房产开发税收清查方案

第一篇：房产开发税收清查方案

抓住典型。自查阶段，突出重点。要把在税源清查工作中已经发现的问题作为工作重点，采取强有力的措施确保征收入库。对在自查阶段能够认真进行对照检查，自查自纠，申报补税，认真整改，并如实填报有关报表、资料的单位，对其原存在问题，依照有关规定从轻或免于处罚；对不认真或弄虚作假的单位除列为重点检查外，对其存在问题，依照税法有关规定从严、从重处分；对构成犯罪的人员，移交司法机关处置。

强化税收征管，为进一步整顿和规范税收秩序。堵塞税收漏洞，确保各项税收政策贯彻落实到位，根据《中华人民共和国税收征收管理法》中华人民共和国营业税暂行条例》等规定，决定在区范围内开展建造、开发、销售房产税收专项清查工作，为保证清查工作的顺利、有效进行，特制定本方案。

一、组织领导

及时研究解决清查中出现的问题，为加强对税收清查工作的领导。经区政府研究，决定成立 区建造开发销售房产税收专项清查工作领导小组，具体负责领导、组织、协调税收清查工作，成员名单如下:

组长：

成员：

办公室设在区地税局，领导小组下设办公室。朱宇同志任办公室主任。联系电话：

二、清查对象

凡在区范围内建造、开发、销售房产的单位和个人都是本次清查工作的清查对象。重点清查 年度以来应纳地方税收情况。有重大偷、逃、抗税情形的按《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定追溯到以前年度。

三、实施方法

（一）宣传发动阶段（年12月25日前）

并发放《 区房产情况自查表》见附件）1．组织召开 区各镇办的行政正职、财政所长、税务所长、有关行政村的党支部书记、村委会主任、村民组长、房地产开发公司及有关单位和个人参加的动员大会。

2．区地税局组织对参与税源清查工作的人员进行相关政策知识和法律知识培训。

3．采取多种形式宣传税收政策。要充分利用电视台、广播电台、网络和报纸等新闻宣传媒体进行依法纳税和税收政策宣传。

（二）税源清查与自查补报阶段（年12月25日—年12月30日）

擅自在农用地上建设的房产；二是单位利用自有土地集资建设的经济适用房；三是政府进行乡村规划、道路建设、旧村改造和其他公共设施建设项目时，清查重点：一是未经区国土、规划部门批准。对被拆迁住户进行安排所建的拆迁安排房。

并填写《 区房产情况自查表》各村民自治组织及经济适用房建造销售单位对以前年度已建设完工的以及正在建设当中的房产进行自查。自查内容包括：房屋类型、项目名称、建设单位、房产占地面积、房屋套数、应税收入以及完税情况等基本情况。

其他单位填写的 区房产情况自查表》于12月15日前报所属各镇办专项清查工作小组，各镇办根据工作需要成立有关单位人员参与的专项清查工作小组。房地产开发企业填写的 区房产情况自查表》于12月15日前报所属各主管税务所。由专项清查工作小组汇总后转交辖区主管税务所。同时，村委会和经济适用房建设单位需提供与建设方、房屋开发方签定的房屋开发合同、土地出让合同、政府有关部门批文等资料复印件。

允许其重新申报并于12月15日前将税款缴入国库，对自查中发现的问题。对自查中发现问题并主动缴纳税款的依照有关规定从轻或免于处罚。

（三）重点检查阶段（年元月1日— 年1月31日）

要把不认真自查、未及时补缴税款、社会反响大、群众举报的单位和个人列入重点检查范围，区地税部门在税源清查基础上开展有针对性地重点检查。做到边检查、边纠正、边规范。检查中，要排除一切干扰，对阻挠检查、抗拒检查或以各借口和理由拒不配合的纳税人，要依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》有关规定处置，对情节严重，涉嫌犯罪的将移交司法部门追究其刑事责任。

（四）整改提高阶段（年2月1日— 年2月15日）

及时提出整改意见。区财政、地税、房产管理等部门根据整改建议，各清查小组要针对清查工作中发现的问题。从制度和机制建设着手，建立和健全相关制度，加强管理，堵塞漏洞。

四、工作要求

（一）统一思想。维护税收法规的权威性和严肃性，确保我区财政收入稳定增长的一项重要措施。各相关单位要统一思想，充分认识开展此次税收清查工作的重要性和紧迫性，思想和行动上与区政府坚持高度一致，采取切实有效措施，调动一切积极因素，共同把此次税收清查工作抓紧，抓好，抓出成效。

（二）明确责任。各相关单位既要各司其职，又要密切配合。区税务部门要科学合理的安排人员，选派思想品质好，业务素质高的人员参与。区财政部门要全面了解税收清查工作的进展情况，对存在问题提出解决建议，为政府当好参谋。其他各相关单位要依照区税务部门的要求，选派得力人员积极参与本次税收清查工作，要以务实高效的工作作风，卓有效果地开展税收清查工作，以形成强大的税收清查合力。

第二篇：房产开发流程

房 地 产 开 发 流 程

部分报建工作总结

2014.6 房地产开发前期工作，是配合房产项目顺利开展的重要环节，贯穿于房产开发的各个阶段，配合设计、财务、成本、项目等多部门协同完成房产开发工作。房地产前期工作由其地域性特点，但是在开发过程总所需的经过各地却基本相同。所以作为一名房地产前期开发主管人员或者前期专员，熟悉房产开发流程十分重要。前期开发在工作中可以分为项目前期和项目报建两项工作，前者是对房产开发的调研及可行性分析，后者则是在项目进展过程中需要开展的各项报批报审工作。下面针对本人在经历的项目过程中做一个总结及对过程中反映出的问题进行梳理。

首先对整体流程：

1、土地获取阶段

2、规划设计阶段

3、施工准备阶段

4、工程建设阶段

5、项目销售阶段

6、竣工入住阶段

7、售后及移交阶段

下面对各项工作进行分解：

A.土地取得阶段

1、土地信息收集

 地块现状，落实地块具体位置及周边情况

 规划设计条件，了解政府对即将出让地块的规划设计条件及相关限制要求

 现场踏勘，在项目部主导下，对地块现状、地质条件、是否有矿藏等影响开发的因素进行了解

 了解地块周边现有状况，商业、交通、教育、医疗等配套情况

 了解地块未来发展规划，所属区域未来发展方向，对以后项目开发的影响和支撑

2、土地价值初判

 了解土地的上市方式及土地款，同土地所有方进行接触，了解土地出让情况及变动情况  了解项目开发成本，了解当地建安成本，政府收费项目等具体情况  了解当地房地产市场情况，初步形成产品形式及开发周期预判

3、土地价值深判

 形成可行性报告，多部门合作，通过市场调研、投资估算、资金筹措、开发周期，初步项目方案，项目定位，现金流、进度安排等情况进行评估

 项目定位环节，要进行深度的市场调研，对该地区客户需求，市场竞争者分析，市场现有产品分析、地块及周边配套分析、效应分析

4、确定参与土地竞价

 根据实际需要成立项目公司，如需融资成立合资公司的需完成项目引资计划，签署战略合作协议；独资公司则根据实际情况按照项目公司成立要求，办理相关工商登记  投标，根据项目情况，确定投项目标亦或是经济标，分别确定项目方案及土地价格上限  摘牌，分析竞争对手，确定竞价方式，土地价格上线

5、签订土地出让合同

 确定用地图，桩点坐标，用地条件；缴纳土地款、契税、印花税、交易费等相关费用  配合法务完成合同的签订及条款的审议

6、土地确权

 企业投资项目备案，办理房地产开发预审；编制项目申请报告，可由专业咨询公司协助完成；向项目备案机关提交申请  获取项目建设有效批文

 核定土地边界，由国土部门协助，确定1/500现状地形图；地界坐标图

7、土地证办理

 提交土地出让合同、缴费证明、地籍图

 土地权人证明：申请人主体资格证明、法人代表证明

在土地取得过程中需办理如下重要事项：

1、设立企业申请房地产开发资质提交资料

              目录,标注页数

房地产开发资质申请报告,资质申请表 营业执照

公司章程,全体股东盖章（签字）

股东的法人资格证明,自然人提供身份证复印件 验资报告（原件）,具有法定资格验资机构出具

法定代表人、董事长、董事、监事、经理任职文件或产生的董事会决议提供规范履历表和身份证复印件

部门负责人任命文件或决议, 提供工作简历和身份证复印件

专业技术人员的职称证书或职称文件、身份证复印件;工程类技术人员须提供所学专业的证明资料（土木建、工民建）

技术人员来历的证明材料（附原件校验）, 股东单位委派文件、调动证件和劳动部门鉴证的招聘或劳动合同等

技术人员职称聘书,房屋所有权或租赁房屋提供有产权单位出具的租赁许可证 办公场所证明 全体人员花名册

已取得土地的证明,开发地块的有效文件；国有土地使用证；土地出让合同；土地拍卖公告；规划设计条件 企业规章制度

*房地产开发资质申报资料按以上顺序整理、装订成册上报三份；提供复印件请加盖公章

2、环保预审批

 建设项目基本情况登记表 建设项目申请环境影响评价文件审批的请示  建设项目所在地镇政府（街道办事处）环保预审意见  建设项目环境影响评价文件(原件4份) 污染入网证明、集中供热证明  危险废物处置协议  其他应提供的材料 承诺完成时间：20个工作日

3、企业投资项目核准

 项目申请报告及项目核准请示件；

 规划建设部门出具的建设项目选址意见书或规划设计条件；

 国土部门出具的用地预审意见书或国有土地使用权出让合同或土地使用证；  环保局出具的环评意见；

 其他有关法律、法规规定应当提交的文件  承诺完成时间：5个工作日 

4、取得发改立项许可

 立项申请及项目申请报告文本

 营业执照、组织代码、法人代表身份证复印件；  规划设计条件；  项目拟建地位置示意图

 土地成交确认书、国有土地使用权出让合同或土地使用权证  资本金证明（一份原件、一份复印件） 资质证书（复印件）仅针对房地产开发项目  规划方案文本

 委托代理人办理项目备案的应出具法人授权委托书和委托代理人的身份证及复印件。 进入http://invest.zj.gov.cn/（浙江省企业投资项目备案系统）左上角用户登录，填写

平湖市企业投资项目备案申请表（基本建设），网上提交，打印纸制文件盖章提交。 资本金证明（一份原件、一份复印件）承诺完成时间：0个工作日

5、建设用地许可证办理

 建设项目有效批文

 拍卖成交确认书或建设用地预审意见书  土地拍卖公告  相关土地出让协议  土地出让合同

 已取得国有土地使用证的提供复印件  国土部门用地界址图  建设用地规划设计条件  规划论证或评审会议纪要  建筑总平面图1份

 规划部门要求提供的其他相关文件资料及图件 承诺完成时间：0个工作日

6地名办，办理地名确认

 凭《地名命名更名申报表》、立项批文、平面图等一式三份→报所在镇人民政府（街道办事处）或主管部门初审→送市地名办公室审核→按不同审批权限上报审批。 承诺时限：住宅小区、公开销售建筑物类地名在10个工作日内。

B.规划设计初步阶段

1、设计前期工作

 明确产品设计思路，根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见  设计院、勘测单位、面积测绘单位的初步选择，了解各家单位的规模，收费标准，业界评价等因素，已备公司选择

2、设计单位流程

 确定建筑设计院

 制定各项设计任务指标，建筑、水暖、电、景观等  在设计院协助下确定彩色总平、立面等图稿送规划预审  完成建筑总平、立面图纸的初步设计文本

 方案评审确定，修改并通过确定正式方案，达到全委会通过要求 

3、勘测单位流程

 选择勘测单位，参选本地区具有勘测资质及业务能力的勘测单位，完成现场地形勘测  取得地质勘测报告

4、面积测绘流程

 选择面积测绘公司，签订面积测绘合同

 根据规划设计条件，核实初步设计文本各项经济指标

 在修改方案确认后，完成正式方案面积测绘、日照分析、层高指标、停车位数量、绿地率指标及经济技术指标复核

规划设计出图阶段

在设计院协助下完成各分项专业的出图工作，并提供相印设计书

1、人防流程

根据初步设计文本，确定人防指标；取得施工图后报人防审核

2、审图流程

嘉兴地区先报窗口，提交全套施工图，后确认审图单位选择，签订审图合同；取得审图报告

3、防雷流程

根据各地防雷要求，提供防雷有关图纸，全套电施图、部分建施图、结施图，总平面图一份

4、消防备案流程 在规划设计阶段，还需注意一下问题： 1、2、防雷装置审核及检测服务，费用缴纳

提交防雷报审所需图纸，根据防雷中心对图纸的审核，向防雷检测中心缴纳评估费用 人防面积确认及费用缴纳

3、施工准备阶段

该阶段是办理项目实际开工前的各项工作，包括三通一平、规划许可证等办理 三通一平

1、临水办理流程

 前往当地自来水营业厅办理基建用水申请，填写相应申请表单  完成节水办节水流程  签订基建用水安装合同  缴纳基建用水安装押金

2、临电办理流程

 向当地用电部门申请临时电申请，由项目部确认项目建设所需用电容量

 填写各项用电表单，提交需公司出具的各项材料，如立项批文、营业执照、法人代表，经办人身份证复印件、授权委托书、项目示意图等  由供电部门出具高压供电方案

 委托电力设计公司设计，提供高压供电方案、营业执照、设计委托书等  完成设计后，委托电力安装公司进行施工安装

3、道路开口办理流程

 向市政、园林主管部门提出道路开口申请，提交道路开口请示及相关道口苗木移除说明  向主管部门提供示意图、立项、规划许可证等材料  缴纳道路开口补偿费（包括苗木移除）4、5、取得规划许可证的同时逐步落实综合管网的设计确认工作1、2、3、委托自来水接入的设计工作 委托燃气接入的设计工作

委托弱电（三网、电视）的接入设计委托工作 临时设施搭建手续 排污手续 规划许可证办理

 建设项目有效批文＊

 土地权属证明（国有土地使用证和土地出让合同）＊  建筑总平面图8张、建筑施工图2套（要求审图）＊  规划设计条件＊  建设项目有效批文＊

 国有土地使用证（附有坐标土地界址图）＊

 建筑总平面图8张、建筑施工图3套（要求盖审图章并提供包含对规划条件审查意见的审图报告）及图纸电子版光盘＊  规划条件＊

 相关规费证明（人防＊、白蚁＊）

 房产开发项目提供户型明细表（表格由设计单位自行制作） 建筑面积申报表＊  建筑密度和绿地率计算图

 建筑高度超过80米的建筑提供地震安全性评价报告  民用建筑提供节能评估报告 

在完成规划许可证之前还需注意一下问题：

1、2、人防缴费 白蚁防治 根据项目实际需要，缴纳人防异地建设费用

与当地白蚁防治中心取得联系，签订白蚁防治协议，缴纳白蚁防治费；在此过程分钟向白蚁防治中心提交总平图3、4、教育附加费缴纳 地震安全性评估

根据项目实际需要，如有房屋建筑高度超过80米的，向嘉兴市地震评估中心提交地震安全性评估申请；签订委托协议，缴纳地震安全评估费用，取得评估报告

5、建筑节能评估

6、建筑工程消防设计审核

在办理消防设计报审过程中又可以分为土建消防报审、装修消防报审  土建审核申报材料： 

1、填写审核申报表



2、建设单位工商营业执照和组织机构代码证（加盖单位公章）、设计单位营业执照、资质证书及组织机构代码证（加盖设计单位公章）

3、消防设计文件



4、工程规划许可证、建筑红线图、建筑规模一览表 

5、立项批文



6、委托书 委托人及受委托人的身份证复印件（加盖单位公章）

7、工艺流程图（加盖单位公章）备注：工业建筑需要提供



8、图纸全套，无钢结构的可以不用提供结构图。新图每张上都要有工程编号。 备注：上述所提供的复印件一律加盖公章；一律需建设方工作人员前来申报，不得由施工方及中介单位代为办理。

 …………………………………………………………………………  建设工程消防质量终身负责制提供材料明细

 1.建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件（工商营业执照、组织机构代码证），建设单位消防安全责任人和管理人的身份证复印件（个体工商户不需要提供）

 2.设计单位的合法身份证明和资质等级证明文件（设计单位资质证书和营业执照及组织机构代码证），相关执业人员身份证复印件及相关的执业证明文件（指该项目的设计人员，一般为消防设计文件扉页上签字的人员，包括设计总负责人、土建、水、电、暖等设计人员）

 3.审图单位的营业执照、资质证书和组织机构代码证以及法人身份证复印件

 备注：以上归档内容是复印件的，应当由原单位或相关人员盖章或签字确认（证明文件是单位的由原单位盖章、证明文件是个人的由个人签字）。

审核装修申报材料： 

1、填写审核申报表



2、建设单位工商营业执照、组织机构代码证，设计单位资质证书和营业执照及组织机构代码证



3、消防设计文件（包括楼梯疏散宽度计算数）



4、原建筑验收意见书（1998年9月前需房产证、镇政府以上证明）

5、租赁合同、房产证复印件



6、原建筑总平面图、原建筑每层的平面图纸、原建筑水泵、水池图，新装修图、水电图一套。



7、授权委托书（包括委托人和受委托人复印件） 新装修图每张上都要有工程编号。

 装修项目应核对原建筑合法性、提供原建筑总平面图、土建施工图纸（尤其是多个建筑时），室内装修对原建筑设施不改动时，应提供原建筑设施图纸资料，并在设计说明中说明、表述清晰。装修说明中应当载明装修的范围、层数、面积等情况，采用何种装修材料、用在何部位、其燃烧性能等情况，以及原建筑性质。

 备注：上述所提供的复印件一律加盖公章；一律需建设方工作人员前来申报，不得由施工方及中介单位代为办理。

 …………………………………………………………………………  建设工程消防质量终身负责制提供材料明细

 1.建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件（工商营业执照、组织机构代码证），建设单位消防安全责任人和管理人的身份证复印件（个体工商户不需要提供）

 2.设计单位的合法身份证明和资质等级证明文件（设计单位资质证书和营业执照及组织机构代码证），相关执业人员身份证复印件及相关的执业证明文件（指该项目的设计人员，一般为消防设计文件扉页上签字的人员，包括设计总负责人、装饰、水、电、暖等设计人员）

 备注：以上归档内容是复印件的，应当由原单位或相关人员盖章或签字确认（证明文件是单位的由原单位盖章、证明文件是个人的由个人签字）。

现场工程防线

 向测绘单位提供放线所需材料，包括规划许可证、规划确认的施工图总平图  测绘单位放线、定线；出放线报告；

 施工单位做好放线界桩的保护，移交放线报告复印件给项目部及施工单位

施工许可证办理

施工许可证受理过程又分为施工许可证办理和质监登记  施工许可证申请表  立项批文

 建设工程规划许可证及建设工程规划红线图  施工单位中标通知书或招标备案通知书

 监理单位中标通知书（政府投资项目），监理直接发包项目监理企业IC卡  施工合同（含分包合同） 监理合同  廉洁协议

 全套施工图（含审图章） 设计文件审查报告  劳动开工管理登记表  欠薪保证金存款证明

 银行资金证明（政府投资项目及房地产项目），合同价50%（一年内）或合同价30%（一年外），有效期为领证前2周内  外地施工企业计划生育证明  外来施工企业进嘉备案表

 建设工程消防审核意见书或消防审核受理意见书

 直接发包的项目：施工企业安全生产许可证及项目经理（建造师）资格证书复印件盖公章；  公开招标项目：施工单位（含分包单位）企业资质证书（副本）、营业执照（副本）、安全生产许可证、三类人员安全上岗证、项目经理（建造师）资格证书及工作手册复印件盖企业公章

 施工单位工会组建情况登记表

 秀洲区施工许可证项目情况报备单2份  农民工工资支付专用帐户银行证明  欠薪保证金2%（30万封顶）市欠薪  质监登记

 《秀洲区房屋建筑工程质量监督登记表》  建设单位营业执照副本复印件盖公章、企业开发资质副本复印件盖公章（房产开发项目） 工程勘察报告（民用建筑含氡浓度检测报告） 施工图设计文件（与施工证提供的为同一套） 施工图文件审查意见（含建筑节能专项审查意见） 统一受理表  节能审查意见

 工程施工合同副本（含分包合同）。（合同价在50万以上的施工合同、施工分包合同需进行网上备案）

 工程监理合同副本。（工程总投资额300万以上的监理合同需进行网上备案） 勘察单位情况登记表  设计单位情况登记表  施工单位情况登记表  监理单位情况登记表  立项批文

 建设工程规划许可证及建设工程规划红线图  施工单位中标通知书或招投标备案通知书

 监理单位中标通知书（专指政府投资项目，工程监理费在20万以上的应公开招标、20万以下的由乡、镇、街道出具中标通知书） 施工组织设计  监理规划

在办理施工许可证前需提前完成以下工作1、2、施工单位、监理单位的确认及合同签订；取得施工许可证办理所需合同及中标通知书 土壤氡浓度的检测

在嘉兴市范围内选择符合要求的检测机构，确定检测费用，签订检测协议；提交检测所需图纸；缴纳检测费，取得土壤氡浓度检测报告

3、勘察、设计、监理、施工单位的情况登记表

四家合作单位在选择时，注意是否是嘉兴本地企业，如不是，做好进嘉备案；准备各家单位营业执照、资质证书4、5、外地企业进嘉备案登记，由外地企业自行办理 公司财务协助提供资金证明，30%项目工程总额

D、项目施工阶段

该阶段前期报建工作相对稍微减少，做好相关协助及联系工作1、2、3、4、5、施工放线，建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置

规划验线，监理单位组织工程部、设计、规划局验线 桩基施工及桩基检测 永久项目入口的申报工作 墙改及散装水泥退费工作

施工单位提供墙改、散装水泥的相关发票，提供销售商提供的相关产品认定书；开发商在准备退费时准备之前预缴的墙改及散装水泥费用发票复印件；由公司成本核算部提供项目核算确认单

E、项目销售阶段

项目销售阶段作为前期部门要做好房产预售证的办理工作 房屋面积预测备案

 该项目建筑图蓝图1套（包括相关设计变更联系单） 建设立项的批复（立项备案表）

 《建设用地规划许可证》、用地红线图、规划设计条件；

 《建设工程规划许可证》（正本）、建筑红线图、建设规模一览表；  《国有土地使用证》（需在有效期内）、宗地图  《建筑工程施工许可证》  人防、或异地建设证明  小区配套用房配置联系单

 ‘嘉兴市地名委员会办公室’盖公章的标准地名批复  公用部位设计说明  测绘成果验收单  《测绘合同》

 房管部门要求的其他资料

预售许可证办理

 商品房预售方案（申报材料同时提供电子版）；  商品房预售资金监管协议书（工程预算清册）；  监管银行预发放的资金账户帐号；  监管项目的工程形象进度表；  监管项目各阶段的资金使用计划

 商品房预售面积清单、测绘报告、房产测绘成果（预测）审核项目确认单；  公司资质证书，营业执照；  发改局立项批文；

 国有土地使用权证书（原件校验）和土地使用权出让合同；

 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（建设工程建筑面积规划申请表、面积申报明细单、规划设计条件）；

 建设工程施工许可证（工程进度计划）；  建设工程施工合同；

 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金（除地价款外）达到工程建设总投资的25%以上（基础验收单、现场照片）；  小区命名、幢号及门牌号已经核准；

 明确前期物业管理单位（前期物业管理委托合同文本）；

 小区配套用房落实情况（7‰物业管理用房、3‰社区用房、附平面图） 新建房屋白蚁预防工程合同书；

 经批准的小区绿化图（绿地设计方案审批表）；  经批准的总平面图、建筑施工图；（提供规划审核图）

 注：以上提供复印件的材料须加盖公章；整套资料须编注目录和页码。

在房产预售过程中因提前做好一下事项1、2、3、4、5、由销售部确认预售方案

工程部提供工程形象进度表，基础验收单及现场照片

商品房预售面积清单、测绘报告、房产测绘成果（预测）审核项目确认 明确前期物业管理单位（前期物业管理委托合同文本）

小区配套用房落实情况（7‰物业管理用房、3‰社区用房、附平面图）

协同设计部门确定物业用房面积，所处位置等；确定前期物业合作单位，签订物业合作合同；缴纳物业管理押金

6、经批准的小区绿化图（绿地设计方案审批表）立项批准书（复印件1份）土地使用证（复印件1份）

规划用地红线图、规划设计条件（复印件1份）

经规划部门批准的项目总平面图（复印件1份，原件核对）绿化设计单位营业执照、设计资质证书（复印件1份）经园林专家论证过的绿地设计方案（原件4份，CAD电子图1份）方案评审意见或会议纪要（复印件1份）

7、小区命名、幢号及门牌号核准

向地名办申请建设项目地名及门牌号的办理，提供房屋平面分割图，确定房屋相关编号

根据项目实际情况，在项目进展过程中办理各分项施工

1、园林绿化施工

 填写《园林绿化工程施工备案表》（一式三份）

 建设工程规划许可证及红线图（复印件1份，加盖公章） 中标通知书（复印件1份，加盖公章） 施工合同（复印件1份，加盖公章） 设计合同（复印件1份，加盖公章） 监理合同（复印件1份，加盖公章） 施工图纸（原件1套）

 项目主管资格证书及工作手册（复印件1份，加盖公章） 施工单位营业执照、资质证书（复印件1份，加盖公章） 监理单位营业执照 资质证书（复印件1份，加盖公章）平湖市园林行业综合目标管理责任书  施工图审查纪要

 监理单位项目安全监理实施细则（复印件1份，加盖公章） 开工报告  其他相关资料

2、市政施工

 建设工程施工许可申请表（一式二份） 建设工程规划许可证  施工场地是否具备施工条件

 中标通知书及施工合同、施工图纸及施工图设计会审经要等技术资料，施工企业营业执照、资质证书复印件，已登记该项目的项目经理手册  建设工程委托监理合同，监理单位营业执照和资质证书

 达到规范要求的施工组织设计，并按规定办理了工程质量监督、安全备案手续  资金保函

3、幕墙施工

4、装修施工

5、正式用水

6、正式用电

7、智能化施工

8、毛坯房竣工验收备案

9、成品房验收备案

F、竣工入住阶段

项目竣工阶段，涉及到各项验收工作，有综合的也有单项的；如水、电暖、消防、燃气、弱电、人防、景观等；竣工规划验收、单体验收、复合验收、综合验收；具体工作如下：

1、规划验收

 《建设工程规划许可证》（副本）原件和规划总平面图；  建设工程测量放样单；  建设工程规划设计条件；  1：500竣工测量地形图；  房屋建筑工程竣工验收备案表；  绿化验收合格证明；

 建设工程竣工图（平、立、剖）、包括经批准变更的图件及扩初批复、会议纪要；  建设工程竣工档案质量认定书；  建设工程消防部门验收意见书；

 房产测绘成果报告（即标准的商品房面积清单）。 工程竣工验收人防办证明。 配套设施建设情况说明书；

 规划管理部门要求提供的其它有关资料； 在办理规划验收时，因提前办理如下重要事项：

1、建设工程测量放样

2、专项验收：

雨污水验收；正式通电验收；正式水验收；燃气验收 通信验收；人防验收；环保验收；有线电视验收 电梯验收；智能化验收

绿化验收

 填写《平湖市园林绿化工程竣工备案表审批表》（一式叁份）（相关内容填写） 工程施工备案号

 规划批准项目总平面图（复印件1份，原件核对） 规划设计条件或规划选址意见书（复印件1份） 1:500园林绿化竣工测绘报告（附CAD电子图光盘） 园林绿化设计单位资质证书（复印件1份） 园林绿化勘查单位资质证书（复印件1份  施工单位的工程竣工报告

 测绘单位资质证书及测绘人员资质证书（复印件1份） 监理单位的工程质量评估报告  建设单位的工程竣工验收报告  工程竣工相关验收资料

 施工单位签署的工程质量保修书（主要反映整改情况及养护措施） 竣工图纸一套（包括设计变更联系单） 竣工验收意见表或会议纪要  勘察 设计单位的工程质量检查报告

市政验收

 发改部门立项批文（复印件） 规划许可证及其它规划批复文件  竣工图: ⑴、市政工程竣工图

⑵、综合管线竣工图（供水、供电、燃气、供热、排水、通讯、广电、人防等）

 质量合格文件（复印件）: ⑴、供水、污水部门验收文书 ⑵、供电部门验收文书 ⑶、燃气工程验收合格文书 ⑷、道路工程质量监督报告 ⑸、相关弱电部门验收文书 ⑹、其它部门验收文书  相关单位签署的工程质量保修书  管道燃气通气协议

市政验收根据各地不同，提供材料不同，做好各项准备工作

建设工程竣工档案归档工作

该项工作的落实，需要前期、监理、施工单位、项目部等多部门配合，协同完成资料的准备递交工作

项目消防验收



1、建设工程消防验收申报表



2、工程竣工验收报告和有关消防设施的工程竣工图纸（含总平面建筑图、给排水总图，各建筑单体图纸按照目录顺序依次叠放整齐）



3、消防产品质量合格证明文件（各类消防产品三证要求装订一起、产品安装确认报告、产品身份信息证明）



4、具有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、装修材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证（见证取样检验报告）

5、钢结构建筑需提供钢结构涂料检测报告



6、民用建筑提供保温材料燃烧性能检验报告、产品合格证



7、施工（含土建、消防、装修）、工程监理、检测单位的工商营业执照和资质证书及组织机构代码证



8、建设单位的工商营业执照、组织机构代码证合法身份证明文件 

9、消防设施调试报告、隐蔽工程验收记录 

10、消防设施检测合格证明文件 

11、审核合格意见书



12、委托书（委托人及受委托人的身份证复印件并加盖单位公章）

 备注：上述所提供的复印件一律加盖公章。一律需建设方工作人员前来申报，不得由施工方及中介单位代为办理。

 建设工程消防质量终身负责制提供材料明细

 1.建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件（工商营业执照、组织机构代码证），建设单位消防安全责任人和管理人的身份证复印件（个体工商户不需要提供）

 2.施工（含土建、消防、装修）、工程监理的合法身份证明文件（工商营业执照、组织机构代码证、资质证明文件）和相关执业人员身份证复印件及相关的执业证明文件（相关执业人员指消防竣工验收报告中相关签字人员）；

 3.消防技术服务机构的合法身份证明和资质等级证明文件、相关执业人员身份证复印件；消防设施检测合格证明文件。 4.工程竣工验收报告

 以上归档内容是复印件的，应当由原单位或相关人员盖章或签字确认（证明文件是单位的由原单位盖章、证明文件是个人的由个人签字）。

人防验收

由人防部门根据人防验收规范，组织验收工作；确认好验收时间

单体竣工验收备案资料

 竣工验收备案表  质量监督报告  工程竣工验收报告  工程质量监理评估报告  工程勘察质量检查报告  工程设计质量检查报告  工程质量评估报告  工程竣工报告

 施工图审查意见书（包含各专业工程） 中标通知书

 施工许可证（包括各专业工程） 工程施工承包合同（各分包合同） 竣工验收原始文件  工程质量保修书

 商品住宅质量保修书、使用说明书  功能性试验、检测资料  规划许可证

 单位工程消防验收意见书  环保认可文件  城建档案认可文件  工程款按合同支付证明

在做单体验收时需注意提前完成一下工作：

1、最重要的工作就是消防验收

市政工程竣工验收资料

 工程竣工验收备案表  工程施工许可证

 相关部门认可文件（规划、消防） 施工图设计文件审查意见  工程竣工报告

 工程质量监理评估报告  工程勘察质量检查报告  工程设计质量检查报告  工程质量监督报告  工程竣工验收报告  工程质量缺陷处理备忘录  单位工程竣工验收原始文件  各阶段质量验收纪要  档案馆验收合格通知单  工程质量保修书  工程竣工图  其他相关资

土地重次登记

 项目竣工后委托‚嘉兴市秀洲区土地勘测信息中心‛勘测项目土地，主要勘测内容为：  根据国有土地使用权证的宗地图和建设用地规划红线图的坐标，勘测并复核竣工的项目的实际建设内容（如建筑单体、围墙、河驳岸等）有没有超出用地红线的范围，超出需协商或整改，未超出即合格。

 勘测项目外轮廓坐标，用于计算每幢楼的占地面积。 如项目分标段的，勘察项目各自的用地面积。

 根据经房管处实测备案后的《房屋建筑面积实测测绘报告》中940户住宅的产权号及建筑面积的数值、按比例分摊相应幢号的占地面积。分摊后每户土地面积即为该产权号的土地证的面积。

 国有土地使用权证原件及土地面积分摊表等资料提交秀洲区国土局，国土局受理后给于‚土地重次登记联系单‛。（‚土地重次登记联系单‛复印件为综合验收的备案资料之一。） 国土局规定的工作日后，用‚土地重次登记联系单‛原件取得住宅的土地分割凭证（用于小业主办理土地证）

室内空气水质检测

建筑工程复合验收备案资料

发改局

 建设局建筑面积核定  发改局立项批复  项目初步设计批复  国土局土地合同  土地证  用地许可证

 建筑工程规划许可证  建筑工程施工许可证  环保局批复 规划局

 用地许可证及红线图  工程规划许可证及红线图  规划设计条件

 土地出让合同及土地证  市政公用工程竣工验收备案表  经房管处备案房屋面积实测报告  1:500竣工车辆地形图 环保局

 环评审核批复  项目雨污水分流图

 项目建筑噪声排污费缴纳凭证复印件  污水入网金缴纳凭证复印件 国土局

 土地出让合同用  土地证复印件  规划确认书

 土地出让金发票复印件  竣工备案表

 建筑工程施工许可证  建筑工程规划许可证及红线图  宗地测绘图

为顺利完成复核验收工作，需提前完成以下工作：

提前准备相关缴纳凭证的复印件或者在办理过程中预先留底，做好建档工作

综合验收

 综合验收备案申请表  项目建设总结、前期物业总结  项目立项批文  建设用地、工程规划许可证、施工许可证  土地重次登记联系单  规划验收确认

 房屋建筑工程竣工验收备案表  档案馆资料收讫证明  施工合同、中标通知书  建筑工程消防验收意见书

 单项单位工程（电信、供水、电、有线电视、燃气、邮政、绿化等）竣工验收书  环卫化粪池验收通知书或环评预验收  新装电梯准用证

 人防工程竣工验收合格证明

 公共安全技术防范工程设施使用证书（智能化） 地名、项目名称、门牌号批复  物业中标通知书  前期物业管理服务合同

 物业承接验收纪要（含向物业移交资料） 物业管理用房配置联系单

 建设单位与物业单位物业保修期限、保修范围、责任协议书  业主临时公约  质量保证书  使用说明书

 开发企业营业执照、资质证书

 维修基金 地上80元/每平方米 地下50元/每平方米  保修金 总造价的2%（8年后可退还） 交易费 6元/每平方米  登记费 550元每套

G、售后及移交

在完成了各项验收工作后，开始着手准备：产权登记（大产证办理和小产证代办）及物业移交

1、土地分割凭证办理

 《土地使用权登记申请表》

 土地登记申请人身份证明材料（复印件）

 企业单位指企业法人营业执照、组织机构代码证、法人身份证

 建设用地规划许可证及红线图、建设工程规划许可证及红线图（复印件） 地名管理部门确认的土地座落名称证明（原件）

 各幢房屋建筑工程竣工验收备案表（复印件）（必须带原件备查） 建设项目竣工平面图（原件） 土地勘测报告（原件） 复核验收表（原件）

 原国有土地使用证（原件），如果存在延期，需提供补充协议原件

 单位申请的需填写《土地登记法人代表身份证明书》和《土地委托登记书》（受委托人身份证复印件） 地籍调查资料

 如已办理房地产抵押登记的提供银行同意变更意见（原件）

 属经营性用地的需要提供浙江省建设工程规划核实确认书（一正两附）（复印件） 其他相关证明材料2、3、4、初始登记 产权证办理

客户土地证办理

第三篇：房产开发有限公司网站建设方案

房产开发企业网站建设方案

一.建立网站的必要性和可行性

随着全球信息向网络化方向发展，Internet(因特网)在世界上已不再单纯是一种技术，更主要的是 Internet已成为一种新的经营模式，从4C(Connection、Communication、Commerce & Co-operation)层次上彻底改变了人类的工作、生活、学习和娱乐方式，已成为国家经济和区域性经济增长的主要动力,Internet正成为世界最大的公共资料库。它包容着数不清的信息资源，任何最新的信息都可以通过网络搜寻迅速获得，更重要的是，大部分信息都是免费的。应用电子商务，可以使企业得到以前无法获得的商业资源，真是商机无限，在激烈的市场竞争中领先对手。

房产企业现在已经越来越重视网络渠道，比较典型的可以看恒大地产和万科地产两个项目的网站规划。以及有关专业及非专业网站上的房产广告。同时集体签约通常通过网络来组织，也使得房产企业不得不密切关注网络上的相关消息和动态。

二、网站设计需求

一般来讲，房地产行业的网站项目楼盘的网站都非常强调形象设计，目前越来越多的优秀楼盘网站设计的非常美观，从某个角度上来讲，房地产网站是各行业中设计的最精美的，可网站不能光外表好看，对于楼盘项目卖出去楼盘才是真正的目的，网站是要达到营销的目的，现在很多楼盘网站虽然好看但却达不到一个网站实际的作用，如何做好一个房地产网站？我们认为：

1、建立完善的网上销售系统

2、树立企业形象

3、保持市场的领先地位

4、吸引更多的客户

5、为现有的客户提供更有效的服务

6、开发新的商业机会

7、建立完善的网上服务系统

8、提高管理效率

9、建立完善的跟踪系统

三、网站架设步骤

网站语言简体中文

网站建设的程序

1．域名注册：注册国际域名:“www.xiexiebang.com”。

2．租用空间：齐邦.梦工场文化传播有限公司为贵公司提供1000M空间。

3．网页制作：网页设计力求表现公司形象和风格，页面要求精美，文件小、占用空间小，网页显现速度快。此三点是一个企业网站的基本要求。

4．网站维护，域名解析，域名链接等：齐邦.梦工场文化传播有限公司公司免费提供专业的技术服务。

树立企业形象

针对企业发展方向及战略部署计划对网站进行规划，以实现良好的运行，实现网站架设目标。

1、贵公司的网站设计大体包含分两个方面：

1)网站信息布局

贵公司网站的主体信息结构及布局，它是总体网站的框架，所有的内容信息都会以此为依据进行布局，清晰明了的布局会使浏览者能方便快捷地取得所需信息。

2)、网站页面制作先进技术应用

这是一个成功网站所不可缺少的重要部分，随州齐邦网络在这方面有着非常雄厚的实力，随州组织部、随州党校、随县炎帝神农、湖北齐星、随州长江证券营业部等大型企业和机关都已经成为了我们的友好合作伙伴。

2、网站的内容必须要生动活泼，网站的整体风格创意设计，才能吸引浏览者停留，我们采用现今网络上最流行的CSS，FLASH，Javascript等技术进行网站的静态和动态页面设计，动态的按钮，活动的小图标，优美协调的色彩配以悦耳的背景音乐，将会使浏览者留下深刻的印象。

3、网站的某些适当的位置摆放一些动态的小图案，在保证浏览速度的情况下，在网站各栏目之间加入适量的动态的连接，网站的互动性会大加强。

4、我们将根据贵公司的企业CI及各种产品的特性，配合整个网站本身的设计风格对每个系列的产品进行网上的重新包装设计，务求达到展现随州国汽城开发有限公司食品品牌的时尚与品牌。

5、FLASH是现时网络上最欢迎的网络技术，作为一种可以用在互联网上动态的、可互动的SHOCKWAVE,它的优点是体积小，可边下载边播放，这样就避免了用户长时间的等待。用FLASH制作的动画，还可以加入很cool,很有感染力的音乐。这样就能生成多媒体的图形和界面，而且使文件的体积很小。

6、视频信息及产品图象能令您的客户进入一个真实的虚以世界，您的客户不用远涉重洋，可以足不出户，就能看到您公司的开发的众多产品；您也再不用投资巨额去建立大量的产品陈列场，互联网上，您可以展示您的一切。

7、另外，网页的信息中，除了小图标，Banner，按钮之外，还有大量的文字和图象，需要处理，CGI，图片和文字支持是不可缺少的部分，我们先进设备和认真的工作态度一定能制作出令你满意的网站。

在线商务推广

1.在齐邦.梦工场文化传播有限公司上作重点宣传，利用齐邦.梦工场文化传播有限公司的知名度和高访问率来推广贵公司网站;

2.连接15家世界知名检索服务，以多渠道检索(名称、产品、地区、行业等)，163、GOOGLE等优先排列，让那些想与贵公司合作的客户可通过各大搜索引擎非常容易地找到贵公司的网站;

3.我公司的宣传资料上宣传贵公司的网站;

四、网站整体结构图

网站整体框架

公司首页 一级页面 二级页面 功能说明

1.公司概貌 总经理致辞 展示公司的成长历程，全面介绍公司的创业成长以及发展（主要以静态页面为主）

集团风采 集团荣誉 集团大纪事集团组织结构图

2．公司文化 公司理念 展示公司的企业文化，让用户全面了解公司的经营理

念（以静态页面为主）

公司使命 公司宗旨 公司战略 公司服务理念 公司经营理念

3．公司新闻 滚动新闻 采用最先进的新闻发布系统，降低网页制作的费用及人工成本

公司广告 公司新闻 楼市资讯 公司最新动态

4．公司楼盘信息发布 用视频、图片技术全面展示公司自主研发的产品，用最先进的技术展示最精致的产品。

在线楼盘展示 精品户型推荐 户型介绍 物业服务展示 智能化小区展示 设计理念

5．在线购房 购房知识 在线购房将数据库技术与WEB页面相结合，用最人性化的界面让客户选择最满意的房子。

购房手续 楼盘查询 全部户型查询 网上订购一级栏目 二级栏目 功能说明

6．公司服务使用论坛以及其他互动方式让更多的用户了解公司的服务，让客户不再有后顾之忧。

相关法规 热门话题 房产论坛 物业公告及服务 用户问题解答

发表意见 其他客户服务招贤纳士

7．信息反馈 问卷调查 访客留言问题求助服务热线模块

8．客服在线 在线答疑 客服热线客户意见及投诉

9．网站导航 网络信息导航 网站的导航系统 网站地图展示

在齐邦.梦工场，网站建设是按照项目的方式来运作，我们有标准的流程来配合客户的需要，并在项目实施中以项目管理的方式来运营，以保证项目的质量和客户的满意度。我们的网站建设的流程包括：网站策划，网页设计，动画制作，技术开发，网页制作整合，网站管理维护等。

我们的服务流程 下表是我们建议的服务流程，我们需要客户配合的事项也标注在表内。每个网站项目都是独一无二的，我们知道保持和客户的有效沟

通与合作，是项目成功的关键。

齐邦.梦工场文化传播有限公司

2010-10-28

第四篇：房产开发合作协议书

合作协议书

甲方：

法定代表人：

乙方：

法定代表人：

甲乙双方经过友好协商，在互惠互利的基础上，就甲方位于石家庄市桥西区自强路开发项目达成如下协议。

一、项目概况

双方对甲方所属位于*****市桥西区土地进行合作开发建设商业楼。该地块位于，占地面积共计m2，约合亩。

二、合作方式

1、甲方提供土地，现有地块上附着物拆迁，并负责该项目地块土地开发手续的取得。

2、乙方负责项目的开发、设计和建设。

3、项目建成后，甲乙双方按照总建筑面积进行立体划分分成，分成比例为：。总建筑面积预计共m2（最终以市规划局审批为准）。甲方应分成m2，其中商业分得m2，地下车位分得m2；乙方应分成m2，其中商业分得m2，地下车位分得m2。

三、双方权利义务

（一）甲方

1、负责项目用地的取得，使项目用地符合开发手续及条件并承担此过程中涉及到的一切费用。

2、派专人配合协助乙方办理项目前期水、电、自来水开口及增容、消防、人防、环保等项目建设手续。

3、以甲方名义进行项目立项、工程报建及招标，由甲方负责实施，乙方配合。

4、负责提供办理项目房屋及全部设施确权手续的相关证件、资料，由乙方办理，甲方配合。

5、负责与政府相关部门的沟通和前期手续的办理，乙方配合。

6、自行支付分得房产维修基金、有线电视开口、电话、宽带开口、可视电话、物业等方面的费用。

（二）乙方

1、负责对甲方拆迁的原有地块附着物补偿资金。

2、负责提供本项目开发建设资金，负责组织实施规划设计、建筑设计、建筑施工管理及其它相关配套设施的建设。

3、负责项目整个实施过程的组织管理工作。

4、负责与政府相关部门的沟通和前期手续的办理，并承担发生的相关费用（不含土地手续办理发生费用）。

4、本协议签订生效之日起向甲方交诚意金金人民币万元整，项目开工建设完毕后，该定金用于冲抵分成资产。

四、违约责任

1、如因甲方原因，该项目土地开发手续不具备，乙方不能实施开发，则属甲方违约，甲方退还定金，并按照乙方实际损失向乙方支付违约金。

2、甲方项目土地开发手续具备，且乙方可以实施开发，如因乙方原因导致项目未能开发，则交纳甲方的定金不退。

五、争议的解决：

发生争议，双方协商解决，协商不成可向项目所在地人民法院提出诉讼。

六、其他

1、本协议未尽事宜双方协商解决，并以补充协议方式确定。

2、本协议双方签字盖章后生效。

3、本协议一式四份，双方各执二份，具有同等法律效力。

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

2011年月日2011年3日月

第五篇：房产开发经验资料（范文模版）

步骤：

第一步 房地产开发公司的设立

第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编

制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套

《房地产开发流程》编辑推荐：法律实务——解读、分析房地产开发全流程的法律服务，涵盖了房地产开发公司设立、房地产开发企业资质管理、房地产开发选址定点到建设工程竣工验收与备案、商品房预售与初始登记、房地产开发项目的物业管理等各个环节、各个阶段。

格式文书——收录、囊括房地产开发各个阶段所需要的申请书、审批表、资质审查表等各种表格、文书，力求为律师同行提供最快捷的查询渠道，使得《房地产开发流程》成为中国建筑房地产业最权威的工具书、实务书。

法律政策——总结、收集多达400个房地产开发相关的法律、行政法规、部委规章和其他规范性文件，倾情贡献最翔实、全面的办案法律、法规、政策文件。

典型案例——荟萃、挑选作者从事房地产业多年以来所代理的重大、权威、典型的真实案例，以实例的形式对具体法律实务进行验证与剖析，使得实务与案例并举，深入浅出地为读者诠释房地产开发全部流程。

追问

更详细的，落实到一步步的

回答者： 凇寶erc | 一级 | 2011-5-11 15:36

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从 1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。

立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。

3、总平面审查阶段

这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。

在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。

再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。

其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人

不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）

4、管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。

说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。

2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。

为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？

管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。

再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。

5、单体审查、建筑工程规划许可证

规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。

单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。

当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。

那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。

当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。

审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了

6、消防和人防专项审查 这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。

先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、节能审查、施工图审查

在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。

节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。

说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个 9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。

现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。

恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时

候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。

施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。

余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。

噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。

我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。

9、质量监督、安全监督

我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打

桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。