2008年潍坊房地产市场报告_doc

第一篇：2008年潍坊房地产市场报告_doc

区域房地产环境研究分析

2008年山东潍坊区域市场分析

一、区域板块分析

1.1“1小时经济圈”

作为青岛的近邻，加强交流与合作，形成优势互补、合作共赢的良好局面对两市发展都非常重要，也符合半岛城市群发展的要求。高密、诸城、昌邑三市与青岛地区接壤，属于青岛“1小时经济圈”范围，是青岛理想的经济腹地。

1.2 “半小时都市圈”

潍坊中心城区加快发展“半小时都市圈”，滨海经济开发区和昌乐县尽快融入中心城市，寿光市、昌邑市、安丘市与中心城市相向发展。寿光市、诸城市、高密市、青州市争取几年成为中等城市，安丘市、昌邑市、临朐县建设各具风貌的特色城市。东边高新区推进高新技术产业的发展，争取成为全省一流的高科技园区。城市西部已在引进大型物流项目，尽快形成鲁东物流中心的规模，打造全省的重要物流节点。城市中部加快现代服务业发展，促进金融、商贸、文化、娱乐、房地产等服务行业的发展。北部滨海项目区要走在沿海开发区的前面，努力成为先进制造业示范区，加强与半岛城市群特别是青岛的合作，投入到环渤海经济圈建设，争取实现共同发展。

1.3 “四大板块”打造城市经济

服务业、高新技术产业、物流业、先进制造业为主体的城市经济发展框架。

中部服务业繁荣完善城市功能，中心城区西起长松路、东至北海路的广大区域，已成为集购物、餐饮、娱乐休闲、旅游、金融、商务为一体的核心商业区。火车站更新投入使用，旧城改造和白浪河整治全面展开，市民的工作和生活将会更加便利和美好。

1.4 东部高新技术舞动产业龙头

东部的潍坊高新技术产业开发区作为全市高新技术产业发展的龙头，已经形成了电子信息、生物医药、光机电一体化和新材料四大产业集群，主要经济指标去年增幅居全国第2位，排名也由第48位上升到第23位。

1.5 西部物流打通城市血脉

潍坊城区西部正在隆起现代物流业的高地：以鲁东物流中心和豪德贸易广场为龙头的现代物流发展格局已初步形成，豪杰金属材料贸易广场、广东汽配城、机床城、阳光商城等一大批项目建成营业，这里将成为全省乃至全国的综合性物流枢纽。

1.6 北部沿海制造业拓展城市空间

潍坊北部沿海地理区位、自然资源、土地后备、产业基础 等优势明显，去年以来北部沿海的公路、港口等重大基础设施建设步伐加快，先进制造业基地示范区呼之欲出，根据潍坊市“十一五规划”，到2010年北部沿海对全市工业的贡献率将达到15%以上。

二、城市经济运行情况分析

2.1 历年经济运行情况分析

投资率和消费率是反映国民经济重要比例关系的指标。过高或过 低的投资率和消费率都不利于经济的持续稳定健康发展。从国民经济核算角度来说，投资就是资本形成总额，包括固定资本形成总额和存货增加两部分。消费就是最终消费，包括居民消费和政府消费。投资率，又称资本形成率，通常指一定时期内资本形成总额占国内生产总值使用额的比重。消费率，又称最终消费率，通常指一定时期内最终消费额占国内生产总值使用额的比重。

2.2 潍坊市投资率和消费率演变过程

从九十年代以来潍坊市投资率和消费率变化轨迹看，潍坊 市投资率由“八五”时期的49.8%下降到“九五”时期的44%,又上升到“十五”时期的47.1%,1990－2005年平均为47.2％；

而消费率与投资率呈相反变化趋势，由“八五”时期的37%上升到“九五”时期的43.8%，又下降到“十五”时期的39.9%（见表一），1990－2005年平均为40.1％。两条变化曲线基本呈剪刀式对称变化。

2.2.1 第一阶段（1990－1999年）为投资率下降阶段

投资率从1990年的51.3％下降到1999年的42％。期间，从八十年代末到九十年初为治理整顿时期。中央针对经济过热采取了一系列“治理整顿”措施，大力压缩固定资产投资，投资率开始出现下降。这一时期由于潍坊市居民收入水平较低，增长较慢，消费率处于较低水平。从1992年开始，全国又掀起了一个经济建设的新高潮，固定资产投资迅猛增长，到1995年投资率基本在50％左右，消费率也基本在37％左右。之后，针对1994－1995年经济出现的严重通货膨胀，政府采取了以压缩投资和控制信贷投放为主的一系列调控措施，经济于1996年基本实现了软着陆。但从1997年起，国内首次出现了买方市场，加上亚洲金融危机的冲击，国内需求严重不足，投资呈现低迷状态。在此期间，投资率从1995年的49％下降到1999年的42％，消费率则从1995年的38.1％回升到1999年的45.4％。

2.2.2 第二阶段（2000－2004年）为投资率迅速回升时期

随着多年实施积极财政政策的累积效应的释放，投资增幅由降转增，特别是自2002年开始，潍坊市不断加大招商引资力度，投资呈现高速度增长。投资率从1999年的42％，迅速上升到2003年的48.3％；消费率则从1999年的45.4％，快速回落到2004年的37.1％。目前，随着国家宏观调控政策的影响,投资率开始出现下降趋势,而随着居民收入增长的加快,消费率呈现上升趋势。

2.3 潍坊市投资率、消费率与全国、全省水平对比

2.3.1投资率

从发展趋势看，潍坊市的投资率与全国平均水平的发展趋势是基本一致的，与全省趋势略有不同。

与全国平均水平相比，潍坊市投资率明显高于全国。1990－2005年潍坊市投资率平均高于全国8.8个百分点，其中1990－1992年平均高15个百分点，1993－2000年平均高7.8个百分点，2001－2005年平均高6.9个百分点，呈逐步降低之势。

与全省平均水平相比，潍坊市投资率总体基本与全省相当，只是年份的差异。1990－2005年潍坊市投资率平均低于全省0.1个百分点，其中1990－1996年平均高于全省3.6个百分点，1997－2005年平均低于全省3个百分点。特别是1997-2001年,潍坊市投资率平均低于全省

5.1个百分点，与这一时期潍坊市投资增幅较低密切相关。1997－1999年，潍坊市全社会固定资产投资年均仅增长5.1％，低于全省7.5个百分点。

2.3.1 消费率

从发展趋势看，潍坊市的消费率与全国、全省平均水平的发展趋势是基本一致的。

与全国平均水平相比，潍坊市消费率明显低于全国水平。1990－2005年潍坊市消费率平均低于全国19.2个百分点，其中1990－1992年平均低25.6个百分点，1993－2000年平均低18.2个百分点，2001－2005年平均低16.9个百分点，呈逐步缩小之势。

与全省平均水平相比，潍坊市消费率也明显低于全省水平。1990－2005年潍坊市消费率平均低于全省8.3个百分点，其中1990－1996年平均低于全省11.9个百分点，1997－2005年平均低于全省5.5个百分点，也呈逐步缩小之势。

尽管投资率与经济增长的相关关系不高，但也从中能够看出，在经济周期上升阶段，投资率较高而消费率较低，经济周期的收缩阶段则出现相反格局。如，1992－1993年，潍坊市GDP增长处于90年代以来的第一个高峰顶，投资率达到近50%，而消费率仅为由37%左右。而1999－2000年，经济增长率为10％，其投资率降至43%左右，消费率提高到45%左右。

三、2008年度潍坊住房用地供应情况

按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构。年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。全市住房建设用地供应总量为200公顷。其中高档商品住房用地为36公顷，普通商品住房用地145公顷，经济适用住房19公顷。同时加大闲置土地处理力度，积极促进存量土地利用，进一步加强土地整理，加大各类闲置土地的处理力度，依法征收土地闲置费、收回闲置土地；妥善处理土地遗留问题，加大问题楼盘的处理力度，积极盘活各类存量土地，保障住房用地有效供应。

2008年度住房建设总量

资料来源：潍坊市2008年住房建设计划

2008年，建设各类住房2.62万套，总建筑面积245万㎡。其中，建设高档商品住房0.3万套，建筑面积44.3万㎡；普通商品住房1.95万套，建筑面积175.5万㎡；经济适应住房3200套，建筑面积20万㎡。同时，以发放租赁住房补贴的形式，解决相当于500套、2.5万㎡的廉租住房。

四、房地产市场展望预测

4.1 从供应主体看

潍坊地处经济较为发达的胶东半岛城市群，近几年来，外地的一些房地产开发企业纷纷来到潍坊，寻求新的发展，这些外来的房地产开发企业拥有成功的运作经验，是实力雄厚的开发商，他们在产品的概念和营销的思路上都有其独到的见解。随着潍坊市招商引资力度的不断加大，作为全市房地产市场主体的地产开发商正在自身发展中更加理性和成熟。

4.2 从需求规模看

近年来，全市经济快速增长，居民收入也逐年增加，城镇居民的住房消费正在成为产业升级和经济增长的主要动力。全市城镇化进程的持续推进，将带动住房需求以及城镇居民住房升级的需要，同时，随着近几年外地来潍坊工作人员不断增多，居住需求也较快增加，这些都将保证全市房地产业在未来的几年中继续保持“供求两旺”的景气局面。

4.3 从市场价格看

这两年，受宏观调控的影响，潍坊商品房价格走势相对平稳，但是从需求来看，房地产市场需求量仍在不断增加；另外，综合全市经济发展态势，预计潍坊房价将呈现稳中有升的局面。当前，要继续通过规划、土地、信贷、税收等各种手段鼓励90㎡以下商品住房的建设，扩大90㎡以下商品住房的供应，满足广大中低收入家庭对住房的需求,进一步调整好结构，坚持面向百姓、面向市场、面向未来的指导思想，多渠道保障和解决中低收入居民的住房问题，完善廉租房制度，规范物业管理，推广应用节能材料，实现住宅建设的可持续发展,适当抑制投机性需求。这样，全市的房地产市场才会有更加健康、稳定、繁荣的明天。

4.4 根据对地产大势情况的研究分析，并结合潍坊近年来潍坊宏观地产发展情况，预测2008年潍坊房地产市场将呈现一下特点：

4.4.1 上半年众盘亮相 下半年激励比拼

今年潍坊住宅产品依然丰富，并呈两极化。各楼盘上半年亮相，下半年比拼；房地产公司之间的竞争由“概念主义”开始转化为“产品主义”的竞争，为赢得竞争，开发商将投入大量人力财力抓产品质量、户型设计，提高产品竞争力，这样造价会高于以前。虽然有价格方面的竞争，但为保证固定利润，房价也会高于以前。这样在购房者购房花费不变的情况下，高档与低档之间的差别，可能演变为大户型总价高于小户型总价适中的两极，上半年各楼盘由于对同行信息掌握程度不全面，将处于相互了解阶段，下半年各楼盘在上半年深入了解后，产品、价格将出现差异化。

4.4.2 大盘影响全市房价，中高档住宅增多拉升房价

大型住宅项目的价格走势在某种程度上决定着整个楼市的价格。大盘主要是在社区配套，景观设计、户型设计方面都相对完善，同时以他的实力影响所在区域的住宅价格的走向、建筑质量的提高、配套设施的完善，景观设计、户型设计方面都相对完善，同时以他的实力影响所在区域的住宅价格的走向、建筑质量的提高、配套设施的完善、进而影响整个城市的居住水平。今年大盘多以高品质进入、价格适中开盘，同时价格将随市场、时间调整上升。据潍坊市的有关城市规划，胜利街、东风街、北宫街等主要街道的沿街项目，原则上要求建 16层以上的高层带电梯项目，这将促使中高档带电梯住宅大批量上市。中高档楼盘悄然增多，在近两年陆续投放市场，部分项目无论在规模上，还是规划设计水准上都较以往项目有明显的提升。可以预见，这些项目的大规模面市将不仅带动潍坊楼市的整体价格水平的进一步上扬，也将促进潍坊中高档住宅市场的营销水平更上一层楼。

4.4.3 市场预期看好，房价上涨有空间

影响房地产价格的因素虽然很多，归根结蒂来说，主要因素有两点：一是成本，二是供求。影响房价的一个主要因素是成本，成本提高了，在供求关系还相对平稳的条件下，往往会提升房价。一般来说，楼盘的价格大致包括了四个方面 ：一是建安费用；二是地价；三是房地产税费及管理费用 ；四是利润。近年来，全国各地房价的攀升主要的原因是地价的飙升，招、拍、挂的土地出让政策与开发商对房价心里预期的提高，导致地价一路暴涨。就以潍坊为例，近两、三年来，地价就翻了一番，去年面市的在售楼盘和今年即将推出的楼盘，大部分是近两、三年招、拍、挂出让的土地；一亩地少则50-60万/亩，多则100多万/亩。中高档住宅的建安成本在上扬，多层住宅大都是800元/㎡的建安成本，而带电梯12层以下的小高层的建安成本一般在1200元/㎡，带电梯16层以上高层的建安成本大都在1500元/㎡左右；另外，中高档住宅大都重视营造优美的居住环境，注重园林景观规划，不惜成本地建造喷泉、假山、园林、游泳池、网球场、会所等配套设施，使得开发成本进一步上涨。

4.4.4市场供求两旺，需求呈上升态势

近两年潍坊楼市的大盘住宅项目和高档住宅纷纷出笼。2004年推出可销售的住宅项目不多，大都售罄或尾盘在售，且由于受火车站等拆迁安置等的被动影响，多层住宅(中小户型)一直处于供不应求状态，房价上升；虽然2005年国家对房地产开发宏观调控，但在2004年的良好市场形势造成了业界对2005年楼市普遍看好的前提下，大盘项目纷纷上马，近两年的市场供应量如洪水开闸。

购房用于结婚的年轻人，农村进城的人士购房安居，住房拥挤急于改善的普通工薪人员成为购房“金字塔”最稳固的基石，撑起潍坊楼市的“半边天”。因此，价格优惠、经济实用的户型、面积的中、低档住宅往往一推向市场就供不应求，大都出现抢购的热销局面。据统计，单价低于3000元/㎡的中、小户型的中、低档住宅大都销售一空。近两年潍坊楼市的中、低档住宅的有效供给增长缓慢，供给相对需求来说，处于相对偏紧的态势，楼市需求呈上升态势。

五、新政策环境下的房地产企业应对策略

5.1 开源节流

在房地产行业中，现金流一直是开发商行动原则中的重中之重。

5.2 迅速回笼资金

迫于资金压力，开发商会实行一定的优惠措施，比如向客户提供打折、贴补契税、补贴利息等优惠进行销售，以便于增加销售回款，尽快回笼资金。但这样的措施一般收效甚微。

5.3 依傍“大款”

寻找有经济实力的合作伙伴，相对来说，是一种较好的出路。

5.4 卖地

未来充满了不可确定性。面对不可预知的政策形势和自身资金的压力，一些房地产企业不得不把到手的地块卖掉，从而成功地获得宝贵的现金；有的企业有这样的打算，但眼下寻找买家并不是那么容易。

5.5 卖股份

一些房地产企业会卖掉整个公司的股份，完全退出市场；有的则是部分出售，以图暂时度过难关。

5.6 战略收缩

对于一些在全国或者城市布局范围稍广的开发商，他们开始制订“收缩战略”，应对已经来临的楼市之冬。

5.7 产品品质取胜

对予品牌、品质、实力方面有优势的企业，在买方市场的情况下，它们的产品比竞争产品在销售上有更大的优势。

第二篇：大学生房地产市场社会实践报告

房地产市场社会实践报告

（一）实践活动的目的、重要性

面对2009年末到2010年初海南等城市相继出现的房价泡沫式增长，面对连年来房价的居高不下，面对过分活跃房价将导致泡沫式经济的警告，2010.03.18 国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案2010.04.11 银监会：银行不得对投机投资购房贷款2010.04.13 住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨2010.04.15 国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%2010.04.19 住建部要求商品住房严格实行购房实名制2010.04.21 二套房以住房套数界定 不再以贷款为准2010.04.30 北京出台地方楼市新政 同一家庭限新购一套房2010.05.2 央行年内第三次上调存款准备金率2010.05.6 深圳版新国十条出炉 暂停三套房贷款暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房未获预售许可 开发商不得收取定金来抑制房价过快增长的政策，然而国家统计局公布数据显示3月全国房价同比上涨11.7%，达5年来最高水平。一边是调控政策的频频出台，一边是房价的持续上涨。面对新一轮调控政策，房价会走向何方，谁又将真正左右中国的房价，此次调控是房市的转折点还是国家政策面对经济发展的空想，在此敏感时期，购房者又将何去何从，房价又将又何种变化？开发商又将如何采取应对措施，政府又将如何监督政策的施行。这些不仅使房地产从业人员关注，也使我们即将进入行业的学生关注 更使千千万万尚未购房或已经购房的消费者关注。为此我们按照学校“社会实践活动周”的安排，利用5.1劳动节的5天假期做了关于房地产市场的社会实践。

（二）研究的方法思路 理论基础

要明白目前中国房地产市场的现状以及未来发展趋势就从理论上来讲就必须明白中国房地产市场目前微观和宏观两个环境，这些也将是我们此次研究的方法思路和理论基础。

第一：微观环境因素：必须明白现阶段房地产市场的成交良 成交价 以及成交价和成交量和近几个月来的比较 要明白市场的未来也必须明白购房者客服的心态 偏好 收入状况 购买欲望 以及购买能力 通过市场调查，观察目前房地产市场对国家政策的反应，购房客户的心态。

第二：宏观环境因素：必须明白现阶段我国总的经济方针以及国家财政措施，即出台的相应的政策 法律法规 央行的货币政策一季整个社会的政治法律科学技术、社会文化及自然地理等多方面的因素。

（四）调查样本的选择

第一：参加此次成都市第35届春季房地产交易会

第二：走访成都市二手中介门店，访谈经纪人员了解了近期交易情况及同置方客户交流访谈

第三：走访成都市近期开盘楼盘 了解了成交情况，项目的价格策略 销售方式 促销手段

第四：观察了成都市媒体上房地产广告的数量和内容 明白开发商的广告策略，也浏览了腾讯蓝房网 焦点房产网 新浪房产等网络媒体。看了专家对此次放价调控的观点。

（五）实践过程和结论

结论一：新政出台二手房市场遭受重创

新政出台之后，二手楼市明显感受到政策的压力，买卖双方普遍预期市场将转入调整。

从业主方面看，政策出台后放盘意愿增强。根据中原统计数据，4月14日前后一周（4.8-4.14 对比4.15-4.21），中原五大城市二手房挂牌量均有所增加，增加幅度分别为：49%、33%、24%、24%和20%。由于此次政策的力度是史无前例，因此价格继续上涨的可能性已经微乎其微，况且经历了2009年的暴涨之后，多数业主已经获利颇丰，愿意放低价格以尽快套现。中原门店调研结果显示，各城市不同区域二手房源均有不同幅度的议价空间，部分板块挂牌价格已经出现明显降幅，幅度超过10%。

购房者方面，由于普遍认为市场将转入调整，故并不急于接盘，持币观望仍是最佳选择。据中原统计数据显示，政策出台前后一周，北京、上海、深圳三地新增客源量显著下降，幅度分别达到80%、40%和80%；五大城市的二手房成交量也出现了不同幅度的下跌。

结论二：新政出台一手楼盘销售明显遇冷

调控政策出台后半个月内，前期暴涨的一线城市房屋成交量应声回落。“五一”假期原本是楼市销售的传统旺季，今年却明显遇冷。北京“五一”三天商品住宅现房签约量为7套，同比下降96%；广州全市住宅假期销售仅为178套,比平时正常成交低了一半。上海“五一假日楼市”展览会成交量也明显萎缩，观望情绪浓厚。与此同时，投资者预期开始转向，京、深、沪等地出现投资客集中抛盘的景况，二手房源登记量激增。

当前楼市受冲击的力度是相当大的，如果政府和银行能够将这个调控措施严格地执行下去，调控基调不变的话，那么应该坚持房价拐点到来的判断。因为左右房价走向的最本质因素，一是收紧信贷；二是抑制需求。从这个角度看，这次调控应该会收到实质性效果

对于房价的走势，市场有自己的运行规律，政策并不能控制房价下跌的速度和幅度。是否会形成拐点，以及是短期还是长期拐点，都需要时间来观察。从一般价格波动的过程看，政策初期房价往往下降较快，此后速度逐渐趋稳。结论三：楼市的未来 政策的实际实施才是关键

如此说来，调控新规只是将此前的一些调控措施进一步明确，前移了监管关口而已，那么这次就能收得良效吗？新规的效果尚不可知，但能够明确的事实是——地方政府对土地财政的依赖程度没有变，房贷依然是银行最为热衷的优质贷款。何一项政策，成功的关键在于是否真正的落实。中国房地产的调控已经进入到了一个非常关键的时刻，房价的疯狂和累计的泡沫已经危及社会的稳定，坚决调控房价，没有任何退路和侥幸的选择，这是一场绝对不能输也输不起的战争。

（六）素材材料汇总

第三篇：昆明房地产市场报告2016

昆明锐理——2016年上半年昆明房地产市场研究报告

一、宏观·平稳宽松 1.1 经济运行

【全国经济环境】经济运行总体平稳，PPI同比降幅缩窄，结构调整和转型升级在稳步推进。

【全国经济环境】M2供应增加，新增信贷随之高涨，居民贷款比重大，企业类贷款增长乏力。

【全国经济环境】全社会固定资产投资增速平稳，房地产投资增速自年初持续上升。

【昆明经济环境】昆明经济受宏观形势影响持续走低，产业结构调整持续，经济下行明显。

【昆明经济环境】居民消费能力稳中有升，金融机构人民币存款余额平稳增涨。

【昆明经济环境】固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占固定资产投资额比例也增加。

1.2 【经济小结】

全国GDP增速基本保持稳定，全社会固定资产投资增速自2015年后半年趋于稳定，房地产投资持续上升，房地产市场趋于稳定状态；昆明固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占比例也增加。房产市场先行指标回暖迹象明显。

1.3 政策环境

【全国政策解读】2008年-2016年6月重要政策总结。

【2016年1-6月全国重要政策节点】

【全国政策解读】2016年1-6月各城市政策一览表。

【全国政策解读】2016年1-6月各城市政策一览表。

【全国政策解读】降首付，延长贷款年限、购房补贴。现象：三四线城市及部分二线城市，走量缓慢，库存积压。

解析：一二线城市人流量大，购房/租房需求高。因此购房者与投资者均将目光放在了一二线城市，导致了三四线城市及部分二线城市走量缓慢，库存积压。

政策措施：在降低购房首付，延长贷款年限，购房补贴利好条件的基础上，大力推进棚户区改造货币化，多重措施去库存。

【全国政策解读】因地制宜，北、上、广、深及部分二线城市调控收紧。现象：至2015年下半年，各城市纷纷解除限购以及“90,70”政策，整个房地产市场回暖明显，与此同时房产市场分化现象明显加剧。热门一二线城量价齐升，其中部分城市频频拍出地王，三四线却仍旧于寒流之中慑慑发抖。

解析：三四线城市走量缓慢，有实力的开发商集体投奔热门一二线城市，小型开发商则在三四线城市 “楼市的泥潭中越陷越深”。

政策措施：根据各个省份（城市）的实际情况制定对应措施，收紧一线城市（北、上、广、深），降温热点二线城市（南京、苏州、合肥、武汉），扶持二三四线城市。

2016年上半年，北京、上海、广州、深圳、苏州、武汉、南京、廊坊、合肥已逐步收紧调控政策。

【2016年1-6月昆明重要政策一览表】

【政策解读-昆明】2016年昆明施行四大房产新规

2016年1月1日起施行《云南省商品房销售明码标价实施细则》 锐评：商品房备案被取消，开发商自行公示而无需备案，如此一来，调整房价将不再受备案的限制，开发商可灵活掌控销售价格，房价由市场主导；而对于购房者来说，如今房价全由开发商说了算，购房者需了解房价公示制度，向开发商表明立场观看房价公示，以维护自身利益。

2016年2月1日推行《商品房买卖合同示范文本》

锐评：新版买卖合同新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，有效防范交易风险。昆明市还增加了安全设置，保障购房者明确知道自己权利义务。并对商品房买卖时的细节作出了更多的规范，新增内容更多指向监督开发商行为，最大程度维护购房者权益。

2016年1月1日起施行《昆明市电梯安全管理办法(修订)》

锐评：此次修订办法在防止报废电梯再入市、在电梯日常维护保养方面、将使用年限超过15年的电梯列为重点监控对象等方面做出了明确的规定。提高了电梯使用的安全系数，明确责任，加大监督检验力度，全面细化安全管理。

2016年2月1日实行《昆明市物业管理办法》

锐评：明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务,规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作,保护业主的共同利

益,为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。新规的施行，更加规范了地产环境。

【政策解读-昆明】昆明市规划局出台细则 明确“商改住”标准

摘要：市规划局出台了相关实施细则，重点明确了房地产项目部分地块用地性质变更、城市更新改造项目商改住、房地产项目调整住房套型变更的原则等内容。

锐评：商业体量较大，而昆明住宅用地供应不足，上半年昆明住宅去库存颇有成效，商办市场疲软。

此次明确“商改住”的标准，也有利于盘活商业项目，标准中提出关于商改住改造配套设施的细则，保障了“商改住”的有序实施。但地段位置不好的项目“商改住”后，由于集中供应、改造成本过高、开发商缺乏运营经验等因素，推进实施也不是那么容易。

【政策解读-昆明】昆明出台“46条”稳增长措施

亮点：涉及促进房地产市场稳定发展；努力降低商品房库存；切实加强土地保障等20个方面46条政策措施。

锐评：政策的出台，明确了促进房地产市场和土地市场健康平稳发展。首先通过减压稳楼市，全面施行商品房预告抵押登记制度，提高金融机构开展住房贷款的积极性，通过房贷等金融改革措施，放宽政策，给房企松绑；其次通过调限，加大住房公积金促进住房消费力度，加大金融支持力度、实行财政补贴政策等，靠公积金激活楼市，进一步刺激楼市，达到降低商品房库存的目的；通过多达9

项土地制度，规范土地出让方式，减免多项费用等方式，切实加强土地保障，盘活市场土地市场。

【政策解读-昆明】昆明27条措施推进供给侧结构性改革。

摘要：《昆明市供给侧结构性改革实施方案》明确提出，要经过3年努力，供给侧结构性改革取得重要进展，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板工作取得明显成效。

锐评：《方案》提出了27条具体任务和措施，意味着昆明供给侧结构性改革动真格。着力化解房地产库存，进一步完善房地产调控政策，加大住房公积金促进住房消费力度，大力推广住房保障货币化，积极支持农民工和有意愿的农民进城购房，鼓励车库（位）销售租赁。

【政策解读-昆明】2018年底商品房库存规模比2015年减少25%。摘要：昆明市通过了《昆明市供给侧结构性改革实施方案(送审稿)》,方案对昆明市房地产业去库存提出了新的要求，2018年底商品房库存规模比2015年减少25%，并对2016~2018年商品房销售面积年均值提出要求。

1.4 锐评：

1、政府从土地供应上加强监管和控制，减少土地供应，从市场的最开端抑制库存的增长。

2、“商改住”标准的出台，有益于盘活部分商办项目，推进商办项目去库存的实施。

3、西山区、呈贡区出台对购买或租用辖区内商务楼，都有相应的补助，积极推动了整个办公市场的“去库存”力度。

4、加大住房公积金促进住房消费力度，并推动住房公积金缴存省内异地互认，公积金买房条件的一再放宽，无疑都是为去库存工作创造先决条件。

1.5 【全国政策小结】

1、降首付、减契税、购房补贴等多重优惠去库存。在多重优惠的刺激下，房地产市场回暖明显，多个城市量价齐飞；

2、支持农民进城买房，加大棚改户货币补偿比例去库存。在优惠政策的激励下，该部分人群有缴纳首付的能力，但后期还贷压力较大，因此购房可能性较小；

3、为控制市场平衡，防止后期“房产泡沫”，多个热门二线城市土拍都施行了“限价融断”措施；

4、因地制宜，多个城市调控收紧。从去年优惠政策入市以后，一线城市楼市量价齐升，土地市场频出地王。3月份开始一线城市政策开始收紧，开发商与

购房者则大量涌入周边的二线城市，造成以苏州、合肥、南京为首的多个二线城市楼市异常火爆。为促使地产平衡发展，热门二线城市已开始逐步收紧调控。

1.6 【昆明政策小结】

1、推行新版合同、实行电梯安全、物业管理办法，加大监督检验力度，最大程度维护了购房者、业主的权益。商品房备案被取消，开发商获得了掌控价格的自由，房价将由市场主导；

2、从2月1日开始实施的“新版商品房合同”对市场签约影响极大，在3月15日修改执行新规前，大量的项目延迟备案，致使应在2月份签约备案的量挤压在3月中下旬集中网签，造成了上半年2月份市场极度冷淡、3月份极度火爆的局面；

3、“商改住”有利于消化商办市场的库存，盘活项目，但也可能由于集中供应、改造成本过高、开发商缺乏运营经验等因素，减缓推进实施的进程；

4、政府出台一系列政策措施，明确了到2018年“年平均销售1000万㎡以上”、“库存比2015年底减少25%”的目标，这将说明接下来政府还将延续积极宽松政策，在如此大的市场容量与利好的政策中，开发房企可遐想的空间是非常大的。

二、市场·奋勇前行

【昆明-供销】新增供应缩减，成交同比增长，7年后市场再现供小于求局面。

市场新增供应持续下滑，上半年合计供应387万㎡，同比下降28%。2016年上半年昆明商品房合计成交555万㎡，同比增长21%，备案成交的增长与呈贡和南市区出现集中备案的项目有关。

商品房包括商品住宅、定向团购房、商业、办公与车位

商品房供应统计公布房间明细的预售项目面积

【昆明-存量】商品房库存处于高位，但市场出现好转信号，上半年去库存168万方。

供求逆转，备案成交面积比新增供应多168万㎡，整个上半年呈现出良好的去库存局面。

截止6月底，商品房库存2651万㎡，以近12个月市场共备案1124万㎡计算，现有库存去化时间约为2.4年。

昆明政府“去库存”政策指出，到2018年底，商品房库存要比2015年底减少25%。2016上半年市场表现为该去库存的目标打下良好的开局。

【昆明-月度供销】表现强劲，月均销售93万㎡，有3个月份销量过百万㎡。自2月1日起，昆明开始使用新版购房合同进行备案，但由于新版合同中诸多条款涉及到退房，房企持谨慎对待态度，致使项目备案延后，致使2月市场极度低迷。挤压延后的备案在3月得以备案，推高了该月市场成交。

除2月特殊因素影响外，2016年各月备案均在85万㎡以上，且均优于去年同期。

【主城区-供销】供应连续下滑，成交高位，市场供过于求局面改变。2016年主城区新增供应持续下滑，上半年合计供应371万㎡，同比下降14%。2016年上半年主城区商品房合计成交404万㎡，同比下降2%。

注：

1、主城区包含中市区、东市区、南市区、西市区和北市区，不包含呈贡与

空港区域

【主城区-存量】库存止升回落，市场出现去库存信号。

2016上半年备案成交面积比新增供应多32万㎡，市场库存首次止升回落。截止2016年6月底主城区商品房库存为2222万方，以近12个月市场共备案893万㎡计算，现有库存去化时间约为2.5年。

【主城区-月度供销】月均销售67万㎡，2季度月度之间成交量大、波动小。2月受政策（新版商品房合同）影响备案延迟，多数项目挤压在3月中下旬签约备案，使3月份成交显增。

剩余月份供求缺口小，市场近似处于供求平衡点。

【市场供销对比】2016上半年呈贡市场销售占比大幅增加，南市区供求占比依旧最大。

【市场供销对比】同比来看，呈贡供应骤减、成交倍增，南市区供求量微降但仍占主导。

【各区域供销存对比】市场供销存主要集中在南市区与呈贡，其中南市区存量第一。

【房产企业机构】2016年房企并购重组加速，品牌房企大肆接盘，昆明楼市进入强者盛宴时代。

【房产企业机构】2016年房企并购重组加速，品牌房企大肆接盘，昆明楼市进入强者盛宴时代。

【房企排名】2016年TOP20房企销售增加，市场份额进一步提高。

注：销售金额包含住、商、办与车位

2.1 锐理数据解析（商品房）1.昆明整体市场稳中有升，价格下行

2.上半年市场供应量整体减少，存量首次出现下降，去库存意图明显，效果初见端倪

3.依据目前昆明市场存量以及现有市场去化速度，仍需2.4年方可完全消化

4.主城区供减量平，其中南市区一直是供销主力区域；呈贡区成交大幅增长

5.定向团购房拉动销量上升，商品住宅供求平衡，库存量合理，商业与办公库存高，去化压力巨大。

6.上半年昆明房企并购重组加速，昆明楼市进入强者盛宴时代

总结：昆明市场新增供应缩减，以去库存为己任，市场供给侧调节初见成效。2.2 未来预判

1、下半年房价会出现小幅回升，尤其是商品住宅产品，其价格将得到改善盘入市的支撑

2、在利好政策不断释放与市场多方博弈的情况下昆明楼市将继续平稳前行 根据昆明市政府“去库存”政策，下半年将延续上半年供减销增去库存的良好态势

3、更多城中村改造停滞项目将被品牌房企接手盘活，市场上品质楼盘逐步增多，楼市良性发展

4、昆明的中小房企将进一步被收购、转型或者消失，未来大房企将占据更多市场份额。

三、土地供求失调

【土地供销】昆明土地市场楼面地价小幅下降，供应量微涨，成交量减半，流拍增多。

上半年土地市场较去年同期供应量上涨，销售量下降，供销比约2.29:1，楼面价小幅下降。供销价同比涨幅分别6.7%、-52.9%、-8.0%。自2014年开始，昆明土地供应紧缩明显，2015年下半年几乎是断崖式收紧。2016年上半年市场土地有适量供应，却存在起价过高、新地少等弊端，致使流拍土地增加。同时，碧桂园、万科、云南城投、实力等房企另辟蹊径，采用收购、入股或代建的方式增加项目土地储备。

【土地供应分布图】供地分布广，供应地块前三板块是滇池、次中心和北市。

【土地成交分布图】滇池、次中心和北市等板块土地成交抢眼。

【土地性质】昆明住宅类与商业类土地供应约各占一半，成交地块中纯住宅占比大，商业用地流拍多。

上半年昆明纯住宅用地供应29宗，约1198亩，供应面积占比42%； 供应用地性质以纯住宅与商业为主，约占总供应面积的90%。

上半年昆明土地成交以纯住宅为主，该类用地除因故终止外，其他全数成交，这说明市场对住宅用地的需求旺盛；商住两用性质土地占总成交量的16%，商业用地占10%。

【土地金额】 上半年昆明土地出让金共51.4亿元，累计成交1238亩。

【溢价分析】平均溢价率6.47%，共7块土地溢价成交，2月蓝光约溢价27%竞得4宗纯住宅地块。

【流拍土地分布图】巫家坝地王由于起价过高流拍，并在6月底折价约1/3后成交。

【各性质土地对比】住宅土地价格在2月份和5月份较高，且在2月份有溢价；商业地价波动大，多底价成交。

【各区域供销对比】南市区为昆明土地供需热点区域，东市区亦有发力，中市区持续有地块供应。

上半年昆明共计供应土地52宗，合计2832.7亩；

东市区供应量超过1/3，供应面积为1010.5 亩，其中空港板块供应945.5亩；南市区次之，供应528.46亩，北市区稍逊一筹，供应472.35 亩。

上半年昆明共计成交土地31宗，合计1238.0亩；

本成交主要分布在南市区，成交面积为410.5亩，呈贡区成交353.5亩；中市区成交203.9亩。

【各区板块价格对比】呈贡、滇池板块供销走高，溢价地块位于北市、东南与高新板块，北市板块溢价最高。

【土地成交供求板块热度图】呈贡、滇池板块最热，其次是空港、北市与次中心板块。

【成交楼面价排行】蓝光溢价27%斩获北市4宗纯住宅地块，楼面价为3771元/㎡。

3.1 【成交总价排行】

3.2 【锐理解析】

1.土地成交：上半年昆明共出让土地52宗，其中成交31宗，成交面积1238亩，同比下降52.9%。

2.土地出让金： 上半年土地吸金51.4亿元，相较于2015年同期的81.3亿元，下降36.8%。

3.土地溢价：上半年昆明土地市场较2015年下半年有所回暖，与去年同期相比销量约减半，流拍土地增加，地块总体溢价率仍然不高，为6.47%。

4.土地流拍：上半年流拍土地12宗。或因其起拍价过高，大量开发商无法负担。

5.成交区域：南市区土地市场仍为供销主力，其中滇池板块土地成交量较高。

3.3 【未来预判】

1.整体态势：供求不匹配的矛盾还将延续，土地市场将延续上半年平淡的态势。

2.成交走势：商业地块流拍或将成为常态，土地溢价能力弱，多数应是底价成交。

3.供应类型：预计下半年住宅用地仍为供求主力，纯商业用地占比应该下降。

4.热点区域：南市区仍将是主力区域，东市区随着碧桂园、花样年等品牌房企扎堆进入，或将成为下一个热点区域。

3.4 【总评】

1、从整体来看，土地市场如何走取决于政府的供地计划；

2、从土地成交性质层面看，市场对纯住宅用地需求旺盛；商业用地面临较大的成交压力，流拍可能性增加；

3、受昆明商业大体量的商业存量影响，商业用地的资产价值目前仍处于下降通道，且短期内难以实现根本性的逆转，商业用地的市场风险明显高于住宅用地；

4、品牌房企入市抢地战况全面升级，行业集中度进一步提高，小房企拿地更加困难；

5、市区内净地供应愈发稀少，映衬出问题频出并开发停滞的城中村改造项目地块的价值，在下半年一级市场拿地更加激烈的背景下，这部分项目或将迎来新生。

第四篇：2009年贵阳房地产市场报告

2009年贵阳房地产市场报告（摘要）

2009年，在“扩内需”、“保增长”的大背景下，随着一系列政策措施的深入实施，居民消费信心逐步恢复，抑制的市场需求得到集中释放，房地产市场由低弥走向活跃，一年之内实现了“Ｖ”形大反转。

房地产总体市场情况

2009年，贵阳市房产销售实现了成倍增长的良好成绩，房地产市场多项指标均创历史新高。总体上看，销售大幅增长得益于以下因素：一是宏观经济企稳回升，居民消费信心恢复，2008年以来积累的购买力得到集中释放；二是各项税费优惠政策的落实，直接刺激了住房需求的扩大；三是我市生态文明城市建设向纵深推进，旧城改造和交通路网的扩能改建为房地产市场创造了较大的需求；四是主管部门加大了服务力度，努力采取措施提振市场信心，对激活房地产市场、扩大住房消费发挥了积极作用。

（一）土地出让情况

2009年，按国家的要求，我市土地供应实行总量控制，适度从紧，均衡发展，保障用地的原则，土地市场受国家出台的一系列“救市”措施和房地产行业采取的一系列优惠政策影响，上下半年供应量呈现一紧一松的态势，土地市场逐步回暖，但全年供应量与上年相比有所减少。

全市2009年共出让土地123宗，出让土地面积375.98万平方米，同比下降33.4%。其中，用于住宅开发的土地53宗，面积270.81万平方米；用于办公房开发的土地17宗，面积30.57万平方米；用于商业营业房开发的土地19宗，面积3.93万平方米；用于其他开发的土地34宗，面积70.67万平方米。

（二）开发投资情况

2009年，全市房地产开发完成投资210.33亿元，同比增长23.6%。其中：住宅投资136.52亿元，同比增长41.2%，办公楼投资5.46亿元，同比增长90.4%，商业营业房投资15.03亿元，同比增长44.4%，其他投资完成53.33亿元，同比下降11.4%。虽然2009年房地产开发投资增幅同比略有回落，但房地产投资占固定资产投资的比重为27%，房地产开发投资仍然是拉动我市投资增长的主要力量。

（三）房产销售情况

1、商品房新增上市量

2009年，全市新建商品房批准预售面积612.42万平方米，同比增长8.8%，其中住宅面积542.34万平方米，同比增长8.8%，住宅套数46871套，办公楼面积16.49万平方米，同比增长129.4%，商业营业房26.20万平方米，同比下降40.8%，其他用房27.39万平方米，同比增长112.8%。

2、商品房登记销售量

全市商品房合同登记销售面积791.12万平方米，同比增长106.6%，其中住宅733.71万平方米，同比增长101.8%，住宅套数59958套，同比增长111%，办公楼19.27万平方米，同比增长315.4%，商业营业房35.99万平方米，同比增长152.6%，其他用房2.16万平方米，同比增长517.5%。

全市商品房销售金额298.44亿元，同比增长130.9%，其中住宅258.61亿元，同比增长130.3%，办公楼9.16亿元，同比增长227.1%，商业营业房29.67亿元，同比增长111.5%，其他用房0.99亿元。

3、存量房交易量

由于新建住宅销售火爆，为二手房市场也带来了活力，二手房交易十分活跃。在诸多利好政策的刺激下，二手房市场呈现强劲回升势头。全市存量房成交面积120.12万平方米，同比增长54.4%，其中住宅102.12万平方米，同比增长67.1%，办公楼2.53万平方米，同比下降21.4%，商业营业房7.48万平方米，同比增长7.2%，其他用房7.67万平方米，同比增长22.1%。

（四）房产价格

随着市场需求持续放大，房产价格稳步上扬。2009年，全市商品房销售综合均价3770元/平方米，同比增长11.8%。其中：商品住宅（不含经济适用住房）平均销售价格3600元/平方米，同比增长14.5%；经济适用住房平均销售价格2330元/平方米，同比增长9.9%；非住宅（包括办公、商业营业房及其他用房）平均销售价格7000元/平方米，同比增长5.5%。

销售价位最高的仍然是云岩区、南明区，住宅平均售价4800元/平方米，住宅最高价为14560元/平方米（不含别墅）；金阳新区商品住房也出现较快上涨趋势，高层住宅均价由年初的3000元/平方米左右上涨到3600元/平方米；其余各区域房屋销售价格也有相应程度的上涨。

（五）房地产金融

1、金融信贷的大力支持对房地产市场的回升发挥了重要作用

2009年，在适度宽松的货币政策环境下，开发企业和个人都得到金融信贷的大力支持。全年房地产开发到位资金445.39亿元，同比增长78%，其中，国内贷款80.58亿元，同比增长85.9%，增幅创历史新高。

在本年房地产开发到位资金中，国内贷款80.58亿元占18%，自筹资金105.14亿元占24%（其中自有资金45.93亿元占10%），其他资金来源259.57亿元占58%（其中定金及预收款146.55亿元占33%）。

在购房信贷方面，截止2009年12月底，全市个人住房贷款余额为258.56亿元，比年初增加103.64亿元，比上年同期增加62.1%。其中：商业性购房贷款余额为208.79亿元，比年初增加89.03亿元，比上年同期增加67.9%；公积金贷款余额为49.78亿元，比年初增加14.61亿元，比上年同期增加41.5%。

2、房地产金融保持健康运行态势

截止2009年12月底，全市房地产开发贷款余额为134.77亿元，其中：五级分类不良贷款4.75亿元，比年初减少0.65亿元，不良贷款率3.5%，比年初下降0.9%。个人住房贷款按五级分类不良贷款0.53亿元，比年初增加0.08亿元，比年初增长18.7%，不良贷款率0.2%，比年初下降约0.1%。

总体上看，2009年贵阳房地产市场运行态势是健康的，房地产开发投资保持平稳较快增长，房地产投资占固定资产投资的27%，是拉动全市投资增长的主要力量，房地产业增加值占GDP的比重为4%，拉动GDP增长0.8个百分点，房地产贡献率为6%，对实现我市国民经济保增长目标发挥了突出作用。住房需求得到有效启动，房产成交量大幅增长，不仅为财政提供了重要财源，也为满足和改善居民居住需求发挥了重要作用。

保障性住房建设情况

（一）廉租住房建设情况

1、廉租住房保障情况

截止2009年12月底，全市纳入廉租住房保障的家庭17176户，其中：租赁补贴保障14107户，实物配租1828户，租金核减1241户。

2、廉租住房项目建设情况 从2007年开始，根据国家对西部城市廉租住房建设的扶持政策，从2007年起截止2009年12月底，全市获得中央投资补助的廉租住房建设项目共16个，总建筑面积28.99万平方米，共5874套，项目总投资3.57亿元，争取到中央补助资金11598万元，其中：2008年中央预算内投资补助资金3110万元，2008年中央新增1000亿预算内投资补助资金4889万元，2009年新增1300亿元中央预算内补助资金3599万元。地方配套廉租住房建设资金累计到位10226.3万元。截止2009年底，全市廉租住房项目累计开工面积27.4万平方米，竣工12.31万平方米，完成投资2.69亿元。

（二）经济适用住房建设情况

实施“住有所居”行动计划以来，我市按照每年100万平方米的规模实施经济适用住房建设。2009年，全市经济适用住房完成投资18.02亿元，竣工101.5万平米。经济适用住房建设的大力推进，有效解决了我市部分城镇中低收入家庭的住房困难，对平抑房价发挥了积极作用，同时，加快了我市住房消费的启动，促进了住宅产业的快速发展。另外，将经济适用住房信息系统与市房屋产权信息系统进行对接。对申购《贵阳市经济适用住房管理暂行规定》出台后建设的小户型经济适用住房，严格按照《市人民政府办公厅关于印发2009各区申请租赁、购买经济适用住房资格认定标准的通知》（筑府办发[2009]120号）进行审核，2009年共计发放经济适用住房准购证3200余个。

（三）改善其他住房困难群体的居住条件工作

1、启动中心城区集中成片危旧房改造。汉湘街和白果巷危旧房改造项目是“住有所居”行动计划重点改造项目。汉湘街地块有危旧房住户800余户，第一期改造项目已办理建设、用地、规划、拆迁等手续，目前已进入拆迁实施阶段，已签订拆迁安置协议49户，绿苑小区建设的248套廉租住房和拆迁安置房在2009年7月中旬竣工；白果巷共有危旧房510余户，已完成70户拆迁安置。

2、启动“城中村”改造。2009年我市积极推进 “城中村”改造工作，重点抓了南明区汤巴关、云岩区渔安安井片区、小河区腾龙湾、乌当区顺海村大坡、花溪区溪北片区集中拆迁安置、清镇市东门桥粮油批发市场、白云区白云村云康新城七个“城中村”改造项目，通过七个试点，探讨研究“城中村”改造的成功经验和存在问题，带动全市“城中村”改造项目的全面展开。

3、推进农村危旧房改造。全市列入危房改造项目共计67168户。其中，一级危房35306户；二级危房18358户；三级危房10658户；地质灾害危房2846户。截止2009年12月，开工67168户，开工率98%，竣工64332户，竣工率95.78%。

4、积极改善农民工住房条件。2008年，我市各施工企业提供集体宿舍面积共6.8万平方米，解决了约2.5万农民工的住房问题，2009年1-11月，我市各施工企业提供集体宿舍面积共18.519万平方米，解决了约6万农民工的住房问题。

5、小户型周转租赁房建设。为解决部分收入较低的年轻公务员、职工等群体租赁需要，2009年开始，我市已着手研究小户型租赁周转房的相关政策和配建比例，2010年拟建设1.2万平方米，200套公共租赁住房。

6、城镇旧住宅区综合整治。云岩区政府完成了相宝小区、大发小区的环境整治改造。

目前需要关注的几个问题

（一）土地市场问题

土地供应量与商品房供应量增长不协调，土地转化周期越来越长，相当一部分土地未能如期转化为商品房供应。从2004-2009年供应的土地量来看，六年土地供应总量为2793.31万平方米，容积率平均按照2.0计算，六年出让的土地可建商品房面积约5586.62万平米左右，从实际来看，2004-2009年商品房上市量只有3048.26万平方米。形成这种状况的主要原因在于：一是大盘项目增多，开发周期延长；二是目前我市土地出让以“生地”为主，由于拆迁难度较大等因素导致土地一级开发时间较长；三是存在土地批而未用现象。

（二）商品房供需关系问题

2009年商品房销售大幅增长已改变了我市商品房市场供需关系，商品房供给增长远不及销售增长之快，市场有供不应求之势。2009年，全市商品房新增上市量为612.42万平方米，加上上年累计可销售面积390.27万平方米，全市商品房供应总量为1002.69万平方米，同期销售量为791.12万平方米。截止2009年12月底，市场上可供销售的商品房面积为211.57万平方米，比上年同期下降45.8%，如果按照月平均销售商品房60万平方米的速度计算，可供销售的商品房只够未来3个月的销售量，因此，需要加快商品房项目开发建设进度，加大商品房市场有效供应。

（三）市场结构问题

一是区域结构不平衡。从土地供应以及销售情况来看，近年都比较集中在金阳新区和云岩、南明区，其余各区域供需量都比较小。从我市城市发展以及房地产发展趋势来看，在实施重点突破并取得明显成效之后，需要注意引导区域均衡发展。

二是商品房类型结构不平衡。在目前可售的211.57万平方米商品房中，商品住宅面积为96.09万平方米，非住宅面积115.48万平方米，这表明目前市场上住宅与非住宅供需存在较大差别，非住宅供大于求，住宅则供不应求。

三是住房供应结构有待进一步完善，中小套型、中低价位住房供应不足。

下步工作及措施建议

房地产业在国民经济中具有举足轻重的地位，快速推进的城市化更离不开房地产的平稳较快发展。2010年，是我市生态文明城市建设向纵深推进的攻坚之年，我市将深入贯彻科学发展观，根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）精神，按照市政府统一部署，以“三创一办”为抓手，进一步推进《贵阳市住有所居行动计划》，加强和改善房地产市场调控，支持居民自住和改善型住房消费，力求确保我市房地产市场达到“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的合理结构, 在保民生的前提下，促进房地产市场平稳健康发展，为推进我市生态文明城市建设向纵深发展作出更大贡献。

（一）切实增加保障性住房和普通商品住房有效供应

1、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。

2、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。在我市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010-2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房、公共租赁房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地供应计划。

3、加快推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决全市低收入住房困难家庭的住房问题。努力增加廉租住房、各种保障性住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难；2010年开工建设廉租住房50万平方米，经济适用住房100万平方米，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续扩进林区棚户区改造工作；启动10个城中村改造项目，统筹考虑解决失地农民生计问题；2010年计划建设公共租赁住房1.2万平方米、200套；同时，全面完成农村危房改造任务。

（二）促进土地市场健康发展

1、将土地供应计划的制定与城市基础设施建设更好地结合起来，形成城市基础设施配套与土地供应结构相互协调、同步发展的格局。

2、科学合理制定土地供应计划，进一步完善土地市场动态监测和监管机制，加大对批而未用土地的查处力度。定期发布土地市场分析报告，合理引导市场。严格执行经营性用地“招、拍、挂”出让制度，促进土地市场公平竞争。

3、逐步实施国有土地建设用地使用权“净地”出让，强化政府在土地一级开发中的地位和作用，特别是土地拆迁、土地征用过程中政府和国有土地投资公司、拆迁公司的作用，通过政策配套、资金配套，加快土地一级开发速度。

（三）合理引导住房消费

1、加大差别化信贷政策执行力度。继续加大对居民首次贷款购买普通自住商品住房的支持力度，严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。

2、实施差别化的住房税收政策。严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。

（四）加强房地产市场监管

1、继续整顿房地产市场秩序。加大对违法预售、捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、制造房源紧张、哄抬房价、扰乱市场秩序等房地产违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。

2、进一步加强对商品房预（销）售全过程的监管。对未取得商品房预售许可的房地产项目，严禁房地产开发企业以“内部认购”、进行预购登记、发放VIP卡、收取认购金、收取购房人的存款凭证、要求以购房人的名义在银行存入资金并签订房源预留协议等形式变相预售商品房；已取得商品房预售许可的房地产开发项目，应在取得预售证10日内一次性公开全部房源，如实公布销售情况，不得分期分批销售或者变相分期分批销售。并应按照申办预售许可证时的申报价格，明码标价对外销售。

3、加强房地产中介服务市场管理。加强对房地产中介服务机构的管理和培训。加大对房地产中介服务机构备案工作的管理力度，对中介从业人员进行专业培训和考核，提高中介从业人员素质。对为权属不清或法律、法规禁止转让、抵押的房地产提供中介服务、提供虚假信息或者隐瞒真实情况等违法行为进行查处。

4、加强拆迁管理。进一步完善拆迁行业的竞争机制，鼓励更多的民营拆迁企业参与拆迁工作。完善土地储备制度，在政府统筹下调动一切积极因素做好土地一级开发。对于存量土地的拆迁，除加大裁决力度外，政府还应加大强拆力度，以保证土地的有效供应，充分发挥土地供应对房地产市场的调节作用。鼓励实行货币化安置，节约拆迁安置房建设用地。

5、加强市场监测。继续加强房地产市场统计、分析和监测分析工作，按照贵阳市房地产市场预警预报工作机制，各部门进一步加强协调配合，定期召开房地产市场运行情况联席会议，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。加强舆论引导，及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。

（五）大力推进绿色生态住宅建设

结合国家、省、市节能、减排工作和要求，在住宅建设中倡导科技节能，加强一次性投入建设，减少重复建设和整改的弊端，积极应用新科技，提倡环保、节能的理念，体现四节一环保的开发原则。通过住宅科技的应用提升居住环境品质，推动绿色生态建筑、绿色生态示范小区建设工作，实现住宅建设、使用的节能、减排，为贵阳市区域经济发展和环境保护、资源综合利用做出积极贡献。

（六）加快旅游休闲型房地产开发建设

1、充分发挥政府的主导作用，把城市品牌营销与发展旅游房地产结合起来，在土地、税收、市政配套等多方面给予扶持和鼓励，大力支持、协调，为开发商提供保障。

2、坚持纯生态城市发展理念，以“森林之城”、“避暑之都”为形象定位，积极推进公园城市、生态城市、山水园林城市、森林城市、温泉城市等品牌内涵的建设。

3、积极开展旅游房地产项目试点建设，根据我市各区域资源优势、环境承载能力和综合发展条件，科学确定功能分区，优化区域空间布局，开展旅游房地产试点项目建设，适当提供优质的、生态的土地资源，将部分山、水、景观资源优越的土地作为发展旅游及外向型房地产开发专项用地。出台优惠政策，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有地方特色、高品质的星级宾馆、度假村、温泉疗养胜地等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理；逐步发展满足避暑、温泉疗养等不同需求的休闲度假居住型房地产。

4、坚持实施“走出去”的外向型发展战略，在我市生态文明城市建设向纵深推进的背景下，充分依托“避暑之都”的品牌魅力，继续加大对外宣传推介力度，进一步推动我市房产销售走进地州，走向省外，大力吸引外来购房消费。

第五篇：2014年4月北京市房地产市场报告

2014年4月北京市房地产市场报告

4月成交量环比同比双 5月市场前景不明

内容摘要：

中央政策：4月16日国务院新闻办公厅举行新闻发布会，称有关部门将完善房地产调控政策，国家统计局新闻发言人，国家经济综合综合统计司司长盛来运讲话、相信相关部门会紧密跟踪房地产市场变化，根据新变化进一步完善房地产调控的政策发展，着重建立房地产调控的长效机制，确保房地产市场平稳健康发展。4月29日，中国银行监督管理委员会召开2014年第一季度经济金融形势分析会，加强房地产领域信贷风险管控；银行业要加强精细化管理，严防房地产领域信贷风险，继续严格执行国家房地产调控政策和差别化住房信贷政策，强化房地产开发企业和土地储备贷款风险防范，加强经营性物业贷款风险管理和房地产信贷风险分区域管理，大务服务保障性安居工程建设。

北京政策：4月2日，北京、天津、河北三地国土部门对接京津冀一体化发展工作：充分考虑土地资源禀赋、环境容量、土地价格及产业定位等因素，合理制定差别化土地利用和供应政策，按照“有保有压、优势互补”的原则，引导不同类别产业项目转移、承接和联动，抓好北京新机场及配套设施，京昆高速、城际高铁等区域重点基础设施建设项目用地服务工作，推动公共服务资历源均等分布，不断加大交通基础设施、公共服务设施的区域共建共享力度，建立京津冀国土部门定期联席会议制度，加大国土资源信息共享力度，形成长期稳定的工作对接平台。

市场运作：

1.一级市场

1.1 供应分析

2014 年4 月北京供应土地0宗。

1.2 成交分析

2014 年4 月，北京共成交34 宗土地，其中居住类用地8 宗，商业用地2 宗，工业用地18 宗，综合用地6宗。总建设用地面积185.14万平米，总规划建筑面积345.4万平米，环比上升72.59%，同比上升226.80%，总成交金额302.63 亿元，环比上升132.54%，同比上升346.35%。

2.二级市场

2.1 供应分析

2014 年4 月，北京商品房新增供应量环比同比均上升。批售套数13653 套，环比上升25.39%，同比上升75.76%，批售面积152.71 万平米，环比上升7.37%，同比上升71.53%。

本月供应区域为11个，房山区供应量最大，为3774套，占总供应的27.64%，其次是大兴区，供应量3346套，占比24.51%，通州区排名第三，供应量1537 套，占总供应的11.26%，其它区域供应均在1500 套以下。

从项目层面上看，本月新增供应项目排名前三甲分别为丰台区的北京方向、大兴区的国锐·金嵿和格林云墅，供应面积分别为13.40平米、13.02 万平米和8.58 万平米。

2014年4月，北京新增商品住宅供应量环比同比均上升。本月住宅期房批售套数12849套，环比上升25.69%，同比上升92.49%，批售面积134.29 万平米，环比上升7.92%，同比上升107.72%。

本月北京有供应区域为10个，大兴区供应量最大，商品住宅供应量3309 套，占总供应的25.75%，其次是房山区，供应量3766 套，占比29.31%，通州区排名第三，供应量1537 套，占总供应的11.96%，其他区域供应量均在1500套以下。

环线方面，五、六环之间供应量7496套，占本月总供应量的58.34%，其次为六环以

外，供应4945 套，占本月总供应量的38.49%。户型方面50－90平米和90－120平米为供应主力，分别占本月供应量的52.49%和19.09%，50㎡以下户型占比最低。

2.2 成交分析

2014 年4 月，北京商品房成交环比量价齐跌，同比量跌价升。成交5848套，环比下降17.91%，同比下降37.45%；成交面积69.79 万平米，环比下降26.31%，同比下降36.57%；成交均价为23819 元/平米，环比下降14.06%，同比上升2.97%；成交金额166.23 亿元，环比下降36.67%，同比下降34.68%。

从行政区域看，本月多数区域成交量环比下降，其中降幅最大的为大兴区，减少2213 套。房山区和大兴区成交套数最多，分别为1629套和973 套，占全市本月成交套数的27.86%和16.64%，房山区主要贡献项目为首创·新悦都、东亚·朗悦居和中国铁建·原香漫谷，分别成交380 套、196 套和152套；大兴区主要贡献项目为熙悦春天、格林云墅和金融街·融汇，分别成交296 套、92 套和75 套；第三名为顺义区，共成交688 套，占全市本月成交套数的11.76%；城八区中东城区成交量最少，成交5 套；郊区中怀柔成交量最少，成交54 套。成交均价方面，崇文区最高，为61726元/平米，成交均价最低出现在延庆，为10146元/平米。

2014 年4 月，商品住宅市场环比量价齐跌，同比量跌价升。

2014 年4 月，北京商品住宅成交5312套，环比下降17.21%，同比下降34.52%；成交面积56.08 万平米，环比下降21.77%，同比下降32.52%；成交均价为24651元/平米，环比下降11.56%，同比上涨12.35%；成交金额138.24 亿元，环比下降30.81%，同比下降24.18%。

从成交区域来看，主力成交的几个区域是房山、大兴和顺义，此3 个区域成交量在600 套以上，房山区成交最多为1602 套，占比30.16%；环比变化方面，多数区域下降。本月

商品住宅成交量最低区域为东城，仅成交3套，西城成交均价最高，为70415 元/平米，延庆成交均价最低，为10466 元/平米。

环线方面，4 月商品住宅成交，五、六环之间成交量最多，为2930 套，占北京本月总成交套数的55.16%；其次为六环以外，成交量为2038 套，占本月总成交套数的38.37%；多数环线环比下降，其中五、六环之间环比上升，六环以外则降幅最大。

产品方面，50－90平米中小户型产品依旧为主要成交对象，共成交2529 套，占总成交套数的47.61%；其次为90－120平米主流户型产品，共成交1008 套，占总成交套数18.98%；多数面积区间环比下降，其中150－200平米降幅最大。

从成交走势来看，2014 年4月北京写字楼环比同比均量价齐跌，商业环比量升价跌，同比量价齐跌。

2014 年4 月，北京写字楼(办公)成交132套，环比下降72.15%，同比下降82.33%；成交面积6.58 万平米，环比下降58.54%，同比下降37.21%；成交均价为18781元/平米，环比下降35.87%，同比下降28.83%；成交金额12.36 亿元，环比下降73.41%，同比下降55.32%。

2014 年4 月，北京商业成交404 套，环比上升72.65%，同比下降17.55%；成交面积7.14 万平米，环比下降0.14%，同比下降56.57%；成交均价为21922 元/平米，环比下降3.26%，同比下降19.04%；成交金额15.65亿元，环比下降3.39%，同比下降64.84%。

2.3 存量分析

选取全市一手房市场2013 年5 月－2014 年4 月月均销售速度来计算，全市存量套数约需要10.4 个月可消化完成，存量面积约需要12.6 个月的消化时间，从近几个月的整体去化时间来看，北京商品住宅市场平均消化速度有所减慢，本月库存量大幅上升，达到

65800套，较3 月增长18.16%，消化周期继续拉长。

从存量套数分布区域来看，大兴区、通州区和朝阳区的存量套数仍然最多，分别为13522 套、12412 套和10243 套；而从区域消化周期来看，大部分区域消化周期集中在7-11 个月，压力最大的仍然是石景山、西城和东城，消化周期分别为67 个月、53 个月、30 个月；本月石景山、房山和平谷消化周期有所缩短外，其余区域消化速度均有所拉长。

2.4 二级市场小结

4月，商品住宅市场环比量价齐跌，同比量跌价升。从成交区域来看，主力成交的几个区域是房山、大兴和顺义，此3个区域成交量在600 套以上，房山区成交最多为1602 套，占比30.16%；从成交结构看，本月以五、六环之间的中小户型为主力成交。

⒊三级市场

2014 年4 月，北京二手房市场成交量环比上升，同比下降。二手房（住宅）成交套数为7616 套，环比下降14.84%，同比上升46.12%；成交面积70.39 万平米，环比下降14.63%，同比上升51.08%。

北京二手房成交套数前三名仍为朝阳区、丰台区和海淀区，成交套数分别为2717 套、1293 套和1128 套，三个区域的二手房总成交套数占本月全市二手房成交套数的52.75%，比上月有所上升。

⒋ 一、二手房成交比例分析

2014 年4 月，北京房地产市场一、二手房的总成交套数为12928 套，环比上升15.83%，同比下降2.97%，一、二手房的总成交面积为126.47 万平米，环比下降17.95%，同比下降2.48%，其中一、二手房的成交套数比例为0.70：1，一手房成交量与二手房差距变化不大。