2011年上半年成都房地产市场报告

第一篇：2011年上半年成都房地产市场报告

2011年上半年成都房地产市场报告

www.xiexiebang.com 房地产门户-搜房网 2011-12-21 21:34:00 来源：中成房业

序：

无论政策风云如何变幻，楼市永远不缺故事，成都限购令出台实施、存款准备金率6次上调、加息等调控政策的连番袭击下，2011年的成都楼市终于在忐忑中度过阴晴不定的上半年，限购下各区销售的“冷暖不一”、部分个盘“日销过亿”、土地市场“冰火两重天”、商业地产“突出重围”„„

伴随着“新国八条”的下达，2011年成都楼市再次拉开“调控大幕”。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价„„2011年上半年，国务院和地方政府相继出台了一系列楼市调控政策，每一招都命中楼市要害。从2011年3月开始，成都主城区住宅产品和去年同期相比，发生了前所未有的逆转，当月销售总套数仅为3106套，同比下降近60%，成都楼市住宅销售下滑的序幕从此正式拉开。接下来的几个月，成都楼市总成交与去年同期之比，继续保持下滑趋势，住宅与商业的地位开始移位，凸显楼市在上半年的“拐点”性变化。

成都楼市何去何从？为此，中成房业市场研究中心为您奉上《2011上半年成都房地产市场报告》，探讨下半年楼市风向。

一、政策篇

1、全国政策 时间 措施 要点

2011.1.20 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011.1.21 《国有土地上房屋征收与补偿条例》

条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。政府不得责成有关部门强制拆迁。

2011.1.26 国务院房地产调控1号文件（新“国八条”）（1）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

（2）在一定时期内，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

（3）合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2011.1.27 财政部:关于调整个人住房转让营业税政策的通知 个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

2011.1.28 上海重庆开征房产税 上海于1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。重庆从1月28日开始向个人房产征收房产税。重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5％~1.2％。

2011.2.1 《商品房屋租赁管理办法》

根据办法，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

2011.2.24 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011.3.22 国家发改委《商品房销售明码标价规定》 从5月1日起商品房销售实行一套一标价，明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。

2011.3.25 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011.4.1 《房地产经纪管理办法》

这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。该《办法》明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。

2011.4.21 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011.5.1 国家发展改革委《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》 自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。

2011.5.12 国家发展改革委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知 房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，按《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》，每套处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。2011.5.12 国土资源部《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》

明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处“小产权”房，维护良好的管地用地秩序。

2011.5.18 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011.5.26 《关于报送年度商品房项目预（销）售计划和商品房预售方案有关事项的通知》征求意见稿

要求各开发企业，按时报送年度商品房项目预（销）售计划，如实填报《年度商品房项目预（销）售计划表》，在每年1月31日前报送至广州市房屋交易监管中心。不报销售计划不发预售许可证。

2011.6.1 新《规划管理建筑面积计算办法》

自6月1日起，广州将实施新的规划管理建筑面积计算办法，严厉遏制开发商“偷面积”行为。其中规定，阳台、入户花园要算全部面积。

2011.6.7 住建部《国有土地上房屋征收评估办法》

房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

2011.6.20 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2、成都政策 时间 措施 要点

2011.1.26 房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类 四川首个涉及房屋共用部位项目划分的区域性地方标准——《房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类》已通过省质监局批准，并正式实施。这是全国首次以地方标准的形式来规范房屋共用部位、共用设施设备的维修、管理行为，在行业内具有广泛指导意义。

2011.2.15 落实“国八条” 成都出台房地产调控细则《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》

通过加快保障性住房建设、加强房地产市场监管、暂时实行住房限购措施等方式，维护市场平稳健康发展态势。

一、进一步加大保障性住房建设力度。进一步加大保障性住房建设力度，提高住房保障标准，扩大住房保障范围，加强监管，确保住房保障公平公正。

二、进一步落实房地产市场调控措施。努力实现新建住房价格控制目标，进一步强化房地产市场管理和监督检查，主城区暂时实行住房限购政策。

2011.3.30 成都市人民政府办公厅发布《关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知》 成都2011年度新建住房价格控制目标公布如下：加大住房保障力度，进一步扩大住房保障覆盖面，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高，新建普通住房价格涨幅明显低于全市本年度城乡居民人均可支配收入的增长幅度。

2011.3.31 四川32个城市公布新建住房价格控制目标

截至31日下午，我省18个设区城市和14个县级市已全部按照国务院和省政府相关规定，公布今年新建住房价格控制目标。约80%的城市公布的是低于城乡居民人均可支配收入增长幅度，部分城市公布的是低于人均GDP增长幅度，也有少数城市目标兼顾了两项指标。

2011.3.31 关于进一步规范中心城区单位集资建房有关问题的通知

通知正式公布，只允许距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，且符合相应条件前提下利用单位自用土地进行集资建房，政府机关、事业单位一律不得组织职工集资建房。单位集资建房只能向符合经济适用住房供应条件的家庭出售，房屋面积60平方米左右，价格不高于经济适用住房的最高限价。

2011.3.31 关于2011年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知 根据住房市场价格变化情况，并报经市政府同意，现将调整后我市中心城区（五城区，含高新区，下同）享受优惠政策普通住房平均交易价格公布如下：：二环以内：9980元/平方米；二环至三环之间：7500元/平方米；三环以外： 7400元/平方米。

2011.4.6 关于进一步加强商品住房价格监管的通知

成都市城乡房产管理局、成都市发改委联合印发了《关于进一步加强商品住房价格监管的通知》，明确商品住房价格实行申报备案管理，申报的平均价格不得高于同时期同地段同品质楼盘成交均价；商品住房的申报价格一经确定，不得上调。

2011.4.6 《成都市中心城区限价商品住房申请审核配售及监督管理暂行办法》

对成都市限价商品住房的申请条件、申请程序、销售价格、限购面积以及上市交易等问题作出全面规定，年收入7万元以下(单身居民年收入在3.5万元以下)，并符合其他相关规定的家庭可申请购买限价房。

2011.4.6 《成都市限价商品住房销售规则》 限价商品住房实行政府定价，销售价格比同地段同品质商品住房市场价低15%-20%。限价商品住房配售标准为单身居民购买面积不超过50平方米、2人家庭购买面积不超过75平方米、3人及以上家庭购买面积不超过90平方米，超过限购面积部分，按市场价购买。

2011.4.8 成都市城乡房地产抵押融资担保评估操作规则（试行）成都市城乡房地产抵押融资担保评估操作规则

2011.4.18 关于进一步明确申购经济适用住房的家庭收入认定有关事项的通知

就申购经济适用住房的家庭收入认定有关事项通知如下：家庭年收入5万元以下，户籍属于成都市行政区域；家庭成员拥有两人（含两人）以上，其中主申请人在主城区缴纳综合社会保险或城镇职工社会保险；在成都行政区域内城镇无城市自有产权住房。

2011.6.1 关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知 关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知

中成看点：

楼市调控方向一：抑制投资投机需求。

主要举措有：

1、差别化信贷政策；

2、限购政策；

3、上调住房公积金贷款利率。

虽有误伤“刚需”之嫌，但“三限”组合政策为历年调控力度之最，有效遏制了房地产市场疯狂上涨的势头。

楼市调控方向二：增加住房特别是保障房供应。

主要举措有：

1、大幅增加土地供给，提高保障房用地的比重；

2、通过减免税费，鼓励保障房建设；

3、金融支持保障房建设。

保障房的大量供应，改变了住房供应结构的格局，“住房双轨制”的苗头初现，但保障房的资金落实情况、各地方政府保障房建设落实情况还有待市场检验。

楼市调控方向三：加强市场管理，促进房地产市场健康发展。2011年上半年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业及相关人员行为，促进房地产市场健康发展。

中国楼市永远不缺监管政策，但究竟监管力度如何，还要看地方政府及相关部门的监管执行情况。

二、土地篇

1、上半年土地供需总体情况

2011年1-6月，全市累计推出土地约4142亩，成交面积约7013亩，成交金额约205亿元（成交面积多于推出面积是由于去年推出土地于今年1月份成交）；其中主城区累计推出约1730亩，成交约2364亩，成交金额约125.7亿元；郊区累计推出约2412亩，成交约4649亩，成交金额约79.4亿元；1-6月成交土地全市累计可开发量约为1567.6万方，其中市区约651万方，郊区约916万方。

注：图表数据为商住用地，未计算保障房及工业用地

2、上半年土地推出情况

受限购、限贷影响，2011年上半年土地放量大幅锐减，主要以经适房用地及配套设施用地为主，土地市场较为冷清。根据成都市国土资源局网站公布的土地拍卖挂牌公告，2011年上半年全市商住土地供应为57宗，总面积约4142亩，规模环比下降79.45%，同比下降73.13%。

就上半年成都市各行政区域供给土地而言，双流、成华区、新都区位列前三，目前房地产发展重心集中在郊县。

注：图表数据为商住用地，工业略

3、上半年土地成交规模情况

由于市场政策调控的影响，企业拿地更显谨慎，2011年上半年成交规模及金额均出现大幅下降。2011年上半年全市共出让土地88宗，总成交面积7013亩，成交金额205.01亿元。成交面积环比下降46.80%，同比下降58.17%；成交金额环比下降45.00%，同比下降35.63%。

4、上半年土地成交价格

2011年上半年全市平均成交地价306万/亩，环比上升8.13%，同比上升61.05%。

从各行政区域成交地价来看，主城区平均成交地价均保持在650万/亩以上（高新区452万/亩）；郊县邛崃市成交地价高达343万/亩，其次是崇州310万/亩。

楼面地价：武侯区以平均楼面价3660元/㎡排在主城区首位，郊县邛崃1794元/㎡位列榜首，其次是崇州1590元/㎡。

整体来说，土地价格总体震荡上升，但成交价格较去年同期仍有小幅上升，地价的不断上涨，必定会拉高房价。2011年上半年全市平均成交地价292万/亩，环比下降3.18%，同比上升53.68%。

注：图表数据为商住用地，工业略

5、上半年成交地块一览(请见附件一)中成看点：

受国家宏观调控影响，2011年上半年成都市土地推出量大幅下降，成交地价普遍偏低。其中上半年供应土地主要集中在1月、5月、6月，2-4月连续3月无商品住宅用地供应，主要以保障房用地及各种配套设施用地供应为主，这种冷清局面形成的原因有：

一、成都实施“持证准入”等制度影响了企业的拿地热情，二、宏观调控背景下，国家大力抓保障房建设，商品房土地供应暂缓；

三、一季度处于传统土地市场淡季；

四、房地产市场面临越发严厉的宏观调控，以及成都年初先后发布的住房限购令和房价调控目标，使得房地产市场进入观望状况，开发商拿地越发谨慎，而政府对土地市场也处于两难境地。

随着政策调控的延续及政策收紧，2011年下半年土地供应量将有所减少，土地市场很难出现繁荣景象。住宅市场的持续调控催热商业和办公市场，预计年底商办用地规模将进一步扩大，竞争也将增强。

三、商品房篇

2011年1-5月份，成都市行政区域内核准开工建设商品住宅项目379个；开工面积2295.36万平方米。以双流开工面积最大，高新、新都分居二、三。

据调查，2011年1-5月份，成都市行政区域内核准开工建设项目737个，比去年同期减少94个；开工面积3092.48万平方米，比去年同期增长11.46％；工程造价587.61亿元，比去年同期增长47.27％。全市商品住宅开工379个，比去年同期减少14个；开工面积2295.36万平方米，比去年同期增长27.82％；工程造价452.63亿元，比去年同期增长74.75%。其中：五城区（含高新区）范围内核准开工建设项目233个，比去年同期减少43个；开工面积1231.57万平方米，比去年同期下降2%；工程造价229.33亿元，比去年同期增长32.58%。五城区（含高新区）范围内商品住宅开工113个，与去年增加3个；开工面积861.95万平方米，比去年同期增长16.82 %；工程造价162.51亿元，比去年同期增长63.21%。

在全市范围内，按工程项目类别分，开工面积排前三位的分别为：商品住宅占总面积的74.22％；商业项目占总面积的6.29％;工业项目占总面积的6.23％。

在全市范围内开工面积排前三位的分别是：双流占总面积的13.32％；高新区占总面积的12.66%；新都占总面积的9.08%。

1、各物业类型新增供给 1.1、商品房新增

2011年上半年成都市累计新增商品房156742套，规模为1575万㎡，新增套数环比下降13.83%，同比上升15.34%，规模环比下降14.42%，同比上升18.22%。

1.2、住宅新增

2011年上半年成都市累计新增住宅138416套，规模为1379万㎡，新增套数环比下降11.06%，同比上升17.97%，规模环比下降10.75%，同比上升18.31%。

1.3、别墅新增

2011年上半年成都市累计新增别墅3837套，规模为76万㎡，新增套数环比下降19.19%，同比下降18.71%，规模环比下降30.42%，同比下降20.03%。

1.4、商业新增

2011年上半年成都市累计新增商业8723套，规模为110万㎡，新增套数环比下降23.40%，同比下降8.82%，规模环比下降21.79%，同比上升10.69%。

1.5、写字楼新增

2011年上半年成都市累计新增写字楼9598套，规模为86万㎡，新增套数环比下降35.49%，同比上升7.18%，规模环比下降44.37%，同比上升28.83%。

1.6、各方位新增

从各物业类型方位新增来看，住宅新增主要集中在城南，其次是城西、城东；商业新增以城南为主力；写字楼新增城南占绝对比例。

从整体来看，目前城南区域房地产发展较为成熟，各物业类型新增放量较大，区域未来发展潜力较大。

2、各物业类型成交 2.1、商品房成交

2011年上半年成都市累计成交商品房137328套，规模为1372万㎡，成交套数环比下降24.44%，同比上升31.85%，规模环比下降21.98%，同比上升31.08%。

2.2、住宅成交

2011年上半年成都市累计成交住宅119292套，规模为1203万㎡，成交套数环比下降22.31%，同比上升29.33%，规模环比下降20.64%，同比上升27.34%。

2.3、别墅成交

2011年上半年成都市累计成交别墅3502套，规模为76万㎡，成交套数环比下降32.21%，同比下降13.57%，规模环比下降32.48%，同比下降12.87%。

2.4、商业成交

2011年上半年成都市累计成交商业8563套，规模为87万㎡，成交套数环比下降44.53%，同比上升19.76%，规模环比下降39.09%，同比上升29.94%。

2.5、写字楼成交

2011年上半年成都市累计成交写字楼9276套，规模为79万㎡，成交套数环比下降21.42%，同比上升95.24%，规模环比下降12.74%，同比上升127.05%。

2.6、各方位成交

从各物业类型方位成交来看，无论是住宅、商业还是写字楼，城南均排在首位。

3、各物业类型销售排行榜

4、各物业类型存量 4.1、商品房存量

截至2011年6月底，成都市商品房存量为238086套，规模为2615万㎡，存量套数环比上升11.63%，同比上升40.00%，规模环比上升10.33%，同比上升38.84%。

4.2、住宅存量

截至2011年6月底，成都市住宅存量为171789套，规模为1887万㎡，存量套数环比上升14.39%，同比上升48.36%，规模环比上升12.14%，同比上升41.66%。

4.3、别墅存量

截至2011年6月底，成都市别墅存量为10645套，规模为230万㎡，存量套数环比上升5.91%，同比上升8.69%，规模环比上升2.76%，同比上升8.41%。

4.4、商业存量

截至2011年6月底，成都市商业存量为39944套，规模为458万㎡，存量套数环比上升8.15%，同比上升13.31%，规模环比上升9.36%，同比上升20.27%。

4.5、写字楼存量

截至2011年6月底，成都市写字楼存量为24471套，规模为245万㎡，存量套数环比上升2.30%，同比上升45.14%，规模环比上升2.10%，同比上升67.50%。

中成看点：

新开工面积持续上升，住宅供应增加；2011年上半年经受了“三限”政策影响，以及央行的不断提升存款准备金率，收紧房贷政策，致使住宅成交大幅下降，但相对去年同期仍有上升，但从整体市场来看，价格下调这一调控核心目标上半年并未体现出来，预计年底将出现量升价跌态势，开发商将接受市场严峻考验。

调控有限，商业市场加速发展，特别是限购、限贷后，商业地产开始成为投资者关心的主题，无论是开发商还是个人投资者，均表示看好未来商业市场的发展，并逐步加大投入。中国经济的持续向好，商业地产租金稳步上涨及高租金回报率是他们一致看好商业地产的理由。在宏观调控大背景下，住宅市场遇冷，部分开发商开始把目光瞄准了商业地产，一方面商业能够充分散整体经营风险，另一方面商业地产的租金能够在未来提供稳定的现金流，例如保利、蓝光、绿地等企业6月分别举行了商业地产房交会，均取得了不错的销售成绩。商业地产目前尤为火热，预计这种趋势还将延续。

四、二手房市场篇

2011年上半年成都市主城区二手房共成交13966套，环比下降48.43%，同比下降34.16%。受限购及限贷影响，主城区二手房成交下降明显。

就行政区域二手房成交而言，金牛区成交量最大，其次是武侯区、青羊区。

（数据来源：成都市房管局）中成看点：

与新房一样，受限购、限贷影响，成都市主城区二手住宅成交跌入低谷，2011年上半年成交量与近两年成交相比，环比降幅在30%-60%不等。

从成交客户结构来看，市场主要以刚需为主体，尤其是限购后，投资客户大幅减少，预计后期成交将持续小幅下滑。

五、新开楼盘篇

1、新开楼盘情况

2011年上半年累计新开楼盘265个，个数较2010年下半年上升32.50%，较去年同期上升87.94%。受各种调控政策影响，上半年新推楼盘较多，市场竞争较为激烈。

2、新开楼盘一览表(见附件2)中成看点：

2011年上半年新开盘个数创历史之最，受政策影响，开发商纷纷出货销售，上半年累计新开项目265个，从新开项目销售情况来看，受限购政策影响，主城区项目普遍销售较差，高性价比楼盘及低价入市项目受市场热捧，如佳兆业•君汇上品开盘当日销售愈千套，中德英伦联邦开盘即售罄。预计下半年新开项目会持续增加，新增供应将在9、10月集中放量，年底楼市竞争将更加激烈。

六、保障房篇（详情见附件3）

2月15日，成都市房管、发改、财政、国土、地税、金融等部门联合发出《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》明确了成都市2011年以及“十二五”期间保障性住房建设目标。

2011年，全市将新建、改建、采购、租赁、配建保障性住房和改造棚户区住房达到400万平方米，超过前3年保障性住房建设总量的两倍。其中，廉租住房40万平方米，经济适用住房35万平方米，限价商品住房77万平方米，公共租赁住房204万平方米，棚户区改造住房44万平方米。“十二五”期间，全市计划建设保障性住房和改造棚户区住房将达到2000万平方米，是“十一五”期间保障性住房建设量的5.6倍。

1、成都保障房土地供应

从今年2月份至5月底，成都市国土局先后以行政划拨、协议出让等形式在成都市五城区确立了19块地用于保障房建设（如图4），合计约900亩，按照容积率4.5计算，已确立的保障房用地可建面积约为270万方。照这样计算，成都市今年实现400万平米的保障房供应在土地供应上完全可以完成目标。（未计算区县保障房供地计划）

据了解，限价商品房、经济适用住房都是政府提供政策优惠、限定套型面积和销售价格、按照合理标准建设，面向城市中低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。成都市限价房、经适房在保障对象、户型面积、上市交易、销售价格上有所不同。而特别需要明确的是，经适房拥有有限产权，上市交易需补缴增值收益的60%作为土地出让金，而限价房拥有完全产权，5年后上市交易不用补缴任何款项。

成都市五城区保障房用地计划 中成看点：

由于过去保障房不足，长久以来我国主要依靠商品房解决住房需求。现在大规模的保障房介入，市场生产的商品房和计划供给的保障房在绝对数量上的差距将被缩小，甚至渐成均势，纸面上争论多年的“住房双轨制”轮廓已经初现。

从理论上来说，保障房保障中低收入人群居住权利，商品房满足居民住房改善、投资和享受需求，这种“住房双轨制”两者之间是不会有竞争出现的。但是由于长期以来我国主要依靠商品房来解决民众的居住问题，这也使得部分“刚需”客户选择购买商品房来满足基本居住要求，在不断完善的住房保障体系下，这部分客群自然会回归到住房保障体系下，优先选择购买保障性住房，待经济实力达到一定水平，再选择购买商品房改善居住条件或者进行投资。

因此，在保障房建设的初期，会分流现有部分商品房刚需客户到保障房中来。

在目前的供应态势下，商品房涵盖了购房者的所有多层次需求，基本居住、投资、改善居住、享受型居住、资源占有等等。而满足购房者基本需求的产品主要是90平米以下中小户型。保障房的户型、面积与建筑结构、外立面等，与现有市场上的这类中小户型产品相差不大；并且，保障房在5年后均可上市交易，具有低价优势的大量保障房的建设将给普通商品房市场中小户型产品带来冲击，90平米以下的中小户型商品房面临着刚需客户的流失。

在这样的市场条件下，中小户型商品房只有在物业服务、交通位置、物业配套等方面下足功夫，才能缓冲保障房带来的冲击。

七、个案篇 依据上半年成交排行榜分析个案项目成交情况

1、住宅代表楼盘 1.1南湖国际社区

项目名称 南湖国际社区 开发商 森宇地产 地址 双流县人南延线（南湖度假风景区内）总占地(亩）6000 总建筑面积（万㎡）150 物业类型 电梯高层 容积率 5.0 户型面积 179-276㎡ 销售价格 8500元/㎡

 南湖国际社区以良好的居住环境，大盘的尺度赢得了许多客户的青睐，上半年以3102套的销售业绩位居住宅排行榜首位；

1.2佳兆业.丽晶港、君汇上品

项目名称 佳兆业.丽晶港 开发商 佳兆业地产 地址 温江涌泉东路88号（光华大道与公金路交汇处）总占地(亩）225 总建筑面积（万㎡）75 物业类型 电梯高层 容积率 3.9 户型面积 72-141㎡ 销售价格 5700元/㎡ 项目名称 佳兆业.君汇上品 开发商 佳兆业地产

地址 双流县南湖国际风景区两江交汇处（二江寺古桥旁）总占地(亩）274 总建筑面积（万㎡）104 物业类型 电梯高层 容积率 4.2 户型面积 85-148㎡ 销售价格 5650元/㎡

 佳兆业地产旗下项目“丽晶港”以1315套销售成绩位列住宅排行榜第二，肩负着回款10亿的重任，项目“君汇上品”首批次地价入市销售，以5150元/㎡均价（实得3900元/㎡）获得了良好销售，开盘当日销售一千余套成绩，回款额近6亿；

1.3中德英伦联邦 项目名称 中德英伦联邦 开发商 中德世纪置业 地址 高新区天府大道南段（荷兰水街旁）总占地(亩）360 总建筑面积（万㎡）128 物业类型 电梯高层 容积率 4.9 户型面积 60-170㎡ 销售价格 7200  “中德英伦联邦”入市前广告投入较大，开盘以高性价比、高赠送备受客户青睐，首批次开盘取得了开盘即售罄的销售成绩，这充分证明即使受新政调控影响较大，但高性价比楼盘仍会获得刚性需求及投资客青睐；

1.4新鸿基.悦城

项目名称 新鸿基.悦城 开发商 新鸿基地产

地址 双流县华阳天府大道南延线侧（极地海洋公园旁）总占地(亩）240 总建筑面积（万㎡）60 物业类型 电梯高层 容积率 3.8 户型面积 97-176㎡ 销售价格 6700元/㎡

 “新鸿基悦城”2期首批次开盘全球独家成功采取电脑一对一选房模式，获得客户也业界人士好评，此开盘模式值得业界推广和学习；

2、别墅代表楼盘 2.1麓山国际社区

项目名称 麓山国际社区 开发商 万华地产 地址 双流县人民南路南延线麓山大道二段六号 总占地(亩）1000 总建筑面积（万㎡）50 物业类型 别墅 容积率 1.9 户型面积 330-700㎡ 销售价格 700-2800万/套

 “麓山国际社区”以几千亩超级大盘形象在业界家喻户晓，别墅产品在成都乃至世界文明，上半年以销售6.1万㎡、147套成绩别墅销售排行榜第一；

2.2和泓半山 项目名称 和泓半山 开发商 北京和华伟业

地址 双流县人民南路南延线极地海洋世界往南4公里 总占地(亩）300 总建筑面积（万㎡）5.7 物业类型 别墅 容积率 0.6 户型面积 250-400㎡ 销售价格 8000-10000元/㎡

 “和泓.半山”商业产权联排别墅，以高性价比、中小面积获得了客户青睐，上半年销售面积仅3.5万㎡，新政后，住宅市场遇冷，然而商业产权物业如和泓.半山、佳兆业.现代城项目销售较好；

3、商业代表楼盘

项目名称 香江全球家居CBD 开发商 香江置业 地址 新都新都区老成彭路家具产业园 总占地(亩）170 总建筑面积（万㎡）14.2 物业类型 商业 容积率 1.3 户型面积 50-400㎡ 销售价格 10000元/㎡

 “香江全球家居CBD”以全球首个家居产业园形象塑造，是集家居卖场、建材、物流配送为一体的综合性商业展示中心，上半年该项目商铺以2.7万㎡成绩排在商业销售前面，目前专业市场投资成为了新政后开发商重心转移的物业；

4、写字楼代表楼盘

项目名称 新世纪环球中心 开发商 世纪城地产 地址 高新区成都高新区天府大道北段1700号 总占地(亩）700 总建筑面积（万㎡）176 物业类型 甲级写字楼 容积率 3.8 户型面积 50-500㎡ 销售价格 1.4-1.5万/㎡

 “新世纪环球中心”以其积佳的地理位置，高端定位的5A级写字楼亮相，广告投入也相对较大，本项目以9.6万㎡销售成绩位居写字楼销售排行榜第一位。

中成看点：

从典型个案销售情况来看，2011年上半年成都房地产市场有以下特点：

一、住宅市场出现“两头热”，刚需产品和别墅产品走势良好；

二、刚需为普通商品房市场购买主力，性价比高的楼盘最受追捧；

三、随着“三限”政策的深入调控，商办物业为市场投资热点。

八、广告篇

监测时间：2011.1.1-2011.6.30 监测媒体：成都商报、华西都市报

监测内容：以上媒体中发布的房地产咨询，包括平面广告、专版；监测指标为广告投放总量、发布规格、发布时间、楼盘广告强度、广告诉求点、版面及区域广告监测分析。

监测范围：以上报纸媒体所有地产广告

总投放量：2011年上半年全市楼盘报媒资讯总数：157个，平面广告总发布频次：1552次。

1、主要媒体广告投放

2011年上半年媒体广告投放成都商报在广告费用及投放量上均远超过华西都市报，商报成为了开发商广告投放首选媒体。

2、区域投放

区域广告投放量与广告费用均以高新区为首，双流县、武侯区分列二、三位，房地产发展热点区域广告投放较大；

3、方位投放

2011年上半年方位广告比较上城南无论是在投放量还是广告费用上都远高于其他区域，其次是城西。

4、环域投放

环域广告投放量来看，三环~绕城无论是广告费用还是频次均位居首位，其次是二环~三环。

5、片区投放量

在片区广告投放量及广告费用上均以南沿线高新段居首位，其次为南沿线华阳段、元华-站华。

6、广告投放排名 2011年上半年较为活跃的楼盘广告具体情况如下表所示：

如上表所示，上半年雄踞广告排行前十位项目中，均为品牌开发商项目，其中恒大地产旗下项目广告投放量最大，诉求重点主要以送精装优惠促销，其余项目以推广为主。

中成看点：

广告投入整体而言，2011年上半年广告投入以品牌开发商为主力，如恒大地产旗下项目广告投入力度较大，同时也取得了不错的销售业绩，另外就是新开盘项目的增多，增加了报媒广告的投入以作前期项目品牌推广。

九、预测篇

1、政策预测

2011年上半年连续五次提高存款准备金率，加息1次，预计7月将加息一次，未来市场资金继续紧张。

加之受限购、限贷影响较大，整个房地产市场成交低迷，预计下半年各大开发商将纷纷出货销售，市场竞争尤为激烈。

2、供求关系预测

2011年是房地产受政策调控最严厉一年，央行频繁加息以及严厉的限购及限贷政策对成都楼市影响极大，2011年上半年成交下降较为明显，但新增放量仍持续上升。预计年底还会出台相关政策如加息及限贷政策更为收紧，楼市成交受影响不断加大，2011年下半年新增放量将持续增加，如果开发商不采取适当让利促销脱离风险，成交量难以出现起色，将会持续小幅下降。

十、半年度市场总结

1、政策调控最为严厉，从银行的不断加息到限购令到限贷，房地产经过了多重政策调控；

2、土地供给与成交较去年同期大幅锐减，多数土地被外地开发商拿走，限购限贷后，开发商拿地较为谨慎，成交地价较低；

3、限购后，成交直线下降，但上半年整体成交量较去年同期仍有小幅上升，限购后主城区商品房成交受影响较大，郊县虽说不限购，但由于限贷及市场整体预期的变化，成交也相应受到影响；

4、主城区二手房成交来看，也是因为限购限贷，成交跌入低谷；

5、住宅限购后，巨量的投资资金将无法进入住宅市场，股市和商业地产市场必将成为投资首选，加之股市风险较大，商业成交较为火热，预计这种趋势还将延续；

6、预计2011年底商品房新增放量将持续增加，若开发商不以价换量，成交将难以出现反弹，呈小幅下降趋势。中成房业市场研究中心 2011年7月7日

第二篇：南京 2014 年 10 月房地产市场报告

南京 2014 年 10 月房地产市场报告

政策落地观望止 银十摇身变金十

市场走势 内容摘要：

宏观经济：2014 年 9 月份，全国居民消费价格总水平同比上涨 1.6%，环比上涨 0.5%。

中央政策：10 月 29 日，李克强主持召开国务院常务会议，部署推进消费扩大和升级，促进经济提质增效；稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。

地方政策：10 月 20 日，南京市政府召开新闻发布会宣布，南京市户籍市域范围内户口实现通迁，也就是说，届时，老五县（江宁、江浦、六合、溧水、高淳）居民户口迁入主城，将按照市内户口政策办理。这一政策实施后，“老五县”居民户口迁往主城区，只要在主城区有合法稳定住所，即有自有产权房，就可以迁移户口，且对自有产权房面积没有任何限制，这项政策 12 月 1 日起正式实施。

市场运行：一级市场方面，伴随着政策放松，销售的大幅回升，沉寂数月的南京土地市场也终于在十月未迎来了一波供地小高潮。十月的最后一周，南京市国土局推出 13 幅地块，总面积约达 45.56万平米。二级市场方面，在推盘量大幅增加，去化率明显上升的情况下，南京楼市 10 月份的认购套数出现了爆发式的增长10 月共计认购 13269 套，环比上涨六成，同比楼市火热的 2013 年也上涨四成。截至 10 月 31 日，南京可售商品房套数达到 54827 套，去化时间为 9.93 个月。虽然 10 月库存套数较 9 月上升了 1224 套，但去化时间却首次出现了缩短，这主要源于 10 月成交套数的大幅回升。对于后市：一级市场方面，在双限解除之后，伴随着南京楼市销售的持续火热和开发商拿地信心的不断提升，预计今年最后两个月南京市的土地供应会较前几个月有明显的改善。二级市场方面，由于今年积压已久的需求在 10 月份得到了集中性的释放，预计接下来几个月南京楼市的销量仍会保持高位，但想继续 10 月份的销量还是很有难度的。由于前三季度市场的低迷导致很多开发商离达成销售任务还有不小的距离，预计在四季度开发商为了完成销售任务仍会采取以价换量的策略的背景下，房价将会保持相对稳定。库存方面，尽管 11 月推盘量会很大，但在限贷放松政策逐步落实，开 发商为了年终考核放开优惠集体冲量、购房者信心回升的背景下，预计今年最后两个月南京楼市会呈现高库存、高去化的态势，不过去化时间会逐渐缩短。

一级市场：2014 年 10 月，南京全市（不含溧水、高淳两区）共出让商品房用地 13 宗，总面积达 45.56 万平米，南京全市共成交商品房用地 2 宗，总面积 16.79 万平米，总成交金额 510000 万元。

二级市场：2014 年 10 月，南京全市（含溧水、高淳两区）新增商品房预售 13593 套，同比上涨 19.4%，环比上涨 65.1%。南京全市（不含溧水、高淳两区）商品住宅认购套数为 13269 套，环比上涨 62.2%，同比上涨 42.8%；成交套数为 7572 套，环比上涨 55.0%，同比下降 9.7%。

总的来讲：一级市场方面，今年下半年，在双限解除之前，南京土地市场供应节奏比较缓慢。不过，伴随着政策放松，销售的大幅回升，沉寂数月的南京土地市场也终于在十月迎来了一波供地小高潮。在 10 月 28 日，在南京市国土局一连挂出 7 幅地块之后，仅仅时隔三天，10 月 31 日，南京市国土局再度挂出 6 幅地块，在这 13 幅地块中有 9 幅包含住宅开发性质。至此，南京市国土局一周内推地总面积约达 45.56 万平米。月 22 日南京楼市迎来了解限后的首场土地拍卖。拍卖的河西南 NO.2014G52 和钟灵街 NO.2014G53 两幅优质宅地，当天在众多品牌房企的激烈的争夺下，分别经过 26 轮和 47 轮被上海建工和五矿地产拿下，楼面价分别高达 13821 元/㎡和 15455 元/㎡。

二级市场方面，伴随着销售的持续火热，10 月份开发商申领销许的速度明显加快，10 月南京商品房预售套数较 9 月有了大幅的提升，每周加推楼盘的个数较 9 月也明显增加。解限前大部分楼盘开盘时的去化率都在四五成左右，双限解除后，十月南京有不少楼盘都取得了 8 成以上的去化率，还有三家首次开盘的纯新盘取得了日光的好成绩。在推盘量大幅增加，去化率明显上升的情况下，南京楼市 10 月份的认购套数出现了爆发式的增长，10 月共计认购 13269 套，环比上涨六成，同比楼市火热的 2013 年也上涨四成，日均四百余套的认购量较限购解除之前日均二百余套的认购量翻了一倍。10 月 25 日，单日认购量甚至达到 750 套，创下今年以来新高。成交套数虽有滞后，也环比大涨了五成多。销售数据的大幅回升和购房者心态发生转变密切相关，据 365 地产家居网调查统计，8月份南京购房者意向购房时间在1-3个月内的占比仅为22.05%，而到10月份占比已经达到51.91%，之前一直处于观望状态的购房者在双限解除后纷纷出手，积压已久的需求集中性的释放是促使销量大幅回升的重要原因。

虽然现在刚需客户仍是市场的主力，不过限贷放松降低了很多改善性购房者的购房门槛，释放了很大一部分首改客户的需求。限贷放松已经一个月了，可在政策执行方面南京绝大部分银行的房贷利率只是回归到了基准，少数能打 95 折的银行也都有限制条件，而且南京除少数几个楼盘外，房贷都不能“搬家”，导致购房者就算能拿到 95 折，可购买楼盘的合作银行中没有该银行也不能办理房贷，本来利率能打折的银行就很少，加上房贷不能“搬家”，所以目前真正能享受到折扣利率的购房者还非常少。月份南京房价在前四个月连续下跌后开始止跌，虽然近期很多开发商一直打着收优惠、即将涨价的口号刺激还在犹豫的客户加快下定，但真正缩减优惠的楼盘只有一成。

从今年 3 月份以来，南京商品住宅库存套数不断攀升，截至 10 月 31 日，南京可售商品房套数达到 54827套，去化时间为 9.93 个月。库存套数的不断攀升，显示出市场仍处于供大于求的局面，虽然 10 月库存套数较 9月上升了 1224 套，但去化时间却首次出现了缩短，这主要源于 10 月成交套数的大幅回升。

后市预判：一级市场方面，在双限解除之后，伴随着南京楼市销售的持续火热和开发商拿地信心的不断提升，预计今年最后两个月南京市的土地供应会较前几个月有明显的改善。解限后的首场土拍成绩可以看作是双限解除后二级市场的火热对一级市场的传导，从这次土拍可以看出开发商拿地的信心较之前有了明显的提升，对未来的预期也开始逐渐向好，预计今年最后两个月的土地拍卖竞争会比较激烈。

二级市场方面，由于购房者心态随着政策的出台发生了明显的变化，导致今年积压已久的需求在 10 月份得到了集中性的释放，促使销量大幅回升，未来几个月还会有很大一部分首改客户的需求被逐渐释放，但现在刚需仍是市场的主力，房贷新政主要是释放改善性需求，对刚需的利好有限，基于这样的考虑，预计接下来几个月南京楼市的销量仍会保持高位，但想继续 10 月份的销量还是很有难度的。四季度在房贷新政进一步的推动下，预计房贷市场会较之前更加宽松，会有更多的银行首套房贷款利率降至95 折，甚至 9 折，二套房贷款政策也将逐步松绑，下调首付比例和降低贷款利率。如果贷款利率真能降低，对促进成交将会是质的利好。

由于前三季度市场的低迷导致很多开发商离达成销售任务还有不小的距离，预计在四季度开发商为了完成销售任务仍会采取以价换量的策略的背景下，房价将会保持相对稳定。

库存方面，尽管 11 月即将有好几个纯新盘首次开盘，开发商申领销许的频率也会很高，对去库存形成压力，但在限贷放松政策逐步落实，开发商为了年终考核放开优惠集体冲量、购房者信心回升的背景下，加之 10 月份13269 套的认购量也将会有不少在 11 月份转化为成交量，预计今年最后两个月南京楼市会呈现高库存、高去化的态势，不过去化时间会逐渐缩短。

1.宏观经济

年1-9月份，全国固定资产投资（不含农户）357787亿元，同比名义增长16.1%（扣除价格因素实际增长15.3%），增速比1-8月份回落0.4个百分点。从环比速度看，9月份固定资产投资（不含农户）增长0.77%。

年1-9月份，全国房地产开发投资68751亿元，同比名义增长12.5%（扣除价格因素实际增长11.7%），增速比1-8月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资46725亿元，增长11.3%，增速回落1.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.0%。

-9月份，房地产开发企业房屋施工面积673230万平方米，同比增长11.5%，增速与1-8月份持平。其中，住宅施工面积479017万平方米，增长8.1%。房屋新开工面积131411万平方米，下降9.3%，降幅收窄1.2个百分点。其中，住宅新开工面积91754万平方米，下降13.5%。房屋竣工面积56504万平方米，增长7.2%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅竣工面积43269万平方米，增长5.1%。

年9月份，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最小降幅为0.4%，最大降幅为1.9%。与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有58个，持平的城市有2个，上涨的城市有10个。9月份，同比价格变动中，最高涨幅为4.9%，最低为下降7.9%。

2.市场政策

2.1 中央政府

《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》公布

10月2日，《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》公布。意见指出，赋予地方政府依法适度举债融资权限，加快建立规范的地方政府举债融资机制。同时，坚决制止地方政府违法违规举债。

住建部：2015年棚户区改造规模不低于470万户

10月8日，推进新型城镇化工作部际联席会第一次会议召开。会议提出在解决“三个一亿人”住房问题方面，要科学制定“十三五”住房保障计划和建设规划。大力推进各类棚户区改造，2015年棚户区改造规模不低于今年的470万户以上，林区、垦区棚改力争基本完成。

月9日 住建部、财政部、央行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》

通知要求实现住房公积金缴存异地互认、转移接续，并推进异地贷款业务。申请公积金房贷的连续缴存年限由12个月减少至6个月。央行周小川：中国将保持审慎的货币政策立场

10月12日，中国央行行长周小川在华盛顿发表声明时指出，中国政府将继续保持宏观经济政策的一致性和稳定性，努力将增长保持在合理的区间，促进就业，引导通胀预期。当前的宏观经济环境稳定，通胀将继续保持温和。货币政策方面，中国政府将继续以审慎的政策立场，开展信贷和宏观审慎政策，来确保资金、信贷和社会融资的合理增长，同时将流动性维持在合理水平。财政政策方面，中国政府将继续实施积极的财政政策，同时保持赤字比例不变，深化财政和税收改革，从而建立起一个透明、有效、可持续的现代财政框架。

证监会发布《关于改革完善并严格实施上市公司退市制度的若干意见》

10月15日，证监会发布《关于改革完善并严格实施上市公司退市制度的若干意见》。意见指出将健全上市公司主动退市制度；实施重大违法公司强制退市制度；严格执行不满足交易标准要求的强制退市指标；严格执行体现公司财务状况的强制退市指标；完善与退市相关的配套制度安排。楼继伟提出加快房产税立法

10月15日，财政部部长楼继伟在《求是》杂志发文称，将加快房地产税立法，并适时推进改革，使房地产税成为地方财政稳定的收入来源。住建部要求进一步加强城镇个人住房信息系统联网建设

日前，住房城乡建设部副部长齐骥表示，要以楼盘表为基础，加快推进房产测绘、预售许可、买卖合同网签、交易资金监管、产权档案管理等系统的关联与共享，抓紧推进市区县系统整合，完成纸质档案数字化。在房地产市场交易管理领域，积极推进管理信息化建设，抓好新建商品房销售和存量房交易管理。在存量房交易管理方面，推进存量房合同网签备案制度，各地要搭建存量房交易服务平台，加强存量房交易资金监管。央行公布2014年前三季度金融统计数据报告

10月16日，央行公布2014年前三季度金融统计数据报告：广义货币(M2)余额120.21万亿元,同比增长12.9%，增速比上月末高0.1个百分点，比去年末低0.7个百分点。月末人民币贷款余额79.58万亿元，同比增长13.2%，增速分别比上月末和去年末低0.1个和0.9个百分点。前三季度人民币贷款增加7.68万亿元，同比多增4045亿元。月末人民币存款余额112.66万亿元，同比增长9.3%，增速分别比上月末和去年末低0.8个和4.5个百分点。

前三季度人民币存款增加8.27万亿元，同比少增2.99万亿元。国土部公布《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》

10月17日，国土部公布《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》。通知指出，严格禁止借发展设施农业为名，变相建设小产权房、别墅等将设施农用地用于非农建设的做法。

不动产登记统一簿册证样式征求意见

10月24日，不动产登记统一簿册证样式已经正式向国土资源系统、不动产登记工作部际联席会议成员单位和相关部委征求意见。

交通部部务会议审议通过京津冀、长江经济带相关方案

10月28日，交通部部务会议审议通过京津冀、长江经济带相关方案。据悉，长江经济带将建三大航运中心：上海定位国际航运中心，湖北打造长江中游航运中心，重庆定位为长江上游航运中心。

央行公布三季度金融机构贷款投向统计报告

10月28日，央行公布三季度金融机构贷款投向统计报告。三季度末，人民币房地产贷款余额16.74万亿元，同比增长18.2%，增速比上季末低1个百分点；前三季度增加2.11万亿元，同比多增2130亿元。其中，个人购房贷款余额11.12万亿元，同比增长17.5%，增速比上季末低0.9 个百分点；前三季度增加1.33万亿元，同比少增400亿元。财政部公布《地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办法》

10月28日，财政部公布《地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办法》。办法指出，对适宜开展政府与社会资本合作（PPP）模式的项目，要大力推广。在建项目要优先通过PPP模式推进，确需政府举债建设的，要客观核算后续融资需求。凡债务率超过预警线的地区，必须做出书面说明并经政府主要负责人签字确认。

李克强主持召开国务院常务会议

10月29日，李克强主持召开国务院常务会议，部署推进消费扩大和升级，促进经济提质增效；稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。国土资源部召开节约集约用地专项督察动员部署视频会

10月29日，国土资源部召开节约集约用地专项督察动员部署视频会。会议指出，从10月起，国土资源部将在全国开展以清理批而未供和闲臵土地为主要内容的节约集约用地专项督察，以深入贯彻落实党中央、国务院大力推进节约集约利用土地的决策部署。国开行将放宽保障房贷款期限拟延长2-5年

10月30日，国开行将放宽保障房贷款期限拟延长2-5年。国开行将根据不同地区情况，在风险可控范围内，降低申贷项目门槛，扩大支持项目数量，并根据项目适当延长贷款期限，以减轻地方财政压力。

2.2 地方政府

南京出台户籍制度改革新政12月1日起南京市域内户口可通迁

10月20日，南京市政府召开新闻发布会宣布，南京市户籍市域范围内户口实现通迁，也就是说，届时，老五县（江宁、江浦、六合、溧水、高淳）居民户口迁入主城，将按照市内户口政策办理。这一政策实施后，“老五县”居民户口迁往主城区，只要在主城区有合法稳定住所，即有自有产权房，就可以迁移户口，且对自有产权房面积没有任何限制，这项政策12月1日起正式实施。江苏下月起上调最低工资标准 南京从1480元调到1630元

10月25日，现代快报记者从江苏省人社厅获悉，经省政府同意，从11月1日起调整全省最低工资标准。其中，南京市区、无锡等一类地区的月最低工资标准将从目前的1480元调整到1630元，增加150元。

月江北新区有望在年内 获批成为国家级新区

10月28日，《南京江北新区2049战略规划暨2030总体规划》(以下简称《规划》)提交南京城乡规划委员会第一次会议审议。据了解，目前江北新区的资本运作平台刚刚完成组建。此外相关专家介绍，有关设立南京江北新区的请示已上报国务院，江北新区有望在年内获批成为国家级新区。《规划》中的江北新区包括浦口、六合两区以及栖霞区的八卦洲街道，总面积2483平方公里，占南京总面积的1/3,苏南总面积的1/8。《规划》 突出江北新区作为“长江经济带”重要节点，是长三角辐射中西部地区的门户。此外，南京市将全面赋予江北新区市级经济管理权限，有关江北体制、行政权力改革的文件已经拟就，江北新区将在规划、土地利用、财政、固定资产投资、人才引进、城市管理等诸多方面享受市级权限。

1.一级市场

1.1 供应分析

2014 年 10 月，南京全市（不含溧水、高淳两区）共出让商品房用地 13 宗，总面积达 45.56 万平米。

从 2013 年 10 月至 2014 年 10 月近一年的商品房用地供应走势来看，今年下半年，在双限解除之前，南京土地市场供应节奏比较缓慢。不过，伴随着政策放松，销售的大幅回升，沉寂数月的南京土地市场也终于在十月迎来了一波供地小高潮。10 月 28 日，南京市国土局一连挂出了 7 幅地块，其中有 6 幅包含住宅开发性质，分别位于江浦、城北、城南及江宁板块，其中江浦连挂 3 幅，而城南地块起拍楼面价就已破万。仅仅时隔三日，10月 31 日，南京市国土局再度挂出 6 幅地块，其中有 3 幅包含住宅开发性质，分别位于城北尧化门、江浦以及江宁高新园区。至此，南京市国土局一周内推地总面积约达 45.56 万平米。在双限解除之后，伴随着南京楼市销售的持续火热和开发商拿地信心的不断提升，预计今年最后两个月南京市的土地供应会较前几个月有明显的改善。

1.2 成交分析 月南京一共有 2 幅地块成交。10 月 22 日南京楼市迎来解限后的首场土地拍卖。拍卖的是南京市国土局 9月 12 日公布的两幅宅地，分别为河西南 NO.2014G52 和钟灵街 NO.2014G53，两幅地块的起始楼面地价均破万，其中 G52 高达 11503 元/㎡的起拍楼面价更是刷新了区域新高。作为双限解除后的首场土拍，伴随着南京楼市十月销售的持续火热，这两幅优质宅地当天吸引了众多品牌房企的竞相争夺，河西南 G52 地块最终经过 26 轮竞拍被上海建工以 31 亿元的总价拿下，楼面价 13821 元/㎡；城东 G53 地块更是经历了 47 轮的激烈竞拍最终被五矿地产以 20 亿元的总价夺下，楼面价高达 15455 元/㎡。22 日的土拍成绩可以看作是双限解除后二级市场的火热对一级市场的传导，从这次土拍可以看出开发商拿地的信心较之前有了明显的提升，对未来的预期也开始逐渐向好，预计今年最后两个月的土地拍卖竞争会比较激烈。

2014 年 10 月，南京全市共成交商品房用地 2 宗，总面积 16.79 万平米，总成交金额 510000 万元。

2014 年 10 月，商品房用地的成交来源 2014 年 9 月推出的 2 宗地块，一宗位于建邺区，一宗位于玄武区。2013年10月-2014年10月南京土地市场成交情况一览

从 2014 年 9 月至 2014 年 10 月全市成交土地的分布情况来看，玄武区排名第一，占全市土地成交总面积的35%，建邺区排名第二，占全市土地成交总面积的 33%，雨花台区排名第三，占全市土地成交总面积的 25%。

2．二级市场

2.1 供应分析

2014 年 10 月，南京全市（含溧水、高淳两区）新增商品房预售 13593 套，同比上涨 19.4%，环比上涨 65.1%。

从商品房预售量分布来看，浦口区预售 3498 套，占全市总量的 25.7%，排名第一；江宁区预售 2395 套，占全市总量的 17.6%，排名第二；栖霞区预售 2246 套，占全市预售量的 16.5%，排名第三。

从预售量的各物业类型来看，住宅预售量为 9640 套，酒店式公寓 0 套，商铺预售 568 套，办公预售 1279 套，其他物业类型（车库、科研以及其他性质）预售 2106 套。

2.2 住宅成交分析

2014 年 10 月，南京全市（不含溧水、高淳两区）商品住宅认购套数为 13269 套，环比上涨 62.2%，同比上涨42.8%；成交套数为 7572 套，环比上涨 55.0%，同比下降 9.7%。

2014 年 10 月，南京商品住宅成交面积为 80.83 万平米，环比上涨 53.8%，同比下降 10.4%；住宅单套成交均面106.75平米，环比下降 0.8%，同比下降 0.7%。

从住宅成交的面积段来看，10 月南京住宅成交的主力面积段仍是 80平米至 100平米，此面积段成交的面积占总成的面积的 36.98%；100平米至 120平米的成交段本月排名第二，占总成交面积的 18.39%；140平米至 160平米面积段成交的面积最少，仅占总成交面积的 4.08%。

从住宅成交的价格段来看，10 月南京住宅成交的主力价格段是 7000 元/平米至 12000 元/平米，此价格段成交的面积占总成交面积的36.29%；其次为12000元/平米至18000元/平米，此价格段成交面积占总成交面积的30.02%；单价在 22000 元/平米至 25000 元/平米的住宅成交的面积最少，仅占总成交面积的 4.43%。

从 2014 年 3 月至 10 月南京商品住宅分面积段和价格段成交情况走势来看，80平米至 100平米的成交段的市场覆盖范围仍是最大，刚需户型仍是市场成交主力。从成交分价格段走势可以看出，10 月份价格大于 18000元/平米的成交面积占比之和与小于 18000 元/平米的成交面积占比之和与上月基本持平，显示出房价在连续下跌后本月开始止跌，由于前三季度市场的低迷导致很多开发商离达成销售任务还有不小的距离，预计在四季度开发商为了完成销售任务仍会采取以价换量的策略的背景下，房价将会保持相对稳定。

从各板块的成交套数来看，江宁板块成交 2182 套排名全市第一，占全市总成交套数的 28.8%；浦口板块成交 1913 套位居第二，占全市总成交套数的 25.3%；六合板块成交 1187 套位居第三，占全市总成交套数的15.7%。

从各板块的成交面积来看，江宁板块成交 23.92 万平米居榜首，占全市总成交面积的 29.6%；浦口板块成交19.45 万平米排名第二位，占全市总成交面积的 24.1%；六合板块成交 10.85 万平米位居第三，占全市总成交面积的 13.4%。

从今年 3 月份以来，南京商品住宅库存套数不断攀升，截至 10 月 31 日，南京可售商品房套数达到 54827 套，去化时间为 9.93 个月。库存套数的不断攀升，显示出市场仍处于供大于求的局面，虽然 10 月库存套数较 9月上升了 1224 套，但去化时间却首次出现了缩短，这主要源于 10 月成交套数的大幅回升，尽管 11 月即将有好几个纯新盘首次开盘，开发商申领销许的频率也会很高，对去库存形成压力，但在限贷放松政策逐步落

实，开发商为了年终考核放开优惠集体冲量、购房者信心回升的背景下，加之 10 月份 13269 套的认购量也将会有不少在 11 月份转化为成交量，预计今年最后两个月南京楼市会呈现高库存、高去化的态势，不过去化时间会逐渐缩短。

2014 年 10 月，南京办公用房市场成交面积 3.89 万平米，同比下降 17.1%，环比上涨 121.0%；商业用房市场成交面积 1.48 万平米，同比下降 58.4%，环比下降 41.0%。

2014 年 10 月从办公用房成交情况来看，建邺区成交 19776平米位列各区第一，鼓楼区成交 6270平米排第二，栖霞区成交 291平米垫底；从商业用房成交情况来看，江宁区成交 5049平米排名全市第一，雨花台区成交 3053平米排第二，秦淮区成交 0平米垫底。

总的来讲：一级市场方面，今年下半年，在双限解除之前，南京土地市场供应节奏比较缓慢。不过，伴随着政策放松，销售的大幅回升，沉寂数月的南京土地市场也终于在十月迎来了一波供地小高潮。在 10 月 28日，在南京市国土局一连挂出 7 幅地块之后，仅仅时隔三天，10 月 31 日，南京市国土局再度挂出 6 幅地块，在这 13 幅地块中有 9 幅包含住宅开发性质。至此，南京市国土局一周内推地总面积约达 45.56 万平米。

10月22日南京楼市迎来了解限后的首场土地拍卖。拍卖的河西南NO.2014G52和钟灵街NO.2014G53两幅优质宅地，当天在众多品牌房企的激烈的争夺下，分别经过 26 轮和 47 轮被上海建工和五矿地产拿下，楼面价分别高达 13821 元/㎡和 15455 元/㎡。

二级市场方面，伴随着销售的持续火热，10 月份开发商申领销许的速度明显加快，10 月南京商品房预售套数较 9 月有了大幅的提升，每周加推楼盘的个数较 9 月也明显增加。解限前大部分楼盘开盘时的去化率都在四五成左右，双限解除后，十月南京有不少楼盘都取得了 8 成以上的去化率，还有三家首次开盘的纯新盘取得了日光的好成绩。在推盘量大幅增加，去化率明显上升的情况下，南京楼市 10 月份的认购套数出现了爆发式的增长，10 月共计认购 13269 套，环比上涨六成，同比楼市火热的 2013 年也上涨四成，日均四百余套的认购量较限购解除之前日均二百余套的认购量翻了一倍。10 月 25 日，单日认购量甚至达到 750套，创下今年以来新高。成交套数虽有滞后，也环比大涨了五成多。销售数据的大幅回升和购房者心态发生转变密切相关，据 365 地产家居网调查统计，8 月份南京购房者意向购房时间在 1-3 个月内的占比仅为22.05%，而到 10 月份占比已经达到 51.91%，之前一直处于观望状态的购房者在双限解除后纷纷出手，积压已久的需求集中性的释放是促使销量大幅回升的重要原因。

虽然现在刚需客户仍是市场的主力，不过限贷放松降低了很多改善性购房者的购房门槛，释放了很大一部分首改客户的需求。限贷放松已经一个月了，可在政策执行方面南京绝大部分银行的房贷利率只是回归到了基准，少数能打 95 折的银行也都有限制条件，而且南京除少数几个楼盘外，房贷都不能“搬家”，导致购房者就算能拿到 95 折，可购买楼盘的合作银行中没有该银行也不能办理房贷，本来利率能打折的银行就很少，加上房贷不能“搬家”，所以目前真正能享受到折扣利率的购房者还非常少。月份南京房价在前四个月连续下跌后开始止跌，虽然近期很多开发商一直打着收优惠、即将涨价的口号刺激还在犹豫的客户加快下定，但真正缩减优惠的楼盘只有一成。

从今年 3 月份以来，南京商品住宅库存套数不断攀升，截至 10 月 31 日，南京可售商品房套数达到 54827套，去化时间为 9.93 个月。库存套数的不断攀升，显示出市场仍处于供大于求的局面，虽然 10 月库存套数较 9 月上升了 1224 套，但去化时间却首次出现了缩短，这主要源于 10 月成交套数的大幅回升。

后市预判：一级市场方面，在双限解除之后，伴随着南京楼市销售的持续火热和开发商拿地信心的不断提升，预计今年最后两个月南京市的土地供应会较前几个月有明显的改善。解限后的首场土拍成绩可以看作是双限解除后二级市场的火热对一级市场的传导，从这次土拍可以看出开发商拿地的信心较之前有了明显的提升，对未来的预期也开始逐渐向好，预计今年最后两个月的土地拍卖竞争会比较激烈。

二级市场方面，由于购房者心态随着政策的出台发生了明显的变化，导致今年积压已久的需求在 10 月份得到了集中性的释放，促使销量大幅回升，未来几个月还会有很大一部分首改客户的需求被逐渐释放，但现在刚需仍是市场的主力，房贷新政主要是释放改善性需求，对刚需的利好有限，基于这样的考虑，预计接下来几个月南京楼市的销量仍会保持高位，但想继续 10 月份的销量还是很有难度的。

四季度在房贷新政进一步的推动下，预计房贷市场会较之前更加宽松，会有更多的银行首套房贷款利率降至 95 折，甚至 9 折，二套房贷款政策也将逐步松绑，下调首付比例和降低贷款利率。如果贷款利率真能降低，对促进成交将会是质的利好。

由于前三季度市场的低迷导致很多开发商离达成销售任务还有不小的距离，预计在四季度开发商为了完成销售任务仍会采取以价换量的策略的背景下，房价将会保持相对稳定。

库存方面，尽管 11 月即将有好几个纯新盘首次开盘，开发商申领销许的频率也会很高，对去库存形成压力，但在限贷放松政策逐步落实，开发商为了年终考核放开优惠集体冲量、购房者信心回升的背景下，加之 10 月份 13269 套的认购量也将会有不少在 11 月份转化为成交量，预计今年最后两个月南京楼市会呈现高库存、高去化的态势，不过去化时间会逐渐缩短。

第三篇：中山 2014 年 9 月房地产市场报告

中山 2014 年 9 月房地产市场报告

土地逐步回暖 成交量价齐升

市场走势 内容摘要：

宏观经济：虽然 8 月份全国主要的 54 个城市成交量出现了回暖迹象，但从全国整体房地产销售数据来看，情况仍不容乐观。国家统计局最新公布的数据显示，前八个月，全国商品房销售面积64987 万平方米，同比下降 8.3%；商品房销售额 41661 亿元，同比下降 8.9%；销售面积与销售金额的降幅比 1 月份-7 月份均扩大了 0.7 个百分点。中山动态：9 月 24 日，中山市公积金管理中心相关负责人表示，市公积金管理中心预计 11 月中旬上限使用新信息系统。新系统启用后，职工办理住房公积金提取业务时，其提取金额将直接转帐至职工的住房公积金联名卡，没有办理联名卡的职工将不能办理提取业务。

市场讯息：9 月 12 日，中山市国土资源局公布了 8 月楼市数据，备案登记的一手房成交量为 6901 套，同比上升 5.84%，其中一手住宅成交量 4338 套，同比下滑达 13.64%.根据统计，中山 8月一手住宅成交均价为 5778 元/平方米，环比同比均下跌。截止 2014 年 9 月 30 日中山市商品住宅存量 71905 套，2010 年11 月至 2014 年 9 月商品住宅月均消化套数 4679，存量消化周期为 15.4 个月。

市场运行：2014 年 9 月中山市商品住宅网签量为 4663 套，环比上升 8.29%，同比下降 24.15%。主要消化面积段为 100-120 ㎡（1432 套）、120-144 ㎡（852 套）、80-90（820 套）、90-100 ㎡（577 套）。2014 年 9 月中山市成交量前三的区域为坦洲（841套）、东升（437 套）、沙溪（390 套）。

一、市场综述

一级市场：

2014 年 9 月中山市土地供应 14 宗，环比增加 2 宗，面积为 23.63 万㎡，环比下降 10.01%。工业用地 1 宗，供应面积 0.38 万㎡，占土地供应的 1.61％；商住用地 7 宗，供应面积 21.62 万㎡，占土地供应的 91.48％；商业业用地 2 宗，供应面积 1.13 万㎡，占土地供应的 4.8％；住宅业用地 4 宗，供应面积 0.5 万㎡，占土地供应的 2.1％； 2014 年 9 月中山土地成交 10 宗，环比增加 8 宗，成交面积 22.12 万㎡，环比上升 425.82%。其中商住用地2 宗，成交面积 3.17 万㎡，占土地成交的 14.31%；商业用地 2 宗，成交面积 0.79 万㎡，占土地成交的 3.59%；工业用地 6 宗，成交面积 18.16 万㎡，占土地成交的 82.1%。

二级市场：

2014 年 9 月中山市新增供应量为 12722 套，环比上升 139.72%，面积为 134.09 万㎡，环比上升 122.75%。

主要集中于 100-120 ㎡（4436 套）、80－90 ㎡（2753 套）、90-100 ㎡（1875 套）、60-80 ㎡（1389 套）。

商品住宅新增供应量主要来自为坦洲（2741 套）、火炬（1317 套）、东凤（1080 套）。坦洲主力供应项目为誉峯名门花园（806 套）、火炬主力供应项目为雅景花园（533 套）、东凤主力供应项目为世宝广场 1 期（400套）。

2014 年 9 月份中山市商品住宅的总供应量为 76568 套，环比上升 12.35%。主要供应面积段为 100-120 ㎡（19716 套）、120-144 ㎡（15954 套）、80-90 ㎡（9702 套）。主要供应镇区为坦洲（9988 套）、火炬（7286套）、石岐（6999 套）。

截止 2014 年 9 月 30 日中山市商品住宅存量 71905 套，环比上升 12.62%。存量较大面积段为 100-120 ㎡（18284 套）、120-144 ㎡（15102 套）、80-90 ㎡（8882 套）。存量较大的镇区为坦洲（9147 套）、火炬（6919套）、石岐（6730 套）。坦洲主力存量供应项目为锦绣国际花城（2282 套）、火炬主力存量供应项目为雅景花园（1409 套）、石岐主力存量供应项目为锦珹花园（752 套）。

2014 年 9 月中山市商品住宅网签量为 4663 套，环比上升 8.29%，同比下降 24.15%。主要消化面积段为100-120 ㎡（1432 套）、120-144 ㎡（852 套）、80-90（820 套）、90-100 ㎡（577 套）。2014 年 9 月中山市成交量前三的区域为坦洲（841 套）、东升（437 套）、沙溪（390 套）。

2014 年 9 月，中山商品房成交面积为 72.19 万平米，环比上升 14.16％，同比下降 8.16%；成交金额为 43.49亿元，环比上升 19.03％，同比下降 3.33%；成交均价为 6025 元/平米，环比上升 4.27％，同比上升 5.26%。

2014 年，中山商品房累积成交面积为 566.61 万平米，同比下降 13.13%；累积成交金额为 343.09 亿元，同

比下降 12.43%；成交均价为 6055 元/平米，同比上升 0.81%。

二、市场资讯

1.宏观经济

八月，全国房地产开发投资的增速比前七月出现回落，商品房销售面积继续缩减。1 到 8 月份，全国房地产开发投资 58975 亿元，其中，住宅投资 40159 亿元，占房地产开发投资的比重为 68.1%。

虽然 8 月份全国主要的 54 个城市成交量出现了回暖迹象，但从全国整体房地产销售数据来看，情况仍不容乐观。国家统计局最新公布的数据显示，前八个月，全国商品房销售面积 64987 万平方米，同比下降 8.3%；商品房销售额 41661 亿元，同比下降 8.9%；销售面积与销售金额的降幅比 1 月份-7 月份均扩大了 0.7 个百分点。

2.政策及动态

2.1 中央政府

月 1 日数据显示，2014 年 8 月，全国 100 个城市（新建）住宅平均价格为 10771 元/平方米，环比上月下跌 0.59%，连续第 4 个月下跌，跌幅收窄 0.22 个百分点。此外，从涨跌城市个数看，74 个城市环比下跌，26 个城市环比上涨。

据中国房评报道独家获悉，央行已经在全国 60 多个城市进行房地产市场摸底调查，并要求填报与地方楼市情况的数据表格，而北京市已经收到开始填报。对此，知情人士对中国房评报道表示，央行此举可能是在放松信贷前进行的楼市摸底，政府层面的大规模救市将接踵而来。九、十月份为传统的楼市旺季，往年在此期间，房企推盘量会有所增加，多数房企也会采取以价换量的策略，市场进入量价齐升阶段。但今年五月份以来，市场持续下行，上半年大多数房企业绩不佳，多位专家表示，在此情况下，房企为冲刺目标，价格战在所难免。相比去年，今年金九银十成色将明显暗淡。

住房和城乡建设部将出台政策推动建筑产业现代化，并确定多项发展目标，其中之一是用产业化方式建造的新开工住宅面积所占比例要逐年增加，每年增长 2 个百分点。在日前的“全国工程质量治理两年行动电视电话会议”上，住房和城乡建设部副部长王宁透了上述信息。

夏季达沃斯于 9 月 10 日-12 日在中国天津举行。论坛期间，国际货币基金组织副总裁朱民接受采访时谈及中国房地产，他表示，房地产业在中国经济现在的阶段调整是必然的，问题在于有没有新的行业和产业来替代房地产成为未来的领头行业，“因为房地产实在太重要了。” 中国房地产投资占了全国投资的 20%左右，投资增长占了 25%左右，并且联动全国 160 多个行业，这是很重要的龙头产业。

月 6 日，《西宁晚报》发布消息称：西宁市购房不再进行资格审查。这意味着该市执行 3 年半的商品房限购令正式取消，西宁成为中国中西部最后一个取消限购的城市。

月 10 日，住房和城乡建设部将出台政策推动建筑产业现代化，并确定多项发展目标，其中之一是用产业化方式建造的新开工住宅面积所占比例要逐年增加，每年增长 2 个百分点。在日前的“全国工程质量治理两年行动电视电话会议”上，住房和城乡建设部副部长王宁透露了上述信息。

月 11 日，北京万科“OC(Omni-Channel)闭环战略”发布会召开，宣布签约链家为“全面渠道服务战略合作伙伴”。对于此次万科携手链家，万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆在接受采访时将其解读为“万科思维的转变”，并表示，无论是之前与淘宝的合作，还是此次与链家的签约，对万科来说都是渠道的创新，同时也是应对“白银时代”的举措。毛大庆还预言，“未来房地产行业营销将变得非常立体，有可能变成渠道大战”。

月 12 日上午，沈阳市房产局发布解除住房限购的通知，由此，沈阳市从 9 月 12 日起将全面取消限购。取消限购的通知中表示，“从即日起，本市户籍居民在我市购买住房（含商品住房，二手住房）不再提供住房情况查询记录，非本市户籍居民购买住房不再提供纳税证明或社会保险证明”。

月 15 日，湖北省住房和城乡建设中心正式发文称，该省将通过市场分类调控、首套房贷贷款利率和首付比例上给予优惠支持、改变供应方式以及金融政策等 6 项措施出手救市。通知明确规定首套房贷利率最低可打七折，并要求银行对已签订贷款协议的房贷，一个月内予以放款；使用组合贷款的购房者，对其商业贷款部分予以利率下浮优惠。

月 16 日，国务院总理李克强主持召开推进新型城镇化建设试点工作座谈会，会议确定新型城镇化建设从省、市、县、镇不同层级、东中西不同区域共 62 个地方开展试点，并以中小城市和小城镇为重点。值得注意的是，在限制大城市人口的前提下，新型城镇化主要是发展中小城市，尤其是人口规模较大的小城镇。

月 21 日下午 5 时南京出台的《市政府关于保持我市房地产市场健康发展的通知》，透露了这一令市场高度关注的信息。《通知》表述，“为充分发挥市场在资源配臵中的决定性作用，促进房地产市场平稳健康发展，在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明。”宣告了限购令的退出。

月 21 日，央行发布的《2014 年 3 季度城镇储户问卷调查报告》显示，尽管各地房价已有所松动，但未来3 个月内准备出手购买住房的居民占比却略有下降。数据显示，对下季度房价，19.2%的居民预期“上涨”；51.6%的居民预期“基本不变”，15.8%的居民预期“下降”；13.4%的居民“看不准”。未来 3 个月内准备出手购买住房的居民占比为 14.2%，较上季度下降 0.2 个百分点。

月 22 日，江西省地税局日前出台税收优惠政策，个人购买 90平方米以下且属于家庭唯一住房的普通住宅，减按 1%的税率征收契税，购买 90平方米以上且属于家庭唯一住房的普通住宅，按法定税率减半计征契税。

月 23 日下午，有消息称武汉市将取消限购，并流传出武汉市房管局关于取消限购的红头文件。据记者求证得知，武汉市房管局确于当天 17 时会议中发布这一消息，其官方网站也于 9 月 23 日 21 时许，发布消息证实这一通知，并于 9 月 24 日立即执行。至此，全国仅剩北京等 6 城市未取消限购。

月 24 日，北京试点合作型保障房，第一批试点项目从公租房项目中遴选确定，四个项目位于丰台区高立庄、石景山区五里坨和南宫、通州区土桥，近5000 套房源，以一、二居室小户型为主。此类保障房的单套建筑面积控制在 60平米以下。相关人士称，今年试点的合作型保障房优先面向已获得经适房、限价房备案资格的家庭分配，如有剩余可面向其他符合条件的无房家庭公开分配，分配程序按照现行保障房公开摇号程序实施。

石家庄住房保障和房产管理局 9 月 25 日正式发文表示，经石家庄市政府批准，自 2014 年 9 月 26 日起，凡在该市市区域购买住房（含新建住房和二手住房）的，不再实行限购，在办理合同备案和登记交易手续时不再收取住房查询证明。

月 27 日，珠海市住房和城乡规划建设局官网公布消息称，将对原有的限购、限价政策作出调整，宣布调整房地产市场调控“双限令”，这也意味着珠海成为广东省继佛山之后，第二个对房地产调控“松绑”的城市。

第一财经日报消息，三亚准备放开限购的消息是在 9 月 28 日传出的，不到十天时间，三亚市关于放开限购的说法突然“变脸”。10 月 8 日下午，三亚市住建局相关负责人对记者表示：“目前，三亚仍按照国家分类调控的要求，执行住房限购政策，还没有考虑取消房地产限购政策。”

2.2 中山动态

月 1 日，中山市人民政府网站发布公告，向社会各界公开征求关于我市积分制管理的修订意见，意见征集截止时间到 9 月 3 日。具体修改细项主要集中以下四方面：入户过渡期子女不再享受同等义务教育；新增无违反计划生育奖励 100 分；房产奖励分增加了一倍；对政策外子女入学门槛再提高。

月 2 日，据民政局透露，对闲臵土地依法处臵后由政府收回、规划用途符合要求的，可以优先用于养老服务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。

月 10 日，中山市外事侨务局近日表示，部分空臵房屋（含侨房）将采取开放式管理，符合要求的房屋将由企业或个人公开领养。

月 15 日，三角镇和西区今年作为农村土地确权试点镇区，明年开始中山市将全市全面铺开，灵活地采用确股、确地相结合的确权方式。

月 19 日，中山市规划局日前对《中山市建设项目停车配建指标（2014）》进行了第二次草案的公示，本次公示的草案与第一次公示的相比，主要调整内容有：

1、将全市划分为 3 个停车分区，根据不同的分区设臵不同指标；

2、增加了大型建设项目配套公交场站和公共自行车租赁点要求；

3、设臵混合功能建筑物可停车共享折减小汽车、摩托车、非机动车泊位原则；

4、充分考虑装卸货车、旅游大巴、出租车、校车、无障碍车辆的停放需求。

月 24 日，中山市公积金管理中心相关负责人表示，市公积金管理中心预计 11 月中旬上限使用新信息系统。

新系统启用后，职工办理住房公积金提取业务时，其提取金额将直接转帐至职工的住房公积金联名卡，没有办理联名卡的职工将不能办理提取业务。

月 24 日，据南都记者致电四大银行中山分行获悉，首套房认定标准未改变，仍然“认房不认贷”。否认放松首套房认定标准的网络传言。

月 25 日，中山市制定企业诚信管理办法，开发招投标项目施工现场诚信管理系统，用脸谱对比来考查核心岗位人员是否到岗，用诚信标签对企业进行分类，“制度+科技”打造刚性监督。

2.3 市场讯息

月 12 日，中山市国土资源局公布了 8 月楼市数据，备案登记的一手房成交量为 6901 套，同比上升 5.84%，其中一手住宅成交量 4338 套，同比下滑达 13.64%.根据统计，中山 8 月一手住宅成交均价为 5778 元/平方米，环比同比均下跌。

第四篇：2016年成都房地产市场分析报告

2016年成都房地产市场分析报告

一宏观经济和政策

1、预计成都市全年实现地区生产总值1.2万亿元，增长7.5%。

2016年，国内生产总值744127亿，同比增长6.7%。其中四季度增长6.8%，两年来首次回升。

2016年成都全市经济社会继续保持良好发展态势。预计全年实现地区生产总值1.2万亿元，增长7.5%；固定资产投资8370亿元，增长14.3%；一般公共预算收入1175亿元，增长7%；社会消费品零售总额5620亿元，增长10%；城乡居民人均可支配收入分别增长8.1%、9.9%。

2、1-11月房地产开发投资额达2452.70亿元，房地产投资加快。2016年，全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%，增速比1-11月份提高0.4个百分点；房屋新开工面积166928万平方米，增长8.1%，增速提高0.5个百分点。

2016年1-11月，成都房地产开发投资金额达2452.70亿元，同比去年的2273.41亿元上涨7.89%。3、2016年上半年政策环境较为宽松，通过降首付、降契税减营业税、上调公积金存款利率、放宽公积金贷款政策等措施助力去库存。4、2016年第三季度商品住宅市场活跃，自住型改善住房成交比重持续上涨，更有投资客入市炒房，为避免投机，防止泡沫化，政策上有所收紧。二成都市场动态

1、简阳市由成都代管。

5月16日，经国务院批准，同意将资阳市代管的县级简阳市改由成都市代管。此后简阳将全力做好天府国际机场建设，充分打通成都面向世界的“空中丝绸之路”；加快助推天府新区建设，努力把新区建设成世界旅游目的地的核心区和国际一流的旅游休闲度假胜地。

2、成都天府国际机场正式开工，拟2020年投用。5月27日上午10点25分，在距成都市中心约50公里的简阳市，四川省委书记王东明宣布：成都天府国际机场开工！新机场规划建设6条跑道，一期工程将建设3条跑道及航站楼，并配套建设空港经济区，是四川历史上投资体量最大的项目，也是国家“十三五”期间规划建设的最大民用运输枢纽机场项目，可带动相关工程投资逾3000亿元。新机场一期工程总投资718.6亿元，其中机场工程投资511.8亿元，计划2016年动工，2019年基本建成，2020年投入使用，设计旅客吞吐量为4000万人次。新机场建成后，成都将成为继北京、上海后，中国第3个拥有两座国际机场的城市。

3、成都地铁三号线正式开通。7月31日，贯穿成都东北和西南的核心地带的地铁三号线正式通车。成都地铁3号线一期工程由东北向西南贯穿城市CBD核心区，起于太平园，经佳灵路由西南向东北方向延伸，然後沿高升桥路继续向东北面延伸，至一环路附近，再沿一环路向东延伸至人民南路，拐向新南路，之后穿越新南门大桥、南河、滨江路及东大街，穿过CBD核心区，最后经红星桥、府河、马鞍街、前锋路、三友路、驷马桥、动物园、东风渠，抵达军区总医院。地铁3号线的开通，大大缩短了自驾或者坐公交的时间，对站点附近的房价有所影响。

4、7号线25座车站进场装修，预计于明年开通。8月12日，成都地铁建设分公司发布消息称，7号线站后施工单位已进场25座车站、一座停车场和一座车辆段。7号线神仙树站、金沙博物馆站、北站西二路站、府青路站、迎晖路站、四川师大站、琉璃场站7个车站作为7号线首批进场的车站，目前已基本完成关键设备房砌筑、墙体抹灰、地面垫层施工，正在进行设备区离壁墙安装和墙面装饰施工。车站综合支吊架正在大面积进行施工，已完成70%，关键设备房管线安装完成50%，预计明年开通。

5、11月23日起，成都市主城区实施不动产统一登记。根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）以及国家和省关于加快推进不动产统一登记工作的要求，经市政府同意，自2016年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。

6、郫县确定改为郫都区。12月7日下午，省政府网站上公布《四川省人民政府关于同意撤销郫县设立成都市郫都区的批复》，批复称，经国务院批准，撤销郫县，设立成都市郫都区，以原郫县的行政区域为成都市郫都区的行政区域，郫都区人民政府驻郫筒街道望丛中路998号。三成都房地产市场运行情况

1、全年土地成交2015.11万平方米，同比下降22.84%；楼面地价1605元/平方米，同比上涨41.66%。据市土地房产交易中心公布的数据，12月份，成都市共出让各类土地64宗，比上月增加34宗，成交面积243.23万平方米，环比上涨27.85%。其中住宅用地19宗，成交面积123.98万平方米；商办用地2宗，成交面积5.70万平方米；工业用地42宗，成交面积101.60万平方米，其他用地1宗，成交面积11.95万平方米。1-12月份累计成交各类土地479宗，成交面积2015.11万平方米，同比下降22.84%。其中工业用地255宗，商业用地71宗，居住用地140宗，其他用地13宗。12月份成都市土地成交楼面地价2192元/平方米，环比下降0.54%；平均溢价率为39.64%。1-12月份成都市土地成交楼面地价1605元/平方米，同比上涨41.66%；土地成交平均溢价率为46.04%。

2、12月份新建商品住宅成交面积环比下降3.45%，同比下降23.00%；2016年1-12月，新建商品住宅累计成交面积同比增长11.30%。12月份，全市新建商品房成交面积为105.15万平方米，环比下降0.96%，同比下降12.76%；其中，新建商品住宅成交面积和套数分别为65.30万平方米和6530套，环比分别下降3.45%和上涨4.80%，同比分别下降23.00%和25.74%。2016年1-12月份，新建商品房累计成交面积为1322.86万平方米，同比增长11.22%；其中，新建商品住宅累计成交面积和套数分别为991.87万平方米和98608套，同比分别增长11.30%和6.11%。

3、12月份新建商品住宅均价13002元/㎡，环比下降3.64%，同比上涨22.20%，2016年1-12月份累计均价同比上涨17.76%。12月全市新建商品住宅均价为13002元/平方米，环比上月的13493元/平方米下降3.64%,比去年同期的10640元/平方米上涨22.20%。1-12月份，全市新建商品住宅累计均价为11563元/平方米，比去年同期的9819元/平方米上涨17.76%。

4、12月份存量住宅均价为8463元/平方米，环比上涨0.80%，同比上涨4.90%。根据VISS系统对成都市77个住宅板块，共计6086个存量住宅小区的监测，12月份存量住宅均价为8463元/平方米，环比上涨0.80%，同比上涨4.90%。其中，成都六个主城区VISS均价最高的是高新区，监测均价为9426元/平方米，环比上涨0.86%，其次是锦江区，监测均价为9216元/平方米，环比上涨1.02%；主城区VISS均价较低的是成华区，监测均价为7695元/平方米，环比上涨0.37%。远郊区县VISS均价最高的是双流区，监测均价为5414元/平方米，环比上涨1.73%；其次是龙泉驿区，检测均价4957元/平方米，环比上涨0.58%；近郊区县中价格较低的是新 都区与温江区，监测均价分别为4462元/平方米、4529元/平方米，环比分别上涨0.74%和1.61%。成交量方面，12月近郊区县的成交量明显高于主城区，龙泉驿区成交面积最大，为35.50万平方米；武侯区成交面积最低，为3.22万平方米。2016年全市成交面积为2572.09万平方米，同比去年的1980.97万平方米上涨29.84%，近郊五区县是销售主力。四商业办公分析

1、商业市场：2016年商业用房成交均价同比上涨1.06%，销售面积同比下降4.97%。2016年，全市新建商业用房成交均价为31119元/平方米，同比去年的30796元/平方米上涨1.06%，涨幅细微；全年商业用房销售面积为56.95万平方米，同比去年的59.93万平方米下降4.97%，达近五年成交面积最低点。从各月的销售情况来看，上半年市场较为疲软，销售量较低，成交价格在30000元/平方米左右，下半年市场较为活跃，成交量价齐升，最高均价为9月份36703元/平方米，年末政策收紧，整个房地产市场回稳，成交均价降至30000元/平方米以下。

2、办公市场：全年去库存为主，出清周期降至31.94周。2016年，全市新建写字楼销售均价10844元/平方米，同比去年的9573元/平方米上涨13.28%；全年销售面积142.90万平方米，同比去年的89.21万平方米上涨60.18%，去化情况明显好转。从各月的销售情况来看，成交价格受整体市场波动变化较大，2月降首付、降契税、免征部分营业税后，3月份成交量与成交价格明显上涨、8、9月份受住宅市场升温影响，成交量价齐升。四市场走势分析12月16日闭幕的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落近期房地产市场。这意味着决策层进一步明晰了我国房地产市场的定位，强调房地产发展的首要目标是实现‘住有所居’，让住房回归其居住属性。2016年经济增速回落，预计2017年经济保持稳中求进，不会发生硬着陆。2016年，国内生产总值744127亿，同比增长6.7%。其中四季度增长6.8%，两年来首次回升。《经济蓝皮书》预计2017年全年GDP增长6.5左右，比上年略为减少0.2个百分点，就业、物价保持基本稳定，中国经济不会发生硬着陆。2017年住房贷款方面或将有所收紧。近几年银行多次降准降息，并给予放宽首付政策低至两成等政策支持，鼓励市民贷款购房，缓解房地产市场低迷行情。随着2016年发达城市房价的再一次飙升，政府已经开始陆续出台调控政策，抑制房地产泡沫，而作为房地产市场调控抓手的住房贷款，预计2017年将会收紧，促进房地产市场健康发展。2016年商品住宅成交均价涨幅明显，2017年是抑制房地产市场过快增长，推进供给侧结构性改革的深化之年。2016年成都新建商品住宅成交均价达到11563元/平方米，相比去年涨幅明显。9-11月，高新区南部及天府新区楼市火爆，政策不断收紧，通过限购、限贷、限价等政策抑制房价过快上涨。17年成交情况可能会出现区域分化，在城南有置业需求的群体转移到城东城西热点区域。政策方面短期内估计不会放松，是否会持续加码主要看市场变化。商办市场受大环境影响较强，商业市场成交量降至近五年最低，办公去化情况好转。2016年上半年商业市场疲软，下半年受整个市场火爆影响，去化量价齐升，但全年的销售情况较去年相比下降4.97%，达近五年成交面积最低点。2016年办公市场成交面积142.90万平方米，去化情况明显好转。明年商办市场仍然以去库存为主。本报告中的意见和内容仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本报告内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。

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第五篇：昆明房地产市场报告2016

昆明锐理——2016年上半年昆明房地产市场研究报告

一、宏观·平稳宽松 1.1 经济运行

【全国经济环境】经济运行总体平稳，PPI同比降幅缩窄，结构调整和转型升级在稳步推进。

【全国经济环境】M2供应增加，新增信贷随之高涨，居民贷款比重大，企业类贷款增长乏力。

【全国经济环境】全社会固定资产投资增速平稳，房地产投资增速自年初持续上升。

【昆明经济环境】昆明经济受宏观形势影响持续走低，产业结构调整持续，经济下行明显。

【昆明经济环境】居民消费能力稳中有升，金融机构人民币存款余额平稳增涨。

【昆明经济环境】固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占固定资产投资额比例也增加。

1.2 【经济小结】

全国GDP增速基本保持稳定，全社会固定资产投资增速自2015年后半年趋于稳定，房地产投资持续上升，房地产市场趋于稳定状态；昆明固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占比例也增加。房产市场先行指标回暖迹象明显。

1.3 政策环境

【全国政策解读】2008年-2016年6月重要政策总结。

【2016年1-6月全国重要政策节点】

【全国政策解读】2016年1-6月各城市政策一览表。

【全国政策解读】2016年1-6月各城市政策一览表。

【全国政策解读】降首付，延长贷款年限、购房补贴。现象：三四线城市及部分二线城市，走量缓慢，库存积压。

解析：一二线城市人流量大，购房/租房需求高。因此购房者与投资者均将目光放在了一二线城市，导致了三四线城市及部分二线城市走量缓慢，库存积压。

政策措施：在降低购房首付，延长贷款年限，购房补贴利好条件的基础上，大力推进棚户区改造货币化，多重措施去库存。

【全国政策解读】因地制宜，北、上、广、深及部分二线城市调控收紧。现象：至2015年下半年，各城市纷纷解除限购以及“90,70”政策，整个房地产市场回暖明显，与此同时房产市场分化现象明显加剧。热门一二线城量价齐升，其中部分城市频频拍出地王，三四线却仍旧于寒流之中慑慑发抖。

解析：三四线城市走量缓慢，有实力的开发商集体投奔热门一二线城市，小型开发商则在三四线城市 “楼市的泥潭中越陷越深”。

政策措施：根据各个省份（城市）的实际情况制定对应措施，收紧一线城市（北、上、广、深），降温热点二线城市（南京、苏州、合肥、武汉），扶持二三四线城市。

2016年上半年，北京、上海、广州、深圳、苏州、武汉、南京、廊坊、合肥已逐步收紧调控政策。

【2016年1-6月昆明重要政策一览表】

【政策解读-昆明】2016年昆明施行四大房产新规

2016年1月1日起施行《云南省商品房销售明码标价实施细则》 锐评：商品房备案被取消，开发商自行公示而无需备案，如此一来，调整房价将不再受备案的限制，开发商可灵活掌控销售价格，房价由市场主导；而对于购房者来说，如今房价全由开发商说了算，购房者需了解房价公示制度，向开发商表明立场观看房价公示，以维护自身利益。

2016年2月1日推行《商品房买卖合同示范文本》

锐评：新版买卖合同新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，有效防范交易风险。昆明市还增加了安全设置，保障购房者明确知道自己权利义务。并对商品房买卖时的细节作出了更多的规范，新增内容更多指向监督开发商行为，最大程度维护购房者权益。

2016年1月1日起施行《昆明市电梯安全管理办法(修订)》

锐评：此次修订办法在防止报废电梯再入市、在电梯日常维护保养方面、将使用年限超过15年的电梯列为重点监控对象等方面做出了明确的规定。提高了电梯使用的安全系数，明确责任，加大监督检验力度，全面细化安全管理。

2016年2月1日实行《昆明市物业管理办法》

锐评：明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务,规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作,保护业主的共同利

益,为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。新规的施行，更加规范了地产环境。

【政策解读-昆明】昆明市规划局出台细则 明确“商改住”标准

摘要：市规划局出台了相关实施细则，重点明确了房地产项目部分地块用地性质变更、城市更新改造项目商改住、房地产项目调整住房套型变更的原则等内容。

锐评：商业体量较大，而昆明住宅用地供应不足，上半年昆明住宅去库存颇有成效，商办市场疲软。

此次明确“商改住”的标准，也有利于盘活商业项目，标准中提出关于商改住改造配套设施的细则，保障了“商改住”的有序实施。但地段位置不好的项目“商改住”后，由于集中供应、改造成本过高、开发商缺乏运营经验等因素，推进实施也不是那么容易。

【政策解读-昆明】昆明出台“46条”稳增长措施

亮点：涉及促进房地产市场稳定发展；努力降低商品房库存；切实加强土地保障等20个方面46条政策措施。

锐评：政策的出台，明确了促进房地产市场和土地市场健康平稳发展。首先通过减压稳楼市，全面施行商品房预告抵押登记制度，提高金融机构开展住房贷款的积极性，通过房贷等金融改革措施，放宽政策，给房企松绑；其次通过调限，加大住房公积金促进住房消费力度，加大金融支持力度、实行财政补贴政策等，靠公积金激活楼市，进一步刺激楼市，达到降低商品房库存的目的；通过多达9

项土地制度，规范土地出让方式，减免多项费用等方式，切实加强土地保障，盘活市场土地市场。

【政策解读-昆明】昆明27条措施推进供给侧结构性改革。

摘要：《昆明市供给侧结构性改革实施方案》明确提出，要经过3年努力，供给侧结构性改革取得重要进展，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板工作取得明显成效。

锐评：《方案》提出了27条具体任务和措施，意味着昆明供给侧结构性改革动真格。着力化解房地产库存，进一步完善房地产调控政策，加大住房公积金促进住房消费力度，大力推广住房保障货币化，积极支持农民工和有意愿的农民进城购房，鼓励车库（位）销售租赁。

【政策解读-昆明】2018年底商品房库存规模比2015年减少25%。摘要：昆明市通过了《昆明市供给侧结构性改革实施方案(送审稿)》,方案对昆明市房地产业去库存提出了新的要求，2018年底商品房库存规模比2015年减少25%，并对2016~2018年商品房销售面积年均值提出要求。

1.4 锐评：

1、政府从土地供应上加强监管和控制，减少土地供应，从市场的最开端抑制库存的增长。

2、“商改住”标准的出台，有益于盘活部分商办项目，推进商办项目去库存的实施。

3、西山区、呈贡区出台对购买或租用辖区内商务楼，都有相应的补助，积极推动了整个办公市场的“去库存”力度。

4、加大住房公积金促进住房消费力度，并推动住房公积金缴存省内异地互认，公积金买房条件的一再放宽，无疑都是为去库存工作创造先决条件。

1.5 【全国政策小结】

1、降首付、减契税、购房补贴等多重优惠去库存。在多重优惠的刺激下，房地产市场回暖明显，多个城市量价齐飞；

2、支持农民进城买房，加大棚改户货币补偿比例去库存。在优惠政策的激励下，该部分人群有缴纳首付的能力，但后期还贷压力较大，因此购房可能性较小；

3、为控制市场平衡，防止后期“房产泡沫”，多个热门二线城市土拍都施行了“限价融断”措施；

4、因地制宜，多个城市调控收紧。从去年优惠政策入市以后，一线城市楼市量价齐升，土地市场频出地王。3月份开始一线城市政策开始收紧，开发商与

购房者则大量涌入周边的二线城市，造成以苏州、合肥、南京为首的多个二线城市楼市异常火爆。为促使地产平衡发展，热门二线城市已开始逐步收紧调控。

1.6 【昆明政策小结】

1、推行新版合同、实行电梯安全、物业管理办法，加大监督检验力度，最大程度维护了购房者、业主的权益。商品房备案被取消，开发商获得了掌控价格的自由，房价将由市场主导；

2、从2月1日开始实施的“新版商品房合同”对市场签约影响极大，在3月15日修改执行新规前，大量的项目延迟备案，致使应在2月份签约备案的量挤压在3月中下旬集中网签，造成了上半年2月份市场极度冷淡、3月份极度火爆的局面；

3、“商改住”有利于消化商办市场的库存，盘活项目，但也可能由于集中供应、改造成本过高、开发商缺乏运营经验等因素，减缓推进实施的进程；

4、政府出台一系列政策措施，明确了到2018年“年平均销售1000万㎡以上”、“库存比2015年底减少25%”的目标，这将说明接下来政府还将延续积极宽松政策，在如此大的市场容量与利好的政策中，开发房企可遐想的空间是非常大的。

二、市场·奋勇前行

【昆明-供销】新增供应缩减，成交同比增长，7年后市场再现供小于求局面。

市场新增供应持续下滑，上半年合计供应387万㎡，同比下降28%。2016年上半年昆明商品房合计成交555万㎡，同比增长21%，备案成交的增长与呈贡和南市区出现集中备案的项目有关。

商品房包括商品住宅、定向团购房、商业、办公与车位

商品房供应统计公布房间明细的预售项目面积

【昆明-存量】商品房库存处于高位，但市场出现好转信号，上半年去库存168万方。

供求逆转，备案成交面积比新增供应多168万㎡，整个上半年呈现出良好的去库存局面。

截止6月底，商品房库存2651万㎡，以近12个月市场共备案1124万㎡计算，现有库存去化时间约为2.4年。

昆明政府“去库存”政策指出，到2018年底，商品房库存要比2015年底减少25%。2016上半年市场表现为该去库存的目标打下良好的开局。

【昆明-月度供销】表现强劲，月均销售93万㎡，有3个月份销量过百万㎡。自2月1日起，昆明开始使用新版购房合同进行备案，但由于新版合同中诸多条款涉及到退房，房企持谨慎对待态度，致使项目备案延后，致使2月市场极度低迷。挤压延后的备案在3月得以备案，推高了该月市场成交。

除2月特殊因素影响外，2016年各月备案均在85万㎡以上，且均优于去年同期。

【主城区-供销】供应连续下滑，成交高位，市场供过于求局面改变。2016年主城区新增供应持续下滑，上半年合计供应371万㎡，同比下降14%。2016年上半年主城区商品房合计成交404万㎡，同比下降2%。

注：

1、主城区包含中市区、东市区、南市区、西市区和北市区，不包含呈贡与

空港区域

【主城区-存量】库存止升回落，市场出现去库存信号。

2016上半年备案成交面积比新增供应多32万㎡，市场库存首次止升回落。截止2016年6月底主城区商品房库存为2222万方，以近12个月市场共备案893万㎡计算，现有库存去化时间约为2.5年。

【主城区-月度供销】月均销售67万㎡，2季度月度之间成交量大、波动小。2月受政策（新版商品房合同）影响备案延迟，多数项目挤压在3月中下旬签约备案，使3月份成交显增。

剩余月份供求缺口小，市场近似处于供求平衡点。

【市场供销对比】2016上半年呈贡市场销售占比大幅增加，南市区供求占比依旧最大。

【市场供销对比】同比来看，呈贡供应骤减、成交倍增，南市区供求量微降但仍占主导。

【各区域供销存对比】市场供销存主要集中在南市区与呈贡，其中南市区存量第一。

【房产企业机构】2016年房企并购重组加速，品牌房企大肆接盘，昆明楼市进入强者盛宴时代。

【房产企业机构】2016年房企并购重组加速，品牌房企大肆接盘，昆明楼市进入强者盛宴时代。

【房企排名】2016年TOP20房企销售增加，市场份额进一步提高。

注：销售金额包含住、商、办与车位

2.1 锐理数据解析（商品房）1.昆明整体市场稳中有升，价格下行

2.上半年市场供应量整体减少，存量首次出现下降，去库存意图明显，效果初见端倪

3.依据目前昆明市场存量以及现有市场去化速度，仍需2.4年方可完全消化

4.主城区供减量平，其中南市区一直是供销主力区域；呈贡区成交大幅增长

5.定向团购房拉动销量上升，商品住宅供求平衡，库存量合理，商业与办公库存高，去化压力巨大。

6.上半年昆明房企并购重组加速，昆明楼市进入强者盛宴时代

总结：昆明市场新增供应缩减，以去库存为己任，市场供给侧调节初见成效。2.2 未来预判

1、下半年房价会出现小幅回升，尤其是商品住宅产品，其价格将得到改善盘入市的支撑

2、在利好政策不断释放与市场多方博弈的情况下昆明楼市将继续平稳前行 根据昆明市政府“去库存”政策，下半年将延续上半年供减销增去库存的良好态势

3、更多城中村改造停滞项目将被品牌房企接手盘活，市场上品质楼盘逐步增多，楼市良性发展

4、昆明的中小房企将进一步被收购、转型或者消失，未来大房企将占据更多市场份额。

三、土地供求失调

【土地供销】昆明土地市场楼面地价小幅下降，供应量微涨，成交量减半，流拍增多。

上半年土地市场较去年同期供应量上涨，销售量下降，供销比约2.29:1，楼面价小幅下降。供销价同比涨幅分别6.7%、-52.9%、-8.0%。自2014年开始，昆明土地供应紧缩明显，2015年下半年几乎是断崖式收紧。2016年上半年市场土地有适量供应，却存在起价过高、新地少等弊端，致使流拍土地增加。同时，碧桂园、万科、云南城投、实力等房企另辟蹊径，采用收购、入股或代建的方式增加项目土地储备。

【土地供应分布图】供地分布广，供应地块前三板块是滇池、次中心和北市。

【土地成交分布图】滇池、次中心和北市等板块土地成交抢眼。

【土地性质】昆明住宅类与商业类土地供应约各占一半，成交地块中纯住宅占比大，商业用地流拍多。

上半年昆明纯住宅用地供应29宗，约1198亩，供应面积占比42%； 供应用地性质以纯住宅与商业为主，约占总供应面积的90%。

上半年昆明土地成交以纯住宅为主，该类用地除因故终止外，其他全数成交，这说明市场对住宅用地的需求旺盛；商住两用性质土地占总成交量的16%，商业用地占10%。

【土地金额】 上半年昆明土地出让金共51.4亿元，累计成交1238亩。

【溢价分析】平均溢价率6.47%，共7块土地溢价成交，2月蓝光约溢价27%竞得4宗纯住宅地块。

【流拍土地分布图】巫家坝地王由于起价过高流拍，并在6月底折价约1/3后成交。

【各性质土地对比】住宅土地价格在2月份和5月份较高，且在2月份有溢价；商业地价波动大，多底价成交。

【各区域供销对比】南市区为昆明土地供需热点区域，东市区亦有发力，中市区持续有地块供应。

上半年昆明共计供应土地52宗，合计2832.7亩；

东市区供应量超过1/3，供应面积为1010.5 亩，其中空港板块供应945.5亩；南市区次之，供应528.46亩，北市区稍逊一筹，供应472.35 亩。

上半年昆明共计成交土地31宗，合计1238.0亩；

本成交主要分布在南市区，成交面积为410.5亩，呈贡区成交353.5亩；中市区成交203.9亩。

【各区板块价格对比】呈贡、滇池板块供销走高，溢价地块位于北市、东南与高新板块，北市板块溢价最高。

【土地成交供求板块热度图】呈贡、滇池板块最热，其次是空港、北市与次中心板块。

【成交楼面价排行】蓝光溢价27%斩获北市4宗纯住宅地块，楼面价为3771元/㎡。

3.1 【成交总价排行】

3.2 【锐理解析】

1.土地成交：上半年昆明共出让土地52宗，其中成交31宗，成交面积1238亩，同比下降52.9%。

2.土地出让金： 上半年土地吸金51.4亿元，相较于2015年同期的81.3亿元，下降36.8%。

3.土地溢价：上半年昆明土地市场较2015年下半年有所回暖，与去年同期相比销量约减半，流拍土地增加，地块总体溢价率仍然不高，为6.47%。

4.土地流拍：上半年流拍土地12宗。或因其起拍价过高，大量开发商无法负担。

5.成交区域：南市区土地市场仍为供销主力，其中滇池板块土地成交量较高。

3.3 【未来预判】

1.整体态势：供求不匹配的矛盾还将延续，土地市场将延续上半年平淡的态势。

2.成交走势：商业地块流拍或将成为常态，土地溢价能力弱，多数应是底价成交。

3.供应类型：预计下半年住宅用地仍为供求主力，纯商业用地占比应该下降。

4.热点区域：南市区仍将是主力区域，东市区随着碧桂园、花样年等品牌房企扎堆进入，或将成为下一个热点区域。

3.4 【总评】

1、从整体来看，土地市场如何走取决于政府的供地计划；

2、从土地成交性质层面看，市场对纯住宅用地需求旺盛；商业用地面临较大的成交压力，流拍可能性增加；

3、受昆明商业大体量的商业存量影响，商业用地的资产价值目前仍处于下降通道，且短期内难以实现根本性的逆转，商业用地的市场风险明显高于住宅用地；

4、品牌房企入市抢地战况全面升级，行业集中度进一步提高，小房企拿地更加困难；

5、市区内净地供应愈发稀少，映衬出问题频出并开发停滞的城中村改造项目地块的价值，在下半年一级市场拿地更加激烈的背景下，这部分项目或将迎来新生。