房地产市场及信贷风险监测报告（汇编）

第一篇：房地产市场及信贷风险监测报告

房地产市场及信贷风险监测报告

根据内蒙古银监局呼伦贝尔银监分局（2011）114号通知要求，现将我社房地产贷款情况报告如下:

一、基本情况

我社房地产贷款共两户，分别为：

1、呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司成立于2002年1月21日、法人代表：杨晓晨、注册资金1500万元、为一人有限责任公司，公司主要经营民用建筑开发、建材销售。该公司先后在海区兴建了“广慧综合楼”、“广厦兴安小区”等工程，2008年在位于河西西郊界街和广场路交汇处开发“广厦数码大厦”总投资1.2亿元，现工程正在收尾阶段。该公司因购钢材资金不足，于2011年5月25日在我社贷款461.7万元、期限一年、由公司自有门市房抵押。

2、呼伦贝尔市华融房地产开发有限责任公司成立于2007年6月14日法人代表：林紫辉；注册资金1005万元、公司主要经营建筑开发、建材销售。该公司已在我区商业中心建成“华融假日酒店”并投入，现酒店经营良好，收入稳定。目前二期扩建工程正在施工中，预计2012年6月投入使用。因工程购买材料资金不足于2011年9月29日在我社贷款540万元，期限一年，由华融假日酒店1-5层房产抵押。

二、房地产贷款需求和实际发放规模

海区是呼伦贝尔市经济、文化中心，随着城市改造步伐的加快，房地产市场资金需求逐年上升，目前我社接到的房地产贷款申请已接近5亿元，我社结合国家调控政策以及风险因素只发放了1000余万元。

三、对房地产信贷工作的建议

1、掌握房地产市场行情不依赖中介机构的评估结果。

2、加大对房地产贷款风险进行识别、监测和控制的手段和能力。

联社营业部

2011年10月9日

第二篇：阜阳市2014年3月份房地产市场监测报告

2014年3月份房地产市场监测报告

阜阳市房地产管理局（2014年4月10日）

一、阜阳城区3月份房地产市场批准预售情况

单位：万m

2（1）

2月份，阜阳城区批准预售商品房面积为30.22万

m，与上年同期相比增长211.55%，其中住宅6.75万m，与上年同期相比减少27.42%。3月份，阜阳城区批准预售商品房面积与上月相比增长1159%，其中住宅与上月相比增长181%。

（2）截至3月底，商品房累计可销售（已经批准、尚未销售）面积为181.26万m，与上年同期相比增长47%；其中可销售住宅面积为80.96万m，与上年同期相比增长39%。

二、全市房地产市场销售情况

1、全市商品房市场销售情况

（1）3月份，全市商品房销售面积为37.7万m，与上月相比增长15%，所辖5县市中临泉县商品房销售面积居上，为5.6万m。

（2）3月份，全市住宅销售均价为5218元/m，所辖

县市中临泉县销售均价居上，住宅均价为5025元/m，与上月相比下降3%。

2、全市二手房市场成交情况

（1）3月份，全市二手房成交面积为7.4万m；所辖5县市中，太和县成交量居上，二手房成交面积为1.64万m，与上月相比增长74%；界首市居下，二手房成交面积为0.4万m。

（2）3月份，全市二手住房成交均价3736元/m。

三、阜阳城区房地产市场销售情况

1、阜阳城区商品房市场销售情况

单位：万m，元/ m

22222222（1）3月份，阜阳城区商品房销售面积为15.48万m、1709套（间）；其中住房销售面积为12.4万m、1198套，商业营业用房销售面积为3.08万m、511间。

（2）3月份，阜阳城区商品房销售面积与上月相比减少35.87%,与上年同期相比减少20%。其中住房销售面积与上月相比减少45.04%，与上年同期相比减少22.84%。

（3）3月份，阜阳城区商品房销售总额10.34亿元，平均销售价格6681元/m，其中住房平均销售价格5812元22

2/m。

（4）3月份，阜阳城区商品房销售平均价格与上月相比增长12.51%，其中住房销售平均价格与上月相比上涨

2.92%。

2、阜阳城区二手房市场成交情况

单位：万m，元/ m

（1）32222月份，阜阳城区二手房成交总面积为2.56万m、2244套（间），其中二手住房成交面积为2.34万m、259套。

（2）3月份，阜阳城区二手房成交面积与上月相比增长13.27%，与上年同期相比下降77.84%；其中二手住房成交面积与上月相比增长6.36%，与上年同期相比下降78.73%。

（3）3月份，阜阳城区二手房成交总金额为1.2亿元；二手房成交平均价格5303元/m，与上月相比下降4.96%；其中二手住房成交平均价格5140元/m，与上月相比下降

7.39%。

四、今年一季度我市房地产市场情况

（一）基本情况

1．投资规模。一季度，全市房地产开发投资26.5亿元，同比增长41%。全市房地产开发购置土地面积425.05亩（28.34万m），同比增加29%。

22．商品房销售。一季度，全市商品房成交量104万m，同比增长39%；其中，商品住宅92.1万m，同比增长41%。

3.商品房价格。一季度，全市商品房销售均价5523元/m，比上年同期上涨8.9%；其中，商品住宅销售均价5218元/m，比上年同期上涨9.1%。

4.二手房成交情况。一季度全市二手房成交总面积23.3万m比上年同期下降53%。二手房成交均价3781元/m，比上年同期上涨12%

五、一季度阜城区房地产市场情况

（1）房地产开发投资情况。今年第一季度房地产开发用地成交6宗、425.05亩（28.34万m）；第一季度完成房地产开发投资17.1亿元，比上年同期增长25%。

（2）商品房市场销售情况。今年第一季度批准预售商品房81.02万m，比上年同期增长70%；其中批准预售住宅47.15万m、比上年同期增长16%。第一季度销售商品房62.35万m、比上年同期增长44%；其中销售住宅55.19万m，比上年同期增长50%。截至今年3月底阜阳城区住宅商品房市场投放量去除已销售面积，可销售住宅商品房面积181.26万m,其中商品住房面积80.96万m

（4）商品房价格情况。今年第一季度商品房销售均价6481元/m，比上年同期上涨11.8%；其中商品住宅销售均价5712元/m，比上年同期上涨9.2%。

（5）二手房交易情况。今年第一季度二手房成交总面积8.532222222222，2222

2万m，比上年同期下降46%；其中，二手住房成交面积7.8万m、比上年同期下降48%；二手房成交均价5303元/m，比上年同期上涨15%；其中二手住房成交均价5140元/m，比上年同期上涨12%。

六、基本形势判断

2014年，房地产市场出现了差别化发展趋势，各地也继续实施差别化住房信贷、税收政策，一方面坚决抑制投机投资性住房需求，另一方面支持合理自住和改善性需求。

阜阳市房地产市场总体平稳，第一季度同比去年商品房销售价格与总量均有增长。因受春节期间外出务工人员回乡探亲集中购房的影响，其中二月份商品房销量增幅较大，三月份增幅放缓。

阜阳是安徽省人口最多的城市，有280万常年在外务工创业人员。阜阳城区购房群体主要有以下几种类型，一是阜阳城区户籍常住工作购房群体，二是阜城三区乡镇购房群体，三是市辖四县一市购房群体，四是外来购房群体。以上四类购房群体中以周边乡镇和四县一市人口购房群体为主，该类购房群体主要由在乡镇经商或常年外出务工创业人员组成，在乡镇经商人员经济条件较好，因子女上学或其他原因在阜阳城区主动投资购房，外出务工人员在务工创业地买不起房而又能承担起阜阳房价，传统叶落归根观念和新时代进城居住理念的影响下首选返乡购房。280万外出务工人员中按30%的人员有购房需求即达84万人，考虑夫妻双方因素合42万户，需住房42万套。以10年的消化周期，每年需住房4.2万套。其中考虑五县市城区各自能消化约0.5万套，共2.52222

万套，则阜阳城区需为本地在外务工人群每年供应商品房1.7万套。每年阜阳全市新就业5.8万人，按照50%的购房需求则是2.9万人，组成家庭则是1.45万户，需购房1.45万套。以上是阜阳城区购房的刚性需求，即1.7万+1.45万=3.15万套。另外阜阳尚有82万常住人口，约合27万户，其中2%的家庭有改善型购房需求，则是0.54万套。改善型需求与刚性需求相加总计每年需购房约

3.69万套。

综上所述，阜阳市房地产市场刚需依然旺盛。房地产市场调控政策基本稳定的情况下，本地房地产市场将继续平稳健康发展。

第三篇：武汉市2018年7月房地产市场监测报告

武汉市2018年7月房地产市场监测报告（政策资讯篇）

2018-08-15 18:02

全国政策

政治局：坚决遏制房价上涨

7月下旬中央政治局会议明确提出，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

未来调控手段还是坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序等四个方面；调控政策都将围绕“房住不炒”定位展开，并且将大幅增强调控政策的针对性、及时性和有效性。

永业行观点

各地房地产收紧态势进一步升温加剧，各项政策都将矛头逐步指向抑制房地产投资、投机行为。各地政府加强土地市场的有效调控，旨在从源头上控制房价过快增长，并且同时大力加快发展租赁住宅市场。深圳：限企业购房，房地产行业或迎来八限时代 目前，房地产市场逐步从“旧四限”（限购、限贷、限价、限售）升级为“新四限”（限离婚、限新落户、限企业、限未成年）。

7月31日，深圳发布《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房、新建商务公寓，成为继西安、杭州、上海、长沙之后限制企业购房的第五个城市。

永业行观点 随着国家调控政策的持续加强，预计未来限企业城市将进一步扩围。住建部：因地制宜推进棚改货币化安置

住建部表示将因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。永业行观点

住建部此次特别强调棚改货币化安置将因地制宜层层推进，合理界定和把握棚改的范围和标准，而并不像外界所传采用一刀切的方式，所以短期内对房地产市场销售量无较大影响，但三四线城市后续可能受棚改资金影响，进而间接影响房地产市场需求。

武汉政策

租房新政：不得一次性收取5年以上租金

7月26日，武汉市房管局发布《关于进一步加快培育和发展住房租赁市场试点工作的通知》，《通知》明确要求租赁合同租期不得超过20年，不得一次性收取5年以上租金，或通过以收取保证金等其他方式变相出售。并且要求对于通过招拍挂方式取得的商品住房开发项目转为租赁住房的，10年内不得对外销售。永业行观点

武汉市出台租赁住房新政意在增加租赁住房供应，同时规范租赁市场管理。新政策中对租赁合同期限以及租金收取年限上限的有关规定将维护租赁市场秩序，杜绝以租代售、变相销售等违规行为，最大程度保障租赁群体的居住需求。二手房：武汉正式启动二手房交易房源网上挂牌交易

7月6日，武汉市正式实行网上挂牌销售，在二手房交易环节设置房源核查等步骤，每套上市二手房都将拥有唯一的“身份证”，可保证房源信息真实透明。这将有利于消除虚假房源、中介“吃差价”等市场乱象，并且能够稳定二手房市场。永业行观点

武汉市正式启动二手房房源网上挂牌交易将有利于消除虚假房源、中介“吃差价”等市场乱象。市场整治：湖北省下半年将大力治理房地产市场乱象

7月23日，湖北住建、物价、工商、税务、银监、公安、司法等九部门联合印发《湖北省治理房地产市场乱象专项行动工作方案》。从7月至12月，在全省开展治理专项行动。本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面：

◆ 打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙；

◆ 打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”；

◆ 打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业；

◆ 打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。永业行观点

专项整治行动将切实落实购房人合法权利，维护湖北省房地产市场的稳定健康发展，重点消除房地产市场哄抬房价、捂盘惜售、违规交房等乱象。

行业动态

武汉单价地王入市首开

武汉单价地王碧桂园晴川府于7月13日获预售许可证，据了解，碧桂园晴川府此次拿到预售的2、3号楼建面33429.95㎡，项目目前已于7月14日开盘推出，主要户型为170-200㎡户型，本次推出约180套房源，其中楼盘价格29000元/㎡（包含4000元/㎡的精装）。

该项目地块为2016年7月28日出让的P(2016)064号地块，碧桂园集团历经210轮竞拍之后斩获该地块，刷新彼时武汉市单价地王记录。该地块成交总价为253100万元，溢价率289%；楼面价20017元/㎡。

城市建设 盒马生鲜及天猫华中物流中心落户汉南

由阿里巴巴集团投资建设的盒马鲜生及天猫华中物流中心项目目前已落户武汉开发区（汉南区）通用航空产业园。

据了解项目总投资达18亿元，一期拟建设盒马生鲜经开旗舰店，建设体量为5000至6000㎡。二期总部项目拟建设盒马鲜生华中总部，占地面积约300亩。其中，天猫华中物流中心项目占地约200亩，为华中天猫区域公司。项目投产后，预计销售额有望达到100亿元，税收超过2.5亿元。

盒马鲜生是阿里巴巴集团对线下超市完全重构的新零售业态，以线上线下融合和业态创新为主要经营特征，区别于传统生鲜零售渠道和纯线上生鲜电商；盒马鲜生采用门店(超市+餐饮)+线上模式，通过打通线上线下及业态创新融合，为消费者提供即时便捷、高品质、场景化的泛生鲜消费解决方案。光谷创新天地规划公示

2018年7月，东湖高新区国土资源与规划局发布公示，武汉光谷创新天地房地产发展有限公司建设用地规划已发放许可证。目前该项目已动工，光谷创新天地是由瑞安集团和中信泰富联袂打造的大型多功能综合体，项目规划净用地面积为50130.27㎡，总建筑面积为177879.97㎡，总投资130亿元，意在为光谷建设有全球影响力创新创业中心提供有效载体和国际平台。

武汉市2018年7月房地产市场监测报告（土地市场篇）

2018-08-17 19:28 1

7月土拍总览

2018年7月，武汉市公开出让5宗地块，以新洲、蔡甸远城区为主，其中2宗地为加油加气站用地；5宗地块现已全部完成出让，土地成交面积21.04公顷(315.6亩)，成交规划建筑面积51.08万㎡，成交金额达12.36亿元。区域分布：此次出让地块中，4宗位于蔡甸区，其中2宗为加油加气站用地，2宗为纯住宅用地；1宗位于新洲区，为纯住宅用地。 竞买规则：规划性质为住宅用地的3宗地采用先竞价后竞配建的方式，全部为竞配建公共租赁住房；其余规划性质为加油加气用地的2宗地块采用价高者得的方式确定竞得人。 7月17日共有5宗地块进行网上挂牌，其中P(2018)045号、P(2018)046号、P(2018)047号地块于7月17日挂牌成交，P(2018)048号、P(2018)049号分别在达到出让最高价熔断，并在18日进行现场竞配建公共租赁住房。 7月成交地块分布图

点击查看大图 整体分析

2018年7月，武汉市土地市场共成交土地面积为21.04公顷（315.6亩），成交建面共计51.08万㎡，成交总价12.36亿元，成交量与上月相比有所下降。

 成交规模：武汉市土地成交面积21.04公顷（315.6亩），环比下降49.62%；成交规划建筑面积共计51.08万㎡，较上月出现下降，环比下降为42.30%；7月成交金额达12.36亿元，环比下降62.4%。

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 成交价格：7月成交地块以远城区为主，成交平均楼面地价较6月有所下降，成交楼面均价为2732元/㎡。

点击查看大图 4 成交地块分析

P(2018)045号地块被武汉孔雀洲房地产开发有限公司以48750万元竞得，楼面价1494.3元/㎡，溢价率0.41%，据了解，这也是孔雀城置业再次在新洲拿地。P(2018)045号地块位于新洲区龙王咀三场五队、二场十二队、双柳街汪林村，土地面积130492.49㎡，纯住宅用地，容积率1.0-2.5，起始价48550万元，最高出让价97100万元，成交价为48750万元。该地块与葛店隔江相对，周边暂无任何规划。

截止目前，P(2018)045号为孔雀城在新洲区域拿下的第三宗地块，其余两宗分别为P(2017)103号和P（2017）160号。P(2017)103号为孔雀城问津兰亭，P（2017）160号地块与北辰地产联合开发，为北辰孔雀航天府，预计2018年10月开盘。

从新洲区的区域产业规划来看：问津新城的规划落定、武汉航运产业总部区在新洲阳逻开建、奥英光电新型显示器件生产项目开建，吸引了大量的房企争相进入新洲市场，除了孔雀城之外，金茂、红星、福星惠誉、华发等房企都进入新洲市场，结合武汉市的整体规划，未来新洲区市场可期。◆ 德信首入武汉P(2018)048号地块，摘得蔡甸区地块

德信地产为一家浙系开发商，目前已在温州、湖州、衢州、金华、台州拿地。本次为德信首入武汉。

P(2018)048号地块位于蔡甸区蔡甸街莲花湖大道与公园路交汇处以西（蔡甸街成功村），土地面积25478㎡，为纯住宅用地，容积率2.2，建筑面积56051.6㎡,建筑密度28%。该地块起始价为11215万元，最高出让价为17940万元，成交价为1.79亿。

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该地块处于蔡甸中心城区，周围配套齐全，虽然无大型商业体，但周围存在小商业街，日常生活及交通均较为方便。由于蔡甸区接近汉阳中心城区，交通便利，蔡甸区住宅成交量逐攀新高，成为武汉四大不限购区域的领头羊。

◆ 由奥山以配建比例12%拿下P(2018)049号地块，总价4.41亿竞得。P(2018)049号位于蔡甸区奓山街常富大街与黄星大道交汇处以西（奓山街联谊村、袁岭村），土地面积50431㎡，纯住宅用地，容积率2.5，建筑密度30%，地块起始价25220万元，最高出让价44127万元，成交价为44100万元。地块最大建筑面积约126077㎡，用地面积不低于2700㎡，建筑面积不低于1940㎡。该地块所处蔡甸奓山城区，周围配套相对完善，日常生活均可满足。该地块经过4家房企5轮报价达到最高出让价44127万元，进入竞配建阶段。最终奥山以配建比例12%成功斩获该地块。

第四篇：武汉市2018年上半年房地产市场监测报告 (房地产市场篇)

【永业行观察】武汉市2018年上半年房地产市场监测报告（房地产市场篇）

2018-08-03 17:55

住宅市场分析

1、受宏观环境影响，开发商推盘力度较低，上半年住宅成交量较低。受房地产政策影响，2018年上半年成交量明显低于近三年同期水平。上半年武汉市住宅共成交约774.18万㎡，同比2017年上半年减少220.49万㎡，6月新建住宅供应量增幅明显，逐步与2017年成交水平持平，预计下半年住宅市场将增大供应量。

2018年上半年武汉住宅市场成交量连续四年历史最低，但参考2016-2017武汉市土地成交量较高的事实，其主要是受宏观政策影响，开发商推盘力度较弱，导致2018年上半年住宅入市项目较少，成交量较低。

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2、武汉市住宅产品价格逐步走向平稳，稳定在9300-9400元/㎡之间。2018年上半年武汉市新建住宅销售均价成交持续平稳，上半年销售均价约在9300元/㎡左右。

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3、远城区住宅成交量首次超过主城区。

与2017年同期相比，2018年上半年武汉市住宅市场新洲区、东西湖区、汉南区等远城区呈现增长趋势。其中，新洲区增幅超过100%；江岸、江汉、硚口、武昌以及东湖高新区等主城区呈现大幅减少趋势，降幅超过50%。

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4、远城区成交量较大，占2018年上半年武汉市住宅市场整体的半壁江山。2018年上半年住宅市场6个远城区成交量较大，占武汉市半壁江山；武汉市主城区目前仅剩下汉阳区四新，东湖高新区，洪山区白沙洲等地区存在大量住宅供应，其他住宅供应均以远城区为主；青山区作为武汉市传统厂区，近几年进行了旧厂改造工作，成交量在主城区中保持较高水平，预计未来一段时间会继续保持较高水平。

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写字楼市场分析 1、2018年上半年成交量明显低于2017年同期水平。

2018年上半年新建写字楼销售面积为71.97万㎡，比2017年上半年减少48.57万㎡。近三个月销量保持稳定，预计下半年写字楼市场将保持稳步增长。武汉发展迅速，人才落户政策优势吸引初创企业落子，城市的吸引力日渐提升，众多企业纷纷布局武汉，写字楼市场需求旺盛。

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2、写字楼市场主城区仍然占据主导地位。目前武汉市在售写字楼主要聚集在主城区，远城区相对较少。但在2017年武汉土拍中，有较多办公用地成交，并且位于非传统写字楼聚集的核心城区，这说明武汉办公楼市场未来将由城市核心区扩大至远城区。

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3、汉阳区写字楼市场迎来井喷，上半年成交18.62万㎡，远超其他区域。2018年上半年写字楼市场成交主要集中在汉阳区，成交量达到18.62万㎡，约占武汉市写字楼市场销量26%，位列武汉市写字楼市场第一位。

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商业市场分析

1、武汉市商业房地产市场销售连续两年高速增长，2018年上半年与去年同期基本保持持平。

2018年上半年武汉市商业共成交68.47万㎡，6月商业市场成交量增幅明显，预计下半年商业市场将继续稳步增长。

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2、主城区在商业市场中仍占据主导地位。

2018年上半年住宅市场成交主要以汉阳区、江岸区、经济开发区为主，三大主城区成交量位居武汉市商业市场前三位，其中，汉阳区商业市场成交量突破10万㎡，达到11.06万㎡，位于武汉市第一位。

点击查看大图 4

总结

受宏观环境影响，开发商推盘力度较低，上半年住宅成交量较低。同时随着主城区土地资源的逐渐稀缺，武汉市远城区住宅成交量首次超过主城区。在宏观调控政策的影响下，预计未来武汉市住宅市场价格将保持平稳上升的走势。

2018年上半年武汉市房地产市场分析报告（下篇）-住宅及商办市场分析报告

2018-07-18 20:00

上半年整体来看，武汉楼市依旧围绕“住房不炒”开展的一系列差别化调控政策展开，房地产市场也随政策呈现出了一些变化。第二季度出现土地拍卖低潮，仅有15宗，寡头品牌房企联合拿地现象显著。受市场供应下滑的影响，上半年武汉新房成交同比下滑四分之一，由于武汉市继续实施限购限贷限价政策，实行新房预售价格管控，上半年总体价格浮动不大。商办交易市场整体较为冷静，成交套数同比有所下降但环比有小幅上升。

二、新房市场：量跌价稳，刚需为王

（一）住宅

1.总体：成交下滑，价格受限

2018年上半年，武汉市新建商品房成交9.3万套，其中住宅7.17万套，占整个商品房成交套数的77.1%。相较于去年上半年的9.9万套，今年上半年同比下滑27.8%，只占去年全年成交套数的34.6%！受供应量的影响，2018年上半年武汉商品住宅每月成交量与去年同期相比，明显减少。而进入5月份以来，武汉商品供宅供应量加大，购房者的选择余地多，成交量明显回升。2.供应：同比下滑 市场供应方面，由于第一季度武汉市新建住宅供应量为近五年以来的同期新低，第二季度武汉楼市供应节奏虽然大幅加快，供求紧张有所缓解，但整体来看，全市依然仅有280个项目获得预售许可证，武汉新房市场仍然供不应求。上半年武汉市新建住宅总供应量达到807.89万平方米，同比去年上半年减少6.4%，占去年全年的37.8%（2016年全年新建住宅供应量为2139.89万平方米）。从时间上看，近半年市场供应基本逐月增高（除2月外），尤其是4月环比大幅增长46.8%，在月底五一小长假前迎来供应“井喷”。6月供应环比也大幅增长，尤其是主城区迎来今年供应高峰，供求紧张有所缓解。

图：近一年半新建住宅供应面积

从地域上看，主城区一直是供应的主力，上半年主城区供应占比达到70%。特别是3月和6月主城区新建住宅供应量占到了全市总供应量的八成以上，供应高度集中。

图：主城区和远城区新建住宅供应量 从片区来看，第一季度武汉市住宅供应经历了主城区逐步提升、远城区逐渐衰弱的过程。1月份远城区楼市十分活跃，尤其是汉南的商品住宅供应量以16.89万平方米跃居榜首，是唯一一个供应环比增长的片区，主城区各片区表现一般；2月份，商品住宅供应向主城区方向转移，远城区供应下滑明显；3月份，主城区楼市供应继续增加，商品住宅供应量占到了全市总供应量的81.3%，供应高度集中，尤其是东西湖的商品住宅供应量以17.3万平方米排名第一。

到了第二季度，主远城区的比例相对保持稳定，主城区供应以二环至三环及三环外主城区的供应为主，如东西湖区、青山区；远城区供应则以江夏区、蔡甸区、新洲区主。总体来看，汉口中心区、白沙洲片、江夏以及黄陂区为今年上半年的供应主力区域。而南湖、光谷南以及汉阳中心区在今年1-4月份均处于供应低迷区域。5-6月份市场迎来一波开盘潮，青山区、蔡甸区以及东西湖供应爆发。

图：主城区和远城区新建住宅供应比例 3.成交

总体来看，受市场供应下滑的影响，上半年的成交数据也遭遇下跌。上半年新建住宅成交7.17万套，同比下滑27.8%，只占去年全年成交套数的34.6%。从市场表现来看，由于新房价格受限、住宅存量较低、新房二手房倒挂等市场现状依然存在，武汉人买房的热情依旧不减。据统计，上半年武汉共出现107个“日光盘”，日光率逐步下滑至五成左右，以刚需项目和高性价比项目为主，而高端及别墅洋房项目开盘去化率有所下降。

图：近一年半新建住宅成交套数 月度走势方面，前半年仅1月成交同比增加，其他月份与2017年相比均有不同程度的下降。1月成交17303套，同比增加19.2%，尽管1月市场供应量下滑，不过受2017年第四季度新房集中加推的影响，1月商品住宅成交量依然较高，相比历史同期的成交量仅低于去年，整体去化率高达94%，楼市依然较为火爆；2月成交5785套，同比下降48.3%；3月成交9760套，同比下降49.7%；4月成交10949套，同比下降41.1%；5月成交11865套，总比下降30.9%；6月成交16034套，同比下降13.1%。供应的下降仍是成交量下降的主要因素。与去年上半年月均1.65万套的规模相比，今年上半年月均才1.19万套。从城区来看。上半年主城区成交35201套，占49%，开发区成交5725套，占8%，远城区成交30770套，占43%。通过下图可以看出，去2017年上半年相比，今年上半年远城区的成交套数比例明显有所增加，中心城区和开发区的比例有所下降。

图：各城区新建住宅成交套数占比

从各行政区来看，洪山区以8836套的成交量独占鳌头，主要归功关山大道片区的和昌光谷未来城、中建大公馆，白沙洲片区的保利上城、清能清江锦城等项目入市或持续加推。东西湖区紧随其后，成交7987套，其中2017年年末入市的融创观澜壹号持续加推，贡献了超2500套的成交量，常青花园恒大御景也贡献了超千套的销量。黄陂区成交7442套，主要归功于山海观、汉北水晶城、北辰蔚蓝城市、新力帝泊湾等项目成交放量。季度成交量表现较好的区域还有：江夏区（6478套）、新洲区（2930套）、新洲区（6290套）、汉阳区（5790套）、蔡甸区（5728套）、汉南区（4832套）、青山区（4499套）、东湖高新区（3324套）、江岸区（3322套），成交表现较好的区域依然是供应充足的区域。本季度成交量后三名的区域为：经济开发区成交2401套，武昌区成交1282套，江汉区成交733套。总体来看，随着武汉城市版图的外扩，购房者的目光不止局限于三环主城区内，逐渐将购房区域延伸到了四环以及四环外的区域。

图：各行政区新建住宅成交套数和面积

从供需比来看。2018年上半年总供应量808万平方米，总需求量726万平方米，供需比为1.11，新房市场供应不足的情况有效缓解，除了1月份，其他各月供需比均已突破1，可以预计，在目前的市场条件无较大变化的前提下，后期的供需矛盾有可能进一步得到缓解。

图：近一年半新建住宅供需情况 从成交价格来看，2018年武汉市继续实施限购限贷限价政策，实行新房预售价格管控，上半年总体价格浮动不大。各个片区价格也走势不一。可以看到，价格最高的依然是武昌中心区，且受益于高端豪宅融创中心·武汉壹号以及海珀·御观等项目集中成交，1月份片区房价大幅上涨；接下来几个月份武昌中心区成交房源中中南汇、保利大都会等普通住宅成交占比增大，片区房价微幅下跌。均价上涨较为明显的片区为青山片区，因5月该片区东湖金茂府、武汉江山、中冶39大街、金科城等项目集中上市，其片区成交均价因此大幅上涨；均价下跌较为明显的片区为古田片区，主要是由于季度成交以华润翡翠城等房价较低的项目为主。

远城区的片区均价也有较大幅度上扬。受地铁规划以及长江新城等诸多利好影响，江夏大桥新区、黄陂汉口北、武湖以及新洲阳逻等地最受购房者关注，区域新房明显供不应求，房价也随之攀升，甚至带动了区域内二手房价格的上涨，如黄陂盘龙城板块二手房价格已经破万，与新房价格形成倒挂，新洲阳逻也出现类似情况，新开项目价格超过6000元/平方米，明显高于片区成交均价。

图：各片区近半年来新建住宅成交均价 2018年上半年武汉大量刚需项目集中入市，刚需购房者选择余地变大，刚需购房者更加趋于理性，刚需盘开盘即日光的态势有所改善。另一方面，受前期高价地影响，武汉主城区潜在待售房源以改善型房源居多，造成供应高端化与需求支付能力透支化。而“限价”政策的严格执行又在一定程度上加剧了刚需刚改产品的供不应求矛盾。

2018年下半年预计供应较多的区域有白沙洲、东西湖、黄陂盘龙城、江夏、新洲等区域。目前供应相对不足的四新及后湖区域，下半年供应将有所增加，而关山、南湖及武昌中心区供应仍将整体偏少。随着刚需优先选房比例的提高及大学生安居房的逐步入市，下半年预计将会是武汉刚需上车的好时机。

（二）商办：成交明显下滑，品牌综合体露锋芒

上半年武汉市新建写字楼和商业用房成交市场较为冷静，较去年同期相比成交套数与成交面积均有所下降，第二季度环比有小幅上升。写字楼成交10100套，相比去年同期的17884套下降了77.1%，环比下降了49.3%，成交面积未能超过去年同期，实际成交面积约68.34万平米比去年同期下降了76.4%，环比下降45.1%。

商业用房成交了8941套，相比去年同期的11032套下降了24.0%，成交面积73.6万平方米，同比下降15.6%，环比下降22.3%。

上半年武汉市写字楼成交总面积68.34万平方米，较去年同期相比下降76.4%，上半年第二季度写字楼成交总面积环比上浮31.1%，主城区销售写字楼44.04万平方米，占武汉地区上半年写字楼供应总面积的64.4%，开发区供应写字楼面积最少仅为8.63万，占比12.6%。

上半商铺成交中，共计成交63.70万平方米，较去年同期下降15.6%，上半年第二季度写字楼环比上浮18.2%，主城区成交面积32.69万平方米，仍为全市最高，占比51.3%远城区成交面积17.13万平方米，开发区成交面积11.31万平方米。

图：上半年各月写字楼和商业成交量

从区域上看，主城区的写字楼的成交比例普遍高于商业的成交比例，汉阳区上半年写字楼成交量表现抢眼，以2660套拔得头筹，江岸区和洪山区紧随其后，青山区较去年同期成交量排名有所上升，主城区中硚口区成交量最低，仅有成交283套；远城区中写字楼成交量最大的是东西湖区（1498套），最小的是汉南区（19套）。商铺成交中，主城区汉阳区成交量最大，达到1047套，经开区成交量超过汉阳区达到1619套，主城区老商业区仍有空间，汉阳片区显示较大潜力，经开区商业开发环境渐显浓厚。

图：上半年各区写字楼、商业成交套数

商业成交金额方面，LAKE街区知音国际茶城、世茂龙湾、武汉中央文化区占商业成交金额的前三名，其中，LAKE街区知音国际茶城是集茶贸易展示中心、茶文化博览中心、茶休闲体验中心为一体的茶文化慢生活街区。项目总建筑面积约13万平米，其中商业建筑面积6.6万平米、住宅建筑面积4.4万平米，坐拥15000亩龙阳湖水景、生态绿地公园及丰富的园林景观，是集湖岸景观住宅、创意办公和主题商业等多种物业形态为一体的体验式文化商业综合体。

2018年上半年武汉商业成交金额TOP10

写字楼成交金额方面。随着金融中心不断推进，武昌和汉口城区物业领跑，资源集聚能力不断增强。不走寻常路的光谷奋起直追，主打产业综合体的北辰光谷里表现不俗，同属关山大道商圈的保利时代上榜；随着地铁网络形成，大学生等新市民群体增长，长租公寓成为市场热点，性价比不断提升的公寓投资表现抢眼，继2016年成交套数增长210%、2017年超过3万套后，今年上半年再破万套，碧桂园蜜柚一枝独秀，庭瑞、越秀、恒大的新项目斩获颇丰。

2018年上半年写字楼成交金额TOP10

三、展望：人才回流长江之心，供需失衡进一步缓解

从基本面看，武汉作为华中地区九省通衢的枢纽城市，无论从城市建设，城市人口基数，高校人才比例还是国民生产水平，都在华中地区有着举足轻重的地位，武汉城市格局因地铁环线及高架建设的完善而发生剧变，地理上的缩短带来心理距离变化，进而影响投资、人口、产业的流动方向。今年年初市政协十三届二次会议通过《关于加快打造“长江文明之心”、推动武汉历史之城建设的建议案》，将其列为今年的1号建议案，市政府已把将武汉建设为长江主轴核心城市列为城市规划战略重点。

从政策调控上看，限购、限售等政策频出，仅在今年上半年全国楼市调控就达159次。上半年武汉楼市相继出台“刚需优先选房”、“公积金额度上调”、“大学生八折买房”、“租赁住房”、“专项整治”等政策，住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动，在一定程度上规范了房地产销售市场环境，在维稳房价，缓解刚需人群购房压力方面起到了一定作用。此外，“租售并举”已然上升到住房制度层面，未来必将会有一揽子长期化且系统化的制度性安排，作为与长效机制相配套的土地改革和财税改革等相关政策已加速出台，租赁房市场方兴未艾。从金融供给侧看，央行降低基准利率，个税改革，房地产市场始终是银行巨额信贷资金的重要出口，降准后释放出的增量资金很大一部分还是会流向房地产市场。市公积金中心4月发布了《关于优化住房公积金个人住房贷款政策的通知》，实行首套房与二套房差别化的基准贷款额度：首套房基准贷款额度为70万元，二套房基准贷款额度为50万元，并于6月上调最高年缴存额度至5000多元。从需求层面看，2018年武汉市将确保20万以上的大学生留汉，武汉规划建设的 14 个长江青年城、青年苑，已有 3 个项目启动建设，预计2019 年上半年陆续达到预售条件，明年底基本建成。刚需购房人群多了安居房、长租公寓的选择，释放了存量市场的压力，二手房市场较为冷静，需求多以刚需、置换为主。人才从一线城市回流现象凸显。从房价层面看，整体房价水平虽呈现上涨趋势，但受房企底价拿地，限售政策等客观原因的影响，一手房价格涨幅有所回落，二手房交易市场异常冷静，二手房房价倒挂现象明显减弱。

综上所述，从城市基本面、政策层面以及市场供需层面来看，武汉房地产市场处于短期内供需矛盾缓和、回归理性，长期相对健康平稳发展的状态。

第五篇：银行业房地产信贷风险论文

摘要：房地产泡沫及其破裂对一个国家的整体金融稳定有着重要的影响，特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家，更是如此。在开放的金融市场环境下，如果有效的审慎监管尚未充分建立，金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。本文通过研究房地产周期和银行信贷风险的关系，揭示了银行房地产贷款危机的成因，并分别从监管者和银行业的角度探讨了如何防范银行体系的房地产信贷风险危机。

关键词：房地产贷款；信贷风险；房地产周期

一、前言

20世纪70年代以来，伴随着金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同发展水平的国家相继实施了金融市场开放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，国内金融市场和国际金融市场日益融合。当金融业对外开放时，如果有效的审慎监管尚未充分建立，整个金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。金融自由化后，由于新的金融机构进入，贷款利率拉低，激烈的竞争和管制的放松，使银行更有冲动去增加高风险的房地产贷款。银行在整个房地产周期中起着推波助澜的作用。

虽然房地产周期和银行危机并不是必然相伴而生，但是两者却经常紧密相连。特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家，更是如此。银行业及其借贷政策在房地产循环中起着重要作用，房地产泡沫的破裂对银行体系往往又造成灾难性的影响。近几十年来典型的例子如，19世纪70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬兰、丹麦、挪威和瑞典等北欧国家，20世纪90年代的日本，以及泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚诸国。虽然这些危机发生的背景和原因十分复杂，触发点也不尽相同，但是研究那些曾经受到房地产泡沫破裂严重冲击的银行体系之后，就会发现银行危机总是有着惊人的相同或相似之处。

中国加入世界贸易组织之后，坚持入世承诺，稳步推进银行业对外开放，并自2006年12月之后向外国竞争者全面开放银行业务。在房地产信贷这一传统的高盈利高风险业务上，国内的银行面临着更为激烈的竞争，风险会进一步加大。总结历史上曾经发生的由房地产价格波动带来的银行危机，对中国银行业增强防范房地产信贷风险的能力，有着重要的意义。

二、房地产市场周期与银行信贷风险

房地产泡沫繁荣—破裂周期大致可分为三个阶段：第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨，泡沫膨胀；第二阶段是由于利率、税率提高，或其他因素触发房地产泡沫破裂，价格崩溃，持续时间可能是数天、数月或者更长的时间；第三阶段的特征是资产价格下跌，银行收紧信贷，泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化，大量拖欠还款。房地产价格波动给银行带来的信贷风险，主要表现为抵押房地产价格大幅下降和借款人违约率增加的风险。

房地产贷款主要分为：房地产抵押贷款；房地产开发、建筑贷款；利用房地产抵押获得的其他类型的贷款。对银行房地产贷款来说，信贷风险是最需要关注的风险。房地产价格下降是引发信贷风险的主要因素。

住宅抵押贷款通常被认为很安全，因为住宅一般是作为消费品，并且偿还贷款的资金来自相对稳定的家庭收入。再则，由于房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点，抵押贷款往往被认为是一种颇为安全的贷款。然而，不可忽视的是，房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的。房地产抵押贷款仍存在着不少的风险，如：借款人无法还款时，抵押房地产依法处理后不足清偿；抵押物存在灭失或损毁风险；法律制度造成银行难以收取和处置不良贷款的抵押物等。房地产价格越趋昂贵和反复，估值就越难确定，银行就这些房地产的借款人所承担的风险也会越来越大。

发展商和建筑商的贷款风险比抵押贷款的风险更高，因为其贷款的偿还需要房地产完工后，以销售收入或租金收入来支持。当房地产价格下降时，发展商和建筑商的财务状况恶化，甚至破产，房地产贷款违约的可能性增大，银行贷款质量因而恶化。值得注意的是，房地产信贷风险并不局限于与房地产有关的贷款。银行实际承担的房地产贷款风险往往会更大。因为房地产也广泛用于其他类型贷款的抵押，而与房地产贷款有关的统计数字往往不计算以房地产作为抵押所得的其他个人及公司贷款，银行实际承受的风险可能会较统计数字显示的高得多。房价波动通过资产负债表渠道对银行业有广泛的影响。房价下跌，借款人借款能力下降，从而形成财务约束，限制新投资的规模并降低企业利润。因而，银行其他类型贷款的信贷风险也随之增加，加剧了银行业的脆弱性。

除了信贷风险影响外，房地产价格下跌也可能通过间接渠道导致银行盈利减少。在房地产价格下降时，抵押品价值下跌，银行呆坏账拨备增加导致盈利减少。此外，由于建筑活动和借贷活动减少，银行从房地产有关的交易中获取的收费和佣金收入减少。因而，房地产价格的下降会对整体经济产生负面的影响。此类型的风险，由于其性质，更难规避且影响整个银行业。

三、银行业房地产贷款风险成因

（一）灾难短视症

即大的经济冲击极少发生，以致银行往往低估冲击发生的概率（Herring and Wachter 2002）。Tversky and Kahneman(1982)认为，一个事件的主观概率是由决策者能够设想事件发生的难易程度决定的，这一难易程度又取决于这一事件发生的频率。对于高频率发生的冲击事件，如信用卡贷款违约和汽车贷款违约，银行往往有必要的知识和动力去适当估计事件发生的概率，并做出充分的预防损失的措施。否则，银行将会很快受到高频率事件的冲击，从而导致破产这一毁灭性损失。因此，高频率事件（诸如估计信用卡违约概率）的主观概率可能会与实际概率非常接近。

而当某一冲击发生的主观概率低于一定的临界点时，基于已有的知识和经验，或拇指法则(rule of thumb)，银行管理层会认为冲击发生的概率可以忽略不计。由于决策者倾向于寻求与关注加强他们乐观预期的信息，早期的警告信号往往被忽视。

由于房地产周期通常持续的时间较长，在房地产价格持续多年快速上升的情况下，房地产贷款的还款记录会保持在一个良好的水平。因此，房地产业繁荣时期，随着房价的上涨，银行通常会产生一种安全错觉，过分乐观地低估房地产信贷风险和高估利润，进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的推动力量，但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。

（二）羊群效应

灾难短视症并不是仅仅发生在个别银行身上。当一些银行由于灾难短视症认为某些经济冲击的概率为零时，那些正确地评估冲击发生概率的银行，在同灾难短视的银行进行竞争时处于劣势（Guttentag and Herring, 1986）。由于激烈的竞争，灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准，或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时，灾难短视的银行可能成为市场的主导，这些银行并没有任何应对特殊冲击的预防措施，这种情况往往被称为银行的羊群效应。

银行管理层或许已经正确地察觉到了外部冲击发生的可能性，但可能会有意忽视房地产贷款的风险，因为他们认为如果灾难性冲击来临时，将会受到政府的保护，损失由政府承担，而银行则享受由高风险敞口带来的丰厚利润。“太多而不能倒”的政策，即当银行业整体面临倒闭风险的时候，政府更有可能介入去拯救陷入危机的银行，实际上在激励银行从事那些使他们的资产负债表风险与其他银行同业高度相关的活动，这是另一种形式的羊群效应。

（三）安全网引发的道德风险

经济繁荣时，投资者可能会意识到，银行过度借贷于房地产市场使银行更易受到市场波动的打击，但他们也知道银行都在从事这些业务，政府不会让整个银行体系崩溃。由于存在这种政府的隐性担保，即使没有诸如存款保险之类明确的政府担保，银行投资者和存款人往往会低估银行冒进贷款政策的风险，而任其发展。安全网为银行的冒险行为提供了激励因素。另外，投资者过于自信自己评估市场的能力，认为可以先于其他人在市场崩溃前的适当时机退出，因此，投资者往往毫不犹豫地提供资金给冒进的银行，进一步鼓励了银行过度借贷于过热的房地产市场。

（四）信息不对称

银行通常使用控制按揭贷款成数（loan-to-value ratio）的方法，将按揭贷款限制在抵押房地产价值的一定比例内，以防当房地产价格下跌、借款人违约时，银行被迫出售借款者所抵押的房地产时产生损失。按揭贷款成数在防范银行房地产贷款风险中起着重要的作用。从理论上讲，如果该比率能够维持在一个足够低的水平，则足以控制借款人违约的风险。

然而，实际上，当房地产价格大幅下降时，降低按揭贷款成数并不能够保证银行免于信贷损失。即使是看起来相当保守的按揭贷款成数，也可能不足以弥补损失。这是因为，在房地产价格大幅下跌时，抵押房产的价值可能会很快下降到未偿还贷款额以下，从而刺激借款人放弃抵押物，选择违约不偿还贷款。在房地产市场繁荣时期，银行过度乐观地认为可以接受较高的按揭贷款成数，同业的激烈竞争也迫使银行管理层放宽贷款标准。造成这种情况的主要原因在于，在实际操作中，贷款本息＝按揭贷款成数×抵押物评估值，而由于信息不充分，即使在市场最好的情况下，银行也很难准确估计房地产的价值，造成当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是当时的市场价值甚至是过去的价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距，从而造成银行可能会低估房地产贷款高风险敞口的风险。

（五）不适当的会计、信息披露及法律框架

在不透明的会计核算方法，不适当的信息披露准则和不良贷款拨备制度下，银行业对自身的财务状况如果缺乏充分的披露，在房地产价格下跌时，往往掩盖银行资产的恶化程度，并且使银行管理人员、所有者、债权人和监管者等无法有效监控风险敞口，对银行施行监督和约束，进而使那些高风险业务被当作是高盈利性的业务。如日本大藏省于1992年9月对外公布的主要银行不良贷款总额，仅为略高于12万亿日元，而如果银行业当时对不动产行业的风险敞口数额和不动产价格下降因素作一个合理的估计，所得出的数字有可能两倍甚至三倍于公布的数字（Goldstein等，1993）。在进行贷款分类时，如果仅仅按照贷款的偿还情况对贷款抵押品的市值、借款人的资信状况和当前的偿付能力进行评估，可能会造成不良贷款的规模被低估、银行资本真正能够发挥的缓冲作用被高估。

（六）监管部门的宽容性监管

监管者的职责是通过监督银行业和维持健康的银行体系保护纳税人。为什么监管者在有些情况下不能约束银行从事高风险的增长策略？在有些情况下，可能是出于监管者不能控制的原因，例如人手不够或预算约束使监管部门不能有效监管银行体系。但是，在许多情况下，监管部门出于多种原因不愿去约束银行业。其中，主要的原因是，当金融自由化作为一系列促进经济增长的宏观政策的一部分时，监管部门可能对约束那些采取高风险策略的银行心存顾虑，毕竟从短期来看，高风险的经营策略对银行来说是有利可图的，高盈利掩盖了潜在的风险。监管者往往很难约束那些看起来能够获得高盈利的银行。其次，当金融部门的扩张被视为经济增长的重要推动力量时，监管部门要承担更大的压力。再次，对监管者来说，从自利性的角度考虑，拖延采取纠正措施，可能是更优的选择。特别是时间不一致性（time inconsistency），即今天的损失直到将来的某一日期才会变为现实，而那时可能已经是其他人在履行监管职责，因而，监管当局有内在动力采取宽容、迁就的态度对待问题银行，加大了银行承担更大风险的内在动力。

四、防范

（一）防范银行灾难短视症

在银行业对外开放的环境下，监管部门应改变职能而不是取消职能。监管当局必须确保一个行之有效的机制，以防止银行过度承担风险，打消其盈利归个人、损失由社会承担的想法。

首先，提前鉴别出脆弱的银行。在对付灾难短视症及不可预知的重大冲击方面，传统的银行监管过程重在评估银行的现状，并鉴别出脆弱的银行，虽然有助于处理危机，但不足以防范危机。为了防范危机，监管过程必须把那些承受能力差、有可能会成为脆弱的银行提前鉴别出来，防止它们的风险敞口达到对整个金融体系构成威胁的水平。明确要求银行必须通过经常性的压力测试，界定银行应该具备的、能够承受外部冲击的最低程度，是提前鉴别出脆弱银行的一个有效方法。其次，监管当局可以要求银行提高房地产贷款信息的透明度，降低市场的不明朗因素以及连锁效应的风险，并使银行业在市场的监察下更为自律。此外，详尽的房地产贷款统计数据，有助于监管当局监察及评估银行承受房地产贷款的风险。

（二）安全网改革

在对银行的行为施加影响时，不应只把注意力集中在对问题的解决上，要注意采用事前审慎监管的方式，及早警觉房地产价格泡沫征兆，防范房地产市场繁荣时期银行房地产贷款的过度膨胀。监管部门不能仅仅满足于达到相关的国际监管标准，而是根据本地银行业自身行业发展状况和经济环境的变化，采取更高的监管标准，力求做到最好。在监管实施过程中，监管机构必须及时采取纠正行动，迅速解决问题。如果没有一个以规则为基础的监管体制，就难以对要求宽容性监管的巨大压力形成有效的制衡。

（三）道德风险的防范

监管部门要想防范道德风险，必须终止隐含的存款保险制度。首先，将存款保险的金融机构控制在一个适当的范围，不向所有债权人提供全额存款担保，特别是那些大金额的债权人，以促使大额债权人对银行施加约束。其次，对有问题银行及时采取惩戒措施使其恢复正常，如果仍没有改观，监管当局需要在银行将要发生资不抵债之前迅速关闭问题银行，降低银行即将破产时为死而复生而孤注一掷的可能性。再次，实行严格的资本充足制度。通过制约商业银行资产规模的无限制扩张，保证银行稳健、安全经营，增强银行抵御非预期损失的能力。一旦银行的资本状况恶化，监管当局马上采取纠正行动，避免当银行资本状况严重恶化时，股东和管理层采取孤注一掷的方式，导致损失大幅增加。

（四）市场基础设施的建设

通过技术与金融创新，改善市场基础设施建设，可以减缓银行资产负债不匹配的情况，把过去不具流动性的资产转换成流动性的资产。例如按揭贷款证券化是解决这一问题的途径之一。银行通过将住宅按揭贷款证券化，获得流动性资金，可以解决流动性不足的问题。通过证券化，还可以将完全集中在银行身上的住房抵押贷款风险分散和转移给投资者，分散银行信贷资产过度集中于房地产市场的风险。

五、小结

银行危机对一国经济会带来灾难性的影响，除了要花费纳税人的巨额资金为银行注资外，银行危机对经济有长期的负面影响。审视那些曾经发生过的系统性危机，可以发现其中有许多共同的因素，诸如灾难短视症、羊群效应、安全网引发的道德风险、信息不对称、会计与信息披露及法律框架的不完善、监管部门的宽容性监管等，更好地理解这些因素，可以使我们更好地防范银行危机。对于监管部门来说，防范银行业由于房地产贷款过度膨胀而承担过多的风险，稳健有效的审慎监管至关重要。但单靠加强监管并不能从根本上防范房地产贷款风险，银行自身必须审慎经营，提防过度借贷给已经过热的资产市场。