昆明房地产市场报告2016

第一篇：昆明房地产市场报告2016

昆明锐理——2016年上半年昆明房地产市场研究报告

一、宏观·平稳宽松 1.1 经济运行

【全国经济环境】经济运行总体平稳，PPI同比降幅缩窄，结构调整和转型升级在稳步推进。

【全国经济环境】M2供应增加，新增信贷随之高涨，居民贷款比重大，企业类贷款增长乏力。

【全国经济环境】全社会固定资产投资增速平稳，房地产投资增速自年初持续上升。

【昆明经济环境】昆明经济受宏观形势影响持续走低，产业结构调整持续，经济下行明显。

【昆明经济环境】居民消费能力稳中有升，金融机构人民币存款余额平稳增涨。

【昆明经济环境】固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占固定资产投资额比例也增加。

1.2 【经济小结】

全国GDP增速基本保持稳定，全社会固定资产投资增速自2015年后半年趋于稳定，房地产投资持续上升，房地产市场趋于稳定状态；昆明固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占比例也增加。房产市场先行指标回暖迹象明显。

1.3 政策环境

【全国政策解读】2008年-2016年6月重要政策总结。

【2016年1-6月全国重要政策节点】

【全国政策解读】2016年1-6月各城市政策一览表。

【全国政策解读】2016年1-6月各城市政策一览表。

【全国政策解读】降首付，延长贷款年限、购房补贴。现象：三四线城市及部分二线城市，走量缓慢，库存积压。

解析：一二线城市人流量大，购房/租房需求高。因此购房者与投资者均将目光放在了一二线城市，导致了三四线城市及部分二线城市走量缓慢，库存积压。

政策措施：在降低购房首付，延长贷款年限，购房补贴利好条件的基础上，大力推进棚户区改造货币化，多重措施去库存。

【全国政策解读】因地制宜，北、上、广、深及部分二线城市调控收紧。现象：至2015年下半年，各城市纷纷解除限购以及“90,70”政策，整个房地产市场回暖明显，与此同时房产市场分化现象明显加剧。热门一二线城量价齐升，其中部分城市频频拍出地王，三四线却仍旧于寒流之中慑慑发抖。

解析：三四线城市走量缓慢，有实力的开发商集体投奔热门一二线城市，小型开发商则在三四线城市 “楼市的泥潭中越陷越深”。

政策措施：根据各个省份（城市）的实际情况制定对应措施，收紧一线城市（北、上、广、深），降温热点二线城市（南京、苏州、合肥、武汉），扶持二三四线城市。

2016年上半年，北京、上海、广州、深圳、苏州、武汉、南京、廊坊、合肥已逐步收紧调控政策。

【2016年1-6月昆明重要政策一览表】

【政策解读-昆明】2016年昆明施行四大房产新规

2016年1月1日起施行《云南省商品房销售明码标价实施细则》 锐评：商品房备案被取消，开发商自行公示而无需备案，如此一来，调整房价将不再受备案的限制，开发商可灵活掌控销售价格，房价由市场主导；而对于购房者来说，如今房价全由开发商说了算，购房者需了解房价公示制度，向开发商表明立场观看房价公示，以维护自身利益。

2016年2月1日推行《商品房买卖合同示范文本》

锐评：新版买卖合同新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，有效防范交易风险。昆明市还增加了安全设置，保障购房者明确知道自己权利义务。并对商品房买卖时的细节作出了更多的规范，新增内容更多指向监督开发商行为，最大程度维护购房者权益。

2016年1月1日起施行《昆明市电梯安全管理办法(修订)》

锐评：此次修订办法在防止报废电梯再入市、在电梯日常维护保养方面、将使用年限超过15年的电梯列为重点监控对象等方面做出了明确的规定。提高了电梯使用的安全系数，明确责任，加大监督检验力度，全面细化安全管理。

2016年2月1日实行《昆明市物业管理办法》

锐评：明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务,规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作,保护业主的共同利

益,为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。新规的施行，更加规范了地产环境。

【政策解读-昆明】昆明市规划局出台细则 明确“商改住”标准

摘要：市规划局出台了相关实施细则，重点明确了房地产项目部分地块用地性质变更、城市更新改造项目商改住、房地产项目调整住房套型变更的原则等内容。

锐评：商业体量较大，而昆明住宅用地供应不足，上半年昆明住宅去库存颇有成效，商办市场疲软。

此次明确“商改住”的标准，也有利于盘活商业项目，标准中提出关于商改住改造配套设施的细则，保障了“商改住”的有序实施。但地段位置不好的项目“商改住”后，由于集中供应、改造成本过高、开发商缺乏运营经验等因素，推进实施也不是那么容易。

【政策解读-昆明】昆明出台“46条”稳增长措施

亮点：涉及促进房地产市场稳定发展；努力降低商品房库存；切实加强土地保障等20个方面46条政策措施。

锐评：政策的出台，明确了促进房地产市场和土地市场健康平稳发展。首先通过减压稳楼市，全面施行商品房预告抵押登记制度，提高金融机构开展住房贷款的积极性，通过房贷等金融改革措施，放宽政策，给房企松绑；其次通过调限，加大住房公积金促进住房消费力度，加大金融支持力度、实行财政补贴政策等，靠公积金激活楼市，进一步刺激楼市，达到降低商品房库存的目的；通过多达9

项土地制度，规范土地出让方式，减免多项费用等方式，切实加强土地保障，盘活市场土地市场。

【政策解读-昆明】昆明27条措施推进供给侧结构性改革。

摘要：《昆明市供给侧结构性改革实施方案》明确提出，要经过3年努力，供给侧结构性改革取得重要进展，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板工作取得明显成效。

锐评：《方案》提出了27条具体任务和措施，意味着昆明供给侧结构性改革动真格。着力化解房地产库存，进一步完善房地产调控政策，加大住房公积金促进住房消费力度，大力推广住房保障货币化，积极支持农民工和有意愿的农民进城购房，鼓励车库（位）销售租赁。

【政策解读-昆明】2018年底商品房库存规模比2015年减少25%。摘要：昆明市通过了《昆明市供给侧结构性改革实施方案(送审稿)》,方案对昆明市房地产业去库存提出了新的要求，2018年底商品房库存规模比2015年减少25%，并对2016~2018年商品房销售面积年均值提出要求。

1.4 锐评：

1、政府从土地供应上加强监管和控制，减少土地供应，从市场的最开端抑制库存的增长。

2、“商改住”标准的出台，有益于盘活部分商办项目，推进商办项目去库存的实施。

3、西山区、呈贡区出台对购买或租用辖区内商务楼，都有相应的补助，积极推动了整个办公市场的“去库存”力度。

4、加大住房公积金促进住房消费力度，并推动住房公积金缴存省内异地互认，公积金买房条件的一再放宽，无疑都是为去库存工作创造先决条件。

1.5 【全国政策小结】

1、降首付、减契税、购房补贴等多重优惠去库存。在多重优惠的刺激下，房地产市场回暖明显，多个城市量价齐飞；

2、支持农民进城买房，加大棚改户货币补偿比例去库存。在优惠政策的激励下，该部分人群有缴纳首付的能力，但后期还贷压力较大，因此购房可能性较小；

3、为控制市场平衡，防止后期“房产泡沫”，多个热门二线城市土拍都施行了“限价融断”措施；

4、因地制宜，多个城市调控收紧。从去年优惠政策入市以后，一线城市楼市量价齐升，土地市场频出地王。3月份开始一线城市政策开始收紧，开发商与

购房者则大量涌入周边的二线城市，造成以苏州、合肥、南京为首的多个二线城市楼市异常火爆。为促使地产平衡发展，热门二线城市已开始逐步收紧调控。

1.6 【昆明政策小结】

1、推行新版合同、实行电梯安全、物业管理办法，加大监督检验力度，最大程度维护了购房者、业主的权益。商品房备案被取消，开发商获得了掌控价格的自由，房价将由市场主导；

2、从2月1日开始实施的“新版商品房合同”对市场签约影响极大，在3月15日修改执行新规前，大量的项目延迟备案，致使应在2月份签约备案的量挤压在3月中下旬集中网签，造成了上半年2月份市场极度冷淡、3月份极度火爆的局面；

3、“商改住”有利于消化商办市场的库存，盘活项目，但也可能由于集中供应、改造成本过高、开发商缺乏运营经验等因素，减缓推进实施的进程；

4、政府出台一系列政策措施，明确了到2018年“年平均销售1000万㎡以上”、“库存比2015年底减少25%”的目标，这将说明接下来政府还将延续积极宽松政策，在如此大的市场容量与利好的政策中，开发房企可遐想的空间是非常大的。

二、市场·奋勇前行

【昆明-年度供销】新增供应缩减，成交同比增长，7年后市场再现供小于求局面。

市场新增供应持续下滑，上半年合计供应387万㎡，同比下降28%。2016年上半年昆明商品房合计成交555万㎡，同比增长21%，备案成交的增长与呈贡和南市区出现集中备案的项目有关。

商品房包括商品住宅、定向团购房、商业、办公与车位

商品房供应统计公布房间明细的预售项目面积

【昆明-年度存量】商品房库存处于高位，但市场出现好转信号，上半年去库存168万方。

供求逆转，备案成交面积比新增供应多168万㎡，整个上半年呈现出良好的去库存局面。

截止6月底，商品房库存2651万㎡，以近12个月市场共备案1124万㎡计算，现有库存去化时间约为2.4年。

昆明政府“去库存”政策指出，到2018年底，商品房库存要比2015年底减少25%。2016上半年市场表现为该去库存的目标打下良好的开局。

【昆明-月度供销】表现强劲，月均销售93万㎡，有3个月份销量过百万㎡。自2月1日起，昆明开始使用新版购房合同进行备案，但由于新版合同中诸多条款涉及到退房，房企持谨慎对待态度，致使项目备案延后，致使2月市场极度低迷。挤压延后的备案在3月得以备案，推高了该月市场成交。

除2月特殊因素影响外，2016年各月备案均在85万㎡以上，且均优于去年同期。

【主城区-年度供销】供应连续下滑，成交高位，市场供过于求局面改变。2016年主城区新增供应持续下滑，上半年合计供应371万㎡，同比下降14%。2016年上半年主城区商品房合计成交404万㎡，同比下降2%。

注：

1、主城区包含中市区、东市区、南市区、西市区和北市区，不包含呈贡与

空港区域

【主城区-年度存量】库存止升回落，市场出现去库存信号。

2016上半年备案成交面积比新增供应多32万㎡，市场库存首次止升回落。截止2016年6月底主城区商品房库存为2222万方，以近12个月市场共备案893万㎡计算，现有库存去化时间约为2.5年。

【主城区-月度供销】月均销售67万㎡，2季度月度之间成交量大、波动小。2月受政策（新版商品房合同）影响备案延迟，多数项目挤压在3月中下旬签约备案，使3月份成交显增。

剩余月份供求缺口小，市场近似处于供求平衡点。

【市场供销对比】2016上半年呈贡市场销售占比大幅增加，南市区供求占比依旧最大。

【市场供销对比】同比来看，呈贡供应骤减、成交倍增，南市区供求量微降但仍占主导。

【各区域供销存对比】市场供销存主要集中在南市区与呈贡，其中南市区存量第一。

【房产企业机构】2016年房企并购重组加速，品牌房企大肆接盘，昆明楼市进入强者盛宴时代。

【房产企业机构】2016年房企并购重组加速，品牌房企大肆接盘，昆明楼市进入强者盛宴时代。

【房企排名】2016年TOP20房企销售增加，市场份额进一步提高。

注：销售金额包含住、商、办与车位

2.1 锐理数据解析（商品房）1.昆明整体市场稳中有升，价格下行

2.上半年市场供应量整体减少，存量首次出现下降，去库存意图明显，效果初见端倪

3.依据目前昆明市场存量以及现有市场去化速度，仍需2.4年方可完全消化

4.主城区供减量平，其中南市区一直是供销主力区域；呈贡区成交大幅增长

5.定向团购房拉动销量上升，商品住宅供求平衡，库存量合理，商业与办公库存高，去化压力巨大。

6.上半年昆明房企并购重组加速，昆明楼市进入强者盛宴时代

总结：昆明市场新增供应缩减，以去库存为己任，市场供给侧调节初见成效。2.2 未来预判

1、下半年房价会出现小幅回升，尤其是商品住宅产品，其价格将得到改善盘入市的支撑

2、在利好政策不断释放与市场多方博弈的情况下昆明楼市将继续平稳前行 根据昆明市政府“去库存”政策，下半年将延续上半年供减销增去库存的良好态势

3、更多城中村改造停滞项目将被品牌房企接手盘活，市场上品质楼盘逐步增多，楼市良性发展

4、昆明的中小房企将进一步被收购、转型或者消失，未来大房企将占据更多市场份额。

三、土地供求失调

【土地供销】昆明土地市场楼面地价小幅下降，供应量微涨，成交量减半，流拍增多。

上半年土地市场较去年同期供应量上涨，销售量下降，供销比约2.29:1，楼面价小幅下降。供销价同比涨幅分别6.7%、-52.9%、-8.0%。自2014年开始，昆明土地供应紧缩明显，2015年下半年几乎是断崖式收紧。2016年上半年市场土地有适量供应，却存在起价过高、新地少等弊端，致使流拍土地增加。同时，碧桂园、万科、云南城投、实力等房企另辟蹊径，采用收购、入股或代建的方式增加项目土地储备。

【土地供应分布图】供地分布广，供应地块前三板块是滇池、次中心和北市。

【土地成交分布图】滇池、次中心和北市等板块土地成交抢眼。

【土地性质】昆明住宅类与商业类土地供应约各占一半，成交地块中纯住宅占比大，商业用地流拍多。

上半年昆明纯住宅用地供应29宗，约1198亩，供应面积占比42%； 供应用地性质以纯住宅与商业为主，约占总供应面积的90%。

上半年昆明土地成交以纯住宅为主，该类用地除因故终止外，其他全数成交，这说明市场对住宅用地的需求旺盛；商住两用性质土地占总成交量的16%，商业用地占10%。

【土地金额】 上半年昆明土地出让金共51.4亿元，累计成交1238亩。

【溢价分析】平均溢价率6.47%，共7块土地溢价成交，2月蓝光约溢价27%竞得4宗纯住宅地块。

【流拍土地分布图】巫家坝地王由于起价过高流拍，并在6月底折价约1/3后成交。

【各性质土地对比】住宅土地价格在2月份和5月份较高，且在2月份有溢价；商业地价波动大，多底价成交。

【各区域供销对比】南市区为昆明土地供需热点区域，东市区亦有发力，中市区持续有地块供应。

上半年昆明共计供应土地52宗，合计2832.7亩；

东市区供应量超过1/3，供应面积为1010.5 亩，其中空港板块供应945.5亩；南市区次之，供应528.46亩，北市区稍逊一筹，供应472.35 亩。

上半年昆明共计成交土地31宗，合计1238.0亩；

本年度成交主要分布在南市区，成交面积为410.5亩，呈贡区成交353.5亩；中市区成交203.9亩。

【各区板块价格对比】呈贡、滇池板块供销走高，溢价地块位于北市、东南与高新板块，北市板块溢价最高。

【土地成交供求板块热度图】呈贡、滇池板块最热，其次是空港、北市与次中心板块。

【成交楼面价排行】蓝光溢价27%斩获北市4宗纯住宅地块，楼面价为3771元/㎡。

3.1 【成交总价排行】

3.2 【锐理解析】

1.土地成交：上半年昆明共出让土地52宗，其中成交31宗，成交面积1238亩，同比下降52.9%。

2.土地出让金： 上半年土地吸金51.4亿元，相较于2015年同期的81.3亿元，下降36.8%。

3.土地溢价：上半年昆明土地市场较2015年下半年有所回暖，与去年同期相比销量约减半，流拍土地增加，地块总体溢价率仍然不高，为6.47%。

4.土地流拍：上半年流拍土地12宗。或因其起拍价过高，大量开发商无法负担。

5.成交区域：南市区土地市场仍为供销主力，其中滇池板块土地成交量较高。

3.3 【未来预判】

1.整体态势：供求不匹配的矛盾还将延续，土地市场将延续上半年平淡的态势。

2.成交走势：商业地块流拍或将成为常态，土地溢价能力弱，多数应是底价成交。

3.供应类型：预计下半年住宅用地仍为供求主力，纯商业用地占比应该下降。

4.热点区域：南市区仍将是主力区域，东市区随着碧桂园、花样年等品牌房企扎堆进入，或将成为下一个热点区域。

3.4 【总评】

1、从整体来看，土地市场如何走取决于政府的供地计划；

2、从土地成交性质层面看，市场对纯住宅用地需求旺盛；商业用地面临较大的成交压力，流拍可能性增加；

3、受昆明商业大体量的商业存量影响，商业用地的资产价值目前仍处于下降通道，且短期内难以实现根本性的逆转，商业用地的市场风险明显高于住宅用地；

4、品牌房企入市抢地战况全面升级，行业集中度进一步提高，小房企拿地更加困难；

5、市区内净地供应愈发稀少，映衬出问题频出并开发停滞的城中村改造项目地块的价值，在下半年一级市场拿地更加激烈的背景下，这部分项目或将迎来新生。

第二篇：2014年1月昆明房地产市场运行报告分析

2014年1月昆明房地产市场运行报告分析

2014开年首月，昆明楼市高调开局，虽然相比去年12月的成交情况略有下降，但破万套的成交量，依旧延续了2013年下半年以来的高位成交态势。据昆明市房产信息网统计数据显示，今年1月，昆明楼市各类商品房共成交12346套、成交面积1180140.95平方米，日均成交量约为398套。2014年1月，昆明一级市场土地大量供应，促进成交量大幅提升，二级商品房市场供应面积虽然环比大幅减少，降幅为57.66%，但是同比2013年1月份却增加44.31%，成交环比趋于平稳，同比2013年1月份成交增幅为36.93%。一级市场：2014年1月1日-2014年1月31日，昆明市国土资源局网站上所公布的土地成交情况获悉，本月昆明市主城区土地挂牌市场供应16宗土地；本月昆明市主城区土地市场成交21宗。

二级市场：2014年1月1日-2014年1月31日，11月昆明市商品房新增预售面积97.06万平方米；成交套数为12346套；成交面积118.01万方。

总体来讲：2014年1月，昆明一级市场土地大量供应，促进成交量大幅提升，二级商品房市场供应面积虽然环比大幅减少，降幅为57.66%，但是同比2013年1月份却增加

44.31%，成交环比趋于平稳，同比2013年1月份成交增幅为36.93%。

一、一级市场

1.1供应分析

本月昆明市主城区土地市场供应16 宗土地。

1.2 成交分析

本月昆明市主城区土地市场成交 27宗土地。供应分析：

2014年1月份昆明主城区土地供应为16宗，总面积为425004.21平米，合计为637.5亩，五华区8宗，面积为202763.73平米，合计为304.14亩；西山区2宗，面积为97315.74平米，合计为145.97亩；盘龙区4宗，面积为68069.88平米，合计为102.1亩，官渡区3宗，面积为57054.78平米，合计为85.58亩。

昆明主城区土地供应中：城镇住宅用地供应9宗，面积为358553.01平米，合计为537.83亩，五华区4宗，面积为158132.18平米，合计为237.2亩；西山区2宗，面积为97315.74平米，合计为145.97亩；盘龙区1宗，面积为62250.16平米，合计为93.37亩，官渡区1宗，面积为40834.93平米，合计为61.25亩。商业用地供应8宗，面积为66471.2平米，合计为99.71亩，五华区4宗，面积为44631.55平米，合计为66.95亩；盘龙区2宗，面积为5619.8

平米，合计为8.43亩，官渡区2宗，面积为16219.85平米，合计为24.33亩。

成交分析：

2014年1月份昆明主城区土地成交21宗，总面积为898572.74平米，合计为1347.85亩，官渡区5宗，面积为322322.4平米，合计为483.48亩，五华区5宗，面积为102447.2平米，合计为153.67亩；西山区5宗，面积为210311.83平米，合计为315.47亩；盘龙区3宗，面积为67869.96平米，合计为101.8亩。

昆明主城区土地成交中：城镇住宅用地成交8宗，面积为360327.01平米，合计为540.49亩，五华区3宗，面积为94216.42平米，合计为141.32亩；西山区2宗，面积为99109.74平米，合计为148.66亩；盘龙区1宗，面积为62250.16平米，合计为93.37亩，官渡区1宗，面积为40834.93平米，合计为61.25亩。商业用地成交7宗，面积为64660.2平米，合计为96.99亩，五华区3宗，面积为42820.55平米，合计为64.23亩；盘龙区2宗，面积为5619.8平米，合计为8.43亩，官渡区2宗，面积为16219.85平米，合计为24.33亩。工业用地成交6宗，面积为473585.53平米，合计为713.37亩，西山区4宗，面积为208317.91平米，合计为312.48亩；官渡区2宗，面积为265267.62平米，合计为397.9亩。

二、整体市场

2.1商品房供求价格情况

2.2商品住宅供求价格情况

2.3办公供求价格情况

2.4商业供求价格情况

三、区域市场

3.1昆明市内四区商品住宅成交情况(环比、同比)

西山区住宅成交套数据4646套，环比上月上上涨98.04%，同比上涨107.69%；成交面积21.15万方，环比上月，成交面积上涨122.41%，同比上涨114.14%。五华区成交套数据1443套，环比上月下降31.19%，同比下降12.49%；成交面积14.01万方，环比上月，成交面积下降21.42%，同比下降4.7%。

盘龙区成交套数据2132套，环比上月下降7.26%，同比上涨3.7%；成交面积25.59万方，环比上月，成交面积上涨56.13%，同比上涨59.64%。

官渡区成交套数据2156套，环比上月下降47.96%，同比上涨2.22%；成交面积21万方，环比上月，成交面积下降42.40%，同比下降6.04%。

3.2昆明市内四区各区成交面积占比

本月商品房成交面积分配中，西山区占比最大，为43%，其次是盘龙区占比24%，紧接着是官渡区和五华区，占比分别为20%和13%。

第三篇：2013年昆明房地产薪酬报告(定稿)

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Q 2013年昆明地区房地产行业薪酬报告（定稿）制作：昆明凯智管理咨询公司信息中心

2013年3-6月，我公司信息中心对昆明地区50家房地产公司的薪酬数据进行了调研，经统计分析，与去年同期相比，平均比去年同期上涨了16.10%。

（表1）

从上表可看出,薪水涨幅经过2012年短暂回落到个位数以内后，2013年再次突破15%的整数高位，验证了2013年地产行业人工成本再次急剧升高的现状。

经统计，各部门及岗位的平均薪酬水平分别如下:

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（表 2）

注：以上数据,包含了实行年薪制的公司与岗位,折算到每月的年终奖,项目奖。

从此次薪酬调查的结果来看，2013年昆明地区房地行业的薪酬及人力资源状况主要呈现几下特征：

1．大多数主管级岗位(及资深专业人员)年薪突破10万整数关口。

除了少数初级岗位（工龄1-4年以内）外，大部分技术及管理岗位（工龄5年以上）年薪全线突破10万元整数关口，一方面反应了整个地产行业还继续保持了旺盛的人才需求势头,另一方面随着CPI等宏观物价指数的上升,也推高了整个行业的平均人工成本。大多数企业开始逐步完善社会保险等制度，也是企业人工成本增速较快的因素之一。

2．尽管2013年的薪酬平均上涨幅度同比已增加16.10%,但仍有七成以上的受访者对目前薪酬不满意。

经分析，尽管近年来房地产行业的从业人员薪酬水平已获得较大幅度的增长，并且近年来房地产行业的平均薪酬，一直与烟草、金融、航空、电力等行业同属于昆明地区的高薪行业之一，但由于伴随而来的却是生活成本的急剧攀升、工作节奏的不断加快、工作环境的频繁变化等等多方面的压力，导致大多数人员对薪酬的满意度并未随着薪酬的涨幅而同步增加。

另外，企业组织成员，往往会心理夸大自己对企业的贡献比例，也是造成目前房地产行业大多数从业人员对自己薪水不满意的原因之一。经实验，假如企业总体实现利润100万，如请工程、成本、设计、营销等所有人员对自己的贡献金额与比例进行打分，最后进行汇总求和，基本所有企业的求和结果都是远远超过100万。证明大多数经理人，都会不同程度的高估自己对企业组织的贡献率。

3.一线品牌公司积极开展优秀人才的“掐尖行动”，人才争夺日益激烈。截至2013年中旬，中国地产百强企业已有19家进入云南省。昆明在全国尚处于三线边疆城市，优秀人才相对匮乏，尤其是专业技能、职业操守等各方面都较为优秀的专业人才，基本成了稀缺资源。一线品牌公司，在本轮人才争夺战中，表现得较为积极主动，积极采用校园宣讲、猎头、提供较有竞争力的员工福利、扩展员工晋升空间等多种手段，吸引优秀人才的加盟。2013年初，甚至有大企业聘请猎头公司人员乔装进入竞争公司年会现场，与相关人员进行“亲密接触”。可见人才竞争，现已真正发展成为一场没有硝烟的暗战。但从这19家中国

TOP100地产企业在云南地区的招聘职位需求上看，中基层的职位需求量占到了总体职位需求的96%以上，总监及以上的职位需求数量不到5%，主要是由于这类外省百强企业的高层管理人员，一般都基本为总部直接空降为主，云南本地的高管人才，要进入外省百强企业的机会与渠道相对较窄。此类企业即使通过猎头公司在昆明寻求招聘的职位，也基本是以稀缺性的中基层技术类岗位为主流。

反观本土大部分中小企业，在本轮人才竞争中显得较为被动，一方面缺少人才，另一方面员工流失率居高不下。中小企业对于短期业绩的偏重,使得企业的管理层往往是以被动反应的方式对待人才，“短期化思维”分散了管理者对于人才继任储备、领导力培训开发、培训体系构建等长期问题的注意力，只有当项目马上启动时,才去招募更多的相关人员，人才储备成为“救火式”的应急工作。

无论是资金，还是品牌、人才，本土中小型企业将逐步处于劣势，大者愈大，强者愈强的局面将延续，预计短期内将难以改变。

4．在人才供给和储备“青黄不接”的局面下，“拔苗助长”式的人才速成方式开始出现。

按麦肯锡等机构的统计分析，一个总监级以上高管人员的成熟期，至少需要10年以上的工作经历，而在目前的地产行业，有很多职业经理人，甚至5年时间不到，就被委以重任，尤其是营销版块，这个现象尤为突出。客观现实决定管理人才必须速成，这样才能赶上市场快速发展的班车，核心人才“被上岗”，这也致使目前地产企业中,出现高级管理者的能力与素质良莠不齐的现象。

5.中小企业采用灵活多样的用人策略,以努力降低人工成本

在本轮人才争夺战中，中小企业迫于成本压力，能积极的主动参与一线品牌公司进行人才竞争的企业仅有13.60%，约大部分中小企业，更趋向于选择外部的专业公司进行服务（比如：设计公司、造价咨询公司、销售代理公司等），以弥补本企业专业人才不足的局面。中小企业的薪酬福利，也多数处于行业的平均水平（或略低于平均），在市场上未能形成较强的竞争优势。

除了找外部的专业公司进行局部替代内部员工工作外，中小公司还出现用大量聘请兼职人员及离退休人员，用接近专业替代稀缺的核心专业等手段，以降低企业的人工成本。比如：用城市规划专业、景观专业替代建筑设计岗位，用工民建专业替代结构设计岗位等等。

6.28-35岁构成了地产行业从业人员的黄金职业期。

本次调查发现，地产行业从业人员的平均年龄仅为29.30岁,是平均从业人员相对最为年轻的行业之一。但28-35岁，基本构成了行业内公认的最佳黄金职业期。低于28岁的人员，职业经验不足，岗位大多数集中于销售、客服、会计、人事行政专员、基层技术工程师等。超过35岁的人员，人体生理机能普遍会逐渐开始出现体力衰退、学习能力下降、记忆力减弱、思维固化等迹象。因此过了35岁的职业人员，应努力向中高层管理岗位奋进，争取用日益丰富的管理经验，弥补年龄方面的短板。否则，职业空间将会随着年龄的老化出现衰减。

7.昆明的薪酬水平在中国的中西部地区处于中游水平,但超过南宁/贵州/桂林,在滇黔桂地区处于领先地位

1)如果以昆明的薪酬水平作为基数1.00进行对比的话,南宁的系数为0.94,贵阳为0.92, 桂林为0.90,昆明高于黔桂地区。

2）如果以昆明的薪酬水平作为基数1.00进行对比的话,玉溪的系数为0.89,曲靖为0.85, 楚雄为0.78,昆明在云南省内具有较为明显的竞争优势。

第四篇：2008年潍坊房地产市场报告_doc

区域房地产环境研究分析

2008年山东潍坊区域市场分析

一、区域板块分析

1.1“1小时经济圈”

作为青岛的近邻，加强交流与合作，形成优势互补、合作共赢的良好局面对两市发展都非常重要，也符合半岛城市群发展的要求。高密、诸城、昌邑三市与青岛地区接壤，属于青岛“1小时经济圈”范围，是青岛理想的经济腹地。

1.2 “半小时都市圈”

潍坊中心城区加快发展“半小时都市圈”，滨海经济开发区和昌乐县尽快融入中心城市，寿光市、昌邑市、安丘市与中心城市相向发展。寿光市、诸城市、高密市、青州市争取几年成为中等城市，安丘市、昌邑市、临朐县建设各具风貌的特色城市。东边高新区推进高新技术产业的发展，争取成为全省一流的高科技园区。城市西部已在引进大型物流项目，尽快形成鲁东物流中心的规模，打造全省的重要物流节点。城市中部加快现代服务业发展，促进金融、商贸、文化、娱乐、房地产等服务行业的发展。北部滨海项目区要走在沿海开发区的前面，努力成为先进制造业示范区，加强与半岛城市群特别是青岛的合作，投入到环渤海经济圈建设，争取实现共同发展。

1.3 “四大板块”打造城市经济

服务业、高新技术产业、物流业、先进制造业为主体的城市经济发展框架。

中部服务业繁荣完善城市功能，中心城区西起长松路、东至北海路的广大区域，已成为集购物、餐饮、娱乐休闲、旅游、金融、商务为一体的核心商业区。火车站更新投入使用，旧城改造和白浪河整治全面展开，市民的工作和生活将会更加便利和美好。

1.4 东部高新技术舞动产业龙头

东部的潍坊高新技术产业开发区作为全市高新技术产业发展的龙头，已经形成了电子信息、生物医药、光机电一体化和新材料四大产业集群，主要经济指标去年增幅居全国第2位，排名也由第48位上升到第23位。

1.5 西部物流打通城市血脉

潍坊城区西部正在隆起现代物流业的高地：以鲁东物流中心和豪德贸易广场为龙头的现代物流发展格局已初步形成，豪杰金属材料贸易广场、广东汽配城、机床城、阳光商城等一大批项目建成营业，这里将成为全省乃至全国的综合性物流枢纽。

1.6 北部沿海制造业拓展城市空间

潍坊北部沿海地理区位、自然资源、土地后备、产业基础 等优势明显，去年以来北部沿海的公路、港口等重大基础设施建设步伐加快，先进制造业基地示范区呼之欲出，根据潍坊市“十一五规划”，到2010年北部沿海对全市工业的贡献率将达到15%以上。

二、城市经济运行情况分析

2.1 历年经济运行情况分析

投资率和消费率是反映国民经济重要比例关系的指标。过高或过 低的投资率和消费率都不利于经济的持续稳定健康发展。从国民经济核算角度来说，投资就是资本形成总额，包括固定资本形成总额和存货增加两部分。消费就是最终消费，包括居民消费和政府消费。投资率，又称资本形成率，通常指一定时期内资本形成总额占国内生产总值使用额的比重。消费率，又称最终消费率，通常指一定时期内最终消费额占国内生产总值使用额的比重。

2.2 潍坊市投资率和消费率演变过程

从九十年代以来潍坊市投资率和消费率变化轨迹看，潍坊 市投资率由“八五”时期的49.8%下降到“九五”时期的44%,又上升到“十五”时期的47.1%,1990－2005年平均为47.2％；

而消费率与投资率呈相反变化趋势，由“八五”时期的37%上升到“九五”时期的43.8%，又下降到“十五”时期的39.9%（见表一），1990－2005年平均为40.1％。两条变化曲线基本呈剪刀式对称变化。

2.2.1 第一阶段（1990－1999年）为投资率下降阶段

投资率从1990年的51.3％下降到1999年的42％。期间，从八十年代末到九十年初为治理整顿时期。中央针对经济过热采取了一系列“治理整顿”措施，大力压缩固定资产投资，投资率开始出现下降。这一时期由于潍坊市居民收入水平较低，增长较慢，消费率处于较低水平。从1992年开始，全国又掀起了一个经济建设的新高潮，固定资产投资迅猛增长，到1995年投资率基本在50％左右，消费率也基本在37％左右。之后，针对1994－1995年经济出现的严重通货膨胀，政府采取了以压缩投资和控制信贷投放为主的一系列调控措施，经济于1996年基本实现了软着陆。但从1997年起，国内首次出现了买方市场，加上亚洲金融危机的冲击，国内需求严重不足，投资呈现低迷状态。在此期间，投资率从1995年的49％下降到1999年的42％，消费率则从1995年的38.1％回升到1999年的45.4％。

2.2.2 第二阶段（2000－2004年）为投资率迅速回升时期

随着多年实施积极财政政策的累积效应的释放，投资增幅由降转增，特别是自2002年开始，潍坊市不断加大招商引资力度，投资呈现高速度增长。投资率从1999年的42％，迅速上升到2003年的48.3％；消费率则从1999年的45.4％，快速回落到2004年的37.1％。目前，随着国家宏观调控政策的影响,投资率开始出现下降趋势,而随着居民收入增长的加快,消费率呈现上升趋势。

2.3 潍坊市投资率、消费率与全国、全省水平对比

2.3.1投资率

从发展趋势看，潍坊市的投资率与全国平均水平的发展趋势是基本一致的，与全省趋势略有不同。

与全国平均水平相比，潍坊市投资率明显高于全国。1990－2005年潍坊市投资率平均高于全国8.8个百分点，其中1990－1992年平均高15个百分点，1993－2000年平均高7.8个百分点，2001－2005年平均高6.9个百分点，呈逐步降低之势。

与全省平均水平相比，潍坊市投资率总体基本与全省相当，只是年份的差异。1990－2005年潍坊市投资率平均低于全省0.1个百分点，其中1990－1996年平均高于全省3.6个百分点，1997－2005年平均低于全省3个百分点。特别是1997-2001年,潍坊市投资率平均低于全省

5.1个百分点，与这一时期潍坊市投资增幅较低密切相关。1997－1999年，潍坊市全社会固定资产投资年均仅增长5.1％，低于全省7.5个百分点。

2.3.1 消费率

从发展趋势看，潍坊市的消费率与全国、全省平均水平的发展趋势是基本一致的。

与全国平均水平相比，潍坊市消费率明显低于全国水平。1990－2005年潍坊市消费率平均低于全国19.2个百分点，其中1990－1992年平均低25.6个百分点，1993－2000年平均低18.2个百分点，2001－2005年平均低16.9个百分点，呈逐步缩小之势。

与全省平均水平相比，潍坊市消费率也明显低于全省水平。1990－2005年潍坊市消费率平均低于全省8.3个百分点，其中1990－1996年平均低于全省11.9个百分点，1997－2005年平均低于全省5.5个百分点，也呈逐步缩小之势。

尽管投资率与经济增长的相关关系不高，但也从中能够看出，在经济周期上升阶段，投资率较高而消费率较低，经济周期的收缩阶段则出现相反格局。如，1992－1993年，潍坊市GDP增长处于90年代以来的第一个高峰顶，投资率达到近50%，而消费率仅为由37%左右。而1999－2000年，经济增长率为10％，其投资率降至43%左右，消费率提高到45%左右。

三、2008潍坊住房用地供应情况

按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构。土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房建设，其供应量不得低于居住用地供应总量的70％。全市住房建设用地供应总量为200公顷。其中高档商品住房用地为36公顷，普通商品住房用地145公顷，经济适用住房19公顷。同时加大闲置土地处理力度，积极促进存量土地利用，进一步加强土地整理，加大各类闲置土地的处理力度，依法征收土地闲置费、收回闲置土地；妥善处理土地遗留问题，加大问题楼盘的处理力度，积极盘活各类存量土地，保障住房用地有效供应。

2008住房建设总量

资料来源：潍坊市2008年住房建设计划

2008年，建设各类住房2.62万套，总建筑面积245万㎡。其中，建设高档商品住房0.3万套，建筑面积44.3万㎡；普通商品住房1.95万套，建筑面积175.5万㎡；经济适应住房3200套，建筑面积20万㎡。同时，以发放租赁住房补贴的形式，解决相当于500套、2.5万㎡的廉租住房。

四、房地产市场展望预测

4.1 从供应主体看

潍坊地处经济较为发达的胶东半岛城市群，近几年来，外地的一些房地产开发企业纷纷来到潍坊，寻求新的发展，这些外来的房地产开发企业拥有成功的运作经验，是实力雄厚的开发商，他们在产品的概念和营销的思路上都有其独到的见解。随着潍坊市招商引资力度的不断加大，作为全市房地产市场主体的地产开发商正在自身发展中更加理性和成熟。

4.2 从需求规模看

近年来，全市经济快速增长，居民收入也逐年增加，城镇居民的住房消费正在成为产业升级和经济增长的主要动力。全市城镇化进程的持续推进，将带动住房需求以及城镇居民住房升级的需要，同时，随着近几年外地来潍坊工作人员不断增多，居住需求也较快增加，这些都将保证全市房地产业在未来的几年中继续保持“供求两旺”的景气局面。

4.3 从市场价格看

这两年，受宏观调控的影响，潍坊商品房价格走势相对平稳，但是从需求来看，房地产市场需求量仍在不断增加；另外，综合全市经济发展态势，预计潍坊房价将呈现稳中有升的局面。当前，要继续通过规划、土地、信贷、税收等各种手段鼓励90㎡以下商品住房的建设，扩大90㎡以下商品住房的供应，满足广大中低收入家庭对住房的需求,进一步调整好结构，坚持面向百姓、面向市场、面向未来的指导思想，多渠道保障和解决中低收入居民的住房问题，完善廉租房制度，规范物业管理，推广应用节能材料，实现住宅建设的可持续发展,适当抑制投机性需求。这样，全市的房地产市场才会有更加健康、稳定、繁荣的明天。

4.4 根据对地产大势情况的研究分析，并结合潍坊近年来潍坊宏观地产发展情况，预测2008年潍坊房地产市场将呈现一下特点：

4.4.1 上半年众盘亮相 下半年激励比拼

今年潍坊住宅产品依然丰富，并呈两极化。各楼盘上半年亮相，下半年比拼；房地产公司之间的竞争由“概念主义”开始转化为“产品主义”的竞争，为赢得竞争，开发商将投入大量人力财力抓产品质量、户型设计，提高产品竞争力，这样造价会高于以前。虽然有价格方面的竞争，但为保证固定利润，房价也会高于以前。这样在购房者购房花费不变的情况下，高档与低档之间的差别，可能演变为大户型总价高于小户型总价适中的两极，上半年各楼盘由于对同行信息掌握程度不全面，将处于相互了解阶段，下半年各楼盘在上半年深入了解后，产品、价格将出现差异化。

4.4.2 大盘影响全市房价，中高档住宅增多拉升房价

大型住宅项目的价格走势在某种程度上决定着整个楼市的价格。大盘主要是在社区配套，景观设计、户型设计方面都相对完善，同时以他的实力影响所在区域的住宅价格的走向、建筑质量的提高、配套设施的完善，景观设计、户型设计方面都相对完善，同时以他的实力影响所在区域的住宅价格的走向、建筑质量的提高、配套设施的完善、进而影响整个城市的居住水平。今年大盘多以高品质进入、价格适中开盘，同时价格将随市场、时间调整上升。据潍坊市的有关城市规划，胜利街、东风街、北宫街等主要街道的沿街项目，原则上要求建 16层以上的高层带电梯项目，这将促使中高档带电梯住宅大批量上市。中高档楼盘悄然增多，在近两年陆续投放市场，部分项目无论在规模上，还是规划设计水准上都较以往项目有明显的提升。可以预见，这些项目的大规模面市将不仅带动潍坊楼市的整体价格水平的进一步上扬，也将促进潍坊中高档住宅市场的营销水平更上一层楼。

4.4.3 市场预期看好，房价上涨有空间

影响房地产价格的因素虽然很多，归根结蒂来说，主要因素有两点：一是成本，二是供求。影响房价的一个主要因素是成本，成本提高了，在供求关系还相对平稳的条件下，往往会提升房价。一般来说，楼盘的价格大致包括了四个方面 ：一是建安费用；二是地价；三是房地产税费及管理费用 ；四是利润。近年来，全国各地房价的攀升主要的原因是地价的飙升，招、拍、挂的土地出让政策与开发商对房价心里预期的提高，导致地价一路暴涨。就以潍坊为例，近两、三年来，地价就翻了一番，去年面市的在售楼盘和今年即将推出的楼盘，大部分是近两、三年招、拍、挂出让的土地；一亩地少则50-60万/亩，多则100多万/亩。中高档住宅的建安成本在上扬，多层住宅大都是800元/㎡的建安成本，而带电梯12层以下的小高层的建安成本一般在1200元/㎡，带电梯16层以上高层的建安成本大都在1500元/㎡左右；另外，中高档住宅大都重视营造优美的居住环境，注重园林景观规划，不惜成本地建造喷泉、假山、园林、游泳池、网球场、会所等配套设施，使得开发成本进一步上涨。

4.4.4市场供求两旺，需求呈上升态势

近两年潍坊楼市的大盘住宅项目和高档住宅纷纷出笼。2004年推出可销售的住宅项目不多，大都售罄或尾盘在售，且由于受火车站等拆迁安置等的被动影响，多层住宅(中小户型)一直处于供不应求状态，房价上升；虽然2005年国家对房地产开发宏观调控，但在2004年的良好市场形势造成了业界对2005年楼市普遍看好的前提下，大盘项目纷纷上马，近两年的市场供应量如洪水开闸。

购房用于结婚的年轻人，农村进城的人士购房安居，住房拥挤急于改善的普通工薪人员成为购房“金字塔”最稳固的基石，撑起潍坊楼市的“半边天”。因此，价格优惠、经济实用的户型、面积的中、低档住宅往往一推向市场就供不应求，大都出现抢购的热销局面。据统计，单价低于3000元/㎡的中、小户型的中、低档住宅大都销售一空。近两年潍坊楼市的中、低档住宅的有效供给增长缓慢，供给相对需求来说，处于相对偏紧的态势，楼市需求呈上升态势。

五、新政策环境下的房地产企业应对策略

5.1 开源节流

在房地产行业中，现金流一直是开发商行动原则中的重中之重。

5.2 迅速回笼资金

迫于资金压力，开发商会实行一定的优惠措施，比如向客户提供打折、贴补契税、补贴利息等优惠进行销售，以便于增加销售回款，尽快回笼资金。但这样的措施一般收效甚微。

5.3 依傍“大款”

寻找有经济实力的合作伙伴，相对来说，是一种较好的出路。

5.4 卖地

未来充满了不可确定性。面对不可预知的政策形势和自身资金的压力，一些房地产企业不得不把到手的地块卖掉，从而成功地获得宝贵的现金；有的企业有这样的打算，但眼下寻找买家并不是那么容易。

5.5 卖股份

一些房地产企业会卖掉整个公司的股份，完全退出市场；有的则是部分出售，以图暂时度过难关。

5.6 战略收缩

对于一些在全国或者城市布局范围稍广的开发商，他们开始制订“收缩战略”，应对已经来临的楼市之冬。

5.7 产品品质取胜

对予品牌、品质、实力方面有优势的企业，在买方市场的情况下，它们的产品比竞争产品在销售上有更大的优势。

第五篇：关于天等县房地产测绘市场情况报告

关于天等县房产测绘市场情况报告

根据国家测绘地理信息局法规与行业管理司《关于对房地产测绘市场情况进行调研的函》的精神，我局认真对我县房产测绘市场情况进行了调查与研究，现把情况简要汇报如下：

一、从业主体情况

在天等县区域内从事测绘的资质单位有两个，即天等县天维勘察测绘有限公司和广西国联测绘工程有限公司。

天等县天维勘察测绘有限公司，测绘资质等级为丁级，现有工程师2名，工程技术人员6名；主要测量工具有GPS、全站仪和水准仪等，办公设备主要有电脑、彩色打印机等；开展主要业务有地籍测绘、工程测量等。

广西国联测绘工程有限公司，测绘资质等级为丙级，现有中级工程师3名，助理工程师4名，工程技术人员6名；主要测量工具有全站仪和手持仪等，办公设备主要有电脑、打印机等；开展主要业务有房产测绘、工程测量、地籍测绘等。

通过监督检查，以上两个公司生产的测绘成果质量可靠，符合有关标准。目前，两个公司生产的测绘成果还未发现因质量问题而重测，也没有客户向有关部门进行投诉。

二、测绘市场开放情况

按照法律法规有关规定，在天等县区域内有资质的测绘公司允许在业务范围开展测绘工作，提供测绘成果。截止 1

2011年10月止，在天等县区域内从房产测绘工作的公司只有广西国联测绘工程有限公司。

目前我县测绘市场主要有两方面。一方面，需要进行宗地测绘有:

1、办理土地证书，需要提供标准宗地图；

2、勘定宗地界址，需进行测量；

3、土地征收、开发和整理，需要进行测量；

4、工程建设，需进行测量、定桩放线；

5、宗地相邻纠纷，需进行勘界等。另一方面，商品房交易及房屋产权登记，需进行面积测量和界定。

三、承揽房产测绘业务情况

2006年以来，广西国联测绘工程有限公司在天等县范围内进行房产测绘累计2700宗，房屋面积约41.544万平方米。

四、测绘行政执法检查情况

根据有关职能规定，测绘行政执法检查工作由我局负责组织实施。目前我局已开展测绘执法情况如下：

（一）组织联合保密部门等开展了涉密测绘成果保密检查；

（二）定期与不定期对测绘公司开展业务情况进行监督检查；

（三）受理、调处和查处测绘案件；

（四）积极开展测绘法律法规宣传工作。

天等县国土资源局

二Ｏ一一年十月二十七日