第一篇：长沙、昆明房地产比较（共）
房地产行业:长沙、昆明房地产调研纪要
长沙/昆明调研:新开发区和商业地产供应过剩,房价上涨前景面临压力我们最近对长沙和昆明的一些房地产项目和当地的房地产中介进行了调研。要点如下:1)
总体上,两个城市的地产销售人员/中介都认为2014 年当地房地产市场(交易量和房价)将较为平稳;2)我们看到房价上涨前景面临压力,因为两个城市的库存都在增长,且鉴于地方政府债务高企,未来的土地供应将继续上升,尤其是昆明。尽管如此,品牌开发商的项目可能会较当地其它项目享有溢价,从而可能推动综合销售均价上涨;3)两个城市的总体按揭贷款较其它大中城市更为收紧,首套房的按揭利率是基准贷款利率的1.0-1.1 倍,主要是因为当前银行贷款额度有限,且两个城市基建项目的大规模融资需求在银行总贷款中的比重日益升高;4)我们认为考虑到未来大量的潜在供应,商业地产供需的再平衡将成为未来几年这两个城市的关键问题。
房地产市场主要受刚需驱动,包括来自省内其它城市的置业需求
万科数据表明,2011 年以来长沙的首次购房者占到整体市场的80%以上,昆明的情况也类似。首次购房者中的大部分都生活和工作在长沙/昆明。两个城市均有一定比例的外地购房者,但主要是来自周边区县/省内其它城市,目的在于寻求更好的教育/医疗服务,不同于一线城市中外来购房者的投资需求。例如,在长沙,2011 年以来,本地购房者的比例为60%左右,省内购房者占30%左右,外来(外籍或湖南省外)购房者只占很小的一部分(10-13%左右),在昆明,外来购房者主要来自中国北方,目的是为了享受更好的气候条件,这些购房者更倾向于选择低密度楼盘。
第二篇：长沙房地产调查报告
长沙房地产调查报告
长沙房地产调查报告1
随着城市化进程的不断加快，泗洪县房地产业得以蓬勃发展，投资规模逐渐增，市场交易日益活跃，居民的住房条件明显改善。房地产业的快速发展对扩就业，带动相关产业发展，提升城市形象，繁荣地方经济作出了明显的贡献。
一、基本概况：
20xx年新开工面积112.5平方米,其中住宅项目15个,面积75.2万平方米；专业市场6个，面积37.3万平方米。批准预售面积80万平方米，其中商业26万平方米；网上销售备案商品房2599套，面积29.7万平方米，均价2168元/平方米；网上销售备案普通住房20xx套，面积23.86万平方米，均价1924元/平方米；网上销售备案商业用房505户，面积6.87万平方米，均价3248元/平方米。
20xx年元月至4月，网上销售备案商品房2700余套，面积25.4万平方米，均价2804元/平方米，房地产市场整体销售比较稳定，去年虽然受宏观经济政策等方面因素影响，但该县房地产市场整体波动不，房地产市场在逐渐回暖。去年11月份至今，泗洪县商品房销售量明显增长，尤其是几个相对较的楼盘出现了销售高峰，这说明该县房地产市场的需求空间仍然较。
二、存在问题：
1、供电方面：一些小区存在供电不完善问题，为临时用电。究其原因：供电部门要求开发企业在红线之外架设供电专线，费用昂贵，给企业增加较的经济负担，许多开发企业迫于资金压力，无法解决，部分小区已多次出现停电现象，群众意见较。
2、开发企业内部管理有待完善，在泗洪注册的房地产企业现有40余家，部分为本地企业，规模小，资金缺乏，管理人才不足，在开发管理过程中，重效益轻管理，导致楼盘建设配套设施不完善，出现一些遗留问题，甚至有部分楼盘出现停工烂尾现象，影响群众的消费心理。
3、开发企业资金短缺。20xx年上半年受宏观调控政策影响，各金融机构收缩银根，下半年，全球性金融危机爆发，年底，政府出台了放宽金融政策，但到目前为止收效尚不明显，主要原因：各商业银行对房地产开发项目的开发贷款发放条件较为苛刻，使得开发企业从银行取得资金难度，目前仅有个别楼盘通过开发企业自身努力争取了部分贷款，部分项目资金仍来源于社会融资。社会融资成本高，参与融资主体对目前市场信心不足，融资难度，导致开发项目资金短缺，以至引发部分开发企业到周边市、县投资，量资金外流，项目多的企业资金缺口巨，举步维艰，直接影响项目的推进速度，更影响楼盘的正常销售。
4、近年来，泗洪县四房建设稳中推进，受到省市表彰，每年拆迁量都在50万平方左右。由于泗洪县拆迁安置房的价格较低，与商品住宅价格差距较，部分拆迁户购买了安置房，一定程度上影响商品住宅的销售。
5、受20xx年整体经济形式和一线城市降价销售影响，虽然住房刚性需求仍然存在，但是群众持币观望的情绪较浓，使得消费群体存在房屋还有降价可能或政府还会出台更优惠的购房政策，一定程度上影响了商品房销售市场。
三、下步打算：
1、有序的开展拆迁规划，适度控制招拍挂土地的数量，以平衡现有市场供需，预计20xx年泗洪县将推出土地11块，面积800亩，基本可满足用地需求。
2、解决供电矛盾这一突出问题。土地在出让前，详细规划好供电线路，从源头上解决土地出让后存在的供电问题，由政府牵头出面协调解决建成小区的供电问题，杜绝新建楼盘临时供电现象的出现。
3、加各银行对房地产企业的信贷支持力度。20xx年春节前该县房管处两次组织银行与开发企业座谈，会上各家银行与开发企业签署总额达7.06亿的开发贷款协议，但开发资金仍有较缺口，希望通过有效途径，争取银行更贷款支持，确保房地产在建项目的稳步推进。
4、在确保四房建设有序推进的同时，一是出台新的拆迁补偿标准和安置房购买价格，缩小与商品房之间的价格差距；二是严格把握拆迁安置的准入关，打击私下转让拆迁协议行为，杜绝恶意炒作现象的出现。
5、加对房地产开发企业和项目的管理力度，各行政管理部门要树立精心管理、全方位服务意识，建立一站式审批制，高起点规划，高质量施工，完善基础设施配套，提升小区档次，让群众满意消费。
6、在泗洪县政府年前已经出台的《促进房地产业健康稳定发展的.二十三条意见》的基础上，根据省市及周边县市出台的一些政策措施再作进一步完善，出台补充优惠政策。同时针对泗洪县以往自建房和集资建房数量多的情况，为其完善手续，扩二手房市场，争取商业银行对二手房按揭业务的开展，以此助推商品房市场的发展。
7、加对群众的舆论宣传，通过各种新闻媒体，宣传各种购房优惠政策，坚持正确的舆论导向，激发群众的购房欲望，以此来带动泗洪县房地产市场的持续健康发展。
长沙房地产调查报告2
长沙居民目前住得怎样
从调查所涉及的范围看，20个居民以居住楼房为主，87.7％的家庭住房为无电梯式楼房，只有3.7％的家庭住在有电梯的商品房里，还有8.2％住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3％，超过半数；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住单位的房子。住房面积多数在40－80平方米之间。
多少人准备买房
据调查，五年内准备购房的人占调查城市总体的21.9％，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在70－150平方米之间，可承受价格以每平方米1000－2000元为主体，辅之以每平方米500－1000元及20xx－3000元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。
有了产权房，还买房吗
数据显示，调查总体中59.3％的家庭拥有住房产权，住房面积在20－80平方米不等，多为2、3或4口之家，其中以居住面积在50－80平方米所占比例为最高，20－50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么，是不是只有这一小部分的租房者才是长沙房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。调查显示，在已拥有产权房的家庭中，23.3％预计在五年内购房，20.1％预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。
调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更的房子，属二期置业，为改善生活质量。
有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤其是对面积住房的购买。
另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达55.6％，远远高于其他住房群体，预购面积以81－100平方米的需求为最高，达30.5％；而在100－150平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62.3％，可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样呢？
假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在20xx至2500元之间的比例最高，达16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最校从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000－2000元的比例最高，为30.4％；500－1000元的占22.3％；20xx－3000元的'占21.6％；希望房价在6000元以上的不足1％。
以上数据显示，巨的人口基数和迅猛的经济发展态势使长沙房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69.1％希望使用家庭存款来购房，31.4％希望政府贷款，16.1％打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。
购房者是什么样的人
数据显示，25－34岁的人占购房人群的36％，位居傍首，而35－44岁的人群比例为20.3％，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业／服务业职员／公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在1000－2000元范围内为主体购房者。
目前，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42.7％和39.2％；预购面积在70－150平方米不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在1000－4000元间。另外，调查发现，收入越高越倾向于购买商品房。可以说，他们将是未来几年房地产市场内的一支生力。
居民购房承受能力有多
房地产业区域性差异很，但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。
从长沙居民对房价的期望值曲线上来看，期望值与市场价差距甚远。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例）还比较高，这更加了工薪阶层购房的难度。
另外，市民的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱，加之银行贷款手续目前还稍嫌繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了人们消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府贷款的占31.1％，希望银行贷款的占15.5％，希望向亲戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有资金买房，近三成的人希望得到政府资助，只有一成半的人愿望办理银行贷款，可见，银行贷款制度亟待完善，以助人们改变固有消费观念，刺激消费增长，达到商家与消费者双赢的效果。
谁更急于买房
目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11.5％，居第二位，而这其中60.1％的预购者介于21－35岁之间；制造业职工占预购总体的12.8％，居首位，这其中46.5％的预购者介于21－35岁之间；而中级公司经理介于21－35岁的预购比例也超过了60％。由此可见，市场的重心在年轻一族。这一组人群中，63.6％为已婚，其中介于21－35岁的占43.7％，介于36－45岁的占30.4％；34.7％的身，其中66.1％介于21－35岁之间，仅有1.4％介于36－45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。
应该说，21－45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于50－150平方米之间，最好单价在3000元以下，愿望花3000－4000元／平方米购房的也占有一定的比例。这一预期和市场价格的差距低于调查总体对房价的预期与真正市场行情的差距。
调查总体对每平方米的价格预期如下：每平方米500－1000元的占22.9％，1000－2000元的占32％，20xx－3000元的占19.6％，而6000元以上的仅占1.3％。可以看出，国人对房价的承受能力与实际的市场情况相径庭。
居住环境对购房有多影响
调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。
目前环保已成为一种全球化的概念，购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60.9％，看来，争劝绿色”生存环境已成为多数都市人的梦想。相比较而言，郊区的物业价格比市区要便宜很多，“绿色”程度也好于市区，且有些文化小区的人文环境也很好，城市则因为交通网络的不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤等，造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿色”生存环境的愿望无法实现。
第三篇：2012年昆明房地产市场调研报告
2012年3月昆明房地产市场调查报告
自2012年初昆明房地产三巨头之一的俊发集团抛出二环7500均价后，广基、江东、银海等开发商纷纷跟风，拉开了昆明房地产市场降价的序幕。
据昆明房产信息网提供的数据显示，本月，昆明楼市共成交各类商品房64套，成交面积4035.24㎡，比上月同比下降1.75%。其中，销售前十名为：北市区金尚俊园，呈贡东盟贸易港，南市区银海樱花语，经开区第三城印象欣城，西山区经典双城。
本月，金尚俊园宣布停止销售，而江东集团的禧瑞都各项手续未办理完全，还未达到销售条件，目前只接受登记。北市区出现了暂时的销售真空，使得前两个月火热的市场渐渐回归平静。
南市区前两个月坚挺的价格也逐步出现了松动，银海地产的银海樱花语从年初的9500均价回归到8500左右，而只发行认筹卡的海伦国际虽未明确放出价格，但打出购买认筹卡即让利8至10个点的促销活动，预计开盘价格会在6800至7500左右。
西山区的经典双城还未出现明显降价或促销活动，价格仍然坚挺。
经开区价格仍维持在7500左右，其中紫云青鸟国际珠宝加工贸易基地目前还有约17万平方米的铺源在租售，租金为45元/平方米/元，销售均价8600元/平方米，户型从160─2450平方米不等。骏信国际汽配城、国际汽车城泊寓等工业地产公寓，价格维持在4500
至5000左右。
呈贡吴家营片区因临近市政府，价格依然坚挺，上海东盟商务大厦以5A甲级写字楼为噱头坚挺16800/平米的均价，旁边置信广场销售价格也为8300左右。洛阳片区以实力集团为首价格开始松动，本月东盟森林抛出3800/平房价竞拍的活动，可看做是变相降价的活动。
小结：目前昆明楼市整体仍持续走低，主城区的降价风暴已慢慢由二环向南北扩散，西山区、经开区和呈贡片区因为属于新兴开发区域，还未受风暴明显波及，但结合俊发、银海、实力、江东集团等昆明几大巨头开发商的操作行为，降价已成不可改变之大势。
第四篇：长沙房地产定位策划
实迈告诉您长沙房地产定位策划内容包括哪些？
长沙房地产定位策划内容包括哪些？下面长沙房地产策划的小编详细给大家介绍下：
1、功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。
2、市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。
3、象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。
4、专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。
长沙房地产定位策划内容包括哪些？相信通过以上介绍，大家对长沙房地产定位策划内
第五篇：昆明房地产市场报告2016
昆明锐理——2016年上半年昆明房地产市场研究报告
一、宏观·平稳宽松 1.1 经济运行
【全国经济环境】经济运行总体平稳，PPI同比降幅缩窄，结构调整和转型升级在稳步推进。
【全国经济环境】M2供应增加，新增信贷随之高涨，居民贷款比重大，企业类贷款增长乏力。
【全国经济环境】全社会固定资产投资增速平稳，房地产投资增速自年初持续上升。
【昆明经济环境】昆明经济受宏观形势影响持续走低，产业结构调整持续，经济下行明显。
【昆明经济环境】居民消费能力稳中有升，金融机构人民币存款余额平稳增涨。
【昆明经济环境】固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占固定资产投资额比例也增加。
1.2 【经济小结】
全国GDP增速基本保持稳定，全社会固定资产投资增速自2015年后半年趋于稳定，房地产投资持续上升，房地产市场趋于稳定状态；昆明固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占比例也增加。房产市场先行指标回暖迹象明显。
1.3 政策环境
【全国政策解读】2008年-2016年6月重要政策总结。
【2016年1-6月全国重要政策节点】
【全国政策解读】2016年1-6月各城市政策一览表。
【全国政策解读】2016年1-6月各城市政策一览表。
【全国政策解读】降首付，延长贷款年限、购房补贴。现象：三四线城市及部分二线城市，走量缓慢，库存积压。
解析：一二线城市人流量大，购房/租房需求高。因此购房者与投资者均将目光放在了一二线城市，导致了三四线城市及部分二线城市走量缓慢，库存积压。
政策措施：在降低购房首付，延长贷款年限，购房补贴利好条件的基础上，大力推进棚户区改造货币化，多重措施去库存。
【全国政策解读】因地制宜，北、上、广、深及部分二线城市调控收紧。现象：至2015年下半年，各城市纷纷解除限购以及“90,70”政策，整个房地产市场回暖明显，与此同时房产市场分化现象明显加剧。热门一二线城量价齐升，其中部分城市频频拍出地王，三四线却仍旧于寒流之中慑慑发抖。
解析：三四线城市走量缓慢，有实力的开发商集体投奔热门一二线城市，小型开发商则在三四线城市 “楼市的泥潭中越陷越深”。
政策措施：根据各个省份（城市）的实际情况制定对应措施，收紧一线城市（北、上、广、深），降温热点二线城市（南京、苏州、合肥、武汉），扶持二三四线城市。
2016年上半年，北京、上海、广州、深圳、苏州、武汉、南京、廊坊、合肥已逐步收紧调控政策。
【2016年1-6月昆明重要政策一览表】
【政策解读-昆明】2016年昆明施行四大房产新规
2016年1月1日起施行《云南省商品房销售明码标价实施细则》 锐评：商品房备案被取消，开发商自行公示而无需备案，如此一来，调整房价将不再受备案的限制，开发商可灵活掌控销售价格，房价由市场主导；而对于购房者来说，如今房价全由开发商说了算，购房者需了解房价公示制度，向开发商表明立场观看房价公示，以维护自身利益。
2016年2月1日推行《商品房买卖合同示范文本》
锐评：新版买卖合同新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，有效防范交易风险。昆明市还增加了安全设置，保障购房者明确知道自己权利义务。并对商品房买卖时的细节作出了更多的规范，新增内容更多指向监督开发商行为，最大程度维护购房者权益。
2016年1月1日起施行《昆明市电梯安全管理办法(修订)》
锐评：此次修订办法在防止报废电梯再入市、在电梯日常维护保养方面、将使用年限超过15年的电梯列为重点监控对象等方面做出了明确的规定。提高了电梯使用的安全系数，明确责任，加大监督检验力度，全面细化安全管理。
2016年2月1日实行《昆明市物业管理办法》
锐评：明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务,规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作,保护业主的共同利
益,为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。新规的施行，更加规范了地产环境。
【政策解读-昆明】昆明市规划局出台细则 明确“商改住”标准
摘要：市规划局出台了相关实施细则，重点明确了房地产项目部分地块用地性质变更、城市更新改造项目商改住、房地产项目调整住房套型变更的原则等内容。
锐评：商业体量较大，而昆明住宅用地供应不足，上半年昆明住宅去库存颇有成效，商办市场疲软。
此次明确“商改住”的标准，也有利于盘活商业项目，标准中提出关于商改住改造配套设施的细则，保障了“商改住”的有序实施。但地段位置不好的项目“商改住”后，由于集中供应、改造成本过高、开发商缺乏运营经验等因素，推进实施也不是那么容易。
【政策解读-昆明】昆明出台“46条”稳增长措施
亮点：涉及促进房地产市场稳定发展；努力降低商品房库存；切实加强土地保障等20个方面46条政策措施。
锐评：政策的出台，明确了促进房地产市场和土地市场健康平稳发展。首先通过减压稳楼市，全面施行商品房预告抵押登记制度，提高金融机构开展住房贷款的积极性，通过房贷等金融改革措施，放宽政策，给房企松绑；其次通过调限，加大住房公积金促进住房消费力度，加大金融支持力度、实行财政补贴政策等，靠公积金激活楼市，进一步刺激楼市，达到降低商品房库存的目的；通过多达9
项土地制度，规范土地出让方式，减免多项费用等方式，切实加强土地保障，盘活市场土地市场。
【政策解读-昆明】昆明27条措施推进供给侧结构性改革。
摘要：《昆明市供给侧结构性改革实施方案》明确提出，要经过3年努力，供给侧结构性改革取得重要进展，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板工作取得明显成效。
锐评：《方案》提出了27条具体任务和措施，意味着昆明供给侧结构性改革动真格。着力化解房地产库存，进一步完善房地产调控政策，加大住房公积金促进住房消费力度，大力推广住房保障货币化，积极支持农民工和有意愿的农民进城购房，鼓励车库（位）销售租赁。
【政策解读-昆明】2018年底商品房库存规模比2015年减少25%。摘要：昆明市通过了《昆明市供给侧结构性改革实施方案(送审稿)》,方案对昆明市房地产业去库存提出了新的要求，2018年底商品房库存规模比2015年减少25%，并对2016~2018年商品房销售面积年均值提出要求。
1.4 锐评：
1、政府从土地供应上加强监管和控制，减少土地供应，从市场的最开端抑制库存的增长。
2、“商改住”标准的出台，有益于盘活部分商办项目，推进商办项目去库存的实施。
3、西山区、呈贡区出台对购买或租用辖区内商务楼，都有相应的补助，积极推动了整个办公市场的“去库存”力度。
4、加大住房公积金促进住房消费力度，并推动住房公积金缴存省内异地互认，公积金买房条件的一再放宽，无疑都是为去库存工作创造先决条件。
1.5 【全国政策小结】
1、降首付、减契税、购房补贴等多重优惠去库存。在多重优惠的刺激下，房地产市场回暖明显，多个城市量价齐飞；
2、支持农民进城买房，加大棚改户货币补偿比例去库存。在优惠政策的激励下，该部分人群有缴纳首付的能力，但后期还贷压力较大，因此购房可能性较小；
3、为控制市场平衡，防止后期“房产泡沫”，多个热门二线城市土拍都施行了“限价融断”措施；
4、因地制宜，多个城市调控收紧。从去年优惠政策入市以后，一线城市楼市量价齐升，土地市场频出地王。3月份开始一线城市政策开始收紧，开发商与
购房者则大量涌入周边的二线城市，造成以苏州、合肥、南京为首的多个二线城市楼市异常火爆。为促使地产平衡发展，热门二线城市已开始逐步收紧调控。
1.6 【昆明政策小结】
1、推行新版合同、实行电梯安全、物业管理办法，加大监督检验力度，最大程度维护了购房者、业主的权益。商品房备案被取消，开发商获得了掌控价格的自由，房价将由市场主导；
2、从2月1日开始实施的“新版商品房合同”对市场签约影响极大，在3月15日修改执行新规前，大量的项目延迟备案，致使应在2月份签约备案的量挤压在3月中下旬集中网签，造成了上半年2月份市场极度冷淡、3月份极度火爆的局面；
3、“商改住”有利于消化商办市场的库存，盘活项目，但也可能由于集中供应、改造成本过高、开发商缺乏运营经验等因素，减缓推进实施的进程；
4、政府出台一系列政策措施，明确了到2018年“年平均销售1000万㎡以上”、“库存比2015年底减少25%”的目标，这将说明接下来政府还将延续积极宽松政策，在如此大的市场容量与利好的政策中，开发房企可遐想的空间是非常大的。
二、市场·奋勇前行
【昆明-供销】新增供应缩减，成交同比增长，7年后市场再现供小于求局面。
市场新增供应持续下滑，上半年合计供应387万㎡，同比下降28%。2016年上半年昆明商品房合计成交555万㎡，同比增长21%，备案成交的增长与呈贡和南市区出现集中备案的项目有关。
商品房包括商品住宅、定向团购房、商业、办公与车位
商品房供应统计公布房间明细的预售项目面积
【昆明-存量】商品房库存处于高位，但市场出现好转信号，上半年去库存168万方。
供求逆转，备案成交面积比新增供应多168万㎡，整个上半年呈现出良好的去库存局面。
截止6月底，商品房库存2651万㎡，以近12个月市场共备案1124万㎡计算，现有库存去化时间约为2.4年。
昆明政府“去库存”政策指出，到2018年底，商品房库存要比2015年底减少25%。2016上半年市场表现为该去库存的目标打下良好的开局。
【昆明-月度供销】表现强劲，月均销售93万㎡，有3个月份销量过百万㎡。自2月1日起，昆明开始使用新版购房合同进行备案，但由于新版合同中诸多条款涉及到退房，房企持谨慎对待态度，致使项目备案延后，致使2月市场极度低迷。挤压延后的备案在3月得以备案，推高了该月市场成交。
除2月特殊因素影响外，2016年各月备案均在85万㎡以上，且均优于去年同期。
【主城区-供销】供应连续下滑，成交高位，市场供过于求局面改变。2016年主城区新增供应持续下滑，上半年合计供应371万㎡，同比下降14%。2016年上半年主城区商品房合计成交404万㎡，同比下降2%。
注：
1、主城区包含中市区、东市区、南市区、西市区和北市区，不包含呈贡与
空港区域
【主城区-存量】库存止升回落，市场出现去库存信号。
2016上半年备案成交面积比新增供应多32万㎡，市场库存首次止升回落。截止2016年6月底主城区商品房库存为2222万方，以近12个月市场共备案893万㎡计算，现有库存去化时间约为2.5年。
【主城区-月度供销】月均销售67万㎡，2季度月度之间成交量大、波动小。2月受政策（新版商品房合同）影响备案延迟，多数项目挤压在3月中下旬签约备案，使3月份成交显增。
剩余月份供求缺口小，市场近似处于供求平衡点。
【市场供销对比】2016上半年呈贡市场销售占比大幅增加，南市区供求占比依旧最大。
【市场供销对比】同比来看，呈贡供应骤减、成交倍增，南市区供求量微降但仍占主导。
【各区域供销存对比】市场供销存主要集中在南市区与呈贡，其中南市区存量第一。
【房产企业机构】2016年房企并购重组加速，品牌房企大肆接盘，昆明楼市进入强者盛宴时代。
【房产企业机构】2016年房企并购重组加速，品牌房企大肆接盘，昆明楼市进入强者盛宴时代。
【房企排名】2016年TOP20房企销售增加，市场份额进一步提高。
注：销售金额包含住、商、办与车位
2.1 锐理数据解析（商品房）1.昆明整体市场稳中有升，价格下行
2.上半年市场供应量整体减少，存量首次出现下降，去库存意图明显，效果初见端倪
3.依据目前昆明市场存量以及现有市场去化速度，仍需2.4年方可完全消化
4.主城区供减量平，其中南市区一直是供销主力区域；呈贡区成交大幅增长
5.定向团购房拉动销量上升，商品住宅供求平衡，库存量合理，商业与办公库存高，去化压力巨大。
6.上半年昆明房企并购重组加速，昆明楼市进入强者盛宴时代
总结：昆明市场新增供应缩减，以去库存为己任，市场供给侧调节初见成效。2.2 未来预判
1、下半年房价会出现小幅回升，尤其是商品住宅产品，其价格将得到改善盘入市的支撑
2、在利好政策不断释放与市场多方博弈的情况下昆明楼市将继续平稳前行 根据昆明市政府“去库存”政策，下半年将延续上半年供减销增去库存的良好态势
3、更多城中村改造停滞项目将被品牌房企接手盘活，市场上品质楼盘逐步增多，楼市良性发展
4、昆明的中小房企将进一步被收购、转型或者消失，未来大房企将占据更多市场份额。
三、土地供求失调
【土地供销】昆明土地市场楼面地价小幅下降，供应量微涨，成交量减半，流拍增多。
上半年土地市场较去年同期供应量上涨，销售量下降，供销比约2.29:1，楼面价小幅下降。供销价同比涨幅分别6.7%、-52.9%、-8.0%。自2014年开始，昆明土地供应紧缩明显，2015年下半年几乎是断崖式收紧。2016年上半年市场土地有适量供应，却存在起价过高、新地少等弊端，致使流拍土地增加。同时，碧桂园、万科、云南城投、实力等房企另辟蹊径，采用收购、入股或代建的方式增加项目土地储备。
【土地供应分布图】供地分布广，供应地块前三板块是滇池、次中心和北市。
【土地成交分布图】滇池、次中心和北市等板块土地成交抢眼。
【土地性质】昆明住宅类与商业类土地供应约各占一半，成交地块中纯住宅占比大，商业用地流拍多。
上半年昆明纯住宅用地供应29宗，约1198亩，供应面积占比42%； 供应用地性质以纯住宅与商业为主，约占总供应面积的90%。
上半年昆明土地成交以纯住宅为主，该类用地除因故终止外，其他全数成交，这说明市场对住宅用地的需求旺盛；商住两用性质土地占总成交量的16%，商业用地占10%。
【土地金额】 上半年昆明土地出让金共51.4亿元，累计成交1238亩。
【溢价分析】平均溢价率6.47%，共7块土地溢价成交，2月蓝光约溢价27%竞得4宗纯住宅地块。
【流拍土地分布图】巫家坝地王由于起价过高流拍，并在6月底折价约1/3后成交。
【各性质土地对比】住宅土地价格在2月份和5月份较高，且在2月份有溢价；商业地价波动大，多底价成交。
【各区域供销对比】南市区为昆明土地供需热点区域，东市区亦有发力，中市区持续有地块供应。
上半年昆明共计供应土地52宗，合计2832.7亩；
东市区供应量超过1/3，供应面积为1010.5 亩，其中空港板块供应945.5亩；南市区次之，供应528.46亩，北市区稍逊一筹，供应472.35 亩。
上半年昆明共计成交土地31宗，合计1238.0亩；
本成交主要分布在南市区，成交面积为410.5亩，呈贡区成交353.5亩；中市区成交203.9亩。
【各区板块价格对比】呈贡、滇池板块供销走高，溢价地块位于北市、东南与高新板块，北市板块溢价最高。
【土地成交供求板块热度图】呈贡、滇池板块最热，其次是空港、北市与次中心板块。
【成交楼面价排行】蓝光溢价27%斩获北市4宗纯住宅地块，楼面价为3771元/㎡。
3.1 【成交总价排行】
3.2 【锐理解析】
1.土地成交：上半年昆明共出让土地52宗，其中成交31宗，成交面积1238亩，同比下降52.9%。
2.土地出让金： 上半年土地吸金51.4亿元，相较于2015年同期的81.3亿元，下降36.8%。
3.土地溢价：上半年昆明土地市场较2015年下半年有所回暖，与去年同期相比销量约减半，流拍土地增加，地块总体溢价率仍然不高，为6.47%。
4.土地流拍：上半年流拍土地12宗。或因其起拍价过高，大量开发商无法负担。
5.成交区域：南市区土地市场仍为供销主力，其中滇池板块土地成交量较高。
3.3 【未来预判】
1.整体态势：供求不匹配的矛盾还将延续，土地市场将延续上半年平淡的态势。
2.成交走势：商业地块流拍或将成为常态，土地溢价能力弱，多数应是底价成交。
3.供应类型：预计下半年住宅用地仍为供求主力，纯商业用地占比应该下降。
4.热点区域：南市区仍将是主力区域，东市区随着碧桂园、花样年等品牌房企扎堆进入，或将成为下一个热点区域。
3.4 【总评】
1、从整体来看，土地市场如何走取决于政府的供地计划；
2、从土地成交性质层面看，市场对纯住宅用地需求旺盛；商业用地面临较大的成交压力，流拍可能性增加；
3、受昆明商业大体量的商业存量影响，商业用地的资产价值目前仍处于下降通道，且短期内难以实现根本性的逆转，商业用地的市场风险明显高于住宅用地；
4、品牌房企入市抢地战况全面升级，行业集中度进一步提高，小房企拿地更加困难；
5、市区内净地供应愈发稀少，映衬出问题频出并开发停滞的城中村改造项目地块的价值，在下半年一级市场拿地更加激烈的背景下，这部分项目或将迎来新生。
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