成都温江市场调查报告

第一篇：成都温江市场调查报告

2010年12月成都市温江市场调查报告

目录

第一章 政策资讯

一、全国政策概念

二、成都市政动态

三、成都市场资讯

四、温江市场动态 第二章 经济环境

一、2010年成都工业累计增加值增长放缓

二、消费品零售额累计增幅平稳

三、成都市房地产投资总额累计上升平稳

四、温江区工业经济动态 第三章 市场分析

一、成都土地市场动态

二、成都住宅市场动态

三、温江市场分析 第四章 项目分析

一、案例分析

二、本案分析

第一章 政策资讯

一、全国政策概念

1、国土资源部：关于房地产闲置土地情况的公告

地方各级国土资源主管部门要认真按照《国土资源部 住房和城乡建设部关于进一步加

强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）要求，依法对上述闲置土地闲置一年以上不满两年的，必须征收闲置费，闲置两年以上的，必须坚决收回

为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10 号）“严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地”等相关规定，现将各地上报的由于房地产开发企业自身原因造成且尚未处置的26宗住宅闲置土地相关情况予以公告。视点：

国土资源部大力加强各派驻地方的国家土地督察局督促相关地方政府对闲置土地的审查工作，遏制城市房价过快上涨。

2、住建部: 关于调整住房公积金存贷款利率的通知

根据2010年12月24日《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率和人民银行对金融机构再贷款（再贴现）利率的通知》（银发[2010]359号），现就住房公积金存贷款利率调整的有关事项通知如下：

一、从2010年12月26日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.34个百分点，由现行的1.91%调整为2.25%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。

二、从2010年12月26日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下（含五年）从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。

三、从2010年12月26日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。视点：

虽然住房公积金利率上调，还款人的负担可能加大，但在此次同步加息后，相比商业贷款，公积金长期贷款的优势进一步凸现。这也意味着住建部加强对房价过快上涨和炒房的遏制。

3、住建部: 城市、镇控制性详细规划编制审批办法

《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》已经第64次部常务会议审议通过，现予发布，自2011年1月1日起施行。视点：

住建部加强对城市、镇土地的使用性质及其兼容性、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、基础设施、公共服务设施、“四线”等基本内容的控制要求。

二、成都市政动态 1、2015年 成都将初步建成国家创新型城市

市政府新闻办公室2010年12月29日第49次专题新闻发布会，正式发布《成都市国家创新型城市建设规划（2010-2015）》。《规划》对成都市创建国家创新型城市试点工作进行了总体规划和部署，这标志着我市国家创新型城市建设工作的全面、正式启动。《规划》的出台，将进一步加快我市国家创新型城市建设步伐，全方位地提升我市自主创新能力，推动我市发展方式由资源推动向创新驱动转型，对于深入推进统筹城乡发展、加快城乡一体化进程、建设世界现代田园城市具有重大而深远的意义。

2、“亮桥”工程首批8座桥梁昨完成灯具安装

11月初正式进场施工，历经1个多月、24小时不间断施工，目前8座立交桥的灯具安装工程已完工，而这8座桥梁也已全部“亮”了起来。其中，一环路上有1座——百花潭大桥；二环路上有两座，分别为科华北路跨线桥、红牌楼立交桥，而三环路上则有5座，分别为桂溪立交桥、川藏路立交桥、石羊立交桥、成南立交桥、光华大道立交桥。而这8座桥梁的光彩工程，总投资约3000万，均采用节能、低耗的LED节能灯。

3、提前7个月 地铁2号线20个车站全部封顶

成都轨道交通公司宣布——12月24日，成都地铁2号线东大路站（原钢管厂站）提前7个月实现主体结构封顶，至此2号线20个车站全部封顶，为下阶段轨道铺设及2012年2号线按期通车奠定了坚实基础。

4、成德绵、成德南高速将于2012年建成通车

对成都高速公路“二环+十二射”主骨架形成至关重要的两条放射性高速公路——成德绵、成德南高速公路将在2012年建成通车。12月06日，市交委负责人透露，目前，这两条高速公路大部分路段均已经开工，正在加紧建设中，这两条公路建成后，成都与绵阳之间将形成“双高速通道”的格局，成都与巴中之间不通高速公路的历史也将彻底画上句号。

5、成都第二绕城高速公路2013年底建成通车

成都第二绕城高速公路起于广汉境内新丰场南侧龙居寺附近成绵高速公路K20+800，沿顺时针方向环状前行，经成都市（青白江区、金堂县、龙泉驿区、双流县、新津县、崇州市、温江区、郫县、新都区、彭州市）、广汉市、简阳市共12个区（市）县，闭合于起点成绵高速公路。

三、成都市场资讯

1、成都2010年首次二手房成交量超过一手房

截至11月底，成都二手房成交总量超过6万套，比新房多卖了约近万套。主城区二手房成交量超过新房，主要由于主城区内可供建设的商品房土地供应量严重不足，三环以内的新盘越来越少，更多的新房向三环外区域集中拓展。在这种情况下，好地段、性价比高的二手房就成为了大多数人置业的新趋势。视点：

由于近期供应不足，二手房市场持续升温。为抵御通涨，目前市场需求旺盛。但收一手市场供应低迷影响，二手分流一部分的需要，预计未来二手市场还将活跃一段时间。

2、四川出台“20条”新规

省政府网站12月10日公布《四川省人民政府关于进一步贯彻落实房地产市场调控政策的通知》全文。在该文件中，省政府从考核机制、信贷政策、增加供给、市场监管等六大方面提出20条措施，以巩固房地产市场调控成果、促进房地产市场健康发展。视点：

房地产市场的调控从考核问责，差别化信贷政策方面，差别化的住房税收政策，用地供应，市场监管等方面坚决遏制房价过快上涨。

3、商务部再发限外令

■ 切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查。

■ 对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建/在建房地产物业进行套利。

■ 不得审批涉及房地产开发经营业务的投资性公司。

■ 严格审核返程投资类房地产企业，严格控制以返程投资方式设立境内房地产企业。

■ 进一步加强对并购、股权出资等方式新设/增资的房地产项目的审批监管和数据审核。

■ 加强对当地招商引资工作的服务与指导，积极发展绿色节能环保建筑。视点：

针对外资加速流入中国楼市，商务部正加大审查力度，对跨境投融资活动加强监控和防范，抑制投机性投资。禁止外资买卖境内物业套利。

四、温江市场动态

1、北京居然之家入住温江区

北京居然之家与我区签定了总投资约18亿元的投资协议，将在光华现代服务业功能区建立“居然之家”专业卖场、酒店、写字楼、住宅等于一体的城市综合体。视点: 北京居然之家在温江建立城市综合体以后，将带动温江光华片区的生活区的繁华，将带动温江的房地产市场。

2、UPGIS系统通过验收

历时三年建设，温江区UPGIS系统已建成一个数据库（基础地理信息数据库）和五个子系统（“一书三证”规划业务审批子系统、规划成果管理信息子系统、地下管线管理信息子系统、土地资源管理信息子系统、三维仿真子系统）。视点： 温江将高度整合与地理空间发展有关的自然资源、环境、经济、人口等信息资源，打造一个数字化温江 第二章 经济环境

一、2010年成都工业累计增加值增长放缓

1-11月，全市规模以上工业企业累计完成增加值1477.2亿元，增长23.7％。按经济类型分，股份制经济完成794.6亿元，增长15.7%；“三资”企业完成384.8亿元，增长44.6%；国有及国有控股企业完成工业增加值342.7亿元，增长21.2％。

二、消费品零售额累计增幅平稳

1-11月，全市实现社会消费品零售总额2179.7亿元，增长18.5%。其中批发业实现125.6亿元，增长13.7%；零售业实现1762.7亿元，增长18.5%；住宿业实现24.3亿元，增长23.2%；餐饮业实现267.2亿元，增长19.9%。居民消费价格指数为102.7。

三、成都市房地产投资总额累计上升平稳

1-11月，全市完成固定资产投资3843.8亿元，增长7.9%。其中，基本建设投资完成1736.7亿元，下降5.4%；房地产开发投资完成1141.6亿元，增长43.6%。新增固定资产1785.9亿元,增长50.0%。

四、温江区工业经济动态

1-10月，规模以上工业企业实现增加值80.43亿元，同比增长24.1%。完成全社会固定资产投资170.8亿元，同比增长5.9%；其中,房地产开发投资完成52.9亿元，增长19.9%。商品房销售面积达到173.2万平方米。社会消费品零售总额达到41.33亿元，同比增长18.3%。1-10月，全区实现财政总收入42.29亿元, 同比增长57.6%。实现地方财政一般预算收入14.50亿元，同比增长21.5%；其中地方税收完成13.08亿元，同比增长21.9%。实现地方财政一般预算支出15.34亿元，同比增长13.3%。10月末，全区金融机构各项存款余额达250.22亿元，同比增长15.2%；其中城乡居民储蓄存款余额为140.19亿元，增长16.9%。各项贷款余额达168.25亿元，同比增长11.6%。第三章 土地市场

一、土地市场动态

1、本月公告土地概述

2010年12月，成都市土地供应量为24宗，总净用地面积约132.64万㎡，合计约 1989.65亩。

在公告土地中，商住混合用地占有22宗，净用地面积约123.03万㎡，合计约

1845.54亩；纯商业用地2宗，净用地面积约8.89万㎡，合计约133.38亩。受住国家调控的影响，开发商在郊区疯狂拿地，主城区土地供应量明显少于郊县。

本月土地供应以区域来看，郊县地区土地供应依旧是主体，供应量约1232.19亩，主城区供应量约757.46亩。

2、本月公告地块分析

12月公告土地以供应区域结构来看，郊县地区仍占主力，主城区供应宗数占比仅

为34%。郫县为公示土地供应宗数冠军。主城区土地市场进入12月后供应量有所下降。温江公示土地供应宗数，同比上月供应量下降

二、住宅市场动态

1、商品房走势

12月成都市场随着销售旺季的结束，开发商削减供应，本月迎来求大于供。12月成都调控细则的出台，对贷款的基础利率的上调，贷款难度大大加强，但是并没有冷却商品房的成交量，反而成交量远大于前几月。

2、房价成交走势

据走势可以看出，成都市房价并没有受到调控政策的影响而房价下降，反而有走高的趋势。预计2011年成都房价并没有下降的趋势。

3、成交量走势

2010年成都市住宅成交有2个节点，分别是4月和8月，但从12月成交量看成都市场成交量经过4个月的上浮期，12月成交量明显下降，主要受12月出台的调控政策的影响。

4、各主城区住宅销量走势

根据数据显示，高新区成交量位居各区之首，消费者的消费观念越来越倾向于三环以外，主城区的城东同样受到消费者的青睐。

三、温江市场分析

1、土地市场动态

温江区2010年1月-12月，全年土地总供应32宗，成交39宗，前11月受到新政的影响土地成交基本滞销，经过近半年的缓冲期间，12月迎来一个土地市场的高峰。

2010年全年温江区的土地成交量与供应量成正比，开发商随着政府出让土地量从而决定拿地的量。

2、住宅市场动态

2010年温江下半年的成交面积显上升趋势，并没有受新政影响而下滑，和主城区的走势基本是同步。

虽然2010年国家出台来诸多调控政策，温江的房价和主城区的房价一样并没有明显的下降趋势，反而下半年温江房价有走高的趋势，涨幅度没有那么强烈。

第四章 项目分析

一、案例分析

1、金色鱼凫2源境

项目区位图

中小学:温江二中、西南财经大学（柳林校区）、温江中学、四川教育学院（温江校区）、四川交通职业技术学院、成都农业科技学院、成都电大温江分校、成都温江区行政学院、成都实验外国语学校（温江校区）

幼儿园:成都迪恩捷双语幼儿院、柳城幼儿园、实验幼儿园、金苹果幼儿园 综合商场:人民商场、家乐福

邮局:中国邮政储蓄、温江区邮政局柳林储蓄所、中国移动通信、中国电信局 银行:建行、农行、商业银行、交行

医院:成都第五人民医院、成都温江光华学院、温江区中医院、温江同人医院、成都温江区人民医院、妇幼保健院 其他:温江置信城市公园

项目总平图

金色鱼凫Ⅱ源境由四川长信置业有限公司和四川硕润置业有限公司联合投资开发，位于成都市大城西范围温江城区，总占地43亩左右，规划建筑面积10万余平方米的小高层、高层电梯洋房，主力户型面积80--110平方米。金色鱼凫Ⅱ源境周边环境优越、交通便利、医疗、教育、文化、购物配套设施完善，项目采用传统经典的围合式建筑布局，以一条蜿蜒的水系为景观主带，有机布局11层小高层和18层高层建筑形态，使建筑群完全处于景观节点的包围之中。金色鱼凫Ⅱ源境位于温江区主城区，接壤光华大道，毗邻大学城，温江公园近在咫尺，时代广场、人民商场、家乐福先进大型商业遍布周边，大学城集中化名师教育资源为孩子提供全程教育保障。

项目在温江罕有地采用星级双门厅、绿色环保全彩光通风电梯厅、2.4米高宽适轿厢空间、彩铺低噪音地下停车场等。

金色鱼凫Ⅱ源境·东南亚丛林“岛居”景观，全方位人性化细节设计。项目景观由百年历史香港马海（景观规划）有限公司潜心打造，以蜿蜒的水系、独特雕塑群，点睛温江和谐“岛居”生活风情。最新实惠可变元素，定制私属空间，预留入户储物空间，顺畅厨房操作动线，大面飘窗，落地窗，双阳台，得房率高，居家生活更舒适。

项目简介： 开发商：四川长信置业有限公司

项目地址：温江柳林路158号 主力户型：79-136㎡

开盘时间：2010年6月27日

所推楼栋：6号楼，9楼

梯户比：2梯6户

推出套数：454套（9号楼210套，6号楼244套）

推出面积：48863.64㎡（9号楼18519.56㎡,6号楼30344.08㎡）

优惠：

 一次性优惠3%，按揭优惠1%  排号办卡客户额外多享受1%的优惠（一次性4%，按揭2%）成交均价：5000元/平米 12月每周销售套数：

本月该项目整体6号楼及9号楼总共354套，余65套。

2、榕树岭8克拉

项目区位图

中小学：温江二中、外国语实验小学、成都七中幼儿园：实验幼儿园

综合商场：西岸商业街、都市水岸商业街、人民商场、家乐福、红艳超市、金强广场、繁华时代广场、柳浪湾市场、精天百货 餐饮、娱乐、休闲：向阳餐饮街、一品天下餐饮街 邮局：中国邮政 银行：中行、建行、工行

医院：中华药房、同仁医院、温江区医院

大学：四川教育学院、西南财经大学、四川交通职业技术学院、四川农业大学、成都中医药大学

运动配套：项目配套涂鸦风格街头篮球场、隔壁教育学院网球场、游泳池、篮球场、羽毛球场、乒乓球球、台球场、足球场等

项目总平图

榕树岭八克拉地处成都上风上水的西门——“金温江”，占据大学城门户地段。东临杨柳河，西接四川教育学院，北为南熏大道，进则繁荣，退则清幽。繁华时代商业广场、市政公园、同仁医院、家乐福等配套，都分布其侧，时尚消费随心所欲。次入口紧邻四川教育学院，另有成都行政学院、西南财经大学、四川交通职业技术学院等高校，让孩子前程无忧。

榕树岭八克拉48-118㎡的“8克拉”晶钻户型，为客群需求量身定造。参照8度抗震设计，安全一路护航。精致南亚风情景观，布置绿篱迷宫、休憩凉亭、叠级水景等，从细节中阐释着品味生活的种种乐趣。

榕树岭八克拉合理的居住尺度、不可比拟的南亚景观视野，相对的高性价比，无疑让榕树岭8克拉社区成为外光华精致生活的代言。

项目简介：

开发商：四川合力房地产开发有限公司

项目地址：温江南熏大道与杨柳河交汇处 主力户型：74-87㎡

开盘时间：2010-11-20 梯户比：2梯4户/2梯5户

推出套数：874户

推出面积：95488㎡

优惠：

一次性付款优惠3%，按揭优惠1% 成交均价：套一5000元/平米，小套三4650元/平米

本月上半月共销售25套，下半月因开发商内部销控无成交，该项目目前整体剩余60套

2、雕刻时光

开发商：四川信安金兰实业有限公司

项目地址：温江凤溪大道北段 主力户型：71-95㎡

开盘时间：2010-11-13 梯户比：3栋高层电梯住宅（2，3号楼带一个单元多层6楼住宅）

推出套数：525 户（本次推出371套）

推出面积：57000㎡

优惠：

办卡客户每平米优惠50元；按揭1%，一次性2% 成交均价：4600元/平米 12月每周成交套数：

本月该项目整体推出371套，剩余34套

二、本案分析

项目区位图

中小学：温江二中、西南财经大学（柳林校区）、温江中学、四川教育学院（温江校区）、四川交通职业技术学院、成都农业科技学院、成都电大温江分校、成都温江区行政学院、成都实验外国语学校（温江校区）综合商场：人民商场、家乐福 幼稚园：成都迪恩捷双语幼儿院、柳城幼儿园、实验幼儿园、金苹果幼儿园 银行：建行、农行、商业银行、交行

邮局：中国邮政储蓄、温江区邮政局柳林储蓄所、中国移动通信、中国电信局 医院：成都第五人民医院、成都温江光华学院、温江区中医院、温江同人医院、成都温江区人民医院、妇幼保健院 其他：温江置信城市公园。

项目总平图

尚信国际公馆由成都尚信投资股份有限公司投资开发，位于成都市大城西范围温江城区，总占地约20420平米，规划建筑面积7.7万余平方米的小高层、高层电梯洋房。项目是温江首个生态智能社区。

尚信国际公馆周边环境优越、交通便利、医疗、教育、文化、购物配套设施完善，项目采用传统经典的围合式建筑布局，以一条蜿蜒的水系为景观主带，有机布局15层小高层和18层高层建筑形态，使建筑群完全处于景观节点的包围之中。尚信国际公馆位于温江区主城区，接壤光华大道，毗邻大学城，温江公园近在咫尺，时代广场、人民商场、家乐福先进大型商业遍布周边，大学城集中化名师教育资源为孩子提供全程教育保障。项目核心价值1：处于杨柳河边，小区园林采用美式园林景观，让业主与自然亲密接触，采用乐器制作景点，让环境、音乐、居住融为一体，突出项目生态园林。项目核心价值2：采用智能系统，让居住者处处感受到科技住宅的便捷。

成交客户分析

本案本月销售呈现上浮趋势，第四周出现销售高峰。基本符合成都各主城区，郊县的成交量走势。在年末显现出房源成交量的高峰。截止1月2日，各种户型的成交情况柱状图如下表所示：

分析：

目前4号楼整体去化82%，剩余房源主要位于1-3楼，对于此部分房源以目前进度可保持自然销售状态逐步去化。

从成交房源的户型面积统计来看，套二户型基本告罄，在各房源户型中走势最快，最符合当前温江市场的客户选择特性（雕刻时光，金色鱼凫2源境，榕树岭8克拉套二户型走势也最快）

104平米的套三户型在各房源中销售缓慢，其原因优惠力度较小，实际优惠后单价也在4600元/平方米，而套三最要面对二次置业的客户，套三的总价平均在47万，对于二次置业的客户有较大的压力，此价格在光华大道的区域市场选择面较广。如格陵兰，套二变套三，且赠送面积较多，对于本案有一定的拦截。综述：

本案当前各房源户型去化进度整体较为一致，并无明显倾向，未出现客户集中选取某一位置房源的情况，说明当前价格体系制定合理，能够通过定价引导客户分散选择房源。

第二篇：成都温江市场全剖析

成都花木市场交易量基本持平去年

张本杰

笔者近日走访成都花木市场，虽然成都温江花木产业1至11月销售额已达17亿元。增幅与去年同期基本持平。但今年销售额，增长势头明显放缓，甚至在部分月份出现了停滞现象，市场普遍对此增长表示不满，其中最突出板块是：销往重庆花木明显锐减，同比下降了7成左右。加之房地产市场与城市基础建设市场的萎缩，使得销售额增长差强人意。加之用用工成本、运输成本、行业资材价格持续攀高，使得市场人员普遍感觉压力增大，在此大环境下，预计截至今年，温江花木长产业都会表现出紧缩态势。

笔者走访成都温江花卉市场，普遍的零售商户表示，今年市场萎缩厉害“生意不好做”，很多商铺也就是每天打打麻将，甚至有关门的打算。究其原因，大致如下：

绿化项目总量减少

首先，由于国家的房地产调控措施，使得开发商普遍减缓了地产项目的开发，地产园林绿化项目的减少，自然使得花木市场日子越来越不好过，市场的大蛋糕少了，自然能分到每个商户碗里的份额就更少了。

其次，十八大后许多政府的绿化项目停滞了很多，使得基础设施建设用苗市场滑坡，加之汶川灾后重建任务也基本完工，四川的基础建设项目减少了很多，也使得市场不景气预期更重，互联网资料也显示，全国各地一些花木主产区，花木销售量均不及去年同期。投入不降反增

用工成本、运输成本、行业资材不降反升。最近几年来，虽然进城务工人员不断增加，然而城市生活成本不断加大，也招致用功成本不断加高。“钱少了根本请不到人”人工成本过高成为制约本地苗圃发展的主要因素，今年表现尤为明显，而花木资材近段时间涨价也较为明显，这些都间接性的影响了当地花木销售。

原油价格不断上涨，也致使运输成本、行业耗材价格节节攀升，也使得商户没有资金扩张销路，谨小慎微做生意，节俭搞销售，致使销售量明显下滑，也是市场萎缩另一主要原因。

传统经营模式逐渐同质化

产品同质化现象严重影响着行业发展。原本成都温江可栽种的花木品种多样，但经过若干年的发展，如果看着别人赚钱的品种，大家都会跟风种植，造成区域的苗木同质化现象较为严重，一些常规苗木品种几乎在每一家苗木从业者的苗圃内都能看到，在当前各地房地产及基础设施建设用苗市场持续滑坡的背景下，苗木供大于求的现象越来越严重，竞争越来越激烈，使得企业的日子也逐渐不好过了。

明年整体市场向好

虽然温江花木市场今年经历了一个小寒冬，但相关企业对明年的发展势头依旧看好的。首先十八大提出的城镇化步伐将加快，并且我国经济发展势头不减，大中城市的现代化、农村城市化，以及其他公共基础工程建设过程中追寻环境保护，都将成为对花卉业的基本需求，国民收人水平的提高，全面建设小康社会步伐的加快，特别是大中城市中等收人阶层人数及收入水平的较快增长，也为花卉消费带来较大空间，所以从大环境来说，花卉产业必将迎来发展的黄金时期，虽然短期内可能有小的下滑，但整个产业来说还应该是一个朝阳产业的。

其次，随着贸易自由化、信息共享化的趋势，四川花卉产品进人全国市场，乃至国际市场的步伐明显加快，不仅仅只停留在西部这样一个小范围内。外省的热钱利用我国发展花卉业的比较优势和优惠政策，进行直接投资与合作的可能性进一步增大，也有利于提高四川花卉生产水平。

行业转型势在必行

四川花卉市场其实相当有必要借鉴昆明等地的花卉交易经验，引入拍卖等手段发展花卉的快速交易，再采取建设花卉公园等方式，既扩大的花卉产业基地的用途，又间接地拉动市场消费，总之改革的方式很多，全国各地其他市场在此都已经走在了前面，作为后发展的温江，其实更有利，可以借鉴别人已经成功的方式，少走了弯路。但必须勇敢跨出改变的第一步。上

第三篇：成都写字楼市场调查报告

一、宏观环境分析

1.经济环境

2011年宏观经济发展良好，GDP稳定增长，1-4季度地区生产总值累计21026.68亿元，同比增长15%。第三产业总值累计7015.29亿元，其中房地产业累计620.62亿元，同比增长5.7%。

2011年1-4季度居民消费价格总指数累计105.3%，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段。城镇居民人均可支配收入累计17899元，同比增长15.8%，人均消费支出累计13696元，同比增长13.1%。

2.区域环境

成都是西部大开发的龙头城市，是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。

2012年1月，市场进入冷清阶段。写字楼市场新增供应2.35万平方米，环比下降94.54%，同比下降83.38%。销售市场方面，市场待售项目增多，市场压力不断加大，写字楼供需均出现大幅回落，成交面积大幅下降，市场表现冷清；租赁市场方面保持着平稳的发展趋势，租金稳步增长，成都优质写字楼平均资金109.91元/平方米，环比上涨0.61%，成都优质写字楼空置率16.24%，环比下降2.05%，空置率持续下降。

2012年1月写字楼销售价格11762元/平方米，环比上涨6.55%，其中甲级写字楼销售价格18764元/平方米，环比下降3.03%，乙级写字楼销售价格11833/平方米，环比上涨2.34%。

二、微观环境分析

1、项目地理位置、用地周边环境、交通条件

人南延线的商业群自天府广场起至刚纳入成渝经济区规划的天府新区止，其云集的甲级写字楼，五星级酒店和入驻的世界500强企业、区域性总部企业等现代商务的发达和总部企业充分展现了人民南路内涵和活力。被誉为成都写字楼市场的风向标。

项目位于人民南路四段，位于成都市武侯区人民南路四段，周边绿化较好，人民南路四段两侧有绿化带。区域繁华程度:周边多以住宅、商业用房为主，有航空花园、名仕公馆、曼哈顿、锦官新城、锦绣花园等住宅小区。已达到了“六通”，基础设施完备，能满足人们日常居住生活。附近的餐饮有繁华居,乐山风味,阿杰蛇王庄,澳门豆捞,兴泉餐饮店。周边有屈臣氏(沸城店),家乐福(紫竹北街),好又多(亚太店),惠润超市,好又多(玉林店)，购物方便。

项目所在区域有红旗连锁超市、中国银行、中国农业银行、彩虹双语幼稚园、成都第五十中学、成都师范银都小学、四川省第二人民医院第二门诊部等生活配套设施分布四周，生活配套设施较为完善。交通便利，有11路、99路、33路、49路、51路、502A路、304路、85路、501路、307路、79路、49路等公交和地铁一号线倪家桥站。

距成都双流国际机场仅20余公里，通过机场高速路12分钟即可抵达。处于繁华市区而闹中有静，项目周边没有污染源，周边环境优越，视野开阔。结论：项目的位置适合建设高档写字楼。

2、项目地貌

项目形状比较规整，地貌平坦，地面平整，没有不适合规划建设的情况。结论：对项目的规划设计和建筑布局不会有特别的限制。

3、项目用地市政配套条件

目前，本项目具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。分析：人民南路四段具有的水、电、气、通讯、排污等市政配套，是按照该区域城市发展需要进行建设的，完全能满足项目开发建设的需要。结论：项目用地的市政配套条件成熟。

优势：区位优势、交通优势、城市配套优势

人民南路四段已建成高端写字楼：

1.威斯顿联邦大厦

建成时间：2002年

出售价格：21000 元/平米

总建筑面积：54191 ㎡

物业公司：威斯顿物业管理有限公司

物业费：17（含中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费）元/㎡/月

2.新希望大厦

建成时间：2010年

出售价格：均价24000 元/平米

总建筑面积：81140 ㎡

物业公司：锦官新城物业管理公司

物业费：18.5（含中央空调使用费，公共部分水电费记保洁费）元/㎡/月

3.国航新世纪

建成时间：2008年

出售价格：均价23000 元/平米

总建筑面积：106974 ㎡

物业公司：世邦魏理仕（含中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费）元/㎡/月

4.大陆国际

建成时间：2011年

出售价格：均价19000

总建筑面积：49800

物业公司：第一太平戴维斯

物管费：20元（包括中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费）

5.保利中心

建成时间：2012年

出售价格：均价18000

总建筑面积：390000

物业公司：戴德梁行顾问，保利物业

物管费：待定

6.华宇蓉国府

建成时间：2011年

出售价格：21000

总建筑面积：161700

物业公司：华宇物业

物管费：18元（含中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费）

7.来福士广场

建成时间：2012年

出售价格：待定

总建筑面积：3257178 m2

物业公司：凯德置地

物业费：待定

人南区域未来将建成甲级写字楼20栋以上，高档商业5个以上，五星级酒店10个以上，国际标准服务式公寓5个以上。未来人民南路科技商务区可开发用地规模约1500亩，可贡献建筑面积600万平方米，按60%的商用面积计算可贡献商用面积360万平方米。未来，人南区域总的商用面积将达到550万平方米，可有效承载现代服务业集聚和参与全球产业分工。

1、准备更换的意向区域：以城南为主。从潜在客户对未来更换办公地点的意向区域来看，选择地点主要集中在城南，占近五成的比例，其次是选择在市中心以及城南副中心。说明对城南区域较为看好。

2、对办公环境的需求以交通干道、商业配套、公交多为主。

3、影响客户购买写字楼的因素：商务环境、位置地段、便捷交通、价格等。消费者对办公地点周边的交通、商业、生活配套的需求是其考虑的重要条件。购买写字楼所考虑的因素主要是区域的商务环境、位置地段、便捷交通以及价格等。这说明购房对项目的区域环境配套的完善性相当看重，这也是写字楼开发应具备的一些基本条件。

4、对写字楼类型的偏好：对纯写字楼的需求较高，其次为综合楼。消费者对写字楼类型的需求以纯写字楼为主要考虑对象，其次就为餐饮、娱乐、办公、住宅综合楼的需求。

5、对物业交房标准的需求：五成比例要求全装修、三成比例要求部分精装，两成左右比例要求吊顶或清水房。消费者对物业交房标准的需求主要集中在全装修上，占50%的比例，这说明客户对物业交房标准有所提高。

6、对办公区内的配套要求：消费者对员工餐厅、公共绿化、商务中心、中小型会议厅的需求都比较高，因此，写字楼在考虑配套设施的设置时尽可能的从全方位来考虑消费者的需求，从而也弥补写字楼周边目前相关配套缺乏的劣势。

7、从潜在客户来看，租用所占比例大于购买所占比例，说明写字楼租赁者和业主共同构成写字楼市场。也就是说写字楼的购买者和使用者不能等同于一个群体。

8、公司性质，潜在项目的公司性质多以股份制与外资企业为主，而这两种企业对写字楼的档次标准和配套设施都有比较高的要求。

9、潜在客户中除电信通讯行业占到比较大比重外，与大型企业相关的服务性及附属性行业也占据到相当的比例，如运输、建筑业、贸易等。因此也可看出写字楼的目标客户群除了是成长型企业以外，相关的服务性行业也是写字楼的目标客户群之一。

综上所述：潜在客户对写字楼的需求以纯写字楼形式物业、用于自住的目的为主，且对交通、生活、商务、环境配套的要求较高，对交通、生活、商务、环境配套的要求较高，对写字楼、车位的需求仍以租用为主要方式。对写字楼、车位的需求仍以租用为主要方式。此次调查中消费者对未来办公地点的选择中可以得出：城南以及城南副中心的接受度也比较高。人民南路四段的写字楼比较受青睐。

第四篇：成都温江气象局实习报告

实习报告

（班级姓名学号）

实习时间：2012年11月8日

指导老师：XXX

实习地点：成都市温江区气象局

实习目的：

巩固、扩大和加深课堂上所学的理论知识，熟悉气象业务的整个流程，获得气象实际工作的初步经验和基本技能，着重培养独立的工作能力，熟悉基本气象仪器的操作使用和维护，掌握地面、高空观测的基本方法，了解人工影响天气原理与操作，为以后走向工作岗位打下坚实的基础。

实习单位介绍：

成都市温江区气象局受成都市气象局和温江区委区政府的领导，负责组织管理全区的气象工作，归口管理全区防雷减灾工作和人工影响天气工作。2008年12月被我校命名为教学实习实践基地。拥有探空雷达，地面气象自动观测站、地面气象卫星接收系统、新一代多普勒雷达接收终端、省市县天气预报可视会商系统、闪电定位仪、地面土壤湿度监测站、地面气象移动气象应急车、辐射观测仪、人工影响天气火箭作业系统、人工增雨消雹设备、农业气象实验室、Micaps气象信息处理等先进的现代化气象设备。

实习内容及过程：

一、农业气象知识讲座

9日上午，一到温江区气象局就在认认真真地听了一场关于西南地区农业气象的专题报告，让我们了解了农业与气象的密切关系以及西南地区主要气象灾害对农业的影响。通过温江气象局前辈的讲解，我们了解到农业气象学的基本任务就在于研究这些农业自然资源和农业自然灾害的时空分布规律，为农业的区划和规划、作物的合理布局、人工调节小气候和农作物的栽培管理等服务，还开展农业气象预报和情报服务，对农业生产提供咨询和建议，以合理利用气候资源，规避不利气象因素，采取适当的农业措施，促进农业丰产，降低成本，提高经济效益。西南地区的主要农作物是水稻、玉米、油菜和棉花等，而影响这些作物的气象灾害有季节性旱灾、暴雨洪涝灾害和低温阴雨高温热害。这些灾害对西南地区农业生产的影响越来越大，不容忽视西南农业重大气象灾害监测与防控。

二、人工影响天气

听完讲座，同学们在指导老师的带领下乘车前往温江气象局人工影响天气作业的炮点。在这里，在专业人员的讲解下，我们了解到人工影响天气是为避免或者减轻气象灾害，合理利用气候资源，在适当条件下通过人工干预的方式对局部大气的云物理过程进行影响，实现增雨（雪）、防雹、消雾、消云等目的的活动。人工影响天气要具备一定的天气条件，晴天或天上的云很薄就不具备人工增雨作业条件。只有当云系发展到一定的厚度，这个厚度一般是大于2公里，而且，云里边要有一定的过冷水含量，云中要有上升气流，这样我们通过地

面的高炮、火箭或飞机将催化剂携带到云中的有效部位，就能够起到人工增雨的作用。但是，在大旱期间往往具备人工增雨的天气过程也少。在温江气象局我们了解了以高炮和火箭为主的地面作业。

三、高空观测

高空站主要负责本地区高空气象要素探测。主要利用无线电高空探测仪，无线电高空探测仪为一次性产品，悬挂在气象气球上升空（或由定高气球、飞机、火箭上下投），能测定各个高度上的风向、风速、温度、湿度和气压，每天早晨七点和晚上七点释放一次，汛期凌晨一点钟要加放一次。无线探空仪在使用前要对各项数据进行严格的检测，当探空仪升入空中后，l波段雷达会进行自动跟踪。无线电探空仪由感应元件、转换电路、编码装置、无线电发射机和电源组成。可以连续不断地发送气球上升(或降落)过程中所测各高度上的气象要素值。地面接收设备则进行信号接收、解码和资料处理工作，由计算机终端直观显示出来。工作人员向我们一次高空探测的大致过程，讲解了从仪器检查到气球爆炸的全部细节及各气象要素的变化情况。

四、地面观测

地面观测是整个气象预报的基础。需要定时观测数据，观测项目包含云量观测、温度观测（最高温度、最低温度、地表温度、地下温度、草面温度）、湿度观测、蒸发量观测、辐射度观测、日照观测、气压观测、风向风速观测以及雨量观测。现在地面观测已基本上实现了全自动化，由各种传感器将各种数据自动采集，经处理系统后送至显示终端，由计算机自动处理显示，并按时将数据上传至国家局。但为了历史数据的保存完整性，一般都保留了人工站，每隔一个小时，工作人员都要去观测场读取一次数据。回来后将读取的数据录入系统并与自动站数据相比较，在每天2:00、8:00、14:00和20：00准时人工发报。我们去参观的时候正好是工作人员的发报时间，大家有幸见到了一次正规的发报作业。

实习总结：

这次实习，是对我所学知识的一次检验。我熟悉了如何观测天气，学会了各种地面高空观测仪器的使用及维护方法，掌握了各种基本气象要素的观测原理。我了解了气象业务的大致流程，意识到了气象工作的重要性以及出现误报的严重后果，作为一个气象人必须要有足够的耐心、细心和严谨科学的工作态度，气象预报员更需要有丰富的知识和预报经验。

经过这次实践，我对我大气科学学科产生了更加浓厚的兴趣。因为，学习气象学可以提升我的个人修养，开阔自己的眼界，真正了解气象作业的重要性和责任，而不是简单的认识其表象。深入对气象的研究更可以用数学物理的理性逻辑思维看待事物并深入研究其必然的发展和生存规律。想到将来某一天，我能够运用自己所学到的大气科学的专业知识，解释各种天气现象，将科学溶入生活，我感到无比快乐。

第五篇：成都生活用纸市场调查报告

成都市区生活用纸市场调查报告

作者：胡成 时间：2016/8/23

一． 调查目的

1.初步了解成都市场大型商超和连锁系统生活用纸的市场现状，分析成都市场生活用纸的一个大体情况。2.收集成都市场各品牌产品线的深度和广度，以及各品牌的大致的一个价格体系、销售状况。3.了解生活用纸消费者的购买行为分析，以及简单的消费者心理分析。二． 调查方法

1.各大型商超的走访和连锁系统的走访调查。2.部分商场促销人员的简短沟通。3.与个别消费者的简短沟通。三． 调查概况

本次走访调查时间在8月21日——8月23日，主要调查的商超门店包括永辉系统两家，欧尚系统1家，沃尔玛两家，家乐福1家，人人乐两家，好又多系统1家，红旗连锁系统2家，WOWO连锁系统2家。各卖场的分布在成都的武侯、青阳、锦江、成华几个区域，所选调查样本能较真实的反应成都市区生活用纸在现代渠道的销售现状。

本次调查的重点集中在各品牌的市场铺市率、大致的价格体系、以及影响消费者购买的因素。四． 调查内容

1.市场现状

生活用纸的生产和消费水平是衡量一个国家现代化和经济发展水平的一个重要标志，近年来，随着我国经济的高速发展，人民生活水平的快速提高，各类生活用纸产品从无到有，生产和消费持续上涨，市场渗透率也不断提升。然而，由于物流成本较高和进入门槛低等原因，导致目前生活用纸行业内的地区性品牌众多，品牌同质化严重，品牌之间的差异化程度低。于是价格站几乎成为了各商超和各厂家进行竞争的唯一手段，行业利润的降低，势必将影响行业的进一步发展。在各卖场和连锁系统中，每一档特价活动中，必定有一款纸做特价。其余产品也会或多或少的做适当的特价。2.市场表现

就这几天的调查来看，维达、洁柔、心相印在走访的各门店中均有销售，其余铺市率较好的品牌则有斑布和清风。区域性品牌以斑布为代表。同时，在各大卖场中维达的陈列面和陈列位置均优于其他品牌，其次较好的分别是洁柔和心相印。陈列的方式以货架陈列和地堆陈列为主。4.产品线深度和广度

就调查的情况而言，出了维达、洁柔、心相印这几个全国性品牌能做到较全的产品线深度和广度。包括各种规格的抽纸、卷纸（有芯、无芯）手帕纸、厨卫用纸等。其余品牌产品只要集中在无芯卷纸和抽纸这两种。5.价格体系

维达因拥有较深的产品线，所以其产品的价格体系较为完善，从高端到中低端均有所涉及，但其产品多以高端价位为主。洁柔斑布在高端价位上表现较为抢眼，但其低端产品表现可圈可点。其余品牌则多以中低端价位为住，且在商超的各档促销活动中，以这类品牌为主。但值得注意的是，维达的高端产品偶尔也会参与短期的爆款促销。6.销售现状

因品牌的同质化严重，各品牌在消费者心中的定位不明晰，导致消费者在做出购物选择的时候，品牌因素对其影响不大。在和部分的促销人员沟通后得知，除个别消费者认定个别品牌以外。其余影响消费者做出购买决策的因素有几个：1.促销力度的大小。2.促销方式的选择。3.促销人员现场的引导。这几点在同消费者的间断沟通后也可以得以体现。由于消费者对各品类产品的认知度不高，加上各零售终端在做特价的时候均会有一款生活用纸类产品上海报，导致消费者在购物时会对特价纸做一定的囤货，这点在以家庭为购买单位的卷纸最为突出。五． 调查结论

就几天的短期调查来看，由于产品缺乏差异性，很多企业都只能从价格的角度挖掘和寻找卖点，殊不知这类营销方式要么不被消费者所接受，要么难以长时间支撑。长期的降低价格终将影响品牌价值。但于此同时，越来越多的企业开始认识到价格战的陷阱，而创新必将成为未来竞争的一大突破点。随着移动互联网的终端突飞猛进的发展，企业更多是综合运用各种渠道、各种资源进行统一、有序的整合营销。不仅是在产品，同时在品牌形象、传播渠道等方面都要做到有步骤有安排的整合营销。