2007年成都房地产市场回顾及2008年展望

第一篇：2007年成都房地产市场回顾及2008年展望

2007年成都房地产市场回顾及2008年展望

一.2007年商品住宅市场供销两旺，房价上扬快速

2007年成都市区商品住宅的供应量和销售量均有大幅度增长。据成都房产管理局统计，2007年1-10月五城区住宅供应量1088.5万平方米，增幅69.5%，同期五城区住宅销售量1016.5平方米，增幅58.1%,供销量增幅都超过50%，市场的旺盛带动了商品住宅市场规模的急剧扩张。房价的增幅则继续加快，2003~2006年成都市区商品住宅价格年均增长11.4%，其中市区2006年商品住宅的价格增幅为12.9%，而到了2007年1-10月的商品住宅均价达到4819元/平米，同比增长14.2%。

高档住宅市场蓬勃发展。据世邦魏理仕统计，当前(2007年三季度)成都的高档公寓平均售价为7974元/平方米，同比增幅为24.2%，高档别墅的平均售价为15923元/平方米,同比增幅达到29.5%，而高档住宅的租金也保持着稳步上升态势。由于成都市场整体供需旺盛，投资需求也持续释放，带动了2007年成都高档住宅房价的迅速上升。但在四季度359号文发布后在一定程度上抑制了高档住宅市场的价格涨幅。观察近5年来成都高档住宅的价格上涨迅速，当前高档住宅市场仍处于市场初步发展阶段，市场空间仍很大。二.2008年成都住宅市场将更趋谨慎、保守

2008年中央政府的各项调控政策将相继实施效用，对市场的开发商、购房者和政府部门的考验都很大，预计明年的市场将趋向谨慎和保守。几个考验因素将左右市场走势：

1.近期中央经济工作会议指出2008年的货币政策将从紧，货币放贷的趋紧将会影响到需求；同时，去年的5次加息将一次性体现在购房人还款压力上，不仅提高投资者门槛，也开始影响首次置业者的需求；

3.中央对经济适用房、廉租房和限价房的关注将会带来2008年当地政府对保障性住房供应的更大规模的计划和投入，将分流消费人群。

4.市场供应规模的迅速扩大(2007年前10个月住宅供应增幅近70%)将带给明年开发商较大的销售压力。

5.成都的外向型市场(外地人购房比例约50%)特征，政策的抑制投资需求可能会影响到整体市场。

三.2008年成都住宅市场虽面临很多不利变数，但预计明年房价依然会温和上涨

1.由于成都的经济发展面非常好，GDP的高速发展势头将会继续，第三产业(如IT、金融业)的巨大发展也会提供更多具有较强购买力的人群，城镇居民的收入水平也在较快的增长。

2.刚性需求仍在增加，成都市政府计划每年将把28万农民引入城镇，每年的结婚人群，高校毕业人群在增长。

3.预计中央政府在奥运会的重大国家利好下不会让国民经济支柱性产业的房地产业发生剧烈变化，更可能的是一种温和的调整。

4.“新特区”政策也将继续带来房地产市场的长期利好刺激。

5.2007年土地价格是历年来上升最快、幅度最大的一年，土地成本的大幅上升也支撑房价。

四.优质商业租金稳步上涨，2008年供应量有限

缘于高速发展的经济和购买力水平，成都的消费能力逐渐增强，2003年到2007年，成都优质商业的租金也保持稳定的增长。2007年成都优质商业市场的总存量达到29.5万平方米，比去年增长55%，新增供应量和吸纳量均达到了约10平方米，市场平均空置率仅为5.0%(第四季度)。优质商业的平均租金持续稳定上涨。目前优质商业首层平均租金三季度达到44.5元/平方米/天，同比上涨11%。

2007年，成都新增优质商业项目的代表性项目主要有伊仕丹百货、美美力诚天一店、王府井二期等。而2008年的新增优质商业供应量将非常有限，因此预计2008年的租金也有望稳步上升。

五.优质写字楼市场发展迅速，市场需求仍旺盛

2007年优质写字楼的总存量达到73万平方米，新增供应量约17万平方米，总吸纳量约10万平方米。总体空置水平为28.4%(三季度)，其中甲级写字楼空置率为24.5%，乙级写字楼空置率为33.7%。当前(三季度)优质写字楼的平均租金为每月每平方米89.9元，增幅10.7%,其中甲级写字楼的平均租金为105元/平方米.月,乙级的平均租金为68元/平方米.月。部分高入住率的甲级写字楼由于可出租的办公面积较少而提高租金，乙级写字楼租金则保持平稳。

2007年，成都新增优质写字楼的代表性项目有华敏•翰尊国际、香格里拉中心。未来两年，成都的优质写字楼供应量较大(两年共约65万平方米，2008年约有20万平方米供应)，人民南路沿线和东大街沿线将成为写字楼的重要发展轴，南部新区也将成为优质写字楼的一个重要发展区域。

第二篇：2011年房地产市场的回顾及2012年发展趋势展望

今年房地产市场的回顾及明年发展趋势展望

摘要：2011年，政府、开发商和普通居民进入了深度博弈之中；2012年，总体不容乐观也无需过度悲观，房地产博弈的最终结局很可能随着各方的适度妥协而最终揭晓。

关键词：房地产市场；总结回顾；发展展望

引言

房地产市场能否稳定发展，不仅关系到房地产产业本身，也和我国宏观经济发展有着密切联系。房地产行业已经成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素，一定程度上波及到社会经济生活的稳定，成为社会各界关注的热点问题。这就需要我们对今年房地产市场进行认真的总结回顾并在此基础上对明年的发展趋势进行分析和思考，从而为制定和规划好防范措施打好基础。

一、今年房地产业的发展状况总结回顾

今年以来中央在房地产调控上显示了前所未有的决心，在保持银根紧缩、信贷不放松的大前提下，“新国八条”、地方限购令、保障房供应等一系列政策组合拳硬生生将房地产市场砸了下去。相比此前亢奋的房地产市场，目前交易的冷清程度堪称跌至冰点，政府、开发商和普通居民已进入深度博弈之中，部分地区的房价已经开始出现松动。

（一）政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化

2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。

（二）新房：全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌

从全国来看，1-11月房地产开发投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的历史高位上持续回落；商品房需求在2010年的高位基础上继续增长，1-11月销售面积和销售额分别同比增长8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。从重点城市来看，2011年1-11月，一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%和7%，但9-11月单月同比降幅均在30%

左右，且降幅有扩大的趋势。从绝对量来看，一线城市近期成交量已低于2008年低点，二线城市表现各异，杭州、南京低于2008年，武汉、天津好于2008年，而唐山等三线城市普遍高于2008年。价格方面，9月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三个月一二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是东部沿海的上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过20%，新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场；而非限购的三线城市价格总体较为平稳。

（三）二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房

成交方面，2011年1-11月，北京等10个代表性城市二手房成交套数同比下降34%，近三个月环比持续下行，同比降幅超过50%，绝对水平已接近2008年低点。价格方面，10个代表性城市二手房平均价格在9月出现近三年来的首次环比下跌，10-11月降幅持续扩大，到11月底，杭州累计下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以内。

（四）土地：土地出让总量略有增长，出让金总额基本持平，但住宅用地量价持续下降

2011年1-11月，全国133个城市土地招拍挂市场各类土地总成交面积同比增长15.6%，但主要受商办和工业用地增长带动，同时，土地出让金总额小幅下降1.8%。1-11月，住宅用地量价水平持续低于去年同期，成交面积和楼面地价分别下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分别下降23.5%和14.1%，降幅大于总体水平，其中天津、杭州成交面积降幅接近或超过30%，上海、南京平均楼面低价降幅超过40%。

（五）企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大

受上半年业绩增长带动，万科等十大品牌房企1-11月销售额平均同比增幅达16%，明显跑赢大市。通过合理促销、加快推盘、加强非限购城市布局等策略，恒大、龙湖等企业已经或接近完成全年销售计划，行业集中度进一步提高。另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，1-11月拿地面积同比下降36%，其中8-11月降幅达59%。通过开源节流举措，品牌房企资金状况明显好于2008年，短期偿债压力不大。

二、明年房地产市场趋势展望

（一）政策趋势：继续坚持房地产调控政策不动摇，货币政策微调缓解调控压力

对房地产业而言，本轮房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控

政策不动摇，促进房价合理回归”，预计限购、限价等行政性政策在2012年不会放松，土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。2011年11月底，央行近三年来首次下调存准率，预计货币政策将在2012年继续微调，其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。

（二）总体预判：上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好，全年量价难有增长，总体不容乐观也无需过度悲观

预计在2012年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行。全年来看，在“经济增速稳中有降，货币政策稳中微调，房地产调控政策继续从紧”的假设下，根据“中国房地产中长期动态模型”测算，全年商品房量价难有增长，预计销售面积和价格降幅分别在3%-6%和1%-4%之间；房地产开发投资和新开工面积增速将进一步回落，分别在15-20%和6%-9%之间，在2011年的基础上增速继续下降。

（三）关注点：货币政策走向是关键，房产税改革试点范围逐步扩大，不同城市、企业分化加剧

货币政策微调：2012年货币政策微调的力度和节奏将是影响房地产业走势的关键，全年房地产信贷将有所增长，但行业资金压力在短期内仍将上升。房产税：改革试点范围逐步扩大，这将为限购等行政手段的逐步退出创造条件，促进房地产业的长期健康发展。城市分化：一二线城市仍将面临较为严厉的调控政策，过去几年土地供应量大、开工高的二线城市可能面临更大风险，东部沿海三四线城市可能因经济基础较好迎来更大发展空间。企业分化：龙头企业领先优势进一步扩大，中小企业面临资金风险。房地产企业应根据其自身优势，顺势而为，合理布局，保持健康发展。

三、结束语

综上所述，随着政府、开发商和普通居民在今年进入深度博弈之中，明年的房地产调控将会呈现出一个“整体紧”的局面，全年量价难有增长，总体不容乐观也无需过度悲观，博弈的最终结局很可能随着各方的适度妥协而最终揭晓。

数据素材来源：

中国指数研究院苏州分院

第三篇：2010年房地产宏观政策回顾及2011年展望

2010年房地产宏观政策回顾及2011年展望

陈柳钦

（天津社会科学院城市经济研究所，天津，300191）

一、2010年主要房地产政策回顾

2010对于房地产市场是一个不平凡的一年，各项调控政策频现。2010年1月1日，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利影响。2010年1月10日，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号)（简称“国十一条”），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。“国十一条”包括五个方面，涉及十一个条款，与之前的“国四条”相比，内容更加丰富、系统和全面，规定也更加具体和详尽，政策方向与2009年12月以来的所有调控楼市的政策方向一脉相承，是对最近一段时间以来中央调控楼市政策的系统化。2010年1月20日，财政部发布关于印发《投资性房地产评估指导意见（试行）》的通知。通知称，为规范注册资产评估师执行资产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，中国资产评估协会制定了《投资性房地产评估指导意见（试行）》，现予以发布，自2010年7月1日起施行。这是自国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》后，房地产调控政策执行细则的首次出台。2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》（国土资发〔2010〕9号），提出申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年1月28日，国土资源部部长徐绍史在全国土地资源工作会议上表示，2010年国土部将加快编制保障性住房用地供应计划，严格控制低密度大户型住房用地；继续完善土地出让招拍挂制度，加大闲置土地的处理力度，对囤地炒地行为进行专项整治。

2010年2月20日，中国银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，出拳打击炒房者和投机行为。2010年2月25日央行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2010年3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》》(财税[2010]13号)，通知明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2010年3月10日，国土资源部又在其网站上公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号），明确检查时间表，对“囤地”行为提出了具体的处罚措施。2010年两会刚刚闭幕，3月15日北京土地市场就涌现出3个新的“地王”，而且全部是“央企制造”。针对备受关注的央企“拿地热”，国务院国资委2010年3月18日就央企介入房地产业做出回应，表示除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以房地产为主业的央企正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，要退出房地产业务。

2010年4月13日，住房和城乡建设部发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号），明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。2010年4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，并确定了四项政策措施，被舆论称为“新国四条”：一是抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，二套房贷款首付款比例不得低于50%；二是增加住房有效供给；三是加快保障性安居工程建设；四是加强市场监管，严格查处土地闲置、捂盘惜售的企业行为。2010年4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》》（国发〔2010〕10号），提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。其将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。房地产新政提出了实施差别化的信贷政策，并指出在部分房价上涨过快地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款及暂停非本地居民购房贷款，严厉遏制了银行贷款支持购买多套住房的投机投资性行为，封堵住了投机客避开银行贷款进行炒房的空间，实现了对房地产投机投资行为严密而精准的打击。2010年4月27日，住房和城乡建设部公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保[2010]59号），规定：经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

中国人民银行2010年5月2日宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行年内第三次上调金融机构人民币存款准备金率。此前，央行分别于2010年1月12日和2月12日宣布上调准备金率0.5个百分点。受存款准备金率上调影响最大的是房地产企业。因为房企70%的资金来源于银行贷款，存款准备金率上调将压缩商业银行的贷款空间。2010年5月5日，住房城乡建设部、民政部、财政部联合印发了《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》（建保[2010]62号），针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。2010年5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号），明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。如房企逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除、土地增值税清算时收入确认的问题等。

2010年6月3日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号），抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。2010年6月4日，住建部、央行和银监会联合发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。通知规定，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；或借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；或贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。贷款人都应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。即首付5成，利率1.1倍。2010年6月12日，住房城乡建设部等7部门联合制定发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号），旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。分析指出，这份指导意见弥补了长期以来“夹心层”住房政策缺位，是解决“夹心层”住房困难的有力举措。2010年6月18日，住房城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局等六部门联合印发《关于做好住房保障规划编制的通知》，部署2010~2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。住房保障政策三大调整项目：购房补贴标准从每平方米2000元调整为2800元；中等偏低收入家庭收入标准从人均月收入1220元调整到1500元；35周岁以上单身的低收入住房困难户纳入住房保障范围。

2010年9月初，国家统计局首次明确表示进行空置房调查。随后，北京、天津、上海、广州、深圳5个试点城市启动空置房调查。在5城市空置房调查启动后不久，由于空置房没有统一标准，难以得出空置率，国家统计局将对人口普查中获得的住房信息进行采集和分析。2010年9月25日，国家统计局公布了《住宅销售价格统计调查方案(征求意见稿)》。根据这个征求意见稿，直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不单独进行调查。2010年9月26日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发[2010]151号），针对房地产用地和建设领域管理，在“国十条”的基础上进一步细化。要求继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整，并督促地方各有关部门“加强协作、形成合力，从当地房地产市场实际出发，落实各部门责任，促进房地产市场持续向好发展。9月28日，财政部和国家税务总局发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]88号），对公租房建设和运营中包括土地使用税、印花税等在内的多项税收予以免征优惠，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号），规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2010〕275号），要求：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期；对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理；继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求；鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部就调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策发布通知，通知要求，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。在个人所得税方面，通知要求，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。通知自2010年10月1日起执行。

2010年9月底以来，有关部委掀起的房地产“二次调控”将政策的利剑直指地方政府的执行力。2010年10月11日，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部等三部门专门发出通知，要求各地立即研究制定贯彻落实“新国十条”的细则，并强调将对政策落实不到位、工作不得力的省级政府进行约谈，直至追究责任；房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。2010年10月19日，中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2010年10月20日，住房和城乡建设部称，从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。与此同时，个人住房公积金贷款利率同时上调。其中，五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。2010年10月底，多家银行总行已向分支行下发通知，从11月1日起，全面取消房贷七折利率，首套房首付最低30%，利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%；二套住房最低首付50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍。

2010年11月3日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金〔2010〕179号），规定使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。同时，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

2010年12月19日，国土资源部发布《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号），要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局，密切关注当前土地市场动向，抓紧采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。2010年12月22日，商务部发布《关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》（商办资函[2010]1542号）指出，为确保房地产调控政策取得实效，要求各地商务主管部门切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查；加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资；进一步加强对并购、股权出资等方式新设及增资的房地产项目的审批监管和数据审核。通知特别提到，各地商务主管部门要严格按照外商投资设立投资性公司的各项规定开展审批工作，不得审批涉及房地产开发经营业务的投资性公司。在加强涉及外汇流入类房地产项目的审查之外，商务部还要求，各地商务主管部门要会同当地有关部门加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资。2010年12月23日，国家统计局局长马建堂表示，房地产价格统计改革取得阶段性进展，通过网络公开征求意见的《住宅销售价格统计调查方案》将从2011年起实施。2010年12月25日，中国人民银行宣布，自12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。其中，对房地产市场影响最大的5年期以上贷款利率，由现行的6.14%上调至6.40%。2010年12月26日，住房和城乡建设部宣布上调住房公积金存贷款利率。从2010年12月26日起，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。同时，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。2010年12月26日，国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。2010年12月29日在北京召开的全国住房城乡建设工作会议提出，2011年要继续坚定不移地加强房地产市场调控，遏制房价过快上涨，住建部将会同有关部门储备调控政策。2011年我国将更大规模地推进保障性安居工程建设。

二、2010年重大房地产政策评述

1、“国十一条”

2010年1月10日，国务院出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。“国十一条”包括五个方面，涉及十一个条款，与之前的“国四条”相比，内容更加丰富、系统和全面，规定也更加具体和详尽，政策方向与2009年12月以来的所有调控楼市的政策方向一脉相承。“国十一条”不仅从数量上比以往要多，涉及各个环节，而且每一条都有很具体的内容，尤其对于市场的治理和地方政府的落实均提出了明确要求，决策层面的决心很大。具体说来，可以概括为几个方面：首先是调整供应结构，最核心的是增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给。增加上述五类住房供给，实际上明确了此前强调的住房供应的“双轨制”，通过调整供应结构的方式，让住房“双轨制”落实到位，实现住房市场结构上的大调整。第二，抑制投资投机性需求。这次没有特别提到改善性住房需求字眼，而是把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励首次置业需求。对非普通商品房、非首次置业等投资投机性需求，明确采取差异化政策。对二套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买。体现“有保有压、区别对待”的做法，在信贷、税收政策上加以区分。第三，控制信贷风险。通知提出对房地产开发商严格项目资本金的要求，对开发贷款要严格管理。同时，还提到金融机构信贷资金、境外热钱进入房地产等问题。对央企投资要规范化，主要是对2009年央企进入楼市的一个警示，并在金融、信贷风险管理方面提出具体措施。对稳定市场秩序，针对开发企业囤地炒地、捂盘惜售，对土地出让金缴交方式管理、土地管理方面等都涉及到，内容非常系统全面和完整。第四，在明确责任方面，这个文件与此前出台的政策方式非常不同。该通知以国务院办公厅名义正式对下发文，与此前中央经济工作会、国务院常务会等涉及房地产调控的政策相比，该通知对地方各级政府责任有具体要求，对地方责任主体有明确约束力。“国十一条”通篇不是打压原有房地产市场的供应体系和价格，而是通过提高首付款比重来疏导非理性需求和投机性需求；通过加大保障性土地、保障性住房的供给，实现加快土地有效供应、完善住房供给市场进而最大限度满足有效需求的目标。“国十一条”在针对“地王”背后的土地制度方面，提出了“探索土地出让综合评标办法，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积”；在针对捂盘惜售、囤积房源等扰乱楼市秩序的行为上，提出“不得分层、分单元办理预售许可，要在规定时间内一次性公开全部房源”。探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策，一方面是防止“地王”现象，另一方面是提高土地供应和开发利用效率。因此，需要改进的，一是供应的地块不宜过大，一般应保证在3年左右能开发完；二是招拍挂制度要完善，对普通商品房用地，一般应在基准地价、标定地价基础上作适当浮动，防止过高地价提升房价。“国十一条”中，明确提出进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。这是国家文件中第一次在房地产的管理上提出采取“问责制”方法。这是指在考核地方政府官员绩效时，除了以GDP为主的绩效考核外，同时也将拍卖土地价格、廉租房占商品房的比例、商品房价格增幅、商品房空置率等代表民生状况的综合指标纳入其中。这样可以督促地方政府增加保障性住房供给，降低地方政府吹大房地产泡沫的动因。“国十一条”告诉我们，归市场运作的房地产市场，通过计划和市场的综合措施满足社会有效需求“提高土地供应和开发利用效率”，未来房地产供应市场的重点是满足“中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房”的五种住房需求，“扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例”。非重点的高档豪华住宅的供应量和比例将相对减少，稳定房价的趋势已经明朗。“国十一条”的出台为2010年各项政策的出台埋下伏笔，可谓是2010年各项政策的前身，之后的政策大多是贯彻这一政策核心“二次调控”，“二套房”首付提高到40%进一步抑制“投资性”需求的诞生，该政策是2010年房地产“调控年”的开篇之作。

2、“国十九条”

2010年3月10日，国土资源部公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号）（简称“国十九条”），要求各地2010年90平米(包括90平米)以下的住宅土地供应量应不低于七成，同时，土地竞买保证金不得低于出让最低价的20%。这份文件的发力方向，毫无疑问是“高房价”。这一被称为“国十九条”的土地新政要求必须确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地比例，不低于住房建设用地供应总量的70%。并要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。按照“国十九条”的要求，2010年的商品房土地将更多用于90平米以下住宅建设。同时，棚户改造土地供应应优先安排，其次是保障性住房用地，最后才是自住性中小套型商品房建房用地。“国十九条”还明确提出，土地竞买保证金不得低于出让最低价的20%。此前，购地只需缴纳10%竞买保证金。同时，对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同者，国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。

在2010年年的全国两会期间，房价、地价问题备受关注，半数提案直指房地产。国土部此番“奉旨调控”的力度可谓“凶猛”，颇有刀刀见血之“狠劲”，这也是继“国四条”、“国十一条”等调控政策之后，中央再次从楼市源头抑制市场热炒，房地产用地整治风雨欲来。“国十九条”的政策构思可谓良苦，一方面企望抑制地产商利用土地存积获取溢价，另一方面则期望加大保障房用地，令低端商品房批量面市。回顾近十年来的土地管控可以发现，从1999年住房市场开放，至2004年，每年房价上涨幅度为5%，而从土地“招拍挂”制度开始起，即2004年至2010年，平均每年房价涨幅为10%，为什么土地集中管制前后，房价涨幅会出现翻倍差距？基本逻辑是，当土地集中供应导致商品房供应规模下降，而需求却源源不断增加时，房价必然像被搁在蓄热已久的“活火山”出口上。为了平衡高房价之弊，此次出台的“国十九条”将保障房土地供给推到极致。我们认为，“国十九条”的主要作用，还是重塑土地市场制度建设，催促土地市场转型。表1

“国十九条”

国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知

一、加快住房建设用地供应计划编制

（一）科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划。

（二）协调推进住房用地供应计划实施。

二、促进住房建设用地有效供应

（三）确保保障性住房用地供应。

（四）严格规范商品房用地出让行为。

（五）坚持和完善土地招拍挂制度。

三、切实加强房地产用地监管

（六）实施住房用地开发利用申报制度。

（七）加强土地开发利用动态监测。

（八）强化保障性住房用地供后监管。

（九）严格依法处置闲置房地产用地。

（十）加强房地产用地开发利用诚信管理。

四、建立健全信息公开制度

（十一）公开住房供地计划。

（十二）公开土地出让公告。

（十三）公开土地出让和划拨结果。

（十四）公开土地开发利用信息。

（十五）公开违法违规用地查处结果。

五、开展房地产用地突出问题专项检查

（十六）明确房地产用地专项检查的重点内容。

（十七）结合出让合同清理制定专项检查方案。

（十八）严肃查处房地产用地中的违法违规行为。

（十九）切实加强对专项检查工作的组织领导和政策指导。

3、“新国四条”

国务院总理温家宝2010年4月14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（简称“新国四条”）。其中，要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。从“新国四条”，我们发现政策的“变”与“不变”。变化之处在于：一是，政策重点有所转变。此轮调控政策始于2009年12月的中央工作会议，此后国务院陆续出台了“国四条”、“国十一条”，乃至今日的新的调控政策（本文称为“新国四条”）。回顾历史，我们发现：此轮调控政策的首要工作（第一条内容）已由“增加供应”转变为“抑制需求”。可见，目前部分城市房价的过快上涨已经超过政府的容忍程度，政府开始更加关注短期房价的走势。二是，信贷政策收缩力度加强，且未来收紧空间仍然很大。二套房贷政策始于2007年9月，在2008年底从中央政策上开始松动，又于2010年1月“国十一条”上重新收紧，但在这个过程中，对于第二套房贷的首付比例无非是40%，但在“新国四条”中，二套房首付比例提升至50%，且重新明确其贷款利率为基准利率的1.1倍。同时，这一政策给市场传递一个信号，如果政策未能收到效果，二套房首付比例仍可以做进一步的提升。三是，加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。此项为此轮调控政策中的新内容。我们认为，政策所提税收政策主要是指“物业税”或“房产税”。可以看出，政府在调控手段上仍有很多选择的余地。不变之处在于：一是，政策目标仍然是遏制部分城市房价过快上涨，而非让房价下降。二是，增加供应，尤其是保证保障房供应的政策不变。“新国四条”要确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。这与“国十一条”中“力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题”的目标相符。政府重民生，保投资的意图没有改变。相比此前出台调控房价的“国四条”和“国十一条”，“新国四条”措辞更具针对性，条文更具体、措施更严厉，不但为未来的调控创造了宽松的税改空间，还首次明文承诺，“地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房”。通过实行差别化的信贷和税收政策、增加土地总供应、实行差别化的土地政策、大幅增加保障性住房、加大市场监管力度四个方面四管齐下，其着力点就是彻底改善房地产市场的供求关系，从而达到抑制高房价和楼市泡沫的目的。保证了对高房价和楼市泡沫的精准打击，又尽量避免了扰民，堪称中国房地产调控政策中最动真格、最有力度、最具针对性的举措。当然，上有政策、下有对策，政策是死的人是活的。所谓无商不奸，无利不起早，不管是从事房地产开发的商人，还是依赖于“土地财政”的地方政府，都把房地产市场当作“香饽饽”，把购房者当作了“唐僧肉”，为了实现利益最大化，不排除房地产商和金融部门对“新国四条”的阳奉阴违，地方政府也难免会对“新国四条”变通执行。“新国四条”好比从银行信贷、税收政策、住房供求、市场监管等方面对畸高房价打出的组合拳，为成功调控房价提供了“理论上”的可能，要发挥其最大威力，让理论转化为实际成效，关键还取决于执行力。如果在执行中不走样、不出状况、不掉链子，并且有强有力的措施包括问责制度来保障执行力，畸高房价一定能够被降服，房地产泡沫带来的一系列社会问题、经济问题和风险隐患都将被消除。反之，“新国四条”则会成为纸上谈兵。

4、“新国十条” 2010年4月17日, 国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）（“新国十条”），通知从金融杠杆、土地供应、购买准入等各方面对楼市的投资、投机行为进行了严厉打压，是楼上有史以来涉及面最广、力度最大、影响最深远的一次房地产调控政策，旨在遏制房价过快上涨。“新国十条”要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。相对而言，本次政策措施相较更为严厉和细化。不但对首套、二套及多套购买住房的首付款比例逐次抬高，还规定在一些房价问题最为严重城市，可自行制定“差别化”房贷政策，如：对第三套住宅贷款不予审批，限制非常住居民购房贷款等。

“新国十条”要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。很明显，这条是为了遏制外地炒房者，尤其是某些炒房团。在个别城市，炒房团会破坏当地楼市正常的供求关系，放大需求，吸入更多的资金，再倒卖出去，导致部分地区出现恐慌性购房的情况。

“新国十条”指出，各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。“新国十条”中，最亮眼的是对地方政府的问责制，提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

“新国十条”与以往政策相比，其新意在于：地方政府稳定房价不力将问责。房价调控已从中央性举动变成了地方政府责任，问责制度实施将地方政府与高房价的整体利益进行剥离。能促使地方政府在控制房价方面更为主动和积极。严厉的调控政策必须有“考核问责机制”的配合，如果在政策措施有针对性、职责划分清晰的前提下，房地产市场调控还不能达到如期目标，不能令群众满意，到时“问责制”或许就会紧随其后出台亮相了。

5、“新国五条”

为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，2010年9月29日，国家有关部委分别出台五条措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。被业界称之为“二次调控”，又称作“新国五条”。这些措施包括：一是，各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发〔2010〕10号文件的实施细则。二是，要完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。同时，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。三是，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。四是，切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。五是，加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。

“新国五条”与“新国十条”比较，主要有一下几点不同之处：一是，强调了首套房的首付比例由“不低于30%”调整为“30%及以上”。之前，首次购买90平米以下普通住宅的贷款最低首付为20%。总体基线未调，但更为明确。二是，第三套房停贷将不再区别地域、也不再给予商业银行自主选择权，将全面停贷。三是，10月1日起，对契税和个人所得税进行调整。五是，加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。以前政府没提，这次将加快房产税改革试点，并逐步扩大到全国，房产税或许越来越近了。

“新国五条”的出台，其布景不只仅是局部地区房子的价格疾速上涨，更多的是我们国家政府的政治不变和经济不变。因此，理解2010年9月29日的“新国五条”，要从政治和经济两个方面深查，问责制、三套房贷、房屋税是“新国五条”中最为要害的字眼：政治方面：强化中心当局的新政策落实，将当地当局的当地新政策节制在中心当局的新政策系统之内。“新国五条”的第一条中最严峻的语句是：严厉执行问责制，对新政策落实不到位、任务不得力的，要进行约谈，直至追查责任。问责制关于当地当局来说意味着政治生命的完毕。经济方面：金融杠杆和税收杠杆效果将会加大，然后成为楼市调控的利器。

三、2011年房地产政策展望

随着房地产市场调控难度的增大，来自通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏等各种外部因素的影响也越来越多。2010年房地产调控措施层出不穷，但效果不给力，最严厉的调控政策，非但没有将成交量“打趴下”，反而在年末出现明显回升。2010年末中央和各部委的表态和举措传达出了中央对房地产继续调控的坚强决心。短期来看，2011年房地产调控将继续，政策高压依然延续，加上供应量增大，房价有望进一步稳定，抑制住房投机将是“十二五”期间的主题。十七届五中全会提出“要加快形成消费、投资、出口协调拉动经济增长新局面”，这与以往“投资、消费和出口”三驾马车的提法有新的变化，更加强调了消费的重要性。长期来看，房地产难以再出现2009年那样的政策优惠时期。房地产发展必须与经济发展相协调，保障民生、结构调整、制度规范等是调控的方向。土地供应、住房供应不再只着重量的增加，而更强调结构的调整。税费制度改革、交易建设标准将不断完善。对于未来的房地产调控，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。

1、货币政策基调发生重大转变，由“适度宽松”调整为“稳健”

1998年为应对亚洲金融危机和国内严峻的通缩压力，中国开启稳健的货币政策。从1999到2006年，中国实行稳健的货币政策。这是1984年中国人民银行专门行使中央银行职能以来，执行时间最长的货币政策取向。从1998年开始，我国在稳定的货币政策下，采取了收紧货币抑制通胀的政策；而到2003年我国外汇占款日益增加，基础货币与货币乘数越来越多，2003年以来，面对经济中出现的贷款、投资、外汇储备快速增长等新变化，稳健的货币政策内涵开始发生变化，适当紧缩银根，多次上调存款准备金率和利率。

图1

货币供应量月度同比增长率（%）

2010年以来，国内宏观经济呈现出经济快速增长、货币供应处于高位，物价水平快速攀升的局面。央行采取了针对性的货币调控措施，努力确保经济持续增长，信贷投放平稳，物价保持平稳的实现。2010年12月3日，中共中央政治局召开会议，指出2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。这标志着货币政策在从2009年的“极度宽松”（2009年货币政策虽为适度宽松，但全年新增贷款达9.6万亿元，M2增速接近30%）转为2010年的“适度宽松”后，正恢复到中性。2010年，我国货币政策始终面临“两难”抉择。一方面是国内通胀压力不断显现，国际“二次宽松”、国内“货币超发”成为2010年的关键词，政府开始主动收缩流动性，另一方面，加息将增加“热钱”流入。面对人民币对外升值、对内贬值的双重压力，2011年货币政策将继续在两难选择中寻求突围。考虑到2010年起中央已多次提高存款准备金率（最近一次为12月10日，大型金融机构的存款准备金率已达到18.5%的历史新高），并于10月和12月两次加息，预计从现在起至2011年上半年，货币政策的重点在于抑制物价上涨和促进经济转型，整体偏紧的导向不会变化。

在经济处于新一轮上行周期、M1增速仍处高位的情况下，为避免出现目前由局部供给冲击引发的食品价格上涨转换成全面通货膨胀，预计2011年总体回归稳健的货币政策将采取总量对冲、增量控制与适度升值、谨慎加息、适当管制流入资本的对策来收缩流动性，并管理通胀预期。从历史经验看，经济增长过热、通货膨胀和负利率是央行加息的主要参考指标，但在实际操作中，央行对加息手段的采用往往十分慎重，时点选择一般是在经济过热与通胀高企并存的情境之下。在过去的10多年里，一年内连续2次以上加息的情况仅在2006和2007年出现过，这可能是考虑到纠正负利率、抑制通胀预期的同时，需要尽量避免对实体经济的过大冲击。从当前的情况来看，一方面我国正面临着经济结构调整和经济增长方式的转变，经济过热的局面暂时难以出现；另一方面，在全球经济复苏依然疲弱的形势下，处在转型期的中国企业更需要良好的政策环境，连续加息不利于企业的发展壮大。随着近期国家加大对市场投机炒作打击的力度、出台稳定物价的措施、加大对农业的投入，以及央行再次上调存款准备金率、加大公开市场操作回收流动性的举措和天气及翘尾因素影响的渐行渐远，预计CPI将很快见顶回落。因此，我们认为，在2011年通胀压力仍然较大的情况下，央行更多的会选择数量型货币政策工作，使用加息工具相对比较慎重，年内加息的可能性不大。但如果房地产调控的效果依旧不明显，房价出现报复性的反弹，或者股票市场再次出现非理性的上涨，则不排除央行再次使用加息的政策手段。

当前的货币政策环境与2002年、2006年较为相似，在制定计划时，预计2011年M2增长率将参照2003、2006-2007年的计划制定。预计2011年M2增长率将为16%。至于新增贷款目标，考虑到2010年全年达到8万亿元，而此前制定该指标计划时一般会低于上年实际值（如2003-2004年和2007年）。预计2011年新增贷款目标计划将为7万亿元。

2011年，在“流动性内部存量大、外部增量大”，“人民币升值预期加强”，“内需不足，外需萎缩”，“加息通道打开”等多重矛盾的背景下，“紧货币”、“宽财政”将是中国经济在矛盾中寻找再平衡的政策基调。如果说2009年以保障经济增长为压倒一切的目标，为此在刺激性财政政策、适度宽松货币政策的运用上，可以放手去做的话。相比而言，2010年的保增长，似乎成了戴着镣铐跳舞，不但要维持经济稳定增长，还要完成结构调整和通胀预期管理的难题。到了2011年，控制通胀水平已经成为第一位的施政目标，货币政策也从适度宽松向稳健转向。在货币政策明确转向稳健的背景下，尽管实体经济信贷需求保持旺盛，但信贷控制更趋严格将导致新增贷款规模下降。在国内信贷需求旺盛、境外资本流入压力较大同时公开市场回笼存在一定困难的情况下，预计2011年底之前准备金率还有可能上调3-4次，每次0.5个百分点。考虑到目前部分银行的贷存比已经超过75%，未来再次差别性调整准备金率的可能性依然存在。

对于房地产行业而言，更需关注的是央行对数量化（信贷总额）而非价格型工具（利率）的使用。据测算，在加息50个基点和100基点的假设下，居民购房成本将提高5-10%，不会突破2007年的水平。开发企业方面，即使加息200个基点，万科等多数标杆企业利息支出占货币资金的比值仍然处于较低水平（见表2）。可见，2010年以来多数标杆企业资金实力明显提升，加息对标杆资金运营压力不大。和加息相比，银行信贷紧缩对开发企业的影响更大。由于银行信贷（开发贷款和按揭贷款）占企业资金来源的近40%，若信贷紧缩力度加大，新增贷款更加严厉，将给房地产企业的资金状况带来显著影响。毕竟对开发企业而言，由于其投资回报率远高于贷款利率，更重要的是资金的流动性，而不是资金的成本（动辄融资成本超过10%的信托资金在2010年得到开发企业的广泛使用即是证明）。

表2 加息对部分标杆开发企业利息支出与货币资金比影响

利息支出与货币资金比

万科

保利

金地

招商

华侨城

基准利率 6.3% 21.6% 8.4% 1.69% 7.01%

50个基点 7.0% 23.6%

9.3% 2.32% 8.73%

100个基点

7.7% 25.7% 10.2% 2.95% 10.45%

150个基点

8.4% 27.7% 11.1% 3.58%

12.16%

200个基点

9.2% 29.8%

12.0% 4.21% 13.88%

250个基点

9.9% 31.8% 12.9% 4.84% 15.60%

300个基点

10.6% 33.8% 13.8% 5.47% 17.32%

在稳健货币政策的宏观背景下，2011年开发商及购房者均将继续受到金融“紧箍咒”的压力。目前首套房和二套房首付比例分别为30%和50%，利率则分别不能低于基准利率的85折和1.1倍。有关部门日前提出，房地产价格回到合理价位的调控手段之一是信贷杠杆，这

意味着短期来看房贷政策工具收紧的可能性大于放松。加息对房地产业的影响，一方面将增加开发商的财务成本，另一方面则将增加购房者的还贷压力。目前商品住宅开发商的平均毛利率普遍在35%以上，适度加息不会对房地产业利润产生严重影响，但在房屋交易低迷、土地增值税严格清算，严格预售款监管等多重压力下，加息周期将加剧房地产行业的资金压力。对购房者来说，在第三套房全面停贷的背景下，目前自住需求购房比例有所提高。从这个角度来看，加息影响不及提高首付比例影响大。但无论是横向还是纵向比较，当前我国利率水平仍处于低位，再加上通胀预期有所增强，可以肯定的是，加息压力对房地产业的影响将持续显现。

2、房地产调控政策仍将趋紧，限购、限贷政策将延续

2010年9月底，年内房产调控进入一个新高潮。2010年9月30日，深圳市首先出台政策，继北京之后开始限制居民购买多套住房，随后国内10余城市先后出台了不同版本的“限购令”，虽然具体要求不同，但目标无一例外地指向了以投资、投机为主的多套房购买。“限购令”的不断出台引发了市场的强烈反应。作为调控楼市的“权宜之计”，“限购令”在2011年还会走多远，这些有的规定了期限，有的没有明确期限的限购政策对未来楼市还将产生怎样的影响？其实，无论是中央还是地方，其实都清楚地知道限购政策这种直接干预市场的调控方式只能是一种中短期政策。何时退出，主要取决于调控的目标和效果是否能够达到预期。厦门、福州等城市，限购的政策已经继续延期。反之，如果调控效果明显，也不排除一些限购的城市会逐渐淡化限购的政策。作为一个特定时期的特殊手段，限购政策的实行短期内在调节市场、抑制投机购房方面肯定会有明显的效果。但这并非长久之计，如果长期实行，肯定会扭曲市场关系。

在调控作用之外，限购政策一个重要的意义就是释放出一个明确的信号——不要怀疑中央调控房地产市场的决心。2010年12月4日，胡锦涛主席主持召开中共中央党外人士座谈会，在会上胡锦涛主席表示2011年将继续加强房地产调控。加之2011年经济工作重点为“加快推进经济结构战略性调整，稳定价格总水平”，预计2011年的房地产政策调控不会放松，为“保增长”而放松房地产调控是小概率事件。具体来看，限购、限贷政策执行放松的可能性不大。一方面，通胀预期加大的情况下投资投机性需求存在再度反弹可能；另一方面，重点城市供给仍显不足的大背景下，若放松限购限贷政策可能导致房价再度快速上涨。

从年初到年末，2010年堪称房地产市场的调控之年。历经两波调控之后，第三轮调控会不会在2011年到来成为各界关注的焦点。我们认为，从近期国土部、住建部等部委的密集表态看，第三轮调控在2010年出台的可能性很大，而出台的时点估计在“五一”前后，新一轮调控可能还是会从抑制需求方面入手，例如进一步提高二套房贷的首付比例，同时政府也会加大打击土地闲置的力度。如果房价仍然未能调整到理想状态，下半年可能会再出台收紧开发商项目自有资本金率等措施。

3、保障性住房建设力度加大，公租房升至“国家战略” 或成新主力

2008年、2009年全国保障房建设只有100万套和300多万套。2010年，中央制定了580万套的保障性住房建设计划并已初步完成。2010年是保障性安居工程建设任务最为繁重的一年。在继续推进廉租住房建设和棚户区改造的基础上，国家有关部委又出台了指导意见，提出加快发展公共租赁住房，弥补了长期以来“夹心层”住房政策缺位。实施保障性安居工程，关系人民群众切身利益与社会和谐稳定，关系经济平稳较快发展和房地产市场稳定健康发展。办好这件大事，群众迫切希望，社会热切期盼，政府义不容辞。2010年10月，“十二五”规划建议中已明确了“强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给” 的思路，2010年全国要建设580万套保障房，2011年要建设680万套保障房，2012年要建设620万套保障房。照此每年建设600万套保障性住房的速度发展，5年内3000万套保障房的入市将解决1亿多人的住房难题，这将改写我国房地产供应市场的现有格局。2010年12月，中央经济工作会议在部署2011年工作时，明确提出“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。与“十二五”规划建议相比，中央经济工作会议进一步对住房保障提出具体、详细的要求，而且再次强调，保障性住房建设是政府的责任。加大保障住房供应，一是并不排斥房地产业继续发挥对地方经济和关联产业的带动作用；二是保障性住房规模虽大，但投入成本有限，中央财政和地方政府有能力负担；三是保障性住房主要解决将进城农民工和城市中低收入者“住有所居”和“居有所愿”问题；四是通过调整住房供应平抑房价打压投机，拉动中低收入阶层的住房消费，实现对房价调控的标本兼治。

保障性安居工程建设继续成为政府的工作重点。2011年1月7日，财政部重新制定了《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》，明确中央补助廉租住房保障专项资金补助范围。国土资源部2011年国土工作重点也已明确，其加强和改善房地产用地调控集中体现在确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，确保2011年1000万套保障性住房用地供应。同时，国土资源部将推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等房地产用地出让模式将得到鼓励，并推动工业用地弹性出让和租赁制。另外，国土资源部确定要严格规范增减挂钩试点。推进农村土地整治与增减挂钩相结合，以促进城乡统筹发展。目前，国土资源部正研究创新土地使用制度，旨在提高土地利用效率，保障土地供应，“提出保障土地供应的新途径、新方法、新机制”。有关部门正研究将集体建设用地用于公共租赁房建设的试点。如这一试点铺开，我国大量存在的集体建设用地将得到开发，这意味着我国还有大量土地可以供应。为稳定房价和抑制地价，政府将继续增加保障性住房建设，加快建设公租房和普通租赁房，鼓励和支持人民购买改善性住房，采取法律手段抑制投机性住房。

从“十二五”规划建议到中央经济工作会议，从有关部门工作会议到各省市的工作通报，都传递出一个强烈信号：2011年将开启保障房建设的井喷时代，其中公共租赁住房将担当起主力军的重任。加快保障性住房建设，或已成为当今最严厉房地产调控寻求突围的重要突破口，对有效遏制当前房价持续上涨和加强房地产调控都将产生积极影响。房地产市场严格区分为市场化的商品房市场体系与政府主导的保障性住房市场体系，通过加快保障性住房建设，大幅提升保障性住房供给，可以解决由住房供给结构严重失衡引发高房价等一系列社会和经济问题。未来房地产业必须更加兼顾经济发展和民生问题，实现“保障”和“市场”“两条腿走路”。

4、税收调控再加码，房产税改革试点将加快推进

2010年9月29日，国家有关部委推出多项房地产政策，展开第二轮楼市调控。其中，十分引人注目的一项就是，“房产税改革试点将加快推进，并逐步扩大到全国”。相比2010年4月楼市新政提出的“加快研究制定引导个人合理住房消费和调节房产收益的税收政策”，已从“加快研究政策”进入到“加快推进试点”层面了。酝酿已久的房产税改革试点进入到实质性的实施阶段，意味着房地产调控已经开始由市场层面的调控转入财税层面的调控。2010年12月10日，重庆市政府发布通知，提出“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好征收高档住房房产税的准备工作”，这表明房产税试点工作在2011年有可能落到实处。2011年1月6日，上海市政府的一位决策咨询专家向媒体透露：“上海试点房产税在2010年12月9日已获得中央批准。”2011年 1月9日从正在召开的重庆市“两会”获悉，财政部原则同意重庆开征高档商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。而且，重庆市在新近印发的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中，明确要求相关部门积极做好征收高档住宅房产税的准备工作。上海等城市正酝酿房产税改革，其指向是房产税不只以租金为计税依据，而且在空置、免租金期间可按房产原值计税。2011年1月17日，国务院发布《关于废止和修改部分行政法规的决定》，对7件行政法规予以废止，对107件行政法规的部分条款予以修改。其中，《决定》第76条提到，将《中华人民共和国房产税暂行条例》第八条中的“《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》”修改为“《中华人民共和国税收征收管理法》”。这一修改可以看作是为房产税改革作法理依据的铺垫，修改后，国务院可以据此出台规定，同意地方试点。此次修改可以提升房产税的立法基点，方便人大通过，为整个税改做准备。不过，从《决定》来看，国务院对房产税暂行条例的修改，并没有触及房产税改革的根本，没有将“恢复对个人所有住房征收房产税”写入条例中，也没有对免征范围、税率等关键性部分进行明确。这些内容仍待后续修改时涉及。

按照财政部和国税总局的政策设计，不动产保有环节的税收必须具备三大功能：一是调节居民收入分配；二是完善地方税收体系，替代土地财政成为地方政府重要而稳定的税源；三是规范土地税费金制度，完善房地产价格的形成机制。从中央政府的角度考虑，前两项功能的意义更为重大。从短期看，房产税试点的推出对市场预期肯定会形成打压，对短期内抑制房价的上涨有利。不过由于试点的范围有限，其向全国范围内推广的时间更是漫长，因此不能指望试点的推出就能对市场产生根本性的影响。但作为未来地方税收的基础税种之一，其对房地产市场的影响将逐渐体现

“十二五”期间我国个人房产将逐步纳入征税范畴，但具体征收范围最初可能不会涉及大部分购房者，而仅仅围绕高端及多套房产拥有者。至于房产税对房价的影响，不能一概而论。对自住购房者来说，由于开发环节税负可能降低，再加上征收房产税可能推高租金，房屋租售比趋于缩小，购房需求不仅不会被抑制，反而可能得到激励。对投资和投机者来说，由于后期保有成本增加，随着保有环节税负加重，投资与投机者受影响程度逐步递增。房产税有助于房地产行业的平稳健康发展，减少房价波动和泡沫剧烈程度。但开征该税的目的绝不仅在于调控房价，更在于调节居民收入分配，健全地方税收体系。参照国际经验，短期来看房产税开征与房地产价格为负相关，即会使房价微量下跌。但从中长期看开征房产税对房价的影响有限。

此外，中央经济工作会议将经济结构战略性调整作为2011年工作重点，2011年作为“十二五”的开局之年，房产税改革作为明确中央与地方财税关系、促进经济结构调整的重要手段，迈出实质性步伐的可能性较大。虽然房产税已经被业界认为是对抗高房价的重要利器，但是却依然难以摆脱把税费负担再次转嫁给普通购房者的副作用，因此在“十二五”期间，房产税将踏上试点研究推进的征程，大范围普遍适用的可能性依然很低，同时房产税不仅将作为抑制投机炒房的独立税种出现，还将承担起进一步调整优化税收结构的使命，通过征收房产税实现政府定期持续的受益，从而在转变经济发展方式的纲领下推进财税体制的改革。

第四篇：2012年上半年市场回顾及下半年展望

2012中期回顾及展望

2012年中期A股市场回顾及展望

上证指数在本1.6日创下2132新低后展开两波反弹走势，这个时间位置在一年前已经预测。纵观沪深两市，从走势上比较深市较沪市强势，出现这种情况的原因很明确，就是和国家经济发展方向调整有密切的关系，沪市指数传统周期性成份相对较大。在经济转型期间，市场是阵痛期，传统周期性行业受制于转型的调整，新兴产业有待于进一步成熟和发展，从某种意义上讲，这种纠结的氛围造成了市场处于阶段性的真空期。

市场经过三年的调整周期，沪市2132点已经成为一个重要的转势区域，这是一个重要的阶段性区域低点。这一点从市场个股走势上已经明显表现出来。上半年市场虽处于真空期，但是板块个股表现突出。其中主要集中在医药，酿酒等一些老字号，此类个股相对于不断新低的钢铁银行等行业却反复新高。这是价值的再发现过程，对于一些拥有得天独厚的资源和地域不可再造的个股，市场还会继续挖掘和发现，这方面可能后面会集中在未上市的老字号或者其优势资源的证券化收购上。另一方面，券商板块从某层含义上也代表了市场大资金的一个关注方面。在上半年走势中，相对于指数的不作为，券商板块内个股却是低点逐步抬高。其次，最不被看好的地产板块，从上半年走势中，招保万金四大龙头地产反复向上，似乎有巨大的神秘资金在潜伏其中。上半年各个板块中，券商板块涨幅30%，地产板块和医药酿酒类

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涨幅均在10%以上；个股之中，其中有二十余只个股已经创下历史新高。

从上半年实际走势和数据中，可以发现目前市场并不是处于泥沙俱下的熊市当中。目前是转势之前的底部区域震荡之中，指数在目前这个位置随时会给上选择突破，且目前这个位置极可能会成为牛市的起点。

在外围局势中，欧债危机目前已经向好的方向发展。而美政府的所作所为，更像是设局。周边目前存在的南海危机，东海危机这一切从大的方面看均在掌握之中。经济方面，政府的智库和幕僚比一般人分析的更远更详细，gdp几年来第一次破8,相应的，从最近降低存款准备金和连续降息已经看出政府解决此类问题的决心和对策。股市的功能是繁荣经济和融资，而当这功能逐步减弱投资主体怨声载道的时候，那相对的扶持政策就会随即而出。从近半年证监会主席多次隔空喊话以及出台降低交易费用上可以看出一些端倪，后面还存在一些降低或减免税费的机会。另一方面，虚拟经济趋势是领先于实体经济，股市往往存在履霜坚冰至，春江水暖鸭先知的提前征兆。

从大的周期上看，四年和七年是一个完整的周期循环。而对于市场近乎长达三年时间的下跌，主板风险和泡沫已经释放到极点。从目前技术形态上看，大盘日线从年初反弹以来形成标准的m头，低位的m头更具有洗盘特征。量能上看，已经处于年初反弹时的阶段量能水平，一个阶段性的放量之后跟随一个阶段性的缩量过程，更具有洗盘的特征，显示目前抛压很小。周线上看，连续三周出现了带下影线的阴k线，显示有资金在逢低吸筹入场。从趋势线上看，2011年4月份，7月份，11月份的高点压力下降趋势线已经在年初有效突破。日线上看，目前正处于从1664点和2132点的低点连线位置附近，指数日线走势下半年目标位置在2500—2600一带。针对以上原因，目前市场处于转折之际，此阶段盲目看空风险极大。

对于下半年操作思路，第一个需要密切关注的是券商板块。下半年融资融券及新三板等业务种类的增加会进一步提高券商的收益，这里面如果考虑进去市场成交量的因素，券商基本上是一个旱涝保收的行业。对于覆盖面广，质地优良的券商类个股尤加注意。其次是创新医药类个股，包含独具特色的中医类和自主创新的疫苗生物制药类个股，这类个股往往走势具有独立行情。另外一个就是房地产，现阶段房地产是国家的老大难问题，打也不是不打也不是，但是如果走入全国各个城市看看目前疯狂拆迁的城中村，数一数涌入大中型城市的外来人口，当租房价格一天一个价格的时候，在某一种意义就可以理解上半年地产板块的整体强势了。另外对于央企整合的板块，特别是小盘有重组意向的个股也值得关注。

风物长宜放眼量，当下应当抓紧布局，用希望和信心迎接党的多少大的到来！！

2012-7-15

第五篇：2011年铁矿石市场回顾及2012年展望

2011年铁矿石市场回顾及2012年展望

2011-12-31 08:20 来源：钢联资讯 作者：曾节胜 试用手机平台1、2011年以来的铁矿石市场运行特点

前三季度高位盘整，第四季度大幅下挫

由于对全球经济恢复的良好预期，加上通货膨胀盛行，全球对铁矿石的需求在高位增长，而供给尚未全面释放，印度出口又明显减少，从而导致2011年9月份之前的铁矿石市场相当火热，持续强势运行，63.5%印度现货矿最高达到198美元/吨，中间虽有跌有升，但总体在175-190美元/吨的窄幅之间运行。然而，在国内宏观调控的持续影响下，加上欧美债务危机的不断升级，9月份以后铁矿石市场在钢材价格下跌的带动下出现了大幅下跌。63.5%印度现货矿最低价格达到127美元/吨，比最高点下降35%。随后，在信心的恢复和钢厂备库存的拉动下，铁矿石价格在超跌后出现了明显反弹，63.5%印度现货矿价格最高达到154美元/吨，但随后又出现回落，目前铁矿石价格总体保持平稳，上下两难。

印度矿进口份额继续明显下降，澳矿成为现货市场主流矿

由于印度政府从为满足本国钢铁需求出发，限制出口，对矿山进行整顿，印度矿在中国进口中所占的份额逐步下降。2011年前11个月，中国从印度进口9000万吨铁矿石，仅占进口总量的15%，远低于往年22%左右的比例。由此造成印度矿在现货市场上的资源量相对很少，澳矿取代印度矿成为现货市场的主流矿，使得62%品位的澳矿价格成为现货采购商关注的对象，并成为现货价格变化的风向标。

国产矿产量高涨，但却成为影响市场价格的关键因素

由于铁矿石价格保持高位，加上前几年的铁矿石投资高达40%以上，2011年国产矿产量继续保持增长，产量屡创新高。5月份开始，每月原矿产量维持在1亿吨以上，10月份达到1.3亿吨，前10月国内矿石产量已达到10.6亿吨，年化预估产量已超过13亿吨。然而，由于新投产的矿山成本偏高，其边际成本和销价的变化成为影响整个供应量的关键，也成为

国外矿山关注的焦点。在市场需求旺盛时，国产矿往往成为拉动价格上升的领头羊，而在需求不足时，国产矿又成为支撑矿价下跌的关键。

铁矿石定价机制再生巨变协议价向现货价靠拢

继三大矿山在2010年强行推出季度定价和指数定价后，2011年矿山又将定价周期进一步缩短，并使定价更加向现货靠拢。9月份以后，随着国内外需求的下降和国内流动性趋紧，矿山的销售突然间变得相对困难，大钢厂在成本高企而销售不畅的情况下向矿山提出延迟采购和要求降价的要求，矿山也能面对现实，及时调整定价策略。巴西的淡水河谷率先接受中国钢厂的铁矿石降价请求，并将定价模式由原来的“Q-1”调整为“Q”，其它矿山也采取了灵活的定价模式和促销机制。

铁矿石市场金融化趋势日益明显 掉期交易成市场热点

铁矿石掉期的推出已有两年左右的时间，但以往其关注度很小。2011年以来，尤其是欧美债务危机爆发以来，掉期交易提前反映了这一趋势，一些矿山和金融机构在掉期上做空，这为钢厂和一些贸易公司看到了投机和套保的机会，从而造成新交所的铁矿石掉期交易非常火爆，日均交易量达50-60万吨，高峰时达到80万吨，芝加哥的掉期交易也有奋起直追的动向。铁矿石掉期交易价格的变化已成为整个铁矿石市场价格变化的风向标。

2、当前铁矿石市场运行状况

铁矿石价格在前期超跌反弹并再度回落后，目前总体保持平稳。经过前期的下跌，目前价格已达到钢厂可以接受的区间。现在下游需求较弱，小钢厂大多恢复生产，大钢厂亏损严重，大多在减产，对铁矿石的需求不高。

目前，国际经济形势不稳定，下游需求不旺，钢材和钢坯价格仍在下跌，但铁矿石价格仍然比较坚挺。主要原因是：1）临近元旦和春节，钢厂部分补库存；2）圣诞元旦假期来临，国外矿山招标量预计减少，贸易商提前囤货；3）国内矿山成本较高，矿山和贸易商不愿降价出货。此外，我们从三大矿山了解到，目前矿山方面发货量正常，定价策略是跟随钢

价而不是主动引领涨跌。因此，我们认为近期矿价将在目前的价位水平小幅波动，即63.5%印矿在140美元/吨左右，62%PB粉在132美元/吨左右。

三大矿山对于价格的下跌保持了比较好的心态。一方面，他们觉得有印度矿山和中国矿山的高成本作支撑，矿价下跌空间有限，如果下跌到120以下，这些地方的矿山很多要关闭。所以，在市场需求不好时，他们直接把价格打到120美元/吨，使许多小矿山从市场上淘汰，进一步提升其对市场的掌控力。

3、2012年铁矿石供需平衡情况基本展望

2012年，尽管全球经济局势有很大的不确定性，但预计仍会保持增长，市场对铁矿石的需求也将保持增长。我们预计，2012年，除中国以外的全球粗钢产量将增加5%，约4000万吨，中国将增加6%，约4000万吨，中国的粗钢产能约8.8亿吨，比2011年增加6000万吨。除中国以外粗钢产能约13亿吨，比2011年增加7000万吨。

粗略估算，2012年全球铁矿石供需基本保持平衡，供给略大于需求。2012年，全球铁矿石需求预计将增加1.0亿吨左右，其中中国5000万吨，独联体1000万吨，非洲1000万吨，印度1000万吨，亚洲其它国家1500万吨。2012年全球石供给也将增加1.0吨左右，其中：中国增加2500万吨，Vale1500万吨，力拓500万吨，必和必拓1500万吨，FMG1500万吨，独联体1000万吨，北美1000万吨。

我们预计，2012年铁矿石价格将在110-160美元/吨（62%品位）区间运行，平均价格在140美元/吨左右，总体呈现前底后高走势。

（我的钢铁研究中心（MRI）曾节胜）