东胜区房地产市场运行形势回顾及发展趋势预测

第一篇：东胜区房地产市场运行形势回顾及发展趋势预测

东胜区房地产市场运行形势回顾及发展趋势预测

一、2009年东胜区房地产市场整体运行形势分析

在国家宏观调控和政府促进房地产市场健康发展政策的驱动下，2009年东胜区房地产市场呈现出房地产开发完成投资额持续增长，商品房新开工及销售面积增加，二手房交易活跃等特征，具体分析如下：

（一）房地产开发完成投资持续增长

纵观2009年东胜区全年房地产完成投资情况，我们不难发现，东胜区房地产完成投资额逐月增长（见图1）。截止到2009年12月底，东胜区完成房地产开发投资144.8亿元，同比增长30%，占城镇以上固定资产投资的36%。按工程用途分：商品住宅投资66.85亿元，占房地产总投资的46％，同比下降10%，其中140平方米以上商品住宅投资21.82亿元，占商品住宅的33％，同比增长71.68%；办公楼投资19.66亿元，占房地产总投资的14%，同比增长247%；商业营业用房投资47.84 亿元,占房地产总投资的33％，同比增长124%；其他投资10.46亿元,占房地产总投资的7％，同比增长6%。

（二）商品房供求面积皆呈上升趋势

截止到2009年12月底，东胜区各类商品房施工面积为1522.47万平方米，较去年同期增长76%，其中新开工面积927.67万平方米，同

比增长80%。由于新开工面积的增加，商品房预售面积也随之上升，2009年全区累计商品房预售面积达491.86万平方米。

截止到2009年12月底，全区商品房销售面积累计达236.52万平方米，较去年同期增长69.16%，其中第一季度销售1.5万平方米，同比下降46.27%；第二季度销售40.12万平方米，同比增长15.78 %；第三季度销售95.72万平方米，同比下降1.69%，第四季度销售99.18万平方米，同比增长187.12%。增幅有起有落，但销售面积不断增加（见图2）。商品住宅销售面积中，现房销售2850平方米；期房销售211.56万平方米，同比上升65.5%，期房销售面积占商品住宅销售面积的99.87%，商品房销售量的增加，表明市场的需求仍很旺盛。

（三）商品房售价一路走高，新开盘价格普遍上调

据统计，2009年12月底东胜区商品房的平均销售价格为4701.2元/平方米，同比上升28.5%，其中住宅商品房4154.5元/平方米，同比上升13.56%。从对部分有代表性楼盘房价动态跟踪情况看，随着新开楼盘价位的提高，部分在售楼盘的售价跟着上调，上调幅度每平方米在500元左右，这促使全区商品房价位的整体上升。

（四）二手房交易面积逐季上升，交易均价涨幅较大

在国家及地方政府一系列税费优惠政策的支持下，东胜区二手房交易

呈不断上升趋势。截止到2009年12月底，全区二手房交易面积25.51万平方米，成交金额116079.1万元，均价4550.34元/平方米。由于一些新建商品房进入二手房流通领域，促使二手房交易均价的大幅上涨。

（五）房地产资金来源同比大增

2009年东胜区房地产资金来源合计共176.71亿元，同比增长30.44%，其中2008年末结余资金12.5亿元，2009年资金来源164.21亿元，同比增长27.85%。在2009年的资金来源中，国内贷款28.14亿元、占资金来源的17.14%，同比增长310.8%；自筹资金120.3亿元、占资金来源的73.26%，同比增长9.81%；其他资金来源（定金、预售款及个人按揭贷款等）15.77亿元、占资金来源的9.6%，同比增长31.09%。

二、2010年东胜区房地产市场发展趋势预测

（一）东胜区经济发展的大环境有利于房地产市场的健康有序发展

2009年东胜区委、区政府充分发挥领导的核心作用，以科学发展观统领全局，准确把握宏观调控政策，深入实施“结构转型、创新强市”和“城乡统筹、集约发展”两大战略，全区经济社会实现了又好又快发

展。按照“三年大建设、三年大变样”的发展思路，2010年将会是东胜区建设任务最重、实施项目最多、投资数额最大的一年，全年全区经济社会发展将预计实现：地区生产总值达到650亿元，增长23%；财政收入完成130亿元（包括康巴什新区），增长25%；固定资产投资达到600亿元，增长46%。

按照“改善民生、均衡普惠”的发展要求，2010年东胜区委、区政府将继续加大投入，努力在提高人民生活水平方面取得突破性进展。2010年东胜区预计将企业退休人员基本养老金提高10%，为行政事业单位工作人员月增资1000元，为转移农民进行各类培训达1.5万人（次）以增加其就业机会和收入。并投资8000万元规划建设人力资源市场和人事管理信息网，面向社会提供就业岗位3万个，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别超过30000元和9200元。同时，城镇居民基本医疗保险报销封顶线由3.5万元提高至10万元，报销比例由55%提高到70%，这一系列政策的出台解决了人们的后顾之忧，这必将进一步拓展居民住房的需求面。同时今年东胜区委、区政府仍将拆迁工作作为旧城改造的重中之重，全年计划拆迁2万户300万平方米，拆迁改造工作的大力推进带动了房地产业的开发进程，全年预计新开工房地产面积1300万平方米，可以说东胜区房地产市场的刚性需求仍然很旺盛。

2010年政府继续加大金融服务业的发展力度，将引进2-3家中外股份制银行入驻我区，全力协助华夏银行和中信银行投入运营，培养中小

企业创业板上市。金融业的发展为房地产业的进一步拓展提供了融资渠道，确保了建设资金，保证开发项目如期实施。总之，东胜区经济的稳步增长、金融机构的大力发展、人均可支配收入的增加、人民生活水平的提高为房地产市场的发展提供了有利的大环境。

（二）政府政策措施的出台将保持房地产市场的平稳健康发展

房地产业发展的健康与否，直接影响国民经济的运行与发展。东胜区房地产市场近两年来发展虽然有些“热”，但同大城市比较还有差距，没有那么多泡沫，房价也没有“炒”到不可接受的程度。新开楼盘的逐渐增多表明开发商的信心逐步提升，在铁西新区和康巴什新区新建的楼盘中，虽大多是体量大，造价高的中高档的小高层和高层住宅，但目前仍保持良好的销售势头，这将会推动东胜区楼市的日益升温。

房地产业作为“民生型支柱产业”，在国民经济中的地位和作用越来越重要，东胜区房地产市场能不能保持平稳健康发展的趋势，关键在于政策和调控措施是否到位。当前，东胜区委、区政府对房地产市场调控的思路和政策措施已经比较成熟，政府相关管理部门将采取一系列新措施来控制开发规模、调节开发节奏，如严厉打击开发商的“囤地”行为等，这将对稳定房地产市场发挥积极作用。

为保证东胜区房地产市场的健康运行和发展，我认为政府在保证政策

措施实施的同时，还应当抓好以下几项工作：

一是营造良好的舆论氛围。要实事求是地宣传房地产市场形势，引导开发商和投资商正确判断市场发展趋势，正确做出投资决策和开发节奏决策，切实提振信心。

二是坚决查处违规行为，维护市场正常秩序，这是维护消费者利益，提升消费者信心的关键。目前已发现开发商的违规行为主要有捂盘惜售、虚假销售、承诺不兑现等。由于挤出效应的作用，今后会有更多的开发企业进入东胜区市场，所以对企业进行引导、教育和监督是相当必要的。

三是加大保障性住房建设力度。据调查显示，目前在东胜区居民收入分配领域一定程度上存在“马太效应”。收入差距拉大，对经济的协调发展、社会的和谐安定和居民的消费倾向会产生一定影响。因此，必须按照社会资源分配公平合理的原则，加大经济适用房和廉租房建设力度，切实改善低收入和最低收入家庭的住房条件，为房地产市场的健康发展创造良好的社会环境。

第二篇：2011年房地产市场的回顾及2012年发展趋势展望

今年房地产市场的回顾及明年发展趋势展望

摘要：2011年，政府、开发商和普通居民进入了深度博弈之中；2012年，总体不容乐观也无需过度悲观，房地产博弈的最终结局很可能随着各方的适度妥协而最终揭晓。

关键词：房地产市场；总结回顾；发展展望

引言

房地产市场能否稳定发展，不仅关系到房地产产业本身，也和我国宏观经济发展有着密切联系。房地产行业已经成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素，一定程度上波及到社会经济生活的稳定，成为社会各界关注的热点问题。这就需要我们对今年房地产市场进行认真的总结回顾并在此基础上对明年的发展趋势进行分析和思考，从而为制定和规划好防范措施打好基础。

一、今年房地产业的发展状况总结回顾

今年以来中央在房地产调控上显示了前所未有的决心，在保持银根紧缩、信贷不放松的大前提下，“新国八条”、地方限购令、保障房供应等一系列政策组合拳硬生生将房地产市场砸了下去。相比此前亢奋的房地产市场，目前交易的冷清程度堪称跌至冰点，政府、开发商和普通居民已进入深度博弈之中，部分地区的房价已经开始出现松动。

（一）政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化

2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。

（二）新房：全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌

从全国来看，1-11月房地产开发投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的历史高位上持续回落；商品房需求在2010年的高位基础上继续增长，1-11月销售面积和销售额分别同比增长8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。从重点城市来看，2011年1-11月，一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%和7%，但9-11月单月同比降幅均在30%

左右，且降幅有扩大的趋势。从绝对量来看，一线城市近期成交量已低于2008年低点，二线城市表现各异，杭州、南京低于2008年，武汉、天津好于2008年，而唐山等三线城市普遍高于2008年。价格方面，9月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三个月一二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是东部沿海的上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过20%，新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场；而非限购的三线城市价格总体较为平稳。

（三）二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房

成交方面，2011年1-11月，北京等10个代表性城市二手房成交套数同比下降34%，近三个月环比持续下行，同比降幅超过50%，绝对水平已接近2008年低点。价格方面，10个代表性城市二手房平均价格在9月出现近三年来的首次环比下跌，10-11月降幅持续扩大，到11月底，杭州累计下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以内。

（四）土地：土地出让总量略有增长，出让金总额基本持平，但住宅用地量价持续下降

2011年1-11月，全国133个城市土地招拍挂市场各类土地总成交面积同比增长15.6%，但主要受商办和工业用地增长带动，同时，土地出让金总额小幅下降1.8%。1-11月，住宅用地量价水平持续低于去年同期，成交面积和楼面地价分别下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分别下降23.5%和14.1%，降幅大于总体水平，其中天津、杭州成交面积降幅接近或超过30%，上海、南京平均楼面低价降幅超过40%。

（五）企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大

受上半年业绩增长带动，万科等十大品牌房企1-11月销售额平均同比增幅达16%，明显跑赢大市。通过合理促销、加快推盘、加强非限购城市布局等策略，恒大、龙湖等企业已经或接近完成全年销售计划，行业集中度进一步提高。另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，1-11月拿地面积同比下降36%，其中8-11月降幅达59%。通过开源节流举措，品牌房企资金状况明显好于2008年，短期偿债压力不大。

二、明年房地产市场趋势展望

（一）政策趋势：继续坚持房地产调控政策不动摇，货币政策微调缓解调控压力

对房地产业而言，本轮房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控

政策不动摇，促进房价合理回归”，预计限购、限价等行政性政策在2012年不会放松，土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。2011年11月底，央行近三年来首次下调存准率，预计货币政策将在2012年继续微调，其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。

（二）总体预判：上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好，全年量价难有增长，总体不容乐观也无需过度悲观

预计在2012年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行。全年来看，在“经济增速稳中有降，货币政策稳中微调，房地产调控政策继续从紧”的假设下，根据“中国房地产中长期动态模型”测算，全年商品房量价难有增长，预计销售面积和价格降幅分别在3%-6%和1%-4%之间；房地产开发投资和新开工面积增速将进一步回落，分别在15-20%和6%-9%之间，在2011年的基础上增速继续下降。

（三）关注点：货币政策走向是关键，房产税改革试点范围逐步扩大，不同城市、企业分化加剧

货币政策微调：2012年货币政策微调的力度和节奏将是影响房地产业走势的关键，全年房地产信贷将有所增长，但行业资金压力在短期内仍将上升。房产税：改革试点范围逐步扩大，这将为限购等行政手段的逐步退出创造条件，促进房地产业的长期健康发展。城市分化：一二线城市仍将面临较为严厉的调控政策，过去几年土地供应量大、开工高的二线城市可能面临更大风险，东部沿海三四线城市可能因经济基础较好迎来更大发展空间。企业分化：龙头企业领先优势进一步扩大，中小企业面临资金风险。房地产企业应根据其自身优势，顺势而为，合理布局，保持健康发展。

三、结束语

综上所述，随着政府、开发商和普通居民在今年进入深度博弈之中，明年的房地产调控将会呈现出一个“整体紧”的局面，全年量价难有增长，总体不容乐观也无需过度悲观，博弈的最终结局很可能随着各方的适度妥协而最终揭晓。

数据素材来源：

中国指数研究院苏州分院

第三篇：2005年ＸＸ市房地产市场运行情况及2006年发展趋势预测

2005年，ＸＸ市房地产市场发展态势良好，房地产市场持续升温，价格温和上涨。据市城调队抽样调查，ＸＸ市房屋销售价格与上年同期相比上涨3.4%，房屋租赁价格与上年同期相比上涨0.5%，土地交易价格与上年同期相比上涨4.4%。

一、2005年房地产市场价格运行情况

1、房屋销售价格上升

去年，ＸＸ市房屋销售价格同比上涨三点四个百分点，其中一季度上涨0.5%，二季度上涨4.1%。三季度上涨0.8%。四季度上涨7.2%。在商品房销售中，商品住宅继续旺销，商品住宅销售价格上涨3.2%。经济适用房、多层住宅和高层住宅价格全面上升，与上年同期比，分别上涨2.1%、9.4%和3%，在非住宅销售中，写字楼价格微升，商业用房销售价格同比上涨5.8%，从季度价格变动上看，呈“N”型趋势。一季度同比持平，二季度同比上涨6.1%。三季度上涨2.1%；四季度上涨11.4%。

2、房地产开发升温，土地交易价格大幅攀升

由于土地是不可再生性资源，随着各项土地政策的逐步到位，国家对用地控制更加严格，房地产开发持续升温，土地价格全面上涨。与去年同期相比，土地交易价格上涨4.4%，其中，其他用地升幅最大，同比上涨7.7%，商业、旅游、娱乐用地和居民住宅用地分别上涨6%、和5.5%，在居民住宅用地中，普通住宅用地上涨5.5%，高档住宅用地上涨6.5%，3、房屋租赁价格与上年同期相比，房屋租赁价格上涨0.5%，其中商业用房同比上涨0.6%；住宅同比上涨0.5%。

二、2006年房地产价格预测

随着调控的持续，房地产开发模式逐渐改变，金融对房地产市场的制约作用将更加突出，开发贷款和消费贷款增速的放缓，将起到抑制房地产投资增长的作用。如果今后不出台更严厉的调控措施，估计2006年房地产投资增速将与2005年持平。受税收政策限制和拆迁规模控制的影响，投机性需求和被动性需求会继续减少，加之随着前几年开工的商品房逐渐进入完工阶段，商品房竣工面积增速将有所提高，房地产供求矛盾将有所缓解。另一方面，在全面建设小康社会中，改善人民居住条件，是衡量全面实现小康社会重要指标之一。市委、市政府积极支持和稳步发展房地产业，激活房地产市场，着力解决中低收入居民的住房条件，这将为ＸＸ市房地产业的发展提供了政策保证，2006年ＸＸ市房地产价格将继续呈上升态势，但增幅将有所回落，预计房屋销售价格上涨在3%左右，房屋租赁价格上涨在1%左右，土地交易价格上涨在4%左右。其主要原因有：

一是“政策恐慌期”已经过去，市场逐渐恢复。不会有2005年那样“排山倒海”的政策出台，但会有一些体现节能、省地意图和规范市场秩序的政策、措施出台，如控制套型结构，控制高档商品住房开发，鼓励中低价位、中小套型住房开发，推行实名购房制度，限制内部认购，加强对中介市场的管理，出台住房专项维修基金管理办法等。除了建设部外，这些政策、措施可能涉及国土资源部、税务总局、央行和地方政府。虽然“抑制”仍是主调，但不会是唯一的声音，毕竟市场继续观望下去不行。

二是开发成本处于逐步增加的势头。目前的商品房的质量、设计、环境、绿化都比过去更加完善，同时建设和规划部门对商品房开发房屋占地率、空地面积、绿化面积、房屋的楼层都有明确规定，使得房地产开发成本比过去大幅增加。

三是土地价格呈刚性上涨，撤迁补偿安置费用大幅提高，国土管理逐步严格，开发用地的土地成本逐年上涨。

四是国内经济持续增长，市场对钢材等基础工业产品的需求依然强劲。煤、电、油、运输紧张对价格上涨形成的压力难以从根本上绶解，拉动建材行业涨价是将直接加大房地产建筑成本。

五是与省内经济发达城市比较，ＸＸ市的房地产价格仍然处于中等偏上水平。且ＸＸ市房地产市场的需求量仍然比较旺盛，老百姓对住房消费的需求和档次越来越高。

六是受二手房价格的影响。目前ＸＸ市二手房价格一般为700-1000元左右，在二手房价格坚挺的情况下，新房价格的下降空间也受到了很大的制约。

七是城镇居民收入的提高以及对未来收入增长有信心，改善现有居住条件已成为居民的迫切愿望。扩大居住面积，购房、换房将极大推动商品房持续、快速发展。

综上所述，ＸＸ市的房地产市场在国家宏观调控过程中价格将变“温顺”，下降的空间十分有限，继续大幅上涨的可能性也不大。

第四篇：2007年成都房地产市场回顾及2008年展望

2007年成都房地产市场回顾及2008年展望

一.2007年商品住宅市场供销两旺，房价上扬快速

2007年成都市区商品住宅的供应量和销售量均有大幅度增长。据成都房产管理局统计，2007年1-10月五城区住宅供应量1088.5万平方米，增幅69.5%，同期五城区住宅销售量1016.5平方米，增幅58.1%,供销量增幅都超过50%，市场的旺盛带动了商品住宅市场规模的急剧扩张。房价的增幅则继续加快，2003~2006年成都市区商品住宅价格年均增长11.4%，其中市区2006年商品住宅的价格增幅为12.9%，而到了2007年1-10月的商品住宅均价达到4819元/平米，同比增长14.2%。

高档住宅市场蓬勃发展。据世邦魏理仕统计，当前(2007年三季度)成都的高档公寓平均售价为7974元/平方米，同比增幅为24.2%，高档别墅的平均售价为15923元/平方米,同比增幅达到29.5%，而高档住宅的租金也保持着稳步上升态势。由于成都市场整体供需旺盛，投资需求也持续释放，带动了2007年成都高档住宅房价的迅速上升。但在四季度359号文发布后在一定程度上抑制了高档住宅市场的价格涨幅。观察近5年来成都高档住宅的价格上涨迅速，当前高档住宅市场仍处于市场初步发展阶段，市场空间仍很大。二.2008年成都住宅市场将更趋谨慎、保守

2008年中央政府的各项调控政策将相继实施效用，对市场的开发商、购房者和政府部门的考验都很大，预计明年的市场将趋向谨慎和保守。几个考验因素将左右市场走势：

1.近期中央经济工作会议指出2008年的货币政策将从紧，货币放贷的趋紧将会影响到需求；同时，去年的5次加息将一次性体现在购房人还款压力上，不仅提高投资者门槛，也开始影响首次置业者的需求；

3.中央对经济适用房、廉租房和限价房的关注将会带来2008年当地政府对保障性住房供应的更大规模的计划和投入，将分流消费人群。

4.市场供应规模的迅速扩大(2007年前10个月住宅供应增幅近70%)将带给明年开发商较大的销售压力。

5.成都的外向型市场(外地人购房比例约50%)特征，政策的抑制投资需求可能会影响到整体市场。

三.2008年成都住宅市场虽面临很多不利变数，但预计明年房价依然会温和上涨

1.由于成都的经济发展面非常好，GDP的高速发展势头将会继续，第三产业(如IT、金融业)的巨大发展也会提供更多具有较强购买力的人群，城镇居民的收入水平也在较快的增长。

2.刚性需求仍在增加，成都市政府计划每年将把28万农民引入城镇，每年的结婚人群，高校毕业人群在增长。

3.预计中央政府在奥运会的重大国家利好下不会让国民经济支柱性产业的房地产业发生剧烈变化，更可能的是一种温和的调整。

4.“新特区”政策也将继续带来房地产市场的长期利好刺激。

5.2007年土地价格是历年来上升最快、幅度最大的一年，土地成本的大幅上升也支撑房价。

四.优质商业租金稳步上涨，2008年供应量有限

缘于高速发展的经济和购买力水平，成都的消费能力逐渐增强，2003年到2007年，成都优质商业的租金也保持稳定的增长。2007年成都优质商业市场的总存量达到29.5万平方米，比去年增长55%，新增供应量和吸纳量均达到了约10平方米，市场平均空置率仅为5.0%(第四季度)。优质商业的平均租金持续稳定上涨。目前优质商业首层平均租金三季度达到44.5元/平方米/天，同比上涨11%。

2007年，成都新增优质商业项目的代表性项目主要有伊仕丹百货、美美力诚天一店、王府井二期等。而2008年的新增优质商业供应量将非常有限，因此预计2008年的租金也有望稳步上升。

五.优质写字楼市场发展迅速，市场需求仍旺盛

2007年优质写字楼的总存量达到73万平方米，新增供应量约17万平方米，总吸纳量约10万平方米。总体空置水平为28.4%(三季度)，其中甲级写字楼空置率为24.5%，乙级写字楼空置率为33.7%。当前(三季度)优质写字楼的平均租金为每月每平方米89.9元，增幅10.7%,其中甲级写字楼的平均租金为105元/平方米.月,乙级的平均租金为68元/平方米.月。部分高入住率的甲级写字楼由于可出租的办公面积较少而提高租金，乙级写字楼租金则保持平稳。

2007年，成都新增优质写字楼的代表性项目有华敏•翰尊国际、香格里拉中心。未来两年，成都的优质写字楼供应量较大(两年共约65万平方米，2008年约有20万平方米供应)，人民南路沿线和东大街沿线将成为写字楼的重要发展轴，南部新区也将成为优质写字楼的一个重要发展区域。

第五篇：今年全国房地产市场形势和2014年发展趋势

今年全国房地产市场形势和2014年发展趋势

一、今年市场运行情况

2013年即将过去，根据今年1-11月份的房地产统计数据基本可以判断：全国全年房地产投资总额突破8万亿元，商品房销售面积突破12亿平方米，商品房销售总额突破7万亿元，全国商品住房均价突破6千元，土地出让金在4万亿元左右。上述数据都是创历史新高的，表明中国房地产业在过去的一年取得了非常瞩目的成就。

1.房地产开发投资支撑了全国固定资产投资。今年房地产开发投资保持了19%-21%（各月不同）幅度内的增幅，而固定资产投资基本保持在20%以上的增幅。房地产开发投资为稳定中国经济增长起到了重要作用。

2.商品房销售金额增幅高于销售面积增幅十个百分点。全年商品房销售额同比增幅在30%以上，而销售面积增幅在20%以上，表明商品房的市场价格在今年仍然保持了较大涨幅。全年市场交易震荡向上，高点是1月、3月、6月、9月和12月。

3.各地土地交易单价和总价不断突破历史新高。北京农展馆附近地块项目楼面地价达到了7.3万元，上海徐家汇一综合项目以215亿元成交。此类案例表明，今年各地推出的土地项目，较以往住宅用地比重更大，区位优势更好。土地价格依然是中国房价上涨的重要推手。除外部因素外，动拆迁成本和时间的失控是地价上涨的重要推手。

4.整体处于上升趋势下各地的市场差异依然明显。总体看，一二线城市市场较热，一些三四线城市明显阶段性供大于求。不同区域、不同城市、不同企业、不同项目之间冷热不均的现象较为凸出。

5.保障性安居工程推进顺利。今年的目标任务是基本建成470万套、新开工630万套，截至11月底已全面完成了这一任务。

二、今年房地产发展的主要特点

1.房地产政策调控出现思路和方法上的重大调整

2月和3月的国五条、国六条已成为十年房地产政策调控的最高潮和休止符，年末近二十个城市的房地产调控新举措是十年房地产政策调控的余音回响。几乎所有的重要会议和相关文件都不提“房价”和“调控”，只讲保障房的建设。年末在各地房价高企的背景下，党中央政治局12月3号会议提出“做好住房保障和房地产市场调控工作”。将“住房保障”放在“市场调控”前面，提的是“做好”而非“坚持”。

所有的信息都表明，房地产调控已经出现思路和方法上的重大调整，主要表现在：国家宏观经济调控主要任务是总量平衡、结构协调、生产力布局优化等，不包括房地产产业调控；凡是由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预；全国统一部署的一刀切政策调控向各个地方政府切一刀的措施调控逐步过渡；用即压供给也压需求的办法逐步转向扩大供给，包括土地释量和融资开闸；加快房地产税立法并适时推进改革；淡化并改变以房价为核心的调控目标，将政府工作重点转向保障房建设和

分配，划清政府和市场的职能边界。

2.大型品牌房地产企业逆势扩张继续延续

中国大型品牌房地产企业的市场集中度进一步提高，无论在投资量、开发量还是销售面积和销售金额，占据的市场份额继续得以提升。万科全年房地产销售金额可在1800亿左右；6家房地产企业年销售额超过1000亿；进入全国一百强、五十强、二十强的开发企业门槛今年又有所提高；一批全国各地单价或总价地王大多是由这些大型企业创造的。

大型品牌企业的影响力不仅表现在投资能力和市场占有能力，还表现在开发理念、产品质量、客户认同度、物业管理水平等方面，其中尤为突出的是融资能力。投资和融资能力已经成为中国房地产的核心竞争力。海外上市、增发股票、基金信托、企业债券等在今年都有了较往年更大的规模。一批企业还实行跨界投资经营，少数房企还进入了金融银行业，真正实现了房地产业资本和金融资本的融合。诸如万科、万达、绿地、碧桂园、SOHO等一批大型房企今年还大举进军海外地产，一时间风生水起。绿地集团在美国、德国、西班牙、澳大利亚、韩国、泰国等都有了成熟项目的投资。国外投资融资成本低、土地价格便宜、市场长期看好、法律政策稳定是走出去的重要成因。

3.电子商务冲击商业地产和房屋销售

中国消费模式和支付方式正在发生颠覆性的变化，主要表现在：百货公司日渐式微，大型超市日趋饱和；线性沿街店铺让位于综合体商圈，体验消费挤压实物购买消费；刷卡支付取代现金支付，网上交易笑傲实体店交易。这些变化对传统商业店铺载体的体量、动线、结构、区位、业态等产生了直接的冲击，并由此带来了一个城市的商业地产形、质和量的深刻变革。一大批城市已经出现了商业地产总量的过剩和大量的闲置，同一区位的重叠和恶性竞争，开发出租后的二次破坏性改造，传统商业功能的衰败。

尽管有待验证市场的接受度，但是网络销售已经突破传统中介代理销售房屋的领地。在新房销售和存量房销售两个领域，房地产电子商务模式取得了上百亿成千亿的销售规模。有的企业将网络销售和网络金融信贷实行了战略合作，推出了“乐居贷”；有的企业将中国网络销售之手伸到了海外，形成了海外和中国双向的网络销售服务。电子商务销售房屋的长处是突破本地销售开辟了全国和全球销售新空间；极大的压缩了销售案场载体空间和人力成本；立体形象多角度的反映商品房屋内外部及其园区的视觉空间；一一展现建材、部品、部件、管线等建筑用料及其品牌；全面汇集房屋开发和销售的所有政府批文和法律备件；更加详尽的介绍销售楼盘周围的教育学校、医疗卫生、商业店铺、交通车站、公园体育场、警署等配套设施。

三、2014年房地产发展趋势

1.经济改革启动年，房地产政策调控调整年

三中全会的六十条“决定”勾勒出我国未来5-10年的施政方针和工作重点，将战略重点、基本方针、优先顺序、主攻方向、工作机制、推进方式、时间表、路线图一一明示，形成了中国改革的新蓝图。“决定”在众多方面涉及到房地产业的发展方向和工作重点，如建立统一开放、竞争有序的市场体系；

加快房地产税立法并推进适时改革；改革完善农村宅基地制度；创新人口管理加快户籍制度改革；研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构；探索实行官邸制；从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率；建立公开规范的住房公积金制度；划定生产、生活、生态空间开发管制界限，落实用途管制；建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格；做好住房保障和房地产市场调控工作等。

上述要求实际上已对过去那种围绕着降低房价为核心目标的政策调控模式进行了思路和出发点的再调整。中国房地产会在六十条“决定”的指引下走向一个政策、法律更加透明，市场预期更加明确，产业发展更加规范的新天地。在房价涨幅没有明显回落的情况下，限购措施还会维持一段时间，但控制房价的目标问责制难以持续下去。房产税由于要进入人大立法程序，无论如何一年时间内也无法推出。保障房的建设和分配会继续推进，但具体政策会有所调整。

2.产业规模继续扩大，颠簸前行仍有新机遇

在中国经济处在转型和改革的新征程中，房地产将继续承担支柱产业的地位作用。在中国老百姓财产性收入不断提高的进程中，房地产市场仍是我国老百姓不断改善自身居住条件的主要平台。在高速城镇化的历史过程中，房地产业是每一个城镇功能和形态改善提升的重要推手。

颠簸性前行依然是新一年我国房地产业的发展轨迹，各项经济指标依然会有所提升。尽管已经出现市场冷暖不均的情况，但大多数城市发展的动能依然强于衰退的力量。

新一年房地产业的新机遇表现下列方面：

在企业层面主要是混合所有制的推行和股权、生产资料的兼并收购，允许职工个人持股；降低产业进入门槛，企业工商登记注册制度改革；国有企业（包括房企）将逐步实现上交30%的利润的硬性规定等。

在资本市场层面主要是房地产企业市场融资将获得更加便利的条件，上市首发增发再开闸；不动产基金规模进一步扩大；企业债券允许入市交易；银行信贷规模不会缩小等。

在税收层面主要是房地产税逐步推进改革，简税种、调结构、宽税基是主基调；新增房地产税收决定权将从政府改为人大；房产税新一年依然难以推出；房地产营业税改增值税迟至2015年必然推出。在土地层面主要是农村建设用地入市流转和土地普查结果耕地远超十八亿亩的信息，会改善商品房供地用地的压力；规划和用地控制会进一步遏制诸如小产权房等各种不规范的扰乱市场行为。

在城镇化层面主要是户籍改革，计划生育政策调整和公共资源的均等化配置将为房地产带来全新的市场格局。

在制度层面主要是我们离真正实现“市场决定资源配置”，“市场决定商品价格”又前进了一大步，至少是在全局改革纲领性文件中予以了确认，虽然我们距离“自由选择消费商品和消费方式”的目标还有较长的路要走。