2011年房地产市场运行状况及2012年形势预测

第一篇：2011年房地产市场运行状况及2012年形势预测

2011年房地产市场运行状况及2012年形势预测 REICO报告

2011年房地产市场供给增加，土地购置面积和新开工面积增幅回落，9月份后需求增长较快回落，4季度住房价格出现下降，国房景气指数跌至100以下。预计2012年房地产市场需求保持小幅增加；房地产市场供给继续增加，投资增幅有较大幅度下降；在促进经济平稳较快发展的宏观经济背景下，2012年上半年房价稳中有降，下半年房价基本平稳的可能性较大。（2011年起，住房价格分析采用国家统计局新的房价统计数据，以70大中城市中位数房价涨幅代表70城市平均房价涨幅。）

一、2011年房地产市场运行状况

（一）房地产开发企业购置土地面积增幅快速下降，地价涨幅回落

2011年1-11月，房地产开发企业购置土地面积37153.4万平方米，比上年增长3%，增幅低于2010年同期30个百分点。购置土地面积增幅由1-2月的57.1%逐月下降至1-11月的3%，下半年各月土地购置面积同比均为负增长。2011年地价保持上涨但涨幅回落，1-3各季度全国主要监测城市综合地价环比涨幅分别为2.19%、1.87%和1.76%。

（二）房地产开发完成投资增幅保持高位，房屋新开工面积增幅回落

2011年1-11月，房地产开发完成投资55483.034亿元，同比增长29.9%，增幅低于去年同期6.7个百分点，高于同期固定资产投资增幅5个百分点。从月度数据看，10月和11月房地产开发投资增幅回落，11月同比增幅降至20%。

2011年1-11月，商品房屋新开工面积17.5亿平方米，同比增长20.5%，增幅减少28个百分点；竣工面积5.9亿平方米，同比增长22.3%，增幅增加13个百分点。

（三）房屋成交量增长回落

2011年，商品房销售面积增幅继续回落。1-11月，商品房销售面积89593.88万平方米，同比增加8.5%，增幅减少1.3个百分点。逐月数据看，9月份以后商品房销售面积增幅较快回落，10月份和11月份商品房销售面积同比负增长。

（四）住宅价格下降城市逐月增多，10月后住宅价格出现环比下降

2011年，70大中城市住房价格涨幅逐月回落。1-11月，新建住宅价格同比上涨4.4%，环比上涨2.1%；二手住宅价格同比上涨2.8%，环比上涨0.8%。逐月看，8月份开始新建住宅和二手住宅价格停止上涨，10月份开始二手住宅价格出现环比下降，11月份新建住宅价格环比下降。

70大中城市中新建商品住宅价格环比下降的城市数量由1月份的3个增加至11月份的49个，二手住宅价格环比下降的城市数量由1月份的3个增加至11月份的51个。

二、2012年房地产市场形势预测

2012年房地产市场走势的影响因素包括：宏观经济走势、宏观调控政策、企业资金压力、房地产市场供应增长等等，各因素对房地产市场的影响如下：

第一，2012年经济增长下降将带来房地产市场下行压力。

第二，2012年宏观调控政策保持稳定性，货币政策增强适应性。坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。同时，要推进房产税改革试点。实施首套住房贷款优惠政策。第三，2011年末房地产开发企业资金压力较大，但低于2008年金融危机发生时的资金压力水平。

第四，2010年3-11月商品房新开工面积的大幅增长，将导致市场供应量的增加会从2011年3季度一直持续到2012年上半年。

综合市场供求两方面影响因素，对2012年房地产市场走势的预测如下：

在首套购房优惠利率政策影响下，伴随市场供应量增加，预计2012年房屋交易面积小幅增加。2012年房地产市场供给继续增加，但房地产开发投资增幅会有较大幅度下降。在促进经济平稳较快发展的宏观经济背景下，预计“2012年上半年房价稳中有降，下半年房价基本平稳”的可能性较大

第二篇：西安房地产市场运行状况

进入11年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷，寒气逼人！关于2011年1季度市场的发展情况，西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到：“2011年西安房地产市场在调控之下，其运行呈现出一些新的发展特征。2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。从1、2月份市场运行来看，基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安细则出台，使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。基于销售量的持续回落，市场部分开发企业已出现打折、促销等方式，3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显，1季度二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%，成交套数为3885套；其中普通住宅共成交29.98万平方米。”调控压力之下，1季度市场所表现出的明显变化让市场各方更为关注后市的发展走势。特别是2季度市场将会在政策环境之中，有着怎样的发展？陕西西安房地产信息网副总经理李宇兵给出了答案。

他指出：“第一，2季度商品房市场将会出现政策累积效应渐显，住宅销量将持续低位运行的态势；第二，市场供应将呈现明显的放量增长；第三，阶段性的折扣、促销等行为将明显显现，房价整体呈现小幅波动；第四，中大面积的户型或成销售主力；第五，2季度商品房市场或将面临进一步调控。”而在土地市场方面，二季度供应量仍将稳步增加的同时，地价上涨的速度将得到明显放缓。对于二手房市场，政策效应明显，投资炒房已经受到限制，交易量仍将进一步回落成为可能，且因拆迁加速也将惹火租赁市场，其中售转租现象将有所升温。李副总强调，“2011年作为“十二五”规划推进的元年，作为国际化大都市建设的重要年份，无疑也将成为我国以及西安房地产业转型开始的转折年。”刚进入第2个季度，整体商品房市场新盘还在不断推出，供应持续增长，成交量低位运行且全线飘绿，买卖双方角色互换，自住需求成为市场主导，观望气氛加剧并进一步延续，市场缩量调整迹象显现。

1、政府宏观调控政策趋于深化

2010年中央政府出台了金融、税收、土地还有房产本身的三限，限外、限贷、限购令，国十条，加息，这个对房地产产生了比较大的影响。

从近几年西安市政府出台的一系列宏观调控的政策一路看来，宏观调控的基调并未改变，调控房地产过快的涨幅，使房地产价格基本稳定，调整房地产业本身的结构，使之合理化，以利于房地产业和整个国民经济的健康发展。从目前政策的实施效果看遏制房地产炒作和稳定房价已经起到了一定的作用。随着经济形势的变化，西安市出台关于恢复房地产业发展等多项稳市政策，这些都意味着调控的政策将会朝着更加深入和细致的方向继续发力，宏观调控政策将进一步趋于深化。

2、产品供应结构与实际需求还存在裂痕

伴随着国务院“90/70”政策的引导，西安市一大批中低价位、中小套型普通商品住房在近几年集中放量，增加了住房有效供应，成为市场关注的焦点。不过在受到市场追捧的同时也明显可以看出，大多数项目目前的滞销局面并没有得到彻底改善，其症结还是在于住房供应结构不合理，表现为市场产品供应结构和消费需求不匹配，两者之间存在的裂痕。由于产品结构的不合理，现有的自住性需求未必能转化为有效购买力，是导致目前的市场形势是有价无市的原因之一。

3、市场分区域发展不均衡

目前西安楼市呈现出的发展现状是区域发展的不均衡，城东地产发展新旧共荣，开发相对分散，旧区开发量少但配套完善备受市场欢迎，新区依托大水大绿和浐灞生态区整体的崛起以及市政府为加快区域建设而提供强大的资金和政策支持，也已与城南、城北形成三足鼎立的局面。城南区房地产发展较早市场相对成熟，虽土地资源日渐减少，但在曲江和高新两大板块的拉动下继续朝南发展。城西市场因重型国企较多一直发展较为缓慢，随着前唐“西市”遗址的重建和地铁一号线的延伸，对于其原有区域和西咸共建区域的快速发展提供了动力。而城北区在西安市行政中心北移、地铁二号线建设、铁路北客站建成以及大明宫区域遗址保护和旧城改造等前所未有的重大机遇面前，正在发生着日新月异的变化。城内受土地供应紧缺而始终处于相对放量较少，插花式的发展难以形成大的规模和影响力，住宅市场发展缓慢。

4、市场竞争格局在变革中日益激烈

近几年，越来越多的外来企业携其雄厚的资本实力及丰富的房地产运营经验长袖善舞，对于本地开发企业而言，竞争的压力愈显加大，部分实力弱的小企业由于缺少资金，同时缺乏土地资源储备，已经开始逐渐淡出房地产市场。2011年的西安房地产市场在本土地产企业与外来巨头的共同演绎下竞争愈发激烈，面对目前的市场环境，虽然前景光明，但对于中小开发企业来说目前的阶段性调整仍是一个巨大门槛，若市场形势的发展得不到改善，购房者观望气氛将愈加浓厚，将会有越来越多的实力相对较弱的本土开发商退市。

5、经济适用房市场比重日益增加

自去年以来，西安一直在加大经济适用房的建设力度，到今年经济适用房项目开始大幅度面市，虽从总量上还没有成为市场的主角，但其比重日益增加。

其呈现出来的特点是以珠江新城和鸿基新城为代表的“低价位、高标准”精品经适房，一改往日仅仅为满足和解决中低收入家庭住房目的。

随着越来越多的经济适用房的投建、面市和保障覆盖面的加大，不但对平抑西安房价而且对满足市场不同阶层需求将起到积极的作用，经济适用房在西安房地产市场的话语权将越来越大。

6、打折优惠成为楼市主旋律

随着“住博会”的召开及世园会的开幕，西安房地产市场不但没有迎来它的黄金季节，而且市场上加入打折促销的楼盘项目是越来越多。自限购令至今，西安房地产市场成交表现一直低迷，市场观望气氛日渐浓厚，楼盘销售速度放缓。为了吸引购房者，几乎所有的楼盘都或明或暗地打折扣，最多折扣达到8.5折，优惠金额达到10多万元。据西安房地产信息网数据研究中心数据显示：5月5日全市商品房共成交173套，成交套数较昨日增加36套，其中当日普通住宅共成交149套。据了解虽然西安市部分楼盘近日已经公布一房一价信息，但是对于整个西安市来讲公布数量微乎其微；大部分的开发商对于谈及此话题均是避而不谈，房企还在观望国家对于楼市调控是否会继续加码，开发商和政府玩猫捉老鼠的游戏已经是家常便饭。在国家不断强势调控楼市，以及西安出台楼市“限购令”等一系列调控政策下，部分手头不充裕的开发商为了加快项目回款速度，5月初西安部分楼盘已经有明显的打折促销行为，用以价换量来回笼资金的现象将会日渐增多。打折、赠送、特惠等变相降价现象在房地产市场上十分普遍，已成为近期楼市的主旋律。

7、团购开启楼市新纪元

面对开发商的坚挺，由各大媒体牵头，市场上目前出现大量的团购组织，积极地应对时下楼市现状。虽然西安的购房团组织的时间要晚于深圳、北京等地，但其影响力却不亚于深圳团购活动。而且西安市目前的购房团还有一大特点就是“遍地开花”，有华商报组织的，有焦点网组织的，不但有本地的购房团而且陕北购房团的实力也不容小觑，万人购房团已经屡见不鲜。另外，在网上随处可见一些聊天群组织多人结盟购房活动。其组织形式和对西安楼市的影响越来越受到关注。

8、郊区化发展趋势明显

西安旧城区发展空间有限，向郊区发展是必然结果。目前，西安市西南方向较早发展的高新区已日益兴盛，东南方向的曲江新区方兴未艾，城北的经开区也正建设的如火如荼，长安区和前几年兴起的浐灞生态区也已走入西安市民的视野。伴随着西安地铁的建设和城市的外扩，市政基础设施也全面铺开往外扩展，以前所谓的郊区及远郊概念正在慢慢淡化，人们由以前对郊区的冷落到现在对郊区的正视，甚至偏爱。实际上，西安市区周边几个居住板块的形成，已经是郊区化的预演。

三、西安市房地产市场未来发展趋势预测

面对当前西安房地产市场呈现出的调整特征，应该看到这既有宏观经济回落的影响，也是房地产自身波动的一个必然趋势。回望最近几年的房地产市场应该说发展并不健康，健康发展不意味着高速增长，合理增长、正常增长才算是健康发展。面对西安楼市目前的困境，预计西安房地产市场在未来一段时间将表现以下特征：

1、政策调控基调未变，但明显紧缩化

到第一季度，宏观政策力度加大，双率上调，公积金贷款利率上调，提高所得税起征点，房产税将重点实施等消息不断出台，中央政府以从来没有过的罕见的调控力度和方式，预示着美国次贷危机对中国影响升温，而两率结构性的调整，意味着从紧的货币政策主基调并没有改变，政策的紧缩只是为了进一步规范市场，把通货膨胀对中国的影响减到最小。不过，经济层面还看不出好转的迹象，预计后市货币政策还有松绑迹象，而这对目前的房地产现状来说无疑是一大利好。

2、土地市场交易放缓

随着土地政策影响的深入，开发商的退地潮率先在上海出现，作为西安而言，目前也有部分退地情况发生，且第一季度土地招拍挂成交量已经较上年明显回落。销售不畅，资金回收慢已经让开发商头痛不已，再加上国家实施紧缩型货币政策，开发贷款压力增大，预计在短期内土地市场的交易热情难以提高。

3、成交量低位运行，反弹有待时日

进入11年整个西安房地产市场交易量持续低位运行，成交量较去年同期水平相差甚远。一次次的幻想着回到去年交易量水平的梦想被无情的粉碎，足已印证市场回暖还时机未到，而想彻底结束目前这种动荡还需继续观察。目前的市场特征在于，购房者的观望情绪更加浓重，持币待购的群体越来越庞大，恐难在短期内打破僵局。

但可以预见的是，持续的交易量低迷加之调控基调未变(限购令的实施)而致银根紧缩，开发商面临资金链压力越来越大，销售回款将是维系链条的关键所在。同时，推迟上市的供应量在以后的几个月集中上

市，会给购房者更大的选择余地，由此也将对销售起到一定的促进作用。考虑到上述因素，未来成交量的变化趋势依旧保持低位运行，或有小幅震荡，但短期内反弹无望。

4、房价将震荡下调，回落而趋于稳定

房地产市场形势逐渐趋冷，短期内回暖无望，市场销售压力增大，开发商为加快资金回笼，必然会采取明升暗降或者直降价格策略。可以预见的是，这种打折促销活动在未来几个月甚至更长的时间，还会被继续应用并且力度会加大，涉及的范围也将更广。考虑到成本下降的因素，商品房的销售均价会出现200-500元/平方米的下跌。

5、住房保障力度加大，供需关系趋于平衡

西安市这几年房地产发展也是非常快的，但又带来了另外一个问题，就是住房保障的问题。房地产市场发展的太快了，导致把很多大多数工薪阶层远远拉在了后面，很多居民不能通过市场化解决问题，就需要政府加大住房保障的力度。根据住部政策研究中心房地产业处处长文林峰总结的五条：第一，各级政府要加大投入，保障土地的供应。第二，落实保障性住房的建设任务，抓紧建立保障性住房的使用、运营、退出等管理制度。第三，进一步落实完善房地产市场调控政策，增加市场的有效供给，特别要增加中小价位的普通商品房供给。第四，加强对市场需求的分类调控，落实好差别化的信贷政策、税收政策，支持居民合理住房消费，抑制投资性住房。现在大家贷款税成本也越来越高，没有政策性住房金融，这方面我觉得应该大幅度降低对老百姓第一套改善性住房的支持力度，反而我们现在调控一直做加法，不做减法，把成本都在增加。第五，加强房地产市场监测和市场监管，严厉查处各类违法违规的行为。大量的土地转向了保障性住房，导致商品房住宅供地越来越少，那就是西安市可能总的土地供应在增加，但是商品住宅在降低，导致房价居高不下。开发商将会加大对商品房的投入，以保障自己的利益，商品房的增多将会使供需关系趋于平衡。

综合来看未来几个月西安商品房成交价格将出现下行调整，但也不会出现掉头直下的可能，长期看房价将继续保持平稳运行。

第三篇：关于社区辖区房地产市场运行状况调研报告

祥和社区辖区房地产市场运行情况调研

信息

为掌握辖区房地产市场有关运行状况，我社区工作人员通过实地走访新建楼盘住宅小区，开展问卷调查等方式对辖区房地产市场情况作了初步了解，现将我辖区房地产市场调研信息梳理如下：

一、今年以来辖区房地产市场运行的具体情况 我辖区目前新增楼盘为e.f，其中e项目有123有限公司开发，项目位于公园旁，坐拥河上游，依山傍水，占地面积约80万方，建筑面积200万㎡，容积率4.0，车位配比：1:1。e小区商品房5月均价为8521元/㎡，同比上涨了34.62%，环比增长了3.67%。g总建筑面积达14万平方米，规划居住1167户，由4栋现代时尚高层建筑构成，垂直距离步行5分钟，距离景观大道步行150米。小区房价2017年5月为15442，2018年5月房价17524元，2018年4月房价为16956元。同比增长了69.38%，环比上涨8.17%。

二、我市房价上涨的原因调查分析

（一）土地供应不足

近几年k市土地市场，特别是两城区出让的土地几乎没有。再加上现在gh等项目都已进入销售尾声，供货量远不如以前，没有新土地的供应，之前供应已经不能满足市场的需求，土地价格的上浮一定程度上也刺激了房价的上涨。

（二）区位优势得天独厚

对周边地、州、市人口流入的吸引力逐步增大，从市场供需关系来看，房地产市场处于供不应求的状态，房价自然逐步上涨。

（四）城市高速发展带来了无与伦比的吸引力近几年来，fmj发生了翻天覆地的变化，特别是交通路网上面，高速公路基本上实现地州各个城市贯通，大大的缩短了到省会城市的距离，高铁路网的全线贯通，覆盖了中国大多数大型城市如：广州、深圳、上海、杭州、北京、天津等地，dsaff现在已经成为整个西南地区交通枢纽。地铁5号线也会于今年年底全线开通，大大便利城区之间的交通，fadf经济正在飞速发展。飞速发展的城市吸引了更多人口的流入，因此刚性需求及由于城市化建设，棚户区、旧城区改造所带来的改善性需求比较大，带动整个asdas市房产市场如井喷式的发展，2017年以来处于连续上涨的态势。

三、政策调控后有关情况

2018年5月，dsad市政府出台了包括３年内不得转让新建商品住房，限制多次反复申请公积金贷款，严打“首付贷”“假按揭”等市场违规行为等房地产调控政策。

市政府办公厅印发《 有关工作的通知》（以下简称《通知》），从土地供应管理、完善住房供给结构、住房买卖规定、公积金贷款政策、房地产市场整治等方面作出安排。《通知》明确，在我市购买的新建商品住房，ds年内不得转让。

在做好土地供应管理方面，各区（市、县）和开发区要结合商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。合理确定新增住宅供地价格，避免出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。建立房价与地价联动机制，严防地价过快上涨。严格执行土地利用动态巡查制度，督促房地产开发企业及时足额缴纳土地出让价款，市各职能部门督促房地产开发企业严格按照合同约定及时开工、竣工，加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应。

在完善住房供给结构方面，结合fgh的城市定位，构建符合fadf市实际的普通商品住房供应体系，引导好市场预期。中心城区要培育和发展住房租赁市场，弥补租赁市场短板，为困难群体解决住房问题增加渠道，缓解购房市场压力。

在严格限制投机炒房行为方面，在fadf市购买的新建商品住房，3年内不得转让，购买时间以签订《商品房买卖合同》时间为准。各银行业金融机构要加强对个人消费贷款管理，合理控制个人消费贷款的增量和增速，支持居民首套和改善型购房，严格执行个人住房贷款最低首付比要求、首付资金真实性检查、偿债能力审查等要求，严厉打击“首付贷”“假按揭”等行为。通过政策调控，5月内辖区房产市场上涨趋势有所缓和。

四、后期房产市场走势预测分析及下一步工作打算 根据政策调控及市场供需分析，对投资性住房将会有所抑制，刚性需求逐步趋于饱和，后期房地产将逐步步入稳中缓和上涨的态势。

社区下一步工作：一是加强宣传引导，引导辖区居民对房产理性看待，不盲目跟风。二是扎实做好公租房保障工作，对符合条件的保障家庭应保尽保。

第四篇：东胜区房地产市场运行形势回顾及发展趋势预测

东胜区房地产市场运行形势回顾及发展趋势预测

一、2009年东胜区房地产市场整体运行形势分析

在国家宏观调控和政府促进房地产市场健康发展政策的驱动下，2009年东胜区房地产市场呈现出房地产开发完成投资额持续增长，商品房新开工及销售面积增加，二手房交易活跃等特征，具体分析如下：

（一）房地产开发完成投资持续增长

纵观2009年东胜区全年房地产完成投资情况，我们不难发现，东胜区房地产完成投资额逐月增长（见图1）。截止到2009年12月底，东胜区完成房地产开发投资144.8亿元，同比增长30%，占城镇以上固定资产投资的36%。按工程用途分：商品住宅投资66.85亿元，占房地产总投资的46％，同比下降10%，其中140平方米以上商品住宅投资21.82亿元，占商品住宅的33％，同比增长71.68%；办公楼投资19.66亿元，占房地产总投资的14%，同比增长247%；商业营业用房投资47.84 亿元,占房地产总投资的33％，同比增长124%；其他投资10.46亿元,占房地产总投资的7％，同比增长6%。

（二）商品房供求面积皆呈上升趋势

截止到2009年12月底，东胜区各类商品房施工面积为1522.47万平方米，较去年同期增长76%，其中新开工面积927.67万平方米，同

比增长80%。由于新开工面积的增加，商品房预售面积也随之上升，2009年全区累计商品房预售面积达491.86万平方米。

截止到2009年12月底，全区商品房销售面积累计达236.52万平方米，较去年同期增长69.16%，其中第一季度销售1.5万平方米，同比下降46.27%；第二季度销售40.12万平方米，同比增长15.78 %；第三季度销售95.72万平方米，同比下降1.69%，第四季度销售99.18万平方米，同比增长187.12%。增幅有起有落，但销售面积不断增加（见图2）。商品住宅销售面积中，现房销售2850平方米；期房销售211.56万平方米，同比上升65.5%，期房销售面积占商品住宅销售面积的99.87%，商品房销售量的增加，表明市场的需求仍很旺盛。

（三）商品房售价一路走高，新开盘价格普遍上调

据统计，2009年12月底东胜区商品房的平均销售价格为4701.2元/平方米，同比上升28.5%，其中住宅商品房4154.5元/平方米，同比上升13.56%。从对部分有代表性楼盘房价动态跟踪情况看，随着新开楼盘价位的提高，部分在售楼盘的售价跟着上调，上调幅度每平方米在500元左右，这促使全区商品房价位的整体上升。

（四）二手房交易面积逐季上升，交易均价涨幅较大

在国家及地方政府一系列税费优惠政策的支持下，东胜区二手房交易

呈不断上升趋势。截止到2009年12月底，全区二手房交易面积25.51万平方米，成交金额116079.1万元，均价4550.34元/平方米。由于一些新建商品房进入二手房流通领域，促使二手房交易均价的大幅上涨。

（五）房地产资金来源同比大增

2009年东胜区房地产资金来源合计共176.71亿元，同比增长30.44%，其中2008年末结余资金12.5亿元，2009年资金来源164.21亿元，同比增长27.85%。在2009年的资金来源中，国内贷款28.14亿元、占资金来源的17.14%，同比增长310.8%；自筹资金120.3亿元、占资金来源的73.26%，同比增长9.81%；其他资金来源（定金、预售款及个人按揭贷款等）15.77亿元、占资金来源的9.6%，同比增长31.09%。

二、2010年东胜区房地产市场发展趋势预测

（一）东胜区经济发展的大环境有利于房地产市场的健康有序发展

2009年东胜区委、区政府充分发挥领导的核心作用，以科学发展观统领全局，准确把握宏观调控政策，深入实施“结构转型、创新强市”和“城乡统筹、集约发展”两大战略，全区经济社会实现了又好又快发

展。按照“三年大建设、三年大变样”的发展思路，2010年将会是东胜区建设任务最重、实施项目最多、投资数额最大的一年，全年全区经济社会发展将预计实现：地区生产总值达到650亿元，增长23%；财政收入完成130亿元（包括康巴什新区），增长25%；固定资产投资达到600亿元，增长46%。

按照“改善民生、均衡普惠”的发展要求，2010年东胜区委、区政府将继续加大投入，努力在提高人民生活水平方面取得突破性进展。2010年东胜区预计将企业退休人员基本养老金提高10%，为行政事业单位工作人员月增资1000元，为转移农民进行各类培训达1.5万人（次）以增加其就业机会和收入。并投资8000万元规划建设人力资源市场和人事管理信息网，面向社会提供就业岗位3万个，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别超过30000元和9200元。同时，城镇居民基本医疗保险报销封顶线由3.5万元提高至10万元，报销比例由55%提高到70%，这一系列政策的出台解决了人们的后顾之忧，这必将进一步拓展居民住房的需求面。同时今年东胜区委、区政府仍将拆迁工作作为旧城改造的重中之重，全年计划拆迁2万户300万平方米，拆迁改造工作的大力推进带动了房地产业的开发进程，全年预计新开工房地产面积1300万平方米，可以说东胜区房地产市场的刚性需求仍然很旺盛。

2010年政府继续加大金融服务业的发展力度，将引进2-3家中外股份制银行入驻我区，全力协助华夏银行和中信银行投入运营，培养中小

企业创业板上市。金融业的发展为房地产业的进一步拓展提供了融资渠道，确保了建设资金，保证开发项目如期实施。总之，东胜区经济的稳步增长、金融机构的大力发展、人均可支配收入的增加、人民生活水平的提高为房地产市场的发展提供了有利的大环境。

（二）政府政策措施的出台将保持房地产市场的平稳健康发展

房地产业发展的健康与否，直接影响国民经济的运行与发展。东胜区房地产市场近两年来发展虽然有些“热”，但同大城市比较还有差距，没有那么多泡沫，房价也没有“炒”到不可接受的程度。新开楼盘的逐渐增多表明开发商的信心逐步提升，在铁西新区和康巴什新区新建的楼盘中，虽大多是体量大，造价高的中高档的小高层和高层住宅，但目前仍保持良好的销售势头，这将会推动东胜区楼市的日益升温。

房地产业作为“民生型支柱产业”，在国民经济中的地位和作用越来越重要，东胜区房地产市场能不能保持平稳健康发展的趋势，关键在于政策和调控措施是否到位。当前，东胜区委、区政府对房地产市场调控的思路和政策措施已经比较成熟，政府相关管理部门将采取一系列新措施来控制开发规模、调节开发节奏，如严厉打击开发商的“囤地”行为等，这将对稳定房地产市场发挥积极作用。

为保证东胜区房地产市场的健康运行和发展，我认为政府在保证政策

措施实施的同时，还应当抓好以下几项工作：

一是营造良好的舆论氛围。要实事求是地宣传房地产市场形势，引导开发商和投资商正确判断市场发展趋势，正确做出投资决策和开发节奏决策，切实提振信心。

二是坚决查处违规行为，维护市场正常秩序，这是维护消费者利益，提升消费者信心的关键。目前已发现开发商的违规行为主要有捂盘惜售、虚假销售、承诺不兑现等。由于挤出效应的作用，今后会有更多的开发企业进入东胜区市场，所以对企业进行引导、教育和监督是相当必要的。

三是加大保障性住房建设力度。据调查显示，目前在东胜区居民收入分配领域一定程度上存在“马太效应”。收入差距拉大，对经济的协调发展、社会的和谐安定和居民的消费倾向会产生一定影响。因此，必须按照社会资源分配公平合理的原则，加大经济适用房和廉租房建设力度，切实改善低收入和最低收入家庭的住房条件，为房地产市场的健康发展创造良好的社会环境。

第五篇：房地产市场发展形势分析

房地产投资快速增长，项目遍地开花，投资（含投机）购房盛行，消费者追涨购买使大量需求提前释放……可以说，2007年10月以前，无论是上海、北京、深圳、广州等一线城市，或是长沙、南京、重庆、武汉、北海等非一线城市，全国的房地产市场正值有史以来最红火也是最疯狂时期。

从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增

加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，2008年，中国房地产市场很关键的一年。

宏观调控得到落实执行

2008年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。本文作者陈真诚认为，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。

但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2008年尤其2008年上半年的各地市场热点区域增多。

正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外延，使得城市的市场热点区域也增多。如长沙，不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。

不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。

国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。

毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。

在长沙，从2000年本人曾服务过的“同升湖”、“山水芙蓉”开始到2007年的“保利”、“绿城”等几十个别墅物业的集中放量，可以预见长沙高端房地产市场还将加大，高档住宅市场将出现分水岭。而其实，这一趋势在全国各大城市差不多。只是，一些别墅等高档住宅市场相对刚性但需求相对不足，可能面临更大的市场压力。

同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。

保障性住房开发规模增加

目前，在长沙已经在全国成立了住房保障工作局。如果该局确实能为住房保障工作起到成效的话，相信会在全国其他城市陆续成立此类机构。

2008年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。

高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。

政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。

在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。

项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。

房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。

因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。

市场竞争更