今年全国房地产市场形势和2014年发展趋势

第一篇：今年全国房地产市场形势和2014年发展趋势

今年全国房地产市场形势和2014年发展趋势

一、今年市场运行情况

2013年即将过去，根据今年1-11月份的房地产统计数据基本可以判断：全国全年房地产投资总额突破8万亿元，商品房销售面积突破12亿平方米，商品房销售总额突破7万亿元，全国商品住房均价突破6千元，土地出让金在4万亿元左右。上述数据都是创历史新高的，表明中国房地产业在过去的一年取得了非常瞩目的成就。

1.房地产开发投资支撑了全国固定资产投资。今年房地产开发投资保持了19%-21%（各月不同）幅度内的增幅，而固定资产投资基本保持在20%以上的增幅。房地产开发投资为稳定中国经济增长起到了重要作用。

2.商品房销售金额增幅高于销售面积增幅十个百分点。全年商品房销售额同比增幅在30%以上，而销售面积增幅在20%以上，表明商品房的市场价格在今年仍然保持了较大涨幅。全年市场交易震荡向上，高点是1月、3月、6月、9月和12月。

3.各地土地交易单价和总价不断突破历史新高。北京农展馆附近地块项目楼面地价达到了7.3万元，上海徐家汇一综合项目以215亿元成交。此类案例表明，今年各地推出的土地项目，较以往住宅用地比重更大，区位优势更好。土地价格依然是中国房价上涨的重要推手。除外部因素外，动拆迁成本和时间的失控是地价上涨的重要推手。

4.整体处于上升趋势下各地的市场差异依然明显。总体看，一二线城市市场较热，一些三四线城市明显阶段性供大于求。不同区域、不同城市、不同企业、不同项目之间冷热不均的现象较为凸出。

5.保障性安居工程推进顺利。今年的目标任务是基本建成470万套、新开工630万套，截至11月底已全面完成了这一任务。

二、今年房地产发展的主要特点

1.房地产政策调控出现思路和方法上的重大调整

2月和3月的国五条、国六条已成为十年房地产政策调控的最高潮和休止符，年末近二十个城市的房地产调控新举措是十年房地产政策调控的余音回响。几乎所有的重要会议和相关文件都不提“房价”和“调控”，只讲保障房的建设。年末在各地房价高企的背景下，党中央政治局12月3号会议提出“做好住房保障和房地产市场调控工作”。将“住房保障”放在“市场调控”前面，提的是“做好”而非“坚持”。

所有的信息都表明，房地产调控已经出现思路和方法上的重大调整，主要表现在：国家宏观经济调控主要任务是总量平衡、结构协调、生产力布局优化等，不包括房地产产业调控；凡是由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预；全国统一部署的一刀切政策调控向各个地方政府切一刀的措施调控逐步过渡；用即压供给也压需求的办法逐步转向扩大供给，包括土地释量和融资开闸；加快房地产税立法并适时推进改革；淡化并改变以房价为核心的调控目标，将政府工作重点转向保障房建设和

分配，划清政府和市场的职能边界。

2.大型品牌房地产企业逆势扩张继续延续

中国大型品牌房地产企业的市场集中度进一步提高，无论在投资量、开发量还是销售面积和销售金额，占据的市场份额继续得以提升。万科全年房地产销售金额可在1800亿左右；6家房地产企业年销售额超过1000亿；进入全国一百强、五十强、二十强的开发企业门槛今年又有所提高；一批全国各地单价或总价地王大多是由这些大型企业创造的。

大型品牌企业的影响力不仅表现在投资能力和市场占有能力，还表现在开发理念、产品质量、客户认同度、物业管理水平等方面，其中尤为突出的是融资能力。投资和融资能力已经成为中国房地产的核心竞争力。海外上市、增发股票、基金信托、企业债券等在今年都有了较往年更大的规模。一批企业还实行跨界投资经营，少数房企还进入了金融银行业，真正实现了房地产业资本和金融资本的融合。诸如万科、万达、绿地、碧桂园、SOHO等一批大型房企今年还大举进军海外地产，一时间风生水起。绿地集团在美国、德国、西班牙、澳大利亚、韩国、泰国等都有了成熟项目的投资。国外投资融资成本低、土地价格便宜、市场长期看好、法律政策稳定是走出去的重要成因。

3.电子商务冲击商业地产和房屋销售

中国消费模式和支付方式正在发生颠覆性的变化，主要表现在：百货公司日渐式微，大型超市日趋饱和；线性沿街店铺让位于综合体商圈，体验消费挤压实物购买消费；刷卡支付取代现金支付，网上交易笑傲实体店交易。这些变化对传统商业店铺载体的体量、动线、结构、区位、业态等产生了直接的冲击，并由此带来了一个城市的商业地产形、质和量的深刻变革。一大批城市已经出现了商业地产总量的过剩和大量的闲置，同一区位的重叠和恶性竞争，开发出租后的二次破坏性改造，传统商业功能的衰败。

尽管有待验证市场的接受度，但是网络销售已经突破传统中介代理销售房屋的领地。在新房销售和存量房销售两个领域，房地产电子商务模式取得了上百亿成千亿的销售规模。有的企业将网络销售和网络金融信贷实行了战略合作，推出了“乐居贷”；有的企业将中国网络销售之手伸到了海外，形成了海外和中国双向的网络销售服务。电子商务销售房屋的长处是突破本地销售开辟了全国和全球销售新空间；极大的压缩了销售案场载体空间和人力成本；立体形象多角度的反映商品房屋内外部及其园区的视觉空间；一一展现建材、部品、部件、管线等建筑用料及其品牌；全面汇集房屋开发和销售的所有政府批文和法律备件；更加详尽的介绍销售楼盘周围的教育学校、医疗卫生、商业店铺、交通车站、公园体育场、警署等配套设施。

三、2014年房地产发展趋势

1.经济改革启动年，房地产政策调控调整年

三中全会的六十条“决定”勾勒出我国未来5-10年的施政方针和工作重点，将战略重点、基本方针、优先顺序、主攻方向、工作机制、推进方式、时间表、路线图一一明示，形成了中国改革的新蓝图。“决定”在众多方面涉及到房地产业的发展方向和工作重点，如建立统一开放、竞争有序的市场体系；

加快房地产税立法并推进适时改革；改革完善农村宅基地制度；创新人口管理加快户籍制度改革；研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构；探索实行官邸制；从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率；建立公开规范的住房公积金制度；划定生产、生活、生态空间开发管制界限，落实用途管制；建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格；做好住房保障和房地产市场调控工作等。

上述要求实际上已对过去那种围绕着降低房价为核心目标的政策调控模式进行了思路和出发点的再调整。中国房地产会在六十条“决定”的指引下走向一个政策、法律更加透明，市场预期更加明确，产业发展更加规范的新天地。在房价涨幅没有明显回落的情况下，限购措施还会维持一段时间，但控制房价的目标问责制难以持续下去。房产税由于要进入人大立法程序，无论如何一年时间内也无法推出。保障房的建设和分配会继续推进，但具体政策会有所调整。

2.产业规模继续扩大，颠簸前行仍有新机遇

在中国经济处在转型和改革的新征程中，房地产将继续承担支柱产业的地位作用。在中国老百姓财产性收入不断提高的进程中，房地产市场仍是我国老百姓不断改善自身居住条件的主要平台。在高速城镇化的历史过程中，房地产业是每一个城镇功能和形态改善提升的重要推手。

颠簸性前行依然是新一年我国房地产业的发展轨迹，各项经济指标依然会有所提升。尽管已经出现市场冷暖不均的情况，但大多数城市发展的动能依然强于衰退的力量。

新一年房地产业的新机遇表现下列方面：

在企业层面主要是混合所有制的推行和股权、生产资料的兼并收购，允许职工个人持股；降低产业进入门槛，企业工商登记注册制度改革；国有企业（包括房企）将逐步实现上交30%的利润的硬性规定等。

在资本市场层面主要是房地产企业市场融资将获得更加便利的条件，上市首发增发再开闸；不动产基金规模进一步扩大；企业债券允许入市交易；银行信贷规模不会缩小等。

在税收层面主要是房地产税逐步推进改革，简税种、调结构、宽税基是主基调；新增房地产税收决定权将从政府改为人大；房产税新一年依然难以推出；房地产营业税改增值税迟至2015年必然推出。在土地层面主要是农村建设用地入市流转和土地普查结果耕地远超十八亿亩的信息，会改善商品房供地用地的压力；规划和用地控制会进一步遏制诸如小产权房等各种不规范的扰乱市场行为。

在城镇化层面主要是户籍改革，计划生育政策调整和公共资源的均等化配置将为房地产带来全新的市场格局。

在制度层面主要是我们离真正实现“市场决定资源配置”，“市场决定商品价格”又前进了一大步，至少是在全局改革纲领性文件中予以了确认，虽然我们距离“自由选择消费商品和消费方式”的目标还有较长的路要走。

第二篇：2013年房地产市场发展趋势

房地产观点 2013年房地产走势分析

个人观点1：通胀下房地产投资属性日益明显

从纯粹的居住属性日益转向投资功能，如：资产配置需要、保值增值需要等，与前相比对房地产的需求呈现几何级增长。

房地产可按揭贷款让其投资具备杠杆效应，具备超越大多数投资回报的优异表现；

房地产投资相对来讲专业要求不高（资金实力要求极高），对财富人群具有较强吸引力。〖反面：股市、黄金投资〗

个人观点2：现阶段的房地产的问题实质是金融政策出现问题的体现。

房地产具备显著的保值增值功能，09、10年超宽松的货币投放，导致通货膨胀及货币贬值

【糖高宗、蒜你狠等】，对个体而为避免通货膨胀财富缩水，需要具备保值功能物品，在近年股市长期不振情况下，房地产成为吸纳泛滥货币首选。导致房地产价格大幅飙升；

就吸纳货币的蓄水池而言，只有2个超级蓄水池，一个房地产，一个股市，但中国股市政策定位导致资金逃离股市，现阶段只有房地产一个蓄水池仍有蓄水功能。导致房地产问题更显突出。

个人观点3：房地产上涨大趋势不变，每次回调都是好的买入点。房地产实质是国民财富最直接体现。只要中国实体经济（也包括金融）不出现大问题，房价本身不是问题。

房地产大势是否拐点出现，一定是实体经济发展出现拐点，房地产趋势拐点不会脱离实体经济。

•07-08年房地产快速下跌对应美国次贷危机集中爆发，外贸出口悬崖式下跌导致实体经济重挫以及信心急剧下降〖期间温总理言：信心比什么都重要〗；

•最近一轮调控已满1年，而之前房价基本坚挺，近期出现房价不稳同样是

实体经济出现了问题所致〖中小企业倒闭潮〗。从目前可预测的情况看，未来10年内中国国内经济大幅下滑概率低，房地产大周期上涨概率大。

依据趋势投资理论：在判明房地产仍处于上涨周期结论下，每一次的平台整理或回调都是好的买入时机。个人观点4：本论房地产特征：调控时间长/房价微跌/行业震荡，从趋势投资看属明显的回调走势（非反转/拐点出现）； 如前所述，本论经济泡沫不大，实体经济基本健康（金融出点问题），因此房价难以深幅回调；更多是以时间换空间方式进行调整，即跌幅小，时间长，如果以2010年10月开始，至2012年3季度基本复苏，回调时间长达23个月，而07-08年调整时间（2007年10月-2008年10月仅12个月），但期间会出现行业剧烈震荡情况（长期压制小开发商售地退出），行业洗牌加剧（万科等大型企业收购兼并小企业）。

中国特色——社会稳定，导致政策受限：房价上涨无房群体要安抚，房价下跌有房群体同样需要安抚〖目前已出现迹象〗。政策实际是在走钢丝，并没有太多选择，一旦房价深度下跌，即便不考虑对下游行业（建筑、材料、用工等）的影响，从社会稳定看都会出台扶持政策，百试不爽！个人观点5：行政性政策退出大概率在党18大后。2012年换届前政策放宽概率低，需要为下一届领导班子留下好基础，换届后限价等行政政策逐步退出概率大，2012年一季度政府班子换届，四季度党政班子换届，党政班子换届后行政性政策逐步推出概率大。现在已在为退出做铺垫。个人观点6：保障性住房，福兮祸所依

案例借鉴：美国次贷：对信用不好，没有收入证明，甚至不具备偿还能力的借款人也给予的购房贷款。

危机启示1：在长期经济繁荣下，缺失了判断风险能力，逐利贪婪让金融借贷

从富人向下层延伸，极致到了无偿还能力的最穷阶层；危机启示2：经济出现问题后，首先影响社会底层，次贷先爆发危机；危机启示3：作为全球超级大国，用逐利思维将“居者有其屋”做了一次尝试，并将次贷用金融杠杆无限放大，最终形成了世界性的金融危机，到现在仍未恢复；危机启示4：目前国内重点推进保障房建设，个人认为与次贷房类型相似，中国把它作为房地产行业重点突破口，潜在风险很大；一旦未来中国经济出现问题时，保障房问题会暴露的非常严重！此外，保障房对地方政府而言绝对是鸡肋，无利润（政治任务、大幅减少地方实际可支配收入）、无责任(又是行政指令）导致工程质量差（桃源村已是典型）以及权力寻租等，对于保障房建设不看好（国内申报保障房建设量最大的是东北长春？）

结论：

2020 年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期。

十八大报告指出，“纵观国际国内大势，我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。我们要准确判断重要战略机遇期内涵和条件的变化„„确保到 2020 年实现全面建成小康社会宏伟目标。”

从中可以看出，2020 年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期。因为工业化、城镇化仍在快速发展，国民收入稳步提高，消费结构不断升级，新增住房需求和改善性需求将会持续增加。

2012-12-29

第三篇：房地产形势与发展趋势

最近释放的两个非常重要的信号，一个是总理在彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。对于房地产的一系列调控措施，绝不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价位。信贷已经非常紧缩了,房地产市场正在加快调整，不存在回调，它是在一个调整的过程，而这个调整已经持续了三个月。

由此得出，并不存在房地产崩盘的问题，这只是一个持续回调的过程。正是因为中国的房地产不是很平衡，所以有的在涨，有的在降，在全国的二、三线城市中，有的房价还不错，交易量还在涨，我们不能只盯着限购的那几个城市的楼盘的销量来说事。

房地产的投资增长是逐月在放缓。因为这里面的投资包括保障房，今年年底保障房的投资会减缓，在二、三季度都投完了，房地产投资估计还会下降。房地产投资逐月放缓的趋势到明年还会更严重。由于商品房的库存量增加，开发商的第一个动作就是要减少拿地的速度，同时要清库存，这都会使投资下降。所以明年的房地产投资增速会下降。

因为政府的宏观调控政策出得比较近，而且说要适度微调。中国的房地产是十年九调控，正是由于有了这些密集的调控，可以很快的把局面扭转过来，所以今年不用太担心，即使出现这样的下滑，房地产市场也不允许形成泡沫化的趋势，如果真的出现了经济危机，也不会让它影响实体经济。

第一，把投资、投机、炒房挤出去。第二，今年大部分的事是保障房，这方面的投资也没有悬念。第三，不要热钱在房地产里走。第四，房价调控目标。用这4个目标来衡量，房价的调控目标是基本上达到了。

关于改革建议，商会也是准备在明年两会有提案，因为每年两会我们都有一些提案。我有三个建议：第一，房地产行业需要重新定位。第二是商品房和城镇化要并轨。第三，现在新区经济起来以后，它支持产业结构调整，它是一个区要支持产业结构调整，房地产在这里面，对支持产业新区的作用是不可忽视的。第四，内需型产业中的旅游、服务业，以及文化产业、养老产业就有非常重要的作用，这些内需产业都非常重要。

企业面临重整。企业是不是参与保障房建设，是不是转向复合业态，是不是增加持有，这是需要重新考虑的。

房地产是顽民关注的热点，过去、现在和相当长的未来都会是热点，调控也会以不同的方式继续，房地产新政必将继续刷新，希望这种刷新的过程最终迎来的是体制改革和房地产业的健康发展。

第四篇：东胜区房地产市场运行形势回顾及发展趋势预测

东胜区房地产市场运行形势回顾及发展趋势预测

一、2009年东胜区房地产市场整体运行形势分析

在国家宏观调控和政府促进房地产市场健康发展政策的驱动下，2009年东胜区房地产市场呈现出房地产开发完成投资额持续增长，商品房新开工及销售面积增加，二手房交易活跃等特征，具体分析如下：

（一）房地产开发完成投资持续增长

纵观2009年东胜区全年房地产完成投资情况，我们不难发现，东胜区房地产完成投资额逐月增长（见图1）。截止到2009年12月底，东胜区完成房地产开发投资144.8亿元，同比增长30%，占城镇以上固定资产投资的36%。按工程用途分：商品住宅投资66.85亿元，占房地产总投资的46％，同比下降10%，其中140平方米以上商品住宅投资21.82亿元，占商品住宅的33％，同比增长71.68%；办公楼投资19.66亿元，占房地产总投资的14%，同比增长247%；商业营业用房投资47.84 亿元,占房地产总投资的33％，同比增长124%；其他投资10.46亿元,占房地产总投资的7％，同比增长6%。

（二）商品房供求面积皆呈上升趋势

截止到2009年12月底，东胜区各类商品房施工面积为1522.47万平方米，较去年同期增长76%，其中新开工面积927.67万平方米，同

比增长80%。由于新开工面积的增加，商品房预售面积也随之上升，2009年全区累计商品房预售面积达491.86万平方米。

截止到2009年12月底，全区商品房销售面积累计达236.52万平方米，较去年同期增长69.16%，其中第一季度销售1.5万平方米，同比下降46.27%；第二季度销售40.12万平方米，同比增长15.78 %；第三季度销售95.72万平方米，同比下降1.69%，第四季度销售99.18万平方米，同比增长187.12%。增幅有起有落，但销售面积不断增加（见图2）。商品住宅销售面积中，现房销售2850平方米；期房销售211.56万平方米，同比上升65.5%，期房销售面积占商品住宅销售面积的99.87%，商品房销售量的增加，表明市场的需求仍很旺盛。

（三）商品房售价一路走高，新开盘价格普遍上调

据统计，2009年12月底东胜区商品房的平均销售价格为4701.2元/平方米，同比上升28.5%，其中住宅商品房4154.5元/平方米，同比上升13.56%。从对部分有代表性楼盘房价动态跟踪情况看，随着新开楼盘价位的提高，部分在售楼盘的售价跟着上调，上调幅度每平方米在500元左右，这促使全区商品房价位的整体上升。

（四）二手房交易面积逐季上升，交易均价涨幅较大

在国家及地方政府一系列税费优惠政策的支持下，东胜区二手房交易

呈不断上升趋势。截止到2009年12月底，全区二手房交易面积25.51万平方米，成交金额116079.1万元，均价4550.34元/平方米。由于一些新建商品房进入二手房流通领域，促使二手房交易均价的大幅上涨。

（五）房地产资金来源同比大增

2009年东胜区房地产资金来源合计共176.71亿元，同比增长30.44%，其中2008年末结余资金12.5亿元，2009年资金来源164.21亿元，同比增长27.85%。在2009年的资金来源中，国内贷款28.14亿元、占资金来源的17.14%，同比增长310.8%；自筹资金120.3亿元、占资金来源的73.26%，同比增长9.81%；其他资金来源（定金、预售款及个人按揭贷款等）15.77亿元、占资金来源的9.6%，同比增长31.09%。

二、2010年东胜区房地产市场发展趋势预测

（一）东胜区经济发展的大环境有利于房地产市场的健康有序发展

2009年东胜区委、区政府充分发挥领导的核心作用，以科学发展观统领全局，准确把握宏观调控政策，深入实施“结构转型、创新强市”和“城乡统筹、集约发展”两大战略，全区经济社会实现了又好又快发

展。按照“三年大建设、三年大变样”的发展思路，2010年将会是东胜区建设任务最重、实施项目最多、投资数额最大的一年，全年全区经济社会发展将预计实现：地区生产总值达到650亿元，增长23%；财政收入完成130亿元（包括康巴什新区），增长25%；固定资产投资达到600亿元，增长46%。

按照“改善民生、均衡普惠”的发展要求，2010年东胜区委、区政府将继续加大投入，努力在提高人民生活水平方面取得突破性进展。2010年东胜区预计将企业退休人员基本养老金提高10%，为行政事业单位工作人员月增资1000元，为转移农民进行各类培训达1.5万人（次）以增加其就业机会和收入。并投资8000万元规划建设人力资源市场和人事管理信息网，面向社会提供就业岗位3万个，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别超过30000元和9200元。同时，城镇居民基本医疗保险报销封顶线由3.5万元提高至10万元，报销比例由55%提高到70%，这一系列政策的出台解决了人们的后顾之忧，这必将进一步拓展居民住房的需求面。同时今年东胜区委、区政府仍将拆迁工作作为旧城改造的重中之重，全年计划拆迁2万户300万平方米，拆迁改造工作的大力推进带动了房地产业的开发进程，全年预计新开工房地产面积1300万平方米，可以说东胜区房地产市场的刚性需求仍然很旺盛。

2010年政府继续加大金融服务业的发展力度，将引进2-3家中外股份制银行入驻我区，全力协助华夏银行和中信银行投入运营，培养中小

企业创业板上市。金融业的发展为房地产业的进一步拓展提供了融资渠道，确保了建设资金，保证开发项目如期实施。总之，东胜区经济的稳步增长、金融机构的大力发展、人均可支配收入的增加、人民生活水平的提高为房地产市场的发展提供了有利的大环境。

（二）政府政策措施的出台将保持房地产市场的平稳健康发展

房地产业发展的健康与否，直接影响国民经济的运行与发展。东胜区房地产市场近两年来发展虽然有些“热”，但同大城市比较还有差距，没有那么多泡沫，房价也没有“炒”到不可接受的程度。新开楼盘的逐渐增多表明开发商的信心逐步提升，在铁西新区和康巴什新区新建的楼盘中，虽大多是体量大，造价高的中高档的小高层和高层住宅，但目前仍保持良好的销售势头，这将会推动东胜区楼市的日益升温。

房地产业作为“民生型支柱产业”，在国民经济中的地位和作用越来越重要，东胜区房地产市场能不能保持平稳健康发展的趋势，关键在于政策和调控措施是否到位。当前，东胜区委、区政府对房地产市场调控的思路和政策措施已经比较成熟，政府相关管理部门将采取一系列新措施来控制开发规模、调节开发节奏，如严厉打击开发商的“囤地”行为等，这将对稳定房地产市场发挥积极作用。

为保证东胜区房地产市场的健康运行和发展，我认为政府在保证政策

措施实施的同时，还应当抓好以下几项工作：

一是营造良好的舆论氛围。要实事求是地宣传房地产市场形势，引导开发商和投资商正确判断市场发展趋势，正确做出投资决策和开发节奏决策，切实提振信心。

二是坚决查处违规行为，维护市场正常秩序，这是维护消费者利益，提升消费者信心的关键。目前已发现开发商的违规行为主要有捂盘惜售、虚假销售、承诺不兑现等。由于挤出效应的作用，今后会有更多的开发企业进入东胜区市场，所以对企业进行引导、教育和监督是相当必要的。

三是加大保障性住房建设力度。据调查显示，目前在东胜区居民收入分配领域一定程度上存在“马太效应”。收入差距拉大，对经济的协调发展、社会的和谐安定和居民的消费倾向会产生一定影响。因此，必须按照社会资源分配公平合理的原则，加大经济适用房和廉租房建设力度，切实改善低收入和最低收入家庭的住房条件，为房地产市场的健康发展创造良好的社会环境。

第五篇：宜宾房地产市场现状及发展趋势

社会问题研究报告之

宜宾房地产市场现状及发展趋势

组长：刘先福

组员：王玉凤 吴 林 李亚菲 郭丽梅

宜宾学院经济与管理学院08级10班

注:此次调研主要采用抽样调查法,调查对象为宜宾城区,南岸,江北三区的房地产市场.调研纲要：

调研题目：宜宾房地产市场现状及发展趋势 调研具体事项：

一、宜宾商品房供销分析

（一）宜宾市商品房供应分析

（二）宜宾市商品房销售分析

（三）宜宾市商品房空置面积分析

（四）宜宾市商品房成交均价分析

二、宜宾市房地产市场发展特征及开发趋势

三、宜宾房地产市场预测

（一）未来2—3年房地产供应市场预测

（二）未来2—3年房地产需求市场预测

（三）宜宾市房地产市场价格预测

四、建材市场分析

五、调研分析总结

3本期90平米以下的中小户型房源成交量与比上个月相比下降了4个百分点，而90-120平米的户型房源下跌了3个百分点，而120平米以上的大户型成交量与上月相比上涨了7个百分点。

3、交易价格情况

分析：本期宜宾城区24个在售楼盘，成交价格同上月相比变化不大，具体情况为：

老城区：成交项目只有半岛小筑和都市名园两个楼盘，目前平均价格为3280元/平米。

南岸西区：成交项目有，林中漫步、鑫空间、爱尔楠岸、春秋花园、宜都天成苑、圆中苑、碧竹山庄、E街区八个楼盘，平均销售均价为2776元/平米，同上月相比略有回调。

南岸东区：成交项目只有莱茵河畔西湖湾一个楼盘，平均销售均价为3500元/平方米。

中坝组团：成交项目有春江盛景、富邻金沙两个楼盘，成交均价2890元/平方米。

天柏组团：成交项目只有天池雅苑一个楼盘成交，销售均价为2200元/平方米左右。

江北片区：成交项目有香颐雅园、和兴花园两个楼盘，成交均价为2600元/平方米。

白沙组团：成交项目有金凤凰花园、黄角坪花园二个楼盘成交均价为2070元/平方米左右；

备注：由于各楼盘其位置，品质的因素，成交价格与实际在售区域均价还有一定的差距。

二、本期商品房供应情况

本期有鼎业江北兴城、寅吾黄桷坪花园2个项目拿到预售许可证，住宅总共445套（面积：39930.08平米，商业面积:668.4平米，地下车库：8301.2平米)。

6势，不能满足日益增长的需求。业内认为，2008年金融危机导致的供地不足和开工低迷是供给不能显著回升的主要原因。虽然中长期的供给可能会有所改变，但就明年上半年而言，供不应求的局面暂时还无法改变，这将导致价格继续上行。

第四部分(刘先福)

建材市场分析

一个建材企业的生存、发展的状况如何，取决于其企业产品在建材市场所占份额的多寡。所以，作为企业经营，研究和把握实现企业直接效益的市场终端走势，把与消费者打交道的“卖潮找准、搞活，就成为一个不可回避的现实课题。在２００２中国佛山陶博会期间中国陶瓷网独家网上直播的“中国陶瓷发展与未来高峰论坛”上，主讲专家刘景洲先生对中国建材市场的发展趋势作了精辟的分析，为听众 带来了全新的思考和启迪。

我国建材市场经历上个世纪８０年代的孕育萌芽，９０年代的大发展。进入本世纪，全国经营面积在３０００ｍ２以上，年交易额在３０００万元以上的建材市场约有２５００家，全年交易额达到２０００亿元左右，约占全国建材市场需求总额的三分之二，已经形成名副其实的建材市场流通的主渠道。目前我国建材市场的管理模式是多元化格局。多数为门店集市型、摊位租赁型、超市管理型和混合型。摊位租赁型市场占绝大多数，约占９０％以上。

从市场经营范围来看，有综合型市场，有专业型市场，也有以经营某一大类产品为主，其他产品为补充型市常当前综合型市场虽占多数，但有特色的专业市场呈上升趋势。

一、摊位制市场的管理格局将出现新的模式

现有摊位制市场管理，大部分是物业管理型，存在种种弊端，如商区布局零乱，交易行为不规范，纠纷多，购物环境差，市场信誉度低等，发展初期尚未形成竞争压力阶段尚可维持，但随着发展、竞争，这种管理模式，对内缺乏凝聚力，对外，缺乏竞争力，是难以为继的。市场的管理从物业管理型向新的经营管理型发展是必然之势。

二、摊位制市场的营销功能将逐步细分

当前我国摊位制市场普遍存在以下几个问题：一是批发零售功能不清，二是市场占地规模大，三是市场中经营户小而多，四是市场的配送功能没有发挥出来，物流功能没有合理有效的分离出来。这些问题虽说是市场的培育、发展过程中不可避免的问题，但它影响着市场

国外几十年培育发展成功的经验，又有国内５年实践经验的借鉴，特别是在建材超市发展中，外资企业将占据重要位置，据专家们预测，从现在起我国建材超市将进入一个快速发展阶段，到２００５年，全国建材超市将超过１００家并将出现３到５个连锁经营集团。

建材超市的业态主要是零售，它的发展对以零售为主的摊位制市场冲击会比较大，而对批发为主的市场的影响相对要小得多。从我国地区来看，建材超市将首先在大消费城市和经济较发达地区发展起来，由东到西逐步推进。经过５年左右的时间的发展，它的市场占有额在一些城市和地区将与现在占据主渠道地位的摊位制零售市场抗衡，再过５年左右的时间将逐步占据零售市场主渠道的地位。但就我国全国而言，由于受其本身业态的限制，它所能占据的市场份额尚不能替代摊位制市场的地位。

第五部分(全组人员)调研分析总结

随着随社会主义市场经济的快速发展和城市住房制度改革的不断深化，我县的房地产市场也进入了一个快速发展的新时期。近几年来，县委、县政府高度重视，积极培育和引导房地产市场发展，全面完善市场运行机制，坚持培育和规范并举，以启动住房消费为重点，大力搞活房地产流通，使房地产市场得到健康有序的发展。

一、近几年我县的房地产市场概况

我县的房地产市场的建设和发展起步较晚，近几年，我们紧紧抓住人民日益增加的住房消费需求给房地产市场带来快速发展的有利时机和条件，采取各种有效措施大力搞活和规范完善市场，从自身看已经取得了长足发展，1999年，我县启动了第一起规范性小区商品房开发—翠柏小区，当时开发面积不足10000平方米，投资不足400万元，产值不足600万元，至2007年，全年全县开发面积达到35.88万平方米,投资额达到4.3亿元,加上境内企业的县外投资,投资额己达到9亿元,估算产值突破12亿元以上,开发量是1999年的35倍,房地产市场发展的突出的特征就是房屋交易量持续放量增长，我县的房地

0个，共捐赠1817.7万元，为县域经济社会发展做出较大贡献。应该说，我县的房地产业，在县委、县政府的高度重视，积极培育和引导下，总体是规范有序地持续健康发展的。

二、存在的问题

我县房地产通过近十年的发展总体是健康有序的，但在这一过程中出现了一些问题应值得我们高度重视。主要表现为以下三个特点：

问题之一：土地宏观调控，供需矛盾突出。近年来全国部分地区房价增长过快，房地产出现过热现象。国家宏观调控，严格土地征用审批，造成了存量土地极少，新征用地受限。形成供需矛盾，已经成为制约我县经济发展的瓶颈。据了解2004年县城仅征得城北新区土地600亩，其余几乎无供地。2007年全县供地较上年也有一定的下降。

问题之二：违规建设突出，拆迁难度大。近年长兴花园、滨江花园、庆兴园等多块拍卖土地迟迟未完成开发，其主要就是拆迁难。原因有三：一是土地赔偿政策不合理，赔偿价低，农民利益受到伤害。二是执法力度薄弱，违规建设普遍，基本是能修则修。三是拆迁赔偿混乱，合法利益无法保障，有的开发商为了尽快拆迁，对个别建筑物高价赔偿，远远突破赔偿标准和市场价格，最后，造成了拆迁户相互攀比，漫天要价，最后造成无法赔偿安置，拆迁难以推进，拆迁双方利益受到损害。诸多原因造成了开发项目无法动工，市场房源紧张。

问题之三：房价上涨过快，百姓“居不易”。“安得广厦千万间，天下寒士俱欢颜”，唐老杜的这种渴望如今也成了中国工薪阶层的心声。从上面的介绍可知，八年间县城的房价从500多元涨至1500元以上，上涨了三倍以上，而居民的人均收入增加却远远不及。已买房的多数是超前消费，负债购房，生活压力较大。没买房的只能望房兴叹。

三、几点对策

针对以上问题，结合我县实际，提出以下几点对策：

对策一：政府应高度重视房地产的发展，加大宏观调控。具体应 从以下几方面进行：

一是强化规划调控，改善商品房结构。要尽快明确普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布。

二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，适当增加中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为。

三是加强对普通商品住房限价房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价。

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