0809年全国房地产行业发展趋势

第一篇：0809年全国房地产行业发展趋势

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2008-2009年全国房地产市场发展趋势研究报告

总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从去年年底开始,中国房地产

市场开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回

落。从区域上看,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。

通过分区域研究,我们发现:东部地区深度调整。其中珠三角地区:全国房价

“重灾区”,今年以来,房价已下跌20-40%;长三角地区:今年以来,成交量巨量萎

缩,第三季度出现价格拐点;环渤海地区:各城市分化,北京下跌空间较大,沈阳波

澜不惊。中部地区成交量明显下降,房价开始小幅下跌,武汉形势比较严峻。西部

地区成交量下降20-40%,房价比较稳定,下跌空间不大。

低迷市场中,依然有四类楼盘实现热销。我们归纳如下:第一类,打折力度较

大的知名企业的大盘,比如恒大、万科、富力等。第二类,超小户型单身公寓。第三类,近郊经济型房源。第四类,综合类特色产品,比如万达开发的综合性商业项

目。

今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。我们认为:2008年房屋成交量同

比2007年将出现大幅下滑,估计萎缩3-4 成,但由于全国房价拐点出现在第三季

度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性较大（预计与2006年4.4%的涨幅相

近）。至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008

年出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。

今年9 月以来,随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发

生,美国次贷危机进一步深化成金融风暴,并迅速波及全球。在此国际背景下,国

内经济亦不容乐观,第三季度GDP 增幅回落至9%,中央宏观调控方针正由“一保

一控”转向首先防止经济快速下滑,45天内连续三次降息,频率之高历史罕见。

11月中央力度空前出台的“4万亿投资计划”,吹响了拯救经济的号角。

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在国内外经济形势不容乐观的情况下,我国楼市走向更加引人关注。今年以

来,多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩,从第三季度开始,房价亦开始下跌。针

对这种情况,从5 月份开始,成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救

市,而财政部和央行亦在10月22 日出台相关救市措施。那么,目前我国房地产市

场形势到底如何,未来一段时间又会走向何方,为此,上海易居房地产研究院研究

部特意成立了课题组,依托易居中国·CRIC 中国房地产决策咨询系统的信息和数

据,对此进行了全面、深入、及时的研究。

一、全国房地产市场总体形势不容乐观

从去年年底开始,中国房地产市场开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅

度加大,随之房地产价格也开始回落。从区域上讲,以深圳、广州为代表的珠三角

城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看,目前全国

市场呈现量价齐跌的形态。

接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。第一个

指标是“国房景气指数”,它反应的是行业景气度,尤其体现开发商对于市场的预

期和投资意愿。由下图可知,2007年11月达到高点,其后一路下滑,今年10月份

为99.68,比9 月份回落1.47点,比去年同期回落6.06 点,步入不景气区间。

前三季度,全国完成房地产开发投资21278亿元,同比增长26.5%,相比2007 年31.8%的增幅,明显回落。住宅完成投资15508亿元,增长28.7%。其中,经济适

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用住房投资638亿元,增长19.9%,说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保

障建设。全国房地产开发企业完成土地开发面积1.79亿平方米,同比下降1.6%。

前三季度,全国房屋施工面积24.04亿平方米,增长20.3%,比2007年的21.5%稍稍回落。其中,住宅施工面积19.07亿平方米,增长21.2%;办公楼施工面

积8150万平方米,增长8.3%,比2007年的12.5%明显回落;商业营业用房施工面

积25026万平方米,增长12%。

截止到9 月末,全国商品房空置面积为1.3亿平方米,同比增长10.2%。其中，空置商品住宅6641万平方米,增长14.1%。这是非常值得担心的一个指标,空置

房面积的明显增长,意味着滞销房屋增加,企业资金回笼影响较大。

第二个重要指标是全国70个大中城市房屋销售价格指数。由于我国的房地

产销售均价与房屋成交结构关系较大,不能较好地反映房价短期演变轨迹。而拿

这一房价指数做分析,更能反映房价真实走势。

分析上图可知,以月度房价同比涨幅来看,2008年1月达到高点,同比去年1

月增长11.3%,其后增幅加速递减,今年10月已降至1.6%,预计11月或12月份，将由正增长变为负增长。由于同比的时间跨度是一年,并不能反映近况,相较而言，月度房价环比增长情况更能说明近期走势,环比增幅的高点出现在去年9 月,其

后递减,直至今年8 月份首次由正增长变为负增长,价格拐点正式出现,也即全国

房价正式开始下跌,9 月份继续下滑,这一下跌态势将会持续到明年下半年,甚至

2010年。

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二、全国一二三线城市形势有所差异,但皆有比较明显的下跌

接下来,分析一下全国主要区域房地产市场的情况,为了研究的方便性,在此

把城市分为三类,一线城市、二线城市和三线城市。根据上海易居房地产研究院

CRIC 中国房地产决策咨询系统数据,在30多个大中城市中,半数以上城市9 月成交量较8 月出现了不同程度的反弹,但反弹力度普遍较小。而另一半城市成交量

不升反跌,成交继续萎缩。整体来看,绝大部分城市遭遇了近几年来最冷的“金九”，市场低迷程度可见一斑。价格表现方面,全国大部分城市房价均出现了下滑的迹

象,打折优惠幅度有所增大。华南区域各城市更出现了新一轮的降价浪潮,在前期

价格已下跌较大幅度的背景下,9 月很多楼盘再次祭起降价大旗,优惠幅度均在10%左右。

从商品住宅供应量上分析,除上海略降之外,北京、深圳、广州今年前三季

度供应量皆有明显增长。尤其是9 月份,一线城市供应量均出现了大幅的上升，上海、北京、深圳供应量环比增长明显,深圳增长幅度较大,同比增加了123.57%。

但成交情况非常不理想,前三季度一线城市商品住宅成交量普遍下降五成左

右。9 月广州、深圳等城市成交量出现了回暖迹象,主要是前期价格下降明显,但

上海、北京两城市成交仍处于极度低迷,与去年同期相比成交量严重萎缩。

从价格上分析,一线城市房价继续下跌。上海二手房价格指数8 月份首次由

涨变跌,9 月份上海商品住宅价格下滑迹象明显,全月共有50 多个楼盘有新增推

案上市,纷纷采取了平开或低开的策略,并有一定的优惠折扣。北京房价下跌

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势头明显,楼盘打折力度再度扩大。深圳和深圳延续了降价的势头,新上市的大部分项目优惠幅度在原有基础上再增加5-10％。

2、二线城市:成交量降幅较大,房价稳中有降

从商品住宅供应量分析,前三季度和9 月份大部分二线城市商品住宅市场新

增供应量出现了较大幅度的上涨。但成交量却比较低迷,大部分城市成交量同比

去年降五成左右,绝大部分是东部城市;少数城市降幅稍小,比如沈阳、西安部分

中西部城市。而9 月份,成交表现相当不容乐观,大部分城市成交量仅为去年同期

二三成水平,合肥、福州、武汉等城市同比下降幅度均超过了70%,南京、苏州、宁波、成都等城市同比降幅均在80%左右。

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从成交价格分析,9 月份,大部分二线城市价格松动更为明显,部分城市降价

幅度再度扩大,房价下跌趋势较为明显。华东除合肥仍能保持价格一定的稳定外，其 二线城市基本都已进入价格下降通道,尤以南京下调趋势最为明显。华北区

域内大部分二线城市目前房价相对仍保持平稳,但天津降价趋势已经较为明了。

华南福州出现了新一轮降价的风潮。中西部除郑州等个别城市房价仍较为坚挺外，武汉、西安、成都、重庆等城市房价继续下跌,特别是在恒大、万科、中海等品

牌开发企业大幅下调价格的带动下,周边项目开始跟进,导致各城市房价下跌幅

度明显加大。

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3、三线城市:市场成交继续低迷

在经历了连续两个月成交持续走低之后,大部分三线城市在9 月份并未能迎

来销售大幅反弹。在易居中国跟踪的11个城市中,有6个城市成交量出现小幅反

弹,而其 5个城市成交量继续下滑。徐州、南昌、长春等城市环比下滑幅度超

过20%,市场低迷程度进一步加重。徐州、长春、海口等城市本月房价仍保持了

相对的稳定,但开发商硬扛价格的结果是成交量萎缩,在临近年底还款高峰的压

力下,预计在未来几个月内这些城市房价下调。

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三、东部地区深度调整,中部地区情况分化,西部地区下调空间不大

1、东部地区:主要城市成交量下降40-70%,房价明显下降

（1）珠三角地区:全国房价“重灾区”,今年以来,房价已下跌20-40%

珠三角是我国房地产市场发展较成熟的区域之一,2007年以广州、深圳为代

表的珠三角城市群,房地产市场经历了一个快速发展期后,又率先进入调整的态

势。由于国内外宏观经济形势的变化,珠三角以出口导向为主体的制造业正经历

着历史上最大规模的结构调整,导致中小企业大量倒闭和外迁,劳动就业开始出

现下滑,直接影响到该区域的房地产市场。

2007年珠三角区楼市几经曲折,经历了从沸点到冰点的转变。上半年去化良

好,基本上项目开盘即获 较高的去化,购房者追涨,开发商惜售,土地竞价踊跃。

从四季度开始,成交力度开始走弱,成交量逐月下降。年底受宏观调控影响,开发

商资金压力加大,出于快速回笼资金的目的,主要城市住宅市场出现供应放量现

象。全年珠三角区域商品住宅价格呈稳步上扬态势,年底开始走弱。

2007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆,珠三角区域土地价格上涨迅

猛,频频出现地价标王和抢地现象,土地价格在房地产商品价格中的结构比重越

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来越大,并呈现加速提升趋势。但到年末,受国家政策调控和楼市成交量萎缩等原

影响,土地流标现象屡次上演。

2008年以来,珠三角楼市处于调整期,降价或打折促销现象普遍,观望氛围

较浓。供应量明显下降,住宅市场成交量也大幅萎缩。降价措施也由暗降转为明

降。商品住宅成交量小幅微升,但购房者持币观望情绪依旧浓厚,市场以刚性需求

消费者为主,低总价、经济型的中小户型单位消化最快。土地市场反应冷淡,开发

商进入观望状态,拿地变 谨慎,招拍挂土地出让价格也渐趋理性,土地市场流标

现象仍然频现。

典型城市分析:深圳楼市,房价第三波下跌开始

价格在波动中下跌。深圳商品住宅房价从去年1月开始上涨,直至去年10

月到达17350元历史高点,其后开始下跌,但直到今年2 月,这四个月的房价跌幅

较小且稳定,这是房价调整的第一个阶段。从今年3 月开始,至5 月,跌幅加大，与之同时,成交量上升,在市场可能出现回暖的假象刺激下,6、7两月房价重新上

涨,可称之为“回光返照”。这是房价调整的第二个阶段,市场博弈非常激烈。接

下来是第三个阶段,买方占据绝对优势,卖方放弃顽抗,从8 月开始,持续下跌。第三波下跌持续的时间将长于前两波的3-4个月,但波幅会减小,最终变成中期的盘整加阴跌。

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相比去年1月的10872元的成交单价,去年10月涨幅为60%,今年9 月均价

为11824,较去年10月下跌37%。再向下调整10-20%,应趋于合理,但也不排除非

理性杀跌现象的出现。当然,我们也应考虑到月度成交均价背后还有成交结构变

化的原 ,但这并不妨碍我们作方向性的研判。相比其它城市,深圳本轮调整启动

最早,房价跌幅最大,距离市场底部也最近。

对深圳市场而言,供求关系尤其值 注意，为从去年7 月开始就变成了供

大于求,这一时间点要比多数城市提前了好几个月,而且至今没有任何一月能够

实现“咸鱼翻身”。而且,是属于严重供大于求,自去年10月开始,几乎每个月的供应量都是成交量的两倍以上。这除了反映了市场的低迷外,还留下了颇为严重的后遗症:形成了较大规模的空置量。

（2）长三角地区:今年以来,成交量巨量萎缩,第三 度出现价格拐点

近年来以上海为代表的长三角房地产市场总体显示出平稳发展的势头,市场

交易价格互相支撑。2007年二季度开始,各主要城市增量房、存量房交易量和房

价经历了井喷式的上升行情,凸显了该地区刚性需求的强大能量。随着9 月份关

于第二套房贷款规定的政府宏观调控政策出台,四季度长三角地区的各个城市相

继进入了一个调整阶段。全年由于前期房价的飞速上涨,支撑房价始终在高位运

行。

同期长三角地区的土地市场供应量明显萎缩,最大下降幅度将近70%左右。

低量的土地交易在大部分时间内却呈现一派火热的景象,地价高速上涨,地王不

断涌现,演绎了一幕“面粉贵过面包”的地价神话。从年底开始土地市场受房地

产二级市场大幅调整的影响,成交遇冷。许多土地以底价或是低价成交,跌破业内

预计。

2008年以来,由于观望气氛浓郁,市场呈现商品房交易量大幅萎缩而房价依

然稳定的局面。成交量与去年同期相比,下降幅度在50%左右,整体市场的成交不

畅。新开工面积、在建面积和竣工面积呈现萎缩状态,从而导致商品房屋市场供

应增长乏力。3 月份市场出现回暖迹象,但缺少后期支持,市场依旧未能走出阴

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影。开发商对于市场的信心正在接受严峻的考验。在进入6 月以后,长三角地区的楼盘开始出现打折现象,但是打折幅度较小,市场反应冷淡。

价格稳定的重要 素是同期长三角区域土地供应总体延续多年下降。受政府

宏观调控的影响,土地供应特别是住宅土地的供应不断萎缩。楼市持续低迷迫使

开发商拿地更为谨慎,导致大部分土地都以底价成交,部分土地流标。就目前来看，市场上依旧存在大量的刚性需求,但是,市场要走出低迷还需要一段时间,对于购

房者市场信心的建立将是未来房地产市场发展的关键。

典型城市分析:上海楼市,房价再跌二成或触底

从价格上分析, 从07年1月,上海商品住宅价格稳定上涨,一直到今年6 月

达到最高点:17116元,其后有所下跌,但依然处于高位盘整,9 月份为13248元，由于今年5-7 月房价波幅较大,我们取其均值,大约是15700元,那么比去年1月的9528元已上涨65%。这一涨幅比北京40%和深圳60%的涨幅都高出一些。当然，上海房价下跌的时间也比二者滞后了几个月。月价格比去年1月上涨40%,比5-7 月高点跌16%。按照我们以前关于房价

收入比的测算,上海房价应在2007年的基础上下调15%左右,但今年以来,即使拿月均价与去年12月的11714元相比,又上涨了13%。这就意味着,在9 月的价格

基础上,上海房价需要回调20%左右,才能会趋于比较合理的位置。按目前情况，-----------------------Page 12-----------------------

由于前三季度基本上是上涨的,上海房价2008年同比2007年还会有一定的涨幅。

但2009年同比2008年,房价一定是下跌的。

从成交量上分析,去年12月开始,上海商品住宅开始由供不应求逆转为供大

于求,时间点基本与北京相近,但其后数月,其供求失衡的程度远好于深圳,稍好

于北京,直到9 月份,才出现严重失衡,供求比为1:0.45。这也就是为何笔者相较

前二者,更看好上海楼市的原。

与深圳相比,今年上海的房价完全可称 上“负隅顽抗”,但与北京情况类似，第三季度终于出现拐点,二手房指数表现更为明显。2001-2006年,六年时间上海的二手房指数共上涨了60%多点,可07至08年上半年,却大涨了近50%,明显非理

性飙升。我们预计,要从2400点高点降至1800-2000点上下才会合理,降幅为20%

左右。从今年8 月开始,上海二手房指数环比已开始下跌。

（3）环渤海地区:各城市分化,北京将下跌空间较大,沈阳波澜不惊

环渤海房地产市场最大特点是区域内部各城市呈现较大差异化。全国楼市繁

荣加上 运效应,使北京市场供应量和房价上涨幅度,在2007年和2008年上半年

都位居全国前列,相比之下天津则表现为具有强大的发展潜力和后发优势。大连

房地产市场是辽宁省甚至东北地区的领头羊。青岛房地产则是山东省市场的风向

标。目前,环渤海地区的房地产市场正在受到严重考验。

环渤海房地产市场的另一特点是发展空间巨大,前景乐观。其中主要的 素

是国家改革和发展战略的重点已从上世纪八十年代的珠三角（深圳、珠海为代表的特区开发）、九十年代的长三角（浦东为代表的新区开发）,转入到环渤海地

区（天津滨海为代表的新区开发）。北京、天津、大连和青岛都已是或将是外来

房地产投资者和购买者占重大比重的城市,本地市场跨区域化。

2007年环渤海地区所依托的辽宁省、山东省和河北省的房地产开发投资额

保持快速增长,分别上涨约31％、28％和47％。三省的商品房销售面积的涨幅均

大于竣工面积的涨幅,呈现严重供不应求的态势。环渤海地区各城市在 运等

素推动下,市场成交量大幅度上扬。伴随着成交量,环渤海地区的房价也经历一轮

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高涨,市场发展偏热。年末各城市纷纷步入调整期,成交量萎缩,房价涨幅放缓，个别城市房价出现一定程度的回调,市场逐渐转向理性化发展,客户购房也趋于

理性。

2008年以来,环渤海地区各城市市场持续了观望,市场成交冷淡,二季度则

出现了分化现象,多数城市市场依旧低迷。环渤海地区多数城市的土地市场成交

平淡,大多以底价成交。对于总价高、位置较差的地块开发商纷纷持保留态度。

在市场交易低迷的情况下,开发商拿地态度谨慎。

典型城市分析:北京楼市,房价下调空间较大

第一,房价出现拐点。从去年1月到今年8 月,北京商品住宅价格稳定上涨，其间偶有小幅波动。单从成交均价上看,8 月极有可能成为近几年的月底最高

点,14070元的价格,相比去年1月的10034元,涨幅为40%。9 月开始下跌,环比8

月下跌10.04%,之所以出现这种大幅下跌,既有打折促销成风的原 ,也有中低

档房源占比增加的 素。以目前价格和房价收入比观察（根据笔者所做专题研究

报告,2007年底北京房价收入比超过13.67倍,全国最高）,而且今年房价前8个

月又有上海,北京房价泡沫相当明显,我们认为下跌到去年初的水平,也即在8 月

基础上跌去三到四成才会比较合理。

第二,供求情况很槽糕。从图中可以看出,今年前三季度商品住宅供应量比去

年同期多出15%,九月出现暴增的原 ,与 运影响下8 月缓推盘有关,也与 “金

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九”旺季的预期有关。从成交量分析,今年前三季度同比去年剧降43%。今年6

月是个小的分水岭,成交量与去年同期相近,之前几个月递增,之后递减,反应出

进入第三季度后,市场预期迅速恶化。9 月供求比为1:0.2,基本上在全国都可称

上最槽糕。

第三,少数名盘销售较好。市场低迷期,知名企业的知名大盘卖 较好,市场

集中度进一步提高。富力又一城、万科四季花城、中海城、富力桃园这四个楼盘

均属于性价比较高的品牌大盘,富力地产的两个项目还蝉联两个月的成交排行

榜。比如,万科四季花城三期7800元/平方米的价格,性价比相当高。市场激争对

中小企业非常不利, 们只有以比名企名盘更大的价格折扣,才有可能从“僧多粥

少”的弱市场中混口救命饭。

2、中部地区:成交量明显下降,房价开始小幅下跌

2007年在全国楼市总体快速增长的情况下,中部六省即湖南、湖北、江西、安徽、河南、山西也保持了较大增幅。房地产开发投资增幅都在30%以上,高于

东部地区;土地购置面积除江西略微出现负增长外,其它省份皆保持适中增长;施

工面积平均增幅都超过20%,与东部和西部地区类似;竣工面积除江西同比减少

之外都是正增长;销售面积平均增幅为30%左右,高于东部地区,说明该区域市场

成交活跃;价格上涨幅度在10-20%之间,水平中等偏快,但房价增幅低于东部地

区。

2008年以来，随着全国房地产市场出现整体性下调,以及国内外宏观经济

增速下滑,东部地区也和全国其 地区出现同步调整。但鉴于中部地区基本上不

存在房地产泡沫,而且以自住需求为主导,因此市场下调的空间并不大。但是,城

市之间出现分化,今年以来武汉市场下滑幅度较大,尤其是供大于求情况非常突

出;而郑州、长沙、合肥等城市的市场虽然也出现下调态势,但相对表现较为稳定。

典型城市分析:武汉楼市,大幅调整势不可免

武汉作为中部崛起的重要城市群,去年至今年上半年,楼市经历了一波快速

增长。尤其是去年大“1+8”大武汉城市圈获批“全国资源节约型和环境友好型

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社会建设综合配套改革试验区”,标志着被列入国家战略,将成中国经济新的增长

极。在此利好推动下,东部地区的一些投资客去年进入武汉楼市,对于推高房价起

到推波助澜的作用。但目前,武汉楼市的形势却非常严峻。

从供应量分析,今年前三季度同比去前三季度略降2%,但成交量却剧降63%，这一降幅在全国一二线城市中,属于最大的,由此可见市场低迷的程度。不可避免，出现了严重的供大于求的情况,今年5-9月,连续5月个成交量只有新增供应量的三分之一左右。这一悬殊基本上可称上全国第一。如果仅以供求关系衡量,那么

就全国范围看,武汉楼市危机四伏。

但从价格上观察,目前房价尚未大跌,所以楼市尚未全面“溃堤”。2007年3

月商品住宅价格为3867元,其后一直上涨,到2007年11到达一个次高点,之后全

国楼市调整的影响下开始下调和盘整,今天春天有所回暖,价格重新上涨,直到

2008年5月,达到最高点5791元,相比去年3月,涨幅为50%。在全国大中城市中，涨幅较高。之后持续下跌,9 月商品住宅价格为4673元,比5 月最高点下跌19%。

以2007年全年房价数据衡量,与东部一线城市相比,武汉的房价收入比并不

算高,接近9倍,稍有泡沫。按今年以来涨幅,房价还需下跌二成左右。但让人恐

怖的是,供远大于求,而开发商似乎并未充分意识到其严重后果,尚未全面降价，只有光谷区域拉开价格战的序幕。也即说,在严重的滞销压力下,武汉楼市很有可

能迎来一波快速的价格下跌,而且将会以非理性杀跌做为结局。

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政府和企业必须充分意识到这一点的危 性。从政府角度看,应出台更多、更有力度的救市措施,应该牺牲更多税费等政府收益,来剌激有效需求,同时要适

当维护市场秩序,避免出现崩盘和地产商之间的恶性竞争。本来房价泡沫并不大，但闹到最后极有可能不仅使泡沫消失,连泡沫下面的水也会流掉。从企业角度看，降价回笼资金是关键,否则越等待越危险。

3、西部地区:成交量下降20-40%,房价比较稳定,下跌空间不大

西部地区整体上较中东部地区的发展水平有一定的差距,正处于经济发展和

城市化进程的提速期,房地产市场呈现初步上升阶段。2007年西部地区12个省、市、自治区的房地产投资加大,房地产开发力度增强,施工面积、新开工面积、竣

工面积和销售面积等各项指标的增长幅度均超过其 区域的城市,总体上表现出

较为强劲的发展势头。

2007年西部地区房地产投资额达4865.2亿元,同比增长40%。集中体现在新

开工面积和施工面积的大幅增加,分别较去年增长25%和26%,表现出强劲的后续

动力。前三季度,西部各大城市土地市场成交都比较火爆,地王频出,开发商拿地

热情高涨,土地购置面积为11044.6万平方米,同比增长了12%;土地开发面积则

大幅增加,达到6611.8万平方米,同比增长了34%。除四川、贵州和西藏有所下

降外,其余各省市均为同比增加。

西部地区的销售市场活跃,量价齐增。2007年西部地区商品房销售面积达

19261万平方米,同比增长32%,除西藏下降外,其余各省市增幅大都在20%以上。

旺盛的需求映衬出供应稍显不足,这也一定程度上 致了价格的上扬。西部各省

市区商品房均价较去年都有不同程度的提升,尤其是四川、甘肃、内蒙和重庆四

省市区涨幅均在20%以上。

2008年以来，西部各省市土地市场受调控影响,开发商资金链都比较紧张，成交相对冷清。拿地企业都以本地中小企业为主,个别城市甚至出现了较高的土

地流标率,且地块也基本都以底价成交;区域内各大城市商品房供应量走势基本

一致,即一季度供应量大幅下滑,二季度供应量虽有回升,但仍达不到去年的水平;

成交均价西部各大城市走势基本一致,历月成交均价呈小幅波动振荡。

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典型城市分析:重庆楼市,暴风雨中的稀有“港湾”

与武汉相似,且比武汉更早地年被列入国家战略,2007年被批为全国统筹城

乡综合配套改革试验区。但这一重大利好并未推动重庆楼市飙升,至少效果没有

天津滨海新区那么明显。2008年5 月,重庆楼市受到汶川大地震的负面影响,值

关注的是,目前重庆楼市的形态要明显好于其它一二线城市。这反映出西部城

市的房价泡沫不大,自住需求可持续较好,堪称全国楼市暴风雨中的一个难能可

贵的小小港湾。虽然也受到影响,但风浪远小于诸多城市。

从成交量上分析,今年前三季度重庆商品房成交量同比去年减少四成左右，这与全国诸多城市相似,但与全国绝大部分城市不同的是,继去年明显的供不应

求之后,今年9个月份中,居然有7个月份还是供不应求,另有1个月份供求平衡。

这对于稳定市场意义重大,正好和供远大于求的武汉形成鲜明反差。因此,接下来的一段时间,虽然重庆楼市也会随全国楼市的大势有所下行,但下探的空间并不

大,远比其它东中部一二线城市乐观。

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从价格上分析,从2007年上半年4000元左右的水平,持续上涨到2008年8

月的5166元,涨幅约为29%,涨幅在全国范围内属于中等偏低水平。实际上按笔

者的专题研究结果,按2007年房价计算,重庆的房价收入比仅有5.25倍,在全国

各大城市中处于偏水平,基本无泡沫可言。因此,我们认为重庆作为直辖市,目前 的房价水平并不算离谱,下跌15-20%足矣。其实2008年9 月房价为4851元,环

比8 月已下跌了6%。购房者应对重庆楼市抱有信心,奢望大跌是不现实的。

而市场也证明了这一点。从项目层面看,一些打折幅度明显的品牌楼盘依然

热销。恒大旗下的恒大城、恒大华府均大幅度打折,恒大城开盘当日折上折相当

于83折,之后折扣也高达9折;恒大华府除了97折优惠外,还附送1200元/平方

米的装修,大幅降价吸 到足够的眼球和潜在购买人群。招商江湾城比同质楼盘

龙湖春森彼岸低开15%,即使每套高达百万的大宅,开盘当日也去化118套。金科

云湖天都本月新推房源直接降价,降幅达9折,销售情况良好。龙湖MOCO 中心，不仅区位优势显著,而且户型极具特色,小户型高附加值的产品吸 了一大批客

户。

四、低迷市场中,依然有四类楼盘实现热销

即使是在楼市极度低迷的时候,仍然有一定的成交量,而且这些成交大部分

被大盘和名盘所瓜分,知名地产商的明星楼盘的市场占有率明显超过市场繁荣

期。万科的市场占有率已由2007年的2.07%上升到今年的2.7%左右,即为明证。

目前各地热销楼盘就具有这样的特征:名企名盘,打折幅度较大。万科在第三季度

报告中,甚至公开号召开发商降价促销。

从全国市场来看,近期有四类楼盘取 较好销售业绩。第一类,打折力度较

大的知名企业的大盘。知名品牌具有很强的号召力,而且大盘社区配套完善,尤其

是促销力度较大,很容易获 购房人的认可。从全国范围看,万科、恒大、富力、中海、大华、龙湖等知名企业的部分楼盘在楼市冬天逆市飘红。其中尤其以万科

和恒大为典型代表。在本轮降价潮中,万科率先降价,在上海、杭州等多个城市多

盘统一打折促销,起到良好的效果。恒大在则今年黄金周期间全国13个新开楼盘

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同时进行8.5折的促销,气势宏大,而且收效甚佳,短短一周内回笼资金近50亿

元。

第二类,超小户型单身公寓。在市场整体低迷的情况下,刚性需求成为市场销

售的中坚力量。位于城市中心、区域中心或经济开发区内的满足单身白领居住需

求的超小户型产品,获 市场追捧。此类项目大部分都是50平方米以下的一房，甚至是30平方米以下的产品。

第三类,近郊经济型房源。市场需求主力是那些首次置业的刚性需求。其相

对有限的购买力决定了在区位选择更倾向于近郊,在房型上更为青睐80平方米

左右的两房或90平方米左右的三房。符合此类需求的很多近郊经济型产品在适

当的价格优惠刺激下都取 了较好的销售业绩。

第四类,综合类特色产品。比如,万达集团以开发销品茂等综合性商业项目为

主,大部分项目是所在城市或区域内的商业中心和地标,其配套建设的住宅产品

升值潜力 到了投资者的认可。再如,华侨城是专业的旅游地产开发商,其独特的产品概 使其在市场竞争中避免了与其 项目直接竞争,综合项目中的住宅亦卖

不错。

五、今后两 我国房地产市场走势预测

未来两年,我国房地产市场的走势受两方面 素的制约和影响。一方面是利

空 素。国际金融风暴继续肆虐,世界各国都受到波及,欧美地区受灾尤其严重，国内经济亦受其负面影响,出口下滑,经济下行,外资撤离。国内经济下行已成定

局,股市、楼市皆低迷,实体经济亦萎靡不振,企业效益下滑。在内外宏观经济双

重负面影响下,我国房地产市场必然同步下行。

另一方面是利好 素。国际方面,主要国家联合救市,有助于抑制金融风暴的进一步恶化,能够在一定程度上减轻我国经济和楼市面临的外部压力。国内方面，目前中央拯救经济的决心超大,11 月“4万亿投资计划”的出台,表明国家促内需

保增长的力度将超过1998年应对亚洲金融危机的措施,“积极的财政政策和适度

宽松的货币政策”也标志着持续五年之久的紧缩型宏观调控转变为扩张型调控。

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从房地产政策利好分析,10 月22 日财政部和央行的相关文件标志着中央救楼市的开始。

利空与利好同时存在,那么,今后两年我国房地产市场到底何去何从？不妨

先拿股市经验做类比。今年9 月中旬后,以百年金融大佬雷曼兄弟的倒闭为起点，美国次债危机迅速升级为金融风暴,美国政府陆续做出接管“两房”和AIG、7000

亿美元援助计划、降息等诸多救市动作,但多少有些出人意料的是,一边是政府步

步紧逼地救市,另一边是股市难以扼制地节节败退。2000年股市泡沫破灭后,道

琼斯指数用了8年时间（2007年10月）达到史上最高的14000点以上,至今已

跌去了近一半。

中国亦类似,也是从去年10月开始下跌,至今上指跌幅超过70%,比道指更熊

大了。9 月18 日免除印花税等三政策出台后,次日股市立即雄起,一片涨停板;奈

何只是昙花一现,其后依然在低迷中寻找方向,重新跌回2000 点以下。由此证明，在经济整体下行的市场预期下,无论美国股市,还是中国股市,都不领“政府救市

之情”。股市的政策底来了,股价底部却未见踪影。

许多人反对中央救市的主要依据是:房价还没降到合理水平。事实确也如此。

可另外还有一个事实:即使救市,短期内市场也不会见底,房价还将继续回落。目

前全国及上海房价正处于下跌过程中,提前救市,更有可能使房价在到达合理位

置时,市场同时也进入底部。反过来看,如果一直等到房价大跌之后才救市,则市

场出现底部时,则房价极有可能已出现巨跌——这一点是政府绝不愿看到的。

为什么会这样？ 为绝大部分政策,其效力显现都需要一个过程,存在滞后

期。若进一步往深处探究,则会发现政策显效的内 是市场主体（尤其是买方）的心理预期发生改变。众所周知,在资产市场中, “追涨杀跌”的现象一直存在，说明市场预期是左右市场走势的核心 素。而目前,全国楼市的预期是向下走的，救市之策绝非“神仙药”,无挽狂澜之力,短期内市场不容乐观。然而另一方面，随着越来越多、越来越强的救市政策出台,市场预期会必然受其影响,慢慢改变，终会迎来由量变到质变的时间节点。

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这一节点的到来,也正是全国或上海房地产市场底部的到来。还要等多久？

这几乎是一个谜。我们只能依据经验作大致预测。经验之一,楼市周期基本与经

济周期同步。改革开放以来,我国经济经历了三个周期,第一个周期（1979-1990

年）的高峰出现在1984年（GDP增长15.2%）,低谷出现在1990年（GDP增长3.8%）。

第二个周期（1991-2001年）高峰出现在1992 年（GDP 增长14.2）,低谷出现在1999年（GDP 增长7.1%）。第三个周期从2002年开始,2007年达到高点（GDP

增长11.9%）,若按前两次规律,2011-2012年将是谷底。而房地产业一般会比宏

观经济提前触底回升,楼市底部极有可能出现在2010-2011年。

经验之二,楼市个具有自身运行的规律。二战后,美国房地产市场出现过5

个低潮期,一般持续2年左右,其中1970年和1991属于明显的最低谷。1991年

之前,美国楼市一个周期是10年左右,而这轮增长,除了2000年受IT泡沫稍有影

响外,持续增长至2006年,积累了较大的泡沫,2007年明显破灭,低潮期将长于以

往。与美国不同的是,我国住宅市场化的全面开始才只有短短10年,所以尚未走

完发达国家所经历过的由刚性需求主导的“楼市黄金20年”（二战后至60年代

末）。但我国的问题是近几年房价涨幅远超地发达国家历史水平, “冒进主义”的结果,必然市场调整,2-3年低潮期是必须的。

从今年前10个月全国市场情况分析,2008年房屋成交量同比2007年将出现

大幅下滑,估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全

年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅

回落,5%左右的可能性较大（预计与2006年4.4%的涨幅相近）。至于2009年，全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008年出现负增长。

2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。

第二篇：2012年房地产行业发展趋势

2012年房地产行业发展趋势

一、商业地产将会填补住宅市场在房地产行业中的空缺

注释：住宅市场受到调控影响日益深化的同时，商业地产却在蓬勃地发展。从数据上看，在一线城市住宅市场成交量大跌的同时，商业地产却呈现了欣欣向荣之势。万科、保利、远洋等房企纷纷宣布进入商业地产领域。商业地产是地产行业发展的高境界，符合资产和物业的发展规律。

目前，北京乃至全国可开发的土地有限。未来中国地产行业需要依靠商业地产，而商业地产在国内尚处于初级阶段，存在着广阔的发展空间，加之有国外优秀的经验和模式可以借鉴，商业地产必将大有所为。

二、2011被称为“保障房元年”，企业发展格局将如何重置

注释：限购，限贷毫无放缓迹象，房产税试点扩大，房地产调控加深。种种迹象表明，中国房地产行业面临改革，转型。能否正确选择，是考验中国房地产行业战略智慧的最佳时机。房产人将重新思考发展策略。

三、旅游地产在中国房地产未来发展趋势中，将迎来较好发展 注释：2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！

随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。

四、房地产未来市场更注重于新科技，节能增值与生态观的结合运用注释：我国能源资源供应与经济社会发展的矛盾己十分突出。全面推进建筑行业节能工作,有利于减少建筑耗能,节约能源；有利于减少温室气体排放,减轻大气污染,改善环境质量。有效提高地产品质与价值的提升。

第三篇：解读2014年房地产行业发展趋势

解读2014年房地产行业发展趋势

新一届政府，新风来袭。在第一个两会的政府工作报告中，释放的房地产政策信号，无疑再次成为各方关注的焦点。不碰“房价”，少提“调控”成为房地产业表述最重要的一点。一套比较合理的行业治理思路，脉络渐次浮现。身处在房地产行业的每一个房地产人你们了解了吗？

春暖花开的四月，房教中国网携手中国房地产策划师联谊会，力邀中国房地产研究会副会长胡志刚先生，国家建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放、加拿大宝佳国际建筑设计集团驻华首席代表高志、企业品牌战略专家黄章林等名家讲师齐聚清华，解读房地产行业的发展趋势，房地产市场转型，战略规划、项目定位、营销策划等关键环节，为房地产策划师打造一场精彩的知识盛宴。学员可以倾听行业最新最权威的声音，并现场探讨中国房地产未来发展机遇。现场展示项目及寻求合作机会。

《房地产转型与战略规划》培训课程将结合“针对不同城市情况的调控”，“三个1亿人”等国家新政策，从理论到实战，解析房地产环境的变化与战略的转型。从宏观到微观，研究房地产行业的发展趋势与市场分析。从项目到整体，规划房地产设计定位与价值创造。从策略再到销售，实战分析推广技巧与营销案例。深入浅出地剖析现有城镇化与中小城市房地产发展的前瞻。

房教中国网以雄厚的师资力量，以两会新政策为中心，为房地产策划量身打造房地产行业发展趋势课程内容：《房地产资本运营与风险控制》、《项目定位与整体规划》、《房地产企业运营管理》、《市场整合营销战略的制定与实施》等培训课程，重点打造《房地产行业政策与市场发展分析》、《房地产营销策划与销售管理》、《商业地产营销策划》等系列品牌课程。在宏观经济大背景下，邀请中国房地产研究会副会长解读《房地产业政策与市场发展分析》，孙克放讲授《项目定位与整体规划》，以及对话“建筑设计大师”高志等宏观系列课程。四月，中国房地产策划师联谊会全力为中国房地产行业培养策划精英，助力房地产企业在大数据时代打造企业营销品牌。

第四篇：2014-2018年中国建筑装饰行业发展趋势预测

2014-2018年中国建筑装饰行业发展趋势预测

随着外资企业的大量进入，以及国内装饰装修市场准入条件的放宽，将有大量规模较小的住宅装饰装修企业获得合法资质进入市场，市场的竞争将更加激烈。在国家进一步规范装饰企业经营行为和市场秩序的条件下，竞争将促进各类装饰企业根据市场需求，发挥自己的优势，走专业化、特色化的发展道路，在市场竞争中生存和发展。我国建筑装饰行业企业在发展过程中将呈现以下趋势：

工厂化模式：一些规模较大的装饰企业利用品牌效应和经营规模的优势，建立自己的家具、幕墙等相关配套产品的生产和配送系统，实现工厂化生产、现场组装，既提高了规模效益，又提高了装饰质量，降低了装修现场的污染。

企业联盟：一些规模相当的企业，采取供应链与企业联盟的形式，在项目较多的地区，选择经营规范、质量与信誉较好的家具、部件生产企业结为合作伙伴，定点为装修项目配套生产、现场组装，既突出了企业的核心竞争力，又能较灵活的安排和组织项目施工。

特许经营：一些品牌较好、管理水平较高的企业选择了特许经营模式，通过对外输出管理模式，扩大市场份额和增加影响，实现低成本扩张，迅速提升市场份额。

专业化经营：一些装饰企业集中技术和施工力量，为某一行业提供专业化服务，通过市场细分和锁定目标客户来树立品牌，如：别墅项目、医院项目等。

农村市场开发：随着我国农村家庭收入的持续增长以及小城镇建设步伐的加快，农村消费结构升级会成为建筑装饰行业新的增长点和支撑力量。

第五篇：2018年房地产发展趋势

我眼中的2018年房地产发展趋势

中国房地产市场经历了2017年的疯狂暴涨后会迎来几年的平静恢复期，纵观中国自从改革开放到1994年房改房开始住宅由国家控制改成自由买卖的商品房，经历了很长一段时间才慢慢步入正轨。住宅房屋也由原来的多层砖混发展到现在的多层、小高层、高层、别墅等多样性发展，住宅小区各种配套建筑及设施相对越来越完善。

房价高的原因是什么？宏观讲就是通货膨胀、货币贬值。按现状看其实还受政府依赖土地收入，各开发商拍地时也相互抬价地王频出土地成本大幅上涨。政府治理大气污染造成相关企业停产、限产和升级改造，水泥、钢筋、砖等主材和辅材价格上涨一倍甚至更多，天气污染预警时工程停工造成施工时间有原来的可以建设1年到现在的施工时间缩短为7个月甚至更短，这不仅使房地产开发建设周期延长，更增加了建设成本，工人工作时间短会提高工资，施工设备租赁时间加长，管理人员工资及各种消耗都在增加。所有受到影响的最终都会加在房价里由买房人承担，所有的这些因素都是影响房价的根本原因。

2016年底至2017年这段时间邢台房价的上涨除了成本上涨外还有受国家限购政策的影响，很多人在国家发布限购政策前知道消息后刚需购房者快速入手，也使有些犹豫不决的人或准备延后买房的人群加入到购房行列，造成房源紧张，有些项目一开楼盘就卖光，加剧了从众者的心理，开发商趁机涨价，造成越涨越卖，直到房价超出人们的正常承受能力，演变成现在的有价无市，刚需一族受到打击，与政府的限购政策背道而驰。

2018年经过前两年的洗礼，房价走势会根据市场需求逐步平稳，一些新开盘楼盘会从略低价位起步，逐步跟上现行房价，不会出现大的上浮，比如邢台市西北区房价由2016年的5000元左右的均价到2017年9000元左右均价，价格几乎上涨一倍，2018年新开盘项目开盘价格在7500元左右，整体感觉属于下降趋势，但这只是新盘价格，老项目平均价格基本维持在9500左右。这就能从整个市场反馈的信息了解到现在的行情。为什么开盘价会有这么大的差距，如果市场有需求谁会不想卖高价，卖9500元比7500元每平米差2000元，10万平的小区就差2个亿，老板们嫌赚的钱多吗！回答是NO。有钱不赚是傻子，房地产开发公司那么多精英不会算不清账的。因为市场不允许你这么做，你价格高客户就会选择别的楼盘，现在受国家政策影响，银行对房地产公司的信贷收紧，各公司在这两年赚了满盆钵后，又得扩展新项目，地价走高趋势明显，融资渠道不畅通，缩短开发周期，要快速销售回笼资金，不能在一个项目上耗费太多时间，以免在激烈竞争中落后。所以能从现在的开盘价格上找到符合市场规律，适应市场行情的节点价格。但受开发成本的制约，房价会慢慢向上调整，所以上涨是不可避免的，稳中有升，所以邢台房价在2018普通楼盘将会在8000元左右，高端楼盘维持在10000元左右，在未来5年内不会出现大起大落。按中国的国情来说长远看也许会有暴涨的投机性情况出现，预计在未来20年后整个房地产会有一个波动期，有可能造成房价下跌。

城市在扩大，县城也在扩张，农民进城成为一种趋势，按国家政策的城镇化要求，这些农民是未来10-20年的购房主力，改善型需求也会随时间发展而增多，人们对住房的要求也会越来越高，周边及社区环境、设施、品质等相关服务会成为开发商们的竞争途径，差异化分类，按需所求，市场会被细分，成为每个开发企业为楼盘定位的选择，也为他们的长久发展提供参考。

刘志杰

2018/2/8