房地产行业的发展趋势和银行业面临的风险挑战

第一篇：房地产行业的发展趋势和银行业面临的风险挑战

房地产行业的发展趋势和银行业面临的风险挑战

摘要：文章首先简要回顾了我国的住房制度改革进程，探讨了我国在1998年之后房地产行业快速发展的原因和表现，以及在国内外经济处于周期性下行时，国内地产泡沫破灭的根源以及房地产市场的表现。文章进一步分析了政府基于当前形势，出台多项房地产调控政策，目的是稳定宏观经济、保障就业，却给银行业带来了巨大的潜在信贷风险。政府在实行宽松货币政策时，应当保护银行独立的市场地位，由银行在现有制度框架下，自主安排信贷，控制风险，为市场经济服务。

关键词：住房制度改革房地产泡沫信贷风险

一、房地产价格的十年跃进

1、住房制度改革三十年简要回顾 自20世纪50年代以来，改善居民的住房条件一向是关系我国国计民生的重大国策。建国后三十年，我国在城市构建了以企事业单位为核心、由国家和地方财政补贴的福利分房体制。该体制下，房屋的产权为国家所有或企业所有，城市职工承租房屋，按照房屋面积逐月交纳定额租金。但是三十年的制度实践显示，这种和劳动关系紧密联系的分房体制存在诸多弊端。在该制度下，分房办法是同一企业把职工按照工龄、职称等指标综合排名，依照先后顺序分配房屋。有些效益好的企业，青年职工可以很快就分到住房；而在困难企业中，有些职工甚至等到退休也不能分到房子。这在社会上造成了贫富不均，而这种不公平是由体制造成的，与个人劳动努力程度无关。另外，住房的租金很低，公产房承租人上缴的租金不足以支付地方房管局支出的房屋修缮费用，企业产权的房屋干脆就没有房租，修缮费用全由企业承担，这给国家和企业造成了二次负担。

福利分房政策实行了三十年，不但弊端颇多，总体效果也不尽如人意。解放初期，我国城市人均居住面积是4.5平方米，到1978年，人均居住面积变成了3.6平方米，反而下降了0.9平方米。城市住房建设在20世纪80年代初期显然落后于时代发展和居民生活的需要。为了改变当时城市住房建设的滞后局面，邓小平在1980年4月明确提出要改变现行住房制度，拉开了我国住房制度改革的序幕。在此后十余年，住房改革大致经历了试点售房、提租补贴和以租代售等改革阶段，直到1994年正式建立住房公积金制度。可见，住房改革主要围绕着两条思路展开，一方面是以价格（租金）改革为重点，另一方面是以产权改革为核心的。但是改革进展缓慢，福利分房体制仍然大行其道，各地出台的公房出售机制难以获得市场认可。

中央终于决定从1998年开始停止住房实物分配，实行住房商品化，促进了我国房地产业大发展。这一政策从长期看是符合市场经济发展内在规律的，从短期看，当时中国为抵御1997年亚洲金融危机，急需寻找新的经济增长点，住房消费就自然成为扩大内需、拉动经济增长的利器。这也是我国首次把房地产行业和宏观经济联系起来。此后十年，房地产业成为许多地方的支柱产业，地方政府开始了靠土地出让金和房地产税费支持财政的发展模式，并靠房地产投资和消费拉动了上下游产业的发展，推动了各地快速发展，也导致了各大中城市商品房价格不断攀升。

2、城市房价长期居高不下的表现和原因

1998年新一轮房改启动之后，中国的房地产业开始了跳跃式发展。1996年和1997年全国住宅开工面积只有1亿平方米，而到了1998年，开工面积跃升到1.6亿平方米，超过了此前的峰值 1.3亿平方米。随后，开工面积不断上升，1999年达到1.8亿平方米，2000年达到2.3亿。行业不断提高房屋供给量，满足城市居民的住房需求。另外，住房建设市场化和房屋需求货币化，推动着房价不断攀升。2002年至2008年，全国70个大中城市的房屋平均销售价格从2250元上升到4013元，上涨了78.4%（见图1）。而且，这一数据的统计口径包括商品房、经济适用房和二手房交易价格，因此数值远低于全国商品房新房实际售价。图1 ：2002年至2008年，全国房屋平均销售价格（单位：元）

资料来源：《中国统计年鉴：2008》和《经济景气月报》2008年7月。

自1998年以来，房地产行业借由住房商品化改革的春风，确实取得突飞猛进的发展，但是房价的飞速增长不利用市场的平稳发展。我们更应着重分析房价暴涨的原因，为调整行业发展模式提供依据。

一是我国在1998年开启住房商品化改革的序幕，在2000年彻底废除福利分房制度，为房地产业的发展创造了坚实的市场需求基础。随之而来席卷全国的各个城镇的危旧房屋动迁和老城区改造，以及地方政府采取的货币分房模式，使居民主动或被动地加入购房大军，进一步扩大了房地产行业的市场需求。

二是国家出台金融政策和相关制度鼓励居民进行商品房消费——国务院设立公积金制度，商业银行也推出个人住房抵押贷款（按揭）业务。1999年2月，央行下发了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，鼓励商业银行为个人提供全方位优质金融服务。同时，央行把个人住房贷款最长期限从20年延长到30年。这些金融服务的涌现和完善，刺激了房地产需求的全面爆发。

三是经济适用房建设缺位，地方政府没有建立起与住房商品化相配套的、包括经济适用房和廉租房在内的住房保障制度。住房保障制度不完善，低收入者的住房需求也要全部由市场解决，本来层次分明的社会需求结构被打破，巨大的需求全部涌入市场，造成商品房价格持续上扬。

四是地方政府财政结构畸形，过度依赖土地税收。在分税制下，地方政府有动力大力开辟税源发展地方经济，土地转让收入逐渐成为地方财政的支柱。2006年我国房地产税收在地方税收的比重约为20%至25%，如果加上土地出让收益，将达到地方财政的50%，是名符其实的卖地财政。这种情况下，地方政府缺乏动力去控制房地产价格。

二、房地产行业陷入低迷

1、房地产泡沫破灭的导火线

房地产业在2005年经历了较为严重的低谷后，在2007年中期，繁荣程度达到了顶峰。当时国内消费市场通货膨胀严重，CPI和PPI先后超过3%的国际警戒线（图2），除了食品涨价，房地产行业的快速发展也为通货膨胀“贡献”良多。政府为了控制物价，连带挤出房地产行业的泡沫，央行和银监会在2007年9月发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业型房地产信贷政策进行了调整，规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。政府从调控货币政策层面减少对房地产消费者的资金供应量，抑制投资型购房冲动，防止房地产行业泡沫的过度膨胀。

图2：2006年末至2009年初CPI和PPI的走势（单位：%）

资料来源：Wind资讯。

从商品房生产者方面，政府也实行了从紧的货币政策。2007年10月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定受让人依照出让合同约定，付清全部出让金后，才能领取国有建设用地使用权证书。同月，发改委和商务部发布《外商投资产业指导目录（2007 年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。这两项政策实际上提高了房地产行业的门槛，把一大批资金实力薄弱的小型房企摒弃在外。这些地方性中小企业，自有资金量小，主要依靠小部分保证金，从政府手中拍到土地后，依靠土地批文申请到银行贷款，再拿贷款偿付土地出让金，然后通过出售期房回笼货款，支持后续开发。这些房企都是通过高超的资本运作，利用较少的自有资金维持运营，最终获得高额的房屋开发利润。商业银行受宏观调控政策指引，预期到房地产市场中的投资型行为会减少，房地产市场的销售增幅将受到负面影响，因而在2007年10月之后严控房地产市场的新增贷款。在当年年末，房地产商面临资金结算和还贷压力，只能降价售房期望快速回款，获得现金流。房地产市场开始陷入低谷。

2、房地产行业疲软的深层原因

房地产行业历经十年的飞速发展，从1998年到2007年中国房地产业的投资从3600亿元增加到2.5万亿元，年递增21.5%。2003年，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的原则》，确定房地产行业是我国的支柱产业。此后，各大城市房价飞升，虽然政府曾经出台了一些遏制房价短期快速上涨的宏观调控措施，但是成效不大，涨价的趋势一直未变。但是，潜藏的危机并不会因为表面的繁荣而销于无形，房地产行业的非理性繁荣在国内外经济危机的夹击下终于在泡沫中湮灭。泡沫破灭的原因也是多方面的，根本原因就是房价收入比长期背离正常水平，以及金融危机下，公众对经济的信心和预期收入下降，推迟房屋消费支出。

支撑中国房价的两个重要支柱，一是房价收入比，一是未来收入预期。从这十年的情况看，房价收入比过高，居民收入提高的部分被过高的房价吞噬了。当房价收入比超过临界点时，市场就难以继续支撑下去了，再加上全球经济下滑，收入预期下降，支撑房价的两个支柱全都失去了作用。

1998年以来，中国房地产市场一直处于发展高潮中，在2007年达到了前所未有的顶峰，房价几乎呈单边上扬的走势，巨大的市场需求成为推动房价不断上升的根本动力。这十年中，城镇居民增加的收入中相当一部分均被房价增速吞噬。在2003年，房价增速甚至达到人均可支配收入增速的1.8倍。2007年，全国城镇人均可支配收入为13785.8元，那么三口之家每年总收入为27571.6元，他们若在2008年6月以4013元/平方米的均价购买100平方米住房（实际居住面积只有80平方米左右），房价收入比就达到了14.6。但是，上述结论中的房屋价格是全国平均水平，无法反映中心城市房价成倍上涨的情况以及给公众带来的经济负担。上海在1998年房屋均价为3026元，2008年7月的成交均价为13200元，上涨了4.3倍。而在2007年，上海人均可支配收入只有23632元，按照上述方法计算，2008年7月的房价收入比高达27.9。

这样的高价格既超过消费者的承受能力，也不符合市场经济的规律，更对房地产市场的持续健康发展不利。低收入阶层因为经济适用房短缺而无力购买商品房，中产阶级购房后负担了庞大的债务，导致消费能力低下，内需不足，高收入阶层虽然有能力消费商品房，但其投资倾向大于消费倾向。整个社会消费潜力被高价房地产压制，造成内需严重不足。显而易见，超过大多数居民支付能力的高价位是不可能支撑该产业长久稳定发展的。没有足够高的收入上涨支撑的物价上涨最终都是昙花一现，也会对宏观经济稳定造成威胁。房地产价格泡沫在2007年达到顶点，终于在2008年破灭。现在的价格下跌是市场正常的自我修复行为，甚至还没有回归到理性价位。

房地产价格的非理性暴涨是房地产陷入低谷的内因，而美国由房地产行业崩溃而蔓延开来的经济危机，通过国际贸易领域影响了中国的实体经济，打击了民众对未来经济增长的信心，降低了收入增加的预期，这是国内房地产价格下跌的外因。内因和外因共同作用，致使国内的房地产行业陷入困境。

3、房地产行业持续低迷

2007年下半年，美国的次贷危机初露端倪，但是没有引起各国的重视。到2008年3月，美国第五大投资银行贝尔斯登因金融衍生品CDS巨额亏空，陷入破产危机，只得被摩根大通集团收购；9月份，雷曼兄弟倒闭，危机全面爆发，影响波及世界各个经济大国。中国在2007年下半年，为挤压房地产行业的泡沫，实行了从紧的货币政策，没想到次贷危机席卷全球，又打击了国人对经济持续高速增长的信心，使房地产行业的处境雪上加霜。

在2007年第三季度，房地产行业的景气指数与上一年同期相比，已经出现了下降的趋势。在2007年第四季度之后，房地产业景气指数和企业家信心指数均陡然下降，显示市场和行业投资人的信心不断下挫（见图3）。

图3：2003年至2008年房地产业景气指数和企业家信心指数

资料来源：Wind资讯。

在2008年下半年，国务院等机构相继出台了一系列扶植房地产行业的政策。在政策的短期刺激效应下，几大城市的商品房成交量在11月有了小幅反弹，但是基于金融危机下公众对未来可支配收入增长的预期降低，房地产市场的短暂小幅回升没能长久持续，也无力改变2009年房市继续下挫的趋势（见图 3）。从全年房地产行业销售情况看，房屋销售持续低迷，公众持币观望，巨大的潜在房屋需求没有转化为实际购买力。2008年年末，房地产市场成交量呈现负增长，房企被迫纷纷调低年度销售目标，并把新项目开工计划延后，导致企业新房和土地储备存货大增。随着金融危机对实体经济的侵蚀，房地产行业的不景气应会持续到本年年末。

房地产市场萧条，导致大企业纷纷在2008年下半年调整销售目标，以期符合市场现实，降低投资人对市场的过高期望。以几家大型上市公司为例，保利由2008年初确定的240亿下调到190亿，中海由320亿下调到270亿。截至11月中旬，碧桂园年销售额仅为150亿，不及年初目标350亿的一半。截至2008年年末，仅有四家房企全年销售额超过200亿，分别是万科478.7亿、中海270亿、保利205亿以及未上市的绿地，估计去年销售额约为300亿。大型房企的市场处境尚且如此艰难，更不要说资金链异常紧张的中小型房企了。

房地产行业建设周期较长，当市场环境发生急剧变化，企业难以快速做出战略调整。在当大量在建工程在2008年完工投入市场时，卖方市场已经变成买方市场，市场成交量大幅萎缩，大量新房旋即变成积压的存货。截至2008年第三季度，73家房地产上市公司今后共有2836亿存货，至少需要两年才能完全消化掉。而且，在2007年房地产市场高涨时，大量新项目开工，随着这些工程依次竣工，商品房的空置率会大幅上升；开发商通过政府拍卖囤积的地块，到2008年也成了烫手山芋，有些开发商宁愿承担违约金，也要把土地退还当地政府，还有些只能暂缓开发购入的新地。

2008年年底，房企会就各项支出与供应商进行资金结算，房企的资金压力增大。消费者预期到开发商急于回笼货币，房屋价格会进一步下跌，因而并不急于购房，导致市场在岁末年初销售情况更加黯淡。冬天已经到来，但是春天还很遥远。

三、政府的“救市”措施和银行面临的信贷风险

1、中央政府带头出台多项措施，拉动购房需求

2008年第四季度，各级政府和央行相继出台多项政策，希望在外贸增速趋缓的情况下，靠刺激房地产需求推动经济稳步增长。10月23日后，政府降低首次购房者的银行信贷利率及首付款、降低购买住房的契税、免征交易印花税等。对于这些房地产优惠政策，政府希望通过对首次购买住房者的税收优惠及信贷优惠来帮助住房困难的居民进入房地产市场，激励自住型房屋消费者进入房地产市场，以便做到既改善居民的居住条件，又达到扩大居民消费、保证经济增长的目的。

政府救市也是无奈之举，并不是最终目的。房地产行业产业链很长，连接上下游近40个产业，也与宏观经济具有极强的关联性，房地产市场的波动会对实体经济造成重大影响，政府实际上被房地产市场“绑架”，若要维护经济平稳发展，就只能运用合理的宏观调控手段，防止房地产行业崩盘，最终目的是保持宏观经济和就业量平稳增长。政府在2008年下半年的救市政策内容也表明了，政府的政策思路是很清晰的，政策的直接受益人群不是房地产商，而是消费者。

但是，即使政府的目的是为了稳定宏观经济，但是某些刺激经济的短期举措，在政策效果上也造成了顾此失彼，降低首付是把房地产行业的风险转嫁给了商业银行。政策实际上降低了银行对贷款人的信用水平要求，这为未来几年银行个人住房贷款不良率的攀升埋下了隐患。

2、商业银行面临潜在信贷风险

房地产价格在2007年已经脱离了公众的实际购买能力，此前的红火实际上是在资本的追逐和推动下的狂热发展。此前高地价、高房价的房地产产业政策需要我们进一步反思。在1998年亚洲金融危机时，政府为了扩大内需，启动房地产市场的商业化改革，面对2008年金融危机，又再次祭起了房地产这一法宝，出台政策加强经济保障房的建设并降低房屋交易税费来拉动内需。中国的两次住房改革都是调控宏观经济发展的短期政策，而没有建立起住房保障的常规政策。缺乏保障性住房常规制度，会导致房地产市场需求结构混乱，低收入阶层住房需求也由市场解决，短期内有利于宏观经济复苏，但在长期会压制消费，催生地产业泡沫，造成银行坏账。当前，不应再走单纯依靠刺激商品房消费来扩大内需的老路，国家应建立起常规化的住房保障制度和社会保障体系，鼓励居民在住房、医疗、教育等基本需求之外扩大消费品需求，这是中国未来扩大内需的一个最重要的途径。

另外，现在的“救市”政策有可能损害中国的银行体系。之前，宏观政策要求银行严控土地购买和开发贷款，并把第二套商品房的首付提高到40%，希望银行回避房地产行业的信贷风险。当前政府为了拯救宏观经济，刺激房地产，允许第一套住房首付降低到20%，等于是把过去遏制全国房地产泡沫的经济政策全都否定了，又把银行重新拉进了高风险行业，把银行和房地产又绑在一起了，而且更紧密地绑在一起了，意味着未来银行将面临巨大的房地产信贷风险。

实际上，只要房价将来下跌20%，就意味着抵押房屋的市场价格小于贷款现值，市场可能大量出现断供，银行会产生大量次级按揭，将给银行带来巨大的信贷风险。也可能出现资金雄厚者在房市低迷时，大量买入房产作为投资，待市场回暖再高价抛出，降低首付政策助长了市场投机，为房地产行业出现新一轮泡沫埋下了隐患。我们不能以未来坏账增多为代价，换取GDP的增长，因为国有控股银行的坏账很可能是由政府买单，所有损失将由全体纳税人负担。

因此，政府在进行宏观调控时，应按照市场规律办事，注意保护经济主体的自主权利。政府应该在自身的职权范围内，充分运用货币政策和财政政策调节经济运行，但是要避免把商业银行当成财政的出纳，应该尽可能留给商业银行信贷自主权，使它能按照风险与收益匹配的原则制定信贷产品，运用市场规则处理信贷存量调整和增量资金配置，规避风险，获取利润。事实上，银行已经根据市场情况，采取措施积极应对信贷风险，进行资产保全。在个人购房贷款方面，中小股份制商业银行率先对存量房贷利率实施七折优惠，降低贷款者负担，鼓励客户按时还款，减少银行发生断供的可能性，降低了未来的坏账率。国有大型银行也在年初实行了七折优惠政策。对于增量房贷，银行已按照央行新实施的利率水平放贷。

在房地产开发贷款方面，银行在2007年9月之前，在大型房地产商较为集中的城市，以各种融资设计及优惠利率，竞相吸引优质客户。但是，2008年下半年，金融危机爆发后，尽管国家货币政策已经转向宽松了，但是许多银行已经停止向任何具有流动性风险的大型地产商增加贷款。对存量贷款，银行允许开发商对短期贷款进行转贷或展期，但要附加条款，譬如必须对楼盘降价，以期降低信贷风险。

另外，银行为了控制表内业务风险，也在不断进行金融创新，试图将房地产贷款变为表外业务，其中最主要的方式就是发行房地产信托产品。银行通过下属投资公司购买上市地产公司股权，以此发行理财产品，以私募形式为房地产企业融资。这样自主创新的市场行为也获得了国家的鼓励。在2008年12月国务院发布“关于当前金融促进经济发展的若干意见”明确指出将“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。当然，金融创新要汲取次贷危机的教训，要慎重防范这种以转移风险为目的的创新产品的自身风险。

总之，政府这只“看得见的手”在进行宏观调控时，也应注意避免过分干预市场，不要造成经济学者所说的那样“政府一出台刺激经济的言论，公众预期未来银行风险增高，股票市场价值降低，市场就开始抛售银行股”。政府应当支持银行应在现有市场经济和制度框架下，自主创新，自控风险，在公平的市场环境中为市场经济的迅速发展提供融资服务，应当避免银行成为国家财政的附属品，避免银行成为宽松货币政策的最后买单人。参考文献： [1]王雯珺、王成豪等，“金融危机下我国房地产形势分析与对策建议”，载《科学时报》，2009年1月14日。[2]丛诚，《中国住房和公积金制度发展大纲》，上海，上海辞书出版社，2008年。[3]崔建华，《房地产经济论》，北京，经济科学出版社，2003年。[4]贾康、刘军民，《中国住房制度改革问题研究》，北京，经济科学出版社，2007年。[5]李延喜，《次贷危机与房地产泡沫》，北京，中国经济出版社，2008年。[6]沈悦，《房地产价格与宏观经济的关系研究》，北京，中国水利水电出版社，2006年。

第二篇：2012年房地产行业发展趋势

2012年房地产行业发展趋势

一、商业地产将会填补住宅市场在房地产行业中的空缺

注释：住宅市场受到调控影响日益深化的同时，商业地产却在蓬勃地发展。从数据上看，在一线城市住宅市场成交量大跌的同时，商业地产却呈现了欣欣向荣之势。万科、保利、远洋等房企纷纷宣布进入商业地产领域。商业地产是地产行业发展的高境界，符合资产和物业的发展规律。

目前，北京乃至全国可开发的土地有限。未来中国地产行业需要依靠商业地产，而商业地产在国内尚处于初级阶段，存在着广阔的发展空间，加之有国外优秀的经验和模式可以借鉴，商业地产必将大有所为。

二、2011被称为“保障房元年”，企业发展格局将如何重置

注释：限购，限贷毫无放缓迹象，房产税试点扩大，房地产调控加深。种种迹象表明，中国房地产行业面临改革，转型。能否正确选择，是考验中国房地产行业战略智慧的最佳时机。房产人将重新思考发展策略。

三、旅游地产在中国房地产未来发展趋势中，将迎来较好发展 注释：2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！

随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。

四、房地产未来市场更注重于新科技，节能增值与生态观的结合运用注释：我国能源资源供应与经济社会发展的矛盾己十分突出。全面推进建筑行业节能工作,有利于减少建筑耗能,节约能源；有利于减少温室气体排放,减轻大气污染,改善环境质量。有效提高地产品质与价值的提升。

第三篇：世界远程教育的发展趋势与面临的挑战

世界远程教育的发展趋势与面临的挑战

欧立绵

西南科技大学国际合作与交流处，四川 绵阳 621002

内容摘要

随着经济的发展和技术的进步，远程教育应用面越来越广。本文主要阐述世界远程教育的发展现状，并分析它的利弊，旨在说明远程教育在全球的发展趋势和面临的挑战。

世界远程教育正以惊人的速度2生着变化，这主要得益于技术的进步。尽管一些不算新的技术——如收音机和电槐，已在远程教育方面发挥了40多年的作用，且仍在起着作用，但先进的卫垦技术和Intemet(因特网)正在使整个世界变成一个没有国界的教育大舞台。新技术的应用，提高了远程教育学习者和教育者的效率，便这两者都受益臣浅。尽管许多发展中国家还没窄掌握这些新技术，但他们正逐步加大对电信、通讯系统的资金投入，这方面的变革已指日可待。

一、远程教育涉及的领域人们使用的目的远程教育遍及世界各地，满足了不同层次人们的需求，在大学．远程教育为更多的人创造了接受高等教育的机会；在公司，远程教育可用于员工的技能培训，使他们适应技术的进步；对于个人，通过远程教育接受职业技能培训，可为自己创造更多的就业机会；对于政府，利用远程教育的在线师资培训，提高了传统中小学校的教学质量；而对于边远地区，远程教育解决丁课程传输难、受教育难的问题。

1．在高等教育领域存在两种模式，即专门从事远程教育的单功能模式的大学和远程教育、传统式教育并存的双功能模式的大学。那些单一模式的大学我们通常多称之为“开放大学”，并且大多数采用的是英国开放大学的模式。

“Megza-university”是指一些规模特别庞大的大学，一般这种大学每年注册的学生达到10万人，累计可达到280万人。笔者统计了法国、英国、西班牙、爱尔兰等10所

“Mega-university'，的情况，发理其中大多敷的学校是为了满足多年来对高等教育的迫切需求而在近20年内发晨起来的。

尽管一些传统性大学已开蛤实施远程教育，但大多数仅仅是在做尝试，而促使他们这样做的原因也多是为了满足高等教育日益增长的需求。基于这个原因．甚至一些过去不打算进入

远程教育领域的著名大学也逐渐涉及这一领域。例如：美国约翰·霍瞽金斯大学在其“医务管理”专业的课程中，尝试利用声像和计算机技术开设一些护理课程。杜基大学面向全球开MBA课程．X技术使他们可以将课程传输给到远在欧洲、亚洲和拉美的学生。远程教育能够吸引到更多的晦外生源——这正是人们开展远程教育的动机之一。

2．·Virtual univei~lty·、lmemet(因特网)及其相关技术扩大了高等教育的受益面和高等教育的质量，这样也导致一些全新的教育模式的出理。如“virtual university”。即设有围墙的大学．是用Internet(因特网)和通讯卫星来传输课程，其教学资料、图书馆，甚至实验室可以让分敢在各地的学生或机构所共享。1989年成立的墨西哥Virtual university就是一个包括墨西哥境外门所大学的大学联盟。每年申请学位的注册学生达9 000人，而非学位申请的学生35 000。

学生遍及墨西哥及附近几个拉美国家，授课方式既有印刷材料，也有电视直播和录像带，教师与学生也可以通过计算机进行联系。此外，在美国西部，有10个州的政府共同实施了一个“开放大学”计划，允许学生在网上获取学位。促使他们这样做的原因是既可以吸引大量的生源，又不用花钱再建大学。

3．在岗培训。越来越多的公司把远程教育看成是对自己员工进行职业培训训的一个既省钱又有效的逸径之一。如Hewlett-Packard(海乌莱特-派卡德)公司，利用高技术的教学设备，向遍布欧美100多个分部的员工提供电视教学节目。而一些公司也逐渐加入到这一行列，成为大学的外延教育机构，以便于员工的培训。随着越来越多的入可以接触到因特网，夸后台有更多的人可以足不出产拿到学位或接受职业技能培训。

4．教师的堵训。师资培训一直是远程教育的主要用途之一，特别是在发展中国家，有大量的教师役曼过职业培训或师资水平不够。在这些国家，用远程教育来培训教师是其首选的策略。虽然绝大多数的远程教育师资培训还是以印刷材料为主，且目的也是以进修为主，但一些国家或学校正趋于使用蔷于新技术的远程教育．

1．教室的延伸．在提高传统中小学教学质量，解决边缘地区学生上课难的问题方面，远程教育的成绩显著。儿童远程教育方面，最有名的就是纽约儿童电视工厂“芝麻街”的例于。在许多国家，居住在农村边远地区的孩子还是无法象他们同龄的城市孩子一样完成学业，墨酉哥的“Teelesecundaria”（特莱斯库恩达瑞亚)节目，通过电视对分布在边远小村庄的700 000

名学生提供中学远程教育，就是一个成功的例于。从20世纪70年代初开始的单向广擂教学节目，在非洲、亚洲和拉美地区被广泛地用于提高教育水平。由于收音机的成本低、普及率高——甚至在边远的农村也可以昕到，因此，广播成为了印刷材料以外，第二大既经济、又应用广泛的远程教育技术。交互式的广播教学(1R1)是一种利用广播，收音机单向传播含有教学活动的节目，节目中有一个“收音机老师”宋上课，并配有一些教学活动，如：回答问题、唱歌和傲练习等。这些教学活动之间精心安排了一些停顿以便于学生练习。这种交互式的广播教学主要是在教学费源有限、教师知识不足的情况下，对课堂教学的一个补充。

二、对远程教育的顾虑

随着远程教育的发展以及新技术的应用，人们对其有效性的担心和关注也是有增无减。在许多国家，远程教育课程仍得不到信任，远程教育的学生在求职时仍时常遇到困难。甚至，英国开放大学在与传统大学做了比较，开放大学的11门课中书6门达到“优秀”，按理说其教学质量已无庸质疑．但仍有人表示怀疑。人们韵疑虑是——“远程教育是真的吗?”换句话说．“与传统教育没有差别吗？”其实，答案应是肯定的。

1．对远程教育质量的评估(不包括对网上培训和网上通讯的质量评估)。对以印刷材料为主的函授课程的研究已经有了70多年的历史。与传统教育的相同课程比较，两者的效果设有差别。而对广擂教学节目的大量研究也裹明，通过收音机接受广播教学的方式对学生是有效的，并且这种有效性在工作中会进一步得到延伸。有关专家对分散在不同地区的成人使用计算机材料学习的情况进行了研究。结果表明，以计算机为主的远程学习效果和传统模式Q6学习效果一样，在某些情况下，前者较之后者的学习效率更高而花费更少。

2．远程教育的弊端。虽然以上的研究表明，远程教育的学生和传统教育模式下的学生学到的东西一样多、但另一方面，函授生的辍学率达到 19％～90％，平均辍学率达40％。对以技术为主的远程教育的研究还在进行中，但初步的情况已显示，大多数基于技术的远程教育，它所具有的交互性和带来的新奇感可以弥补高辍学率。事实上，高辍学率多在于学生学习时缺乏同学之间和师生之间的交流，由此产生孤独感，而一些学生的学习自律性又差、才造成这样的结果。另外，学习成绩反馈太慢造成学生学习兴趣的降低井因此产生挫折感也是一方面的原因。加之，工作上的激烈竞争和来自家庭的压力也是造成辍学的原因之一。为了遏止高辗学率，目前有关远程教育的研究也在积极地寻找失学的原因和降低辍学率的有效措施。

3，肘远程鞋育质量的担心。一些远程教育课程和远程教育机构的质量也的确令人担心。质量差主要表现在缺乏计划性和学习材料的分发上，以及一些劣质的远程教育项目只重视技术不重视课程的内容．不重视对学习者的支撑服务。

4．对学习者文撑服务的担心。远程教育与传统教育的一个主要区别就在于：前者的学习环境是孤立的，这就要求学习者具备更强的学习自律性。基于这一特点，远程教育系统就应该提供尽可能多的渠道来满足学习者的支撑服务和方便师生间的交流，这是至关重要的。目前，对远程教育学习者的文撑服务类型多种多样，支撑面也越来越广，英国开放大学在对学生支撑服务的质量和范周方面成绩显著。象“蒙特瑞技术学院”(Monterrey Institution of Technology)这种没有围墙的大学．对每一门谭都配有一名全职的教授，每50个学生配有一个助教。造成支撑服务质量差异的主要原因是丰富的支撑服务带来的是教育成本的增加，而教育机构担心成本的不断增加最终会导致他们无法维持广泛的支撑服务。

5．远程教育是否合算?虽然远程教育相对于传统教育是以花钱少、蚊益高而著称，但研究表明只有当其注册率相对于学费和毕业率达到一个相当高的水平时，这种效益才能实现。大量的研究证明Mega-universities(百万人大学)平均用在每个学生上的费用是其它大学的5％～ 50％。在美国，这种远程教育的低投入和高回报是相当显著的，美国3 500所大学学生的总数为 1 400万人，平均每年花在每个学生身上的费用为1．25万美元。而相应的，10所·Mega-uni-verslty”学生人数280万，平均用在每个学生身上的费用为350美元。当然，由于远程教育的学生每门课的结业事低，因此，实际学校花在每位完成丁课程的学生身上的费用会高于350美元．

影响远程教育投入与回报比率的因素主要有两个：一是学生的人晕率，二是学校对学生学习支撑的程度．一方面，学生的注册卓越高，平均每门课花在每位学生上的费用就低；另一方面，注册学生越多用于文撑厩务的花费越大。但同时，限制课程的数量也可以降低一些费用，因为远程教育课程的开发费用较传统教育的费用要高得多。如英国开放大学花三年时间，投入100万英镑开发一门新课，课程设计人员包括一个主管，多位课程内容专家，课程设计专家以及课件制作专家。但尽管如此，一些开放大学仍然存在质量问题，学生也抱怨学习资料不能满足其课程所需。

印刷材料、录像带和提前录制的电视教学节目都是针对少量学生(低于250人)的低成本技术。而广播教学则需要1 000名学生才能达到相应的费事。计算机会议系统也是低成本的技

术，它可以提供教师与学生的双向交流，但带实况交流的广播教学和录像会议属于高成本的拄术，有关情况如表1所示。

三、远程教育的发展趋势和面临的挑战

远程教育的发展已有200多年的历史，其作用已在世界范围内得到认可。但远程教育技术的不断进步与应用，也随之带来了教育发展新的趋势、新的课题和新的挑战。与之相关的很多问题已摆在世界各国教育决策者和教育研究人员的面前，等待他们去分析、评估和研究。

1．如何面对国际化趋势、国际认证与国际竞争?

当今世界各大学吸引雇员和生源的范围触及全球的各个角落。这样的结果是他们将面临其他国家教育机构对其课程的评估和学位的认定。虽然，学位现仍以本国认定为主．但远程教育的曰际化趋势已对学位的认定提出了新的挑战。因此，全球跨国教育联合会(Global Alliance for T ransnational Education)已开始实施一项全球性认证计划以监督跨国教育的质量。

国际化趋势带来的另一个问题是国外教学课程的引进极有可能带来对本土文化和价值观的负面影响。同时还形成本国教育与外国教育的竞争局面。当然，竞争的结果会导致质量的提高和价格的降低，最终对消费者有利，但本国的教育机构多会抵制来自国外的竞争，一些国家还筑起保护本国教育市场的屏障。

2．如何把握远程教育的质量关?

一些发展中国家，抵制别国的远程教育项目，无论课程质量多好，都不愿采用，而情愿自己开发课程。但他们又缺乏有关方面的专家，没有能力制作出高质量的课件，无法提供令人满意的学习服务支撑体系，而一个高质量的远程教育课件需要花费大量的时间和金钱，这些国家各方面资源匮乏，在这种条件下制作出来的课件，质量令人不容乐观。

3．如何对待远程教育的技术问题?

如何在技术投费上做一个明智的决择，是教育决策者和筹划者们面临的一个巨大的挑战。新技术不仅提高了远程教育的质量，也为远程教育创造丁更多的教育前景。但如果对是否使用技术和使用什么样的技术做出不恰当的决定，不但浪费了资金，也将毁掉整个远程教育项目。

因此技术决策应慎之又慎，应在最大限度保证课程质量的情况下，选择最合适的传输方式，而不是一味地在技术上求新。如果一十国家的传境模式本身就存在问题，企匮靠新技术来弥补，那其结果是不会令人满意的。

4．如何考虑自己有承受能力?

一个远程教育项目应有良好的财务计划和财务管理，才能确保项目的持续发展。在多数情况下，发展中国家在资助结束后，即会感到没有足够的资金继续维持项目的发展，固此．重要的是在先期投入时就应考虑有足够的资金维持今后的持续发晨。面发晨远程教育或更新技术增加的对每个学生的投入在很大程度上应与该厦平均每位学生的拨款的水平相当。例如，如果一个远程教育的数学课程使用计算机的费用占国家对每位学生拨款的50％，那么假定它的效益很高的话，它的资金情况今后也是个问题。当遇到这种情配时，就应仔细选择试验项目，看是否有条件降低成本而不至于使整个项目受到影响。

[参考文献]

[1]Aninony W.Bares, 1995.Technology, Open Learn.ing and Distance Education(London:Routledge).[2] Michael Moore and Greg Kearsley.1996.Distance Education: A Systerns View(Belmont Catitornia:Wadsworth)

Trends and Challenges of Distance Education in the World

OU Li-mian

(Office of Intermational Cooperatin and Exchange, Southwest Science and Technolcgy

Univemity，Mianyang 621002, China)

Abstract: Distance education is becoming increasingly popular as economic forces encourage, and new technoIogies facilitate.This article discusses the actual state of distance education in the world，analyses theadvantages and disadvantages of distance education.It aims to narrate the crend and the challenge that thedistance education foces．

第四篇：0809年全国房地产行业发展趋势

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2008-2009年全国房地产市场发展趋势研究报告

总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从去年年底开始,中国房地产

市场开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回

落。从区域上看,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。

通过分区域研究,我们发现:东部地区深度调整。其中珠三角地区:全国房价

“重灾区”,今年以来,房价已下跌20-40%;长三角地区:今年以来,成交量巨量萎

缩,第三季度出现价格拐点;环渤海地区:各城市分化,北京下跌空间较大,沈阳波

澜不惊。中部地区成交量明显下降,房价开始小幅下跌,武汉形势比较严峻。西部

地区成交量下降20-40%,房价比较稳定,下跌空间不大。

低迷市场中,依然有四类楼盘实现热销。我们归纳如下:第一类,打折力度较

大的知名企业的大盘,比如恒大、万科、富力等。第二类,超小户型单身公寓。第三类,近郊经济型房源。第四类,综合类特色产品,比如万达开发的综合性商业项

目。

今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。我们认为:2008年房屋成交量同

比2007年将出现大幅下滑,估计萎缩3-4 成,但由于全国房价拐点出现在第三季

度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性较大（预计与2006年4.4%的涨幅相

近）。至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008

年出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。

今年9 月以来,随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发

生,美国次贷危机进一步深化成金融风暴,并迅速波及全球。在此国际背景下,国

内经济亦不容乐观,第三季度GDP 增幅回落至9%,中央宏观调控方针正由“一保

一控”转向首先防止经济快速下滑,45天内连续三次降息,频率之高历史罕见。

11月中央力度空前出台的“4万亿投资计划”,吹响了拯救经济的号角。

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在国内外经济形势不容乐观的情况下,我国楼市走向更加引人关注。今年以

来,多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩,从第三季度开始,房价亦开始下跌。针

对这种情况,从5 月份开始,成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救

市,而财政部和央行亦在10月22 日出台相关救市措施。那么,目前我国房地产市

场形势到底如何,未来一段时间又会走向何方,为此,上海易居房地产研究院研究

部特意成立了课题组,依托易居中国·CRIC 中国房地产决策咨询系统的信息和数

据,对此进行了全面、深入、及时的研究。

一、全国房地产市场总体形势不容乐观

从去年年底开始,中国房地产市场开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅

度加大,随之房地产价格也开始回落。从区域上讲,以深圳、广州为代表的珠三角

城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看,目前全国

市场呈现量价齐跌的形态。

接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。第一个

指标是“国房景气指数”,它反应的是行业景气度,尤其体现开发商对于市场的预

期和投资意愿。由下图可知,2007年11月达到高点,其后一路下滑,今年10月份

为99.68,比9 月份回落1.47点,比去年同期回落6.06 点,步入不景气区间。

前三季度,全国完成房地产开发投资21278亿元,同比增长26.5%,相比2007 年31.8%的增幅,明显回落。住宅完成投资15508亿元,增长28.7%。其中,经济适

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用住房投资638亿元,增长19.9%,说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保

障建设。全国房地产开发企业完成土地开发面积1.79亿平方米,同比下降1.6%。

前三季度,全国房屋施工面积24.04亿平方米,增长20.3%,比2007年的21.5%稍稍回落。其中,住宅施工面积19.07亿平方米,增长21.2%;办公楼施工面

积8150万平方米,增长8.3%,比2007年的12.5%明显回落;商业营业用房施工面

积25026万平方米,增长12%。

截止到9 月末,全国商品房空置面积为1.3亿平方米,同比增长10.2%。其中，空置商品住宅6641万平方米,增长14.1%。这是非常值得担心的一个指标,空置

房面积的明显增长,意味着滞销房屋增加,企业资金回笼影响较大。

第二个重要指标是全国70个大中城市房屋销售价格指数。由于我国的房地

产销售均价与房屋成交结构关系较大,不能较好地反映房价短期演变轨迹。而拿

这一房价指数做分析,更能反映房价真实走势。

分析上图可知,以月度房价同比涨幅来看,2008年1月达到高点,同比去年1

月增长11.3%,其后增幅加速递减,今年10月已降至1.6%,预计11月或12月份，将由正增长变为负增长。由于同比的时间跨度是一年,并不能反映近况,相较而言，月度房价环比增长情况更能说明近期走势,环比增幅的高点出现在去年9 月,其

后递减,直至今年8 月份首次由正增长变为负增长,价格拐点正式出现,也即全国

房价正式开始下跌,9 月份继续下滑,这一下跌态势将会持续到明年下半年,甚至

2010年。

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二、全国一二三线城市形势有所差异,但皆有比较明显的下跌

接下来,分析一下全国主要区域房地产市场的情况,为了研究的方便性,在此

把城市分为三类,一线城市、二线城市和三线城市。根据上海易居房地产研究院

CRIC 中国房地产决策咨询系统数据,在30多个大中城市中,半数以上城市9 月成交量较8 月出现了不同程度的反弹,但反弹力度普遍较小。而另一半城市成交量

不升反跌,成交继续萎缩。整体来看,绝大部分城市遭遇了近几年来最冷的“金九”，市场低迷程度可见一斑。价格表现方面,全国大部分城市房价均出现了下滑的迹

象,打折优惠幅度有所增大。华南区域各城市更出现了新一轮的降价浪潮,在前期

价格已下跌较大幅度的背景下,9 月很多楼盘再次祭起降价大旗,优惠幅度均在10%左右。

从商品住宅供应量上分析,除上海略降之外,北京、深圳、广州今年前三季

度供应量皆有明显增长。尤其是9 月份,一线城市供应量均出现了大幅的上升，上海、北京、深圳供应量环比增长明显,深圳增长幅度较大,同比增加了123.57%。

但成交情况非常不理想,前三季度一线城市商品住宅成交量普遍下降五成左

右。9 月广州、深圳等城市成交量出现了回暖迹象,主要是前期价格下降明显,但

上海、北京两城市成交仍处于极度低迷,与去年同期相比成交量严重萎缩。

从价格上分析,一线城市房价继续下跌。上海二手房价格指数8 月份首次由

涨变跌,9 月份上海商品住宅价格下滑迹象明显,全月共有50 多个楼盘有新增推

案上市,纷纷采取了平开或低开的策略,并有一定的优惠折扣。北京房价下跌

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势头明显,楼盘打折力度再度扩大。深圳和深圳延续了降价的势头,新上市的大部分项目优惠幅度在原有基础上再增加5-10％。

2、二线城市:成交量降幅较大,房价稳中有降

从商品住宅供应量分析,前三季度和9 月份大部分二线城市商品住宅市场新

增供应量出现了较大幅度的上涨。但成交量却比较低迷,大部分城市成交量同比

去年降五成左右,绝大部分是东部城市;少数城市降幅稍小,比如沈阳、西安部分

中西部城市。而9 月份,成交表现相当不容乐观,大部分城市成交量仅为去年同期

二三成水平,合肥、福州、武汉等城市同比下降幅度均超过了70%,南京、苏州、宁波、成都等城市同比降幅均在80%左右。

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从成交价格分析,9 月份,大部分二线城市价格松动更为明显,部分城市降价

幅度再度扩大,房价下跌趋势较为明显。华东除合肥仍能保持价格一定的稳定外，其 二线城市基本都已进入价格下降通道,尤以南京下调趋势最为明显。华北区

域内大部分二线城市目前房价相对仍保持平稳,但天津降价趋势已经较为明了。

华南福州出现了新一轮降价的风潮。中西部除郑州等个别城市房价仍较为坚挺外，武汉、西安、成都、重庆等城市房价继续下跌,特别是在恒大、万科、中海等品

牌开发企业大幅下调价格的带动下,周边项目开始跟进,导致各城市房价下跌幅

度明显加大。

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3、三线城市:市场成交继续低迷

在经历了连续两个月成交持续走低之后,大部分三线城市在9 月份并未能迎

来销售大幅反弹。在易居中国跟踪的11个城市中,有6个城市成交量出现小幅反

弹,而其 5个城市成交量继续下滑。徐州、南昌、长春等城市环比下滑幅度超

过20%,市场低迷程度进一步加重。徐州、长春、海口等城市本月房价仍保持了

相对的稳定,但开发商硬扛价格的结果是成交量萎缩,在临近年底还款高峰的压

力下,预计在未来几个月内这些城市房价下调。

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三、东部地区深度调整,中部地区情况分化,西部地区下调空间不大

1、东部地区:主要城市成交量下降40-70%,房价明显下降

（1）珠三角地区:全国房价“重灾区”,今年以来,房价已下跌20-40%

珠三角是我国房地产市场发展较成熟的区域之一,2007年以广州、深圳为代

表的珠三角城市群,房地产市场经历了一个快速发展期后,又率先进入调整的态

势。由于国内外宏观经济形势的变化,珠三角以出口导向为主体的制造业正经历

着历史上最大规模的结构调整,导致中小企业大量倒闭和外迁,劳动就业开始出

现下滑,直接影响到该区域的房地产市场。

2007年珠三角区楼市几经曲折,经历了从沸点到冰点的转变。上半年去化良

好,基本上项目开盘即获 较高的去化,购房者追涨,开发商惜售,土地竞价踊跃。

从四季度开始,成交力度开始走弱,成交量逐月下降。年底受宏观调控影响,开发

商资金压力加大,出于快速回笼资金的目的,主要城市住宅市场出现供应放量现

象。全年珠三角区域商品住宅价格呈稳步上扬态势,年底开始走弱。

2007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆,珠三角区域土地价格上涨迅

猛,频频出现地价标王和抢地现象,土地价格在房地产商品价格中的结构比重越

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来越大,并呈现加速提升趋势。但到年末,受国家政策调控和楼市成交量萎缩等原

影响,土地流标现象屡次上演。

2008年以来,珠三角楼市处于调整期,降价或打折促销现象普遍,观望氛围

较浓。供应量明显下降,住宅市场成交量也大幅萎缩。降价措施也由暗降转为明

降。商品住宅成交量小幅微升,但购房者持币观望情绪依旧浓厚,市场以刚性需求

消费者为主,低总价、经济型的中小户型单位消化最快。土地市场反应冷淡,开发

商进入观望状态,拿地变 谨慎,招拍挂土地出让价格也渐趋理性,土地市场流标

现象仍然频现。

典型城市分析:深圳楼市,房价第三波下跌开始

价格在波动中下跌。深圳商品住宅房价从去年1月开始上涨,直至去年10

月到达17350元历史高点,其后开始下跌,但直到今年2 月,这四个月的房价跌幅

较小且稳定,这是房价调整的第一个阶段。从今年3 月开始,至5 月,跌幅加大，与之同时,成交量上升,在市场可能出现回暖的假象刺激下,6、7两月房价重新上

涨,可称之为“回光返照”。这是房价调整的第二个阶段,市场博弈非常激烈。接

下来是第三个阶段,买方占据绝对优势,卖方放弃顽抗,从8 月开始,持续下跌。第三波下跌持续的时间将长于前两波的3-4个月,但波幅会减小,最终变成中期的盘整加阴跌。

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相比去年1月的10872元的成交单价,去年10月涨幅为60%,今年9 月均价

为11824,较去年10月下跌37%。再向下调整10-20%,应趋于合理,但也不排除非

理性杀跌现象的出现。当然,我们也应考虑到月度成交均价背后还有成交结构变

化的原 ,但这并不妨碍我们作方向性的研判。相比其它城市,深圳本轮调整启动

最早,房价跌幅最大,距离市场底部也最近。

对深圳市场而言,供求关系尤其值 注意，为从去年7 月开始就变成了供

大于求,这一时间点要比多数城市提前了好几个月,而且至今没有任何一月能够

实现“咸鱼翻身”。而且,是属于严重供大于求,自去年10月开始,几乎每个月的供应量都是成交量的两倍以上。这除了反映了市场的低迷外,还留下了颇为严重的后遗症:形成了较大规模的空置量。

（2）长三角地区:今年以来,成交量巨量萎缩,第三 度出现价格拐点

近年来以上海为代表的长三角房地产市场总体显示出平稳发展的势头,市场

交易价格互相支撑。2007年二季度开始,各主要城市增量房、存量房交易量和房

价经历了井喷式的上升行情,凸显了该地区刚性需求的强大能量。随着9 月份关

于第二套房贷款规定的政府宏观调控政策出台,四季度长三角地区的各个城市相

继进入了一个调整阶段。全年由于前期房价的飞速上涨,支撑房价始终在高位运

行。

同期长三角地区的土地市场供应量明显萎缩,最大下降幅度将近70%左右。

低量的土地交易在大部分时间内却呈现一派火热的景象,地价高速上涨,地王不

断涌现,演绎了一幕“面粉贵过面包”的地价神话。从年底开始土地市场受房地

产二级市场大幅调整的影响,成交遇冷。许多土地以底价或是低价成交,跌破业内

预计。

2008年以来,由于观望气氛浓郁,市场呈现商品房交易量大幅萎缩而房价依

然稳定的局面。成交量与去年同期相比,下降幅度在50%左右,整体市场的成交不

畅。新开工面积、在建面积和竣工面积呈现萎缩状态,从而导致商品房屋市场供

应增长乏力。3 月份市场出现回暖迹象,但缺少后期支持,市场依旧未能走出阴

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影。开发商对于市场的信心正在接受严峻的考验。在进入6 月以后,长三角地区的楼盘开始出现打折现象,但是打折幅度较小,市场反应冷淡。

价格稳定的重要 素是同期长三角区域土地供应总体延续多年下降。受政府

宏观调控的影响,土地供应特别是住宅土地的供应不断萎缩。楼市持续低迷迫使

开发商拿地更为谨慎,导致大部分土地都以底价成交,部分土地流标。就目前来看，市场上依旧存在大量的刚性需求,但是,市场要走出低迷还需要一段时间,对于购

房者市场信心的建立将是未来房地产市场发展的关键。

典型城市分析:上海楼市,房价再跌二成或触底

从价格上分析, 从07年1月,上海商品住宅价格稳定上涨,一直到今年6 月

达到最高点:17116元,其后有所下跌,但依然处于高位盘整,9 月份为13248元，由于今年5-7 月房价波幅较大,我们取其均值,大约是15700元,那么比去年1月的9528元已上涨65%。这一涨幅比北京40%和深圳60%的涨幅都高出一些。当然，上海房价下跌的时间也比二者滞后了几个月。月价格比去年1月上涨40%,比5-7 月高点跌16%。按照我们以前关于房价

收入比的测算,上海房价应在2007年的基础上下调15%左右,但今年以来,即使拿月均价与去年12月的11714元相比,又上涨了13%。这就意味着,在9 月的价格

基础上,上海房价需要回调20%左右,才能会趋于比较合理的位置。按目前情况，-----------------------Page 12-----------------------

由于前三季度基本上是上涨的,上海房价2008年同比2007年还会有一定的涨幅。

但2009年同比2008年,房价一定是下跌的。

从成交量上分析,去年12月开始,上海商品住宅开始由供不应求逆转为供大

于求,时间点基本与北京相近,但其后数月,其供求失衡的程度远好于深圳,稍好

于北京,直到9 月份,才出现严重失衡,供求比为1:0.45。这也就是为何笔者相较

前二者,更看好上海楼市的原。

与深圳相比,今年上海的房价完全可称 上“负隅顽抗”,但与北京情况类似，第三季度终于出现拐点,二手房指数表现更为明显。2001-2006年,六年时间上海的二手房指数共上涨了60%多点,可07至08年上半年,却大涨了近50%,明显非理

性飙升。我们预计,要从2400点高点降至1800-2000点上下才会合理,降幅为20%

左右。从今年8 月开始,上海二手房指数环比已开始下跌。

（3）环渤海地区:各城市分化,北京将下跌空间较大,沈阳波澜不惊

环渤海房地产市场最大特点是区域内部各城市呈现较大差异化。全国楼市繁

荣加上 运效应,使北京市场供应量和房价上涨幅度,在2007年和2008年上半年

都位居全国前列,相比之下天津则表现为具有强大的发展潜力和后发优势。大连

房地产市场是辽宁省甚至东北地区的领头羊。青岛房地产则是山东省市场的风向

标。目前,环渤海地区的房地产市场正在受到严重考验。

环渤海房地产市场的另一特点是发展空间巨大,前景乐观。其中主要的 素

是国家改革和发展战略的重点已从上世纪八十年代的珠三角（深圳、珠海为代表的特区开发）、九十年代的长三角（浦东为代表的新区开发）,转入到环渤海地

区（天津滨海为代表的新区开发）。北京、天津、大连和青岛都已是或将是外来

房地产投资者和购买者占重大比重的城市,本地市场跨区域化。

2007年环渤海地区所依托的辽宁省、山东省和河北省的房地产开发投资额

保持快速增长,分别上涨约31％、28％和47％。三省的商品房销售面积的涨幅均

大于竣工面积的涨幅,呈现严重供不应求的态势。环渤海地区各城市在 运等

素推动下,市场成交量大幅度上扬。伴随着成交量,环渤海地区的房价也经历一轮

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高涨,市场发展偏热。年末各城市纷纷步入调整期,成交量萎缩,房价涨幅放缓，个别城市房价出现一定程度的回调,市场逐渐转向理性化发展,客户购房也趋于

理性。

2008年以来,环渤海地区各城市市场持续了观望,市场成交冷淡,二季度则

出现了分化现象,多数城市市场依旧低迷。环渤海地区多数城市的土地市场成交

平淡,大多以底价成交。对于总价高、位置较差的地块开发商纷纷持保留态度。

在市场交易低迷的情况下,开发商拿地态度谨慎。

典型城市分析:北京楼市,房价下调空间较大

第一,房价出现拐点。从去年1月到今年8 月,北京商品住宅价格稳定上涨，其间偶有小幅波动。单从成交均价上看,8 月极有可能成为近几年的月底最高

点,14070元的价格,相比去年1月的10034元,涨幅为40%。9 月开始下跌,环比8

月下跌10.04%,之所以出现这种大幅下跌,既有打折促销成风的原 ,也有中低

档房源占比增加的 素。以目前价格和房价收入比观察（根据笔者所做专题研究

报告,2007年底北京房价收入比超过13.67倍,全国最高）,而且今年房价前8个

月又有上海,北京房价泡沫相当明显,我们认为下跌到去年初的水平,也即在8 月

基础上跌去三到四成才会比较合理。

第二,供求情况很槽糕。从图中可以看出,今年前三季度商品住宅供应量比去

年同期多出15%,九月出现暴增的原 ,与 运影响下8 月缓推盘有关,也与 “金

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九”旺季的预期有关。从成交量分析,今年前三季度同比去年剧降43%。今年6

月是个小的分水岭,成交量与去年同期相近,之前几个月递增,之后递减,反应出

进入第三季度后,市场预期迅速恶化。9 月供求比为1:0.2,基本上在全国都可称

上最槽糕。

第三,少数名盘销售较好。市场低迷期,知名企业的知名大盘卖 较好,市场

集中度进一步提高。富力又一城、万科四季花城、中海城、富力桃园这四个楼盘

均属于性价比较高的品牌大盘,富力地产的两个项目还蝉联两个月的成交排行

榜。比如,万科四季花城三期7800元/平方米的价格,性价比相当高。市场激争对

中小企业非常不利, 们只有以比名企名盘更大的价格折扣,才有可能从“僧多粥

少”的弱市场中混口救命饭。

2、中部地区:成交量明显下降,房价开始小幅下跌

2007年在全国楼市总体快速增长的情况下,中部六省即湖南、湖北、江西、安徽、河南、山西也保持了较大增幅。房地产开发投资增幅都在30%以上,高于

东部地区;土地购置面积除江西略微出现负增长外,其它省份皆保持适中增长;施

工面积平均增幅都超过20%,与东部和西部地区类似;竣工面积除江西同比减少

之外都是正增长;销售面积平均增幅为30%左右,高于东部地区,说明该区域市场

成交活跃;价格上涨幅度在10-20%之间,水平中等偏快,但房价增幅低于东部地

区。

2008年以来，随着全国房地产市场出现整体性下调,以及国内外宏观经济

增速下滑,东部地区也和全国其 地区出现同步调整。但鉴于中部地区基本上不

存在房地产泡沫,而且以自住需求为主导,因此市场下调的空间并不大。但是,城

市之间出现分化,今年以来武汉市场下滑幅度较大,尤其是供大于求情况非常突

出;而郑州、长沙、合肥等城市的市场虽然也出现下调态势,但相对表现较为稳定。

典型城市分析:武汉楼市,大幅调整势不可免

武汉作为中部崛起的重要城市群,去年至今年上半年,楼市经历了一波快速

增长。尤其是去年大“1+8”大武汉城市圈获批“全国资源节约型和环境友好型

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社会建设综合配套改革试验区”,标志着被列入国家战略,将成中国经济新的增长

极。在此利好推动下,东部地区的一些投资客去年进入武汉楼市,对于推高房价起

到推波助澜的作用。但目前,武汉楼市的形势却非常严峻。

从供应量分析,今年前三季度同比去前三季度略降2%,但成交量却剧降63%，这一降幅在全国一二线城市中,属于最大的,由此可见市场低迷的程度。不可避免，出现了严重的供大于求的情况,今年5-9月,连续5月个成交量只有新增供应量的三分之一左右。这一悬殊基本上可称上全国第一。如果仅以供求关系衡量,那么

就全国范围看,武汉楼市危机四伏。

但从价格上观察,目前房价尚未大跌,所以楼市尚未全面“溃堤”。2007年3

月商品住宅价格为3867元,其后一直上涨,到2007年11到达一个次高点,之后全

国楼市调整的影响下开始下调和盘整,今天春天有所回暖,价格重新上涨,直到

2008年5月,达到最高点5791元,相比去年3月,涨幅为50%。在全国大中城市中，涨幅较高。之后持续下跌,9 月商品住宅价格为4673元,比5 月最高点下跌19%。

以2007年全年房价数据衡量,与东部一线城市相比,武汉的房价收入比并不

算高,接近9倍,稍有泡沫。按今年以来涨幅,房价还需下跌二成左右。但让人恐

怖的是,供远大于求,而开发商似乎并未充分意识到其严重后果,尚未全面降价，只有光谷区域拉开价格战的序幕。也即说,在严重的滞销压力下,武汉楼市很有可

能迎来一波快速的价格下跌,而且将会以非理性杀跌做为结局。

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政府和企业必须充分意识到这一点的危 性。从政府角度看,应出台更多、更有力度的救市措施,应该牺牲更多税费等政府收益,来剌激有效需求,同时要适

当维护市场秩序,避免出现崩盘和地产商之间的恶性竞争。本来房价泡沫并不大，但闹到最后极有可能不仅使泡沫消失,连泡沫下面的水也会流掉。从企业角度看，降价回笼资金是关键,否则越等待越危险。

3、西部地区:成交量下降20-40%,房价比较稳定,下跌空间不大

西部地区整体上较中东部地区的发展水平有一定的差距,正处于经济发展和

城市化进程的提速期,房地产市场呈现初步上升阶段。2007年西部地区12个省、市、自治区的房地产投资加大,房地产开发力度增强,施工面积、新开工面积、竣

工面积和销售面积等各项指标的增长幅度均超过其 区域的城市,总体上表现出

较为强劲的发展势头。

2007年西部地区房地产投资额达4865.2亿元,同比增长40%。集中体现在新

开工面积和施工面积的大幅增加,分别较去年增长25%和26%,表现出强劲的后续

动力。前三季度,西部各大城市土地市场成交都比较火爆,地王频出,开发商拿地

热情高涨,土地购置面积为11044.6万平方米,同比增长了12%;土地开发面积则

大幅增加,达到6611.8万平方米,同比增长了34%。除四川、贵州和西藏有所下

降外,其余各省市均为同比增加。

西部地区的销售市场活跃,量价齐增。2007年西部地区商品房销售面积达

19261万平方米,同比增长32%,除西藏下降外,其余各省市增幅大都在20%以上。

旺盛的需求映衬出供应稍显不足,这也一定程度上 致了价格的上扬。西部各省

市区商品房均价较去年都有不同程度的提升,尤其是四川、甘肃、内蒙和重庆四

省市区涨幅均在20%以上。

2008年以来，西部各省市土地市场受调控影响,开发商资金链都比较紧张，成交相对冷清。拿地企业都以本地中小企业为主,个别城市甚至出现了较高的土

地流标率,且地块也基本都以底价成交;区域内各大城市商品房供应量走势基本

一致,即一季度供应量大幅下滑,二季度供应量虽有回升,但仍达不到去年的水平;

成交均价西部各大城市走势基本一致,历月成交均价呈小幅波动振荡。

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典型城市分析:重庆楼市,暴风雨中的稀有“港湾”

与武汉相似,且比武汉更早地年被列入国家战略,2007年被批为全国统筹城

乡综合配套改革试验区。但这一重大利好并未推动重庆楼市飙升,至少效果没有

天津滨海新区那么明显。2008年5 月,重庆楼市受到汶川大地震的负面影响,值

关注的是,目前重庆楼市的形态要明显好于其它一二线城市。这反映出西部城

市的房价泡沫不大,自住需求可持续较好,堪称全国楼市暴风雨中的一个难能可

贵的小小港湾。虽然也受到影响,但风浪远小于诸多城市。

从成交量上分析,今年前三季度重庆商品房成交量同比去年减少四成左右，这与全国诸多城市相似,但与全国绝大部分城市不同的是,继去年明显的供不应

求之后,今年9个月份中,居然有7个月份还是供不应求,另有1个月份供求平衡。

这对于稳定市场意义重大,正好和供远大于求的武汉形成鲜明反差。因此,接下来的一段时间,虽然重庆楼市也会随全国楼市的大势有所下行,但下探的空间并不

大,远比其它东中部一二线城市乐观。

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从价格上分析,从2007年上半年4000元左右的水平,持续上涨到2008年8

月的5166元,涨幅约为29%,涨幅在全国范围内属于中等偏低水平。实际上按笔

者的专题研究结果,按2007年房价计算,重庆的房价收入比仅有5.25倍,在全国

各大城市中处于偏水平,基本无泡沫可言。因此,我们认为重庆作为直辖市,目前 的房价水平并不算离谱,下跌15-20%足矣。其实2008年9 月房价为4851元,环

比8 月已下跌了6%。购房者应对重庆楼市抱有信心,奢望大跌是不现实的。

而市场也证明了这一点。从项目层面看,一些打折幅度明显的品牌楼盘依然

热销。恒大旗下的恒大城、恒大华府均大幅度打折,恒大城开盘当日折上折相当

于83折,之后折扣也高达9折;恒大华府除了97折优惠外,还附送1200元/平方

米的装修,大幅降价吸 到足够的眼球和潜在购买人群。招商江湾城比同质楼盘

龙湖春森彼岸低开15%,即使每套高达百万的大宅,开盘当日也去化118套。金科

云湖天都本月新推房源直接降价,降幅达9折,销售情况良好。龙湖MOCO 中心，不仅区位优势显著,而且户型极具特色,小户型高附加值的产品吸 了一大批客

户。

四、低迷市场中,依然有四类楼盘实现热销

即使是在楼市极度低迷的时候,仍然有一定的成交量,而且这些成交大部分

被大盘和名盘所瓜分,知名地产商的明星楼盘的市场占有率明显超过市场繁荣

期。万科的市场占有率已由2007年的2.07%上升到今年的2.7%左右,即为明证。

目前各地热销楼盘就具有这样的特征:名企名盘,打折幅度较大。万科在第三季度

报告中,甚至公开号召开发商降价促销。

从全国市场来看,近期有四类楼盘取 较好销售业绩。第一类,打折力度较

大的知名企业的大盘。知名品牌具有很强的号召力,而且大盘社区配套完善,尤其

是促销力度较大,很容易获 购房人的认可。从全国范围看,万科、恒大、富力、中海、大华、龙湖等知名企业的部分楼盘在楼市冬天逆市飘红。其中尤其以万科

和恒大为典型代表。在本轮降价潮中,万科率先降价,在上海、杭州等多个城市多

盘统一打折促销,起到良好的效果。恒大在则今年黄金周期间全国13个新开楼盘

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同时进行8.5折的促销,气势宏大,而且收效甚佳,短短一周内回笼资金近50亿

元。

第二类,超小户型单身公寓。在市场整体低迷的情况下,刚性需求成为市场销

售的中坚力量。位于城市中心、区域中心或经济开发区内的满足单身白领居住需

求的超小户型产品,获 市场追捧。此类项目大部分都是50平方米以下的一房，甚至是30平方米以下的产品。

第三类,近郊经济型房源。市场需求主力是那些首次置业的刚性需求。其相

对有限的购买力决定了在区位选择更倾向于近郊,在房型上更为青睐80平方米

左右的两房或90平方米左右的三房。符合此类需求的很多近郊经济型产品在适

当的价格优惠刺激下都取 了较好的销售业绩。

第四类,综合类特色产品。比如,万达集团以开发销品茂等综合性商业项目为

主,大部分项目是所在城市或区域内的商业中心和地标,其配套建设的住宅产品

升值潜力 到了投资者的认可。再如,华侨城是专业的旅游地产开发商,其独特的产品概 使其在市场竞争中避免了与其 项目直接竞争,综合项目中的住宅亦卖

不错。

五、今后两 我国房地产市场走势预测

未来两年,我国房地产市场的走势受两方面 素的制约和影响。一方面是利

空 素。国际金融风暴继续肆虐,世界各国都受到波及,欧美地区受灾尤其严重，国内经济亦受其负面影响,出口下滑,经济下行,外资撤离。国内经济下行已成定

局,股市、楼市皆低迷,实体经济亦萎靡不振,企业效益下滑。在内外宏观经济双

重负面影响下,我国房地产市场必然同步下行。

另一方面是利好 素。国际方面,主要国家联合救市,有助于抑制金融风暴的进一步恶化,能够在一定程度上减轻我国经济和楼市面临的外部压力。国内方面，目前中央拯救经济的决心超大,11 月“4万亿投资计划”的出台,表明国家促内需

保增长的力度将超过1998年应对亚洲金融危机的措施,“积极的财政政策和适度

宽松的货币政策”也标志着持续五年之久的紧缩型宏观调控转变为扩张型调控。

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从房地产政策利好分析,10 月22 日财政部和央行的相关文件标志着中央救楼市的开始。

利空与利好同时存在,那么,今后两年我国房地产市场到底何去何从？不妨

先拿股市经验做类比。今年9 月中旬后,以百年金融大佬雷曼兄弟的倒闭为起点，美国次债危机迅速升级为金融风暴,美国政府陆续做出接管“两房”和AIG、7000

亿美元援助计划、降息等诸多救市动作,但多少有些出人意料的是,一边是政府步

步紧逼地救市,另一边是股市难以扼制地节节败退。2000年股市泡沫破灭后,道

琼斯指数用了8年时间（2007年10月）达到史上最高的14000点以上,至今已

跌去了近一半。

中国亦类似,也是从去年10月开始下跌,至今上指跌幅超过70%,比道指更熊

大了。9 月18 日免除印花税等三政策出台后,次日股市立即雄起,一片涨停板;奈

何只是昙花一现,其后依然在低迷中寻找方向,重新跌回2000 点以下。由此证明，在经济整体下行的市场预期下,无论美国股市,还是中国股市,都不领“政府救市

之情”。股市的政策底来了,股价底部却未见踪影。

许多人反对中央救市的主要依据是:房价还没降到合理水平。事实确也如此。

可另外还有一个事实:即使救市,短期内市场也不会见底,房价还将继续回落。目

前全国及上海房价正处于下跌过程中,提前救市,更有可能使房价在到达合理位

置时,市场同时也进入底部。反过来看,如果一直等到房价大跌之后才救市,则市

场出现底部时,则房价极有可能已出现巨跌——这一点是政府绝不愿看到的。

为什么会这样？ 为绝大部分政策,其效力显现都需要一个过程,存在滞后

期。若进一步往深处探究,则会发现政策显效的内 是市场主体（尤其是买方）的心理预期发生改变。众所周知,在资产市场中, “追涨杀跌”的现象一直存在，说明市场预期是左右市场走势的核心 素。而目前,全国楼市的预期是向下走的，救市之策绝非“神仙药”,无挽狂澜之力,短期内市场不容乐观。然而另一方面，随着越来越多、越来越强的救市政策出台,市场预期会必然受其影响,慢慢改变，终会迎来由量变到质变的时间节点。

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这一节点的到来,也正是全国或上海房地产市场底部的到来。还要等多久？

这几乎是一个谜。我们只能依据经验作大致预测。经验之一,楼市周期基本与经

济周期同步。改革开放以来,我国经济经历了三个周期,第一个周期（1979-1990

年）的高峰出现在1984年（GDP增长15.2%）,低谷出现在1990年（GDP增长3.8%）。

第二个周期（1991-2001年）高峰出现在1992 年（GDP 增长14.2）,低谷出现在1999年（GDP 增长7.1%）。第三个周期从2002年开始,2007年达到高点（GDP

增长11.9%）,若按前两次规律,2011-2012年将是谷底。而房地产业一般会比宏

观经济提前触底回升,楼市底部极有可能出现在2010-2011年。

经验之二,楼市个具有自身运行的规律。二战后,美国房地产市场出现过5

个低潮期,一般持续2年左右,其中1970年和1991属于明显的最低谷。1991年

之前,美国楼市一个周期是10年左右,而这轮增长,除了2000年受IT泡沫稍有影

响外,持续增长至2006年,积累了较大的泡沫,2007年明显破灭,低潮期将长于以

往。与美国不同的是,我国住宅市场化的全面开始才只有短短10年,所以尚未走

完发达国家所经历过的由刚性需求主导的“楼市黄金20年”（二战后至60年代

末）。但我国的问题是近几年房价涨幅远超地发达国家历史水平, “冒进主义”的结果,必然市场调整,2-3年低潮期是必须的。

从今年前10个月全国市场情况分析,2008年房屋成交量同比2007年将出现

大幅下滑,估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全

年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅

回落,5%左右的可能性较大（预计与2006年4.4%的涨幅相近）。至于2009年，全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008年出现负增长。

2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。

第五篇：现代人力资源管理模式面临的挑战及其发展趋势分析

现代人力资源管理模式面临的挑战及其发展趋势分析

摘要：关于《现代人力资源管理模式面临的挑战及其发展趋势分析》的人力资源管理论文范文：在新的世纪里，经济发展依靠的是科技的进步和知识的不断创新，这一切归根到底还是人才在起着非常重要的作用，这就要求我们有着先进的人力资源的管理、开发与应用的模式，才能适应形势发展需要，才能为企业发展提供强有力的智力保障。本文探讨了在知识经济时代中人力资源管理所面临的新挑战，从研究分析世界知名企业人力资源管理特点着手，展望了现代人力资源管理的发展趋势。关键词：人力资源管理;模式;新趋势

1现代人力资源管理模式面临的挑战

1.1全球经济一体化、文化多元化的冲击随着全球化的发展，整个世界经济已经成为一个不可分割的整体，在经济中你中有我、我中有你，他们之间存在相互依存、相互促进、相互制约。很多跨国公司已经在世界各地涌现，跨国公司在不同的地区受到不同国家或地区的法律、法规和风俗的制约，这就对公司的人力资源管理的模式带来了挑战，这就需要人力资源部门既需要有自己的企业文化，又必须借鉴吸收他国企业的管理理念，不断调整自己的人力资源管理模式，因此现代人力资源管理所面临的挑战，就是要实现人力资源管理国际化与本土化的有机结合.1.2绿色人力资源管理模式绿色人力资源管理模式是一个比较新的管理模式，它是由传统的管理模式演变而来的，这种管理模式主要体现在企业在规模上的竞争转向可持续发展上的竞争，它能够帮助实现人与自然环境的和谐相处，实现企业的可持续发展，人力资源的绿色管理是企业发展的一个关键因素，它既注重人力资源管理的绿色化，更注重社会提供绿色价值，由此“，以人为本”“、和谐管理”的绿色人力资源管理理念应运而生。

1.3复杂的环境考验人力资源管理模式世界经济的发展，金融危机的爆发，对现代人力资源的管理提出了更高的要求，作为企业管理的一个重要部分，人力资源管理的发展更能够让企业获得发展的动力，知识经济时代的到来，企业很难再依靠传统经营模式，这就需要企业进行创新，进行一系列的改革创新，企业要不断调整发展思路，以获取新的发展机遇，特别是要对传统人力资源管理模式进行深刻变革和创新，从而适应环境的变化，实现企业的发展目标。

2现代企业人力资源管理模式发展的趋势

随着时代的发展，人才在经济发展中的作用越来越重要，人力资源已经成为各个企业非常重视的一个环节。目前我国的企业既面临着工业化的革命，又面临着第三次改革浪潮的冲击，在这个转型期，我国企业一定要把握好时机，展开持续稳定的发展，这就需要我国企业做好人力资源管理，重视新型人才的培养和开发，认真分析知名成功企业人力资源管理的成功经验，塑造发生良好作用的环境、背景条件，学习先进人力资源管理制度体系构建的思路，构建人力资源管理制度，以应对世界经济大环境复杂多变的形势。

2.1柔性管理模式随着社会生产力的进步和知识经济的到来，传统人力资源管理模式已经不能适应新形势发展要求，更加符合时代发展的管理模式在时代的要求背景下产生，那就是柔性管理模式，这种管理模式起源于日本的丰田公司，它的主要思想就是企业员工素质的提高，管理者与被管理者的差距

在日益缩小，企业与员工的关系由原来的雇佣关系转变成了现在的合作关系，管理方式也由原来的多层管理转变成了扁平管理方式，管理思想也由原来的经济人思想转变成了柔性管理。这种管理方式的实施，给员工充分的自由，这样可以极大地激发员工极积性、创造性、主动性和自觉性，柔性管理对每个员工的要求会存在不同，这样可以给每个员工或每个团队获得独立处理问题的能力，独立履行职责的权利，避免管理层多而出现层层汇报，耽误时机。这样的管理模式能更好地提供“人尽其才”的效果，企业能够通过信息做出正确的决策，在激烈的市场竞争中立于不败之地。柔性管理可以把人情和人性融合到管理中去，避免出现硬性管理背后的人情关系。通过柔性管理可以促进员工相互之间沟通亲睦，增强了团队的凝聚力，通过柔性管理可以解决员工的后顾之忧，使员工能全身心地投入到工作当中。因此，以人为本的柔性管理将是适应信息经济时代的企业管理的发展趋势。

2.2人力资源管理的转型，引进4P模型随着人力资源管理在企业中的位置越来越重要，它已经上升到企业发展的战略当中去，如何更好地发挥人力资源在企业中的作用，是企业面临的一个非常重要的问题，目前的人力资源管理模式有的已经不适应当代企业发展的趋势，要转变人力资源管理模式是非常重要的，这是时代的要求，因为目前世界经济全球化加速发展，科学技术突飞猛进，产业结构调整步伐加快，国际竞争日趋激烈。人才竞争已经成为当今时代最大的竞争。对于人的开发，一定要注重对人的尊重，从把人当作经济人看待到当作理性人看待，做到培训教育和开发人的潜能，提高人的潜能发挥；同时还要加大对人才的培养，企业花钱给员工进行技能培训，不仅能够提高员工的素质，也能给企业带来很好的收益。人作为一个不确定的生产力因素，管理开发好对于企业来说是非常有利的，但是不能有效地利用好，对企业来说是一种灾难。让人力资源管理把人力资源转化为人力资本，关键是人才资源的合理配置与开发，健全的岗位分析和流程设计，能够让企业找到适合自己企业的人才，也能够让企业内部的人才得到最大发挥。这就需要有一个统一、开放、竞争、有序的人力资源规划。在建立好规划后，还要不断适时调整人力资源激励与调配，建立健全薪资福利制度，不断完善用人机制。可以通过引进4P模型来进行人力资源管理，以便有效吸引人才、培养人才和留住人才，预防人才流失，全面促进人力资本增值。人力资源管理4P模型就是指企业的人力资源管理必须围绕企业战略这个中心，以企业里“人”和“岗位”为两个立足点，进行素质管理(personality management)、岗位管理(position management)、绩效管理(performance management)和薪酬管理(payment management)，以实现人与人、人与岗位、岗位与岗位、人与企业的匹配。

2.3高素质复合型人才的培养高素质人才是企业发展的一个重要的动力，人不是天生的天才，他必须通过进行技能培训和专业训练后才能够很好地胜任企业的岗位。目前很多公司都是通过让员工进行一线的锻炼后，在锻炼人才中选拔优秀的人才，进入比较重要的部门，再通过部门之间的不断轮岗，逐步培养成为人事管理、人才培养、职业规划等领域的专家，这样的管理者既有一线的经验又有比较好的管理经验，这就需要我们在用人时一定要打破传统的用人机制，打破人才使用中论资排辈现象，大力起用、重用年轻人才。

2.4创新激励机制，实现双赢随着时代的发展，经济全球化的到来，当今世界发生了很大的变化，个人的价值观也在不断的发生变化，企业员工的关系也不再是传统的简单雇佣关系，他们之间出现了一种新的关系，那就是战略合作关系。传统的思想及体制，造成企业主和员工的关系非常的简单，那种管理模式就是硬性的管理，不注重对人的尊敬，员工只是单纯地执行，被动地工作，没有能够充分发挥好员工的积极性，不能很好地挖掘员工的潜力。在新的激励机制下，在新关系下，企业和员工的利益是通过一个共同的平台，一种活动谋求各自合理条件下的价值回报，使得企业利益最大化，员工满意度最大化，双方彼此促进、共同发展，以实现企业与员工双赢目标。很多大企业已经意识到这一点并已经形成了自己独特的人力资源管理模式。

2.5开放系统与虚拟化人力资源管理一个系统如果能够与外界环境保持输出输入关系，就可以定性为

开放系统，否则就称为封闭系统。换句话说，凡具有边缘要素的系统，就称为开放系统；凡不具有边缘要素的系统，就称为封闭系统。所谓边缘要素，用系统科学的术语来解释，是指具有下列性质的要素：它的输出不转化或不完全转化为其他要素的输入，或者它的输入不是或不都是来自其他要素。根据以上对虚拟组织特征的描述，虚拟组织显然属于一种开放系统。企业的虚拟组织作为开放系统，它以各种方式借用外部力量例如联合、委托、购买等形式，通过这种力量可以实现企业外部的资源优势进行整合，让企业创造出超常的竞争优势。企业的虚拟组织可以让企业获得无形的管理模式，企业拥有诸如设计、生产、销售、服务等比较具体的职能，但是企业不一定具有虚拟组织所产生的职能，通过外部资源力量来实现其功能的。通过这种虚拟组织可以让人力资源管理职能得到更好地发挥，更好地满足自己的战略目标，很多企业的人力资源部门日益变得虚拟起来，它们更多地依靠外部资源来推行各种人力资源活动。总之，人力资源管理不是一成不变的，而是随着时代的发展而不断出现新的管理模式，这不仅是时代、企业的具体要求，更是人力资源管理自设特性的内在要求。企业只有注重人才的培养与开发，在借鉴其他国家经验的基础上，将先进的人力资源管理模式本土化，创立出符合我国企业发展的新管理模式，从而提高人力资源从业者技能，开发和利用人力资源潜能，使人力资源价值实现最大化，提升应对复杂多变经济环境的能力和水平，以确保我国企业在世界竞技场中立于不败之地。

参考文献

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