2003年上半年辽宁省房地产市场形势分析

第一篇：2003年上半年辽宁省房地产市场形势分析

2003年上半年辽宁省房地产市场形势分析

及我行应采取的对策

供稿单位：创建日期:2003-09-0

2一、2003年上半年辽宁省房地产市场基本形势

1.房地产供应量继续呈高位增长态势

（1）房地产开发投资继续保持较快增长幅度。2003年1-6月，全省房地产开发投资总额为161.7亿元，比去年同期增长42.4％，其中：住宅投资为125亿元，比去年同期增长32.2%。

（2）房地产开发力度继续加大。2003年1-6月，全省房地产施工面积达3224.42万平方米，比去年同期增长20％，其中：住宅施工面积为2474.88万平方米，比去年同期增长19.2％。

（3）年度新开工面积继续增加。2003年1-6月，全省房地产新开工面积为1268.47万平方米，比去年同期增长25.3%，其中：住宅新开工面积为1016.11万平方米，比去年同期增长20.0%。

（4）商品房竣工面积呈现小幅度增长。2003年1-6月，全省商品房竣工面积达到316.08万平方米，比去年同期增长7.5％，其中：住宅竣工面积190.74万平方米，比去年同期增长

6.8％。

2.商品房销售总体保持快速增长

2003年1-6月，全省商品房销售面积达到372万平方米，比去年同期增长31.1%；销售额为89亿元，比去年同期增长28.6%，其中：住房销售面积为327万平方米，比去年同期增长29.9%；销售额为74亿元，比去年同期增长27.4%。销售给个人比例为94.5%。

3.商品房价格走势总体平稳，但全省区域间差异较大

总体上看，近年来全省商品房价格呈稳中有升、升幅较小的走势，但全省不同城市、同一城市不同城区间以及增量房与存量房间价格走势略有不同。以沈阳为例：2003年1-6月，沈阳地区商品房平均销售价格为2925元/平方米，比去年同期上升13%，其中住宅平均价格为2886元/平方米，同比上升为5.7%。

4.非国有企业房地产投资稳步提高，个人购房成为消费主流

从房地产投资主体看，我省房地产开发企业已由国家单一投资向国有、民营、外商等多投资主体并重格局方向发展。据省统计局统计:截止2002年末，全省共有房地产开发与经营企业2232家，股份制企业与民营企业占了三分之二份额。沈阳地区房地产开发与经营企业到2002年末已发展到309家企业，民营、外商、外埠开发企业占50%以上。与此同时，随着城市危房改造和住房分配货币化改革的深入实施，真正意义上的住宅商品化得以实现，目前我省个人购房消费的比例已经达到90%以上。

5.二手房市场日趋活跃，交易量加速增长

随着新建商品房销售进入高峰期，二手房交易也进入佳境，以沈阳为例：沈阳地区2001年二手房市场交易突破50万平方米，2002年超过60万平方米，2003年沈阳第五届房交会期间，存量房签约套数已经占签约总套数的74.5%，全市存量住宅的平均价格为2175元。上述数字表明二手房交易呈现很强的发展后劲。以购买存量商品房和二手房为主的情况，表明购买主体正在发生变化。

6.商品房空置率上升

截至2003年6月末，全省商品房空置面积为903.42万平方米，比去年同期增长37.1%。其中住宅空置面积为659.11万平方米，比去年同期增长为33.3%。沈阳地区商品房空置面积

为226.31万平方米，比去年同期增长39.1%。其中住宅空置面积为179.79万平方米，比去年同期增长为32.6%。商品房空置量增长较快，但基本属于正常范围。造成商品房空置的原因很多，既有价格偏高、地理位置不好、交通不便、户型结构不合理等因素，也存在建设规模和速度与市场容纳方面的问题。

二、我省房地产市场的供求及趋势分析

总体上看，近几年我省房地产市场继续保持供求两旺的态势，正处在一个快速发展的阶段。2003年上半年虽然遇到了“非典”的不利影响，但国民经济总体上仍然保持着高速健康发展的态势，我省的房地产市场仍处在高位运行状况：

1.房地产市场的供给和需求基本平衡，呈现出供需两旺的态势。

2.存量房交易大幅增长，已成为市场的主体，标志着我省房地产市场已逐步成熟。

3.商品房价格持续平稳，处于理想控制状态，这种发展态势是符合市场经济发展规律的，同时也是房地产景气的重要标志之一。

4.房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。近两年我省房地产开发企业越来越重视市场调研和目标市场定位，房地产开发投资基本建立在市场需求的基础上，并正形成市场需求拉动性投资扩张。这对拉动投资需求、平衡供求、抑制房价过快上涨起到了保证作用。

5.全面建设小康社会，要求住房从满足生存需求，向实现舒适型转变，为住房需求持续增长提供客观现实条件。据沈阳市建委的一份调查显示，沈阳市居民对现住房不满意并急于改善住房条件的家庭约占35％，潜在的想要改善住房条件的家庭约占40％，两者之和约占75％。

可见，居民的住房消费愿望比较强，但同时也应注意到我省部分地区房地产市场正在从卖方市场转入买方市场，在市场繁荣的背后也存在不少隐忧。

从市场需求潜力分析上看，未来几年我省房地产投资将持续保持较快地增长，房地产市场将进入繁荣阶段的高峰期：

1.随着全省城市化改造的进一步加快，大规模棚户区拆迁改造，将对房地产市场的联动消费提供有利契机。根据省建设厅提供的2003年住宅建设和房地产发展目标，今年预计要拆除302万平方米棚户房，投资100亿元建成住房900万平方米。同时投资8.5亿元，完成95万平方米、1.8万户煤沉陷区治理改造工作。以沈阳为例：按照市政府的总体规划，三年内沈阳市将完成10万户棚户区和旧房区住宅拆迁改造任务，加上商业开发动迁，被拆迁户将达到13万户，待这些拆迁改造工程完工后，总计可实现交易面积1730万平方米，交易额可达452亿元，届时沈阳市房地产市场的联动消费和梯次消费格局将完全形成，市场的挤出效应和放大器式的拉动效应将得到充分体现。

2.投资型买房渐成时尚，房价将稳步攀升。近年来，我省由于房地产市场的健康发展，城市建设步伐的加快，品位的逐步提升，投资买房者越来越多，投资型买房已初露端倪，预计未来几年投资买房将成为时尚。

3.户籍制度改革，吸引了大量外来资金，将为我省房地产市场繁荣注入新的活力。以沈阳为例：近几年，沈阳市连续出台了搞活房地产市场的若干措施，对房地产市场的繁荣起到了积极的推动作用。尤其是买房落户政策的逐步放开，吸引了大批外来人口，壮大了购房者队伍。

4.中低档住房需求加大。通过市场调查，目前市场消费者认可的中低档住房需求量较大，但由于可供预售量较少，因此商品房空置比例较低，部分城市、部分地区还出现排队摇号等供不应求的局面；而中、高档住房需求量由于受多方面因素的限制，出现空置比例较大，呈现供过于求的局面。以沈阳为例：2002年全市商品房需求量为120米以下占71.9%，121米以上占28.1%；实际销售量为120米以下占38%，121米以上占62%；空置比例为120米以下占24.7%，121米以上占75%。因此，我们认为：今后一段时期，面向普通消费者大众，开发建设中、低档次，中、低价位的商品房应是我省房地产市场的主流产品。

5.二手房市场活跃。二手房市场的活跃程度是反映房地产市场成熟程度的重要标志。近几年，我省二手房市场持续繁荣活跃，存量房交易得到有效释放。

6.政府为促进房地产市场规范、有序的发展，进一步规范了土地供应市场。以沈阳为例：从2001年起，沈阳市区内房地产开发项目用地全面以公开招标（或拍卖）方式进行供给，为房地产商公平竞争创造了条件。据悉，近两年沈阳地区土地供应量将成倍增加（仅浑南新区就可供应100多万平方米土地，铁西老工业区整体改造每年可提供60万平方米土地）。截至2003年6月末，沈阳城区当年出让土地收取出让金7.5亿元。同时随着房地产市场运作的规范化，吸引了越来越多的外地资金和开发商。预计今后二三年内沈阳地区房地产市场上商品房投放量还会不断增加。

7.郊区城市化发展步伐的加快，将掀起房地产市场新一轮的发展高峰。在房地产投资快速增长的同时，由于城区土地可供应量的限制，城区中心地段可供开发住宅的土地资源已日趋减少。以沈阳为例：沈阳市房地产开发呈现出郊区化、大盘化、集中化趋势，郊区住宅开发量迅速增加。通过近两年房地产交易情况统计和市场调查，沈阳市70%以上的商品房开发分布在大东、铁西、于洪等周边区域，特别是浑南新区、铁西新区和二三环经济带等区域。上述楼盘多为实力较强的开发商开发，综合素质较高，楼盘建设规模大、景观好，园区配套、附属设施齐全，价格、户型合理，备受中低消费者青睐。

市场需求是决定房地产发展态势和价格水平关键因素，而在投资需求与消费需求之间，消费需求又是决定性因素。因此研究判断房地产市场的发展态势，关键是要研究消费需求的变化情况。近几年，我省商品房开发销售形势一直呈上升之势，但在新建商品房供应量增加的同时，住宅的空置率也随之上升，2003年上半年住宅空置率较上年同期上升33.3%。受商品房价格过高和长期积累的住房消费需求压力在前几年得到较为集中释放等因素影响，二手房市场交易日趋活跃，房地产市场出现了二手房供销两旺和市场结构由商品房一统天下演变成现在商品房、二手房齐头并进的现象。出现商品房空置的主要原因是目前市场上高价位的中高档住宅和远郊别墅增量幅度较大，而面向中低收入阶层的经济型楼盘相对缺乏，住宅产品供应结构不合理的失衡现象初步显现。同时由于供求错位，一些开发商打着开发经济适用房的幌子行商品房之实的行为也进一步诱发了这种结构的不平衡。经济适用房虽然对房地产价格起着制约作用，但目前并没有起到调节市场价格的应有作用。值得一提的是，目前我省大多数房地产开发商已经意识到商品房开发必须贴近百姓生活，房地产产品才有市场、才有销路。房地产开发商正在调整产品结构，商品房中低价位住宅的供应量正在增加，价格正稳中有降，这些可喜变化给消费者带来了福音。

目前我省房地产市场虽然抑制消费需求的因素不少（经济发展尚未恢复到高峰期、城镇居民收入没有明显增加），但刺激消费需求增长的因素也很多，主要有三方面：一是人们对改善住房的渴望及对未来期望的目标在逐渐增强；二是人们将住房纳入投资及消费的观念逐渐增强；三是来自住房贷款等强有力的金融政策支持。由于这些因素影响居民对住房消费的需求还将持续下去。同时，一些新的住房消费群体的产生，也支撑了持续的消费需求，这类群体主要包括：①城市大面积改造动迁人员；②外来人员（外商和国内经商者）；③经济条件发生变化渴望改善居住条件人员；④小城镇开发进城人员。

从政策角度看，我省正面临经济转型时期。由于房地产业的发展可以带动建筑、建材、冶金、化工、装饰等众多相关行业的发展，辽宁省政府已将房地产业作为振兴经济的第一支柱产业。在经济发展的带动下，我省城市化进程将会加快，城市基础设施建设和旧城（棚户区）改造工程将进一步加大，人民生活水平和质量将进一步提高，也为我省房地产市场在未来三至五年保持平稳发展的态势提供了有力的支持。

三、当前房地产市场和房地产信贷方面存在的主要问题

1.房地产市场方面存在的问题

（1）空置商品房增幅较快。截至2003年6月，我省商品房空置面积为903.42万平方米，同比增长37.1%，其中住宅空置面积为657.76万平方米，同比增长为33.3%。空置量虽然控制在较为合理的范围内，但增长幅度过快，应当引起高度关注。

（2）我省部分地区房地产产品结构失衡的现象已经产生。以沈阳为例：目前沈阳地区出现的空置商品房主要集中于高档住宅，而且空置高档住宅和写字楼的增长速度远远高于普通住宅。空置商品房大多集中在和平、沈河、皇姑地区以及建有别墅的沈阳周边郊区。出现空置的商品房主要为高层住宅和户型面积在170平方米以上的住房。主要原因为：消费者的消费心理对高层住宅不认可（相应的物业配套服务不完善，物业费较高）；房屋户型设计过大，超出了消费者的消费合理需求。

（3）房地产利润空间较大，部分房地产开发商出现大规模圈地活动。随机抽样调查表明，沈阳地区房地产业投资利润率大多在20%左右。由于利润空间较大，一方面一些从来没有房地产开发经验的企业受利益驱动进入房地产开发领域从事房地产开发活动；另一方面部分房地产开发商开始大规模的圈地用来储备楼盘以谋取高额利润。

（4）房地产业对金融业的依赖度过大，容易积累金融风险。据建设部抽样调查，全国房地产开发投资中，国内贷款约占22%，企业自筹资金约占29%，其他资金约占46%（主要是消费者的购房定金和预售收入）。根据我省2003年上半年房地产投资完成情况分析：房地产开发商国内贷款65.98亿元，占总投资222.63亿元的30%，自筹资金87.46亿元，占总投资222.63亿元的40%，其中自有资金为45.39亿元，占总投资222.63亿元的20.%，其他资金来源（定金及预付款）66.56亿元，占总投资222.63亿元的30%。从上述数据可以看出，我省房地产开发商与全国平均水平相比，开发商规模普遍较小，自有资金较少，对银行信贷资金的依赖性更大，也更容易造成信贷风险。

（5）房价与收入比偏高。以沈阳为例：按建设部随机抽样调查，沈阳地区套房销售价格为296,820元，而2002年沈阳地区户均可支配收入仅为21,713元，人均可支配收入为6,386元，房价/收入比为13.67，高居全国35个大中城市前列。沈阳市建委随机抽样调查显示，沈阳地区套房销售价格为195,420元，房价/收入比为9，位于房价收入比偏高的大中城市之列。

2.房地产信贷方面存在的问题

（1）房地产贷款审批权限过于集中，审批时效低，不能满足客户要求。目前总行授予一级分行房地产开发类贷款审批权限是按照短期贷款和中长期贷款来划分的，其中中长期贷款的审批权限仅相当于短期贷款权限的十分之一。由于房地产开发类贷款合理的贷款期限较长，一般为2-3年，因此相对形成一级分行房地产开发贷款审批权限较小，较大额度贷款需要层层上报审批，结果导致效率较低，不能满足客户用款需要。

（2）房地产贷款期限与实际用款周期不匹配。由于中长期房地产开发贷款审批权限较小，一些行为保证审批效率，人为缩短贷款期限，以扩大贷款审批权限，从而造成贷款期限与房地产开发企业实际用款时间不匹配。这也是我行房地产信贷资产质量不高的主要原因之一。

（3）央行的121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》将对我行房地产金融业务产生重要影响。央行的121号文件共从八个方面对加强房地产信贷业务管理提出了要求，其内容基本包含了我行土地储备、房地产开发、建筑业、个人住房，个人住房公积金等全部信贷产品。该文件的下发即有有利的方面，也有不利的方面。有利的方面主要是：一是提高了土地储备、房地产开发、建筑业、个人住房等贷款条件，将促进其业务的稳健发展，有利于银行降低信贷风险；二是对大户型、高档房、商用房及土地储备等贷款的明确限制，可以起到减少房地产泡沫的积极作用，有利于降低房地产泡沫风险，促进银行信贷业务健康

发展；三是规范了同业竞争行为，有利于我行业务发展，尤其是个人住房贷款利率不得浮动的规定，减轻了中小银行以个贷利率下浮为条件争夺

我行优质个贷客户的压力。不利的方面主要是：一是央行的121号文件重点是提高了房地产开发项目前期融资条件和个贷按揭条件，遏止房地产市场“空手套白狼”的投机行为，如果商业银行严格执行这个文件精神，容易造成一些开发商特别是中小开发商和负债较高的开发商的资金链条将可能出现断裂，开发商一旦出现资金循环的困难，开发的项目将成为“烂尾楼”，对我行已投放的贷款将可能出现风险；二是由于央行文件未出台具体实施细则，执行起来有一定难度，短期内将会影响我行房地产业务的正常发展。

（4）“假个贷”问题影响较大。由于开始办理个人住房贷款业务时间较短、缺乏操作管理经验等因素影响，我行部分机构在开展这项业务初始阶段，办理了一些“假个贷”业务。这些“假个贷”的特点是风险爆发突然并且集中，容易产生新的不良贷款，目前个别行已经暴露，并已经影响到我行个贷质量，应高度重视这些“假个贷”的风险，并依法追究相关责任人的责任。

四、我行房地产信贷业务发展对策

针对上述分析，我行在房地产信贷投放政策方面应采取以下对策：

1.房地产开发类贷款的信贷政策应保持积极稳妥的发展思路，根据我行实际制定中、长期发展战略。通过积极稳妥的信贷投放政策，从源头上保证个人住房贷款业务的良性发展。各级行不能因央行121号文件就因噎废食，必须积极开展市场营销，对中心城市行和资质较高的房地产开发企业实行倾斜政策，重点支持市场需求潜力大的中、低档普通住房项目和经济适用住房项目，必须严格执行我行业已制定的个人住房贷款、房地产开发贷款封闭管理办法，使之成为各级行日常业务操作的行为准则。

2.切实加大房地产信贷业务的管理力度。对于房地产类贷款，应着重加大项目评估的力度，加强对项目相关技术文件真实性、完整性的调查分析，同时结合企业规模、企业经营业绩、开发重点、市场定位、市场销售等相关内容进行综合风险分析。对于大型房地产开发企业，应根据其财务表现和发展趋势，择优确定重点发展和重点支持客户名单，建立项目储备库。对于信贷审批环节，应侧重对项目的审查，通过对重点发展和重点支持的客户采取额度授信方式提高审批效率，贷款期限必须按照贷款项目的建设期限合理确定，不能人为缩短；同时对中小规模房地产开发企业应适当控制、严格审批标准。

3.集中资源，扶植好重点城区和重点项目。按照我省城市总体发展规划，对市场发展潜力大的中心城市应加大政策倾斜力度，集中有效资源，适当扩大审批权限，增强整体营销能力。今年沈阳地区被沈阳市政府确定为项目年，我行对该地区房地产信贷投放应紧紧结合沈阳市城市总体发展规划，信贷投放重点放在土地储备中心和重点建设项目上。对空置率较高的城市，适当缩小审批权限，促使其加快消化存量商品房销售。

4.继续做好日常信贷管理工作。①严格信贷审批条件，对“四证”不齐全和自有资金达不到 30%的房地产开发项目坚决不给予贷款。加大对个人住房贷款按揭项目审批，对资产质量较差行的个人住房贷款按揭项目要报省行审批。②夯实贷款基础工作，规范全行房地产信贷管理。对客户进行分类排队，确定重点客户、潜力客户和一般客户，针对不同客户制定相应的信贷政策。拓展和稳固“双优”客户，切实落实差别化营销策略。做好信贷经营重心上移工作，实行房地产开发类贷款的封闭管理。③建立压缩不良贷款的挂钩联系人制度。将每一笔不良贷款的回收层层落实到具体经办人，争取在较短的时间内降低不良贷款的额度。认真落实贷款逐步退出机制，进一步调整贷款结构。对不良贷款居高不下的行应视具体情况，分别采取警告、限期整改、暂停业务经办权等处罚措

施。④建立房地产贷款台账制度，对每笔贷款实施动态管理。实施到期贷款通知制度，将每月不良贷款情况直接书面通知经办行主管行长。⑤发挥全行整体力量，用足用活现有政策，积极运用法律措施，加大诉讼保全力度。采取有效的法律措施，对符合起诉条件的不良贷款积极起诉，努力降低信贷资产的风险和损失程度。

第二篇：房地产市场发展形势分析

房地产投资快速增长，项目遍地开花，投资（含投机）购房盛行，消费者追涨购买使大量需求提前释放……可以说，2007年10月以前，无论是上海、北京、深圳、广州等一线城市，或是长沙、南京、重庆、武汉、北海等非一线城市，全国的房地产市场正值有史以来最红火也是最疯狂时期。

从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增

加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，2008年，中国房地产市场很关键的一年。

宏观调控得到落实执行

2008年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。本文作者陈真诚认为，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。

但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2008年尤其2008年上半年的各地市场热点区域增多。

正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外延，使得城市的市场热点区域也增多。如长沙，不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。

不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。

国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。

毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。

在长沙，从2000年本人曾服务过的“同升湖”、“山水芙蓉”开始到2007年的“保利”、“绿城”等几十个别墅物业的集中放量，可以预见长沙高端房地产市场还将加大，高档住宅市场将出现分水岭。而其实，这一趋势在全国各大城市差不多。只是，一些别墅等高档住宅市场相对刚性但需求相对不足，可能面临更大的市场压力。

同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。

保障性住房开发规模增加

目前，在长沙已经在全国成立了住房保障工作局。如果该局确实能为住房保障工作起到成效的话，相信会在全国其他城市陆续成立此类机构。

2008年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。

高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。

政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。

在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。

项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。

房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。

因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。

市场竞争更

第三篇：2017-2018年房地产形势分析

2018年房地产形势分析

米宅米宅大渔

2017年已进入了传说中的金九，然而，楼市的春天似乎并没有如约而来。

开发商捂盘待售相机而动，二手房多空对峙难分胜负，越来越多的城市加入限购军团，政府又一口气打包推出了租售同权、共有产权、集体用地可入市租赁等政策，要给中低收入者一个说法。

经过多年来多空和政府的三方角力，今天的楼市已然脱离了经济学规律，呈现出一派无人看懂的混沌气象。

形势如此复杂，2018，房价究竟是涨，是跌？

不说废话，先上结论。

2018年，楼市继续上涨的概率极大，不确定的只是幅度。

依据是什么？

我们不必去看GDP增长数值、广义货币M2增速、新增贷款数量、央行存款准备金率调整、城市楼盘去化率、人口迁徒地图、小学生增长比例等等专业数据，这些变量组合在一起千变万化，会衍生无数的可能性。我们只看一点，当下的人们对楼市必涨的信心到底有多强大。

1、信心比黄金更重要

人们一旦对某件事情建立起了坚定的信心，这股力量会是摧枯拉朽的。

经过十多年的楼市教育，尤其是2016年下半年到17年初的全国普涨，空军基本全部阵亡，多军已经一统天下，楼市短期震荡，长期看涨目前已是绝大多数人的共识。

这是十多年血与泪的经验教训积累下来的国人共识，想在三五年内彻底扭转基本是不可能的，所以，2018，楼市看涨基本面不会有大的变化。

记得十多年前，经常有“专家”告诉人们，家庭存款应该分为三个部分，银行储蓄、股票、黄金各占三分之一。当初信了这些专家忽悠把手里的钱投到这三个地方的人，估计今天肠子都悔青了。

今天的我们，既不信任黄金，更不信任股票，也不会让钱乖乖地躺在银行睡觉。

至于期货、基金、债券、外汇、收藏等多种理财方式，经过多年的市场检验，收益高的风险高，风险小的收益低，都已成为了小众市场，人们坚定地把全部身家都投向一个方向——楼市。收益高而风险小，多年来屡试不爽。

2、现在已是多军的天下 如果说十年前的温州炒房团名动天下，那今天的炒房军团规模之大远胜当年的十倍百倍，2016年一线、二线、强三线的房价如大水漫灌，轮番炒作，每座城市都留下了炒房大军的身影。

当下一线，二线，环京，环沪，环深，几乎所有的热点城市全部限购，但炒房团时刻在伺机而动。目前，重庆是炒房团重点关注的区域，重庆房价由于多年来供应了大量住宅用地及房产税等原因，价格一直在低位徘徊。

自去年年底被热炒开始，到目前重庆的房价已上涨60%-80%，均价1-2万元，由于暂未实行限购，目前重庆已成为炒房团的福地，虽然有巨大的卖盘，但在强大的购买力面前，重庆房价一直在稳步起飞。

近日，长沙和济南也羞答答地撕开了限购的口子，炒房团立刻闻风而动，成群结队飞赴更有潜力的长沙扫盘。

在众多的炒家中，有实力雄厚一掷千金的豪客，也有靠信用卡、小额贷凑出首付的屌丝青年。

也许有人会指责炒房客，认为他们所到之处如蝗虫过境，推高房价，让产业脱实就虚，可是，我们应该清醒地看到，人的本性就是趋利避害，追逐利益是人之天性。

哪里有利益，哪里就有投机，炒房客并非是高房价的始作俑者，他们只是追随这波时代大潮分得一杯羹罢了。扪心自问，如果是你，有资金，有机遇，只需要转手买卖两套房子，就能获得工作数十年的收益，你，会拒绝吗？

3、政府与多军的角力

目前，炒房客数量之多，实力之强，已到了政府不得不认真对待的地步。

再说政府近期推出的各项新政。

租售同权目的在于鼓励人们以租房替代买房，提升租房者权益；

共有产权则是给中等收入人群一个七折买房的机会，政府入股，风险共担，收益共享；

集体用地入市租赁的目的在于扩大租赁市场，降低租房价格，市场上可供出租的房源多了，也会牵制房价。

这些新政都能看出政府的用心良苦，确实希望拉住房价这匹脱僵的野马，千万别再像去年那样疯涨了，一旦崩盘后果不堪设想。

租售同权和共有产权的利弊之前有很多人已经分析过，在这里，我想重点说一说农村集体用地建租赁房入市的政策。

中国有没有城市有大量的集体用地用来建租赁房的先例，有，这就是深圳。

4、谈谈深圳的小产权房

大家都知道，今天的深圳是在一个小渔村的基础上发展起来的，深圳政府早年建设用地征用的多是农业用地，保留村民集体用地。

因此，直到今天，深圳市中心和市郊仍然存在着大量的集体用地，归属各个村的村民所有，这就是著名的城中村。

目前，深圳仍是林立的高楼大厦和绿地公园包围着众多城中村的城建模式，弊端严重，却积重难返。

而早在九十年代，随着外来人口不断涌入深圳，就开始有脑子活络的村民在自家集体用地上修建小楼，一般是六到九层，做成小面积的单间、一居或两居用来出租。

当先期修建农民楼的人获得丰厚收益之后，大量的村民开始投入这项一本万利的生意，或者借贷，或者招人入股，或者村委牵头统一建设。

随着一栋栋农民楼拔地而起，到2000年后，深圳关内的城中村集体用地已被农民房完全占据。

这些农民楼施工水平差，千楼千面，楼间距极窄，居住环境恶劣，俗称为握手楼。大量农民房的出现，严重影响了深圳的市容市貌。但同时，也提供给了深圳中低收入阶层廉价租房的机会，农民房的租金大约是商品房的1/2左右，低廉的租金让大量低收入阶层有了留在这个城市的机会。

直到今天，深圳关外的农民房建设仍然屡禁不止，在龙华、坂田、沙井、布吉等等地段，街道两侧全是密密麻麻的农民房，其数量之多，分布之广让人触目惊心。而近几年兴建的农民房已经向高层电梯房和小区化发展。

目前，深圳的小产权房数量占到全部住房的60%左右，数量之巨堪称全国之冠。

如此众多的小产权房除少量用来交易外，大部分用于出租，且出租率极高，可以说，深圳早就深入贯彻了中央这一政策，大量的廉租房入市拉低租金牵制房价，但是效果如何呢？大家看今天深圳的房价便一目了然。

资源天然分布是不均衡的，而且，一旦获得了资源的城市或地段，便具备了先发优势，会吸引更多的资源不断流入，就如水从高处往低处流一样自然而随意。

反之，如果想把资源引入不发达的地区，就如同要把水从低处往高处引一样吃力而收效甚微，为什么西部大开发投入了巨大的人力物力却不成功，就是此理。

中国城市化的进程仍在继续，大量人口流入大城市就如水从高处向低处流一样无法阻拦，无论兴建多少廉租房，经适房都会被迅速填满，直至这个城市再也无法建设更多房屋、容纳更多人口为止。5、2018，让子弹飞一会儿

一叶落而知天下秋，总结过往亦可预知未来。

让我们回顾一下2002年以后十几年的房价波动，可以看出，房价走势大致处于三到四年一轮回的模式，即微涨--大涨—微跌—横盘—聚势—盘整上攻—重新大涨这样一个流程。

而且，每次上涨并非全国普涨，基本都是一线城市领涨，再蔓延至二线城市，最后再波及到三四线城市，涨幅也是逐渐减弱。2006、2009、2012、2016（包括2017上半年）都是大涨年，其他年则是盘整年或小涨年，但总体一定是螺旋上升的趋势，因为货币和物价的增长都是不可逆的。

但近几年，即使同属一线城市，楼市上涨周期也开始出现分化，2015年，深圳最先一波领涨，16年上半年上海接力，下半年再到北京，17年3月，随着政策不断加码，一线城市房价领跌，但部分二线城市仍处在按下葫芦浮起瓢的态势中。

梳理过往，便可以预知未来，2018年将会是盘整微涨之年，楼市上涨基本面不变，17年过热的城市会在18年蛰伏消化过高的涨幅。说说一线，北京现在距年初最高价跌幅10%左右，郊县跌得更多，目前处在多空对峙的状态，但多军正在逐渐聚集势能，18年盘整可能性极大，上海情况类似。

但值得警惕的是深圳，深圳最近一波大涨自2015年4月起至2016年3月，所有房价翻倍，然后是一年多的微跌与盘整。

在这期间，多头不断上攻，两次收复失地，又两次遭遇新政打压，但到今天，深圳房价已顽强站回历史最高位，且上涨预期明显。

如果没有更多有力政策打压，2018年深圳很可能是最先启动的城市。

2018年，虽然没有了空军，但政府是多军最大的敌人，政府可以容忍房价不涨或微涨，但绝对不会容忍再来一个大涨之年。

一旦有这样的预期，是否会有更重磅的政策炸弹推出，比如首套房80%首付，二套房全款；或者是买入五到十年内禁止卖出；或者是一个家庭限买一套房，社保资格提升至八年，都不是没有可能的，就如同北京对商住的一招绝杀。

而且，2018年，确实看不到大涨的机会，所以，不论你是不是多军，我都劝你，2018，不妨让子弹飞一会儿。

(米宅米宅)

第四篇：怀化市上半年房地产市场形势分析

怀化上半年房地产市场形势分析

文／怀化市房产管理局 李强 廖家南

在宏观政策等多种因素的影响下，怀化的房地产市场出现了一些新的情况，但总体上仍保持快速的发展态势，处在健康发展阶段。可以预见，在“规划合理、科学引导、市场运作、公平分配”的前提下，未来怀化的房地产行业仍有巨大的发展潜力和拓展空间。

一、1—6月怀化房地产的运行特点

(一）投资快速增长

1—6月，全市房地产企业投资意愿不断增强，开发投资增长逐季加快。一季度，全市房地产开发投资6.78亿元，同比增长37.65%，二季度完成投资10.49亿元，同比增长55.45%。上半年累计完成房地产投资17.27亿元，同比增长48.5%，远远好于今年房地产预期目标。

（二）销售大幅增加

1—6月，全市新建商品房累计销售133.01万平方米、11532套，同比分别增长192.13%和167.31%。其中市城区累计销售76.87万平方米、6632套，同比分别增长102.56%、136.08%。二手房交易31.62万平方米、3198套，同比增长51.72%、58.76%。其中市城区二手房交易18.63万平方米、1630套。

（三）价格持续上扬

1—6月，全市房地产销售价格保持了平稳的惯性上涨，商品房均价为1770元/平方米，同比增长15.53%。其中商品房住宅平均售价为1310元/平方米，商品房非住宅平均3003元/平方米，同比分别增长15.72%和7.25%。市城区商品房和商品房住宅均价分别为2165元/平方米、1855元/平方米，同比分别增长13.82%和9.43%。

（四）资金来源充裕

上半年，全市房地产企业很少因资金问题影响建设进度。尤其值得关注的是，贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。1—6月，全市办理抵押登记12674宗，抵押面积248.51万平方米，贷款金额32.82亿元。其中全市1—6月房地产贷款金额同比增长达88.38%。

（五）供给比较充足

1—6月，全市房地产开发企业房屋施工面积156.38万平方米，房屋新开工面积 55.08平方米，房屋竣工面积48.13万平方米。市城区商品房累计批准预售71.98万平方米、8798套，同比分别增长195%、198.85%。1—6月市城区商品房供销面积比为0.93：1，房地产市场两端基本保持供销平衡。

二、促进怀化房地产健康快速发展的原因分析

（一）调控房产新政影响不大

怀化归属于三、四线城市，尚处在城市化初期阶段，房价相对同类城市还不算太高，投机性购房问题所占比例较小，并不在本轮主要调控的范围之内。加上调控政策的执行，对房地产业的影响有一个滞后期。因此，调控新政对怀化房地产有一定的影响，带来了一些新情况，但影响程度不深，对消费者信心的影响也十分有限。

（二）刚性需求依然客观存在一是城市化进程的需求。从世界各国情况来看，30%—70%为城市化的加速发展阶段，70%的城市化率以后为稳定发展阶段。2009年，全市城市化率达36.2%，正处在城市化快速发展时期，大量的人口由农村向城市转移。适应城市化发展趋势，需要增加住房的投资和供给。二是改善性购房的需求。当前，全市人均住房面积处于较低水平，随着宏观经济景气上升、居民收入增加、货币流动性总体宽松和消费结构升级，居民改善性购房需求更趋强烈。三是城市征拆的需求。随着旧城改造力度加大，城市外延拓展步伐加快，城区的一些房屋被拆迁，城郊的一些土地被征用，因征地拆迁造成的住房需求日趋旺盛。

（三）怀化城市幸福指数提高

近年来，全市通过一系列城建项目的实施，一系列活动的开展，城市路网结构不断优化，公共基础设施不断完善，城市形象全面改善，城市品位不断提升。尤其是怀化城区，实现了“一年一个样，三年大变样”，现建成区面积已扩展到52平方公里，创建全国生态示范市、省级卫生城市成功通过验收，在两年一度的全省城市卫生检查评比中，怀化首次进入了甲类城市。此外，随着娄怀、吉怀、怀通、怀化城区高速绕城线、沪昆客运专线的开工建设，怀化的交通区位优势更趋明显。随着“构筑商贸物流中心，建设生态宜居城市”战略的深入实施，怀化的发展活力进一步增强。等等这些，总而言之快速发展、日趋完善的现状加上对未来繁荣怀化的预期，大大增强了怀化的凝聚力，吸引了各界人士来怀化购房置业，投资创业。

（四）通货膨胀预期愈发强烈

基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上

国内外经济触底回升势头好于预期，居民对未来通货膨胀的预期越来越强烈，尤其是高收入和较高收入者对其资产保值增值的需求不断增大，在市场经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为高收入者资产保值增值的唯一途径。

三、对怀化房地产平稳健康发展的建议

（一）要严格对照要求，落实调控政策

要加快廉租房、棚户区改造等保障性住房建设，设法增加保障性住房的有效供给。要严格执行差别化利率和税收政策，合理引导住房消费，抑制投机性购房需求。要进一步加强商品房销售管理，对取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。要加强土地管理，制定完备的土地供应计划，完善强化“招、拍、挂”的管理，规范出让行为，防止“囤地”、“炒地”等现象的发生。要严格执行房地产税收一体化政策，防止税收流失。

（二）要立足自身实际，规范市场管理

要以本轮调控为契机，针对房地产市场存在的各类问题，加大执法力度，严格规范管理。要严把房地产资质关，从严查处无资质乱开发、挂靠开发的行为，把不服从政府和主管部门管理的企业清出市场。建立房地产市场信用制度和房地产开发企业不良行为登记、公示制度，凡手续不全、擅自更改规划、挤占公共空间，欺诈消费者的，都要列入黑名单，对于违规、不讲诚信的房地产企业实行贷款限制、土地限制，让其自动退出市场竞争。

（三）要适应发展趋势，提升楼盘品位

一方面，要优化环境，改善服务，吸引一批有实力的房地产企业，来怀化开发投资。另一方面，提升现有开发企业的实力。怀化市房地产开发企业虽多（在市本级从事房地产开发的企业有80余家），但仍处于“小、散、弱”水平。与市委、市政府提出的“构建商贸物流中心，建设生态宜居城市”的要求和人们消费需求品位提高已不相适宜，要引导房地产开发企业彻底改变“为卖房而建房”的落后思想，牢固树立“绿色生态、环境优先”的意识，在项目开发上做到：功能配套人文化、小区环境生态化、建筑设计智能化、物业服务温馨化，以创新求发展，以品牌促发展，以品质求效益。

第五篇：房地产市场形势分析与展望

房地产市场形势分析与展望

2008年，受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售 低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度 逐步加深。208年下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场 的调控政策。2009年较高的房价将有一定下行空间，随着房价的 合理回归，政策逐步落实，自住型需求将陆续释放。

一、我国仍处在房地产市场持续发展阶段

与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在 城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，是 我国住房市场快速发展的市场基础，其中除了少数低收入群体住 房需要政府提供保障性外，还有几种类型的住房需求依靠住房市 场：

一

类是刚刚步入社会不久，成家立业需要住房的年轻人，包

括本地离开父母独立生活和外地进入大中城市工作的年轻人。他 们需要的住房是功能设施齐全、舒适、方便，小户型、价格适中，可以承受得起的住房。一类是已经购买房改房，生活水平提高，希望以小换大改善居住条件的人群。这两部分人具有一定收入和 经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基 本群体，占大多数，也是住房市场自住型的基本需求群体。还有

一

类是投资型需求。改革开放使中国人民财富有了较大增长，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人选择了住房市场。购置住 宅不是为了自己居住和使用，而是为了出租获利或住宅涨价后出 售获利，是通过购房实现手中的货币增值。

二、此轮房地产市场调整是市场经济内在规律的作用

从2007年年末开始，住房市场形势急转直下进入调整期，其 根本原因是市场内在规律对房地产行业几年高速增长积累的矛盾

和问题进行自我强制调整的结果。2004年以来，在我国经济较快 增长，居民收入不断提高，对房地产市场预期向好的基础上，投 资型住房消费大量入市，不断推高房价以获利；开发商大量高价 拍地，以获取更高的回报，推高了住房的成本；自住型消费者在“买涨不买落”的心理驱使下，集亲戚朋友之力提前购房，透支 了部分基础消费需求。几种因素叠加，埋下了隐患，导致了目前 住房市场需求减少、调整期的到来。

第一，大量投资者进入，市场需求过旺，使房价快速上涨，脱离了普通居民的承受能力，加之市场供应的中小户型、中低价 位的住房偏少，将普通消费需求挤出了市场。

第二，房地产市场过快发展、房价过高弓l起了国家连续实施 房地产调控政策，随着宏观调控的累积效应发挥作用，尤其是对 第二套住房贷款政策的调控，一些投资性和投机性资金撤出住房 市场。

第三，今年以来国际金融危机愈演愈烈，中国经济向下调整，消费者收入预期及对房价预期发生变化，观望气氛浓厚，加剧了 市场调整的程度。

虽然房地产市场的调整短期内对经济稳定增长带来了较大影

响，但此次调整是对前几年房地产业过快增长和房价虚高的修正。将使过高的房价逐步向合理水平回归；使供给结构和需求结构更 加合理。这次调整是我国房地产业自198年市场化改革以来，经

历的真正市场周期性调整，得到市场的锤炼和洗礼的房地产业将 更具竞争力。房地产市场只有充分调整到位，才具备持续、健康 发展的基础。

三、影响209年房地产市场走势的因素分析

1、影响住房消费者预期变化的因素分析

2008年在国内外经济下行、前期国家偏紧的房地产调控政策

影响下，消费者预期比较悲观，持币观望。随着国家宏观调控政 策的调整，消费者预期将逐渐发生变化，在观望中寻找机会。一

是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并 连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者 信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争2009年 经济增长保持在8％以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了 预期。三是由于我国人多地少，目前仍然处在经济较快增长阶段。从较长时间看，住房价格仍然是稳步上升的趋势。近期房价下行 是对前期房价过高的修正，而且国家连续出台多项鼓励住房消费 政策，一旦房价调整到位，将会出现反弹。因此，部分自住型消 费者开始关注房市，而理智的投资型消费者也在观察抄底的机会。

2、国家一系列调控政策影响分析

2008年下半年，国家连续五次降低贷款利息，五年以上的贷

款利息降低1．9个百分点；为了鼓励住房消费，将购买普通住房

8的贷款优惠利率由基准利率的0．5倍下调到O7倍，使利用按揭

8．..贷款购房者节约了较大的利息费用。据银行计算，按等额本息还 款方式的按揭贷款，以上两项因素使月还款额节约18％左右。1O月份，财政部、税务局决定购买9O平米以下的普通住房契税减按 1％收取，使购房成本降低了2％以上。同时，对个人购买和出售住 房暂免印花税，出售住房暂免征收土地增值税，对出售普通住房 给予营业税的优惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市场价格走势分析

2004年以来，尤其是2007年，我国住房价格较快上涨，一定 程度偏离了居民的承受能力，使得住房市场量缩、价落。经过一 年的调整，房价仅回落到2007年末的水平，2007年价格虚高的水 分并没有挤掉，虽然国家优惠政策降低了居民购房成本，但与居 民的实际支付能力还有距离。据央行第三季度城镇储户问卷调查，居民未来三个月有购房意向占比仅为133分别比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8个百分点，为1999年以来的最低点，反映出房价调 整还没有到位。

综上分析，住房市场调整正在进行中，消费者持币观望等待

机会，市场存量房较多，房价还有下行的空间，直至下跌到消费 者接受的水平，整体看调整有向深度发展的势头。由此预计2009年上半年，房价承接2008年的下滑势头，房价水平将继续回落。由于区域经济的差异性，各地区调整的进度和幅度不尽一致。一 些调整比较早、调整幅度较深的城市，随着价格的下降，将有自 住型需求陆续入市。随着经济适用房和限价房大量入市，下半年 市场成交量将出现趋稳的迹象。

四、政策建议

在国家已经出台较多的调控政策条件下，2009年政策的立足

点应该关注和解决房地产市场调整过程中出现的新问题、新情况，并遵循市场运行的客观规律，促进房价合理回归。

第一，在市场调整中，应以开发企业自救为主，鼓励开发商

针对市场需求开展多种方式营销、合理定价，协助缓解与老业主 矛盾，打消开发商降价的后顾之忧，只有房价合理回归，才能释 放需求。

第二，应注重发挥市场机制调节和自我修正作用，利用市场的力量挤出泡沫，这样有利于行业可持续健康发展，促进行业的 调整和市场洗牌，促进行业集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不断探索，解决经济适用房和限价

房建设和销售中出现的问题。应适时调整规划，可尝试采取政府 收购作为廉租房，或扩大申购范围，甚至可以转为商品房的方式 解决弃购现象。根据市场形势变化科学、合理的核算经济适用房 和限价房的发标价格，选择交通方便的地点。对于建设经济适用 房和限价房增加成本、甚至亏损的开发商，要给予减免税费、资 金支持等优惠政策，鼓励开发商积极参-9保障性住房的建设。

第四，重视开发商资金紧张和存量房增加的问题，地方政府

可以收购资金链断裂的项目作为廉租房，避免出现烂尾楼；并鼓 励社会资金(包括企业和机构)低价收购部分存量房，用于做周 转宿舍或出租。

第五，着手研究和解决制约房地产业健康发展的体制、机制

问题，应抓住调整机遇建立行业良性发展的长效机制，如地方财 政与房地产业的关系、物业税、规范市场及房地产融资机制创新 等，为房地产业持续健康发展奠定制度基础。

(国务院发展研究中心廖英敏)

经济复苏前景有待观察

从一季度主要宏观经济指标看，经济运行继续保持了2008年

下半年以来的回落趋势，GDP增速进一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7个百分点。但是，随着政府一揽子经济刺激方案的实 施和效应的逐步显现，一系列宏观经济指标和先行指标明显好转。3月份，规模以上工业企业增加值同比增长8．％，比—2月份加

快4．5个百分点。一季度，全社会固定资产投资和社会消费品零售 总额同比增长28．8％和15．9％，分别比上年同期加快4．2和3．6个 百分点。可以判断，一季度应为本轮经济回落的底部，二季度经 济增长将出现一定幅度的回升。这样，在全球经济普遍低迷的情 况下，我国经济有望率先复苏。

值得注意的是，目前经济回升的基础尚不稳固，复苏前景及

可持续性不容乐观。

首先，一季度消费、投资增长达到较高水平，但在相当程度

上是政府政策效应的反映，如政府大规模增加投资、信贷规模急 剧扩张、家电下乡等，而市场主导的内需扩张缺乏有力支撑。经 济增长持续下降，对就业和收入预期均产生较大不利影响。大量 毕业生难以找到工作、农民工就业机会减少和收入下降，不利于 消费需求的持续扩张。如果短期需求回升主要来自中间需求而非 最终消费需求，将无法从根本上解决需求不足问题，还会加剧已 经存在的产能过剩。从投资看，年初以来，出口占比较高的外向 型企业经济效益比上年四季度进一步下降。通过产业关联和收入