2007年一季度长沙市房地产市场形势分析报告

第一篇：2007年一季度长沙市房地产市场形势分析报告

2007年一季度长沙市房地产市场形势分析报告

[来源]: 长沙市房产信息中心 房地产发展研究中心

一、房产一级市场（商品房）

（一）累计供销量分析

1、商品房累计供应和销售总量分析

2007年一季度，全市商品房累计批准预售188.87万㎡，同比增长110.93%；其中住宅批准预售166.60万㎡，同比增长104.43%。

同期全市商品房累计销售219.46万㎡，同比增长56.20%；其中住宅销售195.73万㎡，同比增长51.54%，占商品房销售面积的比重为89.19%。

2、商品房累计供销量分区分析

对比批准预售和销售数据来看，全市批准预售量为去年同期的二倍多，但销售未能同步增长，同比增长率仅为批准预售的一半，房地产市场放量形势明显。分区来看，除岳麓区批准预售同比负增长外，其他各区批准预售量均有二倍以上的增长，特别是天心区、芙蓉区批准预售量甚至已达去年的三倍多；销售仅岳麓区同比销量增长率超过其批准预售增长率，其他各区增长率均低于其对应数值，特别是开福区销售同比负增长。表明河西区域在2006年放量后，今年其新上市

量趋于下降；河东区域今年新盘上市量增幅较大，将成为本年销售热点(见表1、2)。

3、商品住宅供销对比

2007年一季度商品住宅累计供销比为0.85：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），第一季度主要是消化了大量去年以来批准预售的存量房。供销比比去年四季度下降0.13，长沙房产销售继续保持较高增长。表3为各区供销比。

4、商品住宅与非住宅销售比例分析

2007年一季度全市商品房成交住宅与非住宅比例约为8.25：1。其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的20.40%；岳麓区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的94.01%(见表4)。

5、期房、现房销售比例分析

2007年一季度全市商品房、商品房住宅销售中，期房销售分别为177.11万㎡、166.75万㎡，分别占总量的80.70%、85.19%；现房销售分别为42.35万㎡、28.98万㎡，分别占总量的19.30%、14.81%，期房销售仍占绝对优势(见表5)。

6、非市场定价类住宅供销分析

（包含定向开发、集资建房和经济适用房）

2007年一季度全市非市场定价类住宅批准预售1441套，18.24万㎡，同比增长28.32%、49.56%；累计成交1172套，12.08万㎡，同比下降29.69%、42.30%。非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为126.59㎡，面积同比增加16.56%；登记销售套均建筑面积为103.08㎡，面积同比缩小17.93%。

2007年一季度全市非市场定价类住宅成交均价为1578元/㎡，同比回落1.37%。

(二)纯商品房季度供销趋势分析

1、商品房供应量分析

一季度，长沙市商品房、住宅各批准预售170.63万㎡、148.36万㎡，同比增长120.59%、114.08%，环比减少13.60%、8.01%。住宅占商品房批准预售总量的86.95%，其批准预售的套均面109.89㎡，面积同比缩小3.23%。从商品房批准预售历史走势来看，一季度往往为一年中批准量最少的时期(见图1)。

分区来看，全市仅开福区、天心区批准预售季度环比为正值，其他三区批准预售量环比均有不同程度下降，表明一季度开福区、天心区新上市楼盘较多。岳麓区、雨花区在经历去年二季度、三季度、芙蓉区在经历去年三、四季度放量后，本季度上市量有所下降；天心区批准预售量仅去年四季度有一定程度降低，今年一季度又已恢复去年三季度水平，批准预售继续位居高位；开福区批准预售量自2006年一季度以来一直处于上升趋势，表明随着北城区域规划的出台，北城区域正日益受到开发商重视(见图

2、表6)。

2、商品房销售量分析

一季度，长沙市商品房、住宅累计销售207.27万㎡、183.66万㎡，同比增长73.39%、69.72%，环比增长17.61%、15.66%。住宅销售占商品房销售总量的88.61%，其销售的套均面积为112.96㎡，面积同比缩小9.25%。从商品房销售走势来看，长沙商品房销售量正日益走高(见图3)。

分区来看，除开福区销售面积季度环比增长较小外（其住宅销售为负增长），其他各区商品房、住宅销售面积环比均增长了10%以上。雨花区销售量一路走高；天心区、岳麓区销售量在经历去年第四季度下降后，目前销售量已超过去年最高水平；芙蓉区去年一、二季度销售量较大，三、四季度销售位于波谷，今年一季度销售业已达到去年最高水平；开福区去年二季度销售到达谷底，目前销售量正逐渐回升(见图

4、表7)。

（三）纯商品房销售价格分析

1、商品房成交均价分析

2007年一季度，全市商品房均价为3184元/㎡，环比上涨0.86%；其中，商品住宅平均售价为2943元/㎡，环比上涨3.12%；商品房非住宅平均售价为5057元/㎡。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3096元/㎡，其中，商品住宅平均售价为2859元/㎡。）从走势来看，长沙市商品房均价目前处于明显的上升通道上，除2006年三季度成交均价环比有所下降外，其余各季度价格环比均呈上涨趋势(见图5)。

分区来看，芙蓉区商品房成交均价最高，均价为3658元/㎡；岳麓区商品房成交均价最低，均价为2784元/㎡。芙蓉区商品住宅成交均价最高，均价为3304元/㎡；岳麓区商品住宅成交均价最低，均价为2632元/㎡(见图6)。

分面积段均价来看，60㎡以下商品住宅均价为3629元/㎡，同比上涨13.34%；60-90㎡商品住宅均价为2937元/㎡，同比上涨6.64%；90-120㎡商品住宅均价为2804元/㎡，同比上13.43%；120-144㎡商品住宅均价2934元/㎡，同比上涨14.03%；大于144㎡商品住宅均价为2893元/㎡，同比上涨27.61%。随着新政的实施，大户型日渐稀缺，成为涨幅最大的住宅产品。

2、典型楼盘成交均价分析

2007年一季度典型住宅楼盘均价为3113元/㎡，与去年同期相比上涨了6.17%。

（四）新建纯商品住房供求结构分析

1、套型结构分析

从市场供应情况来看，120-144㎡区间户型占比重最大，为30.01%，比例比去年下降了12.07个百分点；90㎡以下的户型供应占比为35.78%，比例比去年增长了9.66个百分点。

从实际销售情况来看，120-144㎡区间户型套数占比最大，为29.78%，比例比去年增长了1.74个百分点；90㎡以下的户型销售占比30.03%，比例比去年增长了4.65个百分点(见图7、8)。

从同期商品住房各户型供销对比来看，由于本季度销售较为旺盛，除≤60㎡户型外，其他各户型供销比均小于1。结合去年情况来看，去年套数供销比为1.1：1，供略大于求，本季销售火爆态势，使去年批准预售住宅得以消化(见表8)。

2、价位结构分析

从价位供应结构来看，3000-3500元/㎡价位段商品住房供应量跃居首位，占总供应量的28.95%，比例比去年增长了16.41个百分点，增幅最大；其次为2500-3000元/㎡价位段商品住房，供应量占总供应量的18.44%，比例比去年减少了22.59个百分点，降幅最大。从与去年同期各价位段批准预售构成比例对比来看，今年一季度供应结构最大的一个变化就是3000元/㎡以下价位段商品住房供应比例大幅下降，合计降幅达36.13个百分点；3000元/㎡以上价位段商品住房批准预售比例不同程度增加，合计占比已达67.52%，特别是3000-3500、3500-4000、4000-5000元/㎡价位段商品住房比例分别为28.95%、16.67%、17.19%，合计更是占到总量的62.80%，表明目前长沙3000元/㎡以上价位段商品住房批准预售已占重头，其中又以3000-5000元/㎡价位段商品住房为主(见图9)。

从价位销售结构来看，2500-3000元/㎡价位段商品住房销售量居首，占总量的28.86%，比例比去年下降了1.07个百分点；其次为小于2500元/㎡价位段商品住房，销售量占总量的26.13%，比例比去年减少了19.60个百分点，减幅最大。

对比供销的与去年同期比例差我们不难发现，3000-3500元/㎡价位段商品住房占总量比增幅均最大，表明其是长沙目前市场供需双方都比较能接受的价位段(见图

10、表9)。

二、房产二级市场（二手房）

（一）二手房累计交易总量分析

2007年一季度，全市二手房成交面积51.47万㎡，成交金额为11.09亿元，成交套数为3709套，与去年同期相比分别增长17.22%、16.41%和2.97%，环比分别减少16.38%、6.73%、32.06%；其中住宅成交29.01万㎡，成交金额为4.91亿元，成交套数为3275套，与去年同期相比分别增长-7.85%、7.37%和-4.10%，环比分别减少35.99%、29.76%、34.29%。二手房住宅成交面积占二手房总成交量的56.36%，成交套均面积为88.58㎡。二手房非住宅共成交22.46万㎡，成交套数为434套，与去年同期比分别增长80.69%、132.09%，环比分别增长38.39%、-8.63%。本季度二手房非住宅成交比例较大，且以单套大面积户型为主。

（二）二手房交易分区分析

分区来看，2007年一季度全市二手房成交以天心区和雨花区最为活跃，分别成交15.06万㎡和13.44万㎡，合计占总量的55.37%，与去年同期相比比例增加了2.67个百分点；二手住宅成交以雨花区和芙蓉区最为活跃，分别成交7.56万㎡和6.38万㎡，合计占总量的48.07%，与去年同期相比比例下降了10.41个百分点；雨花区为本月二手房、二手住宅均较活跃区域。从各区二手房住宅与非

住宅成交比例来看，天心区二手房非住宅成交比例最大，占总成交量的67.73%；岳麓区二手住宅成交比例最大，占总成交量的81.31%(见图11)。

（三）二手房累计交易均价分析

2007年一季度全市二手房成交均价为2154元/㎡，同比下跌0.69%。其中，二手房住宅成交均价为1691元/㎡，与去年同期相比上涨16.51%；二手房非住宅成交均价为2753元/㎡，与去年同期相比下跌30.96%（注：长沙市二手房的交易申报价格与实际成交价有一定差距）。

（四）典型同质小区二手房交易价格分析

2007年一季度二手住房典型小区同质价格均值为1454元/㎡，与去年同期比上涨2.12%。

（五）房产一、二级市场交易量对比分析

从成交面积上看，2007年一季度全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.26：1，比2006年全年比值增加1.09，在二手房交易受限、一手房交易猛增的情况下，房产一、二级市场交易量比值有所增大。各区比值具体见下表：

三、抵押情况统计分析

2007年一季度，全市共办理抵押登记手续19988起，抵押面积300.49万㎡，贷款金额64.23亿元，同比分别增长59.84%、34.68%、46.64%，环比分别增长19.57%、19.87%、30.58%。其中，办理个人抵押登记手续19477起，抵

押面积225.65万㎡，贷款金额40.61亿元，同比分别增长了60.74%、63.34%、89.32%，环比分别增长18.40%、25.80%、28.68%。

2007年一季度，全市共办理在建工程抵押206起，抵押面积160.52万㎡，贷款金额23.3亿元，同比分别增长49.28%、215.12%、154.92%，环比分别增长0.98%、58.44%、24.47%。今年一季度房产抵押各项数据同比增幅均较大，这一方面反映了今年一季度新开工楼盘较多，另一方面也反映了今年开春以来房地产销售的良好态势(见表11)。

四、产权发证情况

2007年一季度，长沙市共办理房屋产权发证18164户，产权发证面积351.94万㎡，同比分别增长14.53%、-2.57%。其中，办理栋证128栋、81.23万㎡，同比减少78.49%、44.37%。同时第一季度共办理商品现房转移登记4130起，面积为45.88万㎡，同比分别增长28.58%、35.93%（注：商品房交易主要集中于期房交易，现房所占比重较小）(见表12)。

五、2007年一季度长望浏宁房地产发展情况

（一）商品房

1、商品房供销基本情况

2007年一季度长望浏宁商品房累计批准预售88.18万㎡，其中住宅批准预售83.13万㎡。同期全市商品房累计销售74.09万㎡，其中住宅销售68.90万㎡，占商品房销售面积的比重为93%。（注：销售数据中长沙县数据仅为期房）(见表13、14)。

供销对比来看，长沙郊县住宅总量供销比为1.18：1，供给超过销售接近20%，考虑到部分高档楼盘向长沙市区销售，供销比仍位于正常水平。分区来看，长沙县在各郊县中供销量最大，供销所占比例均接近或超过45%；浏阳市供应量最小，商品房、住宅批准预售量仅占郊县总批准预售量的约3%，宁乡县销售量最小，商品房、住宅销售量仅占郊县总成交量的1/8强。浏阳、望城、宁乡批准预售基本是商品住宅。

2、商品房成交金额、成交均价

2007年一季度长望浏宁商品房累计销售金额为14.29亿元，其中住宅销售金额为12.44亿元，约占总销售金额的87.05%。商品房均价为1929元/㎡，比去年全年房价下跌7.34%，其中，住宅均价为1805元/㎡，比去年全年房价下跌6.53%（长沙县商品房、商品住宅成交金额、均价仅包含期房）(见表15)。

从成交均价看，望城县商品房、住宅均价最高，达2024元/㎡、2025元/㎡；宁乡县商品房、住宅均价最低，均价分别为1682元/㎡、1362元/㎡。

（二）二手房

1、二手房成交基本情况

2007年一季度长望浏宁三县一市共成交二手房35.84万㎡、2119套，其中二手住宅成交17.01万㎡、1073套。从各县（市）成交面积的情况来看，浏阳

市成交量继续位居首位，共成交15.42万㎡、625套，占总成交量的43.02%、29.50%；其次为长沙县，共成交9.10万㎡、668套，占总成交量的25.39%、31.52%；望城县成交量最小，仅成交4.94万㎡、460套，占总成交量的13.78%、21.71%(见表16)。

2、二手房成交金额、成交均价

2007年一季度长望浏宁二手房累计成交金额为2.63亿元，其中住宅为1.35亿元；二手房均价为734元/㎡，比去年全年均价上16.17%，二手房住宅均价为794元/㎡（本季度宁乡、望城有较多低价厂房出售，故住宅均价比二手房均价高）。

从成交均价来看，长沙县二手房均价最高，均价为1414元/㎡；浏阳市成交均价最低，均价为435元/㎡(见表17)。

（三）抵押情况统计分析

2007年一季度长望浏宁三县一市共办理抵押登记手续4361起，抵押面积130.39万㎡，贷款金额17.88亿元；其中，办理个人抵押登记手续4136起，抵押面积59.95万㎡，贷款金额7.63亿元。办理在建工程抵押240起，抵押面积64.54万㎡，贷款金额9.87亿元。(表18)

六、2007年一季度长沙房地产市场的基本特点

（一）2007年一季度商品房累计供销总量增幅明显，同比创历史纪录，且商品房同期供销总量差异明显，销售量大于供给量。商品住房供销比为0.85:1，表明一季度消化了大量去年上市的预售楼盘存量。若与去年数据综合来看，供销比为0.95：1，表明从长周期来看，长沙商品房供销总量仍基本平衡。

（二）2007年一季度全市商品房平均价格为3184元/㎡，商品住宅平均价格为2943元/㎡，非住宅商品房平均价格为5057元/㎡，典型住宅楼盘均价为3113元/㎡，较去年同期分别上涨了14.86%、19.02%、-10.29%、6.17%，住宅类产品价格保持持续上涨，非住宅类产品价格有较大幅度的下跌。

（三）2007年一季度商品住房供应套均面积为109.89㎡，非市场定价类住房供应套均面积为126.59㎡，说明定向开发、集资建房类商品住房户型面积明显偏大，结构单一；商品住房实际销售的套均面积112.96㎡，90㎡以下户型供应套数总量占比为35.78%，90㎡以下户型实际销售套数占比为30.03%，比例均有一定幅度的增长。

（四）一季度二手房成交量同比有较大幅度增长，环比却有较大幅度下降，这主要是由于受二手房税收新规影响，二手房交易赶在2007年一季度末备案，而到了2007年1月1日实施后，交易量必然会有一定幅度下滑；同时，二手房住宅成交比例仅56.36%，成交比例下降。

（五）一季度在商品房火爆销售的同时，住宅个人抵押、在建工程抵押同比、环比增幅也较大，这表明目前长沙居民购房、开发商建房对房地产抵押贷款依赖程度都较高。同时，也反映了今年一季度金融机构对我市房地产贷款的支持力度在不断增强。

（六）长望浏宁四县房地产市场发展较快。一季度商品房合计预售总量与长

沙市区相比达46.7%，接近一半；销售总量与长沙市区相比达33.8%，二手房交易总量为长沙市区的69.6%，房地产抵押金额为长沙市区的27.8%。

第二篇：房地产市场发展形势分析

房地产投资快速增长，项目遍地开花，投资（含投机）购房盛行，消费者追涨购买使大量需求提前释放……可以说，2007年10月以前，无论是上海、北京、深圳、广州等一线城市，或是长沙、南京、重庆、武汉、北海等非一线城市，全国的房地产市场正值有史以来最红火也是最疯狂时期。

从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增

加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，2008年，中国房地产市场很关键的一年。

宏观调控得到落实执行

2008年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。本文作者陈真诚认为，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。

但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2008年尤其2008年上半年的各地市场热点区域增多。

正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外延，使得城市的市场热点区域也增多。如长沙，不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。

不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。

国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。

毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。

在长沙，从2000年本人曾服务过的“同升湖”、“山水芙蓉”开始到2007年的“保利”、“绿城”等几十个别墅物业的集中放量，可以预见长沙高端房地产市场还将加大，高档住宅市场将出现分水岭。而其实，这一趋势在全国各大城市差不多。只是，一些别墅等高档住宅市场相对刚性但需求相对不足，可能面临更大的市场压力。

同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。

保障性住房开发规模增加

目前，在长沙已经在全国成立了住房保障工作局。如果该局确实能为住房保障工作起到成效的话，相信会在全国其他城市陆续成立此类机构。

2008年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。

高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。

政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。

在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。

项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。

房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。

因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。

市场竞争更

第三篇：长沙市房地产市场调查报告

长沙市房地产市场调查报告

一．概要

随着房地产市场的全面爆发，各楼盘已展开激烈的竞争。为了更好的了解房地产的发展方向，及时准确的把握市场动态，确定市场的需求状况，开发生产满足消费者需求的产品，不断提升企业竞争力。

为此，具体以长沙市为调查对象，采用抽样调研

方式进行调查，为了样本具有代表性，选取400户居民通过问卷方式进行调查消费者现住房情况。并去统计局采取文案调查法收集人均住房数据等相关二手资料。

二．正文

（一）调查情况介绍

1.从调查数据情况来看，从1980年至2007年长沙市

人均住房和市区人口逐渐增长，人均住房面积由

7.67增长至21.64，市区人口由101.94万人增长至

218.75万人，可见人口的增多使得消费者对人均住

房面积的需求越来越大。

2.从调查可知，2007年调查400户中，中等收入户住

房面积为28.50平米的占大多数（60%），总平均为

29.21平米

3.调查的400户中，最多的属自有私房，占调查总户的90%，一般都是单元式配套住宅，占89.25%，其中单元式配套住宅357户中，拥有二居和三居以上的家庭分别占94.68%和46.21%。调查的400户中除了现住房之外，还有一套住房的占19.84%，拥有两套以上的家庭占22.04%。

4.根据调查房地产开发情况来看，自1998年至2007年土地开发面积也是在逐年增加，竣工房屋面积从98.38万平米逐年增至688.90万平米。2007年竣工房屋价值1167638万元。房地产商品房空置面积为65.63万平米。

（二）分析预测

1.通过调查数据表明，近年来随着长沙市区人口的增

多,人们生活水平提高对人均住房面积的需求不断增加，要满足房地产市场需求，与此同时可见房地产市场的竞争也将会更加的激烈。

2． 消费者现拥有房，属私有房占大多数，主要为单

元式配套住宅，一般都为二居室以上的家庭结构相对比较普遍。未来市场相对单元式住房将成为大多数消费群体的倾向。

3.房地产成本决定着房地产供给的主要因素，而消费

者在其它条件不变的情况下，对住房的需求与其

收入水平正相关，可见房价的过高则影响房地产市场的正常运转。

三．结论和建议

（一）主要结论

经济社会在不断发展，长沙市人均住房面积不断

增加，属单元式二居室以上的配套住宅更为普及。由于土地购置价格上增等多种条件因素影响下，随着房屋价格也在不断上升，使得长沙市房地产商品房空置面积达万平方米。

（二）建议

1.随着人们对房屋的需求，应加强宣传力度，推广活

动，大力推广多种支付方式，增加消费者购买能力，从而挖掘潜在顾客，另外改善服务质量，不断提升自己的竞争力。

2.房地产加强管理，加强成本控制，以适应未来房地

产价格下调的趋势，同时密切关注消费者行为与需求发生的变化，以差异化营销策略参与激烈的市场竞争。

四．附件

相关数据统计资料详见背景资料

第四篇：2014年一季度形势分析报告

沂蒙风情旅游景区

2014年第一季度社会治安形式分析

报告

第一季度，在上级政法部门的正确指导下，在党委、政府的正确领导下，我景区紧紧围绕“社会治安基础建设年”活动，按照“严管理、重调处、建机制、抓长效”的工作思路，严厉打击各类违法犯罪活动，大力加强治安防控体系建设，深入开展不安定因素排查与矛盾纠纷调处工作，扎实做好维护社会稳定的各项工作，确保了整个辖区社会治安局势的持续稳定。

一、社会治安形势总体情况

本季度通过各村摸底排查，无危害国家安全犯罪发生；无“三股势力”渗透破坏活动；无邪教组织活动；无群体性事件的发生；无安全生产事故的发生；无治安灾害事故的发生；无人民群众反映强烈的治安混乱点和治安问题；无行政诉讼案件；无刑事案件；治安案件发案率处于较低水平，景区经济社会发展环境良好。

二、刑事案件、治安案件情况

1、刑事案件、治安案件总量及同比情况：本季度刑事案件立案0起，同比减少1起，下降100%；治安案件受案3起，同比下降1起，下降33.3%；查处治安案件3起，查处率为100%。治安处罚3人，与去年同比减少2人，下降40%；

三、国家安全人民防线建设工作情况

1.无涉外机构及非政府组织援助爱心工程。

2.无境内外敌对势力渗透破坏活动。

3.无涉及国家安全人民防线信访事件。

四、矛盾纠纷排查情况

1、排查化解矛盾纠纷数量及情况。

（1）通过各村摸底排查，本季度全景区共排查出矛盾纠纷18起，其中个案11起，涉及村集体7起，化解重点信访案件1起；（2）排查重点人员的情况。本季度全景区无1名刑释解教人员重新犯罪。无非法出境回流人员。

五、社会管理工作情况

1．刑释帮教工作情况。每月对刑释帮教人员帮教1次，全景区12名刑释帮教人员无1名重新违法犯罪。

2．学校及周边治安整治工作情况。加强学校及周边环境整治工作，在学校周边无网吧，无治安乱点，在校内无闲散青年出现。

3．预防青少年违法犯罪工作。全景区无网吧，无留守学生，无青少年违法现象。

4.其他专项整治工作情况。全景区无废旧金属收购站点。

5.全景区无重大、特大交通事故、无火灾事故、无安全生产事故发生。

6.全景区无群体性事发生

沂蒙风情旅游景区

社会管理综合治理委员会

2014年3月28日

第五篇：怀化市上半年房地产市场形势分析

怀化上半年房地产市场形势分析

文／怀化市房产管理局 李强 廖家南

在宏观政策等多种因素的影响下，怀化的房地产市场出现了一些新的情况，但总体上仍保持快速的发展态势，处在健康发展阶段。可以预见，在“规划合理、科学引导、市场运作、公平分配”的前提下，未来怀化的房地产行业仍有巨大的发展潜力和拓展空间。

一、1—6月怀化房地产的运行特点

(一）投资快速增长

1—6月，全市房地产企业投资意愿不断增强，开发投资增长逐季加快。一季度，全市房地产开发投资6.78亿元，同比增长37.65%，二季度完成投资10.49亿元，同比增长55.45%。上半年累计完成房地产投资17.27亿元，同比增长48.5%，远远好于今年房地产预期目标。

（二）销售大幅增加

1—6月，全市新建商品房累计销售133.01万平方米、11532套，同比分别增长192.13%和167.31%。其中市城区累计销售76.87万平方米、6632套，同比分别增长102.56%、136.08%。二手房交易31.62万平方米、3198套，同比增长51.72%、58.76%。其中市城区二手房交易18.63万平方米、1630套。

（三）价格持续上扬

1—6月，全市房地产销售价格保持了平稳的惯性上涨，商品房均价为1770元/平方米，同比增长15.53%。其中商品房住宅平均售价为1310元/平方米，商品房非住宅平均3003元/平方米，同比分别增长15.72%和7.25%。市城区商品房和商品房住宅均价分别为2165元/平方米、1855元/平方米，同比分别增长13.82%和9.43%。

（四）资金来源充裕

上半年，全市房地产企业很少因资金问题影响建设进度。尤其值得关注的是，贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。1—6月，全市办理抵押登记12674宗，抵押面积248.51万平方米，贷款金额32.82亿元。其中全市1—6月房地产贷款金额同比增长达88.38%。

（五）供给比较充足

1—6月，全市房地产开发企业房屋施工面积156.38万平方米，房屋新开工面积 55.08平方米，房屋竣工面积48.13万平方米。市城区商品房累计批准预售71.98万平方米、8798套，同比分别增长195%、198.85%。1—6月市城区商品房供销面积比为0.93：1，房地产市场两端基本保持供销平衡。

二、促进怀化房地产健康快速发展的原因分析

（一）调控房产新政影响不大

怀化归属于三、四线城市，尚处在城市化初期阶段，房价相对同类城市还不算太高，投机性购房问题所占比例较小，并不在本轮主要调控的范围之内。加上调控政策的执行，对房地产业的影响有一个滞后期。因此，调控新政对怀化房地产有一定的影响，带来了一些新情况，但影响程度不深，对消费者信心的影响也十分有限。

（二）刚性需求依然客观存在一是城市化进程的需求。从世界各国情况来看，30%—70%为城市化的加速发展阶段，70%的城市化率以后为稳定发展阶段。2009年，全市城市化率达36.2%，正处在城市化快速发展时期，大量的人口由农村向城市转移。适应城市化发展趋势，需要增加住房的投资和供给。二是改善性购房的需求。当前，全市人均住房面积处于较低水平，随着宏观经济景气上升、居民收入增加、货币流动性总体宽松和消费结构升级，居民改善性购房需求更趋强烈。三是城市征拆的需求。随着旧城改造力度加大，城市外延拓展步伐加快，城区的一些房屋被拆迁，城郊的一些土地被征用，因征地拆迁造成的住房需求日趋旺盛。

（三）怀化城市幸福指数提高

近年来，全市通过一系列城建项目的实施，一系列活动的开展，城市路网结构不断优化，公共基础设施不断完善，城市形象全面改善，城市品位不断提升。尤其是怀化城区，实现了“一年一个样，三年大变样”，现建成区面积已扩展到52平方公里，创建全国生态示范市、省级卫生城市成功通过验收，在两年一度的全省城市卫生检查评比中，怀化首次进入了甲类城市。此外，随着娄怀、吉怀、怀通、怀化城区高速绕城线、沪昆客运专线的开工建设，怀化的交通区位优势更趋明显。随着“构筑商贸物流中心，建设生态宜居城市”战略的深入实施，怀化的发展活力进一步增强。等等这些，总而言之快速发展、日趋完善的现状加上对未来繁荣怀化的预期，大大增强了怀化的凝聚力，吸引了各界人士来怀化购房置业，投资创业。

（四）通货膨胀预期愈发强烈

基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上

国内外经济触底回升势头好于预期，居民对未来通货膨胀的预期越来越强烈，尤其是高收入和较高收入者对其资产保值增值的需求不断增大，在市场经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为高收入者资产保值增值的唯一途径。

三、对怀化房地产平稳健康发展的建议

（一）要严格对照要求，落实调控政策

要加快廉租房、棚户区改造等保障性住房建设，设法增加保障性住房的有效供给。要严格执行差别化利率和税收政策，合理引导住房消费，抑制投机性购房需求。要进一步加强商品房销售管理，对取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。要加强土地管理，制定完备的土地供应计划，完善强化“招、拍、挂”的管理，规范出让行为，防止“囤地”、“炒地”等现象的发生。要严格执行房地产税收一体化政策，防止税收流失。

（二）要立足自身实际，规范市场管理

要以本轮调控为契机，针对房地产市场存在的各类问题，加大执法力度，严格规范管理。要严把房地产资质关，从严查处无资质乱开发、挂靠开发的行为，把不服从政府和主管部门管理的企业清出市场。建立房地产市场信用制度和房地产开发企业不良行为登记、公示制度，凡手续不全、擅自更改规划、挤占公共空间，欺诈消费者的，都要列入黑名单，对于违规、不讲诚信的房地产企业实行贷款限制、土地限制，让其自动退出市场竞争。

（三）要适应发展趋势，提升楼盘品位

一方面，要优化环境，改善服务，吸引一批有实力的房地产企业，来怀化开发投资。另一方面，提升现有开发企业的实力。怀化市房地产开发企业虽多（在市本级从事房地产开发的企业有80余家），但仍处于“小、散、弱”水平。与市委、市政府提出的“构建商贸物流中心，建设生态宜居城市”的要求和人们消费需求品位提高已不相适宜，要引导房地产开发企业彻底改变“为卖房而建房”的落后思想，牢固树立“绿色生态、环境优先”的意识，在项目开发上做到：功能配套人文化、小区环境生态化、建筑设计智能化、物业服务温馨化，以创新求发展，以品牌促发展，以品质求效益。