娄底市房地产市场2012年一季度调研报告

第一篇：娄底市房地产市场2012年一季度调研报告

娄底市房地产市场2012年一季度调研报告

本文由小编为您整理，导读：根据市委“学习宁乡经验，实施加速赶超”作风建设主题活动精神，我办组织开展了对全市房地产市场调研活动，重点深入中心城区53个在建项目实地调查，现将调研情况报告如下：

根据市委“学习宁乡经验，实施加速赶超”作风建设主题活动精神，我办组织开展了对全市房地产市场调研活动，重点深入中心城区53个在建项目实地调查，现将调研情况报告如下：

一、我市房地产业发展现状

在市委市政府的正确领导下，我市房地产业快速发展，房地产业在国民经济中的支柱地位日益凸显。近五年来，全市完成房地产开发投资168.1亿，年均增长31.3%，占全社会固定资产投资12.3%；住房消费累计达137.6亿，占全市地方税收的12.7%；住房保障体系初步形成，保障性住房覆盖面不断扩大，居民居住条件显著改善，2010年城镇居民人均住房面积达到了30.43m²；房地产业从旧城改造、新城拓展、增加就业等方面直接促进了新型城镇化进程，为我市经济发展做出了重大贡献。我市房地产市场虽然总体上呈现平稳发展，但也存在一些问题，主要表现在以下几个方面：

（一）房地产开发企业数量多，实力弱。近几年来，我市房地产开发企业发展迅速，截止2012年3月底，全市共有房地产开发企业226家，其中共有具有二级开发资质的企业6家，占3%，具有三级开发资质的企业60家，占26%，具有四级或暂定级开发资质的企业160家，占71%。中心城区共有房地产开发企业154家，其中具有二级开发资质的企业4家，占3%，具有三级开发资质的企业34家，占23%，具有四级或暂定级开发资质的企业116家，占74%。我市房地产开发的特点：一是房地产开发企业资质等级低。全市没有一家具有一级开发资质的企业，大多数开发企业只有四级和暂定级开发资质。二是企业资本实力不雄厚。全市226家开发企业平均注册资本金1827万元，其中大多数企业的注册资本金还包括了土地资本，除去这个因素货币资本就更少了，房地产行业是一个资本密集型行业，资本不雄厚，直接影响到房地产的开发实力，同时从这次调查的中心城区53个在建项目看，企业自有资金只占到了总投资的32.8%，也反映了企业的资金实力不雄厚。三是从业人员整体素质不高。在开发商企业高管人员中缺乏从事房地产开发经营的专业人才，职业经理很少，在开发商企业专业技术人员中，主要是从建筑行业专任过来，缺乏房地产开发经营的专业知识，因此在我市房地产开发企业中缺少龙头企业和品牌企业。

（二）房地产业集中度不高，规模不大。一是房地产开发投资总规模不大。2011年全市完成房地产开发投资52.3亿元，虽然与同期相比增长了27.8%，但仅占全省完成总投资的3%。房地产开发项目单体规模小。中心城区53个在建项目中，单体建筑面积5万m²以下的21个，占40%，5—10万m²的19个，占36%，10—20万m²的8个，占15%，20—30万m²的3个，占5%，30万m²以上的2个。仅占4%。三是房地产项目品质不高。主要表现在开发产品单一，功能小区和城市综合开发体较少，科技含量低，规划设计水平不高。

（三）建设资金缺口较大，隐形风险不容忽视。中心城区53个在建项目总投资1127259万元，资金到位754535万元，缺口372724万元，在到位资金中，企业自有资金369768万元，占总投资的32.8%，银行贷款110660万元，占总投资的9.8%，预售款243537万元，占总投资的54.7%，其他资金30569万元，占总投资的2.71%。根据以上情况分析，一是企业自有资金不足，开发企业基本上拿了土地就没有开发资金了；二是隐形风险大。因为资金

缺口大，银行贷款比较难，因此开发企业违规预售现象比较普遍，一般在基础施工时就发放VIP卡筹措开发资金，去年双峰县一个开发项目因违规预售导致售楼部被砸，2011年，市住建局查处房地产违规预售案7起。同时，到位的其他资金30569万元也存在非法集资嫌疑，缺口资金中也存在非法集资可能。如缺口资金不能按时筹措到位，有可能出现因资金断裂导致开发商“跑路”，去年新化就发生了一起开发商“跑路”事件。

（四）房地产开发用地持续上涨，开发商拿地趋于谨慎。2010年扣除长青西街北侧一宗357.75平方米的土地成交价格非常高外，出让土地平均成交价格151万元/亩。2011年，中心城区出让土地成交41宗，土地面积1331亩，同比增长21%，成交金额17.8%亿万，同比增长20%，出让均价166万元/亩，同比增长10%。根据湖南省住房和城乡建设厅和湖南省统计局关于2011年湖南省房地产市场形势的通报（湘建房函【2012】31号），2011年全省房地产用地平均出让单位价为89.9万元/亩，我市中心城区房地产用地出让价格明显高于全省平均出让价格。2011年四季度，有四宗挂牌土地出现流拍，2012年以来还未挂牌出让土地，反映出开发企业拿地趋于谨慎。

（五）商品房销售压力较大。中心城区53个在建项目总建筑面积419.78万m²，其中住宅面积358.97万m²、27662套，已销售203.98万m²、15548套，待销售154.99万m²、12114套；商业用房60.81万m²、已销售11.04万m²，待销售49.76万m²。2011年中心城区商品房销售面积93.35万m²，现在待售面积已达到204.75万m²，按去年的销售业绩，现有库存需要2年2个月才能完成，特别是商业用房库存面积大。受宏观调控的影响，投资投机需求基本得到遏制，刚性需求持币观望心态比较浓厚，因此今年商品房销售压力角大。

（六）房地产开发企业反映的几个主要问题。一是房地产开发项目报建报批环节多、时间长；二是爆破施工、商品混凝土实行垄断经营，价格偏高且存在质量隐患；三是施工环境不优，“三强”问题仍然存在，机关行政效能有待进一步提高；四是开发成本上涨压力大，去年以来土地价格升高，部分行政事业性收费上涨及新增行政事业性收费项目，加上材料人工工资上涨等因素，开发成本上涨幅度大，据初步测算，目前，房地产平均开发成本已达到2600元/ m²左右；五是“团购房”现象较为普遍，存在不公平竞争，对房地产市场冲击较大。

二、建议和意见

针对我市房地产业现状，结合国家对房地产的宏观调控政策，为促进我市房地产业持续健康发展，提出以下几点建议：

1、加大培育。一是营造促进房地产业发展的良好氛围。我市房地产对经济社会发展、城市化建设、居民安居乐业做出了重大贡献。目前，房地产业总量不大，商品房价格处于全省偏下水平，随着新型城市化的深入推进，我市房地产业发展空间较大。国家对房地产的调控在于保持健康发展，促进房价合理回归。因此，我市房地产业总体发展思路应是加大培育力度，规范市场管理，促进健康发展，而不是打压。全市上下统一思想，形成共识，加强正面宣传，营造促进发展的良好氛围，形成促进发展的强大合力。二是培育发展房地产的龙头企业，提高产业集中度。鼓励房地产企业抓住市场调整的契机，通过兼并、重组等方式做大做强，中心城区和每个县市重点扶持1至2家龙头企业；积极引进国内知名品牌企业，充分发挥品牌企业和龙头企业的示范带动效应。三是出台支持城市综合体开发、城中村改造的政策措施，鼓励规模开发，提升产品品质。四是进一步完善和落实支持住房合理消费的政策措施，支持首次购房和改善性购房、扩大合理住房消费。

2、加强引导。一是进一步完善房地产发展规划和住房建设规划，正确引导投资和消费预期。二是进一步发挥土地对房地产发展的引导和调控作用。完善土地供应计划，科学把握土地供应节奏；实施规模供地，严禁零星分散供地，引导规模开发，提高产业集中度。三是引导房地产开发企业建设中低价位、中小套型的普通商品房，鼓励房地产开发企业参与保障性住房建设。四是房地产开发用地出让限定购买对象为资质等级的房地产开发企业。

3、加强监管。一是建立房地产市场监管联动机制，形成监管合力。市政府组织房地产管理部门成立房地产市场联合监管领导小组，定期召开会议，分析市场形势，发布运行报告，提供预警预报；部门之间加强沟通，及时通报情况，实现信息共享、监管联动；联合处理房地产领域信访问题。二是进一步加强房地产开发企业资质管理。新设立的房地产开发企业在申请开发资质时，应当以项目存在为原则，以货币形式实缴的注册资本、管理和技术人员等条件应当与所承担的开发项目规模相适应；应当提供经人力资源和社会保障部门备案的《劳动合同书》和为员工缴纳的各项社会保险费凭证。临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。房地产开发企业应当在规定的资质等级业务范围内从事房地产开发经营，不得超过资质承担业务。三是建立商品房预售资金管理制度。房地产开发企业在申请办理《商品房预售许可证》前，应当按项目在银行分别设立商品房预售款专户。房地产开发主管部门、开户银行、房地产开发企业共同签订三方监管协议。商品房预售款一律存入专户，专项用于本项目的建设。四是加强房地产领域信访问题预防。各房地产开发管理部门应当切实履行职责，加强日常监管，着重从源头上预防信访问题的发生。房地产开发企业在办理项目资本金监管手续时，应当与房地产开发主管部门签订房地产开发项目信访维稳责任书。因房地产开发企业的原因造成信访问题且处理不到位的，项目资本金用于处理信访问题。五是加强房地产领域非法集资风险排查，建立健全预警报机制，有效防范风险。六是加强房地产企业信用体系建设，加大对失信行为的惩戒力度，营造诚实、自律、守信、互信的信用环境。七是规范“团购房”行为。第一、单位闲置的原有行政划拔地一律由政府收回，依法依规出让。土地出让时，不应事先指定为特定对象的团购房项目，不应设置影响公平、公正交易的其他条件；第二、在取得商品房预售许可证前，开发商不得以任何名义向单位或个人收取任何性质的款项，在没有取得土地使用权之前以团购房等名义收取资金的，按非法集资查处。第三、政府要根据房屋开发建设的成本和市场行情，创立房屋交易指导价，团购房价格原则上不能低于交易指导价。第四，严肃查处私下交易、转让团购房指标的行为。第五、依法依规缴纳所有税费，团购房价格明显低于交易指导价的，按交易指导价缴纳税费。

4、优化环境。简化审批程序，提高办事效率；规范收费项目和标准，杜绝乱收费、搭车收费等行为；加大打击“三强”行为，净化经济发展环境。

5、加快转型。房地产企业应主动适应市场调整和政策调控的新形势，加快转型发展。要加强精细化管理，节约开发经营成本、提升企业核心竞争力；要依靠提升产品品质、加强售后服务来开拓市场、促进发展；要依靠诚信经营，打造和谐地产、责任地产来树立品牌形象；要根据自身特色，走多元差异化、品牌化开发之路，朝着“宜居、诚信、低碳、和谐”发展。

第二篇：洛阳一季度房地产调研报告

洛阳市一季度房地产调研报告

为正确反映一季度我市房地产开发市场运行情况，及时监测房地产开发市场出现的新情况和新问题，准确把握2010年洛阳市房地产开发市场发展走势，从而为宏观决策提供可靠的依据，我们对5家房地产开发企业进行了调研，洛阳一季度房地产调研报告。

一、房地产开发市场的新情况

今年一季度洛阳市房地产开发市场形势喜人，投资持续增长。从今年前两个月洛阳市房地产运行的情况来看，房地产市场呈良好的发展态势，投资增长强劲，商品房销售火热。调研的房地产企业下半年将会新开工3-5个项目，其中奥体花城项目已进入最后一期开发,今年准备开工17栋共25万平方米,目前一切进展顺利；泉舜公司房价呈稳步上升走势，1-3月已开盘的房源所剩无几，4月新开楼盘预约比较踊跃。

二、房地产大项目情况

1.已开工大项目情况

已开工建设的七个房地产大项目计划总投资达30.4亿元，目前已完成投资6.1亿元。建业壹号城邦项目总投资6.9亿元，已完成投资1.7亿元；奥体花城项目总投资4.1亿元，已完成投资1.3亿元；水木菁华项目总投资1.5亿元，已完成投资4596万元；美景新城项目总投资1.9亿元，已完成投资8267万元；君合园项目总投资3亿元，已完成投资7514万元；中电阳光新城项目总投资12亿元，已完成投资7957万元；亚威金尊小区总投资1亿元，已完成投资2743万元，调查报告《洛阳一季度房地产调研报告》。上述项目基本将在今年完成投资，带动全市房地产行业的发展。

2.拟开工大项目情况

拟开工建设的总投资将达20亿元的六个房地产大项目也都在紧锣密鼓的进行着，开工在即。物资宾馆改造项目现正在进行文物勘探；置隆花园三期项目手续办理阶段；紫金城三期商住楼项目正在进行规划审批；明珠花园三期商住楼项目图纸设计中；中泰世纪花城五期和东方家居二期项目土地平整阶段。

三、房地产开发投资增长的原因

1.经济好转，去年下半年房地产就开始回暖，大环境的推动使房地产市场活跃起来。

2.房屋销售回升，资金回笼快，有利于加大投资力度。

3.去年同期房地产市场低迷，突显今年初增速较高。上年有意向开发项目的房地产企业在市场形势较好的情况下，也纷纷着手上马新项目。

4.开发商投资空间有所扩大。随着洛阳市旧城改造力度的进一步加大，西工、涧西等较好地段的城中村改造也都相继开展起来，有的拆迁已基本结束。

四、房地产市场价格变动情况及其影响

2010年，就市场而言，我市房地产市场发展将处于健康平稳发展态势，且有较大发展空间。在近年年均新开工面积350万平方米基础上，以每年不低于10%的增速递增，预计到2012年房地产新开工面积500万平方米，能够满足不同层次的住房需求，供需基本平衡。就房价而言，尽管中央将“遏制部分城市房价过快上涨的势头”列为房地产调控的首要目标，但对2010年的洛阳楼市来说，房价仍将保持上涨势头！原因有三：一是近年来洛阳房价一直保持上涨势头，直接推动因素是土地价格的不断上涨、建筑成本的不断攀升以及配套费用的不断增加，这些因素在2010年依然存在，有些方面可能还会变本加厉。二是供不应求推动价格上涨。2009年洛阳商品房销售价格达到13.47%的涨幅（房管局数据），与区域市场的供应不足有很大关系。2010年虽然供应会大幅增加，但在局部市场的某个时期，仍会出现供不应求的局面，从而推动房价上涨。三是政府会通过增加土地供应、加大普通商品房和保障性住房的开发力度等措施来平抑房价，但要真正见效还需要一定的时间。

五、突出问题、措施及趋势判断

突出问题：随着经济好转，今年房子会供不应求，但房价过高跟市场活跃形成反差。房地产在开发过程中还存在很多问题直接或间接影响企业发展。比如：1.报批手续繁琐、费用大；2.周边环境基础设施尚未完善；3.商业发展有待政府的大力支持等。

措施建议：一是引导开发商加快房地产开发投资，扩大有效供给。二是对自住性购房需求和投资投机性购房需求区别对待，有保有压。三是政府应采取温和的措施遏制房价，开发企业也应保持相对平和的心理，让房价维持在相对合理的发展趋势中。四是加强信息体系建设，引导房地产理性开发和消费。

第三篇：房地产市场问卷调研分析报告

房地产市场问卷调研分析报告

一、调研情况说明

1、调研对象：永川区人民

2、调研时间：3月23日

3、调研方式：问卷、调查

4、调研地点：人民广场、渝西广场

5、调研问卷回收情况：总份数：140

有效数：105 有效率：75%

（一）被调查基本概况

1.性别比例

数据分析得出，男女比例各占50%，所以来说在未来的日子购房决策是平等的。2.年龄构成

数据分析得出，20-30岁的占60%，30-40岁的占28%，40岁的占12%。调查结果表明，在当前房地产市场销售火爆，价格逐年上涨的情况下，年轻人购房愿望日益迫切，购房需求者有日趋年轻化的趋势 3.家庭结构

数据分析得出，大多数被调查人都没有独立的住房，都是在外租房，迫于房价上涨压力，未婚单身者的购房需求更加强烈，对未来结婚用房等问题的考虑逐渐提前。

（二）被调查者购房意向

1计划购房时间

数据分析得出，准备一年内买房的占5%，两年到三年内购房的占33%,三年到五年购房的占19%，五年以上的占19%，还有一部分不打算购房的占24%，很大程度说明居民对购房需求的考虑提前，所以，短期内我市房地产市场交易仍会保持非常活跃的态势。2计划购房建筑面积

数据分析得出，计划购房建筑面积在70平方米以下的占10%，71---90平方米的占18%，91—110平方米的占49%，111—130平方米的占16%,131-150平方米占2%，150平方米以上的占5%，总的来说，在近期购房人员需求中，欲购大户型的需求较大，这也是当前我国国情所决定的 3购房类型

数据分析得出，多层的占9%，小高层的占46%，高层的占28%，别墅的占9%，其他的占8%，对小高层和高层的需求普遍较高，这对地产开发商来说，能合理规划和利用土地资源，节约土地，也显示当前地区购房人员经济实力还不是很充足，不利于高档小区和房型的发展。

购房类型系列150%40%30%20%10%0%多层

4户型选择

数据分析得出，一室一厅一卫占0%，两室一厅一卫占29%，二室二厅一卫的占11%，三室一厅一卫37%，三室二厅一卫占21%，其他的有2%。这个数据充分显示永川购房需求人员多数选择大户型，对大三居的偏好较大，也显示出当前永川家庭结构的复杂性或者说家庭成员较多的特点。5购房目的

数据分析得出，作为日常居住的占66%，第二居所的占25%，出租的占2%，投资的占5%，其他的占1%。从此看出当前永川人购房大多为日常居住所用，投资性小，表明当前永川房地产市场需求大，有较大的发展空间 6购房承受单价

数据分析得出，3500-4000元每平米的占41%，4000-4500元每平米的占34%，4500-5000元每平米的占19%，5000-5500元每平米的占2%，5500元每平米以上的总共占4%。对购房所能承受的房价的能力的分析表明普通购房人员对价格的承受能力较低，这也为当前永川房价较于市区低找出了证据，未来房地产开发不仅要考虑提供高品质的住房，还得充分考虑当地购房能力，保障商品房交易率 7 与购房相邻

数据分析得出，调查者希望与住房相邻的是公园绿地的占39%，学校占28%，超市占16%，医院占9%，娱乐场所占3%，其他的占5%。随着经济的发展，居民对生活品质有了较高的要求，注重生活水准的提升，当然，我们也不得不看清，很多购房者在购房中还是比较注重子女的教育问题，对于优质教育资源的追求从未减少过，所以在开发中还得注重周边配套设施的建设，保障住房人员的生活品质的提升 8 购房时关注的因素

数据分析得出，大多数调查者关注着位置占16%、价格占17%、交通占15%，配套设施占10%、房屋质量的占17%，其他的总共占25%。

小高层高层别墅其他 购房者所选区位考虑的因素

其中有，距离原居住地近，距父母居住地近，距工作单位近，交通便利，方便子女读书，周边环境好。10 对物业的关心

数据分析得出，对物业管理价格关心的占6%，对物业管理品质的占91%，对物业管理品牌的占3%。11对等

面

积

房的分

配

等面积分配0.80.60.40.20系列1系列2 购房者对未来房价走势的预测

数据分析得出，认为可能继续上涨的占33%，可能下跌的占21%，维持当前现状的占25%，不明确的占21%。虽然当前国家不断采取措施保障房价的稳定，但在众多的购房者甚至是在大多数公民心中对房价持有不信任的态度，大多认为房价将持续不断的上涨，这也加速了购房的速度，反之也就加速了房价的上涨，国家还得不断采取措施，防止房地产危机，影响市场的正常发展

（三）被调查者购房信息来源

系列2系列1数量少，可自由间隔73%数量多，已间隔好27%1电视广告 2报纸广告 3广播 4户外广告 5车身广告 6朋友介绍 7路边户外媒体 8其他

二．调研结果分析

通过此次调查对消费者的基本情况、购房意向、购房信息来源的市场调查，总体把握目前永川区居民的住房消费需求，对房地产市场管理、政府决策以及开发商产品定位都具有非常现实的指导意义。从以上的市场调查分析结果表明，目前我市住房需求市场的基本态势主要表现在以下几个方面。

1．年轻人购房欲望日益迫切，购房人群有年轻化的趋势。从被访者的年龄构成来看，小于25岁的被访者比例大增，对住房需求者的年龄提前，迫于房价上涨的压力，那些未婚单身的年轻人购房需求非常迫切。

2．总体来看，市场需求继续保持旺盛。调查结果表明，目前无房者比例较大，超过一半的被访者首次置业，要求改善现有住房条件以提高住房舒适度的人群也占据相当一部分比例，在未来一定时期内，我市住房消费需求将持续旺盛。

3．购房承受能力明显增强，对政策性住房的依赖度降低。目前我市商品房消费观念已经深入人心，选择购买商品房者比例大增，并开始追求较高品质住房。相应地选择购买经济适用房者比例下降，依靠政府保障性住房的人群减少，侧面反映了居民的收入水平在提升，购买能力增强。

4．我市居民的二手房消费理念还未形成，二手房市场发展缓慢。被访者中选择购买二手房者占据极少一部分，大部分居民不愿意购买二手房，住房一、二级市场发展很不平衡，这不仅会拖延再次置业的时间，影响再次置业的资金流转，对住宅市场尤其是高端住宅市场稳步、持续的发展也不利。目前我市二手房交易还处于初级阶段，需要采取措施进一步加速二手房市场的发展。

6．4500元的单价对于永川区的人来说是一道门槛，如今这种现象正逐步改变，目前的购房者正在逐步从价格主导的金字塔模式转变成性价比主导的纺锤型模式，消费者心理日趋成熟，购房变得更加理性。

7．位置、价格、环境、户型、交通状况是置业者选房依次考虑的重要因素，也是开发商产品定位的重要参考依据。今年居民对地段的关注程度超过了对价格、环境的关注，成为消费者购房首要考虑的因素，交通状况也开始成为消费者购房关注的重要因素之一。随着居民对生活舒适度的要求进一步提高，环境因素将逐渐成为后续住宅产品营销的重要因素。

从当前的分析中来看，作为重庆市附属最大的区县，随着开往重庆主城的高铁的修建成功，将不断带动永川地区经济的发展，在未来将有大量的人员涌入永川地区，同时，永川区政府不断引进项目，将会有更多的工业项目入驻永川，在更大程度上推动经济的不断发展，经济的发展必然会带来人口的增长，人口的增长必然产生购房需求的不断提高，作为房地产开发项目，不仅要综合考虑购房人员的需求，为广大需求人员提供优质的房源，还得考虑地

区人员的购房能力，创造符合当地情况的条件，并能保证自身的收益水平，为后期地区房地产行业的发展贡献力量，保证市场能活跃而稳健的发展，推动地区经济的不断向前发展。

第四篇：2007年一季度长沙市房地产市场形势分析报告

2007年一季度长沙市房地产市场形势分析报告

[来源]: 长沙市房产信息中心 房地产发展研究中心

一、房产一级市场（商品房）

（一）累计供销量分析

1、商品房累计供应和销售总量分析

2007年一季度，全市商品房累计批准预售188.87万㎡，同比增长110.93%；其中住宅批准预售166.60万㎡，同比增长104.43%。

同期全市商品房累计销售219.46万㎡，同比增长56.20%；其中住宅销售195.73万㎡，同比增长51.54%，占商品房销售面积的比重为89.19%。

2、商品房累计供销量分区分析

对比批准预售和销售数据来看，全市批准预售量为去年同期的二倍多，但销售未能同步增长，同比增长率仅为批准预售的一半，房地产市场放量形势明显。分区来看，除岳麓区批准预售同比负增长外，其他各区批准预售量均有二倍以上的增长，特别是天心区、芙蓉区批准预售量甚至已达去年的三倍多；销售仅岳麓区同比销量增长率超过其批准预售增长率，其他各区增长率均低于其对应数值，特别是开福区销售同比负增长。表明河西区域在2006年放量后，今年其新上市

量趋于下降；河东区域今年新盘上市量增幅较大，将成为本年销售热点(见表1、2)。

3、商品住宅供销对比

2007年一季度商品住宅累计供销比为0.85：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），第一季度主要是消化了大量去年以来批准预售的存量房。供销比比去年四季度下降0.13，长沙房产销售继续保持较高增长。表3为各区供销比。

4、商品住宅与非住宅销售比例分析

2007年一季度全市商品房成交住宅与非住宅比例约为8.25：1。其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的20.40%；岳麓区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的94.01%(见表4)。

5、期房、现房销售比例分析

2007年一季度全市商品房、商品房住宅销售中，期房销售分别为177.11万㎡、166.75万㎡，分别占总量的80.70%、85.19%；现房销售分别为42.35万㎡、28.98万㎡，分别占总量的19.30%、14.81%，期房销售仍占绝对优势(见表5)。

6、非市场定价类住宅供销分析

（包含定向开发、集资建房和经济适用房）

2007年一季度全市非市场定价类住宅批准预售1441套，18.24万㎡，同比增长28.32%、49.56%；累计成交1172套，12.08万㎡，同比下降29.69%、42.30%。非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为126.59㎡，面积同比增加16.56%；登记销售套均建筑面积为103.08㎡，面积同比缩小17.93%。

2007年一季度全市非市场定价类住宅成交均价为1578元/㎡，同比回落1.37%。

(二)纯商品房季度供销趋势分析

1、商品房供应量分析

一季度，长沙市商品房、住宅各批准预售170.63万㎡、148.36万㎡，同比增长120.59%、114.08%，环比减少13.60%、8.01%。住宅占商品房批准预售总量的86.95%，其批准预售的套均面109.89㎡，面积同比缩小3.23%。从商品房批准预售历史走势来看，一季度往往为一年中批准量最少的时期(见图1)。

分区来看，全市仅开福区、天心区批准预售季度环比为正值，其他三区批准预售量环比均有不同程度下降，表明一季度开福区、天心区新上市楼盘较多。岳麓区、雨花区在经历去年二季度、三季度、芙蓉区在经历去年三、四季度放量后，本季度上市量有所下降；天心区批准预售量仅去年四季度有一定程度降低，今年一季度又已恢复去年三季度水平，批准预售继续位居高位；开福区批准预售量自2006年一季度以来一直处于上升趋势，表明随着北城区域规划的出台，北城区域正日益受到开发商重视(见图

2、表6)。

2、商品房销售量分析

一季度，长沙市商品房、住宅累计销售207.27万㎡、183.66万㎡，同比增长73.39%、69.72%，环比增长17.61%、15.66%。住宅销售占商品房销售总量的88.61%，其销售的套均面积为112.96㎡，面积同比缩小9.25%。从商品房销售走势来看，长沙商品房销售量正日益走高(见图3)。

分区来看，除开福区销售面积季度环比增长较小外（其住宅销售为负增长），其他各区商品房、住宅销售面积环比均增长了10%以上。雨花区销售量一路走高；天心区、岳麓区销售量在经历去年第四季度下降后，目前销售量已超过去年最高水平；芙蓉区去年一、二季度销售量较大，三、四季度销售位于波谷，今年一季度销售业已达到去年最高水平；开福区去年二季度销售到达谷底，目前销售量正逐渐回升(见图

4、表7)。

（三）纯商品房销售价格分析

1、商品房成交均价分析

2007年一季度，全市商品房均价为3184元/㎡，环比上涨0.86%；其中，商品住宅平均售价为2943元/㎡，环比上涨3.12%；商品房非住宅平均售价为5057元/㎡。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3096元/㎡，其中，商品住宅平均售价为2859元/㎡。）从走势来看，长沙市商品房均价目前处于明显的上升通道上，除2006年三季度成交均价环比有所下降外，其余各季度价格环比均呈上涨趋势(见图5)。

分区来看，芙蓉区商品房成交均价最高，均价为3658元/㎡；岳麓区商品房成交均价最低，均价为2784元/㎡。芙蓉区商品住宅成交均价最高，均价为3304元/㎡；岳麓区商品住宅成交均价最低，均价为2632元/㎡(见图6)。

分面积段均价来看，60㎡以下商品住宅均价为3629元/㎡，同比上涨13.34%；60-90㎡商品住宅均价为2937元/㎡，同比上涨6.64%；90-120㎡商品住宅均价为2804元/㎡，同比上13.43%；120-144㎡商品住宅均价2934元/㎡，同比上涨14.03%；大于144㎡商品住宅均价为2893元/㎡，同比上涨27.61%。随着新政的实施，大户型日渐稀缺，成为涨幅最大的住宅产品。

2、典型楼盘成交均价分析

2007年一季度典型住宅楼盘均价为3113元/㎡，与去年同期相比上涨了6.17%。

（四）新建纯商品住房供求结构分析

1、套型结构分析

从市场供应情况来看，120-144㎡区间户型占比重最大，为30.01%，比例比去年下降了12.07个百分点；90㎡以下的户型供应占比为35.78%，比例比去年增长了9.66个百分点。

从实际销售情况来看，120-144㎡区间户型套数占比最大，为29.78%，比例比去年增长了1.74个百分点；90㎡以下的户型销售占比30.03%，比例比去年增长了4.65个百分点(见图7、8)。

从同期商品住房各户型供销对比来看，由于本季度销售较为旺盛，除≤60㎡户型外，其他各户型供销比均小于1。结合去年情况来看，去年套数供销比为1.1：1，供略大于求，本季销售火爆态势，使去年批准预售住宅得以消化(见表8)。

2、价位结构分析

从价位供应结构来看，3000-3500元/㎡价位段商品住房供应量跃居首位，占总供应量的28.95%，比例比去年增长了16.41个百分点，增幅最大；其次为2500-3000元/㎡价位段商品住房，供应量占总供应量的18.44%，比例比去年减少了22.59个百分点，降幅最大。从与去年同期各价位段批准预售构成比例对比来看，今年一季度供应结构最大的一个变化就是3000元/㎡以下价位段商品住房供应比例大幅下降，合计降幅达36.13个百分点；3000元/㎡以上价位段商品住房批准预售比例不同程度增加，合计占比已达67.52%，特别是3000-3500、3500-4000、4000-5000元/㎡价位段商品住房比例分别为28.95%、16.67%、17.19%，合计更是占到总量的62.80%，表明目前长沙3000元/㎡以上价位段商品住房批准预售已占重头，其中又以3000-5000元/㎡价位段商品住房为主(见图9)。

从价位销售结构来看，2500-3000元/㎡价位段商品住房销售量居首，占总量的28.86%，比例比去年下降了1.07个百分点；其次为小于2500元/㎡价位段商品住房，销售量占总量的26.13%，比例比去年减少了19.60个百分点，减幅最大。

对比供销的与去年同期比例差我们不难发现，3000-3500元/㎡价位段商品住房占总量比增幅均最大，表明其是长沙目前市场供需双方都比较能接受的价位段(见图

10、表9)。

二、房产二级市场（二手房）

（一）二手房累计交易总量分析

2007年一季度，全市二手房成交面积51.47万㎡，成交金额为11.09亿元，成交套数为3709套，与去年同期相比分别增长17.22%、16.41%和2.97%，环比分别减少16.38%、6.73%、32.06%；其中住宅成交29.01万㎡，成交金额为4.91亿元，成交套数为3275套，与去年同期相比分别增长-7.85%、7.37%和-4.10%，环比分别减少35.99%、29.76%、34.29%。二手房住宅成交面积占二手房总成交量的56.36%，成交套均面积为88.58㎡。二手房非住宅共成交22.46万㎡，成交套数为434套，与去年同期比分别增长80.69%、132.09%，环比分别增长38.39%、-8.63%。本季度二手房非住宅成交比例较大，且以单套大面积户型为主。

（二）二手房交易分区分析

分区来看，2007年一季度全市二手房成交以天心区和雨花区最为活跃，分别成交15.06万㎡和13.44万㎡，合计占总量的55.37%，与去年同期相比比例增加了2.67个百分点；二手住宅成交以雨花区和芙蓉区最为活跃，分别成交7.56万㎡和6.38万㎡，合计占总量的48.07%，与去年同期相比比例下降了10.41个百分点；雨花区为本月二手房、二手住宅均较活跃区域。从各区二手房住宅与非

住宅成交比例来看，天心区二手房非住宅成交比例最大，占总成交量的67.73%；岳麓区二手住宅成交比例最大，占总成交量的81.31%(见图11)。

（三）二手房累计交易均价分析

2007年一季度全市二手房成交均价为2154元/㎡，同比下跌0.69%。其中，二手房住宅成交均价为1691元/㎡，与去年同期相比上涨16.51%；二手房非住宅成交均价为2753元/㎡，与去年同期相比下跌30.96%（注：长沙市二手房的交易申报价格与实际成交价有一定差距）。

（四）典型同质小区二手房交易价格分析

2007年一季度二手住房典型小区同质价格均值为1454元/㎡，与去年同期比上涨2.12%。

（五）房产一、二级市场交易量对比分析

从成交面积上看，2007年一季度全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.26：1，比2006年全年比值增加1.09，在二手房交易受限、一手房交易猛增的情况下，房产一、二级市场交易量比值有所增大。各区比值具体见下表：

三、抵押情况统计分析

2007年一季度，全市共办理抵押登记手续19988起，抵押面积300.49万㎡，贷款金额64.23亿元，同比分别增长59.84%、34.68%、46.64%，环比分别增长19.57%、19.87%、30.58%。其中，办理个人抵押登记手续19477起，抵

押面积225.65万㎡，贷款金额40.61亿元，同比分别增长了60.74%、63.34%、89.32%，环比分别增长18.40%、25.80%、28.68%。

2007年一季度，全市共办理在建工程抵押206起，抵押面积160.52万㎡，贷款金额23.3亿元，同比分别增长49.28%、215.12%、154.92%，环比分别增长0.98%、58.44%、24.47%。今年一季度房产抵押各项数据同比增幅均较大，这一方面反映了今年一季度新开工楼盘较多，另一方面也反映了今年开春以来房地产销售的良好态势(见表11)。

四、产权发证情况

2007年一季度，长沙市共办理房屋产权发证18164户，产权发证面积351.94万㎡，同比分别增长14.53%、-2.57%。其中，办理栋证128栋、81.23万㎡，同比减少78.49%、44.37%。同时第一季度共办理商品现房转移登记4130起，面积为45.88万㎡，同比分别增长28.58%、35.93%（注：商品房交易主要集中于期房交易，现房所占比重较小）(见表12)。

五、2007年一季度长望浏宁房地产发展情况

（一）商品房

1、商品房供销基本情况

2007年一季度长望浏宁商品房累计批准预售88.18万㎡，其中住宅批准预售83.13万㎡。同期全市商品房累计销售74.09万㎡，其中住宅销售68.90万㎡，占商品房销售面积的比重为93%。（注：销售数据中长沙县数据仅为期房）(见表13、14)。

供销对比来看，长沙郊县住宅总量供销比为1.18：1，供给超过销售接近20%，考虑到部分高档楼盘向长沙市区销售，供销比仍位于正常水平。分区来看，长沙县在各郊县中供销量最大，供销所占比例均接近或超过45%；浏阳市供应量最小，商品房、住宅批准预售量仅占郊县总批准预售量的约3%，宁乡县销售量最小，商品房、住宅销售量仅占郊县总成交量的1/8强。浏阳、望城、宁乡批准预售基本是商品住宅。

2、商品房成交金额、成交均价

2007年一季度长望浏宁商品房累计销售金额为14.29亿元，其中住宅销售金额为12.44亿元，约占总销售金额的87.05%。商品房均价为1929元/㎡，比去年全年房价下跌7.34%，其中，住宅均价为1805元/㎡，比去年全年房价下跌6.53%（长沙县商品房、商品住宅成交金额、均价仅包含期房）(见表15)。

从成交均价看，望城县商品房、住宅均价最高，达2024元/㎡、2025元/㎡；宁乡县商品房、住宅均价最低，均价分别为1682元/㎡、1362元/㎡。

（二）二手房

1、二手房成交基本情况

2007年一季度长望浏宁三县一市共成交二手房35.84万㎡、2119套，其中二手住宅成交17.01万㎡、1073套。从各县（市）成交面积的情况来看，浏阳

市成交量继续位居首位，共成交15.42万㎡、625套，占总成交量的43.02%、29.50%；其次为长沙县，共成交9.10万㎡、668套，占总成交量的25.39%、31.52%；望城县成交量最小，仅成交4.94万㎡、460套，占总成交量的13.78%、21.71%(见表16)。

2、二手房成交金额、成交均价

2007年一季度长望浏宁二手房累计成交金额为2.63亿元，其中住宅为1.35亿元；二手房均价为734元/㎡，比去年全年均价上16.17%，二手房住宅均价为794元/㎡（本季度宁乡、望城有较多低价厂房出售，故住宅均价比二手房均价高）。

从成交均价来看，长沙县二手房均价最高，均价为1414元/㎡；浏阳市成交均价最低，均价为435元/㎡(见表17)。

（三）抵押情况统计分析

2007年一季度长望浏宁三县一市共办理抵押登记手续4361起，抵押面积130.39万㎡，贷款金额17.88亿元；其中，办理个人抵押登记手续4136起，抵押面积59.95万㎡，贷款金额7.63亿元。办理在建工程抵押240起，抵押面积64.54万㎡，贷款金额9.87亿元。(表18)

六、2007年一季度长沙房地产市场的基本特点

（一）2007年一季度商品房累计供销总量增幅明显，同比创历史纪录，且商品房同期供销总量差异明显，销售量大于供给量。商品住房供销比为0.85:1，表明一季度消化了大量去年上市的预售楼盘存量。若与去年数据综合来看，供销比为0.95：1，表明从长周期来看，长沙商品房供销总量仍基本平衡。

（二）2007年一季度全市商品房平均价格为3184元/㎡，商品住宅平均价格为2943元/㎡，非住宅商品房平均价格为5057元/㎡，典型住宅楼盘均价为3113元/㎡，较去年同期分别上涨了14.86%、19.02%、-10.29%、6.17%，住宅类产品价格保持持续上涨，非住宅类产品价格有较大幅度的下跌。

（三）2007年一季度商品住房供应套均面积为109.89㎡，非市场定价类住房供应套均面积为126.59㎡，说明定向开发、集资建房类商品住房户型面积明显偏大，结构单一；商品住房实际销售的套均面积112.96㎡，90㎡以下户型供应套数总量占比为35.78%，90㎡以下户型实际销售套数占比为30.03%，比例均有一定幅度的增长。

（四）一季度二手房成交量同比有较大幅度增长，环比却有较大幅度下降，这主要是由于受二手房税收新规影响，二手房交易赶在2007年一季度末备案，而到了2007年1月1日实施后，交易量必然会有一定幅度下滑；同时，二手房住宅成交比例仅56.36%，成交比例下降。

（五）一季度在商品房火爆销售的同时，住宅个人抵押、在建工程抵押同比、环比增幅也较大，这表明目前长沙居民购房、开发商建房对房地产抵押贷款依赖程度都较高。同时，也反映了今年一季度金融机构对我市房地产贷款的支持力度在不断增强。

（六）长望浏宁四县房地产市场发展较快。一季度商品房合计预售总量与长

沙市区相比达46.7%，接近一半；销售总量与长沙市区相比达33.8%，二手房交易总量为长沙市区的69.6%，房地产抵押金额为长沙市区的27.8%。

第五篇：2011年一季度全国房地产市场总结报告

2011年一季度全国房地产市场总结

今年1月26日“国八条”给不平静的房地产行业再起波澜，也使的原本不太清晰的市场形势变得更加模糊。如今，两个月已经过去，整个一季度市场运行情况如何？从中又能看出什么样的端倪？以下从政策调

控、全国市场、区域市场三个层面给予总结。

第一部分，调控政策的梳理与解析

一、出台背景

2010年一轮又一轮调控政策出台之后，抑制了部分需求的释放，绝大多数城市成交面积同比下降明显，但一、二线城市20%～47%的房价涨幅，依然无法达到起初“遏制部分城市房价过快上涨”的调控要求，在此背景之下，2011年初有史以来最严厉“国八条”政策正式出台。

二、政策内容

梳理本次调控政策及地方细则，发现“国八条”在深化“促供应、抑需求、调结构、重监管”这一纵向基本调控思路的同时，又在横向调控思路上明确了调控政策落实结果的“问责制”。

横向“问责制”体现在：“国八条”在明确地方政府责任的同时，量化落实目标，界定处罚措施，旨在强化地方政府的执行效果；截止目前已有36个城市相继出台细则，共有60多个城市现已公布了地方房价调控目标，这与2010年4月“国十条”政策后各地保持沉默形成鲜明对比。

四方面的“纵向深化”体现在：

“促供应”：量化保障房和商品住房用地的供应要求，同时引导土地出让形式弱化地价对房价的负

面影响；

“抑需求”：禁购、限购、限贷、税收等调控政策范围扩大、力度加强；截止目前已有36个城市出台限购细则，重庆、呼和浩特、拉萨、合肥四个应出台限购实施细则的城市目前仍未落实地；“限购令”的严厉

程度在购买资格和限购范围两个方面存在差异；

“调结构”：加大并量化保障房尤其是公共租赁住房的建设目标，进一步构建“租售并举”的住房体系，同时对保障房的融资、建设、运营及管理等方面的地方落实方式进行细化；

“重监管”：要求各部门各地方全面完善包括土地信息、住宅信息、个人信息在内的房地产监管信息系统，加大信息审核与信息公开的力度，减少市场环节的执行漏洞；

三、政策目标

由此可见，“国八条”既有广度、又有深度、还有执行约束，政策本身似乎已经无懈可击。但社会各界各种质疑绵延不断，他们疑惑一味抑制需求能否解决最终的供需问题？他们疑惑“限购”“禁购”这类带有明

显的计划经济色彩是否是历史的倒退？

深入分析可以发现，政策目标并非只“限供应”不“促需求”，而是不同时期各有侧重：

短期政策调控目标是 “遏制部分城市房价过快上涨”，目前主要通过“限贷”“限购”等行政手段压制购房需求，避免短期内市场非理性繁荣，为长期各种供应的顺利推出争取时间；若近期房价控制效果不明显，不排除更为严历政策继续加码。

长期政策调控的目标是缓解行业内的供求矛盾，主要通过各类金融监管、市场监管措施促使商品房市场有效供应的形成，并通过加大保障房建设等手段，建立“商品房+保障房”双轨体系，最终实现数量上、结

构上的供需平衡。

第二部分，全国一季度市场分析

本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四个方面进行全方位解读。

为便于分析政策对市场的影响程度，现根据限购政策的落实细则，将目前已经出台限购细则的城市分

为三类：

一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。

限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。

限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈

阳。一、一级市场

一线城市土地市场萧条，限购政策不严的二线城市交易相对活跃。不同季度数据比较发现，一季度一线城市、限购较严的二线城市土地成交面积同比下降最为显著，降幅分别为41%、43%；而限购较松的二线城市十分平稳，环比降幅不足1%；具体到一季度各月，3月与1月相比，一线城市、政策较严的二线城市、政策较宽松的二线城市降幅分别为89.1%、38.8%和25%，一线城市下降更为明显。

究其原因，各类城市政策力度梯度形成了不同的市场预期，影响了开发商的决策，促使更多拿地需求流向政策较松的城市，导致政策较松的城市总体成交状况较好。

在供地目标的约束下，随后几个季度土地供应会有较明显增长；政策宽松的二线城市土地市场将会更加火爆，而调控压力巨大的一线城市土地市场恐难有突出表现，或将平淡收场。二、二级市场

除限购不太严格的二线城市“量价齐升”之外，一季度大部分城市二级市场“量跌价滞”。数据显示，一季度一线城市二级市场成交量同比去年下跌4.9%，限购较为严格的二线城市微涨6.8%，限购不太严格的二线城市猛涨45.0%；一线城市和限购较为严格的二线城市成交价环比去年四季度分别下跌3.3%、5.0%，而限购不太严格的二线城市价格反而上涨10.1%。

一季度二级市场成交量同比涨跌不一，源于地方执行政策松紧不同引起的供应、需求影响程度出现分化，导致限购政策较严的一线城市及二线城市成交量下降，限购政策宽松的二线城市成交量反而有所上涨。季度成交价格尚保持上升趋势，源于目前仍处于政策适应期，市场预期不明朗，开发企业对价格的调整非

常谨慎。

预计近期供应处于试探性释放阶段，需求或被抑制或观望而萎缩，成交回落，价格波动；之后，随着供应进入实质性放量阶段，需求阶段式跟进，成交将逐步回涨企稳，价格或在小幅调整后企稳。

在时间次序上，执行宽松的城市可能将很快进入上述“回涨企稳”阶段；而限购严格的一二线城市，或

还将经历至少1-2个月的试探期。三、三级市场

一季度整体三级市场成交呈现量跌价升的态势。一季度各城市三级市场成交量环比降幅在22%-49%之间，同比降幅11%-37%之间。一季度成交均价同比均有上涨，最高涨幅达23%，环比杭州、苏州小幅下调。

一季度各城市成交量同比下跌，主要源于供应、需求双双萎缩：供应萎缩主要是因为禁购”措施使部分业主认为拥有房产显得弥足珍贵，持有或转售为租是当前通胀环境下保值的最佳途径；另一部分业主对市场预期不明朗，持房观望。三类需求也同时减少，拥有多套房产的投资性需求已被政策排出购房行列；改善性需求多需先卖后买，谨慎观望；刚需迫于购房资格及对市场预期不明，有效需求减少。

一季度绝大多数城市成交价格同比上涨，主要源于过去一年各季度价格上涨的累计。而一季度部分城市成交价格环比有所下降，多因郊区低价区域交易比重上升所致，实质性降价并未出现。

预计短期内供应惜售及观望双重情绪及需求的全面萎缩，将导致成交持续回落，价格波动；随着二级市场成交量的逐步回涨企稳，将带动三级市场供应将试探性释放，需求将选择性跟进，致使成交量缓慢回

升、价格企稳。

四、租赁市场

一季度各城市租赁成交量同比明显上涨。除北京仅微涨3%之外，其他城市涨幅在15%-61%之间。一季度中，3月与1月相比，租赁成交大幅增长，北京、上海、天津、南京成交单数翻番。

一季度各城市租赁交易同比上涨，主要源于政策促使供应、需求大幅上涨：即短期房价上涨可能性不太大，大量待售房源流向租赁市场。而受资格限制及市场预期等因素的影响，部分购房需求或观望或失去

购房资格，大多转购为租。

鉴于租赁市场供需两旺的发展趋势，未来一段时间成交量仍将保持高位，且将继续呈季节性规律。

综合全国一级、二级、三级、租赁市场来看，“国八条”政策效果初显，成功控制了房价增长过快的城

市的市场热度。

第三部分，北京一季度市场分析

一季度北京各级市场的特征与全国一线城市市场表现基本一致： 一、一级市场

一季度北京一级市场极为冷清，仅有5宗住宅用地成交，3月份出现全月零成交，与去年3月一天产

生“三地王”的情况形成鲜明的对比。二、二级市场

一季度二级市场成交呈现量跌价升的态势，其中成交量同比、环比分别下跌28.0%、41.0%，成交均价

同比、环比分别上涨14.5%、7.5%。

一季度中，“京十五条”效果显著，出台后日均成交套数、成交均价纷纷下滑，较“国八条”出台前，日均成交套数下降58.5%，成交均价下降11.2%；此外，“京十五条”出台后，六环外成交比重加大，呈向远郊发展趋势；低总价楼盘较受青睐，高端楼盘严重滞销，2000万以上的豪宅项目仅成交13套，同比缩减78%。三、三级市场

一季度三级市场成交也呈现量跌价升的态势，其中成交量同比、环比分别下跌12.6%、22.4%，成交均

价同比、环比分别上涨19.0%、2.2%。

在一季度中，京十五条后环比“国八条”前成交量下降62.4%。此外，城八区成交比重有所下降，成交均价小幅下调；低总价房源成交比重大，抗跌性较强。

四、租赁市场

一季度北京市租赁市场成交呈现量价齐升的态势，其中租赁成交同比、环比分别上涨3.1%、8.2%，租

金均价同比、环比分别上涨17.6%、1.8%。

“京十五条”出台后，整体成交量有了进一步上涨，周均涨幅达到21.1%，其中东、北部热点租赁区域

成交量上涨明显。

五、关联分析

随除以上各级市场的特征之外，北京市各级市场之间或之外还有以下关联特征：

三级市场需求流向二级市场：“新十五条”出台后，三级市场供应因惜售或观望快速萎缩，二级市场则仍有部分开发商试探性放量，因此，部分三级市场购房需求被迫流向二级市场；

买卖市场需求流向租赁市场：因为购房资格问题以及房价上涨预期不高，部分二、三级市场需求转向

租赁市场；

住宅市场需求流向商住市场：被新政打压的投资性需求逐步转向不限购的非住宅市场，其中商住项目

吸纳大部分流出的需求；

北京区域需求流向周边城市：受限于限购政策的刚性、改善、投资类需求开始考虑周边燕郊、固安等

区域项目，大北京概念逐步增强。

六、市场预测

参考北京市场各级市场特征与联系，结合目前的供需发展形势，我们认为未来：

一级市场：

在《2011年北京市土地供应计划》2550公顷住宅用地的指标下，随后几个季度土地供应会有较明显增长，一级市场竞争的激烈程度取决于二三级市场的回涨情况。

二级市场：

短期内，供应处于试探性释放阶段，需求或被抑制或观望而萎缩，成交回落，价格波动——“京十五条”实施初期，供需均处于观望状态，仅有个别开发企业试探性推盘，导致成交量回落，价格因成交量较低而

呈现波动特征。

中长期来看，随着供应进入实质性放量阶段，需求阶段式跟进，成交将逐步回涨企稳，价格或在小幅调整后企稳——结合供应、需求发展趋势来看，随着成交下滑，企业资金压力加大，加之政策对供应的多方刺激作用，供应将大幅释放，以刚性为主的购房需求逐步跟进，成交量缓慢回升，价格企稳。期间，不

排除部分项目低价促销，导致成交价格回调。

三级市场：

短期内，供应惜售及观望双重情绪及需求的全面萎缩，将导致成交持续回落，价格波动——“京十五条”实施初期，供需均处于观望状态，导致成交量回落，价格因成交量较低而呈现波动特征。

中长期来看，随着一手供应放量导致三级市场成交回涨，三级市场供应，尤其改善型供应将选择性跟进，成交量缓慢回升，价格企稳——结合供应、需求发展趋势来看，随着开发商实质性放量引起二级市场成交量回涨，以置换性供应为主的业主将逐步跟进释放房源，成交量缓慢回升，价格企稳。

租赁市场：

鉴于北京租赁市场供需两旺的发展趋势，未来一段时间成交量仍将保持高位，且将继续呈季节性规律。