第一篇：兰州房地产市场2018年一季度市场月报
兰州房地产市场2018年一季度市场月报
2018年一季度，政策面“房住不炒”已成共识，房地产税改革将稳步推进，金融去杠杆大局已定，然行业销售依旧“开门红”，全国商品房销售面积、金额同比分别继续增长。开发企业业绩喜人，三强房企销售过千亿元，百强房企各档次门槛同比提升50%以上。从结构来看，三四线城市房地产市场火爆形势延续，依旧占据近70%的市场份额，一、二线城市随着供应增加而销量回升，预示着上半年城市市场格局有望延续。
一、政策
3月“两会”政府报告再次重申“房住不炒”，提出租赁、保障房加快建设，并推进房地产税改革立法，金融去杠杆大局已定的情势下，房地产信贷资金监管趋严，多数银行上调房贷利率；在因城施策的指导方针下，“四限”城市再扩容，多个二、三线加入调控行列，兰州局部松绑限购，上海等一线、西安、南京、武汉等二线城市升级人才落户新政，“先落户在买房”看似突破“限购”藩篱，但其对房地产市场利好程度有限。展望二季度，资金面依旧是制约市场成交变化的关键，预计房地产信贷控制依旧偏紧，“四限”城市还将持续扩容，房地产税落地尚需时日。
政策：“两会”定调政策方向 落户新政与“四限”升级并行
一季度，房地产政策层面可谓是热闹纷呈，“两会”政府工作报告引发市场热议，明确提出坚持“房住不炒”，支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，推进房地产税立法，加强金融风险控制等多个方面。就各城市而言，一方面，“四限”城市再扩容，昆明、长春、阜南等二、三线城市加入调控行列；另一方面，西安、南京等市加码人才落户新政，北京、上海也加入人才争夺战，兰州部分区域率先取消限购，调控政策似有转向的错觉。
1、“两会”重申“房住不炒”，租赁、保障房加快建设，并推进房地产税立法 “两会”政府工作报告对于房地产市场着墨颇多，集中体现在以下5点：
其一，坚持房住不炒的定位，支持居民自住购房需求。2016年底中央经济工作会议首度提出“房住不炒”，现已成为市场共识。为了打击投资炒作氛围，减缓房价上涨预期，热点 城市四限政策持续高压，“买不到”、“买不了”等问题愈加突出，难免会误伤部分自住型购房需求。受此影响，诸如南京、西安等二线城市早已打响人才争夺战，纷纷下调落户门槛，以便支持人才购房需求。不过，“支持”不是“培育”，更不是“发展”，对于地方政府的支持力度不应奢望过多。
其二，培育住房租赁市场，加快建立租购并举的住房制度。目前，住房租赁市场尚处起步阶段，租赁房源主要来源于中小业主，市场化、规模化企业尤为稀缺。痛点在于租赁用地大都定向出让给地方国企，市场化企业参与程度有限，租赁企业融资渠道明显受限等。我们认为大中城市将加快培育发展住房租赁市场，并在供地层面予以积极支持，租赁用地出让规模有望持续增多。而在资金层面，中央以及地方政府也将积极创新公司债券、REITs等金融工具，进一步拓宽租赁企业的融资渠道，以便建立租购并举的二元结构。
其三，继续推进保障房建设，解决低收入群体住房需求。一方面，加大公租房保障力度，并将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围，以便提高新型城镇化质量，尽早实现2018年再进城落户1300万人的长远目标；另一方面，启动新的3年棚改攻坚计划，未来3年棚改计划开工1500万套，其中2018年计划开工580万套。相较于之前3年棚改开工量1800万套，棚改市场规模明显回落已是不争的事实，三四线城市未来的棚改红利也将随之减少。
其四，深化财税体制改革，稳妥推进房地产税立法。2018年将是房地产税改革的关键期，乐观估计年底北京、上海等部分城市将率先开启试点工作，房地产税距离全面落地仍需历经更长的时间周期，其对房地产市场影响还要看具体的实施细则。我们倾向性认为“重重的皮鞭轻轻落”，初始征收房地产税或将适用低税率，并设置减免、抵税等多种优惠政策。譬如，首套房不征税，二套房少征税，三套及以上住房可作为租赁住房抵税。
其五，加强金融机构风险内控，守住不发生系统性风险的底线。对于房地产市场而言，企业融资渠道、融资规模将明显受限，土拍市场有望逐步回归理性，地价上涨与房价上涨之间的传导效应将趋于减弱甚至消失；个人住房贷款将进一步规范化，重点打击首付贷、消费贷等，防范违规信贷资金进入房地产市场，居民加杠杆购房的局面将难以为继，三四线城市购房热潮将更快地向理性回归。
2、信贷资金监管趋严，多数银行延长放贷时间、上调房贷利率
一季度，央行召开工作会议，部署了2018年工作的9项主要任务，“保持货币政策稳健中性”继续位列9项任务之首，并将“切实防范化解金融风险”摆在更为靠前的位置。因银行信贷额度紧张，资金层面出现了以下3点新动向：其一，银行表外业务向表内转移，同 业存单、银行理财、资管产品等业务规模受到压缩。对于房地产市场而言，“首付贷”、“消费贷”等成为重点监管对象，以防违规信贷资金流入房地产市场。受此影响，2月住户部门新增短期贷款净赎回459亿元，这在近一年内尚属首次。其二，放贷时间明显拉长。多数银行放贷周期长达3个月，更有民生银行、兴业银行等多家商业银行局部叫停部分省市二套房信贷业务，仅限于合作楼盘才能放贷。其三，房贷利率均有不同程度的上浮。河北、江苏、广东等省相继上调房贷利率，以常州为例，多数银行首套房贷上浮15%，二套房上浮20%。不过，住户部门新增中长期贷款占比依旧维持在较高水平，2月占比升至38%，环比增加16.6个百分点，显示房地产市场仍是银行巨额信贷资金的重要出口，居民高杠杆购房的局面并未实质性扭转。
3、一线加入、二线升级人才落户新政，房地产市场利好程度有限
自2017年以来，西安、成都、武汉等市纷纷出台人才新政，意在放宽落户门槛，吸引更多人才落户。2018年一季度，人才争夺战再掀高潮。一方面，西安、南京等市相继出台人才新政升级版。譬如，西安进一步简化落户程序，推出全国在校大学生仅凭学生证和身份证可在线落户大西安的新举措，3天合计吸引1.56万人落户西安。南京则进一步放宽人才落户门槛，40岁以下本科毕业生可直接落户，并给予面试补贴，凡外地高校应届毕业生来南京参加面试，政府将发放一次性补贴1000元，以期吸引更多高校毕业生来宁就业生活；另一方面，北京、上海等一线城市也加入人才争夺战，着力引进高端人才。以北京为例，将建立优秀人才引进的“绿色通道”，对“千人计划”、“万人计划”等国家高层次人才群体加速办理引进手续。
表面上看，落户人才随即可以取得购房资格，在一定程度上松绑限购政策。不过，人才争夺战的本意还是提升城市经济活力和竞争力，以便支持产业转型升级，助推经济更好、更快发展。相较于一线城市，二线城市户籍所赋予的隐形福利有限。对于高校毕业生而言，刚踏入社会工作、生活尚不稳定，前期大都选择租房居住，购房往往需要3-5年的过渡期。因此，诸如西安、南京等升级人才新政的二线城市房地产市场依旧保持平稳运行态势，成交量并未显著提升，人才新政对于房地产市场利好程度着实有限。
4、“四限”城市再扩容，多个二、三线加入调控行列，兰州局部松绑限购
四限政策持续升级，长春、昆明、阜南等二三线城市加入调控行列。其中，大连落地限购新政，本市户籍家庭在中心城区限购2套，非本市户籍家庭在中心城区限购1套，且2年内个税或社保需连续缴满1年。泉州升级限购令，除原先的限购区域之外，此番将泉港区纳入限购范围。兰州、长春、大连和阜阳市阜南县相继出台限售政策，另有泉州、昆明两 市升级限售。截止目前，限售城市已扩容至50城，其中三四线城市多达27城，限售已成为三四线城市防止炒房的重要手段。继升级限售之后，昆明接连出台限贷政策，二套有贷家庭商贷首付比例由原先的30%提升至45%，并暂停三套及以上商业贷款。为了维稳房价上涨预期，芜湖、合肥、三亚等市相继落地限价令，明确规定备案价格参照周边同品质、同类型项目售价，并严格限定备案价格涨幅。随着房地产市场持续升温，原先的风险城市也加入调控行列。典型如大连，在蛰伏多年之后，近两年房地产市场企稳复苏，2017年商品住宅成交量升至772万平方米，创近年来新高，房价同比上涨11%，市场热度可见一斑。在这种情况下，大连出台限购、限售新政也属意料之中。值得一提的是，兰州率先对部分区域松绑限购，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的限购政策，以便提高调控政策的针对性及有效性。
5、展望：信贷中性偏紧，“四限”城市持续扩容，房地产税落地尚需时日
展望未来，“房住不炒”已成市场共识，未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”展开。具体而言，2018年调控政策或将了无新意，但加入限购、限贷、限价、限售的城市会越来越多，我们认为“四限”政策并非一时之举，有望贯穿更长的时间周期。资金层面中性偏紧，金融去杠杆、防风险的过程不可逆，或多或少会拖累未来成交量价表现。2018年注定难以重演2017年高热行情，全国成交量高位回落已是大概率事件。受惯性因素影响，三四线城市或将演绎“高开低走”行情，上半年市场热度有望延续，下半年将面临较大的调整压力。住房租赁市场已进入发展快车道，12个租赁试点城市名单将持续扩容，租赁用地出让规模有望持续增多，进一步丰富租赁企业融资渠道，降低融资成本，以支持租赁企业做大、做强。长期来看，租赁市场将与销售市场形成分庭抗礼之势，参与企业都能分得市场的一杯羹。房地产税立法引发市场广泛关注，但房地产税距离真正落地执行仍需历经更长的时间周期，初始征收阶段有望适用低税率，并设置减免、抵税等优惠政策，我们倾向性认为房地产税不会对房地产市场造成实质性冲击。
二、土地
成交2615亩
揽金31亿
商住过半
据国土资源网数据：截止2018年3月31日，兰州市三县六区公开以挂牌、划拨、协议出让共计65宗、合约2615.29亩土地，成交金额约30.55亿元。其中挂牌成交约1550.33亩地（25.78亿）、协议出让约288.15亩地（4.77亿）、政府划拨约776.81亩地。
2018一季度兰州商住用地成交占比过半|榆中居首 安宁垫底
数据显示：2018年一季度兰州土地成交以商住用地为主，成交约1470.92亩地，占比56.24%。
成交商住用地面积中以榆中居首（约749.01亩），其次分别为七里河区（约327.17亩）、兰州新区（约174.55亩）、城关区（约117.47亩）、西固区（约59.52亩）、红古区（约38.67亩）、安宁区（约4.52亩）。
2018一季度兰州土地供应骤减
同/环比均下跌
同比2017年一季度（共成交3572亩土地，商住地797.44亩）：2018一季度兰州土地成交总量下降26.78%，商住用地上涨84.46%；
环比2017年四季度（成交7901.19亩土地，商住地2108.81亩）：2018一季度兰州土地成交总量下降66.9%，其中商住用地下降30.25%。
2018一季度兰州三县六区土地成交数据 城关区2018一季度以划拨、挂牌、协议方式共计成交8宗、合约222.58亩土地，其中商住用地约117.47亩，占比52.78%，其余为经适房用地（约105.11亩）；
商住用地价格方面依旧呈两极分化，市中心广场片区商住地价格较高，在千万/亩左右；其余土地价格均在192万/亩—431万/亩之间。
·七里河区2018一季度以划拨、挂牌、协议方式共计成交5宗、合约327.17亩土地，均为商住用地；
价格方面起伏较大，兰州建投、启恒地产分别以1720.39万/亩、862.91万/亩拿地，其余地块价格较低，在82.75万/亩—316.92万/亩之间。
·安宁区2018一季度以划拨、挂牌、协议方式共计成交2宗、合约23.67亩土地，其中商住用地约4.52亩，占比19.09%，其余地块为经适房用地（约19.15亩）；
一季度安宁仅一宗商住地成交（亩均331.69万）。
·西固区2018一季度以划拨、挂牌、协议方式共计成交1宗、合约59.52亩土地，为兰州建投以4.06亿竞得普通商品住房用地（亩均681.28万）。
·兰州新区2018一季度以划拨、挂牌、协议方式共计成交20宗、合约740.54亩土地，其中商住用地约174.55亩，占比23.57%；
一季度新区商住用地价格起伏不大，在48万/亩—79万/亩之间。
·榆中县2018一季度以划拨、挂牌、协议方式共计成交23宗、合约1126.59亩土地，其中商住用地约749.01亩，占比66.48%；
一季度除天庆地产、兴隆地产分别以121万/亩、129万/亩拿地外，其余地块价格均在26万/亩—90万/亩之间。
·永登县2018一季度以划拨、挂牌、协议方式共计成交5宗、合约76.54亩土地，均为公共用地。
·红古区2018一季度以划拨、挂牌、协议方式共计成交1宗商品住房用地，合约38.67亩，亩均111万。
房企大事件 仁恒开启兰州第四盘
2018年3月12日，兰州市公共资源交易中心发布了G1313号宗地的竞买结果，兰州启恒房地产有限公司以3.0527亿元成功竞得兰州七里河区G1313号宗地，而兰州启恒房地产有限公司正是我们熟悉的兰州仁恒房地产有限公司旗下子公司。
2018年2月6日，兰州市公共资源交易中心发布了G1313号宗地国有建设用地使用权公开出让的公告，G1313号宗地位于七里河区T122号规划道路西侧、S129号规划道路南侧，为商业40年、居住70年的商住用地，同时该宗地的竞得人还需要配建幼托1个，建成后无偿交七里河区教育行政部门。
G1313号宗地所处的区域地处兰州西站商圈，周边不仅已有大量的住宅小区，而且商业、交通等配套也较为成熟，对面更是有兰州四中这样的教育资源，是目前兰州土地市场上不可多得的黄金地块。
而地块开发者仁恒作为在兰州最早开发商品房项目的开发商之一，已先后开发了仁恒晶城、仁恒国际、仁恒美林郡这三个项目，此次拿下的G1313号宗地作为其在兰州开发的第四个项目也是备受瞩目，我们期待这个项目的开工。
三、成交
2018年第一季度兰州楼市关注度稳中求进，从1月到2月，兰州楼市关注度受春节影响有所下跌，较1月下跌28.64%，其中榆中县、西固区降幅超过50%。从2月到3月，各区楼盘关注度明显上涨，较2月上涨42.28%，其中榆中县、皋兰县、红古区涨幅超过100%。整体来说，一季度兰州楼市关注度持上升趋势。
2018年第一季度（2018.1.1-2018.3.31）兰州新房成交12218套，销售面积134.80万/㎡，销售均价：6433元/㎡。成交套数同比2017年第一季度上涨2.4%，环比2017年第四季度下降11.3%。
限购限售政策初见成效 一季度成交均价小幅下滑
随着全国各地对“房住不炒”理念的深入落实，各地因地制宜制定限购限售政策。从2018年兰州市第一季度成交均价来看，2018年第一季度成交均价为6433元/㎡，环比 2017年第四季度成交均价下滑4.59%，同比2017年第一季度成交均价下滑9.42%。90-120平米户型占比一季度成交总套数44.36% 购房逐渐追求居住舒适度
从成交面积段来看，2018年第1季度，70㎡以下户型成交270套，70-90㎡户型成交2479套，90-120㎡户型成交5420套，120-140㎡户型成交2883套，140-160㎡户型成交655套，200㎡以上户型成交155套。
环比2017年第4季度成交套数，仅70-90㎡户型成交套数环比上浮36.13%，其余户型环比成交套数均有不同程度的下滑。
同比2017年第1季度成交套数，70-90㎡户型成交套数同比上涨8.02%，120-140㎡户型成交套数同比上涨23.9%，160-200㎡户型成交套数同比上涨19.87%；其余面积段70㎡以下、90-120㎡户型、140-160㎡户型、200㎡以上户型分别下滑：10.9%、3.7%、20.8%、36.73%。
政策红利明显 周边区县同比涨幅超50% 榆中县拔得一季度成交头筹
从成交区域来看，2018年第1季度，榆中县成交3209套，城关区成交2948套，兰州新区成交2796套，七里河成交1123套，安宁区成交765套，红古区成交326套，西固区成交269套，皋兰县成交349套，永登县成交433套。
四、总结
四限政策区域化对待仍为重头戏。相较于多地限价、限购、限贷、限售多措并举，兰州市近一年的调控政策更侧重于区域化。限购区域城关、七里河、安宁是诸多购房者在市区购房的优选区域，也是调价比较频繁的区域。但诸多品牌房企，诸如万科、兰州碧桂园、保利地产等几个市场占比较高的项目均不在限购区域。
从2018年第1季度的成交来看，周边区县的成交套数约占总成交套数的一半以上。由此，政府的调控政策对兰州楼市产生的影响力逐渐显现。周边区县购房者的增加也将缓解兰州市主城区人口密集度高的压力，这将有利于城市健康长远的发展。
大盘热度不减，城市格局向西布局日益明显
1-3月兰州楼盘关注度数据统计来看，兰州碧桂园（占地约4000亩）、保利领秀山（占地约3500亩）、幸福家园（占地约223亩）、恒大帝景（占地约217亩）、兰石·豪布斯卡（占地约1580亩）、兰州万科城（一期占地约117亩）、银河国际居住区（占地约3600余亩）、元森·北新时代（占地约1290亩）、恒大绿洲二号院（占地约305亩）、兰州金城中心（占地约192亩）这十大热盘，成为兰州房地产界一季度的“地产大亨”，稳居排行榜TOP10。
从各区域楼盘关注度数据分析来看，热度从城关区→七里河区→安宁区→兰州新区（含永登县）→西固区→榆中县→皋兰县→红古区依次递减，其中城关、七里河占比在30%左右，安宁占比在20%左右，兰州新区占比在10%左右。
2018一季度热点关注楼盘
第二篇：2011年一季度全国房地产市场总结报告
2011年一季度全国房地产市场总结
今年1月26日“国八条”给不平静的房地产行业再起波澜，也使的原本不太清晰的市场形势变得更加模糊。如今，两个月已经过去，整个一季度市场运行情况如何？从中又能看出什么样的端倪？以下从政策调
控、全国市场、区域市场三个层面给予总结。
第一部分，调控政策的梳理与解析
一、出台背景
2010年一轮又一轮调控政策出台之后，抑制了部分需求的释放，绝大多数城市成交面积同比下降明显，但一、二线城市20%～47%的房价涨幅，依然无法达到起初“遏制部分城市房价过快上涨”的调控要求，在此背景之下，2011年初有史以来最严厉“国八条”政策正式出台。
二、政策内容
梳理本次调控政策及地方细则，发现“国八条”在深化“促供应、抑需求、调结构、重监管”这一纵向基本调控思路的同时，又在横向调控思路上明确了调控政策落实结果的“问责制”。
横向“问责制”体现在：“国八条”在明确地方政府责任的同时，量化落实目标，界定处罚措施，旨在强化地方政府的执行效果；截止目前已有36个城市相继出台细则，共有60多个城市现已公布了地方房价调控目标，这与2010年4月“国十条”政策后各地保持沉默形成鲜明对比。
四方面的“纵向深化”体现在：
“促供应”：量化保障房和商品住房用地的供应要求，同时引导土地出让形式弱化地价对房价的负
面影响；
“抑需求”：禁购、限购、限贷、税收等调控政策范围扩大、力度加强；截止目前已有36个城市出台限购细则，重庆、呼和浩特、拉萨、合肥四个应出台限购实施细则的城市目前仍未落实地；“限购令”的严厉
程度在购买资格和限购范围两个方面存在差异；
“调结构”：加大并量化保障房尤其是公共租赁住房的建设目标，进一步构建“租售并举”的住房体系，同时对保障房的融资、建设、运营及管理等方面的地方落实方式进行细化；
“重监管”：要求各部门各地方全面完善包括土地信息、住宅信息、个人信息在内的房地产监管信息系统，加大信息审核与信息公开的力度，减少市场环节的执行漏洞；
三、政策目标
由此可见，“国八条”既有广度、又有深度、还有执行约束，政策本身似乎已经无懈可击。但社会各界各种质疑绵延不断，他们疑惑一味抑制需求能否解决最终的供需问题？他们疑惑“限购”“禁购”这类带有明
显的计划经济色彩是否是历史的倒退？
深入分析可以发现，政策目标并非只“限供应”不“促需求”，而是不同时期各有侧重：
短期政策调控目标是 “遏制部分城市房价过快上涨”，目前主要通过“限贷”“限购”等行政手段压制购房需求，避免短期内市场非理性繁荣，为长期各种供应的顺利推出争取时间；若近期房价控制效果不明显，不排除更为严历政策继续加码。
长期政策调控的目标是缓解行业内的供求矛盾，主要通过各类金融监管、市场监管措施促使商品房市场有效供应的形成，并通过加大保障房建设等手段，建立“商品房+保障房”双轨体系，最终实现数量上、结
构上的供需平衡。
第二部分，全国一季度市场分析
本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四个方面进行全方位解读。
为便于分析政策对市场的影响程度，现根据限购政策的落实细则，将目前已经出台限购细则的城市分
为三类：
一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。
限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。
限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈
阳。一、一级市场
一线城市土地市场萧条，限购政策不严的二线城市交易相对活跃。不同季度数据比较发现，一季度一线城市、限购较严的二线城市土地成交面积同比下降最为显著，降幅分别为41%、43%；而限购较松的二线城市十分平稳，环比降幅不足1%；具体到一季度各月，3月与1月相比，一线城市、政策较严的二线城市、政策较宽松的二线城市降幅分别为89.1%、38.8%和25%，一线城市下降更为明显。
究其原因，各类城市政策力度梯度形成了不同的市场预期，影响了开发商的决策，促使更多拿地需求流向政策较松的城市，导致政策较松的城市总体成交状况较好。
在供地目标的约束下，随后几个季度土地供应会有较明显增长；政策宽松的二线城市土地市场将会更加火爆，而调控压力巨大的一线城市土地市场恐难有突出表现，或将平淡收场。二、二级市场
除限购不太严格的二线城市“量价齐升”之外，一季度大部分城市二级市场“量跌价滞”。数据显示，一季度一线城市二级市场成交量同比去年下跌4.9%，限购较为严格的二线城市微涨6.8%，限购不太严格的二线城市猛涨45.0%；一线城市和限购较为严格的二线城市成交价环比去年四季度分别下跌3.3%、5.0%，而限购不太严格的二线城市价格反而上涨10.1%。
一季度二级市场成交量同比涨跌不一，源于地方执行政策松紧不同引起的供应、需求影响程度出现分化，导致限购政策较严的一线城市及二线城市成交量下降，限购政策宽松的二线城市成交量反而有所上涨。季度成交价格尚保持上升趋势，源于目前仍处于政策适应期，市场预期不明朗，开发企业对价格的调整非
常谨慎。
预计近期供应处于试探性释放阶段，需求或被抑制或观望而萎缩，成交回落，价格波动；之后，随着供应进入实质性放量阶段，需求阶段式跟进，成交将逐步回涨企稳，价格或在小幅调整后企稳。
在时间次序上，执行宽松的城市可能将很快进入上述“回涨企稳”阶段；而限购严格的一二线城市，或
还将经历至少1-2个月的试探期。三、三级市场
一季度整体三级市场成交呈现量跌价升的态势。一季度各城市三级市场成交量环比降幅在22%-49%之间，同比降幅11%-37%之间。一季度成交均价同比均有上涨，最高涨幅达23%，环比杭州、苏州小幅下调。
一季度各城市成交量同比下跌，主要源于供应、需求双双萎缩：供应萎缩主要是因为禁购”措施使部分业主认为拥有房产显得弥足珍贵，持有或转售为租是当前通胀环境下保值的最佳途径；另一部分业主对市场预期不明朗，持房观望。三类需求也同时减少，拥有多套房产的投资性需求已被政策排出购房行列；改善性需求多需先卖后买，谨慎观望；刚需迫于购房资格及对市场预期不明，有效需求减少。
一季度绝大多数城市成交价格同比上涨，主要源于过去一年各季度价格上涨的累计。而一季度部分城市成交价格环比有所下降，多因郊区低价区域交易比重上升所致，实质性降价并未出现。
预计短期内供应惜售及观望双重情绪及需求的全面萎缩，将导致成交持续回落，价格波动；随着二级市场成交量的逐步回涨企稳，将带动三级市场供应将试探性释放，需求将选择性跟进，致使成交量缓慢回
升、价格企稳。
四、租赁市场
一季度各城市租赁成交量同比明显上涨。除北京仅微涨3%之外，其他城市涨幅在15%-61%之间。一季度中，3月与1月相比，租赁成交大幅增长，北京、上海、天津、南京成交单数翻番。
一季度各城市租赁交易同比上涨，主要源于政策促使供应、需求大幅上涨：即短期房价上涨可能性不太大，大量待售房源流向租赁市场。而受资格限制及市场预期等因素的影响，部分购房需求或观望或失去
购房资格，大多转购为租。
鉴于租赁市场供需两旺的发展趋势，未来一段时间成交量仍将保持高位，且将继续呈季节性规律。
综合全国一级、二级、三级、租赁市场来看，“国八条”政策效果初显，成功控制了房价增长过快的城
市的市场热度。
第三部分，北京一季度市场分析
一季度北京各级市场的特征与全国一线城市市场表现基本一致： 一、一级市场
一季度北京一级市场极为冷清，仅有5宗住宅用地成交，3月份出现全月零成交，与去年3月一天产
生“三地王”的情况形成鲜明的对比。二、二级市场
一季度二级市场成交呈现量跌价升的态势，其中成交量同比、环比分别下跌28.0%、41.0%，成交均价
同比、环比分别上涨14.5%、7.5%。
一季度中，“京十五条”效果显著，出台后日均成交套数、成交均价纷纷下滑，较“国八条”出台前，日均成交套数下降58.5%，成交均价下降11.2%；此外，“京十五条”出台后，六环外成交比重加大，呈向远郊发展趋势；低总价楼盘较受青睐，高端楼盘严重滞销，2000万以上的豪宅项目仅成交13套，同比缩减78%。三、三级市场
一季度三级市场成交也呈现量跌价升的态势，其中成交量同比、环比分别下跌12.6%、22.4%，成交均
价同比、环比分别上涨19.0%、2.2%。
在一季度中，京十五条后环比“国八条”前成交量下降62.4%。此外，城八区成交比重有所下降，成交均价小幅下调；低总价房源成交比重大，抗跌性较强。
四、租赁市场
一季度北京市租赁市场成交呈现量价齐升的态势，其中租赁成交同比、环比分别上涨3.1%、8.2%，租
金均价同比、环比分别上涨17.6%、1.8%。
“京十五条”出台后，整体成交量有了进一步上涨，周均涨幅达到21.1%，其中东、北部热点租赁区域
成交量上涨明显。
五、关联分析
随除以上各级市场的特征之外，北京市各级市场之间或之外还有以下关联特征：
三级市场需求流向二级市场：“新十五条”出台后，三级市场供应因惜售或观望快速萎缩，二级市场则仍有部分开发商试探性放量，因此，部分三级市场购房需求被迫流向二级市场；
买卖市场需求流向租赁市场：因为购房资格问题以及房价上涨预期不高，部分二、三级市场需求转向
租赁市场；
住宅市场需求流向商住市场：被新政打压的投资性需求逐步转向不限购的非住宅市场，其中商住项目
吸纳大部分流出的需求；
北京区域需求流向周边城市：受限于限购政策的刚性、改善、投资类需求开始考虑周边燕郊、固安等
区域项目，大北京概念逐步增强。
六、市场预测
参考北京市场各级市场特征与联系，结合目前的供需发展形势，我们认为未来：
一级市场：
在《2011年北京市土地供应计划》2550公顷住宅用地的指标下，随后几个季度土地供应会有较明显增长，一级市场竞争的激烈程度取决于二三级市场的回涨情况。
二级市场：
短期内，供应处于试探性释放阶段，需求或被抑制或观望而萎缩，成交回落，价格波动——“京十五条”实施初期，供需均处于观望状态，仅有个别开发企业试探性推盘，导致成交量回落，价格因成交量较低而
呈现波动特征。
中长期来看，随着供应进入实质性放量阶段，需求阶段式跟进，成交将逐步回涨企稳，价格或在小幅调整后企稳——结合供应、需求发展趋势来看，随着成交下滑，企业资金压力加大，加之政策对供应的多方刺激作用，供应将大幅释放，以刚性为主的购房需求逐步跟进，成交量缓慢回升，价格企稳。期间，不
排除部分项目低价促销，导致成交价格回调。
三级市场：
短期内，供应惜售及观望双重情绪及需求的全面萎缩，将导致成交持续回落，价格波动——“京十五条”实施初期，供需均处于观望状态，导致成交量回落，价格因成交量较低而呈现波动特征。
中长期来看，随着一手供应放量导致三级市场成交回涨，三级市场供应，尤其改善型供应将选择性跟进，成交量缓慢回升，价格企稳——结合供应、需求发展趋势来看，随着开发商实质性放量引起二级市场成交量回涨，以置换性供应为主的业主将逐步跟进释放房源，成交量缓慢回升，价格企稳。
租赁市场：
鉴于北京租赁市场供需两旺的发展趋势，未来一段时间成交量仍将保持高位，且将继续呈季节性规律。
第三篇：2012年一季度中国房地产市场总结
2012年一季度中国房地产市场总结
1.政策：中央坚持调控不动摇，合理需求得到保护
2.新房：百城价格继续下跌，一季度成交、供应均下降，3月市场回升
3.二手房：节后成交回升，但仍低于去年同期，3月价格略有上调
4.土地：量价继续回落，溢价率降至历史最低，出让金降幅扩大
5.企业：房企策略更趋谨慎，加大促销力度、减少拿地支出 2012年中国房地产市场趋势展望
1．政策环境：继续坚持调控不放松，促进房价合理回归
2．市场态势：价格稳中有降，成交量回升有限，库存仍在高位
3．房企策略：适时调整经营策略，销售目标更加保守务实，谨慎拿地
第四篇：江阴房产2011年8月江阴房地产市场月报(节选)
资料来源：江阴房产网
江阴房产2011年8月江阴房地产市场月报(节选)
第一部分：2011年前八月市场综述 住建部此前公布了“二三线城市限购5项标准”，近期正与一些地方政府就实施限购令细则加紧磋商。有消息称将有接近20个城市同意自9月起实施限购令。浙江台州是新一轮限购令中第一个出台限购政策的城市：限购措施的重点可以概括为“限新房不限二手房、限市区不限郊区”。业内人士认为，台州限购政策对其他房价上涨过快的二三线城市具有示范作用。江阴作为房价相对较高的城市之一，是否最终纳入限购名单目前尚不知情。
数据显示：2011年前八月成交套数6368套，较去年同期减少1491套，跌幅高达16%；成交面积约1165566.22㎡，出量同比减少约128830.51㎡，跌幅约10%。成交套数前十楼盘分别是万达广场（517）、御峰花园（322）、申裕苑（273）、绿海香洲（255）、东方王府（218）、一方城（215）、超辰国际花园（214）、佳兆业可园（188）、弘建公园国际（186）和锦绣天成（185）。超过100套还有金域天下、水岸新都、香榭丽花园、欧洲花都、长江国际、时代观邸、嘉华豪庭、总部壹号、红豆佳苑、长江路综合楼、祝塘明清街和东舜湖壹号等楼盘。2011年前八个月全市商品房成交均价约6945.95元/㎡，较去年同期增加接近1369.69元/㎡，涨幅达25个百分点。前七个月商品房成交总额高达80.96亿元，较去年同期（72.18亿元）增加约8.78亿元。尽管成交量不及去年同期水平，但房价的大幅度上扬使得销售总金额再创新高。
2011年8月商品房成交数据的同、环比分析： 成交套数1312套，同比增加413套，涨幅46%（环比增加544套，涨幅71%）；
成交面积约23.80万㎡，同比增加11.75万㎡，涨幅98%（环比增加13.67万㎡，涨幅135%）；
成交均价约6768元/㎡，同比增加745元/㎡，涨幅12%（环比减少1442元/㎡，跌幅18%）；
成交总额约16.11亿元，同比增加8.85亿元，涨幅122%（环比增加7.79亿元，涨幅94%）。
1）商品房成交指数（套数）对比图
2）商品房成交指数（面积）对比图 3）商品房成交指数（均价）对比图
第二部分：2011年8月分区市场综述
一、城区(澄江街道)市场成交分析
◆城区(澄江街道)住宅市场
2011年8月城区(澄江街道)住宅市场（其他数据见下表）：
成交套数544套，出量环比增加406套，涨幅294%（7月138套，涨幅14%）；
成交面积76432㎡，出量环比增加54460㎡，涨幅248%（7月21972㎡，涨幅26%）；
成交总额69475万元，出量环比增加46227万元，涨幅199%（7月23248万元，涨幅42%）；
成交均价9090元/㎡，出量环比减少1491元/㎡，跌幅14%（7月10581元/㎡，涨幅12%）。
城区(澄江街道)住宅市场8月份共有19个楼盘有成交记录，高层房源为主。其中一月内两度开盘（7月29日一期开盘和8月27日二期开盘）的万达广场，在彻底点燃购房者置业热情的同时，也助推了城西楼市的跨越式发展。
数据显示：2011年8月万达广场、御峰花园、芙蓉国际大厦分别网签446套、30套和9套位列城区前三甲，均价分别为8536元/㎡、8334元/㎡和6393元/㎡，城区市场看似总量大幅上扬实则“万达”一盘功劳。另外除虹桥大厦（8套）、水岸新都（7套）、融科朝宗原筑（7套）、金宸国际花园（7套）表现尚可外，其他楼盘网签依旧低迷，比如开盘不久的阳光假日花园和梅园，实际成交十分惨淡，梅园更是“交白卷”。
◆城区(澄江街道)商业市场 2011年8月城区(澄江街道)商业市场（其他数据如下表）：
成交套数82套，出量环比减少14套，跌幅17%（7月82套，涨幅310%）； 成交面积63850.81㎡，出量环比增加57795.97㎡，涨幅955%（7月6054.84㎡，涨幅160%）；
成交总额34520万元，出量环比增加18726万元，涨幅119%（7月15794万元幅476%）；
成交均价11931元/㎡，出量环比减少14154元/㎡，跌幅54%（7月26085元/㎡，涨幅167%）。
数据显示：城区(澄江街道)的商业市场前三甲楼盘分别为万达广场（22套、32701元/㎡），嘉福豪庭（22套、6731元/㎡），新百业广场（10套、17546元/㎡）。另外永康五金城、魔方时代广场、长晟豪生大酒店、戴斯国际商务广场等老楼盘也有零星成交。其中魔方时代广场成交2套商铺，建筑面积约51681㎡，如此核心地段均价仅为3870元/㎡，据传属于内部去化。
当前，城区商业市场最大的亮点当属“万达广场”，不仅仅是因为“成交火爆、独占鳌头”，而是“万达效应”起到的区域拉动作用。据传“和院”也开始转变“营销思路”，决定二期首推商铺，就连“CBD”部分商铺也借势涨价。同时也要清醒认识到，“盲目涨价”或将带来惨痛教训，力求“稳中求变”。统计发现，第三季度城区（澄江街道）商业市场新上市楼盘仅“万达广场”一家，这样的“非正常”现象，也预示着商业地产必将迎来巨大挑战。通常情况下，投资商铺并非靠转让来获取盈利，而是通过长期稳定的租金收益。因此，城区商业市场如何扭转当前颓势，已经成为开发商集思广益的重要研究课题。
二、近郊市场(城东街道、云亭街道、夏港街道、申港街道、南闸街道)◆近郊住宅市场（2011年8月）
成交套数343套，出量环比增加50套，涨幅17%（7月293套，涨幅14%）；
成交面积45863㎡，环比出量增加8366㎡，涨幅22%（7月37497㎡，涨幅1%）；
成交总额31227万元，出量环比增加6731万元，涨幅27%（7月24496万元，涨幅2%）；
成交均价6809元/㎡，出量环比增加276元/㎡，涨幅4%（7月6533元/㎡，涨幅1%）。
申港街道：2011年8月（61套、8683.42㎡、4962元/㎡）；
夏港街道：2011年8月（190套、23783.22㎡、6193元/㎡）；
云亭街道：2011年8月（84套、11924.28㎡、9003元/㎡）；
南闸街道：2011年8月（7套、1166.88㎡、8617元/㎡）；
城东街道：2011年8月（1套、305.15㎡、14716元/㎡）。◆近郊商业市场（2011年8月）成交套数10套，环比出量减少3套，跌幅23%（7月13套，跌幅19%）；
成交面积2221㎡，环比出量增加30㎡，涨幅1%（7月2191㎡，涨幅6%）；
成交总额1277万元，出量环比增加505万元，涨幅28%。（7月1782万元，涨幅81%）；
成交均价5751元/㎡，出量环比减少2381元/㎡，跌幅29%（7月8132元/㎡，涨幅71%）。夏港街道：2011年8月（5套、1434.04㎡），2011年7月（6套、1220.12㎡）；
南闸街道：2011年8月（1套、57.82㎡），2011年7月（2套、95.67㎡）；
申港街道：2011年8月（4套、728.61㎡），2011年7月（5套、874.96㎡）。
说明：城东街道、云亭街道已经连续2个月没有商铺房源成交记录。
三、各乡镇数据（2011年8月）说明：为了更加准确、直观地反映出各乡镇商品房成交走势，将按照“行政乡镇”为小单位，列举各乡镇的成交套数、成交面积和参考均价，方便参阅者对照数据。此次数据是2011年8月份全市各乡镇汇总数据。
统计显示：2011年8月全市低层住宅（54套、16440㎡、9193元/㎡），多层住宅（93套、14118㎡、6156元/㎡），小高层住宅（90套、11025㎡、6064元/㎡），高层住宅（946套、124096㎡、7247元/㎡），商业办公（129套、72345㎡、5622元/㎡）。
城区(澄江街道)：2011年8月共签约612套商品房，约占全市47%；共计103994万元，约占全市65%。其中万达广场更是以468套领跑江阴，独占全市总量36%。
近郊五街（夏港,申港,云亭,南闸,城东）：2011年8月共签约353套，约占全市27%；共计32503万元，约占全市20%。时代观邸、东方王府、锦绣天成分别以122套、49套、35套位居前三。
其他乡镇共计成交347套，约占全市26%，约合24595万元，约占全市15%。湖畔花园鑫湖湾、祝塘明清街、佳兆业可园分别以51套、42套、37套位居前三。说明：8月城区、近郊和乡镇销售总量，都较7月大幅上涨（城区比例上升、近郊和乡镇比例降低）。
资料来源：江阴房产网
第五篇：兰州葡萄酒市场调查报告[定稿]
兰州葡萄酒市场调查报告
近年来，兰州葡萄酒市场呈现稳步增长态势。有莫高、国风、祁连山、皇台、紫轩等10多个大大小小的地产葡萄酒知名品牌，再加上国内其它葡萄酒和国外洋葡萄酒的渗透，兰州葡萄酒供大于求的矛盾日益突出，市场竞争趋于白热化。高档化趋势明显兰州葡萄酒市场正往规范化方面发展，消费理念走向成熟，品牌、品质成为葡萄酒消费的主要因素，加上当地经济发展、消费者可支配收入等宏观经济因素的影响，消费者的葡萄酒消费逐渐转向奢侈消费。2006年，兰州高端葡萄酒的消费约占整个市场的45%，特别是莫高冰酒成为高端葡萄酒消费的首选。随着兰州葡萄酒市场高端化趋势的发展，高端市场将会成为争夺的焦点。消费首选地产葡萄酒随着河西产区等概念的深入人心，再加上我国葡萄酒业与市场已经开始打破“东高西低”的生产增长和市场需求规律，出现西部与东部增长速度并驾齐驱的局面，而且河西走廊葡萄酒品质在国内外评价很高。在这些因素的推动下，兰州葡萄酒消费也出现了新的转折，葡萄酒市场消费逐步升温，作为葡萄酒消费比较成熟的城市，地产葡萄酒品牌已经培育了一批忠诚度较高的消费群，外来新品开发市场的难度增大。再加上国内不少大品牌在河西产区购买原汁生产葡萄酒已经不再是秘密，消费者对一些大品牌开始失去信心。地产酒的现状在河西产区等概念和10多个地产葡萄酒品牌的推动下，兰州葡萄酒消费出现了新的转折，葡萄酒市场消费升温，各地产酒品牌表现强势，形成了高、中、低三大消费堡垒。目前，莫高葡萄酒已拥有干红、干白、冰酒、解百纳、甜型酒、白兰地等系列100多个品种，其中金冰、黑比诺干红、金爵士干红等高端产品在兰州市场占有率是最大的；以解百纳、赤霞珠为代表的国风系列葡萄酒，以其天然的本色、和谐的酒体、典雅的品位风靡兰州市场，市场占有率不断攀升；祁连冰酒是兰州市场上继莫高冰酒之后颇为畅销的产品，包括冰红和冰白两个品种，每个品种又分为精品系列和普通系列；紫轩系列高档葡萄酒从2006年上市以来，在兰州有一些铺货，是消费者较为关注的地产酒；皇台干红通过完善工艺、保证品质、稳定价格、建立网络、创新传播等举措，在塑造红酒品牌的形象、提高销售方面取得了“双丰收”。葡萄酒的消费趋势古凉州(今河西走廊一带)是中国葡萄酒业的发祥地，被国内外专家公认为中国最佳酿酒葡萄产区之一。地产酒从原来只有莫高一家葡萄酒企业迅速发展成今天的十家葡萄酒生产企业，是我国葡萄酒生产大省。滨河酒厂、皇台酒厂、武威酒厂等一批甘肃白酒骨干企业都先后进入葡萄酒行业并取得了不俗的成绩。目前，各大葡萄酒品牌在全面出击的基础上都重拳砸向兰州高端市场，兰州葡萄酒行业已经彻底拉开了转型和升级的序幕。葡萄酒市场进入稳定的发展期之后，企业的竞争将从产品差别、价格战，彻底进入品牌竞争阶段.
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