房地产存量市场状况调研报告[五篇材料]

第一篇：房地产存量市场状况调研报告

房地产作为一种耐用消费品，其使用寿命可达几十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一种常见的投资品，因此,其存量供给与需求必须引起重视。房地产存量市场又称二手房市场，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新调整和配置的市场。结合深入学习实践科学发展观活动，笔者近日先后到**市房地产产权产籍监理（市场）处、**市房屋置业担保公司和其它

房地产中介机构进行了存量房（二手房）市场调研。近两年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头。特别是二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。二手房贷款市场的健康发展对二手房市场的发展有着举足轻重的作用，对整个房地产金融市场的稳定也会产生很大影响。一般来说，二手房贷款要涉及到评估公司、房地产产权交易中心、银行、房屋中介、专业贷款服务公司等多个机构，贯穿整个二手房交易过程。其中，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失或无法收回。二手房贷款市场的融资问题和金融风险一旦扩大，就会严重影响整个二手房市场的健康发展。目前，我市二手房贷款市场刚刚起步，市场准入门槛比较低，二手房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐。因此，针对我市二手房贷款市场现状，有关管理部门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题，尽快研究防范与改进对策，确保我市房地产市场健康快速地发展。

一、我市二手房市场的现状及原因分析

2009年1-2月，我市二手房市场受宏观经济影响，仍处在调整阶段，市场观望气氛依然浓厚。尽管房地产开发企业或代理机构利用节日纷纷制定并实施了一些促销措施，但从整体来看，收效甚微。除个别数据发生了一些积极变化外，其它各项均无明显改观。

（一）1-2月我市二手房交易情况

2009年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交总面积为4.32万平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交总面积为3.33万平方米，同比下降14%。

（二）1-2月我市二手房价格情况

2009年1-2月，我市二手房住房平均价格为2480元/平方米，同比增7.6%。

（三）我市二手房贷款市场所面临的风险和问题

1.还款风险

借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。

2．二手房贷款服务机构的诚信风险。

在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效控制，银行的利益无法得到很好的保障。

从调查到我市二手房市场现状来看，房屋中介公司在二手房贷款申请人与银行之间，起到了“桥梁”作用，在一定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。然而，由于我市二手房市场刚刚起步，有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准入门槛低，市面上出现了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介从业人员素质大多不高，再加上一些购房人(借款人)自身的法律常识和自我保护意识不强，致使二手房贷款市场蒙骗现象严重，收费较为混乱。如有些中介公司唆使或协助借款人虚开假收入证明，提供虚假资料，骗取银行贷款或高比例贷款，从而，向借款人收取高额服务费。在高额暴利的驱使下，这些违规操作的中介公司或个人，利用各种手段，帮助客户骗取银行贷款。一旦利润到手，他们便销声匿迹。而且，二手房贷款的期限一般比较长，在房地产市场动荡和下滑时期，承担风险的只有银行和广大购房借款人。

3．各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善

由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房所有者，贷款金额相对比较小，手续烦琐、复杂，再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开始直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。所以，银行在开展二手房贷款业务的过程中，较多的是与中介公司合作。然而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理控制机制，再加上银行之间竞相竞争，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司，在放款的环节上不严格控制，这不仅严重违背了银行的风险管理原则，也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展状态。

二、解决问

第二篇：关于当前市房地产存量市场状况的报告

关于当前市房地产存量市场状况的报告

关于当前市房地产存量市场状况的报告

房地产作为一种耐用消费品，其使用寿命可达几十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一种常见的投资品，因此,其存量供给与需求必须引起重视。房地产存量市场又称二手房市场，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新调整和配置的市场。结合深入学习实践科学发展观活动，笔者近日先后到市房地产产权产籍监理处、市房屋置业担保公司和其它房地产中介机构进行了存量房市场调研。近两年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费

贷款的大力支持，我市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头。特别是二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。二手房贷款市场的健康发展对二手房市场的发展有着举足轻重的作用，对整个房地产金融市场的稳定也会产生很大影响。一般来说，二手房贷款要涉及到评估公司、房地产产权交易中心、银行、房屋中介、专业贷款服务公司等多个机构，贯穿整个二手房交易过程。其中，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失或无法收回。二手房贷款市场的融资问题和金融风险一旦扩大，就会严重影响整个二手房市场的健康发展。目前，我市二手房贷款市场刚刚起步，市场准入门槛比较低，二手房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐。因此，针对我市二手房贷款市场现状，有关管理部门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题，尽快研究防范与改进对策，确保我市房地产市场健康快速地发展。

一、我市二手房市场的现状及原因分析

1-2月，我市二手房市场受宏观经济影响，仍处在调整阶段，市场观望气氛依然浓厚。尽管房地产开发企业或代理机构利用节日纷纷制定并实施了一些促销措施，但从整体来看，收效甚微。除个别数据发生了一些积极变化外，其它各项均无明显改观。

1-2月我市二手房交易情况

1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%;其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交总面积为万平方米，同比下降14%;其中存量住房量成交总面积为万平方米，同比下降14%。

1-2月我市二手房价格情况

1-2月，我市二手房住房平均价格为2480元/平方米，同比增%。

我市二手房贷款市场所面临的风险和问题

1.还款风险

借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。

2.二手房贷款服务机构的诚信风险。

在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效控制，银行的利益无法得到很好的保障。

从调查到我市二手房市场现状来看，房屋中介公司在二手房贷款申请人与银行之间，起到了“桥梁”作用，在一定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。然而，由于我市二手房市场刚刚起步，有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专

业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准入门槛低，市面上出现了一批大大小小的中介公司;并且，二手房中介从业人员素质大多不高，再加上一些购房人自身的法律常识和自我保护意识不强，致使二手房贷款市场蒙骗现象严重，收费较为混乱。如有些中介公司唆使或协助借款人虚开假收入证明，提供虚假资料，骗取银行贷款或高比例贷款，从而，向借款人收取高额服务费。在高额暴利的驱使下，这些违规操作的中介公司或个人，利用各种手段，帮助客户骗取银行贷款。一旦利润到手，他们便销声匿迹。而且，二手房贷款的期限一般比较长，在房地产市场动荡和下滑时期，承担风险的只有银行和广大购房借款人。

3.各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善

由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房所有者，贷款金额相对比较小，手续烦琐、复杂，再加上

大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开始直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。所以，银行在开展二手房贷款业务的过程中，较多的是与中介公司合作。然而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理控制机制，再加上银行之间竞相竞争，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司，在放款的环节上不严格控制，这不仅严重违背了银行的风险管理原则，也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展状态。

二、解决问题的对策和建议

进一步加大政府及主管部门对我市房地产市场调控的力度。去年11月市政府也出台了《关于促进我市经济平稳较快增长的若干意见》。该意见就明确提出：市住房公积金贷款最高额度由26万

元提高到35万元，住房公积金贷款最长期限由20年调整为30年，购买第一套商品住房首付款比例由30%降低至20%，购买第二套商品住房首付款比例仍执行30%。在还清住房公积金贷款本息的前提下，可以再次办理贷款。鼓励职工提取住房公积金购买中小户型、中低价位的自住住房。这一政策的出台，使我市房地产成交量在国内房地产市场总体情况不景气的状况下，有了一定程度的回暖。消费潜能在长期积压后遇到利好政策后的一次释放。随着房地产宏观调控政策的实施，政府及主管部门对促进房地产市场的工作力度进一步加大，金融政策、税收政策、住房保障民生工程等组合政策效应逐渐显现，我市的房地产市场可能显现以下特点：一是由于观望而被遏制的居民真实需求将会逐步得到释放，需求与消费将回归理性轨道。二是我市的经济适用住房，及廉租住房建设力度加大，投放市场的供給将会大幅增加，这对平抑房价上涨，改

善住房结构，稳定房地产市场将会发挥积极的重要作用。面对这一现状，除政策的引导、政府的努力外，市场中的广大主体也要理性对待，仍需各方共同努力来促进我市房地产市场的健康稳定发展。

尽快建立完备的个人信用档案和信用等级制度

借款人是否具有借款资格和还款能力是住房贷款产生的源头。笔者认为，可从以下三方面着手建立个人信用制度：

1.有关部

门可以根据房屋的区域性和固定性，以城市为单位，依据借款人的工作情况、收入状况、文化程度、专业技能、年龄等方面信息，评价借款人在贷款抵押期内是否具有稳定的收入来源，并据此评定借款人的个人信用等级，作为确定贷与不贷以及贷款额度的基本依据。

2.各商业银行还可通过审查借款人是否存在债务和先期贷款，并通过审查其债

务和贷款的偿还情况，来评定借款人的信用资质。

3.各商业银行间要尽快联网，实现客户信息资源共享。对于还款信用极差的借款人，要在各行之间公示，使其不能再享受各商业银行的任何融资服务。

继续推行存量房交易资金托管业务。存量房交易资金托管是指存量房交易双方将期房首付或全部房款存入托管部帐户，由托管部出具“托管凭证”，作为办理房地产权证的要件之一，这是房地产管理部门监控二手房市场的有力举措。市存量房交易资金托管部成立于12月21日，至今方便了近千户的宜城人民，起到约束房地产中介企业的行为和维护交易双方的合法权益的良好作用。

建立二手房服务机构和从业人员的经营标准和职业规范。有关管理部门应尽快对从事二手房交易和贷款的房屋中介公司，制定切实可行的市场准入标准，如通过注册资本、操作规范、经营范围等方面的规定，淘汰那些不符合标

准的小公司;提高从事二手房交易和贷款人员的执业资格和职业素质，对他们进行培训和资格考试，对不合格和违纪的从业人员，应取消他们的从业资格。严厉打击某些中介公司、从业人员的违法违规行为，保障各商业银行和广大住房消费者的利益。二手房贷款服务机构也应为自身长远发展考虑，依法经营、规范范运作诚实守信，才能使自己的公司不断发展壮大。

第三篇：房地产市场问卷调研分析报告

房地产市场问卷调研分析报告

一、调研情况说明

1、调研对象：永川区人民

2、调研时间：3月23日

3、调研方式：问卷、调查

4、调研地点：人民广场、渝西广场

5、调研问卷回收情况：总份数：140

有效数：105 有效率：75%

（一）被调查基本概况

1.性别比例

数据分析得出，男女比例各占50%，所以来说在未来的日子购房决策是平等的。2.年龄构成

数据分析得出，20-30岁的占60%，30-40岁的占28%，40岁的占12%。调查结果表明，在当前房地产市场销售火爆，价格逐年上涨的情况下，年轻人购房愿望日益迫切，购房需求者有日趋年轻化的趋势 3.家庭结构

数据分析得出，大多数被调查人都没有独立的住房，都是在外租房，迫于房价上涨压力，未婚单身者的购房需求更加强烈，对未来结婚用房等问题的考虑逐渐提前。

（二）被调查者购房意向

1计划购房时间

数据分析得出，准备一年内买房的占5%，两年到三年内购房的占33%,三年到五年购房的占19%，五年以上的占19%，还有一部分不打算购房的占24%，很大程度说明居民对购房需求的考虑提前，所以，短期内我市房地产市场交易仍会保持非常活跃的态势。2计划购房建筑面积

数据分析得出，计划购房建筑面积在70平方米以下的占10%，71---90平方米的占18%，91—110平方米的占49%，111—130平方米的占16%,131-150平方米占2%，150平方米以上的占5%，总的来说，在近期购房人员需求中，欲购大户型的需求较大，这也是当前我国国情所决定的 3购房类型

数据分析得出，多层的占9%，小高层的占46%，高层的占28%，别墅的占9%，其他的占8%，对小高层和高层的需求普遍较高，这对地产开发商来说，能合理规划和利用土地资源，节约土地，也显示当前地区购房人员经济实力还不是很充足，不利于高档小区和房型的发展。

购房类型系列150%40%30%20%10%0%多层

4户型选择

数据分析得出，一室一厅一卫占0%，两室一厅一卫占29%，二室二厅一卫的占11%，三室一厅一卫37%，三室二厅一卫占21%，其他的有2%。这个数据充分显示永川购房需求人员多数选择大户型，对大三居的偏好较大，也显示出当前永川家庭结构的复杂性或者说家庭成员较多的特点。5购房目的

数据分析得出，作为日常居住的占66%，第二居所的占25%，出租的占2%，投资的占5%，其他的占1%。从此看出当前永川人购房大多为日常居住所用，投资性小，表明当前永川房地产市场需求大，有较大的发展空间 6购房承受单价

数据分析得出，3500-4000元每平米的占41%，4000-4500元每平米的占34%，4500-5000元每平米的占19%，5000-5500元每平米的占2%，5500元每平米以上的总共占4%。对购房所能承受的房价的能力的分析表明普通购房人员对价格的承受能力较低，这也为当前永川房价较于市区低找出了证据，未来房地产开发不仅要考虑提供高品质的住房，还得充分考虑当地购房能力，保障商品房交易率 7 与购房相邻

数据分析得出，调查者希望与住房相邻的是公园绿地的占39%，学校占28%，超市占16%，医院占9%，娱乐场所占3%，其他的占5%。随着经济的发展，居民对生活品质有了较高的要求，注重生活水准的提升，当然，我们也不得不看清，很多购房者在购房中还是比较注重子女的教育问题，对于优质教育资源的追求从未减少过，所以在开发中还得注重周边配套设施的建设，保障住房人员的生活品质的提升 8 购房时关注的因素

数据分析得出，大多数调查者关注着位置占16%、价格占17%、交通占15%，配套设施占10%、房屋质量的占17%，其他的总共占25%。

小高层高层别墅其他 购房者所选区位考虑的因素

其中有，距离原居住地近，距父母居住地近，距工作单位近，交通便利，方便子女读书，周边环境好。10 对物业的关心

数据分析得出，对物业管理价格关心的占6%，对物业管理品质的占91%，对物业管理品牌的占3%。11对等

面

积

房的分

配

等面积分配0.80.60.40.20系列1系列2 购房者对未来房价走势的预测

数据分析得出，认为可能继续上涨的占33%，可能下跌的占21%，维持当前现状的占25%，不明确的占21%。虽然当前国家不断采取措施保障房价的稳定，但在众多的购房者甚至是在大多数公民心中对房价持有不信任的态度，大多认为房价将持续不断的上涨，这也加速了购房的速度，反之也就加速了房价的上涨，国家还得不断采取措施，防止房地产危机，影响市场的正常发展

（三）被调查者购房信息来源

系列2系列1数量少，可自由间隔73%数量多，已间隔好27%1电视广告 2报纸广告 3广播 4户外广告 5车身广告 6朋友介绍 7路边户外媒体 8其他

二．调研结果分析

通过此次调查对消费者的基本情况、购房意向、购房信息来源的市场调查，总体把握目前永川区居民的住房消费需求，对房地产市场管理、政府决策以及开发商产品定位都具有非常现实的指导意义。从以上的市场调查分析结果表明，目前我市住房需求市场的基本态势主要表现在以下几个方面。

1．年轻人购房欲望日益迫切，购房人群有年轻化的趋势。从被访者的年龄构成来看，小于25岁的被访者比例大增，对住房需求者的年龄提前，迫于房价上涨的压力，那些未婚单身的年轻人购房需求非常迫切。

2．总体来看，市场需求继续保持旺盛。调查结果表明，目前无房者比例较大，超过一半的被访者首次置业，要求改善现有住房条件以提高住房舒适度的人群也占据相当一部分比例，在未来一定时期内，我市住房消费需求将持续旺盛。

3．购房承受能力明显增强，对政策性住房的依赖度降低。目前我市商品房消费观念已经深入人心，选择购买商品房者比例大增，并开始追求较高品质住房。相应地选择购买经济适用房者比例下降，依靠政府保障性住房的人群减少，侧面反映了居民的收入水平在提升，购买能力增强。

4．我市居民的二手房消费理念还未形成，二手房市场发展缓慢。被访者中选择购买二手房者占据极少一部分，大部分居民不愿意购买二手房，住房一、二级市场发展很不平衡，这不仅会拖延再次置业的时间，影响再次置业的资金流转，对住宅市场尤其是高端住宅市场稳步、持续的发展也不利。目前我市二手房交易还处于初级阶段，需要采取措施进一步加速二手房市场的发展。

6．4500元的单价对于永川区的人来说是一道门槛，如今这种现象正逐步改变，目前的购房者正在逐步从价格主导的金字塔模式转变成性价比主导的纺锤型模式，消费者心理日趋成熟，购房变得更加理性。

7．位置、价格、环境、户型、交通状况是置业者选房依次考虑的重要因素，也是开发商产品定位的重要参考依据。今年居民对地段的关注程度超过了对价格、环境的关注，成为消费者购房首要考虑的因素，交通状况也开始成为消费者购房关注的重要因素之一。随着居民对生活舒适度的要求进一步提高，环境因素将逐渐成为后续住宅产品营销的重要因素。

从当前的分析中来看，作为重庆市附属最大的区县，随着开往重庆主城的高铁的修建成功，将不断带动永川地区经济的发展，在未来将有大量的人员涌入永川地区，同时，永川区政府不断引进项目，将会有更多的工业项目入驻永川，在更大程度上推动经济的不断发展，经济的发展必然会带来人口的增长，人口的增长必然产生购房需求的不断提高，作为房地产开发项目，不仅要综合考虑购房人员的需求，为广大需求人员提供优质的房源，还得考虑地

区人员的购房能力，创造符合当地情况的条件，并能保证自身的收益水平，为后期地区房地产行业的发展贡献力量，保证市场能活跃而稳健的发展，推动地区经济的不断向前发展。

第四篇：我区房地产发展状况调研报告

一、目前我区房地产基本情况

（一）在建项目进展情况

目前，全区房地产开发项目共11项，总占地面积1315.58亩，总建筑面积128.66万㎡，总投资9.35亿元。主要为：民和苑住宅小区、文化名园小区、传世经典小区、东方宜家小区、锦城佳苑小区、永业嘉苑小区、桃源世家小区、同旺家园小区、星光花园小区、汉都华庭小区、那一世小说网 http://www.xiexiebang.com祥颐园小区二期。其中，民和苑、文化名园、桃源世家一期、祥颐园二期已全部竣工。建筑面积为18.46万平方米。部分竣工的有传世一期12万平方米，东方宜家11万平方米，永业嘉苑8万平方米、同旺家园2.34万平方米。目前，在建项目总竣工面积为51.8万平方米，占在建项目总面积的40.26%。

（二）土地已摘牌未开工项目

共有7个项目，总占地面积约1007亩，规划总建筑面积90.6万平方米，总投资约7.2亿元，具体为：久地雅苑小区、育才小区、东风花园小区、中信康桥小区、同乐雅苑小区、丽景嘉苑小区。

二、近三年来**房地产开发情况

2006年——2008年，全区房地产总开发面积为149.61万平方米。2006年为25.04万平方米，其中新开工面积为17.17万平方米，销售面积为8.59万平方米，销售额为11738万元。2007年为66.18万平方米，其中新开工面积为43.29万平方米，销售面积为8.03万平方米，销售额11600万元。2008年1-9月份为58.37万平方米，其中新开工面积为29.02万平方米，销售面积为4.63万平方米，销售额为7800万元。三年的开发趋势呈低、高、平的趋势，其中，2007年房地产开发较快，开发量突破60万平方米，至2008年没有出现在2007年基础上继续攀升的势头，发展趋势平缓。

根据以上近三年的数据分析可得出：①2008年房地产开发面积速度减慢。今天截止到九月份，建筑面积比去年增长17.6％，相较去年与2006年同比增长的164.2％有大幅度的下降；②商品房新开工面积较去年减少14.26万平方米，销售面积比去年下降3.4万平方米，销售额比去年减少7880万元③开工率低。在今年全区总计18个房地产项目中，未开工的就有7项，占所有项目的38%，开工率为62%，未开工面积占所有项目面积的70.4%。另外还有部分开工项目因资金问题出现中途停顿现象（如锦城佳苑、永业嘉苑等）。

三、近三年来我区房地产业的发展情况和存在问题

1.发展情况

1993年区划调整后至2005年的12年中，全区商品房开发总量为80万平方米，但在2006年至2008年不到三年的时间内，全区房地产开发总量就达到149.61万平方米，较前12年总和增长了53.47%。并且在小区开发的数量、开发规模及小区开发的档次上较前12年有很大水平的提高，特别是近两年来所开发的桃花潭、民和苑、文化名园及今年开发的传世经典、东方宜家等一批小区，在综合配套、园林绿化上有所突破。并且商品房售价由2005年前徘徊12年的600—800元／平方米，到2007年升至1700元／平方米，2008年突破1800／平方米，房地产业契税收入由2005年前的年均200—300万元，上升至2006年1500万元，2007年3200万元，递增幅度为10倍，并且至2007年底，全区拆迁安置率达100%，新建商品房空置率在5%以内，低于全市15个百分点。同时，在贾从事房地产开发的外地企业由05年前的三家，至2007年发展到20家，2008年为28家。整体来看，近三年来，房地产业秩序明显好转，开发企业水平不断提高，开发的数量和规模较05年前呈现大幅度的增长。

2.存在问题

虽然我区近三年来房地产业发展速度较快，但也存在着许多问题，购买势头下降，建销比例失调的矛盾，已在08年中显现，导致销售不旺原因主要有以下几点：

①房屋建设户型结构问题突出。房地产市场没有形成高、中、低档齐全的商品房结构体系，房屋户型缺乏特色，房屋结构千楼一面，小区综合配套没有明显的特色和突出优点，导致收入高的群体到市里买房子，收入低的群体又买不起合适的低价房，而中等价格的房屋在市场上又出现断档，户型面积偏大，中小户型比例偏少。

②房地产开发投资项目单一，市场发展不平衡。目前，我区投资开发项目主要集中在住宅项目和少数配套门面房，并出现扎堆现象。而投资在写字楼、宾馆、酒店、文化娱乐等三产服务业设施的项目太少，一方面与我区的经济总量和生活水平有关，另一方面也存在着正确引导的问题。

③基础设施落后，购房吸引力低。一是市政公共设施覆盖面还不足，供气、供暖、雨污分流、截污管网建设滞后于城市发展。二是城市老城区部分设施陈旧，路网结构不合理，中心城区交通排挤，停车配套设施不全。三是环卫设

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施建设滞后，垃圾收集、清运和处理设施缺口较大。四是城市综合环境水平低，城市绿化率低，生态环境有待提升。五是与徐州主城区全面融入的交通道路发展还需加快。

四、影响我区房地产业发展的原因

我区房地产业由于受大环境影响，进入08年来，其建设速度趋缓，销售幅度放慢，导致开发商信心不足，既有政策和市场原因，出有开发企业自那一世小说网 http://www.xiexiebang.com身问题，归纳起来主要存在以下几个方面问题：

①政策的逐步规范，约束了开发企业的投机行为。至2007年来，国家在土地、房屋建设结构等方面不断出台新政，如土地出让金一次性交纳、房屋全框架结构、商品混凝土推广、建筑节能运用、用电增容、拆迁保证金、民工工资保证金等，在很大程度上限制和约束了开发企业的投机行为，使开发企业资金运作的范围大大缩小，开发企业投资风险进一步加大，无实力的开发企业难以为继。

②开发公司资金来源短缺。一是政府对房地产开发项目的行政事业性收费逐步规范，过去对个别开发商给予的一些特殊收费减免政策，不再继续执行，开发利润缩水。二是银行加强对开发公司三级资质企业贷款的限制，这就大大的限制了**房地产公司的资金来源。**到目前为止，除了江苏怡华置业有限公司为二级开发资质，其余的都是三级或三级以下开发资质。三是钢材、水泥等建材价格不断上涨，直接导致商品房价格提高，自去年以来，钢材的价格由原来的每吨3000多元上涨到现在的4500余元，几乎翻了一番。据统计，在06年土建招标为316元/㎡，07年为496元/㎡，到目前为694元/㎡，这就大大的增加的建筑成本。

③市场秩序还有待规范。**区的房地产市场发展起步晚，还在处于房地产的不成熟期而不是成熟期。个别开发公司出现未经过办理小区交付使用擅自上房和低价售房，恶意竞争现象，部分开发企业拖欠民工工资现象严重，导致建设速度跟不上和信访压力增大。

④拆迁难的问题制约了房地产开发。2007年，全区房屋拆迁5万平方米，2008年除去京沪高铁拆迁约5.8万平方米外，城市房屋拆迁面积为零。部分小区由于个别钉子户问题导致久拆不下，造成项目无法按时开工，同时，也使部分已拿到土地的开发企业形成观望态势，开发积极性不高。

⑤市场信心不足。今年我区新上的房地产项目很少，一方面开发商对房地产市场信心不足，另一方面开发商自身资金链的短缺。**今年房价基本为1700元/㎡左右，与去年相比没有变化，激发不起开发投资的欲望。

⑥住房保障体系不够完善。在我区廉租房和经济适用房建设至今尚未启动，商品房在占主导地位，造成了底层消费者买不起房的局面。

五、促进房地产业发展的对策和措施

1.改善房屋开发结构，满足不同层次居民的购房需求。

一是学习沐阳低地价、低房价的市场开发模式，吸引投资企业开发建设，吸引周边村镇农民进城购房。二是结合经济适用房和廉租房建设，增加小户型结构楼房建设和中档房建设，满足困难群体和普通居民的购房需求。三是适当开发低密度、组团式、园林小区建设，吸引周边城市居民来贾购房，留住**高层消费群体。

2.扩大项目投资范围，推动商贸三产设施建设。

房地产市场的繁荣与城市人气有直接关系，对于投资三产服务业设施的开发企业在政策上，予以优惠。积极引导房地产开发项目多元化发展，集聚城市人气，推动房地产业由单纯的商品房建设逐步向楼宇经济过渡。

3.提升综合环境，完善基础设施。

加大城市供气、供热、道路等基础设施建设力度，提升城市功能，特别是重点推进山水城区建设，加大园林绿化投资，加快河湖公园整治，以城市生态环境的提升促进房地产业的发展。

4.利用棚户区改造的机遇，改造建设老城区

我区主城区还有棚户区40余万平方米，居民换房、购房的潜力很大。抓住棚户区改造这个机遇，制定政策盘活土地，将棚户区居民拆迁安置到区郊，把老城区土地集中起来，用于居住和商业开发，这样的话，既解决了棚户区改造问题，最大的好处是利用老城区净地进行商品开发。

六、几点建议

1.建议区政府和相关部门应尽快制定出我区房地产业的近期和远期发展规划，培植本土和引进外地企业，积极引导我区的房地产走规范化的发展道路，形成具有一定规模、资质级别高、企业品牌化程度高、融资能力强、承担市场风险强的企业。

2.规范房地产市场秩序，营造良好投资环境。

一是规范政府各部门的行政行为，提高办事服务速度和水平。二是规范规费征收，实行一站式服务，特别是各项手续和规费征收。三是尽快解决拆迁难的问题。

3.继续完善和改造城市和市政基础设施建设，特别是教育水平的提高，医疗水平的提高，农贸市场建设，休闲娱乐场所建设，文化场所建设等，通过城市功能的不断完善和建设改造，留住**居民，吸引周边人口来**安居乐业。

4.运用政策杠杆，稳定当前房价。

目前乃至今后几年，房地产业是买方市场，房价是商品房销售的晴雨表，要根据全区存量房产合理调节市场房价，并使之与全区居民收入水平相适应。房价不能过高，要和本地区收入水平相适应，应在保证开发企业有利润的前提下制定房屋价格，否则房价定的过高，购房热情不高，房子销售不好，可能形成恶性循环，防止房价大起大落的情况发生。

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第五篇：燃气壁挂炉市场发展状况调研报告

燃气壁挂炉市场发展状况调研报告

幅员辽阔的中国，南北东西部地区气候差异很大。尤其三北地区采暖时间较长的特点，传统集中供暖以热电联产和燃煤为主的区域锅炉房，作为市政集中供暖占据统治地位。主要和国家能源结构有关，前些年以煤为主要燃料。由于煤不是清洁能源，而且小型燃煤锅炉燃烧的效率远不如大型锅炉，因此只能采取热电联产和区域锅炉房这样的集中燃烧形式来生产热量，供暖形式也只能采取集中供暖。

随着建筑形式的多样化、国家节能减排政策的大力推行、大中型城市天然气等清洁能源的广泛应用，以及长江流域等传统非供暖地区供暖需求的增长，供暖的技术环境发生了变化，近些年也对供暖技术提出了新的要求。特别是天然气的大量使用为燃烧装置的分散化提供了条件，使以单个业主为服务对象的独立供暖技术成为可能，并在北方传统和南方新兴供暖市场都得到了越来越普遍的应用。分户燃气壁挂炉采暖就是独立供暖的最主要形式。

燃气壁挂炉是利用天然气燃烧供给热源的设备。它通过燃烧天然气加热水源，经室内管道循环，将热量送入各个房间的采暖末端设备，实现供暖。

燃气壁挂炉供暖以它的科学性、先进性和经济性，在国外已有70年的历史。它在我国的使用虽然仅仅十几年，但却日益受到广大消费者的青睐，在全国采暖地区已经迅速推广普及，并得到专家的高度认可和国家政策的有力支持。也为采暖行业增添了新的活力。不在局限于集中供暖的种种限制中，而可以灵活自主的选择用与不用，温度可以随需要设定。

由于我国现有好多锅炉房和城市管网兴建时间比较早，自动化程度低，系统的跑冒滴漏现象严重，造成了供热管网的热效率低，供暖费用连连上涨。而分户式燃气壁挂炉采暖没有锅炉房、热力外网及楼内管道的热损失，至少可以减少约15左右的热损失;用户根据自己的实际情况确定室内温度和采暖时间、区间。节能的潜力更大，不使用的房间可不开暖气片，晚上睡觉时可将温度调低等，为用户又节约运行费用30左右;如果冬天家中一段时间内不住人，燃气壁挂炉的防冻功能又可确保用户家里的东西不被冻坏，同时室内温度也可控制在5℃左右。现在市面上的壁挂炉已拥有三级防冻技术，如小 松 鼠 燃气壁挂炉。而集中供热无论何时、无论家中有没有人，均需将室内温度保持在一定温度，因而浪费了很多热量。

当然，每项技术都不可能是尽善尽美的，都有其适用性。壁挂炉采暖也有一些局限性，如燃料必须采用天然气等清洁燃料，燃气壁挂炉的可靠性要求较高、燃气炉的排放物二氧化碳、二氧化氮、一氧化碳等会对小区环境带来影响，特别是高层住宅，必须根据具体条件来选择应用。但从当前的市场情况来看，壁挂炉采暖还远远末取得与其特点相匹配的市场份额，在今后的几年内将会得到迅速的发展。但燃气壁挂炉为采暖行业带来的新鲜活力是毋庸置疑的。