广州市房地产市场状况分析计划

第一篇：广州市房地产市场状况分析计划

广州市房地产市场状况分析计划

影响房地产价格的价格的因素有很多，不过对房地产价格宏观调控最有效的莫过于出台新的政策。在2010年，中国房地产市场可谓是一波三折，从年初的高速开局到二季度的调整回落，房地产调控政策初见成效。但是8、9月份市场出现反弹，房屋价格再现抬头迹象，政府再次密集出台了第二轮调控政策，包括提高首付金比例，调整住房相关税费优惠政策，停止发放第三套房贷，央行也两次上调存贷款基准利率，四季度房屋销售价格出现缓慢回落。

因此有人预计2011年房地产调控的重点将在加快保障性住房建设、加强房地产市场调控、保持市场平稳增长等方面，另外，房产税将在2011年全国部分城市开展试点，预计这会对整体市场产生一定影响。

那么在2011年里国家会对房地产进行哪方面的调控呢？房地产市场会有怎样的变化呢？

由于房地产业在国内发展的局限性，市场的诸多不确定因素：投资周期长、不确定性和风险程度高；市场供给缺乏弹性；市场需求的广泛性和多样性；市场消费的层次性和发展性等等。我选择了广州市的房地产市场作为我主要的分析对象，通过关注针对广州市房地产市场出台的政策及当地商品房价格的变化来分析广州市的房地产市场在每个月会发生怎样的变化、出台的新政策会对房地产市场造成怎样的影响从而分析广州市的房地产市场。具体计划如下：

一、资料以二手为主。考虑到资金和人数的影响，我选择二手资料作为主要的信息来源，平时通过关注新浪网及广州市搜房网获得相关的房地产政策和商品房的价格变动等信息。

二、不定时关注市场，时刻留意价格变化。要知道房地产业具有支柱产业的性质，它关联度大，能直接或间接的影响很多相关产业的发展。房地产业与国民经济之间不仅是局部与整体的关系，而且存在着互相制约、互相促进的辩证关系。如何正确处理两者之间的关系，不仅的房地产业能否健康发展的关键，而且也是关系到宏观调控中能否实现国民经济总量平衡和结构平衡的重大问题。既然广州的房地产行业一直是走在改革开放的最前沿，近年来广州经济的高速发展反映出来广州居民整体进入较富裕的小康生活水平，与之相呼应的是广州居民对居住的需求也在不断增长，广州房地产市场将面临持续的发展。那想必国家会很关注广州市房地产状况，为实现国民经济总量平衡和结构平衡的重大问题对广州市房地产市场会有较多的宏观调控，再说，房地产市场不确定的因素有很多，一定要时刻关注。

三、网上评论结合自己意见。众所周知，房地产是我们必不可少的刚性需求，由于土地的不可再生导致的相对稀缺性，房子的价格对于普遍的群众来讲都是高不可攀的，因此房地产行业总受到极大的关注，网上更少不了专家评论专家分析什么的。作为房地产专业的学生，光凭网上看到的某位自称专家的人发表的言论就自以为我国今年的房地产市场状况当真如此就太可悲了。我要结合自己搜集到相关的资料，凭借学过的专业知识及网上的评论自己分析房地产市场状况。

第二篇：广州市经济发展状况分析

广州市经济发展状况分析

近几年，广州市经济持续保持高速健康的发展态势。广州经济发展速度之快，有着多种因素。从国际环境看，世界经济复苏，美国、日本、欧盟三大经济体增长加快，这对于经济外向度高的广州非常有利。泛珠三角经济区域的合作力度不断加大与落实CEPA的不断加强，给广州经济发展提供了更广阔的空间和机遇。

〖Ⅰ〗2003年经济发展状况

2003年是极不平凡的一年，在国际形势复杂多变、国内遭受“非典”疫情冲击的情况下，广州市坚持防治“非典”与经济建设“两手抓”，采取有效措施，积极扩大内需，大力促进出口，加快经济结构调整，不断提高经济运行的质量和效益，全年经济保持了快速健康发展的良好势头。

一、国民经济快速增长，经济增速创8年来新高。

2003年，广州经济持续快速发展，特别是“非典”过后的下半年，经济增势强劲，增速不断加快，经济总体上呈现“速度快，动力强，结构优，质量好”的特点。全年广州市生产总值达3466.63亿元，比上年增加465.15亿元，增长15.0％，增速比上年提高1.8个百分点，为近8年来最好水平，综合实力进一步增强。

工业企业实现利润大幅增长，亏损总额下降。2003年1-11月累计，全市规模以上工业企业经济效益综合指数为176.37%，比上年同期提高24.6个百分点，其中国有及国有控股工业企业经济效益综合指数达229.93%。

二、工业发展势头强劲，成为经济加快增长的主导力量。

近年来，广州重点加快了一批产业关联度高、产业链条长、带动能力强，在国民经济中起重大影响的大工业项目的建设，带动了工业生产的发展，工业增速持续高位运行。全年实现工业增加值1336.48亿元，比上年增长24.3%，对全市经济增长的贡献率达60.2%，拉动GDP增长9个百分点。实现工业总产值4705.91亿元，比上年增加917亿元，增长26.5%，增速比上年加快11.5个百分点，是1994年以来的最高增速。以电子信息、生物医药、新材料为主体的高新技术产业发展步伐加快，全年实现高新技术产品产值1094.31亿元，增长37.6％，占全市工业总产值的比重达23.3%。

三、投资、出口需求较快发展，对经济增长的拉动作用增强。

固定资产投资增长较快，投资结构进一步优化。2003年，全市完成全社会固定资产投资1157.77亿元，增长14.7%，增速为近四年来的最好水平，成为经济增长的重要推动力。2003年我市重点项目推进速度明显加快。全市30个重点项目完成投资191.40亿元，投资计划完成情况和资金到位率均创历史最好水平。工业投资增势较快。全市完成工业投资181.66亿元，增长17.7％。支柱产业投资的快速增长，推动了全市产业结构的优化和调整。民间投资能量进一步释放，投资渠道多元化。全市民间投资达443.70亿元，增长9.3%，占全市固定资产投资近四成。随着促进民营经济发展各项政策措施的出台，民营经济发展加快。

利用外资形势喜人。面对国内外复杂形势的严峻考验，广州利用外资仍保持两位数增长的喜人态势。利用外资在总量增加的同时，呈现出“制造业项目多、大项目多”的特

点。2003年，全市合同利用外资金额40.22亿美元，实际利用外资30.64亿美元，分别增长27.0%和15.5%，合同利用外资中七成多投向制造业。

四、一度受“非典”影响明显的行业稳步回升。

受“非典”影响，2003年二季度我市第三产业遭到一定冲击，交通运输业、餐饮业、旅游业出现少有的负增长。下半年以后，这些行业已逐步恢复正常发展。第三产业增加值当月增速由5月的6.5%提升到12月的16.8%，全年累计增长11.0%。

消费需求稳定增长。针对非典疫情期间居民消费变化情况，广州积极落实扶持、振兴商贸旅游业、服务业的一系列措施，连续举办了一系列促进消费的大型购物、展览、展销活动，消费市场稳步发展。旅游业逐步恢复，城市接待过夜游客人数5月份为77万人次，下半年逐月回升。

交通运输回复正常。4-7月份我市客运量连续4个月当月同比出现负增长，9月份以来客运量当月增幅恢复到5.5%以上。

五、居民收入稳步提高，消费价格稳中有升。

2003年，职工年平均工资27850元，比上年增长8.9%；城镇居民人均可支配收入15003元，增长12.1%。由于农业结构调整步伐加快、农产品价格微升、农民负担减轻等多种因素的推动，农民收入也保持了稳定增长趋势。目前，在城镇居民人均消费性支出中，服务性的消费支出所占比重达33.9%。

居民消费价格稳中有升。2003年，城市居民消费价格总水平比上年上涨0.1%，其中消费品价格下降0.2%，服务项目价格上涨0.8%。①

〖Ⅱ〗2004年经济发展状况

2004年，广州以科学发展观为指导，紧紧抓住发展为第一要务这个根本，认真贯彻落实国家宏观调控政策，国民经济持续快速协调健康发展，继续呈现“速度快、结构优、质量高、动力强”的良好局面。

一、经济发展的主要特点如下：

（一）国民经济持续快速增长。

初步核算，2004年全市生产总值（GDP）突破4000亿元大关，达4115.81亿元，综合经济实力迈上新的台阶，比上年增长15.0%，连续两年增长15%以上。其中，第一产业增加值115.50亿元，增长5.4%；第二产业增加值1817.71亿元，增长17.2%；第三产业增加值2182.60亿元，增长13.8%。从横向对比看，广州经济总量在全国主要大城市中稳居前列。

（二）产业结构继续调整优化。

2004年广州三次产业的比重由2003年的3.02∶43.13∶53.85调整为2.81∶44.16∶53.03，第二产业的比重又提升了1.03个百分点。第一、三次产业的比重分别下降0.21个和0.82个百分点。一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为1.12%、51.22%和47.66%，经济发展呈现二、三次产业双轮驱动、互相促进的格局。

（三）消费价格温和上涨，生产资料价格涨势明显。

2004年，城市居民消费价格总水平比上年上升1.7%，其中消费品价格上升2.2%，服务项目价格上升0.8%。在8大类价格中，食品类、烟酒及用品类和居住类3大类价格分别上涨5.4%、2.5%和2.0%，其余5类价格下降。受生产消费价格上升幅度较大的影

响，农村居民消费价格总水平上升5.3%；其中，生活消费价格上升4.8%，生产消费价格上升8.7%。在生产资料需求强劲增长等因素的影响下，原材料、燃料、动力购进价格延续2003年以来的上涨态势，连续10个月升幅逐月加大，直至11、12月开始回落,全年原材料、燃料、动力购进价格上涨11.7%。

（四）农业生产在结构调整中平稳增长，工业结构重型化趋势明显。

全市实现农业总产值201.44亿元，增长5.1%。一是增长速度快。2004年，全市工业新增产值突破1000亿元大关，达1043.57亿元。二是重工业产值超过轻工业，增速也快于轻工业。轻、重工业总产值比例由上年的50.5∶49.5调整为46.6∶53.4，标志着广州市工业结构调整取得突破性进展，工业化步入了一个新的发展阶段。三是支柱产业拉动力强。规模以上电子产品制造业、汽车制造业、石油化工制造业三大支柱产业合计完成工业总产值2234.82亿元，增长35.4%。四是高新技术产业迅猛发展。2004年，全市实现高新技术产品产值1432.53亿元，增长34.5%，快于全市工业增速14.8个百分点。

（五）第三产业保持较快增长。一是批发零售贸易业加快发展，消费品市场活跃。2004年，全市亿元以上商品交易市场全年成交额达521.79亿元，全市商品销售总额为5178.85亿元，增长22.7%。二是交通运输业增速提高。三是金融业平稳发展。2004年末，全市金融机构本外币存款余额为10322.45亿元，比上年末增长10.2%。金融机构本外币贷款余额为7203.70亿元，比上年末增长10%。2004年，全市旅游业实现总收入547.04亿元，增长20.2%。全市共接待过夜旅游者2674.71万人次，增长12.9%；其中海外旅游者437.15万人次，增长20.6%。

（六）外贸出口增速创新高，出口结构优化。一是增速快。2004年，全市外贸进出口总值达447.96亿美元，增长28.2%。其中，出口214.73亿美元，增长27.1%，创1994年来的新高；进口233.23亿美元，增长29.2%。二是出口产品结构优化。出口商品逐步向深加工、高附加值产品转变。2004年机电产品出口104.66亿美元，增长34.9%，占全市出口总值的48.7%，比上年提高2.8个百分点；高新技术产品出口总值43.07亿美元，增长58.7%，占全市外贸出口总值的20.1%，比上年提高4个百分点。

（七）利用外资规模扩张，质量不断提高。2004年，我市外商直接投资实际利用外资24.01亿美元，增长64.4%；合同利用外资金额32.05亿美元，增长25.6%；合同利用外资1046项，增长20.2%。迄今有70多个国家和地区的外商在广州投资设立了7933家外资企业，据不完全统计，世界500强大企业已有127家进入广州。利用外资呈现以下特点：一是大项目多，增资扩产比重大。全市投资1000万美元以上的大项目160个，占新批项目的15.3%，比上年提高4个百分点，合同利用外资额占全市的53%。二是主要投向制造业，尤其是我市的支柱产业。实际利用外资中投向工业三大支柱产业的资金增长近2.8倍。

（八）就业规模扩大，人民生活水平明显提高。2004年，全市职工平均工资为30807元。城镇居民人均可支配收入为16884元，增长12.5%。农村居民人均纯收入为6625元，增长8.1%，创1997年来最高水平。随着收入水平的提高，居民消费结构升级加快。一是居民家庭支出中的服务性消费支出逐步扩大。二是汽车、旅游等消费热点升温。2004年，我市限额以上贸易企业汽车零售额比上年增长30.8%，城市每百户居民家用汽车拥有量由上年的2.3辆提高到4辆；城市居民教育文化娱乐服务支出比上年增长17.8%。

二、2004年经济运行中存在的突出问题。

经济发展中存在资源瓶颈的制约。如电力供应紧张和主要原材料价格上涨的压力。对于电力供应问题，市委、市政府一直高度重视，采取了一系列措施，效果良好。原材料价格随着国家宏观调控措施的实施，上涨趋势已有所缓和。此外，民营经济发展相对

缓慢，城乡居民收入差距等问题需引起重视。②

〖Ⅲ〗2005年经济发展状况

2005上半年，广州市经济发展呈现“增速前缓后快，物价涨幅稳定，就业基本稳定”态势。

一、总体判断

（一）增速前缓后快

一季度，广州市经济在上年高位运行的轨道上回落，增长放缓，全市生产总值增长

9.4%，低于上年同期5.5个百分点。进入二季度，市委、市政府采取了一系列促进经济发展的措施，经济增长步伐加快，上半年全市实现生产总值2103.21亿元，增长11.1%，比一季度提高1.7个百分点。

（二）物价涨幅稳定

一是消费价格涨幅回落，涨势稳定。上半年，广州市城市居民消费价格总水平同比上升2.1%，比一季度回落0.3个百分点，4、5、6月累计同比涨幅均维持在2.1%。上半年，广州市农村居民消费价格总水平同比上升5.1%。

二是工业品出厂价格涨势平缓，进出差价有所缩小。上半年，广州市工业品出厂价格同比上升2.3%；升幅同比提高0.8个百分点，比一季度回落0.1个百分点。上半年原材料、燃料、动力购进价格同比上升10.3%，升幅同比略高0.1个百分点，但比一季度回落0.9个百分点。

（三）就业形势基本稳定

上半年广州市城镇从业人员队伍基本稳定，6月末为317.68万人，比上年末增加

8.29万人，增长2.7%。其中，单位从业人员193.57万人,比上年末减少0.82万人，下降0.4%；同比增加5.8万人,增长3.1%。6月末城镇登记失业人员7.1万人，同比减少

1.3万人。6月末广州市城镇登记失业率为2.6%，比上年末减少0.2个百分点，低于全年预期控制目标（3%）。

二、基本特征

上半年经济运行主要表现为以下特征：

（一）供给动力：农业平稳发展，工业依然是广州经济发展的主动力，第三产业稳定发展，共同推动经济增长

农业生产平稳发展。上半年，全市第一产业实现增加值48.99亿元，增长2.5%。全市完成农林牧渔及其服务业总产值86.85亿元，增长2.7%。

上半年，广州市实现工业总产值3053.55亿元，增长15.1%，比一季度提高3.1个百分点。其中轻工业产值1298.90亿元，增长9.8%；重工业产值1754.65亿元，增长18.4%。近年来广州市工业发展步伐加快，推进支柱产业发展和重大生产力布局建设，工业生产持续保持较快增长。

上半年，广州市大力发展以现代服务业为重点的第三产业，构筑与现代化大都市相适应的“高增值、强辐射、广就业”的现代服务业体系，第三产业保持平稳发展。

（二）社会需求：出口需求继续高位运行，消费需求持续旺盛，固定资产投资增速由负转正。

上半年，广州市进一步扩大出口，大力培育出口新增长点，外贸出口延续上年高位运行态势，但增速逐月放缓。据海关统计，上半年广州外贸出口总值达118.34亿美元，增长23.1%，1-5月累计增速分别为39.9%、28.0%、24.4%、23.8%和23.5%。外贸出口强劲增长促进了广州经济发展持续健康发展。

二是消费需求持续旺盛。上半年，广州市实现社会消费品零售总额914.12亿元，增长14.0%，比一季度提高0.9个百分点，分别比上年同期和全年提高1.6个和1.9个百分点。其中，贸易业增长14.8%，餐饮业增长11.3%。节假日销售畅旺。“五一”黄金周期间，列入统计的12家零售企业商品零售额3.40亿元，增长21.7%。城乡市场共同繁荣。

三是固定资产投资增速由负转正。一季度，广州市固定资产投资逐月回落，2、3月累计增速分别为-4.7%和-16.6%。进入二季度，各月累计增速止跌回升。

4、5月累计增速分别为-9.4%和-1.7%，上半年实现了正增长。

（三）运行质量：财政收入增速逐步提高，居民收入稳步提高

财政收入增速逐步提高。上半年，广州市完成财政一般预算收入167.98亿元，增长11.1%，比一季度提高6.1个百分点，同比回落12个百分点。非税收入是财政增收的主要来源。上半年非税收入31.64亿元，占总收入的18.8%，增收额占财政增收额的51.4%。主体税种收入增幅持续放缓。增值税完成28.48亿元，同比下降10.0%；企业所得税、城建税和营业税共完成74.54亿元，占财政收入44.3%，分别增长11.8%、10.3%和11.3%，同比分别回落12.6个、7.5个和7.4个百分点。

随着广州市经济平稳健康发展，收入分配制度进一步完善，以及整顿和规范分配秩序，提高最低工资标准等，广州市居民收入稳步提高。上半年，广州市职工平均工资16148元，增长10.2%。城镇居民人均可支配收入9521元，增长7.7%，比一季度提高

1.7个百分点，剔除价格因素，实际增长5.5%。其中工薪收入8491元，增长4.8%。全市农村居民人均货币收入3990元，净增219元，增长5.8%；剔除价格因素，实际增长0.7%，值得关注。其中工资性收入2028元，增加169元，增长9.1%。

上半年，广州市经济在克服各种困难下，总体保持平稳发展，而且增速不断提高，这是市委、市政府审时度势、正确分析判断经济形势，采取有力措施、狠抓落实、力促发展的结果；是全市人民克服各种困难，辛勤工作的结果；也是经济结构调整进一步深化、经济内在活力进一步增强等多种因素综合作用的结果。

三、需关注的问题

（一）受资源瓶颈约束和市场影响，工业发展受到制约

首先，工业生产放缓，对全市经济拉动作用减弱。上半年，工业对广州市经济增长的贡献率为49.07%，而上年同期和全年分别为50.51%和49.57%，工业对全市经济的拉动作用减弱。广州市工业生产放缓，一方面是受电力紧缺的影响，另一方面是受原材料价格上涨和劳动力结构性紧缺的影响。上半年，广州市三大支柱产业中，除汽车制造业一支独秀外（上半年规模以上汽车制造业产值增长30.5%），电子产品制造业、石油化工制造业产值增速大幅回落，上半年分别增长13.5%和3.5%，分别比上年同期和全年回落39个和43.3个百分点。三大支柱产业发展放缓，直接影响全市工业生产增速的提升。若这种情况持续下去，广州市工业发展存在潜在危机。

其次，利润总额降幅收窄，亏损总额升幅加大，产销衔接欠佳。1-5月累计，广州规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润总额136.95亿元，同比下降6.1%。6月份，广州市工业产品销售率仅有96.52%，上半年累计98.17，均为今年以来最低。

（二）投资需求相对不足，结构亟需调整

一是广州固定资产投资增速不理想。目前广州固定资产投资的增速与全国（1-5月增长26.4%）、广东省（1-5月增长16%）的平均水平相比明显偏低。为了增强广州经济的抗波动能力和发展后劲，必须千方百计保持一定的投资规模与投资速度。

二是更新改造数额小，所占比重小。目前广州投资结构存在“基建和房地产开发投资比重高，技改投资比重低”的问题。目前，发达国家更新改造投资的比重已占到固定资产投资的60%以上。相比之下，广州市更新改造投资的比重明显偏低。2004年，广东省为12.69%，广州为12.19%。1-5月，（三）出口退税机制对广州经济的影响不容忽视

上半年，广州市出口退税由地方财政负担12.5亿元，同比增加8.6亿元，同比增长2.2倍，拉低财政收入增速5.3个百分点。上半年广州市财政一般预算收入同比增长11.1%，若没有出口退税的影响，实际增长16.4%。可见，出口退税增加了财政部门收支平衡压力。③

四、走势展望

展望下半年，广州经济发展面临的国内外经济环境总体有利，自身抗波动能力不断增强。尽管面临着一些不确定因素的影响，但只要密切监测，精心调控，及时化解各种矛盾和风险，持续健康发展将是下半年广州经济的基本走势，全年经济增速可望比上半年有所提高。

① 2003年广州市经济发展情况广州市统计局

② 2004年广州市经济发展情况广州市统计局局长高殿瀛 ③ 2005年上半年广州经济发展情况分析广州市统计局

第三篇：房地产市场投诉分析

房地产市场投诉分析

房地产作为支柱产业，为开发区人流、物流的聚集；改善居民的居住条件；带动相关产业发展；拉动经济增长做出了重要贡献。但是，房地产市场仍处起步阶段，还没有形成完善的市场运行机制和诚信机制，违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、物业管理不规范等问题时有发生，房地产市场既是工商执法的重点，监管的难点，维权的焦点，也是关系群众切身利益的热点问题。为此，工商局把整顿和规范房地产市场作为加强工商监管和执法工作的重点，努力探索长效监管治本之策。

一、居高不下的房地产市场投诉现象

2003年我局共受理调解消费者投诉69起，其中房地产投诉达39起，占消费投诉总量的56.5；2004年消费者投诉87起其中房地产投诉39起，物业公司投诉5起，占消费投诉总量的50.5；2005年上半年投诉23起其中房地产投诉8起，物业公司投诉1起。占消费投诉总量的39.1。虽然从历年的同期对比上看，房地产市场的投诉有了一定的减少，但投诉量仍居高不下。

二、房地产市场投诉频繁的原因

(一)虚假宣传，误导消费。房地产广告存在不规范广告行为和虚假、夸大宣传等问题，侵害了消费者的合法权益。主要表现在：一是未经工商部门登记审批，违法发布广告；二是广告内容不规范，包括未按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号、使用《房地产广告管理规定》禁止的广告用语、未按规定的要求明示价格、面积等内容；三是广告华而不实，夸大其辞，含有虚假内容，以及承诺与实际不符或无法兑现的内容，欺骗、误导消费，是商品房销售中大量纠纷产生的源头。

（二）房屋从面积到质量都成问题。

交房时，业主经常发现面积有问题：一是产权登记的面积与合同约定面积有误差；二是业主自己测算了面积与合同面积有误差。前一种情况，业主依合同的约定及法律规定，即可找到依据与开发商论理或依法解决；后一种情况，则很难解决。一是产权证未办，开发商往往推辞应以产权登记面积为准，待产权证办后再行处理；另一方面，业主也不能拿出权威的测量结果作为依据与开发商理论，因此，使得面积纠纷难以说清也就无从解决。同时，房屋质量纠纷仍是各种纠纷中的重点，由于开发和销售总量的加大以及小区规模的增大，渗漏、裂缝、装修不合约定等纠纷往往在一个小区是普遍性的，因而形成团体纠纷。

（三）无证售楼，产权难到手。

部份开发商未取得售楼资格即擅自预售房产，甚至在缺少诸如《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》等的情况下就开始预售房产，让购房户承担很大的风险；有的开发商存在擅自改变登记事项，未经核准登记擅自改变法定代表人、股东、住所甚至抽逃或虚假出资等违法行为。部分业主入住以后，迟迟拿不到房产证的情况很多，有的往往是一幢楼甚至一个小区的业主均拿不到房产证，因而形成大量纠纷，影响面很大，解决也相当困难。究其原因，往往是前几年房地产市场不规范，开发商手续不全或欠缴有关税费所致。

（四）形成炒房热。房地产消费市场存在的又一突出问题是房地产投机严重，特别是大量浙江投资商资金的涌入给本不成熟的市场带来更大的波动。一手楼盘经过投资商的推迟抛出，投资商的不断哄抬，不太规范的市场用作，造成房地产价格浮动严重，极大地损害了消费者的经济利益。

三、房地产市场长效监管的主要做法。

（一）房地产企业存档，广告发布备案制度。

工商局在在把好房地产主体准入关的同时，加强了对开办房地产企业的审核登记，重点检查虚假出资、抽逃资金、弄虚作假骗取登记的行为，对不符合法定条件的坚决不予登记注册，对无照从事房地产经营的企业坚决予以取缔。同时将房地产开办企业的出资情况、股东资料以及各项资质证照统一制作存档，采取实时监控。对于房地产企业的宣传广告、楼书、海报、传单等对外宣传实行审核把关，决不让欺骗消费者、误导消费的原因出现。

（二）维权点建设和房地产企业联络员制度

在充分发挥“12315”消费者申诉举报网络的作用，认真受理消费者房地产申诉，积极调解房地产消费纠纷，坚决查处侵害消费者合法权益案件的同时，进一步完善与相关行政执法部门的联动协作，建立维权协作网络、执法责任制和社会监督网络，强化监督制约机制，切实维护购房、住房消费者的合法权益。同时在盛鑫房产、东海商务广场、逸涛商城、东侨花苑、九龙的五个房地产物业区设立“12315”维权点。在辖区内的20家房地产企业设立联络员，建立联络员培训制度，宣传法律、法规和相关诚信经营理念的同时由联络员及时向工商机关传递信息，对房地产企业进行动态管理。

（三）建立网上公示制度，促进诚信制度的建立。

工商局利用网络信息手段，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示，接受社会监督。推行

商品房销售人员持证上岗制度。所有从事商品房销售的人员应当具备经纪人或经纪人协理资格。无相应资格的，必须经培训并取得合格证书后，方可从事商品房销售业务。取得合格证书的销售人员也要逐步实行网上公示制度。并在网页上设立“三栏”：即消费者投诉专栏、征求意见栏和房地产政策信息栏，通过网上受理消费者投诉、收集信用信息，介绍房产政策和企业信息，为房地产市场监管、公众房地产信用信息查询和违章违法行为投诉提供有效途径，逐步形成“诚信为本，操守为重”的良好风尚，促进房地产业诚信度和服务水平的提高。

（四）细化片（段）长企业监管职责，提高监管效能。片（段）长作为企业直接监管责任人，长期以来对房地产企业的监管存在工作目标混乱、责任模糊、职责不清的问题。在落实片段长责任制中，采取“段长问责、内外互动、领导包片（段）、绩效挂钩”的方式，实行四个局领导挂点四个片区，对片区工作实行直接指导，并将内情人员补充到每个片区，改变了以往单一由片（段）长实行个人巡察的方式，做到成立巡察组，落实巡察职责，明确分工责任到人，做到了片（段）长工作的“四强化”。一是强化片（段）长责任意识，要求片长切实履行片区监管职责，严格规范八项巡查流程，做到不放过任何案源，不错过任何违法行为；二是强化片（段）长工作效率，开展“掐表记时操作”,实时录入巡查、专项检查和企业回访信息；三是强化片（段）长数字化水平，熟练掌握和应用工商各业务软件操作流程，对各种数据录入达到“快、准、全”；四是强化片（段）长服务意识，充分应用工商事务提醒制和工商事务指导制，实行人性化监管。同时实行“定向采集、定向录入、实时监控、动态管理”的监管模式。使片（段）长明确了具体监管对象、监管内容及监管程序，为加强企业监管找准了切入点，有力推动了工商机关由以往侧重个体巡查向全面监管片区房地产企业的转变。

（五）全面推行“工商事务指导制”与“工商事务提醒制”，加强与房地产企业间的联系。工商局进一步创新服务举措，采取人性化管理与温馨式服务相结合的工作理念，按照“信息锁定、网络传送、跟踪服务、适时反馈”的工作方针，率先出台了“两制”服务举措，用以破解当前在贯彻落实省局“35条”遇到的涉及法律法规和具体行政行为上的难题和障碍。通过采用口头、书面、电话、短信、网上及现场指导方式，分别从10个方面工商事务进行指导和提醒。开展指导制与提醒制以来，对房地产企业的注册登记、及变更等事项中存在的问题，及时发放《工商事务提醒书》、《工商事务指导文书》对工商事务进行有效指导，主动为房地产开发企业服务，寓监管于服务中，更新了监管理念，体现出柔性执法、人性化服务，同时提醒企业在办理相关手续，主动改正轻微的违法、违规行为，减少了违法违章行为的发生。要求片（段）长分组对监管的房地产企业进行走访，向企业了解相关情况，向企业宣传订立合同、销售等后续行为中诚实守信等相关必要的知识以及开发区招商引资的优惠政策，并做好法律法规的训传和咨询服务等工作，及时征集企业发展中存在的困难和问题，积极为企业解疑释惑、排忧解难，较好地增进了与企业的联系，实现双方的良性互动。

（六）推进企业信用监管。为更加规范房地产投资等大型企业的发展，实施信用标准化管理，提升科学监管水平和执法效能。以企业信用情况为依据，建立了《开发区工商局经济户口量化管理体系》，促进监管职能到位和企业的良性发展。为掌握房地产业从开业、发展、变更、终止的全过程，特别是企业开展经营活动的整个运作过程，东侨工商局以经济户口为载体，将市场经营主体的主体资格、年检情况、履约情况、信誉状况、经营状况、失信记录、违法行为以及与市场经营主体信用有关的其他信息如实录入经济户口档案，并按辖区监管信用信息评分标准，将区内房地产企业分为A、B、C、D四类信用等级，逐步建立起动态性、完整性的信用信息库和信用评价体系，在此基础上按信用等级全面开展分类巡查监管工作，从房地产广告、合同、登记事项、消费投诉等几方面深化动态执法监管。同时利用监管执法中掌握的企业信用情况，全面实施房地产经营主体违法行为公示制度，对日常监管工作中查处的各种违法违规行为，在适当的场所或适当的范围予以公布，以惩戒违法者，警示其他经营者。建立市场经营主体不良行为和良好行为记录管理系统。将有严重违法行为的房地产经营企业锁入“不良行为警示记录系统”，在锁定期限内限制其相关行为，并在网上公示，向社会发出警示，维护房地产交易安全。将房地产经营信誉良好的企业，输入“良好行为记录系统”，向社会公布，积极促进企业信用体系建设。2005年4月，开发区管委会在区工商局实践经验总结的基础上，召集包括国地税、房管局在内的15个联动部门主要负责人专题讨论通过《开发区企业信用信息归集与联动管理办法》，以管委会文件下发，并成立企业信用联动建设协调领导小组，建立联席会议制度。信用监管模式的推行，信息归集与联动管理办法的应用使房地产开发企业的监管走上了一条“稳步、长效”的道路。

第四篇：房地产市场投诉分析

房地产市场投诉分析

房地产作为支柱产业，为开发区人流、物流的聚集；改善居民的居住条件；带动相关产业发展；拉动经济增长做出了重要贡献。但是，房地产市场仍处起步阶段，还没有形成完善的市场运行机制和诚信机制，违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、物业管理不规范等问题时有发生，房地产市场既是工商执法的重点，监管的难点，维权的焦点，也是关系群众切身利益的热点问题。为此，工商局把整顿和规范房地产市场作为加强工商监管和执法工作的重点，努力探索长效监管治本之策。

一、居高不下的房地产市场投诉现象

2003年我局共受理调解消费者投诉69起，其中房地产投诉达39起，占消费投诉总量的56.5%；2004年消费者投诉87起其中房地产投诉39起，物业公司投诉5起，占消费投诉总量的50.5%；2005年上半年投诉23起其中房地产投诉8起，物业公司投诉1起。占消费投诉总量的39.1%。虽然从历年的同期对比上看，房地产市场的投诉有了一定的减少，但投诉量仍居高不下。

二、房地产市场投诉频繁的原因

(一)虚假宣传，误导消费。房地产广告存在不规范广告行为和虚假、夸大宣传等问题，侵害了消费者的合法权益。主要表现在：一是未经工商部门登记审批，违法发布广告；二是广告内容不规范，包括未按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号、使用《房地产广告管理规定》禁止的广告用语、未按规定的要求明示价格、面积等内容；三是广告华而不实，夸大其辞，含有虚假内容，以及承诺与实际不符或无法兑现的内容，欺骗、误导消费，是商品房销售中大量纠纷产生的源头。

（二）房屋从面积到质量都成问题。

交房时，业主经常发现面积有问题：一是产权登记的面积与合同约定面积有误差；二是业主自己测算了面积与合同面积有误差。前一种情况，业主依合同的约定及法律规定，即可找到依据与开发商论理或依法解决；后一种情况，则很难解决。一是产权证未办，开发商往往推辞应以产权登记面积为准，待产权证办后再行处理；另一方面，业主也不能拿出权威的测量结果作为依据与开发商理论，因此，使得面积纠纷难以说清也就无从解决。同时，房屋质量纠纷仍是各种纠纷中的重点，由于开发和销售总量的加大以及小区规模的增大，渗漏、裂缝、装修不合约定等纠纷往往在一个小区是普遍性的，因而形成团体纠纷。

（三）无证售楼，产权难到手。

部份开发商未取得售楼资格即擅自预售房产，甚至在缺少诸如《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》等的情况下就开始预售房产，让购房户承担很大的风险；有的开发商存在擅自改变登记事项，未经核准登记擅自改变法定代表人、股东、住所甚至抽逃或虚假出资等违法行为。部分业主入住以后，迟迟拿不到房产证的情况很多，有的往往是一幢楼甚至一个小区的业主均拿不到房产证，因而形成大量纠纷，影响面很大，解决也相当困难。究其原因，往往是前几年房地产市场不规范，开发商手续不全或欠缴有关税费所致。

（四）形成炒房热。房地产消费市场存在的又一突出问题是房地产投机严重，特别是大量浙江投资商资金的涌入给本不成熟的市场带来更大的波动。一手楼盘经过投资商的推迟抛出，投资商的不断哄抬，不太规范的市场用作，造成房地产价格浮动严重，极大地损害了消费者的经济利益。

三、房地产市场长效监管的主要做法。

（一）房地产企业存档，广告发布备案制度。

工商局在在把好房地产主体准入关的同时，加强了对开办房地产企业的审核登记，重点检查虚假出资、抽逃资金、弄虚作假骗取登记的行为，对不符合法定条件的坚决不予登记注册，对无照从事房地产经营的企业坚决予以取缔。同时将房地产开办企业的出资情况、股东资料以及各项资质证照统一制作存档，采取实时监控。对于房地产企业的宣传广告、楼书、海报、传单等对外宣传实行审核把关，决不让欺骗消费者、误导消费的原因出现。

（二）维权点建设和房地产企业联络员制度

在充分发挥“12315”消费者申诉举报网络的作用，认真受理消费者房地产申诉，积极调解房地产消费纠纷，坚决查处侵害消费者合法权益案件的同时，进一步完善与相关行政执法部门的联动协作，建立维权协作网络、执法责任制和社会监督网络，强化监督制约机制，切实维护购房、住房消费者的合法权益。同时在盛鑫房产、东海商务广场、逸涛商城、东侨花苑、九龙的五个房地产物业区设立“12315”维权点。在辖区内的20家房地产企业设立联络员，建立联络员培训制度，宣传法律、法规和相关诚信经营理念的同时由联络员及时向工商机关传递信息，对房地产企业进行动态管理。

（三）建立网上公示制度，促进诚信制度的建立。

工商局利用网络信息手段，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示，接受社会监督。推行商品房销售人员持证上岗制度。所有从事商品房销售的人员应当具备经纪人或经纪人协理资格。无相应资格的

第五篇：珠海地产投资几大区域房地产市场状况分析

珠海地产投资:几大区域房地产市场状况分析

拱北：供应量少，主要消化积压空置房及二手房，价格从然来的2000~4000元/平方米上涨4000~15000元/平方，租金也由然来的4000元/月上涨到现在15000元/月就是一房一厅在最峰可以租4000元/月相当于2003年的3房的租金。所以很多投资者都比较看好拱北这个旺地。拱北米兰丽都的商铺炒到40000元/平方米。海湾半山预估起价也要8000元/平方米。华发国际花园均价5500元/平方，排队抢购的热闹景象。

夏湾：97年以来开发进进入高潮，人气逐渐旺盛，楼价稳步价格：2500~3000元/平方。夏湾的恒泰河庭也示弱价格也在4000起。与然来的2500相比上涨了1500元/平方。春泽名园也涨6000元平方米。中珠豪庭涨至5000元。吉大：供应不多，消化较快，中档楼宇供应量少，价格3000~4000元/平方。世航洛瑞比利由去年的4400元上涨到现在的6500元平方上涨了将近2000元。

老香洲：老城区改造提供楼盘小区少，质素一般，高层多，但配套方便，价格3300~7800元/平方。华南名宇回迁房也售价4000元每平方米。

柠溪：中档住宅，多层住宅多，近年来供应量主要集中在柠溪西路及迎宾北路开发，二手市场活跃，价格2500~5000元/平方米。岭南世家、锦绣柠溪、御龙山庄、均价都在3500元左右 新香洲：以体育中心为开发热点，前景喜人，升值潜力大，目前仍是生活配套不足，价格2300~5300元/平方米。新香洲的五洲花城从2004年4000元/平方上升到现在的5300元每平方米。

前山：低价多层住宅居多，少量高层烂尾，价格2000~4800元/平方米；漾湖名居售价在本公司前几天以3800元售出一套三楼看前山河的毛坯房。南屏的华发新城是珠海有名的大社区和高尚小区。因小区规划设计好曾被评为珠海最有影响的两大社区。唐家拥有李嘉诚名下的海怡湾畔和旭日湾花园（被评为国际名居奖）高尔夫山庄等高尚小区和别墅。海景：多为高层，分一线海景及二线海景，价格6000~18000平方米。6市场发展趋势（1）品牌化 营销大师科特勒的定义是“品牌是一种你赋予公司或产品的独有的、可视的、情感的、理智的文化的形象”中房集团公司总经理殷友田先生说：“房地产的竞争将是品牌的竞争、规模优势的竞争、专业化程度的竞争、科技含量的竞争”。已经在天津、济南等城市复制“阳光100”品牌的范围中谈到品牌建设时说：“社会分工的日益精细化使房地产企业愈发具备整合、共享、提升资源的能力，产品在很多地方是模块化、标准化的，但是核心是品牌，品牌聚焦的目标客户群体即使在全国也是一致的”。随着越来越多境外地产公司到我市扩展，在未来几年中，品牌企业将成为市场中最活跃的生力军，品牌产品占有及瓜分市场份额会成为市场发展的明显趋向，从而形成一种以优秀品牌带动商品房销售的发展趋势。打造品牌公司，公司品牌形象，走品牌化发展道路，将成为房地产企业的主要营销策略建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾说，对房地产市场的宏观调控将是今年的重要任务之

一。如我市的：中原、安诚、永华泰、一诺、置力等。（2）网络化如正顺、安诚、中原。

（3）专一化如金爵心海。媒体化如：报业（珠海特区报的下属企业）。