房地产发展状况分析与建议

第一篇：房地产发展状况分析与建议

房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房商品化、货币化、社会化后才开始起步。从宏观经济上看，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。同时，中国人口的城市化正处于加速阶段，城市人口购买能力不断提高，住房的有效需求增加。家庭规模的小型化、家庭世代的降低、消费观念的转变、个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构，小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。

国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。保障性住房政策将是最为重要、影响最为深远的产业政策。中国房地产将向保障性住房倾斜，保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分，结构性的调整过程将主要通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现，短期内由于市场供应量有限，对整个房地产市场影响有限；中长期看，结构调整无法避免，行业利润率将回落到合理水平，开发企业也将更多涉足保障性住房开发。

目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。未来中国房地产业的机会在于：以高周转和产品创新为核心的传统住宅开发、以资产管理为核心的办公楼宇的开发、以改造升级和管理提升为核心的存量房开发、以产业、旅游、养生、度假等支撑为核心的新型地产开发、以服务配套为核心的老年服务社区的开发和以直接融资为核心的多元化资本结构的构建

四、若干政策建议

我国的房地产市场是从计划经济转轨进入市场化阶段的，受国家宏观经济政策的影响很深。并且，我国的房地产市场刚刚步入正规化发展阶段，相应的金融市场才刚刚起步，还远远不能适应房地产业的迅速发展。对于房地产开发商来说，市场上没有很好的信息及融资渠道使他们能够更准确地把握房地产市场的动向。因此，尽快制定并调整房地产业的宏观政策，建立并完善相应的金融体系以及建立相应的信息服务体系已经迫在眉睫。我国的住宅产业要成为新的经济增长点并成为经济可持续发展的源动力，从对我国房地产市场的周期分析可以看出，政府在其中的作用举足轻重。因此；要使房地产市场健康发展，关键在于要有正确的政策措施，坚持统一的政策和目标指导，因地制宜地组织实施，并坚持短期利益与长远利益、总体利益和局部利益的辩证统一。比如在国家税收、政府投资等一些方面，给予房地产市场宏观上的政策支持。具体可以从以下几个方面入手：1）整顿房地产行业的经营秩序，确定降低民用商品房的成本和价格。2）尽快取消对居民现有住房进入市场交易的各种限制，努力活跃民用住房市场。3）努力推进居民购房的抵押贷款消费，完善居民抵押贷款的法律支持，以保证普通居民能够以抵押贷款的方式购买住房，使银行的此项业务得到安全保障。现在，房地产市场的主要问题之一就是房地产价格居高不下。要切实提高居民支付能力，必须建立有效率的住宅金融体系，从观念上、政策上及实践上将房地产融资的重点转移到住房消费上，拓展和利用好政策性住房资金，形成稳定的低成本的住房资金来源。在资金来源上，建立政策性融资、互助性融资和商业性融资相结合的多元化融资渠道方式；在融资对象上，构建以住房消费融资为重心的融资安排；在融资方式上，建立以住房抵押贷款为核心的

（一）弱化国民经济发展对房地产业的过度依赖

房地产业关联度高、带动力强，成为国民经济的支柱产业，地方政府常把房地产业作为新经济增长点而大力推动。由于房地产行业占有国民经济中过高的比重，挤压其它关系国民经济命脉的重要行业的资源分配、金融支持和发展空间，不利于我国产业结构的调整与升级。房产泡沫是经济发展的重大隐患，一旦泡沫破灭将会造成灾难性后果。为此，各级政府要科学确定经济与社会发展的目标和方向，倡导经济可持续发展和社会和谐。传统产业稳定发展，创新型产业加速发展，为过热的房地产业降温，以规避房地产经济泡沫的产生。调整中央和地方财政分配比例，减少地方政府完全依靠卖地增加财政收入的倾向。

（二）改革财政体制使地方政府从房地产利益链条中脱身

有人大代表和委员提出将地方政府所得土地出让金全部收归中央财政，由中央财政统一调拨使用；改征收土地出让金为征收物业税，物业税成为地方政府长期稳定的收入，扭转政府的短期行为，促其提供良好的基本公共服务。

（三）完善住房社会保障制度并履行市场监管职责

政府通过颁布产业发展政策和货币、税收等措施，调节房地产发展的结构和速度，实现供需相对均衡。完善住房社会保障制度，规范住房建设结构比例，增加中、小户型供给量。加强对房地产开发与销售行为的监管，建立房地产社会监督机制和法律体系。严格控制拆迁规模，减缓被动性需求。搭建楼盘网络交易平台，接受公众监督，确保房地产销售市场信息对称，遏制炒房行为。

（四）合理控制货币供应量增长速度和个人消费信贷规 货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响。银行贷款是房地产企业的重要资金来源，在住房消费根据上述的实施背景我们不难看出，今年房地产发展的回落陷入低谷，政策为了刺激当地房地产的消费，活跃楼市，复苏整个楼市，通过采取一定的税收优惠来调控房地产市场。

（备注：优惠政策除了退税购房以外，还应包括推行蓝印印户口、调整契税、已售公房上市等，现我们着重谈退税政策，故另外几项不予讨论，但切不可忽视其他方面的作用）主要推动作用可以表现在以下几个方面： 刺激了房地产市场的发展。虽然减少了地方财政收入，但因为能够促进房地产市场的发展而增加了其他方面的财政收入（例如：土地开发费用、信贷收入、契税等）带动了相关行业的发展。（例如：交通业、建筑业等）促进了税务管理的规范，有利于对征税纳税的管理。

增强了公民的纳税意识，使普通消费者关注税收政策、学会税率计算等。

间接地激活二手房市场，催化房地产市场的复苏步伐，对盘活空置房产、促进整体经济发展和国民税收等都有益处。

吸引高收入者和科技人才安居乐业，对地方经济的发展起到一定作用。

第二篇：职业教育发展状况分析与对策建议

xx区大力发展职业教育，是顺应科教兴区、人才强区大趋势，有效实施农民转移工程，推进城乡统筹发展，建设长江上游空港强区的重大举措；是实现城乡居民充分就业，全面建设小康社会的迫切需要。职教发展举足轻重，加快职教发展势在必行。

一、xx职教发展基本状况

（一）xx职教的创立与探索

xx职教已有近百年历史。1910年，原江北县设立了培养专职养蚕技术人员的蚕桑讲习所，开启了xx职教发展的历程。尔后至1949年，先后设立了私立实商高级职业学校、xx中华职业学校、私立益商职业学校、立信会计学校、私立难童职业学校、国立高级农业职业学校等。新中国成立后，xx职业教育得到较大的发展。到1965年时，江北县农业中学发展到21所，并创办了江北机械厂半工半读技术学校。职业教育在“文化大革命”时期被迫中断。党的十一届三中全会后，县内相继举办了xx市一商技校江北分校、xx市农机技校江北分校，同时在民中开设职业高中班，设立了3所农业中学和1所职业中学。到1985年，全县农职业中学有9所，农业广播分校1所。

（二）xx职教在开放开发中长足发展

xx区从1985年起实施开放开发战略，先后对龙溪、两路、北部新区进行开发，工业化和城市化迅猛推进拉动着职业教育强势发展。到2007年4月底，全区有高等职业学院2所，中职学校6所，成人文化技术学校24所，各类短期职业培训机构近30家。已形成公办民办并举，高职中职协调，学历教育与职业培训衔接，文理专业配套的职业教育发展格局，职业教育对推动就业和经济发展的作用凸显。

（三）xx职教呈现出的现实特点

1、区办区管中职学校特色鲜明。区职教中心和统景职中是区办区管的两所中职学校。区职教中心建于1990年，校园占地131亩，校舍52000平方米，拥有价值上千万元的实训设备设施，设电子、机械、计算机、汽车、旅游服务和综合6大类21个专业，176个教学班，在校学生8800人。建校以来，已培养毕业生20000多名，培训三峡移民、农村劳动力、退伍军人20000多人。该校办学规模和综合实力名列全市中职学校前茅，成功创建为国家级重点中职学校，今年底有望成为国家级中职示范学校，到2008年可以实现在校生和短期培训人数分别达到10000人的目标。统景职中建于1956年，1983年改办职业教育，学校占地35亩，校舍13000平方米，设有工业与民用建筑、旅游管理与服务、计算机运用、机电一体化、汽车运用与维修专业，15个教学班，在校生624人。建校以来，共培养职高毕业生8000人，农村劳动力转移等短期培训5000人。该校2003年被评为xx市达标中职学校，现正朝着市级重点中等职业学校目标迈进。

2、区域高职中职并驾齐驱。西南大学高等职业技术学院和xx市海联职业技术学院是我区仅有的高职院校，它们在龙溪、两路城市化高歌猛进的世纪之交选择了xx。西南大学高职学院地处龙溪，占地160余亩，主要培养应用技术本科人才。设艺术设计、会计学、新闻学、电子商务、旅游管理、工商管理、电子信息专业，每年面向全国招生360-400人。海联学院是中国第一所在海外上市的民办高等院校。占地363亩，校舍15万平方米，设16个系和航空管理等28个专业及方向，面向全国招生，主要培养应用技术专科生，在校大专生4000人，高中、中专、小学生4000人。现已在长寿区桃花溪征地2000亩扩建校舍，正瞄准万人职业本科院校目标奋力拼搏。xx市中小企业管理学校和xx经济建设职业技术学校是区域内的中职校。市中小企业管理学校位于龙山街道，占地20亩，实训设备187台件，价值260万元。设汽车摩托车实用技术、机电一体化、计算机运用、电子技术、旅游与商务管理、机械加工与数控技术专业，面向全市招生，在校全日制大中专生1235人，业余本科学生2600人，短期培训每年260人。xx经济建设职业技术学校于2006年初由九龙坡区迁入回兴长河村，占地65亩，拥有各类实训设备500台，设有服装设计与计算机运用、服装设计与生产管理、服装设计与市场营销、服装模特与舞蹈艺术、服装机电维修专业，面向三峡库区招生，在校生685人，学生毕业后全部安排到日本、韩国、香港等服装外资企业工作。

3、区管民办中职艰难前行。竟成中学和菁华中学是位于两路的两所区管民办中职校，两校均无自有校园校舍，系租地办学。两校设有计算机、商贸营销、机械专业，6个教学班，在校生300人。由于校舍、师资、实训等条件限制，两校办学举步维艰。

4、短期职业培训网络基本形成。xx短期职业培训，已形成区级部门培训机构、职业资格培训社会力量办学点和镇街成人文化技术学校共同发展格局。区建委所属建设岗位培训中心，区农业局所属农广校等在短期职业培训中发挥了不可替代的作

用。据了解，区建设岗位培训中心自1989年成立以来，每年培训农民工3000—5000人，累计培训建设一线操作技术工人和专业技术管理人员5万人次，培训继续教育人员3.3万人次。区劳动和社会保障局授权进行职业资格培训的阳光电脑、维美服饰等近20家社会力量办学机构，每年培训下岗失业和农转非人员3000余人。24所镇街成人文化技术学校在农

业产业结构调整和农村劳动力转移等培训上也作出了自己应有的贡献。

二、xx职教发展的利好条件与制约因素

（一）利好条件

1、党政高度重视。进入新世纪以来，国务院及相关部委对职业教育工作进行了全面部署，并配套了一系列政策加以支持。2002年，国务院出台了《关于大力推进职业教育改革与发展的决定》（国发[2002]16号），2004年，教育部等七部委联合发出《关于进一步加强职业教育工作的若干意见》（教职成[2004]12号），全国职业教育发展已被推入快车道。近年来，区委区政府非常看重职业教育发展，采取了一系列措施推动全区职业教育不断上新台阶。2006年初的区政府26次常务会，决定区财政连续3年每年投入500万元用于区职教中心三期工程建设，区财政连续3年每年补助贷款贴息100万元，确保2008年区职教中心创建国家级示范中职学校成功。2007年，区委刘光全书记亲自督办区政协《关于抓住机遇，提高认识，促进我区职业教育快速发展的建议》（51号）提案，全区职教发展中的一些瓶颈问题有望得到及时解决。

2、产业发展需求。近年来，我区强势推进工业强区战略，一大批大中小型企业雨后春笋般地成长起来，汽摩、模具、电线电缆、食品加工、医药化工、高新技术产业正在崛起。龙溪、两路两大中心商圈快速推进，现代服务业发展形势喜人。都市农业乘势而上，生态旅游农业和绿色农产品基地建设势头强劲。xx产业大发展，需要数以万计的生产、建设、服务和管理等一线技能型人才。技能型人才的巨大需求，为xx职业教育创造出前所未有的发展动力。

3、农民转移机遇。按照胡锦涛总书记关于xx建成城乡统筹发展的直辖市的要求，市委市政府决定大规模转移农民，其中将从“两翼”生态移民400万人到“1小时经济圈”内。xx作为统筹城乡发展直辖市的窗口城区，将以实施农民转移工程为统筹城乡发展的载体和突破口，通过引导农民就业转移和居住转移，实现减少农民、富裕农民、城乡统筹发展目标。在未来5年中，xx至少转移区内人口15万，吸纳区外人口20万。大规模农民转移形成的巨大就业培训需求，为职业教育发展带来了千载难逢的历史机遇。

4、“1小时经济圈”强势支撑区的地位对主城区职业院校发展具有强大吸引力。xx是xx综合交通最发达、产业园区最密集和拓展空间最广阔的主城区，是xx“1小时经济圈”核心功能区。xx得天独厚的发展条件，对主城区寻求外迁发展的职教院校有着强大诱惑力。目前，xx工业职业技术学院已在空港工业园区征地800亩，xx市华星外国语专修学院、xx长安工业公司职工1、2校看好古路镇，地处回兴的南方翻译学院所属xx南方职业技术学院的建设也即将启动。

（二）制约因素

1、传统理念浓厚。重普轻职，重升学率、轻就业率；目光短视，看不见职教春天已经到来，没有勇气推进职教发展大跨越，在职教不景气专业课教师成历史包袱的假想中自缚手脚；重区管轻区域，主动放弃区域高中职院校的沟通联系和服务，致使xx电子科技职业学院整体迁至大学城，xx海联学院到长寿拓展，xx市中小企业管理学校投奔璧山；职教与普教管理“一刀切”，不懂或无视职业教育特殊性。此外，学生家长普遍固守读普高升大学后再就业的传统思维。观念陈旧，是职教发展最大的绊脚石。

2、职教规划缺失。迄今为止，xx尚未单独制定全区职业教育发展中长期规划，从而导致职业教育发展定位不高，布局散乱，管理不力，竞争失控等现象发生。科学规划，是xx职教迈向新阶段不可逾越的鸿沟。

3、职教政策欠完善。目前，xx基本上是用普教政策发展职业教育，几乎没有支持职业教育发展的专门政策。政策不完善，导致职教生源素质不高，财政投入不足，专业师资匮乏，校企合作难，实训基地少，施教单位良莠不齐等现象发生。政策导向，是xx职教生存与发展不可或缺的法宝。

4、资源未整合。从总体看，职教行政管理资源分散，职业学校教育、短期职业培训、职教学生安置等管理，部门各管一块，沟通配合甚少。职业教育院校之间，职教院校与短期职业培训机构间缺乏横向联系。职教施教单位与区内行业、企业很少相互配合。资源分散，是xx职教缺乏合力，难有作为的重要因素。

三、强势推进xx职教发展的建议

（一）解放思想，更新观念

1、努力破除发展职教属权宜之计的短视意识，牢固树立小职教大战略的新观念。发展职教既非普及高中教育的配套举措，也非发展教育产业的经济手段。发展职教是实现居民充分就业，加快经济发展，推进城乡统筹发展的战略措施，是执政为民，服务发展必须抓好的重要工作。

2、努力破除重区管轻区域的小职教意识，牢固树立全区职教一盘棋的新观念。按照不求所有，但求所在、所用的思路，统筹服务全区职教发展。

3、努力破除职教管理“一刀切”意识，牢固树立职教发展特殊性的新观念。按照职业教育发展的规律性和管理的特殊性，及时调整招生、财政投入、专业课师资配备、教育教学改革等政策。

4、引导群众破除子女上高中读大学后再就业挤“独木桥”的传统意识，逐步树立从实际出发读职教也成才的新观念。据区人事局统计，我区职教毕业生就业率在90%以上，而专科、本科毕业生就业率分别为80%和70%。实践证明，中职学校贴近就业岗位培训，学生文化虽不高，但实作力强，社会广为需要。

（二）顺应大势，完善规划

制定出台xx区职教发展中长期规划和相关单项规划。适应xx“1小时经济圈”建设和xx城乡统筹发展需要，建议由区教委牵头，相关部门配合，及时制定xx区职业教育中长期发展规划，以及专业发展、师资队伍和实训基地建设等专项规划。自觉地用规划统一思想、指导发展、规范运作、强化管理，从而推动xx职教持续上台阶，连续大跨越。

（三）完善政策，强势引导

1、完善财政投入政策。根据xx实际，及时调整教育经费投入结构，提高中等职业教育经费在全区教育经费投入中的比例；尽快出台符合中职学校的生均经费和生均公用经费标准；设立xx区职业教育发展基金，主要用于职业教育学校实训基地建设、校企合作、专业课教师补贴、短期职业培训经费、职教先进奖励等；落实城市教育费附加用于职业教育比例不低于20%—30%（普九完成地区30%）政策；落实农村科技开发、技术推广经费、扶贫和移民资金拨一定比例用于农村职业教育政策；区办中职学校危改资金纳入区财政预算；中职学校教育征地与中小学校同等享受城市建设配套费减免政策。

2、完善人事政策。区办中职学校教工人数应根据办学规模核定编制，专业课教师编制单列；专业课教师选配应以学校为主，区教委和人事局配合，并不受从师范院校xx籍学生中进人的限制，在编制内可从工科院校和其他职业院校引进所需人才；区办中职学校缺编，区财政按每人每年2万元标准补贴，专款用于聘请专业课兼职教师；按照效率优先、兼顾公平原则，允许区办中职学校执行有利于调动员工积极性的收入分配政策。

3、完善劳动政策。严格执行就业准入制度，用工单位招录职工必须严格执行“先培训、后就业”，优先录用取得职业院校学历学生、职业资格证书和职业培训合格证书人员，劳动部门应加大对用工单位就业准入执行情况监察；定期组织劳动技能大赛，开展“劳动榜样”和“xx十大杰出青年技师”评选活动，大力疏通职教成才通道。

（四）搭建平台，整合资源

1、搭建校地联系平台，整合互利共赢资源。建立区级领导联系区域高职中职院校工作制度。区级领导和相关部门定期不定期到联系院校调研、通报xx改革发展和智力人才需求情况，帮助解决涉及地方的问题，争取联系单位为xx发展多作贡献。

2、搭建校际合作平台，整合施教单位资源。建议由区教委牵头，组建职教院校负责人和专家学者参加的xx区职业教育发展研究会。研究会围绕xx职教发展战略，高中职院校和短期职业培训机构规范化建设标准，教育教学改革与创新、校际合作、校企合作、职教政策等进行研讨交流，构建起施教单位联系沟通、共同发展的平台。

3、搭建行业沟通平台，整合校企联动资源。区内工业、商贸、旅游、建筑、农业、卫生、移民等行业主管部门，应建立职业教育行业协调委员会，预测本行业人力资源需求情况；为行业、企业、职教院校搭建沟通联系平台；组织企业和职业院校制定本行业相关岗位的能力标准；协助政府有关部门制定本行业培训机构资质标准；参与职业教育督导评估，搭建起校企同发展平台。

4、搭建统筹协调平台，整合职教管理资源。建立xx区职业教育协调领导小组，区政府分管副区长任组长，区教委、区劳动和社会保障局主要负责人任副组长，涉及职教管理和培训的区级部门、施教单位代表和行业企业代表为成员。领导小组联席会每年召开1-2次会议，主要解决职教发展规划制定、统筹协调全区职教工作重大事项、推进职教改革、研究制定职教政策等事宜，从而搭建起职教管理协调平台。

（五）突出重点，铸造品牌

1、倾力打造职教名校。区职教中心已成为xx中职教育的一面旗帜，正向着国家级示范中职学校目标靠近。当前，为确保职教中心成为全国品牌职校，应帮助其办好国家教育部、信息产业部和xx市人民政府6月18日—6月22日，在该校举办的全国电子电器和机电一体化师生技能竞赛活动，同时解决因举办活动购进500万元设备的资金周转困难问题。该校按国家级示范中职学校标准，专业课教师和校园占地严重不足等问题，建议区政府特事特办，及时妥善解决。

2、努力打造品牌专业。专业品牌是职教的立教之本。xx职教开设的机械和服装两大专业，已形成招生规模大、师资力量强、实训实作设备多、学生就业率高的办学格局，区里应在招生、师资、资金等方面向其倾斜，把这两大专业培育成全市甚至全国品牌。

3、规范整顿职教市场。铸造品牌，务必坚持优胜劣汰原则。建议由区教委牵头，劳动、农业等部门配合，对全区职业教育办学单位进行一次全面评估。通过评估，对办学规范且成效突出的予以褒扬和支持；对办学方向不明但具备办学条件的，引导其调正办学方向；对缺乏办学基本条件的，促其与其它施教单位整合；对办学不规范并造成负面效应的，果断取消其办学资格。

第三篇：2015房地产形势分析与建议

2015房地产形势分析与建议

2014年房地产市场特点

2014年房地产市场形势出现了较大变化，认清2014年房地产市场变化的特点和原因，将有助于准确判断2015年乃至“十三五”时期中国房地产市场形势变动趋势。

一是房地产开发投资增速明显放缓。2014年1-11月，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速较2013年同期回落8.5个百分点，较2014年上半年低2.2个百分点。2014年房地产开发投资增速是1999年以来最低的一年，也是自1999年以来第一次出现房地产开发投资增速连续3年低于20%。

二是房屋新开工面积开始下降，基本确认2013年成为中国房屋新开工面积的峰值点。2014年1-11月房地产开发企业房屋新开工面积164705万平方米，同比下降9.0%;其中，住宅新开工面积114637万平方米，同比下降13.1%。根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房在1.0套左右，即房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡。从日本等典型经济体房地产市场发展历程看，在户均住房套数达到1.0套左右时将出现新开工面积的峰值。因此2014年房屋新开工面积的下降固然有短期调控政策影响的因素，但更重要的是表明中国房地产发展阶段已发生变化，房地产开发投资增速放缓、房屋新开工面积下降都是符合规律的，也是正常的。

三是商品房销售面积和销售额双双下降，但总体仍处于历史高位。2014年1-11月，商品房销售面积10.2亿平方米，同比下降8.2%;商品房销售额64481亿元，同比下降7.8%。商品房销售面积和销售额双双下降主要受2014年前三季度银行贷款利率提高及商业银行更加谨慎地发放住房贷款影响。2014年1-11月在房地产开发企业的到位资金中，个人按揭贷款为12130亿元，较2013年同期下降了4.2%。个人按揭贷款的减少必然带来商品房销售面积和销售额的下降。根据中国人民银行2014年第三季度货币政策执行报告，2014年9月个人住房贷款加权平均利率为6.96%，比3月上升0.26个百分点，比2013年12 月上升0.43个百分点。由于居民购买住房大都需要借助银行信贷的支持，必然影响到购房人的支付能力。2014年9月底以来，随着住房金融政策调整以及大多数实行限购的城市调整了限购政策，商品房销售情况开始出现一些回暖迹象。虽然2014年商品房销售面积和销售额都较2013年减少，但2014年的商品房销售面积和销售额仍处在有史以来的第二高位，仅低于2013年。

四是大中城市新建商品住宅价格小幅下降，但全国商品房销售均价总体与2013年持平。2014年11月全国70个大中城市中，价格环比下降的城市有67个，持平的城市有3个;价格同比下降的城市有68个，上涨的城市有2个，降幅最大的为9.9%，大部分城市降幅在3%以内。从全国来看，1-11月全国新建商品住宅销售均价为5955元/平方米，2013年同期上涨0.3%。

2015年房地产形势判断

房地产市场是受政策影响较大的市场。如果金融、土地、税收和住房保障政策不发生重大变化，预计2015年房地产投资增速将继续回落，销售情况将好于2014年，全国新建商品住宅销售均价将高于2014年。需要关注的是，由于中国房地产市场的发展阶段已发生重大变化，房地产市场主要运行指标将不再呈同向变动趋势。

2015年房地产开发投资增速将继续回落。房地产开发企业的资金状况是决定短期内房地产开发投资形势的最主要因素。2014年，由于商品房销售面积和销售额双双下降，房地产开发企业资金回笼速度减慢，库存增加。2014年1-11月份，房地产开发企业到位资金110115亿元，同比增长0.6%，到位资金增速不仅是1998年以来最低的，而且持续低于10%的时间也是自1998年以来最长的一次。到位资金增长情况是后续房地产开发投资增速的领先指标，目前到位资金的低增速预示着2015年房地产开发投资增速将继续回落。由于2014年商品房销售下降，房地产开发企业待售面积持续增加。2014年11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米，比2013年同期增加12989万平方米。商品房待售面积高企也将抑制房地产开发企业的后续投资能力。从中长期发展趋势看，由于中国房地产市场已从供不应求转向供求总体平衡、局部过剩，借鉴日本、德国等典型经济体房地产市场发展规律，中国房地产开发投资增速正处于正常的回落阶段。综合判断，预计2015年房地产开发投资增速将继续回落，房屋新开工面积也将继续下降。

2015年房地产销售情况将好于2014年。2014年9月29日，中国人民银行、银监会出台了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，并调整了“认房又认贷”的政策，对正常的改善型需求也可参照首套房的信贷政策。2014年11月22日，中国人民银行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中中长期贷款利率由6.55%下降到6.15%。住房信贷政策的调整将明显降低居民的购房成本，特别是将释放数量最为庞大的有改善意愿、有支付能力的改善型需求。考虑到2014年大部分城市房价稳中略降，而居民收入仍保持较快增速，即居民的住房支付能力在相对提高。由于目前物价水平处在低位，2015年存贷款利率仍有下调空间，如果贷款利率进一步下调，将会进一步提高购房人的支付能力。综合判断，2015年房地产销售情况将好于2014年。

2015年房价将企稳回升。市场供求状况和住房支付能力是决定房价波动情况的两个最主要因素。供不应求将带动房价上涨，供过于求将抑制房价上涨乃至出现房价下降的情况，近年来鄂尔多斯等部分城市房价持续下行其根源就在于出现明显的供给过剩问题。住房支付能力主要取决于房价收入比和住房金融政策，其中住房金融政策、特别是利率政策的变化对房价短期波动影响尤为显著。从市场供求关系看，目前市场仍处于去库存阶段，但随着销售逐渐好转以及住房新开工面积的下降，预计到2015年三季度前后库存有望回到相对正常的水平。从房价收入比的变化情况看，1998年到2013年中国的房价收入比均值为8.97倍，其中1998年最高，为10.8倍，2013年最低，为7.6倍。这表明虽然1998年以来房价名义涨幅较高，但由于居民收入名义涨幅更高，居民的住房支付能力是在提高。2014年全国新建商品住宅销售均价与2013年基本持平，而城镇居民人均可支配收入仍保持9%以上的增速，这意味着2014年全国的房价收入比将低于2013年，处于1998年以来的最低水平。考虑到贷款利率下调和对改善型需求的信贷支持将提高购房人的支付能力，预计2015年全国新建商品住宅销售均价将企稳回升，特别是下半年开始涨幅将有所加大。

进一步完善房地产相关政策的建议

由于中国房地产市场已从过去的供不应求转向供求基本平衡、局部过剩，需要根据房地产市场发展阶段的变化，适时调整完善房地产市场相关政策，努力实现房地产市场持续健康发展。

1.更加重视实行中性的住房金融政策。住房金融政策的变化是住房市场短期波动的首要原因，美国、日本等经济体房地产泡沫的产生和破灭都与住房金融政策、特别是利率政策的调整直接相关。2015年要实现房地产市场平稳运行，必须吸取美国、日本等经济体住房金融政策方面的教训，尽可能保持住房金融政策基本稳定。建议实行中性的住房金融政策，可实行住房首付和贷款利率反向调整，如在贷款利率下调时，适当上调首付比例，防止因利率政策调整造成购房人支付能力发生重大变化，造成市场需求和房价的大幅波动。由于居民购买住房大多需要住房金融的支持，在住房金融政策方面要统筹考虑鼓励自住、抑制投机和防范风险三方面的目标。为此，金融政策既要适应居民通过多次换购住房不断改善居住条件的需求，也要防止滥用住房金融支持进行投机性购房，防范金融风险。

2.进一步完善房地产税收体系。一是调整税收政策的目标，将税收政策回归到筹集财税收入等根本目标，不在将其作为房地产调控的主要政策工具。经济学理论已经证明，在其他条件不变的情况下，交易环节征税的结果是价格上升和交易量下降。从典型经济体房地产税收政策的效果看，房产税既未起到稳定市场运行的作用，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。例如，美国早在1792年就开始征收房产税，日本、香港的房地产税收体系也相对健全，但这些经济体都经历过房地产泡沫和泡沫的破灭。因此，完善房地产税收政策的出发点应放在完善税制、筹集财政收入等方面，而不宜将其作为房地产调控的主要政策选择。从这个目标出发，及时总结和稳妥推进个人住房的房产税试点。

二是大幅降低房地产交易环节税费，鼓励梯度消费。目前中国住房交易环节征收的营业税、所得税、契税等各项税费已接近成交价格的10%，交易成本过高，极大抑制了居民换购住房的需求，既不利于居民树立梯度消费的理念，也不利于增加二手房的市场供应，无法充分发挥存量房对房地产市场的调节作用。建议大幅降低房地产交易环节的税费，可将营业税的收取年限从5年减为2年或取消二手房交易环节的营业税，取消个人所得税，适当降低契税税率。随着住房总量规模的不断扩大，完善有利于居民持续换购住房的税收等方面政策，不仅有利于不断提高居民居住水平，而且居民换购住房会对房产中介、建材、家具、家电、装修等相关行业形成较大的带动作用，这也会在一定程度上对冲房地产投资增速正常回落的影响。

3.各地要根据存量住房状况和人口总量、结构变化趋势，合理确定新增住房供应规模。由于住房市场供求关系已发生重大变化，未来不应过多强调加快住房建设这一目标，而应重视根据人口总量和结构变化趋势以及住房市场供求状况，合理确定新增住房规模，实现住房市场供求总体平衡和平稳发展。对住房新增供应量过大和去库存周期过长的城市，建议严控新增住房用地规模，通过减少土地供应量逐步解决部分城市供应量过大问题，防止产能过剩问题在房地产领域蔓延。

4.进一步完善住房保障政策。2008年以来，中国开始大规模实施城镇保障性安居工程建设。继“十一五”全国开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房1600多万套、累计解决近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房问题以后，“十二五”又提出建设保障性安居工程3600万套的任务目标，以及2013年-2017年1000万套棚户区改造任务。经过2008年以来保障房的大规模建设，中国实物型保障房的比重已接近20%。考虑到住房总量不足的矛盾已基本解决，建议进一步调整和优化住房保障供应体系，逐步提高货币补贴在住房保障方式中的比例，在“十二五”集中、大规模建设保障性安居工程的基础上，将住房保障方式逐步从实物建房为主转向以货币补贴为主，多种保障方式相互补充，逐步推动住房保障方式转型。

（作者为国务院发展研究中心市场经济研究所副所长）

第四篇：私营企业发展状况分析建议

迎合社会发展私营企业成为了社会发展的一种潮流，但是私营企业却是在社会之中行动的十分缓慢越来越多的人加入导致了物质材料和整体水平下降，大大的影响了私营个体户的积极性。对此我提出了以下几点建议：

第一，整合发展观，要朝着做大做强生意 本文来自文秘网站的领头羊[大^秘^书^网]的观念上发展，要求每一个售出的东西都有回头客，每一件卖掉的东西都是真材实料，增强公司的整体竞争水平，不要为了一两件东西的盈利就坑害消费者，这样只能够带来短暂的销售盈利却不能够换来消费者的认同，并且使得声誉败坏，这一点希望能够注意。

第二，认同别的公司，搞活发展的重点是向别人学习，注重细节将自己变得更强，而不是为了竞争努力排斥对方这样是不对的，也是影响发展的关键因素，要将心态放平，在社会之中只有提高竞争意识，增强竞争能力才能够保持公司长久发展。

第三，管理有度，保持员工的积极心态，发展就会有竞争，要在社会大潮之中保持平稳的发展就要稳定心态对于员工的工资取向要给与合理解释并且适当加强教育，稳定的发展给与员工一个台阶下，保持公司的内部团结，不以小过而重罚，不以转向而重骂，保持一刻平稳的心态，这样才能够给与自己更多选择的机会，保持更多的人力优势。

第四，控制舆论效应更 本文来自文秘网站的领头羊[大^秘^书^网]大程度的保持公司员工的平稳心态，很多公司就是利用舆论的效果攻击别的公司导致其他公司破产，我们不能够效仿别人的无耻，但是我们却要保持平稳心态控制因为种种原因带来的负面效应，更大程度的保持员工心态稳定，只有这样才能够保持工作效率，保持稳定，防止外来公司对于我公司的不好的舆论攻击，在工作之时更大程度的控制心态的动荡。

第五，防止泄密，公司的发展策略不可能是十全十美的，这期间必定有一些策略是错误的，我们就要更大程度的避免泄露自己的整体意图，防止这些不成熟策略给别的公司带来攻击的原因，这其中不乏盗窃公司的重要员工和窃取公司的整体发展策略。

第六，给与员工应有的待遇，不能够只顾着自己的享受而忽略了员工的工作利 本文来自文秘网站的领头羊[文^秘^家^园]益，不能够看见钱就忘记了一切，忘记了别人的帮助，可能我们能够克扣员工一点就能够吃上一顿好餐或者是享受一杯美酒，可是为了长久直观我们还是应该放弃自己的主观利益长久迎合公司的做大做强。

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第五篇：高县工业发展分析与建议

高县工业发展分析与建议

近年来，高县大力实施“工业强县”战略，立足本地优势资源和产业特色，突出项目驱动，打造园区平台，强化招商引资，营造发展环境，全县工业发展成效显著，工业经济已经成为县域经济的强力引擎和重要支撑。但与发达地区相比，与“十二五”的新要求相比，我老秘网县工业经济发展水平还有待进一步提高，如何转变发展方式，调整产业结构，推进我老秘网县工业又好又快发展，已是摆在我老秘网县面前的一项重要而紧迫的课题。

一、高县工业经济发展现状

（一）工业经济快速发展，生产总量不断扩大。2010年，全县规模以上工业企业完成工业总产值102.5亿元，同比增长55.34%，比2005年增长了6.9倍；工业增加值37.2亿元，同比增长46.46%，比2005年增长了5.1倍；实现销售收入98.55亿元，同比增长62.2%，比2005年增长了5.27倍；完成工业利润10.2亿元，同比增长61.9%，比2005年增长5.4培；规模以上工业企业56个，比2005年增长2.39倍；亿元规模以上企业22个，比2005年增长7.3倍。工业对经济增长贡献率达到78.7%，比2005年提高23.8个百分点，工业经济已成为县域经济强势崛起的重要支撑。

（二）支柱产业初步形成，产品体系逐渐成熟。通过近年来的发展，高县现有规模以上工业企业56个，其中，能源企业24户（其中，煤炭企业23户），化工企业6户，食品企业7户，轻纺企业7户，建材企业10户，机械制造企业3户，初步形成了以电、煤为主体的能源工业，以电石、甲醇、化肥、造纸为主体的化工工业，以白酒、茶叶、粉丝等为主体的食品工业，以茧、丝、绸为主体的轻纺工业，以水泥为主体的建材工业及以机械制造为主体的制造工业。

（三）工业园区发展强劲，聚集效应逐步显现。自2005年以来，我老秘网县聚全县之智，举全县之力，着力打造福溪工业集中区和庆符—文江特色农产品加工园区，园区建设取得阶段性成效。目前，福溪工业集中区共入驻福溪电厂、普什铸造、天顺水泥、金叶茶业等19户企业，2010年福溪工业集中区产值实现10.63亿元，占全县工业生产总值17.05%，已成为全县工业经济的重要增长极。庆符—文江特色农产品加工园区被农业部认定为第一批国家农业产业化示范基地，也是宜宾市唯一一家国家农业产业化示范基地。2010年，园区农业产值4.59亿元，占全县农业产值的20.9%；农产品加工业产值27.17亿元，增占全县农产品加工业产值的95.07%，园区已成为高县现代农业示范区和涉农工业集中发展区。

（四）财政贡献不断加大，支撑能力日益增强。2010年全县地区生产总值62.34亿元，其中第二产业36.25亿元，工业对财政的贡献率达78.9%。全县工业从业人员2.1万人，占全社会从业人员的6.6％，占城镇从业人员的55％，工业通过税费由财政直发工资补贴和企业直接向员工发放工资全年达5亿元，工业对城镇居民收入的贡献率达70%以上。工业经济的迅猛发展，不仅统筹了城乡经济协调发展，带来了日新月异的城乡变化，而且缓解了社会矛盾，更新了思想观念，鼓舞了全县上下的昂扬锐气，有效激发了全县人民的创业激情，起到了“牵一发而动全身”的支撑作用。

二、高县工业结构分析

（一）产业结构不尽合理，第三产业相对滞后。2010年，高县三次产业的产出结构为23.6 ：58.2 ：18.2，第二产业占绝对主导地位，对全县地区生产总值的贡献率为81.7%，第一产业和第三产业总量均小。我老秘网县三产结构与全国三产结构10.1：46.9：43.0相比，第一产业占GDP的比重比全国高13个百分点，第三产业占GDP的比重比全国低25个百分点，说明我老秘网县还没有完全摆脱低劳动生产率的农业经济的影响，特别在第三产业中房地产业、商贸比重较大，而城市公用事业、教育卫生、金融、社会中介等服务行业投资明显不足，在一定程度上制约了高县一、二产业的发展。

（二）工业结构性矛盾较为突出，工业亟待转型升级。主要体现在两个方面：一是行业结构不优。全县工业行业门类少，主导产业仍然是以资源开发为依赖的食品、能源、建材等传统行业，同时，部分项目存在同构化倾向，同类生产企业分布零散，上下游衔接配套较为缺乏，行业资源难以有效整合，制约了规模经济和产业集中度的提高。二是企业结构不优。尽管近几年我老秘网县工业经济发展较快，经济总量增长较大，但企业规模小，带动能力弱的局面依然没有改观。全县56户规模以上工业企业中，无大型企业，中型企业6户，占10.71%；小型企业50户，占89.29%，对工业经济起支撑和带动作用的龙头企业少。根据抽样数据调查，我老秘网县的劳动密集型、资金密集型与技术密集型企业个数占企业总数的比重分别为70%、26.7%和3.3%，这既表明我老秘网县的工业还是以劳动密集型产业占主导地位，产业整体素质偏低，也说明了我老秘网县技术密集型产业已初具规模，可成为今后发展的重要增长点。

（三）产品结构层次低，缺乏知名品牌。目前，我老秘网县多数工业产品都是对原材料的简单加工，以初级制成品的形式直接面向市场销售，产品大都是技术含量低，附加值低、耗能较高的“两低一高”产品，市场竞争能力不强。除了高洲酒业、早白尖、川红等企业产品在省内有一定知名度外，其它企业产品多为优而不名，大而不强，这些企业不仅缺乏创建品牌勇气，更缺乏全国名牌和国际知名品牌战略，限制了企业做大做强。

三、高县工业发展对策

（一）在提升传统产业中调整结构，力促工业发展层次由“低”到“高”。一是努力延伸产业链条，增强产业转型支撑力。在做大做强现有主导产业的基础上，加强下游企业的培育和引进，特别是要加速能源化工、酒类食品、轻纺的下游产业链培养，实现内部资源有效整合。充分发挥龙头骨干企业对产业发展的拉动和支撑作用，引导企业将投资“触角”伸向与主导产业相关的下游产品，提高资源的利用率和产品附加值，增强综合竞争力。依托福溪工业集中区和庆符—文江农产品加工园区，以福溪电厂、高洲酒业、立华蚕茧等企业为核心，引进一批关联度配套高、产业链条长、就业拉动力大的工业项目入驻园区，推动产业集群化发展，形成横向成集群、纵向成链条的工业企业新格局。二是鼓励发展循环经济，增强产业转型发展力。完善资源循环利用有关考核办法，通过税收减免、贷款贴息等政策倾斜，积极推行清洁生产工艺，鼓励发展循环经济，降低万元工业增加值综合能耗和工业增加值污染物排放强度。积极引导企业间废弃物循环利用，大力推进资源节约和综合利用，今年，我老秘网县先后成功引进了四川宜宾中电环境工程有限公司石灰石制粉项目、四川嘉阳集团公司粉煤灰综合开发利用项目和重庆长江造型材料公司铸造废砂再生资源化项目，既充分利用了福溪电厂、普什铸造的废弃物，又可产生良好的经济效益和社会效益。严格执行国家的产业政策，坚决淘汰落后工艺设备，引导企业走优质、高效、低耗的路子。目前，我老秘网县已被确定为省级循环经济试点县，华盛纸业正在申报国家级循环经济试点企业。三是注重科学技术创新，增强产业转型竞争力。县财政加大科技投入，建立完善以企业为主体、市场为导向、产学研结合的技术创新体系，以我老秘网县产业发展的重点领域、重点方向为主攻点，在抓好技术创新中转变工业发展方式，不断创造新的增长点。进一步完善支持和鼓励企业科技创新的激励措施，重点引导高洲酒业、川红集团、早白尖公司等企业进行技术改造，着力提高企业的技术创新能力和产品开发能力，在巩固高洲酒业、早白尖茶业2个省级技术中心的基础上，力争3年内再创建2个省级企业技术中心。狠抓产学研结合，进一步密切地方与高等院校、科研院所及国内大企业的合作，引导企业加强同高等院校、科研单位的技术开发合作，推进校所的技术资本、人才资本与全县企业资本优化组合。

“小”到“大”。一是抢抓机遇，分门别类承接转移。紧紧抓住国家实施新一轮西部大开发战略和东部产业转移的机遇，主动融于成渝经济区和川南经济区，立足我老秘网县资源、区位、劳动力等比较优势，从三个层次抓好产业转移工作。第一层次是利用综合成本优势，积极承接东部沿海地区的纺织服装、家电制造、机械配件等劳动密集型产业，并以此带动城镇化发展，促进“两化”互动；第二层次抢抓宜宾城区食品、化工、造纸、制造等产业向郊县扩散或转移的机遇，借助福溪工业集中区距城区仅10公里的优越位置条件，吸纳市内企业退城入园；第三层次是利用现有的资源优势，在农产品深加工和煤电化上做文章，千方百计吸引企业投资兴业。二是打造园区，夯实平台承接转移。抓科学规划，在完成福溪工业集中区总体规划、产业发展规划的基础上，进一步完善集中区环境保护、土地利用、交通建设等配套规划，同时，结合县城城市总体规划修编工作，完善庆符—文江农产品加工园区规划，以规划主导产业和园区布局有重点、有选择的承接产业转移企业。抓基础建设，启动福溪工业集中区石桥片区骨干道路和供排水配套设施建设，加速集中区110KV变电站和骨干电力线路建设，加快推进庆符—文江农产品加工园区标准化厂房、仓储设施、集中治污等基础设施建设，尽快改善企业和项目入驻条件。抓优质服务，继续对园区企业实行县级领导负责制，对有合作意向的项目明确专人跟踪服务，全程协助帮办项目审批等工作，对在建项目实行定期汇报制、督查考核制等制度，及时研究解决建设中遇到的问题，让入驻企业来一个、办好一个、发展一个。三是保障要素，提升基础承接转移。破解用地难题，一手抓增量供给，利用国家实施新一轮西部大开发战略的机遇，积极争取用地指标的倾斜，储备好工业用地指标，为承接转移提供基础；另一手抓存量盘活，对那些圈而不用的土地，明确时间限期开发，过期严格依法收回，同时，严格执行土地投资强度、经济密度等指标要求，提高土地利用效益。强化金融支持，继续加大金融协调服务力度，积极引进各类金融机构入驻高县，支持各类小额贷款担保公司加快发展，全力帮助入驻企业拓宽融资渠道，争取金融贷款老秘网

（三）在强化人才支撑中调整产业结构，力促工业人才资源由“少”到“多”。一是加大高端人才引进力度。实行柔性人才政策，按照“不求所有，但求所用”的原则，根据我老秘网县经济发展和社会需要，对能源化工、酒类食品等重点领域所急需的高级专业技术人员和高级经营管理人员，打破身份、地域、行业等“体制壁垒”，设立岗位，开辟通道。同时，按现代化企业制度要求，引导企业建立健全职业经理人选用机制和激励约束机制，帮助企业加快职业经理人的选聘步伐，建立有效的广纳人才、人尽其才的用人机制。二是加强技术人才培养教育。依托高县职业技术学校，探索开展“订单式” 技术人才培养模式，通过共建专业、共建课程、共建实训基地、共享校企智力资源等形式，实现人才培养的入口、过程、出口诸环节全部与行业企业零距离接轨，培养企业急需适用人才。依托企业技术岗位，积极引导企业充分发挥主体作用，把培养造就一批高技术工人伍摆在重要位置，制定培训计划，通过技术比武、以师带徒、外出培训等形式，促进高技能人才培养。三是完善人才激励机制。建立健全每两年一次的高县工业管理杰出人才、工业技术能手评选奖励制度，对评选出的杰出管理人才和技术能手给予一定特殊津贴。积极推荐优秀人才、拔尖人才担任各级党代表、人大代表和政协委员。对各类人才在全县重大项目和重点产业中进行技术攻关、科研开发等方面获得市级以上科学技术杰出贡献类、科学技术类奖和国家专利授权的，给予重奖。加大税收优惠、财政贴息力度，支持各类人才创办科技型企业，促进科技成果转化和技术转移。鼓励企业积极探索按资本、技术、管理等生产要素参与分配的新机制，真正体现一流人才、一流贡献、一流待遇。