房地产经营状况调研大纲

第一篇：房地产经营状况调研大纲

房地产经营状况调研大纲

指导老师——吴爱军——制作小组 ——

黄成 乐紫娟 王童 柳田

第一章 市场经营状况

伴随着“炒房”这一个新词汇的出现，中国的房价在一步一步的升高，尽管很多人也都明白房子的价格已经是太高甚至有些高的不合理了~但是面对着中国日益上升的物价和不断“贬值”的货币，大多数人一旦有条件还是不愿意放弃这一笔投资。当然最终房价就会像炒股一样随着投资者投入的增加其“身价”也在不停的上涨！直到出现如今的市场经济泡沫~

“炒房”之所以会出现炒房的现象，甚至有的消费者都会错觉出现“供不应求”的错觉主要有*，1.随着经济的发展，一部分的农村人口开始向城市转移，他们迫切希望得到在城市定居的机会。2.投资，有一部分投资者认为物价的贬低自己的资产也会变得“减少”，所以他们迫切希望找到一个使自己资产保值的机会。3.以前的房地产炒房过热，所导致一部分房子积压卖不出去，所以一些营销商大幅度做广告，甚至运用一些欺骗的手段来引诱消费者去购买房子从而获得利润。4.

第二篇：特殊药品经营企业状况调研报告

麻醉药品是指连续使用后易产生身体依赖性、能成瘾癖的药品；精神药品是指直接作用于中枢神经系统，使之兴奋或抑制，连续使用能产生依赖性，使用不当极易危害人体健康，流入社会易成为毒品危害社会。

麻醉药品和精神药品是实行国家特殊药品管制的品种，合理和合法使用不仅关系到人民群众用药安全有效，而且关系到社会治安的稳定，加强麻醉药品和

精神药品的监管，保证特殊药品合法、安全流通，确保人民群众合理、安全、合法使用麻醉药品、精神药品，防止特殊药品流入非法渠道，是药品监管人员的神圣责任，我本人是做特药监管工作的具体工作人员，为此就对我市特殊药品经营企业现状，企业应如何加强管理，谈谈自己的粗浅意见。

一、基本情况

我市辖区内共有麻醉药品和精神药品区域性性批发企业二户：**市保康医药有限责任公司、**市兴安新药特药有限责任公司；二类精神药品的批发企业3户：**市兴安新药特药有限责任公司、朗乡林业局**市兴安新药特药有限责任公司、**市锦丰医药药材有限责任公司；从近几年麻醉药品和精神药品经营企业经营麻醉药品和精神药品的经营情况看，在一些环节上存在许多不可忽视的问题。

二、存在的主要问题

1、抓学习、培训不到位。

《麻醉药品和精神药品管理条例》（以下简称条例）颁布后，企业虽然进行了学习、培训。但只是念一念、读一读罢了，没有进行系统的学习，没有真正掌握相关知识，特药管理的相关人员对麻醉药品和精神药品和法律、法规和相关的业务知识掌握得不全面，没有逐条针对性本单位的实际情况进行分析、研究，没有全面的掌握《条例》立法原则和精神实质，没有全面掌握《条例》的各项规定。导致企业在一些环节的执行过程中出现了一般性问题，企业虽然进行了培训，但培训缺乏针对性，学时没有达到10学时的要求，取得的效果不佳。

2、制度不健全，管理不规范。

通过几次检查，我们发现有的企业对麻醉药品和精神药品管理的重视程度不够，上墙储存、安全管理、丢失、运输、验收等各项制度还是旧制度，未按新颁布的《麻醉药品和精神药品管理条例》进行制定，内容不全，用财务账做库存记录，没有产品批号，在有的保管人员看来，账物相符，就是管理到位，把储存的专用账视为财务账页，且不知保管环节的重要性。有的企业虽然制定了制度，但制度内容不够具体、不全面，一些相关人员对各项制度不知道怎么做，一些记录填写的不全。麻醉药品和精神药品在微机管理上没有设立独立的购、销、存管理程序，区域性批发企业调剂麻醉药品和精神药品未按照规定向省局备案。

3、特药储存的设施、设备不够完善。

《条例》出台后，对全国性批发企业和区域性批发企业储存专库从硬、软件两个方面都提出了更高的具体要求，但有的企业对麻醉药品重要程度还不够，法律意识淡薄，储存麻醉药品和精神药品的库房没有完全密闭，留有排气口，通向上层墙没有全部密封，外墙是其它单位的办公室，没有防撞击能力，对执法人员提出的问题，企业只是敷衍了事，这样在安全保障措施上存在着很大的隐患。

4、各项制度执行的不到位

按照《条例》规定，企业虽然都相应地制定了各项，但制度执行的不到位，过期、失效的麻醉药品没有尽快销毁，验收、符合记录有一人签字的现象，没有及时将退货的情况体现在货位卡上，没有箱箱进行验收，没有验收到最小包装，有现金交易的现象。给医疗机构送货时没有领取运输证明。

三、主要对策

针对以上存在的问题，笔者认为麻醉药品精神药品的经营企业应从下几个方面做起。

（一）企业在加强组织领导，企业法人为麻醉药品和精神药品经营管理的第一责任人，建立麻醉药品和精神药品储存、安全管理、丢失、值班等各项制度，可操作性强，并且严格执行各项制度

（二）企业要结合本单位的实际情况，制定学习规划，组织职工认真学习《麻醉药品和精神药品管理条例》及特药相关的法律、法规知识，培训要达到10学时，并写学习笔记，定期进行考试。通过学习，进一步提高广大职工的思想政治素质和业务素质。

（二）麻醉药品、第一类精神药品的库房整体为钢筋混凝土结构，具有抗撞击能力，库房内必须安装可视监系统，自动报警，且与公安部门110联网，库内具有相应的防火设施。

（三）麻醉药品、第一类精神药品经营企业,应建立特殊药品月报制度。每月将特殊药品的购进、销售、库存的情况情况于每月底前向市局安监科报告。

（四）麻醉药品、第一类精神药品经营企业，要严格按照规定向指定的单位购入麻醉药品和精神药品，货到即验，及时入库，加强安全保卫，防止盗抢事件发生。

（五）麻醉药品、第一类精神药品经营企业经营麻醉药品做到专人、专库保管，双人双锁，双人复核，做到账物查符。并建立相应的货位卡，货位卡要体现出退货的情况。

（六）区域性批发企业之间调剂麻醉药品和一类精神

药品必须按照规定向省局备案。

（七）特殊药品经营企业应加强安全保卫，建立巡查制度，防止盗抢事件发生。企业应采取切实有效措施保障特殊药品安全，加强专用库房管理，缩短运输时间及距离，严禁在专用库房外存储特殊药品。

（八）麻醉药品、第一类精神药品经营企业，要严格按照麻醉药品、第一类精神药品印鉴卡的购用计划销售麻醉药品精神药

品，每次销售必须严格核实对方资质及购用数量，并索要有关资料存档，做好相关记录，禁止销售过程中现金结帐。

（九）企业要完善购进、销售记录，确保按品种、规格、批号的可追踪性，实现特殊药品的“一针一片”流向清晰。

（十）第二类精神药品的批发企业销售对象仅限医疗单位、取得相应经营资格的药品经营企业，不得对个人销售，不得用现金结帐。

（十一）第二类精神药品零售企业必须凭加盖医疗单位公章的处方销售，并严格审核处方内容，处方不符合规定的不得销售，不得向未成人销售第二类精神药品。

第三篇：重庆市黔江区农业生产资料经营状况调研报告

重庆市黔江区农业生产资料经营状况调研报告

黔江区位于重庆市东南部，幅员总面积2397平方公里，2002年末，行政区划为3个街道办事处，15个镇，12个乡，230个村（居）委（其中：176个村委会，54个居委会），1498个村民小组（其中：居民小组378个，村民小组1120个），年末人口为49.97万（其中：非农业人口6.86万人，农业人口43.11万人）。山地、丘陵面积占幅员面积的96%以上，是一个“七山一水二分田”的山区农业区，也是重庆市唯一的少数民族区。2003年5月，市委、市政府在黔江召开第三次渝东南民族地区经济社会发展现场办公会，市委书记黄镇东同志在会上明确提出要“努力把渝东南建设成为特色经济走廊和渝鄂湘黔武陵山少数民族地区的经济高地，黔江应成为经济高地上的一座峰”，是渝鄂湘黔四省（市）边区的商贸重地。

一个时期以来，随着市场经济体制的建立和完善，营销观念和营销方式发生了很大变化，全国农资流通渠道进一步放开，农业生产资料经营活动已不是传统的“采购加供应”，农资市场出现了经营渠道纷杂，以农村供销社为主渠道独家主宰农资市场的局面，已成为历史，现已变成农业服务部门、生产企业、个体等多头经营的格局，其中尤以个体经营占据了市场的大壁河山。在经营中，为了各自的利益，他们采取多种办法和措施积极占领农资市场这块阵地，在农资货源上早做准备、扩大品种、增加数量，在价格上采取薄利多销策略，在服务中没有官商作风，将各种农业生产资料直接送到农村、田头，农民在农资市场竞争的新格局中，真正得到了实惠。

一、农业生产资料经营基本情况

近年来，国家对农资经营主体资格的限制减少，经营主体多元化。随着农村供销社和农资部门的深化改革，农资经营渠道进一步放宽，市场竞争日趋激烈。2002年以来，我区加大了对农资经营市场的管理，多次开展清理、整顿，保证了正常的市场经营秩序。全区农资货源充足，价格趋向平稳。

2002年，我区农业生产资料经营销售总额达到10503万元。在我区的农业生产资料经营企业有17家，全区农业生产资料经营门点数达386个：

1、全区种子销售总额410万元，其中：（“双杂良种”占了大头，水稻180万元、玉米130万元，蔬菜60万元、其它种子50万元），有经营企业7个，其中国营科研单位、种子公司等企业6个，私营企业一个，都对外批发，经营门点122个，以零售经营模式进行交易。

2、全区化肥销售总额7056万元，其中包括：（尿素、磷肥、25%复合肥、碳酸氢铵）尿素销售额要占总额的三分之一，有门点178个，其中有个体批发24个，其它以零售经营模式进行交易，进货渠道都是从在彭水的厂商处批发购进，暂无连锁经营企业进入。

3、全区农药销售总额1260万元，有经营企业4个，门点120个，国营批发2个，个体批发3个，暂无连锁经营企业进入，大都以批发、零售经营模式进行交易，一般在四川、重庆、湖北厂家直接进货。

4、全区饲料及添加剂销售总额1650万元，其中：（育肥猪料、蛋鸡饲料）占大部分，有经营门点159个，其中有个体批发37个，暂无连锁经营企业进入，大都以批发、零售经营模式进行交易，一般在重庆、成都、荣昌进货。

5、全区兽药销售总额124万元，有经营企业3个，经营门点118个，其中有个体批发3个，暂无连锁经营企业进入，大都以批发、零售经营模式进行交易，一般在重庆、成都、荣昌进货。

6、全区渔机渔具销售总额3万元，有经营门点7个，都以个体零售方式进行交易，暂无连锁经营企业进入，一般在重庆、湖南交易市场进货。

（注：经营门点中，有的是同时经营种子、农药或种子、农药、化肥或种子、饲料或种子、化肥或农药、化肥等）

二、农业生产资料连锁经营状况 1、2002年底我区有农资连锁企业5家，都是经营种子的，有连锁店铺47个，其中直销店3个，连锁经营企业销售总额60万元，占当年农资销售额的0.57%.2、在我区经营种子的连锁经营企业，都是以承包和在乡镇设点代销的形式进行经营，在管理上采取企业提供手续，并提供一定的垫底资金，企业将种子批发到各店铺，各店铺自主经营，自负盈亏。

3、连锁经营的特点是，经营者不需要奔波进货，由企业（科研单位）直接送货，起到了快速占领市场和扩大市场经营面的作用。

4、目前当地政府对扶持连锁经营没有出台什么政策措施，只要企业合法，经营的产品符合有关的法律法规，都可以进入黔江市场。但目前企业要在农村开展连锁经营困难还相当大，在现行体制和政策条件下，大部份的农资经营市场被个体占领，他们灵活机动，不需要过多的管理费用，经营成本低，对亲朋好友还可采取赊销，这些都是企业经营不可比拟的。

三、加强农资市场管理，保证正常经营秩序

2003年以来，我区认真贯彻落实国务院国发（2000）32号文件精神，按照国务院和市政府的统一部署，把加强农资市场管理作为促进农业经济发展的一项重要工作来抓，加强领导，明确重点，制定措施；开展整治，注重实效，深入开展严厉打击制售假冒伪劣农资产品违法犯罪活动的专项斗争，并取得了一定的成效。

首先，从源头——城区农药经营部抓起。农业行政执法大队对城区绿丰植保技术服务部、创新农业生产服务部、旺业农资公司、市农资公司黔江农药配送站、城南农业服务站门市部等五家批发零售的单位进行了农药商品逐一检查，共查382个农药品种，出现假冒、无中文通用名、过期等品种达107个，占28%。

其次，对各乡镇农药经营者进行依法检查。从对金溪、鹅池、濯水等乡镇进行检查中表现，有25个摊点销售农药，持证经营只有12家，占48%。证件过期有6家，占27%。未经培训无证上岗7家，占28%。同时有8家经营者无固定经营场所，属游摊销售，占32%。这些现象严重扰乱了全区的农药市场的正常秩序。

针对以上现状，黔江区农业局行政执法队会同工商局、质监局、公安局等部门，对农药经销违法行为进行及时查处并限期整改，对乡镇零售商进行一次规范、培训，取缔无证照游摊，规范农资市场，进一步整顿和规范了种子、农药、兽药、肥料和农机具等农业生产资料经营秩序，保护了农业生产安全及农民切身利益，促进了全区农村经济的健康发展。

四、对我区农业生产资料经营工作的建议

一是加强网络建设，通过农资信息的密集型传递，增加种子、化肥、农药、饲料、兽药等经营规模。二是及时反馈我区各镇乡市场信息，掌握最新变动状况，通过网络建设控制，营销班底的建立、强化，以及对销售终端的拉动，搞好二级分销。形成总代理（黔植保、畜牧公司）→区域市场代理→零售商→农户的新体制。三是根据我区农资市场的容量，适当增加我区中转库存储量，提高市场的控制力。

第四篇：房地产存量市场状况调研报告

房地产作为一种耐用消费品，其使用寿命可达几十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一种常见的投资品，因此,其存量供给与需求必须引起重视。房地产存量市场又称二手房市场，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新调整和配置的市场。结合深入学习实践科学发展观活动，笔者近日先后到**市房地产产权产籍监理（市场）处、**市房屋置业担保公司和其它

房地产中介机构进行了存量房（二手房）市场调研。近两年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头。特别是二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。二手房贷款市场的健康发展对二手房市场的发展有着举足轻重的作用，对整个房地产金融市场的稳定也会产生很大影响。一般来说，二手房贷款要涉及到评估公司、房地产产权交易中心、银行、房屋中介、专业贷款服务公司等多个机构，贯穿整个二手房交易过程。其中，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失或无法收回。二手房贷款市场的融资问题和金融风险一旦扩大，就会严重影响整个二手房市场的健康发展。目前，我市二手房贷款市场刚刚起步，市场准入门槛比较低，二手房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐。因此，针对我市二手房贷款市场现状，有关管理部门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题，尽快研究防范与改进对策，确保我市房地产市场健康快速地发展。

一、我市二手房市场的现状及原因分析

2009年1-2月，我市二手房市场受宏观经济影响，仍处在调整阶段，市场观望气氛依然浓厚。尽管房地产开发企业或代理机构利用节日纷纷制定并实施了一些促销措施，但从整体来看，收效甚微。除个别数据发生了一些积极变化外，其它各项均无明显改观。

（一）1-2月我市二手房交易情况

2009年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交总面积为4.32万平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交总面积为3.33万平方米，同比下降14%。

（二）1-2月我市二手房价格情况

2009年1-2月，我市二手房住房平均价格为2480元/平方米，同比增7.6%。

（三）我市二手房贷款市场所面临的风险和问题

1.还款风险

借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。

2．二手房贷款服务机构的诚信风险。

在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效控制，银行的利益无法得到很好的保障。

从调查到我市二手房市场现状来看，房屋中介公司在二手房贷款申请人与银行之间，起到了“桥梁”作用，在一定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。然而，由于我市二手房市场刚刚起步，有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准入门槛低，市面上出现了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介从业人员素质大多不高，再加上一些购房人(借款人)自身的法律常识和自我保护意识不强，致使二手房贷款市场蒙骗现象严重，收费较为混乱。如有些中介公司唆使或协助借款人虚开假收入证明，提供虚假资料，骗取银行贷款或高比例贷款，从而，向借款人收取高额服务费。在高额暴利的驱使下，这些违规操作的中介公司或个人，利用各种手段，帮助客户骗取银行贷款。一旦利润到手，他们便销声匿迹。而且，二手房贷款的期限一般比较长，在房地产市场动荡和下滑时期，承担风险的只有银行和广大购房借款人。

3．各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善

由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房所有者，贷款金额相对比较小，手续烦琐、复杂，再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开始直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。所以，银行在开展二手房贷款业务的过程中，较多的是与中介公司合作。然而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理控制机制，再加上银行之间竞相竞争，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司，在放款的环节上不严格控制，这不仅严重违背了银行的风险管理原则，也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展状态。

二、解决问

第五篇：我区房地产发展状况调研报告

一、目前我区房地产基本情况

（一）在建项目进展情况

目前，全区房地产开发项目共11项，总占地面积1315.58亩，总建筑面积128.66万㎡，总投资9.35亿元。主要为：民和苑住宅小区、文化名园小区、传世经典小区、东方宜家小区、锦城佳苑小区、永业嘉苑小区、桃源世家小区、同旺家园小区、星光花园小区、汉都华庭小区、那一世小说网 http://www.xiexiebang.com祥颐园小区二期。其中，民和苑、文化名园、桃源世家一期、祥颐园二期已全部竣工。建筑面积为18.46万平方米。部分竣工的有传世一期12万平方米，东方宜家11万平方米，永业嘉苑8万平方米、同旺家园2.34万平方米。目前，在建项目总竣工面积为51.8万平方米，占在建项目总面积的40.26%。

（二）土地已摘牌未开工项目

共有7个项目，总占地面积约1007亩，规划总建筑面积90.6万平方米，总投资约7.2亿元，具体为：久地雅苑小区、育才小区、东风花园小区、中信康桥小区、同乐雅苑小区、丽景嘉苑小区。

二、近三年来**房地产开发情况

2006年——2008年，全区房地产总开发面积为149.61万平方米。2006年为25.04万平方米，其中新开工面积为17.17万平方米，销售面积为8.59万平方米，销售额为11738万元。2007年为66.18万平方米，其中新开工面积为43.29万平方米，销售面积为8.03万平方米，销售额11600万元。2008年1-9月份为58.37万平方米，其中新开工面积为29.02万平方米，销售面积为4.63万平方米，销售额为7800万元。三年的开发趋势呈低、高、平的趋势，其中，2007年房地产开发较快，开发量突破60万平方米，至2008年没有出现在2007年基础上继续攀升的势头，发展趋势平缓。

根据以上近三年的数据分析可得出：①2008年房地产开发面积速度减慢。今天截止到九月份，建筑面积比去年增长17.6％，相较去年与2006年同比增长的164.2％有大幅度的下降；②商品房新开工面积较去年减少14.26万平方米，销售面积比去年下降3.4万平方米，销售额比去年减少7880万元③开工率低。在今年全区总计18个房地产项目中，未开工的就有7项，占所有项目的38%，开工率为62%，未开工面积占所有项目面积的70.4%。另外还有部分开工项目因资金问题出现中途停顿现象（如锦城佳苑、永业嘉苑等）。

三、近三年来我区房地产业的发展情况和存在问题

1.发展情况

1993年区划调整后至2005年的12年中，全区商品房开发总量为80万平方米，但在2006年至2008年不到三年的时间内，全区房地产开发总量就达到149.61万平方米，较前12年总和增长了53.47%。并且在小区开发的数量、开发规模及小区开发的档次上较前12年有很大水平的提高，特别是近两年来所开发的桃花潭、民和苑、文化名园及今年开发的传世经典、东方宜家等一批小区，在综合配套、园林绿化上有所突破。并且商品房售价由2005年前徘徊12年的600—800元／平方米，到2007年升至1700元／平方米，2008年突破1800／平方米，房地产业契税收入由2005年前的年均200—300万元，上升至2006年1500万元，2007年3200万元，递增幅度为10倍，并且至2007年底，全区拆迁安置率达100%，新建商品房空置率在5%以内，低于全市15个百分点。同时，在贾从事房地产开发的外地企业由05年前的三家，至2007年发展到20家，2008年为28家。整体来看，近三年来，房地产业秩序明显好转，开发企业水平不断提高，开发的数量和规模较05年前呈现大幅度的增长。

2.存在问题

虽然我区近三年来房地产业发展速度较快，但也存在着许多问题，购买势头下降，建销比例失调的矛盾，已在08年中显现，导致销售不旺原因主要有以下几点：

①房屋建设户型结构问题突出。房地产市场没有形成高、中、低档齐全的商品房结构体系，房屋户型缺乏特色，房屋结构千楼一面，小区综合配套没有明显的特色和突出优点，导致收入高的群体到市里买房子，收入低的群体又买不起合适的低价房，而中等价格的房屋在市场上又出现断档，户型面积偏大，中小户型比例偏少。

②房地产开发投资项目单一，市场发展不平衡。目前，我区投资开发项目主要集中在住宅项目和少数配套门面房，并出现扎堆现象。而投资在写字楼、宾馆、酒店、文化娱乐等三产服务业设施的项目太少，一方面与我区的经济总量和生活水平有关，另一方面也存在着正确引导的问题。

③基础设施落后，购房吸引力低。一是市政公共设施覆盖面还不足，供气、供暖、雨污分流、截污管网建设滞后于城市发展。二是城市老城区部分设施陈旧，路网结构不合理，中心城区交通排挤，停车配套设施不全。三是环卫设

从小就是天才 我的异界特种部队 宋末商贾第二部 步步生莲 一剑惊仙 重生之官道 http://www.xiexiebang.com

施建设滞后，垃圾收集、清运和处理设施缺口较大。四是城市综合环境水平低，城市绿化率低，生态环境有待提升。五是与徐州主城区全面融入的交通道路发展还需加快。

四、影响我区房地产业发展的原因

我区房地产业由于受大环境影响，进入08年来，其建设速度趋缓，销售幅度放慢，导致开发商信心不足，既有政策和市场原因，出有开发企业自那一世小说网 http://www.xiexiebang.com身问题，归纳起来主要存在以下几个方面问题：

①政策的逐步规范，约束了开发企业的投机行为。至2007年来，国家在土地、房屋建设结构等方面不断出台新政，如土地出让金一次性交纳、房屋全框架结构、商品混凝土推广、建筑节能运用、用电增容、拆迁保证金、民工工资保证金等，在很大程度上限制和约束了开发企业的投机行为，使开发企业资金运作的范围大大缩小，开发企业投资风险进一步加大，无实力的开发企业难以为继。

②开发公司资金来源短缺。一是政府对房地产开发项目的行政事业性收费逐步规范，过去对个别开发商给予的一些特殊收费减免政策，不再继续执行，开发利润缩水。二是银行加强对开发公司三级资质企业贷款的限制，这就大大的限制了**房地产公司的资金来源。**到目前为止，除了江苏怡华置业有限公司为二级开发资质，其余的都是三级或三级以下开发资质。三是钢材、水泥等建材价格不断上涨，直接导致商品房价格提高，自去年以来，钢材的价格由原来的每吨3000多元上涨到现在的4500余元，几乎翻了一番。据统计，在06年土建招标为316元/㎡，07年为496元/㎡，到目前为694元/㎡，这就大大的增加的建筑成本。

③市场秩序还有待规范。**区的房地产市场发展起步晚，还在处于房地产的不成熟期而不是成熟期。个别开发公司出现未经过办理小区交付使用擅自上房和低价售房，恶意竞争现象，部分开发企业拖欠民工工资现象严重，导致建设速度跟不上和信访压力增大。

④拆迁难的问题制约了房地产开发。2007年，全区房屋拆迁5万平方米，2008年除去京沪高铁拆迁约5.8万平方米外，城市房屋拆迁面积为零。部分小区由于个别钉子户问题导致久拆不下，造成项目无法按时开工，同时，也使部分已拿到土地的开发企业形成观望态势，开发积极性不高。

⑤市场信心不足。今年我区新上的房地产项目很少，一方面开发商对房地产市场信心不足，另一方面开发商自身资金链的短缺。**今年房价基本为1700元/㎡左右，与去年相比没有变化，激发不起开发投资的欲望。

⑥住房保障体系不够完善。在我区廉租房和经济适用房建设至今尚未启动，商品房在占主导地位，造成了底层消费者买不起房的局面。

五、促进房地产业发展的对策和措施

1.改善房屋开发结构，满足不同层次居民的购房需求。

一是学习沐阳低地价、低房价的市场开发模式，吸引投资企业开发建设，吸引周边村镇农民进城购房。二是结合经济适用房和廉租房建设，增加小户型结构楼房建设和中档房建设，满足困难群体和普通居民的购房需求。三是适当开发低密度、组团式、园林小区建设，吸引周边城市居民来贾购房，留住**高层消费群体。

2.扩大项目投资范围，推动商贸三产设施建设。

房地产市场的繁荣与城市人气有直接关系，对于投资三产服务业设施的开发企业在政策上，予以优惠。积极引导房地产开发项目多元化发展，集聚城市人气，推动房地产业由单纯的商品房建设逐步向楼宇经济过渡。

3.提升综合环境，完善基础设施。

加大城市供气、供热、道路等基础设施建设力度，提升城市功能，特别是重点推进山水城区建设，加大园林绿化投资，加快河湖公园整治，以城市生态环境的提升促进房地产业的发展。

4.利用棚户区改造的机遇，改造建设老城区

我区主城区还有棚户区40余万平方米，居民换房、购房的潜力很大。抓住棚户区改造这个机遇，制定政策盘活土地，将棚户区居民拆迁安置到区郊，把老城区土地集中起来，用于居住和商业开发，这样的话，既解决了棚户区改造问题，最大的好处是利用老城区净地进行商品开发。

六、几点建议

1.建议区政府和相关部门应尽快制定出我区房地产业的近期和远期发展规划，培植本土和引进外地企业，积极引导我区的房地产走规范化的发展道路，形成具有一定规模、资质级别高、企业品牌化程度高、融资能力强、承担市场风险强的企业。

2.规范房地产市场秩序，营造良好投资环境。

一是规范政府各部门的行政行为，提高办事服务速度和水平。二是规范规费征收，实行一站式服务，特别是各项手续和规费征收。三是尽快解决拆迁难的问题。

3.继续完善和改造城市和市政基础设施建设，特别是教育水平的提高，医疗水平的提高，农贸市场建设，休闲娱乐场所建设，文化场所建设等，通过城市功能的不断完善和建设改造，留住**居民，吸引周边人口来**安居乐业。

4.运用政策杠杆，稳定当前房价。

目前乃至今后几年，房地产业是买方市场，房价是商品房销售的晴雨表，要根据全区存量房产合理调节市场房价，并使之与全区居民收入水平相适应。房价不能过高，要和本地区收入水平相适应，应在保证开发企业有利润的前提下制定房屋价格，否则房价定的过高，购房热情不高，房子销售不好，可能形成恶性循环，防止房价大起大落的情况发生。

从小就是天才 我的异界特种部队 宋末商贾第二部 步步生莲 一剑惊仙 重生之官道 http://www.xiexiebang.com