西安市历年房地产政策回顾及10年政策解读与预测（共5篇）

第一篇：西安市历年房地产政策回顾及10年政策解读与预测

结合历年房产政策解读探讨10年房产新政及其影响预测历年房地产政策及其影响回顾

1.1 2004年房地产政策及其影响 1.1.1 2004年房地产政策概述

调控主基调：抑制投资过热

2004年，政府政策围绕抑制投资过热和房地产投机，重点集中在土地与金融政策两个方面。通过控制房地产供应的源头、规范房地产市场秩序、通过加息等手段来平衡房地产市场供求等几个方面全方位对房地产市场进行规范。其宗旨在于挤掉房地产市场的投机泡沫，促进房地产市场健康有序的发展，并引导房地产企业适度集中化、产品供应多样化、市场需求理性化，使整个产业进入产业成长周期的成熟发展阶段。1.1.2 2004年房地产政策回顾

关键辞：8.31大限，土地供应管控，银根缩紧 3月31日

71号令国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。2004年8月31日因此被业界称作“大限”。

4月25日

提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由7%提高到7.5%。4月27日, 房地产开发资本金提高，由20%及以上提高到35%及以上。5月13日，《经济适用住房管理办法》，为了加强经济适用房的管理，2004年5月31日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。

7月底

《物业服务收费明码标价规定》2004年7月底，国家发改委、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》的通知，提出物业服务收费实行明码标价，规定自2004年10月1日起施行。规定明确物业管理企业向业主提供服务应当标明服务项目、收费标准等有关情况。

9月2日

《商业银行房地产贷款风险指引》，2004年9月2日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继去年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。

10月29日

九年来首次加息中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。1.2.3 市场反应

（1）土地供应紧缩土地完成开发土地面积增幅持续下降

土地市场是房地产市场发展的先行条件。2004年以来土地市场的紧缩政策效果非常明显。1998～2003年全国房地产开发购置土地面积年平均增长率为28.7%，完成开发土地面积年平均增长率为23.5%。2004年，全国房地产开发购置土地面积为39984.66万平方米，同比增长5.9%；完成开发土地面积为19740.17万平方米，同比下降11.4%。与1998～2003年全国房地产开发购置土地面积和完成开发土地面积的平均增幅相比，2004年购置土地面积和完成开发土地面积的增幅分别下降22.8和34.9个百分点；并且，完成开发土地面积出现1998年以来首次同比减少的局面。

（2）土地管控致供应下滑供求矛盾下房价不降反升

在宏观调控措施取得成效的情况下，房地产价格却持续较大幅度上涨，增加了中低收入居民购房的困难，引起社会各界对房地产是否“过热”和存在“泡沫”的担心。这轮房价上涨，首先是有北京、上海、杭州等经济发达的大城市开始，接着天津、重庆、沈阳、青岛等城市建设速度较快的城市房价大幅度上涨，其他省会城市也有普涨的趋势。认真分析，其中既有居民实际需求较旺，房地产供求一度偏紧，土地、建材价格上涨较快的客观因素（2004年四季度土地交易价格上涨10.1%，全国固定资产投资价格上涨5.6%）；也有地方政府超前城市拆迁改造，增加被动需求和中低档住宅供应比例下降，房地产供应给结构不合理的人为因素，同时也存在一部分投资和炒作的非合理因素，导致局部地区出现房地产价格脱离实际供求的现象。

（3）开发成本大幅提高开发投资同比大幅下滑房地产开发成本大幅提高，使房地产开发投资趋于下降，从而影响到房地产市场的供应；加息改变了需求的预期，突现出真实的购房需求。2004年商品房开发投资的增幅为24.4%，首次低于当年房地产开发投资29.6%的增幅，幅度之差为5.2个百分点。2005年第1季度，商品房开发投资增幅为22%，已降至2000年以来最低，低于同期房地产开发投资增幅4.7个百分点。其中，2005年1～2月房地产开发投资增长27%，而商品房开发投资的增幅仅为16.6%，低于同期房地产开发投资增幅10.4个百分点。也就是说，在2005年1～2月的房地产开发投资中，对房地产市场能够形成有效供给的投资增长仅为16.6%。该变化预示着房地产开发投资增长后劲已经减弱。

（4）市场预期悲观新开工面积增幅降至最低水平

2004年商品房新开工面积增幅大幅下降，为10.4%，增幅同比减少了17.42个百分点；2005年1～2月商品房新开工面积增幅仅为1%，降至1999年以来最低水平；1～3月商品房新开工面积为14096.6万平方米，同比增加9.3%（见图2）。其中，2005年1季度东部地区出现新开工面积下降的局面，幅度为0.4%，最低降幅为1～2月的4.4%。2005年1季度中部地区和西部地区商品房新开工面积的增幅呈现开始回升的态势，增幅分别为28.7%和22.2%。其中，中部地区商品房新开工面积的增幅最高，而西部地区商品房新开工面积的增加速度最快。1.2 2005年房地产政策及其影响 1.2.1 2005年房地产政策概述

新一轮宏观调控犹如一条红线贯穿到2005年全年，主要目标就是防止房地产投资过热，稳定住房价格。两个“国八条”双剑出鞘，各地政府尤其是房地产热点城市政府为稳定房价积极采取措施，严控高档商品房开发，适当增加中低价房的开发，楼市调控取得重要的阶段性成果。纵观2005年的房地产市场，政策导向产生了三方面的明显影响：一是房地产投资减缓，二是房价涨幅回落，三是房地产炒作得到有效控制。房地产市场宏观调控，取得了初步成功。1.2.2 2005年房地产政策回顾

关键辞：新、老国八条，税收调整 3月26日，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，被称为“国八条”。4月27日温家宝主持国务院常务会议，认为房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，提出八条调控和引导措施，被称为“新八条”。

5月27日，国家税务总局、财政部、建设部联合发布《关于加强房地产税收管理的通知》，《通知》明确规定，自６月１日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

9月，银监会向各地银监局及信托公司下发了“212号文件”，文件规定：各信托公司开展贷款类房地产信托时，信托资金投向的房地产开发企业必须满足三项条件：35%资本金“到位”、“四证齐全”和具有“二级资质”。1.2.3 市场反应

（1）中央的宏观调控措施收效甚微房价仍在高位运行

2005年和2006年一季度的投资表明，房地产投资增幅仍然过大。2005年，我国固定资产投资价格比上年上涨1.6％，70个大中城市房屋销售价格上涨7.6％。据上海市统计局统计，05年1月-11月，全市共完成房地产开发投资 1141亿元，同比增长 11.3%。（2）新、老国八条相继出台各地房价涨幅回落

新、老国八条的相继出台，充分显示出政府调控房地产市场的决心，也使消费者对房价的未来走势进入“观望期”，“持币待购”成为各大中城市下半年消费者心理的真实写照。但是，值得一提的是，两个“八条”使楼市处于短暂观望状态，据国家统计局调查显示，2005年第三季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅为 6.1%，涨幅比第二季度回落 1.9个百分点。其中，新建商品住房销售价格比上年同季上涨6.8%，涨幅比第二季度回落 2.1个百分点。分地区看，第三季度 70个大中城市中只有 3个城市房屋销售价格同比涨幅仍超过10%。上海、杭州房屋销售价格同比涨幅比第二季度均回落5.1个百分点，商品房特别是住房价格过快上涨的势头得到一定遏制。很多房地产热点城市的房价上涨幅度由两位数，减至一位数，房价回落明显。

（3）税收调整市场供求结构性矛盾突出

2005年度的税收调整对于打击房地产投机、抑制过度的房地产投资需求很有成效。如房地产投机、投资现象较为普遍的上海，在2005年6月1日之前，出现了大量突击抛盘现象。但是另一方面，税收调整使得房地产市场供求结构性矛盾突出，商品房空置率过高。具体表现在小户型和经济房供不应求，高档住宅滞销。2005年11月末，全国商品房空置面积达1.14亿平方米，比2004年同期增长14.2%，规模超过2005年上半年房屋竣工面积。住宅空置面积达0.63亿平方米，比2004年同期增长8.0%，规模接近于2005年前5个月的住宅竣工面积。

（4）“212号文件”出台中小开发商融资困难银监会“212号文件”的出台使中小房地产公司的融资途径进一步变窄，资金链难以维系。这一政策将加速中小房地产公司的洗牌过程，同时，符合要求的客户群的减少也给信托公司的经营带来了挑战。1.3 2006年房地产政策及其影响 1.3.1 2006年房地产政策概述

调控基调：政府职能作用凸显，注重市场结构调整

对于房地产业来说，2006年绝对应该称得上是政策年。这一年当中有关部门出台的有关房地产方面的政策之多，简直是令人目不暇接。

2006年房地产政策总体来说有两个倾向：更加强调地方政府职能；市场化手段调控占主导，主要手段还是通过土地政策和金融信贷政策表现出来。回顾过去的一年，国家从各个方面出台了对房地产市场的调控政策。政策层面上“国六条”的推出，具体措施的实施，如央行的提高房贷利率，国土资源部严查土地违法案件，二手房交易营业税的征收„„这一系列令人眼花缭乱的调控政策的矛头纷纷指向了房地产市场。而其中一条“90平方米、双70%”的标准，更是引发了人们的广泛关注。看来，去年的房地产宏观调控更加注重的是房地产市场结构的调整，通过发展中小套型住宅来调整供应结构，还有就是通过抑制投资、需求来缓解供需之间的不平衡。与去年调控不同的是，今年出台的针对开发商的更少，而把政策的主要针对方转到政府一级，强调政府的责任和职能，比如通过建设经济适用房、廉租房等，建立住房政策保障体系。政府以一个公正的角色，执行政府的职能，在监督市场交易双方的同时，保证社会整体的居住权利。而在堪称调控重拳的“国六条”中提出行政问责制，鞭策地方政府尽心尽力履行职能。1.3.2 2006年房地产政策回顾

关键辞：国六条，住房供应结构调整，规范市场 1月1日

由国家税务总局颁布并实施的《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，规定将原预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，将房地产项目预售收入税率提高５％；房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠。《通知》旨在通过细化税收政策调控房地产市场。

5月24日《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（37号文）出台，被业界称为“国六条”。意见规定：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。套型建筑面积90平方米以下住房比重必须达到开发建设总面积的70%以上。

４月９日

国土资源部和国家工商总局发布《国有土地使用权出让合同补充协议》，对出让土地的竣工时间、投资总额、单位用地面积投资强度、宗地容积率、建筑系数等合同条件及违约责任进行了明确约定。旨在防止出让之后的土地囤积、炒卖，通过土地开发强度调整房地产开发结构。

４月２８日

央行全面上调各档次贷款利率０．２７个百分点，其中，５年期以上的银行房贷基准利率由６．１２％上调至６．３９％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

５月１７日

国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（俗称“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。主要内容有：切实调整住房供应结构；重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求；科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。业内人士认为这六条措施拉开了２００６年房地产调控序幕。

５月２９日国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（２００６）３７号），人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出９０平方米、双７０％的标准。

５月３１日

国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发７４号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。２００６年６月１日后，个人将购买不足５年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过５年（含５年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续，如果不能提供属于普通住房的证明，一律要征收营业税。７月１２日

建设部颁发１６５号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了３７号文件中９０平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。

１６５号文件核心精神有三：

一、９０平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”；

二、套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的７０％以上，这个７０％的比例要求适用于“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积”；

三、６月１日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府根据当地年度结构比例要求，因地制宜地确定需要调整的情况。

7月24日

建设部联合其他５部委下发１７１号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营以及境外机构和个人购房的管理。主要内容有：

一、规范外商投资房地产市场准入；

二、加强外商投资企业房地产开发经营管理；

三、严格境外机构和个人购房管理；

四、进一步强化和落实监管责任。

８月１日

国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。

8月30日

财政部、建设部、国土资源部出台《关于切实落实城镇廉租房保障资金的通知》。规定廉租房资金实行专户管理，专款专用，各地土地出让净收益的５％必须用来建设廉租房。廉租房管理还必须配备专职人员。9月4日

国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规定境外主体办理购房结汇时，结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核方可购汇汇出。境外主体并购或收购境内房地产企业未能以自有资金一次性支付全部转让款的，不办理转股收汇外资外汇登记；外国投资者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营。

9月5日

国务院发布《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，对各地和各部委提出了八大方面的要求，严把土地“闸门”。我国政府在土地管理和调控政策上再度进行重大调整。

11月20日

财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，规定２００７年１月１日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍，同时继续实行中央与地方三七分成体制，地方７０％的费用分成将上缴至省级后下拨。相关收入专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。

12月12日

国家发改委和国土资源部发布《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》。与１９９９年禁止目录相比，新目录增加了别墅类房地产开发，高尔夫球场，赛马场，党政机关、国有企事业单位新建培训中心，未依法取得探矿权的矿产资源勘查，未依法取得采矿权的矿产资源开采等六个项目。

新进入限制用地的项目包括，机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施，大型游乐设施、主题公园（影视城）、仿古城，低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过１４４平方米的住宅项目），赛车场项目，公墓项目，机动车训练场项目等。1.3.3 市场反应

（1）“国六条”造短暂观望房价仍在上涨

“国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现报复性上涨。资料显示，2006年涨幅比上年回落2.1个百分点，调控初见成效。但是，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。

（2）“国六条”出台投资性需求松动

受“国六条”出台的影响，一线城市房地产市场在政策出台一周后开始出现放量，其中北京100万以上的高端房产和40万以下的低端房源挂牌量分别增长了35.8%和29.3%，特别是高端房产比较集中的CBD、三元桥、紫竹桥等典型区域的房源挂牌量增长相对更为明显，分别增长了37.8%、37.5%、39.3%。之所以两极房产挂牌增长较大，这是因为投资高端房产收益较大，而投资低端房产的成本相对较低以及未来容易出手，决定了高低两端房产的投资比较集中；而投资者对政策变动是比较敏感的，一旦政策出现变动，必将促使投资者在最短的时间内对政策做出了趋利避害的反应，从而造成了高低两端房源短时间内的放量增加。因此，可以看到国六条的出台对于投资性房产已经起到了一定的预警作用

（3）二套房税收缩紧成交量迅速下滑

据“链家地产”统计资料分析，6月份的房源挂牌量相比5月下降了18%，其中房龄在5年内的二手商品房挂牌量更是下降25%。之所以带动房源量迅速下降的根本原因就是在于营业税的征收年限从之前的2年延长至5年，使得一部分房产出售者的成本增加，出售意愿降低，从而导致房源放量减少。1.4 2007年房地产政策及其影响 1.4.1 2007年房地产政策概述

调控基调：抑制房地产价格过快上涨

2007年，中国房地产市场的发展仍然让人眼花缭乱和焦虑不安，房地产投资高温不退，房价仍然在高位运行。连续实施的房地产宏观调控政策效果不明显，中高档住宅投资增长逆宏观调控逐渐上扬，住宅建设投资全面加速，房地产热呈区域扩散态势，房价增幅继续保持高位，并且扩散态势明显，房地产贷款继续保持过快增长。

1.4.2 2007年房地产政策回顾

关键辞：经适房、廉租房，二套房，持续加息 1月24日

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》）《通知》出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。

3月18日

央行首次加息。中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

5月19日央行再次加息，上调人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

5月23日商务部、国家外汇管理局日前发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，要求各地商务和外汇管理部门依法加强对外商投资房地产业的审批和监管。其中规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。7月20日

央行第三次加息。央行宣布在本次加息中，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。同时，上调活期存款利率9个基点,由0.72%上升至0.81%。这是2002年2月以来首次上调活期存款利率。在这5年来,央行曾多次加息,但是上调对象均为定期存款或贷款利率,此次是5年多来首次上调活期存款利率。

8月7日

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）出台，核心内容在于“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。10月1日《中华人民共和国物权法》正式颁布实行，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。11月30日，建设部等七部门联合发布《经济适用房管理办法》，明确规定经济适用住房购房人拥有有限产权。

9月27日，央行与银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，俗称359号文，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同时提高10%。9月30日

国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》，就进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地作出了部署。其中要求，在编制土地供应计划时，要“优先”安排这一部分的用地。在制定年度土地供应计划时，要根据当地的发展规划以及年度计划，明确城市低收入家庭住宅用地的供应规模、布局和供应时序等。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房等的建设用地也不得低于70%。

10月31日

国家发改委联合商务部发布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，其中指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时，将“普通住宅用地开发建设”从鼓励投资类别中删除。

11月14日

财政部正式出台《廉租住房保障资金管理办法》。规定廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，明确了廉租住房保障资金来源的八大渠道，这些渠道包括公积金收益，以及市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金等。

11月27日建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局和国家统计局等九部门联合发布了《廉租住房保障办法》。其中进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。办法中提出，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。

11月30日

建设部、发改委等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》。明确指出只有城市低收入住房困难家庭可以购买经济适用房，并且只能拥有有限产权，转让时政府可以优先回购，单套经济适用住房的建筑面积也被限定在60平方米左右。

12月，央行、银监会又发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（以下简称《补充通知》），引入“人均住房面积”的概念，规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行” 1.4.3 市场反应

（1）政府工作重心转移保障型住房成未来调控方向政府开始转向“以廉租房为重点”，开始更加重视住房保障制度方面的完善，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。这意味着房地产业的调控方向发生重大变化。

(2)前10月各地房价快速上涨 2007年前10个月，房屋销售价格累计同比上涨6.98%，涨幅比2006年增加1.48个百分点；新建商品住房和二手住房累计同比上涨7.5%和6.78%，涨幅分别比2006年增加1.1个和1.53个百分点。前10个月，深圳、北京、成都、广州、福州、郑州、大连等城市的住房价格继续2006年的快速上涨态势。(3)政策效应初期不明显持续加息致后期市场“骤冷”

二套房首付政策一出台，立即抑制了投资需求，而不断加息也如“温水煮青蛙”，耗尽了购房者的购买力。进入10月后，在持续加息和央行限制第二套房贷政策的影响下，部分城市出现房屋交易量下降、房价环比涨幅回落的现象。随后房地产市场急转直下，各地的楼市在这一年经历了“前热、热得发狂；后冷、冷得发抖”的坐过山车似的过程。1.5 2008年房地产政策及其影响 1.5.1 2008年房地产政策概述

调控基调：先压后保

2008年的政策风向转得比较快，2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。1.5.2 2008年房地产政策回顾

关键辞：降息，利率7折，税费减免 1月7日

国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

1月9日

国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》

政策要点：严格执行土地用途管制制度；严格规范使用农民集体所有土地进行建设；严格控制农村集体建设用地规模；严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为；严格土地执法监管。

2月4日

央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》政策要点：开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内；开发经济适用房，房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%，比35%的常规要求有所降低；开发经济适用房，房地产开发企业的贷款期限一般为3年，最长不超过5年，比常规2年的还款期限有所延长。

3月11日

国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于《国务院机构改革方案》的说明中指出，组建“住房和城乡建设部”，不再保留建设部。政策要点：住房和城乡建设部的主要职责是：拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。

3月20日

证监会表示支持优质房地产企业通过IPO（initial public offerings，首次公开发行股票）或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。

政策要点：证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；证监会表示对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。

4月8日

住房和城乡建设部表示：全面排查住房公积金违规放贷。

政策要点：重点对违规发放贷款情况进行全面排查分析，查找薄弱环节和管理漏洞，采取有效措施改进管理；对历史遗留的风险资金坚决予以回收和妥善处置；加强对住房公积金决策、管理制度执行情况的监督检查切实纠正损害国家和职工利益的突出问题；依法查处各类违纪违法行为。重点对违规办理住房公积金业务、挤占挪用资金等违纪违法问题予以处理。对拒不纠正、掩盖问题，造成资金严重损失的，依法追究责任。4月16日

国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。

政策要点：对省级地区的住宅（非经济适用房）的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

4月16日

中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，总计达到16%。

9月16日

央行下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起，除工行、农行、中行、建行、交行、邮储行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。

10月15日和10月9日

分别下调人民币存款准备金率和一年期贷款基准利率0.5和0.27个百分点。10月22日

财政部、国家税务总局两部委明确，从11月1日起，首次购90平方米及以下普通住房，契税暂下调至1％，免征个人购销住房印花税。

10月27日

央行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20％。

11月1日财政部、国家税务总局决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。

政策要点：个人首购90平米以下住房，契税税率下调到1％；个人买卖住房暂免征收印花税；个人卖房暂免征收土地增值税；最低首付款比例调整为20％；商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。

11月24日

中国建设银行公布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

11月26日央行宣布，从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。与此同时，央行决定自12月5日起，下调工、农、中、建、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构存款准备金率１个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率２个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。1.5.3市场反应

（1）07年政策效应辐射市场销售趋冷

进入2008年，受部分大城市房价下调、退房现象增多的影响，消费者对房价进一步回落的预期增强，持币观望气氛浓重；与此同时，多次加息和第二套住房贷款首付比例的提高也大大抑制了居民的购房需求，房地产市场开始降温，销售持续下降，并有降幅逐渐扩大的趋势。2008年，我国商品房销售面积和销售额出现了自1998年以来的首次负增长，1~8月，商品房销售面积和销售额同比分别下降14.7%和12.7%，其中住宅销售面积同比下降14.9%。分地区来看，成交量萎缩较大的地区主要集中在北京、上海、江苏、浙江、广东等东部发达地区。

（2）保增长主旋律下投资维持稳定受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。

（3）加息、税收减免刺激楼市反弹

在全球金融危机的背景下，中国楼市出现10年大拐点，量价齐跌。下半年宏调转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，11月起成交量开始回升。

（4）交易税下调成交量稳步回升

从中国指数研究院监测到的最新市场数据来看，11月中国主要城市商品住宅成交面积（该指标超前于统计局的商品房销售面积指标）与10月这个传统销售旺季相比出现了大幅上涨，如北京上涨了52.35%,上海40.43%，深圳74.86%，杭州30.48%,南京59.15%，而11月1日正是财政部规定下调购房契税的时间节点，可见，下调交易税费对于成交量确实起到不可忽视的作用。1.6 2009年房地产政策及其影响 1.6.1 2009年房地产政策概述

调控基调：前宽后紧

纵观2009年房地产政策风云变幻，在经济刺激和宽松货币的政策支持下，从年初的刺激到年底的遏制。忆年初贯彻房地产优惠政策刺激房市，回首年中加大土地供给，开始整顿市场秩序，细看年末防范泡沫扩大，遏制房价过快上涨。1.6.2 2009年房地产政策回顾

关键辞：物业税，严打小产权房，“二”改“五” 1月3日

四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

1月9日

住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化。

4月24日

住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2009年 3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。5月25日

最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。两部司法解释涉及了建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，包括业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、车位和车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。这两部司法解释将于2009年10月1日起施行。

5月15日

国土资源部下发《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》要求，各地要加快编制、修编2010至2011年和今年保障性住房用地供应计划，分类确定城市廉租住房建设，林区、垦区、矿区棚户区改造，农村危房改造等3类保障性安居工程用地的供应标准、规模及时序，并落实到具体地块。

5月21日

为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局日前制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。《规程》自6月1日起施行。根据《规程》，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。

5月25日

发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省(市)开始物业税“空转”运行，有关物业税的开征讨论持续了四五年之后，再次成为今年上半年楼市的焦点话题之一。

5月27日

国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。6月10日

国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。

11月10日

国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》,规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过7公顷,中等城市不超过14公顷,大城市不能超过20公顷。此举可有效防范土地闲置,缩短开发商占地周期。

12月9日

国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。《意见》中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举就是对炒房现象进行遏制。

12月14日

国务院常务会议要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议强调“地方政府要切实负起责任。

12月17日

财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。1.6.3 市场反应

（1）08年政策效应显现房价持续高涨

2008年持续刺激需求政策的出台，在2009年效应显现。2009年全年，房价环比累计上涨7.75%，同比上涨1.53%，其中2009年第四季度更是实现同比上涨5.8%。其中，在四个一线城市中，广州、深圳的住房价格上涨最快，商品住房的价格分别上涨19.7%和14.1%，深圳二手住房价格甚至累计上涨了23.78%，在70个大中城市中排名首位。北京商品住宅和二手住宅分别累计上涨13%和2.9%，上海商品住宅和二手住宅分别累计上涨9.03%和7.42%。

（2）年初利好刺激需求大涨开发商预期乐观引开发、销售面积大幅增长 2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。

（3）土地管制严格致放量减少需求压力下成交“量跌价涨”

2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%，降幅较2008年扩大10.3个百分点。根据中国土地勘测规划院发布数据，截至去年末，全国105个主要监测城市的地价总体水平为2595元/平方米，同比增长5.05%，远高于2008年0.47%的增长率。其中，商业、居住、工业地价分别为4423元/平方米、3726元/平方米和617元/平方米；同比分别增长5.57%、7.92%、1.56%，涨幅均高于上年。历年房地产政策发展特点分析

2.1调控方向渐趋明确

宏观调控是政府对经济总量即总供给与总需求的调整和控制，通过深入分析造成总供求失衡的原因，进而从深层次上通过总量控制稳定整个社会经济周期中的房价上下波动。

针对当前房地产市场的主要矛盾，大量的政策措施是为了增加当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房供给，其他控制拆迁规模、抑制投机需求、有效利用土地、进一步规范市场秩序等措施，都是为了促进中低档住房市场供求平衡、稳定住房价格创造较好的市场环境，政策的落脚点都是为了满足中低收入人群的住房需求。

2.2调控手段日趋多样化可操作性增强

首先，要求地方政府完善住房保障制度，利用廉租住房和经济适用房真正解决低收入人群的住房问题。其次，明确提出了90平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的70%的量化指标，强化了地方政府的责任，保证了住房供给结构的改善。第三，出台了规范房地产市场外资准入和管理的意见，首次从房地产市场准入、外资企业管理和境外机构和个人购房等方面进行规范和管理，弥补了这方面的管理漏洞。第四，加大二手房转让征收个所税等税收政策的调控力度，抑制投机炒作；有区别地适度调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费等经济手段，调控和规范整个房地产市场。

再有，房地产税收政策的落实、信贷政策的调整、外资进入房地产市场的规定等政策，利用经济手段加大了对投机性及投资性购房需求的调控力度，增加了炒房者的资金成本和交易成本，将一定程度地抑制投机性及投资性购房需求。2.3效用发挥滞后性仍然存在

由于政策作用时滞的存在，一般情况下，宏观调控效果的全面反映，必然要在调控手段实施后的一段时间甚至以年计算的较长时期才能完全显现，财政政策时滞相对于货币政策要长一些。由于滞延的客观存在，往往导致调控措施在经济形势已发生变化甚至转折、在不需要的情况下才发生最猛烈的作用。同时，经济政策是一把双刃剑，应用起来应该慎而又慎。正因为如此，调控政策的出台需要特别强调“适时适度”，出台调控措施要多，调整差别幅度要小，调整间隔时间要短。

货币金融政策相对灵活，可以针对经济形势的变化适时调控，所以也是我国相关政府部门常用的经济调控政策。但金融政策何时产生效果不确定，多数历时1年~2年时间才能显现效果，效果能有多大也很难预测。2.4越调控房价越高

政府对房地产行业的宏观调控从一开始就“不成功”。最初两年的调控政策的主要手段是“抑制需求”，面对不断增长的需求以及日益强大的购买力，只不过形成了几个短期的“观望”，而每次“观望”之后都是“开闸泄洪”式的需求释放。而另一方面，“招、拍、挂制度”客观上造成了土地供应的瓶颈，使得供求关系的进一步紧张。所以，除了上海、杭州少数投资、特征明显的城市有短期价格调整之外，几年之内全国范围体现的却是“越调控房价越高”的反效果。2.5政策“双面”缺少系统性

与继续鼓励消费其它如汽车、家电等行业产品的政策不同，中央政府对于房地产行业的政策将是有“扬”有“抑”的双重目标：既希望通过增加“普通商品房”的供应以及鼓励“自住和改善型”需求来促进行业的持续“景气”，从而保障巨大的开复工建设量，继续带动上下游相关产业的发展，为GDP做贡献；同时，政府认为必须对通过抑制“投机性”(包括投资)行为来打压涨幅过大、过快的房价，因为高房价不仅会给银行房贷带来潜在的风险，更重要的是会不断“挤出”中等以下购买力的购房人群，对市场的可持续发展带来伤害。

从中国中央政府目前已公布的内容，还是处在“点对点”的层次，可以说在这一系列决策的背后，长期以来一直未能最终成形的国家房地产整体战略思路、行业发展模式以及从中央到地方政府的统筹、协调机制依然缺失，这让我们对于这一轮调控政策的实际效果很难有一个乐观的预期。3 10年房地产新政解读及其影响分析

3.1 10年房地产新政概述

继去年12月底中央密集出台一系列房地产调控政策以来，中央近期再出“国十一条”进一步调控楼市。中国房地产专家指出，“国十一条”与此前中央所有调控楼市的政策方向一脉相承，但更加系统全面，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年中国房地产政策基调和架构，今年的中国房地产市场变化将难以脱离此政策的背景。

2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段。不过，频频刷新的地王记录，以及仍在不断上涨的房价令政策执行效果和政府公信力屡遭诟病。3.2 10年房地产新政一览 1月10日

国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》“国十一条”：加保障性住房和普通商品住房有效供给；

合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价；

从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

1月21日

银监会主席刘明康：2010年将新增信贷7.5万亿，银行业将合理控制信贷增量，做到有保有控，继续扩大首套自住型住房等消费信贷。2月11日

央行货币报告：2010年广义货币供应量将增长17%。3月7日

2010年政府工作报告：

继续大规模实施保障性安居工程；继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。物业税相关内容未列入政府工作报告。3月10日

国土部会议（国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知）：确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%；

土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%；

严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳

出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年；

建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合

同约定内容进行核验。在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申报延迟原由；

在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。

3月18日，国资委表示,除16家以房地产为主业的中央企业外，78户不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，退出房地产业务。

3月22日

在房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市试点推广“综合评标”、“一限多竞”等招拍挂制度完善改革措施。3月23日

国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案。4月2日

财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策.4月7日

国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。4月11日中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。4月14日国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。并要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月15日

国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。4月17日国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措,被称为房地产“新国十条”。4月18日

国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月21日

银监会：二套房贷界定标准出台，该标准史无前例的以家庭为单位，家庭内任意成员以任意形式购房的，再次购房，均视为二套房。3.3 10年房地产新政预期影响分析

3.3.1 10年新政较往年可操作性最强打击精准致成效显著

纵观今年的房产新政，我们可以看出，无论在打击的精准度上，还是可实施性上，新政都比往年更加的具有可操作性：

（1）二套房界定逐渐清晰投资、投机性购房需求锐减已成必然 2006-2007年的时候，对于二套房购买的限制政策就已经初具操作性，但是，由于对二套房界定的模糊，使得相当多的投机购房者逃脱了政策束缚，进而进入市场哄抬了房价。2010年4月21日，银监会对于二套房贷，给出了清晰的界定：以家庭为单位，任意成员购买过住房，再去购房的即视为二套房。此政策一出，无疑是对广大投机、投机者的又一次重创，因为该政策的出台，意味着对于任何形式的投资和投机购房者，投资成本将大幅提高，投资投机风险上升到了最高。当然，对于改善性需求来讲也是“毁灭性”的打击，之前普遍认为的一次付款购房在购房行为不算二套房的侥幸心理被彻底击碎，至此，这部分人群的购房成本也相应增加，相信会造成部分改善型购房者的退却，观望情绪将弥漫整个市场。（2）三套房精准打击投机性购房二线城市影响不大

据西安市房地产信息网数据研究中心调查显示，西安市购房人群中只有二成以内的属于投机性住房，三套房限制令将会使投机性住房需求锐减，但是，对于以刚性需求为主的西安市场来讲，不会造成太大的冲击。3.3.2 10年4月房产新政影响滞后期较短

4月21日，“新国十条”政策公布至今已为第七天，此重量级调控政策对房价影响如何也已受到多方热议，而市场反应也已初现端倪：一线城市楼市在几天内成交下滑严重，二手房放量突增，购房优惠促销重现江湖......种种的迹象表明，此次楼市新政刮起的旋风与往年相比更加强劲，持续性和可操作性的增强，使得全国楼市在短短几天内，出现大范围的波动，与以往政策的效应显现期少则半年多则一年不同的是，此次政策的起效期如此之短，一线城市房地产市场几乎在同一时间就做出了反应。可以预测的是，像西安这样的二线城市，即使与一线城市有着时间上的滞后，但是，滞后期相较以往在急剧缩短，预计

一、两月内会有较大幅度的市场震荡。

3.3.3 新房成交下滑一线城市已现抛房潮

国务院出台新政策，要求二套房贷款首付提高至50%，利率为基准利率1.1倍。政策出台后，北京深圳等一线城市已经出现投资客抛售潮。近日整个市场的放盘量更明显增多10%-20%，但买方需求则下跌了80%左右，整个市场观望情绪极浓。

北京市房地产交易管理网的统计数据显示，15日以来，京城新建住宅交易量持续在300套左右的低位徘徊，15日交易量为483套，随后日渐走低，20日回落至291套。6天时间内，新建住宅交易量回落近四成。

根据中原地产(北京)三级市场研究中心的数据显示，4月10号以后，北京就明显地出现了多区域房主一次挂牌多套房源的现象，特别是一些高端项目，如世纪城、富力城等项目。而在北三环一项目，一名浙江炒客一次抛出20余套房源，总价近1.3亿，突破了去年12月出现的朝阳区一项目的抛售记录。当时一炒房客抛售25套房源，总价接近1亿，单价为近3万，现在这些房源的价格已经接近4万。

另据中原地产监控，深圳目前已有投资客一次性挂出上百套房源出售的情况。3月下旬以来，海口、三亚等地的房源突然变得充裕起来，三亚甚至出现了全民卖房的盛况。

再有，通过监控截取的阳光家缘数据均显示，4月20日广州楼市出现804套新房退购。共涉及135个楼盘。业界人士猜测，可能部分楼盘留有房源给关系户，新政出台后关系户不要了，开发商急忙拿出来卖掉。

对此，广州市国土房管局有关人士澄清，此次的800多套退房是历史积累数据。4月15～20日，全市一手住宅网签退房只有40套，比新政前微增。

开发商上客量骤减早前的出台的政策，对于一线城市的投机和投资性住房需求，打击极大，因此，带动了一线城市的整体房价的变动，但是，二线城市由于以刚性需求为主，反而受到的冲击较少，而房价的变动也主要依赖于大的经济背景的调整。

通过上述分析我们可以推测，对于刚性需求为主的二线城市，首付的提高和房贷的紧缩政策，其实影响并不是很大，早前1月份相关政策出台之后的这两个月，房价不降反升，就说明了这点：据西安市住房保障和房屋管理局对外公布的《西安市2010年一季度房地产市场运行情况》统计显示：

3月份，西安市商品房成交均价5897元／平方米，同比增长23.92%，其中商品住房成交均价 5582元／平方米，同比增长21.51%，环比增长1.95%。与2月份商品房成交均价5801元／平方米、商品住房成交均价5475元／平方米相比，3月份分别增长了96元／平方米、107元／平方米。

另据西安市房地产信息网数据研究中心调查显示，西安市购房人群中有四成以上的属于改善性住房和投资性住房，提高二套房首付比例将会使改善性和投机性住房需求锐减，观望情绪弥漫，但是在占据主流的刚性需求的持续支持下，最终结果是房价小幅下滑，长期仍然有上涨的空间。3.3.4 市场结构恐将发生重大调整大洗牌时代到来

受政策调整的影响，改善型住房需求被牵涉打压，而这部分住房需求区间多处于100平米以上，也就是说，反之90平米以下的户型需求被迫集中释放，对于开发商来讲，“90平米”和“70%”的双规定，已经让其获利空间缩小，加上大户型的需求挤压，此后在建的房屋预计集中在90平米，那么市场上90平米的房型势必增加。这种情况下，所有的开发商都会比拼产品的质量和品质。此类户型的房子建设成本也随之增加，从而导致价格上涨。90平米以上大户型成了市场的稀缺品，同时价格也会飙升，有可能造成“穷人买不起房子，富人买不着房子”的局面。

第二篇：1978到2010历年房地产宏观调控政策回顾与市场反应

1978到2010历年房地产宏观调控政策回顾与市场反应

2010年9月国家新出台所谓“史上最严厉调控政策”，那么市场最终会作何反应呢？

1978－1983年

政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿；

政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权；

1984年

政策目标：发展房地产业；

政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点；

1985－1987年

政策目标：防止盲目发展商品住宅；

政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售；

1988年

政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革

政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场；

1989年

政策目标：加强房地产市场管理；

政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根；

1990年

政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革；

政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》；

1991年

政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革；

政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行；

1992年

政策目标：加快房地产业发展；政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款；

1993年

政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展；

政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》；

1994年

政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；

政策内容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序；

1995年

政策目标：规范房地产市场；

政策内容：加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程；

1996年

全面推行住房公积金制度；租金改革和公有住房出售有了新的进展；政策性贷款制度开始建立；安居工程顺利推进；

1997年

实行适度从紧的财政政策和货币政策；

1998年

政策目标：促进房地产业发展；

政策内容：发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系；房地产开发资金结构得到调整； 1999年

实行积极财政政策，启动住房消费，深化落实住房分配货币化改革；鼓励个人换购住房，免个人所得税；调整房地产市场若干政策；启动房地产市场，免征产易营业税，契税减半；

2000年

启动住房消费，促进房地产业发展。对住房公积金货款的个人和银行都免税。租赁所取得收入税收税率减少；

2001年

政策目标：促进房地产业发展；促进消化积压房；

政策内容：对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展；加大房地产开发投资力度，拉动经济增长。消化积压商品房政策，对1998年6月30日以前的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税，行政事业性收费；

2002年

1月：制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务

3月：降价住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05％；修改《住房公积金管理条例》；

8月：央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理，严格控制土地供应总量。恢复征收土地增值税。

2003年

6月：出台121号文件。加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款；提高第二套住房的首付比例；

7月：出售的房屋开始征收房地产税

8月：出台18号文件，促进房地产持续健康发展；

2004年

4月：存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。上海市发布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。

5月：对高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进行清理，对土地管理的严格控制，抑制房地产投资过快的增长 8月：出台《上海市土地储备方法》。地方产业法规增加政府对土地市场的调控力度，将“毛地出让”，并对预期不开发土地依法从开发商收回

10月：加息，金融机构一年期基准利率将上调0.27个百分点

12月：严禁非法压低地价招商；严格规范地方政府土地管理，抑制通过土地招商带来的土地流失和固定资产投资的增加；

市场反应:2005年上海房价出现明显下降,最大降幅超过20%;除上海之外,全国各地房价继续大肆上涨。

2005年

3月：房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面 3月：房地产税改革深入——调控触及交易环节

3月：国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条）5月：七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）

5月：《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场 9月：银监会212号文件——收紧房地产信托

10月：国税总局重申二手房交纳个税

市场反应:房价继续上涨。

2006年

4月：房贷利率再次上调——调控卷土重来 5月：国六条出台——新一轮调控大幕开启

5月：国务院出台限制套型90/70政策——从供应环节改善房地产供求关系 5月：国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场 7月：未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度 7月：建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资

7月：108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资 8月：土地新政出台——规范土地市场，清查土地违规 8月：央行再次加息——宏观调控动用金融手段

8月：建设部出台廉租房管理实施办法——逐步落实住房保障政策 9月：房地产市场整顿，规范交易秩序 9月：完善二手房市场交易管理

市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型增加。

2007年

1月：建设部规范房地产经纪行业

1月：国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始 3月：通过《物权法》10月1日起执行

3月：央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）6月：加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热

8月：国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变

9月：央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为

10月：加强土地供应调控，缩短土地开发周期 10月：物业税“空转”试点扩至十省市

12月：外商投资房地产业限制范围有所扩大。

市场反应:当年市场价格暴涨，地王频现，政策出台后，全国房价出现下跌。

2008年

1月：国务院重拳打击囤地

3月：免征出租廉租住房租金收入的营业税、房产税，住房用地城镇土地使用税和免征廉租房和经济适用住房的印花税

4月：国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，提高了房地产企业预交的税金额，但是总的税率没有改变；

6月：再次上调存款准备金率，缩进银根（全年共5次上调准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%）

9月：降低贷款利息0.27个百分点，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点； 10月：财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》——降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点，宣告着政府由“控制”向“救市”的态度转变。

市场反应：其他金融政策权限松绑，09年楼市复苏，后继续大涨。

2009年

1月：四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

1月：住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。

其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化。

4月：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议。

5月：最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

5月：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理 5月：研究开征物业税

5月：国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。

6月，查处“小产权房” 6月：国土资源部45号令 7月：加强贷款资金监管

9月：要求地方政府要加强建设用地批后监管

12月：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。《意见》中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举旨在对炒房现象进行遏制。

12月14日：地方政府要切实负起责任遏制房价过快上涨

国务院常务会议要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议强调“地方政府要切实负起责任”。建设部邀请600余名副市长进京，共商抑制房价政策。

12月17日：进一步加强土地出让收支管理 12月：发布营业税减免细则

财政部、国税总局发布营业税减免细则,政策收缩幅度小于预期,对普通和非普通住宅营业税减免进行了区分：5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。

12月：督办处理房地产开发闲置土地

市场反应:短期内现观望,二手房成交量下降,2010年春节后市场恢复上涨。

2010年

1月：国十一条

国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求等。省级政府负总责是该政策的重要关注点。

市场反应:继续产生高价地王,3月后房价飙升。9月：史上最严厉房产调控政策

<暂停发放第三套房贷>：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。

<部分城市限购房套数>：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

<推进房产税改革试点>：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。

<囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款>：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

第三篇：历年房地产调控政策

☆2003年(1项政策)

2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业;

——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。

☆2004年(2项政策)

2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始

——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。

2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率

——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。

☆2005年(6项政策)

2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面

——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。

2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节

——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。

2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条)

国务院出台八点意见稳定房价，一是高度重视稳定住房价格，二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设;四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查;

2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)

——国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

2005年9月，银监会212号文件收紧房产信托

2005年10月，国税总局重申二手房缴纳个税

——2005年10月11日，国家税务总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》，文件正式明确个人买卖二手房，须缴纳个人税。

☆2006年(11项政策，调控从指导意见转向可操作性)

2006年4月27日，房贷利率再次上调

——央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调到6.39%。

2006年5月24日，国六条出台，新一轮调控大幕开启

——温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产健康发展的六项措施：一是切实调整住房供应结构;二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动型住房需求过快增长;四是进一步整顿和规范房地产市场秩序;五是加快城镇廉租房制度建设，规范发展经济适用房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤解决低收入家庭住房困难;六是完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。

2006年5月29日，国务院出台限制套型90/70政策

——国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，人称9部委15条，对国六条进一步细化，而且再套型面积，小户型比例、新房首付比例等方面做出量化规定。

2006年5月31日，国税总局出台二手房营业税政策

——《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

2006年7月6日，未取得预售许可证的楼盘不得发布预售广告

2006年7月11日，建设部出台171号“外资限炒令”

——建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见。》

2006年7月26日，108号文件全国范围内强制征收二手房转让个人所得税;

2006年8月1日，土地新政出台<招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范> 和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行。

2006年8月19日，央行调整金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点

2006年8月30日，建设部出台《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》

2006年9月，房地产市场整顿《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》

☆2007年(8项政策，5次加息，从金融层面打压房地产)

2007年1月，建设部规范房产经纪行业，资金监管、网上签约、标准买卖合同三大详尽相互配合的文件一起出台，引导二手房交易进入良性、正规的轨道。

2007年3月18日，央行再次上调存贷款基准利率0.27个百分点;

2007年5月19日，央行再次加息，上调0.27个百分点，一年期贷款利率上调0.18个百分点。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。6月5日期，上调金融机构人民币准备金率0.5个百分点。

2007年7月20日，央行第三次加息，此次针对活期存款利率上调，由0.72%上调至0.81%，为2002年2月以来首次上调活期存款利率。

2007年8月，央行第四次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点;

2007年8月，央行第五次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点，一年期存款利率达到3.87%，一年期贷款利率达到7.29%。

2007年9月27日，央行出台新政，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率上浮至1.1倍。

☆2008年(16项政策，金融危机爆发成为政策分水岭)

2008年3月，建设部70/90政策适用范围扩大到经济适用住房。

2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到15.5%，创下历史新高。

4月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;

5月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;

2008年5月30日，国家多项调控近期开始施行，土地阀门再度把紧。

——商品住宅开发不得超过3年，土地管理不作为将受严惩，6月1日起执行。

2008年6月10日，税务总局：企业为个人购买房产需征个人所得税。

2008年7月14日，国土部表示：小产权房不给宅基地证。

2008年8月11日，国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标，并附上住房保修书和住宅产品说明书。

2008年8月14日，三部委联合印发《2008年廉租房工作计划》，新增廉租住房保障户数250万户，达到350户。

2008年8月25日，央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理

——土地质押必须有土地证，贷款额度不得超过质押物价值的7成，贷款期限原则不超过2年。对利用农村集体土地开发商业性房地产，不得发放任何形式的贷款，对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。

美国金融危机拯救了奄奄一息的房地产，在政策支持、通胀恐慌、外贸出口受阻的三大因素下，房地产又迎来一次暴涨，连续数年的宏观调控努力在即将取得成效的时候，嘎然而止。

2008年9月15日，央行宣布“双率”齐降

——受美国金融危机影响，央行宣布9月16日期，下调一年期贷款基准利率0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。

2008年10月9日，西方央行联社降息，中国打出“降率免税”组合拳

——10月19日期，下调一年期存贷款基准利率各0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。同时储蓄存款利息所得税暂免征收个人所得税。

2008年10月12日，十七届三中全会：土地或可转让抵押继承，小产权房有望破题;

2008年10月12日，系列新政支持房地产

——11月1日期，个人首次购买90平方以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税。首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%。

个人住房公积金贷款利率同时下调，5年期内和5年期以上的贷款利率分别下调0.27个百分点，分别为4.05%和4.59%。

地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。（杭州救市24条，包括购房入户等政策，极大地促进了房地产市场的火爆）

2008年10月28日，央行年内第三次下调利率，存贷款分别下调0.27个百分点。设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%;

3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容;

3月22日,国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地;

3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案;

4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策;

4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序;

4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策;

4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;

4月15日,国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量;

4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;

国土资源部：在建及在售小产权房须停建停售;

住建部：开发商买地不得贷款;

国务院:引导民间资本进入政策性住房建设;☆2011年

2011年1月18日

银监会：继续实施差别话房贷政策

2011年1月26日公布的新“国八条”

把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。在东莞无法提供一年的纳税证明或社保证明的家庭，也无法获得商业贷款。

2011年1月28日房产税试点：上海;重庆

2011年2月218日：住建部与地方签订保障房责任书

加大保障性住房建设和供应

增加住房用地有效供应

☆2012年

住房信息系统联网

住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。该40个城市包括省会城市，计划单列城市，及一批大型的地级市。

四大行首套房贷利率降到基准线

工、农、中、建四大行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会，会上，四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。

解析

1998年住房分配货币化

1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》——1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化

2000年规范房地产市场

1、统一房屋中介收费标准

国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度作了明确规定。房地产书面咨询费每份收费300元－1000元；价格评估费按照房地产价格的总额采取差额定率分档累进计收；房屋租赁代理收费均按半月或一月成交租金额标准。房屋代理收费，按成交价格总额.5％－2.5％计收，独家代理的，收费标准可适当提高，但不应超过成交价格的3％。

2、商品房买卖合同印发新示范文本

建设部和国家工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和有关法规、规章的规定，对过去的《商品房购销合同示范文本》进行了修订完善，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。新版《商品房买卖合同示范文本》将于2001年在全国范围内参考使用。

3、房产测量推行国家规范我国第一个房产测量国家标准《房产测量规范》正式实施。《规范》推行预售面积的核准制度，即开发商在预售商品房面积之前，必须先到房地产管理部门取得公用面积分摊办法审核确认，并到测绘部门进行预售面积测算后，再办理预售许可证进行预售，以减少预售面积和实测面积的误差。

2001年刺激消费繁荣房地产市场 1、1月，关于调整住房租赁市场税收政策的通知

为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。从2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税（由5％降为3％），房产税（由12％降为4％），个人所得税（由20％降为10％），使个人出租房屋总体税收负担由原来的17.5％～30％降低为7.3％～14.57％。2、4月19日，关于对消化空置商品房有关税费政策的通知

为消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险，经国务院批准，《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》规定：（1）对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；（2）对于1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。

2002年土地使用权转让规定,规范土地市场.2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。

此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”的“乾坤大挪移”。

2003年

2003年4月 121号文件拉响宏观调控警报

中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。2003年6月《物业管理条例》

提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价。2003年7月土地市场集中整顿

7月18日、7月30日，国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》 7月31日，国务院再次专门召开全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议。8月8日，国务院责成国土资源部与国家发改委、监察部、建设部、审计署五部委联合组成十个督查组，对全国31个省（区、市）的土地市场进行督查。

11月3日，国务院又发出《关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。

至2003年12月底，全国共撤销各类开发区2426个，整合294个，基本刹住了开发区“圈地”之风。

2003年，招标、拍卖、挂牌在全国全面铺开，甚至在雪域高原的西藏也敲响了拍卖的第一槌。据统计，全国以招标、拍卖、挂牌方式出让的土地占有偿用地总面积的33％，比2002年一举高出18个百分点。

2003年8月国务院明确将房地产业作为国民经济的支主产业

2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。

2004年

2004年3月 831大限提高拿地“门槛” 调控开始

继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。此文件的下发被房地产业界称之为“8.31大限”，是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。2004年5月13日《经济适用住房管理办法》正式施行

为了加强经济适用房的管理，2004年5月31日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。2004年7月底《物业服务收费明码标价规定》

2004年7月底，国家发改委、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》的通知，提出物业服务收费实行明码标价，规定自2004年10月1日起施行。规定明确物业管理企业向业主提供服务应当标明服务项目、收费标准等有关情况。2004年9月2日《商业银行房地产贷款风险指引》

2004年9月2日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继去年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。2004年10月29日央行10年来首次宣布上调存贷款利率、九年来首次加息

中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。

这是央行九年以来首次加息，加息意味着购房的贷款成本增加。这也意味着经过反复的深思熟虑之后，央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。

央行加息起到一箭三雕的作用

首先，投资增长较快问题一直困扰中国经济，尽管这一现象在今年第三季度出现适度回落，但回落态势并不明显。此次央行加息将巩固中国宏观调控已有成果。通过提高存贷款利率，对抑制投资需求将起到比较明显的作用。

同时，加息还将稳定银行系统，进一步防范和化解金融风险。银行系统是中国金融的关键，也是中国经济稳定的关键。由于居民储蓄存款出现同期大幅度少增，这已经影响一部分银行资金平衡的能力。在一些地区，黑市金融比较活跃，这种状况的持续对银行系统的稳定非常不利。加息可吸引一部分居民存款，使银行资金状况有所缓解。

还有，加息可抑制房地产泡沫。今年一到九月份，中国商品房销售价格上涨了百分之十三，这是自一九九六年以来最高的涨幅。房价的大幅上涨引起了中低收入阶层的不满，也引起高层重视。提高利率可以抑制房地产的投机性需求，对房地产泡沫的形成起到一定抑制作用。

2005年

2005年3月房贷优惠政策取消调控涉及消费层面

央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。2005年3月房地产税改革深入调控触及交易环节

财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。国务院发展研究中心正在筛选试点城市，将开始模拟运行，为最终出台房地产税提供决策基础。2005年3月国八条出台调控上升到政治高度（老国八条）

国务院出台《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》八点意见稳定房价。一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

2005年5月七部委意见调控加强、细则出台（新国八条）

国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。新“国八条”内容：

一、强化规划调控，改善商品房结构；

二、加大土地供应调控力度，严格土地管理；

三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；

四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；

五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；

六、加强金融监管；

七、切实整顿和规范市场秩序；

八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。

政策解读：

旧“国八条”意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致：那就是稳住房价。新“国八条”条条捆住房价，条条抑制房价涨幅。

旧“国八条”以通知的形式发出，是要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，新“国八条”则是具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，并指出加大经济适用房的供应量，将直接平抑房价涨幅，对交易征税力度加大，可以减少投机，加大房地产信息披露，则防止开发商自己的炒作。

2005年5月17日—30日《关于加强房地产税收管理的通知》 5月17日先税后征

5月27日各地要公布本地区享受优惠政策的普通住房标准，普通住房的平均交易价格，每半年公布一次。2005年6月1日以后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。符合规定条件的，免征营业税，不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

5月30日 2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

2005年9月银监会212号文件收紧房产信托

2005年9月底，由银监会制定的房地产信托管理文件(即“212号文”)开始下发至各地银监局。该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(以下简称《通知》)，《通知》对房地产信托发行门槛进行了严格限制。2005年10月国税总局重申二手房交纳个税

2005年10月11日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。

文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。

2006年

2006年4月27日房贷利率再次上调调控卷土重来

央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

2006年5月24日国六条出台

新一轮调大幕开启国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》六项措施：

一、切实调整住房供应结构。

二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。

三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。

五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。业内人士认为这六条措施开启了2006年房地产调控序幕，称之为国六条。

2006年5月29日国务院出台限制套型90/70政策

国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。2006年5月31日国税总局出台二手房营业税政策开始着手整顿二手房市场

国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。2006年7月6日未取得预售许可证不得发布预售广告

建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。

2006年7月11日建设部出台171号“外资限炒令”

建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。

2006年7月26日 108号文强制征收二手房转让个人所得税

国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。2006年8月1日土地新政出台

国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。

2006年8月19日央行调整金融机构人民币存贷款基准利率

中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。同时，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。

2006年8月30日建设部出台廉租房管理实施办法

建设部:《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》出台贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），加强城镇廉租住房制度建设，规范城镇廉租住房管理，我部制定了《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》。

2006年9月房地产市场整顿

9月12日按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)和《建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房[2006]166号)的要求，现就房地产交易秩序专项整治活动制定工作方案。2006年9月14日完善二手房市场交易管理

2006年9月14日，国家税务总局颁发《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006] 144号），加强无偿赠与行为、受赠房屋销售、赠与行为后续管理的税收征管，是国家对二手房行业漏洞的补充，显示了国家规范二手房行业的决心。

2007年

2007年1月建设部规范经纪行业

今年1月23日，建设部、央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，依此，北京市相继出台了资金监管、网上签约、标准买卖合同这三大详尽并相互配合的文件；对于二手房交易而言，提供了实质性的操作规范，对行业具有划时代的意义；网上签约在7月1日正式实施，下半年的二手房市场，将在良性、规范的轨道中运行。

2007年1月16日，国税总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

作为年内针对房地产行业的第一道政策，预示着房地产行业的调控再度升温。2007年3月16日通过《物权法》 10月1日起执行

3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响；除了70后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。2007年3月央行2007年首度再次加息

中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

2007年5月19日央行再次加息

中国人民银行最新公布的消息，19日起，上调人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 2007年6月初加强外资管理

商务部、国家外汇管理局6月初发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，通知要求各地商务主管部门严格控制外商投资高档房地产；并严格控制以返程投资方式并购或投资境内房地产企业。2007年7月20日央行第三次加息

央行宣布在本次加息中，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。同时，上调活期存款利率9个基点,由0.72%上升至0.81%。这是2002年2月以来首次上调活期存款利率。在这5年来,央行曾多次加息, 但是上调对象均为定期存款或贷款利率,此次是5年多来首次上调活期存款利率。

2007年8月13日国发〔2007〕24号回归保障健全廉租住房制度

住房问题是重要的民生问题。***、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。

2007年8月央行上调金融机构存贷款基准利率（第四次加息）

为合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，中国人民银行决定，自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。

2007年9月15日起，央行再次加息（第五次加息）。

金融机构一年期存款基准利率再次上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%。2007年9月27日，央行规定第二套住房贷款首付不得低于40% 9月27日发布的《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。央行发布的《补充通知》对“第二套房”做出明确说明，是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位来认定房贷次数。

2007年10月8日缩短土地开发周期

10月8日国土资源部下发《关于进一步加强土地供应调控的通知》，通知明确提出，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，同时还明确要优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其供应总量不得低于住宅供应总量的70%（整顿市场次序，打击捂盘惜售）10月物业税“空转”试点扩至十省市

备受瞩目的物业税推进工作正在有序展开。10月11日，据悉，国家税务总局和财政部已于近日批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区。至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。

去年10月，国家税务总局相关负责人公开表示，国家正在对房地产改革和推进物业税进行研究，并在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的开征积累经验。

此后，第一批六省市试点区域消息传出，有市场人士预测，物业税正式征收可能在2008年。

12月1日起，外商投资房地产业限制范围有所扩大

国家发改委和商务部近日联合颁布《外商投资产业指导目录(2007年修订)》（下称《新目录》），对外商投资房地产业限制范围有所扩大。

这份2007年12月1日起施行的《新目录》明确表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行《目录》（2004年修订）的鼓励投资类别中删除。

2007年12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》。此举旨在完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用等。2007年12月21日，央行第六次加息。

为贯彻从紧的货币政策，中国人民银行决定：从2007年12月21日起调整金融机构人民币存货款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。此次调整有利于防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。

2008年

2008年1月7日，国务院重拳打囤地。

国务院办公厅7日下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。9月16日到12月23日央行百日内连续5次降息。

在行业分析师看来，房地产行业可能是这一轮政策调整的最大受益者。一是央行的减息明显降低房地产企业的财务成本，特别是对部分负债较高的房企；二是有助于减轻购房者负担，间接提高市场购买力；三是存款准备金率的下调，银行可支配资金更多，使得企业贷款相对容易。10月22日

财政部发文《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》指出：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。11月5日

国务院常务会议明确提出促进经济增长的10条具体措施，第一条是加快建设保障性安居工程。住房与城乡建设部副部长齐骥随后表示，按照国务院的要求计划2009年至2011年，增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区改造，总投资可能达到9000亿元，平均下来每年有3000多亿元的投入。如果把上下游的产业加在一起，每年保障性住房建设将带动投资近6000亿元。12月17日

国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中放宽二套房贷限制、取消城市房地产税、下浮廉租房贷款利率、购房超两年转让免营业税等4项新政对保障性住房、二手房市场和房地产开发商都有涉及，全方位刺激楼市。

2009年 1月9日

住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化。5月27日

国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年的水平，也预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。

6月22日《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》

鉴于部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等问题也开始有所暴露。为加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展，银监会下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，对二套房政策作出严厉重申，坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。要坚持贷款标准，严格借款人资格审查，审慎评估借款人风险，确定合理的贷款利率。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

8月11日国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知

一、加快城市建设用地审批和土地征收实施

二、切实抓好批而未征土地的处理

三、进一步规范和加强建设项目用地管理

四、坚决查处违法批地和用地行为

五、加强建设用地批后监管 12月9日

国务院常务会议，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年

个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

第四篇：2010年房地产调控政策年终回顾

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都是浮云！2010年房地产调控政策年终回顾

调控!调控!再调!2010年对于中国楼市而言，注定是一个值得关注的年份。这一年是不折不扣的政策年、调控年。2010年，国家出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。

然而政策很给力，调控需努力。用来形容2010年的楼市调控再贴切不过。3月还是一片“艳阳天”的楼市，在4月暴风骤雨般的调控政策中应声而下。经历了年中几个月的低迷盘整期，在传统的“金九银十”，楼市再次“凯歌高奏”，9月的重拳调控随之而来，楼市再次进入胶着状态，直至年尾量价齐升。

2010年即将结束之际，就让我们一起来盘点一下2010出台的一系列楼市政策，希望能在能够为大家理清脉络，并为判断2011年楼市的走势提供参考。

“国十一条”

影响指数：★★★★

政策回放：1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，旨在进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，提出了加快中低价位、中小套型普通商品住房建设;增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率;加大差别化信贷政策执行力度;继续实施差别化的住房税收政策等11条具体措施。

入选理由：“国十一条的”的出台，确定了2010年楼市调控的基调，显示中央对抑制当前房价不理性上涨的决心。

78家“央企退市”

影响指数：★★

政策回放：今年3月15日，央企在北京制造了3块“地王”后，国资委3月18日宣布不以房地产为主业的78家央企要逐步退出房地产市场，次日即下达了15个工作日内退出的时间表。作为非房地产主业的央企中远集团首先表态，半年内彻底退出房地产市场。央企整体实质性退市进展缓慢，至今仍有71家央企超过200家地产公司未见动静。

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入选理由：自“清退令”以来,78家央企退出房地产业务实际进程缓慢。这么多央企退出房地产市场,对房地产市场肯定会有影响,但是这78家央企的房地产业务占比很小,放到全国的市场,份额非常有限,对于整个房地产行业影响也非常有限。要是不能解决房地产行业的“暴利”特性,保证房价健康上涨,不能拓宽新的利润增长渠道有效疏导资本,“央企退市”最终只能是一个美好的愿望。

新国十条

影响指数：★★★★★

政策回放：4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》登上各大媒体头条。具体内容包括：

1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;

2、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;

3、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

入选理由：此次调控是第一次以政策“组合拳”的方式，给当时正处于“积极变化期”的房地产市场带来了一场“及时雨”。政策对外地人购房进行了严格的限制，在精准打击投资客的同时，也让一部分自住需求者的购房需求遭受牵连打击。

“9·29新政”

影响指数：★★★★★

政策回放：9月29日，相关部委出台巩固楼市调控成果的新一轮政策。内容包括第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷、首次明确推进房产税改革、落实中小套型商品住房和保障性住房建设计划和供地计划、房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数、对有囤地捂盘等违法记录的房企停发股票和贷款。

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入选理由：这几项措施是对“新国十条”的细化与落实，影响范围与深度均超过“新国十条”，房产税改革与“限购令”的明确，成为调控亮点。

二套房认定标准

影响指数：★★★★★

政策回放：4月21日，银监会银行业监管一部主任杨家才解读了最新出台的房贷新政：新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准相比出现了根本性的变化。

6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

入选理由：二套房认定标准从“认贷”或“认房”到“认房又认贷”，界定更为严格，但是对以往银行“认房难”的问题做出了回应。这是对“新国十条”的细化，说明监管层依然在坚持原有的抑制房价过快上涨的调控观点。随着房贷标准的进一步严厉，说明地产调控已渐入深水区，事实也证明银行面对的信贷监管更加严格。

“打击囤地”

影响指数：★★★

政策回放：9月27日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，被看作是9·29新政的预热政策。

《通知》规定，没有完成保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房建设任务的地方，不得向大户型高档住房建设供地;不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让;严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1;规定了土地竞买人有闲置土地一年以上等4种违法违规违约行为的，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。

入选理由：为了防止企业囤地，一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工的规定被看作是“重拳出击”。

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三套房停贷

影响指数：★★★★★

政策回放：4月17日，国务院发出通知，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;9月29日，央行再发通知，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;11月13日，中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。

入选理由：三套房停贷，对投资投机需求来说，不可谓不致命。房价没有过快上涨，此政策功劳不小。

楼市“限外令”

影响指数：★★★

政策回放：继各地限制非本地户籍居民购房政策出台后，外汇局2010年11月15日出台规定，限制境外个人及机构在境内购房。11月15日，外汇局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房;在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

入选理由：人民币升值背景下大量热钱流入内地，为了防范海外热钱入中国楼市，“限外令”的再次祭出也释放出一个明确信号：中国楼市不是热钱的“避风港”。对少数热衷于在个别城市投机的境外人士来说，“限外令”有一定抑制作用，但还有待完善。虽然也是治标不治本，但有个开始总比没有好。

多个城市出台“限购令”

影响指数：★★★★★

政策回放：4月30日，北京市政府发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，其中“自通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房”的临时性措施，引起业内外强烈关注。十月份、，中央政府调控加码，同时督促地方政府出台细则，二次调控的决心越发强烈。继北京、厦门等地出台楼市二电话：(027)81881266 网址：http://wh.home77.com/ 地址：武汉市珞瑜路889号光谷国际广场A-901

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次调控新政后，上海、宁波、福州、杭州、南京、天津、广州、温州、海口等城市也出台楼市调控细则，颁布限购令，遏制房价过快上涨。

入选理由：一轮又一轮的调控，可房价仍回暖已成了不争的事实，没谱的房价和蕴蓄的民怨直指民生困境。当此背景下，限购令就成了斩乱麻的那把“快刀”，遏止投机性特征明显的多套房购买需求，缓释推动房价飙涨的刚性需求，以此改变卖方市场的话语份额。不过目前“限购令”的政策调控作用，也许只是高烧楼市的“止疼药”，还算不上是那颗能真正降温的“退烧药”。

央行6次上调存款准备金利率

影响指数：★★★

政策回放：1月18日、2月25日、5月10日、10月13日、11月16日、11月29日，中国人民银行先后六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，每次调整0.5个百分点。除开年初几次是为了增强支农资金实力，支持春耕备耕外，其余几次调整被业内外人士看作是强力遏制信贷冲锋，收缩流动性，配合楼市降温而放出的信号。

入选理由：上调准备金，体现了货币政策的针对性，而针对的就是目前已经泛滥的流动性。央行年内6调存款准备金率，目前已经到达历史最高点。结合当前信贷投放量巨大，通胀预期强烈的背景考虑，存款准备金率仍有上调空间。对向来喜欢把钱放在银行的中国人来说，在这个通货膨胀加剧的年代，存还是不存?

央行年内两次加息

政策回放：继10月20日之后首次加息和多次上调存款准备金率之后，12月25日央行宣布自2010年12月26日开始加息。一个季度之内两度加息之后，五年期的存款利率已经从3.64%调高至4.55%，尽管与11月份CPI高达5.1%的增幅相比，现在仍处于“负利率”时代。不过鉴于机构多预计国内恶性通胀出现概率比较低，再加上明年加息预期依旧，银行的中长期存款有望实现“保值”。

影响指数：★★★★

入选理由：央行超前性地在2011年上半年物价高点到来之前进行紧缩，有利于抑制通胀预期。此举是为了促使货币政策尽快加速回归常态化和正常化，进而抑制通胀预期，显示货电话：(027)81881266 网址：http://wh.home77.com/ 地址：武汉市珞瑜路889号光谷国际广场A-901

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币政策加速“稳健。在物价高点到来之前就加息，货币政策紧缩操作明显提前，有利于降低社会对2011年物价过快上涨的担忧。

公积金贷款利率上调

影响指数：★★

政策回放：继10月20日住建部上调公积金贷款利率之后，12月26日，住建部再次发出通知，即日起上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30% 入选理由：公积金利率上调0.25个百分点，对市场影响并不算很大，与商业贷款相比，公积金总体利率水平仍低于商业贷款利率水平。

■相关链接

2011哪些政策存变数

限购令

今年部分城市出现了限购令，不仅限制外地人购房，对本地人购房数量也作出了严格的限制。进入今年下半年，限购的城市阵容也在不断扩大。

业内人士表示，中央的房贷政策目的就是抑制投资型等不良需求，但对于资金雄厚的投资者来说，无非是门槛大幅提高，但限购令却直接对投资型需求说不，有钱也禁止买房子。

限购令目前多在房地产一二线城市执行，对于徐州这样的房价泡沫较少的城市来说，执行限购的可能性相对较小。

房产税

多年来，房产税、物业税一直都是热议的话题，物业税出台尚需时日，但房产税的出台已经近在眼前。

目前来说，房产税是地方政府根据地方形势酌情实施，和限购令一样，作为房地产三线城市的徐州，执行房产税的可能性依然不大。

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加息

业内人士表示，2010年9月份，M2/GDP这一比例达到2.59，而2005-2008年历史同期平均值为2.20。这意味着，我国货币供给较大程度上超过了实体经济的需要，流动性过剩问题较为严峻。

通胀在10月份开始硬着地，10月份全国CPI为4.4，为近两年最高。政府不得不开始两手抓———既调物价，又调房价!因此，在通货膨胀硬着地和房地产价格不断攀升的背景下，政府很可能继续出台加息政策，这样既利于疏导降低通胀，又将配合其他政策加强对房地产市场的调控。

第五篇：房地产信托监管政策回顾

房地产信托监管政策回顾

2010-6-18

一、《中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(银监办发[2005]212号)(“212号文”)

212号文是监管部门正式对房地产信托融资进行规范的开端，首次提出了房地产信托融资的三要件：“四证”、“二级资质”、“项目资本金”。文件规定，信托公司对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(“四证”)的项目不得发放贷款；申请贷款的房地产开发企业资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质；开发项目资本金比例不低于35%。不过，212号文目前已失效。

二、《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(银监发

[2006]54号)(“54号文”)

54号文进一步规范了信托公司的房地产贷款业务，首次明确将“投资附加回购承诺等方式”视同间接发放房地产贷款进行监管。（二○一一年一月五日银监发[2011]1号文废止）

三、《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》(银监办发「2008」265号)(“265号文”)

265号文重申了212号文在四证、二级资质、项目资本金（35%）三个方面的要求，扩大了对间接贷款融资的监管，明确了投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式属于间接发放房地产贷款，应符合直接发放房地产贷款的条件。

同时，265号文禁止了信托公司向房地产开发企业发放流动资金贷款，并严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。要严格防范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。要求信托公司审慎发放土地储备贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，所购土地应具有合法的土地使用证，贷款额度不得超过所收购土地评估值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

四、《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》(银监发[2009]25号)(“25号文”)

在金融危机背景下出台的25号文，适当调整了对信托公司房地产信托业务从严限制的政策。文件规定，最近一年监管评级为2C级(含)以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司，在向房地产开发项目发放贷款时，可只要求项目取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证(“三证”)，并可对房地产开发企业的资质不作要求。同时，25号文明确了对房地产开发企业开发资质的认定可以以房地产开发企业的控股股东资质为准。

须注意的是，25号文“严禁信托公司以商品房预售回购的方式变相发放房地产贷款。”根据该规定，即使对于四证、二级资质、项目资本金三个方面均符合要求的房地产项目，信托公司也不得采取商品房预售回购的方式提供融资。

五、《中国银监会关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》(银监发[2009]84号)(“84号文”)

84号文提出了债务性集合信托计划资金的概念，规定信托公司不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求。而在对债务性集合信托计划资金进行界定时，监管部门进一步提高了对投资附加回购承诺的认定标准，除明确包含投资附加关联方受让的情形外，将投资附加无关联第三方受让的情形也进行了限制。

但由于84号文是仅针对项目资本金问题的专项监管规定，其关于债务性集合信托计划资金的界定标准是否适用于其他的房地产项目，目前存在不同的理解。例如，如果某房地产项目资本金已符合规定，但在四证或资质方面不符合直接发放房地产贷款的要求，信托公司是否可以以投资附加无关联第三方受让的方式提供资金支持？

信托公司要严格执行国家固定资产投资项目资本金管理制度，加强对项目资本金来源及到位真实性的审查认定。对股东借款（股东承诺在项目公司偿还银行或信托公司贷款前放弃对该股东借款受偿权的情形除外）、银行贷款等债务性资金和除商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金，不得充作项目资本金。

信托公司不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求。前述债务性集合信托计划资金包括以股权投资附加回购承诺（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让的情形）等方式运用的信托资金。

信托公司按照《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》开展私人股权投资信托业务时，约定股权投资附加回购选择权的情形不适用前款规定。

提示：自2009年5月25日起，房地产项目的资本金已由35%调整到20%和30%两档。其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

六、《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》(银监办发[2010]54号，2010年2月11日)

该文件可以视为截至2010年2月11日房地产信托领域最严格的监管政策。除明确停止执行25号文中对监管评级2C级(含)以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司发放房地产开发项目贷款的例外规定外，增加了关于结构化房地产集合资金信托计划的资金配比要求以及对土地储备贷款的限制。信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3：1。信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

尤为严厉的是，该文件规定了“实质重于形式”的监管原则，以“杜绝信托公司以各种方式规避监管的行为”。该原则给予了监管部门极大的自由裁量权，对信托公司的方案设计和风险控制能力也提出了更高的要求。

七、关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知（银监办发[2010]343号，2010年11月12日）

银监会从2005年起陆续发布了多个关于房地产信托业务的监管文件，多次重申了房地产信托业务尤其是开发项目融资业务的监管要求，并根据不同时期的经济环境和市场变化对房地产信托业务监管政策进行了调整、细化、补充和完善。迄今为止，银监会对房地产信托业务的监管政策和要求，除最低资本金、二级资质、“四证齐全”外，还包括禁止向开发商发放流动资金贷款、禁止进行商品房预售回购、禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款，以及将投资附回购形式的变相融资行为视同贷款管理等一系列监管政策，初步形成了房地产信托业务监管的政策体系。

要求信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查。逐笔分析业务合规性和风险状况，包括信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。

对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。

八、关于加强当前重点风险防范工作的通知（银监发[2010]98号）

严控大型房企集团贷款风险。对于大型房企集团，要以集团为单位，以名单为基础，实行集团并表授信管理，集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成。大额集中度风险评估应涵盖银行持有的房地产公司短期、中期票据以及其他形式的各类授信。同时，对集团内部关联交易要进行跟踪监测，严密审查集团企业内部与关联企业之间，尤其是母子公司之间的关联交易，严防信贷资金转移或挪用。要核实项目资本金的真实来源，防止企业通过关联交易抽逃资本或以债务性资金充当资本金。严格控制贷款关联担保，禁止互保。

一是深入推进“三个办法、一个指引”的贯彻执行。“三个办法、一个指引”是对贷款发放审慎性的重要制度保证，各银行业金融机构要确保信贷资金投向事先约定和仔细审查过的交易和领域，要严格设定还贷条件。对固定资产贷款合同中的“整借整还”条款进行彻底纠正，改为在必要宽限期后至少每半年还本一次，利随本清的科学和审慎做法，做到风险早期发现、早期干预、早做损失度量与准备。

西安市历年房地产政策回顾及10年政策解读与预测（共5篇）

第一篇：西安市历年房地产政策回顾及10年政策解读与预测

第二篇：1978到2010历年房地产宏观调控政策回顾与市场反应

第三篇：历年房地产调控政策

第四篇：2010年房地产调控政策年终回顾

第五篇：房地产信托监管政策回顾

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