第一篇：第三章 房地产营销相关制度与政策
第三章 房地产营销相关制度与政策
第一节 房地产开发建设管理制度与政策
一、商品房销售
（一）合同合同示范文本：
• 建设部 2000 版商品房买卖合同示范文本：包括了商品房预售(期房)和出售(现房)的内容条款。
• 示范文本主要包括以下条款 :
• 1.合同双方当事人的姓名或名称、住所、联系方式等;
• 2.转让房地产的座落、面积、预售许可证号、设施状况等基本情况;
• 3.计价方式及价款;
• 4．面积差异处理办法;
• 5.付款方式及期限;
• 6.交付期限;
• 7.违约责任;
• 8.规划、设计变更的约定;
• 9.交接、产权登记的约定;
• 10.争议解决处理办法;
• 11.相关附件及补充条款;
（二）委托销售
（三）房地产价格
（四）广告
二、“两书”制度:
《住宅质量保证书》
《住宅使用说明书》
（一）合同
1.面积的确定:
2.价格与费用
3.合同纠纷的处理
4.中途变更规划和设计
5.保修期
1.面积的确定:
• ±3%为分界点
• 例:李某预购李某预购某商品房，预购合同中约定建筑面积为140平方米，交付后产权证上建筑面积为130平方米。李某不退房，则开发商需返还李某多少房价款？已知房价为3000元/平方米。
• 解：已知面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%
• 且产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
• 则由题意：
•（130-140）÷140×100%=-7.14%
• 140×3%×3000+140×(7.14%-3%)×3000×2=47376(元)
• 即：开发商需返还李某房价款47376元
第二节 房地产交易管理制度与政策
一、房地产转让管理
（一）概念
• 房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方 式将其房地产转移给他人的行为。它主要有房地产买卖、交换、赠与、以房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立法人使得房地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属随之转移等六种方式。
（二）商品房预售
1.商品房预售概念
• 房地产买卖是房地产转让最基本的形式。
• 目前房地产买卖主 要有商品房预售、商品房销售、二手房买卖、商品房预售合同转让房屋在建工程转让等类型。
• 商品房预售：指房地产开发企业在取得预售许可证后将正在建设中的房屋预先出售给承购人 , 由承购人支付定金或价款的行为。
2.商品房预售条件 :
• ①己交付全部土地使用权出让金 , 取得土地使用权证书;
• ②持有建设工程规划许可证;
• ③按提供预售的商品房计算 , 投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的 25% 以上 并已经确定施工进度和竣工交付日期;
• ④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记 , 取得商品房预售许可证明。
3.商品房预售的一般流程
• 第一步 , 预购人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘;
• 第二步 , 预购人查询该楼盘的基本情况;
• 第三步 , 预购人与开发商签订商品房预售合同;
• 第四步 , 办理预售合同文本登记备案;
• 第五步 , 商品房竣工后 , 开发商办理初始登记 , 交付房屋;
• 第六步 , 与开发商签订房屋交接书
• 第七步 , 办理交易过户、登记领证手续。
4.商品房预售合同转让基本流程
• 商品房预售合同经登记备案后,买受人将其向房地产开发企业预购的商品房再转让给他人的行为。
• 商品房预售合同转让的一般流程为 :
• 第一步 , 预购人将经交易中心登记备案的预售合同通过中介等渠道寻找受让人;• 第二步 , 签订预售合同权益转让书;
• 第三步 , 预售合同转让登记备案。
二、房地产抵押管理
(一)概念
• 房地产抵押：指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。在债务人不履行债务时,债权人有权依法处分该抵押物并就处分所得的价款优先得到偿还。
• 房地产抵押按房地产的现状主要可分为 : 土地使用权抵押、建设工程抵押、预购商品房期权抵押、现房抵押。
(二)土地使用权抵押流程
1.概念
• 土地使用权抵押：指以政府有偿出让方式取得的土地 , 且土地上尚未建造房屋的土地
使用权设定抵押。
• 在中国,土地所有权不能抵押 ,以行政划拨方式取得的土地使用权不能单独抵押。
2.流程
• 第一步 , 债务合同(主合同)依法成立,为履行债务合同,抵押人提供其依法拥有的土地用权作担保。
• 第二步 , 抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同(从合同),将依法取得的土地使用权设定抵押。
• 第三步 , 抵押双方将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。
• 第四步 , 领取房地产其他权利证明及经注记的房地产权属证书。
(三)预购商品房期权抵押
• 预购商品房期权抵押：指商品房预购人将已经付清房款或部分付清房款的预购商品房期权设定抵押。未付清房款的预购房设定抵押应符合以下条件 :
•（1）抵押所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款；
•（2）不得设定最高额抵押；
•（3）符合国家关于商品房预售管理的规定。
• 预购商品房抵押的基本流程为：
• 第一步，商品房预购人与商品房开发经营企业签订商品房预购合同，全部付清或部分付清房价款。
• 第二步 , 持商品房预售合同到房地产登记机关登记备案。
• 第三步 , 将预购商品房设定抵押。
• 第四步 , 抵押权人与抵押人签订抵押合同。
• 第五步 , 抵押双方持抵押合同及经房地产登记机构登记备案的商品房预售合同到房地产登记机关办理抵押登记。
• 第六步 , 抵押权人保管其他权利证明 , 房地产权利人领取已经注记的商品房预售合同。• 第七步 , 债务履行完毕或贷款已经清偿 , 抵押双方持注销抵押申请书 , 其他权利证明及已经注记的商品房预售合同到房地产登记机关办理注销抵押登记手续。
• 第八步 , 债务履行期间或贷款清偿期间 , 该预购商品房已经初始登记 , 买受人持商品房出售合同、房屋交接书和其他权利证明等材料到房地产登记机关办理交易过户登记。• 第九步 , 抵押权人保管房地产其他权利证明 , 抵押人领取经注记的房地产权证及缴纳有关税费 , 并继续履行债务和清偿贷款.(四)现房抵押
• 现房抵押是指获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权设定抵押。
• 现房抵押的一般流程为 :
• 第一步,债务合同成立。债务人或者第三人将自己依法拥有的房地产作担保。
• 第二步,抵押双方签订抵押合同。
• 第三步,抵押双方持抵押合同,房地产权利证书到房地产登记机构办理抵押登记手续。• 第四步 , 抵押权人保管房地产其他权利证明 , 抵押人保管已经注记的房地产权利证书。• 第五步 , 债务履行完毕 , 抵押双方持注销抵押申请书、房地产其他权利证明及已经注记的房地产权利证书到房地产登记机关办理注销抵押手续。
(五)抵押合同
• 抵押合同应以书面形式订立。
1．房地产抵押合同的特征
（1）房地产抵押合同是从合同
（2）房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在。
（3）房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权 ,可以转让,但其转让时连同主合同债一同转让。
（4）房地产抵押合同生效后,抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权。
（5）房地产抵押合同生效后,对抵押物具有限制性
（6）抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行
2．房地产抵押合同的成立
• 房地产抵押合同签订后,应当向房地产登记机关办理抵押登记,抵押合同自登记之日起效。• 抵押人和抵押权人协商一致,可以变更抵押合同。抵押双方应当签订书面的抵押变更合同。• 一宗抵押物存在两个以上抵押权人的,需要变更抵押合同的抵押权人,必须征得所有后顺位抵押权人的同意。
• 抵押合同发生变更的,应当依法变更抵押登记。抵押变更合同自变更抵押登记之日起效。•
三、房地产租赁管理
• 房屋租赁实际上是房屋流通的一种特殊形式,它是通过房屋出租逐步实现房屋价值,从而使出租人得到收益回报的一种房地产交易形式。
• 房屋租赁同房地产买卖是房地产交易行为中最常见的两种形式。房屋租赁主要有房屋出租和房屋转租两种方式。
1．房屋出租的流程
• 房屋出租：指房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动或以合作方式与他人从事经营活动的行为。
• 其一般流程为 :
• 第一步，出租方或承租方通过中介等渠道寻找合适的承租人或出租房源。
• 第二步 , 签订房屋租赁合同。
• 第三步 , 将房屋租赁合同及相关材料到租赁房屋所在地的房 地产登记机关申请办理屋租赁合同登记备案。
• 第四步 , 领取房屋租赁证,缴纳相关税费。
第一步，出租方或承租方通过中介等渠道寻找合适的承租人或出租房源。
①对出租人而言 , 其出租的房屋必须是其所有的房地产 , 一般以房地产管理部门颁发的房地产权证为凭 , 已抵押的房屋出租 , 应得到抵押权人的同意,共有房屋出租则应得到共有人的同意。售后公房, 则必须经过购房时同住成年人的同意。
②对承租人而言 , 则必须提供有效的身份证件,单位须提供工商注册登记证明。
2．房屋转租基本流程
• 房屋转租是指房屋承租人在租赁期间将承租的房屋部分或全部再出租的行为。• 其一般流程为 :
• 第一步 , 原承租人取得原出租人的书面同意 , 将其原出租的房屋部分或全部再出租;• 第二步 , 原承租人与承租人签订房屋转租合同;
• 第三步 , 将转租合同和原房屋租赁证到房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案;• 第四步 , 领取经注记盖章的原房屋租赁证 , 缴纳有关税费。
• 房屋转租必须注意以下几点
（1）房屋转租必须取得原出租人的书面同意;
（2）转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期;
（3）转租合同生效后 , 承租人必须同时履行原租赁合同的权利义务;
（4）转租期间 , 原租赁合同变更解除或终止的,转租合同随之变更,解除或终止。
3.房屋租赁合同
• 房屋租赁合同：指出租人在一定期限内将房屋转移给承租人占有、使用、收益的协议。• 房屋租赁合同的内容
•（1）当事人姓名或者名称及住所。
•（2）房屋的坐落、面积、结构、附属设施及设备状况
•（3）租赁用途
•（4）房屋交付日期。
•（5）租赁期限
•（6）租金及支付方式和期限
•（7）房屋的使用要求和修缮责任
•（8）房屋返还时的状态。
•（9）违约责任。
•（10）当事人约定的其他条款。
第二篇：2010房地产基本制度与政策
云南省2010年房地产经纪人协理从业资格考试
《房地产基本制度与政策》试卷A
一、单项选择题（每题的备选答案中，只有一个最符合题意。每题1分，共30分）
1、按照法的效力范围，特殊法与一般法的关系为特殊法（）一般法。
A、等同 B、服从 C、优于 D、弱于
2、自然人从出生时起到死亡时止，具有（）。A、民事行为能力 B、民事权利能力 C、民事法律行为 D、民事责任
3、甲委托乙公司代其购买商品房，乙以甲名义与丙公司订立商品房买卖合同。在上述关系中，称为第三人的是（）。
A、甲 B、乙 C、丙 D、乙和丙
4、在众多的房地产法律关系中，其主体法律地位不平等的是（）关系。
A、房地产开发 B、房地产交易 C、物业管理 D、房地产行政管理
5、按照房地产法的有关规定，债务人不履行债务时，（）有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
A、抵押人 B、抵押权人 C、权利人 D、债务人
6、根据我国《宪法》规定，我国全部的土地为（）。
A、全民所有制 B、劳动群众集体所有制
C、社会主义公有制 D、社会主义私有制
7、临时用地的具体期限可以在临时使用土地合同中由双方约定，一般不超过（）。D、三年
8、某房地产开发商因种种原因未能按出让合同约定时间开工，时间已过了2年，根据有关规定，对其可作（）处理。
A、征收土地闲置费 B、延长2年开发时间
C、有偿收回土地使用权 D、无偿收回土A、半年 B、一年 C、二年 地使用权
9、为了加强城乡规划管理，改善人居环境，十届三次人大会议审议通过了（）。
A、《城市规划法》 B、《城乡规划法》
C、《物权法》 D、《村庄和集镇规划建设管理条例》
10、按有关规定，拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向（）咨询。
A、政府部门 B、经纪机构 C、监管机构 D、估价机构
11、《城市房地产开发经营管理条例》规定，（）应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
A、勘察设计单位 B、建筑施工企业
C、工程监督单位 D、房地产开发企业
12、商品房合同中应当就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定，保修期从（）之日起计算。
A、合同签订 B、产权登记 C、交付使用 D、实际入住
13、按照国家有关规定，购买（）不满5年，不得直接上市交易，如确需转让，由政府按有关规定进行回购。
A、商品房 B、廉租房 C、经济适用房 D、已购公有房屋
14、经规划部门批准的规划变更，房地产开发企业应当在变更确定之日起（）内，书面通知买受人。A、7日 B、10日 C、15日 D、30日
15、按有关法规规定，共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有（）。
A、优先承租权 B、优先购买权 C、优先使用权 D、优先转让权
16、甲将自己的一间房屋出租给乙，双方签订了房屋租赁合同，其中租期为25年。根据《合同法》有关规定，该租赁合同（）。
A、无效 B、有效 C、部分有效 D、超过20年部分无效
17、申请人委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交（）。
A、申请书和身份证 B、委托书和其身份证明
C、公证书和身份证明 D、申请书和委托书
18、经济适用住房登记按对应性质房屋登记收费标准（）。
A、一半收取 B、全额收取 C、60%收取 D、70%收取
19、设立房地产中介服务机构，在向当地工商部门申请设立登记领取营业执照后的（），到登记所在地的房管部门备案。
A、一个星期内 B、半个月内 C、一个月内 D、三个月内
20、新成立的房地产估价机构的资质等级按照最低等级核定，并设（）暂定期。D、三年 A、半年 B、一年 C、二年
21、房地产经纪人员张某因自身原因已脱离房地产经纪工作岗位连续2年以上了，对此由原注册机构（）。
A、不予注册 B、重新注册 C、暂缓注册 D、注销注册
22、房地产管理部门应及时将房地产经纪机构的名称、注册经纪人等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择。这是房地产经纪管理的（）措施。A、职业资格制度 B、机构备案公示制度
C、规范经纪行为 D、办事公开制度
23、在税收的特征中，其关键特征是（）。
A、时间性 B、强制性 C、无偿性 D、固定性
24、凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物并取得收入的单位和个人为（）的纳税人。A、城镇土地使用税 B、土地增值税
C、契税 D、营业税及其附加
25、国家住房税收优惠政策对个人转让自用（）以上，且是唯一家庭生活用房的所得，免收个人所得税。D、8年
26、住房公积金的本质属性是（），是住房分配货币化的重要形式。
A、工资性 B、福利性 C、奖励性 D、互助性
27、单位和职工个人缴纳住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在地设区城市上一职工月平均工资的（）。D、五倍
28、住宅小区建筑区划内的物业服务用房属于（）。
A、开发企业 B、物业服务企业 C、业主委员会 D、业主共有 A、2年 B、3年 C、5年
A、一倍 B、二倍 C、三倍
29、在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的处罚依据是（）。A、《城市房地产管理法》 B、《城市房地产开发经营管理条例》
C、《城市房地产中介服务管理办法》 D、《商品房销售管理办法》
30、超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动是属于违反房地产（）规定的行为。
A、开发经营管理 B、交易管理 C、中介服务管理 D、权属登记管理
二、多项选择题（每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意。每题2分，共40分。错选、多选不得分；少选所选择的每个选项得0.5分）
1、人身权是指以人身利益为内容的，如（）等。
A、姓名权 B、肖像权 C、生命权 D、健康权
2、有关企业、组织的（）制度，属于行政许可的设定范围。
A、资格 B、等级 C、资质 D、管理
3、在房地产行业细分中，（）又合称房地产服务业。
A、房地产开发经营 B、物业管理 C、房地产中介服务 D、其他房地产活动
4、在合同分类中，既属于典型合同又属于双务合同的有（）合同。D、借用
5、作为一种违约后的补救方式，在一方违反合同的同时，另一方有权要求其依据合同的规定继续履行，又称（）。
A、强制继续履行 B、依约履行 C、延后履行 D、实际履行
6、按照国家相关法律规定，（）的土地使用权出让最高年限为50年。
A、居住用地 B、工业用地 C、教育用地 D、商业用地
7、建筑工程施工许可制度规定，工程（）以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。A、投资额30万元 B、投资额50A、买卖 B、赠与 C、租赁 万元
C、建筑面积300㎡ D、建筑面积600㎡
8、房屋建筑工程质量保修期限规定（）最低保修期限为5年。
A、装修工程 B、屋面防水工程 C、给排水管道 D、外墙面的防渗漏
9、《商品房销售管理办法》规定，商品房现售应当符合（）等条件。
A、取得预售许可证 B、办理了预售登记
C、已通过竣工验收 D、物业管理方案已落实
10、《城市房屋租赁管理办法》对有（）情形的房屋规定不得出租。
A、未依法取得房产证的 B、司法机关查封房地产权利的
C、权属有争议的 D、属于违法建筑的
11、根据相关法律规定，法定的房屋登记和发证机关是（）人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。D、乡、镇
12、房地产中介服务具有（）等特点。
A、人员特定 B、公司经营 C、委托服务 D、服务有偿
13、根据《房地产估价机构管理办法》的规定，（）资质房地产估价机构不得设立分支机构。D、暂定
14、我国房地产经纪人员资格考试分为房地产经纪人（）考试。
A、从业人员 B、执业资格 C、岗位培训 D、协理从业资格
15、税收作为财政收入的一种手段具有（）特征。
A、强制性 B、无偿性 C、固定性 D、时间性 A、直辖市
B、市
C、县
A、一级 B、二级 C、三级
16、国家契税减免的情况有（）。
A、城镇职工第一次购买公有住房 B、城镇职工第一次购买商品住房
C、因不可抗力灭失住房而重新购买住房 D、法定继承人继承房屋权属的
17、住房公积金具有（）特点。
A、主动性 B、强制性 C、义务性 D、保障性
18、住房公积金的提取和使用应当遵循（）原则。
A、效益最优 B、定向使用 C、安全运作 D、严格时限的效率
19、按服务性质和提供的方式分，物业管理服务可分为（）。
A、公益性的服务 B、常规性的公共服务
C、针对性的专项服务 D、委托性的特约服务
20、《城市商品房预售管理办法》规定，未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，有关部门可以对其处予（）。
A、吊销营业执照 B、降低企业资质
C、没收违法所得 D、已收预付款1%以下罚款
三、综合分析题（每小题2分，共30分。多选、错选不得分；少选，所选择的每个选项目得0.5分）
（一）小王现年16周岁，还在学校读书。5年前其父母以他的名义购置了商品房一套，后父母在一次事故中双双离开人世。小王便由其外婆抚养。去年因小王外公生重病急需费用医疗，其外婆便委托房地产中介公司将该套房屋转让，并与买家订立了房屋买卖合同。小王得知此事后，不予同意，要求认定此房屋买卖合同无效。
1、本案中的小王应属于（）能力人。A、完全民事行为 B、视为完全民事行为 C、限制民事行为 D、无民事行为
2、小王的监护人是其（）。
A、委托代理人 B、法定代理人 C、指定代理人 D、被代理人
3、根据本案情况和相关法律规定，此房屋买卖合同（）。
A、无效 B、效力待定 C、有效 D、难以判断
4、小王对其名下的房屋享有（）。
A、抵押权 B、担保物权 C、用益物权 D、所有权
5、房地产中介公司对小王外婆提供的资料、文件等有（）义务。
A、保管 B、保密 C、保护 D、留存
（二）李某想改善自己的居住条件，通过房产销售公司提供的信息想购买B公司正在开发建造的商品房一套，总建筑面积在110平方米左右。由于购房资金有一些短缺，李某想把自己现居住的房屋转让，并通过房地产中介公司寻到了买家赵某，双方签定了买卖合同，并约定了违约责任。如一方违约，则违约方向对方支付3万元，同时赵某向李某支付了5万元的预付款。之后因李某家庭成员意见难以一致，最后决定中止与赵某的房屋买卖合同，并将已收的预付款返还给赵某，但赵某认为李某违约，要求李某承担违约责任，并双倍返还已收的预付款。
1、根据本案情况，B公司销售房屋给李某，要取得（）。A、开发企业资质等级证书 B、商品房销售许可证 C、开发企业营业执照 D、商品房预售许可证
2、中介销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的（）。
A、售楼说明书 B、有关证明文件 C、销售委托书 D、合同文书
3、如果李某购买的商品房面积误差比绝对值在（），李某请求解除合同的，法院不予支持。
A、2% B、3% C、3%以内 D、4%
4、赵某要求李某承担违约责任，其违约金为（）元。
A、3万 B、5万元 C、8万 D、10万
5、李某返还赵某的预付款应该是（）元。
A、5万 B、8万 C、10万 D、13万
（三）钟某受公司委托，筹划组建一家房地产经纪公司。在筹建中，需要招聘一些房地产经纪专业人员，需要制订公司经营、运作等方面的管理规章制度。在其一位在房地产中介行业工作多年的朋友辅助之下，该房地产经纪公司顺利开张营业。
1、依照相关法律规定，房地产中介服务机构设立应具备（）等条件。
A、有自己的组织机构 B、有行业人士推荐 C、有自己的不动产 D、有足够数量的专业人员
2、房地产中介服务机构是自主经营、自担风险、平等竞争的经济组织，其必须（）地执业。
A、独立 B、主观 C、客观 D、公正
3、如果钟某所聘房地产经纪人员中，又在另一家房地产经纪公司兼职，对此，房地产经纪注册机构可以对该聘用人员（）。
A、不予注册 B、暂缓注册 C、注销注册 D、罚款
4、该房地产经纪公司在经营活动中，工作人员的具体行为需要（）共同去调节。
A、管理 B、法律 C、行政 D、道德
5、按照我国税收法规的有关规定，该房地产经纪机构在从事经营活动时应缴纳（）等税。
A、契税
B、营业税
C、印花税
D、企业所得税
第三篇：房地产基本制度与政策
《房地产基本制度与政策》精华试题
单项选择题
1．土地使用权出让合同由()与土地使用者签订。答案（）A．原土地使用人 B．市．县人民政府
C．市．县人民政府土地管理部门 D．市．县人民政府规划部门
2．债券的()，是债券价格形成的主要依据。答案（）A．票面价值 B．实际价值 C．内在价值 D．外在价值
3．下列关于房地产成交价格的表述中，不正确的是()。答案（）
A．交易双方应如实申报成交价格
B．申报的成交价明显低于市场价时，以主管部门认定的价格为准 C．交易双方对主管部门认定的评估价有异议的，可要求重新评估 D．成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据
4．房屋权属档案应当以()为单元建档。答案（）A．登记流水号 B．丘 C．门牌号 D．权证字号
5．房地产转让应当以申报的成交价作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以()作为缴纳税费的依据。答案（）A．成交价格 B．正常市场价格 C．评估价格 D．双方协商价格
6．下列关于住房公积金会计核算的表述中，不正确的是()。答案（）
A．住房公积金管理中心管理的住房公积金和其他住房资金要实行分账核算
B．住房公积金增值收益和住房公积金管理中心管理费用应分立账户单独核算
C．住房公积金个人明细账实行四级明细核算 D．住房公积金会计核算的内容包括业务支出核算
7．某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲．乙．丙．丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲．丙．乙．丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为()。答案（）
A．三家银行按贷款额分摊 B．甲-乙-丙-丁
C．乙-丙-甲-丁 D．甲-丙-乙-丁
8．下列对房屋拆迁的概念表述正确的是()。答案（C）
A．指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内私人土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使人进行补偿和安置的行为
B．指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对使用人进行补偿和安置的行为 C．指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿或安置的行为
D．指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内集体土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置行为
9．王某与甲房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，王某购买价值为50万元的商品住宅一套，并约定甲房地产开发公司于次年5月30日交房。合同签订后，王某向甲房地产开发公司交付了2万元的定金。如甲房地产开发公司违约，则甲房地产开发公司应向王某返还定金()。答案（）A．2万元 B．4万元 C．6万元 D．8万元
10．维修基金属于代管基金。业主委员会成立前，维修基金由()代管。答案（）
A．当地财政管理部门 B．当地税收主管部门 C．当地房地产行政主管部门 D．物业公司
11．甲开发商通过出让方式获得了某块土地的使用权，这块土地的使用权为()。答案（）A．自物权 B．用益物权 C．不动产所有权 D．地役权
12．下面四个选项中，说法不正确的是()。答案（）
A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物 B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分 C．乡．村企业的土地使用权可以单独抵押
D．以乡．村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押
13．违约的形式有实际违约和()。答案（）A．赔偿损失 B．预期违约 C．继续履行 D．定金罚则
14．边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起()的增加。答案（）A．效用 B．总效用 C．价值 D．使用价值
15．()的资产负债规模居我国各家商业银行之首。答案（）A．中国银行 B．中国农业银行 C．中国工商银行 D．中国人民建设银行
16．部门规章与地方政府规章之间的效力关系为()。答案（）
A．部门规章高于地方政府规章 B．部门规章低于地方政府规章
C．部门规章与地方政府规章具有同等效力 D．两者不可比
17．目前，我国未售公有住房的租金标准是由()根据当地政治．经济的需要和职工的承受能力等因素确定的，仍具有较浓的福利色彩。答案（）
A．县级以上人民政府 B．国家建设部
C．县级以上人民政府房地产管理部门 D．人民政府
18．对一审法院判决不服的，自一审判决书送达之日起()日内提出上诉。答案（）A．10 B．15 C．5 D．7 19．核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满()未动工开发建设的，属于闲置土地。答案（）A．6个月 B．1年 C．2年 D．3年
20．房地产开发项目竣工后，经()后，方可交付使用。答案（）A．综合验收 B．验收合格 C．使用单位认可
D．建设单位认可
21．根据权利标的的不同性质，民事权利可以分为()。答案（）A．物权和人身权 B．财产权和生命健康权 C．财产权和人身权 D．物权和肖像权
22．某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为()。答案（）
A．47年B．67年C．70年D．无限年 23．测定权属单元产权面积，要绘制()。答案（）
A．房产分幅立面图 B．房产分幅图 C．房产分丘图 D．房产分户图
24．()是房地产权属档案的生命。答案（）
A．动态性B．专业性C．真实性D．完整性 25．房屋买卖合同不属于()。答案（）A．要式合同 B．不要式合同 C．有偿合同 D．双务合同
26．新购买的房屋分割时，应当办理房屋()。答案（）A．初始登记 B．转移登记 C．变更登记 D．注销登记
27．刘某要求房地产开发企业提供《住宅使用说明书》，他是在行使消费者的()。答案（）A．保障安全权 B．自主选择权 C．知悉真情权 D．公平交易权
28．批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过()年。答案（）
A．1 B．2
C．3
D．4
29．某市区一经营用房出租，月租金400元，经税务机关委托评估其原值为50000元，问需缴纳的房产税应是()元／年。答案（）
A．72 B．420
C．540
D．576
30．按房产租金收入计征的房产税，税率为()。答案（）A．10％ B．12％ C．20％ D．30％ 多项选择题
1．民事法律关系构成部分包括()。答案（）A．主体 B．行为 C．内容 D．客体 E．权属
2．下列有关房屋拆迁的表述中，错误的有()。答案（）
A．临时建筑不论是否超过批准期限，拆迁时都不予以补偿 B．产权不明确的房屋在被拆迁前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向房屋权属登记机关办理备案手续
C．拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用
D．房屋拆迁货币补偿标准用房地产市场评估的办法确定 E．房屋拆迁时，货币补偿和房屋产权调换均遵循等价原则 3．下列行为中，属于无偿转让的房地产有()。答案（）A．房地产买卖 B．房地产入股 C．房地产抵押 D．房地产赠与 E．房地产继承
4．国家对建设项目，特别是大．中型建设项目，在可行性研究阶段，主要是通过()来实现的。答案（）
A．计划管理B．报建审批管理C．批后管理D．规划管理 E．监理
5．住宅共用部位．共用设备设施维修基金可用于修缮()。答案（）A．消防设施B．楼梯间C．承重墙体 D．屋顶E．自用阳台
6．《城市房屋拆迁管理条例》规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市．县人民政府房屋拆迁管理部门提交()等资料。答案（）
A．建设项目批准文件 B．建设用地规划许可证 C．国有土地使用权批准文件 D．房屋拆迁估价报告 E．拆迁计划和拆迁方案 7．下列属于民事义务的是()。答案（）A．指定义务 B．主要义务 C．附随义务 D．约定义务 E．法定义务
8．房屋权属登记机关有权注销房屋权属证书的情形有()。答案（）A．申报不实的 B．涂改他项权利证书的
C．抵押期限已到，而抵押当事人未办理他项权利注销登记的 D．房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的
E．因登记机关工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的 9．收益性物业的物业管理费用构成中一般包括()。答案（）A．人工费
B．共用部位的大修费用 C．不可预见费
D．公共部位．公共设施设备日常运作．维修及保养费 E．共用设备设施的更新．改造费用 10．房产税的征税范围是()。
答案（）A．乡镇B．建制镇C．工矿区 D．县城E．城市
11．拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行的活动有()。答案（）
A．新建．扩建．改建房屋 B．改变房屋和土地用途 C．买卖房屋 D．租赁房屋 E．装修房屋
12．工程建设监理中的信息管理的内容有()。答案（）
A．信息流程结构图．信息目录表 B．会议制度 C．信息的编码系统
D．信息的收集．整理及保存制度 E．信息的提供
13．下列属于质权特征的有()。答案（）
A．具有占有．使用．收益的权利 B．是就质物优先受偿的权利 C．标的物只能是动产或财产权利 D．须转移质物的占有 E．是一种担保物权
14．依据(行政诉讼法)，下列行为中房地产经纪机构可以提起行政诉讼的有()。答案（）
A．对行政机关做出的罚款决定不服的 B．认为行政机关侵犯其合法经营自主权的 C．认为行政机关颁布的部门规章有失公平的 D．认为行政机关侵犯其财产权的
E．认为符合法定条件申请行政机关颁发执照，行政机关拒绝颁发的
15．属于减轻纳税人负担的措施有()。答案（）A．减税B．免税C．规定起征点D．规定免征额 E．规定加成税
16．下列建设工程项目中，必须实行工程监理的有()。答案（）
A．国家重点建设工程
B．非成片开发建设的住宅小区工程 C．中型公用事业工程
D．外企在某城市投资建设的办公大厦 E．利用国际组织贷款建设的水利枢纽工程
17．国有企业改革中涉及的划拨土地，经批准可保留划拨土地使用权的情况有()。答案（）
A．组建企业集团的 B．国有企业租赁经营的 C．改组为国有独资公司的
D．非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的 E．国有重点扶持的能源企业改组为公司制企业，但土地用途不发生改变的
18．下列房屋不得出租的有()。答案（）
A．属于违章建设的房屋 B．被司法机关查封的房屋 C．未取得房屋权属证书的房屋 D．其他房屋共有人不同意出租的房屋 E．已购公有住房
19．土地增值税的扣除项目为()。答案（）
A．取得土地使用权时所支付的金额 B．土地开发成本．费用
C．建房及配套设施的成本．费用，或者旧房及建筑物的评估价格 D．与转让房地产有关的税金
E．对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计10%的扣除
20．房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》的，应提交()等证件及资料。
单项选择题答案
答案（）
A．建设工程规划许可证 B．工程施工合同 C．建设用地规划许可证 D．企业资质等级证书
E．投入资金达到工程建设总投资的20％以上的证明
21．城市房屋拆迁过程中，拆迁人对被拆迁的()应依法予以补偿。答案（）A．违章建筑 B．已抵押的房屋 C．产权不明的房屋
D．未超过批准期限的临时建筑 E．产权有纠纷的房屋
22．下列权利中，属于财产权的有()。答案（）A．房屋所有权 B．姓名权 C．土地使用权 D．债权 E．肖像权
23．目前，我国行政赔偿以实际损害为主，实际损害包括()。答案（）
A．人身自由的损害 B．政治权的损害 C．生命健康的损害 D．财产的损害
24．行政诉讼程序是()。答案（）
A．起诉B．受理C．裁决D．审理E．判决 25．下列属于房地产转让的行为有()。答案（）A．房地产买卖 B．房地产赠与 C．以房地产抵债 D．房地产抵押
E．因企业被收购．兼并或合并，房地产权属随之转移的1：C| 2：A| 3：B| 4：B| 5：C| 6：C| 7：D| 8：B| 9：B| 10：C| 11：B| 12：C| 13：B| 14：B| 15：C| 16：C| 17：D| 18：B| 19：B| 20：B| 21：C| 22：B| 23：D| 24：C| 25：B| 26：B| 27：C| 28：B| 29：D| 30：B| 多项选择题答案
1： A． C． D． | 2： A． B． | 3： D． E． | 4： A． D． | 5： A． B． C． D． | 6： A． B． C． E． | 7： B． C． D． E． | 8： A． B． D． E． | 9： A． C． D． | 10： B． C． D． E． | 11： A． B． C． D． | 12： A． B． C． D． | 13： B． C． D． E． | 14： A． B． D． E． | 15： A． B． C． D． | 16： A． C． E． | 17： C． D． E． | 18： A． B． C． D． | 19： A． B． C． D． | 20： A． B． D． | 21： B． C． D． E． | 22： A． C． D． | 23： A． C． D． | 24： A． B． D． E． | 25： A． B． C． E． |
第四篇：房地产估价师《制度与政策》练习题2017
1.下列关于临时建筑，表述错误的是()。
A.临时建筑都应当有规定的使用期限
B.超过批准期限的临时建筑是合法建筑
C.拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失
D.拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿
2.拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑，()。
A.不予补偿
B.按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿
C.减半补偿
D.给予正常补偿
3.城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的()。
A.区位
B.用途
C.建筑面积
D.临时安置补助费
4.下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是()。
A.拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构
B.受托估价机构可以转让受托的估价业务
C.估价报告应当由专职注册房地产估价师签字
D.估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避
5.城市房屋拆迁估价目的统一表述为()。
A.为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产成交价格
B.为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产出租价格
C.为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产抵押价格
D.为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格
6.实施裁决的房屋拆迁管理部门是()。
A.乡级以上地方人民政府
B.乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
C.县级以上地方人民政府
D.县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
7.A市B房屋拆迁公司，在拆迁A市房屋时，需要拆除A市房屋拆迁管理部门的部分房产，如果达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由()裁决。
A.A市房地产管理部门
B.A市城乡规划管理部门
C.A市房屋拆迁管理部门
D.A市人民政府
8.达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起()日内作出裁决。
A.1
5B.30
C.60
D.90
9.若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起()日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。
A.15
B.30
C.45
D.60
10.裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院()。
A.不予受理
B.予以受理
C.先予执行
D.强制执行
11.下列不属于征收土地特点的是()。
A.具有一定的强制性
B.要妥善安置被征地单位人员的生产和生活
C.被征收后的土地所有权不发生转移
D.用地单位给予被征地单位经济补偿
12.下列关于目前我国有偿使用土地，表述不正确的是()。
A.有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容
B.有偿使用土地是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段
C.有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等
D.目前对国有土地全部实行有偿使用
13.下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是()。
A.征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府
B.征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续
C.基本农田由国务院审批
D.基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批
14.A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由()审批。
A.国务院
B.国土资源部
C.Z省人民政府
D.A市人民政府
15.目前，在我国征收土地实行()级审批制度。
A.一
B.两
C.三
D.四
16.按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括()。
A.土地使用费
B.土地补偿费
C.安置补助费
D.地上附着物和青苗的补偿费
17.安置补助费是()。
A.为安置因征地造成的农村剩余劳动力的救济费
B.为安置因地少造成的农村剩余劳动力的补助费
C.为安置因征地造成的农村全部劳动力的补助费
D.为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费
18.被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由()规定。
A.国务院
B.国土资源部
C.省、自治区、直辖市
D.县
19.城市郊区菜地，是指连续()年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。
A.半
B.1
C.2
D.3
20.经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前()年平均年产值逐年给予补偿。
A.1
B.2
C.3
D.5
参考答案：
1.B 2.A 3.D 4.B 5.D 6.D 7.D 8.B 9.D 10.A
11.C 12.D 13.D 14.C 15.B 16.A 17.D 18.C 19.D 20.C
第五篇：2017房地产估价师《制度与政策》复习题
1.下列属于《城市房屋拆迁管理条例》所调整行为的有()。
A.在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁并需要对被拆迁人补偿、安置的活动
B.对城市规划区内国有土地上被拆迁所有人进行补偿、安置
C.集体土地上的拆迁行为
D.不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为
E.自拆自建行为
2.下面A市房屋拆迁管理部门所介绍的其监督管理职责的说法正确的是()。
A.作为拆迁人，接受拆迁委托.B.房屋拆迁许可证的审批
C.拆迁委托合同的备案管理
D.受理强制拆迁的申请
E.拆迁补偿安置资金使用的监督
3.根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，A市B房屋拆迁公司申请领取房屋拆迁许可证时，应向A市房屋拆迁管理部门提交的资料包括下列()。
A.建设项目批准文件
B.建设用地规划许可证
C.房屋所有权证
D.国有土地使用权批准文件
E.拆迁计划和拆迁方案
4.按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得()。
A.新建、扩建、改建拆迁范围内的房屋
B.转让拆迁范围内的房屋
C.抵押拆迁范围内的房屋
D.改变拆迁范围内的房屋和土地的用途
E.租赁拆迁范围内的房屋
5.《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁的实施方式主要包括()。
A.自行拆迁
B.委托拆迁
C.政府拆迁
D.单位拆迁
E.社会拆迁
6.下列关于拆迁估价实务内容，表述正确的有()。
A.房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，可由多家估价机构评估
B.拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告
C.拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起15日内给予答复
D.被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准
7.根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，正确的是()。
A.估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组
B.估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告
C.估价报告不存在技术问题的应维持估价报告
D.估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见
E.鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避
8.有下列()行为的估价机构和估价人员，应当按照《城市房地产中介服务管理规定》、《注册房地产估价师管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案。
A.允许他人借用自己的名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的B.与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的C.以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的D.多次被申请鉴定，经查证确实不存在问题的E.违反《城市房屋拆迁估价指导意见》规定的9.拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，裁决的内容包括()等事项。
A.补偿方式和补偿金额
B.安置用房面积和安置地点
C.搬迁期限
D.搬迁协议
E.搬迁过渡方式和过渡期限
10.达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括()。
A.行政裁决
B.依法起诉
C.强制拆迁
D.仲裁
E.协商
11.征收和征用的共同之处在于()。
A.都是改变所有权
B.都是改变使用权
C.都要依法给予补偿
D.都是为了公共利益需要
E.都要经过法定程序
12.征收集体土地应遵守的原则包括()。
A.珍惜耕地，合理利用土地的原则
B.保证国家建设用地的原则|
C.妥善安置被征地单位和农民的原则
D.无偿使用土地的原则
E.依法征地的原则
13.中国耕地具有()等明显的特点。
A.人均占有耕地少
B.耕地总体质量高
C.生产水平低
D.退化严重
E.后备资源不足
14.妥善安置被征地单位和农民原则的“妥善安置”主要包括()等方面。
A.要给被征地单位妥善安排生产用地
B.要妥善安置征地范围外的拆迁户
C.对征收的土地要适当补偿
D.对因征地给农民造成的损失要适当补偿
E.对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排
15.目前我国具有征收土地审批权的部门有()。
A.国务院
B.国土资源部
C.省级人民政府
D.市级人民政府
E.县级人民政府
16.下列()用地，可以依法取得划拨土地使用权。
A.大型商场
B.旅游设施
C.部队营房
D.高速公路
E.高尔夫球场
17.下列关于划拨土地政策，说法正确的是()。
A.划拨土地可以转让，但是有条件的B.划拨土地的转让可以由受让方办理土地出让手续，缴纳土地出让金
C.划拨土地无偿取得，因此不得转让
D.划拨建设用地使用权可以出租
E.划拨建设用地使用权可以抵押，其抵押的金额应包括土地价格
18.下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括()。
A.城市基础设施用地
B.国家机关用地
C.军事用地
D.商品房建设用地
E.国家重点扶持的能源项目开发用地
19.下列属于目前我国划拨土地转让政策的有()。
A.报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
B.报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
C.可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家
D.可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家
E.在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家
20.下列划拨建设用地使用权应采取土地出让或出租方式处置的包括()。
A.继续作为城市基础设施用地的B.国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的C.国有企业改组为股份合作制的D.国有企业租赁经营的E.非国有企业兼并国有企业的参考答案
1.AB 2.BCDE 3.ABDE 4.ADE 5.AB 6.BD 7.ACDE 8.ABCE 9.ABCE 10.ABC
11.CDE 12.ABCE 13.ACDE 14.ACDE 15.AC 16.CD 17.ABD 18.ABCE 19.BC 20.BCDE
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