房地产基本制度与政策》考试大纲

第一篇：房地产基本制度与政策》考试大纲

《房地产基本制度与政策》考试大纲

第一章 房地产业

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产业的概念、行业细分和房地产领域现行法规体系等基本知识的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 房地产业概述

一、房地产业的基本概念

二、房地产业的作用

三、房地产业的细分

四、房地产业的历史沿革

第二节 住房制度概述

一、城镇住房制度改革

（一）城镇住房制度改革的探索和试点阶段

（二）城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段

（三）城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段

二、现行城镇住房政策

第三节 土地制度概述

一、土地所有制

（一）国有土地

（二）集体土地

二、土地管理的基本制度

（一）国家实行土地登记制度

（二）国家实行土地有偿有限期使用制度

（三）国家实行土地用途管制制度

（四）国家实行耕地保护制度

三、城镇土地使用制度改革

四、现行城镇土地使用制度的基本框架

第四节 房地产法制建设

一、我国房地产法律体系

二、房地产相关法律

三、房地产行政法规

四、房地产部门规章

考试要求

1.熟悉房地产业的基本概念；

2.熟悉房地产业的作用；

3.熟悉房地产业的细分；

4.了解房地产业的历史沿革；

5.了解城镇住房制度改革；

6.熟悉现行城镇住房制度的基本框架；

7.掌握土地所有制；

8.掌握土地管理的基本制度；

9.了解城镇土地使用制度改革；

10。熟悉现行城镇土地使用制度的基本框架；

11.掌握我国房地产法律体系；

12.掌握房地产相关法律；

13.掌握房地产行政法规；

14.掌握房地产部门规章。

第二章 建设用地制度与政策

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对我国集体土地征收、建设用地使用权出让、建设用地使用权划拨和闲置土地的处理制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 集体土地征收

一、征收集体土地的特点

二、征收集体土地应遵守的原则

（一）珍惜耕地，合理利用土地的原则

（二）保证国家建设用地原则

（三）妥善安置被征地单位和农民的原则

（四）有偿使用土地的原则

（五）依法征地的原则

三、征收、征用集体土地的政策规定

（一）征收土地的范围

（二）征收土地批准权限的规定

（三）申请征地不得化整为零

（四）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助

（五）临时用地必须办理报批手续

（六）联营使用集体土地政策

（七）征收土地公告

（八）合理使用征地补偿相关费用

（九）特殊征地按特殊政策办理

四、征收集体土地补偿的范围和标准

（一）土地补偿费

（二）安置补助费

（三）地上附着物和青苗补偿费等

（四）临时用地补偿

（五）合理使用土地补偿费、安置补助费

五、征收集体土地的工作程序

（一）申请用地

（二）受理申请并审查有关文件

（三）审批用地

（四）征地实施

（五）签发用地证书

（六）征地批准后的实施管理

（七）建立征收土地档案

第二节 建设用地使用权出让

一、建设用地使用权出让的概念

二、建设用地使用权出让计划、方式和年限

（一）出让计划的拟定和批准权限

（二）建设用地使用权出让方式

1.招标出让方式

2.拍卖出让方式

3.挂牌出让方式

4.协议出让方式

（三）建设用地使用权的出让年限

（四）建设用地使用权的收回

（五）建设用地使用权终止

1.建设用地使用权因土地灭失而终止

2.建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止

三、建设用地使用权出让合同及其管理

（一）合同的主要内容

1.合同

2.合同附件

（二）合同的履行

（三）合同的解除第三节建设用地使用权划拨

一、建设用地使用权划拨的含义

二、建设用地使用权划拨的范围

三、建设用地使用权划拨的管理

第四节 闲置土地的处理

一、闲置土地的认定

二、闲置土地的处置方式

三、征收土地闲置费

四、无偿收回土地使用权

考试要求

1.了解征收集体土地的特点；

2.了解征收集体土地应遵守的原则；

3.掌握征收、征用集体土地的政策规定；

4.掌握征收集体土地补偿的范围和标准；

5.了解征收集体土地的工作程序；

6.掌握建设用地使用权出让的概念；

7.掌握建设用地使用权出让计划、方式和年限；

8.熟悉建设用地使用权的收回和终止；

9.了解建设用地使用权出让合同及其管理；

10.掌握建设用地使用权划拨的含义；

11.掌握建设用地使用权划拨的范围；

12.掌握建设用地使用权划拨的管理；

13.掌握闲置土地的认定；

14.熟悉闲置土地的处置方式；

15.熟悉征收土地闲置费；

16.熟悉无偿收回土地使用权。

第三章 国有土地上房屋征收

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对国有土地上房屋征收管理、征收补偿、估价等政策和制度的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 房屋征收概述

一、房屋征收的概念

二、房屋征收的限制条件

三、房屋征收的前提条件

（一）公共利益的界定

（二）公共利益的特点

四、征收与征用的异同

第二节 国有土地上房屋征收与补偿

一、国有土地上房屋征收的管理体制

二、国有土地上房屋征收的程序

（一）拟定征收补偿方案

（二）组织有关部门论证

（三）征求公众意见

（四）房屋征收决定

（五）与房屋征收相关的几项工作

三、国有土地上房屋征收的补偿

（一）房屋征收补偿的内容

（二）房屋征收补偿的方式

（三）被征收房屋价值的评估

（四）订立补偿协议或作出补偿决定

（五）公布补偿情况和审计结果

四、国有土地上房屋征收与补偿的法律责任

（一）市、县级人民政府及房屋征收部门工作人员的法律责任

（二）暴力野蛮搬迁的法律责任

（三）非法阻碍依法征收与补偿的法律责任

（四）涉及征收补偿费用的法律责任

（五）出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任

第三节 国有土地上房屋征收评估

一、房屋征收中的评估工作

二、房屋征收评估机构选定及委托

三、房屋征收评估原则和要求

（一）房屋征收评估原则

（二）房屋征收评估基本事项

（三）实地查勘、评估方法和技术协调

（四）评估结果和报告送达

四、房屋征收评估异议处理和争议调处

（一）房屋征收评估异议处理

（二）房屋征收评估争议调处

（三）评估专家委员会及其工作机制

五、房屋征收评估收费

六、对违规房地产估价机构和人员的处罚

考试要求

1.掌握房屋征收的概念；

2.掌握房屋征收的限制条件；

3.熟悉房屋征收的前提条件；

4.熟悉征收与征用的异同；

5.了解国有土地上房屋征收的管理体制；

6.熟悉国有土地上房屋征收的程序；

7.掌握国有土地上房屋征收的补偿内容、方式；

8.熟悉国有土地上房屋征收与补偿的法律责任；

9.掌握房屋征收评估机构选定及委托；

10.掌握房屋征收评估原则和要求；

11.掌握房屋征收评估异议处理和争议调处；

12.掌握房屋征收评估收费；

13.掌握对违规房地产估价机构和人员的处罚。

第四章 房地产开发经营管理制度与政策

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发企业管理、项目管理、经营管理制度和政策的了锯、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 房地产开发企业的管理

一、房地产开发企业的概念、特征及分类

二、房地产开发企业的设立条件

三、房地产开发企业资质等级

四、房地产开发企业设立的程序

五、房地产开发企业资质管理

（一）管理机构

（二）实行分级审批

第二节 房地产开发项目管理

一、确定房地产开发项目的原则

二、房地产开发项目建设用地使用权的取得

（一）建设用地使用权的取得方式

（二）建设条件书面意见的内容

三、房地产开发项目实行资本金制度

（一）项目资本金的概念

（二）项目资本金的出资方式

（三）房地产开发项目资本金

四、对不按期开发的房地产开发项目的处理原则

五、房地产开发项目质量责任制度

（一）房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任

（二）对质量不合格的房地产项目的处理方式

六、项目手册制度

第三节 房地产经营管理

一、房地产开发项目转让

（一）转让条件

1.以出让方式取得的土地使用权

2.以划拨方式取得的土地使用权

（二）转让程序

二、商品房交付使用

（一）履约按期交房，协助办理权属登记

（二）《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度

三、房地产广告

（一）房地产广告应当遵守的原则及要求

（二）禁止发布房地产广告的几种情形

（三）发布房地产广告应当提供的文件

（四）房地产广告的内容

（五）房地产广告的要求

考试要求

1.了解房地产开发企业的概念、特征及分类；

2.了解房地产开发企业的设立条件；

3.了解房地产开发企业资质等级；

4.了解房地产开发企业设立的程序；

5.了解房地产开发企业资质管理；

6.熟悉确定房地产开发项目的原则；

7.掌握房地产开发项目建设用地使用权的取得；

8.熟悉房地产开发项目资本金制度；

9.熟悉对不按期开发的房地产开发项目的处理原则；

10.熟悉房地产开发项目质量责任制度；

11.熟悉项目手册制度；

12.掌握房地产开发项目转让；

13.熟悉商品房交付使用；

14.了解房地产广告。

第五章 规划设计与工程建设管理制度与政策

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对城乡规划、建设工程的勘察设计、招投标、监理、施工管理基本制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 城乡规划管理制度与政策

一、城乡规划的基本概念

二、城镇体系规划

三、城市规划管理

（一）城市规划管理的基本概念

（二）城市规划的基本内容

（三）城市规划的编制与审批

（四）城市规划修改

（五）城市规划的实施

1.建设项目选址意见书

2.建设用地规划许可证

3.建设工程规划许可证

（六）临时性建设规划管理

（七）城市规划实施的监督检查

1.监管体制

2.法律责任

四、城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理

（一）城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定

1.紫线划定

2.绿线划定

3.蓝线划定

4.黄线划定

（二）城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理

1.紫线管理

2.绿线管理

3.蓝线管理

4.黄线管理

（三）城市紫线、绿线、蓝线和黄线监督

1.紫线监督

2.绿线监督

3.蓝线、黄线监督

第二节 勘察设计

一、勘察设计单位的资质管理

二、勘察设计的发包与承包

（一）勘察设计业务的委托

（二）勘察设计业务的承接

三、勘察设计的监督管理

四、注册建筑师制度

五、注册结构工程师制度

六、注册建造师制度

第三节 招投标与建设监理

一、工程建设的招标投标管理

（一）工程建设招标投标的范围

（二）工程建设招标投标的原则

（三）对建设工程招标的管理

1.公开招标和邀请招标

2.工程建设项目招标代理机构

3.建设工程的招标文件

（四）对建设工程投标的管理

（五）对开标、评标和中标的管理

二、建设监理制度

（一）建设监理制度简介

（二）建设监理委托合同的形式与内容

（三）工程建设监理的主要工作任务和内容

（四）建设工程的监理

1.建设工程监理范围

2.建设工程监理单位的质量责任和义务

（五）建设监理程序与管理

1.建设监理程序

2.监理企业资质审查与管理

3.监理工程师的考试、注册与管理

4.涉外监理的管理规定

第四节 建设工程施工与质量管理

一、项目报建制度

二、施工许可制度

（一）建筑工程施工许可管理的原则

（二）申领建筑工程施工许可证的条件

（三）建筑工程施工许可证的管理

三、建设工程质量管理

（一）建设工程质量管理的原则

（二）建设单位的质量责任和义务

（三）施工单位的质量责任和义务

（四）建设工程质量监督管理制度

1.建设工程质量监督管理机构

2.建设工程质量监督管理的实施

四、建设工程的竣工验收管理制度

（一）建设工程竣工验收的监督管理机构

（二）建设工程竣工验收的条件

（三）工程竣工验收备案

五、建设工程质量保修办法

（一）房屋建筑工程质量保修期限

（二）房屋建筑工程质量保修责任

六、建筑施工企业的资质管理

考试要求

1.熟悉城乡规划的含义；

2.熟悉城市规划的编制与审批；

3.熟悉城市规划修改

4.掌握城市规划的实施；

5.了解勘察设计单位的资质管理；

6.了解勘察设计的发包与承包；

7.了解建设工程勘察设计的监督管理；

8.了解注册建筑师制度；

9.了解注册结构工程师制度；

10.了解注册建造师制度；

11.熟悉工程建设的招标投标管理；

12.熟悉建设监理制度；

13.熟悉项目报建制度；

14.掌握施工许可制度；

15.熟悉建设工程质量管理；

16.熟悉建设工程质量保修办法；

17.熟悉建设工程的竣工验收管理制度；

18.了解建筑施工企业的资质管理。

第六章 房地产交易管理制度与政策

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产交易管理基本内容、房地产转让、商品房销售、商品房屋租赁、房地产抵押制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 房地产交易管理概述

一、房地产交易管理的概念和原则

二、房地产交易的基本制度

（一）房地产价格申报制度

（二）房地产价格评估制度

（三）房地产价格评估人员资格认证制度

三、房地产交易管理机构及其职责

第二节 房地产转让管理

一、房地产转让概述

（一）房地产转让的概念

（二）房地产转让的分类

二、房地产转让的条件

三、房地产转让的程序

四、房地产转让合同

五、以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让

六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让

七、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定

第三节 商品房销售管理

一、商品房预售

1.商品房预售的概念

2.商品房预售的条件

3.商品房预售许可

4.商品房预售合同登记备案

二、商品房现售

三、商品房销售代理

四、商品房销售中禁止的行为

五、商品房买卖合同

第四节 房屋租赁管理

一、房屋租赁的概念类

二、商品房屋租赁的条件

（一）属于违法建筑的；

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

（三）违反规定改变房屋使用性质的；

（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

三、商品房屋租赁合同

（一）商品房屋租赁合同的概念

（二）商品房屋租赁合同主要内容

（三）商品房屋租赁保护

四、商品房屋租赁登记备案

（一）商品房屋租赁备案材料

1.房屋租赁合同；

2.房屋租赁当事人身份证明；

3.房屋所有权证书或者其他合法权属证明；

4.直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。

（二）商品房屋租赁备案办理

（三）商品房屋租赁登记备案证明

（四）商品房屋租赁登记备案系统

五、商品房屋转租

第五节 房地产抵押管理

一、房地产抵押的概念

二、房地产抵押的条件

三、房地产抵押的一般规定

四、房地产抵押合同

五、房地产抵押估价

六、房地产抵押登记

（一）房地产抵押登记部门

（二）房地产抵押登记要件

七、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记

八、最高额抵押权

九、房地产抵押的效力

十、房地产抵押权的实现

考试要求

1.熟悉房地产交易管理的概念和原则；

2.掌握房地产交易的基本制度；

3.了解房地产交易管理机构及其职责；

4.掌握房地产转让的概念和分类；

5.掌握房地产转让的条件；

6.掌握房地产转让的程序；

7.熟悉房地产转让合同；

8.掌握以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让；

9.掌握以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让；

10.熟悉已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定；

11.熟悉商品房预售的概念；

12.掌握商品房预售的条件；

13.掌握商品房预售许可；

14.掌握商品房预售合同登记备案；

15。掌握商品房现售；

16.熟悉商品房销售代理；

17.熟悉商品房销售中禁止的行为；

18.掌握商品房买卖合同；

19.熟悉房屋租赁的概念；

20.熟悉商品房屋租赁的条件；

21.熟悉商品房屋租赁合同；

22.熟悉房屋租赁登记备案；

23.熟悉商品房屋转租；

24.掌握房地产抵押的概念；

25.掌握房地产作为抵押物的条件；

26.掌握房地产抵押的一般规定；

27.掌握房地产抵押合同；

28.掌握房地产抵押估价；

29.掌握房地产抵押登记；

30.熟悉住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记；

31.掌握最高额抵押权；

32.掌握房地产抵押的效力；

33.掌握房地产抵押权的实现。

第七章 房地产权属登记制度与政策

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产权属登记管理、《物权法》确定的不动产登记制度内容、房地产权属登记制度、房屋权属登记信息查询、房地产权属档案管理和房地产面积测算制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 房地产登记概述

一、房地产登记的概念

二、房地产登记制度的类型

（一）契据登记制

（二）产权登记制

1.权利登记制

2.托伦斯登记制

三、房地产登记的目的和意义

（一）保护房地产权利人的合法权益

（二）保证交易安全，减少交易成本

（三）为房地产管理奠定基础

（四）为城市规划、建设、管理提供科学依据

四、房地产登记的任务

（一）做好登记簿记载工作

（二）做好房地产登记信息化工作

（三）做好房地产登记档案管理工作

五、房地产登记的原则

（一）权利主体一致的原则

（二）属地管理原则

六、《物权法》确定的不动产登记制度

（一）不动产登记原则

（二）登记机构的职责

（三）不动产登记的载体

（四）不动产登记的生效时间

（五）预告登记

（六）更正登记、异议登记

第二节 房地产登记制度

一、房地产登记的种类

（一）土地登记

1.土地总登记

2.土地初始登记

3.土地变更登记

4.土地注销登记

5.土地其他登记

（二）房屋登记

1.房屋所有权登记

2.房屋抵押权登记

3.地役权登记

4.房屋其他登记

二、房地产登记的体制

三、房屋登记的范围

四、房屋登记机构

五、房屋登记的基本要求

（一）以共同申请为原则，以单方申请为例外

（二）以查验申请资料为主，实施必要的实地查看

（三）按房屋基本单元进行登记

六、房屋登记的程序

（一）申请

（二）受理

（三）审核

（四）记载于登记簿

（五）发证

七、房屋登记的时限

八、房屋登记的其他规定

（一）关于最高额抵押登记

（二）关于房屋预告登记

（三）关于房屋更正登记和异议登记

（四）关于基于判决、仲裁的登记

（五）关于在建工程抵押登记

（六）关于房改售房登记

九、房屋登记收费

（一）房屋登记费的性质

（二）计费方式和标准

第三节 房屋权属登记信息查询

一、房屋权属登记信息查询概述

（一）房屋权属登记信息的概念

（二）房屋权属登记信息查询的意义

二、房屋权属登记信息查询范围

（一）可以公开查询的信息

（二）限制查询的信息

三、房屋权属登记信息查询的程序

（一）查询人提出查询申请

（二）查询机构提供查询

（三）查询结果证明的出具

四、对查询机构和查询人的要求

（一）对查询机构的要求

（二）对查询人的要求

第四节 房地产权属档案管理

一、房地产权属档案管理的内容

（一）房地产平面图

（二）房地产有关证明文件

（三）房地产卡片

（四）房地产登记簿册

二、房地产权属档案的特点

（一）专业性

（二）动态性

（三）真实性

（四）完整性

1.房地结合 2.图档结合（五）价值性

（六）法律性

三、房地产权属档案的作用

（一）登记发证

（二）交易评估

（三）房管政策

（四）落实政策

（五）司法仲裁

（六）规划建设

（七）旧城改造

（八）史迹考证

（九）编史修志

（十）房地征税

四、房地产权属档案业务管理的内容

（一）收集

（二）整理

（三）鉴定

（四）保管

（五）检索

（六）编研

（七）统计

（八）异动管理

（九）利用

第五节 房地产测绘

一、房地产测绘概述

（一）房地产测绘的概念

1.房地产测绘的定义

2.房地产测绘的种类

3.房地产测绘成果

4.房地产测绘的基本内容

（二）房地产测绘的作用

1.为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务

2.为房地产管理提供信息服务

3.为其他部门提供参考资料

二、房地产面积测算

（一）房地产面积测算的意义和内容

1.房地产面积测算的意义

2.房地产面积测算的内容

（二）房地产面积测算的一般规定和方法

1.房地产面积测算的一般规定

2.房地产面积测算的方法

（--）土地面积测算

1.土地面积测算的意义

2.丘的测算要求

3.不计入用地面积的范围

（四）房屋面积测算的一般规定

1.建筑面积和房屋产权登记面积

2.房屋使用面积

3.计算建筑面积的有关规定

4.成套房屋建筑面积的测算

（五）共有建筑面积的分摊

1.共有建筑面积的分类

2.共有建筑面积分摊的原则

3.共有建筑面积分摊的计算公式

4.共有建筑面积分摊的方法

考试要求

1.熟悉房地产登记的概念；

2.了解房地产登记制度的类型；

3.了解房地产登记的目的和意义；

4.了解房地产登记的任务；

5.熟悉房地产登记的原则；

6.掌握《物权法》确定的不动产登记制度；

7.了解房地产登记制度的特点；

8.熟悉房屋登记发证法定机关；

9.掌握房地产登记的地域范围；

10.掌握房地产登记的种类；

11.掌握房地产登记的条件及当事人申请登记的时限；

12.熟悉房地产登记程序；

13.熟悉登记发证的时限；

14.熟悉几种特殊情况下的房地产登记；

15.掌握注销房屋证书；

16.熟悉房地产登记收费；

17.熟悉房屋登记信息查询概述；

18.熟悉房屋登记信息查询；

19.熟悉对查询机构和查询人的要求；

20.熟悉房地产权属档案管理的内容；

21.了解房地产权属档案的特点；

22.了解房地产权属档案的作用；

23.了解房地产权属档案业务管理的内容；

24.熟悉房地产测绘的概念和作用；

25.掌握房地产面积测算。

第八章 房地产中介服务管理制度与政策

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产中介服务企业管理、房地产估价机构管理、房地产估价师执业资格制度、房地产经纪人员职业资格制度、房地产中介服务行业信用档案制度、住房置业担保管理和房地产行业自律管理政策和制度的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 房地产中介服务行业管理概述

一、房地产中介服务的概念及特点

（一）房地产中介服务的概念

（二）房地产中介服务的主要特点

二、房地产中介服务行业管理内容

（一）房地产中介服务人员的资格管理

（二）房地产中介服务机构管理

三、房地产中介服务收费

第二节 房地产估价机构管理

一、行政许可的基本内容

（一）行政许可的概念

（二）设定行政许可的要求

二、房地产估价机构的概念及组织形式

（一）房地产估价机构的概念

（二）房地产估价机构组织形式

三、房地产估价机构资质等级

（一）房地产估价机构资质分级

（二）房地产估价机构资质等级标准

1.各资质等级通用标准

2.各资质等级相应标准

四、房地产估价机构资质核准程序

（一）房地产估价机构资质核准应当提交的材料

（二）房地产估价机构资质核准的程序

五、房地产估价机构监管

（一）房地产估价机构业务范围

（二）房地产估价机构分支机构监管

（三）房地产估价机构合并、分设

（四）房地产估价机构业务监管

1.业务承揽

2.异地执业

3.业务转让

4.估价所需资料获取

5.报告出具

6.估价档案保管

（五）行政监督与处罚

1.监督管辖

2.监督措施

3.行政处罚

第三节 房地产估价师执业资格制度

一、房地产估价师执业资格考试

（一）考试组织与考试内容

（二）执业资格考试报名条件

二、房地产估价师注册

（一）注册房地产估价师的概念

（二）房地产估价师注册管理部门

（三）房地产估价师注册种类

（四）房地产估价师注册条件

（五）房地产估价师注册申请

（六）房地产估价师注册提交的材料

（七）房地产估价师注册程序

（八）房地产估价师注册期限

（九）房地产估价师注册证书

（十）房地产估价师注销注册

（十一）房地产估价师撤销注册

三、注册房地产估价师执业监管

（一）注册房地产估价师管理体制

（二）注册房地产估价师权利和义务

（三）注册房地产估价师执业

（四）注册房地产估价师继续教育

（五）注册房地产估价师禁止行为

（六）建立信用档案

（七）监督管理

（八）违规处罚

第四节 房地产经纪人员职业资格制度

一、房地产经纪人员职业资格考试

（一）考试组织与考试内容

（二）资格考试报名条件

二、房地产经纪人注册

（一）注册管理

（二）继续教育

三、房地产经纪人员技术能力与职责

（一）房地产经纪人员职业技术能力

1.房地产经纪人应当具备的职业技术能力

2.房地产经纪人协理应当具备的职业技术能力

（二）房地产经纪人员的权利和义务

1.房地产经纪人享有的权利

2.房地产经纪人协理享有的权利

3.房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行的义务

第五节 房地产中介服务行业信用档案

一、建立房地产中介服务行业信用档案的意义

（一）建立房地产中介服务行业信用档案的必要性

（二）建立房地产中介服务行业信用档案的作用

二、房地产中介服务行业信用档案体系

（一）房地产中介服务行业信用档案的构成（二）房地产中介服务行业信用档案的内容

（三）房地产中介服务行业信用档案的管理

1.管理的原则

2.组织实施

3.信息的采集

4.信息维护和更新

5.投诉处理

6.信息查询

第六节 住房置业担保管理

一、住房置业担保概述

二、住房置业担保机构管理制度

（一）公司设立

1.设立程序

2.设立条件

3.其他规定

（二）机构的风险管理

1.业务范围和资金应用的限制规定

2.建立在银行的保证金制度

3.风险基金制度

4.最大担保额度规定

三、住房置业担保业务管理制度

（一）担保的设立

（二）担保的解除

第七节 房地产中介服务行业自律

一、房地产中介服务人员的职业道德

二、房地产中介服务行业组织

三、房地产中介服务行业规范

（一）国家标准《房地产估价规范》和房地产估价若干指导意见

（二）《房地产经纪执业规则》和《房地产经纪业务合同推荐文本》

考试要求

1.熟悉房地产中介服务的概念及特点；

2.熟悉房地产中介服务行业管理内容；

3.掌握房地产中介服务收费；

4.掌握行政许可的基本内容；

5.掌握房地产估价机构的概念及组织形式；

6.掌握房地产估价机构资质等级；

7.掌握房地产估价机构资质核准程序；

8.掌握房地产估价机构监管；

9.掌握房地产估价师执业资格考试；

10.掌握房地产估价师注册；

11.掌握注册房地产估价师执业监管；

12.了解房地产经纪人员职业资格考试；

13.了解房地产经纪人注册；

14.了解房地产经纪人员技术能力与职责；

15.熟悉建立房地产中介服务行业信用档案的意义；

16.熟悉房地产中介服务行业信用档案体系；

17.了解住房置业担保的概念；

18.熟悉住房置业担保机构管理制度；

19.熟悉住房置业担保业务管理制度；

20.熟悉房地产中介服务人员的职业道德；

21.掌握房地产中介服务行业组织；

22.掌握房地产中介服务行业规范。

第九章 物业管理制度与政策

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理基本制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 物业管理概述

一、物业与物业管理基本概念

（一）物业的含义

（二）物业管理的含义

（三）物业管理的主要目的二、物业管理的基本特征

1.社会化

2.专业化

3.市场化

三、物业管理服务的基本内容

四、物业管理的主要环节

（一）物业管理的策划阶段

1.物业管理的早期介入

2.制定物业管理方案

3.制定临时管理规约及有关制度

4.选聘物业服务企业

（二）物业管理的前期准备阶段

1.物业服务企业内部机构的设置与人员编制的拟定

2.物业管理人员的选聘和培训

3.物业管理规章制度的制定

（三）物业管理的启动阶段

1.物业的接管验收

2.用户入住

3.档案资料的建立

4.首次业主大会的召开和业主委员会的成立

（四）物业管理的日常运作阶段

1.日常综合服务与管理

2.系统的协调

五、物业管理条例确立的物业服务基本制度

（一）业主大会制度

（二）管理规约制度

（三）物业服务招投标制度

（四）物业承接验收制度

（五）物业服务企业资质管理制度

（六）物业服务专业人员职业资格制度

（七）住宅专项维修资金制度

第二节 物业管理实施与运作要点

一、物业服务企业

（一）物业服务企业的性质

（二）物业服务企业的设立

1.物业服务企业的注册登记

2.物业服务企业的资质管理

（三）物业服务企业的权利、义务

二、业主、业主大会及业主委员会

（一）业主

（二）业主大会

（三）业主委员会

（四）管理规约

三、物业管理的委托和物业服务合同

（一）物业管理的委托

1.物业管理委托方

2.物业管理招投标概述

（二）物业服务合同

1.物业服务合同的属性

2.物业服务合同的类型

3.物业服务合同的内容

四、物业的承接验收

第三节 物业服务收费

一、物业服务收费原则

二、物业服务收费的价格管理方式

三、物业服务收费的计费方式

四、物业服务收费的费用构成与测算方法

（一）物业服务收费的费用构成（二）物业服务收费的测算方法

（三）漏交率问题

五、物业管理服务等级标准

六、住宅专项维修资金

（一）住宅专项维修资金的概念、性质和用途

（二）住宅专项维修资金的交存

（三）住宅专项维修资金的管理

（四）住宅专项维修资金的使用

考试要求

1.了解物业与物业管理基本概念；

2.了解物业管理的基本特征；

3.了解物业管理服务的基本内容；

4.了解物业管理的主要环节；

5.熟悉物业管理条例确立的基本制度；

6.了解物业服务企业；

7.熟悉业主、业主大会及业主委员会；

8.熟悉物业管理的委托和物业服务合同；

9.了解物业的承接验收；

10.了解物业服务收费原则；

11.了解物业服务收费的价格管理方式；

12.了解物业服务收费的计费方式；

13.熟悉物业服务收费的费用构成与测算方法；

14.了解物业管理服务等级标准；

15.熟悉住宅专项维修资金。

第十章 房地产税收制度与政策

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对税收征管的基本内容、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、房地产相关税收及有关房地产税收的优惠政策的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 税收制度概述

一、税收的概念及特征

二、税收制度及构成要素

（一）纳税人（课税主体）

（二）课税对象（课税客体）

（三）计税依据

（四）税率或税额标准

（五）附加、加成和减免

1.附加和加成是加重纳税人负担的措施

2.减税、免税，以及规定起征点和免征额是减轻纳税人负担的措施

（六）违章处理

三、税收的征管

四、现行房地产税收

第二节 房产税

一、纳税人

二、课税对象

三、计税依据

四、税率

五、纳税地点和纳税期限

六、减税、免税

七、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策

第三节 城镇土地使用税

一、纳税人

二、课税对象

三、计税依据

四、适用税额和应纳税额的计算

五、纳税地点和纳税期限

六、减税、免税

（一）政策性免税

（二）由地方确定的免税

第四节 耕地占用税

一、纳税人

二、课税对象

三、计税依据

四、税率和适用税额

五、加成征税

六、减税、免税

（一）减税范围

（二）免税范围

七、纳税环节和纳税期限

第五节 土地增值税

一、纳税人

二、征税范围

三、课税对象和计税依据

四、税率和应纳税额的计算

五、扣除项目

六、减税、免税

七、征收管理

八、《关于土地增值税若干问题的通知》的有关规定

九、其他规定

第六节 契税

一、纳税人

二、课税对象

三、计税依据

四、税率

五、纳税环节和纳税期限

六、减税、免税

七、有关具体规定

第七节 相关税收

一、固定资产投资方向调节税

二、营业税、城市维护建设税和教育费附加

三、企业所得税

（一）纳税人

（二）税率

（三）应纳税所得额

（四）应纳税额

四、个人所得税

（一）纳税人

（二）税目

（三）与房地产相关的个人所得税税率

（四）与转让住房有关的征收个人所得税具体规定

五、印花税

第八节 有关房地产税收的优惠政策

一、享受优惠政策的普通住房标准

二、个人购买销售住房税收优惠政策

（一）营业税

（二）契税

（三）土地增值税

（四）印花税

三、个人出售住房所得税优惠政策

四、住房租赁税收优惠政策

五、廉租住房和经济适用住房的税收优惠政策

六、公共租赁住房建设和运营的税收优惠政策

考试要求

1.了解税收的概念及特征；

2.熟悉税收制度及构成要素；

3.了解税收的征管；

4.熟悉现行房地产税收；

5.掌握房产税；

6.掌握城镇土地使用税；

7.掌握耕地占用税；

8.掌握土地增值税；

9.掌握契税；

10.了解固定资产投资方向调节税；

11.掌握营业税、城市维护建设税和教育费附加；

12.熟悉企业所得税；

13.掌握个人所得税；

14.掌握印花税；

15.掌握有关房地产税收的优惠政策。

第十一章 住房公积金制度与政策

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对住房公积金制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 住房公积金概述

一、住房公积金的性质和特点

（一）住房公积金的性质

（二）住房公积金的特点

1.义务性

2.互助性

3.保障性

（三）住房公积金制度的作用

二、住房公积金管理的基本原则

第二节 住房公积金的归集、提取和使用

一、住房公积金的归集

（一）住房公积金归集的主要内容

（二）住房公积金的查询和对账

二、住房公积金的提取和使用

（一）住房公积金的提取和使用原则

（--）住房公积金的提取

（三）住房公积金的使用

第三节 住房公积金利率、税收及会计核算

一、利率政策

（一）个人存贷款利率

1.存款利率

2.贷款利率

（二）管理中心沉淀资金的利率

二、税收政策

（一）关于个人住房公积金的免税

（二）关于住房公积金管理中心的免税

三、住房公积金财务管理

四、住房公积金会计核算

（一）核算的基本原则

（二）核算的内容

考试要求

1.了解住房公积金的性质和特点；

2.了解住房公积金管理的基本原则；

3.熟悉住房公积金的归集；

4.熟悉住房公积金的提取和使用；

5.熟悉住房公积金的利率政策；

6.熟悉住房公积金的税收政策；

7.了解住房公积金财务管理；

8.了解住房公积金会计核算。

第二篇：房地产经纪人基本制度与政策考试大纲

第一章房地产法律法规概述 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产法律体系、房地产经纪活动相关法律的了解、熟悉和掌握程度。考试内容 第一节房地产业

一、房地产业概述

二、房地产业的作用

三、房地产业的行业细分 第二节房地产法律体系

一、房地产法的概念与调整对象

（一）房地产法的概念

（二）房地产法的调整对象

二、房地产法律体系

（一）宪法

（二）全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律

（三）国务院发布的房地产方面的行政法规

（四）地方性法规

（五）行政规章

（六）最高人民法院的司法解释 第三节城市房地产管理法

一、房地产交易

二、房地产转让

三、房地产抵押

四、房屋租赁

五、房地产中介服务机构 考试要求 1．熟悉房地产业； 2．熟悉房地产法的概念与调整对象； 3．熟悉房地产法律体系； 4．掌握城市房地产管理法相关内容。第二章房地产中介服务管理制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产中介服务的行业管理、房地产经纪人员职业资格制度、房地产经纪活动管理、房地产中介服务行业信用档案、房地产中介行业自律等的了解、熟悉与掌握情况。考试内容 第一节房地产中介服务的行业管理

一、房地产中介服务的概念及特征

（一）房地产中介服务的概念

（二）房地产中介服务的主要特征 1．人员特定 2．委托服务

3．服务有偿

二、房地产中介服务机构的设立

（一）设立房地产中介服务机构的条件

（二）房地产估价机构的资质管理 1．房地产估价机构资质等级分类 2．房地产估价机构资质等级申报材料 3．房地产估价分支机构的设立和管理

三、房地产中介服务的内容

四、房地产中介服务收费

（一）房地产咨询收费

（二）房地产估价收费

（三）房地产经纪收费

（四）上述的房地产估价、房地产经纪收费为国家制定的最高限标准

五、房地产中介业务管理

（一）承办业务管理

（二）中介服务行为管理

（三）收费管理 第二节房地产经纪人员职业资格制度

一、房地产经纪人员职业资格考试

（一）考试组织与考试内容

（二）资格考试报名条件 1．房地产经纪人执业资格考试报名条件 2．房地产经纪人协理资格考试报名条件

二、房地产经纪人注册 1．房地产经纪人注册的条件 2．房地产经纪人注册程序 3．房地产经纪人注销注册

三、房地产经纪人员技术能力、权利与义务

（一）房地产经纪人员的职业技术能力

（二）房地产经纪人员的权利和义务 第三节房地产经纪活动管理

一、加强房地产经纪活动管理的重要性

二、房地产经纪管理的主要措施

（一）全面推行房地产经纪机构备案公示制度

（二）严格实施房地产经纪人员职业资格制度

（三）规范房地产经纪行为

（四）加强房地产经纪合同管理

（五）建立商品房交易结算资金管理制度

（六）规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转

（七）加强交易结算资金专用存款账户管理

（八）建立健全办事公开制度

（九）建立和完善信用公示制度

（十）加强房地产经纪行业自律建设 第四节房地产中介服务行业信用档案

一、建立房地产中介服务行业信用档案的意义

（一）建立房地产中介服务行业信用档案的必要性

（二）建立房地产中介服务行业信用档案的作用

二、房地产中介服务行业信用档案体系

（一）房地产中介服务行业信用档案的构成

（二）房地产中介服务行业信用档案的内容

（三）房地产中介服务行业信用档案的管理 第五节房地产中介服务行业自律

一、房地产中介服务人员的职业道德

二、房地产中介服务行业组织监督 考试要求 1．熟悉房地产中介服务的行业管理； 2．掌握房地产经纪人员职业资格制度； 3．掌握房地产经纪活动管理； 4．熟悉房地产中介服务行业信用档案； 5．熟悉房地产中介服务人员的职业道德和行业组织监督。第三章建设用地制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对中国现行土地制度、集体土地征收、国有建设用地、国有建设用地使用权出让和划拨以及对闲置土地的处理等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容 第一节中国现行土地制度概述 第二节集体土地征收

一、征收集体土地应遵守的原则 1．珍惜耕地，合理利用土地的原则 2．保证国家建设用地的原则 3．妥善安置被征地单位和农民的原则 4．有偿使用土地的原则 5．依法征地的原则

二、征收集体土地的政策规定 1．征收土地的范围 2．征收土地批准权限的规定 3．建设单位申请征地不得化整为零 4．对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助 5．临时用地必须办理报批手续 6．全民所有制企业，农村集体经济组织联营使用的集体土地 7．征收土地时必须进行征地公告 8．合理使用征地补偿费

三、征收集体土地补偿的范围和标准

（一）土地补偿费

（二）安置补助费

（三）地上附着物和青苗补偿费等费用

（四）临时用地补偿

（五）合理使用土地补偿费、安置补助费

第三节国有建设用地

一、建设用地审查报批程序 1．用地预审 2．申请用地 3．上报审批 4．组织实施 5．颁发《建设用地批准书》

二、临时用地 1．临时用地报批 2．签订临时用地合同 3．临时用地的使用 第四节国有建设用地使用权出让

一、国有建设用地使用权出让的概念和特征

二、国有建设用地使用权出让政策

（一）国有建设用地使用权出让方式

（二）国有建设用地使用权出让年限

（三）国有建设用地使用权的收回

（四）国有建设用地使用权续期

（五）国有建设用地使用权终止

三、国有建设用地使用权出让合同及其管理

（一）合同的主要内容 1．合同 2．合同附件

（二）合同的履行

（三）合同的解除

四、国有建设用地使用权出让管理 1．管理权限 2．出让金缴纳 3．出让后土地使用管理

五、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或人股 1．国有土地租赁的概念 2．国有土地租赁的方式 3．国有土地租赁的期限 4．国有土地租赁合同 5．承租土地使用权的转租、转让或抵押 6．承租土地使用权的收回 7．国有土地使用权作价出资或人股 第五节国有建设用地使用权划拨

一、土地使用权划拨的概念

二、划拨土地使用权的范围

三、划拨土地的管理 第六节闲置土地的处理

一、闲置土地的认定

二、闲置土地的处置方式

三、征收土地闲置费

四、无偿收回土地使用权 考试要求 1．熟悉中国现行土地制度； 2．了解征收集体土地应遵守的原则； 3．熟悉征收集体土地的政策规定； 4．掌握征收集体土地补偿的范围和标准； 5．熟悉建设用地审查报批程序； 6．了解临时用地； 7．掌握国有建设用地使用权出让； 8．掌握国有建设用地使用权划拨； 9．熟悉闲置土地的处理。第四章房地产开发经营管理制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对城市规划与设计管理、城市房屋拆迁管理、建设工程施工与质量管理、建设工程监理、房地产开发企业、房地产开发项目管理、房地产经营管理等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容 第一节规划与设计管理

一、城乡规划的基本概念

二、城镇体系规划

三、城市规划管理

（一）城市规划管理的基本概念

（二）城市规划的基本内容

（三）城市规划的编制与审批

（四）城市规划修改

（五）城市规划的实施 1．建设项目选址意见书 2．建设用地规划许可证 3．建设工程规划许可证

（六）临时性建设规划管理

（七）城市规划实施的监督检查 1．监管体制 2．法律责任

四、建设工程勘察设计的监督管理

五、注册建筑师制度

六、注册结构工程师制度

第二节城市房屋拆迁管理

一、城市房屋拆迁概述

（一）城市房屋拆迁的概念

（二）城市房屋拆迁的管理体制

（三）拆迁工作程序 1．房屋拆迁申请的提出 2．拆迁审批和《房屋拆迁许可证》的取得

3．拆迁协议 4．拆迁的实施 5．拆迁补偿安置资金的监管

二、城市房屋拆迁补偿与安置

（一）补偿对象

（二）补偿方式

（三）补偿标准

（四）产权调换房屋差价的结算

（五）拆迁安置

（六）安置房屋的质量要求

（七）特殊情况的拆迁补偿、安置

1．产权不明确房屋的补偿、安置 2．抵押房屋的补偿、安置

3．公益事业房屋及其附属物的补偿

4．临时建筑的补偿及违法建筑

三、城市房屋拆迁估价

（一）城市房屋拆迁估价的概念

（二）城市房屋拆迁估价的方法

（三）城市房屋拆迁估价原则

（四）拆迁估价过程

（五）估价机构的确定

（六）估价报告

（七）争议的处置 第三节建设工程施工与质量管理

一、项目报建制度

二、施工许可制度

（一）建筑工程施工许可管理的范围

（二）申领建筑工程施工许可证的条件

（三）建筑工程施工许可证的管理

三、建筑工程质量管理

（一）建设工程质量管理的原则

（二）建设单位的质量责任和义务

（三）施工单位的质量责任和义务

（四）建设工程质量监督管理制度 1．建设工程质量监督管理机构 2．建设工程质量监督管理的实施

四、建设工程质量保修办法

（一）房屋建筑工程质量保修期限

（二）房屋建筑工程质量保修责任

五、建设工程的竣工验收管理制度

（一）建设工程竣工验收的监督管理机构

（二）建设工程竣工验收的条件

（三）建设工程竣工验收的程序

六、建筑施工企业的资质管理和建造师管理制度

（一）建筑业企业的资质管理

（二）注册建造师制度 第四节建设工程监理

一、建设监理委托合同的形式与内容

二、工程建设监理的主要工作任务和内容

三、建设工程的监理

四、建设监理程序与管理 第五节房地产开发企业

一、房地产开发企业的概念、特征及分类

二、房地产开发企业的设立条件

三、房地产开发企业设立的程序

四、房地产开发企业资质等级

五、房地产开发企业资质管理

（一）管理机构

（二）房地产开发企业资质登记实行分级审批

（三）房地产开发企业资质实行动态检查制度 第六节房地产开发项目管理

一、确定房地产开发项目的原则

二、房地产开发项目建设用地使用权的取得

（一）建设用地使用权的取得方式

（二）建设条件书面意见的内容

三、房地产开发项目资本金制度

（一）项目资本金的概念

（二）项目资本金的出资方式

（三）房地产开发项目资本金

四、逾期开发的房地产开发项目的处理原则

五、房地产开发项目的质量责任制度

（一）房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任

（二）对质量不合格的房地产开发项目的处理方式

六、住宅质量保证和使用说明制度

（一）《住宅质量保证书》 1．内容 2．保修项目和保修期

（二）《住宅使用说明书》的内容

七、项目手册制度 第七节房地产经营管理

一、房地产开发项目转让

（一）转让条件 1．以出让方式取得的土地使用权 2．以划拨方式取得的土地使用权

（二）转让的程序

二、商品房交付使用

三、房地产广告

（一）房地产广告应当遵守的原则及要求

（二）禁止发布房地产广告的几种情形

（三）发布房地产广告应当提供的文件

（四）房地产广告的内容

（五）房地产广告的要求 考试要求 1．熟悉城乡规划概念、含义、城市规划管理； 2．掌握建设用地、建设工程规划管理；

3．了解勘察设计管理； 4．掌握城市房屋拆迁管理； 5．掌握建设监理制度； 6．熟悉建设工程施工与质量管理；

7．掌握建设工程质量保修办法、建设工程的竣工验收管理制度； 8．了解房地产开发企业； 9．熟悉房地产开发项目管理； 10．掌握房地产开发项目的质量责任制度、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 11．掌握房地产经营管理。第五章房地产交易管理制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产交易管理、转让管理、商品房销售管理、房屋租赁管理、房地产抵押管理的了解、熟悉与掌握情况。考试内容 第一节房地产交易管理

一、房地产交易的概念

二、房地产交易的原则

三、房地产交易的基本制度 1．房地产成交价格申报制度 2．房地产价格评估制度 3．房地产价格评估人员资格认证制度

四、房地产交易管理机构及其职责 第二节房地产转让管理

一、房地产转让的概念

二、房地产转让的条件

三、房地产转让的程序

四、房地产转让合同

五、以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让

六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让

七、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定 第三节商品房销售管理

一、商品房预售的概念

二、商品房预售的条件

三、商品房预售许可

四、商品房预售合同登记备案

五、商品房现售

六、商品房销售代理

七、商品房销售中禁止的行为

八、商品房买卖合同

1．商品房买卖合同应包括的主要内容 2．计价方式 3．中途变更规划、设计 4．保修责任

九、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释 第四节房屋租赁管理

一、房屋租赁的概念

二、房屋租赁的政策

三、房屋租赁的条件

四、房屋租赁合同的订立、变更、转让和终止 1．房屋租赁合同的概念及内容 2．租赁期限 3．租赁用途 4．租赁合同的终止

五、房屋租赁登记备案 1．申请 2．登记备案

六、房屋租金 第五节房地产抵押管理

一、房地产抵押的概念及特征

二、房地产作为抵押物的条件

三、房地产抵押的一般规定

四、房地产抵押的主要类型

五、房地产抵押合同

六、房地产抵押估价

七、房地产抵押登记

八、房地产抵押权的效力

九、房地产抵押权的实现 考试要求 1．掌握房地产交易管理； 2．掌握房地产转让管理； 3．掌握商品房销售管理； 4．掌握房屋租赁管理； 5．掌握房地产抵押管理。第六章

房地产登记制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产登记制度，房屋权属登记信息查询的了解、熟悉和掌握情况。考试内容 第一节房地产登记概述

一、房地产登记的概念

二、房地产登记制度的类型

（一）契据登记制

（二）产权登记制 1．权利登记制 2．托伦斯登记制

三、房地产登记的目的和意义

（一）保护房地产权利人的合法权益

（二）保证交易安全，减少交易成本

（三）为房地产管理奠定基础

（四）为城市规划、建设、管理提供科学依据

四、房地产登记的原则

（一）权利主体一致的原则

（二）属地管理原则

五、《物权法》确定的不动产登记制度

（一）不动产登记原则

（二）登记机构的职责

（三）不动产登记的载体

（四）不动产登记的生效时间

（五）预告登记

（六）更正登记、异议登记 第二节房地产登记制度

一、房地产登记的种类

（一）土地登记的种类

（二）房屋登记的种类

二、房地产登记的体制

三、房屋登记的范围

四、房屋登记机构

五、房屋登记的基本要求

（一）以共同申请为原则，以单方申请为例外

（二）以查验申请资料为主，实施必要的实地查看

（三）按房屋基本单元进行登记

六、房屋登记的程序

（一）申请

（二）受理

（三）审核

（四）记载于登记簿

（五）发证

七、房屋登记的时限

八、房屋登记的其他规定

（一）关于最高额抵押登记

（二）关于房屋预告登记

（三）关于房屋更正登记和异议登记

（四）关于基于判决、仲裁的登记

（五）关于在建工程抵押登记

（六）关于房改售房登记

九、房屋登记收费

（一）房屋登记费的性质

（二）计费方式和标准 第三节房屋权属登记信息查询

一、房屋权属登记信息查询概述

（一）房屋权属登记信息的概念

（二）房屋权属登记信息查询的意义

二、房屋权属登记信息查询范围

（一）可以公开查询的信息

（二）限制查询的信息

三、房屋权属登记信息查询的程序

（一）查询人提出查询申请

（二）查询机构提供查询

（三）查询结果证明的出具

四、对查询机构和查询人的要求

（一）对查询机构的要求

（二）对查询人的要求 考试要求 1．了解房地产登记的概念； 2．了解房地产登记制度的类型； 3．了解房地产登记制度的类型； 4．了解房地产登记的目的和意义 5．了解房地产登记的任务； 6．熟悉房地产登记的原则； 7．熟悉《物权法》确定的不动产登记制度； 8．熟悉房地产登记的种类； 9．熟悉房地产登记的体制； 10．熟悉房屋登记的范围； 11．掌握房屋登记机构； 12．掌握房屋登记的基本要求； 13．掌握房屋登记的程序； 14．掌握房屋登记的时限； 15．熟悉房屋登记的其他规定； 16．熟悉房屋登记信息查询的范围、程序、要求。第七章物业管理制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理的概念、性质、基本内容、主体、物业服务合同以及物业管理经费等内容的了解、熟悉与掌握情况。考试内容 第一节物业管理概述

一、物业与物业管理基本概念

（一）物业的含义

（二）物业管理的含义

（三）物业管理的目的

二、物业管理的性质 1．社会化 2．专业化 3．市场化

三、物业管理的基本内容

（一）常规性的公共服务

（二）针对性的专项服务

（三）委托性的特约服务

四、物业管理的主要环节

（一）物业管理的策划阶段 1-物业管理的早期介入 2．制定物业管理方案 3．制定临时管理规约及有关制度 4．选聘物业服务企业

（二）物业管理的前期准备阶段 1．物业服务企业内部机构的设置与人员编制的拟定 2．物业管理人员的选聘和培训 3．物业管理规章制度的制定

（三）物业管理的启动阶段 1．物业的接管验收 2．用户（业主）入住 3．档案资料的建立 4．首次业主大会的召开和业主委员会的成立

（四）物业管理的日常运作阶段 1．日常综合服务与管理 2．系统的协调

（五）物业管理的主要法规政策 第二节物业管理主体

一、物业管理的实施原则

二、物业服务企业

（一）物业服务企业的性质

（二）物业服务企业的设立 1．物业服务企业的工商注册、税务登记 2．物业服务企业的资质管理

（三）物业服务企业的权利、义务

三、业主、业主大会及业主委员会

（一）业主及其权利、义务

1．业主在物业管理中的地位 2．物业使用人及其权利、义务

（二）业主大会 1．业主大会及其职责 2．业主大会的成立及首次业主大会 3．业主大会会议的召开

4．业主共同决定的事项

（三）业主委员会 1．业主委员会的性质、地位和职责 2．业主委员会的产生 3．业主委员会应履行的职责

（四）管理规约

（五）业主大会议事规则

四、物业管理的委托和物业管理招投标

（一）物业管理的委托 1．物业管理委托方 2．物业管理招投标

（二）公开招标

（三）邀请招标 第三节物业服务合同

一、物业服务合同的性质和类型

（一）物业服务合同的属性

（二）物业服务合同的类型

二、物业服务合同的内容

三、物业服务合同的签订要点 1．“宜细不宜粗”的原则 2．不应有无偿无限期的承诺 第四节物业管理经费

一、物业管理经费的来源

（一）定期收取物业服务费

（二）物业共用部位、共用设施设备维修资金

（三）物业服务企业开展多种经营的收入和利润 1．利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动 2．利用自身条件，开展各种经营活动

（四）政府多方面的扶持

（五）开发建设单位给予一定的支持

二、物业服务收费原则、定价形式和计费方式

（一）物业服务收费原则

（二）物业服务费的定价形式 1．政府指导价 2．市场调节价

（三）物业服务计费方式及区别 1．包干制 2．酬金制

三、物业服务收费的费用构成

四、住宅专项维修资金

（一）住宅专项维修资金概念、性质和用途

（二）住宅专项维修资金的交存

（三）住宅专项维修资金的管理

（四）住宅专项维修资金的使用

考试要求 1．了解物业与物业管理基本概念、物业管理的性质、物业管理的基本内容以及物业管理的主要环节； 2．熟悉物业管理主体； 3．熟悉物业服务合同； 4．掌握物业管理经费。第八章住房公积金制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对住房公积金的性质和特点、住房公积金归集、提取和使用以及住房公积金利率、税收及会计核算的了解、熟悉与掌握情况。考试内容 第一节住房公积金概述

一、住房公积金的性质和特点

（一）住房公积金的性质

（二）住房公积金的特点

（三）住房公积金制度的作用

二、住房公积金管理的基本原则 第二节住房公积金归集、提取和使用

一、住房公积金归集

（一）住房公积金归集的主要内容

（二）职工住房公积金的查询和对账

二、住房公积金的提取和使用

（一）住房公积金的提取和使用原则

（二）职工个人住房公积金的提取 1．职工住房消费提取 2．职工丧失缴存条件的提取

（三）住房公积金的使用 第三节住房公积金利率、税收及会计核算

一、利率政策

（一）个人存贷款利率 1．个人住房公积金存款利率 2．贷款利率

（二）住房公积金管理中心沉淀资金的利率

二、税收政策

（一）关于个人住房公积金的免税

（二）关于住房公积金管理中心的免税

三、住房公积金财务管理

四、住房公积金会计核算

（一）核算的基本原则

（二）住房公积金会计核算的内容 考试要求 1．了解住房公积金的性质和特点； 2．熟悉住房公积金管理的基本原则； 3．熟悉住房公积金归集、提取和使用；

4．掌握住房公积金利率； 5．熟悉住房公积金的税收政策及会计核算。第九章房地产税收制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等各种房地产行业的税收的了解、熟悉与掌握情况。考试内容 第一节税收制度概述

一、税收的概念及特征

（一）概念

（二）特征

二、税收制度及构成要素

三、中国现行房地产税种 第二节房产税

一、纳税人

二、课税对象

三、计税依据和税率

四、纳税地点和纳税期限

五、优惠政策

六、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策 第三节城镇土地使用税

一、纳税人

二、课税对象和计税依据

三、适用税额

四、纳税地点和纳税期限

五、优惠政策

（一）政策性免税

（二）地方性免税 第四节耕地占用税

一、纳税人

二、课税对象

三、适用税额

四、计税依据

五、优惠政策

（一）减税规定

（二）免税规定 第五节土地增值税

一、纳税人

二、征税范围

三、课税对象

四、税率

五、扣除项目

六、减免规定

七、财政部、国家税务总局有关规定

第六节契税

一、纳税人

二、课税对象

三、税率

四、计税依据

五、纳税环节和纳税期限

六、减免规定 第七节相关税收

一、营业税、城市维护建设税和教育费附加

二、企业所得税 1．纳税人 2．税率 3．应税所得额 4．应纳税额

三、印花税 1．纳税人 2．税目、税率

四、个人所得税 1．纳税人 2．税目 3．与房地产相关的个人所得税税率 4．与转让住房有关的征收个人所得税具体规定 第八节有关住房税收的优惠政策

一、个人出售、购买住房税收优惠政策

二、支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策

三、住房租赁税收优惠政策 考试要求 1．熟悉税收制度； 2．掌握房产税； 3．了解城镇土地使用税； 4．了解耕地占用税； 5．掌握土地增值税； 6．掌握契税； 7．掌握营业税、城市维护建设税和教育费附加； 8．掌握企业所得税； 9．掌握印花税； 10．掌握个人所得税； 11．掌握有关住房税收的优惠政策。第十章房地产违法行为和查处 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对违反房地产行业各项规定的行为的表现形式和查处法律依据与处罚标准的了解熟悉与掌握情况。考试内容

第一节违反房地产开发经营管理规定的行为

一、表现形式

二、查处法律依据与处罚标准 第二节违反城市房屋拆迁管理规定的行为

一、表现形式

二、查处法律依据与处罚标准 第三节违反房地产交易管理规定的行为

一、表现形式

（一）违反商品房销售管理规定的行为

（二）违反房屋租赁管理的行为

二、查处法律依据与处罚标准

（一）违反商品房销售管理规定的行为查处法律依据与处罚标准

（二）违反房屋租赁管理的行为查处法律依据与处罚标准 第四节违反房地产中介服务管理规定的行为

一、表现形式

二、查处法律依据与处罚标准 第五节违反房地产权属登记管理规定的行为

一、表现形式

二、查处法律依据与处罚标准 第六节违反住房公积金管理规定的行为

一、表现形式

二、查处法律依据与处罚标准 第七节违反物业管理规定的行为

一、表现形式

二、查处法律依据与处罚标准 考试要求 1．了解违反房地产开发经营管理规定的行为； 2．了解违反城市房屋拆迁管理规定的行为； 3．掌握违反房地产交易管理规定的行为； 4．掌握违反房地产中介服务管理规定的行为； 5．掌握违反房地产权属登记管理规定的行为； 6．了解违反住房公积金管理规定的行为； 7．了解违反物业管理规定的行为。

第三篇：2010房地产基本制度与政策

云南省2010年房地产经纪人协理从业资格考试

《房地产基本制度与政策》试卷A

一、单项选择题（每题的备选答案中，只有一个最符合题意。每题1分，共30分）

1、按照法的效力范围，特殊法与一般法的关系为特殊法（）一般法。

A、等同 B、服从 C、优于 D、弱于

2、自然人从出生时起到死亡时止，具有（）。A、民事行为能力 B、民事权利能力 C、民事法律行为 D、民事责任

3、甲委托乙公司代其购买商品房，乙以甲名义与丙公司订立商品房买卖合同。在上述关系中，称为第三人的是（）。

A、甲 B、乙 C、丙 D、乙和丙

4、在众多的房地产法律关系中，其主体法律地位不平等的是（）关系。

A、房地产开发 B、房地产交易 C、物业管理 D、房地产行政管理

5、按照房地产法的有关规定，债务人不履行债务时，（）有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

A、抵押人 B、抵押权人 C、权利人 D、债务人

6、根据我国《宪法》规定，我国全部的土地为（）。

A、全民所有制 B、劳动群众集体所有制

C、社会主义公有制 D、社会主义私有制

7、临时用地的具体期限可以在临时使用土地合同中由双方约定，一般不超过（）。D、三年

8、某房地产开发商因种种原因未能按出让合同约定时间开工，时间已过了2年，根据有关规定，对其可作（）处理。

A、征收土地闲置费 B、延长2年开发时间

C、有偿收回土地使用权 D、无偿收回土A、半年 B、一年 C、二年 地使用权

9、为了加强城乡规划管理，改善人居环境，十届三次人大会议审议通过了（）。

A、《城市规划法》 B、《城乡规划法》

C、《物权法》 D、《村庄和集镇规划建设管理条例》

10、按有关规定，拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向（）咨询。

A、政府部门 B、经纪机构 C、监管机构 D、估价机构

11、《城市房地产开发经营管理条例》规定，（）应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

A、勘察设计单位 B、建筑施工企业

C、工程监督单位 D、房地产开发企业

12、商品房合同中应当就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定，保修期从（）之日起计算。

A、合同签订 B、产权登记 C、交付使用 D、实际入住

13、按照国家有关规定，购买（）不满5年，不得直接上市交易，如确需转让，由政府按有关规定进行回购。

A、商品房 B、廉租房 C、经济适用房 D、已购公有房屋

14、经规划部门批准的规划变更，房地产开发企业应当在变更确定之日起（）内，书面通知买受人。A、7日 B、10日 C、15日 D、30日

15、按有关法规规定，共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有（）。

A、优先承租权 B、优先购买权 C、优先使用权 D、优先转让权

16、甲将自己的一间房屋出租给乙，双方签订了房屋租赁合同，其中租期为25年。根据《合同法》有关规定，该租赁合同（）。

A、无效 B、有效 C、部分有效 D、超过20年部分无效

17、申请人委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交（）。

A、申请书和身份证 B、委托书和其身份证明

C、公证书和身份证明 D、申请书和委托书

18、经济适用住房登记按对应性质房屋登记收费标准（）。

A、一半收取 B、全额收取 C、60%收取 D、70%收取

19、设立房地产中介服务机构，在向当地工商部门申请设立登记领取营业执照后的（），到登记所在地的房管部门备案。

A、一个星期内 B、半个月内 C、一个月内 D、三个月内

20、新成立的房地产估价机构的资质等级按照最低等级核定，并设（）暂定期。D、三年 A、半年 B、一年 C、二年

21、房地产经纪人员张某因自身原因已脱离房地产经纪工作岗位连续2年以上了，对此由原注册机构（）。

A、不予注册 B、重新注册 C、暂缓注册 D、注销注册

22、房地产管理部门应及时将房地产经纪机构的名称、注册经纪人等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择。这是房地产经纪管理的（）措施。A、职业资格制度 B、机构备案公示制度

C、规范经纪行为 D、办事公开制度

23、在税收的特征中，其关键特征是（）。

A、时间性 B、强制性 C、无偿性 D、固定性

24、凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物并取得收入的单位和个人为（）的纳税人。A、城镇土地使用税 B、土地增值税

C、契税 D、营业税及其附加

25、国家住房税收优惠政策对个人转让自用（）以上，且是唯一家庭生活用房的所得，免收个人所得税。D、8年

26、住房公积金的本质属性是（），是住房分配货币化的重要形式。

A、工资性 B、福利性 C、奖励性 D、互助性

27、单位和职工个人缴纳住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在地设区城市上一职工月平均工资的（）。D、五倍

28、住宅小区建筑区划内的物业服务用房属于（）。

A、开发企业 B、物业服务企业 C、业主委员会 D、业主共有 A、2年 B、3年 C、5年

A、一倍 B、二倍 C、三倍

29、在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的处罚依据是（）。A、《城市房地产管理法》 B、《城市房地产开发经营管理条例》

C、《城市房地产中介服务管理办法》 D、《商品房销售管理办法》

30、超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动是属于违反房地产（）规定的行为。

A、开发经营管理 B、交易管理 C、中介服务管理 D、权属登记管理

二、多项选择题（每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意。每题2分，共40分。错选、多选不得分；少选所选择的每个选项得0.5分）

1、人身权是指以人身利益为内容的，如（）等。

A、姓名权 B、肖像权 C、生命权 D、健康权

2、有关企业、组织的（）制度，属于行政许可的设定范围。

A、资格 B、等级 C、资质 D、管理

3、在房地产行业细分中，（）又合称房地产服务业。

A、房地产开发经营 B、物业管理 C、房地产中介服务 D、其他房地产活动

4、在合同分类中，既属于典型合同又属于双务合同的有（）合同。D、借用

5、作为一种违约后的补救方式，在一方违反合同的同时，另一方有权要求其依据合同的规定继续履行，又称（）。

A、强制继续履行 B、依约履行 C、延后履行 D、实际履行

6、按照国家相关法律规定，（）的土地使用权出让最高年限为50年。

A、居住用地 B、工业用地 C、教育用地 D、商业用地

7、建筑工程施工许可制度规定，工程（）以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。A、投资额30万元 B、投资额50A、买卖 B、赠与 C、租赁 万元

C、建筑面积300㎡ D、建筑面积600㎡

8、房屋建筑工程质量保修期限规定（）最低保修期限为5年。

A、装修工程 B、屋面防水工程 C、给排水管道 D、外墙面的防渗漏

9、《商品房销售管理办法》规定，商品房现售应当符合（）等条件。

A、取得预售许可证 B、办理了预售登记

C、已通过竣工验收 D、物业管理方案已落实

10、《城市房屋租赁管理办法》对有（）情形的房屋规定不得出租。

A、未依法取得房产证的 B、司法机关查封房地产权利的

C、权属有争议的 D、属于违法建筑的

11、根据相关法律规定，法定的房屋登记和发证机关是（）人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。D、乡、镇

12、房地产中介服务具有（）等特点。

A、人员特定 B、公司经营 C、委托服务 D、服务有偿

13、根据《房地产估价机构管理办法》的规定，（）资质房地产估价机构不得设立分支机构。D、暂定

14、我国房地产经纪人员资格考试分为房地产经纪人（）考试。

A、从业人员 B、执业资格 C、岗位培训 D、协理从业资格

15、税收作为财政收入的一种手段具有（）特征。

A、强制性 B、无偿性 C、固定性 D、时间性 A、直辖市

B、市

C、县

A、一级 B、二级 C、三级

16、国家契税减免的情况有（）。

A、城镇职工第一次购买公有住房 B、城镇职工第一次购买商品住房

C、因不可抗力灭失住房而重新购买住房 D、法定继承人继承房屋权属的

17、住房公积金具有（）特点。

A、主动性 B、强制性 C、义务性 D、保障性

18、住房公积金的提取和使用应当遵循（）原则。

A、效益最优 B、定向使用 C、安全运作 D、严格时限的效率

19、按服务性质和提供的方式分，物业管理服务可分为（）。

A、公益性的服务 B、常规性的公共服务

C、针对性的专项服务 D、委托性的特约服务

20、《城市商品房预售管理办法》规定，未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，有关部门可以对其处予（）。

A、吊销营业执照 B、降低企业资质

C、没收违法所得 D、已收预付款1%以下罚款

三、综合分析题（每小题2分，共30分。多选、错选不得分；少选，所选择的每个选项目得0.5分）

（一）小王现年16周岁，还在学校读书。5年前其父母以他的名义购置了商品房一套，后父母在一次事故中双双离开人世。小王便由其外婆抚养。去年因小王外公生重病急需费用医疗，其外婆便委托房地产中介公司将该套房屋转让，并与买家订立了房屋买卖合同。小王得知此事后，不予同意，要求认定此房屋买卖合同无效。

1、本案中的小王应属于（）能力人。A、完全民事行为 B、视为完全民事行为 C、限制民事行为 D、无民事行为

2、小王的监护人是其（）。

A、委托代理人 B、法定代理人 C、指定代理人 D、被代理人

3、根据本案情况和相关法律规定，此房屋买卖合同（）。

A、无效 B、效力待定 C、有效 D、难以判断

4、小王对其名下的房屋享有（）。

A、抵押权 B、担保物权 C、用益物权 D、所有权

5、房地产中介公司对小王外婆提供的资料、文件等有（）义务。

A、保管 B、保密 C、保护 D、留存

（二）李某想改善自己的居住条件，通过房产销售公司提供的信息想购买B公司正在开发建造的商品房一套，总建筑面积在110平方米左右。由于购房资金有一些短缺，李某想把自己现居住的房屋转让，并通过房地产中介公司寻到了买家赵某，双方签定了买卖合同，并约定了违约责任。如一方违约，则违约方向对方支付3万元，同时赵某向李某支付了5万元的预付款。之后因李某家庭成员意见难以一致，最后决定中止与赵某的房屋买卖合同，并将已收的预付款返还给赵某，但赵某认为李某违约，要求李某承担违约责任，并双倍返还已收的预付款。

1、根据本案情况，B公司销售房屋给李某，要取得（）。A、开发企业资质等级证书 B、商品房销售许可证 C、开发企业营业执照 D、商品房预售许可证

2、中介销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的（）。

A、售楼说明书 B、有关证明文件 C、销售委托书 D、合同文书

3、如果李某购买的商品房面积误差比绝对值在（），李某请求解除合同的，法院不予支持。

A、2% B、3% C、3%以内 D、4%

4、赵某要求李某承担违约责任，其违约金为（）元。

A、3万 B、5万元 C、8万 D、10万

5、李某返还赵某的预付款应该是（）元。

A、5万 B、8万 C、10万 D、13万

（三）钟某受公司委托，筹划组建一家房地产经纪公司。在筹建中，需要招聘一些房地产经纪专业人员，需要制订公司经营、运作等方面的管理规章制度。在其一位在房地产中介行业工作多年的朋友辅助之下，该房地产经纪公司顺利开张营业。

1、依照相关法律规定，房地产中介服务机构设立应具备（）等条件。

A、有自己的组织机构 B、有行业人士推荐 C、有自己的不动产 D、有足够数量的专业人员

2、房地产中介服务机构是自主经营、自担风险、平等竞争的经济组织，其必须（）地执业。

A、独立 B、主观 C、客观 D、公正

3、如果钟某所聘房地产经纪人员中，又在另一家房地产经纪公司兼职，对此，房地产经纪注册机构可以对该聘用人员（）。

A、不予注册 B、暂缓注册 C、注销注册 D、罚款

4、该房地产经纪公司在经营活动中，工作人员的具体行为需要（）共同去调节。

A、管理 B、法律 C、行政 D、道德

5、按照我国税收法规的有关规定，该房地产经纪机构在从事经营活动时应缴纳（）等税。

A、契税

B、营业税

C、印花税

D、企业所得税

第四篇：房地产基本制度与政策

《房地产基本制度与政策》精华试题

单项选择题

1．土地使用权出让合同由()与土地使用者签订。答案（）A．原土地使用人 B．市．县人民政府

C．市．县人民政府土地管理部门 D．市．县人民政府规划部门

2．债券的()，是债券价格形成的主要依据。答案（）A．票面价值 B．实际价值 C．内在价值 D．外在价值

3．下列关于房地产成交价格的表述中，不正确的是()。答案（）

A．交易双方应如实申报成交价格

B．申报的成交价明显低于市场价时，以主管部门认定的价格为准 C．交易双方对主管部门认定的评估价有异议的，可要求重新评估 D．成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据

4．房屋权属档案应当以()为单元建档。答案（）A．登记流水号 B．丘 C．门牌号 D．权证字号

5．房地产转让应当以申报的成交价作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以()作为缴纳税费的依据。答案（）A．成交价格 B．正常市场价格 C．评估价格 D．双方协商价格

6．下列关于住房公积金会计核算的表述中，不正确的是()。答案（）

A．住房公积金管理中心管理的住房公积金和其他住房资金要实行分账核算

B．住房公积金增值收益和住房公积金管理中心管理费用应分立账户单独核算

C．住房公积金个人明细账实行四级明细核算 D．住房公积金会计核算的内容包括业务支出核算

7．某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲．乙．丙．丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲．丙．乙．丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为()。答案（）

A．三家银行按贷款额分摊 B．甲-乙-丙-丁

C．乙-丙-甲-丁 D．甲-丙-乙-丁

8．下列对房屋拆迁的概念表述正确的是()。答案（C）

A．指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内私人土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使人进行补偿和安置的行为

B．指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对使用人进行补偿和安置的行为 C．指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿或安置的行为

D．指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内集体土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置行为

9．王某与甲房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，王某购买价值为50万元的商品住宅一套，并约定甲房地产开发公司于次年5月30日交房。合同签订后，王某向甲房地产开发公司交付了2万元的定金。如甲房地产开发公司违约，则甲房地产开发公司应向王某返还定金()。答案（）A．2万元 B．4万元 C．6万元 D．8万元

10．维修基金属于代管基金。业主委员会成立前，维修基金由()代管。答案（）

A．当地财政管理部门 B．当地税收主管部门 C．当地房地产行政主管部门 D．物业公司

11．甲开发商通过出让方式获得了某块土地的使用权，这块土地的使用权为()。答案（）A．自物权 B．用益物权 C．不动产所有权 D．地役权

12．下面四个选项中，说法不正确的是()。答案（）

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物 B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分 C．乡．村企业的土地使用权可以单独抵押

D．以乡．村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押

13．违约的形式有实际违约和()。答案（）A．赔偿损失 B．预期违约 C．继续履行 D．定金罚则

14．边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起()的增加。答案（）A．效用 B．总效用 C．价值 D．使用价值

15．()的资产负债规模居我国各家商业银行之首。答案（）A．中国银行 B．中国农业银行 C．中国工商银行 D．中国人民建设银行

16．部门规章与地方政府规章之间的效力关系为()。答案（）

A．部门规章高于地方政府规章 B．部门规章低于地方政府规章

C．部门规章与地方政府规章具有同等效力 D．两者不可比

17．目前，我国未售公有住房的租金标准是由()根据当地政治．经济的需要和职工的承受能力等因素确定的，仍具有较浓的福利色彩。答案（）

A．县级以上人民政府 B．国家建设部

C．县级以上人民政府房地产管理部门 D．人民政府

18．对一审法院判决不服的，自一审判决书送达之日起()日内提出上诉。答案（）A．10 B．15 C．5 D．7 19．核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满()未动工开发建设的，属于闲置土地。答案（）A．6个月 B．1年 C．2年 D．3年

20．房地产开发项目竣工后，经()后，方可交付使用。答案（）A．综合验收 B．验收合格 C．使用单位认可

D．建设单位认可

21．根据权利标的的不同性质，民事权利可以分为()。答案（）A．物权和人身权 B．财产权和生命健康权 C．财产权和人身权 D．物权和肖像权

22．某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为()。答案（）

A．47年B．67年C．70年D．无限年 23．测定权属单元产权面积，要绘制()。答案（）

A．房产分幅立面图 B．房产分幅图 C．房产分丘图 D．房产分户图

24．()是房地产权属档案的生命。答案（）

A．动态性B．专业性C．真实性D．完整性 25．房屋买卖合同不属于()。答案（）A．要式合同 B．不要式合同 C．有偿合同 D．双务合同

26．新购买的房屋分割时，应当办理房屋()。答案（）A．初始登记 B．转移登记 C．变更登记 D．注销登记

27．刘某要求房地产开发企业提供《住宅使用说明书》，他是在行使消费者的()。答案（）A．保障安全权 B．自主选择权 C．知悉真情权 D．公平交易权

28．批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过()年。答案（）

A．1 B．2

C．3

D．4

29．某市区一经营用房出租，月租金400元，经税务机关委托评估其原值为50000元，问需缴纳的房产税应是()元／年。答案（）

A．72 B．420

C．540

D．576

30．按房产租金收入计征的房产税，税率为()。答案（）A．10％ B．12％ C．20％ D．30％ 多项选择题

1．民事法律关系构成部分包括()。答案（）A．主体 B．行为 C．内容 D．客体 E．权属

2．下列有关房屋拆迁的表述中，错误的有()。答案（）

A．临时建筑不论是否超过批准期限，拆迁时都不予以补偿 B．产权不明确的房屋在被拆迁前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向房屋权属登记机关办理备案手续

C．拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用

D．房屋拆迁货币补偿标准用房地产市场评估的办法确定 E．房屋拆迁时，货币补偿和房屋产权调换均遵循等价原则 3．下列行为中，属于无偿转让的房地产有()。答案（）A．房地产买卖 B．房地产入股 C．房地产抵押 D．房地产赠与 E．房地产继承

4．国家对建设项目，特别是大．中型建设项目，在可行性研究阶段，主要是通过()来实现的。答案（）

A．计划管理B．报建审批管理C．批后管理D．规划管理 E．监理

5．住宅共用部位．共用设备设施维修基金可用于修缮()。答案（）A．消防设施B．楼梯间C．承重墙体 D．屋顶E．自用阳台

6．《城市房屋拆迁管理条例》规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市．县人民政府房屋拆迁管理部门提交()等资料。答案（）

A．建设项目批准文件 B．建设用地规划许可证 C．国有土地使用权批准文件 D．房屋拆迁估价报告 E．拆迁计划和拆迁方案 7．下列属于民事义务的是()。答案（）A．指定义务 B．主要义务 C．附随义务 D．约定义务 E．法定义务

8．房屋权属登记机关有权注销房屋权属证书的情形有()。答案（）A．申报不实的 B．涂改他项权利证书的

C．抵押期限已到，而抵押当事人未办理他项权利注销登记的 D．房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的

E．因登记机关工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的 9．收益性物业的物业管理费用构成中一般包括()。答案（）A．人工费

B．共用部位的大修费用 C．不可预见费

D．公共部位．公共设施设备日常运作．维修及保养费 E．共用设备设施的更新．改造费用 10．房产税的征税范围是()。

答案（）A．乡镇B．建制镇C．工矿区 D．县城E．城市

11．拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行的活动有()。答案（）

A．新建．扩建．改建房屋 B．改变房屋和土地用途 C．买卖房屋 D．租赁房屋 E．装修房屋

12．工程建设监理中的信息管理的内容有()。答案（）

A．信息流程结构图．信息目录表 B．会议制度 C．信息的编码系统

D．信息的收集．整理及保存制度 E．信息的提供

13．下列属于质权特征的有()。答案（）

A．具有占有．使用．收益的权利 B．是就质物优先受偿的权利 C．标的物只能是动产或财产权利 D．须转移质物的占有 E．是一种担保物权

14．依据(行政诉讼法)，下列行为中房地产经纪机构可以提起行政诉讼的有()。答案（）

A．对行政机关做出的罚款决定不服的 B．认为行政机关侵犯其合法经营自主权的 C．认为行政机关颁布的部门规章有失公平的 D．认为行政机关侵犯其财产权的

E．认为符合法定条件申请行政机关颁发执照，行政机关拒绝颁发的

15．属于减轻纳税人负担的措施有()。答案（）A．减税B．免税C．规定起征点D．规定免征额 E．规定加成税

16．下列建设工程项目中，必须实行工程监理的有()。答案（）

A．国家重点建设工程

B．非成片开发建设的住宅小区工程 C．中型公用事业工程

D．外企在某城市投资建设的办公大厦 E．利用国际组织贷款建设的水利枢纽工程

17．国有企业改革中涉及的划拨土地，经批准可保留划拨土地使用权的情况有()。答案（）

A．组建企业集团的 B．国有企业租赁经营的 C．改组为国有独资公司的

D．非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的 E．国有重点扶持的能源企业改组为公司制企业，但土地用途不发生改变的

18．下列房屋不得出租的有()。答案（）

A．属于违章建设的房屋 B．被司法机关查封的房屋 C．未取得房屋权属证书的房屋 D．其他房屋共有人不同意出租的房屋 E．已购公有住房

19．土地增值税的扣除项目为()。答案（）

A．取得土地使用权时所支付的金额 B．土地开发成本．费用

C．建房及配套设施的成本．费用，或者旧房及建筑物的评估价格 D．与转让房地产有关的税金

E．对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计10%的扣除

20．房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》的，应提交()等证件及资料。

单项选择题答案

答案（）

A．建设工程规划许可证 B．工程施工合同 C．建设用地规划许可证 D．企业资质等级证书

E．投入资金达到工程建设总投资的20％以上的证明

21．城市房屋拆迁过程中，拆迁人对被拆迁的()应依法予以补偿。答案（）A．违章建筑 B．已抵押的房屋 C．产权不明的房屋

D．未超过批准期限的临时建筑 E．产权有纠纷的房屋

22．下列权利中，属于财产权的有()。答案（）A．房屋所有权 B．姓名权 C．土地使用权 D．债权 E．肖像权

23．目前，我国行政赔偿以实际损害为主，实际损害包括()。答案（）

A．人身自由的损害 B．政治权的损害 C．生命健康的损害 D．财产的损害

24．行政诉讼程序是()。答案（）

A．起诉B．受理C．裁决D．审理E．判决 25．下列属于房地产转让的行为有()。答案（）A．房地产买卖 B．房地产赠与 C．以房地产抵债 D．房地产抵押

E．因企业被收购．兼并或合并，房地产权属随之转移的1：C| 2：A| 3：B| 4：B| 5：C| 6：C| 7：D| 8：B| 9：B| 10：C| 11：B| 12：C| 13：B| 14：B| 15：C| 16：C| 17：D| 18：B| 19：B| 20：B| 21：C| 22：B| 23：D| 24：C| 25：B| 26：B| 27：C| 28：B| 29：D| 30：B| 多项选择题答案

1： A． C． D． | 2： A． B． | 3： D． E． | 4： A． D． | 5： A． B． C． D． | 6： A． B． C． E． | 7： B． C． D． E． | 8： A． B． D． E． | 9： A． C． D． | 10： B． C． D． E． | 11： A． B． C． D． | 12： A． B． C． D． | 13： B． C． D． E． | 14： A． B． D． E． | 15： A． B． C． D． | 16： A． C． E． | 17： C． D． E． | 18： A． B． C． D． | 19： A． B． C． D． | 20： A． B． D． | 21： B． C． D． E． | 22： A． C． D． | 23： A． C． D． | 24： A． B． D． E． | 25： A． B． C． E． |

第五篇：物业管理师基本制度与政策考试大纲[模版]

物业管理师基本制度与政策考试大纲

第一章 物业管理

（一）考试目的本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》（以下简称《条例》）分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。

（二）考试基本要求

掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。

了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。

（三）要点说明

1.《条例》对物业管理的定位

2.物业管理的特征

3.物业管理的市场化特征

4.市场原则作为物业管理活动的前提条件

5.我国物业管理的产生和发展

6.我国改革开放前城镇住房制度的主要特征

7.物业管理在社会经济中的地位和作用

8.我国物业管理制度建设的历史沿革

9.政府在我国物业管理发展中的特殊地位

10.《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点

11.《城市新建住宅小区管理办法》

12.《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点

13.《条例》的指导思想

14.《条例》创设的法律制度及其内容

15.《条例》的主要内容

16.《条例》法律责任的特点

17.《条例》确立的基本法律关系

第二章 物业管理服务

（一）考试目的本部分的考试目的是考察应试人员根据物业管理服务特点、内容，物业服务收费、物业使用和维护等有关政策，解决物业管理服务标准，物业服务收费，(前期)物业服务合同等业务的能力。

（二）考试基本要求

掌握：物业管理服务的特点、物业管理服务的内容、物业服务成本的构成、物业服务定价成本监审的原则、包干制和酬金制收费形式，（前期）物业服务合同的主要内容、物业使用和维护的有关规定。

熟悉：普通住宅小区物业管理服务的标准，物业服务定价成本审核的方法和标准，前期物业服务合同的特征和时效，物业服务企业维护秩序的方式，物业服务企业在安全事故中的法律义务。

了解：物业服务企业的安全防范协助义务，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的有关规定。

1.物业管理服务的特点

2.物业管理服务的内容

3.物业服务合同约定以外的服务

4.物业管理服务标准

5.物业服务收费的原则

6.物业服务收费的定价形式

7.物业服务费用的计费方式

8.物业服务定价成本监审

9.物业服务费用的成本构成10.物业服务定价成本的原则和依据

11.物业服务定价成本审核的方法和标准

12.实行酬金制的物业服务企业的义务

13.物业服务费的缴纳和督促

14.物业服务企业代收代交各项公用事业费用的规定

15.物业服务合同的主要内容

16.物业管理资料的移交

17.前期物业服务合同的主要条款

18.前期物业服务合同的特征

19.前期物业服务合同的时效

20.物业服务企业的义务

21.物业服务企业的责任

22.物业使用和维护的相关法律规范

23.利用共用部位、共用设施设备进行经营的相关规定

24.业主装饰装修房屋的规范

第三章 物业管理的基本制度

（一）考试目的本部分的考试目的是考察应试人员运用业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度解决相关工作实际问题的能力。

（二）考试基本要求

掌握：业主大会的职责和表决规则，业主委员会的职责，业主（临时）公约的内容和法律效力，前期物业管理招投标的强制性规定，物业承接查验制度的现实意义，各资质等级物业服务企业的条件，物业管理师考试注册规定，住宅专项维修资金的管理原则，住宅专项维修资金的交存与使用。

熟悉：业主的权利和义务，临时管理规约应具备的主要条款，前期物业管理招投标的意义和原则，应移交的物业管理资料的范围，物业保修的法律规定，物业服务企业资质管理的必要性，物业管理师应具备的执业能力，住宅共用部位、共用设施设备的范围、住宅专项维修资金监管单位的义务，挪用住宅专项维修资金的法律责任。

了解：筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会委员的资格条件，物业管理招标文件的内容，物业管理招投标的评标规则，物业承接查验的主要内容，物业服务企业资质的申报程序，物业管理从业人员的职业道德。

1.业主的权利

2.业主的义务

3.业主大会的组成4.业主大会的性质

5.成立业主大会的限制和选择

6.业主大会的筹备

7.筹备业主大会的工作要求

8.业主大会的成立

9.业主大会的职责

10.召开业主大会临时会议的三种情况

11.业主大会的表决规则

12.业主委员会的性质

13.业主委员会的职责

14.业主委员会的备案

15.业主委员会委员的资格条件

16.业主委员会委员的资格终止

17.业主委员会会议的规范

18.业主大会、业主委员会的限制性要求

19.管理规约的性质

20.管理规约的主要内容

21.管理规约的特殊作用

22.管理规约的法律效力

23.临时管理规约的特殊主体

24.临时管理规约的内容

25.临时管理规约的违约责任

26.《条例》关于临时管理规约的规定

27.业主使用物业应当遵守的规则

28.前期物业管理招投标的原则

29.前期物业管理招投标的特殊性

30.前期物业管理招投标的强制性规定

31.前期物业管理招标文件的内容

32.物业管理招标的备案

33.物业管理投标文件的内容

34.物业管理招标程序规则

35.物业管理评标专家名册

36.物业管理评标委员会

37.物业管理招投标的中标和备案

38.违反前期物业管理招投标规定的法律责任

39.我国实行物业承接查验制度的现实性

40.物业承接查验的内容

41.建设单位应当移交的物业管理资料

42.物业的保修责任

43.房屋的保修范围和期限

44.物业服务企业资质管理的必要性

45.物业服务企业的资质等级

46.《条例》关于不同资质等级企业承接项目的规定

47.资质证书的颁发和管理

48.物业服务企业资质等级的核定

49.物业服务企业违规行为的行政处罚

50.物业管理职业道德的主要内容

51.建立物业管理人员职业资格制度的现实性

52.物业管理师的注册

53.物业管理师的继续教育

54.物业管理师的执业能力

55.物业管理师的执业范围

56.住宅专项维修资金的使用

57.住宅共用部位共用设施设备的范围

58.住宅专项维修资金的管理原则

59.住宅专项维修资金的交存主体

60.住宅专项维修资金的交存金额

61.住宅专项维修资金的交存方式

62.住宅专项维修资金管理

63.住宅专项维修资金使用范围和原则

64.住宅专项维修资金的分摊规则

65.住宅专项维修资金使用程序

66.住宅专项维修资金使用禁止

67.住宅专项维修资金使用的其他规定

68.住宅专项维修资金的监督管理

69.住宅专项维修资金相关主体的法律责任

第四章 业主的建筑物区分所有权

（一）考试目的本部分考试目的是考察应试人员运用《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”相关法律规定处理业务工作的能力。

（二）考试基本要求

掌握：建筑物区分所有权的构成，行使专有部分所有权的限制，行使共有部分所有权的规定，业主共同决定事项的表决规则，业主大会和业主委员会的处置权，建筑物及附属设施的管理形式，业主的诉讼权利。

熟悉：住宅改变为经营性用房的条件，建筑区划内道路、绿地、物业管理用房的归属，建筑区划内车位、车库的归属；业主共同决定事项的范围；建筑物及附属设施维修资金的所有权与使用，管理费用分摊与收益分配；业主对物业服务企业的选择权和监督权。了解：《物权法》的立法背景和现实意义；建筑物区分所有权的概念。

（三）要点说明

1.建筑物区分所有权的作用

2.建筑物区分所有权的构成3.行使专有部分所有权的相关规定

4.住宅改变为经营性用房的条件

5.行使共有部分所有权的相关规定

6.道路、绿地、物业管理用房等所有权归属

7.车位、车库的所有权归属

8.业主共同决定事项的范围

9.业主共同决定事项的表决规则

10.业主大会和业主委员会的设立

11.业主大会和业主委员会的决定效力

12.业主大会和业主委员会的处置权

13.建筑物及其附属设施维修资金的所有权归属与使用

14.管理费用分摊与收益分配

15.建筑物及其附属设施的管理形式

16.业主对物业服务企业的监督权

17.业主的诉讼权利

第五章 房地产相关制度与政策

（一）考试目的本部分考试目的是考察应试人员在物业管理工作中处理房地产事务相关工作的能力。

（二）考试基本要求

掌握：房地产领域的现行法规体系，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容，商品房预售和现售的条件，商品房销售合同的主要内容，房屋租赁合同的主要条款，房地产中介服务的内容，房地产抵押的程序，房地产权属登记的种类。

熟悉：房地产开发项目的规划设计管理，工程竣工验收备案制度，房地产项目转让条件和程序，房屋租赁登记，房地产中介服务管理的内容，房地产抵押登记，房地产权属登记程序，城市异产毗连房屋管理的规定。

了解：施工许可证制度，禁止转让房地产的规定，商品房销售争议的解决规则，房地产中介服务机构的管理、抵押房地产的处分原则，公有住宅售后维修养护管理的规定。

（三）要点说明

1.房地产领域的现行法规体系

2.房地产开发项目的规划设计管理

3.城市规划与房地产开发项目的关系

4.房地产开发项目管理应遵循的制度

5.建筑工程质量管理制度

6.房地产开发的施工许可证制度

7.工程竣工验收备案制度

8.房地产项目转让的条件

9.房地产项目转让的程序

10.禁止房地产转让的规定

11.商品房预售的条件

12.商品房现售的条件

13.商品房销售合同的主要内容

14.《住宅质量保证书》的要求和主要内容

15.《住宅使用说明书》的要求和主要内容

16.房屋租赁合同的主要条款

17.禁止房屋租赁的规定

18.房屋租赁登记备案

19.设立房地产中介服务机构应具备的条件

20.房地产中介服务合同的主要内容

21.房地产中介活动中禁止的行为

22.房地产抵押程序

23.不得设定抵押权的房地产

24.房地产抵押合同

25.房地产抵押登记

26.房地产权属登记的种类

27.房地产权属登记的要求

28.房地产权属登记管理制度的种类

29.房地产权属登记的特殊性

30.房屋权属证书的种类

31.房屋权属登记程序

32.异产毗连房屋及其使用规则

33.危险房屋造成损害事故的法律责任

34.公有住宅售后的维修养护责任