2004年房地产经纪人试题-房地产基本制度与政策

第一篇：2004年房地产经纪人试题-房地产基本制度与政策

2004年房地产经纪人试题-房地产基本制度与政策

一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意．请 在答题卡上涂黑其相应的编号）

1．部门规章与地方政府规章之间的效力关系为（）。a．．部门规章高于地方政府规章 b．．部门规章低于地方政府规章 c．．部门规章与地方政府规章具有同等效力 d．．两者不可比

2．下列关于法的表述中，不正确的是（）。a．．法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章一般不溯及既往 b．．地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章 c．．特别规定与一般规定不一致的，适用一般规定 d．．新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定

3．民事主体所享有的权利和应承担的义务是民事法律关系的（）。a．．概念 b．．客体 c．．结果 d．．内容 4．根据《民法通则》，限制民事行为能力人包括（）。a．．10周岁以下的未成年人 b．．10周岁以上的未成年人 c．．16周岁以上不满18周岁能获得劳动收人的人 d．．18周岁以上不能辨认自己行为的精神病人 5．《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）是（）。a．．单行条例 b．．行政法规 c．．地方性法规 d．．部门规章

6．一切正当社会行为所应遵守的道德准则是（）。a．．平等原则 b．．诚实信用原则 c．．公序良俗原则 d．．自愿原则

7．代理所产生的法律后果直接由（）。a．．代理人承担 b．．被代理人承担 c．．相对人承担 d．．代理人与被代理人协商承担

8．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，（）。a．．不一并转让 b．．视为一并转让

c．由转让人与受让人协商是否一并转让

d．由当地房地产管理部门决定是否一并转让

9．某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该家土地使用权年限为（）。a．．47年 b．．67年 c．．70年 d．．无限年

10．划拨土地使用权依法转让需办理出让手续的，土地使用权出让金由（）。a．．转让方缴纳 b．．受让方缴纳 c．．转让方和受让方各缴纳一半 d．．转让方与受让方协商缴纳 11．以划拨方式取得土地使用权的，土地使用期限为（）。a．．40年 b．．50年 c．．70年 d．．没有使用期限的限制

12．不动产物权的变动以（）方式公示。a．．占有 b．．交付 c．．使用 d．．登记

13．在城市房屋拆迁中，被拆迁人是指（）。a．．取得拆迁许可证的单位 b．．被拆迁房屋的使用人 c．．被拆迁房屋的所有人 d．．拆迁房屋的使用人和所有人 14．在城市房屋拆迁中，货币补尝的金额，按照被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以（）确定。a．．房屋重置价格 b．．房屋评估价格 c．．房地产市场价格 d．．房地产市场评估价格

15．在城市房屋拆迁中，判定某一房屋是否属于违章建筑，由房屋所在地（）确定。a．．城市房屋拆迁管理部门 b．．城市房地产行政主管部门 c．．城市规划行政主管部门 d．．城市市容管理部门 16．商品房预售广告中不得涉及的内容是（）。a．．交通设施状况 b．．商业设施状况 c．．装修装饰状况 d．．市政设施状况

17．建设工程符合城市规划要求的法律凭证是（）。a．．选址意见书 b．．建设用地规划许可证 c．．建筑施工许可证 d．．建设工程规划许可证

18．房地产开发项目如遇有重大问题需要调整规划设计条件时，必须经（）批准后，方可按新的规划设计条件，调整规划设计。a．．城市房地产开发主管部门 b．．城市规划主管部门 c．．城市人民政府 d．．城市建设主管部门

19．在房屋建筑工程质量保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，受害人应当向（）提出赔偿要求。a．．建设单位 b．．工程质量监督机构 c．．施工单位 d．．设计单位

20．城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的（）中划定。a．．城市总体规划 b．．城市分区规划 c．．城市详细规划 d．．城镇体系规划

21．房地产开发企业承担的商品房保修期从（）之日起计算。a．．工程竣工 b．．房屋交付使用 c．．工程完工 d．．工程验收合格 22．在房地产广告中表示项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的（）来表示。a．．实际距离 b．．时间距离 c．．空间距离 d．．心理距离

23．经济适用住房建设用地应采取（）方式供应。a．．拍卖 b．．招标 c．．协议 d．．划拨

24．下列不是房屋权属登记必经程序的是（）。a．．受理登记 b．．权属审核 c．．公告 d．．颁发权属证书

25．经工程质量监督单位核验，商品房的主体结构质量确属不合格的，商品房买受人（）。a．无权退房，但房地产开发企业应当依法承担赔偿责任 b．有权退房，并可要求房地产开发企业赔偿损失 c．有权退房，但不得要求房地产开发企业赔偿损失 d．无权退房，但房地产开发企业必须及时重建

26．商品住宅销售中，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和（）。a．《住宅功能保证书》 b．《住宅环境保证书》 c．《住宅寿命说明书》 d．《住宅使用说明书》

27．下列关于房地产成交价格的表述中，不正确的是（）。a．交易双方应如实申报成交价格

b．申报的成交价明显低于市场价时，以主管部门认定的价格为准 c．交易双方对主管部门认定的评估价有异议的，可要求重新评估

d．成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据

28．某宗土地使用权出让的法定最高年限为70年，土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，土地使用者使用该宗地15年后转让，受让人取得该宗土地的使用年限为（）。a．15年 b．35年 c．55年 d．70年

29．商品房预售合同应由（）向登记部门登记备案。a．购房人 b．房地产开发企业

c．购房人和房地产开发企业 d．购房人或房地产开发企业

30．租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得 超过（）。

a． 10年 b．20年 c． 30年 d．50年

31．下列关于抵押人、抵押权人的表述中，正确的是（）。a．抵押人是债务人，抵押权人是债权人

b．抵押人是债务人，抵押权人是债权人或第三人 c．抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人

d．抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人或第三人 32．以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知（）。a．抵押登记部门 b．抵押权人 c．登记备案部门 d．借款人

33．新购买的房屋分割时，应当办理房屋（）。a．初始登记 b．转移登记 c．变更登记 d．注销登记

34．房屋他项权利登记应由（）申请。a．房屋所有人 b．他项权利人

c．房屋所有人和他项权利人共同 d．房屋所有人或他项权利人 35．下列关于房屋他项权利登记的表述中，正确的是（）。a．房屋所有权证、房屋他项权证均由房屋所有权人持有 b．房屋所有权证、房屋他项权证均由房屋他项权人持有

c．房屋所有权证由房地产登记部门暂扣，房屋他项权证由房屋所有权人持有 d．房屋所有权证发还房屋所有权人，房屋他项权证由房屋他项权人持有

36．房屋权属档案应当以（）为单元建档。a．登记流水号 b．丘 c．门牌号 d．权证字号 37．1996年8月，甲购买了一套普通住房自住。1999年9月，甲将该房屋销售，销售时（）。a．免征营业税

b．减半征收营业税

c．按购买价与销售价的差额计征营业税 d．二按销售价计征营业税

38．下列属于加重纳税人负担的措施是（）。a．规定起征点 b．加成 c．加收滞纳金 d．罚款

39．土地增值税的课税对象是（）。a．转让国有土地上的房地产 b．赠与房地产 c．转让房地产

d．有偿转让国有土地上房地产所取得的土地增值额 40．按房产租金收入计征的房产税，税率为（）。a．10％ b．12％ c．20％ d．30％

41．职工对其缴存的住房公积金享有（）。a．转让权 b．自由处分权

c．占有和使用权 d．自由交换权

42．个人住房贷款抵押合同自（）之日起生效。a．合同签订 b．抵押登记 c．主合同生效 d．双方约定

43．业主大会成立后，选聘或者解聘物业管理企业由（）决定。a．业主委员会 b．房地产行政主管部门 c．业主大会 d．房地产开发商

44．商品住房的购房者在购房时向售房单位缴交的维修基金属（）所有。a．购房者个人 b．全体业主共同 c．售房单位 d．物业管理公司

45．根据《物业管理条例》的规定，业主是指（）。a．房屋的所有权人 b．房屋的使用权人

c．房屋的所有权人或使用权人 d．房屋的所有权人和使用权人

46．下列不属于消费者权利的是（）。a．保障安全权 b．知悉真情权 c．商品鉴别权 d．依法结社权

47．王某与甲房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，王某购买价值为50万元的商品住宅一套，并约定甲房地产开发公司于次年5月30日交房。合同签订后，王某向甲房地产开发公司交付了2万元的定金。如甲房地产开发公司违约，则甲房地产开发公司应向王某返还定金（）。

a．2万元 b．4万元 c．6万元 d．8万元 48．下列关于房屋买卖合同生效应具备的条件的表述中，不正确的是（）。a．经主管部门登记后生效 b．意思必须表示真实 c．不得违反法律 d．不得违反社会公共利益

49．如果合同中对履行地点约定不明确，则合同的履约地为（）。a．给付货币的，在给付货币的一方所在地履行 b．交付不动产的，在接受方所在地履行 c．交付不动产的，在不动产所在地履行 d．交付不动产的，在给付一方所在地履行

50．根据《行政诉讼法》的规定，我国行政诉讼的举证责任由（）承担。a．原告 b．被告

c．原告、被告共同 d．人民法院

二、多了选择题（共30题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）51．成立房地产经纪机构应具备的条件有（）。a．依法成立 b．有必要财产或经费

c．有主管部门 d．有自己的名称、组织机构和场所 e．能够独立承担民事责任

52．承担民事责任的方式主要有（）等。a．罚款 b．停止侵害 c．返还财产 d．赔礼道歉 e．支付违约金

53．下列关于行政复议的表述中，正确的有（）。a．行政复议不是一种行政行为

b．行政复议是行政相对人的一种救济手段 c．行政复议是行政主体的一种救济手段 d．针对具体的行政行为可申请行政复议 e．针对抽象的行政行为可申请行政复议 54．下列权利中，属于财产权的有（）。a．房屋所有权 b．姓名权 c．土地使用权 d．债权 e．肖像权

55．土地使用权出让合同正本包括的主要内容有（）。a．出让地块的位置 b．出让地块的界限 c．动工及开发期限 d．地块四至平面图 e．违约责任

56．下列关于我国土地制度的表述中，正确的有（）。a．全部土地都为社会主义公有

b．大部分土地为社会主义公有，少部分土地为私有 c．城市市区的土地属于国家所有

d．农村和城市郊区的土地一般属于农村集体经济组织所有 e．农村宅基地、自留地、自留山可以属于农民（农户）私有

57．经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续的有（）。a．国家机关用地 b．学校的经营性用地 c．城市主干道用地 d．孤儿院用地 e．军队干休所用地

58．城市房屋拆迁过程中，拆迁人对被拆迁的（）应依法予以补偿。a．违章建筑 b．已抵押的房屋

c．产权不明的房屋 d．未超过批准期限的临时建筑 e．产权有纠纷的房屋 59．《城市房屋拆迁管理条例》规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交（）等资料。a．建设项日批准文件 b．建设用地规划许可证 c．国有土地使用权批准文件 d．房屋拆迁估价报告 e．拆迁计划和拆迁方案

60．下列关于房屋租赁合同的表述中，正确的有（）。a．房屋租赁合同为要式合同 b．房屋租赁合同为双务合同

c．房屋租赁合同应当采取书面形式 d．房屋租赁合同应当使用格式合同 e．房屋租赁合同应当在房产管理部门登记备案

61．城市分区规划的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用以及（）的配置作出进一步的安排。

a．容积率 b．建筑密度

c．人口分布 d．公共设施和城市基础设施 e．绿地率

62．下列工程建设项目的施工，必须进行招标的有（）。a．国家重点工程

b．农民个人出资自建住宅 c．利用世界银行贷款工程

d．民营企业家投资开发建设的住宅小区工程 e．私立学校教学楼

63．下列情形中，不得发布房地产广告的有（）。a．在集体土地上开发建设的房屋 b．权属有争议的房屋

c．通过竣工验收尚未交付使用的商品房 d．已抵押的在建工程

e．已被司法机关依法查封的房屋 64．在正常使用情况下，房地产开发企业向住宅买受人承担的最低保修期限为1年的保修项目有（）。

a．屋面防水 b．墙面渗漏 c．墙面抹灰层 d．卫生洁具 e．供热系统

65．下列关于商品住宅保修的表述中，正确的有（）。

a．房地产开发企业对商品住宅的保修期不得低于施工单位对商品住宅的保修期 b．在保修期内发生的属于保修范围内的质量问题，由施工单位向商品住宅买受 人履行保修义务

c．在保修期限内发生的属于保修范围内的质量问题，由房地产开发企业和施工 单位共同向商品住宅买受人履行保修义务

d．因商品住宅又受人使用不当造成的损失，房地产开发企业免责

e．房地产经纪机构独家代理销售的商品住宅，由房地产经纪机构承担商品住宅 保修责任

66．根据《城市房地产转让管理办法》的规定，下列房地产中不得转让的有（）。a．权属有争议的

b．共有房地产，经其他共有人书面同意的 c．已设定抵押的

d．司法机关依法查封限制转移的 e．未依法领取房地产权属证书的

67．下列房地产可以设定抵押权的有（）。

a．国有土地上依法取得的房屋 b．以出让方式取得的土地使用权 c．集体土地使用权 d．乡、村企业的厂房 e．用于市政的房地产

68．下列房屋不得出租的有（）。

a．属于违章建设的房屋 b．被司法机关查封的房屋

c．未取得房屋权属证书的房屋 d．其他房屋共有人不同意出租的房屋 e．已购公有住房

69．房屋权属登记机关有权注销房屋权属证书的情形有（）。a．申报不实的

b．涂改他项权利证书的

c．抵押期限已到，而抵押当事人未办理他项权利注销登记的

d．房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的 e．因登记机关工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的

70．房地产权利人因（）等事项应当申请房地产权属转移登记。a．房屋买卖 b．房屋继承 c．法定名称变化 d．房屋改建 e．房屋用途变化

71．下列关于将已出租房屋抵押的表述中，正确的有（）。a．房屋所有权抵押，房屋占用范围内的土地使用权同时抵押

b．抵押权实现后，原房屋租赁合同在有效期内对抵押房地产的买受人继续有效 c．抵押权实现后，房屋租赁合同对受让人不具约束力 d．房屋所有权抵押，房屋使用权也同时抵押

e．抵押人应将房屋租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人 72．房产税的征税范围是（）。a．乡镇 b．建制镇 c．工矿区 d．县城 e．城市

73．个人在出售住房时应缴纳的税费有（）。a．营业税 b．房产税

c．契税 d．城市维护建设税 e．教育费附加

74．土地增值税的纳税人包括（）。

a．出售中国境内的房地产的个人 b．继承中国境内的房地产的外国人 c．出售中国境内的房地产的外国人 d．继承中国境内的房地产的个人 e．受赠中国境内的房地产的社会团体

75．下列情况中，职工可以提取住房公积金的有（）。a．．购买自往住房 b．．大修自住住房 c．装修自住房屋 d．．偿还自助购房贷款本息 e．支付物业管理费

76．住房公积金管理中心对住房公积金的运作形式有（）。a．发放职工个人住房贷款 b．购买国债

c．为住房置业担保机构提供担保 d．为个人购房提供担保 e．发放房地产开发企业流动资金贷款

77．在物业管理中，业主委员会的职责有（）o a．召集并主持业主大会会议 b．修改业主公约

c．监督和协助物业管理企业履行物业服务合同 d．调解物业管理活动中的纠纷 e．监督业主遵守业主公约 78．根据《合同法》，下列行为属于要约邀请而不属于要约的有（）。a．拍卖公告 b．招标公告

c．寄送的房地产经纪合同样本 d．寄送的价目表 e．发布仅介绍房地产项目名称的广告

79．消费者和经营者发生消费者权益争议的解决途径有（）。a．协商和解

b．请求消费者协会调解

c．根据达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁 d．向有关行政部门申请行政复议 e．向人民法院提起诉讼 80．依据《行政诉讼法》，下列行为中房地产经纪机构可以提起行政诉讼的有（）。a．对行政机关做出的罚款决定不服的

b．认为行政机关侵犯其合法经营自主权的 c．认为行政机关颁布的部门规章有失公平的 d．认为行政机关侵犯其财产权的

e．认为符合法定条件申请行政机关颁发执照，行政机关拒绝颁发的

三、综合分析题（共20小题．每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上 符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）

（一）2004年国家加强了对土地市场的治理整顿，国务院要求在8月31日前清理协议出让土地历史遗自项目。某开发商于2002年6月取得一块城市规划区内的国有土地使用权，土地使用权出让合同约定2002年10月动工，但至2004年8月31日前一直未动工。81．开发商未按约定动工期限开发土地，根据国家有关法规可作以下处理（）。a．无偿收回土地使用权

b．强制收回土地使用权，但给予适当补偿

c．可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费 d．延长开发建设期限，但最长不得超过两年

82．开发商拟转让该地块土地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下 列表达正确的有（）。

a．必须取得出让方和规划行政主管部门的同意 b．必须签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同 c．转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家 d．相应调整土地使用权出让金

83．如对该地块上的房屋进行拆迁，下列表述中不正确的有（）。a．开发商必须申请办理房屋拆迁许可证 b．必须委托专业拆迁单位实施拆迁

c．开发商必须与被拆迁人签订房屋拆迁协议后，方可拆迁 d．必须经拆迁行政裁决后，才能进入强制拆迁程序

84．对房地产开发项目，一般由获得土地使用权的开发企业委托规划设计单位进行（）。

a．控制性详细规划 b．修建性详细规划 c．房屋结构设计 d．建筑设计

（二）甲房地产开发企业（以下简称甲公司）有一房地产开发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独家代理销售该项目。

85．在代理过程中，乙房地产中介机构针对甲公司目前资金紧张、销售状况不理想的 现状，作了如下项目策划，其中违反国家有关规定的有（）。a．将部分住宅项目转让

b．对商业营业用房实行返本销售

c．对商业营业用房向买受人按合同标的额的25％收取定金

d．以职工购房名义申请个人住房贷款，借款资金由甲公司支配使用，并按期替 借款人还款

86．乙房地产中介机构与甲公司在协商签订房地产委托代理合同时，对代理费收取有 下列设想，其中正确的有（）。a．向甲公司收取代理费

b．向甲公司、买受人各收取一半代理费 c．免收甲公司代理费，向买受人收取手续费

d．甲公司确定销售基价，超出销售基价部分归乙房地产中介机构 87．甲公司办理商品房预售许可证须提交的资料包括（）。a．土地使用权证书及建设工程规划许可证 b．商品房预售方案

c．投入资金达到工程建设总投资25％以上的证明 d．商品房销售委托书

88．销售商品住宅时，甲公司应当（）。a．偿还贷款，解除在建工程抵押关系 b．经抵押权人同意

c．经房地产权属登记机关同意

d．通知抵押权人，并告知买受人销售的商品房已设定抵押 89．乙房地产中介机构销售商品房时，应当向买受人出示（）。a．商品房预售方案 b．土地使用权出让合同 c．商品房预售许可证 d．商品房销售委托书

90．乙房地产中介机构在发布房地产广告时，作出以下承诺，不正确的有（）。a．．提供代办权证服务 b．．保证有升值或投资回报 c．提供贷款服务 d．为人住者办理户口、升学等事项

（三）甲房地产开发公司开发建设某住宅小区。2001年1月该小区竣工验收。张某于2002年1月购买该小区一套住宅，与甲房地产开发公司签订商品房买卖合同时提出，为少交契税，建议将部分购房款单独列为装修费用。甲房地产开发公司未表示反对。半年后，张某认为合同中单独列出的装修费用远高于实际装修所需费用，向法院提起诉讼。91．张某所购住宅屋面防水的最低保修期限为（）。a．．2年 b．．3年 c．．4年 d．．5年 92．《城市房地产管理法》规定国家实行（）制度。a．房地产成交价格申报 b．契税登记 c．公民购房资格认证 d．房地产价格评估 93．商品房买卖合同属于（）。a．不要式合同 b．要式合同 c．非典型合同 d．典型合同 94．张某购房时，应当缴纳（）。a．．房产税 b．．契税 c．．个人所得税 d．城镇土地使用税

95．下列关于张某与甲房地产开发公司签订的商品房合同中装修费用条款效力的表述 中，正确的是（）。a．．显失公平，可变更，有效 b．．是双方当事人真实意思表示，有效 c．以合法形式掩盖非法目的，无效 d．恶意串通，损害国家利益，无效

（四）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）获得了某城市规划区内的一地块的土地使用权，用于商品房项目建设。该地块的拆迁范围内包括王某的住房及一处社会福利院。王某由于不在本市居住，长期将其住房出租给刘某居住，房屋拆迁时，双方约定的房屋租赁期限尚余5年。

96．甲公司可以以（）方式获得该地块土地使用权。a．．拍卖 b．．招标 c．划拨 d．转让

97．下列关于甲公司办理该项目报建手续的表述中，正确的有（）。

a．甲公司在签订了土地使用权出让合同后，应向该市建设行政主管部门申请项 目选址意见书

b．甲公司在签订土地使用权出让合同前，应先向该市规划主管部门申请项目选 址意见书和建设用地规划许可证

c．甲公司在签订土地使用权出让合同后，应向该市规划主管部门申请项目选址 意见书和建设用地规划许可证

d．甲公司在签订土地使用权出让合同前，应先向该市规划主管部门申领项目选 址意见书和建设用地批准书。在出让合同签订后，再申领建设用地规划许可 证

98．王某在本市没有其他房屋，若王某与刘某继续保持租赁关系，则甲公司与王某签 订的房屋拆迁补偿安置决议的内容应包括（）。a．．货币安置方式 b．．安置房面积和地点 c．．搬迁期限 d．搬迁过渡方式

99．如果王某欲获得货币补偿，则王某应当（）。a．．与刘某保持租赁关系b．．要求政府安置刘某 c．．要求甲公司安置刘某d．与刘某协商解除房屋租赁关系

100．下列关于拆迁补偿安置该福利院的表述中，正确的有（）。a．根据本市拆迁管理部门的要求进行货币补偿 b．根据本市规划主管部门的要求进行重新建设

c．若进行货币补偿，由于缺少可比实例，采用成本法评估较为科学 d．若进行货币补偿，由于缺少可比实例，采用收益法评估较为科学

第二篇：2008年房地产经纪人基本制度与政策模拟试题

2008年房地产估价师《房地产基本制度与政策》模拟试卷3

判断题

1、房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。

A、对

B、错

2、商品房预售所得款项由开发该商品房的房地产商自主安排使用

A、对

B、错

3、房屋的所有权人具有多样性，土地所有权人是惟一的。

A、对

B、错

4、经房地产估价师执业资格考试合格者，就可以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

A、对

B、错

5、我国对建设工程开工实行施工许可制度。

A、对

B、错

6、国家机关用地可以由县级以上人民政府依法批准划拨，无偿、无限期使用。

A、对

B、错

7、房地产转让是当事人之间的一种交易行为，它既受市场价值规律的调节，又受政府的监督和指导。

A、对

B、错

8、房地产咨询是指为房地产经济活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术、代理等方面服务的经营活动。

A、对

B、错

9、房地产总登记后进行房屋买卖，必须办理变更登记。

A、对

B、错

10、在征地中，需要安置的农业人口数为被征用地上的人口数

A、对

B、错

11、房地产转让时，一般以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。

A、对

B、错

12、城市房屋拆迁安置的对象是被拆除房屋的使用人

A、对

B、错

13、拆除临时建筑和违章建筑不给予补偿。

A、对

B、错

14、工程建设监理就是建设监理机构受政府质量监督部门的委托，对工程质量进行监督管理。

A、对

B、错

单项选择题

1、某房主用同一房地产作抵押贷款，先后与工商行、建行、交行签订了抵押合同，工商行、交行、建行与房主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。房主无力偿还贷款，处分抵押物时，银行受偿顺序为()。

A、三家银行按贷款额分摊

B、工商行一建行一交行

C、建行一交行一工商行

D、工商行一交行一建行

2、处分抵押房地产所得金额，应首先()。

A、扣除土地出让金

B、支付处分抵押房地产的费用

C、偿还抵押权人债权

D、扣除抵押房地产应缴纳的税款

3、耕地占用税实行的是()税率。

A、比例

B、定额

C、超额累进

D、地区差别

4、房屋权利人法定名称改变或者房屋现状、用途变更时，应申请房屋()登记。

A、他项权利

B、转移

C、所有权初始

D、变更

5、《城市房地产管理法》规定，城市基础设施用地和公益事业用地()由县级以上人民政府批准划拨

A、必须

B、应当

C、可以

D、不能

6、编制城市规划，一般分总体规划和()两个阶段。

A、分区规划

B、详细规划

C、区域规划

D、专业规划

A、有偿

B、补偿

C、无偿

D、根据情况确定

8、土地()是我国土地所有权发生转移的惟一方式。

A、出让

B、划拨

C、转让

D、征用

9、某宗土地按其用途国家规定最高出让年限为50年，协议出让年限为40年，经开发建设5年后转让，7、土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者未申请续期，或虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家()收回 其转让后土地尚可使用的年限为()年

A、50

B、45

C、40

D、35

10、房地产权利人法定名称改变或者房地产现状、用途变更时，应申请()登记

A、他项权

B、转移

C、初始

D、变更

11、在征地拆迁过程中，依据房屋的()给予补偿

A、建筑造价

B、重置价格

C、评估价格

D、建造成本+目标利润

12、我国工业用地土地使用权出让的最高年限为()年

A、30

B、40

C、70

D、50

13房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于()

A、第一产业

B、第二产业

C、第三产业

D、既是第二产业又是第三产业

14、土地使用权抵押时，其地上建筑物()抵押

A、随之

B、不能

C、由抵押人确定是否

D、由抵押权人确定是否

15、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付()万元土地补偿费。

A、30

B、40

C、60

D、70

16、土地使用权出让合同规定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前()申请续期

A、二年

B、一年

C、六个月

D、三个月

17、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为交纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内，向()

A、人民法院起诉

B、房地产行政主管部门申请复核

C、仲裁机构申请仲裁

D、交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估

18、采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于()

A、基准地价

B、政府定价

C、评估价

D、按国家规定确定的最低价

19、设立房地产中介服务机构，必须向()申请注册登记，领取营业执照，方可开业。

A、房地产管理部门

B、工商行政管理部门

C、土地管理部门

D、建设管理部门

20、建设用地规划管理由()部门负责

A、建设

B、房地产管理

C、城市规划行政主管

D、土地管理

21、根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的()倍。4～6

B、4～8

C、6～10

D、15

22、《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产()价格申报制度

A、评估

B、成交

C、协议

D、核定

23、我国土地所有权的主体除国家外、A、还有集体

B、还有个人

C、还有集体和个人

D、没有

24、按照《城市房地产管理法》规定采取协议方式出让的土地使用权出让金()

A、由出让方、受让方平等协商确定

B、由专业人士评估确定

C、由政府决定

D、不得低于按国家规定所确定的最低价

25、抵押评估时，()可列入估价范围。

A、违章建筑

B、过期的临时建筑

C、出让土地上的在建工程

D、已列入拆迁范围的房屋

A、26、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的()

A、买卖

B、租赁

C、抵押

D、分配

27、职工住房公积金是()信贷资金来源之一。

A、商业性

B、社会性

C、政策性

D、自营性

28、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满()未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权

A、半年

B、一年

C、二年

D、三年 多项选择题

1、《土地管理法》规定的土地补偿费包括()等

A、耕地补偿费

B、附着物、青苗补偿费

C、劳动力安置补助费

D、新菜地开发建设基金

E、临时用地补偿费

2、《城市房地产管理法》规定的基本制度中包括()

A、房屋拆迁许可证制度

B、房地产价格评估人员资格认证制度

C、房地产价格评估制度

D、建设工程监理制

E、土地使用权和房屋所有权登记发证制度

3、房地产的有偿转让形式有()

A、买卖

B、赠与

C、继承

D、抵押

E、交换

4、房地产中介服务机构年检制度主要是检查()等方面的情况

A、遵守有关法律、法规、政策

B、遵守职业道德、规范

C、是否按照核准的业务范围进行经营

D、是否执行规定的收费标准

E、执业人员培训 情况

5、以()方式取得房地产产权的人，是契税的纳税人

A、买卖

B、交换

C、继承

D、赠与

E、典当

6、房地产估价师享有()的权利。

A、从事房地产估价业务

B、使用房地产估价师名称

C、在两个以上估价单位执行业务

D、在房地产估价报告上签字

E、以个人名义从事房地产估价业务

7、产权人将其房地产()的行为，属于房地产转让。

A、买卖

B、捐献给福利机构

C、抵押

D、抵债

E、使用权抵债

8、物业管理与传统的房屋管理有着本质的区别，主要体现在()

B、物业的产权类型不同

C、管理的内容不同

D、物业的用途不同

E、管理的运行机制不同

9、我国土地使用权出让可以采取()方式

A、征用

B、划拨

C、拍卖

D、招标

E、协议

10、根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括、A、土地补偿费

B、安置补助费

C、地上附着物补偿

D、青苗补偿

E、生产补偿费

11、在发生()时，房屋出租人有权提前终止租赁合同。

A、承租人擅自转租房屋

B、承租人改变房屋用途

C、经承租人同意房屋所有权发生转移

D、租人利用房屋进行违法活动

E、承租人拖欠租金累计6个月以上

12、县级以上土地管理部门对非法转让土地的行为，可作出的行政处罚有()。

A、宣布转让协议无效

B、没收转让所得

C、罚款

D、地上建筑物收归国有

E、警告

13、出让土地使用权的规定有()。

A、管理体制不同

A、必须是国有土地

B、符合土地利用总体规划、城市规划和建设用地计划

C、出让方案由土地管理部门制定，报政府批准实施

D、出让方案由规划部门制定，报政府批准实施

E、出让方案由土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理部门共同拟订，按规定报人民政府批准后，由土地管理部门实施

14、国家提前收回土地使用权时，应根据()给予相应补偿。

A、出让年限

B、土地使用者的纳税情况

C、土地使用者的经营情况

D、开发土地的实际情况

E、使用土地的实际年限

15、房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，是具有()等特点的产业。

A、先导性

B、风险性

C、带动性

D、主导性

E、基础性

16、拆迁人对被拆除的()应予补偿。

A、违章建筑

B、抵押房屋

C、超过批准期限的临时建筑

D、未超过批准期限的临时建筑

E、产权有纠纷的房屋

17、房屋拆迁公告要明确()

A、拆迁人

B、被拆迁人

C、拆迁范围

D、拆迁期限

E、建设项目

18、编制城市分区规划的主要任务，是在总体规划的基础上，对城市的()配置作进一步安排。

A、建筑密度

B、人口分布

C、公共设施

D、基础设施

E、土地利用

19、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为交纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可()。

A、向房地产行政主管部门申请复核

B、向人民法院起诉

C、向房地产仲裁机构申请仲裁

D、由交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估

E、由价格管理部门确定

20、某职工购买了一套商品房，申请房屋权属登记，登记机关经审查决定不予登记，其原因可能是()。A、该商品房未办理土地出让手续

B、买卖双方未签订购房合同

C、商品房配套设施不齐全

D、房屋竣工验收不合格

E、未办理公证

21、物业管理收费应根据提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行()。

A、经营者定价

B、政府指导价

C、政府定价

D、业主管理委员会定价

E、房地产主管部门定价 22、2002年，国土资源部出台了11号令，规定商品住 宅用地必须采取()方式取得。

A、招标

B、拍卖

C、挂牌

D、划拨

E、协议

23、《城市规划法》规定的一书两证是()

A、选址意见书

B、规划用地申请书

C、建设用地规划许可证

D、建设工程规划许可证

E、建设用地许可证

24、建筑工程招标可以采取()招标方式

A、公开

B、邀请

C、内定

D、协议

E、阶段

25、在纳税人()时，应按照房地产评估价格计征土地增值税。

A、隐瞒、虚报成交价格

B、提供扣除项目金额不实

C、转让房地产价格明显低于原购入价格

D、因采用一次性付款方式享受优惠价格，致使转让价格低于评估价格

E、申报的成交价格略高于评估价格

26、房地产产权登记是指对()登记

A、房屋所有权

B、土地所有权

C、房屋使用权

D、土地使用权

E、房屋收益权

27、H公司的一处合法房产倒塌，经与G公司协商，由G公司出资新建，房屋建成后其一半归G公司所有。H公司与C公司需到房地产管理部门办理房屋()登记。

A、初始

B、转移

C、变更

D、注销

E、他项权

28、城市房屋拆迁中，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁，县级以上人民政府责令其限期拆迁后；仍逾期不拆迁的，由()强制拆迁。

A、人民政府

B、县级以上人民政府责成有关部门

C、公安机关

D、房屋拆迁主管部门申请人民法院

E、规划主管部门 判断题答案

1、A

2、B

3、B

4、B

5、A

6、A

7、A

8、B

9、B

10、B

11、A

12、A

13、B

14、B

单项选择题答案

1、A

2、C

3、C

4、A

5、D

6、C

7、D

8、A

9、A

10、A

11、C

12、A

13、C

14、B

15、D

16、C

17、C

18、A

19、C 20、D

21、C

22、C

23、A

24、A

25、D

26、B

27、D

28、D

多项选择题答案

1、ABCD

2、ACDE

3、BC

4、ACDE

5、ABCD

6、ACD

7、ACD

8、BCDE

9、ABE

10、ABCD

11、ABCD

12、ACDE

13、BCD

14、AB

15、ABCE

16、ABD

17、ABCE

18、ABDE

19、CDE 20、ACD

21、CDE

22、ABC

23、ACE

24、AC

25、CD

26、AC

27、ACD

28、AD

第三篇：2015年山西省房地产经纪人《房地产基本制度与政策》试题

2015年山西省房地产经纪人《房地产基本制度与政策》试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、唐宋时期的房地产经纪人被称为。

A：中人

B：庄宅牙人

C：见证人

D：交易人

E：客户资金代收代付风险

2、工业用途房产，以房屋原价的作为应税房产原值。

A：20％～30％

B：30％～40％

C：40％～50％

D：50％～60％

E：权利型房地产投资信托

3、通常以完成特定事项为代理内容，事项完成后，代理即告终结的是指。

A：法定代理

B：复代理

C：指定代理

D：委托代理

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

4、目前在玻璃幕墙中运用最多，且具有结构构造可靠、合理，施工安装简单的特点的是结构类型。

A：不锈铜索玻璃幕墙

B：型钢框架结构体系

C：铝合金型材框架结构体系

D：铝合金隐蔽框架结构体系

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

5、中国城市土地利用按城市中土地使用的主要性质划分不包括。

A：居住用地

B：工业用地

C：公共设施用地

D：建筑用地

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

6、目前，我国的不动产交易采取的是主义。

A：报告

B：登记要件

C：抵押要件

D：合同

E：工厂的生产设备

7、关于我国现行土地基本制度规定行使的所有权不正确的是。A：分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权

B：属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表行使所有权

C：属于村农民集体所有的，由村集体经济组织和村民委员会代表行使所有权

D：属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权

E：权利型房地产投资信托

8、针对咨询市场行情并有意在近期购房的试探型客户，房地产经纪人应采取的引导方式是。

A：帮助客户制定购房方案

B：提供最符合客户要求的房源

C：提供专业咨询以便建立长期联系

D：展示不同房源以便引导客户意向

E：工厂的生产设备

9、房屋权属登记信息查询的程序为。

A：查询人提出查询申请一查询机构提供查询一查询结果证明的出具

B：查询机构提供查询一查询人提出查询申请一查询结果证明的出具

C：查询人提出查询申请一查询结果证明的出具一查询机构提供查询

D：查询结果证明的出具一查询人提出查询申请一查询机构提供查询

E：权利型房地产投资信托

10、不属于前期物业服务合同和物业服务合同主要内容的是。

A：房地产委员会和物业的基本情况

B：物业管理服务事项和服务质量要求

C：双方的权利义务

D：物业管理服务费用的标准和收取办法

E：权利型房地产投资信托

11、房地产登记的根本目的和出发点是。

A：保证交易安全，减少交易成本

B：保护房地产权利人的合法权益

C：房地产权属登记管理是房地产管理的基础工作

D：权属登记管理为城市规划、建设、管理提供科学依据

E：权利型房地产投资信托

12、住房公积金的义务性、保障性和互助性都要通过住房公积金的来体现。

A：改革政策和税收政策

B：利率政策和税收政策

C：产业政策和利率政策

D：优惠政策和产业政策

E：权利型房地产投资信托

13、在新建商品房的商圈类型中，通常指公交路线可能延伸到达的地区，一般称为“地域商圈”。

A：邻里中心型

B：大地区中心型

C：副城市中心型

D：城市中心型 E：工厂的生产设备

14、财务管理目标的层次性，是由企业财务管理内容和方法的以及它们相互关系上的层次性决定的。

A：程序性

B：多样性

C：作业性

D：灵活性

E：客户资金代收代付风险

15、按的不同，统计指标分为实物指标和价值指标。

A：总体

B：计量单位

C：内容

D：性质

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

16、房屋租赁期内，因买卖、赠予或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同(A：对承租人和新房主继续有效

B：对承租人和新房主无效

C：对承租人继续有效，对新房主无效

D：对承租人无效，对新房主继续有效

E：权利型房地产投资信托

17、房地产经纪机构中，在连锁店(办事处)必须有名以上取得房地产经纪人执业资格并注册的房地产经纪人。

A：1 B：2 C：3 D：4 E：客户资金代收代付风险

18、下列选项中，模式是指企业决定有选择地进入几个不同的细分市场，为不同客户群提供不同种类的产品．

A：产品专门

B：市场专业化

C：单一市场

D：选择专业化

E：工厂的生产设备

19、城市、县人民政府组织编制的总体规划，城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，公告的时间不得少于日。

A：10 B：15 C：30 D：45 E：权利型房地产投资信托

20、新建商品房销售代理业务基本流程中，阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。

A：项目执行企划 B：项目签约

C：销售准备

D：项目信息开发与整合E：客户资金代收代付风险

21、下列不属于房地产转让方式的是。

A：抵押

B：买卖

C：以房地产抵债

D：作价入股

E：客户资金代收代付风险

22、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收。

A：房产税

B：耕地占用税

C：契税

D：营业税

E：权利型房地产投资信托

23、下列选项中，是经纪机构生存和发展的根本，独家委托经纪机构定会全力以赴地为业主服务，尽可能将房屋售出。

A：实力

B：专业服务水平

C：信誉

D：房源

E：工厂的生产设备

24、预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起个月内未申请登记的，预告登记失效。

A：2 B：3 C：5 D：6 E：权利型房地产投资信托

25、个别的顶尖房地产经纪机构所采用的扩张模式为。

A：跨地域市场扩张

B：跨专业市场扩张

C：跨行业扩张

D：综合性扩张

E：客户资金代收代付风险

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、采用电话访问方式开拓房源信息的优点主要有。

A：不受时间限制

B：客户印象深刻

C：不受天气影响

D：花费时间较少 E：不受地点限制

2、房地产信息传播的主要环节中，信息投放牵涉到房地产经纪信息的。

A：投放量

B：选择

C：投放方式

D：表述

E：传播

3、按照主营业务类型，可将房地产经纪机构分为。

A：以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构

B：以新增商品房经纪业务为主的房地产经纪机构

C：公司制房地产经纪机构

D：合伙制房地产经纪机构

E：以策划、顾问业务为主的房地产经纪机构

4、下列民事行为无效的是。

A：限制民事行为能力人实施的

B：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的C：经济合同违反国家指令性计划的D：违反法律或者社会公共利益的E：以合法形式掩盖非法目的的

5、根据产品的企业销售增长率和市场占有率，企业将多种房地产产品分为等类型。

A：明星产品

B：现金牛产品

C：瘦狗产品

D：成长产品

E：问号产品

6、消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量，称为

A：房地产需求

B：房地产供给

C：市场需求

D：市场供给

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

7、战略调整的内容包括调整等。

A：公司的战略评价

B：公司的长期发展方向

C：公司的目标体系

D：公司的战略

E：公司战略的执行

8、柴某是注册房地产经纪人，承接了一宗房地产抵押贷款代办业务，柴某的下列服务行为存在瑕疵的有。

A：购房人购买一套普通住房，为了使购房人快速获得购房资金，柴某积极为其推荐商业贷款

B：柴某告知购房人，购房抵押贷款的贷款上限可以为购房总价款的80％ C：柴某告知购房人，贷款期限最长可以为35年

D：柴某告知购房人，月还款额一般不应超过家庭总收入的40％

E：柴某告知购房人，如果采用固定利率还款，就不用考虑利率变动带来的风险

9、关于房地产经纪服务合同特征的说法，正确的有。

A：房地产经纪服务合同属于实践性合同

B：房地产经纪服务合同属于双务合同

C：房地产经纪服务合同属于有偿合同

D：房地产经纪服务合同属于单务合同

E：房地产经纪服务合同一般为书面形式的合同

10、房地产代理合同中委托人的义务包括。

A：承担处理事务的费用的义务

B：承担后果的义务

C：给付房地产经纪人报酬的义务

D：承担赔偿损失的义务

E：亲自处理事务的义务

11、关于电磁辐射对人体的危害程度，排列顺序正确的是。

A：微波>超短波>短波>中波>长波

B：长波>中波>短波>超短波>微波

C：微波>短波>超短波>长波>中波

D：长波>微波>超短波>短波>中波

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

12、带客户实地看房的目的包括等。

A：让客户对房屋有切身感觉

B：让客户和业主直接接触，以消除怀疑情绪

C：让客户对房源进行了解

D：促成交易

E：激发客户对房源的兴趣

13、住房公积金增值收益是在住房公积金归集、使用过程中发生的，业务收入和业务支出之间的差额，用于的补充资金。

A：管理中心的管理费用

B：建立住房公积金贷款风险准备金

C：住房装修费用及住房贷款利息

D：住房手续费及公证费用

E：城市廉租住房建设

14、物业管理中公共性的管理和服务工作通常包括。

A：维修资金的代管服务

B：物业档案资料的管理

C：房屋共用与私有部位的维护与管理

D：物业装饰装修管理服务

E：环境卫生、绿化管理服务

15、悬吊式顶棚从外观上分类，有。

A：平滑式顶棚

B：阶梯式顶棚 C：井格式顶棚

D：悬浮式顶棚

E：方格式顶棚

16、悬吊式顶棚按照饰面层与龙骨的关系分类，有。

A：平滑式顶棚

B：锯齿式顶棚

C：活动装配式悬吊式顶棚

D：固定式悬吊式顶棚

E：悬浮式顶棚

17、关于签订抵押贷款合同要点的表述正确的是。

A：必须是借款人亲自在借款抵押合同上签字

B：抵押价值和借款的数额需要区分出来，还款的期限应填写清楚，但必须告知借款人实际还款期限以贷款实际发放日期作为起算日期

C：还贷的方式一般由借款客户自己选择，房地产经纪人应向借款人介绍等额本金和等额本息两种还贷方式的区别；介绍公积金冲抵贷款本金和利息的两种方法，为贷款客户提供参考意见

D：逾期还款的违约责任

E：提前还贷的条件和程序

18、由于计算机系统具有，因此，计算机系统成为房地产经纪机构进行信息管理的重要工具。

A：信息转化功能

B：超大容量的信息存储功能

C：自动化信息处理

D：快速传输功能

E：快速检索功能

19、房地产市场的供给是指在某一时期内为房地产市场提供房地产产品的总量，它主要调查的方面有。

A：行情调查

B：市场反响调查

C：社会文化调查

D：企业经济调查

E：建筑设计及施工企业调查

20、关于居住技术经济指标，叙述正确的是。

A：人口是净密度指每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人／)B：住宅建筑套密度(净)是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数(套／)C：住宅建筑面积毛密度是指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积(万)D：居住区建筑面积毛密度(容积率)是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(万)或以居住区总建筑面积(万)与居住区用地面积(万)的比值表示

E：住宅建筑净密度是指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率(％)

21、企业品牌管理的意义是。

A：通过品牌管理，提高企业品牌的核心竞争力

B：通过品牌管理，增强企业的吸引力与辐射力

C：品牌管理是企业品牌延伸及品牌国际化经营的基础，是推动企业发展和社会进步的一个积极因素 D：通过品牌管理，提高企业经济效益

E：通过品牌管理，可以加快企业发展，降低市场风险

22、在实际中，开发成本主要包括。

A：房屋建筑其他工程费

B：公共配套设施建设费

C：勘察设计和前期工程费

D：开发建设过程中的税费

E：基础设施建设费

23、商务综合体是以商务功能为核心，将写字楼、商务公寓、商业、酒店、居住型公寓等产品类型有机结合为一体的综合物业类型，其通常以为核心竞争力。

A：技术化

B：规模化

C：多元化

D：高端化

E：逻辑化

24、因房地产交易具有，所以房地产经纪机构和人员应谨防不当承诺。

A：不确定性

B：灵活性

C：长期性

D：诚实性

E：客户资金代收代付风险

25、公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。但有情形之一的房屋不得出租。

A：共有房屋未取得共有人同意的B：权属有争议的

C：抵押，未经抵押权人同意的D：符合安全标准的

E：依法取得《房屋所有权证》的

第四篇：2017房地产经纪人考试—制度政策试题

单选题

1.(2009)工业用地使用权出让方式不包括（）。A.招标方式 B.挂牌方式 C.划拨方式 D.协议方式 【答案】C 【解析】工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。协议不利于公平竞争，适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。2.《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是（）。A.公平、公开 B.等价有偿 C.合理补偿 D.协商一致 【答案】B 【解析】 《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁的房屋区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。

3.设立房地产开发企业要求持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业技术人员是（）。A.2名 B.3名 C.4名 D.5名 【答案】C 【解析】设立房地产开发企业应符合：有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。

4.《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立基本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于（）”。A.10% B.15% C.20% D.30% 【答案】C 【解析】 《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金削度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。

5.以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门（）。A.申请核发建设项目选址意见书 B.领取建设用地规划许可证 C.核发建设工程规划许可证 D.领取建设用地批准书 【答案】B 【解析】 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合嗣后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

6.在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对（）进行审查。A.建设项目选址意见书 B.建设用地规划许可证 C.建设工程施工图 D.建设工程设计方案 【答案】C 【解析】根据建设工程规划许可管理的主要内容，在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对建设工程施工图进行审查。

7.《合同法》规定，租赁期限不得超过（）年，超过此年限超过部分无效。A.10 B.15 C.20 D.30 【答案】C 【解析】《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

8.房屋登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（）日内不起诉，异议登记失效。A.15 B.30 C.60 D.90 【答案】A 【解析】《物权法》第19条，“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”。

9.关于房屋预告登记的说法，错误的是（）。

A.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力

B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

C.预告登记仅适用于预售商品房的登记

D.预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记 【答案】c 【解析】房屋预告登记是指，申请人为保障将来的物权实现，按照约定向房屋登记机构申请，房屋登记机构依法申请事项在登记簿上予以记载的预先登记行为。10.下列行为中，不属于应当申请房屋所有权转移登记的是（）。A.互换 B.继承 C.赠与 D.抵押 【答案】D 【解析】房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提出 债务履行担保的行为。

11、下列对建设工程招投标的开标、评标和中标管理的表述中，正确的是()。

A.开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间之后的任一时间公开进行

B.评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较;设有标底的，应当参考标底

C.中标人不得向他人转让中标项目，但可以将中标项目的部分主体、部分关键性工作分包给他人完成

D.招标人应当向中标人发出中标通知书，中标结果不必通知所有未中标的投标人 [答案]B [解析]开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间之后的同一时间公开进行。招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。但中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。

12、土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用30年后转让，受让人的使用年限只有()年。A、20 B.30 C.40 D.70 [答案]C [解析]70-30=40。

13、下列关于房地产转让，说法不正确的是()。

A、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让 B、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的，属于房地产转让方式 C.以房地产抵债的，不属于房地产转让方式 D.房地产转让的实质是房地产权属发生转移 [答案]C [解析]以房地产抵债的，属于房地产转让方式

14、下列关于2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》，说法错误的是()。

A、买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持 B.对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外

C.买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，不予支持 D.房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担 [答案]C [解析]买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

15、关于房屋转租，下列表述错误的是()。

A.房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为 B.房屋转租合同不用办理登记备案手续.C.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期

D、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止 [答案]B [解析]房屋转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续。

16、下列关于商品房预售，说法正确的是()。

A、商品房预售是指房地产开发企业将已建成的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为

B、按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。这是商品房预售的条件之一

C.房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》

D.商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同，到县级以上人民政府房产管理部门办理登记备案手续就可 [答案]C [解析]商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

17、租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过()。A.10年 B.20年 C.30年 D.50年 [答案]B [解析]《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

18、下列关于房地产权属登记管理的原则，说法不正确的是()。

A、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则

B、只能由市(县)房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产产权登记工作;房地产权利人也只能到房屋所在地的市、县房地产登记部门办理产权登记 C.房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，不必同属一人 D.房地产权属登记的属地管理原则 [答案]C [解析]房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人

19、下列关于房地产权属登记种类的特点，表述正确的是()。

A.总登记应由县级以上人民政府房产管理部门在规定的登记期限开始之日起30日内发布公告

B.房屋因买卖原因致使其权属发生转移，要进行房屋初始登记

C.房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少，要进行房屋变更登记 D.房地产权利丧失时，原权利人应申请转移登记 [答案]C [解析]总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日起30日内发布公告。转移登记是指房屋因买卖，赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少。房地产权利丧失时，原权利人应申请注销登记。20、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是()。A.公告不是房屋权属登记的必经程序

B.在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可，无需重新办理房产抵押登记

C.因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书：

D.在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证时同时办理房屋抵押登记 [答案]B [解析]在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。

21.存量房地产属于房地产(C)。A.一级市场 B.二级市场 C.三级市场 D.四级市场

22.下列不属于销售阶段常用的市场调查方法是(D)。A.实地调查法 B.座谈会

C.成交客户问卷调查 D.二手资料调查

23.房地产市场调查流程中，搜集一手及二手资料后的后续工作是(A)。A.质量控制 B.数据处理分析 C.制定调查操作方案 D.形成报告

24.(D)试图从外部联系上寻找问题的各种相关因素。A.预测性调查 B.因果性调查 C.探测性调查 D.描述性调查

25.(C)就是形成市场差异化产品。A.形象定位 B.市场定位 C.产品定位 D.客户定位

26.(B)是一种最理想的对策。A.WT对策 B.SO对策 C.WO对策 D.ST对策

27.空间形式属于建筑策划方法中的(D)环节的内容。A.目标规模设定 B.外部条件调查 C.内部条件调查 D.方案构想

28.消费者的生活方式属于市场细分因素中的(C)。A.地理因素 B.人口因素 C.心理因素 D.行为因素

29.(D)不是影响房地产价格的一般因素。A.土地成本 B.人口状况 C.经济发展状况 D.人文环境

30.不列关于均价的说法不 正确的是(A)。

A.均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系

B.一般来说整体均价是在分栋.分期均价的基础上建立起来的 C.均价制定要求考虑房地产本身的成本及市场供求关系 D.在均价确定过程中，重点市场比较楼盘不应少于8个

31.技术难度大、情况复杂、耗用人力和时间较多的房地产咨询报告，收费标准一般不超过咨询标的额的()。A.0.1% B.0.2% C.0.3% D.0.5% 【答案】D 【解析】技术难度大、情况复杂、耗用人力和时间较多的房地产咨询报告，收费标准一般不超过咨询标的额的0.5%。国家指导性参考价为普通咨询报告为每份收费300～1000元。32.根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪机构在领取营业执照后的1个月内，应当到登记机关所在地的县级以上()行政主管部门备案。A.工商 B.国土资源 C.房地产 D.财政 【答案】C 【解析】根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪机构在领取营业执照后的1个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。33.关于房地产经纪服务主要特点的说法，正确的是()。A.房地产经纪从业人员不一定具有房地产经纪资格 B.房地产经纪服务是受当事人委托进行的 C.房地产经纪服务属于公益性活动 D.房地产经纪服务的特点是价格垄断 【答案】B 【解析】房地产经纪属于房地产中介服务活动，根据房地产中介服务的三个主要特点理解：①人员特定，从事房地产中介服务活动的人员必须具有特定资格的专业人员，并不是所有的人都可以从事房地产中介服务活动;②委托服务，房地产中介活动是受当事人委托进行的，并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动，提供当事人所要求的服务;③服务有偿，房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人一般按照一定标准收取佣金和报酬。从题目理解A和C均为不正确的，D项中房地产经纪活动的特点是价格垄断是错误的，收费是按照一定标准来收取费用。

34.下列权利中，房地产经纪人不享有的是()的权利。A.指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务 B.拒绝委托人发出的违法指令

C.要求委托人提供与交易有关的资料 D.以个人名义订立房地产经纪合同 【答案】D 【解析】房地产经纪人享有权利：①依法发起设立房地产经纪机构;②加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位;③指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务;④经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件;⑤要求委托人提供与交易有关的资料;⑥有权拒绝执行委托人发出的违法指令;⑦执行房地产经纪业务并获得合理报酬。ABC项都是房地产经纪人享有的权利，D项房地产经纪人不能以个人名义订立合同，只有注册在房地产经纪机构，只能以机构的名义订立房地产经纪合同。

35.下列权利中，不属于房地产估价对象的是()。A.土地使用权 B.在建工程抵押权 C.知识产权 D.房屋所有权 【答案】C 【解析】房地产估价的对象包括：土地、在建工程、建筑物、构筑物等。不包括知识产权的估价

36.土地使用者延期付款超过()日，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。A.15 B.30 C.45 D.60 【答案】D 【解析】在签订出让合同后，土地使用者应缴纳定金并按照约定期限支付地价款，土地使用者延期付款超过60日，经土地管理部门催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。37.商业用地不能采取()方式出让。A.招标 B.拍卖 C.挂牌 D.协议 【答案】D 【解析】2007年9月国土资源部公布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。38.关于建设用地使用权设立的说法，错误的是()。A.建设用地使用权不得在地表以下设立

B.新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权 C.设立建设用地使用权，可以采取划拨的方式

D.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让与他人 【答案】A 【解析】建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

39.甲公司以出让方式按法定最高年限取得了某度假村土地使用权，3年后建成开业，则开业时度假村的土地使用权的剩余使用年限为()年。A.37 B.40 C.47 D.50 【答案】A 【解析】 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：商业、旅游、娱乐用地使用权出让最高年限为40年。

40.国有土地租赁期限在()个月以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。A.3 B.6 C.9 D.12 【答案】B 41.土地使用权出让合同由(C)与土地使用者签订。A.原土地使用人 B.市.县人民政府

C.市.县人民政府土地管理部门 D.市.县人民政府规划部门

42.债券的(A)，是债券价格形成的主要依据。A.票面价值 B.实际价值 C.内在价值 D.外在价值

43.下列关于房地产成交价格的表述中，不正确的是(B)。A.交易双方应如实申报成交价格

B.申报的成交价明显低于市场价时，以主管部门认定的价格为准 C.交易双方对主管部门认定的评估价有异议的，可要求重新评估

D.成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据 44.房屋权属档案应当以(B)为单元建档。A.登记流水号 B.丘 C.门牌号 D.权证字号 45.房地产转让应当以申报的成交价作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以(C)作为缴纳税费的依据。A.成交价格 B.正常市场价格 C.评估价格 D.双方协商价格

46.下列关于住房公积金会计核算的表述中，不正确的是(C)。

A.住房公积金管理中心管理的住房公积金和其他住房资金要实行分账核算 B.住房公积金增值收益和住房公积金管理中心管理费用应分立账户单独核算 C.住房公积金个人明细账实行四级明细核算 D.住房公积金会计核算的内容包括业务支出核算

47.某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲.乙.丙.丁四家银行签订了抵押合同;之后，甲.丙.乙.丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为(D)。A.三家银行按贷款额分摊 B.甲-乙-丙-丁 C.乙-丙-甲-丁 D.甲-丙-乙-丁

48.下列对房屋拆迁的概念表述正确的是(C)。A.指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内私人土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使人进行补偿和安置的行为 B.指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对使用人进行补偿和安置的行为 C.指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿或安置的行为 D.指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内集体土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置行为

49.王某与甲房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，王某购买价值为50万元的商品住宅一套，并约定甲房地产开发公司于次年5月30日交房。合同签订后，王某向甲房地产开发公司交付了2万元的定金。如甲房地产开发公司违约，则甲房地产开发公司应向王某返还定金(B)。A.2万元 B.4万元 C.6万元 D.8万元

50.维修基金属于代管基金。业主委员会成立前，维修基金由(C)代管。A.当地财政管理部门 B.当地税收主管部门

C.当地房地产行政主管部门 D.物业公司

51.根据权利标的的不同性质，民事权利可以分为(C)。A.物权和人身权

B.财产权和生命健康权 C.财产权和人身权 D.物权和肖像权

52.某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为(B)。A.47年 B.67年 C.70年 D.无限年

53.测定权属单元产权面积，要绘制(D)。A.房产分幅立面图 B.房产分幅图 C.房产分丘图 D.房产分户图

54.(C)是房地产权属档案的生命。A.动态性 B.专业性 C.真实性 D.完整性

55.房屋买卖合同不属于(B)。A.要式合同 B.不要式合同 C.有偿合同 D.双务合同

56.新购买的房屋分割时，应当办理房屋(B)。A.初始登记 B.转移登记 C.变更登记 D.注销登记

57.刘某要求房地产开发企业提供《住宅使用说明书》，他是在行使消费者的(C)。A.保障安全权 B.自主选择权 C.知悉真情权 D.公平交易权

58.批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过(B)年。A.1 B.2 C.3 D.4 59.某市区一经营用房出租，月租金400元，经税务机关委托评估其原值为50000元，问需缴纳的房产税应是(D)元/年。A.72 B.420 C.540 D.576 60.按房产租金收入计征的房产税，税率为(B)。A.10% B.12% C.20% D.30%

多选题：

1.拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行的活动有(A.B.C.D)。A.新建,扩建,改建房屋 B.改变房屋和土地用途 C.买卖房屋 D.租赁房屋 E.装修房屋

2.工程建设监理中的信息管理的内容有(A.B.C.D)。A.信息流程结构图,信息目录表 B.会议制度

C.信息的编码系统

D.信息的收集,整理及保存制度 E.信息的提供

3.下列属于质权特征的有(B.C.D.E)。A.具有占有,使用,收益的权利 B.是就质物优先受偿的权利 C.标的物只能是动产或财产权利 D.须转移质物的占有 E.是一种担保物权

4.依据(行政诉讼法)，下列行为中房地产经纪机构可以提起行政诉讼的有(A.B.D.E.)。A.对行政机关做出的罚款决定不服的 B.认为行政机关侵犯其合法经营自主权的 C.认为行政机关颁布的部门规章有失公平的 D.认为行政机关侵犯其财产权的

E.认为符合法定条件申请行政机关颁发执照，行政机关拒绝颁发的 5.属于减轻纳税人负担的措施有(A.B.C.D.)。A.减税 B.免税

C.规定起征点 D.规定免征额 E.规定加成税

6.下列建设工程项目中，必须实行工程监理的有(A.C.E.)。A.国家重点建设工程

B.非成片开发建设的住宅小区工程 C.中型公用事业工程

D.外企在某城市投资建设的办公大厦 E.利用国际组织贷款建设的水利枢纽工程 7.国有企业改革中涉及的划拨土地，经批准可保留划拨土地使用权的情况有(C.D.E.)。A.组建企业集团的 B.国有企业租赁经营的 C.改组为国有独资公司的

D.非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的

E.国有重点扶持的能源企业改组为公司制企业，但土地用途不发生改变的 8.下列房屋不得出租的有(A.B.C.D.)。A.属于违章建设的房屋 B.被司法机关查封的房屋 C.未取得房屋权属证书的房屋

D.其他房屋共有人不同意出租的房屋 E.已购公有住房

9.土地增值税的扣除项目为(A.B.C.D.)。A.取得土地使用权时所支付的金额 B.土地开发成本.费用

C.建房及配套设施的成本.费用，或者旧房及建筑物的评估价格 D.与转让房地产有关的税金

E.对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计10%的扣除

10.房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》的，应提交(A.B.D.)等证件及资料。A.建设工程规划许可证 B.工程施工合同

C.建设用地规划许可证 D.企业资质等级证书

E.投入资金达到工程建设总投资的20%以上的证明

11.城市房屋拆迁过程中，拆迁人对被拆迁的(B.C.D.E.)应依法予以补偿。A.违章建筑 B.已抵押的房屋 C.产权不明的房屋

D.未超过批准期限的临时建筑 E.产权有纠纷的房屋

12.下列权利中，属于财产权的有(A.C.D.)。A.房屋所有权 B.姓名权 C.土地使用权 D.债权 E.肖像权

13.目前，我国行政赔偿以实际损害为主，实际损害包括(A.C.D.)。A.人身自由的损害 B.政治权的损害 C.生命健康的损害 D.财产的损害

14.行政诉讼程序是(A.B.D.E.)。A.起诉 B.受理 C.裁决 D.审理 E.判决

15.下列属于房地产转让的行为有(A.B.C.E.)。A.房地产买卖 B.房地产赠与 C.以房地产抵债 D.房地产抵押

E.因企业被收购,兼并或合并，房地产权属随之转移的

案例题：

案例一：G省A市Z县一级资质甲房地产开发公司以出让方式，在Z县县城内取得了一块土地的使用权，并完成了土地征收、交纳土地出让金、前期开发等项工作，共计投资500万元。2002年1月，因转向其他投资，甲房地产开发公司将该项目以1600万元的价格，转让给B国有企业。按照原批准用途，B国有企业委托乙房地产开发公司开发建设阳光花园住宅小区，该小区建多层住宅8栋，3万平方米。乙房地产开发公司通过招标方式，选择了施工单位。该小区于2005年3月建成。2005年10月，B国有企业通过房改，将该小区所有住宅出售给职工，其中，售房款为4500万元。2005年12月，该小区召开了业主大会，成立了业主委员会，并聘用D物业管理公司，进行小区物业管理。

1甲房地产开发公司将该项目以1600万元的价格，转让给B国有企业。该转让行为中，土地增值税纳税人是(B)。A、B国有企业

B、甲房地产开发公司 C.乙房地产开发公司 D.张某

2、按照规定，一级资质甲房地产开发公司的注册资本应不低于(D)万元。A、100 B、800 C.2000 D.5000

3、若乙房地产开发公司采用邀请招标方式的，应当向(C)个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。A.1 B.2 C.3 D.4 E、5 [解析]1.解析：凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(简称房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。本例中，甲房地产开发公司是土地增值税纳税人。2.解析：一级资质房地产开发公司的注册资本应不低于5000万元。

3.解析：采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

案例二：G省A市Z县一级资质甲房地产开发公司以出让方式，在Z县县城内取得了一块土地的使用权，并完成了土地征收、交纳土地出让金、前期开发等项工作，共计投资500万元。2002年1月，因转向其他投资，甲房地产开发公司将该项目以1600万元的价格，转让给B国有企业。按照原批准用途，B国有企业委托乙房地产开发公司开发建设阳光花园住宅小区，该小区建多层住宅8栋，3万平方米。乙房地产开发公司通过招标方式，选择了施工单位。该小区于2005年3月建成。2005年10月，B国有企业通过房改，将该小区所有住宅出售给职工，其中，售房款为4500万元。2005年12月，该小区召开了业主大会，成立了业主委员会，并聘用D物业管理公司，进行小区物业管理。请回答以下问题: 1 按规定，(D)应与D物业管理公司签订物业服务合同。A、B国有企业

B、乙房地产开发公司 C.阳光花园小区业主大会 D.阳光花园小区业主委员会

2、按规定，下列属于该小区物业服务合同主要内容的是(AD)。A、阳光花园小区业主的权利义务 B、B国有企业的权利义务

C.乙房地产开发公司的权利义务 D.D物业管理公司的权利义务

3、阳光花园小区业主交纳的维修基金，属(D)所有。A、B国有企业

B、乙房地产开发公司 C.D物业管理公司

D.阳光花园小区全体业主

4、按规定，对于阳光花园小区多层住宅出售，B国有企业应从售房款中最低提取(C)万元的维修基金。A、300 B、600 C.900 D.1200 [解析]1.解析：业主委员会成立后，一项重要工作就是选聘物业管理企业并与中标的物业管理企业签订《物业服务合同》。

2.解析：B国有企业的权利义务、乙房地产开发公司的权利义务，不属于该小区物业服务合同主要内容。

3.解析：维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满后的大中修和更新、改造。

4.解析：根据：公房出售以后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集。(1)售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，基金属售房单位所有。该小区建多层住宅8栋，3万平方米，售房款为4500万元。4500×20%=900万元。

案例三：2004年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积都为100平方米，并约定售房价格为3000元/㎡。2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2006年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107平方米。2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业管理企业。请回答以下问题: 1按照国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括(ABD)。A.拍卖方式 B.招标方式 C.协议出让 D.挂牌出让

2、按照国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为(D)年。A.30 B.40 C.50 D.70

3、关于该施工项目中标人确定后，下列说法错误的包括(BD)。

A.招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人 B.招标人应当向中标人发出中标通知书，但中标结果不必通知所有未中标的投标人 C.中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让 D.中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成

E、中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成

4、B房地产开发公司在申请领取施工许可证时，其到位资金原则上不得少于(C)万元。A.500 B.800 C.1200 D.1500

5、E监理单位具体实施了“三控”、“两管”、“一协调”监理基本工作，其中“三控”是指(ABC)。A.工程进度控制 B.工程质量控制 C.工程投资控制 D.合同控制 E.信息控制

6、下列条件中，是B房地产开发公司申领建筑工程许可证须具备的为(ACD)。A.有保证工程质量和安全的具体措施 B.施工企业必须保证按工程设计施工 C.建设资金已落实 D.已确定施工企业 [解析]1.解析：2002年，国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(简称11号令)增加了国有土地使用权挂牌出让方式。11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。2.解析：住宅地块出让的最高年限为70年。3.解析：招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人;对建设工程实施监理;中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。

4.解析：建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。该项目建设工期为16个月，工程合同价为4000万元。4000万元X30%=1200万元。5.解析：“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制。工程质量控制和工程投资控制。6.解析：施工企业必须保证按工程设计施工，不是B房地产开发公司申领建筑工程许可证须具备的。

案例4：2004年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积都为100平方米，并约定售房价格为3000元/㎡。2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2006年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107平方米。2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业管理企业。请回答以下问题: 1.下列表述中，不正确的是(C)。

A.如果B房地产开发公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分

B.B房地产开发公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告 C.B房地产开发公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让

D.B房地产开发公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

2.B房地产开发公司进行商品房预售，应向(C)部门提出预售申请。A.A市人民政府建设管理部门 B.A市人民政府土地管理部门 C.A市人民政府房地产管理部门 D.A市人民政府规划管理部门

3、B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到(C)万元以上，才可以申领《商品房预售许可证》。A.750 B.900 C.1400 D.1800

4、在代理商品房预售中，C房地产经纪公司(BC)。

A.应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续 B.发布商品房预售广告不得涉及装修内容 C.不得收取佣金以外的其他费用

D.不必向买受人出具商品房的有关证件解析：

[解析]1.解析：按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。

3.解析：按照商品房预售的条件中，“(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，而该项目计划总投资5600万元。因此，B房地产开发公司申领《商品房预售许可证》在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到：5600X25%=1400。

4.到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续的应是B房地产开发公司;在代理商品房预售中，C房地产经纪公司应向买受人出具商品房的有关证件。

案例5：2004年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积都为100平方米，并约定售房价格为3000元/㎡。2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2006年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107平方米。2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业管理企业。请回答以下问题:

1、按照《商品房销售管理办法》规定，如果王某不退房，王某所购商品房的总价款是(B)A.300000 B.309000 C.319000 D.321000

2、下列关于该小区的物业管理的表述中，正确的是(AB)A.2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理，此物业管理属于前期物业管理

B.2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，重新选聘了D物业管理企业并签订了《物业服务合同》后，原B房地产开发公司与物业管理企业所签订的《前期物业服务合同》即自行失效

C.2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，重新选聘了D物业管理企业并签订的《物业服务合同》，该合同的甲方是业主大会，合同乙方是D物业管理企业

D.2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，其业主委员会应当自选举产生之日起60日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向A市人民政府房地产行政主管部门备案

3、如果按照国家规定的最低标准，王某所购商品房应交维修基金是(B)元。A.6000 B.6180 C.9000 D.9270 [解析]1.解析：根据《商品房销售管理办法》误差的处理方式中，“合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。本题王某所购商品房面积误差比为7%，因此，面积误差比在3%之内的3平方米房价款由王某补足：而超出3%部分的4平方米房价款由B房地产开发公司承担，产权归王某所有。王某所购商品房的总价款=103×3000=309000元。2.解析：根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。合同甲方是业主委员会，合同乙方是其选聘的物业管理企业。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

3.解析：商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%～3%的比例向售房单位缴交维修基金。309000×2%=6180元。

第五篇：房地产经纪人基本制度与政策考试大纲

第一章房地产法律法规概述 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产法律体系、房地产经纪活动相关法律的了解、熟悉和掌握程度。考试内容 第一节房地产业

一、房地产业概述

二、房地产业的作用

三、房地产业的行业细分 第二节房地产法律体系

一、房地产法的概念与调整对象

（一）房地产法的概念

（二）房地产法的调整对象

二、房地产法律体系

（一）宪法

（二）全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律

（三）国务院发布的房地产方面的行政法规

（四）地方性法规

（五）行政规章

（六）最高人民法院的司法解释 第三节城市房地产管理法

一、房地产交易

二、房地产转让

三、房地产抵押

四、房屋租赁

五、房地产中介服务机构 考试要求 1．熟悉房地产业； 2．熟悉房地产法的概念与调整对象； 3．熟悉房地产法律体系； 4．掌握城市房地产管理法相关内容。第二章房地产中介服务管理制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产中介服务的行业管理、房地产经纪人员职业资格制度、房地产经纪活动管理、房地产中介服务行业信用档案、房地产中介行业自律等的了解、熟悉与掌握情况。考试内容 第一节房地产中介服务的行业管理

一、房地产中介服务的概念及特征

（一）房地产中介服务的概念

（二）房地产中介服务的主要特征 1．人员特定 2．委托服务

3．服务有偿

二、房地产中介服务机构的设立

（一）设立房地产中介服务机构的条件

（二）房地产估价机构的资质管理 1．房地产估价机构资质等级分类 2．房地产估价机构资质等级申报材料 3．房地产估价分支机构的设立和管理

三、房地产中介服务的内容

四、房地产中介服务收费

（一）房地产咨询收费

（二）房地产估价收费

（三）房地产经纪收费

（四）上述的房地产估价、房地产经纪收费为国家制定的最高限标准

五、房地产中介业务管理

（一）承办业务管理

（二）中介服务行为管理

（三）收费管理 第二节房地产经纪人员职业资格制度

一、房地产经纪人员职业资格考试

（一）考试组织与考试内容

（二）资格考试报名条件 1．房地产经纪人执业资格考试报名条件 2．房地产经纪人协理资格考试报名条件

二、房地产经纪人注册 1．房地产经纪人注册的条件 2．房地产经纪人注册程序 3．房地产经纪人注销注册

三、房地产经纪人员技术能力、权利与义务

（一）房地产经纪人员的职业技术能力

（二）房地产经纪人员的权利和义务 第三节房地产经纪活动管理

一、加强房地产经纪活动管理的重要性

二、房地产经纪管理的主要措施

（一）全面推行房地产经纪机构备案公示制度

（二）严格实施房地产经纪人员职业资格制度

（三）规范房地产经纪行为

（四）加强房地产经纪合同管理

（五）建立商品房交易结算资金管理制度

（六）规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转

（七）加强交易结算资金专用存款账户管理

（八）建立健全办事公开制度

（九）建立和完善信用公示制度

（十）加强房地产经纪行业自律建设 第四节房地产中介服务行业信用档案

一、建立房地产中介服务行业信用档案的意义

（一）建立房地产中介服务行业信用档案的必要性

（二）建立房地产中介服务行业信用档案的作用

二、房地产中介服务行业信用档案体系

（一）房地产中介服务行业信用档案的构成

（二）房地产中介服务行业信用档案的内容

（三）房地产中介服务行业信用档案的管理 第五节房地产中介服务行业自律

一、房地产中介服务人员的职业道德

二、房地产中介服务行业组织监督 考试要求 1．熟悉房地产中介服务的行业管理； 2．掌握房地产经纪人员职业资格制度； 3．掌握房地产经纪活动管理； 4．熟悉房地产中介服务行业信用档案； 5．熟悉房地产中介服务人员的职业道德和行业组织监督。第三章建设用地制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对中国现行土地制度、集体土地征收、国有建设用地、国有建设用地使用权出让和划拨以及对闲置土地的处理等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容 第一节中国现行土地制度概述 第二节集体土地征收

一、征收集体土地应遵守的原则 1．珍惜耕地，合理利用土地的原则 2．保证国家建设用地的原则 3．妥善安置被征地单位和农民的原则 4．有偿使用土地的原则 5．依法征地的原则

二、征收集体土地的政策规定 1．征收土地的范围 2．征收土地批准权限的规定 3．建设单位申请征地不得化整为零 4．对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助 5．临时用地必须办理报批手续 6．全民所有制企业，农村集体经济组织联营使用的集体土地 7．征收土地时必须进行征地公告 8．合理使用征地补偿费

三、征收集体土地补偿的范围和标准

（一）土地补偿费

（二）安置补助费

（三）地上附着物和青苗补偿费等费用

（四）临时用地补偿

（五）合理使用土地补偿费、安置补助费

第三节国有建设用地

一、建设用地审查报批程序 1．用地预审 2．申请用地 3．上报审批 4．组织实施 5．颁发《建设用地批准书》

二、临时用地 1．临时用地报批 2．签订临时用地合同 3．临时用地的使用 第四节国有建设用地使用权出让

一、国有建设用地使用权出让的概念和特征

二、国有建设用地使用权出让政策

（一）国有建设用地使用权出让方式

（二）国有建设用地使用权出让年限

（三）国有建设用地使用权的收回

（四）国有建设用地使用权续期

（五）国有建设用地使用权终止

三、国有建设用地使用权出让合同及其管理

（一）合同的主要内容 1．合同 2．合同附件

（二）合同的履行

（三）合同的解除

四、国有建设用地使用权出让管理 1．管理权限 2．出让金缴纳 3．出让后土地使用管理

五、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或人股 1．国有土地租赁的概念 2．国有土地租赁的方式 3．国有土地租赁的期限 4．国有土地租赁合同 5．承租土地使用权的转租、转让或抵押 6．承租土地使用权的收回 7．国有土地使用权作价出资或人股 第五节国有建设用地使用权划拨

一、土地使用权划拨的概念

二、划拨土地使用权的范围

三、划拨土地的管理 第六节闲置土地的处理

一、闲置土地的认定

二、闲置土地的处置方式

三、征收土地闲置费

四、无偿收回土地使用权 考试要求 1．熟悉中国现行土地制度； 2．了解征收集体土地应遵守的原则； 3．熟悉征收集体土地的政策规定； 4．掌握征收集体土地补偿的范围和标准； 5．熟悉建设用地审查报批程序； 6．了解临时用地； 7．掌握国有建设用地使用权出让； 8．掌握国有建设用地使用权划拨； 9．熟悉闲置土地的处理。第四章房地产开发经营管理制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对城市规划与设计管理、城市房屋拆迁管理、建设工程施工与质量管理、建设工程监理、房地产开发企业、房地产开发项目管理、房地产经营管理等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容 第一节规划与设计管理

一、城乡规划的基本概念

二、城镇体系规划

三、城市规划管理

（一）城市规划管理的基本概念

（二）城市规划的基本内容

（三）城市规划的编制与审批

（四）城市规划修改

（五）城市规划的实施 1．建设项目选址意见书 2．建设用地规划许可证 3．建设工程规划许可证

（六）临时性建设规划管理

（七）城市规划实施的监督检查 1．监管体制 2．法律责任

四、建设工程勘察设计的监督管理

五、注册建筑师制度

六、注册结构工程师制度

第二节城市房屋拆迁管理

一、城市房屋拆迁概述

（一）城市房屋拆迁的概念

（二）城市房屋拆迁的管理体制

（三）拆迁工作程序 1．房屋拆迁申请的提出 2．拆迁审批和《房屋拆迁许可证》的取得

3．拆迁协议 4．拆迁的实施 5．拆迁补偿安置资金的监管

二、城市房屋拆迁补偿与安置

（一）补偿对象

（二）补偿方式

（三）补偿标准

（四）产权调换房屋差价的结算

（五）拆迁安置

（六）安置房屋的质量要求

（七）特殊情况的拆迁补偿、安置

1．产权不明确房屋的补偿、安置 2．抵押房屋的补偿、安置

3．公益事业房屋及其附属物的补偿

4．临时建筑的补偿及违法建筑

三、城市房屋拆迁估价

（一）城市房屋拆迁估价的概念

（二）城市房屋拆迁估价的方法

（三）城市房屋拆迁估价原则

（四）拆迁估价过程

（五）估价机构的确定

（六）估价报告

（七）争议的处置 第三节建设工程施工与质量管理

一、项目报建制度

二、施工许可制度

（一）建筑工程施工许可管理的范围

（二）申领建筑工程施工许可证的条件

（三）建筑工程施工许可证的管理

三、建筑工程质量管理

（一）建设工程质量管理的原则

（二）建设单位的质量责任和义务

（三）施工单位的质量责任和义务

（四）建设工程质量监督管理制度 1．建设工程质量监督管理机构 2．建设工程质量监督管理的实施

四、建设工程质量保修办法

（一）房屋建筑工程质量保修期限

（二）房屋建筑工程质量保修责任

五、建设工程的竣工验收管理制度

（一）建设工程竣工验收的监督管理机构

（二）建设工程竣工验收的条件

（三）建设工程竣工验收的程序

六、建筑施工企业的资质管理和建造师管理制度

（一）建筑业企业的资质管理

（二）注册建造师制度 第四节建设工程监理

一、建设监理委托合同的形式与内容

二、工程建设监理的主要工作任务和内容

三、建设工程的监理

四、建设监理程序与管理 第五节房地产开发企业

一、房地产开发企业的概念、特征及分类

二、房地产开发企业的设立条件

三、房地产开发企业设立的程序

四、房地产开发企业资质等级

五、房地产开发企业资质管理

（一）管理机构

（二）房地产开发企业资质登记实行分级审批

（三）房地产开发企业资质实行动态检查制度 第六节房地产开发项目管理

一、确定房地产开发项目的原则

二、房地产开发项目建设用地使用权的取得

（一）建设用地使用权的取得方式

（二）建设条件书面意见的内容

三、房地产开发项目资本金制度

（一）项目资本金的概念

（二）项目资本金的出资方式

（三）房地产开发项目资本金

四、逾期开发的房地产开发项目的处理原则

五、房地产开发项目的质量责任制度

（一）房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任

（二）对质量不合格的房地产开发项目的处理方式

六、住宅质量保证和使用说明制度

（一）《住宅质量保证书》 1．内容 2．保修项目和保修期

（二）《住宅使用说明书》的内容

七、项目手册制度 第七节房地产经营管理

一、房地产开发项目转让

（一）转让条件 1．以出让方式取得的土地使用权 2．以划拨方式取得的土地使用权

（二）转让的程序

二、商品房交付使用

三、房地产广告

（一）房地产广告应当遵守的原则及要求

（二）禁止发布房地产广告的几种情形

（三）发布房地产广告应当提供的文件

（四）房地产广告的内容

（五）房地产广告的要求 考试要求 1．熟悉城乡规划概念、含义、城市规划管理； 2．掌握建设用地、建设工程规划管理；

3．了解勘察设计管理； 4．掌握城市房屋拆迁管理； 5．掌握建设监理制度； 6．熟悉建设工程施工与质量管理；

7．掌握建设工程质量保修办法、建设工程的竣工验收管理制度； 8．了解房地产开发企业； 9．熟悉房地产开发项目管理； 10．掌握房地产开发项目的质量责任制度、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 11．掌握房地产经营管理。第五章房地产交易管理制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产交易管理、转让管理、商品房销售管理、房屋租赁管理、房地产抵押管理的了解、熟悉与掌握情况。考试内容 第一节房地产交易管理

一、房地产交易的概念

二、房地产交易的原则

三、房地产交易的基本制度 1．房地产成交价格申报制度 2．房地产价格评估制度 3．房地产价格评估人员资格认证制度

四、房地产交易管理机构及其职责 第二节房地产转让管理

一、房地产转让的概念

二、房地产转让的条件

三、房地产转让的程序

四、房地产转让合同

五、以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让

六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让

七、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定 第三节商品房销售管理

一、商品房预售的概念

二、商品房预售的条件

三、商品房预售许可

四、商品房预售合同登记备案

五、商品房现售

六、商品房销售代理

七、商品房销售中禁止的行为

八、商品房买卖合同

1．商品房买卖合同应包括的主要内容 2．计价方式 3．中途变更规划、设计 4．保修责任

九、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释 第四节房屋租赁管理

一、房屋租赁的概念

二、房屋租赁的政策

三、房屋租赁的条件

四、房屋租赁合同的订立、变更、转让和终止 1．房屋租赁合同的概念及内容 2．租赁期限 3．租赁用途 4．租赁合同的终止

五、房屋租赁登记备案 1．申请 2．登记备案

六、房屋租金 第五节房地产抵押管理

一、房地产抵押的概念及特征

二、房地产作为抵押物的条件

三、房地产抵押的一般规定

四、房地产抵押的主要类型

五、房地产抵押合同

六、房地产抵押估价

七、房地产抵押登记

八、房地产抵押权的效力

九、房地产抵押权的实现 考试要求 1．掌握房地产交易管理； 2．掌握房地产转让管理； 3．掌握商品房销售管理； 4．掌握房屋租赁管理； 5．掌握房地产抵押管理。第六章

房地产登记制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产登记制度，房屋权属登记信息查询的了解、熟悉和掌握情况。考试内容 第一节房地产登记概述

一、房地产登记的概念

二、房地产登记制度的类型

（一）契据登记制

（二）产权登记制 1．权利登记制 2．托伦斯登记制

三、房地产登记的目的和意义

（一）保护房地产权利人的合法权益

（二）保证交易安全，减少交易成本

（三）为房地产管理奠定基础

（四）为城市规划、建设、管理提供科学依据

四、房地产登记的原则

（一）权利主体一致的原则

（二）属地管理原则

五、《物权法》确定的不动产登记制度

（一）不动产登记原则

（二）登记机构的职责

（三）不动产登记的载体

（四）不动产登记的生效时间

（五）预告登记

（六）更正登记、异议登记 第二节房地产登记制度

一、房地产登记的种类

（一）土地登记的种类

（二）房屋登记的种类

二、房地产登记的体制

三、房屋登记的范围

四、房屋登记机构

五、房屋登记的基本要求

（一）以共同申请为原则，以单方申请为例外

（二）以查验申请资料为主，实施必要的实地查看

（三）按房屋基本单元进行登记

六、房屋登记的程序

（一）申请

（二）受理

（三）审核

（四）记载于登记簿

（五）发证

七、房屋登记的时限

八、房屋登记的其他规定

（一）关于最高额抵押登记

（二）关于房屋预告登记

（三）关于房屋更正登记和异议登记

（四）关于基于判决、仲裁的登记

（五）关于在建工程抵押登记

（六）关于房改售房登记

九、房屋登记收费

（一）房屋登记费的性质

（二）计费方式和标准 第三节房屋权属登记信息查询

一、房屋权属登记信息查询概述

（一）房屋权属登记信息的概念

（二）房屋权属登记信息查询的意义

二、房屋权属登记信息查询范围

（一）可以公开查询的信息

（二）限制查询的信息

三、房屋权属登记信息查询的程序

（一）查询人提出查询申请

（二）查询机构提供查询

（三）查询结果证明的出具

四、对查询机构和查询人的要求

（一）对查询机构的要求

（二）对查询人的要求 考试要求 1．了解房地产登记的概念； 2．了解房地产登记制度的类型； 3．了解房地产登记制度的类型； 4．了解房地产登记的目的和意义 5．了解房地产登记的任务； 6．熟悉房地产登记的原则； 7．熟悉《物权法》确定的不动产登记制度； 8．熟悉房地产登记的种类； 9．熟悉房地产登记的体制； 10．熟悉房屋登记的范围； 11．掌握房屋登记机构； 12．掌握房屋登记的基本要求； 13．掌握房屋登记的程序； 14．掌握房屋登记的时限； 15．熟悉房屋登记的其他规定； 16．熟悉房屋登记信息查询的范围、程序、要求。第七章物业管理制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理的概念、性质、基本内容、主体、物业服务合同以及物业管理经费等内容的了解、熟悉与掌握情况。考试内容 第一节物业管理概述

一、物业与物业管理基本概念

（一）物业的含义

（二）物业管理的含义

（三）物业管理的目的

二、物业管理的性质 1．社会化 2．专业化 3．市场化

三、物业管理的基本内容

（一）常规性的公共服务

（二）针对性的专项服务

（三）委托性的特约服务

四、物业管理的主要环节

（一）物业管理的策划阶段 1-物业管理的早期介入 2．制定物业管理方案 3．制定临时管理规约及有关制度 4．选聘物业服务企业

（二）物业管理的前期准备阶段 1．物业服务企业内部机构的设置与人员编制的拟定 2．物业管理人员的选聘和培训 3．物业管理规章制度的制定

（三）物业管理的启动阶段 1．物业的接管验收 2．用户（业主）入住 3．档案资料的建立 4．首次业主大会的召开和业主委员会的成立

（四）物业管理的日常运作阶段 1．日常综合服务与管理 2．系统的协调

（五）物业管理的主要法规政策 第二节物业管理主体

一、物业管理的实施原则

二、物业服务企业

（一）物业服务企业的性质

（二）物业服务企业的设立 1．物业服务企业的工商注册、税务登记 2．物业服务企业的资质管理

（三）物业服务企业的权利、义务

三、业主、业主大会及业主委员会

（一）业主及其权利、义务

1．业主在物业管理中的地位 2．物业使用人及其权利、义务

（二）业主大会 1．业主大会及其职责 2．业主大会的成立及首次业主大会 3．业主大会会议的召开

4．业主共同决定的事项

（三）业主委员会 1．业主委员会的性质、地位和职责 2．业主委员会的产生 3．业主委员会应履行的职责

（四）管理规约

（五）业主大会议事规则

四、物业管理的委托和物业管理招投标

（一）物业管理的委托 1．物业管理委托方 2．物业管理招投标

（二）公开招标

（三）邀请招标 第三节物业服务合同

一、物业服务合同的性质和类型

（一）物业服务合同的属性

（二）物业服务合同的类型

二、物业服务合同的内容

三、物业服务合同的签订要点 1．“宜细不宜粗”的原则 2．不应有无偿无限期的承诺 第四节物业管理经费

一、物业管理经费的来源

（一）定期收取物业服务费

（二）物业共用部位、共用设施设备维修资金

（三）物业服务企业开展多种经营的收入和利润 1．利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动 2．利用自身条件，开展各种经营活动

（四）政府多方面的扶持

（五）开发建设单位给予一定的支持

二、物业服务收费原则、定价形式和计费方式

（一）物业服务收费原则

（二）物业服务费的定价形式 1．政府指导价 2．市场调节价

（三）物业服务计费方式及区别 1．包干制 2．酬金制

三、物业服务收费的费用构成

四、住宅专项维修资金

（一）住宅专项维修资金概念、性质和用途

（二）住宅专项维修资金的交存

（三）住宅专项维修资金的管理

（四）住宅专项维修资金的使用

考试要求 1．了解物业与物业管理基本概念、物业管理的性质、物业管理的基本内容以及物业管理的主要环节； 2．熟悉物业管理主体； 3．熟悉物业服务合同； 4．掌握物业管理经费。第八章住房公积金制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对住房公积金的性质和特点、住房公积金归集、提取和使用以及住房公积金利率、税收及会计核算的了解、熟悉与掌握情况。考试内容 第一节住房公积金概述

一、住房公积金的性质和特点

（一）住房公积金的性质

（二）住房公积金的特点

（三）住房公积金制度的作用

二、住房公积金管理的基本原则 第二节住房公积金归集、提取和使用

一、住房公积金归集

（一）住房公积金归集的主要内容

（二）职工住房公积金的查询和对账

二、住房公积金的提取和使用

（一）住房公积金的提取和使用原则

（二）职工个人住房公积金的提取 1．职工住房消费提取 2．职工丧失缴存条件的提取

（三）住房公积金的使用 第三节住房公积金利率、税收及会计核算

一、利率政策

（一）个人存贷款利率 1．个人住房公积金存款利率 2．贷款利率

（二）住房公积金管理中心沉淀资金的利率

二、税收政策

（一）关于个人住房公积金的免税

（二）关于住房公积金管理中心的免税

三、住房公积金财务管理

四、住房公积金会计核算

（一）核算的基本原则

（二）住房公积金会计核算的内容 考试要求 1．了解住房公积金的性质和特点； 2．熟悉住房公积金管理的基本原则； 3．熟悉住房公积金归集、提取和使用；

4．掌握住房公积金利率； 5．熟悉住房公积金的税收政策及会计核算。第九章房地产税收制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等各种房地产行业的税收的了解、熟悉与掌握情况。考试内容 第一节税收制度概述

一、税收的概念及特征

（一）概念

（二）特征

二、税收制度及构成要素

三、中国现行房地产税种 第二节房产税

一、纳税人

二、课税对象

三、计税依据和税率

四、纳税地点和纳税期限

五、优惠政策

六、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策 第三节城镇土地使用税

一、纳税人

二、课税对象和计税依据

三、适用税额

四、纳税地点和纳税期限

五、优惠政策

（一）政策性免税

（二）地方性免税 第四节耕地占用税

一、纳税人

二、课税对象

三、适用税额

四、计税依据

五、优惠政策

（一）减税规定

（二）免税规定 第五节土地增值税

一、纳税人

二、征税范围

三、课税对象

四、税率

五、扣除项目

六、减免规定

七、财政部、国家税务总局有关规定

第六节契税

一、纳税人

二、课税对象

三、税率

四、计税依据

五、纳税环节和纳税期限

六、减免规定 第七节相关税收

一、营业税、城市维护建设税和教育费附加

二、企业所得税 1．纳税人 2．税率 3．应税所得额 4．应纳税额

三、印花税 1．纳税人 2．税目、税率

四、个人所得税 1．纳税人 2．税目 3．与房地产相关的个人所得税税率 4．与转让住房有关的征收个人所得税具体规定 第八节有关住房税收的优惠政策

一、个人出售、购买住房税收优惠政策

二、支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策

三、住房租赁税收优惠政策 考试要求 1．熟悉税收制度； 2．掌握房产税； 3．了解城镇土地使用税； 4．了解耕地占用税； 5．掌握土地增值税； 6．掌握契税； 7．掌握营业税、城市维护建设税和教育费附加； 8．掌握企业所得税； 9．掌握印花税； 10．掌握个人所得税； 11．掌握有关住房税收的优惠政策。第十章房地产违法行为和查处 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对违反房地产行业各项规定的行为的表现形式和查处法律依据与处罚标准的了解熟悉与掌握情况。考试内容

第一节违反房地产开发经营管理规定的行为

一、表现形式

二、查处法律依据与处罚标准 第二节违反城市房屋拆迁管理规定的行为

一、表现形式

二、查处法律依据与处罚标准 第三节违反房地产交易管理规定的行为

一、表现形式

（一）违反商品房销售管理规定的行为

（二）违反房屋租赁管理的行为

二、查处法律依据与处罚标准

（一）违反商品房销售管理规定的行为查处法律依据与处罚标准

（二）违反房屋租赁管理的行为查处法律依据与处罚标准 第四节违反房地产中介服务管理规定的行为

一、表现形式

二、查处法律依据与处罚标准 第五节违反房地产权属登记管理规定的行为

一、表现形式

二、查处法律依据与处罚标准 第六节违反住房公积金管理规定的行为

一、表现形式

二、查处法律依据与处罚标准 第七节违反物业管理规定的行为

一、表现形式

二、查处法律依据与处罚标准 考试要求 1．了解违反房地产开发经营管理规定的行为； 2．了解违反城市房屋拆迁管理规定的行为； 3．掌握违反房地产交易管理规定的行为； 4．掌握违反房地产中介服务管理规定的行为； 5．掌握违反房地产权属登记管理规定的行为； 6．了解违反住房公积金管理规定的行为； 7．了解违反物业管理规定的行为。