2018年房地产经纪人《制度与政策》模拟题

第一篇：2018年房地产经纪人《制度与政策》模拟题

2018年房地产经纪人考试《制度与政策》模拟题

1.《合同法》规定，租赁期限不得超过()年，超过此年限超过部分无效。

A.10 B.15 C.20 D.30 【答案】D 【解析】《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

2.房屋登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起()日内不起诉，异议登记失效。

A.15 B.30 C.60 D.90 【答案】A 【解析】《物权法》第19条，“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”。

3.关于房屋预告登记的说法，错误的是()。

A.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力

B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

C.预告登记仅适用于预售商品房的登记

D.预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记

【答案】c 【解析】房屋预告登记是指，申请人为保障将来的物权实现，按照约定向房屋登记机构申请，房屋登记机构依法申请事项在登记簿上予以记载的预先登记行为。

4.下列行为中，不属于应当申请房屋所有权转移登记的是()。

A.互换

B.继承

C.赠与 D.抵押

【答案】D 【解析】房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提出 债务履行担保的行为。

5.物业管理中“制定物业管理方案”属于物业管理()阶段的内容。

A.策划

B.前期准备

C.启动

D.日常运作

【答案】A 【解析】物业管理策划阶段包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定临时管理规约及有关制度、选聘物业服务企业四个基本环节

6.选聘、解聘物业服务企业是()的职责。

A.业主大会

B.业主委员会

C.居民委员会 D.业主大会筹备

【答案】A 【解析】业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策期构，其职责包括：①制定、修改管理规约和业主大会议事规则;②选举、更换业主委员会委员;③选聘、解聘物业服务企业;④决定专项维修基金的使用、统筹方案，并监督实施;⑤制定、修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;⑥法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

7.业主大会的执行机构是()。

A.居委会

B.业主代表大会

C物业服务企业

D.业主委员会

【答案】D 【解析】业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。

8.商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的()交存住宅专项维修资金。

A.使用面积

B.套内建筑面积 C.共有面积

D.建筑面积

【答案】D 【解析】商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%～8%。

9.选聘和解聘物业服务企业应当经由专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数()以上的业主同意。

A.二分之一

B.三分之一

C.三分之一

D.四分之三

【答案】A 【解析】下列事项由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则;②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;③选举业主委员会或者更换业主委员会成员;④选聘稚解聘物业服务企业或者其他管理人;⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;⑥改建、重建建筑物及其附属设施;⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定第⑤项和第⑥项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

10.选聘专业公司承担专项经营管理服务是()的权利。

A.物业服务企业

B.业主

C.业主大会

D.业主委员会

【答案】A 【解析】物业服务企业的权利：

①根据有关法律、法规、政策和合同的约定，并结合实际情况制定物业管理制度。

②依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费。

③制止违反物业管理制度的行为。

④要求委托人协助管理。

⑤选聘专业公司承担专项经营服务管理业务。

⑥法律、法规规定的其他权利

1.(2009)工业用地使用权出让方式不包括()。A.招标方式

B.挂牌方式

C.划拨方式

D.协议方式

【答案】C 【解析】工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。协议不利于公平竞争，适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。

2.《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是()。

A.公平、公开

B.等价有偿

C.合理补偿

D.协商一致

【答案】B 【解析】 《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁的房屋区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。3.设立房地产开发企业要求持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业技术人员是()。

A.2名

B.3名

C.4名

D.5名

【答案】C 【解析】设立房地产开发企业应符合：有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。

4.《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立基本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于()”。

A.10% B.15% C.20% D.30% 【答案】C 【解析】 《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金削度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。

5.以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门()。

A.申请核发建设项目选址意见书

B.领取建设用地规划许可证

C.核发建设工程规划许可证

D.领取建设用地批准书

【答案】B 【解析】 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合嗣后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证

6.在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对()进行审查。

A.建设项目选址意见书

B.建设用地规划许可证

C.建设工程施工图

D.建设工程设计方案 【答案】C 【解析】根据建设工程规划许可管理的主要内容，在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对建设工程施工图进行审查。

7.某商场于1997年取得土地使用权，在2007年转让，受让人的使用年限为()。

A.20年

B.30年

C.40年

D.50年

【答案】B 【解析】 以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去该宗土地使用权已使用年限后的剩余年限。商场属于商业用地，使用年限为40年，1997年至2007年，该宗土地已经使用10年，剩余的使用年限为30年。

8.经济适用房必须满()，才能直接上市交易。

A.2年

B.3年

C.5年 D.10年

【答案】C 【解析】2007年11月，原建设部联合发展改革委等7部门出台的《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易。

9.市场租金是在()的基础上，根据供求关系而形成的。

A.成本租金

B.地租

C.商品租金

D.租赁关系

【答案】C 【解析】房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。

10.同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照()清偿。

A.债权人的债权比例

B.抵押合同签订的先后顺序

C.要求债权的先后顺序 D.抵押权等级的先后顺序

【答案】D 【解析】同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押权就的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例清偿

1.技术难度大、情况复杂、耗用人力和时间较多的房地产咨询报告，收费标准一般不超过咨询标的额的()。

A.0.1% B.0.2% C.0.3% D.0.5% 【答案】D 【解析】技术难度大、情况复杂、耗用人力和时间较多的房地产咨询报告，收费标准一般不超过咨询标的额的0.5%。国家指导性参考价为普通咨询报告为每份收费300～1000元。

2.根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪机构在领取营业执照后的1个月内，应当到登记机关所在地的县级以上()行政主管部门备案。

A.工商 B.国土资源

C.房地产

D.财政

【答案】C 【解析】根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪机构在领取营业执照后的1个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。

3.关于房地产经纪服务主要特点的说法，正确的是()。

A.房地产经纪从业人员不一定具有房地产经纪资格

B.房地产经纪服务是受当事人委托进行的

C.房地产经纪服务属于公益性活动

D.房地产经纪服务的特点是价格垄断

【答案】B 【解析】房地产经纪属于房地产中介服务活动，根据房地产中介服务的三个主要特点理解：①人员特定，从事房地产中介服务活动的人员必须具有特定资格的专业人员，并不是所有的人都可以从事房地产中介服务活动;②委托服务，房地产中介活动是受当事人委托进行的，并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动，提供当事人所要求的服务;③服务有偿，房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人一般按照一定标准收取佣金和报酬。从题目理解A和C均为不正确的，D项中房地产经纪活动的特点是价格垄断是错误的，收费是按照一定标准来收取费用。

4.下列权利中，房地产经纪人不享有的是()的权利。

A.指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务

B.拒绝委托人发出的违法指令

C.要求委托人提供与交易有关的资料

D.以个人名义订立房地产经纪合同

【答案】D 【解析】房地产经纪人享有权利：①依法发起设立房地产经纪机构;②加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位;③指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务;④经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件;⑤要求委托人提供与交易有关的资料;⑥有权拒绝执行委托人发出的违法指令;⑦执行房地产经纪业务并获得合理报酬。ABC项都是房地产经纪人享有的权利，D项房地产经纪人不能以个人名义订立合同，只有注册在房地产经纪机构，只能以机构的名义订立房地产经纪合同。

5.下列权利中，不属于房地产估价对象的是()。

A.土地使用权

B.在建工程抵押权 C.知识产权

D.房屋所有权

【答案】C 【解析】房地产估价的对象包括：土地、在建工程、建筑物、构筑物等。不包括知识产权的估价

6.土地使用者延期付款超过()日，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。

A.15 B.30 C.45 D.60 【答案】D 【解析】在签订出让合同后，土地使用者应缴纳定金并按照约定期限支付地价款，土地使用者延期付款超过60日，经土地管理部门催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

7.商业用地不能采取()方式出让。

A.招标 B.拍卖

C.挂牌

D.协议

【答案】D 【解析】2007年9月国土资源部公布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

8.关于建设用地使用权设立的说法，错误的是()。

A.建设用地使用权不得在地表以下设立

B.新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权

C.设立建设用地使用权，可以采取划拨的方式

D.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让与他人

【答案】A 【解析】建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

9.甲公司以出让方式按法定最高年限取得了某度假村土地使用权，3年后建成开业，则开业时度假村的土地使用权的剩余使用年限为()年。

A.37 B.40 C.47 D.50 【答案】A 【解析】 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：商业、旅游、娱乐用地使用权出让最高年限为40年。

10.(2010)国有土地租赁期限在()个月以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。

A.3 B.6 C.9 D.12 【答案】B 【解析】租赁期限六个月国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同

1.以下对房地产业的说法正确的是()。A.房地产业与建筑业同属于第二产业

B.现阶段我国实行住房商品化和社会化

C.房地产业是房地产开发建设的乙方

D.房地产业是知识密集型行业不需要很多的从业人员

【答案】B 【解析】选项A，房地产业属于第三产业，建筑业属于第二产业。选项C，房地产业是房地产开发建设的甲方。选项D，房地产可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。

2.《房屋登记办法》属于()。

A.法律

B.行政法规

C.地方性法规

D.行政规章

【答案】D 【解析】房地产方面的部门规章主要是指国务院住房城乡建设行政主管部门制定的规章。3.《中华人民共和国土地管理法实施条例》属于()。

A.法律

B.行政法规

C.行政规章

D.最高人民法院的司法解释

【答案】B 【解析】 《中华人民共和国土地管理法实施条例》等是我国房地产法律体系的重要组成部分，行政法规须经国务院常务会议讨论通过并以国务院总理令的形式发布。

4.下列经济活动中，不属于房地产业的是()。

A.房屋勘察设计

B.房地产开发经营

C.物业管理

D.房地产中介服务

【答案】A 【解析】房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务均属于房地产业，房屋勘察设计不属于房地产业。

5.狭义的房地产法一般是指()。

A.《物权法》

B.《城市房地产管理法》

C.《城市房地产开发经营管理条例》

D.《土地管理法》

【答案】B 6.某房地产估价机构取得最低房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续5年，资本人民币150万元，则其拥有()级资质。

A.一

B.二

C.三

D.四

【答案】B 【解析】房地产估价机构资质等级最低为三级，二级资质要求取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上，有限责任公司的注册资本人民币100万员以上。

7.某套住房以150万元的价格成交，由甲房地产经纪公司实行独家代理，则可以收取的房屋买卖代理费最高不超过()元。

A.45000 B.7500 C.37500 D.42500 【答案】A 【解析】房屋买卖代理收费，实行独家代理的，由双方协商，但最高不得超过成交价格的3%。

8.以下说法中错误的是()。

A.房地产经纪人执业资格考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度

B.房地产经纪人执业资格考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理

C.申请免试部分科目的人员可以在两个考试年度内通过应试科目

D.房地产经纪人执业资格考试原则上每年举办一次 【答案】C 【解析】 申请免试部分科目的人员必须在一个考试年度内通过应试科目。

9.一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由()组织建立。

A.房地产估价师学会

B.各级房地产行政主管部门

C.人力资源与社会保障部

D.住房和城乡建设部

【答案】D 【解析】住房和城乡建设部组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统。

10.房地产经纪人执业资格考试参加全部4个科目的考试人员，必须在()考试年度内通过应试科目，才视为考试通过。

A.一个

B.任意两个

C.报考约定的两个

D.连续两个

【答案】D

第二篇：房地产估价师《制度与政策》模拟题

1、某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元。按国家规定，该评估机构收取评估费最高为()元。

A.9000

B.10000

C.12000

D.15000

标准答案： B

解 析：100×5‰+200×2.5‰=1万元。

2、某房地产经纪公司独家代理，为刘某介绍成交一套二手房，该二手房成交价格总额为20万元，按照最高收费标准规定，该房地产经纪公司可收取刘某房屋买卖代理费最高为()元。

A.1000

B.5000

C.6000

D.8000

标准答案： C

解 析：20万元×3%=0.6万元。

3、房地产估价机构资质有效期为()年。

A.2B.3C.5D.6

标准答案： B

解 析：《房地产估价机构管理办法》第十五条规定，房地产估价机构资质有效期为3年。

4、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满()年的，不予注册。

A.3B.4C.5D.6

标准答案： A

解 析：《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册。

5、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为()名以上。

A.3B.5C.8

D.15

标准答案： D6、注册房地产估价师延续注册有效期为()年。

A.1B.2C.3D.5标准答案： C

解 析：注册房地产估价师延续注册有效期为3年。

7、王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为()元。

A.100

B.250

C.500

D.1000

标准答案： D

解 析：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。

8、注册房地产估价师注册证书失效，不包括()。

A.聘用单位破产的B.聘用单位被吊销营业执照的C.聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的D.年龄超过60周岁的标准答案： D

解 析：注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效：(1)聘用单位破产的;(2)聘用单位被吊销营业执照的;(3)聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的;(4)已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的;(5)注册有效期满且未延续注册的;(6)年龄超过65周岁的;(7)死亡或者不具有完全民事行为能力的;(8)其他导致注册失效的情形。

9、下列不属于《物业管理条例》基本制度的是()。

A.物业管理议标制度

B.业主大会制度

C.住宅专项维修资金制度

D.物业承接验收制度

标准答案： A

解 析：物业管理招投标制度。

10、下列关于物业服务企业的资质管理，表述正确的是()。

A.物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级

B.新设立的物业服务企业，其资质等级按照二级核定，并设一年的暂定期

C.国务院建设主管部门负责一级、二级物业服务企业资质证书的颁发和管理

D.设区的市的人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业服务企业资质证书的颁发和管理

标准答案： A

解 析：新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

11、根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的()。

A.物业管理合同

B.物业服务合同

C.前期物业服务合同

D.后期物业服务合同

标准答案： B

解 析：根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

12、业主共同决定改建、重建建筑物及其附属设施，需要经()同意。

A.业主委员会

B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主

C.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主

D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主

标准答案： C

解 析：《物权法》规定，业主共同决定改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

13、下列关于住宅专项维修资金，说法不正确的是()。

A.住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位.共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金

B.业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有

C.从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于全体业主所有

D.业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管

标准答案： C

解 析：从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

14、业主大会会议决定改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经()以上的业主同意。

A.专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一

B.专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一

C.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二

D.专有部分占建筑物总面积四 分之三以上的业主且占总人数四 分之三

标准答案： C

解 析：根据《物权法》第七十六条规定：决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

15、《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的()。

A.1%至2%

B.3%至5%

C.5%至8%

D.8%至10%

标准答案： C

第三篇：经纪人-房地产交易制度政策范文

第一章 房地产业与房地法律体系

1、简述房地产业的概念和性质。

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理和行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自由房地产经营活动和其他房地产活动。建筑业是第二产业。房地产业是第三产业，是支柱产业，2、简述住宅专项维修资金筹集、使用与管理的政策规定。

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用各部分、公共设施设备保修期满后的维修和更新。改造的资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房单位所有。

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅建设安装工程每平方米造价的5%-8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额并适时调整。出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

使用：专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用

管理：业主大会成立前，邮物业所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管，委托当地商业银行作为本行政区域内的住宅专项维修资金的专户管理银行，并开设专户。业主大会成立后，业主委员会通知相关部门将有关账目等移交业主委员会。

3、房地产法律体系包括哪些内容？

1、宪法

2、房地产法律

3、房地产行政法规

4、地方性法规

5、行政规章和规范性文件、最高人民法院的司法解释

4、城市房地产管理法规定了哪些制度？

1、国有土地有偿、有限期使用制度

2、房地产成交价格申报制度

3、房地产价格评估制度

4、房地产价格评估人员资格认证制度

5、土地使用权和房屋所有权登记发证制度

6、房地产行政管理体制

第二章 房地产权利

1、我国目前房地产权利包括哪些种类？

所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权

2、房地产所有权、房地产他项权利包括哪些具体权利？ 房地产所有权：占有，使用，收益，处分 房地产他向所有权：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权

3、城镇房屋所有制的类型有哪几种？

按所有制结构划分：

1、全民所有制房产

2、集体所有制房产

3、私人所有房产、外资及中外合资房产

5、其他房产

按产权占有形式划分：

1、单独所有房产2.共有房产

4、房屋所有权取得的方式有哪些？ 原始取得和继受取得

5、房屋征收的条件是什么？

房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的统一而强制取得其房屋，收回国有土地所有权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件

6、我国的土地所有制性质是什么？土地所有制的形式有哪些？

我国现行土地所有制的性质为社会主义公有制，其形式有两种，一种是全民所有制，一种是劳动群众集团所有制

7、国家建设所需的土地，可采取哪些途径获取？

《物权法》规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式

8、什么是国有建设用地使用权划拨？划拨的范围是什么？

《城市房地产管理法》规定：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交其使用或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。

《城市房地产管理法》规定范围：

1、国家机关用地和军事用地

2、城市基础设施和公益事业用地

3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

4、法律、行政法规规定的其他用地

9、国有建设用地使用权出让的方式有哪几种？出让的最高年限国家是怎样规定的？ 方式：招标、拍卖、挂牌和协议

年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年

第二章 房地产开发

1、城市规划的编制分为哪几个阶段？

城市规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划

2、城市总体规划和详细规划的任务各是什么？

3、简述城规规划与房地产开发的关系。

4、城市规划的审批权限是如何规定的？

城市总体规划由本级政府编制、社会公众参与、同级人大常委会审议、上级政府审批 详细规划由

5、城市规划的实施管理有哪几部分内容？

6、什么是建设项目选址意见书？

《城乡规划法》规定：按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

7、什么是建设用地规划许可证？怎样办理建设用地许可证？

《城乡规划法》规定：在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

8、建设工程规划管理的主要内容是什么？

1、建筑管理

2、道路管理

3、管线管理

4、审定涉及方案

5、核发建设工程规划许可证

6、放线、验线制度

7、建设工程的竣工验收

8、竣工资料的报送

9、在城市规划区内取得建设用地应经过哪两道程序？

1、建设项目选址意见

2、建设用地规划许可证

10、什么是建设工程规划许可证？

在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他功能建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门胡总恶化省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证

11、办理施工许可证应具备哪些条件？

1、依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。

2、在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证

3、施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求

4、已经确定施工企业

5、有满足施工需要的技术材料，施工图设计文件已按规定审查合格

6、有保证工程质量和安全的具体措施

7、按照规定应该委托加你了的工程已委托监理

8、建设资金已经落实

12、建设工程质量管理的原则是什么？

1、县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门负责对建设工程质量实行监督管理

2、从事建设工程果冻，必须严格执行基本建设程序，坚持先勘察、后设立、再施工的原则

3、县级以上人民政府及其有关部门不得超越权限审批建设项目或者擅自建华基本建设程序

4、国家鼓励采用先进的可序而技术和管理方法，提高建设工程质量

13、如何对建设工程质量实施监督管理？

1、建设工程质量监督管理可以又建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施

2、县级以上地方人民政府建设想着主管部门和其他有关部门应当加强对有关建设工程质量的法律、法规和强制性标准执行情况的监督检查3.有关单位和个人对县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门进行的监督检查应当支持与配合，不得拒绝或者阻碍建设工程质量监督检察人员依法履行公务

4、建设工程发生质量事故，有关单位应当在24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。

14、对房屋建筑工程的质量保修期限有哪些具体规定？

1、地基基础和主体机构工程，为涉及文件规定的该工程的合理使用年限

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年

3、供热和供冷系统为2个采暖期供冷期

4、电气系统、给排水管道、设备安装2年

5、装修工程2年

15、简述工程竣工验收的条件和程序？

条件：1.完成工程设计和合同约定的各项内容

2、施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程简述强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告，工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字

3、对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完成的监理资料并提出工程质量评估报告，工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字

4、勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告，质量检查报告应该晶项目勘察、设计负责人分和勘察、设计单位有关负责人审核签字

5、有完成的技术档案和施工管理资料

6、有工程使用的主要建筑材料、建筑构噢诶吉安和设备的进场实验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料

7、建设单位已按合同约定支付工程款

8、由施工单位签署的工程质量保修书

9、对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》

10、建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕

11、法律、法规规定的其他条件

程序

1、工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行建立的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见

2、建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。对于重大工程和技术复杂工程，根据需要可邀请有关专家参加验收组

3、建设单位应当在工程竣工验收7个工作内容前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构

4、建设单位组织工程竣工验收

16、简述房地产开发项目质量责任的主要内容。

《城市房地产开发静音管理条例》规定：房地产开发企业开发建设的房地产开发项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任

第四章 房地产转让

1、什么是房地产转让？

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

2、哪些情形下的房地产不得转让？

1、以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部使用土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

3、依法收回土地使用权的、4、共有房地产未经其他共有人书面同意的5、权属有争议的6、未依法登记领取权属证书的7、法律和行政法规规定禁止转让的其他情形

3、房地产转让的程序是什么？

1、房地产转让当事人签订书面转让合同

2、房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书。当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格

3、房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理

4、房地产管理部门核实申报的成交交个，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估

5、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费

6、登记机构办理房屋权属登记手续，核发权属证书

4、房地产转让合同一般包括哪些内容？

1、双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式

2、房地产权属证书的名称和编号

3、房地产坐落位置、面积、四至界限

4、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限

5、房地产的用途或使用性质

6、成交价格及支付方式

7、房地产交付使用的时间

8、违约责任

9、双方约定的其他事项

5、以划拨方式取得的土地使用权转让时，哪些房地产转让可以不办理出让手续？

1、经城市规划行政部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》规定项目：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地

2、私有住宅转让后仍用于居住的3、按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的4、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的5、转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的6、根据城市规划土地使用权不宜出让的7、县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形

6、已购公有住房和经济适用房转让应符合哪些条件？

7、共有房地产的转让有什么规定？

房屋共有指两个或两个以上的单位、个人对同一房屋享有所有权。共有分为按份共有和共同共有。按份共有的各所有权人按照所有权份额享有对房屋的权利和承担义务，共同共有的所有权人对于房屋享有平等的所有权。通常情况下，按份共有关系是按约定或者根据出资额形成的，而共同共有关系则一般形成于配偶关系、父母子女关系中，个别情况下可可以通过合同约定。如果共有人之间没有约定或者约定不明确，除非共有人之间具有家庭关系，否则默认为按份共有。

8、对查封登记的房地产转让有什么限制？ 不得办理抵押。转让等权属变更、转移登记手续、9、对失信被执行人转让房地产的有什么限制？

惩戒对象即最高人民法院公布的失信被执行人，惩戒措施八大类

第五章 新建商品房销售

1、商品房买卖合同的主要内容有哪些？

2、房地产开发企业现售商品房应符合哪些条件？

1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书

2、取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

3、持有建设工程规划许可证和施工许可证

4、已通过竣工验收

5、拆迁安置已经落实

6、供水、供电、供热、燃气、通信等配套设置具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期

3、商品房销售中的禁止行为有哪些？

1、放低开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人

2、房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房

3、不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用

4、商品住宅不得分割拆零销售

4、商品房预售的条件是什么？

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

2、持有建筑工程规划许可证

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》

5、商品房预售监管的主要内容是什么？

1、严格商品住房预售许可管理

2、强化商品住房预售方案管理

3、完善预售资金监管机制

4、严格预售商品住房退房管理。预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到登记机构办理权属登记手续

6、对违反商品房预售许可证的行为是如何处罚的？

开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定处罚；开发企业不按规定使用商品房预收款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；开发企业隐瞒有关情况，提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可证，并处3万元罚款

第六章 房屋租赁

1、什么是房屋租赁？ 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租或给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为

2、房屋租赁有哪些种类？

根据房屋用途可分住宅用房租赁与用于商业、办公、生产等非住宅房租赁；根据房屋产权性质不同可分为市场化的商品房屋租赁和政府支持的保障性住房租赁；按照提供者不同可分个人房屋租赁与机构房屋租赁

3、房屋租赁的基本要求有哪些？

1、房屋依法可以出租

2、租住面积符合规定

3、租金不得随意提高

4、房屋租赁合同的特征如何？

1、转移的是房屋使用权而非所有权

2、诺诚、双务、有偿合同

3、实行登记备案制度

5、房屋租赁合同的内容有哪些？

1、当事人姓名或者名称及住所2.房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家居和家电等室内设施情况

3、租金和押金数额及交付方式

4、租赁用途和房屋使用要求

5、房屋和室内设施的安全性能

6、租赁期限

7、房屋维修责任

8、物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳

9、争议解决办法和违约责任

10、其他约定

6、房屋租赁合同当事人有哪些权利与义务？

出租人：权利是享有租金收益，义务是提供符合要求的房屋及其附属设施，对房屋进行维修 承租人：权利是出租房屋的使用权、收益权，优先购买权，买卖不破租赁，义务是交付租金，合理使用、善意保管房屋，租赁关系终止时归还房屋

7、多份租赁合同的法律效力如何认定？

按顺序：

1、已经合法占有租赁房屋的2、已经办理登记备案手续的3、合同成立在先得

8、房屋转租的要求与效力如何？

要求：

1、须经出租人书面同意

2、转租期限不得超过原合同规定的期限

效力：承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁造成损失的，承租人应赔偿损失，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同

9、房屋租赁合同单方解除的情形？

出租人单方解除：

1、承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的2、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的3、承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的4、承租人在合理期限内未支付租金的5、不定期租赁出租人在合理期限之前通知承租人的6、法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的

承租人单方解除：

1、因不可归责于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毁损。灭失，致使不能实现合同目的的2、不定期租赁

3、租赁物危及承租人的安全或者监控的4、租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的5、租赁房屋权属有争议的6、租赁房屋具有违反法律、行政法规关宇房屋使用条件强制性规定情况的

10、房屋租赁登记备案的效力如何有哪些？

当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。尽管房屋租赁合同不以登记备案为生效条件，但登记备案的房屋租赁合同具有对抗第三人的效力

11、公共租赁住房合同终止的情形有哪些？

1、违法使用公共租赁住房

2、拖欠租金

3、期满未申请续期

4、其他情形

第七章 房地产抵押

1、什么是房地产抵押？其特征是什么？

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，特征是不转移占有

2、房地产抵押的主要类型有哪些？

1、一般房地产抵押

2、在建工程抵押

3、预购商品房贷款抵押

4、最高额抵押

3、不同房地产类型房地产抵押规定有哪些？

1、以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限

2、以共有的房地产设定抵押的，抵押人应当事先征得其他共有权人的书面同意

3、预购商品房地阿卡抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

4、以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原始合同继续有效

5、以享受国家优惠政策购买的有限产权的房地产设定抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限

4、房地产抵押合同的内容有哪些？

1、被担保债权的种类和数额

2、债务人履行债务的期限

3、抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属

4、担保的范围

5、房地产抵押的效力如何？

《物权法》规定：抵押期间抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的应当将转让所得的加快向抵押人提前清偿债务或者提存。抵押权不得与债权分立而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。以下情况担保物权消灭：

1、主债权消灭

2、担保物权实现

3、债权人放弃担保物权

4、法律规定担保物权消灭的其他情形

第八章 住房公积金

1、住房公积金的性质和特点是什么？ 性质：工资性，是住房分配货币化的重要形式

特点：义务性；互助性；保障性

2、住房公积金的提取和使用各有何要求？ 提取：

一、职工住房消费提取。职工购买、建造、翻建、大修自住住房的2、偿还购房贷款本息的3、房租超出家庭工资收入规定比例时的；房租超出家庭工资收入的比例由当地住房公积金管理委员会确定

二、职工丧失缴存条件的提取

1、离、退休的2、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的3、户口迁出所在市、县或出境定居的4、职工死亡或者被宣告死亡的

使用：包括职工个人对其住房公积金的使用各住房公积金管理中心对归集的祝福按公积金的运作两个方面

3、住房公积金免征哪些税？ 所得税和营业税

4、近年来个人住房贷款政策调整内容有哪些？

第九章 房地产税费

1、税收制度的构成要素有哪些？

纳税人、征税对象、税目、税率、纳税环节、纳税期限、减税免税、法律责任

2、我国现行的房地产业税种有哪些？

房地产业税种有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他相关税种有营业税，城市维护建设税，个人免得税。企业所得税、印花税

3、我国现行的主要房地产收费有哪些？

行政性收费：行政事业性收费和政府性基金（政府规费）经营服务性收费

4、契税的纳税人包括哪些？

中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地、房屋权属指土地使用权和房屋所有权。单位指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团队以及其他组织。个人指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员

5、契税的计税依据和减免规定有哪些？

依据：

1、国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖

2、土地使用权赠与、房屋赠与

3、土地使用权交换、房屋交换

3、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税 税率：3%-5% 减免规定：

1、国家机关、事业单位、社会团队、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税

2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税

3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税

4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府决定是否减免

5、纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权用于农林牧渔业生产的免征契税

6、经外交部确认，予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免征契税

7、法定继承人继承土地、房屋权属的免征契税

8、自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平及以下的，减按1%的税率征收契税，面积90平以上的，减按1.5%的税率征收契税。除北上广深外，对于个人购买家庭第二套改善性住房的，面积为90平及以下的，减按1%的税率征收契税，面积90平以上的，减按2%的税率征收契税。

9、婚姻关系续存期间，房屋土地权属归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的免征契税

10、对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用房继续作为经济适用住房房源的免征契税

11、对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税

6、房产税的计税依据和税率有哪些？

依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，房产出租的以房产租金收入为房产税计税依据。依照房产余值计算缴纳的房产税税率为1.2%，依照房产租金收入计算缴纳的房产税为12%

7、房产税的优惠政策规定有哪些？

1、国家机关、人民团队、军队自用的房产。但其营业用房及出租的房产不属于免税范围

2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自由的房产

3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产不属免税范围

4、个人所有非营业用的房产

5、鉴于房地产开发企业的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此对房地产开发企业建造的商品房，在售出前不征收房产税，但对售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税

6、对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入免征房产税

7、股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产、土地

8、经财政部批准免税店的其他房产

9、自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%是的税率征收房地产

8、企业所得税的计税依据和税率有哪些？

依据是应纳税所得额，企业每一纳税的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前亏损后的余额为应纳税所得额 税率25%

9、个人所得税的税目和税率是多少？

1、工资、薪金所得，适用超额累进税率，3%-45%

2、个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得，适用超额累进税率，5%-35%

3、稿酬所得、适用比例税率，20%，并按应缴纳额减征30%

4、劳务报酬所得，适用比例税率。20%，对劳务报酬所得一次收入奇高的，可以实行加收征收

5、特许权适用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率。20%

10、营业税的税目和税率是多少？

交通运输业3%、建筑业3%、金融保险业5%、邮电通讯业3%、文化体育业3%、娱乐业5%-20% 服务业5%、转让无形资产5%、销售不动产5%

11、土地增值税的税率是多少？

1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%，速算扣除率为0；

2、增值额超过扣除项目金额50%部分、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除率为5%

3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额/200%的部分，税率为50%，速算扣除率为15%

4、增值额超过扣除项目金额200%部分，税率为60%，速算扣除率为35% 土地增值税税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除率

12、计算土地增值税，准予扣除的项目有哪些？

1、取得土地使用权所支付的金额

2、开发土地的成本、费用

3、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格

4、与转让房地产有关的税金

5、财政部规定的其他扣除项目

13、城镇土地使用税的税征对象和税率是什么？

14、城镇土地使用税的适用税额具体有哪些？ 税征对象是城市、县城、建制镇和工矿区内的土地

城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率，每平方米土地面积的年税额如下：大城市1.5—30元；中等城市1.2-24元，小城市0.9-18元，县城、建制镇、工矿区0.6-12元

15、耕地占用税的计税依据、减免规定有哪些 耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据

减免规定：免征

1、军事设施占用耕地

2、学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地

减征

1、农村居民占用耕地新建住宅，税额减半

2、农村革命烈士家属。残废军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内

3、铁路线路、公路线路、飞机场跑到、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税

16、什么是城市维护建设税及其计算依据

城建税是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市和维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一种附加税，以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的税额为计税依据

17、为鼓励个人买卖住房，营业税、契税、土地增值税有哪些优惠政策？

18、为鼓励换购住房，个人所得税有哪些优惠政策

19、为支持住房租赁市场发展，住房租赁市场的税收政策有哪些？

第十章 房地产广告

1、房地产广告应当遵守哪些原则？

应当遵守《中华人民共和国广告法》《城市房地产管理法》《土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定；必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设和弘扬中华民族优秀传统文化要求，不得欺骗和误导消费者

2、房地产预售、销售广告必须载明哪些事项？

1、开发企业名称

2、中介服务机构代理销售的载明该中介机构

3、预售许可证书号

3、发布房地产广告应当提供哪些文件？

1、房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明

2、建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书

3、土地主管部门颁发的项目土地使用权证明

4、工程竣工工程验收合格证明

5、发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明，出租、项目转让广告应当具有相应的产权证明

6、中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明

7、确认广告内容真实性的其他证明文件

4、禁止发布房地产广告的情形有哪几种？

一、禁止发布房地产虚假广告

二、以下几种情况

1、在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的2、在未经国家征用的计提所有的土地上建设的3、司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的4、预售房地产，但未取得该项目预售许可证的5、权属有争议的6、违反国家有关规定建设的7、不符合工程质量标准，经验收不合格的8、法律、行政法规规定禁止的其他情形

三、以下几种不得设置户外广告

1、利用交通安全设施、交通标志的2、影响市政公共设施、交通安全设施、交通标志、消防设施、消防安全标志使用的3、妨碍生产或者人民生活，损害市容市貌的4、在国家机关、文物保护单位、风景名胜区等的建筑控制地带，或者县级以上地方人民政府禁止设置户外广告的区域设置的

四、任何单位或者个人未经当事人同意或者请求，不得向其住宅、交通工具等发送广告，也不得以电子信息方式向其发送广告

五、以电子信息方式发送广告的，应当明示发送者的真实身份和联系方式，并向接受者提供拒绝继续接收的方式

六、利用互联网发布、发送广告，不得影响正常用户正常使用网络。在互联网页面以弹出等形式发布的广告，应当显著标明关闭标志，确保一键关闭

七、公共场所的管理者或者电信业务经营者、互联网信息服务提供者对明知或者应知的利用其场所或者信息传输、发布平台发送、发布违法广告的应当予以制止

第四篇：2017房地产经纪人考试—制度政策试题

单选题

1.(2009)工业用地使用权出让方式不包括（）。A.招标方式 B.挂牌方式 C.划拨方式 D.协议方式 【答案】C 【解析】工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。协议不利于公平竞争，适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。2.《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是（）。A.公平、公开 B.等价有偿 C.合理补偿 D.协商一致 【答案】B 【解析】 《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁的房屋区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。

3.设立房地产开发企业要求持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业技术人员是（）。A.2名 B.3名 C.4名 D.5名 【答案】C 【解析】设立房地产开发企业应符合：有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。

4.《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立基本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于（）”。A.10% B.15% C.20% D.30% 【答案】C 【解析】 《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金削度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。

5.以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门（）。A.申请核发建设项目选址意见书 B.领取建设用地规划许可证 C.核发建设工程规划许可证 D.领取建设用地批准书 【答案】B 【解析】 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合嗣后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

6.在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对（）进行审查。A.建设项目选址意见书 B.建设用地规划许可证 C.建设工程施工图 D.建设工程设计方案 【答案】C 【解析】根据建设工程规划许可管理的主要内容，在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对建设工程施工图进行审查。

7.《合同法》规定，租赁期限不得超过（）年，超过此年限超过部分无效。A.10 B.15 C.20 D.30 【答案】C 【解析】《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

8.房屋登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（）日内不起诉，异议登记失效。A.15 B.30 C.60 D.90 【答案】A 【解析】《物权法》第19条，“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”。

9.关于房屋预告登记的说法，错误的是（）。

A.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力

B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

C.预告登记仅适用于预售商品房的登记

D.预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记 【答案】c 【解析】房屋预告登记是指，申请人为保障将来的物权实现，按照约定向房屋登记机构申请，房屋登记机构依法申请事项在登记簿上予以记载的预先登记行为。10.下列行为中，不属于应当申请房屋所有权转移登记的是（）。A.互换 B.继承 C.赠与 D.抵押 【答案】D 【解析】房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提出 债务履行担保的行为。

11、下列对建设工程招投标的开标、评标和中标管理的表述中，正确的是()。

A.开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间之后的任一时间公开进行

B.评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较;设有标底的，应当参考标底

C.中标人不得向他人转让中标项目，但可以将中标项目的部分主体、部分关键性工作分包给他人完成

D.招标人应当向中标人发出中标通知书，中标结果不必通知所有未中标的投标人 [答案]B [解析]开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间之后的同一时间公开进行。招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。但中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。

12、土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用30年后转让，受让人的使用年限只有()年。A、20 B.30 C.40 D.70 [答案]C [解析]70-30=40。

13、下列关于房地产转让，说法不正确的是()。

A、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让 B、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的，属于房地产转让方式 C.以房地产抵债的，不属于房地产转让方式 D.房地产转让的实质是房地产权属发生转移 [答案]C [解析]以房地产抵债的，属于房地产转让方式

14、下列关于2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》，说法错误的是()。

A、买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持 B.对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外

C.买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，不予支持 D.房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担 [答案]C [解析]买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

15、关于房屋转租，下列表述错误的是()。

A.房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为 B.房屋转租合同不用办理登记备案手续.C.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期

D、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止 [答案]B [解析]房屋转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续。

16、下列关于商品房预售，说法正确的是()。

A、商品房预售是指房地产开发企业将已建成的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为

B、按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。这是商品房预售的条件之一

C.房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》

D.商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同，到县级以上人民政府房产管理部门办理登记备案手续就可 [答案]C [解析]商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

17、租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过()。A.10年 B.20年 C.30年 D.50年 [答案]B [解析]《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

18、下列关于房地产权属登记管理的原则，说法不正确的是()。

A、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则

B、只能由市(县)房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产产权登记工作;房地产权利人也只能到房屋所在地的市、县房地产登记部门办理产权登记 C.房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，不必同属一人 D.房地产权属登记的属地管理原则 [答案]C [解析]房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人

19、下列关于房地产权属登记种类的特点，表述正确的是()。

A.总登记应由县级以上人民政府房产管理部门在规定的登记期限开始之日起30日内发布公告

B.房屋因买卖原因致使其权属发生转移，要进行房屋初始登记

C.房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少，要进行房屋变更登记 D.房地产权利丧失时，原权利人应申请转移登记 [答案]C [解析]总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日起30日内发布公告。转移登记是指房屋因买卖，赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少。房地产权利丧失时，原权利人应申请注销登记。20、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是()。A.公告不是房屋权属登记的必经程序

B.在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可，无需重新办理房产抵押登记

C.因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书：

D.在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证时同时办理房屋抵押登记 [答案]B [解析]在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。

21.存量房地产属于房地产(C)。A.一级市场 B.二级市场 C.三级市场 D.四级市场

22.下列不属于销售阶段常用的市场调查方法是(D)。A.实地调查法 B.座谈会

C.成交客户问卷调查 D.二手资料调查

23.房地产市场调查流程中，搜集一手及二手资料后的后续工作是(A)。A.质量控制 B.数据处理分析 C.制定调查操作方案 D.形成报告

24.(D)试图从外部联系上寻找问题的各种相关因素。A.预测性调查 B.因果性调查 C.探测性调查 D.描述性调查

25.(C)就是形成市场差异化产品。A.形象定位 B.市场定位 C.产品定位 D.客户定位

26.(B)是一种最理想的对策。A.WT对策 B.SO对策 C.WO对策 D.ST对策

27.空间形式属于建筑策划方法中的(D)环节的内容。A.目标规模设定 B.外部条件调查 C.内部条件调查 D.方案构想

28.消费者的生活方式属于市场细分因素中的(C)。A.地理因素 B.人口因素 C.心理因素 D.行为因素

29.(D)不是影响房地产价格的一般因素。A.土地成本 B.人口状况 C.经济发展状况 D.人文环境

30.不列关于均价的说法不 正确的是(A)。

A.均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系

B.一般来说整体均价是在分栋.分期均价的基础上建立起来的 C.均价制定要求考虑房地产本身的成本及市场供求关系 D.在均价确定过程中，重点市场比较楼盘不应少于8个

31.技术难度大、情况复杂、耗用人力和时间较多的房地产咨询报告，收费标准一般不超过咨询标的额的()。A.0.1% B.0.2% C.0.3% D.0.5% 【答案】D 【解析】技术难度大、情况复杂、耗用人力和时间较多的房地产咨询报告，收费标准一般不超过咨询标的额的0.5%。国家指导性参考价为普通咨询报告为每份收费300～1000元。32.根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪机构在领取营业执照后的1个月内，应当到登记机关所在地的县级以上()行政主管部门备案。A.工商 B.国土资源 C.房地产 D.财政 【答案】C 【解析】根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪机构在领取营业执照后的1个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。33.关于房地产经纪服务主要特点的说法，正确的是()。A.房地产经纪从业人员不一定具有房地产经纪资格 B.房地产经纪服务是受当事人委托进行的 C.房地产经纪服务属于公益性活动 D.房地产经纪服务的特点是价格垄断 【答案】B 【解析】房地产经纪属于房地产中介服务活动，根据房地产中介服务的三个主要特点理解：①人员特定，从事房地产中介服务活动的人员必须具有特定资格的专业人员，并不是所有的人都可以从事房地产中介服务活动;②委托服务，房地产中介活动是受当事人委托进行的，并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动，提供当事人所要求的服务;③服务有偿，房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人一般按照一定标准收取佣金和报酬。从题目理解A和C均为不正确的，D项中房地产经纪活动的特点是价格垄断是错误的，收费是按照一定标准来收取费用。

34.下列权利中，房地产经纪人不享有的是()的权利。A.指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务 B.拒绝委托人发出的违法指令

C.要求委托人提供与交易有关的资料 D.以个人名义订立房地产经纪合同 【答案】D 【解析】房地产经纪人享有权利：①依法发起设立房地产经纪机构;②加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位;③指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务;④经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件;⑤要求委托人提供与交易有关的资料;⑥有权拒绝执行委托人发出的违法指令;⑦执行房地产经纪业务并获得合理报酬。ABC项都是房地产经纪人享有的权利，D项房地产经纪人不能以个人名义订立合同，只有注册在房地产经纪机构，只能以机构的名义订立房地产经纪合同。

35.下列权利中，不属于房地产估价对象的是()。A.土地使用权 B.在建工程抵押权 C.知识产权 D.房屋所有权 【答案】C 【解析】房地产估价的对象包括：土地、在建工程、建筑物、构筑物等。不包括知识产权的估价

36.土地使用者延期付款超过()日，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。A.15 B.30 C.45 D.60 【答案】D 【解析】在签订出让合同后，土地使用者应缴纳定金并按照约定期限支付地价款，土地使用者延期付款超过60日，经土地管理部门催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。37.商业用地不能采取()方式出让。A.招标 B.拍卖 C.挂牌 D.协议 【答案】D 【解析】2007年9月国土资源部公布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。38.关于建设用地使用权设立的说法，错误的是()。A.建设用地使用权不得在地表以下设立

B.新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权 C.设立建设用地使用权，可以采取划拨的方式

D.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让与他人 【答案】A 【解析】建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

39.甲公司以出让方式按法定最高年限取得了某度假村土地使用权，3年后建成开业，则开业时度假村的土地使用权的剩余使用年限为()年。A.37 B.40 C.47 D.50 【答案】A 【解析】 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：商业、旅游、娱乐用地使用权出让最高年限为40年。

40.国有土地租赁期限在()个月以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。A.3 B.6 C.9 D.12 【答案】B 41.土地使用权出让合同由(C)与土地使用者签订。A.原土地使用人 B.市.县人民政府

C.市.县人民政府土地管理部门 D.市.县人民政府规划部门

42.债券的(A)，是债券价格形成的主要依据。A.票面价值 B.实际价值 C.内在价值 D.外在价值

43.下列关于房地产成交价格的表述中，不正确的是(B)。A.交易双方应如实申报成交价格

B.申报的成交价明显低于市场价时，以主管部门认定的价格为准 C.交易双方对主管部门认定的评估价有异议的，可要求重新评估

D.成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据 44.房屋权属档案应当以(B)为单元建档。A.登记流水号 B.丘 C.门牌号 D.权证字号 45.房地产转让应当以申报的成交价作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以(C)作为缴纳税费的依据。A.成交价格 B.正常市场价格 C.评估价格 D.双方协商价格

46.下列关于住房公积金会计核算的表述中，不正确的是(C)。

A.住房公积金管理中心管理的住房公积金和其他住房资金要实行分账核算 B.住房公积金增值收益和住房公积金管理中心管理费用应分立账户单独核算 C.住房公积金个人明细账实行四级明细核算 D.住房公积金会计核算的内容包括业务支出核算

47.某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲.乙.丙.丁四家银行签订了抵押合同;之后，甲.丙.乙.丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为(D)。A.三家银行按贷款额分摊 B.甲-乙-丙-丁 C.乙-丙-甲-丁 D.甲-丙-乙-丁

48.下列对房屋拆迁的概念表述正确的是(C)。A.指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内私人土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使人进行补偿和安置的行为 B.指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对使用人进行补偿和安置的行为 C.指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿或安置的行为 D.指取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内集体土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置行为

49.王某与甲房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，王某购买价值为50万元的商品住宅一套，并约定甲房地产开发公司于次年5月30日交房。合同签订后，王某向甲房地产开发公司交付了2万元的定金。如甲房地产开发公司违约，则甲房地产开发公司应向王某返还定金(B)。A.2万元 B.4万元 C.6万元 D.8万元

50.维修基金属于代管基金。业主委员会成立前，维修基金由(C)代管。A.当地财政管理部门 B.当地税收主管部门

C.当地房地产行政主管部门 D.物业公司

51.根据权利标的的不同性质，民事权利可以分为(C)。A.物权和人身权

B.财产权和生命健康权 C.财产权和人身权 D.物权和肖像权

52.某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为(B)。A.47年 B.67年 C.70年 D.无限年

53.测定权属单元产权面积，要绘制(D)。A.房产分幅立面图 B.房产分幅图 C.房产分丘图 D.房产分户图

54.(C)是房地产权属档案的生命。A.动态性 B.专业性 C.真实性 D.完整性

55.房屋买卖合同不属于(B)。A.要式合同 B.不要式合同 C.有偿合同 D.双务合同

56.新购买的房屋分割时，应当办理房屋(B)。A.初始登记 B.转移登记 C.变更登记 D.注销登记

57.刘某要求房地产开发企业提供《住宅使用说明书》，他是在行使消费者的(C)。A.保障安全权 B.自主选择权 C.知悉真情权 D.公平交易权

58.批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过(B)年。A.1 B.2 C.3 D.4 59.某市区一经营用房出租，月租金400元，经税务机关委托评估其原值为50000元，问需缴纳的房产税应是(D)元/年。A.72 B.420 C.540 D.576 60.按房产租金收入计征的房产税，税率为(B)。A.10% B.12% C.20% D.30%

多选题：

1.拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行的活动有(A.B.C.D)。A.新建,扩建,改建房屋 B.改变房屋和土地用途 C.买卖房屋 D.租赁房屋 E.装修房屋

2.工程建设监理中的信息管理的内容有(A.B.C.D)。A.信息流程结构图,信息目录表 B.会议制度

C.信息的编码系统

D.信息的收集,整理及保存制度 E.信息的提供

3.下列属于质权特征的有(B.C.D.E)。A.具有占有,使用,收益的权利 B.是就质物优先受偿的权利 C.标的物只能是动产或财产权利 D.须转移质物的占有 E.是一种担保物权

4.依据(行政诉讼法)，下列行为中房地产经纪机构可以提起行政诉讼的有(A.B.D.E.)。A.对行政机关做出的罚款决定不服的 B.认为行政机关侵犯其合法经营自主权的 C.认为行政机关颁布的部门规章有失公平的 D.认为行政机关侵犯其财产权的

E.认为符合法定条件申请行政机关颁发执照，行政机关拒绝颁发的 5.属于减轻纳税人负担的措施有(A.B.C.D.)。A.减税 B.免税

C.规定起征点 D.规定免征额 E.规定加成税

6.下列建设工程项目中，必须实行工程监理的有(A.C.E.)。A.国家重点建设工程

B.非成片开发建设的住宅小区工程 C.中型公用事业工程

D.外企在某城市投资建设的办公大厦 E.利用国际组织贷款建设的水利枢纽工程 7.国有企业改革中涉及的划拨土地，经批准可保留划拨土地使用权的情况有(C.D.E.)。A.组建企业集团的 B.国有企业租赁经营的 C.改组为国有独资公司的

D.非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的

E.国有重点扶持的能源企业改组为公司制企业，但土地用途不发生改变的 8.下列房屋不得出租的有(A.B.C.D.)。A.属于违章建设的房屋 B.被司法机关查封的房屋 C.未取得房屋权属证书的房屋

D.其他房屋共有人不同意出租的房屋 E.已购公有住房

9.土地增值税的扣除项目为(A.B.C.D.)。A.取得土地使用权时所支付的金额 B.土地开发成本.费用

C.建房及配套设施的成本.费用，或者旧房及建筑物的评估价格 D.与转让房地产有关的税金

E.对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计10%的扣除

10.房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》的，应提交(A.B.D.)等证件及资料。A.建设工程规划许可证 B.工程施工合同

C.建设用地规划许可证 D.企业资质等级证书

E.投入资金达到工程建设总投资的20%以上的证明

11.城市房屋拆迁过程中，拆迁人对被拆迁的(B.C.D.E.)应依法予以补偿。A.违章建筑 B.已抵押的房屋 C.产权不明的房屋

D.未超过批准期限的临时建筑 E.产权有纠纷的房屋

12.下列权利中，属于财产权的有(A.C.D.)。A.房屋所有权 B.姓名权 C.土地使用权 D.债权 E.肖像权

13.目前，我国行政赔偿以实际损害为主，实际损害包括(A.C.D.)。A.人身自由的损害 B.政治权的损害 C.生命健康的损害 D.财产的损害

14.行政诉讼程序是(A.B.D.E.)。A.起诉 B.受理 C.裁决 D.审理 E.判决

15.下列属于房地产转让的行为有(A.B.C.E.)。A.房地产买卖 B.房地产赠与 C.以房地产抵债 D.房地产抵押

E.因企业被收购,兼并或合并，房地产权属随之转移的

案例题：

案例一：G省A市Z县一级资质甲房地产开发公司以出让方式，在Z县县城内取得了一块土地的使用权，并完成了土地征收、交纳土地出让金、前期开发等项工作，共计投资500万元。2002年1月，因转向其他投资，甲房地产开发公司将该项目以1600万元的价格，转让给B国有企业。按照原批准用途，B国有企业委托乙房地产开发公司开发建设阳光花园住宅小区，该小区建多层住宅8栋，3万平方米。乙房地产开发公司通过招标方式，选择了施工单位。该小区于2005年3月建成。2005年10月，B国有企业通过房改，将该小区所有住宅出售给职工，其中，售房款为4500万元。2005年12月，该小区召开了业主大会，成立了业主委员会，并聘用D物业管理公司，进行小区物业管理。

1甲房地产开发公司将该项目以1600万元的价格，转让给B国有企业。该转让行为中，土地增值税纳税人是(B)。A、B国有企业

B、甲房地产开发公司 C.乙房地产开发公司 D.张某

2、按照规定，一级资质甲房地产开发公司的注册资本应不低于(D)万元。A、100 B、800 C.2000 D.5000

3、若乙房地产开发公司采用邀请招标方式的，应当向(C)个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。A.1 B.2 C.3 D.4 E、5 [解析]1.解析：凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(简称房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。本例中，甲房地产开发公司是土地增值税纳税人。2.解析：一级资质房地产开发公司的注册资本应不低于5000万元。

3.解析：采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

案例二：G省A市Z县一级资质甲房地产开发公司以出让方式，在Z县县城内取得了一块土地的使用权，并完成了土地征收、交纳土地出让金、前期开发等项工作，共计投资500万元。2002年1月，因转向其他投资，甲房地产开发公司将该项目以1600万元的价格，转让给B国有企业。按照原批准用途，B国有企业委托乙房地产开发公司开发建设阳光花园住宅小区，该小区建多层住宅8栋，3万平方米。乙房地产开发公司通过招标方式，选择了施工单位。该小区于2005年3月建成。2005年10月，B国有企业通过房改，将该小区所有住宅出售给职工，其中，售房款为4500万元。2005年12月，该小区召开了业主大会，成立了业主委员会，并聘用D物业管理公司，进行小区物业管理。请回答以下问题: 1 按规定，(D)应与D物业管理公司签订物业服务合同。A、B国有企业

B、乙房地产开发公司 C.阳光花园小区业主大会 D.阳光花园小区业主委员会

2、按规定，下列属于该小区物业服务合同主要内容的是(AD)。A、阳光花园小区业主的权利义务 B、B国有企业的权利义务

C.乙房地产开发公司的权利义务 D.D物业管理公司的权利义务

3、阳光花园小区业主交纳的维修基金，属(D)所有。A、B国有企业

B、乙房地产开发公司 C.D物业管理公司

D.阳光花园小区全体业主

4、按规定，对于阳光花园小区多层住宅出售，B国有企业应从售房款中最低提取(C)万元的维修基金。A、300 B、600 C.900 D.1200 [解析]1.解析：业主委员会成立后，一项重要工作就是选聘物业管理企业并与中标的物业管理企业签订《物业服务合同》。

2.解析：B国有企业的权利义务、乙房地产开发公司的权利义务，不属于该小区物业服务合同主要内容。

3.解析：维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满后的大中修和更新、改造。

4.解析：根据：公房出售以后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集。(1)售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，基金属售房单位所有。该小区建多层住宅8栋，3万平方米，售房款为4500万元。4500×20%=900万元。

案例三：2004年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积都为100平方米，并约定售房价格为3000元/㎡。2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2006年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107平方米。2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业管理企业。请回答以下问题: 1按照国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括(ABD)。A.拍卖方式 B.招标方式 C.协议出让 D.挂牌出让

2、按照国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为(D)年。A.30 B.40 C.50 D.70

3、关于该施工项目中标人确定后，下列说法错误的包括(BD)。

A.招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人 B.招标人应当向中标人发出中标通知书，但中标结果不必通知所有未中标的投标人 C.中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让 D.中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成

E、中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成

4、B房地产开发公司在申请领取施工许可证时，其到位资金原则上不得少于(C)万元。A.500 B.800 C.1200 D.1500

5、E监理单位具体实施了“三控”、“两管”、“一协调”监理基本工作，其中“三控”是指(ABC)。A.工程进度控制 B.工程质量控制 C.工程投资控制 D.合同控制 E.信息控制

6、下列条件中，是B房地产开发公司申领建筑工程许可证须具备的为(ACD)。A.有保证工程质量和安全的具体措施 B.施工企业必须保证按工程设计施工 C.建设资金已落实 D.已确定施工企业 [解析]1.解析：2002年，国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(简称11号令)增加了国有土地使用权挂牌出让方式。11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。2.解析：住宅地块出让的最高年限为70年。3.解析：招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人;对建设工程实施监理;中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。

4.解析：建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。该项目建设工期为16个月，工程合同价为4000万元。4000万元X30%=1200万元。5.解析：“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制。工程质量控制和工程投资控制。6.解析：施工企业必须保证按工程设计施工，不是B房地产开发公司申领建筑工程许可证须具备的。

案例4：2004年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积都为100平方米，并约定售房价格为3000元/㎡。2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2006年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107平方米。2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业管理企业。请回答以下问题: 1.下列表述中，不正确的是(C)。

A.如果B房地产开发公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分

B.B房地产开发公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告 C.B房地产开发公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让

D.B房地产开发公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

2.B房地产开发公司进行商品房预售，应向(C)部门提出预售申请。A.A市人民政府建设管理部门 B.A市人民政府土地管理部门 C.A市人民政府房地产管理部门 D.A市人民政府规划管理部门

3、B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到(C)万元以上，才可以申领《商品房预售许可证》。A.750 B.900 C.1400 D.1800

4、在代理商品房预售中，C房地产经纪公司(BC)。

A.应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续 B.发布商品房预售广告不得涉及装修内容 C.不得收取佣金以外的其他费用

D.不必向买受人出具商品房的有关证件解析：

[解析]1.解析：按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。

3.解析：按照商品房预售的条件中，“(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，而该项目计划总投资5600万元。因此，B房地产开发公司申领《商品房预售许可证》在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到：5600X25%=1400。

4.到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续的应是B房地产开发公司;在代理商品房预售中，C房地产经纪公司应向买受人出具商品房的有关证件。

案例5：2004年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积都为100平方米，并约定售房价格为3000元/㎡。2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2006年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107平方米。2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业管理企业。请回答以下问题:

1、按照《商品房销售管理办法》规定，如果王某不退房，王某所购商品房的总价款是(B)A.300000 B.309000 C.319000 D.321000

2、下列关于该小区的物业管理的表述中，正确的是(AB)A.2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理，此物业管理属于前期物业管理

B.2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，重新选聘了D物业管理企业并签订了《物业服务合同》后，原B房地产开发公司与物业管理企业所签订的《前期物业服务合同》即自行失效

C.2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，重新选聘了D物业管理企业并签订的《物业服务合同》，该合同的甲方是业主大会，合同乙方是D物业管理企业

D.2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，其业主委员会应当自选举产生之日起60日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向A市人民政府房地产行政主管部门备案

3、如果按照国家规定的最低标准，王某所购商品房应交维修基金是(B)元。A.6000 B.6180 C.9000 D.9270 [解析]1.解析：根据《商品房销售管理办法》误差的处理方式中，“合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。本题王某所购商品房面积误差比为7%，因此，面积误差比在3%之内的3平方米房价款由王某补足：而超出3%部分的4平方米房价款由B房地产开发公司承担，产权归王某所有。王某所购商品房的总价款=103×3000=309000元。2.解析：根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。合同甲方是业主委员会，合同乙方是其选聘的物业管理企业。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

3.解析：商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%～3%的比例向售房单位缴交维修基金。309000×2%=6180元。

第五篇：房地产经纪人基本制度与政策考试大纲

第一章房地产法律法规概述 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产法律体系、房地产经纪活动相关法律的了解、熟悉和掌握程度。考试内容 第一节房地产业

一、房地产业概述

二、房地产业的作用

三、房地产业的行业细分 第二节房地产法律体系

一、房地产法的概念与调整对象

（一）房地产法的概念

（二）房地产法的调整对象

二、房地产法律体系

（一）宪法

（二）全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律

（三）国务院发布的房地产方面的行政法规

（四）地方性法规

（五）行政规章

（六）最高人民法院的司法解释 第三节城市房地产管理法

一、房地产交易

二、房地产转让

三、房地产抵押

四、房屋租赁

五、房地产中介服务机构 考试要求 1．熟悉房地产业； 2．熟悉房地产法的概念与调整对象； 3．熟悉房地产法律体系； 4．掌握城市房地产管理法相关内容。第二章房地产中介服务管理制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产中介服务的行业管理、房地产经纪人员职业资格制度、房地产经纪活动管理、房地产中介服务行业信用档案、房地产中介行业自律等的了解、熟悉与掌握情况。考试内容 第一节房地产中介服务的行业管理

一、房地产中介服务的概念及特征

（一）房地产中介服务的概念

（二）房地产中介服务的主要特征 1．人员特定 2．委托服务

3．服务有偿

二、房地产中介服务机构的设立

（一）设立房地产中介服务机构的条件

（二）房地产估价机构的资质管理 1．房地产估价机构资质等级分类 2．房地产估价机构资质等级申报材料 3．房地产估价分支机构的设立和管理

三、房地产中介服务的内容

四、房地产中介服务收费

（一）房地产咨询收费

（二）房地产估价收费

（三）房地产经纪收费

（四）上述的房地产估价、房地产经纪收费为国家制定的最高限标准

五、房地产中介业务管理

（一）承办业务管理

（二）中介服务行为管理

（三）收费管理 第二节房地产经纪人员职业资格制度

一、房地产经纪人员职业资格考试

（一）考试组织与考试内容

（二）资格考试报名条件 1．房地产经纪人执业资格考试报名条件 2．房地产经纪人协理资格考试报名条件

二、房地产经纪人注册 1．房地产经纪人注册的条件 2．房地产经纪人注册程序 3．房地产经纪人注销注册

三、房地产经纪人员技术能力、权利与义务

（一）房地产经纪人员的职业技术能力

（二）房地产经纪人员的权利和义务 第三节房地产经纪活动管理

一、加强房地产经纪活动管理的重要性

二、房地产经纪管理的主要措施

（一）全面推行房地产经纪机构备案公示制度

（二）严格实施房地产经纪人员职业资格制度

（三）规范房地产经纪行为

（四）加强房地产经纪合同管理

（五）建立商品房交易结算资金管理制度

（六）规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转

（七）加强交易结算资金专用存款账户管理

（八）建立健全办事公开制度

（九）建立和完善信用公示制度

（十）加强房地产经纪行业自律建设 第四节房地产中介服务行业信用档案

一、建立房地产中介服务行业信用档案的意义

（一）建立房地产中介服务行业信用档案的必要性

（二）建立房地产中介服务行业信用档案的作用

二、房地产中介服务行业信用档案体系

（一）房地产中介服务行业信用档案的构成

（二）房地产中介服务行业信用档案的内容

（三）房地产中介服务行业信用档案的管理 第五节房地产中介服务行业自律

一、房地产中介服务人员的职业道德

二、房地产中介服务行业组织监督 考试要求 1．熟悉房地产中介服务的行业管理； 2．掌握房地产经纪人员职业资格制度； 3．掌握房地产经纪活动管理； 4．熟悉房地产中介服务行业信用档案； 5．熟悉房地产中介服务人员的职业道德和行业组织监督。第三章建设用地制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对中国现行土地制度、集体土地征收、国有建设用地、国有建设用地使用权出让和划拨以及对闲置土地的处理等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容 第一节中国现行土地制度概述 第二节集体土地征收

一、征收集体土地应遵守的原则 1．珍惜耕地，合理利用土地的原则 2．保证国家建设用地的原则 3．妥善安置被征地单位和农民的原则 4．有偿使用土地的原则 5．依法征地的原则

二、征收集体土地的政策规定 1．征收土地的范围 2．征收土地批准权限的规定 3．建设单位申请征地不得化整为零 4．对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助 5．临时用地必须办理报批手续 6．全民所有制企业，农村集体经济组织联营使用的集体土地 7．征收土地时必须进行征地公告 8．合理使用征地补偿费

三、征收集体土地补偿的范围和标准

（一）土地补偿费

（二）安置补助费

（三）地上附着物和青苗补偿费等费用

（四）临时用地补偿

（五）合理使用土地补偿费、安置补助费

第三节国有建设用地

一、建设用地审查报批程序 1．用地预审 2．申请用地 3．上报审批 4．组织实施 5．颁发《建设用地批准书》

二、临时用地 1．临时用地报批 2．签订临时用地合同 3．临时用地的使用 第四节国有建设用地使用权出让

一、国有建设用地使用权出让的概念和特征

二、国有建设用地使用权出让政策

（一）国有建设用地使用权出让方式

（二）国有建设用地使用权出让年限

（三）国有建设用地使用权的收回

（四）国有建设用地使用权续期

（五）国有建设用地使用权终止

三、国有建设用地使用权出让合同及其管理

（一）合同的主要内容 1．合同 2．合同附件

（二）合同的履行

（三）合同的解除

四、国有建设用地使用权出让管理 1．管理权限 2．出让金缴纳 3．出让后土地使用管理

五、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或人股 1．国有土地租赁的概念 2．国有土地租赁的方式 3．国有土地租赁的期限 4．国有土地租赁合同 5．承租土地使用权的转租、转让或抵押 6．承租土地使用权的收回 7．国有土地使用权作价出资或人股 第五节国有建设用地使用权划拨

一、土地使用权划拨的概念

二、划拨土地使用权的范围

三、划拨土地的管理 第六节闲置土地的处理

一、闲置土地的认定

二、闲置土地的处置方式

三、征收土地闲置费

四、无偿收回土地使用权 考试要求 1．熟悉中国现行土地制度； 2．了解征收集体土地应遵守的原则； 3．熟悉征收集体土地的政策规定； 4．掌握征收集体土地补偿的范围和标准； 5．熟悉建设用地审查报批程序； 6．了解临时用地； 7．掌握国有建设用地使用权出让； 8．掌握国有建设用地使用权划拨； 9．熟悉闲置土地的处理。第四章房地产开发经营管理制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对城市规划与设计管理、城市房屋拆迁管理、建设工程施工与质量管理、建设工程监理、房地产开发企业、房地产开发项目管理、房地产经营管理等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容 第一节规划与设计管理

一、城乡规划的基本概念

二、城镇体系规划

三、城市规划管理

（一）城市规划管理的基本概念

（二）城市规划的基本内容

（三）城市规划的编制与审批

（四）城市规划修改

（五）城市规划的实施 1．建设项目选址意见书 2．建设用地规划许可证 3．建设工程规划许可证

（六）临时性建设规划管理

（七）城市规划实施的监督检查 1．监管体制 2．法律责任

四、建设工程勘察设计的监督管理

五、注册建筑师制度

六、注册结构工程师制度

第二节城市房屋拆迁管理

一、城市房屋拆迁概述

（一）城市房屋拆迁的概念

（二）城市房屋拆迁的管理体制

（三）拆迁工作程序 1．房屋拆迁申请的提出 2．拆迁审批和《房屋拆迁许可证》的取得

3．拆迁协议 4．拆迁的实施 5．拆迁补偿安置资金的监管

二、城市房屋拆迁补偿与安置

（一）补偿对象

（二）补偿方式

（三）补偿标准

（四）产权调换房屋差价的结算

（五）拆迁安置

（六）安置房屋的质量要求

（七）特殊情况的拆迁补偿、安置

1．产权不明确房屋的补偿、安置 2．抵押房屋的补偿、安置

3．公益事业房屋及其附属物的补偿

4．临时建筑的补偿及违法建筑

三、城市房屋拆迁估价

（一）城市房屋拆迁估价的概念

（二）城市房屋拆迁估价的方法

（三）城市房屋拆迁估价原则

（四）拆迁估价过程

（五）估价机构的确定

（六）估价报告

（七）争议的处置 第三节建设工程施工与质量管理

一、项目报建制度

二、施工许可制度

（一）建筑工程施工许可管理的范围

（二）申领建筑工程施工许可证的条件

（三）建筑工程施工许可证的管理

三、建筑工程质量管理

（一）建设工程质量管理的原则

（二）建设单位的质量责任和义务

（三）施工单位的质量责任和义务

（四）建设工程质量监督管理制度 1．建设工程质量监督管理机构 2．建设工程质量监督管理的实施

四、建设工程质量保修办法

（一）房屋建筑工程质量保修期限

（二）房屋建筑工程质量保修责任

五、建设工程的竣工验收管理制度

（一）建设工程竣工验收的监督管理机构

（二）建设工程竣工验收的条件

（三）建设工程竣工验收的程序

六、建筑施工企业的资质管理和建造师管理制度

（一）建筑业企业的资质管理

（二）注册建造师制度 第四节建设工程监理

一、建设监理委托合同的形式与内容

二、工程建设监理的主要工作任务和内容

三、建设工程的监理

四、建设监理程序与管理 第五节房地产开发企业

一、房地产开发企业的概念、特征及分类

二、房地产开发企业的设立条件

三、房地产开发企业设立的程序

四、房地产开发企业资质等级

五、房地产开发企业资质管理

（一）管理机构

（二）房地产开发企业资质登记实行分级审批

（三）房地产开发企业资质实行动态检查制度 第六节房地产开发项目管理

一、确定房地产开发项目的原则

二、房地产开发项目建设用地使用权的取得

（一）建设用地使用权的取得方式

（二）建设条件书面意见的内容

三、房地产开发项目资本金制度

（一）项目资本金的概念

（二）项目资本金的出资方式

（三）房地产开发项目资本金

四、逾期开发的房地产开发项目的处理原则

五、房地产开发项目的质量责任制度

（一）房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任

（二）对质量不合格的房地产开发项目的处理方式

六、住宅质量保证和使用说明制度

（一）《住宅质量保证书》 1．内容 2．保修项目和保修期

（二）《住宅使用说明书》的内容

七、项目手册制度 第七节房地产经营管理

一、房地产开发项目转让

（一）转让条件 1．以出让方式取得的土地使用权 2．以划拨方式取得的土地使用权

（二）转让的程序

二、商品房交付使用

三、房地产广告

（一）房地产广告应当遵守的原则及要求

（二）禁止发布房地产广告的几种情形

（三）发布房地产广告应当提供的文件

（四）房地产广告的内容

（五）房地产广告的要求 考试要求 1．熟悉城乡规划概念、含义、城市规划管理； 2．掌握建设用地、建设工程规划管理；

3．了解勘察设计管理； 4．掌握城市房屋拆迁管理； 5．掌握建设监理制度； 6．熟悉建设工程施工与质量管理；

7．掌握建设工程质量保修办法、建设工程的竣工验收管理制度； 8．了解房地产开发企业； 9．熟悉房地产开发项目管理； 10．掌握房地产开发项目的质量责任制度、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 11．掌握房地产经营管理。第五章房地产交易管理制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产交易管理、转让管理、商品房销售管理、房屋租赁管理、房地产抵押管理的了解、熟悉与掌握情况。考试内容 第一节房地产交易管理

一、房地产交易的概念

二、房地产交易的原则

三、房地产交易的基本制度 1．房地产成交价格申报制度 2．房地产价格评估制度 3．房地产价格评估人员资格认证制度

四、房地产交易管理机构及其职责 第二节房地产转让管理

一、房地产转让的概念

二、房地产转让的条件

三、房地产转让的程序

四、房地产转让合同

五、以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让

六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让

七、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定 第三节商品房销售管理

一、商品房预售的概念

二、商品房预售的条件

三、商品房预售许可

四、商品房预售合同登记备案

五、商品房现售

六、商品房销售代理

七、商品房销售中禁止的行为

八、商品房买卖合同

1．商品房买卖合同应包括的主要内容 2．计价方式 3．中途变更规划、设计 4．保修责任

九、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释 第四节房屋租赁管理

一、房屋租赁的概念

二、房屋租赁的政策

三、房屋租赁的条件

四、房屋租赁合同的订立、变更、转让和终止 1．房屋租赁合同的概念及内容 2．租赁期限 3．租赁用途 4．租赁合同的终止

五、房屋租赁登记备案 1．申请 2．登记备案

六、房屋租金 第五节房地产抵押管理

一、房地产抵押的概念及特征

二、房地产作为抵押物的条件

三、房地产抵押的一般规定

四、房地产抵押的主要类型

五、房地产抵押合同

六、房地产抵押估价

七、房地产抵押登记

八、房地产抵押权的效力

九、房地产抵押权的实现 考试要求 1．掌握房地产交易管理； 2．掌握房地产转让管理； 3．掌握商品房销售管理； 4．掌握房屋租赁管理； 5．掌握房地产抵押管理。第六章

房地产登记制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产登记制度，房屋权属登记信息查询的了解、熟悉和掌握情况。考试内容 第一节房地产登记概述

一、房地产登记的概念

二、房地产登记制度的类型

（一）契据登记制

（二）产权登记制 1．权利登记制 2．托伦斯登记制

三、房地产登记的目的和意义

（一）保护房地产权利人的合法权益

（二）保证交易安全，减少交易成本

（三）为房地产管理奠定基础

（四）为城市规划、建设、管理提供科学依据

四、房地产登记的原则

（一）权利主体一致的原则

（二）属地管理原则

五、《物权法》确定的不动产登记制度

（一）不动产登记原则

（二）登记机构的职责

（三）不动产登记的载体

（四）不动产登记的生效时间

（五）预告登记

（六）更正登记、异议登记 第二节房地产登记制度

一、房地产登记的种类

（一）土地登记的种类

（二）房屋登记的种类

二、房地产登记的体制

三、房屋登记的范围

四、房屋登记机构

五、房屋登记的基本要求

（一）以共同申请为原则，以单方申请为例外

（二）以查验申请资料为主，实施必要的实地查看

（三）按房屋基本单元进行登记

六、房屋登记的程序

（一）申请

（二）受理

（三）审核

（四）记载于登记簿

（五）发证

七、房屋登记的时限

八、房屋登记的其他规定

（一）关于最高额抵押登记

（二）关于房屋预告登记

（三）关于房屋更正登记和异议登记

（四）关于基于判决、仲裁的登记

（五）关于在建工程抵押登记

（六）关于房改售房登记

九、房屋登记收费

（一）房屋登记费的性质

（二）计费方式和标准 第三节房屋权属登记信息查询

一、房屋权属登记信息查询概述

（一）房屋权属登记信息的概念

（二）房屋权属登记信息查询的意义

二、房屋权属登记信息查询范围

（一）可以公开查询的信息

（二）限制查询的信息

三、房屋权属登记信息查询的程序

（一）查询人提出查询申请

（二）查询机构提供查询

（三）查询结果证明的出具

四、对查询机构和查询人的要求

（一）对查询机构的要求

（二）对查询人的要求 考试要求 1．了解房地产登记的概念； 2．了解房地产登记制度的类型； 3．了解房地产登记制度的类型； 4．了解房地产登记的目的和意义 5．了解房地产登记的任务； 6．熟悉房地产登记的原则； 7．熟悉《物权法》确定的不动产登记制度； 8．熟悉房地产登记的种类； 9．熟悉房地产登记的体制； 10．熟悉房屋登记的范围； 11．掌握房屋登记机构； 12．掌握房屋登记的基本要求； 13．掌握房屋登记的程序； 14．掌握房屋登记的时限； 15．熟悉房屋登记的其他规定； 16．熟悉房屋登记信息查询的范围、程序、要求。第七章物业管理制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理的概念、性质、基本内容、主体、物业服务合同以及物业管理经费等内容的了解、熟悉与掌握情况。考试内容 第一节物业管理概述

一、物业与物业管理基本概念

（一）物业的含义

（二）物业管理的含义

（三）物业管理的目的

二、物业管理的性质 1．社会化 2．专业化 3．市场化

三、物业管理的基本内容

（一）常规性的公共服务

（二）针对性的专项服务

（三）委托性的特约服务

四、物业管理的主要环节

（一）物业管理的策划阶段 1-物业管理的早期介入 2．制定物业管理方案 3．制定临时管理规约及有关制度 4．选聘物业服务企业

（二）物业管理的前期准备阶段 1．物业服务企业内部机构的设置与人员编制的拟定 2．物业管理人员的选聘和培训 3．物业管理规章制度的制定

（三）物业管理的启动阶段 1．物业的接管验收 2．用户（业主）入住 3．档案资料的建立 4．首次业主大会的召开和业主委员会的成立

（四）物业管理的日常运作阶段 1．日常综合服务与管理 2．系统的协调

（五）物业管理的主要法规政策 第二节物业管理主体

一、物业管理的实施原则

二、物业服务企业

（一）物业服务企业的性质

（二）物业服务企业的设立 1．物业服务企业的工商注册、税务登记 2．物业服务企业的资质管理

（三）物业服务企业的权利、义务

三、业主、业主大会及业主委员会

（一）业主及其权利、义务

1．业主在物业管理中的地位 2．物业使用人及其权利、义务

（二）业主大会 1．业主大会及其职责 2．业主大会的成立及首次业主大会 3．业主大会会议的召开

4．业主共同决定的事项

（三）业主委员会 1．业主委员会的性质、地位和职责 2．业主委员会的产生 3．业主委员会应履行的职责

（四）管理规约

（五）业主大会议事规则

四、物业管理的委托和物业管理招投标

（一）物业管理的委托 1．物业管理委托方 2．物业管理招投标

（二）公开招标

（三）邀请招标 第三节物业服务合同

一、物业服务合同的性质和类型

（一）物业服务合同的属性

（二）物业服务合同的类型

二、物业服务合同的内容

三、物业服务合同的签订要点 1．“宜细不宜粗”的原则 2．不应有无偿无限期的承诺 第四节物业管理经费

一、物业管理经费的来源

（一）定期收取物业服务费

（二）物业共用部位、共用设施设备维修资金

（三）物业服务企业开展多种经营的收入和利润 1．利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动 2．利用自身条件，开展各种经营活动

（四）政府多方面的扶持

（五）开发建设单位给予一定的支持

二、物业服务收费原则、定价形式和计费方式

（一）物业服务收费原则

（二）物业服务费的定价形式 1．政府指导价 2．市场调节价

（三）物业服务计费方式及区别 1．包干制 2．酬金制

三、物业服务收费的费用构成

四、住宅专项维修资金

（一）住宅专项维修资金概念、性质和用途

（二）住宅专项维修资金的交存

（三）住宅专项维修资金的管理

（四）住宅专项维修资金的使用

考试要求 1．了解物业与物业管理基本概念、物业管理的性质、物业管理的基本内容以及物业管理的主要环节； 2．熟悉物业管理主体； 3．熟悉物业服务合同； 4．掌握物业管理经费。第八章住房公积金制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对住房公积金的性质和特点、住房公积金归集、提取和使用以及住房公积金利率、税收及会计核算的了解、熟悉与掌握情况。考试内容 第一节住房公积金概述

一、住房公积金的性质和特点

（一）住房公积金的性质

（二）住房公积金的特点

（三）住房公积金制度的作用

二、住房公积金管理的基本原则 第二节住房公积金归集、提取和使用

一、住房公积金归集

（一）住房公积金归集的主要内容

（二）职工住房公积金的查询和对账

二、住房公积金的提取和使用

（一）住房公积金的提取和使用原则

（二）职工个人住房公积金的提取 1．职工住房消费提取 2．职工丧失缴存条件的提取

（三）住房公积金的使用 第三节住房公积金利率、税收及会计核算

一、利率政策

（一）个人存贷款利率 1．个人住房公积金存款利率 2．贷款利率

（二）住房公积金管理中心沉淀资金的利率

二、税收政策

（一）关于个人住房公积金的免税

（二）关于住房公积金管理中心的免税

三、住房公积金财务管理

四、住房公积金会计核算

（一）核算的基本原则

（二）住房公积金会计核算的内容 考试要求 1．了解住房公积金的性质和特点； 2．熟悉住房公积金管理的基本原则； 3．熟悉住房公积金归集、提取和使用；

4．掌握住房公积金利率； 5．熟悉住房公积金的税收政策及会计核算。第九章房地产税收制度与政策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等各种房地产行业的税收的了解、熟悉与掌握情况。考试内容 第一节税收制度概述

一、税收的概念及特征

（一）概念

（二）特征

二、税收制度及构成要素

三、中国现行房地产税种 第二节房产税

一、纳税人

二、课税对象

三、计税依据和税率

四、纳税地点和纳税期限

五、优惠政策

六、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策 第三节城镇土地使用税

一、纳税人

二、课税对象和计税依据

三、适用税额

四、纳税地点和纳税期限

五、优惠政策

（一）政策性免税

（二）地方性免税 第四节耕地占用税

一、纳税人

二、课税对象

三、适用税额

四、计税依据

五、优惠政策

（一）减税规定

（二）免税规定 第五节土地增值税

一、纳税人

二、征税范围

三、课税对象

四、税率

五、扣除项目

六、减免规定

七、财政部、国家税务总局有关规定

第六节契税

一、纳税人

二、课税对象

三、税率

四、计税依据

五、纳税环节和纳税期限

六、减免规定 第七节相关税收

一、营业税、城市维护建设税和教育费附加

二、企业所得税 1．纳税人 2．税率 3．应税所得额 4．应纳税额

三、印花税 1．纳税人 2．税目、税率

四、个人所得税 1．纳税人 2．税目 3．与房地产相关的个人所得税税率 4．与转让住房有关的征收个人所得税具体规定 第八节有关住房税收的优惠政策

一、个人出售、购买住房税收优惠政策

二、支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策

三、住房租赁税收优惠政策 考试要求 1．熟悉税收制度； 2．掌握房产税； 3．了解城镇土地使用税； 4．了解耕地占用税； 5．掌握土地增值税； 6．掌握契税； 7．掌握营业税、城市维护建设税和教育费附加； 8．掌握企业所得税； 9．掌握印花税； 10．掌握个人所得税； 11．掌握有关住房税收的优惠政策。第十章房地产违法行为和查处 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对违反房地产行业各项规定的行为的表现形式和查处法律依据与处罚标准的了解熟悉与掌握情况。考试内容

第一节违反房地产开发经营管理规定的行为

一、表现形式

二、查处法律依据与处罚标准 第二节违反城市房屋拆迁管理规定的行为

一、表现形式

二、查处法律依据与处罚标准 第三节违反房地产交易管理规定的行为

一、表现形式

（一）违反商品房销售管理规定的行为

（二）违反房屋租赁管理的行为

二、查处法律依据与处罚标准

（一）违反商品房销售管理规定的行为查处法律依据与处罚标准

（二）违反房屋租赁管理的行为查处法律依据与处罚标准 第四节违反房地产中介服务管理规定的行为

一、表现形式

二、查处法律依据与处罚标准 第五节违反房地产权属登记管理规定的行为

一、表现形式

二、查处法律依据与处罚标准 第六节违反住房公积金管理规定的行为

一、表现形式

二、查处法律依据与处罚标准 第七节违反物业管理规定的行为

一、表现形式

二、查处法律依据与处罚标准 考试要求 1．了解违反房地产开发经营管理规定的行为； 2．了解违反城市房屋拆迁管理规定的行为； 3．掌握违反房地产交易管理规定的行为； 4．掌握违反房地产中介服务管理规定的行为； 5．掌握违反房地产权属登记管理规定的行为； 6．了解违反住房公积金管理规定的行为； 7．了解违反物业管理规定的行为。