票据市场2016年回顾及2017年展望

第一篇：票据市场2016年回顾及2017年展望

票据市场2016年回顾及2017年展望

票据市场2016年是极不平凡的一年。年初风险事件频发，监管部门加强监管，监管新政纷纷出台，外部检查、内部自查接连不断，票据市场交易略有回落，但总体仍保持平稳发展。2016年12月8日上海票据交易所正式开业，标志着票据市场进入标准化场内交易的新篇章。资产证券化初步尝试，资产管理蓬勃发展，票据创新性发展不断推进。纵观2016年票据市场，有问题，有亮点；展望2017年票据市场的发展，有期待，有梦想。

一、2016年票据市场发展

（一）总体交易情况

2016年，受经济增速放缓、风险事件频发、监管趋严以及金融行业“去杠杆”等因素影响，票据市场整体保持活跃但略有回落。前三季度，企业累计签发商业汇票13.6万亿元，同比下降18.1%；三季度末，商业汇票未到期金额9.5万亿元，同比减少10.7%，新世纪以来承兑环节首次出现大幅下降，说明实体经济有效资金需求不足，经济增速仍处于寻底阶段。前三季度，金融机构累计贴现70.2万亿元，同比下降6.7%，票据交易量首次出现负增长，说明市场风险提高，金融机构交易意愿下降；其中电子商业汇票占比过半，达到60.9%，同比大幅提升40个百分点，电票占比提升较快。三季度末贴现余额5.7万亿元，同比增长32.5%，呈逐月上升趋势，占各项贷款比重5.5%，同比上升0.8个百分点，整体信用环境不佳，银行不良率上升导致惜贷情绪，愿意将更多资源投放在收益偏低、但具有银行信用担保的银行承兑汇票。

（二）利率走势情况

2016年票据市场资金化特征显著，票据利率走势整体呈现稳中趋降走势，但在年初年尾波动较大。货币政策总体保持稳健，一改前期多次降准降息“大水漫灌”的刺激方式，但仍通过“MLF 逆回购”公开市场操作模式向市场累计注入约2万亿元流动性，维持市场资金面相对宽松。票据利率自年初春节高点一路走低，往年在季末、月末等信贷重要时点会明显起伏的现象也已然不明显，票据资金化趋势越来越显著，票据利率波动较大的两个时间段分别为春节前备付金等导致市场资金稀缺以及年末债券市场“钱荒2.0”，二者也均为资金因素。随着票据利率的快速下降以及利差水平持续收窄，获利空间不断压缩，市场整体盈利水平有所下降。

（三）业务创新情况

2016年，面对传统票据业务模式经营利差不断收窄、风险事件频发以及监管趋严的现实情况，各类经营机构积极探索票据业务创新并取得了阶段性成果。一是纸票电子化取得历史性突破。12月8日由中国人民银行筹建的具有全国性质的上海票据交易所正式成立，这是中国票据发展史上最大也是最为重要的具有里程碑意义的事件，标志着票据业务迈入全面电子化、参与主体多元化、交易集中化的新时代，必将对中国票据市场、货币市场乃至整个金融市场发展都会产生深远的影响和意义。同时，京津冀协同票据交易中心、武汉票据交易中心、前海票交平台等区域性、地方性交易平台纷纷成立，为纸票电子化、票据标准化添砖加瓦。二是票据资产证券化（ABS）初步尝试。3月29日，全国首单基于票据收益权发行的资产证券化产品——华泰资管-江苏银行“融元1号专项资产支持计划”成功发行，标志着中国票据业务“证券化”之门正式开启。另外，票据资产管理等产品不断趋于成熟并创新发展。三是电子票据业务得到迅猛发展，前三季度，电子商业汇票系统累计承兑6.14万亿元，同比增加53.7%，累计转贴现42.8万亿元，同比大幅增加了1.7倍，电子票据在票据整体承兑和贴现业务中的比重已达半壁江山。

（四）业务风险特点

2016年，票据市场面临的风险形势更为严峻，经济增速下行导致企业违约向银行传染，票据中介挪用资金向银行转嫁，票据从业人员投资失败诱发道德风险，票据经营机构迫于利润压力不审慎经营等等，全年票据业务面临的风险呈现频发和突发特点，同时风险的关联性、传染性和转化特性较为明显。一是案件频发、金额巨大。年初农业银行发布信息称“票据买入返售业务发生重大风险事件，涉及风险金额为39.15亿元”，相续中信银行、天津银行也爆出票据业务发生风险事件，涉及风险金额分别为9.69亿元和7.86亿元，以及随后爆出的其他票据案件，笔者预计今年涉及风险的票据资金可能会超过上百亿元。二是信用风险、违约风险有所抬头。经济仍处于去产能、去库存、去杠杆的过程，企业资金链断裂、债务违约、逃债等事件时有发生，票据逾期率、承兑垫款率显著提高，商业承兑汇票到期不付、连环追索的新闻不绝于耳，整体信用环境形势严峻。三是操作风险、道德风险、合规风险较为突出。假票、克隆票、假章等票据诈骗案件居高不下，票据掮客无孔不入，与银行业务人员内外勾结，联手诈骗银行资金，诈骗行为已渗透到票据办理过程中的各个操作环节。一些票据掮客借用银行账户、假冒银行工作人员、克隆背书章等形式参与到票据交易链条中，一票多卖、资金挪用等现象频发，一旦出现资金损失就会“跑路”，欺诈风险显著提升。各家行纷纷开展自查，监管部门加大监管力度，合规风险更加凸现。

（五）监管政策频出

2015年12月31日，银监会《中国银监会办公厅关于票据业务风险提示的通知》（银监办发[2015]203号）出台，主要列举了七大违规问题，还指出了两项禁止事项，包括不得办理无真实贸易背景的票据业务以及机构和员工不得参与各类票据中介和资金掮客活动，严禁携带凭证、印章等到异地办理票据业务。2016年4月27日，由中国人民银行和银监会共同发布了《关于加强票据业务监管促进票据市场健康发展的通知》（简称126号文），要求严格贸易背景真实性审查，严格规范同业账户管理，有效防范和控制票据业务风险，促进票据市场健康有序发展。2016年9月7日，中国人民银行下发《关于规范和促进电子商业汇票业务发展的通知》（银发[2016]224号），明确2017年1月1日起,单张出票金额在300万以上的商业汇票必须全部通过电票系统办理;自2018年1月1日起,原则上单张出票金额在100万以上的商业汇票必须全部通过电票办理。电票交易主体扩大到全银行间市场,自2016年9月1日起,除银行业金融机构和财务公司以外的、作为银行间债券市场交易主体的其他金融机构可以通过银行业金融机构代理加入电票系统,开展电票转贴现(含买断式和回购式)、提示付款等规定业务。整体市场交易活跃度将因此大幅提升、市场容量也将大幅增加。2016年11月2日，中国人民银行办公厅发布了《关于做好票据交易平台接入准备工作的通知》（银办发[2016]224号），明确了票交所的分期内容及测试安排。2016年12月8日，中国人民银行[2016]第29号公告《票据交易管理办法》对外发布，对票据交易规则予以明确，促进票据市场健康发展。

（六）去年预测验证情况

2016年1月份我们课题组发布了《2015年票据市场分析及2016年票据市场展望》，在交易方面，考虑到2016年经济增速可能进一步放缓，“票据承兑量增长速度有所放缓”，因整体信用环境不佳，银行“贷款意愿下降，将通过增加票据贴现余额来撑规模”。在利率方面，我们预计“2016年市场资金面仍将保持适当宽裕，票据利率仍会维持在较低水平，不乏仍将延续下行的可能，但利率的起伏在不同阶段不同时点将显著加大。”在创新方面，考虑到票据市场运作效率、创新能力、风险防范水平提升以及市场信息整合等需求迫切，我们专门一章节说明“票据交易所众望所归，局部性、区域性有望成立”，今年12月8日全国性交易平台上海交易所正式上线，京津冀协同票据交易中心、武汉票据交易中心、前海票交平台等区域性、地方性交易平台纷纷成立。同时预计“票据资产证券化有望首先进行试水并规模化发展”也已成为现实。在风险方面，我们预测“票据信用风险凸显，市场风险管理难度增加，合规监管更趋严格，操作风险上升明显”，与2016年市场情况基本相符。同时，我们预计“票据机构体系、制度体系、市场体系、利率体系、风险体系、创新体系将会进一步得到完善”也基本符合市场发展趋势。

二、2017年票据市场面临的经济金融形势分析

（一）国际因素影响

近年来，伴随着我国金融改革步伐的不断加快，国内经济金融运行与国际因素不断接轨，国际市场尤其是欧美市场对国内市场的影响成为不可忽视的因素之一。

2017年，全球经济仍将保持弱复苏，金融资金面趋紧，不确定因素增大。一是美国经济复苏趋势相对稳定，特朗普政策“减税、内部刺激、外部贸易保护”短期将拉高经济增速，这将会促进美联储进一步加息，预计2次左右。二是欧元区政治格局更趋动荡，经济复苏仍然艰难，货币政策宽松将延续但空间受限。三是新兴经济体经济增速有望回升，货币政策料将延续宽松。美元强势归来及加息预期，将加剧跨境资本流动，加大金融市场波动性，影响各类资产的配置，市场不确定因素增加，这对经营机构的研判能力和经营水平提出了更高的要求。

（二）国内经济金融

中央经济工作会议对“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”提出新要求，供给侧改革和结构深化调整进程加快，经济增速预计保持在中高速增长的筑底阶段，“稳”成为明年经济政策总基调。财政政策要更加积极有效；货币政策首次提出“稳健中性”，要求“保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定”，抑制房地产泡沫和去杠杆，透出偏紧的信号。

（三）票据市场环境

伴随着经济和金融改革的不断深化，票据市场的发展环境已发生显著变化，市场和监管对于票据业务的关注程度已显著提升，上海票据交易所正式成立，票据市场发展迎来新的时代，市参与主体不断扩大，这对市场体系、经营模式、交易方式、产品创新需求等都将产生深远影响。

票据市场总体向好，虽然交易量会延续适当减少的趋势，但发展将更趋健康合理。一方面，票据业务在总量和结构上需要进一步优化，在业务经营和风险管控上需要进一步平衡，在法律基础和市场操作上需要进一步完善，票据业务目前在各类业务创新和发展方向上，需要进一步的探索和把握；另一方面，国家对于实体经济和中小企业的支持，以及金融市场的快速发展和变革，都为票据业务参与经济发展和适应金融趋势提供了良好的发展基础和发展条件，票据业务依然具有较大的市场潜力。

三、2017年票据市场展望

（一）票据市场业务总量预计延续适当减少趋势，结构有所调整，交易活跃度进一步优化

从供给端看，票据交易量与GDP正相关程度很高，2017年国内经济增速仍将保持中高速平稳增长，预计6.5%-6.7%，略低于2016年增速，实体经济有效资金需求延续低迷。从需求端看，经济不佳，整体信用环境持续严峻，银行不良资产居高不下，贷款意愿下降，票据业务代替流动性贷款趋势明显，2016年票据承兑余额和贴现余额合计15万亿，短期贷款余额30万亿，占比已经达到一般，且有不断提高趋势。承兑量和承兑余额预计在上半年会延续下降趋势或同比少增，下半年随着经济企稳回暖有所回升，同时，银行受实体信贷需求不旺及自身放贷意愿下降影响，将通过增加票据贴现余额来撑规模。从交易方式看，电票将占到绝对比重，按照《关于规范和促进电子商业汇票业务发展的通知》（银发[2016]224号）要求，2017年1月1日起,单张出票金额在300万以上的商业汇票必须全部通过电票系统办理，纸票交易逐渐退出市场舞台。

从交易主体看，上海票据交易所上线第一批名单只有43家金融机构，且以大中型机构为主，《票据交易管理办法》（[2016]第29号）显示，直贴行将承担更为显著的背书责任，中小银行为提高票据流动性需要进行增信，说明参与主体将按照规模、信用等指标进行市场分层，大中型银行更具优势，以往相当部分直贴市场被中介机构所影响的局面会有所改善，直贴量会下降，市场活跃程度会趋于理性，周转速度有所回落，转贴现量料将延续适当减少趋势。从交易品种看，票据资金化趋势越来越显著，在信贷需求相对充裕、资金相对偏紧的背景下，资金业务将备受市场青睐。同时，由于市场环境和票据定位改变，票据规模和资金业务在银行机构间可能会出现差异化调整。

（二）票据利率易上难下，波动幅度料将加大

票据利率主要取决于银行信贷规模和市场资金两方面因素。随着我国经济进入新常态，经济结构优化调整加速，经济增速不断放缓，实体信贷需求不旺，信贷规模对票据利率的影响已明显下降，市场流动性情况成为制约票据利率的主要因素。2017年中国经济仍将处于筑底徘徊阶段，货币政策保持稳健中性，适时可能采取降准政策，但同时肩负“人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定”目标，降息可能性不大，料将稳中偏紧。随着全球贸易保护主义兴起，国际产业转移，对外进出口短期难有起色，美元加息预期人民币贬值压力加大，外汇占款料将延续减少趋势，央行通过公开市场操作投放流动性，货币投放模式由长期资金转为短期资金，市场不稳定性有所提升。银行资金来源减少以及理财价格竞争，银行资金成本不断上升。因此，2017年市场资金面料将整体维持平稳，票据利率易上难下，利率的起伏在不同阶段不同时点将显著加大，这既受国内外政策窗口的影响，也受国内资金投放总量、投向、投放时间以及与国际资金博弈的影响。

（三）票据创新更具活力，跨界融合进一步加快

当前我国正处于“金融加速深化”期，金融市场层次不断丰富，不同类型市场间、不同层次市场间的连通性增强，金融机构业务合作加强，票据业务在跨市场合作和业务创新中的运作模式日益多样，适时引进信托、证券、基金、保险、资产管理公司以及企业、个人以合适的方式进入票据市场，丰富市场经营主体，加快跨市场合作创新，促进票据市场不断涌现更多的跨专业和跨产品的组合产品以及资产业务与中间业务相融合的综合服务产品。票据资产证券化虽已迈出第一步，但仍处在摸索尝试阶段，离市场化、规模化还有很大距离；票据资产管理发展较为迅猛，但模式单

一、流动性差，为摆脱信贷规模和资本占用的约束，提高收益，银行将在现有产品基础上加快创新步伐，探索更多类型票据产品模式，提升运作效率，减少中间环节，增加票据业务综合收益。随着近年来金融脱媒化和利率市场化改革进程的不断加快，票据市场竞争日益激烈，票据市场利率波动更趋频繁，经营主体在票据业务经营中规避利率风险和信贷规模调节风险的业务需求增加，为票据衍生产品推出提供良机，票据衍生产品包括掉期、远期、期权等产品创新预计将加快进程。

（四）票据风险形势仍不容乐观，风险管理难度加大

一是信用风险总体可控。2017年，我国经济将保持平稳增长，信用风险已得到一定程度释放，整体信用环境料不会进一步迅速恶化，但经济仍处于底部徘徊，短期难有大幅改善。二是市场风险管理难度增加。一方面，受到利率市场化推进、资本市场挤压、货币投放路径改变等因素的影响，票据业务资金成本不断抬高。另一方面，除了受信贷规模调整、资金供给因素以外，经济资本约束、流动性管理、跨市场波动传导影响增强，票据利率波动频率和幅度料将增强，市场风险影响因素叠加，银行机构错配和杠杆力度短期难降，利率风险应高度重视。三是合规风险有所缓释。2016年风险事件频发，监管政策频出，票据市场经历了内外部集中性、反复性、深入性检查风潮，随着监管政策的陆续出台和落地，票据业务逐渐回归本源，合规风险矛盾料将有所缓和。四是操作风险相对可控，道德风险仍然存在。2017年电票交易将占主导地位，票据交易所促进纸票电子化，交易周转保持平稳，操作风险总体可控，但道德风险不容小觑，尤其是票交所全部功能逐步实现后，对票据中介、中小经营机构的防控任务艰巨。预防欺诈风险，避免将票据风险通过交易形式向金融机构予以渗透和扩散。

（五）票交所时代各参与主体积极调整，相得益彰

票交所对票据市场参与者实行会员管理制度，金融机构法人可申请成为会员。会员下设系统参与者，银行业金融机构总行及其授权分支机构、非银行金融机构总部和非法人投资产品可作为系统参与者加入票据交易平台交易系统。从事票据承兑、贴现、交易、质押、保证业务的金融机构均需加入票交所系统，其他金融机构可自行决定是否加入票交所系统从事票据交易。因此，进入票交所时代，各银行总行将在票交所担负起本行票据吞吐职责，而分行则主要发展承兑业务和直贴业务，非法人产品经营管理思路要适应，财务公司运作要把握重点，企业、行业要积极适应电票发展，各参与主体在经营管理、制度办法、系统、交易员管理等方面将会有新的调整、补充、提升。

（六）票据交易所建设加快推进，发展空间无限

票据交易所一期虽然已经上线投产，但由于时间短、任务重，仅实现纸质商业汇票交易功能以及会员交易客户端，共有43家机构参与；2017年二期实现纸质、电子商业汇票交易功能，以及会员与系统直连问题，完成所有市场参与者全部成为交易所会员，系统建设完善步伐会加快。票据交易所的成立为票据市场创新发展带来无限发展空间，在进一步丰富经营主体的基础上，加大跨业、跨界创新的力度，适时引进信用证、保理、大额存单等货币市场产品在票据交易所挂牌交易，逐步扩展成为货币市场交易所，将来也可以探索与货币子市场、保险投资资管市场、信托证券资管市场、票据ABS市场创新力度，逐步发展成为金融市场交易所。

（七）票据市场体系进一步完善，市场功能更为完备

票据市场体系可以分为票据承兑市场、票据贴现市场、票据转贴现市场、票据再贴现市场、票据创新市场、票据经纪市场、票据评级市场七个子市场，既互相联系又相对独立，票据评级和承兑市场是基础市场，票据中介和票据创新市场是新型市场，票据贴现、转贴现（回购）及再贴现市场是流通市场，随着基础设施的不断完善，票据市场体系建设步伐料将进一步加快。逐步建立统一的信用评级、资信评估、增信保险制度，推行信用评价制度，成立统一、规范、权威的信用评估机构，建立健全适合票据业务的评级评估指标体系，实行信用定期考评制度，推行票据担保支付机制和保险制度，积极推进社会信用生态环境建设。引入票据做市商制，借鉴发达国家和地区经验，进一步深化经营主体建设，建立股份制票据金融公司，整合当前所有市场主体的资源和自身优势，以市场化方式运作，摒弃现在银行内部票据经营机构行政性分配资源的局限性，自主经营、自负盈亏、自求发展，适应市场发展需要，提升经营管理效率，走专业化、集约化、规范化发展之路，实行集约经营和集控管理。进一步发挥票据再贴现传导国家货币政策功能，票据市场是直接作用于实体经济的货币市场子市场，通过有针对性的再贴现操作方式将更积极主动的引导社会资金流向，优化资源配置，使得票据增强货币政策实施效果、促进信贷机构调整、引导和扩大中小企业融资范围等方面发挥重要的作用，从而实现宏观经济调控、稳定货币市场的核心目的。规范我国票据经纪行为，建立票据经纪机构准入退出机制，明确票据经纪从业人员准入退出标准，规范票据经纪的会计、税收制度，制定票据经纪监管制度。

第二篇：2012年上半年市场回顾及下半年展望

2012中期回顾及展望

2012年中期A股市场回顾及展望

上证指数在本1.6日创下2132新低后展开两波反弹走势，这个时间位置在一年前已经预测。纵观沪深两市，从走势上比较深市较沪市强势，出现这种情况的原因很明确，就是和国家经济发展方向调整有密切的关系，沪市指数传统周期性成份相对较大。在经济转型期间，市场是阵痛期，传统周期性行业受制于转型的调整，新兴产业有待于进一步成熟和发展，从某种意义上讲，这种纠结的氛围造成了市场处于阶段性的真空期。

市场经过三年的调整周期，沪市2132点已经成为一个重要的转势区域，这是一个重要的阶段性区域低点。这一点从市场个股走势上已经明显表现出来。上半年市场虽处于真空期，但是板块个股表现突出。其中主要集中在医药，酿酒等一些老字号，此类个股相对于不断新低的钢铁银行等行业却反复新高。这是价值的再发现过程，对于一些拥有得天独厚的资源和地域不可再造的个股，市场还会继续挖掘和发现，这方面可能后面会集中在未上市的老字号或者其优势资源的证券化收购上。另一方面，券商板块从某层含义上也代表了市场大资金的一个关注方面。在上半年走势中，相对于指数的不作为，券商板块内个股却是低点逐步抬高。其次，最不被看好的地产板块，从上半年走势中，招保万金四大龙头地产反复向上，似乎有巨大的神秘资金在潜伏其中。上半年各个板块中，券商板块涨幅30%，地产板块和医药酿酒类

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涨幅均在10%以上；个股之中，其中有二十余只个股已经创下历史新高。

从上半年实际走势和数据中，可以发现目前市场并不是处于泥沙俱下的熊市当中。目前是转势之前的底部区域震荡之中，指数在目前这个位置随时会给上选择突破，且目前这个位置极可能会成为牛市的起点。

在外围局势中，欧债危机目前已经向好的方向发展。而美政府的所作所为，更像是设局。周边目前存在的南海危机，东海危机这一切从大的方面看均在掌握之中。经济方面，政府的智库和幕僚比一般人分析的更远更详细，gdp几年来第一次破8,相应的，从最近降低存款准备金和连续降息已经看出政府解决此类问题的决心和对策。股市的功能是繁荣经济和融资，而当这功能逐步减弱投资主体怨声载道的时候，那相对的扶持政策就会随即而出。从近半年证监会主席多次隔空喊话以及出台降低交易费用上可以看出一些端倪，后面还存在一些降低或减免税费的机会。另一方面，虚拟经济趋势是领先于实体经济，股市往往存在履霜坚冰至，春江水暖鸭先知的提前征兆。

从大的周期上看，四年和七年是一个完整的周期循环。而对于市场近乎长达三年时间的下跌，主板风险和泡沫已经释放到极点。从目前技术形态上看，大盘日线从年初反弹以来形成标准的m头，低位的m头更具有洗盘特征。量能上看，已经处于年初反弹时的阶段量能水平，一个阶段性的放量之后跟随一个阶段性的缩量过程，更具有洗盘的特征，显示目前抛压很小。周线上看，连续三周出现了带下影线的阴k线，显示有资金在逢低吸筹入场。从趋势线上看，2011年4月份，7月份，11月份的高点压力下降趋势线已经在年初有效突破。日线上看，目前正处于从1664点和2132点的低点连线位置附近，指数日线走势下半年目标位置在2500—2600一带。针对以上原因，目前市场处于转折之际，此阶段盲目看空风险极大。

对于下半年操作思路，第一个需要密切关注的是券商板块。下半年融资融券及新三板等业务种类的增加会进一步提高券商的收益，这里面如果考虑进去市场成交量的因素，券商基本上是一个旱涝保收的行业。对于覆盖面广，质地优良的券商类个股尤加注意。其次是创新医药类个股，包含独具特色的中医类和自主创新的疫苗生物制药类个股，这类个股往往走势具有独立行情。另外一个就是房地产，现阶段房地产是国家的老大难问题，打也不是不打也不是，但是如果走入全国各个城市看看目前疯狂拆迁的城中村，数一数涌入大中型城市的外来人口，当租房价格一天一个价格的时候，在某一种意义就可以理解上半年地产板块的整体强势了。另外对于央企整合的板块，特别是小盘有重组意向的个股也值得关注。

风物长宜放眼量，当下应当抓紧布局，用希望和信心迎接党的多少大的到来！！

2012-7-15

第三篇：2011年铁矿石市场回顾及2012年展望

2011年铁矿石市场回顾及2012年展望

2011-12-31 08:20 来源：钢联资讯 作者：曾节胜 试用手机平台1、2011年以来的铁矿石市场运行特点

前三季度高位盘整，第四季度大幅下挫

由于对全球经济恢复的良好预期，加上通货膨胀盛行，全球对铁矿石的需求在高位增长，而供给尚未全面释放，印度出口又明显减少，从而导致2011年9月份之前的铁矿石市场相当火热，持续强势运行，63.5%印度现货矿最高达到198美元/吨，中间虽有跌有升，但总体在175-190美元/吨的窄幅之间运行。然而，在国内宏观调控的持续影响下，加上欧美债务危机的不断升级，9月份以后铁矿石市场在钢材价格下跌的带动下出现了大幅下跌。63.5%印度现货矿最低价格达到127美元/吨，比最高点下降35%。随后，在信心的恢复和钢厂备库存的拉动下，铁矿石价格在超跌后出现了明显反弹，63.5%印度现货矿价格最高达到154美元/吨，但随后又出现回落，目前铁矿石价格总体保持平稳，上下两难。

印度矿进口份额继续明显下降，澳矿成为现货市场主流矿

由于印度政府从为满足本国钢铁需求出发，限制出口，对矿山进行整顿，印度矿在中国进口中所占的份额逐步下降。2011年前11个月，中国从印度进口9000万吨铁矿石，仅占进口总量的15%，远低于往年22%左右的比例。由此造成印度矿在现货市场上的资源量相对很少，澳矿取代印度矿成为现货市场的主流矿，使得62%品位的澳矿价格成为现货采购商关注的对象，并成为现货价格变化的风向标。

国产矿产量高涨，但却成为影响市场价格的关键因素

由于铁矿石价格保持高位，加上前几年的铁矿石投资高达40%以上，2011年国产矿产量继续保持增长，产量屡创新高。5月份开始，每月原矿产量维持在1亿吨以上，10月份达到1.3亿吨，前10月国内矿石产量已达到10.6亿吨，年化预估产量已超过13亿吨。然而，由于新投产的矿山成本偏高，其边际成本和销价的变化成为影响整个供应量的关键，也成为

国外矿山关注的焦点。在市场需求旺盛时，国产矿往往成为拉动价格上升的领头羊，而在需求不足时，国产矿又成为支撑矿价下跌的关键。

铁矿石定价机制再生巨变协议价向现货价靠拢

继三大矿山在2010年强行推出季度定价和指数定价后，2011年矿山又将定价周期进一步缩短，并使定价更加向现货靠拢。9月份以后，随着国内外需求的下降和国内流动性趋紧，矿山的销售突然间变得相对困难，大钢厂在成本高企而销售不畅的情况下向矿山提出延迟采购和要求降价的要求，矿山也能面对现实，及时调整定价策略。巴西的淡水河谷率先接受中国钢厂的铁矿石降价请求，并将定价模式由原来的“Q-1”调整为“Q”，其它矿山也采取了灵活的定价模式和促销机制。

铁矿石市场金融化趋势日益明显 掉期交易成市场热点

铁矿石掉期的推出已有两年左右的时间，但以往其关注度很小。2011年以来，尤其是欧美债务危机爆发以来，掉期交易提前反映了这一趋势，一些矿山和金融机构在掉期上做空，这为钢厂和一些贸易公司看到了投机和套保的机会，从而造成新交所的铁矿石掉期交易非常火爆，日均交易量达50-60万吨，高峰时达到80万吨，芝加哥的掉期交易也有奋起直追的动向。铁矿石掉期交易价格的变化已成为整个铁矿石市场价格变化的风向标。

2、当前铁矿石市场运行状况

铁矿石价格在前期超跌反弹并再度回落后，目前总体保持平稳。经过前期的下跌，目前价格已达到钢厂可以接受的区间。现在下游需求较弱，小钢厂大多恢复生产，大钢厂亏损严重，大多在减产，对铁矿石的需求不高。

目前，国际经济形势不稳定，下游需求不旺，钢材和钢坯价格仍在下跌，但铁矿石价格仍然比较坚挺。主要原因是：1）临近元旦和春节，钢厂部分补库存；2）圣诞元旦假期来临，国外矿山招标量预计减少，贸易商提前囤货；3）国内矿山成本较高，矿山和贸易商不愿降价出货。此外，我们从三大矿山了解到，目前矿山方面发货量正常，定价策略是跟随钢

价而不是主动引领涨跌。因此，我们认为近期矿价将在目前的价位水平小幅波动，即63.5%印矿在140美元/吨左右，62%PB粉在132美元/吨左右。

三大矿山对于价格的下跌保持了比较好的心态。一方面，他们觉得有印度矿山和中国矿山的高成本作支撑，矿价下跌空间有限，如果下跌到120以下，这些地方的矿山很多要关闭。所以，在市场需求不好时，他们直接把价格打到120美元/吨，使许多小矿山从市场上淘汰，进一步提升其对市场的掌控力。

3、2012年铁矿石供需平衡情况基本展望

2012年，尽管全球经济局势有很大的不确定性，但预计仍会保持增长，市场对铁矿石的需求也将保持增长。我们预计，2012年，除中国以外的全球粗钢产量将增加5%，约4000万吨，中国将增加6%，约4000万吨，中国的粗钢产能约8.8亿吨，比2011年增加6000万吨。除中国以外粗钢产能约13亿吨，比2011年增加7000万吨。

粗略估算，2012年全球铁矿石供需基本保持平衡，供给略大于需求。2012年，全球铁矿石需求预计将增加1.0亿吨左右，其中中国5000万吨，独联体1000万吨，非洲1000万吨，印度1000万吨，亚洲其它国家1500万吨。2012年全球石供给也将增加1.0吨左右，其中：中国增加2500万吨，Vale1500万吨，力拓500万吨，必和必拓1500万吨，FMG1500万吨，独联体1000万吨，北美1000万吨。

我们预计，2012年铁矿石价格将在110-160美元/吨（62%品位）区间运行，平均价格在140美元/吨左右，总体呈现前底后高走势。

（我的钢铁研究中心（MRI）曾节胜）

第四篇：2011年我国成品油市场回顾及2012年展望

2011年我国成品油市场回顾及2012年展望

摘要：2011年，我国成品油消费增速有所放缓，全国炼油能力稳步增长；成品油仍保持净出口态势，但进口增速放缓，出口明显减少；国内市场整体供需平衡，但局部时段再次出现柴油供应紧张；成品油价格走势与国际油价基本一致，呈现阶梯式先涨后跌的态势。展望2012年，世界经济不确定性增强，我国经济增长将以稳为主，但增速略有回落。受此影响，国内成品油需求增速将继续小幅放缓。由于供应增长不足，全年供需整体偏紧，国内成品油价格将保持较高到位率，同时油品质量清洁化进程将进一步推进。

关键词：2011年，中国，成品油市场，供需，进出口，价格，展望

一、2011年我国成品油市场回顾

2011年，我国经济平稳回落，成品油消费增速有所放缓，全国炼油能力稳步增长；成品油仍保持净出口态势，但进口增速放缓，出口明显减少；国内市场整体供需平衡，但局部时段再次出现了柴油紧张；成品油价格走势与国际油价基本一致，呈现阶梯式先涨后跌的态势。

1.成品油消费增速放缓

2011年，我国成品油表观消费量为2.42亿吨，同比增长5.2%，较2010年11%的增速明显回落。其中，汽油消费量为7200万吨，同比增长7.4%；煤油消费量为1800万吨，同比增长3.5%；柴油消费量为1.5亿吨，同比增长4.6%。近年来我国成品油消费变化情况见图1。

供应能力增长。随着我国成品油需求的不断增长，我国炼油能力持续增加。2011年末我国炼油能力已达5.6亿吨/年，稳居世界第二位；全年共加工原油4.1亿吨，同比增长3.4%，生产成品油2.5亿吨，同比增长3.8%。

2.进口规模增加，出口规模明显减少

2011年，我国成品油仍保持净出口态势，全年净出口成品油418万吨。其中，进口成品油848万吨，同比增加1.2%；出口成品油1266万吨，同比减少20.5%。柴油供应总体偏紧，可供出口资源明显减少，拖累了整体成品油出口规模的增长。近年来我国成品油进出口变化情况见图2。

我国成品油进口、出口同时存在，但品种结构差异显著：进口的主要为供应偏紧的煤油和柴油，这两种油品分别占进口总量的71%和27%，而汽油进口量只有1.5%，且为一些特殊品号；出口的主要为供应过剩的汽油，其占出口总量的33%，而煤油和柴油的出口主要供应港澳地区，分别占出口总量50%和17%。

3.供需整体平衡，局部时段柴油再现紧张

2011年，我国成品油市场供需整体平衡，但四季度由于资源供应阶段性不足，柴油市场再次出现阶段性资源紧张，中原和南方一些地区部分时段加油站再次出现了排队或断供现象。2011年成品油生产、消费和库存分月变化情况见图3。全年成品油产量高于消费量480万吨。

4.成品油价格前升后降

2011年以来，受地缘政治、欧美经济等因素影响，国际原油价格先扬后抑，整体高位运行。在现行成品油价格机制约束下，我国成品油价格基本与国际油价走势保持一致，整体呈现阶梯式先涨后跌的态势。全年成品油价格共调整3次，汽柴油价格累计分别上调550元/吨和450元/吨。2011年国内柴油价格与国际油价变化情况见图4。

二、2011年我国成品油市场特点

2011年我国成品油市场主要呈现以下八大特点。

1.消费增幅前高后低，区域消费西高东低

2011年，我国成品油消费增速前高后低，其中柴油消费变化最为明显。这既与2011年宏观经济形势有关，也与主要用油行业的运行特点密切关联。2011年，我国以“控物价”作为宏观调控的主要目标，货币政策回归稳健，货币供应总量M2同比增速自3月份起逐步走低，促使经济增速平稳回落；在货币政策与其他配套政策的调控下，我国房地产投资增速从5月起逐步放缓，加之今年我国汽车消费刺激政策退出，房地产、汽车两大主导产业对上游工业品的需求明显减少，导致三季度末以粗钢为代表的主要工业品产量增速进入下行通道。用油行业增速放缓，使柴油消费增长的内在驱动力不断减弱，消费增速逐月回落。部分经济指标与柴油消费同比增速变化情况见图5。

2011年，随着西部大开发政策的持续实施，西部地区基础建设力度不断加强，前11个月固定资产投资同比增长29.2%，增速高于东部近8个百分点。同时，沿海地区劳动力价格不断上涨，加之节能减排压力较大，部分加工生产、能源开采等行业向内地转移加速，带动西部地区公路运输显著增长。前11个月，西部地区公路货运周转量同比增长19.4%，高于东部地区3个百分点。在这些因素的影响下，西部地区成品油需求量明显增长。全年西部地区炼厂成品油产量同比增长140万吨，调出资源量却同比减少20万吨，大量资源转入本地消化。

2.石油对外依存度提高，炼油扩能以改扩建为主

2011年，我国石油对外依存度进一步提高。据统计，全年我国消费石油4.55亿吨，其中进口原油2.53亿吨，对外依存度增至55.6%，较上年增加2.6个百分点。由于2011年世界主要石油消费国经济复苏艰难，中国石油需求增长占全球新增石油需求的60%，成为全球石油消费增长的主要引擎。

为保障国内油品供应，2011年我国炼油能力继续增长。但与往年不同，2011年我国并无新建炼厂投产，新增炼油能力均为现有炼厂装置改扩建以及配套深加工装置升级，抚顺石化、辽阳石化、宁夏石化、长岭石化以及北海石化5家炼厂完成扩能改造，新增炼油能力1600万吨/年。

3.成品油进口关税大幅降低，国外资源补充国内市场

为保障国内成品油供应，我国自7月1日起大幅下调了成品油进口关税，其中汽油关税下调至1%，柴油实施零关税政策。由于国内汽油供应充足，政策变化的影响主要体现在柴油贸易方面。从历史数据来看，受关税调控的“一般贸易”进口多发生在供需关系紧张时（见图6），但2011年在零关税政策的刺激下，我国石油企业主动引入外部资源，下半年以来我国以一般贸易方式进口的柴油达到56万吨，同比增长65%。

4.柴油供应整体偏紧，四季度再现供应紧张

2011年，我国柴油市场供应整体偏紧。据统计，全年国内产量（扣除来料加工）略多于消费量40万吨，市场

供需关系较为脆弱，特别是四季度再次出现了较大范围的柴油供应紧张的现象。

四季度国内柴油供应紧张的原因主要有三个方面。一是柴油库存水平过低。经过三季度消费旺季的消耗，到10月底全社会柴油库存已经处于较低水平，适逢出厂价下调和国际油价上升，部分受价格抑制的需求得以释放，导致供应压力骤增。二是汽柴油价差不合理，柴油价格偏低。2007年以来，国家为避免经济和工农业生产受到高油价的冲击，调价时采取柴油少涨多降的办法，造成汽柴油价差偏离国际市场和生产成本，不利于引导企业多产柴油。三是由于多年供应紧张，导致柴油储备量偏低，使得国家和企业在供应紧张时期无法通过释放库存来增加供应。

柴油供应紧张的问题在过去5年内已经出现三次，其内在原因值得深思。一方面，这说明我国成品油储备量太低，市场保障能力还比较脆弱；另一方面，几次供应紧张均发生在调价前后，说明我国成品油价格杠杆对市场的调节作用还有待进一步完善。

5.国内价格波动幅度低于国际，到位率水平整体较高

2011年，受中东北非局势、欧美债务危机以及伊朗核问题等因素影响，国际油价高位波动，且波幅明显增大。但受限于国内通胀压力较大，2011年国家两次上调成品油价格均有所保留，全年国内93号汽油批发均价为9365元/吨，波幅为8%；0号柴油批发均价为8550元/吨，波幅仅为4%，明显低于国际油价18%的波动幅度。

国家价格调整滞后且不到位造成全年炼油行业成本压力明显增加，进而使得全年市场价格到位率维持在较高水平。分品种来看，全年93号汽油实际批发价格达到规定价格的99.6%，0号柴油实际批发价格达到规定价格的102.8%。分经营单位来看，社会经营单位为保持竞争力，实际出货价格低于主营单位。与此同时，由于存在调价前后囤积或抛售的投机行为，社会经营单位价格到位率波动更为明显（见图7）。

6.航煤价格改革先行，价格机制改革呼之欲出

一直以来，成品油定价机制改革都是我国成品油市场关注的焦点。2011年7月份，我国航煤定价机制率先进行改革，规定航空煤油出厂价格每月调整一次，具体出厂价格由进口到岸完税价和贴水两部分构成。其中，贴水由供需双方考虑市场供求、运费、交易数量、国际市场油价走势等因素协商确定。改革后，我国航煤价格基本实现与国际市场接轨，供求关系比较稳定，没有出现供应紧张或过剩的情况。

当前，国内关于完善汽柴油价格机制的呼声高涨。从目前了解的情况来看，改革可能主要体现在两个方面：一是下放定价权，即由权威机构定期发布指导价，企业根据供求情况自行调整销售价格；二是缩短调价周期，从1个月调整为15天或10天。改革的主要意图仍然在于强化国内市场与国际市场的接轨程度，并通过价格杠杆快速调整供需关系，平抑投机需求造成市场波动。结合我国当前宏观政策取向，预计新价格机制将于国内通胀水平回落到一定范围时推出。

7.民营企业利润空间减少，多种渠道反映利益诉求

2011年，地方炼厂成本持续走高。主要加工原料M100燃料油全年均价为6157元/吨，同比上涨500元/吨；胜利原油全年结算均价为5420元/吨，同比上涨近1000元/吨。在原料成本明显提高的同时，国内成品油价格增长有限，地方炼厂盈利空间被进一步压缩。此外，民营批发和零售企业经营状况也不理想。根据国家限价和地炼出厂价简单测算，民营单位0号柴油批发和零售平均毛利分别为-62元/吨和237元/吨，在加油站价格居高不下的情况下，经营加油站基本无利可图。

为此，2011年以来，民营石油经营企业以工商协会、联合团体等组织形式通过电视台、网络媒体、报纸专栏等多种媒介反映面临的困境，呼吁放开进口配额管理等，以保证民营石油企业的油源供应和合理价差。但如果价格机制不理顺，放开进口配额不会增加进口资源，保证价差更是无从谈起。

8.终端网络服务水平明显提升

2011年，成品油销售企业继续加强终端网络建设，并把提升服务水平作为工作重点。继中国石化之后，中国石油也实现了“一卡在手、全国加油”，并成立客服中心，极大地提高了服务水平。同时，便利店等非油业务也有了长足的发展。以中国石油为例，2011年加油站开店率达到60%，较上年提高近5个百分点，终端网络的信息化程度和配套服务水平均有明显提升。

我国加油站非油业务发展呈现以下几个特点：

第一，发展快、收入增长迅速。2011年，尽管受国内经济增速下降、物价涨幅上升的影响，我国加油站非油业务收入增速有所放缓，但仍高于全国社会零售总额。据统计，2011年，全国社会消费品零售总额为18.12万亿元，同比增长17.1%，扣除物价因素实际增长11.6%①，而同期两大石油集团的非油业务收入增长均超过36%。

第二，形式更加丰富和健全。经过几年的发展，快餐、汽车服务、穿梭餐厅等新兴业务开始出现，更好地体现了加油站非油业务便利和快捷的特点。但便利店依然是主要的非油收入来源，两大集团的便利店业务占其整体非油收入的比重均超过95%，而且非油业务增量中90%也是来自便利店业务。究其原因，一方面是由于经营水平有所提高，商品种类更加丰富；另一方面是消费者正逐渐养成在加油站便利店购物的消费习惯。

第三，专业化分工更加清晰。非油业务是便利店、快餐、汽车服务等不同行业在加油站平台的组合，服务内容的复杂性和专业性明显增强。为适应这一特性，石油公司从曾经的便利店员一个岗位，逐步增加了快餐服务员、汽修技工、洗车工等多个专业性岗位，并辅之以配套的标准和技能要求。

三、2012年成品油市场展望

2012年，世界经济不确定性增强，我国经济增长将以稳为主，但增速略有回落。受此影响，国内成品油需求将继续小幅放缓，但由于供应增长不足，全年供需整体偏紧，我国成品油价格将保持较高到位率，同时油品质量清洁化进程将进一步推进。

1.经济发展稳中求进，油品需求增速小幅回落

从2011年投资增长结构来看，制造业投资和房地产业投资仍是我国固定资产投资的主要推动力量。由于世界经济复苏动力不强，与出口相关的制造业在外需震荡下行的影响下将进行结构性调整，整体投资力度亦将有所减弱；同时由于国家坚持房地产调控不放松，2011年房地产企业土地购置面积增长不足3%，加之预计成交量仍将持续低迷，将导致后期新项目投资明显放缓。预计2012年我国固定资产投资增速将较2011年有所放缓，但仍将保持在20%左右的较高水平。

全球经济复苏迟缓，国际贸易保护主义开始抬头。据统计，自2010年11月以来，全球共出台190多项贸易保护政策，其中80余项涉及我国，导致我国外贸出口壁垒持续抬高。同时，人民币汇率持续升值，也在一定程度上对出口形成打压。根据央行发布的最新数据，2011年人民币对美元汇率中间价升值5.11%。受上述因素影响，2011年我国外贸出口同比增长20.3%，比2010年增速放缓10个百分点。预计2012年人民币仍存在一定升值压力，外贸出口增速将进一步下降。

由于外需不振，2012年我国将继续着力开拓国内市场，着力建立扩大消费需求的长效机制。同时，由于2011年“控物价”的调控政策已逐步见效，CPI回落趋势确立，而且居民收入稳步增长，全年城镇居民人均可支配收入比上年名义增长14.1%，扣除价格因素，实际增长8.4%，后期居民实际消费能力将继续稳步增强。

综合考虑投资、消费、出口三大需求“两降一稳”的发展趋势，预计2012年我国经济增长仍将以稳为主，全年经济增速维持在8.5%8.8%，比2011年略有放缓（见图8）。受此影响，预计2012年我国成品油需求将平稳回落，其中汽油和煤油需求将同比增长约6%，柴油需求将同比增长4.7%。

（1）汽油需求将同比增长6%

汽油需求的增长与我国汽车行业的发展息息相关。随着我国经济的不断发展，我国工业化进程也进入了“重化工业”阶段，其标志是国内工业消费品的需求重心由衣食类的轻工业产品转向汽车、房产等重工业技术密集产品，重工业增速持续高于轻工业增速，“重化工业”成为经济增长的新引擎。参照发达国家的历史经验，这一阶段汽车销量增速与GDP增速比值一般在1.5左右，因此预计“十二五”期间我国汽车销量潜在增长率在12%14%左右。但考虑到2009年和2010年我国汽油车销量增速高达48%和33%，刺激政策透支了购车需求，同时考虑到2012年部分城市治堵措施难有放松，预计2012年汽油车销量增速在7%左右。综合考虑各方面因素，预计2012年全国汽油消费将同比增长约6%。

（2）柴油需求增速将回落至4.7%左右

柴油主要用于公路运输、机械动力等方面，其需求的增长与各用油行业的变化密切关联。2012年，由于以铁路为代表的各类基础设施投资力度减弱，整体建设规模扩张幅度有所放缓，终端对各种工业基础材料和大宗商品的物流需求增速将有适当回落，公路物流和建筑用油增速将适当放缓；由于商品房市场进入全面调整期，保障房建设规模相比2011年减少300万套；加之汽车制造业等行业增长乏力，导致上游钢铁、水泥以及其他相关重工业的增速也将适当回落，工矿、电力行业的用油需求增速也将稳中有降。但是，2012年我国将继续增大农机补贴力度，提高农业机械化水平，使得2012年农业用油将继续稳步增长。目前，在我国柴油整体消费结构中，物流、工业、建筑和电力等行业用油仍占70%左右，农业用油约占20%。预计2012年柴油总体需求同比增长4.7%左右，增速较2011年进一步回落。

（3）煤油需求将同比增长约6%

鉴于世界经济近期仍将难以摆脱低迷走势，预计2012年国际航空运输难有明显起色，但居民消费能力增强将支撑国内航线成为2012年航空运输的主要增长点。按照民航客运周转增长11%、货运周转增长7%测算，预计2012年煤油消费量同比增长约6%。

综合三大类成品油终端需求行业运行情况，预计2012年我国成品油需求同比增长5%左右，较2011年小幅放缓。近年来我国三大类成品油消费变化情况见图9。

2.成品油供应将整体偏紧

为保障国内成品油供应，2012年我国炼油行业仍将继续扩能。根据目前掌握的新建和扩建计划，2012年主营单位共有7家炼厂产能将有所增加，扩能方式仍以现有炼厂改扩建为主。预计2012年末我国炼油能力将达到5.7亿5.8亿吨/年，全年新增产能3600万吨/年，扩能速度较2011年有所加快。

按照主营炼厂开工率为90%、地方炼厂开工率为40%粗略测算，同时考虑到2012年大部分扩建能力将在下半年投入使用，预计2012年我国成品油产量约为2.53亿吨，考虑到替代燃料的影响，预计全年产量低于需求量约70万吨，全年供应形势总体偏紧，但供应缺口总量不大，可以通过炼厂提高负荷率、成品油收率或鼓励进口来补充。

3.油品质量将明显提高

2012年，我国将继续推进成品油清洁化进程，全国范围内90号汽油退市的趋势仍将延续，国Ⅲ标准柴油的消费比重也将持续提高。近日，北京就“京Ⅴ”标准广泛征求意见，“京Ⅴ”标准在继续降低车用汽柴油的含硫量的同时，将汽油牌号调整为89号、92号和95号，与国际标准接轨。另外，广东有将柴油质量，南京、天津有将汽柴油质量升级到国Ⅳ标准的计划。预计2012年在国家政策推动和试点城市示范的带动下，我国油品质量将进一步提高，在油品清洁化的进程上迈出坚实的一步。

注释：

① 另据中国连锁经营协会（CCFA）的监测数据，2011年全国3000家重点零售企业销售额同比增长15.9%，增速比2010年放缓2.2个百分点。

第五篇：2007年成都房地产市场回顾及2008年展望

2007年成都房地产市场回顾及2008年展望

一.2007年商品住宅市场供销两旺，房价上扬快速

2007年成都市区商品住宅的供应量和销售量均有大幅度增长。据成都房产管理局统计，2007年1-10月五城区住宅供应量1088.5万平方米，增幅69.5%，同期五城区住宅销售量1016.5平方米，增幅58.1%,供销量增幅都超过50%，市场的旺盛带动了商品住宅市场规模的急剧扩张。房价的增幅则继续加快，2003~2006年成都市区商品住宅价格年均增长11.4%，其中市区2006年商品住宅的价格增幅为12.9%，而到了2007年1-10月的商品住宅均价达到4819元/平米，同比增长14.2%。

高档住宅市场蓬勃发展。据世邦魏理仕统计，当前(2007年三季度)成都的高档公寓平均售价为7974元/平方米，同比增幅为24.2%，高档别墅的平均售价为15923元/平方米,同比增幅达到29.5%，而高档住宅的租金也保持着稳步上升态势。由于成都市场整体供需旺盛，投资需求也持续释放，带动了2007年成都高档住宅房价的迅速上升。但在四季度359号文发布后在一定程度上抑制了高档住宅市场的价格涨幅。观察近5年来成都高档住宅的价格上涨迅速，当前高档住宅市场仍处于市场初步发展阶段，市场空间仍很大。二.2008年成都住宅市场将更趋谨慎、保守

2008年中央政府的各项调控政策将相继实施效用，对市场的开发商、购房者和政府部门的考验都很大，预计明年的市场将趋向谨慎和保守。几个考验因素将左右市场走势：

1.近期中央经济工作会议指出2008年的货币政策将从紧，货币放贷的趋紧将会影响到需求；同时，去年的5次加息将一次性体现在购房人还款压力上，不仅提高投资者门槛，也开始影响首次置业者的需求；

3.中央对经济适用房、廉租房和限价房的关注将会带来2008年当地政府对保障性住房供应的更大规模的计划和投入，将分流消费人群。

4.市场供应规模的迅速扩大(2007年前10个月住宅供应增幅近70%)将带给明年开发商较大的销售压力。

5.成都的外向型市场(外地人购房比例约50%)特征，政策的抑制投资需求可能会影响到整体市场。

三.2008年成都住宅市场虽面临很多不利变数，但预计明年房价依然会温和上涨

1.由于成都的经济发展面非常好，GDP的高速发展势头将会继续，第三产业(如IT、金融业)的巨大发展也会提供更多具有较强购买力的人群，城镇居民的收入水平也在较快的增长。

2.刚性需求仍在增加，成都市政府计划每年将把28万农民引入城镇，每年的结婚人群，高校毕业人群在增长。

3.预计中央政府在奥运会的重大国家利好下不会让国民经济支柱性产业的房地产业发生剧烈变化，更可能的是一种温和的调整。

4.“新特区”政策也将继续带来房地产市场的长期利好刺激。

5.2007年土地价格是历年来上升最快、幅度最大的一年，土地成本的大幅上升也支撑房价。

四.优质商业租金稳步上涨，2008年供应量有限

缘于高速发展的经济和购买力水平，成都的消费能力逐渐增强，2003年到2007年，成都优质商业的租金也保持稳定的增长。2007年成都优质商业市场的总存量达到29.5万平方米，比去年增长55%，新增供应量和吸纳量均达到了约10平方米，市场平均空置率仅为5.0%(第四季度)。优质商业的平均租金持续稳定上涨。目前优质商业首层平均租金三季度达到44.5元/平方米/天，同比上涨11%。

2007年，成都新增优质商业项目的代表性项目主要有伊仕丹百货、美美力诚天一店、王府井二期等。而2008年的新增优质商业供应量将非常有限，因此预计2008年的租金也有望稳步上升。

五.优质写字楼市场发展迅速，市场需求仍旺盛

2007年优质写字楼的总存量达到73万平方米，新增供应量约17万平方米，总吸纳量约10万平方米。总体空置水平为28.4%(三季度)，其中甲级写字楼空置率为24.5%，乙级写字楼空置率为33.7%。当前(三季度)优质写字楼的平均租金为每月每平方米89.9元，增幅10.7%,其中甲级写字楼的平均租金为105元/平方米.月,乙级的平均租金为68元/平方米.月。部分高入住率的甲级写字楼由于可出租的办公面积较少而提高租金，乙级写字楼租金则保持平稳。

2007年，成都新增优质写字楼的代表性项目有华敏•翰尊国际、香格里拉中心。未来两年，成都的优质写字楼供应量较大(两年共约65万平方米，2008年约有20万平方米供应)，人民南路沿线和东大街沿线将成为写字楼的重要发展轴，南部新区也将成为优质写字楼的一个重要发展区域。