第一篇：房地产形势与发展趋势
最近释放的两个非常重要的信号，一个是总理在彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。对于房地产的一系列调控措施，绝不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价位。信贷已经非常紧缩了,房地产市场正在加快调整，不存在回调，它是在一个调整的过程，而这个调整已经持续了三个月。
由此得出，并不存在房地产崩盘的问题，这只是一个持续回调的过程。正是因为中国的房地产不是很平衡，所以有的在涨，有的在降，在全国的二、三线城市中，有的房价还不错，交易量还在涨，我们不能只盯着限购的那几个城市的楼盘的销量来说事。
房地产的投资增长是逐月在放缓。因为这里面的投资包括保障房，今年年底保障房的投资会减缓，在二、三季度都投完了，房地产投资估计还会下降。房地产投资逐月放缓的趋势到明年还会更严重。由于商品房的库存量增加，开发商的第一个动作就是要减少拿地的速度，同时要清库存，这都会使投资下降。所以明年的房地产投资增速会下降。
因为政府的宏观调控政策出得比较近，而且说要适度微调。中国的房地产是十年九调控，正是由于有了这些密集的调控，可以很快的把局面扭转过来，所以今年不用太担心，即使出现这样的下滑，房地产市场也不允许形成泡沫化的趋势，如果真的出现了经济危机，也不会让它影响实体经济。
第一，把投资、投机、炒房挤出去。第二，今年大部分的事是保障房，这方面的投资也没有悬念。第三，不要热钱在房地产里走。第四，房价调控目标。用这4个目标来衡量，房价的调控目标是基本上达到了。
关于改革建议，商会也是准备在明年两会有提案，因为每年两会我们都有一些提案。我有三个建议：第一，房地产行业需要重新定位。第二是商品房和城镇化要并轨。第三，现在新区经济起来以后，它支持产业结构调整，它是一个区要支持产业结构调整，房地产在这里面，对支持产业新区的作用是不可忽视的。第四，内需型产业中的旅游、服务业，以及文化产业、养老产业就有非常重要的作用，这些内需产业都非常重要。
企业面临重整。企业是不是参与保障房建设，是不是转向复合业态，是不是增加持有，这是需要重新考虑的。
房地产是顽民关注的热点，过去、现在和相当长的未来都会是热点，调控也会以不同的方式继续，房地产新政必将继续刷新，希望这种刷新的过程最终迎来的是体制改革和房地产业的健康发展。
第二篇：今年全国房地产市场形势和2014年发展趋势
今年全国房地产市场形势和2014年发展趋势
一、今年市场运行情况
2013年即将过去，根据今年1-11月份的房地产统计数据基本可以判断：全国全年房地产投资总额突破8万亿元，商品房销售面积突破12亿平方米，商品房销售总额突破7万亿元，全国商品住房均价突破6千元，土地出让金在4万亿元左右。上述数据都是创历史新高的，表明中国房地产业在过去的一年取得了非常瞩目的成就。
1.房地产开发投资支撑了全国固定资产投资。今年房地产开发投资保持了19%-21%（各月不同）幅度内的增幅，而固定资产投资基本保持在20%以上的增幅。房地产开发投资为稳定中国经济增长起到了重要作用。
2.商品房销售金额增幅高于销售面积增幅十个百分点。全年商品房销售额同比增幅在30%以上，而销售面积增幅在20%以上，表明商品房的市场价格在今年仍然保持了较大涨幅。全年市场交易震荡向上，高点是1月、3月、6月、9月和12月。
3.各地土地交易单价和总价不断突破历史新高。北京农展馆附近地块项目楼面地价达到了7.3万元，上海徐家汇一综合项目以215亿元成交。此类案例表明，今年各地推出的土地项目，较以往住宅用地比重更大，区位优势更好。土地价格依然是中国房价上涨的重要推手。除外部因素外，动拆迁成本和时间的失控是地价上涨的重要推手。
4.整体处于上升趋势下各地的市场差异依然明显。总体看，一二线城市市场较热，一些三四线城市明显阶段性供大于求。不同区域、不同城市、不同企业、不同项目之间冷热不均的现象较为凸出。
5.保障性安居工程推进顺利。今年的目标任务是基本建成470万套、新开工630万套，截至11月底已全面完成了这一任务。
二、今年房地产发展的主要特点
1.房地产政策调控出现思路和方法上的重大调整
2月和3月的国五条、国六条已成为十年房地产政策调控的最高潮和休止符，年末近二十个城市的房地产调控新举措是十年房地产政策调控的余音回响。几乎所有的重要会议和相关文件都不提“房价”和“调控”，只讲保障房的建设。年末在各地房价高企的背景下，党中央政治局12月3号会议提出“做好住房保障和房地产市场调控工作”。将“住房保障”放在“市场调控”前面，提的是“做好”而非“坚持”。
所有的信息都表明，房地产调控已经出现思路和方法上的重大调整，主要表现在：国家宏观经济调控主要任务是总量平衡、结构协调、生产力布局优化等，不包括房地产产业调控；凡是由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预；全国统一部署的一刀切政策调控向各个地方政府切一刀的措施调控逐步过渡；用即压供给也压需求的办法逐步转向扩大供给，包括土地释量和融资开闸；加快房地产税立法并适时推进改革；淡化并改变以房价为核心的调控目标，将政府工作重点转向保障房建设和
分配，划清政府和市场的职能边界。
2.大型品牌房地产企业逆势扩张继续延续
中国大型品牌房地产企业的市场集中度进一步提高，无论在投资量、开发量还是销售面积和销售金额，占据的市场份额继续得以提升。万科全年房地产销售金额可在1800亿左右；6家房地产企业年销售额超过1000亿；进入全国一百强、五十强、二十强的开发企业门槛今年又有所提高；一批全国各地单价或总价地王大多是由这些大型企业创造的。
大型品牌企业的影响力不仅表现在投资能力和市场占有能力，还表现在开发理念、产品质量、客户认同度、物业管理水平等方面，其中尤为突出的是融资能力。投资和融资能力已经成为中国房地产的核心竞争力。海外上市、增发股票、基金信托、企业债券等在今年都有了较往年更大的规模。一批企业还实行跨界投资经营，少数房企还进入了金融银行业，真正实现了房地产业资本和金融资本的融合。诸如万科、万达、绿地、碧桂园、SOHO等一批大型房企今年还大举进军海外地产，一时间风生水起。绿地集团在美国、德国、西班牙、澳大利亚、韩国、泰国等都有了成熟项目的投资。国外投资融资成本低、土地价格便宜、市场长期看好、法律政策稳定是走出去的重要成因。
3.电子商务冲击商业地产和房屋销售
中国消费模式和支付方式正在发生颠覆性的变化，主要表现在：百货公司日渐式微，大型超市日趋饱和；线性沿街店铺让位于综合体商圈，体验消费挤压实物购买消费；刷卡支付取代现金支付，网上交易笑傲实体店交易。这些变化对传统商业店铺载体的体量、动线、结构、区位、业态等产生了直接的冲击，并由此带来了一个城市的商业地产形、质和量的深刻变革。一大批城市已经出现了商业地产总量的过剩和大量的闲置，同一区位的重叠和恶性竞争，开发出租后的二次破坏性改造，传统商业功能的衰败。
尽管有待验证市场的接受度，但是网络销售已经突破传统中介代理销售房屋的领地。在新房销售和存量房销售两个领域，房地产电子商务模式取得了上百亿成千亿的销售规模。有的企业将网络销售和网络金融信贷实行了战略合作，推出了“乐居贷”；有的企业将中国网络销售之手伸到了海外，形成了海外和中国双向的网络销售服务。电子商务销售房屋的长处是突破本地销售开辟了全国和全球销售新空间；极大的压缩了销售案场载体空间和人力成本；立体形象多角度的反映商品房屋内外部及其园区的视觉空间；一一展现建材、部品、部件、管线等建筑用料及其品牌；全面汇集房屋开发和销售的所有政府批文和法律备件；更加详尽的介绍销售楼盘周围的教育学校、医疗卫生、商业店铺、交通车站、公园体育场、警署等配套设施。
三、2014年房地产发展趋势
1.经济改革启动年，房地产政策调控调整年
三中全会的六十条“决定”勾勒出我国未来5-10年的施政方针和工作重点，将战略重点、基本方针、优先顺序、主攻方向、工作机制、推进方式、时间表、路线图一一明示，形成了中国改革的新蓝图。“决定”在众多方面涉及到房地产业的发展方向和工作重点，如建立统一开放、竞争有序的市场体系；
加快房地产税立法并推进适时改革；改革完善农村宅基地制度；创新人口管理加快户籍制度改革；研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构；探索实行官邸制；从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率；建立公开规范的住房公积金制度；划定生产、生活、生态空间开发管制界限，落实用途管制；建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格；做好住房保障和房地产市场调控工作等。
上述要求实际上已对过去那种围绕着降低房价为核心目标的政策调控模式进行了思路和出发点的再调整。中国房地产会在六十条“决定”的指引下走向一个政策、法律更加透明，市场预期更加明确，产业发展更加规范的新天地。在房价涨幅没有明显回落的情况下，限购措施还会维持一段时间，但控制房价的目标问责制难以持续下去。房产税由于要进入人大立法程序，无论如何一年时间内也无法推出。保障房的建设和分配会继续推进，但具体政策会有所调整。
2.产业规模继续扩大，颠簸前行仍有新机遇
在中国经济处在转型和改革的新征程中，房地产将继续承担支柱产业的地位作用。在中国老百姓财产性收入不断提高的进程中，房地产市场仍是我国老百姓不断改善自身居住条件的主要平台。在高速城镇化的历史过程中，房地产业是每一个城镇功能和形态改善提升的重要推手。
颠簸性前行依然是新一年我国房地产业的发展轨迹，各项经济指标依然会有所提升。尽管已经出现市场冷暖不均的情况，但大多数城市发展的动能依然强于衰退的力量。
新一年房地产业的新机遇表现下列方面：
在企业层面主要是混合所有制的推行和股权、生产资料的兼并收购，允许职工个人持股；降低产业进入门槛，企业工商登记注册制度改革；国有企业（包括房企）将逐步实现上交30%的利润的硬性规定等。
在资本市场层面主要是房地产企业市场融资将获得更加便利的条件，上市首发增发再开闸；不动产基金规模进一步扩大；企业债券允许入市交易；银行信贷规模不会缩小等。
在税收层面主要是房地产税逐步推进改革，简税种、调结构、宽税基是主基调；新增房地产税收决定权将从政府改为人大；房产税新一年依然难以推出；房地产营业税改增值税迟至2015年必然推出。在土地层面主要是农村建设用地入市流转和土地普查结果耕地远超十八亿亩的信息，会改善商品房供地用地的压力；规划和用地控制会进一步遏制诸如小产权房等各种不规范的扰乱市场行为。
在城镇化层面主要是户籍改革，计划生育政策调整和公共资源的均等化配置将为房地产带来全新的市场格局。
在制度层面主要是我们离真正实现“市场决定资源配置”，“市场决定商品价格”又前进了一大步，至少是在全局改革纲领性文件中予以了确认，虽然我们距离“自由选择消费商品和消费方式”的目标还有较长的路要走。
第三篇：低碳与房地产发展趋势浅析
低碳与房地产发展趋势浅析
摘要：社会发展与建筑业密切相关。现在的减租能耗很高，需要输入大量的水、电、物资等，输出废热、废水以及生活垃圾。低碳发展理念下，必须对建筑业传统的适应性的设计、材料、管理等诸多方面予以改革，方向是低碳化至零碳化。
关键词：低碳
房地产
高效益
一、引言
2009年8月12日，温家宝总理在国务院常务会上指出：“大力发展绿色经济。紧密结合扩大内需促进经济增长的决策部署，培育以低碳排放为特征的新的经济增长点，加快建设以低排放为特征的工业、建筑、交通体系”。低碳经济的发展离不开低碳住宅的大力推行。有数据显示，目前我国建筑相关能耗占全社会能耗的46.7%，其中包括建筑的能耗(包括建造能耗、生活能耗、采暖空调等)约30%，建材生产过程中的能耗16.7%。与发达国家相比，我国每年新开工建筑面积占据了世界二分之一，其中80%-90%没有达到国际节能标准。目前，我校低碳示范楼已修建成功。它与普通的混凝土和砖结构建筑最大的不同是，房屋采用轻型钢结构，轻型钢结构可实现工厂化生产，可减少建筑施工过程中的碳排放。房屋中采用的绿色屋顶，可以限制太阳暴晒下的热岛效应；屋顶上的雨水收集箱，可以将收来的雨水用于浇花、冲刷地板等；拔风烟囱则是通过自然通风，减少机械驱动带来的碳排放。这样的一幢房屋，可比一般的建筑减少30%左右的碳排放。节能技术：太阳能真空管、太阳能遮阳罩、拔风烟囱、地源热泵等。且可抗7级地震，使用寿命长于50年。
低碳示范楼 效果图
二、低碳建筑与设计
2.1 低碳建筑
低碳建筑是指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个生命周期内，减少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量。目前低碳建筑已逐渐成为国际建筑界的主流趋势。一个经常被忽略的事实是：建筑在二氧化碳排放总量中，几乎占到了50%，这一比例远远高于运输和工业领域。
2.1.1 墙体节能技术 就墙体节能而言，传统的用重质单一材料增加墙体厚度来达到保温的作法已不能适应节能和环保的要求，而复合墙体越来越成为墙体的主流。复合墙体一般用块体材料或钢筋混凝土作为承重结构，与保温隔热材料复合，或在框架结构中用薄壁材料加以保温、隔热材料作为墙体。目前建筑用保温、隔热材料主要有岩棉、矿渣棉、玻璃棉、聚苯乙烯泡沫、膨胀珍珠岩、膨胀蛭石、加气混凝土及胶粉聚苯颗粒浆料等。这些材料的生产、制作都需要采用特殊的工艺、特殊的设备，而不是传统技术所能及的。值得一提的是胶粉聚苯颗粒浆料，它是将胶粉料和聚苯颗粒轻骨料加水搅拌成浆料，抹于墙体外表面，形成无空腔保温层。聚苯颗粒骨料是采用回收的废聚苯板经粉碎制成，而胶粉料掺有大量的粉煤灰，这是一种废物利用、节能环保的材料。墙体的复合技术有内附保温层、外附保温层和夹心保温层三种。我国采用夹心保温作法的较多;在欧洲各国，大多采用外附发泡聚苯板的作法，在德国，外保温建筑占建筑总量的80%，而其中70%均采用泡沫聚苯板。2.1.2 门窗节能技术
门窗具有采光、通风和围护的作用，还在建筑艺术处理上起着很重要的作用。然而门窗又是最容易造成能量损失的部位。为了增大采光通风面积或表现现代建筑的性格特征，建筑物的门窗面积越来越大，更有全玻璃的幕墙建筑。这就对外维护结构的节能提出了更高的要求。目前，对门窗的节能处理主要是改善材料的保温隔热性能和提高门窗的密闭性能。从门窗材料来看，近些年出现了铝合金断热型材、铝木复合型材、钢塑整体挤出型材、塑木复合型材以及UPVC塑料型材等一些技术含量较高的节能产品。其中使用较广的是UPVC塑料型材，它所使用的原料是高分子材料--硬质聚氯乙烯。它不仅生产过程中能耗少、无污染，而且材料导热系数小，多腔体结构密封性好，因而保温隔热性能好。UPVC塑料门窗在欧洲各国已经采用多年，在德国塑料门窗已经占了50%。我国20世纪90年代以后塑料门窗用量不断增大，正逐渐取代钢、铝合金等能耗大的材料。为了解决大面积玻璃造成能量损失过大的问题，人们运用了高新技术，将普通玻璃加工成中空玻璃，镀膜玻璃(包括反射玻璃、吸热玻璃)高强度LOW2E防火玻璃(高强度低辐射镀膜防火玻璃)、采用磁控真空溅射方法镀制含金属银层的玻璃以及最特别的智能玻璃。智能玻璃能感知外界光的变化并做出反应，它有两类，一类是光致变色玻璃，在光照射时，玻璃会感光变暗，光线不易透过;停止光照射时，玻璃复明，光线可以透过。在太阳光强烈时，可以阻隔太阳辐射热;天阴时，玻璃变亮，太阳光又能进入室内。另一类是电致变色玻璃，在两片玻璃上镀有导电膜及变色物质，通过调节电压，促使变色物质变色，调整射入的太阳光(但因其生产成本高，现在还不能实际使用)，这些玻璃都有很好的节能效果。2.1.3 屋顶节能技术 屋顶的保温、隔热是围护结构节能的重点之一。在寒冷的地区屋顶设保温层，以阻止室内热量散失;在炎热的地区屋顶设置隔热降温层以阻止太阳的辐射热传至室内;而在冬冷夏热地区(黄河至长江流域)，建筑节能则要冬、夏兼顾。保温常用的技术措施是在屋顶防水层下设置导热系数小的轻质材料用作保温，如膨胀珍珠岩、玻璃棉等(此为正铺法);也可在屋面防水层以上设置聚苯乙烯泡沫(此为倒铺法)。在英国有另外一种保温层做法是，采用回收废纸制成纸纤维，这种纸纤维生产能耗极小，保温性能优良，纸纤维经过硼砂阻燃处理，也能防火。施工时，先将屋顶的钉层夹层，再将纸纤维喷吹入内，形成保温层。屋顶隔热降温的方法有：架空通风、屋顶蓄水或定时喷水、屋顶绿化等。以上做法都能不同程度地满足屋顶节能的要求，但目前最受推崇的是利用智能技术、生态技术来实现建筑节能的愿望，如太阳能集热屋顶和可控制的通风屋顶等。
2.1.4新能源的开发利用
在节约能源、保护环境方面，新能源的利用起至关重要的作用。新能源通常指非常规的可再生能源，包括有太阳能、地热能、风能、生物质能等。人们对各种太阳能利用方式进行了广泛的探索，逐步明确了发展方向，使太阳能初步得到一些利用，如：①作为太阳能利用中的重要项目，太阳能热发电技术较为成熟，美国、以色列、澳大利亚等国投资兴建了一批试验性太阳能热发电站，以后可望实现太阳能热发电商业化;②随着太阳能光伏发电的发展，国外己建成不少光伏电站和“太阳屋顶”示范工程，将促进并网发电系统快速发展;③目前，全世界已有数万台光伏水泵在各地运行;④太阳热水器技术比较成熟，已具备相应的技术标准和规范，但仍需进一步地完善太阳热水器的功能，并加强太阳能建筑一体化建设;⑤被动式太阳能建筑因构造简单、造价低，已经得到较广泛应用，其设计技术已相对较为成熟，已有可供参考的设计手册;⑥太阳能吸收式制冷技术出现较早，目前已应用在大型空调领域;太阳能吸附式制冷目前处于样机研制和实验研究阶段;⑦太阳能干燥和太阳灶已得到一定的推广应用。但从总体而言，目前太阳能利用的规模还不大，技术尚不完善，商品化程度也较低，仍需要继续深入广泛地研究。在利用地热能时，一方面可利用高温地热能发电或直接用于采暖供热和热水供应;另一方面可借助地源热泵和地道风系统利用低温地热能。风能发电较适用于多风海岸线山区和易引起强风的高层建筑，在英国和香港已有成功的工程实例，但在建筑领域，较为常见的风能利用形式是自然通风方式。
2.2 低碳建筑设计
科学合理的设计将会进一步靠近低碳地产，巧妙的设计将会达到节约材料、循环利用、环境美化以及邻里和谐等功能。低碳设计主要包括户型类型、楼盘间距、管道系统、社区绿化和低碳设施等四个方面
2.2.1 户型类型
纯粹追求大户型不仅浪费建筑材外，还会造成空间和土地的浪费[1]。在建设用地日益紧张，房价高居不下的情况下，适当的缩小户型将是一举多得的明智之选。另外，房间采用大开间小进深，既能保证良好的通风，也能得到更好的采光条件，将大大降低空调、电扇、电灯等电器的使用率，减少二氧化碳的排放。
2.2.2 楼盘间距 拓宽楼盘间距，尽量保证每一户的充足采光，降低电灯的使用率，达到节能节电的效果；超宽的楼盘间距设计将会使通风更加流畅，空气轮换更快，减少空调电扇的使用，也能达到更新生活环境的效果。
2.2.3 管道系统 主要针对给排水管道。由于自来水的生产、废水的处理都会增加二氧化碳的排放，因此，循环利用型的管道系统设计将会一定程度上的减少水资源的浪费，提高水资源的重复利用率。
2.2.4 社区绿化
尽量减少使用人工草坪绿化效果极差的绿化方式，草坪不能将社区的污染性气体吸收，而且美观性欠佳。选择吸附二氧化碳能力较强的乔木、灌木和自然生态来进行美化，如：美人蕉、法国梧桐等。施以错落有致的设计和安排，使环保与美化效果同时达到最佳。
三、低碳建筑的意义及相关保障
3.1节约能源和资源,减少CO2污染
建筑本身就是能源消耗大户,同时对环境也有重大影响。据统计,全球有50%的能源用于建筑,同时人类从自然界所获得的50%以上的物质原料也是用来建造各类建筑及其附属设施。尽管诸如道路,桥梁,隧道等不能以绿色建筑去衡量,但是居住区,办公大厦,公寓等对资源的利用时周而复始的。另外,建筑引起的空气污染,光污染,电磁污染占据了环境总污染的1/3还多,人类活动产生的垃圾,其中40%为建筑垃圾。对于发展中国家而言,由于大量人口涌入城市,对住宅,道路,地下工程,公共设施的需求越来越高,所耗费的能源也越来越多,这与日益匮乏的石油资源,煤资源产生了不可调和的矛盾。
另外,在建筑过程中使用的能量,如电能,汽油,柴油等都附属有CO2的产生,如电能来自煤的燃烧,建筑物材料的运输来自于电能或者汽油,柴油的燃烧等,而且这些耗能是巨大的。我国处在经济快速发展时期,人们对高水平的生活的追求越来越强烈,这种消费升级使得人们对建筑的要求越来越高,人均耗能也越来越高,产生的CO2废弃物越来越多,这与全球倡导的保护环境理念相违背。以火电为例,全世界火力发一度电能排放约0.5kg的CO2。我国的火力发电技术不高,初步估算一度电约排放0.7kg的CO2,而我国火力发电量占发电总量的75%左右。建筑过程中,还有一些能量是以间接电能的形式出现的,据估算至2020年我国建筑能耗将达到10.89亿吨标准煤,也意味着产生20亿吨CO2。但是如果推进建筑节能,以现在的速度和技术看,届时将减少1/4的标准煤然后,这将大大缓解地球温室效应产生的压力,也极大的保护了其他资源。
3.2 绿色低碳建筑提供更加舒适的生活环境
绿色低碳建筑、可持续建筑。绿色低碳建筑能够提供更加舒适的生活环境是由其本身的性质决定的。其内容不仅包括建筑本体,也包括建筑内部以及建筑外部环境生态功能系统及建构社区安全、健康的稳定生态服务与维护功能系统。
室外环境而言绿色低碳建筑通过科学的整体设计,集成绿色配置、自然通风、自然采光、低能耗围护结构、新能源利用、中水回用、绿色建材和智能控制等高新技术,具有选址规划合理、资源利用高效循环、节能措施综合有效、建筑环境健康舒适、废物排放减量无害、建筑功能灵活适宜等六大特点。
室内环境。这些环境本质上决定着人们的舒适度,而通过绿色建筑,可以充分利用一切资源,因地制宜,从规划、设计、环境配置的建筑手法入手,通过各种绿色技术手段合理地提高建筑室内的舒适性,同时保障人的健康生活,给居民提供良好的生活环境质量。
3.3 以“低碳”应对全球气候挑战
低碳设计是指采用低碳技术和零碳技术乃至负碳技术策略,实现低碳、零污染、高效率可持续发展目标的设计方法。全球气候变化的形势大家都很关注,对我们建筑领域来讲,我们节能减排的任务意义很重大,也很艰巨,建设生态低碳城市、低碳生态社区、低碳绿色建筑,已经成为全球应对挑战领域的主要策略。低碳建筑和绿色建筑相比,在内涵和目标上是基本一致的,但是侧重点不同。绿色低碳建筑更强调减少污染排放;低碳排放是减少碳排放,它更切合节能减排应对全球气候变化的主题。
3.4 发展低碳建筑的政策措施大幅度降低建筑能耗需要行政、经济、法律多方面的宏观导向。
3.4.1 完善节能减排的国家强制标准建筑节能标准是建筑行业必须遵行的规范，也是宏观调控目标的依据。
目前建筑减少二氧化碳排放指标尚不明确，因此无法考核建筑能耗中采用了多少可再生能源。即使明确减排指标，还需要节能技术和可再生能源利用技术指标来加以贯彻，否则难以通过标准化工作使建筑节能减排落到实处，与此同时，宏观调控的对象和力度也不易掌控，这不利于行业内和行业间展开市场竞争。美国能源部（DOE）专门出资与加州伯克利大学合作建立了一个国家实验室，即加州伯克利国家实验室（LBNL），其下属的实验室机构分别从事新型建筑材料、能源、光源以及灯具等的相关研究。［2］随着科技发展和市场竞争的深化，围绕建筑节能，新的设计、技术、材料、工艺会不断更新，因此，加快标准修订周期，防止标准化工作滞后于科技进步，才能避免巨大的浪费。为了强化标准的执行力度，还应该附以行政和经济手段。具体涉及建筑产品的市场准入、税收标准，建筑企业的信誉资质评定等调控手段。例如，实施与建筑减排达标关联的建筑土地出让、抵押融资、建筑产品税收、企业罚款、建筑耗能阶梯价格等制度。
3.4.2 节能减排的产业政策建筑节能只有依托产业化方式才能拥有较好的效果，因此，必须有明确的产业导向政策。
首先，围绕建筑二氧化碳减排，引导“产、学、研”融合创新，确保节能技术不断进步，推进建筑产业变革。国家还应依托专业研究机构，探索建筑节能基础性前沿问题并制定标准。目前亟待解决的问题是：太阳能综合利用，不同气候条件下太阳能、地源热泵、建筑绿化和建筑保温隔热的组合方式。其次，运用产业政策引导建筑企业和中介机构展开节能的市场竞争。具体涉及建筑保温、节能、节水、可再生能源利用的集成体系、模块化生产、专业化产业链、关联服务等。第三，引导建材业不断开发新型的以废弃资源为原料的低排放节能建筑材料。
3.4.3 围绕减排进行城市和建筑规划科学的城市规模以及与产业布局协调，可以充分利用地热资源和工业余热。
规范和调整建筑容积率、建筑密度、绿地率等指标，适度向空间发展，可以提高土地利用率，扩大城市森林，降低城市热岛效应，同时减少建筑的单位面积的耗材和单位体积的散热外表面，起到降低建筑能耗的作用。因此，科学的建筑规划对减少城市二氧化碳排放，增加城市碳汇的作用十分显著。明晰建筑耗能及二氧化碳排放关联的法权关系自然资源作为商品进入市场进行交换的前提是明晰环境资源的产权关系，因此，资源综合体或资源系统的环境所有权是保护资源和环境的关键，也是按照价值规律公平竞争的前提，这里的核心是环境资源的国家所有权。生产关系决定分配关系，又要由分配关系来
四、结语
我国房地产业的低碳化，不仅会降低碳排放量，节约费用，更要使得这一支柱产业从粗放型转向集约型。绿色低碳的房地产业必然会带动绿色低碳相关的建筑部件，新能源，环保等相关产业，这样也会促进我国低碳经济的发展进程，加快我国经济转型速度，为我国发展走在世界前列作出更大的贡献。
参考文献：
【1】张荣飞、李伟明·低碳房地产模式浅析·《中国商界》·2010年第七期 【2】百度百科·低碳建筑·http://baike.baidu.com/view/3006624.htm 【3】百度百科·建筑节能·http://baike.baidu.com/view/6243.htm 【4】中国学术论文网·绿色低碳建筑的意义及其发展现状【5】房地产资讯库·低碳建筑的发展需要国家支持
第四篇：2015房地产形势分析与建议
2015房地产形势分析与建议
2014年房地产市场特点
2014年房地产市场形势出现了较大变化，认清2014年房地产市场变化的特点和原因，将有助于准确判断2015年乃至“十三五”时期中国房地产市场形势变动趋势。
一是房地产开发投资增速明显放缓。2014年1-11月，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速较2013年同期回落8.5个百分点，较2014年上半年低2.2个百分点。2014年房地产开发投资增速是1999年以来最低的一年，也是自1999年以来第一次出现房地产开发投资增速连续3年低于20%。
二是房屋新开工面积开始下降，基本确认2013年成为中国房屋新开工面积的峰值点。2014年1-11月房地产开发企业房屋新开工面积164705万平方米，同比下降9.0%;其中，住宅新开工面积114637万平方米，同比下降13.1%。根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房在1.0套左右，即房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡。从日本等典型经济体房地产市场发展历程看，在户均住房套数达到1.0套左右时将出现新开工面积的峰值。因此2014年房屋新开工面积的下降固然有短期调控政策影响的因素，但更重要的是表明中国房地产发展阶段已发生变化，房地产开发投资增速放缓、房屋新开工面积下降都是符合规律的，也是正常的。
三是商品房销售面积和销售额双双下降，但总体仍处于历史高位。2014年1-11月，商品房销售面积10.2亿平方米，同比下降8.2%;商品房销售额64481亿元，同比下降7.8%。商品房销售面积和销售额双双下降主要受2014年前三季度银行贷款利率提高及商业银行更加谨慎地发放住房贷款影响。2014年1-11月在房地产开发企业的到位资金中，个人按揭贷款为12130亿元，较2013年同期下降了4.2%。个人按揭贷款的减少必然带来商品房销售面积和销售额的下降。根据中国人民银行2014年第三季度货币政策执行报告，2014年9月个人住房贷款加权平均利率为6.96%，比3月上升0.26个百分点，比2013年12 月上升0.43个百分点。由于居民购买住房大都需要借助银行信贷的支持，必然影响到购房人的支付能力。2014年9月底以来，随着住房金融政策调整以及大多数实行限购的城市调整了限购政策，商品房销售情况开始出现一些回暖迹象。虽然2014年商品房销售面积和销售额都较2013年减少，但2014年的商品房销售面积和销售额仍处在有史以来的第二高位，仅低于2013年。
四是大中城市新建商品住宅价格小幅下降，但全国商品房销售均价总体与2013年持平。2014年11月全国70个大中城市中，价格环比下降的城市有67个，持平的城市有3个;价格同比下降的城市有68个，上涨的城市有2个，降幅最大的为9.9%，大部分城市降幅在3%以内。从全国来看，1-11月全国新建商品住宅销售均价为5955元/平方米，2013年同期上涨0.3%。
2015年房地产形势判断
房地产市场是受政策影响较大的市场。如果金融、土地、税收和住房保障政策不发生重大变化，预计2015年房地产投资增速将继续回落，销售情况将好于2014年，全国新建商品住宅销售均价将高于2014年。需要关注的是，由于中国房地产市场的发展阶段已发生重大变化，房地产市场主要运行指标将不再呈同向变动趋势。
2015年房地产开发投资增速将继续回落。房地产开发企业的资金状况是决定短期内房地产开发投资形势的最主要因素。2014年，由于商品房销售面积和销售额双双下降，房地产开发企业资金回笼速度减慢，库存增加。2014年1-11月份，房地产开发企业到位资金110115亿元，同比增长0.6%，到位资金增速不仅是1998年以来最低的，而且持续低于10%的时间也是自1998年以来最长的一次。到位资金增长情况是后续房地产开发投资增速的领先指标，目前到位资金的低增速预示着2015年房地产开发投资增速将继续回落。由于2014年商品房销售下降，房地产开发企业待售面积持续增加。2014年11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米，比2013年同期增加12989万平方米。商品房待售面积高企也将抑制房地产开发企业的后续投资能力。从中长期发展趋势看，由于中国房地产市场已从供不应求转向供求总体平衡、局部过剩，借鉴日本、德国等典型经济体房地产市场发展规律，中国房地产开发投资增速正处于正常的回落阶段。综合判断，预计2015年房地产开发投资增速将继续回落，房屋新开工面积也将继续下降。
2015年房地产销售情况将好于2014年。2014年9月29日，中国人民银行、银监会出台了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，并调整了“认房又认贷”的政策，对正常的改善型需求也可参照首套房的信贷政策。2014年11月22日，中国人民银行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中中长期贷款利率由6.55%下降到6.15%。住房信贷政策的调整将明显降低居民的购房成本，特别是将释放数量最为庞大的有改善意愿、有支付能力的改善型需求。考虑到2014年大部分城市房价稳中略降，而居民收入仍保持较快增速，即居民的住房支付能力在相对提高。由于目前物价水平处在低位，2015年存贷款利率仍有下调空间，如果贷款利率进一步下调，将会进一步提高购房人的支付能力。综合判断，2015年房地产销售情况将好于2014年。
2015年房价将企稳回升。市场供求状况和住房支付能力是决定房价波动情况的两个最主要因素。供不应求将带动房价上涨，供过于求将抑制房价上涨乃至出现房价下降的情况，近年来鄂尔多斯等部分城市房价持续下行其根源就在于出现明显的供给过剩问题。住房支付能力主要取决于房价收入比和住房金融政策，其中住房金融政策、特别是利率政策的变化对房价短期波动影响尤为显著。从市场供求关系看，目前市场仍处于去库存阶段，但随着销售逐渐好转以及住房新开工面积的下降，预计到2015年三季度前后库存有望回到相对正常的水平。从房价收入比的变化情况看，1998年到2013年中国的房价收入比均值为8.97倍，其中1998年最高，为10.8倍，2013年最低，为7.6倍。这表明虽然1998年以来房价名义涨幅较高，但由于居民收入名义涨幅更高，居民的住房支付能力是在提高。2014年全国新建商品住宅销售均价与2013年基本持平，而城镇居民人均可支配收入仍保持9%以上的增速，这意味着2014年全国的房价收入比将低于2013年，处于1998年以来的最低水平。考虑到贷款利率下调和对改善型需求的信贷支持将提高购房人的支付能力，预计2015年全国新建商品住宅销售均价将企稳回升，特别是下半年开始涨幅将有所加大。
进一步完善房地产相关政策的建议
由于中国房地产市场已从过去的供不应求转向供求基本平衡、局部过剩，需要根据房地产市场发展阶段的变化，适时调整完善房地产市场相关政策，努力实现房地产市场持续健康发展。
1.更加重视实行中性的住房金融政策。住房金融政策的变化是住房市场短期波动的首要原因，美国、日本等经济体房地产泡沫的产生和破灭都与住房金融政策、特别是利率政策的调整直接相关。2015年要实现房地产市场平稳运行，必须吸取美国、日本等经济体住房金融政策方面的教训，尽可能保持住房金融政策基本稳定。建议实行中性的住房金融政策，可实行住房首付和贷款利率反向调整，如在贷款利率下调时，适当上调首付比例，防止因利率政策调整造成购房人支付能力发生重大变化，造成市场需求和房价的大幅波动。由于居民购买住房大多需要住房金融的支持，在住房金融政策方面要统筹考虑鼓励自住、抑制投机和防范风险三方面的目标。为此，金融政策既要适应居民通过多次换购住房不断改善居住条件的需求，也要防止滥用住房金融支持进行投机性购房，防范金融风险。
2.进一步完善房地产税收体系。一是调整税收政策的目标，将税收政策回归到筹集财税收入等根本目标，不在将其作为房地产调控的主要政策工具。经济学理论已经证明，在其他条件不变的情况下，交易环节征税的结果是价格上升和交易量下降。从典型经济体房地产税收政策的效果看，房产税既未起到稳定市场运行的作用，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。例如，美国早在1792年就开始征收房产税，日本、香港的房地产税收体系也相对健全，但这些经济体都经历过房地产泡沫和泡沫的破灭。因此，完善房地产税收政策的出发点应放在完善税制、筹集财政收入等方面，而不宜将其作为房地产调控的主要政策选择。从这个目标出发，及时总结和稳妥推进个人住房的房产税试点。
二是大幅降低房地产交易环节税费，鼓励梯度消费。目前中国住房交易环节征收的营业税、所得税、契税等各项税费已接近成交价格的10%，交易成本过高，极大抑制了居民换购住房的需求，既不利于居民树立梯度消费的理念，也不利于增加二手房的市场供应，无法充分发挥存量房对房地产市场的调节作用。建议大幅降低房地产交易环节的税费，可将营业税的收取年限从5年减为2年或取消二手房交易环节的营业税，取消个人所得税，适当降低契税税率。随着住房总量规模的不断扩大，完善有利于居民持续换购住房的税收等方面政策，不仅有利于不断提高居民居住水平，而且居民换购住房会对房产中介、建材、家具、家电、装修等相关行业形成较大的带动作用，这也会在一定程度上对冲房地产投资增速正常回落的影响。
3.各地要根据存量住房状况和人口总量、结构变化趋势，合理确定新增住房供应规模。由于住房市场供求关系已发生重大变化，未来不应过多强调加快住房建设这一目标，而应重视根据人口总量和结构变化趋势以及住房市场供求状况，合理确定新增住房规模，实现住房市场供求总体平衡和平稳发展。对住房新增供应量过大和去库存周期过长的城市，建议严控新增住房用地规模，通过减少土地供应量逐步解决部分城市供应量过大问题，防止产能过剩问题在房地产领域蔓延。
4.进一步完善住房保障政策。2008年以来，中国开始大规模实施城镇保障性安居工程建设。继“十一五”全国开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房1600多万套、累计解决近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房问题以后，“十二五”又提出建设保障性安居工程3600万套的任务目标，以及2013年-2017年1000万套棚户区改造任务。经过2008年以来保障房的大规模建设，中国实物型保障房的比重已接近20%。考虑到住房总量不足的矛盾已基本解决，建议进一步调整和优化住房保障供应体系，逐步提高货币补贴在住房保障方式中的比例，在“十二五”集中、大规模建设保障性安居工程的基础上，将住房保障方式逐步从实物建房为主转向以货币补贴为主，多种保障方式相互补充，逐步推动住房保障方式转型。
（作者为国务院发展研究中心市场经济研究所副所长）
第五篇：形势与政策房地产调控
摘要]近年来，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。与此同时，部分城市的房地产市场出现了过热的现象，表现为价格的不合理持续上涨，房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存，市场运作不规范，房地产的投机性需求日益增长等。为了抑制房价过快增长，我国近年来密集出台了一系列调控房地产业的财税政策,对促进我国房地产业健康发展起到了积极的作用,但仍然存在不少问题。
[关键词]房地产业;财税法;宏观调控
近年来，我国对房地产市场进行了一系列的调控，虽取得了一定的成效，但是未能达到预期目的，当前“地王”仍然不断涌现、房价依然黯然涌动，仍然显得日益艰难。我国城市土地使用制度改革和住房制度改革的推行,从根本上打破了传统计划经济体制对房地产业的束缚,为房地产业的发展创造了良好的条件。但是,在房地产业快速发展的同时,一些问题也逐渐暴露出来。如一方面房地产过度投机,推动房地产价格持续上涨,远远脱离了城镇居民和迁入城市人口的支付能力,另一方面是住房结构不合理,大户型的高档用房比较多,中低价位的廉租住房、经济适用住房建设明显不足。房价的虚高加上公共财政对保障住房投入严重不足,使得我国房价与普通居民购买房屋能力之间的关系严重恶化。而在土地供应环节,一方面开发商天价买地、囤地现象越来越严重,另一方面土地闲置的问题依然存在。
一．存在的问题和困难。
1.房地产供求失衡。房屋需求增加。中国房地产价格过快上涨，形成了高房价，主要是供给小和需求大的失衡造成的。其中有正常需求，包括刚性需求和改善性需求；有城市化需求，农村人口要转移到城市来，要在城市买房子；有投资和投机需求，一家买几套房子；也有对中心城市的特殊需求，比如各市县到省会城市买房子，北京、杭州、上海的房子之所以很贵，就是因为这种特殊需求太大。房地产的供应是受土地的供应量所影响的。由于土地偏重于保证粮食安全，中国对城市化所用的土地进行了严格的行政限制，对于城市建设，特别是住宅用地供给与城市化进程中城市人口增长的需要不相适应，使住房价格存在着土地供给过少而需求在增长，导致的上涨动力。住宅用地供给小于需求，势必推动地价上升，而地价上升又推动房价快速上涨。
2.宽松的货币政策和通胀预期。为了应对全球的金融危机，中国实行了较为宽松的货币政策，多次下调存款准备金率，五次降息，一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施，这些促进住房消费的优惠政策扭转了购房者的预期，良好的市场预期使市场走向发生了变化。这对房地产成交起到了极大的推动作用，是造就此轮楼市上涨的关键。同时宽松的货币政策释放了巨量资金进入楼市，从而推动资产价格上升。充裕的货币流动性在向实体经济注入的同时也分流到了楼市和股市。市场充裕的流动性，加上国际、国内经济触底回升的态势逐渐明朗，投资者对未来通货膨胀的预期也越来越强烈，在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为中国富有阶层资产保值增值的首要选择，成为促成房地产价格快速上涨的重要原因之一。
3.开发商囤地等违规行为和市场的过度投机。一些地方为了上项目，建设用地有限。以前建设用地和住宅用地是混在一起的，地方政府为了经济发展的需要，工业和商业项目建设用地挤占住宅用地，从而造成住宅用地面积供应不足。有很多开发商囤地，等房价高了再开发。目前全国有大量闲置土地的房地产用地，处于囤积尚未被开发状态，囤地或是捂盘惜售给不少开发商带来的巨额经济利益，更成了高房价的主要推手。尽管国家屡次出台土地调控政策，但能否抑制囤地行为，但地方执行力仍是关键。房产的首要功能是满足居住的消费。但现在很多投资者为了使自己的资金保值、增值，把房产作为首选的投资项目，很多人不惜举债投资于房地产市场。市场上出现越来越多的炒房团，例如温州炒房团、山西炒房团等，他们所到之处，都引起了房价较快上涨。
二．对策与措施。
一是政府加大对房地产市场的宏观调控，充分发挥政策的引导、约束、经济杠杆的作用来维护正常的市场秩序，引导楼市健康、稳定发展。一些地方政府通过发放购房补贴、政府收购空置商品房等优惠政策只是“扬汤止沸”，并不能从根本上解决这一问题，政府加强宏观调控，降低房价才是硬道理。同时，协调中央与地方的关系，建立中央与地方在房地产市场利益分享上的补偿机制，通过产业、区域政策及相应的税收、信贷、利率手段，激励地方政府参与房地产市场的调控。
二是加大对住房制度的改革，健全市场体系。政府和业务主管部门要深入研究房地产市场的变化，按照小康社会的居住和房屋使用标准分析需求结构，深化住房制度改革。在规范一级市场的同时，使二、三级市场联动并积极发展房屋租赁业，使消费者可以选择购买存量房或增量房，也可以选择租赁。在推进现有公房出售的同时，还要加强对经济适用住房的建设和管理，增加普通商品住房的供应以满足低收入者的需求。
三是建立统一开放的土地竞争机制，调控土地供应。地方政府应该退出房地产一级土地垄断市场，真正回归“守夜人”的角色，建立公开、公平、公正的土地竞争机制，使土地出让、融资、开发、市场准入、销售和社区服务等整个经营过程科学有序地进行。同时要充分发挥城乡规划的调控作用，合理确定各类住房用地的布局和比例，建立透明的价格机制，使销售操作更规范，信息渠道更通畅。
房地产领域的宏观调控非常复杂，需要考虑各方面的关系，如经济与社会、政府与居民、GDP速度与就业、吃饭与居住、中央与地方等等。每一项政策，都有利有弊。可见，房地产调控的确是任重而道远。
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