国有企业并购地方煤矿需注意的事项（精选合集）

第一篇：国有企业并购地方煤矿需注意的事项

国有企业并购地方煤矿需注意的事项

山西祝融万权律师事务所

最近几年，我们事务所协助晋城煤业集团、潞安矿业集团从事了大量煤矿企业的并购，积累了一定的经验，借今天的机会，就我们所这几年碰到的一些问题和工作中的一些收获，与大家一起分享。

一、山西省煤矿企业并购最新政策情况

山西省煤矿并购业的现状，刚才中吕所高剑生主任已经讲得比较到位，今年的力度尤其大。在4月初山西省煤炭工作会议召开后，4月16日，山西省就出台了《山西省人民政府关于进一步加快推进煤矿企业兼并重组整合有关问题的通知》（以下简称“《通知》”），《通知》对于煤炭并购的主体、各地市煤矿并购方案的制订和工作时间都做了明确规定。按照这个文件的要求，全省十一个地市的煤矿企业并购方案必须在今年制订并报省政府批准。按照山西省的规定，到明年年底，现有的2000多个煤矿必须压缩到1000个以内，煤矿的最低生产能力原则上不低于90万吨。在这个文件中，除了对国有煤矿的并购主体确定之外，同时明确经省人民政府批准的地方骨干煤炭企业，也可以在一定的范围内并购整合小煤矿。地方骨干煤炭企业有两个标准，一个是企业标准，一个是煤矿标准，所谓企业标准就是煤炭企业下属的这些煤炭企业加起来达到300万吨，并且有一个120万吨的机械化矿井，就可以作为煤炭并购的主体，只要现在达到这个规模的，你就成为现有主体，当然还需要有一个地方政府审批、报批的程序。除此之外，为了照顾山西省各个县的产能、资源赋存不一致的情形，同时规定现有的90万吨的矿井，也可以作为整合主体，但是必须逐级上报至省级煤炭整合领导组审批。

二、国有煤矿在并购中所涉及的问题

从省属煤矿企业近期并购的情况来看，自2008年9月2 日晋政发[2008]23号《山西省政府关于加快推进煤矿企业兼并重组的实施意见》发布后，省属五大煤业集团在煤炭整合过程中做了大量的工作，逐步全面铺开。晋煤、潞安、同煤都在各自的区块里开展了中小煤矿的调查、谈判工作。在山西省、内蒙、新疆都做了大量煤炭资源并购的探索。但是，自去年10月省政府出台了83号文件，该文件规定：省属国有企业收购地方煤炭企业时，对于煤炭企业的资源不再评估，按照原企业缴纳的资源价款给予一定的补偿。具体补偿标准是：2006年2月28日，山西省187号文件实施前缴纳的，按照百分之百给予补偿，当时大多数煤矿交了几毛钱，假设缴了0.9元，按照百分之百补偿，一吨大概一元八角钱。在这个日期之后缴纳的价款，按照百分之五十补偿。这个文件出台之后，立刻使煤炭资源的收购工作遇到一个很大障碍。去年一吨原煤卖到一千多元，煤矿企业新批资源的价款也在6至8元，按照每吨大概2元左右的补偿，显然煤矿企业是不会同意的。我们去年在临汾谈的一个年产30多万吨的煤矿，储量大概只有800吨，可采储量只有四五百吨，但煤矿企业开价是五个亿，但按照83号文件的规定，这个煤矿最多也就值几千万，和煤矿企业的心理价位相差太大。但省国资委要求省属煤矿企业必须严格执行83号文件，不按照这个文件执行的，评估报告不予备案，造成了一个很大的障碍。去年年底国资委在与各煤炭企业沟通过程中发现了这个困难，专门给省政府打了个报告，建议对煤矿企业的价格按照市场价进行评估，不执行83号文件。这个报告打上去，省政府和法制局研究以后，给出一个书面答复，这个问题83号文件已经做了明确规定，不再研究。现在很多中小煤矿顶住压力不谈判，不谈可以，一个是去查他们的税收，另外一个是不让这些煤矿复产。今年山西省第一季度的煤产量已经比内蒙低，内蒙现在是中国产煤第一大省，山西是第二大省，因为今年山西煤矿出事以后，所有煤矿都停产了，要复产必须经过几道审批程序，即使是拿到审批，复产也是遥遥无期。也就是说，不让复产，但煤矿的执照到明年年底大部分就到期了，到期之前不能生产，到期后就作废，中小煤矿越往后拖损失越大，对中小煤矿的冲击比较大。

国有企业收购的地方企业煤矿，必须具备两个条件，第一个是实质性的条件，即2006年、2008年山西省出台了关于《省属煤矿企业收购地方煤矿企业的通知》，在通知中强调省属煤矿企业收购地方煤矿企业的必须达到年产量90万吨的规模，或者具备把产量提升到90万吨规模的。今年再次明确必须具备“359”的条件，即生产期限不少于30年，资源储量不低于5000万吨，年产能在90万吨以上。因此，年产量很小而且周边没有可采资源，或者对周边煤矿没有一个整合方案，达不到一定的规模的不能并购。第二个条件，就是省属煤矿企业收购地方煤矿企业的必须控股，必须达到51%以上的股权。程序性的条件就是当国有煤矿企业在拟收购地方煤矿企业前，先报国资委审批经济行为，得到国资委的批复后，再进行评估及价格谈判工作，并将评估结果报国资委核准或备案，备案价格可以作为收购价格。否则，在收购时，不可避免会出现国有资产流失，或者收购价格偏高的情形。国资委批复后，再报到省煤管局牵头成立的山西省省属煤矿企业兼并领导组，审查收购方案是否符合整个煤矿兼并的总体方案。但从收购时间来说，国资委批复的价格后，就可以签合同，办理工商登记。

三、律师在煤矿企业并购中的主要工作

律师的工作必须紧紧围绕当地的经济形势，煤矿资源并购是这几年山西省重要的事，因此，律师在煤矿并购中有大量工作要做。律师为国企并购煤矿提供服务中，主要有以下几个方面的工作：

1、对拟收购煤矿做好尽职调查

因为现在的煤矿产权比较复杂，经营权在企业手里，价款缴纳和收益在个人手里，采矿权可能在另一个人手里，类似这些问题在煤矿企业中都普遍存在。在2005年煤矿价格居高不下时，很多人在很高的价格买了个煤矿，有些人这些年投资的钱早就收回来了，而有些人贷款买的煤矿一直在技改，投入的钱还没有收回来，现在要进行煤矿整合，很多人是借高利贷的。因此中间涉及很多复杂问题，上述问题的妥善处理，需要对煤矿的整体情况做详细的尽职调查。

2、协助国有企业与被收购企业进行谈判

去年我们参与潞安煤矿收购地方煤矿谈判中，整整谈了十来天，因此，谈判工作是非常重要的。

3、协助企业制订并购方案

关于资产收购、股权收购等的方案，律师要制定最有利于国有煤矿企业收购、并具有可操作性的方案。对于债权债务比较大，关系很难梳理清楚的，往往选择资产收购，收购资产或采矿权，之后重新换证。这样做可以妥善处理小煤矿的历史遗留问题，但涉及到采矿权证、生产许可证的变更，手续比较复杂。对以一些财务资料比较健全、手续比较完整的煤矿，通常收购煤矿的股权。这样操作不涉及采矿权、采矿许可证、生产证的变更，股权收购完后，就达到对煤矿的控制。还有就是通过收购煤矿企业的母公司达到整合小煤矿的目的，我们在实践中也做过几起，主要是对现有煤矿股权比较分散的，其他股东不愿意被收购的，可以通过收购大股东的股权来完成股权收购。在实践中要针对不同的煤矿设计不同的收购方案，这是律师做的第三个工作。

4、关于法律文书的拟订

这是律师一个常规业务，在谈判过程中，双方所形成的一致性意见通过公司章程、收购协议确定下来，使得双方之间有个书面材料，最终完成收购行为。

5、协助企业完成报批工作

律师协助企业完成国资委审批、煤管局审批的工作。

四、几个特殊问题的处理

1、收购主体的理顺问题

在并购中往往会遇见一些企业的产权关系不清，有些煤矿企业处于技改阶段，只有一个名称

核准通知书，没有取得《企业法人营业执照》，在公司正式设立前，我们收购的是股权，还是出资权，这是存在的第一个问题。对于这个问题，我写过一篇文章探讨过，即对于筹建期间的煤矿，怎么来收购，我们建议筹建企业尽快办理企业营业执照。通过与工商局的沟通，工商局在2005年出台一个文件，在资源整合中，没有办理企业营业执照的，可以先办理企业营业执照，再去煤管局领取采矿许可证，领安全生产许可证等，等所有证件齐全以后，再去工商局领取企业营业执照，这个过程周期很长，最后工商局开了个口子，只要煤矿企业取得煤管局对技改的开工批复，工商局就可以办理基建期间的营业执照，这样我们就可以顺理成章地办理股权转让。

2、收购价格的确定问题

收购价格我上面谈到一些，但在实践操作中，很多国有企业为了和民营企业达成一个意向，往往表面上按照评估价格拟定收购价格，实际上国有企业通过其他方式对民营企业做一个补偿，这个补偿通常在补充协议里体现，不在正式协议里体现。这种方式存在重大的法律风险，一是国有资产流失的风险，二是违规违纪风险，在合同的履行中也会出现重大纠纷，因此，我们认为不宜采用这种方式。对于交易价款存在较大差距的矛盾，还是要通过谈判的方式取得小煤矿主的同意。

3、关于税收的问题

税收目前是收购中比较重要的一个问题，民营企业在出售煤矿股权时，很多人要求必须是税后收入，所谓税后收入就是民营企业转让股权，国有企业必须把其应承担的所得税承担起来，实际上这个约定不符合税法的规定。这样在操作中，收购价格必须加上税收，不然的话，国有企业没办法进行账务处理。因此，在税收问题上，收购价格必须把税收包括进去。对于个人所得税，按照税法规定，股权转让的个人所得税是要由国有企业代扣代缴的，因此在合同中明确这次交易的税收由各自承担一半的约定是和现行税法相冲突的。所以国有企业在收购自然人股权时，一定要注意税收代扣代缴的义务。对于股东是法人的，很多企业也要求国有企业承担企业所得税，这个要求本身就是不合理的，企业要自行缴纳所得税，要是非得由国有企业缴纳所得税的，收购价格必须包括企业所得税。最近，国家工商局对企业并购过程中个人所得税的缴纳问题专门作了规定，按照这个规定，企业在进行股权收购、兼并、整合过程中，如果是非货币支付的，即用股权来支付对价，占到整个股权交易85%以上，双方可以采用特殊的技术处理，双方不再缴纳企业所得税。这个意思是国有企业收购地方企业的，比如51%的股权，应该支付1个亿，但是国有企业只支付1400万，其余的8600万折合成小煤矿股东持有国有企业的股权，这种方式收购完之后，地方煤矿企业的股东就成为国有煤矿企业的小股东。采用这种方式收购，一方面可以解决国有煤矿企业收购的资金紧张问题，另一方面又可以回避双方所得税缴纳问题，因此，这也是一个非常好的收购方式，建议大家也可以采用这种方式完成收购行为。

4、债权债务的处理

现在大部分民营企业的老板的个人债务和企业债务是划分不清的，我们在审计评估时，一查帐，他有很多帐外负债，这样必须对帐内负债和帐外负债作一个清理。在清理时必须和债权人进行沟通，债权人认为是煤矿负责人借的，还是以煤矿企业借的，这二者处理方式是不一样的。如果是个人债务，必须由煤矿企业老板自行承担，从股权受让价款中可以处理；如果是企业的债务，按照公司法的规定，公司股权的变更并不影响公司债权债务的承担，原来公司的债权债务是要由新公司来承担的，所以合同中就必须对债权债务的承担作出非常明确的约定。大部分企业是这样约定的：收购价格截止到审计评估基准日，在评估报告中反映的负债，全部由煤矿企业来承担，只要不是在评估报告中体现的负债，都股东个人承担还款责任。为了保障债权债务的处理，我们建议在收购时给被收购方留一定的股权，当出现负债时，就可以行使抵押权、质押权，处分这些负债，最终清偿债务，保护收购人的权益。

5、纠纷的解决方式

太原仲裁委员会自成立以来最大的一个案件就是煤矿并购，在煤矿并购中双方感觉问题很大，对于纠纷的解决方式，是选择诉讼还是选择仲裁，双方当事人认为仲裁在程序上更简便、实体上更公正，因此就选择了仲裁。所以在煤矿并购中，也可以建议双方当事人选择仲裁，如果当事人同意，那么纠纷的处理更及时、更公正，充分保护双方当事人的利益。

第二篇：电算化需注意事项

电算化考试需注意事项

初级电算化在2013年中时进行一次大规模改革，改革之后使用的软件称为“思诺”软件。初级电算化直至现在仍处于改革期间，每一个季度都会有一定的小规模变动（不会有大变动），以下是“思诺”软件做题操作过程中需注意的事项。

1、工资变动

扣款600书报费300在操作过程找不到书报费项目要回头增加工资变动项目在增加项目编码时要注意有两页否则会提示编号已有。

2、账套中若有要求设置收款凭证、银行付款凭证、转账凭证，很多人没注意，设置成收、付、转凭证。字面上看似相同，实际本身所设定的限制是不一样的。

3、查询固定资产统计表：在固定资产--帐表--我的帐表打开即可

4、有一个修改凭证，管理费用辅助核算部门为服务部，在填制凭证页面右上角翻页找到所需修改的凭证，点击管理费用的金额跳出辅助核算部门进行选择。

5、填转账凭证：财务部许清报销广告费。应该借：管理费用-广告费（选择财务部门为辅助核算）贷：其他应收款

6、每次的登陆时间和业务发生时间以及账套，业务时间有时会体现在第二行，要认真看，做完核对下所有数据，确保无误再保存。

建账套时，注意什么都不要输入，在默认界面直接点“建立帐套”。

7、实务题操作过程对话框右下角经常会被题目遮住，而造成看不到确认键，这时要先把题目最小化，把整题录入完毕再找回题目。

8、在做工资公式设置时，必须使用界面上所给的功能键盘，而不能使用手工键盘，否则不得分。

9、业务题中，要求设置付款条件，题目中所给的“n/x”，n表示0的意思，在题目中输入时只能填0，n是不能保存的。

10、考试时不论是什么题目，一律不能使用复制粘贴功能，否则同样不得分。

第三篇：放假需注意事项（推荐）

轧钢分厂2016春节放假注意事项

1、放假时间：2016年2月7日至2016年2月10日，总计4天，11日早8:00开始检修。

2、放假期间值班安排，见附表。

3、放假前工作要求：

3.1 每人均留有双联系方式，保证能够联系到本人，统一打印装订，作为交接班记录进行交接。

3.2 班长以上管理人员、点检人员、技术员必须24小时开机，保证通讯通畅。3.3 综合事务员室、技术员办公室钥匙、电脑密码由分厂值班领导进行交接处理。

3.4 放假期间各种数据报表、票据由分厂值班领导代为管理。3.5 各班组值班人员必须会消防自动化操作及流程。

3.5 2016年2月11日早8：00，各作业区召开安全复岗会议，进行上岗安全教育，会议内容针对：收心、岗位危险源点认知等方面，会议时间不得低于15分钟。

4、值班期间注意事项：

4.1 分厂值班领导负责召开班前班后会。值班人员必须在规定时间内在岗。严禁串岗、睡岗、脱岗、醉岗，必须参加分厂班前班后会议。

4.2 分厂值班领导必须按规定填写交接班交接班记录本，填写不规范的按照每条50元处理，不填写按旷工处理。做好交接规范。接班人不到岗严禁私自下岗。

4.3 分厂值班领导负责轧钢分厂全面工作，做好各区域安全、卫生、防火、防盗、防风、防雨雪等工作布置和检查。动火作业必须值班领导到场确认。

4.4 厂区内严禁个人燃放鞭炮。

4.5 保证放假期间无人办公室、宿舍电源、水源均处于关闭状态。保护好个人贵重物品。

4.6 放假期间如有意外事故及时向轧钢分厂逐级上报，影响工作的需要提前做好告知工作。

5、本事项随交接班记录一并交接。

轧钢分厂 2016/2/4

第四篇：购房需注意事项

购房需注意事项

第一、购房前的准备：

购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。

有极个别开发商的信用度不是特别好，不要贪图一时的方便或便宜。购房者可以通过江阴房产网对楼盘进行全面的了解，通过江阴房产论坛多听听人家对楼盘的意见，特别是开发商的资信问题。

第二、签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。

购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验预售许可证，交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，这是购房中的第二个阶段。

第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

在这里，我再展开来讲一些购房过程中可能会遇到的法律问题，希望引起大家的注意：

一、如何阅售楼书。

售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在江阴房产信息网查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。

用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。

怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？

根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。

但把楼书内容写进合同，实际操作中还是有一定困难的，我们江阴前二年，有家开发商楼书上说的天花乱坠，后来因为偷工减料，对购房者造成了很大伤害，所以，在这里提醒我们论坛的朋友，楼书内容可以不全部写进合同，但一些关键的内容还是要求开发商写进去的，同时，保存好楼书。

在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。

建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。

二、签订合同的注意事项：

（1）看是否有商品房预售许可证，法律规定，在楼盘未取得预售许可证前，开发商向你收取的任何钱款都属非法，订立合同无效；

(可通过江阴房产信息网的新商品房市场频道进行查询，看看是不是上市)；

（2）看购买的房产是否已被开发商抵押或另售？

（现在的合同都是网上签订的，只要是网上签订打印出来的合同，就不可能被开发商抵押或另售）；

（3）签定购房合同时，注意使用标准合同文本；

(一定要求开发商签订网上合同，只有网上签订的合同，购房者的权益才能得到保护，因为只要网上签订的合同的房产，开发商不得另售)

（4）问清售房报价、付款形式及总共要付多少款，并将房款存入监管银行的监管帐户；

（5）明确房屋所有权证发放时间，适时办理产权证。

在期房纠纷中，很多是关于房屋产权证的发放期限的，开发商解释产权证的发放进度为何一再拖延时，一个常用借口是有关部门不给办。只要权属清楚、产权来源资料齐全的，房管部门在受理登记之日起十天左右一定颁发房屋产权证。也就是说，造成房屋产权证迟迟办不下来的原因很可能在于开发商，比如，开发手续不健全、欠缴出让金、程度有误等，一旦属于这些情况，购房人就要提高警惕，一方面了解能否解决，一方面考虑是否要放弃购买该房产的计划。

（6）、面积问题。

《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，要防止面积纠纷，关键是订好合同。期房最大的特征是在预售合同订立时，房屋所有权并未现实存在，有关房屋状况只能体现在图纸上，这样，使得按图纸预测的建筑面积和竣工后现场实测的建筑面积常有误差。而预售商品房的价格又往往是按图纸预测的建筑面积来计算的。

三、如何验收二书？

买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

三、几个购买期房时的几个最重要的问题：

(一)、面积问题：

商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。我们江阴用都是按照建筑面积，是套内销售面积和分摊的公用面积之和。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。

在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定。第二种是，如无约定，则从3%法则。

（二）、交房时间问题

在商品房合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比

如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。

（三）、合同和谁签订及违约金

购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。

（四）、最重要的补充协议

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，我们江阴的合同都是通过江阴房产信息网打印的，是标准条款，有些购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五，应该明确装修标准。江阴现在少有精装房，但以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买

家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。江阴少有请律师签订购房合同的，这和江阴的楼市一直来的供不应求有关（前几年，我陪过几个朋友去签订合同，听到开发商最多的一句话就是：我们都是这样的合同，要就要，不要就拉倒），随着江阴近几年推出了大量住宅用地后，慢慢的供求在转变在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险

第五篇：自荐信需注意事项

1、过于关注工作职责

履历中最普遍的错误就是将履历变成一份枯燥乏味的职责责任清单。许多人甚至会用他们公司的工作守则作为改善履历的指南。创建一份履历是对上述剩余部分的删节，你不该仅仅叙述必需的信息，还要说明你的每个公司的不同经历。要提供公司怎样因你的表现而大获其利的具体例子。当彰显自己的成就时，请问自己以下问题：

2、内容过短和过长

太多的人想把他们的经历压缩在一页纸上，因为他们曾经听说履历最好不要超过一页。当将履历格式化地缩到一页时，许多求职者就删除了他们给人深刻印象的成就。反之亦然。就拿那些在履历上用几页纸漫谈不相干的或者冗长的经历的候选人来说，看的人很容易就会觉得无聊。所以，当你写履历时，试着问自己：”这些陈述会让我得到面试的机会吗?”然后，仅仅保留那些会回答”是”的信息。

3、加入关键字。

现在许多都用e-mail和可扫描的简历。所以你的简历应多含有关键字。关键字将会用在数据库里以便查找。你应该写清楚，如：C++,UNIX，网络，工程等。关键字一般有3种类型：几乎所有名词，部分形容词和一些专业用语。在每句句子里都用一些。但是，不要用不切实际的词。

4、加上相关的条件。

想一想你还有什么优势与这工作有关，把他们加到简历末尾。如执照、证书、协会等。如有相关兴趣也可能会有用。