如何认定业主委员会和物业公司的性质[5篇]

第一篇：如何认定业主委员会和物业公司的性质

如何认定业主委员会和物业公司的性质 问题提示：在物业管理纠纷中，如何认定业主委员会和物业公司的性质？

【要点提示】

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会的法定性和代表性决定了业主委员会拥有对外代表权，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主委员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表权。

【案例索引】

一审：浙江省宁波市镇海区人民法院（2008）甬镇民二初字第71号（2008年6月10日）

二审：浙江省宁波市中级人民法院（2008）甬民三终字第518号（2008年10月22日）

【案情】

原告（被上诉人）：宁波市镇海鼎天物业管理有限公司。被告（上诉人）：宁波市北仑加贝购物俱乐部（合伙企业）。原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司诉称：被告系镇海鼓楼步行街108号的业主，原告是其所在物业管理区域内的物业管理企业，自2006年起就开始履行其与房产开发商签订的前期物业管理服务合同，履行物业管理职责。因被告拖欠物业管理费，原告多次与其协商均无结果。故诉请法院，要求被告支付2006年与2007年的综合服务费人民币56929元（2965.03平方米×0.8元× 24个月）及专项维修资金人民币14232元（2965.03平方米×2.4元×2年）。

被告宁波市北仑加贝购物俱乐部辩称：原、被告之间不存在物业服务合同关系，业主委员会无权对属于业主大会决定的事项作出承诺，被告对其物业一直是自行管理，原告从未对被告物业进行过物业服务，故要求驳回原告的诉讼请求。

【审判】

浙江省宁波市镇海区人民法院认为，依照《物业管理条例》的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。原、被告之间虽未签订书面的物业服务合同，但原告与宁波市镇海茗园房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》所载明的物业管理区域得到物业主管部门的确认，该区域范围内的业主均应受《前期物业管理合同》的约束，被告作为该区域范围内的业主之一，在物业被交付后应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告与宁波市镇海茗园房地产开发有限公司在房屋买卖合同中关于由买受人自行管理物业之内容不能约束本案原告，也不能当然免除被告向对整个物业管理区域提供物业服务的原告交付物业服务费的义务。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。被告并未向本院提供宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会所作的关于原告与宁波市镇海茗园房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》继续有效之决定已被撤销的相关证据，故被告应受该决定之约束。《物业管理条例》规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，亦规定业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，即分别规定了内部事务的决定权与对外的代表权，两者所指向的权利义务主体是不同的，业主委员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表权，如果业主委员会不正当执行业主大会的决定而造成业主损失的，业主可向业主委员会追偿，但基于业主委员会对外代表权，其就物业管理问题所作的承诺对外仍然有效。因此，宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会关于《前期物业管理合同》继续有效之承诺对原告具有约束力，原告应履行《前期物业管理合同》所约定的物业服务义务，同时享有相应的权利。被告辩称原告未提供物业服务，但未能向本院提供充分证据予以证明，而原告提供的证据相对于被告提供的证据在整体上更具有优势证明力，因此，本院认为原告在其管理区域范围内进行了物业服务。鉴于物业服务的区域性及业主交纳服务费的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务及交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务，如果物业服务企业的服务质量不符合法律规定或合同约定，业主大会可依法解聘该企业。综上理由，法院对原告要求被告支付2006年及2007年的综合服务费之诉讼请求依法予以支持，被告的辩称意见或与现有证据所能证明的事实不符，或有悖法理．不

予采信。因专项维修资金属于业主所有，宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会虽授权宁波市镇海鼎天物业管理有限公司收取，但宁波市镇海鼎天物业管理有限公司仅得以代理人身份向被告收取，而无权以原告身份主张实体权利。故原告要求被告支付专项维修资金之诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第二十五条、第三十四条、第四十二条第一款、第五十四条第二款的规定，判决如下：

一、被告宁波市北仑加贝购物俱乐部支付原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司2006年及2007年的综合服务费人民币56929元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；

二、驳回原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司的其他诉讼请求。

宁波市北仑加贝俱乐部不服宁波市镇海区人民法院上述民事判决，向宁波市中级人民法院提起上诉称：(1)加贝俱乐部与鼎天物业公司之间从未签订过物业服务合同，而且，由于现有证据不能证明业主大会曾就续聘物业服务企业做出过决议，故业主委员会在这方面无对外代表权，其承诺鼎天物业公司与茗园房产公司签订的《前期物业管理合同》继续有效显然不当。所以，加贝俱乐部与鼎天物业公司之间并不存在物业服务合同关系；(2)鼎天物业公司提供的证据不能证明其向加贝俱乐部实际提供了物业服务，尤其是保洁、公共设施维护服务，相反，加贝俱乐部提供的证据能够证明鼎天物业公司实际未提供物业服务，因此，原判认定鼎天物业公司事实上也在向加贝俱乐部提供物业服务欠缺依据。庭审中，加贝俱乐部又提出本案应追加茗园房产公司为共同被告，故原审程序也有不当。综上，请求二审法院依法改判，驳回鼎天物业公司的诉讼请求，或将本案发回重审。

鼎天物业公司在法定答辩期间未提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：(1)物业服务合同有特殊性，不可能由物业公司与业主一对一签订。业主大会成立前，开发商与物业公司签订前期物业服务合同，该合同对所有业主都有约束力；业主大会成立后，由业主大会决定续订合同或另行选择物业公司。本案中鼓韵花苑小区业主大会成立后并未另行选定物业公司，业主委员会也承诺仍按前期物业服务合同履行。因此，鼎天物业公司与加贝俱乐部之间存在物业服务合同关系的事实明确。(2)鼎天物业公司原审提供了一系列证据，可以证明鼎天物业公司事实上提供了物业管理和服务。综上，请求驳回上诉，维持原判。

宁波市中级人民法院经审查认为，双方当事人的争议焦点为：(1)鼎天物业公司与加贝俱乐部之间是否存在物业服务合同关系；(2)鼎天物业公司是否为加贝俱乐部实际提供了物业服务；（3）本案原审法院是否应追加茗园房产公司为共同被告，即原审程序是否违法。关于焦点一，鼎天物业公司与茗园房产公司签订的《前期物业管理合同》合法有效，该合同在有效期内对加贝俱乐部有约束力。虽然《前期物业管理合同》至2006年12月31日期限届满，但宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会已于2008年1月17日承诺该合同继续有效，即事实上已追认其与鼎天物业公司存在物业管理服务合同。业主委员会该决定对包括加贝俱乐部在内的全体业主具有约束力。加贝俱乐部主张业主委员会无代表权，但未提供证据证明业主委员会做出的该决定已被撤销。此外，加贝俱乐部与茗园房产公司在房屋买卖合同中关于由买受人自行管理物业的约定亦不能约束鼎天物业公司。因此，原判认定本案双方当事人之间存在物业服务合同关系并无不当。关于焦点二，宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会与宁波市镇海区招宝山街道城东社区居民委员会均确认鼎天物业公司自2006年1月1日起对鼓楼步行街提供保洁服务，这些证据与鼎天物业公司提供的其他证据可以相互印证，证明鼎天物业公司事实上也在履行物业管理服务。但加贝俱乐部也自行委托宁波市镇海区环卫保洁中心对粪便、垃圾进行清理，并支出了相应的保洁费。故鼎天物业公司客观上并未承担该物业管理区域内的全部保洁服务，且对加贝俱乐部支出2006、2007年保洁费，鼎天物业公司也表示愿意在诉求的综合服务费中予以扣除，故本院认定加贝俱乐部共应向鼎天物业公司支付综合服务费39129元。关于焦点三，加贝俱乐部提出应追加茗园房产公司为共同被告，并由茗园房产公司承担连带责任，该主张欠缺法律依据，本院不予支持，原审法院审理程序并无不当。加贝俱乐部对于和茗园房产公司之间的纠纷可另行提起诉讼，本案中对此不予审理。

综上，原审判决认定事实基本清楚，程序合法，实体处理并无不当。但鼎天物业公司二审表示放弃部分诉讼请求，该行为系当事人在法律规定的范围内对自己权利的处分，本院予以准许，并依此对原审判决内容予以变更。

第二篇：物业业主委员会的职责

物业业主委员会的职责

1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

2、根据业主的意见、建议和要求，拟定选聘物业服务企业或者其他管理人方案，拟定解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议决定；

3、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

4、业主委员会应当根据《关于商品和服务实行明码标价的规定》和《内蒙古自治区物业管理条例》第二十八条、第四十条的规定与业主大会通过公开招投标中标的物业服务企业签订物业服务合同；

5、根据业主的意见、建议和要求，拟定建筑区划内公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度的方案，提交业主大会会议决定；

6、根据业主的意见、建议和要求，拟定建筑区划内物业共有部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定；

7、根据业主的意见、建议和要求，拟定建筑物及其附属设施维修资金的使用、续筹方案，提交业主大会会议决定；

8、根据业主提议，拟定本建筑区划的划分、调整方案，提交业主大会会议决定；

9、初审物业服务企业或者其他管理人制定的服务计划，提交业主大会会议决定；

10、提请业主大会决定终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员；

11、监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，并与每年3月底前通过会议、公告等形式，向全体业主报告上一工作情况及收支情况，并通报物业主管部门和街道办事处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复；

12、业主委员会或10%以上业主对物业服务企业公布的收支状况有异议的，物业服务企业应当做详细说明，业主委员会也可以邀请审计单位进行审计；

13、监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行处理；

14、督促违反物业服务合同约定逾期不交物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；

15、督促未按照管理规约的约定缴存建筑物及其附属设施维修资金；

16、对有关档案资料、会议记录、印章及其它属于业主大会的财务进行妥善保管；

17、及时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定；

18、协调业主与业主之间以及业主与物业月服务企业或者其他管理人之间的关系，调节处理业主与业主之间以及业主与服务企业或者其他管理人之间的物业管理纠纷；

19、加强对物业管理政策、法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力；

20、依法忠实履行职责，执行业主大会决定；

21、按规定建立业主委员会信用信息；

22、积极配合公安机关、街道办事处、社区居民委员会；

第三篇：业主委员会

今天，我们在这里召开社区成立业主委员会工作会议，会议的主要目的，就是要动员各社区进一步统一思想、明确目标，以积极的姿态、扎实有效推进该项工作。成立业主委员会现已是大势所趋，全市各区、街都在大力开展此项工作，我街东湖天下、东湖林语和行吟水榭小区已成立业主委员会，其他社区还需尽快组建。下面，我讲三点意见：

一、抓住重点，突破关键，加快提升和谐社区建设水平

社区是最基层的自治组织，也是街道工作最坚强的后盾。建设一个管理有序、服务完善、文明祥和的和谐社区，是我们社区管理体制调整的根本目的，也是加强社区建设的基本目标，我们要对照这一目标，把握工作重点，抓住关键核心，猛攻薄弱环节，以重点工作的有效突破，带动社区建设水平的整体提升。

1、突出资源整合，优化载体建设。要利用社区调整的契机，加大资源整合力度，让有限的社区资源，发挥出更大的效能。要加快完善硬件设施。把配备社区用房作为社区建设的基础性工程。近年来，通过整合、新建、租赁等途径，我们已经高标准解决了85%以上的社区服务用房，目前28个社区用房平均面积达800平方米左右，今后我们将继续加大调配力度，按照用房面积与居住人口规模相适应的原则，确保每个社区用房不少于1000平方米。要科学布局功能设置。根据“干部办公空间最小化、居民活动空间最大化、使用利用效益最优化”的要求，调整社区用房的布局结构，倡导“开放式办公、一站式服务”，真正体现社区用房公共服务的特质。要广泛搭建服务平台。因地制宜打造居家养老、医疗卫生、文体活动、社区警务等多功能为一体的社区综合服务平台，要注重功能的实效性，坚决杜绝讲排场的形式主义。

2、突出规范有序，理顺各种关系。社区是社会管理体系的细胞，只有协调好错综复杂的各种关系，才能有效发挥自身的职能和作用。要理顺上下关系。当前，社区工作行政化、“小马拉大车”的现象十分普遍。要严格落实社区准入制度，按照“权随责走、费随事转”的要求，明确社区工作重点，理清社区服务事项，不得将行政部门职责范围内的事项随意转嫁给社区。要理顺村社关系。当前，少数社区村居混为一谈、村社职责不清，严重影响了工作开展。要明确“股权分红跟人走、管理服务在社区”的原则，只要是居住在社区的村民，就是社区服务的对象。下一步，我们还将加大“村居合一”力度，从源头上解决村社职责交叉的矛盾。要理顺内部关系。进一步完善“一委一居一站一办”新型社区服务管理构架，突出社区党组织领导核心作用，充分发挥其在社区治理中的组织、领导、监督作用，居委会要指导和监督社区内社会组织、业主委员会开展工作。

3、突出服务为本，提升服务效能。服务是社区的天职。要进一步创新服务内容、提高服务质量，让居民在优质服务中感受社区的便利、体会社区的价值。要推进网格化服务。把社区网格化建设作为创新社区服务的总抓手。每个社区原则上以四百户左右为一个网格单元，每个网格配备1-2名网格员，承诺社区网格服务内容，发放市民联系卡，让每个社工(网格员)成为居民家庭的“贴心管家”，增强居民群众对社区的归属感和亲情感。要推进社会化服务。将社工、社区各类组织、同驻共建单位和商业网点等服务团队进行优化整合，按照有偿、无偿、志愿服务的形式，为社区居民提供更加便捷、更加人性化的服务。要推进互动化服务。社区居民往往来自不同的地方，即使同住一栋楼，彼此也不熟悉。陌生人社区对社区发展极为不利。要以社会组织重建为抓手，开展形式多样的互动性活动，密切邻里关系，增进互动交流，把陌生的、分散的社会元素有机整合起来，服务社区居民。

4、突出固本强基，加强社区党建。社区党组织是社区各种组织和各项工作的领导核心，要在构建社区大党建格局、提升社区党建水平上下功夫。要拓展党建平台。把党组织覆盖和社区网格化设置融合起来，使党的工作触角延伸到每个网格、每个门栋、每户家庭，实现党的组织和工作全覆盖。要把辖区内的非公有制经济组织、社会组织纳入党建、共建范围，让经济发展优势转化为和谐社区建设优势。要发挥党员作用。把社区党员推向社区活动和服务群众的前沿阵地，帮群众排忧解难，增强党员影响力和组织凝聚力。要实行街道机关党员干部到居住社区报到制度，参与社区志愿活动，督促他们在社区发挥作用。要打造党建品牌。以“群众得实惠、党建有活力”为龙头，努力创建社区党建特色。结合社区“一居一品”建设，赋予党建新内涵，打造一批功能型、服务型、文化型等特色党建品牌，放大品牌效应，使社区党建的出色成效，成为和谐社区建设的强大推力。

5、突出运转高效，强化社区保障。以强化基础保障为重点，努力为社区创造良好的发展条件。要加强队伍保障。社区工作者被称为“小巷总理”，工作好坏直接关系和谐社区建设的成效。要利用这次村、居“两委”换届选举的契机，选优配强社区“两委”班子。坚持教育培训和实践锻炼并重，不断提升社区工作者的综合能力，真正把我们的社区干部队伍打造成善做城市工作的行家里手。要落实经费保障。街道财政要向社区建设、民生事业倾斜，逐年递增预算，对“村居合一”的社区，按标准拨付社区经费，不占用村级集体资产资金，为社区的公益性、社会性、服务性支出提供基本保障。要规范社区经费管理，把有限的资金用在刀刃上。要完善制度保障。制定完善社区发展绩效考核机制，加大重点工作考核力度。实施社区工作人员等级评定、民主评议等考核制度，真正做到能上能下、能进能出，逐年提高社区工作者待遇，激励社区工作者干事创业的积极性。

三、齐抓共管，强攻薄弱，加快实现物业管理工作新突破

物业管理是涉及千家万户的一项民生工程，也是我们街道推进城市工作一项艰巨任务。社区管理体制调整以来，我们围绕加强物业管理，展开了一系列的基础性工作，设置了部门，调配了力量，完善了制度，并多次和房管、城管等部门研究磋商，明确了街道和相关管理各方的职责定位。下阶段，我们重点要在管理的实效上求突破，通过街道上下的共同努力，切实解决城区物业纠纷多、物管水平低的问题，让广大市民处处感受到城市形象的日益变新。

1、要完善机制，凝聚工作合力。物业管理是一项系统工程，需要各方协调，合力推进。要强化统筹协调。建立完善市职能部门、街道、社区、业主委员会、物业企业“五位一体”的物业管理新体制，各司其职、互相促进。街道物管中心作为物业管理主管部门，要组织指导、综合协调全街道物管工作开展，使各种管理手段、管理要素为工作所用，形成强大的管理合力。要强化主体责任。各社区要负责对辖区内物业管理企业、业主委员会日常工作的指导与监督，化解物业管理矛盾，解决居民诉求，真正把物业管理纳入社区工作范畴，融入社区综合管理，使社区成为物业管理工作的坚强“堡垒”。要强化部门配合。街道各职能部门要加强物管工作的联动配合，主动担当物管工作的相关职责，为全街道物业管理健康有序开展竭智尽力。要对接好城管、公安等管理服务职能向社区延伸，加快融入小区物业管理，发挥积极作用。

2、要标本兼治，提升管理水平。坚持市场手段和行政手段并举，加大推进力度，加快实现物管工作的提质增效。要推行分类管理。坚持市场化方向，在商品住宅小区推行市场化物业服务，完善招投标竞争制度，健全企业管理机制，加快提升管理水平。对老小区、拆迁安置小区，由街道提供准物业服务，并积极创造条件向市场化物业服务过渡，鼓励导向村、社区自发组建专业公司，承接安置小区物业管理业务。要严格市场监管。联合房管、工商等部门，大力整顿物业管理市场秩序，把物业服务企业的服务行为作为市场准入退出的重要依据，形成优胜劣汰机制，倒逼物业企业规范运作。要积极培育和引进品牌物业企业，发挥优秀物业企业的集聚、辐射效应，带动全街道物业企业健康发展。要化解物管矛盾。建立小区物业投诉和应急服务机制，及时回应居民诉求，帮助解决实际困难。要建立完善物管纠纷快速调解处理机制，有效解决影响小区稳定和谐的源头性问题。引导好、保护好群众物管自治组织的积极性，加快提升物业管理社会化、和谐化发展水平。

3、要多措并举，促进长效管理。物业管理工作关系复杂、任务艰巨，必须多管齐下，常抓不懈，促进良性循环。要狠抓薄弱环节。继续加大老小区和城中村改造力度，完善小区基础设施，提升宜居环境，为物业管理夯实基础。要结合“环境综合整治百日行动”，重拳整治小区内违法搭建、损绿毁绿、破墙开店等行为，集中解决一批群众反映强烈的环境脏乱差问题，严防死灰复燃。要加大考核力度。建立由市相关职能部门和街道、社区为成员单位的住宅小区物业管理督查考核小组，以群众满意度作为核心，对全街道小区物管企业服务行为进行日常监管和年终考核，及时发现问题、查找问题、整改问题，严格奖惩制度，通报考核结果，考核分值和服务费紧密挂钩，激励企业提高服务质量。要加强舆论导向。加大物业管理法规的宣传力度，增强社会各界对物业管理工作的认同感。倡导居民树立“花钱买服务”的消费理念，努力破解长期欠缴物业费的难题。要积极引导党员干部带头遵守业主公约和物业管理规章制度，自觉履行业主的责任和义务，积极维护物业管理秩序，形成全民参与、齐抓共管的生动局面。

同志们，加强社区建设、物业管理，事关群众切身利益、事关社会和谐稳定，责任重大、使命光荣。让我们以更高的定位、更实的举措，开拓创新，不懈努力，奋力谱写城市工作的崭新篇章，为建设现代化滨江花园城市建设作出更大的贡献！

第四篇：业主委员会(简要)

关于业主委员会：

业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。

一、业主委员会

业主委员会，是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5至11人组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

二、任职条件

业主委员会由业主或业主大会会议选举产生，由5至11人组成。业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

三、职责

1、《物业管理条例》明确规定

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

2、《业主大会议事规则》的规定

业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：

（一）拟订选聘物业服务企业的方案；

（二）拟订业主委员会的财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；

（三）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定；

（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；

（五）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；

（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；

（七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定；

（八）对违反管理规约的行为进行处理。

3、《业主委员会工作规则》的规定

业主大会可以制订《业主委员会章程》或者《业主委员会工作规则》对业主委员会的职责作出更具体的规定。

业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）根据业主的意见、建议和要求，拟订选聘物业服务企业或者其他管理人的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议决定；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）根据业主的意见、建议和要求，拟订业主委员会的财务预算方案、决算方案，提交业主大会会议决定；

（五）根据业主的意见、建议和要求，拟订《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》和《管理规约》修改方案，提交业主大会会议决定；

（六）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主大会会议决定；

（七）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内物业共有部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定；

（八）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定；

（九）根据业主的提议，拟订本建筑区划的划分、调整方案，提交业主大会会议决定；

（十）初审物业服务企业或者其他管理人制订的服务计划，提交业主大会会议决定；

（十一）提请业主大会决定终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员；

（十二）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，并每半年对物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定。

（十三）监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行处理；

（十四）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；

（十五）督促未按照管理规约的约定缴存建筑物及其附属设施维修资金的业主，限期交纳建筑物及其附属设施维修资金。

（十六）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；

（十七）及时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定；

（十八）协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调处业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业管理纠纷；

（十九）加强对物业管理政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力；

（二十）建立业主委员会接待制度，接受业主、使用人的咨询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告；

（二十一）依法忠实履行职责，执行业主大会决定；

（二十二）定期参加房产管理部门组织的物业管理培训，接受街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门的指导与监督；

（二十三）按规定建立业主委员会信用信息；

（二十四）积极配合公安机关、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会做好计划生育、流动人口、犬只管理等相关工作；

（二十五）不得以业主委员会名义从事与本建筑区划内物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动，其委员及其近亲属不得在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职。

四、历史沿革

2003年，《物业管理条例》出台，它第一提出了“业主大会”这个概念，并且还把名称为“业主委员会”的小组，确定为“业主大会的执行机构”的法律地位。

2007年《物权法》出台，它更从人大立法高度确立了业主组织——业主大会和业主委员会的法律地位。尽管2007年《物业管理条例》修改之后取消了业委会是业主大会的执行机构的限制，但是其决定内容和效力还受到《物权法》第七十六条的限制。

第五篇：业主委员会简要

业主委员会简要

1、业主委员会定义：业主委员会是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

2、业主委员会委员必须符合下列条件：①是本物业管理区域内业主；②能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程；③有一定组织能力和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成员职责；④品行端正无劣迹；⑤热心公益事业。

3、《物业管理条例》明确规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：①召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；②代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；④监督管理规约的实施；⑤业主大会赋予的其他职责。

4、《业主委员会工作规则》的规定：业主大会可以制订《业主委员会章程》或者《业主委员会工作规则》对业主委员会的职责作出更具体的规定，业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）根据业主的意见、建议和要求，拟订选聘物业服务企业或者其他管理人的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议决定；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主大会会议决定；

（五）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内物业共有部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定；

（六）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定；

（七）根据业主的提议，拟订本建筑区划的划分、调整方案，提交业主大会会议决定；

（八）初审物业服务企业或者其他管理人制

订的服务计划，提交业主大会会议决定；

（九）提请业主大会决定终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员；

（十）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，并每半年对物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定。

（十一）监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行处理；

（十二）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；

（十三）督促未按照管理规约的约定缴存建筑物及其附属设施维修资金的业主，限期交纳建筑物及其附属设施维修资金。

（十四）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；

（十五）及时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定；（十六）协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调处业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业管理纠纷；（十七）加强对物业管理政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力；（十八）建立业主委员会接待制度，接受业主、使用人的咨询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告；（十九）依法忠实履行职责，执行业主大会决定；（二十）定期参加房产管理部门组织的物业管理培训，接受街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门的指导与监督；（二十一）按规定建立业主委员会信用信息；（二十二）积极配合公安机关、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会做好计划生育、流动人口、犬只管理等相关工作；（二十三）不得以业主委员会名义从事与本建筑区划内物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动。

2011-09-09