写字楼物业管理的品牌化战略5篇

第一篇：写字楼物业管理的品牌化战略

写字楼物业管理的品牌化战略

写字楼是客户从事商业活动的场所，关注并满足写字楼客户群的需求，根据其需求建立适应客户商业运行的服务模式，是写字楼物业管理的着眼点。物业管理服务的重要性也在于辅助、优化和延伸写字楼的商业运行环境和高品质的物业价值，只有将服务与客户的商业利益紧密结合起来，才能实现企业与客户利益双赢的目的。

写字楼物业管理的特征

（一）与住宅物业相比，写字楼业主数量相对较少，但需求较高，对物业外在形象、商业环境、设施设备正常运行等方面关注较多。因此我们应特别关注客户需求，建立有利于客户商业运行的服务模式。

写字楼物业管理的运行和服务模式应适应高端客户的实际需要，通过研究客户需求和细分客户类别，成立相关职能部门，按照企业的不同特点和与其签订的不同合同内容，分别向客户提供不同侧重点的服务。写字楼内企业对信息的需求较多，客服中心就应专门收集相关的城市配套、交通、相关产业政策等方面信息并予以归类，以备客户随时咨询。日资企业加班较多，客服中心应合理安排班次，提供延时、商务用车等服务。对于有资料整理、数据录入等方面的需求的机构，客服中心可安排合适人员提供此项服务。针对喜欢球类、健身的客户群体，可以专门抽调在体育方面有专长的客服人员，及时组织并引导客户开展形式多样的文化体育活动，通过这些活动与客户沟通。对于一些会议较多的客户，物业管理企业也可以专门成立会议服务部，向客户提供会议、剪彩、签约等服务。只有紧紧围绕客户的商务需求来提供相应的服务，营造有利的商务休闲环境，才会赢得客户的满意，这对于收费率的提高也会有很大的帮助。

（二）与住宅物业相比，新材料、新技术在写字楼建设中得到了广泛应用，高智能化已成为写字楼发展的方向。我们应做出相应的对策，走科技化、人性化、绿色化的写字楼物业管理道路。

写字楼的高智能化，就是通过一系列国际领先技术的通讯自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、保安自动化管理系统等设备的安装，使每栋楼都变成一个蕴涵有巨大能量的信息化坐标，而入驻企业可以随心所欲地应用相关信息，通过语音与数据的高速通讯接入，使企业的办公效率得到全面提升，并在一栋楼里就可以完成全球化沟通。新一轮高档写字楼的技术升级还更多地引入“生态”、“节能”等概念，采用变风量中央空调系统、整栋化真空玻璃、建筑外遮阳、辐射式制冷采暖、置换送风等先进技术，同时诸如餐饮、沙龙、艺术画廊、健身场所、运动球馆等配套设施也越来越多地出现在写字楼内。先进技术的应用及其配套设施的延伸，使得写字楼物业更加强调专业化经营管理和先进技术的运用。在实施写字楼物业管理的过程中，物业管理企业要在不降低客户对环境品质要求的前提下，大力推行节能、健康、环保管理技术，实施人性化、绿色化管理。绿色写字楼、节能写字楼在不久后将会是一些企业对于办公场所选择的一个新理念与首要考虑目标。

（三）与住宅物业相比，写字楼物业服务的对象不同，因而日常服务的内容、重点也不同，我们应关注写字楼业主的不同需求，提供规范化基础上的差异化服务。

从物业的整体要求上讲，写字楼的业主对物业整体形象、停车位、电梯、空调等设施设备的使用要求较高，而小区业主对治安、水电气暖的供应及收费标准等方面非常关注；写字楼的业主办公时间为白天，在公共区域活动较为频繁，而住宅的业主多在下班后才回到小区，多数业主在小区内的活动比较少；写字楼业主对物业人员的形象、办公效率、设施设备维护有着较高的要求，而住宅小区的业主对物业人员的亲和力、态度方面比较注重。写字楼的物业管理应根据这些特点提供针对性的服务。具体来说：公共秩序管理应做到安全、规范，尤以治安防范、消防保障、物品出入、外来人员准入、夜间巡更、应急处理等方面为重点；车辆的管理应做到有序、通畅，车辆的停放和进出应规划在前，总体统筹，并认真做好车辆出入的检查登记；保洁工作的重点是及时、标准，要严格执行《保洁作业标准操作规程》，工作重心应放在业主经常到达和经常使用的区域内，如公共卫生间、公共走廊、电梯间等部位；维修管理要做到及时、高效。维护在前，修理在后，按照标准，定期保养，杜绝设备隐患，保障写字楼设施设备的正常、高效运转。同时要关注细节，以人为本，根据业主和用户的需求不断调整服务内容。

（四）与住宅物业相比，写字楼有其独特的运行规律，我们应该掌握和运用这一规律，做好控制写字楼物业管理成本的文章。

根据国家相关规定，物业服务成本的构成一般包括以下内容：人员工资福利费；公共部位、公用设备设施的日常运行和维护、保养费；绿化养护费；清洁卫生费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧费；共用部位、共用设施设备及公共责任保险费；经业主同意的其他费用。在上述规定的框架下，写字楼的成本大致可划分为四大部分：人力成本，占

总成本的30%-40%；公共能源，占总成本的20%-30%；营运成本，占总成本的20%左右；管理费用，占总成本的10%左右。其中，人力成本和公共能源成本占写字楼企业成本的50%-70%左右，成为写字楼物业管理企业成本控制的重点。第一，控制公共能源成本。能源成本控制是一项长期的涉及到物业管理企业全体员工的工作。为了达到既控制公共能源成本又保证写字楼品牌形象的目的，我们一方面要积极引进节能降耗的新技术、新工艺，另一方面可将写字楼划分成不同的责任区域，要求员工根据实际情况调整操作规程，使之既能满足业主的需求，又能最大限度地节约用电。第二，控制人力成本。人力成本是写字楼物业管理企业赢利的敏感因素。但人力成本的过度控制会引起服务能力不足，影响服务质量。写字楼的服务能力不仅指员工的数量，也包括员工的技能（专业技能和综合素质），它直接关系到物业管理企业提供服务的及时性和服务的质量。为了有效控制人力成本，我们可以从时间上分析写字楼服务的需求高峰期和低谷期，重点安排而不是平均分配服务能力。也可从空间上落实服务责任，在不同时段采取定岗定员和值班结合的排班方式。物业管理的品牌化意义

（一）加快行业发展的需要

在全球经济一体化和区域经济集团化发展的今天，一个行业必须有一批代表行业形象，体现行业综合实力、科技水平、管理水平、服务质量和企业文化，在国内外市场上叫得响的品牌企业，否则就难以确立行业的社会地位和形象。物业管理作为一个新兴的行业，它的品牌建设也不能例外。我国的物业管理经过20多年的实践，已涌现了一批像中海、万科、金地、福田这样的物业管理品牌企业，但这类品牌企业数量仍然太少，远不能满足物业管理行业发展的需求，在物业管理新一轮竞争已进入了品牌竞争时代的条件下尤其如此。因此，实施物业管理品牌化战略，加速发展和打造一批物业管理品牌企业，对于我国物业管理行业的发展是一项十分紧迫的任务。

（二）进入国际市场竞争的需要

我国加入WTO以后，为我国的物业管理企业带来了巨大的机遇和挑战。在国内市场，有大批国外物业管理品牌企业在入世后进入我国物业管理市场，我国物业管理企业将面临前所未有的人才竞争、市场竞争、管理服务水平和收费价格等方面的冲击和挑战。在国际市场，我国的物业管理企业也因入世而得到在国际物业管理市场上争夺物业管理项目的发展机遇。我们应该努力适应这种竞争与机遇并存的形势，在外国物业管理企业大举进入我国市场的情况下，夹缝中%考试大%求生存，并努力在国际物业管理市场上一显身手，这就势必要实施品牌发展战略。

（三）可持续发展的需要

可持续发展已成为当今时代的主题。我国物业管理行业要实现可持续发展，必须实施品牌化发展战略，建立自己的物业管理品牌，打造具有核心竞争力的团队。也只有适时打造一大批物业管理品牌企业，实施物业管理可持续发展才有坚实的基础。

（四）保障消费者利益的需要

物业管理行业是为产权人和使用人服务的行业，而产权人和使用人花钱买的就是高标准的管理、高品质的服务。在同等价格下，产权人和使用人会选择管理水平高、服务质量好的品牌企业；也正是品牌企业，才能为产权人和使用人提供质价相符的管理和服务，使消费者的利益得到保证。也就是说，品牌化不但是对物业管理企业自身竞争力的一个提高，也是%考试大%对消费者权益的一种维护、一种责任。

打造企业核心竞争力是创建物业管理品牌的灵魂

核心竞争力是一个企业特有的、别的企业难以效仿和具备的竞争优势和竞争能力，它是企业品牌的重要组成部分。品牌是企业的灵魂，而核心竞争力又是品牌的灵魂。因此，对物业管理企业而言，要想取得更大的成绩，尽快形成品牌效益，就必须根据自己的实际情况，整合自身的资源优势，形成自己的核心竞争力，并利用核心竞争力形成更大的品牌，利用品牌效应获取更多的市场份额和经济效益。

（一）培育良好的企业环境，实现员工与企业共同发展

物业管理企业要获得持久的竞争优势，就必须培育“以人为本”的企业环境，关注员工的需要，以为员工提供理想的终生职业为己任，并努力创造公平竞争的环境，为员工提供更多的发展空间，从而使员工个人利益和企业利益、员工个人发展与企业发展有机结合起来，以此来激发员工的积极性和创造性，提高员工的工作效率，确保物业管理服务的质量，使企业走上良性循环的发展轨道，从而实现员工与企业的共同发展。

（二）建立学习型组织，创造企业持久的竞争优势

在知识经济时代，信息不断爆炸，知识快速更新，企业置身于创新、竞争和快速发展的现代经济社会中，唯一持久的竞争优势就在于具备比竞争对手学习得更快更好的能力。在物业管理企业里，无论对员工还是对企业，学习都是至关重要的，它不仅决定着员工的终生能力和个人发展，而且也决定着企业的核心能力和竞争优势。这就在客观上要求物业管理企业从战略设计、培训开发等方面入手，把企业营造成一种有机的、柔性的、并能持续发展的“学习型组织”，将学习转化为企业的日常行为，由主动学习代替被动学习、组织学习代替个人学习、系统学习代替零星学习，将企业组织置于一种互相激励、互相促进、互相监督、互相提高的氛围，通过自我超越、改善心智模式、建立共同愿望、团队学习和系统思考等“五项修炼”，使企业能够主动适应市场需求变化、市场竞争和创新需要。

（三）增加物业管理的科技含量，形成企业独特的竞争优势

随着国内物业管理市场竞争的加剧和国际物业管理市场的形成，给物业管理企业提出了全新的课题：谁领先增加物业管理的科技含量，谁就能有效地占领市场。因此，物业管理企业在经营过程中必须采用高新技术，一要建立物业管理信息系统，通过对信息的广泛收集、深入分析和有效沟通，使企业决策者能够及时掌握市场形势的变化和业主的新需求，正确分析竞争对手的优势、弱点，制定有效的竞争战略，提高企业的反应能力和运作效率；二要采用高新技术，实现智能化管理，全面提升管理服务水平，用科学的方法提供物业管理服务，在最大限度地满足业主需求的同时，节约服务成本，使企业拥有新的竞争手段，创造和巩固物业管理企业新的效益增长点，形成企业独特的竞争优势。

（四）全面创新，确保企业核心竞争力的形成21世纪是创新的时代，创新是企业发展的原动力，是形成企业竞争优势最重要的动力和源泉。物业管理企业只有走创新之路，才能在市场竞争中立于不败之地，把企业的追求置于创新之中。

1.经营创新。经营创新主要表现在两个方面：一是企业在经营活动中要努力发现新的市场需求、新的用户、新的机会，主动开拓新的市场；二是企业在服务内容上，要根据业主的需求把握市场的规律，预见性地创造出新的服务项目，引导业主消费。

2.管理创新。物业管理的中心任务不应该仅是对物的管理、对人的服务，而是应将二者有机结合在一起，进行一系列创造性活动。其核心应该是通过协调人与人、人与物、物与物之间的关系，创造一个人、物有机结合的环境，达到人流、物流的有序流转。这个环境内外有众多影响因素是处于不断变化之中的，而物业管理企业就是要根据内部条件和外部环境的变化，不断创造出新的管理措施和操作流程，以实现管理各要素更加合理的组合运行，从而创造出新的生产力，取得更高的劳动效率。

3.制度创新。一个好的制度可以聚集人才，使企业具有持续地进行产品开发、最快地吸纳新技术和选择市场创新策略的能力，从而不断地提升企业的核心竞争力。目前，相当一部分物业管理企业产权不明晰、法人治理结构不健全、组织和管理不对称，使得企业无法增强自身的核心竞争力。为此，物业管理企业要强化企业管理，注重制度创新，建立现代公司治理结构和制衡机制，以实现自主经营和承担有限责任，并在这个基础上努力培育和提高企业的市场竞争力，不断拓展企业的发展空间。

企业核心竞争力的构建是一项长期的系统工程，物业管理企业只有不断打造和强化自身的核心竞争力，并合理地运用竞争战略，才能在市场竞争中脱颖而出，实现企业的可持续发展。

写字楼物业管理的未来

差异化经营是企业参与市场竞争，立足于不败之地的经营策略之一；差异化服务则是物业管理企业参与物业管理市场竞争，立足于服务之本的质量竞争策略。

现代物业管理，尤其是写字楼物业管理已不再是传统意义上的“两保两维”（保安保洁，维修维护），高科技、知识型管理技术越来越成为其主要内容。为适应当前高科技和综合服务的管理需求，同时结合物业管理项目分散性、低利润的特点，物业管理企业必须对自身进行整合，通过组织有效的社会服务资源，建立一个集约化、技术化、品牌化管理平台与分包服务相结合的经营管理模式，是写字楼物业管理未来的发展方向。

同时，以降低管理成本、扩大品牌效应、实现企业可持续发展为目的，在规范化、标准化运作基础上，建立不同类型的写字楼物业经营管理连锁模式也是写字楼物业管理未来的发展方向之一。这一点，可以从酒店业连锁经营管理中得到借鉴。写字楼物业管理能否通过强化品牌营销战略，出现像麦当劳、希尔顿连锁酒店那样在市场上具有深入人心的服务理念和成熟运作模式的连锁型企业，值得同行们认真思考和积极探索

第二篇：品牌化物业管理发展之路

品牌化物业管理发展之路

品牌化发展是物业管理发展的必然趋势

物业管理是从原来的住房福利化管理转向社会化、专业化、企业化和经营型的管理，其最终本质和结果就是进行市场化管理。实行物业管理市场化，必定要引入市场竞争机制，通过激烈的市场竞争导致企业优胜劣汰，逐步形成品牌化企业，促使物业管理企业走向品牌化发展道路。

物业管理的规模效益对物管企业品牌化显得非常重要。没有一定管理规模的物业管理企业是很难生存和发展的。而物业管理的规模效益又从哪儿来呢?只能是企业利用品牌效应参与市场竞争而得来。其次，物业管理的产品是“服务”，是一种无形的东西，而衡量无形的“服务”，最佳的标准就是品牌。再次，房地产发展商或业主委员会通过物业管理招投标选择物业管理公司，在被选中的众多因素中，物业管理企业的品牌显得特别重要。

实施物业管理品牌化发展战略，走品牌化发展道路，不仅是物业管理企业发展的需要，也是物业管理行业必然的选择和最终的结果。

物业管理品牌化经营正在形成1、品牌房地产发展商所属物业管理公司的崛起

从物业管理的行业定位来看，国家把物业管理作为一种微利型行业来发展，所以物业管理的规模效益和发展商的大力支持就显得特别重要。随着物业管理作为房屋销售的新“卖点”地位的凸现，房地产发展商对物业管理也越来越重视，对物业管理的投入也越来越大(主要表现为前期投入和对物业管理公共配套设施的改善)。因此，一个物业管理企业没有一个好的发展商支持是很难发展壮

大的。在品牌房地产发展商的支持下，在拥有较大管理规模的基础上，这类物业管理公司最容易形成品牌。当然这里面也有一个良性循环问题。一方面是房地产发展商的品牌能支持物业管理公司品牌的建立；另一方面是物业管理公司的品牌反过来又提升了房地产发展商的品牌，真正能够实现并形成“双赢”格局。

2、深圳物业管理企业北上西进，促进了全国物业管理品牌格局的形成在中国物业管理市场中，深圳物管企业是一支最强大的生力军。深圳物业管理经过20年的发展，如今已形成了众多的知名品牌。这些品牌企业纷纷抢滩内地物管市场，在全国迅速刮起一阵“深圳物业”旋风。如今，在全国35个大中城市，“深圳物业”大旗皆高高飘扬，深圳物业管理企业在内地市场通过委托管理、顾问管理和合作管理等方式接管面积已超过2000万平方米。

3、世贸日近，国际品牌觊觎中国物业管理市场

随着加入世贸的日近，中国物业管理市场化进程的加快，中国物业管理行业这个充满巨大发展潜力，而且商机颇多的行业将吸引众多国际知名品牌的介入。国际性品牌将以其特有的运作方式、运作模式进入中国，这股势力确实不能小看，这也是未来物业管理品牌市场的一大主流。国际性品牌的介入，将加快中国物业管理品牌格局的形成和品牌时代的到来。

物管企业如何走品牌化发展之路

1、整合资源优势，培育核心竞争力

品牌是企业的灵魂，而核心竞争力又是品牌的灵魂。因此，对物业管理企业而言，要想取得更大的成绩，尽快形成品牌效益，就必须根据自己的实际情况，整合自己的资源优势，形成自己的核心竞争力，利用核心竞争力形成更大的品牌，利用品牌效应获取更大的市场份额和经济效益。

2、实行人才发展战略，构建人才发展优势

物业管理企业要加强人才的培养和引进，做好选好人才、用好人才、留住人才，构建人才发展优势，从而形成知名品牌。在目前，物业管理企业要特别注意加强和重视管理处经理的的培养。一个优秀的管理处经营管好一个项目，就能形成一个品牌项目，反之，管不好，可能会砸了一个管理项目，这种情况对物业管理公司外接项目的管理方面显得特别重要。

3、加强宣传，强化品牌意识

品牌要有一个逐步被认知的过程，因此，物业管理企业加强自身宣传，对物业管理品牌的建立也很重要。企业品牌的宣传、品牌的建立可以通过以下方式进行：一是建立企业特有的CIS系统；二是加强与新闻媒体的合作；三是在有条件的情况下，创办自己的企业报纸或杂志；四是参加重大的社会活动；五是加强社区文化建设；六是提高服务质量。

4、形成优秀的企业文化

企业文化经营得好，实质上就是一种核心竞争力。从整个社会的发展趋势来看，企业文化的作用将越来越重要。通过企业文化的营造也可形成和传播企业品牌。

5、实行适度、稳妥的扩张政策

在品牌扩张时，必须进行正确的策略选择，实行适度、稳妥的扩张政策。在项目选择上要做到以下几点：一是以赢利为目的，不能赢利的项目一般不予选择，除非具有特殊社会意义和政治意义的项目；二是选择规模较大的项目；三是选择新建物业；四是前期物业管理发展商要提供开办费，以弥补物业管理费用的不足；五是对好项目进行委托管理，对条件较差的项目进行顾问管理或

合作管理，以降低风险；七是必须保证有一定的人才储备。

第三篇：写字楼物业管理合同

物业管理委托合同

第一章 总 则

第一条: 本合同当事人： 委托方（甲方）： 受委托方（乙方）：

根据有关法律、法规、委托业主方签订的《物业管理合同》，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将委托乙方实行物业管理，订立本合同,供双方共同信守。

第二条: 物业基本情况: 物业类型：非住宅型； 坐落位置：； 占地面积：平方米；

建筑面积：平方米，地下层、地上层。委托管理的物业构成：

第三条：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应分别同受托方签订本合同，并履行本合同，承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

第四条：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括：楼盖、屋顶、外墙、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等。

第五条： 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括：共用的上、下水道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、楼内消防设施设备、电梯、电信、监控系统、供电系统等。

第六条： 市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上、下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、停车场等。第七条： 公共绿地、花木、建筑小区等的养护与管理。第八条： 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所等。

第九条： 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

第十条： 交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条：维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。第十二条：管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十三条：负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1、物业管理费：元/平方米/月

2、保洁费：＿＿＿＿＿元/平方米/月

3、保安费：＿＿＿＿＿＿元/平方米/月

4、房屋设备运行费：＿＿＿＿＿＿＿元/平方米/月

5、维修养护费：＿＿＿＿＿＿＿元/平方米/月

第十四条：业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。

第十五条：对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、要求恢复等措施。

第三章 委托管理期限

第十七条： 委托管理期限为年：

自＿＿＿年＿＿月日时起至＿＿＿年＿＿月＿＿日＿＿时止。

第四章 甲、乙双方权利义务

第十八条： 甲方权利、义务：

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；

2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约；

3、审定乙方拟订的物业管理方案；

4、检查监督乙方管理工作的实施及制度执行情况；

5、审议乙方物业管理服务计划、资金使用计划及决算报告；

6、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起＿＿日内向乙方提供；

7、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其他方式偿付；

8、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化生活。

9、本合同终止时，甲方必须向乙方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。

第十九条： 乙方权利、义务：

1、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案；

2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

3、按本合同第十五条的约定，对业主和物主使用人违反业主公约的行为进行处理；

4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

5、负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的维修养护计划和大中修方案，经甲、乙双方议定后由乙方组织实施；

6、向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督；

7、负责编制物业管理计划、资金使用计划及决算报告；

8、严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向业主及物业使用人提供质价相称的服务。

9、每六个月向全体业主和物业使用人公布一次收费收支使用账目。

10、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施。

11、在合同生效之日起两天内向甲方提供＿＿＿＿平方米建筑面积的管理用房（产权仍属乙方），由甲方按建筑面积每月每平方米＿＿＿＿元租用。

第五章 物业管理服务要求标准

第二十条： 乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方综 合管理满意率达到90%，其中：

1、房屋外观：90%；

2、设备运行：90%；

3、房屋及设施、设备的维修、养护：90%

4、公共环境：90%；

5、绿 化：90%；

6、交通秩序：90%；

7、保 安：90%；

8、急 修：90%；

9、小 修：90%；

满意率由物业公司每季度末后15天内，通过向业主和全体物业使用人发专项调查问卷统计得出，并公布结果。如果满意率未达到本合同规定的指标，物业公司应公布存在的问题、改进措施，并限期整改。

第六章 物业管理服务费用

第二十一条 ：物业管理服务费

1、物业管理费已包括在大厦业主同租户签订的《租赁及物业管理合同》所确定的价格中，双方约定按该合同所确定的价格执行，本合同中不再约定该事项。

2、未出租的空置面积由第一业主方按已出租面积物业管理费价格的50%交纳物业管理费，当出租率达到70%以后，第一业主不再交空房物业管理费；

3、保洁费由乙方按建筑面积每平方米＿＿＿元向业主或物业使用人收取；

4、保安费由乙方按建筑面积每平方米＿＿＿元向业主或物业使用人收取；

5、本体维修基金按每月元/平米收取，根据合同中所确定的租赁面积平方米，每月维修基金总额为元，甲方应于每月30日前向乙方交清本月本体维修基金费用。本广场实行一次性收取水电押金，收取标准按每平方米元计收。

6、甲方有权依照法律、法规政策及业主公约，本广场各项物业管理规定，对违反物业管理法规的行为进行处理，包括责令违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金，对无故不缴有关费用，或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、停止空调供应等，直至由法律途径解决等催缴、催改措施。

7、物业管理费不含业主与非业主使用人的人生保险、财产保管、保险费用等。

8、本广场实行一次性收取水电押金，收取标准按每平方米10元计收。代水电部门收取水电费。

9、高层住宅电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取；

10、管理服务费标准的调整，按荆州市场价格调整；

11、业主或物业使用人应于每月10号前到物业公司交清上月的各项费用。

12、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理及其他费用的，乙方可以从逾期之日起按每天应缴费用的千分之一加收滞纳金。逾期15天以上的，物业公司有权停止为其提供物业管理服务、并追讨逾期款项。

第二十二条： 车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取；(对入住住户提供免费停车的优惠)

1、露天车位：＿＿＿＿＿＿元/月

2、车库车位：＿＿＿＿＿＿元/月

第二十三条： 乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。

第二十四条： 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：

1、2、第二十五条： 房屋共用部位、共用设备、设施、公共场地的维修、养护费用由物业管理区域内的业主或物业使用人按照各自拥有的租赁区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主或物业使用人收取。第七章 违约责任

第二十六条：甲方违反本合同第十八条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同。第二十七条：乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；但经政府主管部门批准的情况除外。

第二十八条： 甲、乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应向对 方支付千分之五的违约金。第八章 附 则

第三十条： 自本合同生效之日起天内，根据甲方委托管理事项，办理完接管验收手续。

第三十一条： 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。

第三十二条： 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十三条：本合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内，空白部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十四条： 本合同一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第三十五条：本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方按有关法律规定及时协商处理。

第三十六条：本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可以依法向人民法院起诉。

第三十七条：合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满一个月前向对方提出书面意见。

第三十八条：本合同自签订之日起生效。

甲方（盖章）： 乙方（盖章）：

法定代表人（或被授权人）： 法定代表人（或被授权人）： 日期： 日期：

第四篇：写字楼物业管理方案

前期介入

物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

物业重点关注的安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同应与地产方研讨并形成书面资料，以备复查。涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。

前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。

规划设计阶段---对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。

规划设计评估准备

项目评估细则

规划设计评估的程序

此阶段系统评估工作应以满足地产要求为目的，是属于地产委托物业管理业务关系类型，责任关系界定可参考《物业与地产相关业务操作指引》原则执行。若地产没有明确要提交《项目规划设计评估报告》的要求，物业可根据以上要点参与设计规划的评审，并提交意见，责任关系界定可按照《物业与地产相关业务操作指引》前期介入相关规定操作。

营销策划阶段---物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。施工建设阶段-----电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。

第五篇：写字楼物业管理方案

写字楼物业管理方案

篇一：写字楼物业管理方案(详细)写字楼物业管理方案

写字楼物业管理服务规范

范围

本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。

本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。

术语和定义

本标准采用以下术语和定义：

2.1 写字楼

为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。

2.2 物业管理

物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2.3 物业管理承接验收

以保证写字楼物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。

2.4 顾客

接受写字楼物业管理服务的组织或个人。

示例：物业产权人、使用人及其他相关方。

2.5 专项特约服务

写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。

在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。

基本要求

3.1 写字楼物业管理企业的资质要求

从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。

3.2 物业管理承接验收

3.2.1 物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收；

3.2.2 物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定；

3.2.3 移交的物业资料记录清楚，签订了《承接验收协议》，对遗留问题的处理进行了约定；

3.2.4 完成了承接验收备案。

3.3 管理机构与人力资源配置要求

3.3.1 物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的管理机构，配备适当的写字楼物业管理服务人员；

3.3.2 管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

3.3.3 从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握写字楼物业管理基本法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。

3.3.4 管理服务人员着装统一、规范，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。

3.5 管理服务要求

3.5.1 制订有切实可行的写字楼物业管理服务方案，有较为完整的管理服务制度和作业标准，并认真执行；

3.5.2 房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行；

3.5.3 写字楼物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准；

3.5.4 实行了“三公开”（公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程）；

3.5.5 公示24小时服务电话；

3.5.6 有服务受理、投诉、回访处理程序；

3.5.7 管理服务中的相关作业记录完整，可追溯。

3.6 档案管理

3.6.1 写字楼物业管理档案健全，有专人保管，查阅方便。

3.6.2 有较完善的写字楼物业管理档案制度，档案内容至少应包括：

3.6.2.1 物业竣工验收及承接验收档案；

3.6.2.2 设备台帐和管理维修档案；

3.6.2.3 顾客资料档案；

3.6.2.4 物业服务日常管理档案。

3.7 财务管理

3.7.1建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于顾客报修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算；

3.7.2 物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行（合同另有约定除外），收费应操作规范；

3.7.3 实行酬金制的，应向业主大会或全体业主公布物业服务资金预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

3.8 顾客满意度

3.8.1写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查，顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准；

3.8.2 每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3； 3.8.3 对调查结果进行分析，有改进措施。

3.9 专项特约服务

写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内，努力满足顾客的专项服务需求，开展专项特约服务。

3.10 节能管理

写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况，制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案，并认真执行。

3.11 突发性公共事件处理

写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门，并采取相应措施。顾客服务

4.1 接待服务

——有条件的写字楼物业管理应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务；同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务；

——不具备设置总服务台条件的写字楼，物业管理机构应设置服务窗口，受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。

4.1.1 入驻、退租服务

顾客需入驻和退租时，应按规定的程序及时受理，在承诺的时间内办理完成相关手续，及时建档、归档。

4.1.2 报修接待服务

顾客报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目当天完成（预约除外）。维修完成后应进行回访。

4.2 邮件、报刊杂志收发服务

4.2.1 正确分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记；

4.2.2 挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收；

4.2.3 每日10：00前（节假日除外）应将当天的报、信送达收件人；特快专递、电报等须及时传递的邮件，应在收到邮件后的2小时内送达（或通知）收件人（收件人因故不能按时接收的应做好相关记录）；

要退回邮局。

4.3 装修管理服务

4.3.1 制订装修管理制度，告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为；

4.3.2 签订《装修管理服务协议》，明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务；

4.3.3 建立顾客装修档案，内容应包括装修申报登记、审核、验收（装修过程中所涉及的公共设施设备）资料。

4.4 投诉处理

4.4.1 写字楼物业管理thldl.org.cn机构直接受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的，应向顾客道歉并及时纠正；属于无理投诉的应做好解释工作。写字楼物业管理机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理企业或上级主管部门处理；

4.4.2 写字楼物业管理机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；

4.4.3 顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作；

4.4.4 向公安机关报案的投诉，应协助公安部门处理；

4.4.5 涉及依法裁决的投诉，按法律程序处理；

4.4.6 受理、处置顾客投诉应做好记录。

4.5 专项特约服务受理

对顾客提出的专项特约服务要求，应在24小时内回复；在物业管理机构力所能及范围内的，原则上应当受理，不能受理的要告诉原因。

房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务

5.1 房屋共用部位维护管理

5.1.1 建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知顾客正确使用房屋，遵守房屋安全使用的规范、政策、法规；

5.1.2墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；天花板无明显污渍和破损；外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂；屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；

5.1.3 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整；

5.1.4 根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录； 篇二：写字楼物业管理方案(doc)『学习改变人生·做成功物业管理人！』

目录

◎ 物业概况?()◎ 编制依据?()◎ 管理目标?()◎ 管理原则?（）◎ 管理办法?（）◎ 服务项目?（）◎ 具体方案?（）早期物业管理介入阶段???（）前期物业管理阶段?（）接管验收管理方案 ??（）

业主入伙管理方案 ??（）

治安管理方案（）

消防管理方案（）

绿化保洁方案 ???（）

房屋、设施设备管理方案 ??()娱乐设施管理方案 ?（）

水系使用管理方案 ?（）

财务管理方案 ???（）

质量管理方案 ???（）

十一、档案资料管理 ???（）

十二、人力资源管理

??（）

◎智能化系统的管理和维护?（）◎机构设置及人员配置??()◎物业管理收支预算 ???()

物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）

位于，周边

周边设施，交通便利，地理条件优越。

由 开发建设，占地面积平方米，『学习改变人生·做成功物业管理人！』

总建筑面积，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有

台

电梯。

编制依据（按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定）《浙江省物业管理服务收费暂行办法》

《杭州市物业管理条例》

《杭州市物业管理服务收费实施办法》

楼书

浙江绿城物业管理有限公司质量手册及其他规定

管理目标（按照物业具体情况描述）

为充分体现开发商建造的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着浙江绿城物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对（小区）实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。

大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。大厦交付两年内达到（地区）物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。

管理原则

为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：

（一）服务第一、管理从严的原则：

“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则：

在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。

（三）物管为主、多种经营的原则：

在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。

管理办法

（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。

（二）成立

（大厦）管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。

（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为（大厦）

组建一支高素质的物业管理队伍。

（四）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。

（五）严格遵守《杭州市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。

（六）运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式。

（七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。

（八）运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。

（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。

物业管理服务项目

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

（一）公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）：

1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；

3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养；

4、公共绿地园艺的培植和保养；

5、室内公共场所绿化摆放养护；

6、对大厦的各类资料进行管理；

7、未装修房屋通风、打扫等服务；

8、电话及访客留言转告；

9、雨伞、雨衣临时借用；

10、节日环境布置；

11、重要时刻提醒服务；

12、代订报刊、信件收发；

13、代聘钟点工服务；

14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；

15、代叫出租车；

16、代办保险；

17、义务安全用电常识宣传。

（二）有偿专项服务项目（可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案）：

1、大厦内物品搬运；

2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定）；

3、机动车辆清洗：

4、提供大厦报警室内系统维护服务；

5、提供小型商务会议场所及服务；

6、商务中心服务；

7、办公区域绿化供应及代为养护；

8、办公区域报警系统维护及接警服务；

9、办公区域设备设施上门维修安装等；

10、代订车、船、机票；

11、代订代送饮用水。

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

具体方案

大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。

第一阶段：早期物业管理介入阶段

从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。

一、管理内容：

1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；

2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；

3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；

4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；

5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见；

6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；

7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；

8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；

9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；

10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；

11、参与开发商物业竣工验收。

二、管理措施：

熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量； 制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；

参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

第二阶段：前期物业管理阶段

前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

一、接管验收管理方案 篇三：办公楼物业管理方案

第一章提高物业管理服务水平的整体设想及策划

一、认识与定位

（一）全国战略长沙重点

（二）项目定位

二、工作重点和零风险工程

（一）三个重点

（二）零风险工程

三、指导思想、管理模式、管理目标

（一）指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担

（二）一种模式：[经营型]物业管理模式

（三）管理目标两项承诺四、四大优势

（一）观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则）

（二）技术优势：楼宇设备管理技术支持

（三）配套优势：提供综合性物业管理服务

（四）经验优势：外接项目管理服务的实践五、八项措施

第一章 管理方式、工作计划和物资装备

一、管理方式

二、工作计划

三、物资装备

第二章 管理人员配备、培训与管理

一、管理人员的配备

（二）管理处人员配置

（三）各部门人员素质要求

二、管理人员的培训

三、管理人员的管理

第三章 管理规章制度和档案的建立与管理

一、管理规章制度的建立

二、档案资料的建立与管理

第五章指标的承诺及其措施

第六章管理成本测算和管理费标准

一、物业管理费标准

二、对物业管理处财务管理的认识

三、管理处控制成本主要措施

四、机关新大院物业管理有关费用测算

第七章 办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入

一、物业管理的前期介入

（一）施工期的物业管理

（二）办公大楼设施设备调试期物业管理

（三）办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理

二、办公大楼后续工程的前期介入

三、处理办公大楼与周边施工现场之间各类矛盾的措施

第八章社区文化和便民服务

一、社区文化与物业管理关系的再认识

（一）开展社区文化活动是文化需求的重要手段。

（二）社区文化是实施物业管理的润滑剂。

（三）社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。

（一）社区环境特点

（二）社区总体目标

（三）保证社区文化总体效果的主要措施

三、便民服务

第九章机电设备设施的管理

一、系统的日常运行

二、设备系统的应急处理方案

（一）设备故障处理规程

（二）发生火警处理规程

（三）电梯困人救援规程

（四）供电电源停电故障处理规程

（五）停水及故障处理规程

（六）空调故障处理规程

三、系统的维护保养

（一）维护保养工作方式

（二）日常维护保养、定期维护保养的质量控制

（三）主要系统定检工作要点

（四）设备维护保养检修计划和标准

四、节能管理

五、技术改造、更新

六、技术资料的收集、管理、使用

第十章物业维修养护计划和实施

一、房屋本体及公用设施维修养护范围

二、房屋本体及公用设施维修养护运作

三、房屋本体及公用设施维修养护周期

四、房屋本体部分维修计划、标准

五、公用设施维修养护计划及标准

第十一章日常物业管理的综合服务

一、事务管理

三、保安及消防管理

五、设施管理

第一章

提高物业管理服务水平的整体设想及策划

零风险工程 —— 解除后顾之忧

一种模式—— [经营型]物业管理

二项承诺—— 示范大厦、满意率

三个重点—— 整体形象、设备管理、配套服务

四大优势—— 观念、技术、经验、配套

八项措施—— 精锐骨干、整体形象、设备管理、综合服务、质保体系、成本控制、远程网络、服务创新

一、认识与定位

（一）全国战略

长沙重点

岳麓山下，群英聚会，橘子洲头，百舸竞流。作为历史名城的长沙，湖南省政治、经济、文化中心，在改革开放的进程中，又是敢于竞争、善于竞争、人才辈出的活跃城市。即将在新世纪之初全面启用的长沙市委市政府机关新大院，项目占地40万平方米，一期工程8.7万平方米，座落在长沙市山清水秀的岳麓区，建筑规模宏大，形象现代、壮观，配套完善，属于综合型现代办公物业，长沙市委、市政府为了推进政府机关后勤事务社会化改革，为该项目在全国范围内公开招聘专业的物业管家，充分体现了长沙市委、市政府领导进一步改革开放的魄力和长远眼光。深圳市中航物业管理有限公司（CATIC PROPERTY MANAGEMENT，以下简称CPM）的发展战略是：以深圳为基地，以内陆经济、文化发达的中心城市为辐射，以综合性写字楼物业为业务重点，以社会效益、经济效益和环境效益统一为目标，创造市场，引导消费，主动地拓展业务规模。近年来，按照这一发展战略，我们已经成功承接全国各地多项大型综合物业管理项目，积累了丰富的异地管理服务宝贵经验。

CPM将机关新大院项目作为跨世纪业务首选，高度重视这项著名

物业的投标工作，对项目特点和自身实力等综合因素进行了深入地研究和分析。我们有服务机关新大院的真诚愿望，更有信心为机关新大院提供全面、专业和高水准的物业管理服务。

（二）项目定位

长沙市委、市政府机关新大院作为一个国际化、多功能、大绿化、环保型的现代政府物业，整体形象应该着眼于全国，着眼于世界，着眼于未来。机关新大院项目整体形象定位是

开放、高效、亲和

?开放

体现长沙市委、市政府改革开放的思想和国际化的办公方式

?高效

展示长沙市委、市政府进取、创新的精神状态和

高效率

?亲和

象征长沙市委、市政府为民服务的宗旨及与外界的和谐关系

二、工作重点和零风险工程

（一）三个重点

CPM以客户导向理论为依据，从长沙市委、市政府的角度分析机

关新大院的物业管理服务需求，确定了物业管理服务的三项工作重点：

重点一：树立政府物业整体形象

通过环境形象楼宇形象控制、设备和公共设施管理、治安和交通控

制、管理服务人员行为规范以及后续工程形象控制等专业管理和文化气氛的融合，塑造机关新大院开放、高效、亲和的整体形象。

重点二：楼宇设备管理

机关新大院楼宇设备的安装、调试难度大，关键设备国产化程度高，而政府物业的特殊性又要求设备运行万无一失，这对物业管理公司设备管理的技术实力是严峻的考验。物业管理单位必须在前期介入期全面参与设备安装、调试，熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要