第一篇：2013年物业管理实物考试真题
一、单项选择题(共10题，合计10分)
某住宅小区采用公开招标的方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表2人，则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于（）人。
A.3
B.4
C.5
D.6
[答案个数] 4
[正确答案]C
关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是（）。
A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订
B.前期物业服务合同属于书面合同
C.前期物业服务合同的有效期须为3至5年
D.前期物业服务合同属于附终止条件的合同
[答案个数] 4
[正确答案]C
物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记，②备齐资料，③办理开工手续，④签订装修管理协议，⑤施工，⑥验收。上述流程正确顺序是（）。
A.①-②-④-③-⑤-⑥
B.①-④-②-③-⑤-⑥
C.②-①-④-③-⑤-⑥
D.②-④-①-③-⑤-⑥
[答案个数] 4
[正确答案]C
下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是（）。
A.配置消防中队车辆
B.建立义务消防队伍
C.开展消防安全检查
D.加强消防设备保养
[答案个数] 4
[正确答案]A
物业服务企业公司章程的主要内容中不包括（）。
A.经营范围
B.注册资本
C.法定代表人
D.资质等级
[答案个数] 4
[正确答案]D
物业服务企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于（）管理。
A.特约服务
B.公共秩序
C.社会治安
D.增值服务
[答案个数] 4
[正确答案]B
某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对年度优秀员工的奖励，应使用的物业管理行政公文文种是（）。
A.决定
B.通知
C.批复
D.意见
[答案个数] 4
[正确答案]B
新建住宅小区的物业管理招标主体是（）。
A.建设单位
B.业主大会
C.物业产权人
D.业主委员会
[答案个数] 4
[正确答案]A
物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计，②薪酬体系的修正，③职位分析，④薪酬定位，⑤职位评价，⑥薪酬体系的实施，⑦薪酬调查。上述各步骤的正确顺序应是（）。
A.⑦-④-③-⑤-①-⑥-②
B.④-⑦-③-⑤-①-⑥-②
C.③-⑤-⑦-④-①-⑥-②
D.③-⑤-④-⑦-①-⑥-②
[答案个数] 4
[正确答案]C
业主入住时，《住宅质量保证书》应当由（）提供。
A.建设单位
B.工程施工单位
C.物业服务企业
D.工程监理单位
[答案个数] 4
[正确答案]A
二、多项选择题(共5题，合计10分)
在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是（）。
A.查找工程质量，功能配套存在的遗留问题
B.了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议
C.掌握验收的情况
D.为物业的承接查验做准备
E.签署竣工验收意见
[答案个数] 5
[正确答案]A,B,C,D,住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括（）。
A.物业管理费收缴率达到95%以上
B.原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权
C.业务委员会同意新的物业服务企业接管小区
D.业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除
E.业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同
[答案个数] 5
[正确答案]D,E,物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有（）。
A.白蚁防治
B.建筑物外墙清洗
C.下水管道疏通
D.电梯机房清洁
E.垃圾收集与处理
[答案个数] 5
[正确答案]A,B,C,D,E,下列科目中，应当计入物业服务企业利润总额的有（）。
A.营业利润
B.住宅专项维修资金利息收入
C.投资净收益
D.营业外收支额
E.补贴收入
[答案个数] 5
[正确答案]A,C,D,E,物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括（）。
A.物业丈量报告
B.物业工程地质勘测报告
C.物业员工考勤和奖励档案
D.电梯维修记录
E.业主投诉管理记录
[答案个数] 5
[正确答案]D,E,三、案例分析(共4题，合计40分)
案例一
某小区在前期物业管理活动中，建设单位与物业服务企业，就如下事项达成一致： ①建设单位委托物业服务企业办理业主入住手续；
②拟由物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作；
③地下停车场产权属建设单位，外包给专业公司管理；
④因停车位不足，拟将部分消防通道划为临时停车位，同时要求做好警示标志。
【问题】：
对上述拟办或约定事项判断正误，并简要说明理由。（20分）
案例二
某住宅小区2000年交付使用。物业服务企业已对该小区投保公众责任险。2010年，该小区1号楼部分自来水主管道开始出现漏水，物业服务企业采取抱箍堵漏措施维修。2011年4月起，漏水大范围爆发。经鉴定，简单封堵已不能解决问题，应逐步更换主管道。由于维修改造方案未确定，更换工作被搁置。2011年10月的一天，该楼业主张某家发现天花板被泡：物业服务企业紧急抢修，发现楼上自来水主管道漏水，须凿开楼上业主李某家厨房墙壁更换该段主管，经协商业主李某同意。
【问题】：
1、造成张、李两家相关损失的责任主体是谁？简要说明理由。（5分）
2、赔偿和维修张、李两家的费用应由谁承担？简要说明理由。（5分）
3、如果大面积更换自来水主管道，费用应该由谁承担？简要说明理由。（5分）
4案例三
某超高层办公楼产权属单一业主，分散出租。该办公楼采用中央空调制冷，运行时间为每年5月1日至9月30日。空调能源费按每月每平方米实行定期收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。一家具有国家备案资质的节能服务公司来本大厦调研后，提出可实行合同能源管理模式实施节能管理。方案主要内容如下：由节能服务公司出资，采用一种经实验室论证成功的创新技术改造空调设备（主要是主机及其配套设备）：改造工程时间自今年2月25日起实施，周期60天（若出现改造工程逾期情况，节能服务公司将提前10天告知）；预计改造后空调节能率可达30%，节省的能源费用按8：2的比例在节能服务公司与物业服务企业之间进行分配，合同期为6年。
【问题】：
1、根据上述条件，本方案实施中，业主和物业服务企业可能遭遇的重大风险是什么？简要说明理由。（7分）
2、若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归谁所有？简要说明理由。（7分）
3、业主提出：同意上述节能改造方案。但在合同期满后，节省的能源费用应归业主所有。此要求是否合理？简要说明理由。（6分）
19案例四
某住宅小区可收费面积为10万平方米，经测算，该小区物业服务年成本为200万元，物业服务费用实行包干制。物业服务企业期望管理该项目利润率达到年服务费收入的10%。假设营业税及附加的税率为
5.65%。
【问题】：
1、请计算在上述条件下，该小区物业服务收费标准应是多少？（单位：元/平方米*月，保留小数点后两位）（8分）
2、按此收费标准，物业服务费的收缴率应达到多少，才能保证该小区物业服务企业保本运行？（保留小数点后两位，xx.xx%）（9分）
3、由于工资、维修材料及能源费用的刚性增长，该小区的物业服务成本上涨了20%，问：若物业服务企业希望保持原有的利润，每年物业费需增加多少？（单位：万元，保留小数点后两位）（8分）注：以上计算请列出计算公式及计算过程
第二篇：2018实物真题
一、单项选择题
1.住宅建筑室内疏散楼梯的最小净宽度为（）。A.1.0m B.1.1m C.1.2m D.1.3m B 简单
2.直接接触土体浇筑的普通钢筋混凝土构件,其混凝上保护层厚度不应小于()。
A.50mm B.60mm C.70mn D.80mm C简单 重复2017年考点
3.装饰施工中,需在承重结构上开洞凿孔,应经相关单位书面许可,其单位是（）
A.原建设单位 B.原设计单位 C.原监理单位 D.原施工单位 答案：B 简单
4.关于粉煤灰水泥主要特征的说法,正确的是()。A.水化热较小 B.抗冻性好 C.干缩性较大 D.早期强度高 答案：A A点简单 5.HRB400E钢筋应满足最大力下总伸长率不小于（）。A.6% B.7% C.8% D.9% 答案：D 简单
6.用于承重的双排孔轻集料混凝土砌块砌体的孔洞率不应大于（）。A.25% B.30% C.35% D.40% 答案：C 冷点
7.木材的变形在各个方向不同,下列表述中正确的是()。A.顺纹方向最小,径向较大,弦向最大 B.顺纹方向最小,弦向较大,径向最大 C.径向最小,顺纹方向较大,弦向最大 D.径向最小,弦向较大,顺纹方向最大 答案：A 简单
8.为设计提供依据的试验桩检测,主要确定()。A.单桩承载力 B.桩身混凝土强度 C.桩身完整性 D.单桩极限承载力 答案：D 简单
9.关于大体积混凝土浇筑的说法,正确的是()。A.宜沿短边方向进行 B.可多点同时浇筑 C.宜从高处开始
D.应采用平板振捣器振捣 答案：B 简单 专业基础
10.关于预应力工程施工的说法，正确的是（）。A.都使用台座 B.都预留预应力孔道 C.都采用放张工艺 D.都使用张拉设备 答案：D 简单 专业基础
11.关于砌体结构施工的说法，正确的是（）。A.在干热条件砌筑时，应选用较小稠度值的砂浆 B.机械搅拌砂浆时，搅拌时间自开始投料时算起 C.砖柱不得采用包心砌法砌筑
D.先砌砖墙，后绑构造柱钢筋，最后浇筑混凝土 答案：C 专业基础
12.下列属于产生焊缝固体夹渣缺陷主要原因的是（）。A.焊缝布置不当 B.焊前未预热 C.焊接电流太小 D.焊条未烘烤 答案：C 基本知识
13.预制混凝土板水平运输时，叠放不宜超过（）。A.3层 B.4层 C.5层 D.6层 答案：D 14.地下室外墙卷材防水层施工做法中,正确的是（）A.卷材防水层铺设在外墙的迎水面上 B.卷材防水层铺设在外墙的背水面上 C.外墙外侧卷材采用空铺法
D.铺贴双层卷材时,两层卷材相互垂直 答案：A 专业基础
15.关于屋面涂膜防水层施工工艺的说法,正确的是（）A.水乳型防水涂料宜选用刮涂施工 B.反应固化型防水涂料宜选用喷涂施工 C.聚合物水泥防水涂料宜选用滚涂施工 D.热熔型防水涂料宜选用喷涂施工 答案：B 16.下列板材内隔墙施工工艺顺序中,正确的是（）。A.基层处理→放线→安装卡件→安装隔墙板→板缝处理 B.放线→基层处理→安装卡件→安装隔墙板→板缝处理 C.基层处理→放线→安装隔墙板→安装卡件→板缝处理 D.放线→基层处理→安装隔墙板→安装卡件→板缝处理 答案：A 专业基础
17.关于施工现场临时用电管理的说法,正确的是（）A.现场电工必须经相关部门考核合格后,持证上岗 B.用电设备拆除时,可由安全员完成
C.用电设备总容量在50kW及以上的,应制定用电防火措施 D.装饰装修阶段用电参照用电组织设计执行 答案：A 基本知识 18.根据《建筑安装工程费用项目组成》(建标(2013)44号)规定,以下费用属于 规费的是（）A.印花税 B.工程排污费 C.工会经费 D.检验试验费 答案：B 造价基础
19.施工组织总设计应由（）技术负责人审批。A.建设单位 B.监理单位 C.总承包单位 D.项目经理部 答案：C 基本知识
20.建筑节能工程应按照（）进行验收。A.单位工程 B.分部工程 C.子分部工程 D.分项工程 答案：B 专业基础
二、多项选择题
21.下列空间可不计入建筑层数的有（）。A.室内顶板面高出室外设计地面1.2m的半地下室 B.设在建筑底部室内高度2.0m的自行车库 C.设在建筑底部室内高度2.5m的敞开空间 D.建筑屋顶突出的局部设备用房 E.建筑屋顶出屋面的楼梯间 答案：ABDE 专业基础
22.楼地面应满足的功能有（）。A.平整 B.耐磨 D.易于清洁 C.防滑 E.经济
答案：ABCD 常识
23.下列防火门构造的基本要求中,正确的有（）。A.甲级防火门耐火极限应为1.0h B.向内开启
C.关闭后应能从内外两侧手动开启 D.具有自行关闭功能
E.开启后,门扇不应跨越变形缝 答案：CDE 专业基础
24.涂饰施工中必须使用耐水腻子的部位有（）。A.卫生间 B.厨房 C.卧室 D.客厅 E.地下室 答案：ABE 常识
25.关于剪力墙结构优点的说法,正确的有（）。A.结构自重大
B.水平荷载作用下侧移小 C.侧向刚度大 D.间距小 E.平面布置灵活 答案：BC 专业基本
26.下列属于钢材工艺性能的有（）。A.冲击性能 B.弯曲性能 C.疲劳性能 D.焊接性能 E.拉伸性能
答案：BD 基本常识
27.影响混凝土拌合物和易性的主要因素包括（）。A.强度
B.组成材料的性质 C.砂率
D.单位体积用水量 E.时间和温度
答案：BCDE 基本常识
28.民用建筑上部结构沉降观测点宜布置在（）。A.建筑四角 B.核心筒四角 C.大转角处 D.基础梁上 E.高低层交接处 答案：ABC 专业知识
29.幕墙工程中,后置埋件的验收要点有（）。A.锚板和锚栓的材质 B.锚板的位移 C.后置埋件的规格 D.锚栓埋置深度 E.化学锚栓的锚固胶 答案：ACDE 专业基本
30.下列属于建筑信息模型(BIM)元素信息中几何信息的有（）。A.材料和材质 B.尺寸 C.规格型号 D.性能技术参数 E.空间拓扑关系 答案：BE 基本常识
(二)背景资料
某高校图书馆工程地下二层地上五层,建筑面积约35000㎡现浇钢筋混凝土框架结构部分屋面为正向抽空四角锥网架结构施工单位与建设单位签订了施工总承包合同合同工期为21个月。
在工程开工前施工单位按照收集依据、划分施工过程(段)计算劳动量、优化并绘制正式进度计划图等步骤编制了施工进度计划，并通过了总监理工程师的审查与确认，项目部在开工后进行了进度检查发现施工进度拖延，其部分检查，结果如图2所示。
项目部为优化工期，通过改进装饰装修施工工艺，使其作业时间缩短为4个月,据此进度计划通过了总监理工程师的确认。
项目部计划采用高空散装法施工屋面网架，监理工程师审查时认为高空散装法施工高空作业多、安全隐患大建议修改为采用分条安装法施工。
管道安装按照计划进度完成后,因甲供电缆电线未按计划进场,导致电缆电线安装工程最早开始时间推迟了1个月,施工单位按规定提出索赔工期1个月。
问题：
1.单位工程进度计划编制步骤还应包括哪些内容? 2.图2中工程总工期是多少?管道安装的总时差和自由时差分别是多少?除工期优化外度网络计划的优化目标还有哪些? 3.监理工程师的建议是否合理?网架安装方法还有哪些?网架高空散装法施工的特点还有哪些? 4.施工单位提出的工期索赔是否成立?并说明理由。参考答案： 问题
1.单位工程进度计划编制步骤还应包括哪些内容? 参考答案（估计满分4分）： 1）确定施工顺序;2）计算工程量;3）计算劳动量或机械台班需用量;4）确定持续时间;5）绘制可行的施工进度计划图。（估计每项1分，满分4分）2.图2中，工程总工期是多少?管道安装的总时差和自由时差分别是多少?除工期优化外，进度网络计划的优化目标还有哪些? 参考答案（估计满分6分）：
1）总工期是22个月（若考虑改进装饰装修施工工艺，使其作业时间缩短为4个月，总工期是21个月）（估计2分）
试题基本功考查，项目管理到位，试题理解到位（尚需），有一定的难度。
2)管道安装的总时差和自由时差分别是1个月（估计1分）、0月（估计1分）（两种情况下均一样）
3)进度网络计划的优化目标还有：费用优化（估计1分）、资源优化（估计1分）
3.监理工程师的建议是否合理?网架安装方法还有哪些?网架高空散装法施工的特点还有哪些? 参考答案（估计满分6分）：
(1)监理工程师建议是合理的（估计2分）；理由:分条安装法施工适用于分割后刚度和受力状况改变较小的网架，如正向抽空四角锥网架等。
(2)网架安装方法还有:滑移法、整体吊装法、整体提升法、整体顶升法。（估计每项1分，满分2分）
(3)网架高空散装法施工的特点还有: 脚手架用量大、工期较长、需占建筑物场内用地、技术上有一定难度、适用于螺栓连接、销轴连接等非焊接连接机构。（估计每项1分，满分2分）
4、施工单位提出的工期索赔是否成立?并说明理由。参考答案（估计满分4分）： 不成立（估计2分）；
理由:甲供电缆电线未按计划进场,是建设单位（或甲方）责任（估计1分）,但电缆电线安装工程有3个月（若考虑改进装饰装修施工工艺，总时差2个月）的总时差（估计1分），最早开始时间推迟了1个月,小于总时差，不影响总工期。
案例分析(三)背景资料
某新建高层住宅工程建筑面积16000㎡地下一层地上十二层二层以下为现浇钢筋混凝土结构,二层以上为装配式混凝土结构,预制墙板钢筋采用套筒灌浆连接施工工艺。
施工总承包合同签订后,施工单位项目经理遵循项目质量管理程序,按照质量管理PDCA循环工作方法持续改进质量工作。
监理工程师在检査土方回填施工时发现:回填土料混有建筑垃圾;土料铺填厚度大于400mm;采用振动压实机压实2遍成活;每天将回填2-3层的环刀法取的土样统一送检测单位检测压实系数。对此出整改要求。
“后浇带施工专项方案″中确定∶模板独立支设;剔除模板用钢丝网;因设计无要求,基础底板后浇带10d后封闭等。监理工程师在检査第4层外墙板安装质量时发现:钢筋套筒连接灌浆满足规范要求;留置了3组边长为70.7mm的立方体灌浆料标准养护试件;留置了1组边长70.7mm的立方体坐浆料标准养护试件;施工单位选取第4层外墙板竖缝两侧11mm的部位在现场进行水试验，对此要求整改。
问题
1.写出PDCA工作方法内容;其中“A”的工作内容有哪些? 参考答案： 计划 P 实施 D 检查 C 处置 A A处置分纠偏和预防改进两个方面
2.指出土方回填施工中的不妥之处?并写出正确做法。参考答案：
不妥之1：回填土料混有建筑垃圾；正确做法：回填土料不允许有建筑垃圾 不妥之2：土料铺填厚度大于400mm；正确做法：振动压实机土料铺填厚度250-350mm 不妥之3：采用振动压实机压实2遍成活；正确做法：采用振动压实机压实3-4遍成活
不妥之4：环刀法取的土样统一送检测单位检测压实系数；正确做法：采用标准的击实法检测
3.指出后浇带专项方案”中的不妥之处?写出后浇带混凝土施工的主要技术措施。
参考答案： 1）、不妥之处：
模板独立支设（模板及支架独立支设）;剔除模板用钢丝网（应保留）;基础底板后浇带10d后封闭等（应至少28d后封闭）。
2）后浇带混凝土施工的主要技术措施：（1））整理钢筋；（2）冲洗松动部分；
（3）填充后浇带，可采用微膨胀混凝土；（4）强度等级比原结构强度提高一级；（5）保持至少14d的湿润养护。
4、指出第4层外墙板施工中的不妥之处?并写出正确做法。装配式混凝土构件钢筋套筒连接灌浆质量要求有哪些？
参考答案： 1）
不妥之1：钢筋套筒连接灌浆留置了3组边长为70.7mm的立方体； 正确做法：留置3组40mm X 40mm X 160mm的长方体试件
不妥之2：留置了1组边长70.7mm的立方体坐浆料标准养护试件；正确做法：留置了不少于3组边长70.7mm的立方体坐浆料标准养护试件
不妥之3：施工单位选取第4层外墙板竖缝两侧11m2的部位在现场进行水试验；
正确做法：施工单位选取与第4层相邻两层四块墙板形成的水平和竖向十字接缝区域进行淋水试验
2）装配式混凝土构件钢筋套筒连接灌浆质量要求：
（1）灌浆施工时，环境温度不应低于5°C,当连接部位养护温度低于10°C时，应采取加热保温措施；
（2）灌浆操作全过程应有专职检验人员负责旁站监督并及时形成施工质量检查记录
（3）按产品使用要求计量灌浆料和水的用量，并均匀搅拌，每次拌制的灌浆料拌合物应进行流动度的检测；
（4）灌浆作业应采用压浆法从下口灌注，浆料从上口流出后应及时封堵，必要时可设分仓进行灌浆；
（5））灌浆料拌合物应在制备后30min内用完；
（6）钢筋采用套筒灌浆连接、浆锚搭接连接时，灌浆应饱满、密实，所有出口均应出浆。
案例分析
（四）背景资料 某开发商拟建一城市综合体项目,预计总投资十五亿元。发包方式采用施工总承包,施工单位承担部分垫资,按月度实际完成工作量的75%支付工程款,工程质量为合格，保修金为3%，合同总工期为32个月。
某总包单位对该开发商社会信誉,偿债备付率、利息备付率等偿债能力及其他情况进行了尽职调查。中标后,双方依据《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2013,对工程量清单编制方法等强制性规定进行了确认,对工程造价进行了全面审核。最终确定有关费用如下:分部分项工程费82000.00万元,措施费20500.00万元,其他项目费12800.00万元,暂列金额8200.00万元,规费2470.00万元,税金3750.00万元。双方依据《建设工程施工合同(示范文本》GF-2017-0201签订了工程施工总承包合同。
项目部对基坑围护提出了三个方案:A方案成本为8750.00万元,功能系数为033；B方案成本为8640.00万元,功能系数为035;C方案成本为8525.00万元,功能系数为032。最终运用价值工程方法确定了实施方案。
竣工结算时,总包单位提出索赔事项如下：
1、特大暴雨造成停工7天,开发商要求总包单位安排20人留守现场照管工地,发生费用5.60万元。
2、本工程设计采用了某种新材料,总包单位为此支付给检测单位检验试验费460万元,要求开发商承担。
3、工程主体完工3个月后总包单位为配合开发商自行发包的燃气等专业工程施工,脚手架留置比计划延长2个月拆除。为此要求开发商支付2个月脚手架租赁费68.00万元。
4、总包单位要求开发商按照银行同期同类贷款利率,支付垫资利息1142.00万元。
问题
1.偿债能力评价还包括哪些指标? 参考答案（估计满分4分）：偿债能力评价还包括：（偿债备付率、利息备付率）借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率（估计满分4分，每项1分）超教材，工程经济P29 2.对总包合同实施管理的原则有哪些? 参考答案（估计满分4分）： 1）依法履约原则 2）诚实信用原则 3）全面履行原则 4）协调合作原则 5）维护权益原则 6）动态管理原则
（估计满分4分，每项1分）
3计算本工程签约合同价(单位万元,保留2位小数)。双方在工程量清单计价管理中应遵守的强制性规定还有那些? 参考答案：（估计满分6分）
1、工程签约合同价：
分部分项工程费82000+措施费20500+其他项目费12800+规费2470+税金3750=121520.00（万元）（估计2分）
2、工程量清单计价管理中应遵守的强制性规定（估计满分4分，每项1分）： 1）分部分项工程量清单必须载明项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和工程量
2）分部分项工程量清单必须根据相关工程现行国家计量规范规定的项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和工程量计算规则进行编制。
3）措施项目清单必须根据相关工程现行国家计量规范规定编制。4）招标工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性应由招标人负责。
5）措施项目清单中的安全文明施工费必须按国家或省级、行业建设主管部门规定计算，不得作为竞争性费用。
6）规费和税金必须按国家或省级、行业建设主管部门的规定计算，不得作为竞争性费用。
7）工程量清单应采用综合单价计价
8）建设工程发承包，必须在招标文件、合同中明确计价中的风险内容及其范围，不得采用无限风险、所有风险或类似语句规定计价中的风险内容及范围 9）全部使用国有资金投资或国有资金投资为主的建设工程施工发承包，必须采用工程量清单计价。
10)国有资金投资的建设工程招标，招标人必须编制招标控制价 11）投标报价不得低于工程成本。12）投标人必须按招标工程量清单填报价格。项目编码、项目名称、项目特征、计量单位、工程量必须与招标工程量清单一致。
13）工程量必须按照相关工程现行国家计量规范规定的工程量计算规则计算。
4、列式计算三个基坑围护方案的成本系数、价值系数(保留小数点后3位),并确定选择哪个方案。
233网校独家宋协清版参考答案（估计满分8分）：
A方案成本系数=8750/（8750+8640+8525）=0.338（估计1分）B方案成本系数=8640/（8750+8640+8525）=0.333（估计1分）C方案成本系数8525/（8750+8640+8525）=0.329（估计1分）A方案价值系数=0.33/0.338=0.976;（估计1分）B方案价值系数=0.35/0.333=1.051;（估计1分）
C方案价值系数=0.32/0.329=0.973;（估计1分）确定选择B方案（估计2分）
5.总包单位提出的索赔是否成立?并说明理由。233网校独家宋协清版参考答案（估计满分8分）：
1）、成立（估计1分）；理由：特大暴雨属于不可抗力，不可抗力下开发商要求总包单位留守现场照管工地费用由建设单位（开发商）承担（估计1分）。2）、成立（估计1分）；理由：设计采用了新材料的检测单位检验试验费由建设单位在工程建设其他费用开支，不在建安费内（估计1分）。
3）、不成立（估计1分）；理由：总包单位为配合开发商自行发包的燃气等专业工程施工的脚手架费用，属于总承包服务费，在建安费内（估计1分）。4）、不成立（估计1分）；理由：垫资利息合同有规定的，按规定；没有规定的，不考虑垫资利息，试题背景没有约定垫资利息（估计1分）。
案例分析(五)
背景资料
一新建工程地下二层地上二十层高度70m建筑面积40000m2，标准层平面为40m×40m。项目部根据施工条件和需求按照施工机械设备选择的经济性等原则,采用单位工程昰成本比较法选择确定了塔吊型号。施工总承包单位根据项目部制定的安全技术措施、安全评价等安全管理内容提取了项目安全生产费用。施工中,项目部技术负责人组织编写了项目检测试验计划内容包括试验项目名称、计划试验时间等,报项目经理审批同意后实施。项目部在”X工程施工组织设计”中制定了临边作业、禁登与悬空作业等高处作业项目安全技术措施。在“绿色施工专项方案”的节能与能源利用中,分别设定了生产等用电项的控制指标,规定了包括分区计星等定期管理要求,制定了指标控制预防与纠正措施。
在一次塔吊起吊荷载达到其额定起重星95%的起吊作业中,安全人员让操作人员先将重物吊起离地面15cm然后对重物的平稳性,设备和绑扎等各项内容进行了检查,确认安全后同意其继续起吊作业。
“在建工程施工防火技术方案”中,对已完成结构施工楼层的消防设施平面布置设计见图5。图中立管设计参数为消防用水量15L/s水流速ⅰ=1.5m/S:消防箱包括消防水枪、水带与软管。监理工程师按照《建筑工程施工现场消防安全技术规范》GB50720-2011)提出了整改要求。
图5:标准层临时消防设施布置示意图 问题：
1.施工机械设备选择的原则和方法分别还有哪些?当塔吊起重荷载达到额定起重量90%以上对起重设备和重物的检查项目有哪些？
233网校独家宋协清版参考答案（估计满分6分）：
1）施工机械设备选择的原则：适应性、高效性、稳定性、安全性（经济性）（估计满分2分，每项1分）方法：单位工程量成本比较法、折算费用法（等值成本法）、界限时间比较法和综合评分法等。（估计满分2分，每项1分）
2）、检查项目：起重机的稳定性、制动器的可靠性、重物的平稳性、绑扎的牢固性（估计满分2分，每项1分）
2.安全生产费用还应包括哪些内容?需要在施工组织设计中制定安全技术措施的高处作业项还有哪些？
参考答案（估计满分6分）：
1）、安全生产费用包括：（安全技术措施）、安全教育培训、劳动保护、应急准备等，以及必要的安全评价、监测、检测、论证所需费用（估计满分3分，每项1分）。
2）、高处作业项：（临边作业）、洞口作业、（攀登与悬空作业）、操作平台、交叉作业及安全防护网搭设。（估计满分3分，每项1分）
3.指出项目检测试验计划管理中的不妥之处,并说明理由。施工检测试验计划内容还有哪些？
考答案（估计满分6分）：
1）、不妥之处1：“施工中”（估计1分）；理由：应该“施工前”（估计1分）
不妥之处2：“报项目经理审批同意后实施”（估计1分）；理由：报监理单位（总监或专监工程师）审批同意后实施（估计1分）
2）、施工检测试验计划内容：（估计满分2分，每项1分）检测试验项目名称、计划检测试验时间（1）检测试验参数；（2）试样规格；（3）代表批量；（4）施工部位；
4、节能与能源利用管理中,应分别对哪些用电项设定控制指标?对控制指标定期管理的内容有哪些？
参考答案（估计满分6分）：
1）、设定用电控制指标的有：生产、生活、办公和施工设备（估计满分3分，每项1分）。2）、定期管理的内容：计量、核算、对比分析，并有预防与纠正措施（估计满分3分，每项1分）
5、指出图5中的不妥之处,并说明理由。参考答案（估计满分6分）：
不妥之处1：立管DN100，1根（估计1分）；理由：立管不应少于2根（估计1分）。
不妥之处2：消防箱，1套（估计1分）；理由：消防箱不应少于2套（估计1分）
不妥之处3：消火栓接口的位置（估计1分）；理由：消火栓接口设置在明显且易于操作的部位（估计1分）。
不妥之处4：消防箱内缺灭火器；理由：应设置灭火器 不妥之处5：缺消防软管接口；理由：应设置消防软管接口
第三篇：物业管理实物案例22题
案例一：
经业主大会授权，某业主委员会拟聘请某物业服务企业为其住宅小区提供物业管理服务，双方友好协商，已就物业服务合同中的主要条款，达成一致意见：“
（一）物业服务事项包括：物业维修、养护；清洁卫生；公共绿化；保安服务等。
（二）物业服务费按每月1.5元∕平方米的标准向业主收取，多退少补。
（三）业主委员会的权利是执行业主大会的决议，监督物业服务企业履行物业服务合同，听取业主的意见和建议。
（四）物业服务企业有权制定管理规章制度，有权制订和修改《业主管理规约》。
（五）双方一致同意，物业服务企业有权采取停水停电的方法，催缴物业服务费。
（六）双方因履行本合同发生的争议应当协商解决，不能协商的，提请仲裁委员会仲裁或向人民法院起诉。
（七）本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
（八）本合同经双方签字并盖章后生效。”
答题要点：
问题
1、如何判断物业服务合同是否有效？
问题
1、物业服务合同只有经过业主委员会与物业服务企业签字盖章后才生效。问题
2、你认为双方指定的物业服务合同中缺少了哪些主要内容？
问题
2、关于合同期限的约定、关于小区物业服务标准的约定，业主委员会和物业服务企业的义务。
问题
3、你认为在本案例中物业服务合同的哪些条款的约定是无效的或不清晰的？
问题
3、无效条款有：双方关于催缴物业服务费方式的约定无效、物业服务企业有权制订和修改《管理规约》的约定无效、物业服务企业有权采取停水停电的方法催缴物业服务费的约定无效。不清晰条款有：物业服务费收取方式约定不确定、物业服务事项约定不明确。问题
4、你认为在此案例中还有哪些事项很有必要在物业服务合同中补充约定？ 问题
4、风险责任的承担、合同的变更、合同的终止。
案例二：
某日下午，某住宅大厦大堂进来一陌生人，值班保安即上前询问其来访事由和访问对象，并要求登记、查验身份证，该人回答：有事，你不用管。径入电梯，值班保安阻拦未果，通知监控观察，该人到22层出电梯后，被巡层保安截住，再次追问并要求其出示身份证件，该人置之不理并用钥匙打开22A房门进入，保安员紧盯尾随至门口等候，稍后，该人搬出一台电脑，该人将出大厦时在大堂被阻止，值班保安要求出示物业服务单位出具的物品放行条或证明其业主身份的证件，该人无法提供，但称是受22A业主所托搬取电脑。
答题要点问题
1、该人进入大堂时，值班保安哪些做法是较为妥当的？ 问题
1、礼貌询问，要求登记。
问题
2、该人进入大厦楼层后，保安人员合情合理的的做法是什么？ 问题
2、通过监控设备注意观察，礼貌询问是否需要帮助，巡楼保安在该楼层守望。问题
3、该人搬电脑至大堂，保安人员恰当的处理措施是什么？
问题
3、要求出示能证明其业主身份的证件，要求出示物品放行条，若无法出示放行条或身份证明，及时打电话与22A业主联系核实。
案例三：
清泉物业管理公司接管了丽苑商品房住宅小区，物业服务收费实行包干制。公司新来的会计小周负责测算该物业项目的物业服务费，他所测算的费用中包括：物业管理企业的酬金，物业共用部位、共用设施设备的大、中、小修和更新、改造费用。
6、清泉物业管理公司接管了丽苑住宅小区（经济适用房），物业服务收费实行包干制。公司新来的会计小周负责测算该物业项目的物业服务费，他所测算的费用中包括：物业管理企业的酬金，物业公共部位、共用设施设备的大、中、小修和更新、改选费用。1]你认为这样的测算对吗？ 答：这样的测算不正确。
A因为只有实行物业服务收费酬金制，其收取的物业服务费中才包括物业管理企业的酬金。而实行物业服务收费包干制，物业服务费包括的不是物业管理企业的酬金，而是物业管理企业的利润。
B物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。2]物业服务成本由哪几部分构成？
答：物业服务成本包括以下几个部分：
A管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。B物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护费用； C物业管理区域清洁卫生费用； D物业管理区域绿化养护费用； E物业管理区域秩序维护费用； F办公费用；
G物业管理企业固定资产折旧；
H物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； J经业主同意的其他费用。
案例四：
业主A起诉物业公司称：其幼子（五岁）在小区内玩耍，以手中食物引逗一只猫时，被该猫抓伤，受到惊吓（此事实有邻居和小朋友作证）；需注射狂犬疫苗并请假照顾，产生经济损失2500元（有医疗发票及考勤记录证明）。后得知该猫为小区众多流浪猫中的一只。有业主证明，物业公司一些安全员经常以剩饭剩菜投喂小区内的流浪猫，实际上是这些流浪猫的饲养者；另外，作为小区的管理人，物业公司未尽到管理义务，致使发生幼儿伤害，应当承担全部责任。故要求物业公司赔偿以上损失并精神损失一万元。案例4：物业公司只承担最多20%的责任，理由是物业公司未尽到部分管理义务，根据民法通则、侵权责任法规定，5岁的孩子是没有行为能力的人，其监护人没有管理好孩子应当负主要责任。
案例五：
某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会的决议选聘了乙服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面的形式通知甲物业服务企业应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业服务企业收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复，乙物业服务企业称这是甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。
问题：答题要点
1.上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业服务企业负责无偿修复？
问题1：上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限，但上述住户要求乙物业服务企业无偿修复是不合理的，因房屋尚在质保期内，应由建设单位负责。2.乙物业服务企业的做法是否妥当？如果您是该企业的负责人，如何处理业主的投诉？ 问题2：乙物业服务企业的做法不妥当，该企业应勘察现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告之业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿修复，同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告之建设单位）积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。
3.该小区的前期物业服务合同何时终止？
问题3：2005年7月31日或者2005年8月1日（零时）。4.甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。
问题4：拒绝移交的理由不成立。业主欠缴的物业服务费用，应通过业主委员会督促、物业服务企业诉讼等其它途经解决。
5.在甲物业服务企业拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验？
问题5：乙物业服务企业应在业主委员会的配合下，对物业共用部位，共用设施设备进行实物查验，做好查验记录，尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作，自查验工作之日起，物业服务企业应建立共用设施设备运行维护技术档案，物业服务企业可从建设单位或城建馆获取该小区相关原始档案资料。
案例六：
业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。
案例:6：由于物业公司没有做好安全防护措施，没有警示牌，物业公司应当承担全部侵权责任。
案例七：
某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下规定：
1、车辆进出小区，一律收费20元。
2、车辆在小区内的停车场地停放，收费10元/小时
3、业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车50元/月。助动车150元/月，机动车300元/月。
车辆停放收益作为物业公司企业利润。
案例7：价格法规定，此收费没有经过当地物价局批准是非法收费，如果经过当地物价局批准同意收费所得除去必要的交通设施维修费、车管员工资外全部纳入专项维修资金账户是建设部专项维修资金管理暂行办法规定的。
案例八：
凌晨四点，某高层办公楼监控中心的物业服务人员在监控屏幕上了发现一人打开二楼窗户进入本大厦。
答题要点：
问题
1、值班监控人员应采取措施的最佳顺序是什么？
问题
1、调集企业保安人员，封闭大厦，报告派出所，逐层寻查可疑人员踪迹，报告企业领导。
问题
2、物业管理人员在寻查中发现某办公室内有异常响动，但门窗紧闭，此时可以采取哪些措施？
问题
2、敲门询问里面是否有人，立即与该办公室的使用人联系。问题
3、如果发现嫌疑人，正确的处理方法是？
问题
3、立即对嫌疑人进行询问并等待公安机关人员到来。问题
4、在控制嫌疑人后，物业服务企业应当采取哪些措施？
问题
4、保护现场，通知办公室使用人到场，由当日值班物业服务人员对事件进行记录（包括影像和笔记），保存监控录像资料。
案例九：
徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。
案例9：物业公司没有责任，是楼上业主侵权，根据物业管理条例、合同法规定物业公司可以起诉该业主缴纳物业费和滞纳金。
案例十：
某物业项目入住已两年，业主投诉该项目存在以下问题
（一）部分楼层的防烟防火门经常处于开启状态
（二）部分房屋屋面出现渗漏水
（三）小区周边治安环境恶劣
案例10：
（一）物业公司立即整改，(二）物业公司提请开发商尽快修复，(三）提请当地公安、街道办进行综合治理。
案例十一：
如碰到小区业主傍晚在小区内被殴打打劫，面对媒体的负面报道时，报道称：“在居民大楼中发生这样的事情，物业管理部门是否对此负有一定的责任呢？”
案例11：没有责任，根据最高法院的司法解释，物业服务企业不能确保单位、个人的人身、财产受到不法侵害的义务。
案例十二：
国庆节某管理处发函通知全体业户按政府规定从10月1日—7日放假，9月29-30日（周六、日）假期调至10月4-5日。休假期间大厦中央空调暂停供应，业户如需加班办公用空调须交纳空调附加使用费。某外资企业收文后来函服务中心，称其公司不能按中国规定放假，9月29日-30日照常休息，10月4-5日正常上班。4-5日上班时要求服务中心提供免费空调供应。业户提出把29-30日休息时省下的中央空调费用补偿在10月4-5日。当管理处拒绝业户要求时，业户来函投诉，称其每月均准时交纳管理费用，有权享受空调供应，服务中心额外收取费用不合理，拒绝业户合理的要求更是不应该，要求给予解释；否则业户将自行安装一台分体空调在公共区域。
案例12：物业公司做法不合理、不合法，因为在物业费的测算中已经包括空调电费，物业公司出于节能的考虑可以制定合理的运行方案，我赞同业户的观点，物业公司不得在另行收费，业户提出自行加装空调是不合理的行为，破坏了外立面和造成大厦整体用电的不平衡。
案例十三：
某建设单位与某物业服务企业签订了《前期物业服务合同》，在销售房屋期间，物业服务企业应建设单位的请求，派出3名电梯工在白天帮助操作电梯，方便购房人上下，在此期间，曾发生电梯困人事件。
答案
问题
1、电梯工操作的工作属于物业管理的哪个阶段？ 问题
1、早期介入。
问题
2、当电梯困人时，电梯操作工应采取的紧急处理措施有哪些？ 问题
2、安抚乘客，马上联系另外两名电梯工盘车放人。问题
3、对电梯故障正确的处理方法是什么？
问题
3、立即报告建设单位，等候电梯安装单位来处理，做好安全防护。问题
4、此期间，3名电梯工的工作费用应由谁承担？ 问题
4、建设单位。
案例十四：
海天物业管理公司组建不久就接管了一座规模较大的写字楼，公司根据实际情况，决定将特种设备的维修养护管理，包括设备的所有维修保养、正常磨损更换零件、应急抢修、正常小修均以大包的形式委托给专业维修公司负责。在这种情况下，海天物业管理公司工程部人员认为建立特种设备技术档案的任务也应被委托方去做。
1]工程部人员这种想法对吗？为什么？
答：这种想法不对。
无论是把特种设备的维修养护工作委托给专业化的维修养护公司或设备生产厂家的售后维修养护公司管理，还是通过双方合作，或者是通过自己的专业技术人员进行管理，物业管理公司都要建立特种设备安全技术档案。2]特种设备技术档案应包括哪些内容？
答：特种设备安全技术档案应包括以下内容：
1}特种设备的设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料；
2}特种设备的定期检验和定期自行检查的记录； 3}特种设备的日常使用状况记录； 4}特种设备及其安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录。
5}特种设备运行故障和事故记录。
案例十五：
某业主在办理入住手续后，即填写《住宅装饰装修申请表》（附装修草图），向物业服务企业申报装修。物业服务企业随即派出保安人员到现场核查，未发现需要有关部门批准的特殊项目，遂签字同意，物业服务企业向业主收取了装修保证金、装修管理费、垃圾清运费、施工人员安全管理费、消防器材费、施工现场管理费。业主组织施工单位进场装修，历时二个月，装修过程中，施工人员在施工现场用电炉做饭，住宿。物业服务企业发现后，要求立即改正，但业主予以拒绝，物业服务企业随即采取停水停电措施迫使业主改正，装修完成并通过物业服务企业验收后，业主要求物业服务企业退还已收取的费用，物业服务企业以装修过程有违规行为为由，拒绝退还，在此情况下，业主遂拒绝缴纳物业管理费。
答案:问题
1、装修申报和审核中存在的问题有哪些？
问题
1、装修申报的审核程序不完整，装修申报资料不全，装修审核人员不符合要求，物业服务企业没有将装修禁止行为和注意事项告知装修人。问题
2、物业服务企业所收取的费用，哪些是合理的？ 问题
2、装修保证金，装修管理服务费，垃圾清运费。问题
3、物业装修完成后不应返还的费用有哪些？ 问题
3、装修管理服务费，垃圾清运费。
问题
4、物业服务企业采取停水停电措施迫使装修人整改的说法正确吗？ 问题
4、采取的措施是不正确的。
问题
5、该业主承担物业管理费的起始时间是何时？
问题
5、该业主承担物业管理费的起始时间为入住当月。
案例十六：
12月6日，大厦物业公司接到1409室一家咨询公司的书面投诉函。称该公司经理10月4日回到公司后，发现放在办公台面上的手提电脑不见了。该公司立即向公安机关报案。公安部门实地勘查无翻动、被撬和破门痕迹。查看大厦管理公司安管部的闭路电视监控录像及值班登记，也未找到任何线索。
首先，作为业主，自己的店铺失窃属于刑事案件，应该第一时间报警，请求公安机关立案破案，不应要求物业公司无故承担其损失，所以物业公司不必承担任何责任。有一种情况除外，比如物业公司当初跟杨先生签订的物业管理合同中有明确提出业主失窃，或者杨先生能出具证明，证明物业在管理过程中存在明显的过错或者失误直接导致了此次失窃的发生，可以试着同物业公司协商解决让物业赔偿一部分损失，或者换个角度说作为物业公司应主动适当地承担一部分损失。
最后，作为物业的客服人员，如果物业公司在杨先生的被盗事件中没有特例情况发生的话，那么就是没有责任的。
案例十七：
某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位150多平方米出租给一个企业做电脑展台，大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上，各业主对此部分共有使用权。
案例17：业主的说法正确，大堂的面积已经分摊，属于业主的共同财产，物业公司出租共有部分应当经过开发商或业主大会同意，收益除去必要的开支外，纳入专项维修资金。建设部专项维修资金管理暂行办法规定。
案例十八：
水管渗漏，属一般维修，换跟外墙水管即可。因此，不应使用维修基金。因这根水管修好以后，8户住户都受益，根据“谁受益，谁负责”的原则，应由8户住户共同维修，具体费用按份额比例分摊。
案例18：此说法不对，受益8户不能代表整幢其他业主没有受益，应当是经过业委会同意由整幢业主分摊维修费用。法律依据同上。
案例十九：
某新建小区自2005年春季业主入住以来，不少楼房的外墙出现裂纹并渗水，有的还出现明显的裂缝，业主们对此反映非常强烈。
面对这种情况，作为接管该小区的天顺物业管理公司应该做些什么工作？
积极联系开发商，协调开发商处理此事。或者会同业主委员会一起，对聘请专业外墙防水公司所需费用进行测算，然后向所在地的县级房管局申请拨付维修基金，聘请专业外墙防水公司进行维修。
案例二十：
业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层得物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。
委托鉴定机构做了鉴定，在此基础上认为，大浴缸不能安装到29楼，否则会影响大楼的正常使用并危及大楼安全。案例二十一：
A公司是某高档商品房住宅小区（总建筑面积80万平方米）的建设单位，现拟预售商品房，选聘物业服务企业为该小区提供物业管理服务。
答题要点
问题
1、A公司可以通过哪几种方式选聘物业服务企业？
问题1：可以通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业提供服务，投标人少于3个的，经政府房地产行政主管部门批准后，可采用协议方式选聘物业服务企业。
问题
2、若A公司聘请B公司为小区提供物业管理服务，他们之间签定的合同是什么合同？该合同应当采取那种签订方式？
问题2：A公司与B公司之间签订的合同称为前期物业服务合同；应当签订书面的前期物业服务合同并约定期限。问题3：
（1）A公司与张某签订的商品房买卖合同中，是否包含A公司与B公司签订的合同？（2）买卖合同是否可以约定小区配套物业管理用房的所有权属于A公司所有？（3）买卖合同是否可以约定A公司不承担尚未出售房屋的管理费？（4）买卖合同是否可以约定张某所购房屋的保修责任由B公司承担？
问题3：商品房买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容，买卖合同不可以约定小区配套物业管理用房的所有权属A公司所有，法律规定，小区配套物业管理用房的所有权应属于全体业主所有；买卖合同不可以约定A公司不承担尚未出售房屋的管理费，尚未出售房屋的管理费应该由A公司承担；张某所购买房屋的保修责任由A公司负责。
第四篇：电大物业管理实物考试专用
1.从物业管理--场地等组成(对)2．物业是房---的统一体。(对)
3．物业共有---的一种物权。(错)4．物业管理---服务业务。(错)5．物业管理---住为标志。(错)6．委托服务---管理服务。(错)7．因事设职---人有事做。(错 8．管理处(中---直接责任。(对)9．物业服务---意志办事。(对 10．·-空间，作为---权的客体。(对)11．共同管理----管理关系。(错)12．专有所有----担的义务。(对)13．现代区分----人的管理。(错)14．管理规约---法治规范。(错)15．成立业主---业主大会。(对)1。前期物业----物业管理。(对)2．住宅物业----服务企业。(错)3．综合验收----认证过程。(错)草的。A．服务权
6．创立一个正常营业------()的注册资本金A．50万元以上人民币7．业主分户帐面住宅专-------()的，应当及时续交。B．30％
8．物业管理服务费()。C．所有权属于业主。-----公布其收支情况
9．清洁工一般是通过()方式用工。C．劳务派遣工
10．学历、工作经历及过去的业绩、管理愿望等属于()。B．外显素质标准
1．社区文化主体对特有-----。这体现了杜区文化的()特点。c．归属性2．实现小区居民素质的全面发展是小区文化建设的()。A．长远目标3．现代的物业管理小区的文化建设是
以()为主导的。c．物业服务企业几种类型。A．物业服务费 B．住宅维
修资金 C．共用部位。---特约服务的投人D．国家财政补助资金 5．物业管理资金的使用原则有()。A．专款专用 B．厉行节约 C．效益D．民主管理6．物业管理服务费收费应当遵循()等原则。A．符合业主的普遍经济能力c．经济效益D．收支平衡，质价相称 7．实行物业服务费用包干制的．物业管理服务收费由()等部分构成。B．物业管理服务成本 C．法定税费D．物业服务企业利润
8．住宅物业维修资金管理实行()的原则。A．专户存储 B．专款专用 C．所有权人决策D．政府监督q部来源及内部招募方法有()。A．内部晋升B．内部补缺D．易4．大型小区管理处(服务中心)的架构如何?
若管理的物业面积大、功能复杂、社会影响力大、服务对象复杂．则可以成立专门的管理服务分支机构——分公司。独立的分公司具有较大的灵活性。便于质量监管和制度落实。分公司设经理作为主管负责，下设综合服务中心、综合管理部、社区文化部、财务部等．并以专项服务项目如清洁、绿化、垃圾、清运等采取招标形式进行发包运作．各 部门的职责如下：
(1)综合服务中心负责多种经营、有偿服务、咨询服务等。对所收集的服务需求信息进行分类，对业主和非业主使用人制定多层次的服务计划，最大限的客户的需求。
(2)综合管理部。负责公共土建工程及45．物业竣工6．前期管理-------的再检验。作的保障。((错错))7．房屋修缮8．房屋质量--------保值、增值。房屋维修。((错对))9．在停车场----放在首位。错))10．消防设备----司来维修。(对)11．物业服务----这一权力。(对)12．物业经营13．物业出售---务与管理。(错)14．房屋的租----是使用权。(对)15．物业中介---放在首位。(对)12．物业管理．房屋租金----契约性质。(对)--------经济补偿。(错)3．物业管理4．提交投标---交易方式。错)．物业服务----经济活动。对、----重新招标。制定标书。(对对)56．物业服务---部门确定。7．物业管理8．实行物业-------责’的原则。(错)公司所有。(对)9．商品住宅10．通过员2---------部门代管。(错)识的目的。(对 12．社区是指．针对普遍--------活共同体。拔优培训。(错)错)3．做大靠资4．文化功能--------展的经验。(对)价值整合。((对)5．传统的杜6．物业管理--------模式为主。的全过程。错 错错)7．将在某方----设的模式。(错)8．文化活动9．服务是由--------五个特色。错 10．顾客对服11．服务人员----行为效用。错---量的对比。可感知性(错)12．质量是物----错、13．物业管理----费的行为。对理的属性。对14．物业服务---本就越高。(错)15．所谓非对 ．监理公司--------概论分布。对的效用性。错
1二、单项选择题C 2．已建成投．从物业管理的角度，物业是指
．物业的基本属性是。----相关场地A
。．物业的经济属性
34．物业管理权来源于。A．物业管理的最基本的服务业务是指。C．业主 5．公共服务
不少于。．业主大会筹备组成员中业主的比例6所代表的是一种比较先进的管理模式。．从理论上说，B．30％
()物业服务企业C7．委托代理型D．委托代理型物业服务企业只能收取。8．管理员薪酬及服务代理酬金B．()在区分所有权中占主导地位。9．专有所有权
独创于．关于“建筑物区分所有权”的名称10筑物的共用部分．的管理原则上仅限于()。C．日本法
1()。A．建服务范畴。．真正的前期管理2 A．----划归综合管理介活动的核心部分。．()主要对应于微观层次上3～63A．房地产经纪-----表述是．关于物业出租与出售的区别的错误形态
()。A．物业的出----货币4()．传统的房屋管理其主要内容就是5的管理B．建筑物合评定的。．房屋完损的等级，6B-----()来综的是．设备在接管后．完损程度-------资料档案文件7的原则．以下哪一个答案()。D．设备卡片
主()：D．发号施令，勒索业----投诉时应遵循8()．随着物业管理行业的专业化-------神需求得到更大的满足。C．心理、精9
()．物业建筑生产的最后一个阶段是10足安全、使用功能要求．承接查验的重点是。C．竣工验收
（1．)。B．满招标或分包的行为属于．业主或物业服务企业，服务工作招标()B------．专项单独2是为了．安排招标人会议
(标前会议)的目的各类问题()
3。A．解答投标人提出的和物业管理技术、．评标委员会应由()D．招标人代表4．确定的开标时间应该管理方面的专家组成()A．与截 标时间完全相同5递交给招标人。．物业管理投标书是
就如何管理目标物业起-----()，4形性．服务的最根本的特征是()。D．无5索为．狂影响服务质量---------控制的因6B．宣传沟通
质量的．不同的服务产7()特征。------D．控制的难度大性体现了服务 务人员之闻的．优质服务的首要条件是消费者和服情的交流()C8理服务质量的．美味可口的饭．礼节行为和感-----性()特性。这体现了物业管c．可感知9C．无形资产管理把()作为管理重点。10．企业文化建设C．公共管理．物业管理的根本属性是
()。
三、多项选择题1元性．物业的自然属性有 DB．空间---动性()AC．使用．构成--期性---2．形式上的多业管理的业主主导化．物业管理基本特征有
()。A．物会化
3B．物业管理社()．物业管理策划阶段的工作包括订物业管理方案。A．物业管理早期介入B．制4有．前期物业管理服务阶段的基本环节
户入住()业管理的运作C．。产权A．物业的承接查验----的建立D． B前期物．用5业资质划分为．《物业服务企业资质管理办法》---BA．一级资质等级
6．二级资质等级C．三级资质等级征的有．下列选项属于建筑物区分所有权特权的主导性()。A．复合性B．重性C．一体性D．登记专有所有---7A．共同管理权人的权利有
多()。督权．选择表决权 B．提议权 C．知情监 8．对物的管理中的基地包括D．请求权
()。A地，．立体重‘C．建筑物---的基地----的基地B．共用部分的基
D．其他基地9管理主要包括．现代区分所有权建筑物管理中人的管理()。A．对建筑---行为的管理B．对建筑---的管理C对生活妨害的10理团体可归纳为四种模式．我国学者认为，依法律性质分类管
资格的团体理团体法人B1 D．判例实务上法人资格．法人资格的团体A．不具法人 C．管A．物业中介代理工作的性质是()。2．委托一代理性质C．契约性质()A．以下是属于不得出租的房屋情形是属有争议的房屋．未依法取---书的房屋 B．权屋3D．已抵押。未经抵押权人同意的 C．属于违法建筑的房 租养房的原则．城市房租的计算原则有益兼顾的原则B．按质-()的原则。A．以4D．调节供求的原则C． 利A．C．等级计算法房屋租金基数的计算方法的B．项目基分计算法()。5．结合计算法．物业管理用房一般包括
()等。AC．物业办公用房B．物业清沽用房用房．物业储藏用房6
D．业主委员会活动()．房屋建筑物管理的主要内容有
理。A．资料档案管理B7方面都不相同。．D承接查验与竣工验收在．修缮管理 ．质量管件A．验收目的()等几个8文件．交楼文件主要有C．交接象
B．验收条()。A．知会式9否已经．下列关 C．图纸式文件----区别说法正确的是D．使用指南A ．是管理权---合同关系B．是否拥有---营10蔽．在建工程验收包括C．是否承担相应的民事责任()期验收2]2程验收1D B．单项工程验收。CA．隐．分A．法性．公平性物业管理招标必须贯彻．全部工程竣工验收 B．明确性 C．指导性()原则。D．合2有．以政府采购
D()等部分。----A进行综合评分主要．商务C．信誉3．报价A．投标书编写的要求包括
．针对性B．可操作性 C．()体现企业的等。优势和专业水平愿 D．4． 深刻理解业主的意物业管理经费按其来源可分为()岗轮换10的方式。．()1 B是对员工进行激励的最基本．奖励D．惩罚
有．物业管理小区杜区文化建设的原则B()。A．主体对象确定性原则则．大众参与性原则 C．活动娱乐性原活动亲善原则D．文化观念整合性原则 E．文化
2有．物业管理小区文化建设的基本内容D()。A．设施建设 B．政策建设 3．网络建设作用表现为．社区文化在物业服务企业中起到的B()A．有助于--核心竞争力．有利于----“桥梁” D．忠诚度 4．社区文化共建机制需要
有助于---()。A丸以业主需要为本位务企业为载体B．以物业服督5Dc．以基层政权组织为监取的方法主要有．在服务质量管理工作中，．以小区居民为基础
B()。----所采6．A．消费者满意率调查物业管理质量体系是由 D．A投诉处理．内部检查()构成。．作管理质量系统．内部组织管理质量系统统CB．内部运7知服务质量．服务质量的类型包括D．客户服务的质量管理系统．服务过程的质量系()。D B．技术质量 C．功能质量A．感 8．预期质量与信息质量A．物业管理服务的特点包括
相关性．业主监督的直接性 B()。条件的制约性 C．政策因素的导向性．业主因素的9
D．环境者的．服务质量提高的关键在于物业管理能()。A．服务素质 D．服务技 lO
B．物业管理()。A．市场化
四、筒警．专业化
1C．社会化D．规范化 综观国内外物业管理活动的实践，．如何理解物业管理的含义? 物业管理有广义与狭义之分。广义的物业管理泛指受业主委托所进
行的开展旨在物业合理使用和保值、值而握供的服务与经营活动。狭义的物业管理主要指物业服务企业
增接受业主的委托，约定，场地进行维修、养护、管理．维护相关对房屋及配套的设施设备和相关按照物业服务合同的区域内的环境卫生和秩序的活动。本教材所以使用的 主要指狭义的物业管理范畴。“物业管理”的概念。几个方面理解物业管理：应从下述(1)
务企业或其他管理的方式提供的专业物业管理是由业主通过选聘物业服的物业管理活动。业服务合同的约定提供物业管理服务。物业服务企业根据物双方是平等的民事法律主体，业管理的权力主体。业主是物受委托的管理与服务主体。而物业服务企业是(2)(3)物业管理的对象是物业。
无形的商品——劳务，物业服务企业所提供的是有偿的、必须是专门的机构和人员，抉而言之，提供劳务的主体。物业管理必须由具有一定资质条件的机构和具备一定专业资质的人员来进行。
2“物业”定义主要包括三部分：．简述物业的含义。
①已建成并具有使用功能的各类供居 住和非居住的建筑物；②与这些建筑物相配套的设备和设施；
③相关的场地。3物业作为房地产开发建设的过程中的．简述物业管理的作用。
最终产品，象。也是物业管理的主要物质对安居乐业的重要空间．城市物业是城市居民生存、体形象的物质载体和主体。更是一个城市立活动和需时间相对于一般的商品而言较长，物业建造所使用和管理过程都是开发时间的几十而倍乃至更长。保值增值、促进社会进步、政治文明、因此，物业管理对于物业经济发展和环境建设等方面具有十分重要的作用。(1)(2)完善的物业管理可以使物业保增值；
提高人民群众的居住质量：物业管理改善人民群众的居住条件，(3)
(4)物业管理维护了社区的安定团结；有利于改善经济结构和扩大就业；(5)(6)物业管理利于推动社区文化建设； 序。物业管理有利于形成良好的社会秩 水电设备维修、保安、消防管理、道路交通管理、环境管理清沽卫生(包括园林绿化、行政管理、文档管理、物粹管理等。)、客户服务信息收集、人事(3)理、财务成本控制和财务核算。财务管理部。负责财务计划目标管(4)文化宣传、主题活动、形象策划、关系社区文化部。负责对外接待参观、协调；建立和维系与业主委员会、政府相关部门、开发建设单位等备方面的良好的公共业务和合作单位、新闻媒介，关系。(5)
部门也是管理的核心。中央调度中心(虚拟)。这是虚拟的管理人员构成，由各部门的主要作进行统一的协调及调度；它对物业管理的实体运在各工作时段、各类管理服务信息。工作环节、工作层面上系统地收集
5建筑物区分所有权具有以下特征：．筒述建筑物区分所有权的特征。复合性。(1)一体性。(2)身份的多重性。(4)专有所有权的主导性。登记有效性。(5)权利主体(3)l_
其积极作用可体现在以下几个方面：前期介入有什么作用?
(1)的具体设计。完善物业的使用功能。(2)改进物业 量。(3)能更好地监理施工质础。(4)2(5)为竣工验收和接管验收打下基使于日后对物业的管理。标方式选聘物业服务企业有什么意义．住宅物业前期物业管理服务采取招(1)不必耍的矛盾；有效减少物业服务企业与业主之间?(2)
用方面的不规范行为；制约了开发建设单位在物业服务费(3)
‘加速了物业服务企业的社会化。3．物业承接查验中应注意哪些问题
? 根据在物业承接查验中注意以下问题：《物业承接查验办法》的有关规定。(1)供水、供电、供气、供热、通信和有线建设单位应当依法移交有关单位的电视等共用设施设备，企业现场检查和验收的内容。不作为物业服务(2)使用、检测和试验等方法．现场查验应当练合运用棱对、观察、业共用部位、重点查验物外观质量和使用功能。共用设施设备的配置标准、(3)
记录应当包括查验时间、项目名称、现场查验应当形成书面记录。查验验范围、查验方法、存在问题、修复情查况以及查验结论等内容。由建设单位和物业服务企业参加查验查验记录应当的人员签字确认。(4)物业共用部位、现场查验中。物业服务企业应当将
质量不符合约定或者规定的情形。共用设施设备的数量和通知建设单位，并组织物业服务企业复验。建设单位应当及时解决书面(5)
场查验，建设单位应当委派专业人员参与现查验的结果，签订物业承接查验协议。与物业服务企业共同确认现场(6)查验基本情况、存在问题、物业承接查验协议应当对物业承接其时限、解决方法及项作出明确约定。另外．现场查验双方权利义务、违约责任等事日前，交下列资料；建设单位应当向物业服务企业移20(1)
设备竣工图，竣工总平面图。单体建筑、结构、竣工图等竣工验收资料；配套设施、地下管同工程(2)
和维护保养等技术资料共用设施设备清单及其安装、使用(3)}
有线电视等准许使用文件；供水、供电、供气、供热、通信、(4)文件；物业质量保修文件和物业使用说明
(5)
全部移交前歙所列资料的，承接查验所必需的其他资料。束髓当列出未移交资料的详细清单并书面建设单位应承诺补交的具体时限。
4物业档案资料管理的重要性：．物业档案资料管理的重要性如何?(1)理的前提：物业档案资料的管理是开展物业管
机系统，物业是一个复杂的建筑物有物业的性能、要发挥其正常的功能。使用。设备设施的设计要求合理要根据物业资料的健全是管理实施的前提。常规保养、定期修缮、科学管理。(2)率的重要条件。健全有序的资料档案是提高管理效
(3管理水平，开展评优、创优工作。，攘好资料档案的管理，有利于提高5 ．房屋=次装修的一般规定有哪些 ? 基础上进行。二次装修一般是在原来房屋初装修的人住时间先后等因素，加上业主或非业主使用人有如下规定：因此，二次装修(1)为：住宅室内装饰装修活动蔡止的行
①未经原设计单位或者具有相应资质
等级单位提出设计方案．体和承重结构：房间或者阳台改为卫生间、②将没有防水要求的变动建筑物主扩大承重墙上原有的门窗尺寸，厨房间： ③接阳台的砖、混凝土墙体：拆除连④损坏房屋原有的节能设施，效果：降低节能⑤其他影响建筑结构和使用安全的行
为。(2)
未经批准。不得采取的行为：装修人从事住宅室内装饰装修活动，①搭建建筑物、构筑物：外立面，在非承重外墙上开门、窗： ②改变住宅
③拆除供暖管道和设施： ④拆改燃气 管道和设施。(3)
物业管理区域内的相关规定执行，允许施工时间需按《管理规约》和及其他业主和使用人的正常生活，要顾避免或减少对他们的影响。尽量(4)
有关法规规定执行。装修的安全措施和防火措施按国家6根据房地产商品的特点，．房屋维修的责任如何区分
? 一定的保惨期，并且．新建的房屋有分、房屋维修责任可分为两种情况：不同的设备的保修期也不同。房屋内的不同部因此，期内，新建房屋，在保修保修期满前。自其竣工验收合格到量保修。由施工单位负责房屋的质第件下，建设工程的最低保修期限为：40条的有关规定。在正常使用的条根据《建设工程质量管理条饲》修期满以后，保承担房屋的维修责任．应由业主或非业主使用人用。并承担相应的费服务企业，同时。业主或非业主使用人与物业任：应就不同情况明确各自的责(1)
施。房屋建筑的共同部分、共用设备设维修基金以后。在业主或非业主使用人按规定缴纳由物业服务企业承担房屋建筑的共同部分、修责任，共用设备设施的维下。应在管理费预算中的保养费中支确保专款专用。并在业主管理委若是属于小修工程，l员会监督之付。(2)
用部位、自用部位、自用设备。房屋内的自承担维修责任及相应的费用。自用设备由业主或物业使用人自行维修，如果不愿他人实施。但是，也可以委托物业服务企业或维修负有检查监督的责任。物业服务企业要对此(3)刚应依照属于业主问的异产毗邻物业部分，承担责任。‘城市异产毗连房屋管理规定》(4)
造成房屋损坏的，其他情况。凡属使用不当或者人为给予赔偿。由行为人负责修复或7要求有哪些．房屋设备设施的 El常维修保养管理保葬管理要求如下：?房屋设备设施的日常维修(1)清洁、坚固、调整、润滑、防腐为主的以设备操作人员为主，对设备采取
检查和预防性保养措施。(2)要求操作人员实行定期保养责任制。
做好交接斑前准备、检查设备工作，保证设备系统安全、正常、在滑精和运行正常的情况下，各部位清洁入使用操作方可接受投(3)-要求设备操作人员严格遵守设备楫o
集中精力，怍制度和安全操作规稚。操作时要求故障，及时紧斟松动的机器部件。以保正确合理使用设备及时排除证设备安全汪常运行。(4)
攘拭、注油、整理、润滑，停机时应切要求操作人员经常对设备进行清扫、断电源。(5)查，要求专业维修技术人员日常巡视检
违章操作，加强帮助操作人员合理使用设备．制止运行情况进行检查。Ei常保养。对设备的8物业设备管理制度有：．物业设备管理制度有哪些?(1)备预防性计划维修保养制度。物业设备接管验收制度。(2)物业设(3)嗣度。物业设备的运行管理制度。(4)度。(5)交接班制度。(6)报告记录制值班 清理制度，除了上述设备管理制度外，还有设备
设备更新、改造、设备技术档案资料保存制度、报废规划及审批制度，承租户责任制度和保管设备责任翻虚、设备清点、管理制度体系．从而有效实行专业化、盘点制度等一系列物业设备制度化的管理。9
(1)．居住区缳地系统的组成如何? 使用的绿化用地。公共绿地：是指居住区内居民公共小区公园、林荫道、居住组团的小块绿如居住区公园、居住地等。(2)
居住区内的学校、幼托机构、医院、门公共建筑和公用设施专用绿地：指诊所、锅炉房等用地的绿化。(3)(4)宅旁和庭院绿地：指住宅四旁绿地。行道树等绿地。街道绿地：指居住区内各种道路的10(1)．环境卫生的管理工作有哪些内容
? 境卫生管理工作的范围，明确环境卫生臂理的工作范围。环下四个方面：与消毒；室外卫生管理；楼内保洁一般应包括以实生活中。垃圾的分类收集和清运；在现生态环境保护与治理密切相关。因此。保洁卫生管理工作通常会与环境卫生管理工作．废 还应会涉及到诸如电池、健康及生活环境的有毒、餐厅酒楼的废气等危害人们身心防与整治。(2)
有害物质的预的管理制度是环城卫生管理工作顺利环境卫生管理制度建设。科学完善进行的有力保障。要求；(3)规定标准；计划安排：为此必须做到：明确定期检查。好保清卫生管理，加强卫生设施建设。卫生设施是搞基础。这些设施可以包括清扫车、垃圾并保持其工作成果的运输车、圾清运站、洒水车、吸尘器等环卫设备．(4)项管理制度和工作计翔得以落实的关严格监督检查。监督检查是保证各垃圾桶、果皮箱等便民设施。垃 键。在实际工作中。应采用员工自检、领班作业检查、检相结合的方式进行监督检查。部门主管巡检和经理抽卫生管理工作落到实处．效益的目的。达到提高环境使环境(5)
环境卫生，加强环境卫生的宣传教育。良好的打扫，既需要物业服务企业的管理、与配合。因此，应通过宣传教育，提高也需要业主和物业使用人的保持住户的文明程度，自觉遵守有关规定，配合物业服务企业搞好保沽卫生管理工作。1
1(1)．消防管理的主要内容有哪些? 业的消防管理．建设高素质的消防队伍。为加强物应在保安部内成立一个专职的消防班物业服务企业有条件的来负责此项工作。队的建立和培训工作。同时妥做好义务消防一(1)心值班制度。制定完善的消防制度。①消防中岗位责任制度。②防火档寨制度。③消防查制度。④定期进行消防安全检习制度。⑥其他有关消防的规定。⑤专职消防员的定期训练和演消防设备的保养与维护。(3)部都设有基本的消防
现代建筑物内设备．以保证其消防工作的需要。作为物业服务企业。面：一般应注意以下几个方备有使用方法，①熟悉消防法规，了解各种消防设及有关图册等；制定本大厦的消防制度备，②禁止擅自更改消防设须严格审查；特别是住户进行二二次装修时，好、③定期检查消防设备的完必④公共走火通道必须保证畅通，规范。对使户f不当等应及时改正；准放置其它物品。绝对不逻，及时发现火警隐患并予以处理。⑤加强消防值班和巡12 ．简述物业经营管理的内容。
是以物业区域内或住用户的需求为导物业区域内开展的综合经营管理服务，向。配套服务类型有：在硬件设施齐备的前提下，一般的(1)
(2)最贴近日常生活的衣食行乐服务。体育类。商务服务类。(3)文化、教育、(4)
卫生、经营中介服务。
业租赁是物业经营管理的主要项目。在以上的各种服务中，有人认为，物个性化服务则是近年来现代物业经营而管理的一个发展方向。的特约服务的需求不断的增加。表现为一些物业经营服务方面．应针对物业的特性、在多种段优势、业主、住用户的需求，为业主地提供高素质、全方位的服务。
13尽管物业．简述物业出租与出售的区别。卖的形式．f}l下区别：但是两者在经营中有明显以租和物业出售都是物业买(1)(的一种形式。业主物业租赁实际上是物业所有权人)或授权经营者将物业零星出租所有权的转移与让渡。所不同的是，物业出售是的只是使用权。而物业出租让渡中让渡到承租人手中。物业使用权从出租人手双方就建立了一种租赁关系。将房屋的使用权和所有权一次性一并而房屋出售却不同。它是卖断。(2)业的租赁是在房屋达到使用年限前．在收回房庭的投资和利息方面．物
过多移过一次交换。c交换实现；经币形态。房屋即从实物形态转为货而物业的出售是通(3)上，在流通过程与消费过程的柏互关系
互相交叉、同步转变的，即一边交换一物业租赁的流通过程与消费过程是边使用。是在流通过程结束后才开始的消费过物业m售中瓶者是分离的。它程。1
4房蜃租赁的原则有：．简述房屋租赁的原则。的原则。提高经济效益的原则。(2)维护租赁房屋的原则。(1)为承租者服务
(3)系正常的原则。(4)保证租赁关的原则。1
5(5)充分发挥房屋效用租赁合同的法律特征表现为以下几方．简述租赁台同的法律特征。面：房屋租赁合同是有偿合同。(1)房屋租赁合同是双务合同。(3)房屋租(2)赁合同是诺成合同。是要式合同。性合同。(5)房屋租赁合同是继续(4)房屋租赁合同
1物业管理招标必须贯彻“公平、公开、．简述物业管理招标投标的原则。公正和诚实信用”理招标的目的是在一场竞争性投标中。的原则。因为物业管找到自己理想的物业服务企业。位或业主拟通过物业服务企业投标，建设单比较、从合理化组织投标和对待每个投标者。竞争中获益．就必须公平、公正、(1)公正的原则。公平的原则。(2)2评委根据评标文件要求。．简述评标方法及过程。(4)诚实信用原则。公开的原则。(3)分、服务部分每项指标进行评议打分。对标书商务部主要是根据评分标准细则，指标进行评分，有些指标如注册资金、对于每一项营业收人、资产负债率等，“比较择优”往往都采用的履行同类型物业管理项目合同数，的标准；而对于反映业绩他物业管理合同数、其或行业协会颁发的奖项等。获得国家有关部门量、等级来评分。总之。对各项指标的则往往接数评分标准，要尽量做到量化标准。这样评标委员也容易操作，尽量做到客观、公正，而投标人根据自己的情况。对评标得分也可以算出一个底数。评标委员评分结果，根据每个项指标评分盖掉一个最高分．对每份投标书每一份．一个最低平均分。然后把其他的评分合计，并计算出标得分接商务部、作为该项指标的评分。各项指同价格部分得分，服务部分别汇总。连进行叠加计算。三个部分按权重比例得分。便得出某一投标人的总
行排序，评标委员会根据各投标人的总得分进次高者为第二中标人确定得分最商者为第一中标人。第三中标人．(候补)，再次者为字予以确认。评标委员在中标文件上签原招标媒体上进行公示。有些省、市还招标机构应把中标文件在规定，对于资格审查未通过的投标人，招标机构必需告知其未通过的原因。3(1)．筒述招标文件编制的原则。性原则公平性原则(2)明确性原则(3)
指导 4(4)合法性原则
招标文件编制程序如下：．简述招标文件编制的程序。(1)质量标准、要求。熟悉项目。(2)确定物业管理的内容(3)他事项。确定投标、开标、标须知”(4)招标项目备案。定标的日期及其(5)编写“招5(1)．简述物业服务费监督方式。
督6
定价监督(2)明码标价(3)收支监 支的开支项目。．简述不得从住宅专项维修资金中列(1)
承担的住宅共用部位、依法应当由建设单位或者施工单位修、更新和改造费用：共用设施设备维(2)供电、供热、通话、有线电视等管线和依法应当由相美单位承担的供水、设施设备的维修、养护费用：(3)
住宅费用部位、应当由当事人承担的因为人为损坏用：共用设施所需的修复费(4)
服务企业承担的住宅共用部位。根据物业服务合同约定，应由物业施的维修和养护费用。共用设7从物业服务企业的角度编制人力资源．筒述人力资源计划的过程。计划。应包括人力资源的机会分析、定人力资源计划的目标、信息的搜集、人力资源资料确计划的制定与选择、人力资源预测、人力资源施与评价等六个步骤。人力资源计划的实(1)力资源计划的目标。人力资源的机会分析。
(2)信息的搜集。(3)人力资源资料确定人(4)制定与实施。人力资源预测。8(5)人力资源计划的一些常见问题有哪些．物业服务企业考核中可能会出现的物业服务企业考核中可能会出现的一?
些常见问题有：(1)好人主义。考核标准问题。
(2)形式主义。(3)还有其他心理因素影响考核的客观性。(4)集中趋势。
如晕轮效应、首见效应、常知效应、近因效应、暗示偏差、情感因素等，这些些问题是员工考核中应注意克服。制9．物业服务企业应建立哪几种激励机 ?
制。物业服务企业应建立以下几种激励机(1)
激励。目标激励。(6)(4)福利激励。(2)精神激励。c5)荣誉激励。(3)奖惩(7)参与激励。1考核激励。．简述杜区文化的特点。
(1)社区文化的特点有：由此形成的社区文化也是一个开放的开放性社会区是一个开放的系统。
系统。联系。首先是社区与杜会存在着广泛的(2)
区文化主体是由多种文化背景及特征多元性杜区文化的多元性是指社的人群。社区构成的集合。在某一特定时期，在某一特定的共存局面。从而形成的多种文化(3)定的社区文化总是在特定社区的自然地域性社区文化的地域性。是指一
环境与社会环境所制约和影响下形成的．特色。在总体上呈现特定社区的地域文化(4)化主体对特有的杜区文化性质的认同。归属性社区文化的归属性是社区文
并产生对某种社区文化的依附、追求、遵从、维护等社区共同行为模式。2 顾客对服务产品质量的判断取决于体．简述影响服务质量的因素。验质量与预期质量的对比。既定的情况下。在体验质量整体服务质量的感知。预期质量将影响顾客对的因素影响：预期质量受下面(1)客口碑。企业形象。
(2)宣传沟通。(3)顾在上述四种因素中。(4)顾客需求。服务的沟通是企业 可以直接控制的，只能间接地被企业控制，企业形象和腻窖口碑变万化完全属于不可控制的因素。而顾客需求千 3量的一般特征有与一般服务业相同．物业管理服务质．物业臂理服务有哪些质量特征?(1)I
展示”部分。如服务的实物环境、设备可感知性，是指服务产品的“有形以及服务人员的衣着外表等。(2)所承诺的服务，可靠性．是指企业准确无误地完成 在服务过程中出现差错。实际上是要求企业避免(3)
顾客提供快捷、有效的服务。时效性．是指企业可以随时准备为(4)
与胜任能力，保证性，是指服务人员的友好态度质量的信心和安全感。它能增强顾客对企业服务(5)态度友好，而且还要真诚地关心顾客。富有感情性，是指服务人员不仅要
了解他们的实际需要并予以满足。个服务使整服务的特征除具有服务业共性特征外，l过程富有人情味。物业管理其差异性是十分明显的．表现为：由感知程度不同而带来的差异性；由物业管理服务的不可标识性带来的感知差异性；性。由需求差异带来的判断标准的差异
4．物业管理服务有何特点相对长期性。物业管理服务特点有：?(3)相关性。政策因素的导向性。(2)业主监督的直接性。(1)服务对象的(4)业主因素的5藤量管理的原则．如何理解(5)2000环境条件的制约性。版IS09000标准关于 2000原则包括八个方面的内容：版。IS09000? 标准关于质量管理的(1)全员参与。以顾客为中心。(2)领导作月氕(3)统方法。(4)过程方法。(5)管理的系(6)法。持续改进。
(7)总之．通过(8)互利的供方关系。基于事宴的决策方结合实际的物业管理程序。Iso认证的质量规范，制定
规范物业管理者的服务行为，物业管理整体的标准性．才能达到望的服务态度、服务效率、实现业主所期满意。服务质量的 6(1)．Is01400
1强调污染的预防和持续改进。标准有哪些特点?
(2)强调法律、法规的符合性。统化管理。(3)强调系强调文件化。(4)
强调相关方的观点。(5)
7．组织结构扁平化和有机化在物业服务企业组织机构设置中如何应用?在物业服务企业组织机构设置中，贯彻组织结构扁平化和有机化的患想．目的是为了保证物业管理的统一、畅通、健康、高效的运转，保证经理的行政指挥。要求物业服务企业必须建立必要的管理机构，根据企业化、专业化、社会化的原则设计构建组织结构，并体现组织结构扁平化、管理方式柔性化、办公方式分散化的思想。(1)根据企业化的原则，一方面管理机构的设置，必须充分体现统一领导、分级管理的原则．和物业管理分散化的要求；另一方面，还必须服从管理、服务、4．试述物业服务企业的权利和义务。物业服务企业在依据物业管理委托合同对受托物业实施管理的过程中，具有以下的权利和义务。
(1)物业服务企业的权利。物业服务企业的权利内容有三个方面：首先，有权采取完成委托任务所必须的行为；其次，有权获得劳动报酬；第三，有权根据物业管理合同制止违背全体业主利益的行为。
(2)物业服务企业的义务。履行物业管理委托合同，依法经营；接受业主委员会和业主及非业主使用人监督；重大管理措施应提交业主委员会审议批准；接受行政主管部门监督指导；至少每6个8．试述业主委员会的权利和义务。业主委员会的权利：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况l(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同：
(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议。监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
(4)监督管理规约的实施；(5)业主大会赋予的其他职责。
业主委员会的义务：(1)筹备并向业主大会报告工作；(2)执行业主大会会议通过的各项决定。接受广大业主的监督；(3)贯彻执行并督促业主、非业主使用人遵守物业管理法律、法
3．谈谈你对居住行为的管理中有若情癌管理问题的理解
(1)更新观念。过去认为物业管理只是买得起商品房的有钱人才可能的消费，现在普遍为大众所接受。一方面是物业管理质量和水平不断提高，服务态度和意识的增强。物业管理的“大众管家”的亲切形象为杜会民众所接受；另一方面，行业管理越来越规范，法制建设不断健全，业主和非业主使用人的权益得到尊重和保护，物业管理服务成为人们投资置业 的信心保证。
(2)满足心理和精神需求。随着物业管理行业的专业化、社会化和品牌化发展，经营的需要，主权，建立柔性化管理制度体系。让物业管理处有更多的自(2)应有利于实现企业的经营目标。根据专业化的原则。组织机构设置 注重于岗位功能最大化，特别要个员工的人性．达到精干、高效、节约通过激发每一的目的。员，在一专多能的前提下，减少冗扁平化。特别是管理人员．以实现组织结构(3)畅通的信息传递渠道，加强横向联系。根据社会化的愿则，要建立良好、注意分工协作。8的借鉴意义。．简述团队管理理论对物业管理团队团队管理理论对物业管理团队的借鉴
意义，许多目标任务是通过组建项目管理团在于物业服务企业的经营管理的队来完成的，助团队管理思想理论具体来说：项目管理团队活动需要借(1)物业服务企业团队领导究竟采用
哪种领导模式。与一个团队成员的人性假设相关。(2)支持和利用团队来实现组织的目标。对于规模较大的公司，更应当倡导、(3)设．团队管理需要高度重视企业文化建
五、论琏■
常规性的公共服务这是指物业管理中．试述物业管理公共服务的内容。基本的管理工作，所有的业主和非业主使用人提供的最是物业服务企业面向基本的管理和服务，的完好和正常使用。其目的是确保物业活秩序和净化、美化生活工作环境。保证正常的工作生共管理服务是物业内所有业主和非业公主使用人每天都能享受到的普惠性服务。下几条：公共服务的内容和项目可归纳为以(1)
(2)物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；(3)(4)环境卫生；
(5)公共绿化的养护管理；(6)交通秩序与车辆停放管理；
理；公共秩序维护和安全防范的协助管(7)
资金计划管理；房屋共用部位，共用设施专项维修(8)2(1)．试述物业管理的基本环节物业档案资料的管理工作。
。理的早期介入；制订物业管理方案。物业管理的策划阶段。包括物业管(2)业管理可分为准备阶段主要包括：前期物业管理的准备阶段。前期物 临时管理规约；制定物业租售的代理。选聘物业管理服务企业；(3)
管理的启动以物业的承接查验为标志，前期物业管理服务阶段。前期物业从物业的承接查验开始到业主委员会的正式成立·户人住、召开等。档案资料建立、首次业主大会包括物业的承接查验，用(4)
阶段，指首次业主大会召开．并成立业业主自治管理阶段。业主自治管理主委员会，业，服务合同，由业主委员会与物业服务签订物业由业主大会选聘物业服务企个过程·转人正常物业管理服务的整开，物业管理服务开展等环节。业主大会选聘物业服务企业·正常包括首次业主大会的筹备与召
3(1)．试述物业服务企业建立的程序。业服务企业资质管理办法》文件准备。根据《公司法》和《物条件，提前准备好有关材料文件。规定的申请(2)的物业服务企业须持有关材料文件到工商注册登记和资质申请。新设立所在地的工商行政管理部门进行工商注册登记、领取营业执照、法人证书、机构代码证等，之日起册登记所在地直辖市、30日内。持下列文件向工商注并应当自领取营业执照政府房地产主管部门申请资质：设区的市的人民照；企业章程；验资证明；企业法定代营业执表人的身份证明；职业资格证书和劳动合同，物业管理专业人员的人员的职称证书和劳动合同。管理和技术(3)
有关证件后。税务登记和公章办理。在取得上述证件到税务部门办理税务登记，物业服务企业还要持这些部门刭公安制t(上述程序结束后，或授权单位)办理公章备案和刻物业服务企业就可以合法地开展物业管理服务业务。
月应向全体业主公布一次管理费收支帐目；提供优良生活环境，化；搞好社区文发现违法行为要及时向有关行政管理
机关报告；物业管理委托合同终止。须向业主委员会移交全帮租用房屋，必业管理档案、共财产，财务等资料和本物业的公物成的资产。同时．包括管理费、公共收入积累形专业审计机构对物业管理财务状况进业主委员会有权指定行审计。5物业管理工作不仅是对物业本身的管．试述物业管理处(服务中心)的职责。理，使用人提供综合服务。管理处更重要的是对物业的业主和非业主心管理处的员工处于直接面对业主和用)是整个物业服务企业指挥链的终端，(服务中户的第一线。作和协调的作用。物业管理处在管理中起着执行实际操(服务中心(I))的主要职责包括：(2)全力做好公共服务工作。
服务和特约服务。根据条件和业主需要积极开展专项
(3)
促使住户间建立友好和谐的邻里关系。组织业主和用户开展杜区文化活动。4)会综合管理。协助政府职能部门履行职责进行社(5)6 ．试述业主大会的职责。完成企业总部下达的工作任务。
（业主大会的职责主要有： 议事规则；1）制定、修订业主公约和业主大会
成员、监督业主委员会的工作：(2)选举、罢免业主委员会(3)(4)选聘或解聘物业服务企业：
监督其实施：决定维修基金续筹、使用方案，并(5)
共用部位和公用设施设备的使用、制定和咎改在物业管理区域的物业秩序和环境卫生的维护等方面的规章公共制度：(6)
规定的其他有关物业管理职责。法律、法规或者业主大会议事规则7(1)．试述管理规约的内容。关于区分所有权人间的基础法律关
系持分比例、(或所有关系)事项．例如共用部分的共用部分与全体共用部分，共用部分的所有关系一部分分配基地利用权的比例，建筑物灭失各专有部分(人的权利和义务。或部分灭失)时等，以及各区分所有权(2)
事项。例如。管理团体的组织机构、人关子区分所有权人间共同事务的数、权限及营运方式，管理人的选任，任期及职务权限、集会的方式会议的通知。(如召开变更时((3)如皱费日、迟延利息及存放等)。管理费用的数额及缴纳方法表决权比例与法定人数的)。的事项，关于区分所有权人问利害关系调整专有部分虽然为专有所有权客体，包括：①专有部分的使用限制。所有权人可以任意使用，收益及处分，区分但为了建筑物的安全使用及维持区分所有权人间的共同体秩序，的行使应受到一定的制约。例如重量专有所有权物、易燃物、爆裂危险物，不洁物。散 发恶臭物等均可以用规约规定严禁携人；的动物饲养的禁止；供居住用建筑物，对其他区分所有人构成妨碍或危害一般不得供非居住以外目的使用，禁止饮食店等营业使用。对用途限制不得超过合理限度。但居住建筑物尤其部分②共用如在基地内的一幢住宅，(含基地)及附属设施的使用方法。为某些区分所有权人的专用庭院。其一定部分作基地某一部分作为停车场，或将有汽车的人作为无偿或有偿使用。使一拥这些部位的使用有一定的并且在不损害其他区分所有人使用其．限制，当然，他部分时。规约方为有效。(4)关于对违反义务者的处置意见。
规和政策以及管理规约的规定，协助、支持、配合公安机关，互协作。的社会治安等相关工作。共同做好维护物业管理区域内与居民委员会相居民委员会依法履行自治管理职责，积极配合相关持居民委员会开展工作。和监督；并接受其指导支(4)
合物监服务企业依照合同规定所开展严格履行物业服务合同。支持和配的物业服务工作，同约定逾期不交纳物业服务费用的业监督违反物业服务合主．限期交纳物业服务费用；(5)
定，不作出违反法律、法规和政策的决害广大业主公共利益的决定。不违反业主大会的决定．不作出损
1对前期物业管理的理解如下：．谈谈你对前期物业管理的理解。(1)业管理条倒前期物业管理在时段上的确定。)第二十一条规定“在业主、《物业主大会选聘物业服务企业之前，单位选聘物业服务企业的，建设面的前期物业服务合同”规定一前期物业服务合同可以约定期。第二十六条应当签订书限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。期物业管理在时间上主要判断依据是：”可见前业主、建设单位选聘物业服务企业的，业主大会选聘物业服务企业之前，书面的前期物业服务合同开始至前期并签订物业服务合同可以约定期限满或期限未满、订的物业服务合同生效时止。但业主委员会与物业服务企业签不同的楼盘、具体来说前期管理的时间不是绝对的．不同的物业服务企业开展于多种因素的。一般而言，前的开始于收楼也是受制(2)3—6个月不等。确此期的管理费用由建设单位自行承前期物业管理的费用问题。深圳明
担。上海则不完全相同，其《条例》的第同签订之日至新建商品住宅交付使用46条规定：。白嚣期物业管理服务合之日发生的前期物业管理服务费用，住宅出售单位承担；自新建商品住宅交由付使用之日至前期物业管理服务合同终止
之日发生的前期物韭譬理服务费用，住宅出售单位和买受人按照住宅转让由合同的约定承担”理的费用的支付者应视服务对象的不。可见．前期物业管同而异。在物业业公司的服务对象是开发建设单位。‘交付使用之前，物交付使用之后．则为业主及其使用者。而在房地产市场中常常有物业已可交付使用，而部分的物业尚未出售，况业主就是建设单位，此种情理市场上。理服务的需求者，业主与建设单位同是物业管因此，在物业管务对象，是物业服务企业的服何的特权可言。建设单位在费用方面不存在任3)供需关系角度、权责关系。前期物业管理台同从市场 在物业未出售之前，服务的买卖关系来分析，是物业管理服务的最大需求者，开发商作为大业主，出售的物业的小业主们一样都是买方，与不断但开发建设单位又是物业的生产者。以业主、开发建设单位与物业服务企业之间构成了较为复杂的权责关 所系。物业服务企业之间的关系。而一般的物业管理合同则是业主与服务企业在物业出售后至业主委员会显然，物业成立并签订新的物业管理合同前这一期间，前期物业管理合同，通过履行与开发建设单位签订的间断的物可以真正实现不可业全过程管理，2切实提高物业管理水平交楼工作是前期管理的一项重要的工．如何做好交楼策划工作?
作，是与业主第一次接触的关健环节，关系到物业管理工作能否被业主接受。给业主一个好的“第一印象”作必须做好策划。(1)
．交楼工文件较多，大致分为三类：文件的准备。交楼过程需要准备的会式文件；第二类为法律式文件；第三第一类为知类为使用指南。(2)的组织准备。形象的设计、(4)
环境的营造。(3)交楼主清楚物业各部分或设施的保质期限交楼应注意的问题。交楼时应让业和具体范围，以确保业主应得的权益；交楼时管理人员应站在业主的立场上。根据售房合同，业主有权对物业进行质量验收，以保证购置房屋的质量。
物业服务企业既注重管理的质量，重服务的多样化和个性化，更注业主使用人的心理、的满足。精神需求得到更大使业主和非公司的信誉度，树立自身形象。与住有的物业服务企业为了增加本户加强情感沟通．开展社区文化活动。有些企业推出的专项服务系列、务项目，既满足了业主的个性化需求。特约服又使物业管理的功能得到充分发挥，时也利于物业服务企业形象的建立和同提高。4物业经营管理的原则有：．论述物业经营管理的原则
(1)是为了增加物业服务企业的收人，有偿原则。物业经营管理的I+1积累。只有按商品经济价值规律办事，增加的在经营过程中实行等价交换、才能达到上述目的。有偿服务，(2)服务原且哪。尽管经营是为了增加 企业收人，服务之中。但始终不能忘记要寓经营于主和非业主使用人工作、综合经营服务是为了方便业而开展的一系列服务性经营内容或项生活享乐需要目，的综合管理．所以物业经营管理必须服从于物业务。为物业管理的主营业务服(3)
机制．进行经营服务项目招标，竞争原则。这一原则要求引进竞争开设的经营服务项即对所或公开捂标。IMt。实行企业内部平和服务质量，以及良好的经营效益。择优汰劣，以保证经营水(4)物业服务企业的经济效益。质量原则。经营服务的质最关系到 户对此项服务以及企业的认同感。也影响着用(5)物业服务企业所提供的服务范围越广、效益原则。根据规模效应的原理，项目越多。就越低。单位项目所分摊的同定成本获利也越大，在价格不变的情见下，企业的物业的综合管理经费吃紧的情嚣下，竞争能力越强。尤其是在高综合服务效益，更显现实与迫切。提1 物业服务企业为了使自己投标书能成．试述物业管理投标书的编写要求。功竞标，特别注意投标书的质量．在编写的过程中应做到以下几点；(1)针对性。企业的优势和专业水平。(2)目操作性。(3)理解业主的意愿。(4)体现
深刻2则。．试述人力资源计划中的人员配备原人力资源计划中的人员配备原则有：
员配备是人力资源计划的主要内容，人人员配备的原则又是指导人力资源计而划中的人员配备的指导思想和工作方针。势，根据物业管理行业现状和发展的趋过程中的人员配备原则有：物业服务公司在编制人力资源计划(1)
原则。动态调整的原则。3(3)利益双赢的原则。(2)满足需要的 ．试述员工培训的意义．(1)员工培训的意义有 业整体素质。员工培训可以改变目前物业服务企
题。(2)
特别是员工素质不高的问才缺乏的矛盾。员工培U11．~以缓解的物业管理人(3)
使用新技术、员工培训可以满足物业服务企业在领域的需要。新材料和开拓新业务、新(4)
企业文化、员工培训可以开发人力资源、培植远战略目标。形成企业精神实现企业的长 奖励是对人的某种行为给予肯定或表4．试述物业服务企业员工奖励的艺术。扬，业的员工奖励是企业根据员工管理制以使人保持这种行为。物业服务企度，和贡献的，对在工作中表现突出。有显著成绩所给予的一定荣誉或物质利益以示鼓以及有其他突出事迹的员工励。有如物业服务公司常用的奖励方法主要下三种：物质奖励；精神奖励；晋升奖
励。奖励应讲究艺术，具体说：(1)
(2)对不同的员工采用不同的奖励方法。用。注意物质奖励与精神奖励的综合运(3)
地树立奖励目标。适当拉开物质奖励的档次。机和奖励频率。(5)注意掌握奖励时(4)适当
(1)5．试述物业管理服务费的特征。业服务企业。物业管理服务费用的收费主体是物 产开发商和物业服务企业是两个独立而非房地产开发商。房地法人，不是同一法人单位。商无粳行使属手物业服务企业的权房地产开发利．取、免除物业管理服务费。所以，开发开发商没有义务替物业服务企业收商“买房送物业管理服务费”的促销手段是错误的。(2)
房屋使用人。物业管理服务费交费主体是业主和务企业按照物业管理合同的约定向北物业管理服务费由物业服主收取。纳物业管理服务费的，业主与使用人约定由使用人缴主负最终缴纳责任。从其约定，但业以预收，所不同。顶收期限根据各地法规规定有物业管理服务费可用人收取物业管理服务费的，物业服务企业已向业主或者使单位和个人不得重复收取性质相同的其他任何费用。(3)
有独立性。物业管理服务费与购房款无关，具定。预交物业管理服务费及其他使用费为房地产开发商一般不能以购房人不除非开发商与购房者另有约理由拒绝交付物业。业管理服务费的义务来源依据不同。交付物业与交付物性质不一样。卖合同的交付标的物义务，前者是开发商履行物业买即按合同规定支付了楼款，购房人只要 交房。开发商就必须使物业权能时才产生的义务，后者是购房人取得物业并开始行法律法规与物业使用、管理，维修公约。它来源手两者在时间上有先后．交付物业在先。若开发商拒交，约责任．则应承担逾期交付的违房人有权解除合同。此外．逾期超过合同约定的时间，购不得以物业存在质量缺陷为由拒绝支购房人一般付物业管理服务费。收了物业，在占用、使坩该物业的过程购房人只要实际接中已经享受了服务，企业支付费用。在此情况下，购房人应就必须向物业服务另行与开发商就物业质量问题协商维修及赔偿问题。1系。．试述物业服务企业与社区文化的关
两个方面来理解：物业服务企业与杜区文他的关系可从
<1)
展。用有如下五个方面的作用。社区文化对物业服务企业发展的作社区文化影响物业服务企业的发物业服务企业锻造品牌与核心竞争力。一是有助于二是有利于培养业主忠诚度，于提高市场美誉度，区中架起社区文明的“桥粱”四是有利予以在小三是有利利于社区意识和共同的社区价值观的。五是有形成．社会的和谐。促进小区人际关系的融洽和小区
(2)社区文化建设的主要推动者。首先，物业服务企业是物业管理小区的设有特色的物业管理小区的社区文化，建已经成为物业服务企业核心竞争力的标志之
一、并为物业服务企业所重视。其次．形成，物业管理小区文化的社区文化的入。需要物业服务公司大量的资源投区的社区文化建设直接组织管理者，再次，物业服务公司是物业管理小导着小区文化建设过程、内容和方式。主2设主体的关系定位。·试述进行物业管理小区社区文化建
系定位可从以下两个方面来理解：物业管理小区社区文化建设主体的关(1)的关系定位是指在小区文化建设过程物业管理小区社区文化建设主体中，及它们之间的权、责、利关系架构。社各种社区文化建设主体的地位。以区文化建设中的主体关系不同，的方式或模式差异很大，其建设同、投人不同、规模与影响不同、功效主要是目的不不同。主要模式有：
建设模式；小区居民委员会主导的文化街道文化部门主导的文化建设模式；企业、建设模式：事业单位主导的文化设模式；物业服务公司主导的文化建等等。(2)
业主主导的杜区文化建设模式位与作用不同。不同的文化建设模式各主体的地要是以街道文化部门主导的文化建设传统的社区文他t设主模式为主；等捌以企业、大型厂矿叠l壁l沈专矗控模式为主；事业单位主导的文化建设设则以小区居民委员会主导的文化建传统的城帝隹宅小区文化建设模式为主； 文化建设则目前多是以物业服务公司而现代花园小区等物业管理小区主导的文化建设模式为主。角色从长远来说．物业公司韵的组织者过渡到杜区文化的协调者与应当运步从杜区活动引导者。业主为主导。牡区文化最终应逐渐发展为以以业主为主导的社区文化建设模式又
有两种：助式社区化。一是自主式社区文化。’ 二是自3 ．试述社区文化建设的方法。
法和技术方法。答：杜区文化建设的方法包括程序方建设活动的必须经过的步骤、环节，程序方法是指社区文化保证活动的严密性、连续性和完整性。以技术方法是物业服务企业在社区文化建设中解决实际问题的策略、措施、巧、设的技术方法。手段等。这里主要介绍社区文化建技用经济利益手段来调配社区文化建设(1)经济方法。它是利资源，展，政方法。实现社区文化建设的目标。从而确保社区文化活动的正常开(2)行隶属关系和横向的协作关系获得行政它是指物业服务企业利用纵向上的支持。为小区文化建设创造良好的外部环境和行政资
通过行政手段整合文化资源。源保障。务企业通过建立杜区规范、(3)规约方法。它是指物业服社区成员的行为，制度来约束习惯．普遍认同社会意识形成良好的社区风俗、和符合小区文化特色的行为模式．
行为科学方法。(4)方法是将应用行为科学的方法于物业社区文化建设行为科学管理小区的社区文化建设之中，为一个有机的社会系统，构建社区文化体系，从系统的角度。视小区程的每一个环节都有要考虑小区系统在社区文化建设过内外环境的对小区文化建设过程的影响。4提高物业管理服务的质量的途径：．论述提高物业管理服务质量的途径。管理者要确立管理与服务的质量意识。(1)提高物业管理服务的质量，管理者要确立管理与服务的质量意识第一，导因素，有服务就必须有质量。质量是物业管理服务的重要的主第二，． 者提供一笔无形资产。优质的服务可以为物业及其所有
程度，第三，服务质量直接影响业主的满意估和好恶。也直接影响业主对管理公司的评第四。理者的素质与服务技能。服务质量的提高关键在于物业管(2)准。制定并遵循适合与适度的质量标
质量体系由以下几个基本部分构成：(3)建立物业管理服务质量体系。作管理质量系统。①内部组织管理质量系统。系统。③服务过程的质量 ⑦内部运
5④客户服务的质量管理系统。开展物业管理考评的意义如下：．开展物业管理考评的意义。
进行业整体水平的提高物业臂理是一(1)促个新兴行业。业管理的系统性考评。确立示范项目，政府主管部门通过组织物树立先进典型，平．以提高全行业的管理水民的居住质量和居住环境起到积极作推动行业发展，并为更好地提高居用。(2)服务企业通过参加考评，苦练内功，引入竞争机制。
树立企业品牌 物业范管理。规养一支技术过硬的队伍，提高员工的整体业务素质，培服务业主．企业通过考评，塑造企业的品牌。更高质高效地验。在对比、总结中提高。更好地适应学习其他企业的管理经与此同时，行业的发展。体制的建立和完善自(3)推进了物业管理市场部开展全国性的物业管理优秀项目考1995年国家建设评工作以来．管理的典范和学习的榜样．在全国范围内树立了一批进了物业管理市场体制的建立和完善。并有力地推对提高全国物业管理水平发挥了重要作用。．6答；．试述物业管理与杜区管理的关系。三个方面来理解：物业管理与杜区管理的关系可以从(1)
在组织职能化与专业化基物业管理与社区服务的关系。建立 础之上的现代杜区，社会功能。为了发挥其积极的 建设。在这其中，杜区服务是最基础、需要加强杜区内部的管理与 也是最重要的板块。务与社区服务在范围上大多是重台的。物业服务企业的服两者可以结合起寨徽。政府的指导和扶植下。挂甚墨务是指在 内资源，展各种福利服务和便民服务。发动和组妖社区内的成员．利用和开发杜区开 足人们蹲鲁质生活和搪神生活的需求，以不断满 提高人的索质，具体说来。社区服务既有面向老年人、促进社会的进步与发展。残疾人、社会弱势群体的生活需要得到满足，优抚对象的福利服务。使这些 无偿服务为主的福利性服务；属 杜区居民的多样化便民利民服务，也有面向 这已成为目前社区服务中涉及面最广、而且 形式多样性的部分，公益性服务。于经营性目标的服务，而物业服务企业首先是基属微利服务为主的 般需要和个性化需要；以满足业主的一 务企业实际上已经承担了许多的社区但同时，物业服 公共管理职能，提供公共服务，有得到应有的社会公众支持和公共资但并没 源的资助。性、定位问题。它牵涉到物业管理公司的定(2)
为物业管理提供了具体地域空间．物业管理与社区建设的关系。杜区 从空间的角度而论，物业管理依托于社所以医；不仅如此，从趋势来看。社区本身也是未来中国社会发展的一大亮点。摆脱了计划体制的束缚之后．在 市场经挤使城市管理重心下移。社会主义 分政府职能的社会化，实现部成为提高居民生恬质量和城市文明程故此，社区建设 度的重头戏。会太系统中的一个子系统．社区建设是包含在整个社 的生存发展及必要享受提供各种便捷。它旨在为人 社区建设以人为中心和物业管理是完 全一致的． 之一，两者的共性以及它们终极关怀的相似，物业管理同样是社会子系统 奠定了彼此间的不可分割性。(3)
在社区建设不断摸索新的发展思路的物业管理与文明社区建设的关系。同时． 区建设走规范和建制化道路。参与其中的物业管理也须配合社 立等级分明的物业管理评议机制，首先要建 不同类型物业实现不同的管理服务标即对 准。其次。引入市场竞争机制。实行“一区这有利于文明社区建设工作的展开。一管理” 公司统一管理，避免多头、模式，即一个小区有一家物业 化管理。再次，建立物业管理参与文明分散的无序社区建设的激励机制。考核同其参与社区建设的实效结合起把对物业管理的 来，促成文明社区的创建。最后。建立 法制化机制，使物业管理参与杜区建设遵循国家法打破条块格局。依法管理，律法规与规章确立其应有的法律地位。
7答：．试述物业管理发展的必备条件，从物业管理的现状来看，物业管理虽然有美好发展前景，但会环境之间有一系列的问题需要解行业内部和社决．业创造良好的外部环境。只有随着社会经济进一步发展为物自我完善。行业内部不断为现实。
物业管理的美好前景才能变(1)外部条件外部条件是社会政治、济、文化等方面的总和，可概括为经
五个方人大、政府立法，确立规范；房屋 面。：即：人们的观念转变；管理体制改革；房地产业内部的协调；面之间的关系。处理好物业服务公司与其他方居住质量。①人们普遍重视人们对住房的要求已经从有房住，随着生活水平的提高，住得下，好的概念即是良好的管理服务，升格到住得好，而住得美宜人的周围环境。强而有力的治优安防卫措施，正常的水电供应，配套的各类设施及文化娱乐场所、业网点等。商的保值、增值作用。随着经济水平②人们普遍重视房屋的提高，人们有了钱，都会寻找高回报的投资，在继国库券、债券、股票后，房屋成了新的投资热点。房屋土地的稀缺性，决定了房地产增值的趋势，尤其在中国，住房与人口的矛盾还未缓解，失为一种保值、增值且获利很大的所以买房不投资渠道。③人大、政府立法，确立规范。的最突出的问题就是缺乏法律、当前物业管理发展中遇到规。法权利、管理系统中各因素之间的关系、房屋体制的改革。义务没；}‘明确的规定。④利性房管制度是在计划缓济条件 我国原有的福下形成的。在市易 经济中．行政命令，而是通过法律、去国家对经济的控制不再是采用济手段来调控。规、经是要建立一种适应市场经济的企业化因此房屋管理体制改革管理模式一物业管理机制。说酌房地产行业是指包括参与房地产⑤搞好房地产行业内部协诃：这里所
开发、经营、管理的各种企业，它包括了设计、勘察、施工、销售、中介、咨询和物业管理等’发过程中各子行业之间必须保持均衡子行业。在房地产开关系，才能促进其健全发展。首先要搞好房地产内部结构调整。数房地产开发的管理单位数量相对少，量大、层次高。而与其配套的物业遍低．管理服务水平普其次要开发商与物业服务硷司合作。开发建设与售后服务比例不协调。行规划设计一建设施工一管理服务一
推。
条龙模式。开发商在住宅开发建设中，由于没有把售后管理联系起来统一规划，往往造成矛盾。面的关系。@处理好物业服务公司与其他方 建成后管理上的困难及管理公司实施的，国家对物业的理最终是通过的管理也必须符合当地的政策规定，而物业公司对物业点接受属地政府职能部门的管理，并业公司在管理中要处理好这样的双轨因此物关系。积极与当地区委会、派出所、交警队、居委会、街道办、物价局、税务局等单位取得联系，共创安全文明模范小区。辅助行政机关工作，(2)内因共同作用的结果。内部条件 事物的发展都是外因和
除了需要提供外部条件外，物业管理的发展也需要在以下几个方面进行努力。其行业内部取得预期的效果。才能①处理好行业内部平衡。
内部也存在着不同层次的管理服务在物业管理行业数量、质量上的平衡，的平衡问题。企业与企业之间要根据房地产开发产品中各层次房屋各种不同层次的管理服务之闾比例决定他们的数量，求来确定服务的质量。根据业主要
照香港、新加坡物业管理的发展经验，②成立行业协会，提高整体水平。参深圳市住宅局已成立一个物业管理行业协会．已在以下两方面发挥作用：对整个行业实行协调管理。并政府部门制定行业规范。了众多的物业管理行家，行业协会聚集其一是协助业具有较强的专知识和实践经验，了解物业管理中存在的问题和解决途径。由他们组成团”具有专业性和可操作性。其，协助政府部门制定行业规范才更“顾问种经验交流活动，=是组织各平。会横向交流，行业协会可以通过与房地产行业协提高企业管理服务水引导全行业的企业在提高管理服务上帮助会员单位，开拓市场，苦练内功。基本队伍的技术力量。③重视员工的素质，保证职工考核制度、职业道德到专业水平综合考岗位职责，物业公司应建立从服务态度、察，格者方可上岗工作。不合格人员要经系统培训，和多层次服务。④提供多种服务考核合行业．物业管理在国外是微利有限，业主所缴纳的水电费、综合管理而国内由于人们的经济承受能力费等收入仅够维持物业公司舶日常开支。就必须依靠提供多种有倦服务。物业公司要想自我发展、收支平衡入。增加收费来薅 ⑤合理收取和使用管理经费。经区管理效果和质量。【合理充足与否。直接影响住宅实力为后盾，只有以雄厚的经济生、安全保卫、公共绿化、机电维修等才能搞好小区内的清洁卫方面的服务。．试述物业管理的根本性质。，本质上讲其根本属性是公共管理。物业管理虽然采用企业化方式，但从 小区业主公共事务的管理是由业主集许多体委托给物业服务企业，式来实施的。以企业化的方业管理方式运作是对高管理效率和妓物业管理领域这种采用企益的追求．的效
为了充分发挥物业区域资源能和企业经营管理优势。业赢得更多收益．为物业服务企稳定发展．也更好地满足业主需要。便于企业持续经营和显然。很向业主提供的物业管理服务产品。物业管理服务是由物业服务企业业对外于企业内部的经营管理活动．(即业主)的管理服务活动．是企物业管理牵涉面很广。不能混淆。不是构、公用事业单位、业主委员会、居民它涉及到政府机委员会、企业等组织。物业服务企业、相关专业服务主集体委托业务只涉及判合同约定的而物业服务企业接收的业公用设施设备、公共场地、公共事务的管理。部分。还有很多物业管理任务需要政这只是物业管理的一公共秩序等府．理不同于物业服务企业的“专业管或业主自己来完成。很显然物业管理”管理。其性质不同、范围也要大得多。．更不同于物业服务企业内部经营同时物业服务企业也可以利用物业区域公共资源开展经营服务．理服务的补充和支持，物业管理的根本属性。益没有保证。否则业主公共利不影响、是对公共管不改变(1)业主自主治理的内容是业主公共事
会“炒掉”物业服务企业。务拥有专业所有权，业主作为建筑区分所有权人，不但成员权通过对物业区域业主公共事务的自主(或共同管理权还拥有共有所有权和)，也就是说业主治理来实现其成员权和共有权。(或共同管理权)业主大会和业主委员的运作活动，这种自主治理的活动是通过业主的民主参与、以及实现的，业主公共事务。其治理活动内容就是物业区域过程监督等的活动来当然业主还要管理属于自己的专有部分物业，业管理服务活动但这不是专业物主要内容，不过，(即物业公共服务营管理服务的业务来源。它可以成为个性化经)的(2)
理约定的业主公共事务物业业主作为物业服务企业接受业主集体委托管产权人是物业管理的原始主体，业主公共事务，如公共场所、公用设施但由于设备和公共秩序的管理，实现，业主个体无法实现。需要业主集体行使共同管理权来事务管理服务项目委托给物业服务企业主可以将部分专业性强的公共业或其他管理人进行管理曩务。(3)社区公共事务在有生主委托管理的物糟业服务企业受政府部门之托管理业项目．府的委托管曩公共行政管理事务．物业服务企业还有可能接受政法协助政府管理物业区域公共事务。或依业区道居委会、公安、交警、规划、城建、I一|公共行或管理是政府通过街物工商、公共事务实施的管理。税务等行政管理部门对物业区域和居民委员会的民政、侨务、综合治理、社区服务、人肪、城征兵、包括街道办事处计划生育、市规划等各项工作。执行政府的政策、其主要任务是贯彻业服务企业开展的公共行政管理活动。法令和各种法规。物其权利来自于政府的行政授权。
务企业作为法人，受国家财政、其经济活动中应当接另外物业服工商、税务等行政主管部门的管理；
其专业管理活动中，应当接受建设、在地产、公安、绿化、环卫等专业管理部房门的业务指导和监督。目所在地政府赋予物业服务企业在所 总之，物业项管理的物业区域履行公共管理的职能，可以委托物业服务企业管理部分不便于自己直接管理的物业区域公共事务。
“企业家精神”治理公共毒务的理想。实现用物业服务企业既按公司法人的权利行使企业经营权，共事务。又受托管理物业区域公有明确界限的两个相关范畴。可见物业管理与公共管理是具是相依存，相互补充的关系
两者之间
第五篇：2014建筑工程实物真题及答案
一、单项选择题
1.某受压细长杆件，两端校支，其临界力为为50kN，若将杆件支座形式改为两端固定，其临界力应为()kN。
A、50
B、100
C、150
D、200
答案：D
2.预应力混凝土构件的混凝土最低强度等级不应低于()。
A、C10
B、C35
C、C40
D、C45
答案：C
答案：D 4.关于钢筋混凝土框架结构震害严重程度的说法，错误的是()。A、柱的震害重于梁 B、角柱的震害重于内柱 C、短柱的震害重于一般柱 D、柱底的震害重于柱顶 答案：D
5.下列水泥品种中，其水化热最大的是()。A、普通水泥 B、硅酸盐水泥 C、矿渣水泥 D、粉煤灰水泥
答案：B
6.在混凝土配合比设计时，影响混凝土拌和物和易性最主要的因素是()。A、砂子率
B、单位体积用水量 C、拌和方式 D、温度 答案：B
7.关于高聚物改性沥青防水卷材的说法，错误的是()。A、SBS卷材尤其适用于较低气温环境的建筑防水 B、APP卷材尤其适用与较高气温环境的建筑防水 C、采用冷粘法铺贴时，施工环境温度不应低于0℃ D、采用热熔法铺贴时，施工环境温度不应低于﹣10℃ 答案：C
8.对施工控制网为方格形式的建筑场地，最方便的平面点位放线测量方法是()。A.直角坐标法 B.极坐标法
C.角度前方交会法 D.距离交会法 答案：A
9.关于岩土工程性能的说法，正确的是()。A.内摩擦角不是土体的抗剪强度指标
B.土体的抗剪强度指标包含有内摩擦力和内聚力
C.在土方填筑时，常以土的天然密度控制土的夯实标准 D.土的天然含水量对土体边坡稳定没有影响 答案：B
10.下列桩基施工工艺中，不需要泥浆护壁的是()。A.冲击钻成孔灌注桩 B.回转钻成孔灌注桩 C.潜水电钻成孔灌注桩 D.钻孔压浆灌注桩 答案：D
11.关于小型空心砌块砌筑工艺的说法，正确的是()。
A.上下通缝砌筑
B.不可采用铺浆法砌筑
C.先绑扎构造柱钢筋后砌筑，最后浇筑混凝土
D.防潮层以下的空心小砌块砌体，应用C15混凝土灌石砌体的孔洞
答案：C
12.当设计无要求时，在240mm厚的实心砌体上留设脚手眼的做法，正确的是()。
A.过梁上一皮砖处
B.宽度为800mm的窗间墙土
C.距转角550mm处
D.梁垫下一皮砖处
答案：C
13.钢结构普通螺栓作为永久性连接螺栓使用时，其施工做法错误的是()。
A.在螺栓一端垫两个垫圈来调节螺栓紧固度
B.螺母应和结构件表面的垫圈密贴
C.因承受动荷载而设计要求放置的弹簧垫圈必须设置在螺母一侧
D.螺栓紧固度可采用锤击法检查
答案：A
14.下列流水施工的基本组织形式中，其专业工作队数大于施工过程数的是()
A.等节奏流水施工
B.异步距异节奏流水施工
C.等步距异节奏流水施工
D.无节奏流水施工
答案：C
15.项目质量管理程序的第一步是()。
A.收集分析质量信息并制定预防措施
B.编制项目质量计划
C.明确项目质量目标
D.实施项目质量计划
答案：C
16.施工现场临时配电系统中，保护零线(PE)的配线颜色应为()。
A.黄色
B.绿色
C绿/黄双色
D.淡蓝色
【答案】C
17.参评“建筑业新技术应用示范工程”的工程，应至少应用《建筑业十项新技术(2010)》推荐的建筑新技术中的()项。
A.6
B.7
C.8
D.9
【答案】A
18.地下工程水泥砂浆防水层的养护时间至少应为()。
A.7d
B.14d
C.21d
D.28d
【答案】B
19.厕浴间楼板周边上翻混凝土的强度等级最低应为()。
A.C15
B.C20
C.C25
D.C30
【答案】B
20.某工地食堂发生食物中毒事故，其处理步骤包括：①报告中毒事故;②事故调查;③事故处理;④处理事故责任者;⑤提交调查报告。下列处理顺序正确的是()。
A.①④②③⑤
B.②⑤④③①
C.②④③①⑤
D.①③②④⑤
【答案】D
二、多项选择题
21.建筑结构应具有的功能有()。
A安全性
B.舒适性
C.适用性
D.耐久性
E.美观性
【答案】ACD
22.下列钢材包含的化学元素中，其含量增加会使钢材强度提高，但塑性下降的有()。
A.碳
B.硅
C.锰
D.磷
E.氮
【答案】ADE
23.大体积混凝土施工过程中，减少或防止出现裂缝的技术措施有()。
A.二次振捣
B.二次表面抹压
C.控制混凝土内部温度的降温速率
D.尽快降低混凝土表面温度
E.保温保养护
【答案】ABCE
24、砖砌体“三一”砌筑法的具体含义是指()。
A.一个人
B.一铲灰
C.一块砖
D.一挤揉
E.一勾缝
答案：BCD
25、下列混凝土灌注桩桩质量检查项目中，在混凝土浇筑前进行检查的有()。
A.孔深
B.孔径
C.桩身完整性
D.承载力
E.沉渣厚度
答案：ABE
26、下列参数中，属于流水施工参数的有().A.技术参数
B.空间参数
C.工艺参数
D.设计参数
E.时间参数
答案：BCE
27、下列分部分项工程中，其专项施工方案必须进行专家论证的有().A.架体高度23m的悬挑脚手架
B.开挖深度10m的人工挖孔桩
C.爬升高度80m的爬模
D.埋深10m的地下暗挖
E.开挖深度5m的无支护土方开挖工程
答案：ACDE
28、下列施工技术中，属于绿色施工技术的有()。
A.自密实混凝土应用
B.实心黏土砖应用
C.现场拌和混凝土
D.建筑固体废弃物再利用
E.废水处理再利用
答案：AD
29、建筑工程室内装饰装修需要增加的楼面荷载超过设计标准或者规范规定限值时，应当由()提出设计方案。
A.原设计单位
B.城市规划行政主管部门
C.建设行政主管部门
D.房屋的物业管理单位
E.具有相应资质等级的设计单位
答案：AE
30、施工总承包单位可以依法将承包范围内的()工程分包给具有相应专业资质的企业。
A.地下室混凝土结构
B.填充墙砌筑作业
C.混凝土框架结构
D.机电设备安装
E.玻璃幕墙
答案：ADE
三、案例分析题
(一)背景材料：
某办公楼工程。地下二层，地上十层，总建筑面积27000m3，现浇钢筋混凝土框架结构。建设单位与施工总承包单位签订了施工总承包合同。双方约定工期为20个月，建设单位供应部分主要材料。
在合同履行过程中，发生了下列事件：
事件一：施工总承包单位按规定向项目监理工程师提交了施工总进度计划网络图(如图所示)，该计划通过了监理工程师的审查和确认。
施工总精度计划网络图(时间单位：月)
事件二：工作B(特种混凝土工程)进行1个月后，因建设单位原因修改设计导致停工2个月。设计变更后，施工总承包单位及时想监理工程师提出了费用索赔申请(如表所示)，索赔内容和数量经监理工程师审查符合实际情况。
费用索赔申请一览表
事件三：在施工过程中，由于建设单位供应的主材未能按时交付给施工总承包单位，致使工作K的实际进度在第11月底时拖后三个月：部分施工机械由于施工总承包单位原因未能按时进场，致使工作H的实际进度在第11月底时拖后一个月;在工作F进行过程中，由于施工工艺不符合施工规范要求导致发生质量问题，被监理工程师责令整改，致使工作F的实际进度在第11月底时拖后一个月。施工总承包单位就工作K、H、F工期拖后分别提出了工期索赔。
事件四：施工总承包单位根据材料清单采购了一批装修材料，经计算分析，各种材料价款占该批材料价款及累计百分比如下图所示。
各种装饰装修材料占该批材料价款的累计百分比一览表
序号材料名称所占比例(%)累计百分比(%)
问题
1.事件一中，施工总承包单位应重点控制哪条线路(以网络图节点表示)?
2.事件二中，费用索赔申请一览表中有哪些不妥之处?分别说明理由。
3.事件三中，分别分析工作K、H、F的总时差，并判断其进度偏差对施工总期的影响，分别判断施工总承包单位就工作K、H、F工期索赔是否成立?
4.事件四中，根据“ABC分类法”，分别指出重点管理材料名称(A类材料)和次要管理材料名称(B类材料)。
参考答案：
1、事件一中，施工总包单位应该重点控制的线路为：①→②→③→⑤→⑧→⑩→(11)
2、事件二中，索赔申请表中有下列不妥：
(1)机械设备闲置费补偿计算不妥。理由是：根据相关规定，机械设备闲置不应按台班费计算，而应该折旧费计算。
(2)人工窝工补偿计算不妥。理由：根据相关规定，人工窝工应按工效降低计算，不应按原人工费单价计算。
3、事件三中，TFK=2月，TFH=0，TFF=2月;
K工作拖后3个月，影响工期1个月，同时施工单位提出工期索赔成立，理由是：该事件是由于建设单位供应的主材未及时交付施工单位所致。
H工作拖后1个月，影响工期1个月，同时施工单位提出工期索赔不成立，理由是：该事件是由于施工单位施工机械未及时进场所致。
F工作拖后1个月，不影响总工期，同时施工单位提出工期索赔不成立，理由是：该工作总时差为2个月，延误时间1个月，不影响工期，并且该事件也是由于施工单位施工质量不符合要求所致。
4、根据ABC分类法，累计频率在0-80%属于A类材料，重点管理，累计频率在80%-90%属于B类材料，次重点管理。根据事件四资料，A类材料有：实木门、铝合金窗、细木工板、瓷砖;B类材料有：实木地板。
(二)背景资料
某办公楼工程，建筑面积45000m2，钢筋混凝土框架—剪力墙结构，地下一层，地上十二层，层高5m，抗震等级一级，内墙装饰面层为油漆、涂料，地下工程防水为混凝土自防水和外*卷材防水。
施工过程中，发生了下列事件：
事件一：项目部按规定向监理工程师提交调查后HRB400EΦ12钢筋复试报告。主要检测数据为：抗拉强度实测值561N/mm2，屈服强度实测值460N/mm2，实测重量0.816kg/m(HRB400E Φ12 钢筋：屈服强度标准值400N/mm2，极限强度标准值540N/mm2，理论重量0.888kg/m)。
事件二：五层某施工段现浇结构尺寸检验批验收表(部分)如下：
事件三：监理工程师对三层油漆和涂料施工质量检查中，发现部分房间有流坠、刷纹、透底等质量通病，下大了整改通知单。
事件四：在地下防水工程质量检查验收时，监理工程师对防水混凝土强度、抗渗性能和细部节点构造进行了检查，提出了整改要求。
问题：
1.事件一种，计算钢筋的强屈比、屈强比(超屈比)、重量偏差(保留两位小数)，并根据计算结果分别判断该指标是否符合要求。
2.事件二中，指出验收表中的错误，计算表中正确数据的允许偏差合格率。
3.事件三中，涂饰工程还有哪些质量通病?
4.事件四中，地下工程防水分为几个等级?Ⅰ级防水的标准是什么?防水混凝土验收时，需要检查哪些部位的设置和构造做法?
参考答案：
1、事件一中，强屈比=抗拉强度/屈服强度=561/460=1.22，小于1.25不合格
超屈比=屈服强度实测值/屈服强度标准值=460/400=1.15，小于1.3合格
(试题中将两个概念屈强比于超屈比两个概念混淆了，其实这两个概念是不一样的)
重量偏差=(0.888-0.816)/0.888=-0.08，不大于8%，合格(GB50204-2002,2011版表5.3.2-A)
2、事件二中错误之处：层高大于5米，允许偏差10mm。
表中允许偏差合格率分别为：基础80%、柱梁墙70%、剪力墙80%、层高70%、柱高层高80%(GB50204-2002,2011版表8.3.2-1)
3、涂饰工程还有下列通病：泛碱、咬色、疙瘩、砂眼、漏涂、起皮和掉粉。(P245)
4、地下防水共分为四个等级，其中一级防水标准是：不允许渗水，结构表面可有少量湿渍。
防水混凝土验收时需要检查：防水混凝土的变形缝、施工缝、后浇带穿墙管道、埋件等设置和构造做法是否符合设计要求。
(三)背景材料
某新建站房工程，建筑面积56500m2，地下一层，地上三层，框架结构，建筑总高24米。总承包单位搭设了双排扣件式钢管脚手架(高度25面米)，在施工过程中有大量材料堆放在脚手架上面，结果发生了脚手架坍塌事故，造成1人死亡，4人重伤，1人轻伤，直接经济损失600多万元。事故调查中发现下列事件：
事件一：经检查，本工程项目经理持有一级注册建造师证书和安全考核资格证书(B)，电工、电气焊工、架子工持有特种作业操作资格证书。
事件二：项目部编制的重大危险源控制系统文件中，进包含有重大危机源的辨识、重大危险源的管理、工厂选址和土地使用规划等内容，调查组要求补充完善。
事件三：双排脚手架连墙件被施工人员拆除了两处;双排脚手架同一区段，上下两层的脚手板堆放的材料重量均超过3kN/m2。项目部对双排脚手架在基础完成后、架体搭设前，搭设到设计高度后，每次大风、大雨后等情况下均进行了阶段检查和验收，并形成书面检查记录。
问题：
1.事件一种，施工企业还有哪些人员需要取得安全考核资格证书及其证书类别与建筑起重作业相关的特种作业人员有哪些?
2.事件二中，重大危险源控制系统还应有哪些组成部分?
3.指出事件三中的不妥之处;手脚架还有哪些情况下也要进行阶段检查和验收?
4.生产安全事故有哪几个等级?本事故属于哪个等级?
参考答案：
1、事件一中，施工企业主要负责人(A证)、项目专职安全生产管理人员(C证);与建筑业有关的特种作业人员还有：起重机安拆工、起重机械司机、起重机司索工、信号工。(P279)
2、重大危险源控制系统还包括：重大危险源的评价;重大危险源的安全报告;事故应急救援预案;重大危险源的监察等内容。(P253)
3、事件三不妥之处有：
(1)双排脚手架连墙杆被施工人员拆除了两处。理由：双排脚手架连墙杆在施工过程中不能拆除
(2)双排脚手架同一区段上下两层堆放材料均超过3KN/m2。理由：根据JGJ_130-2011中4.2.3规定，当在双排脚手架上同时有2个及以上操作层作业时，在同一个跨距内各操作层的施工均布荷载标准值总和不得5.0 kN/m2。
(3)每次大风大雨均进行检查验收。理由：遇有六级大风与大雨后进行检查验收。
脚手架以下情况下需要进行阶段检查和验收：
(1)基础完工后及脚手架搭设前;
(2)作业层上施加荷载前;
(3)每搭设完6一8m高度后;
(4)遇有六级大风与大雨后，寒冷地区开冻后;
(5)达到设计高度后;
(6)停用超过一个月。
4、生产安全事故分为：特别重大事故、重大事故、较大事故、一般事故四个等级。本事故1人死亡、4人重伤、直接经济损失600多万元，属于一般事故。
(四)背景资料
某大型综合商场工程，建筑面积49500m2，地下一层，地上三层，现浇钢筋混凝土框架结构。建安投资为22000.00万元，采用工程量清单计价模式，报价执行《建设工程工程量清单计价规范》(GB 50500—2013)，工期自2013年8月1日至2014年3月31日，面向国内公开招标，有6家施工单位通过了资格预审进行投标。
从工程招标至竣工决算的过程中，发生了下列事件：
事件一：市建委制定了专门的招标代理机构。在投标期限内，先后有A、B、C三家单位对招标文件提出了疑问，建设单位以一对一的形式书面进行了答复。经过评标委员会严格评审，最终确定E单位中标。双方签订了施工总承包合同(幕墙工程为专业分包)。
事件二：E单位的投标报价构成如下：分部分项工程费为16100.00万元，措施项目费为1800.00万元，安全文明施工费为322.00万元，其他项目费为1200.00万元，暂列金额为1000.00万元，管理费10%，利润5%，规费1%，税金3.413%。
事件三：建设单位按照合同约定支付了工程预付款;但合同中未约定安全文明施工费预支付比例，双方协商按照国家相关部门规定的最低预支付比例进行支付。
事件四：E施工单位对项目部安全管理工作进行检查，发现安全生产领导小组只有E单位项目经理、总工程师、专职安全管理人员。E施工单位要求项目部整改。
事件五：2014年3月30日工程竣工验收，5月1日双方完成竣工决算，双方书面签字确认于2014年5月20日前由建设单位支付未付工程款560万元(不含5%的保修金)给E施工单位。此后，E施工单位3次书面要求建设单位支付所欠款项，但是截止8月30日建设单位仍未支付560万元的工程款。随即E施工单位以行使工程款优先受偿权为由，向法院提起诉讼，要求建设单位支付欠款560万元，以及拖欠利息5.2万元、违约金10万元。
问题
1、分别指出事件一中的不妥之处，并说明理由。
2、列式计算事件二中E单位的中标造价是多少万元(保留两位小数)。根据工程项目不同建设阶段，建设工程造价可划分为哪几类?该中标造价属于其中的哪一类?
3、事件三中，建设单位预支付的安全文明施工费最低是多少万元(保留两位小数)?并说明理由。安全文明施工费包括哪些费用?
4、事件四中，项目安全生产领导小组还应有哪些人员(分单位列出)?
5、事件五中，工程款优先受偿权自竣工之日起共计多少个月?E单位诉讼是否成立?其可以行使的工程款优先受偿权是多少万元?
参考答案：
1、事件一不妥之处有：
(1)市建委指定了专门的招标代理机构。理由：根据相关规定，任何单位和个人均不得为招标人指定代理机构。
(2)建设单位进行了一对一的书面答复。理由：建设单位对于招标过程中的疑问以书面的形式向所有招标文件的收受人发出。
2、事件二中E单位的中标造价
=(16100.00+1800.00+1200.00)*(1+1%)*(1+3.413%)=19949.40万元。
根据工程建设不同阶段，建设工程造价分为：招标控制价、投标价、签约合同价、竣工结算价。该中标造价属于投标价。(P296)
3、事件三中建设单位支付的安全文明施工费=322*(5/8)*60%=201.25*60%=120.75万元。理由：根据相关规定，发包人应该在工程开工后的28天之内预付不低于当年施工进度计划的安全文明施工费总额的60%，其余部分按照提前安排的原则，与进度款同期支付。
安全文明施工费包括：安全施工费、文明施工费、环境保护费、临时设施费。
4、项目安全生产领导小组还应该包括下列人员：根据《建筑施工企业安全生产管理规范》GB50656-2011中12.0.3之规定，应成立由总承包单位、专业承包和劳务分包单位项目经理、技术负责人和专职安全生产管理人员组成的安全管理领导小组;
5、优先受偿权自竣工之日起6个月以内。E单位诉讼成立。可以行使的优先受偿权=560+5.2=565.2万元，不含建设单位违约金。
(五)背景资料
某办公楼工程，建筑面积45000m2，地下二层，地上二十六层，框架一剪力墙结构，设计基础底标高为-9.0m，由主楼和附属用房组成。基坑支护采用复合土钉墙，地质资料显示，该开挖区域为粉质粘土且局部有滞水层。施工过程中发生了下列事件：
事件一：监理工程师在审查《复合土钉墙边坡支护方案》时，对方案中制定的采用钢筋网喷射混凝土面层、混凝土终凝时间不超过4小时等构造做法及要求提出了整改完善的要求。
事件二：项目部在编制的“项目环境管理规划”中，提出了包括现场文化建设、保障职工安全文明施工的工作内容。
事件三：监理工程师在消防工作检查时，发现一只手提式灭火器直接挂在工人宿舍外墙的挂钩上，其顶部离地面的高度为1.6m：食堂设置了独立制作间和冷藏设施，燃气罐放置在通风良好的杂物间。
事件四：在砌体子分部工程验收时，监理工程师发现有个别部位存在墙体裂缝。监理工程师对不影响结构安全的裂缝砌体进行了验收，对可能影响结构安全的裂缝砌体提出整改要求。事件五：当地建设主管部门于10月17日对项目进行执法大检查，发现施工总承包单位项目经理为二级注册建造师。为此，当地建设主管部门做出对施工总承包单位进行行政处罚的决定：与10月21日在当地建筑市场诚信信息平台上做了公示;并于10月30日将确认的不良行为记录上报了住房和城乡建设部。
问题
1.事件一中，基坑土钉墙护坡其面层的构造还应包括哪些技术要求?
2.事件二中，现场文明施工还应包括哪些工作内容?
3.事件三中，有哪些不妥之处并说明正确做法。手提式灭火器还有哪些放置方法?
4.事件四中，监理工程师的做法是否妥当?对可能影响结构安全的裂缝砌体应如何整改验收?
5.时间五中，分别指出当地建设主管部门的做法是否妥当?并说明理由。
参考答案：
1、事件一中，土钉墙护坡面层构造还包括：1)土钉墙墙面坡度不宜大于1：0.1;2)土钉必须和面层有效连接，应设置承压板或加强钢筋等构造措施，承压板或加强钢筋应与土钉螺栓连接或钢筋焊接连接;3)土钉的长度宜为开挖深度的0.5～1.2倍，间距宜为1～2m，与水平面夹角宜为50～200;4)土钉钢筋宜采用HRB335、HRB400级钢筋，钢筋直径宜为16～32mm，钻孔直径宜为70～120mm;5)注浆材料宜采用水泥浆或水泥砂浆，其强度等级不宜低于M10;6)喷射混凝土面层宜配置钢筋网，钢筋直径宜为6～10mm，间距宜为150～
300mm;喷射混凝土强度等级不宜低于C20，面层厚度不宜小于80mm;7)坡面上下段钢筋网搭接长度应大于300mm。(P432)
2、现场文明施工内容还包括：规范场容，保持作业环境整洁卫生;创造文明有序安全生产的条件;减少对居民和环境的不利影响。(P289)
3、事件三不妥之处：
(1)手提式灭火器直接挂在工人宿舍外墙的挂钩上，其顶部高度离地面的高度为1.6m。正确做法：灭火器应设置在明显的位置，底部离地面的高度应小于1.5米。P360
(2)燃气罐放置在杂物间。正确做法：燃气罐应单独设置存放间。P286
手提式灭火器还可以设置在托架上、消防箱内。
4、监理工程师做法妥当。根据相关规定对有可能影响结构安全性的砌体裂缝应由有资质的检测单位检测鉴定，需返修或加固处理的，待返修或加固处理满足使用要求后进行二次验收。
5、事件五中，10月17日作出行政处罚，10月21日公示不良行为记录信息 妥当。理由是：不良行为记录信息的公布时间为行政处罚决定做出后7d内。
10月 30日将确认的不良行为记录上报了住房和城乡建设部不妥。理由是：不良行为记录在当地 发布记录起7d内报住房和城乡建设部。
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