物业管理答案

第一篇：物业管理答案

时间数字等：50%以上一个三十日内2个2-3倍六个月内1000万元5万元以上20万元以下15日百分之二十以上2004年5月1日50%以上三十年5个以上1万元以上5万元以下98%

两个字：

舒适法律致歉业主资遣基础绿化吊篮门卫进门舒适颜色保持业主不能仓单国家 “四会”告知适当三个字：

出资人封闭型居委会塑料管工程部债权人多样性弱电组封闭型减量化开发商综合组集团制临时卡管理权 四个字：

代洗车辆气流速度公开招标值班制度建设单位会展中心管理规约乱放，丢失全面检查夸大报价消防管网要求补偿 全体业主要求补偿各种因素出入管理生活单元政策规范担保物权产权情况执行机构出资比例物质文化自治规范 全民所有高位水箱管理合同管理规约小修工程间接目标商务服务建设单位早期阶段会展中心利用期限钥匙发放 法兰连接全面检查应聘培训制度文化值班制度建设单位精神文化占有、使用执行机构民事纠纷局部通风建设单位 摄氏温度全体业主施工准备工作实践

五个字：

强力洁瓷灵业主委员会伸顶通气管写字楼物业不定期检查变更或追加观察使用法模块化面试物业所有权房屋完好率 门岗保安员整体拆除法生产和服务检查和维护操作性面试其他共有人本区域业主投标申请书一般损坏房三级保养制 停止使用法制度制定者

六个字：

巡视检查制度实现社会效益区分所有权人物业服务企业物业的功能性直接给水方式实现社会效益验收条件相同

物业档次较低专项维修资金物业管理单位在一定范围内生活排水系统物业服务合同担保物权实现物业管理公司

因暂时出国的七个字及以上：

可以委托代理人激励来自于外因房屋季节性养护更好地管理物业轻污染工业物业重新分配宅基地

业主委员会章程员工的生活习惯档案的动态性不强维修和更新、改造事业单位办公用房工程名称、位置、结构

物业服务企业的酬金对违章行为进行处罚设备的功能容易过时业主和物业管理企业前期物业服务合同服务第一，管理群众房地产行政主管部门坚持权利和义务分离福利性行政化管理模式具备公共管理性质的职能

按时交纳物业服务费用不折手段取得管理项目抵押财产被查封、扣押物业管理提供无偿的服务被担保债权的种类和数额房屋及共用设施设备的管理人口密度大，人口结构复杂使用时间集中，人员流动性大被担保债权的种类和数额

决定物业服务企业的领导人选不可损坏和攀折花木新的债权不可能发生更好地建立施工质量

建筑档次高，设备先进公司中经济效益的实现筹集和使用专项维修资决定物业服务企业人员的福利 便于日后对物业的管理如实、及时登记有关事项以人为本、服务第一原则行政性专业化管理模式

污染环境者不应承担相应责任业主居室内外的设施设备改建、重建建筑物及其附属设施不可在绿地内设置建筑小品 企业经营战略管理培训计划坚持权利和义务分离的原则决定物业服务企业领导人选房地产行政主管部门

留心观察，必要时可礼貌查问参与物业管理具体事务的决策建筑物区分所有权确保顾客消费的便利性

地面、楼梯台阶无杂物、污渍厂房和仓库的内部管理制度地产建设单位的附属子公司或部门

服务态度和办事效率方面的纠纷直接参与物业服务公司的管理工作环境管理与物质文明建设相结合直接参与物业服务公司的管理工作与开发公司洽谈前期物业管理服务事项

一个物业管理区域可成立多个业主大会前者的服务内容多样后者的服务内容单一

查验申请人提供的权属证明和其他必要材料科技含量高，对物业管理人员提出了更高要求

集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施可采用集体讨论形式，也可采用书面征求意见的形式

前者的管理手段是法律和经济手段后者的是行政手段没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层

由于其使用功能的特殊性，对保洁、绿化等常规性服务要求高标准

物业是指已建成并具备使用功能的各类房屋建筑及附属的设备设施和相关的场地

以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权

第二篇：物业管理整理答案

填空

1.按照物业的使用功能的不同，物业可以分为2.按服务的性质和提供的方式，物业管理的内容可分为务、委托性的特约服务等三大类。

3.房屋的完好率即是的面积之和，占总物业面积的百分比。

4.房屋的完损等级划分为5类，即：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房

5.物业管理企业按业务性质划分，可分为企业、委托代理型物业管理企业等类型。

6.物业园林绿化的管理工作主要有两大类：（１）（２）质量管理标准

7.前期物业管理的权责主体分别为。

8.物业管理的现代化包括

9.建筑物区分所有权具有体身份的多重性等特征。

10．物业管理企业的权利的内容主要包括：首先，有权采取完成委托任务所必须的行为；其次有权获得劳动报酬；第三有权根据物业管理合同制止违背全体业主利益的行为等三个方面。

11.一般而言，前期物业工作开始于收楼前的个月。

单选

1.企业资质：企业资质：企业资质，主要是为了界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力情况，包括企业的注册资金、拥有的固定资产、职工人数、技术力量、经营规模以及经营水平等等，是企业实力和规模的标志。

2.市场化是物业管理的最主要特征

3．（C）一旦完成，即由开发建设单位向物业管理企业办理物业的交接手续，标志着物业管理的全面起动。

A 竣工验收B 综合验收C 接管验收D 选聘物业管理企业

4.物业管理企业机构设置要遵循的原则之一是（D）。

A 会级原则B 精干高效

C 部门齐全D 统一指挥

5.物业管理起源于19世纪60年代的6.．物业的交楼工作的服务对象是（B）。

A．开发商B．业主C．建设单位D．物业管理企业

7.以下哪一个答案不是处理业主的投诉时应遵循的原则（D）：

A．真诚以待、相敬有加B．处理及时，回访有序

C．善于理解，做贴心人D．发号施令，勒索业主

8.业主或物业管理企业，从管理的角度，或因成本控制，或因自身的能力限制，把物业管理中的某一项服务项目（如设备维修保养、自动化管理、园林绿化、保洁、保安等）拿出来进行单独招标或分包的行为属于（B）

A单纯物业管理招标B专项服务工作招标

C物业管理与经营综合招标D 服务管理招标

9.评标委员会应由（D）

A 业主代表组成B 由业主代表和行政主管部门人员组成C 业主委员会成员组成D 招标人代表和物业管理技术、管理方面的专家组成10.下述（D）不符合编制招标文件的原则。

A 公平性原则B 明确性原则C 合法性原则D 合理性原则

11.根据物业管理的要求，园林树木养护管理的质量标准，一般分为（A）级

A．三B．四C．五D．六

12.配备完整的高层楼宇的消防系统，一般由（C）部分组成A．三B．五C．七D．九

13.、物业中介代理的主要内容包括（ACD）。

A．房地产咨询B．房地产广告

C．房地产估价D．房地产经纪

14.在影响服务质量高低的各种因素中，可以直接控制的因素为（B）。

A．企业形象B．宣传沟通

C．顾客口碑D．顾客需求

简答

1.简述物业的含义，简述物业管理的概念，简述物业管理的基本内容

物业的含义：

已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。”

物业管理的概念：

所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。”

物业管理的基本内容：

（1）常规性的公共服务

（2）针对性的专项服务

（3）委托性的特约服务

2．建筑物区分所有权的概念以及它的组成。

概念：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分

所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权之间共同关系所生的成员权之总称。

组成：（1）专有所有权（2）共有所有权（3）成员权。

3.简述物业出租与出售的区别。

尽管物业出租和物业出售都是物业买卖的形式，但是两者在经营中有明显以下区别：

（1）物业租赁实际上是物业所有权人（业主）或授权经营者将物业零星出售的一种形式，所不同的是，物业出售是所有权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是使用权。物业使用权从出租人手中让渡到承租人手中，双方就建立了一种租赁关系。而房屋出售却不同，它是将房屋的使用权和所有权一次性一并卖断。

（2）在收回房屋的投资和利息方面，物业的租赁是在房屋达到使用年限前，经过多次交换实现，而物业的出售是通过一次交换，房屋即从实物形态转为货币形态。

（3）在流通过程与消费过程的相互关系上，物业租赁的流通过程与消费过程是互相交叉、同步转变的，即一边交换一边使用。物业出售中两者是分离的，它是在流通过程结束后才开始的消费过程。

4物业档案资料管理的重要性如何？

物业档案资料管理的重要性在于：

（1）物业档案资料的管理是开展物业管理的前提。

（2）健全有序的资料档案是提高管理效率的重要条件。

（3）搞好资料档案的管理，有利于提高管理水平，开展评优、创优工作。

.5.什么是前期物业管理？

就是物业管理企业与业主委员会签订的物业管理服务合同生效之前，建设单位选聘的物业管理企业所实施的管理活动。

6.物业管理招投标的概念。

物业管理招标:是指物业所有权人（业主委员会或开发建设单位）在为物业选择管理者时，通过制订招标文件，向社会公布招标信息，由物业管理企业竞投，从中选择最佳者，并与之订立物业管理合同的过程。

物业管理投标:是指符合招标要求的物业管理企业，根据招标要求，提出投标申请，参与投标活动的过程。

7.简述影响服务质量的因素。

顾客对服务产品质量的判断取决于体验质量与预期质量的对比。在体验质量既定的情况下，预期质量将影响顾客对整体服务质量的感知。预期质量受下面的因素影响：

（1）企业形象。

（2）宣传沟通。

（3）顾客口碑。

（4）顾客需求。

8.简述出租房屋必须具备的条件

出租房屋必须具备如下条件：

（1）经规划部门批准建设，并已向房地产行政管理机关办理产权登记的房屋。产权和使

用权不清，或产权和使用权纠纷尚未处理完结的房屋不能出租；

（2）自管房单位和私房业主出租的必须是自住自用有余的房屋，私房业主不得一方面

租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房；

（3）结构安全，设备齐全，能够正常使用的房屋。危险房屋和违章建筑房屋不得出租；

（4）能够确保在租赁期内使用的房屋，即已被证明即将被拆迁的房屋不得出租。论述

1.试述物业管理企业与社区文化的关系

答：物业管理企业与社区文化的关系可从两个方面来理解：

（1）社区文化影响物业管理企业的发展

社区文化是创造良好的人文环境和满足社区成员文化需求的重要手段。同时，社区文化是实施物业管理的润滑剂。社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。社区文化是一种手段，通过社区文化活动的开展，应该使物业管理水平更高、效果更好。因此，社区文化在内容和形式上应和物业管理有所联系，管理应该有文化内涵，而文化内涵又可以反向推动管理水平跃升。

社区文化对物业管理企业发展的作用有如下五个方面的作用。一是有助于物业管理企业锻造品牌与核心竞争力。二是有利于培养业主忠诚度，三是有利于提高市场美誉度，四是有利于以在小区中架起社区文明的“桥梁”。五是有利于社区意识和共同的社区价值观的形成，促进小区人际关系的融洽和小区社会的和谐。

（2）物业管理企业是物业管理小区的社区文化建设的主要推动者。

首先，建设有特色的物业管理小区的社区文化，已经成为物业管理企业核心竞争力的标志之

一、好为物业管理企业所重视。

二、物业管理小区文化的社区文化的形成，需要物业管理

公司大量的资源投入。再次，物业管理公司是物业管理小区的社区文化建设直接组织管理者，主导着小区文化建设过程、内容和方式。

2.物业管理公司向业主交楼是与业主接触的第一个重要工作环节，公司在安排工作时要注意哪些关健问题？

答：交楼工作是前期管理的一项重要的工作，是与业主第一次接触的关健环节，关系到物业管理工作能否被业主接受。给业主一个好的“第一印象”，交楼工作必须做好策划。

（1）文件的准备：

交楼过程需要准备的文件较多，大致分为三类：

第一类为知会式文件，包括收楼通知、收楼手续、收楼须知、缴款通知书等

第二类为法律式文件，包括验楼情况明细表、楼宇交接书、《住宅质量保证书》、《物业使用说明书》、交费委托书、涉及产权权益的等文件，这些必须与建设单位做好协调，第三类为使用指南：包括住户手册、装修规定等

（2）形象的设计、环境的营造

业主收楼是投资者及其家庭的一件大事。一般来讲，购房置业对于一个家庭可能只是一、二次巨额投资机会，在购买前经过了反复的比较、衡量，收楼时更是细致、挑剔，对商品高质量的要求近符苛刻，对于感观、环境、服务等精神需求更是无止境的。交楼前夕，是物业管理工作最艰苦的时期，“清洁开荒”、环境美化均需求投入人力、物力。

（3）交楼的组织准备。

交楼过程还需要做好时间的安排和人员的组织准备

（4）交楼应注意的问题

首先，交楼时应让业主清楚物业各部分或设施的保质期限和具体范围，以确保业主应得的权益。

其次，交楼时管理人员应站在业主的立场上，根据售房合同，业主有权对物业进行质量验收，以保证购置房屋的质量。物业管理企业应派员陪同业主对房屋进行检查验收，回答业主提出的问题。如当场不能解答的话，必须记录下来，待征询后明确答复。如果确系物业管理公司在竣工验收时的遗漏或疏忽的质量问题，要及时通知施工单位或开发建设单位限期整修、解决。

第三篇：物业管理选择题(七字七字以上答案)

2、物业管理企业对不属于自己管辖范围的问题（A）

A、也要给住用人以满意的答复

B、不必作出答复

C、必须彻底解决

D、应及时向上级报告

4、当住用人因特殊原因希望花钱买方便时，物业管理企业应创造条件满足其要求，提供（B）

A、一般性服务

B特约性服务

C公共性服务

D公众代办性服务

5、物业管理企业内部各部门的权利与职责要非常明确，才能做到人人有事做，事事有人管，这体现了（B）

A、业主至上原则

B、权责分明原则

C、产权、经营权分离原则

D、公平竞争原则

6、物业管理公司服务部的主要职能有（A）A依法建立各类服务网点

B扩大租赁业务

C负责管理区域内的环境卫生

D负责管理区域内的房屋修缮

8、业主直接参与物业管理区域的物业管理，这种自治管理是通过（C）实现的。

A业主大会

B业主代表大会

C业主大会或业主代表大会

D物业管理公司9、10、（D）不是业主大会或业主代表大会的职责。

A.选举业主委员会委员

B.罢免业主委员会委员 C.修改业主委员会章程

D.选聘或解聘物业管理公司

14、物业开发商可以通过与物业管理公司签订（B），委托其介入物业的前期管理和销售工作

A.托管合同

B.临时委托合同

C.永久性合作协议

D.合作备忘录

15、住宅小区物业管理公司生存与发展的关键性问题是（C）A.创造最大的经济效益

B.减少漏交管理费的现象

C.使住宅小区居民满意

D.协调好业主之间的关系 1617、18与物业管理公司签定写字楼物业管理合同的是（A）

A大厦业主委员会

B大厦承租人

C大厦产权人

D大厦投资人

19、写字楼商务中心服务保障的前提条件是（D）

A物业的保值增值

B物业的出租率

C资金的良性循环

D设备的正常使用和保养 21

23、商场具有（A），才会及引更多的顾客。

A自己鲜明的特色

B强大的经济实力

C潜在的无形资产

D大面积的停车场

28、物业管理招标是由（C)负责,通过竞争择优选聘物业管理企业的一种方法.A物业开发商

B业主

C物业开发商或业主

D房地产管理部门

31、计划按性质分类有（A）

A生产、学习、科研等

B国家、单位、部门等 C综合、专题、项目等

D条文式、表格式、综合式

32、物业管理劳动成本分为（D）

A有形成本

B无形成本

C固定成本

D有形成本和无形成本

35、屋面工程维修养护的中心内容是（A）A防水层的养护

B二次装修的管理

C杜绝不合理荷载

D避免虫害

44、房屋修缮设计必须以（C）为依据，并充分听取业主和使用人的意见，使方案更加合理、可行。

A.档案资料B.现行法规

C.房屋勘察鉴定

D.房屋完损等级

54、物业管理区域内动用明火作业的签批和现场监护工作由（D）负责。

A． 保安部主管

B。工程部主管

C。义务消防人员

D。专职消防管理人员

57、防治物业环境固体废弃物污染的重点是对（C）

A．商业垃圾的处理

B。工业垃圾的处理

C。生活垃圾的管理

D。公共厕所的管理

1.很多写字楼业主委托物业管理企业代理出租。对物业管理企业来说，其全部工作的出发点和落脚点是（D)

A.保证收到租金

B.减少出租方与承租方间纠纷 C.顺利完成代租

D.为业主获取最大利润

3.业主自治的关键是业主大会、业主委员会对物业管理企业具有（C)

A.选聘权和解聘建议权

B.解聘权和选聘建议权

C.选聘权和解聘权

D.否决权 复检制度。

9.现代物业管理中，业主自律的约束机制主要是通过（D)

A.业主的思想觉悟来实现的B.业主和物业管理企业的统一管理来实现的 C.物业管理公约来实现的D.业主公约来实现的 10.物业管理招投标实质是一种(D)

A.招标方要约行为

B.投标方承诺行为

C.市场供需行为

D.市场双向选择行为

11.原有房屋装修时，涉及进行仅做面层涂料、贴墙纸等简易装修的，(D)

A.可不用办任何手续业主自主进行

B.应到市房管局申请，待批准后再装修施工 C.必须到主管部门办理申批手续

D.应到房屋产权单位或物业管理单位登记备案

15.在物业管理经费筹集中，长期、稳定、主要的物业管理经费来源是（D)

A.物业管理多种经营收入和利润

B.政府政策扶持和一定的资金支助

C.开发建设单位提供管理用房和经营用房，提交物业管理企业开业费

D.物业管理服务费

16.住宅小区物业管理应当以（A)

A.专业化管理为主

B.社会化管理为主

C.市场化管理为主

D.行政化管理为主

7、房屋装修规划、设计由（C）进行。

A.房地产开发商

B.房地产行政管理部门

C.业主和使用人

D.物业管理公司

8、物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管理者，这体现了物业管理的（A）原则。

A.产权“经营权分离

B.业主之上

C.专业高效

D.公平竞争

11、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以（D）为依据。

A.企业的规章制度

B.业主委员会章程

C.上级行政部门的指示

D.法律、法规

12、物业管理人员应具备的职业道德之一是（B）。

A.仪表端庄，形象良好

B.忠于职守，尽职尽责

C.体魄健康，胸怀宽广

D.语言流畅，表达力强

13、物业管理人员在工作中相互推诿，办事拖拉，不符合（A）的职业道德要求。

A.忠于职守，尽职尽责

B.实事求是，办事公道

C.谦虚谨慎，文明礼貌

D.遵守纪律，奉公守法

14、物业管理人员要做到人找工作，不要让工作找人。凡是用户需要做的事都是要分秒必争，尽快干好，这体现了（A）。

A.积极主动，讲求实效

B.谦虚谨慎，文明礼貌

C.刻苦学习，提高素质

D.仪表端庄，良好形象

15、讲求实效，要做到急修零活当时到现场；如果是一般水、电、气、暖方面的问题，虽然当时不处理也不会发生危险，也（C）。

A.必须马上修好

B.必须三天内解决

C.要力争当日给用户答复

D.要力争三天内给予答复

18、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理是C）。

A.业主直接进行的

B.通过房地产行政部门实现的

C.通过业主大会和业主代表大会实现的 D.通过物业管理公司实现的

20、第一次业主大会或业主代表大会由（D）组织召开。

A.房地产行政管理部门

B.房屋出售单位

C.业主委员会和物业管理公司

D.房地产行政管理部门和房屋出售单位。

25、业主委员会的成立须经（D）依法核准登记后，取得社会团体法人资格。

A.房地产行政管理部门

B.公安部门

C.政府建设行政单位

D.政府社团登记部门

26、街道办事处根据上级有关部门的布置或指示（B）。

A.可以撤换物业管理企业

B.可以检查督促物业管理企业的工作

C.可以选聘新的物业管理企业

D.不得干涉物业管理企业的任何工作

28、划分房屋功能是住宅与非住宅的一个根本标志，是否具备（B）。

A.建设达到一定规模，基础设施配套齐全

B.室内活动的吃、喝、住、穿、用等起居功能和设施

C.按照城市统一规划而建设，并以投入使用

D.是相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域

31、住宅小区人为环境的管理主要靠（D）来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范。

A.经常性监督检查

B.业主委员会的督促

C.广大业主的自觉性

D.签订公约或管理制度

32、在新开发物业验收之前，通常由开发商行使管理权和处置权，自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作，并签订（A）。

A.前期物业管理服务协议书

B.前期物业委托管理合同

C.临时物业委托管理合同

D.永久性合作协议

33、业主全面有效行使对物业的管理权是在（C）以后。

A.第一个业主入住一年

B.全部业主入住

C.成立业主委员会

D.接管验收

34、住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的关系，由（A）编制。

A.物业管理公司

B.业主委员会

C.街道办事处

D.房地产行政管理部门

40、对于住宅小区物业实行状态化管理是因为（C）。

A.管理者的管理手段在不断地变化

B.住宅小区的居民在不断的变化

C.物业在使用过程中不断地发生变化

D.物业管理企业经常发生变化

42、我国写字楼按功能可以分为（D）三种类型。

A.一级、二级、三级

B.甲级、乙级、丙级

C.大型、中型、小型

D.单纯型、综合型、商住型

43、写字楼的管理方式不包括（D）。

A.委托服务型

B.自主经营型

C.专业服务公司型

D.有关部门委派型

45、写字楼商务服务中心是D）为了方便客人，满足客人需要而设立的商务机构。

A.写字楼业主

B.大厦承租人

C.大厦业主委员会

D.物业管理公司

46、写字楼商务中心服务保障的前提条件是（D）。

A.物业的保值增值

B.物业的出租率

C.资金的良性循环

D.设备的正常使用和保养

54、商业场所具有（B），才会吸引更多的顾客。

A.强大的经济实力

B.自己鲜明的特色

C.大面积的停车场

D.装饰豪华的营业大厅

56、商业场所的保安工作更多的是与（C）打交道。

A.犯罪分子

B.不法商贩

C.违反规章制度的群众

D.违反规章制度的工作人员

57、工业区内各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物，不按要求造成的损失由（A）。

A.责任企业负责

B.物业管理公司负责

C.由双方负责

D.施工单位负责

59、工业区物业管理公司在管理区域内（C）。

A.只能使用原有停车场

B.不能建设新的停车场

C.可以规划设计新的停车场

D.不能设立停车场

多选题

63、下列阐述是正确的有（ABCD）。

A.业主是物业的主任

B.许多业主组织为业主委员会

C.物业的产权是物业管理权的基础

D.物业管理权是物业管理中的根本问题 65、物业管理人员应具备的个人素质包括（ABC）。

A.语言表达能力

B.端庄的仪表仪容

C.良好的心理素质

D.掌握各种设备的维修技能

66、业主委员会应接受（CD）的监督指导。

A.房地产开发商

B.物业管理公司

C.房地产行政主管部门

D.物业区域内业主

67、IS09000质量体系认证最终要达到的目地是（CD）。

A.精神文明建设

B.提高人素质

C.以质量保持市场

D.以质量扩大市场 68、写字楼商务中心工作人员应具备的素质包括（ABCD）。A.流利的外语听说读写能力

B.秘书工作知识 C.设备的清洁保养知识

D.熟练的中英文打字能力

73．办公费中的宣传广告和市场推广费支出的数量取决于（ABD）。

A.物业的空置水平

B.物业的新旧程度

C.物业管理公司的规模

D.市场的供求状况

75、收益性物业管理中的收入包括（AC）。

A.租金收入

B.保证金

C.其他经营性收入

D.准备金 82、对房屋设备管理的基本要求包括（ABCD）。

A.良好的服务质量

B.经济的管理费用

C.及时的维修

D.确保设备完好与使用安全

86、发生失窃案应根据（BD）决定是否向公安机关报案。

A.物业管理公司的制度

B.客人的明确要求

C.保安部的规模

D.丢失财务价值 87、高层建筑消防管理的主要措施有（ABCD）。

A.防火分割

B.做好安全疏散准备工作

C.设置自动报警设施

D.设置照明和疏散标志

88、物业管理公司的治安管理工作应坚持（ABCD）。

A.“预防为主，防治结合”的方针

B.物业内治安管理与社会治安工作相结合原则 C．“服务第一，用户至上”的服务宗旨

D.治安工作硬件与软件一起抓的原则 89、水体污染的种类有（ABD）。

A.病原体污染物

B.需氧物质污染物

C.机动车尾气排放

D.有毒化学物质

1.现阶段我国居住物业的特点是（ACD)

A.产权多元化

B.服务内容多样化

C.档次多样化 D.管理体制和管理方式的多样化

E.类型多样化 3.物业管理的启动阶段工作包括下列基本环节（ABDE)

A.物业的接管验收

B.用户入住

C.签订业主公约

D.档案资料的建立

E.首次业主大会的召开和业主委员会成立

4.物业管理企业部门经理、管理员岗位培训内容，其中考试课是（ABD)

A.物业管理概论

B.房屋结构、构造与识图

C.房地产开发经营与管理

D.物业管理法规(上)(下)5.按层次，业主分（ACD)A.单个业主

B.某些业主

C.全体业主，即业主大会或业主代表大会

D.业主委员会

6.物业管理《业主公约》的主要内容包括（BCDE)

A.所委托的物业管理企业管理内容

B.业主的权利、义务

C.业主大会和业主委员会的组成和运作

D.违约责任

E.其他事项

7.物业管理招标书的主要内容有（ACDE)

A.拟招标物业的基本情况

B.拟招标物业所在地环境情况

C.物业管理的内容和要求

D.对招标的有关说明

E.物业管理考核标准与奖罚措施

12.据法律规定，房屋租赁合同是经济法定要式合同必须（DE)

A.双方同意

B.有一定协议或合同形式

C.到法定机关进行合同登记、公证

D.登记备案

E.采取书面形式

二、多选题（每题1分，满分30分）

61、物业管理的主要内容包括（ABCD）。

A.房屋的维护雨修缮

B.房屋装修监督管理

C.房屋附属设备设施的管理及维修养护

D.综合经营服务

62、房屋的维护与修缮是（BCD）。

A.物业管理的全部内容

B.物业管理的重要环节

C.常规性服务的主要内容

D.常规性管理的主要内容

64、物业管理人员必须具有的专业知识和专业技能包括（ABC）。

A.现代管理知识

B.现代管理手段

C.物业管理专业技能

D.遵守纪律，奉公守法

65、物业管理人员必须具有现代管理知识，是指从事管理工作必须（BCD

A.仪表仪容端庄

B.具有科学头脑

C.具有科学思想

D.运用科学的手段

68、物业管理公司租赁部的职责有（ABCD）。

A.做好物业的产籍管理

B.扩大租赁业务

C.提高物业出租率

D.提高经济效益

69、业主委员会的义务有（ABCD）。

A.召集，主持业主大会或业主代表大会

B.向业主大会或业主代表大会汇报工作

C.支持，配合和监督物业管理企业的工作

D.积极创建文明物业小区）。

75、住宅小区物业管理主体由（ABC）组成。

A.业主和业主大会

B.业主委员会和物业管理公司

C.政府相关部门

D.房地产开发建设单位

76、建设部队住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，必须达到98%以上的指标有（ACD）。

A.房屋完好率

B.群众满意率

C.零修及时率

D.各种费用收缴率

79、写字楼商务中心应配备一定的现代化办公设备，这些设备主要有（ABCD

A.电视机，电话机

B.打印机，计算机

C.传真机，中英文处理机

D.装订机，投影仪

81、写字楼商务中心在为客户提供服务之前应（AC）。

A.了解客户的服务要求

B.填写《商务中心费用收据单》

C.向客户讲明收费情况

D.按规定收取押金

82、写字楼的客务服务项目包括（ACD）。

A.问询，留言服务

B.航空机票订购服务

C.酒店预定服务

D.清洁卫生服务

85、商业服务业设施建设要防止（ABD）。

A.盲目效仿

B.主次颠倒

C.精心策划，合理布局

D.只看眼前，不计长远）。

第四篇：物业管理法律法规测试题及答案

物业管理法律法规测试题

（二）单项选择题：（共10分）

1、目前，狭义的物业管理法律是指（）。

A.物业管理条例 B.物权法 C.民法通则 D.合同法

2、《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由（）按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

A.业主 B.物业服务企业 C.业主和使用人 D.业主和物业服务企业

3、业主委员会与物业服务企业的关系是（）。

A.平等的法律主体关系 B.领导与被领导的关系 C.管理者与被管理者的关系 D.法人与法人的关系

4、在物业管理法律关系中（）法律关系占大多数。A.刑事 B.民事 C.人事 D.行政

5、业主是指（）

A.物业使用人 B.物业所有权人 C.占有人 D.管理人

6、物业管理区域内共用部分的经营性收益属于（）所有。A.全体业主 B.物业服务企业 C.开发建设单位 D.居民委员会

7、县级以上地方人民政府（）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。A.房地产行政主管部门 B.工商行政主管部门 C.小区管理办公室 D.物业管理协会

8、在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。

A.委托协议书 B.临时委托合同 C.前期物业服务合同 D.临时管理委托合同

9、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（）。A.住户 B.租户 C.业主 D.物业服务企业

10、业主委员会的权利来源于（）。

A.业主大会的授权 B.管理规约 C.业主委员会章程 D.政府授权

二、多项选择题：（共20分）

1、物业管理法律法规调整的对象是（）。A.物业合同关系 B.物业财产关系 C.物业管理民事关系 D.物业管理行政关系

2、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为（）。A.占有 B.使用 C.收益 D.相邻权

3、业主在物业管理活动中，享有下列权利（）。A.按照合同约定接受物业服务企业提供的服务 B.监督业主委员会的工作

C.对物业共用部位公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 D.监督专项维修资金的管理和使用。

4、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为（）。A.按照本来用途和使用目的使用专有部分 B.维护建筑物的安全和外观美观 C.不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线 D.独自承担修缮自己专有部分的费用和责任

5、业主在物业管理活动中应履行下列义务（）。A.参加业主大会会议，行使投票权 B.遵守管理规约，业主大会议事规则 C.按规定缴纳专项维修资金 D.按时交纳物业服务费用

6、物业服务合同应当对（）等内容进行约定。

A.服务质量 B.服务费用 C.物业管理用房 D.物业管理

7、管理规约的订立应遵循（）。

A.合法性原则 B.整体性原则 C.民主原则 D.自愿原则

8、新建物业接管验收应移交的资料主要有（）。

A.验收资料 B.价格资料 C.产权资料 D.技术资料

9、物业管理纠纷的处理方式主要有（）。

A.协商 B.调解 C.行政裁决和行政复议 D.仲裁、诉讼

10、物业承接查验的主要内容（）。

A.移交物业资料 B.查验物业共用部位 C.查验物业公用设施设备 D.物业专有部位

三、选择题：（共10分）

1、《物权法》的颁布使我国有了一部统一的专门的物业管理法。（）

2、在我国，业主与物业公司之间构成一种管理与被管理的关系。（）3物业管理行为其实就是一种提供物业公共性服务商品的行为（）

4、物业使用人在物业管理中的权利义务有业主与物业使用人约定，与物业服务企业无关。（）

5、业主委员会作为全体业主合法权益的代表，其权利要大于业主大会。（）

6、物业服务企业可以自行决定向业主代收业主应向供水、供电、供气和有线电视等单位缴纳的有关费用。（）

7、物业服务合同的主体是物业服务企业和业主委员会。（）

8、管理规约应该采用政府物业主管部门统一制定的示范文本。（）

9、物业服务企业应对承接验收的住宅小区质量负最终责任。（）

10、只要经过竣工验收，开发建设单位就可以将房屋和有关设施交付使用。（）

四、名词解释：（共10分）

1、物业管理法；（3分）

2、业主；（3分）

3、物业服务合同；（4分）

五、简答题：（共20分）

1、业主在物业管理活动中的义务；（5分）

2、《物业管理条例》中的基本制度有哪些？（5分）

3、物业服务合同的内容主要有哪几部分？（5分）

4、物业管理纠纷的处理方式有哪些？（5分）

六、案例分析题：（共30分）

1、某小区业主在小区内自家门栋前丢失了一辆自行车，该业主由此拒绝交纳物业服务费。该业主认为自己交纳的物业服务费中包含保安费，但小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全，所以不交物业服务费。

该业主的做法合理吗？请简要说明。(15分)

2、某小区的物业管理公司是由开发商选聘的，一户业主买房时没有签定《前期物业服务合同》，业主入住后以未签定《前期物业服务合同》及物业服务问题太多为由，不交物业服务费及园区共用水电费。

（1）该物业公司与开发建设单位签订的物业服务协议对该业主是否有约束力？（5分）（2）因为物业服务问题能作为不缴纳物业费及公共用水电费的理由吗？请简述。（10分）

答案 选择题：

1、A

2、D

3、A

4、B

5、B

6、A

7、A

8、C

9、C

10、A

二、多选题：

1、ABCD

2、ABC

3、ABCD

4、ABCD

5、BCD

6、ABCD

7、ABC

8、CD

9、ABCD

10、ABC

三、选择题：

1、错

2、错

3、对

4、错

5、错

6、错

7、错

8、错

9、错

10、错

四、名词解释：

1、广义上的物业管理法是指调整物业管理关系的所有法律的总称； 狭义上的物业管理法是指建设部颁布的《物业管理条例》

2、业主是物业的所有权人，业主可以分为独立所有权人和区分所有权人。

3、物业服务合同；是指由委托人选定被委托人，被委托人按照双方的约定进行委托管理、被委托人接受服务并支付一定费用的合同。

五、简答题：

1、业主在物业管理活动中的义务；

（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。

2、《物业管理条例》中的基本制度有哪些？

1、业主大会制度

2、管理规约制度

3、业主委员会备案制度

4、招投标制度

5、承接与交接制度

6、告知制度

7、保修责任制度

8、资质管理制度

9、报告制度

10、专项维修资金制度

3、物业服务合同的内容主要有哪几部分？

4、物业管理纠纷的处理方式有哪些？

六、简答题：

1、不合理。（1）、物业公司保安并非保险。

1、保安负责园区公共秩序和安全。

2、保安费是对物业公司所提供的保安服务的报酬和补偿。

3、丢车属于治安或刑事犯罪，应由公安机关破案，由行为人负责赔偿。

4、保险——投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金的责任。

二、物业公司保安并非保管。

1、保管——对某个特定的财产或物品的保护和管理，同时 对保管的财产或物品的损失按保管合同负有赔偿责任。

2、该业主如果与物业签定有特定的委托保管自行车的合同，则物业应按照合同签定的内容给予业主赔偿，否则，不予赔 偿。

3、如果业主将车停放于小区内有人看管的车棚内，并办有交 接手续，在此情况下车辆丢失，可要求物业公司赔偿。

三、自行车丢失或其他财产损失不能成为拒交物业费的理由。

1、交纳物业服务费是业主的义务。

《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务 ：五）、按时交纳物业服务费用。

2、交纳物业费是商品交换的要求。

物业公司提供的服务实质上也是一种商品，是一种服务性商品。业主 享受物业服务，就是购买和消费了物业服务这种商品，就理应支付相应 的费用，这样才构成商品交换。而不交费用就是非法占有物业服务商品，物业公司收不到物业费，其劳动价值得不到补偿，商品的再生产就无 法进行，物业服务就无法继续提供。

3、自行车丢失或其他财产损失的赔偿与交纳物业费是两个不同的民事责 任，不能以某一项民事责任来抵消另一项民事责任。

2、一、物业公司与业主虽未签合同，但双方存在事实上的合同关系。

1、物业公司在前期是受开发商的委托，开发商是大业主，物业公司与大业主之间签定有《前期物业服务委托合同》；

2、虽业主个人未签定此协议，但并不代表物业公司就解除物业服务，物业服务并未停止，该业主实际上已在享受物业服务内容，已构成了事实的合同关系。

二、业主对物业管理公司的服务和收费存在异议，可通过业主大会或业主委员会解决，或提起民事诉讼，但不能以此为由不交物业服务费。

1、向业委会反馈意见，改进服务质量；

2、对不合格的物业公司可通过业主大会 解聘物业公司；

3、对物业公司的服务和收费有异议，可提起诉讼，由法院判决；

4、业主个人，不能以自己对物业服务优 劣的主观判断而拒交费用。

三、向业主解释共用水电费收取的依据及收取原因：

1、依据与开发商签定的《前期物业服务委托合同》及与小业主签定的《前期物业服务协议》内容；

2、依据物业公司向物价局备案的《物业服务收费标准》；

3、本着“谁受益谁分摊”的原则，现在生活水平提高了，业主不单单只是购买一处住所，而主要是购买园区的环境及物业的服务。环境好了，生活在小区里才能感受到家的温暖，反之，如果没有园区的各种景观照明及动态的水景，小区就失去了灵气，业主住在里面也不会感受到舒适。因此，业主受益了，相应的就要分摊园区的共用水电费；

4、物业公司虽然是为业主服务，但物业公司也是一个企业，也需要赢利，如果单靠物业费的收取来达到收支平衡是不可能的，如果业主再不交纳共用水电费，让物业来承担的话，物业是运作不下去的，长期这样下去会形成恶性循环，最终导致物业服务品质下降，业主不满，物业公司退出对小区的管理；

5、物业公司在使用园区的共用水电费时，会本着节约的原则，水系的水更换时进行二次利用（浇花或洗地），公共照明根据天气进行随时调整，不会浪费使用，如果业主对园区的水电使用有好的建议，物业会积极采纳的。

目的：让业主了解费用收取的使用方法及物业的各项工作，让业 主切身明白物业是真心的站在业主的角度来考虑问题、来开展各 项工作的。

物业管理法规考试题

一、判断题：（每小题1分，共2

1、物业管理企业应该服从业主大会、业主委员会所作出的一切决议和决定。（Х）

2、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面承诺。（√）

3、前期物业管理的费用，由物业建设单位或与其签订物业服务合同的物业管理企业承担。（Х）

4、业主是物业所有权人。（Х）

5、业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。（√）

6、《物业管理条例》不适用建设单位自建自用，不聘请物业管理企业的情况。(√)

7、物业管理活动的内容是对房屋、场地、设施设备进行维修养护管理，以及维护环境卫生和秩序。(√)

8、业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。（Х）

9、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。(√)

10、业主委员会应当向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。(√)

11、物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上的关系。(√)

12、建设单位应当在销售物业之后，制定业主临时管理规约。（√）

13、物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。（√）

14、宪法是我国的根本大法，在国家法律体系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物业管理的法律渊源。（√）

15、法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的，其法律地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。（√）

16、行政法规是由最高国家权力机关依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。（√）

17、各地方人大及其常委会都可以颁布物业管理的地方法规。（Х）

18、由国务院颁布的、于2003年9 月1日实施的全国《物业管理条例》是目前我国物业管理行业第一个具有最高法律效力的行政规章。（Х）

19、有行为能力的人一定有权利能力，有权利能力的人一定有行为能力。（Χ）20、物权是指直接支配物并具有排他性的民事财产权利。（√）

二、单项选择题：（每题1分，共20题）

1、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时管理规约予以（A）

A、书面承诺 B、承诺 C、不应承诺 D、不予书面承诺

2、（D）必须通过招投标方式选聘物业管理企业。A、所有物业 B、住宅物业

C、住宅规模较小的 D、前期管理的住宅物业

3、从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定，取得（D）A、上岗证书 B、职称证书 C、执业资格证书 D、职业资格证书

4、物业管理的权利基础来源于（B）A、委托管理 B、建筑物区分所有权 C、政府的分配 D、居民委员会的授权

5、物业管理对公共秩序的作用是（B），属于安全防范性质。A、保障业主的人身安全 B、提供协助性管理服务 C、行使治安管理职能 D、业主自治管理

6、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（C）。A、住户 B、租户 C、业主 D、物业管理企业

7、物业管理区域内的共用部分的经营性收益属于（A）所有。

A、全体业主 B、物业管理企业 C、开发建设单位 D、居民委员会 E、公安派出所

8、业主（A）变更通过专有部分的供水、供电、供气、通讯等维持物业正常使用的各种管线。

A、不得随意 B、允许根据自己的需要 C、可以任意 D、能擅自

9、业主或物业使用人对其他业主、物业使用人及物业管理企业的合理使用、维护、修缮和改良行为，彼此间（C）相互容忍。

A、没有必要 B、根据自己的需求 C、应该有义务 D、没有义务

10、物业管理企业通过签订物业服务合同，明确与业主的（A）关系。A、权利与义务 B、服务与被服务 C、管理与被管理 D、委托与被委托

11、一个物业管理区域内，具有物业管理重大事项最终决定权的是：（C）A、业主委员会 B、居委会 C、业主大会 D、其他组织。

12、在物业管理中，房屋的所有权归业主，业主处于（A）地位。A、主导 B、次要 C、服从 D、协助

13、在房屋保修期内，竣工验收与交付业主使用前的时间差而产生的修缮责任，由（C）承担。

A、施工单位 B、物业管理单位 C、建设单位 D、业主

14、业主大会、业主委员会与物业管理企业的关系是：（A）A、平等的法律主体关系 B、领导和被领导的关系 C、管理者与被管理者的关系 D、法人与法人的关系

15、业主在首次业主大会会议的投票权，按照（D）确定。A、业主的人数 B、入住时间长短

C、物业使用人数比例 D、业主拥有物业的建筑面积、住宅套数

16、弃权或投反对票的业主（C）业主大会做出的各项决议。A、可以不服从也不执行 B、可以服从但不执行 C、应当服从并执行 D、可以选择性服从和执行

17、业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选（B）物业服务合同以及业主管理规约的法律效力。

A、直接影响着 B、都不影响 C、部分影响 D、削弱了

18、物业管理企业的资质审批应由当地（B）负责。A、工商部门 B、房地产行政主管部门 C、税务部门 D、物业管理协会

19、物业管理区域内道路、园林绿化的保修期为（D）。A、2年 B、5年 C、10年 D、合同约定期间

20、在物业管理活动中，以合同的格式条款侵害业主、业主大会、业主委员会或物业管理企业的合法权益（C）。

A、合同整体无效 B、合同的格式条款有效 C、合同的格式条款无效 D、合同应撤销。

三、多项选择题 ：（每题2分，共10题）

1、我国物业管理法的渊源有宪法、法律、行政法规（ABD）以及国际公约。A.地方性法规 B.行政规章 C.宗教戒律 D.司法解释

2、业主在物业管理活动中，享有（ABC）权利

A．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务 B．参加业主大会会议，行使投票权 C．监督业主委员会的工作 D．按时交纳物业服务费用

E．遵守业主管理规约、业主大会议事规则

3、业主大会的职责是：（ABD）

A.制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则

B.选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 C.与物业管理企业签订物业服务合同

D.决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施

4、有权组织业主成立业主大会的有（ACD）

A.物业建设单位 B.物业管理企业 C.房地产行政主管部门和街道办事处 D.业主代表

5、业主委员会委员应当符合下列（BDE）条件。

A.本物业区域内的业主 B.热心共益事业、责任心强

C.经济实力雄厚 D.具有一定组织能力 E．具备必要工作时间

6、业主委员会委员有下列（ACDE）情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止。

A.因物业转让、灭失等原因不再是业主的 B.无故缺席业主委员会会议累计三次以上的 C.有犯罪行为的 D．拒不履行业主义务的

E．因疾病等原因丧失履行职责能力的

7、有下列（BCD）情况，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。A.物业区域内经持有20%以上投票权业主提议的 B.20%以上业主提议的

C.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的 D.业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况

8、建筑物区分所有权是由区分所有建筑物（AC）所构成。A．专有部分所有权 B．房地产产权 C．共用部分持分权 D．人身权和人格权

9、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为（ABCD）。A.占有 B.使用 C.收益 D．处分

10、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为（ABCDE）。A.按照本来用途和使用目的使用专有部分 B.维护建筑物的安全和外观美观

C.不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线 D.独自承担修缮自己专有部分的费用和责任 E.对他人的合理行为应相互容忍

四、论述题：

1、试述《物业管理条例》颁布实施的意义?（8分）

答：第一，规范发展物业管理有利于促进经济增长。住房消费是今后相当长一段时期居民消费的热点，住宅与房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的持续推动力。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费拉动经济增长有重要作用。随着我国城市化进程的加快，物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。

第二，规范发展物业管理有利于提高人民群众居住质量。经济发展的根本目的是提高人民生活水平，随着第一步和第二步战略目标的顺利实现，人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越，居民消费由追求基本生活资料的满足向注重生活质量转变。

第三，规范发展物业管理有利于增加就业。我国正处于城市化高速发展时期，农村劳动力向非农产业的转移，加之我国正处于经济调整时期，就业结构处于调整期中，大量的下岗失业问题，就业形势极为严峻和复杂，必须增加就业机会，物业管理就业容量大，对扩大就业有重要的作用。

第四，规范发展物业管理有利于维护社区稳定，维护社会安定是全国建设小康社会的重要保证。随着社会经济体制的转形，社区建设越来越受到各界的关注，成为城市建设与管理的基础性工作，物业管理是社区服务的重要组成部分，对于维护社区环境和秩序具有重要作用。

2、为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益，《条例》突出建章立制的重要作用，确立了哪七项物业管理的基本制度？并就其中一项制度进行详细论述。（14分）

答：一是，业主大会制度。

各地在物业管理实践中，大多采用业主委员会制度，即由业主召开会议，选举产生业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权利。从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理行业的发展起到过一定的促进作用。但由于该制度集决策和执行于一体，缺乏有效的监督机制，难以体现全体业主的意愿，有违权责一致的原则。在实践中，有少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益，也有的住宅小区发生业主委员会作出换聘物业管理企业或同意利用公共设施经营的决定，但遭到大多数业主反对，导致矛盾产生。鉴于以上认识，《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。同时，明确了业主大会的成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则的主要事项，规定了业主委员会的产生方式、委员条件、职责、备案等。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。这一制度有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。

为了规范业主大会、业主委员会的运作，加强监督管理，《条例》规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

二是，业主规约制度。

物业管理往往涉及到多个业主，业主之间既有个体利益，也有共同利益。在单个业主的个体利益与业主之间的共同利益发生冲突时，个体利益应当服从整体利益，单个业主应当遵守物业管理区域内涉及到公共秩序和公共利益的有关规定。鉴于业主之间在物业管理过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理，《条例》对各地实施物业管理中已具有一定实践基础的业主管理规约制度进行了确认，规定业主管理规约对全体业主具有约束力。规定建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等依法作出约定。建设单位制定的业主临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。业主大会有权起草、讨论和修订业主管理规约，业主大会制定的业主管理规约生效时临时管理规约终止。业主管理规约是多个业主之间形成的共同意志，是业主共同订立并遵守的行为准则。实行业主管理规约制度，有利于提高业主的自律意识，预防和减少物业管理纠纷。

三是，物业管理招投标制度。物业管理是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。为了扭转房地产开发企业自建自管、因建管不分而引发物业管理纠纷增多的被动局面，保障业主自主选择物业管理企业的权利，同时也为物业管理企业参与平等竞争创造机会，《条例》突出了推行招投标对于促进物业管理健康发展的重要作用，提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。并对住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业作了明确规定。

四是，物业承接验收制度。

物业承接验收是物业管理的基础工作。目前，在物业管理过程中，老百姓反映强烈的质量缺陷、配套设施不完善等热点问题，多数是在开发建设阶段遗留下来的。由于建管不分，依附于房地产开发企业的物业管理企业往往无法进行严格的物业承接验收。还有一些物业管理企业一味偏重市场份额的扩大，在物业承接验收时敷衍了事。对业主的投诉，房地产开发企业和物业管理企业相互推诿。为了明确开发建设单位、业主、物业管理企业的责、权、利，减少物业管理矛盾和纠纷，并促使开发建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，《条例》规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。

五是，物业管理企业资质管理制度。物业管理具有一定的特殊性。物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动，带有公共产品的性质。在物业管理区域内，物业管理企业要依照全体业主的授权，约束个别业主的不当行为，如制止违章搭建及违章装修、制止扰乱公共秩序及危害环境卫生等，以维护全体业主的利益和社会公共利益。物业管理企业还有与业主长时间保持密切联系的特点，企业的素质及其管理水平的高低，直接影响到业主的生活环境和工作质量。物业管理具有一定的专业性，随着经济的发展和科技的进步，新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采用，物业的智能化程度越来越高，这也要求物业管理企业具有一定数量的高素质管理和技术人员，具有先进的工具及设备，建立科学、规范的工作程序，对价值量巨大的物业资产实施良好的管理与维护。基于以上认识，并为了有利于整顿和规范物业管理市场，《条例》规定：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业管理企业的资质，是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。

六是，物业管理专业人员职业资格制度。

物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了应对物业管理专业人员实行职业资格制度。物业管理专业人员如物业管理处主任（项目经理）等，作为物业管理活动的直接组织者，其业务能力和素质高低，直接关系物业的承接验收、维修养护以及物业管理服务水平，直接影响物业的保值增值，关系到业主共同利益和社会公共利益。物业管理专业人员只有在掌握和了解法律、经济、工程、环保、消防以及公共关系、心理等多方面学科和知识，并经过相关专业岗位实践锻炼的基础上，才能有效地做好管理服务工作。不少发达国家以及香港、台湾地区等都通过对物业管理专业人员进行职业资格的认证以及继续教育制度，来实现对物业管理行业的规范和管理。现阶段，我国已建立的物业管理专业人员队伍、高等院校及科研机构提供的教育支撑和人才储备以及日臻完善的法规体系等，为建立物业管理专业人员职业资格制度创造了有利条件。因此，《条例》规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。我部将配合人事部抓紧将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列。

七是，住房专项维修资金制度。

随着我国城镇住房制度改革的不断深化，居民个人拥有住房产权的比例越来越高，旧住房体制下由国家或单位单一承担住房维修的状况相应发生了根本性改变。为了解决在住房产权结构多元化情形下，住房共用部位、共用设施设备发生大修、中修及更新、改造时，如何在多个业主之间及时筹集所需费用的问题，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）规定：“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度”。依据《通知》精神，我部与财政部制定了《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》，对维修资金的交纳、存储、使用、监督等作了具体规定。4年多的实践证明，建立专项维修资金，对保证物业共用部位、共用设施设备的维修养护，保证物业的正常使用，保障全体业主共同利益，是十分必要的。针对目前存在的专项维修资金交纳范围不明确以及挪用专项维修资金等问题，《条例》规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

五、案例分析题：

（一）业主张某未经物业管理企业的许可将自家阳台用玻璃窗封闭，物业企业发现后以张某装修阳台未经申报，且破坏了建筑物外观的一致性，违反了物业装修管理规定及违反了业主公约为由，要求业主张某限期改正。张某以阳台属自有部位，物业企业无权干涉为由，仍拒不改正。于是，物业管理企业即依据《业主管理规约》的规定，对业主张某采取了停水停电措施。三个月过后，业主张某以物业管理企业停水停电侵害了其房屋使用权为由，向人民法院起诉，要求物业企业赔偿因停水停电导致其物业无法使用的经济损失。答案要点：

1、业主张某的行为违反了《业主管理规约》及相关法律规定，其行为已构成违约；

2、《业主管理规约》中有关物业管理企业可以采取停水停电的方法来要求业主改正违章装修行为的约定因违反了法律的强制性规定而无效。

3、物业管理企业应承担赔偿责任，赔偿的数额以停水停电期间政府指导租金为限。

4、根据《物业管理条例》第46条的规定，物业管理企业对业主的违章装修行为应当制止并及时向关行政管理部门报告。

（二）路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居，陈红住在楼下。“五一”旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连接处的下水道（管）漫出。事后，小区物业管理企业称：下水管道是畅通的，因此不负管理责任；物业建设单位则称：此楼已经通过综合验收，是合格的，所以也无责任。请问本案的责任应由谁业承担，为什么？（6分）

答：

（1）如果是管道质量问题，在保修期内由物业建设单位承担责任；（2）如果是人为损坏，由责任人承担；

（3）物业管理企业有定期检查维修的义务，如有违反，应承担法律责任。

一、名词解释

1、物业管理

是指物业服务企业受物业所有人的委托，依据物业服务合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

2、物业权属

是指房地产所有权及其有关的其他财产权利在主题上的归属。它是特定物业的归属或管主合法管辖、支配、保护该宗物业的独立性权利，3、物业抵押

是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

4、前期物业管理

是指在业主大会与所聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效前，由建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理。

5、业主大会

是指由物业管理区域内全体业主组成，代表全体业主行使本区域物业管理权利的自治组织。

二、简答题

1、物业管理的基本特征

物业管理职能的社会化，机构的专业化，过程的市场化，形式的规范化，关系的契约化。

2、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件

（1）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，保佑批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金。

（2）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

3、物业抵押法律特征的表现是什么？

（1）物业抵押属于债权人担保的范围，是附从于债权的从权利。

（2）物业抵押是以物业作为标的物的抵押，这就决定了抵押物不能转移地方，仍为物业所有人占有、使用。

（3）物业抵押合同生效后，即具有对抗第三方的效力，物业抵押人对非法占有、转让物业有追偿权。未经抵押权人同意，物业所有权人不得将已设定抵押部分另行再设抵押。同时，抵押人在抵押的物业上再设定的其他权利不能对抗已设定的抵押权。

（4）物业抵押的目的在于控制抵押物的交换价值，当债权逾期不得清偿时，房地产抵押权人，能以其交换价值优先受偿。

三、论述题

1、结合实际谈谈私有房屋承租人与共有人的权利及优先权的区别。

（一）在租赁期限内，由于房屋租赁关系的存在，承租人享有以下权利：

（1）继续承租权

在租赁期间内，房屋出租人出卖房屋，承租人可以继续按照原租赁合同的规定承租房屋，新的房屋所有权人，应当遵守原租赁合同的规定，不不得改变租赁期限，不的提高租金。

（2）优先购买权，出卖私有出租房屋，应当提前3各月，通知承租人，在同等条件先，承租人有优先购买权，（二）共有人的权利

（1）否决权

在出卖共有房屋时，若其中某个或某几个共有人擅自出卖房屋，一般情况下，其他共有人具有否决权，认定买卖行为无效。

（2）优先购买权

共有房屋出卖时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。

（三）承租人和共有人的优先权区别 在出售房屋时，承租人合共又人都具有优先权，但共有人的优先权是基于物权而产生的，而承租人的优先权是基于债权而产生的。依据民法基本原理，物权优先与债权，因此，共有人的优先权优先于承租人的优先权。在承租人和共有人都要求购买同一房屋时，在同等条件下共有人有优先购买权。

2、结合你了解的情况，谈谈通常装饰装修行为会涉及哪些民事责任。

（1）如果装修行为人是房屋的承租人，那么其装修应当得到出租人的同意，否则出租人有权解除房屋租赁合同，并追究承租人的违约或侵权责任。

（2）如果装修行为人是房屋的部分产权人，那么装修行为应当尊重其他部分产权人的权利。

（3）如果装修行为人是整栋楼房的局部房屋所有人，那么装修不得妨碍他人对房屋行使权利，不的改变房屋的整体结构或者危及房屋的安全性能，否则其他所有人有权请求停止侵害，排除妨害，消除危险，恢复原貌，并有权要求赔偿损失。

3、结合所住小区的实际情况，谈谈物业管理企业如何做好小区的车辆管理工作。

（1）在物业服务合同中明确约定，停车场车辆停放究竟属于什么性质。或者根据《物业管理条例》第44条的规定，与需要提供停车服务的业主单独签订停车管理服务协议，就停车服务项目性质、费用进行约定。

（2）我国《公司法》第11条规定：公司的经营范围由公司的章程决定，并依法登记。公司应在登记的范围内从事经营活动。物业服务企业经营停车场，收取车主一定费用，这种经营活动的法律性质，在公司经营范围中应当作出明确规定。

（3）根据《机动车停放收费管理办法》第12条规定：机动车停放服务收费实行明码标价制度。在机动车停放场所及收费地点醒目位置放置明码标价牌，标明停放车辆类型、服务内容、计费单位、收费标准等。因此物业服务企业应该明示服务的性质，以使车主根据停车场明示的服务内容决定是否接受这种服务，同时也清楚接受服务时自己应急的义务。

案例

徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。他询问：对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？

分析

1.业主混淆了不同的法律关系，该案涉及不同的法律关系，包括业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间的法律关系。

2.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。

3.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。

4.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。

5.物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。

结论

业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混淆了业主和小区物业管理委员会（下称“管委会”）之间的权利义务。依据法律、法规的规定或约定，任意一个业主无权单独对物业管理公司的收费标准、物业管理费的使用和管理以及物业服务质量提出异议，业主无权以此作为对抗原告诉讼主张的抗辩事由。理由是：

首先，物业管理公司并不只是为某一个或几个业主单独提供服务，而是基于开发商的委托、全体业主的共同委托或代表全体业主共同利益的管委会的委托，为整个小区提供物业管理服务，物业管理公司与业主的合同关系并不是通常的一对一的合同关系，而是一对整体业主的合同关系。

其次，物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运行所必须的费用，（见《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第二条）并非物业管理公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业管理公司服务存在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业管理费，则必然导致物业管理费入不敷出、物业管理公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，这必然导致全体业主（包括欠费的业主）的共同利益遭受损害。

因此，对于物业管理公司收取并使用、管理物业管理费的问题，相关法律、法规设计了一整套完整的监督机制，即业主将其对物业管理公司的监督权让给代表全体业主利益的管委会行使；同时，业主赋予管委会对物业管理公司使用和管理物业管理费以及各种维修基金检查和监督的权利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物业管理公司以及代表全体业主向物业管理公司提出起诉要求赔偿业主损失的权利。

与此相对应的是，任何业主无权单独向物业管理公司提出对各项收费标准、对物业管理费的使用和管理异议，且无权以前述异议为抗辩理由对抗业主缴纳物业管理费、代缴费用的义务，只“有权向物业管理委员会投诉或者向房屋土地管理机关反映”。

只有在这种法定的机制下，才既能体现业主对物业管理公司的监督，又能保证物业管理公司对小区维护管理的顺利开展，最终确保全体业主的整体利益。（见《北京市房屋土地管理局关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知》第三项“管委会的职责”、《北京市居住小区物业管理办法》第十七条的相关规定。）

由此可见，业主将对物业管理公司使用物业管理费以及各项物业管理工作完成情况的监督审核工作的权利赋予了管委会，业主个人无权对此提出异议，也不能以此作为拒缴物业管理费的抗辩理由。(摘自 大中华物业管理网)

1.案一：2001年5月一天，刘某因病到某医院住院治疗，把奔驰轿车停放在该医院住院处楼下的停车位。在停放期间，住院处7楼上的一块玻璃自行脱落，将奔驰车砸坏。事后双方就赔偿问题没能达成协议，刘某遂告到法院，要求这家医院赔偿各种损失46000元。针对刘某的起诉，医院提出了异议，医院拿出了气象局档案馆的气象公证，证明事发时，该区域最大风力达到8级以上，事件的发生是由于当时大风吹坏了玻璃，属于不可预测和不可避免的“天灾”。鉴于此，医院只同意对被砸坏的奔驰轿车恢复原状，但不同意赔偿。法院审理认为，不管事发时是否有大风，玻璃脱落都与被告某医院管护不力有关，因此，对于刘某的损失，医院负有不可推卸的责任，理应赔偿。经法院审理，某医院被判赔偿刘某修车费、保全证和公证费总计44000元。

关于阳台外墙面使用权

据反映：西市有八家二楼住户，其阳台被一楼住户（门面房）的广告牌遮盖，以至于二楼住房的空调无法安装。他们找到开发商，开发商说当初合同中明确约定“外墙面使用权属于出卖人”，再者直接侵犯其阳台外墙面使用权的是一楼住户而非开发商，故不予理睬。同时他们还不明白，物业公司是否有权干涉住宅楼外墙面使用权？ 张先金律师点评：

一、关于阳台外墙面使用权

根据《合肥市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则实施细则》的规定：公用墙体按其水平投影面积的一半计入单元（套）内墙体面积：非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。而阳台根据该细则规定：１．未封闭的阳台按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积：２．封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积。据此可知阳台外墙体未单独计算面积，故属非公用墙体，而属其所在单元（套）用户。因此一楼住户的广告牌不可延伸至二楼的阳台，否则就侵犯了二楼的墙面使用权。

二、有关购房者与开发商约定的墙面使用权问题

外墙（含山墙）属公用墙体，其水平投影的一半面积已纳入分摊面积。建设部、国家计委等七部委联合发布的关于整顿和规范房地产市场秩序的“建住房２００２１２３号”的通知中明确规定：已纳入分摊面积的公用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、售。《合肥市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则实施细则》也规定，凡已计入公用面积的不得另行出售或出租。所以购房者即使与开发商在合同中约定了“外墙面使用权属于出卖人”，开发商也不得将外墙面使用权擅自进行出租、出售。

再者外墙面属于本幢楼全体业主共同共有，根据我国《民法通则》和最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的有关规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的。一般应认定其处分行为无效。故而开发商只有与整幢楼每一户都约定“外墙面使用权属于出卖人”，否则为无效约定，该条款无效。综上可知，假如一幢楼的绝大部分业主都在合同中约定“外墙面使用权属于出卖人”，但只要有一户没签订这一条款，则其他各户的约定都为无效约定。即使全体业主都同意这一条款，开发商也不得将外墙面使用权擅自出租、出售。

三、关于物业公司的权利

某一住宅区交付使用后，入住率达５０％以上时，市物业办会同开发建设单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。业主委员会应按有关规定，在市物业办组织下，采取公开招标方式，聘请物业管理企业对住宅区实施物业管理。物业管理企业的权利和义务由业主委员会和其在委托管理合同中约定。所以物业公司是否有权干涉住宅区的墙面使用权，要看委托管理合同的约定

案例九：独身女士吴某购买了建翔房地产开发公司的一套《绿鑫花园小区》住宅，入住二年后的某日晚间在室内被抢劫犯杀害，其父母以建翔房地产开发公司售房时有物业管理承诺为由向法院起诉，请求法院判决建翔房地产开发公司赔偿丧葬费、赡养费、财产损失和退房费，共计125万元。

法院查明事实如下：建翔房地产公司与吴某签定的购房合同载明“吴某每月交的物业管理费中包括保安费5元，建翔房地产开发公司提供优质的保安服务，对小区施行封闭式管理，非小区人员实行进门登记，保安24小时昼夜巡逻值班，对可疑人员进行查问核实”。案发时是邻居听到呼救后找来保安，但案犯已逃，尚未侦破。经查证，小区实行了保安巡逻，但时有时无，没有坚持24小时昼夜巡逻值班，因小区一侧的二期工程未完，入住区域没有封闭。回答要点：

1、建翔房地产开发公司对吴某致死是否负有责任？负有什么责任？根据是什么？

2、吴某父母的诉讼请示是否合理，理由是什么？建翔房地产开发公司应否承担赔偿义务？说明处理此案的原则。

3、建翔房地产开发公司对保安管理应及时采取哪些措施？ 答案：

1、建翔房地产开发公司对吴某致死负有一定的工作过失责任，性质为管理措施不利、违约，但吴某案之直接责任人为杀人犯。

2、吴某父母的诉讼请求有合理成分，建翔房地产开发公司没有严格实施保安管理，但吴某之父母没有认识到赔偿的性质不对，诉讼要求过分，因为保安不是保镖，保安费不是保险费，保安的作用仅是协助公安部门提高小区治安水平，吴某之父母要求建翔房地产开发公司承担保险赔偿责任是不合理的。建翔房地产开发公司应当承担违约责任赔偿。判断业主在小区被杀，主要看建翔房地产开发公司是否需承担违约责任，看有无违约。

3、教育员工确实实行24小时值班制度，并对入住区域进行封闭管理。另，新加坡在管理合同上要求业主对财产和人身安全自行投保。

关于丢失或被盗财产，物业公司是否应承担责任？收取了物业管理费是否就意味着物业公司对业主的财产、人身安全负起了责任？

1、物业公司不是保险公司，无法对业主的每件事负责。这并不是说物业公司没有责任，物业公司承担着小区安全防范的行政责任，这种安全防范的行政责任是由政府的行政主管部门依据行政法律的规定来追究的。政府的行政主管部门可以依法对物业公司做出通报批评、警告、罚款、降低或注销物业管理的资质等线、责令停业整顿、注销营业执照等行政处罚。

2、从法定职责看，物业公司的保安在治安防范职责上，与一般人民群众并没有什么区别。国家的法律并没有给予物业公司超越其他人民群众的特殊权利和义务，对于犯罚行为，物业公司的保安只有制止和将犯罪嫌疑人扭送到公安机关的权利和义务。物业公司的保安不仅没有使用任何电警棍、警械的权利，甚至可以说就连查验居民身份证的权利都没有。因此要物业公司承担超越安全防范行政责任以外的赔偿责任，显然是超越了法律的规定，是一种既不合法也不合理的要求。

3、如果收取了物业管理费就意味着物业公司应对业主的财产、人身安全负有赔偿责任，那么，物业公司给国家交纳了税费，首先应该承担赔偿责任的是国家，是公安机关。因为无论是依照宪法还是法律的规定，国家、公安机关都对公民的人身、财产的安全负有不可推卸的责任。但事实上，无论在我国，还是在外国，国家、公安机关对类似于此类事件的发生都不承担赔偿责任。因为国家、公安机关与公民之间不具备人身、财产的保管、保险关系，不存在将公民人身、财产的实际控制权和排他占有权交付给国家、公安机关的客观事实，不符合构成保管、保险关系成立的要件，国家、公安机关只承担安全防范的行政责任。所以，在类似于此类事件的物业公司也只具备安全防范的行政责任，而不承担民事赔偿责任。

案例

三、巨型浴缸入室 房屋不堪其重

案情：业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米，可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。

问题：购置财产是否都可以安置在自己的物业内？

判决：顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持。

依据：《上海市居住物业管理条例》第二十七条规定：“业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。”第二十九条第二款规定：“物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本条例第十八条的行为，应当劝阻制止。”

公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。应当本着安全、合理的原则使用物业，并遵守法律、法规及业主公约的有关规定。长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害，使大楼存在潜在的安全隐患。同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。

由于物业管理的不可分割性，部分人拖缴、欠缴物业管理费、房租，不仅侵害了物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益。怎样解决这一问题，物业公司可谓“绞尽脑汁”：有的派专人攻关，与业主搞好关系；有的给按时缴费的业主送上小礼品，“以致谢意”。上海轻工物业公司管理着八十多万平方米的物业，其中不乏系统房、售后公房，其物业管理费、房租收缴率连续三年达到95％以上。他们的秘诀主要是提高物业管理服务质量，对恶意“抗缴”的业主、住户，通过打官司追讨。去年，他们对历史老账进行了一次彻底清算，对有能力缴费、缴租却故意欠缴的，进行了集中诉讼，全年打了65个欠费官司，标的额42万元，除两起待判外，物业公司全部胜诉。其中，对拒不执行法院判决的，要求法院对其实施强制执行。

不缴费的业主，并非因为家庭经济状况差。家住长宁的某业主，住别墅，请保姆，夫妻每人一辆车，另外还备一辆“宝马”，却拖欠物业管理费、水电费一年多。去年8月，长宁法院判决生效后，他依然拒不执行。法院上门执行，封了其家中的空调、冰箱。第二天，他就把钱送到法院，但根据规定三天后才可以启封。夏天天热不能用空调，家里是没法住了，一家人只好住宾馆。从此，该小区所有业主均按时缴费，物业管理费的收缴率达到100％。物业公司感动之余，给法院送来一面锦旗：“秉公办事，执法如山”。案件回顾

原告（物业公司）———业主以电费价格高为由，拒绝缴纳电费；水费也未缴纳；并以各种理由拒绝缴纳物业管理费。我们曾多次上门催讨，对电费价格也作了必要的解释，但被告仍拒绝缴纳。为此，要求法院判令业主缴纳物业管理费12319 元、电费7071 元、水费1215 元，并缴纳所欠物业管理费的滞纳金。

被告（某业主）———对拖欠的物业管理费时间及对原告提供的电费、水费实用数均无异议，承认物业公司也催讨过。不缴纳物业管理费、电费、水费的原因是原告收费不规范，收取的电费、水费超过国家规定的收费标准。另外，前期物业管理阶段，收费标准未经物价局核准，物业公司无权主张；另外，拖欠的电费、水费已过诉讼时效。

法院———经审理查明，原告接受开发商的委托，从事前期物业管理，物业管理费每月每平方米建筑面积2.70 元；业委会成立后，双方约定仍按区物价局核定的这一收费标准收缴。因此被告以原告收费不规范而拒付物业管理费的理由不能成立。关于诉讼时效，原告称其曾多次向被告催讨拖欠的物业管理费及水、电费，被告也承认原告催讨过，故视为诉讼时效的中断。判决被告缴纳物业管理费、物业管理费滞纳金、水费、电费及部分诉讼费。

案例

十四、未成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死的案例„„

4个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸，当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治而死。孩子的父母把该花园的物业管理公司和另3个肇事孩子告上了法庭。近日，罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金8.5万元；物业公司因不作为被判赔近7万元。

罗湖区法院审理后认为：被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负15％的责任，由其自负；被告物业公司承担45％的责任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25％责任；其他两个男孩各承担7.5％的责任。由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。案情回放

据原告郑某诉称，2002年5月7日，他们6岁的儿子小俊和另外两个小朋友10岁的小浩、11岁的小文一起玩，3人到了他们的暂住地、深圳市罗湖区某花园的一栋楼后玩耍，从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子9岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得近被严重烧伤。

事故发生后，小俊的父母赶快把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了18天，后因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。6月13日，小俊因大面积烧伤致败血症，父母本来打算送孩子回老家潮阳继续治疗，但在回去的途中孩子不幸死亡。

案例

十七、访客无理打骂护卫员怎么办„„

去年9月12日15时40分，一访客到租住在某花园A栋的朋友家取VCD机。在他携机欲出大堂时，大堂护卫员礼貌地请其办理有关放行手续。谁知他竟勃然大怒，破口大骂，随后赶来的他的楼上朋友还动手打了护卫员一拳，随手又撕破了护卫员的衣服。巡逻护卫员闻讯赶来制止，两人撒腿便跑，藏匿起来。

管理处领导得知后, 首先冷静、客观、公正、全面地了解情况。通过听取当事人和知情者的情况介绍, 调看大堂出入口的现场录象, 查阅业主住户的档案资料，确认应由住户和访客负全部责任，而住户又为业主的雇员。

然后管理处约定时间，请业主委员会主任、辖区民警和业主一起协商解决这一问题（类似问题请业主委员会主任参与处理是管理处明智之举，参与处理也是业主委员会主任的职责所在）。管理处详细介绍了事情经过，并列举了人证、物证，各个方面一致认为管理处的管理工作认真严谨，大堂护卫员处理问题并无任何不妥，应当得到大家的理解、尊重和支持，住户和访客要对这件事的一切后果负责。

事情很快就有了圆满的结局：肇事者当众向护卫员赔礼道歉，并且赔偿了扯破衣服的损失。

点评：对一些人无理取闹，不能不了了之。不了了之既会挫伤我们员工的积极性，又会助长不良现象。但我们自己独自处理，有相当难度。而善于借助各方面的力量，处理起来就相对容易得多。

业主请求帮助驱赶室内人员怎么办„„

一日，某小区某业主王先生火急火燎地来到物业公司。一进门就大声叫喊，要物业公司帮忙，说他家原来那伙装修工人赖着不走，不让别人干活。保安工作主管一面安慰业主不要着急，一面安排护卫班长先到现场。

随后，保安主管陪王先生一起回家。只见业主房内有七八名装修工人和一名工头，另外还有一名被业主称为工头相好的女子。该女子情绪激动，百般纠缠。主管反复劝说数十分钟仍然无效。这时，业主强烈要求管理处帮助把人请出家门。

在此情形之下，护卫员们听从了业主要求，动手推拉那名女子出屋，当即遭到漫骂，但护卫员们坚持骂不还口，非常理智（物业管理人员必须学会控制自己的情绪，不能你不仁我就不义，否则有理也会变成无理）。其他几名装修工人也被劝出房间。那名女子被请出房外后，变本加厉，污言秽语跟业主对骂，并辱骂护卫员，还恶人先告状，拨打110报警。

110到后，该女子态度仍很蛮横，毫无收敛之意，还与业主动了手。在调解不成的情况下，110将该女子与那名工头一起带离现场，其后，王先生和保安主管也被叫到派出所作了问询笔录。一场**总算平息。

然而，没想到事情过去两月后，该女子将业主王先生作为第一被告，物业公司作为第二被告，告上法庭。要求赔偿医疗费、误工费、恢复名誉（倘若当初在劝说其离开房间无效时，我们主动请有关部门来处理，事情的结局是否可能更好些呢？）。后经法院判决：此事物业公司无过错。

点评：业主是物业公司的衣食父母，物业公司不能漠视他们的要求。但对他们的要求，还是要先掂量掂量是否正当。凡属正当的，都应当尽力襄助。不过，襄助过程中要注意遵照法规行事，避免“帮了人家、坑了自己”。

案例

十九、物业管理人员入室引起的误会„„

某日清晨，某大厦新来的保洁员阿霞在18楼的公共通道拖地时，发现1805号业主家的客厅亮着灯，但大门内侧的防火开着，外面的“通透式”防盗门也虚掩着，她便上前按业主家的门铃，但是按了好几次，室内也不没有反应，阿霞便怀着好厅的心理，侧身进入室内，到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这时，业主张先生从电梯出来径直走回家（他原来“早锻炼”去了，因粗心而忘了关好家门。）一见大门未关，张先生先是吃了一惊，进到家中，又看见一陌生女子在自己家里，更是又急又气，大声质问阿霞是干什么的，不由分说要把她送到派出所。试分析： 1）阿霞错在哪里？

2）如果碰到以上业主和家人都不在家而门又开着的情况，应该怎样处理？ 3）你认为该如何向张先生说明和解释？怎样才能平息事态？ 观点

一、1、阿霞错在没有向上级反映情况。自己私自进入业主屋内。

2、作为物业管理公司的员工。以后对于这种情况一定要向上级反映，不能自己单干。在同事没来的情况下可以在门口等候业主或同事的到来。

3、对于如何才能平息事态。首先要针对此事向业主道歉。观点

二、1、阿霞不懂法律，公司大概培训没有跟上。私闯民宅，违法。

2、通知管理处，让管理处人员来解决，先打电话联系业主，如果联系的上，就说明情况，让其尽快回家，并派人在门口守着；如果不在家，管理人员或保安两人以上，进入室内检查有无危险情况，作适当处理，这种处理方式，在法律上是允许的。

3、赔礼道歉是理所当然的。我个人认为，首先向业主说明阿霞错在哪里？导致这种事情发生的原因是什么？在这种情况下，业主一般会转怒为喜，缓和气氛，在赔礼道歉，并说明我的工作还有不完善的地方，希望这位业主以后多提建议，来提高我们的工作质量，并对业主的做法表示感谢，是这位业主给我们公司发现这种问题的（业主虽然处理的有点过激，相对物业公司），避免以后出现类似问题，并有肯恩格帮助我们避免以后更大的危险或损失！

4、员工入职培训刻不容缓！作物业管理，无论哪位员工，都要有详细的上岗培训，特别是相关法律法规的培训（附带一些案例分析）。

观点

三、1、其实阿霞本意是好的！但就是缺乏处理此类事件的经验，单独一个人进入业主家里，就算你是好意也会被业主误解。

2、最好的处理办法是赶快通知管理处，管理处一方面可以通过电话和业主联系，让业主赶快回家，以确认家中是否被盗窃。另一方面，管理处相关负责人要和保安赶快到现场，如实在业主联系不上，必须最少两个人同时进入业主家里，这样，有了物业保安的参与，即使业主发现，也一般不会误解。

3、事情以至此，一方面管理处要求清洁工向业主道歉，另一方面也要把情况向业主讲清楚，希望得到业主的谅解；最好让业主看一下家里，看是否有东西丢失，以确认清洁工的清白，一般这样处理业主不会故意刁难，只要在情在理，业主都会谅解的。处理完后，一定要加强清洁工在处理此类事件的培训，以避免误会的再次产生。

第五篇：物业管理实务模拟题三答案

实务模拟题三答案

物业管理师实务模拟题

（三）一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)1 下列符合一级物业服务企业资质条件的是()。

A.有委托的物业管理项目

B.注册资本为人民币300万元以上。

C.物业管理中级以上职称的专业人员不少于20人

D.物业管理专业人员、技术人员总和不少于50人

参考答案: C物业装饰装修期间，装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由

()按照有关规定给予处罚。

A.城市房地产行政主管部门

B.建设行政主管部门

C.国务院建设主管部门

D.城市规划行政主管部门

参考答案: B有关入住服务的说法，正确的是()。

A.对业主而言，人住仅是物业验收及其相关手续的办理

B.从房产移交的角度而言，入住的实质是施工单位向建设单位交付物业的行为

C.建设单位将人住工作委托给物业管理单位，由物业管理单位代为办理人住手续是物业人住的操作模式之一

D.人住过程仅涉及物业管理单位和业主

参考答案: C

网友解析发悬赏征求解析关注此题解析(0)提供解析233网校网友：2013物业管理师QQ群号42345940各位考友有好的资料，一起分享吧。共享成功的经验。2013-08-04 10:30:00反对0赞同0我的笔记查看网友笔记》支持最大字数：0/150提交 公开我的笔记4 采取()的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。

A.包干制

B.分包制

C.酬金制

D.转租制

参考答案: A物业服务企业可以于终了时，按照年末应收取账款余额的()计提坏账准备金，计人管理费用。

A.0.2%～0.6 %A

B.0.3%～0.5%

C.0.3%～0.6%

D.0.5%～0.7%

参考答案: B合同法签订和履行的基本原则中，()原则具有确定行为规则、平衡利益冲突等功能。

A.诚实信用

B.主体平等

C.权利义务公平对等

D.合同自由

参考答案: A物业管理的承接查验方式不包括()。

A.使用查验

B.试验查验

C.检测查验

D.程序查验

参考答案: D适用于业务量较小的小型物业服务企业的初期管理的物业服务企业组织形式是()。

A.事业部制

B.直线职能制

C.直线制

D.矩阵制

参考答案: C企业在内部传达重要精神时，应使用的行政公文文种是()。

A.计划

B.意见

C.通报

D.通知

参考答案: C物业管理公司为实现某一管理目标、完成某项任务或开展某项工作而预先作出安排与部署时，应使用的事务文书文种是(、)。

A.大事记

B.意见

C.倡议书

D.计划

参考答案: D

二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)事业部制物业管理组织形式的主要优点是()。

A.强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策

B.能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力

C.促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益

D.有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出

E.加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、管理综合性强的物业服务企业参考答案: A,B,C,D下列各项中，既可采取招投标方式选聘物业服务企业，又可采取其他方式选聘物业服务企业的有()。

A.新建住宅区

B.新建写字楼

C.新建同一物业管理区域内商铺

D.部队营房

E.标准厂房

参考答案: B,D,E物业服务企业的营业成本包括()。

A.直接人工费

B.直接材料费

C.间接费用

D.临时设施费

E.施工机械使用费

参考答案: A,B,C有关物业管理招标方式的说法，正确的是()。

A.邀请招标具有一定的公开性

B.招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布招标公告

C.邀请招标的主要特点是投标人不特定

D.公开招标的评选条件及程序是预先设定的，不允许在程序启动后单方面变更

E.招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式称为公开招标

参考答案: A,B,D,E矩阵制物业管理组织形式的主要优点是()。

A.组织结构较稳定，机构人员设置较多

B.部门之间关系简单，协调工作量较小

C.有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题

D.具有较强的机动性和适应性

E.加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源

参考答案: C,D,E

三、案例分析题(共3题，共80分)

16.2012年10月1日上午9点，位于沿海城市的某住宅小区开始办理业主的人住手续。物业公司在小区人口处张贴“办理入住手续流程”，由于正值法定假期，物业公司新增数十名工作人员帮助业主办理人住手续。最终由于物业公司管理有序，使得所有业主均顺利完成了入住 手续。

问题

(1).对业主而言，入住的内容包括哪些方面?

(2).物业公司在准备办理人住手续时，除准备资料外，还应进行哪些准备工作?

(3).以图示说明入住流程。

(4).业主人住期间，物业公司需注意哪些问题?

小张通过网站发布了招聘信息，随后陆续有应聘者来面试。该物业服务公司人事部王经理根据应聘岗位的特征、参加招聘人员的能力与素质等确定不同的选拔方法。通过层层选拔最终确定了中高级管理员、保安员、设备管理员3名不同岗位的新员工，开始了.人职培训。系统解析:

(1).对业主而言，人住的内容包括两个方面：一是物业验收及其相关手续的办理;二是物业 管理有关业务的办理。，(2).物业公司除准备资料外，还应做好人住工作计划、人住仪式策划、环境准备以及其他准 备事项，如准备及布置办理人住手续的场地、准备及布置办理相关业务的场地、准备办公用具、针对入住过程中可能发生的紧急情况的处理措施等。

(3).入住流程示意图加下.(4).业主人住期间，物业公司需注意的问题如下。

a.业主人住实行一站式柜台服务，方便业主办理有关人住手续。在入住办理期间，物业建设单位、物业管理单位和相关部门应集中办公，形成一条龙式的流水作业，一次性地解决业主入住初期的所有问题，如办理入住手续，开通电话、有线电视等。

b.因故未能按时办理人住手续的，可按照《入住通知书》中规定的办法另行办理。c.应合理安排业主人住服务办理时间，适当延长办理时间。为方便业主入住，应根据业主的不同情况实行预约办理或实行弹性工作方式，如在正常工作时间之外另行安排入住手续的办理，或延长工作时间，如中午或晚上延时办公。

d.办理入住手续的工作现场应张贴入住公告及业主人住流程图，在显要位置张贴或摆放各类业主人住的标牌标志、作业流程、欢迎标语、公告提示等，方便业主了解掌握，加快人住进程。同时，现场摆放物业管理相关法规和其他资料，方便业主取阅，减轻咨询工作压力。对于 重要的法规文件等，可以开辟公告栏公示。

(5)指定专人负责业主办理入住手续时的各类咨询和引导，以便入住工作有秩序地顺利进行。入住现场应设迎宾、引导、办事、财务、咨询等各类人员，以方便业主的不同需要，保障现场秩序，解决各类问题。

e.注意安全保卫以及车辆引导。人住期间不仅有室内手续办理，还有现场验房等程序。而有些楼盘的现场施工尚未完结，现场人员混杂，故应注意业主人身安全和引导现场车辆有序 摆放。

17.某物业公司负责上海市某小区的物业管理工作，该小区业主张小姐已有好几个月没缴纳管理费了。物业公司上门催缴时，张小姐以前不久自家屋面漏水，物业公司没有及时进行维修，给其生活造成诸多不便为由，拒缴物业管理费用。

问题

(1).张小姐的做法是否正确?说明理由。

(2).物业服务收费定价形式有哪几种?

(3)业主与物业服务企业可采取哪种形式约定物业服务费用?

(4).简述物业服务费约定形式的财务特征。

(5).物业服务费成本(支出)构成一般包括哪几个部分?

(6).确定物业服务费成本构成的注意事项有哪些?

系统解析:

(1).张小姐的做法不正确。

理由：物业服务费是物业管理公司为业主提供物业服务合同中的义务所收取的服务费，物 业公司的服务是针对整个物业的公共部分和公共设施，包括公共设施的维修养护、公共卫生、公共安全与秩序、公共绿化等服务项目。而业主自家的屋面漏水，除非有特别的约

定，一般不属于物业服务合同约定的维修范围。若在保修期内，业主应向开发建设单位提出，若超过保修期，则应由业主自行负贡。

(2).根据《价格法》的规定，物业服务收费定价形式有政府定价、政府指导价和市场调节价 三种定价形式。

(3).按照目前国家政策法规的规定，业主与物业服务企业可采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

(4).酬金制和包干制的财务特征如下。

a.会计主体。在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建 账、独立核算;在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业服务企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。

b.收入。采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金;采取包干制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。

c.成本费用。物业服务企业固定成本的比例较高，人工成本占总成本的比例较高，物业服务企业成本费用的可预测性较强。

(5).物业服务费成本(支出)构成一般包括以下部分：

a.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

b.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

c.物业管理区域清洁卫生费用。

d.物业管理区域绿化养护费用。

e.物业管理区域秩序维护费用。

f.办公费用。

g.物业服务企业固定资产折旧。

h.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

i经业主同意的其他费用。

(6).确定物业服务费成本构成的注意事项包括：①详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体，才越真实;②全面，不要漏项;③测算依据准确，不用或少用估值。

18.2011年10月，北京市住宅局决定采取公开招标的方式选择××小区物业管理单位。2011年12月1日，时任副局长的李某召开××小区物业管理招标开标会议，出席会议的有招标领导小组11位成员和参加投标的甲物业管理公司、乙物业管理公司的领导。这次招标的××小区，有楼宇l4栋，是一个设施完善的大型高层住宅区。招标领导小组成员在听取介绍、阅读标书后，根据招标工作办公室的评分标准，采用无记名方式分别对两份标书的10个项目进行评分。最终，乙物业管理公司中标，取得了××小区的物业管理权。问题

(1).案例中，招标领导小组的主要工作是什么?

(2).北京市住宅局采取公开招标方式时，首先应做什么?

(3).公开招标的特点是什么?

(4).简述中标的要求。

(5).通过案例，简述物业管理招标的程序。

系统解析:

(1).招标领导小组的主要工作是：确定招标方式、内容、招标条件和投标企业的范围，并对 招标过程中可能出现的问题和不确定的风险进行预测;制订相应的防范控制体系;编制

招标文件;发布招标公告或投标邀请书;对投标人进行资格审查;向投标人发放招标文件和提供相关技术资料;组织投标人现场踏勘和答疑;制订标底和评标方法;发布中标结果等。

(2).北京市住宅局采取公开招标方式时，首先依法发布招标公告。招标公告必须载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。招标文件应当明确开标日期、时间和地点。

(3).公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。

(4).招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并 返还其投标书。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

(5)物业管理招标的程序：成立招标领导小组一编制招标文件一公布招标公告或发出投标邀请书一发放招标文件一投标申请人的资格预审一接受投标文件一成立评标委员会一开标、评标和中标。