e6析住宅小区的前期物业管理 高宏亮

第一篇：e6析住宅小区的前期物业管理 高宏亮

（88）北京理工大学远程教育学院2008--2009学年第二学期

《商品学概论》期末论文考核（A卷）

教学站:山西学号: 2008083031006姓名: 高宏亮成绩:

浅析住宅小区的前期物业管理

摘要：本文是介绍物业管理前期介入的现状及物业管理前期介入的作用、管理内容、特征，结合物业管理苏州分公司的实例，重点论述了住宅小区物业管理前期介入应把握的重点环节。接管验收阶段主要介绍了验收的内容、方式、应注意问题和资料的收集整理等问题；站在物业管理公司的立场上，对住宅小区的前期物业管理提出一些建议和看法。

关键词： 物业管理前期介入、管理内容、特征

物业管理作为一个独立的、专门的企业行为，于20世纪80年代初首先在我国的深圳、广州出现。其后，随着我国国民经济的持续、高速发展和房地产产业的支柱性、先导性产业地位的确立，至今已有2万多个物业管理公司，从业人员超过百万星罗棋布般分布在华厦辽阔大地的四面八方；作为中国物业管理发祥地的深圳，其住宅区物业管理覆盖率已达到90%以上；1997年我国便已涌现出122个优秀住宅小区和优秀管理示范小区；全国性物业管理法规相继出台，全国性的物业管理协会也在前不久诞生；物业管理观念深入广大城镇居民人心，总之，物业管理行业已成为了中国服务性行业中的佼佼者，成为了一个热门行业，一个前程看好的朝阳行业。

一、住宅小区前期物业管理的主要特征。

1、前期物业管理是小区未建成的管理。住宅小区由单幢楼宇、组团组成，一个 10万平方米左右的小区不是一下子就全部建成的，往往要花几年才能建成。当小区第一批房屋建成出售后，随着业主的入住就需要物业管理，否则小区就成为一个无序的聚居地，秩序混乱不堪。

2、前期物业管理是由建设单位指定的公司实施的管理。国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，建设单位可以选聘物管公司实施前期物业管理。事实上，目前新建住宅小区绝大多数是由建设单位选聘的物管公司进行管理，而不是通过公开招投标来选聘物业公司。

3、前期从事物业管理的物管公司未经业主委员会选聘。对新建住宅小区来说，在业主入住前需要提前实施物业管理。物管公司先于业主入伙开展物业管理时，业主很少，没有成立业主委员会，谈不上物管公司由业主委员会选聘。如果到了大多数业主入伙后才实施物业管理，物管公司前期基础工作就无法开展。对于老小区来说，由于没有成立业主委员会，一直是由建设单位指定的物管公司实施管理，是否也叫前期物业管理，则另当别论。

4、细节的管理尤其突出。由于前期物业管理处于小区建设之中，各种配套设施不健全，管理的内容也在逐步扩展，但对管理的细节要求非常高。譬如在装-1-

潢过程中，物管公司既要口头说，墙上贴，还要现场盯。装潢户从地面向楼上吊木材，稍有不慎就会碰坏外墙，甚至毁坏门窗。如果不派人跟踪，一旦发生因业主装潢损坏公共部位事件，谁也不会承认，这种现象屡见不鲜。

5、各种资料的收集量大。物业管理的基础在物业的基础资料是否齐全，前期物业管理是各种资料大量形成的时期，物管公司要更好地开展物业管理，必须注意收集、整理、保管好各种资料，例如物业的构成明细、物业公用部位明细、物业公用设施设备明细、各种管线和地下排水系统的图纸资料、业主装饰装修资料、业主反映物业存在问题整改情况资料等，都要及时收集分类建档，以便查考。

二、住宅小区前期物业管理的主要内容。

1、房屋交接验收。房屋交接验收是开发商委托物业公司承办的一项重要工作，是物管公司实施前期物业管理的一项重要内容。由于开发商在交房之前已经请质检部门将房屋质量进行了检查验收，应该说房屋的质量已经符合居住要求，物管公司只是办理手续，收取有关费用，移交住房钥匙就完事了。事实上物管公司在交房过程中的工作远不止这些。除了办好正常的交接手续外，物管人员必须熟悉小区的规划建设情况，了解不同房屋套型的布局情况，了解小区配套设施的建设情况等等，以便于业主的查询。其次，要派人伴随业主看房，及时发现室内水电、门窗、墙壁、地面出现的瑕疵，解答业主提出的问题，记录好存在的问题，以便整改。三是要当作业主的面再次进行蓄水试验，没有问题请业主签字，以免业主在装潢时，因人为造成管根、地面向下渗水而推卸责任。我公司在这方面做的较好，在接管高尔夫花园小区时公司专门制订一份《高尔夫花园收楼验收表》，由客服管理员、工程人员和业主一起对房屋进行验收，发现问题先记录在表上，然后协调有关部门解决问题。

2、装潢管理。装潢管理是前期物业管理的另一项重要工作，也是容易引起房屋质量投诉的重要环节，弄不好就发生推诿扯皮。物管公司在业主装潢之前要制定周密的管理计划，将业主必须遵守的规则和要求公布上墙，以便业主了解和执行。一些高档住宅小区对装潢的材料，如砂子、水泥、木材、板材等可组织统一装卸，以免分散装卸时，碰坏墙壁、楼梯等公用部位和设施。其次要抓好装潢方案的审核，对违反房屋装饰装修规定的方案要及时发现纠正，做好说服解释。三是要不断巡查装潢施工现场，及时制止违规装潢现象。在巡查装潢施工过程中，重点是巡查水电安装，敲墙打洞阶段，俗称瓦工、水电工阶段，业主擅自更改装潢方案，拆改房屋墙体也就在这一阶段，这一阶段如果没有发生问题，一般情况下这一户的装潢就不会发生问题。

3、卫生保洁工作。卫生保洁工作是小区管理最直观最形象的环节，前期物业管理的卫生保洁应根据收费标准来确定保洁的方法和任务。通常情况下，前期物业管理的卫生保洁会出现这种情况，由于装潢的户数比较集中，前边扫了后边倒，保洁无法达到应有的效果，小区始终处于一种脏乱的状态。另外装潢工人随地大小便，个别业主图方便，从楼上向下抛杂物和垃圾，等等。针对这种实际，前期物业管理的卫生保洁首先必须抓好装潢垃圾的集中堆放和及时清运，减少灰尘污染。其次是加强宣传和督查力度，严禁装潢施工人员随地大小便和从楼上向下抛杂物的行为。三是抓好生活垃圾袋装化，减少生活垃圾随处放，苍蝇满天飞的现象。四是适当增加保洁力量，增加保洁次数，尽量使业主从一入住小区就感受到温馨整洁的环境。

4、抓好小区秩序维护。前期物业管理的安全防范工作，一是要抓好以防盗窃为主的安全防范，由于进出小区人员比较多且杂，加之小区安全防范的配套设施没有到位，容易给一些偷盗者可乘之机，因此要加强小区的巡查次数，记录好巡查情况，一经发现可疑情况要及时处置，发现失窃事件要及时报案。二是要对进出小区人员进行及时登记，装饰装修人员凭证进出，杜绝闲散人员进入小区。三是要充分利用好已有的安全设施，如防盗门、窗、电子对讲门等，减少失窃案件发生机率。四是抓好小区进出车辆的管制和疏导，特别是各种运送装潢材料的车辆，要及时装卸，避免长时间停留，以减少小区交通压力，维护好小区生活秩序。

5、协调各种矛盾。前期物业管理各种矛盾比较集中，譬如房屋质量问题，购房合同规定的内容没有兑现问题、小区配套设施没有到位问题、卫生保洁问题、小区安全秩序问题等，甚至因装饰装潢引起的邻里纠纷亦找物管公司协调解决。在这些矛盾当中绝大多数不是物管公司造成的，也不是物管公司能够解决的，但业主认为交了物管费，物管公司就应该负责解决。另外，业主认为既然开发商指定的物管公司，那么开发商与物管公司就是一家，发生问题理所当然找物管公司解决。对此，物管公司既不能将所有矛盾推卸给开发商，认为与己无关，更不能大拍胸口承诺解决。因为开发商既然指定物管公司实施前期物业管理，就希望物管公司能为开发商分忧解难，替开发商撑一把，如物管公司将业主反映的问题不分青红皂白，直接推到开发商身上，开发商不满意，业主也不满意。同时物管公司决不能将业主反映的问题一概承诺解决，尤其是一些涉及工程质量的问题更不能擅自做主，承诺解决的具体时间。物管公司对业主反映的问题，首先要分清性质，弄清情况，做好解释工作，以使业主了解实情真相和解决处理的程序。同时积极协调，根据存在问题的大小和难易程度，在最短的时间解决业主反映的问题。

三、前期物业管理中应把握的重点环节。

1、签订协议。国务院《物业管理条例》规定：“建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。”在前期物业管理中，无论是开发商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是独立的法人，而且在房地产开发过程中开发公司与物管公司是两个不同的环节，一个是建房，一个是管房。以协议的形式赋予物管企业独立管理运作的权利，可以减少开发商不必要的干扰，更有利于物管企业提高自己的管理能力和服务水平。

2、合理收费。新建住宅小区前期物业管理收费要经当地物价部门批准才能实施，是一项政策性很强的收费项目。因此物管企业要根据小区建设的实际情况，合理确定收费标准，及时报物价部门审核批准后才能服务收费。有的物管企业由于不主动向物价部门申报收费，擅自确定收费标准，引起了业主的不满和投诉，受到物价部门的查处和经济罚款，既影响了物管公司在业主中的形象，又使企业蒙受了经济损失。因此，物管公司人员尤其是物管公司的经理既要懂得管理，更要熟悉有关的法律法规，要有依法经营的意识，切不可盲目蛮干。

3、处理好三者关系。前期物业管理中，存在着开发商、物管公司、业主之间相互关联制约的关系。虽然三者之间表现形式是一种契约关系，但开发商与物管公司是整体与部门的关系，是上下级关系，物管公司要听开发商的指挥。物管公司与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上物管公司是主，业主是从；在服务上，业主是主，物管公司是从。业主与开发商的关系

纯粹是一种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，物管公司起着一种协调和媒介作用。所以物管公司要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为最终目标。

4、安民告示。前期物业管理，是在新建住宅小区中进行的，业主来自五湖四海，个人的职业、品行、生活习惯各不相同，想法各异。物管公司作为小区的管家，要对小区的各项管理规定及早安民告示，可通过通知、公告、告示等形式将具体的规定和要求及时通知业主。规模较大的小区还可印制业主手册，将业主公约、小区建设规划、服务内容及标准、公众应急电话等集于一册，使业主不出门便知物管事，提高物业管理的服务水平。我公司每年在节假日前都会发出一份“温馨提示”，告之业主在节假日期间应注意的问题，出现问题以便在第一时间能够找到我们，及时的帮助业主解决问题。

参考文献：

1，黄永安，《物业管理实务》，中国建材工业出版社，1999年2月版

2，郑健壮，《物业管理经营》，中国轻工业出版社

3，杨荣元，《物业管理质量认证》，中国建材工业出版社

4，《中外房地产导报》，2007年第2期

第二篇：住宅小区前期物业管理

住宅小区前期物业管理

——前期开发遗留问题探究

城建工管班王志明学号：0811010051

摘要：小区前期物业管理是对在建住宅小区进行安装工程、装修工程及小区绿化等多方面的管理。前期物业管理的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。但是在建设单位与物业管理公司交接的过程中，常常因为信息不对称或是互相推脱责任留下诸多难以解决的问题，被称为前期开发遗留问题。我谨以此论文阐述自己愚见，简单探究一下我国住宅小区前期开发中有哪些遗留问题及相应的处理对策。

关键词：前期物业管理业主大会物业交接物业费房屋维修基金

一、住宅小区前期物业管理的主要特征。

1、管理的是未建成的小区。住宅小区由单幢楼宇、组团组成，一个小区不是一下子就全部建成的，往往要花几年才能建成。当小区第一批房屋建成出售后，随着业主的入住就需要物业管理，否则小区就成为一个无序的聚居地，秩序混乱不堪。

2、服务业主是建设单位。国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，建设单位可以选聘物管公司实施前期物业管理。事实上，目前新建住宅小区绝大多数是由建设单位选聘的物管公司进行管理，而不是通过公开招投标来选聘物业公司。

3、细节决定成败。由于前期物业管理处于小区建设之中，各种配套设施不健全，管理的内容也在逐步扩展，但对管理的细节要求非常高。譬如在装修过程中，物管公司既要口头说，墙上贴，还要现场盯。装修户从地面向楼上吊木材，稍有不慎就会碰坏外墙，甚至毁坏门窗。如果不派人跟踪，一旦发生因业主装修损坏公共部位事件，谁也不会承认，这种现象屡见不鲜。

4、工作展开在业主大会召开之前。前期物业管理由于没有成立业主委员会，物管公司在实施管理中必须接受所有业主的咨询、质疑，既要及时解答处理属于物业管理的问题，又要收集反馈属于开发商答复处理的问题。工作量和工作的难度尽管比较大，但物管公司必须全力以赴做好工作，确保有比较高的业主满意率。

5、需大量收集各种资料。物业管理的基础在物业的基础资料是否齐全，前期物业管理是各种资料大量形成的时期，物管公司要更好地开展物业管理，必须注意收集、整理、保管好各种资料，例如物业的构成明细、物业公用部位明细、物业公用设施设备明细、各种管线和地下排水系统的图纸资料、业主装饰装修资料、业主反映物业存在问题整改情况资料等，都要及时收集分类建档，以便查考。

二、住宅小区前期物业管理的主要内容

1、通过投标来接洽物业管理业务

无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，前期管理首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。

2、建立与业主式租户的关系

物业管理的管理对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业既应与第一业主（开发商）共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见

3、察看工程建设现场

前期物业管理的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。

4、卫生保洁工作

前期物业管理的卫生保洁首先必须抓好装潢垃圾的集中堆放和及时清运，减少灰尘污染。其次是加强宣传和督查力度，严禁装潢施工人员随地大小便和从楼上向下抛杂物的行为。三是抓好生活垃圾袋装化，减少生活垃圾随处放，苍蝇满天飞的现象。四是适当增加保洁力量，增加保洁次数，尽量使业主从一入住小区就感受到温馨整洁的环境。

5、治安维护工作

小区在建期间各种工人机械出入频繁，很多不法分子会趁机潜入工地进行盗窃、勒索等违法行为。小区保安必须做好人员的登记识别工作，尽量做到出入有证件，请假有假条，记住出入车辆的外形及车牌号，做到见车思人。

三、前期物业管理中常出现的问题。

1、协议问题。国务院《物业管理条例》规定：“建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。”以协议的形式赋予物管企业独立管理运作的权利，可以减少开发商不必要的干扰，更有利于物管企业提高自己的管理能力和服务水平。

2、收费问题。新建住宅小区前期物业管理收费要经当地物价部门批准才能实施，是一项政策性很强的收费项目。因此物管企业要根据小区建设的实际情况，合理确定收费标准，及时报物价部门审核批准后才能服务收费。

《物业管理服务费用收取标准》

第十条 住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的 倍收取。

第十二条 乙方对业户或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计划。

3、三者关系问题。前期物业管理中，存在着开发商、物管公司、业主之间相互关联制约的关系。物管公司与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上物管公司是主，业主是从；在服务上，业主是主，物管公司是从。业主与开发商的关系纯粹是一

种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，物管公司起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，物管公司既不能得罪开发商，更不能得罪业主，因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为最终目标。

4、安民告示问题。前期物业管理，是在新建住宅小区中进行的，业主来自五湖四海，个人的职业、品行、生活习惯各不相同，想法各异。物管公司作为小区的管家，要对小区的各项管理规定及早安民告示，可通过通知、公告、告示等形式将具体的规定和要求及时通知业主。规模较大的小区还可印制业主手册，将业主公约、小区建设规划、服务内容及标准、公众应急电话等集于一册，使业主不出门便知物管事，提高物业管理的服务水平。

四、前期开发遗留问解决办法

“物业管理矛盾”已经成为当前社会普遍关注的热点、难点问题。其中，前期开发遗留问题已经成为物业管理矛盾的核心症结。据统计，在物业管理矛盾中，70％是由前期开发遗留的问题引发。那我们有哪些解决的对策呢？

以下是5月26号北京市委发布的《北京市物业管理办法》（以下简称《办法》）中的规定。

北京市新建小区将由开发商负责提供前期物业服务，并且在业主大会没有成立、物业没有交接前，开发商不得向业主收取物业费；乡镇政府及街道办事处有义务帮助筹备业主大会；物业服务分成五个等级，业主可以选择需要的服务等级„„

此法规将于今年10月1日正式施行。与此同时，北京市住房城乡建设委员会目前正在研究制定30余个配套政策、技术标准、操作规范和示范文本，将为《办法》的贯彻落实提供支撑。

北京出台的这一新法规虽然没有解决业主与开发商之间的矛盾，但却从根本上解决了物业管理公司与开发商之间权责纠纷问题，我个人认为这种解决问题的方式很值得其他地方借鉴。

1、在业主大会成立之前，由建设单位承担物业的维修养护和管理完善责任。《办法》的配套措施还将规定在合理的期限内，建设单位应当按照约定的服务等级标准提供前期物业服务。也就是说，当业主大会主体没有出现时，建设单位不得向业主收取物业服务费。

2、明确了前期开发与后期管理的责任分界点，把物业共用部分交接查验作为前期开发与后期管理的分界点。业主大会成立并确定物业管理方式后，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接。

3、业主可选择物业服务等级。长期以来，业主与物业服务企业就物业服务收费、物业服务质量等问题纠纷不断，直接影响了业主与物业企业和谐互信关系的建立。

4、物业公司须每年“晾”账单。一是实施物业服务企业动态监管，推动企业资质管理向信用管理转变，逐步实现对物业服务企业由传统的资质管理向行为管理过渡。二是调整行业监管重心，建立物业项目备案制度。三是创新项目管理模式，建立项目负责人制度。四是制定物业项目接撤管办法，规范物业项目变更物业管理方式和物业服务企业时的接撤管活动。

参考文献：《北京：开发商“离场”不得遗留问题 》——房产——人民网

《北京市物业管理办法》

《前期物业管理》——百度百科

《住宅小区前期物业管理的主要特征》——中国物业管理培训信息网

《关于住宅小区前期物业管理的思考》——装饰装修——大把论坛

第三篇：住宅小区前期物业管理工作计划

住宅小区前期物业管理工作计划

依据管理要求和物业管理运作需要，物业公司将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划：

<一>介入期

根据房地产公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于房地产公司的销售服务，（物业管理有限公司）申报物业服务收费(初次定价)。

1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，物业公司做好以下各项前期准备工作：

（1）根据房地产公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与业主签定《前期物业服务协议》；对房地产公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；

（2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；

（3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；

（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；

（5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；

（6）配合销售中心物业管理咨询，同时与销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；

（7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；

（8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应；

（9）与公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；

（10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；

（11）与公司协商确定管理办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；

（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主

入伙时发放给业主）。

（13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。

2、开展业主服务需求调查

积极参与地产公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售中心帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。

3、按规范实施接管验收

充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对物业的了解，本着“对业主负责，对房地产负责”的宗旨，进行严格、细致、全面的接管验收。

4、介入期管理工作计划表

<二>入住期

1、便利办好入住

入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此物业公司做好如下几项工作：

（1）与销售中心配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备；

（2）销售中心应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务；

（3）一条龙办理入住手续，随到随办，与销售部密切合作，对业主提供一对一的入住服务；

（4）事前联系供气、供电、供水、电信、银行等相关专业部门，同步办公，方便业主入伙；

2、提供入住期的便民服务措施

（1）延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等；

（2）通过公开招投标方式引入4～5家具有一定品牌、资质、售后服务良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进行经营创收；

（3）组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。

3、记录并处理业主在接收楼验房中提出的合理的意见与建议

4、装修管理

（1）装修宣传培训。根据建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及中山市有关装修管理的规定，制定《房屋装饰、装修管理办法》、《装修期间电梯使用管理规定》、《二次装修申请表》等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。

（2）强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。

（3）落实二次装修跟踪监管责任制。

（4）制定违章装修处理流程。

（5）依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。

5、治安管理

（1）建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。

（2）确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。

车位、车主、车型、车色）

（3）实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗（守卫岗）、机动岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动；

（4）完善并发挥智能化系统的安防优势。

6、入住期管理工作计划表

<三>常规期管理

培训工作

通过培训，提高物业公司员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为物业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使社区的物业管理更加赋有成效。

（1）安管培训计划

（2）绿化培训计划

（3）行政培训计划

1、小区工程部培训计划

2、常规期工作计划表

第四篇：浅谈住宅小区前期物业管理论文

上海第二工业大学成人与继续教育学院本科毕业设计（论文）

浅谈住宅小区前期物业管理

目 录

一、前期物业管理(一)前期物业管理的含义(二)前期物业管理的作用(三)前期物业管理的必要性(四)前期物业管理的内容

二、前期物业管理的时机和方法

(一)在规划设计阶段积极参与物业建设项目的设计(二)在项目建设期强化物业的施工监理(三)在物业的验收期及时发现存在问题落实整改

三、物业管理前期阶段怎样与开发商配合

四、物业管理前期的意义

(一)物业前期管理是为业主把好验收关

（二）物业前期管理是后期管理的基础(三)物业前期管理是社区服务持续发展的保证

五、结论 参考文献

上海第二工业大学成人与继续教育学院本科毕业设计（论文）

浅谈住宅小区前期物业管理

摘要：前期物业管理，能从业主对物业的使用和居家生活的需要考虑，秉承“用心服务”的理念，为开发商和业主提供前期的专业性服务，使新开发的楼盘真正成为为业主量身定做的，符合业主心愿的居家乐园，提升物业使用的附加值，形成开发商的新卖点，有利于开发商建造精品物业和房屋促销，更有利于今后物业管理公司的管理和服务。

关键词：物业管理；前期管理；管理的意义；作用；必要性；

一、前期物业管理(一)前期物业管理的含义

前期物业管理，是指物业管理公司正式接管物业前，参与该物业项目的可行性研究，从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划设计、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、租赁等方面的建设性意见，制定物业管理方案以便建成后的物业更能满足业主或用户的要求，前期物业管理是为以后的物业管理工作打下良好基础。

（二）前期物业管理的作用

1、完善物业管理的规划设计

由于社会发展水平存在差异造成房屋设计要求也不同。因此，必须恰当的使用国家的建设设计标准。一些物业管理中经常出现的实际问题，设计单位预先想不到的，物业服务企业通过前期管理，可以将跟多的信息传递给设计和使用单位。

2、更好地监督施工质量

物业服务企业面临着以后接管验收及维修保养的任务，而工程质量的任何隐患和疏忽都会增加物业服务企业的工作难度，因此，物业服务企业更加重视房屋的质量，而且，由于物业服务企业在物业管理方面掌握第一手的资料，对所发现的缺陷问题或遗漏项目则可在现场与开发商和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案，配合设备安装，进行现场监督，确保安装质量，对内外装修方式，布局、用料等从物业管理角度提供有关意见。

3、为竣工验收和接管验收打下基础

由于有了物业服务企业的前期管理，物业服务企业对即将接管的建筑物的结构在《土建结构、管状结构、设施建设、设备安装等》中的规定应相当熟悉，可以提 2

上海第二工业大学成人与继续教育学院本科毕业设计（论文）

高验收工作的质量、节约验收时间，对于验收中发现的问题也容易交涉和协调，便于整改。

4、为以后的物业管理打下基础

物业服务企业提前管理物业开发，熟悉了物业的各个部分，设备和环境等，对于以后的物业管理将带来很多便利，提高了管理的质量和效益。

(三）前期物业管理的必要性

从表面上看，物业管理只是对物业接管后物业的使用管理，及物业管理只要在物业交付使用时管理即可，然而，随着物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成后管理的状况已不适应物业管理发展的需要。很多人把物业管理看成是开发商进行房地产开发的附属，并不把物业管理行业看成是一个独立的行业，但是，在开发建设的前期，物业管理企业通过前期介入活动，本着“服务第一，诚信服务，以质取胜”的态度，将长期积累的物业知识与经验应用与规划设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少一些问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，是物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。物业管理提前管理物山仁建设，从开发项目的规划设计、审批、施工建设、设备安装运行到工程竣工验收期间以物业管理的角度㈩发提前发现问题，解决问题，能够避免以后在实际的物业管理重在遇到此问题，避免了在以后的物业管理服务中的诸多麻烦。

第一，能最大限度上满足客户的要求，体现“以人为本，客户至上”的精神。业主希望有什么样的设施和条件，这样物业前期物业管理就有利于开发商采纳合理化建议，使业主解除利吁十顾虑。

第二，有利于后续工作的顺利进行。早期物业管理可以优化设计，减少不必要的后期麻烦，物业管理公司可以在早期就与该物叫卜有关部门打好招呼，疏通渠道，让后期的入住工作得以顺利进行。

第三，为验收接管打下基础。物业管理在验收接管的前期，有利于对土建结构、设施建设、设备安装等情况的了解，能为验收接管以及门后的管理、养护等打下基础。

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因此说重视物业管理的前期管理对于开发商和购房者来说都是一个双赢的策略。

(四)前期物业管理的内容

（一）规划设计阶段物业管理

物业管理在规划设计阶段的内容：从项目设计开始提前管理，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。物业的设计人员不是专业的物业管理者，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑的那么全面，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，因此会造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需求的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业服务企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。例如，配套设施的完善、水电供应容量问题、生活垃圾处理方式，以及消防设施等。

（二）工程监理中物业管理

物业管理在工程监理中介入的内容：积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。物业管理公司选派相应的管理人员在物业的建设过程中参与监理，可以在施工单位自我质量管理，开发单位检查管理的基础上，又增加了用户单位的监督管理，这不仅强化了房屋建造中的生产技术的监控，而且还落实、保证了质量监督的组织措施，从而确保房屋建造质量；对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意，物业管理顺利双赢效果打下了基础；在工程验收时，前期介入使物业管理公司能够对物业的每一单元逐一检查验收，建立工程设备档案，为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。

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(三)设备设施安装阶段物业管理

物业管理在设备设施安装阶段介入的内容：物业公司维修人员提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。特别是能够及时指出安装调试过程中，对给排水、电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的不同程度的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用入住前就能正常运行。由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌；所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省了费用，也大大缩短了了物业开发、经营、使用之间的过渡期。物业服务企业在接管后即能投入使用，保证以后为业主提供可靠的服务。

（四）清洁绿化方面

1、清洁方面

可以关注各楼层垃圾桶的设置是否合理；楼层清洁用水是否方便；电梯厅内吸尘用电是否方便，天台是否设置照明及水龙头，以方便清洁用；是否设计垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等与清洁有关的问题。

2、绿化及泳池方面

对绿化设计的品种是否适宜以后的物业管理；是否适宜以后长期保持相应的花期；各种自动浇水系统说否完善；花池的排水是否恰当；泳池的设备设计是否合理；补水、溢水、排水是否完善。

（五）在小区安全方面

关注其智能防盗设备是否完善；周边防翻越 是否合理；各种监控镜头的设置是否足够以及合理，对住户与商场的门 是否进行控制；能否有效的隔离商场人员进入住户空间；对出入口的设置是否合理；停车场的智能化有否安全隐患；管道井是否存在安全隐患。

（六）接管验收阶段物业管理

物业管理在接管验收阶段介入的内容：开发商在接管验收时往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务

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带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关。

二、前期物业管理的时机和方法

(一)在规划设计阶段积极参与物业建设项目的设计

完善物业的作用和管理功能，避免物业建成后存在使用和管理[：的问题规划设计是决定今后物业管理能够提供高效、优质服务的关键。物业的设计人员受所从事的专业的限制，基本上是从技术角度考虑问题，对于管理的要求往往考虑不足，这就可能造成物业建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案，提出一些合理化建议，完善设训‘细’节，降低管理成本，从而使物业的功能设计更有利于闩后的使用和管理。有效的避免因设计的合理性而给业主使用和物、比管理带来的不必要的麻烦。

(二)在项目建设期强化物业的施工监理

从物业管理的角度对施工、设备安装的质量进行监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理及服务带来缺憾在物业建设期，物业管理企业作为物业建成后的管理者，对建设质量的关切非常强烈。物业管理企业派出专业技术人员入住楼盘，从业主的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，跟进物业各项相关设七十在施工过程中的落实情况，及时提山调整改进不合理的设计，及时监督存在的问题，纠正巧；符合用户需要的建造形式，协助监理单位对物业的建设进行监督，确保建设质量，为业主争得了良好的硬件条件。

(三)在物业的验收期及时发现存在问题落实整改

物业管理公司介入竣工验收，严把物业验收关，可以明确责任，避免物业管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促进建设单位严格按照国家有关规范和设计要求对工程进行认真验收；有利于分清工程缺陷的整改责任，及时为业主追时应得的补偿，避免业主不必要的负担。提前介入，做好接管验收工作，做到管理到位，服务创优，业主满意。

三、物业管理在前期阶段怎样与开发商配合

物业管理公司的前期管理工作能否顺利进行，关键在于与刀：发商的配合。我们应依据和开发商签订的物业服务合同，主动参与、积极配合。要将过去管理和服

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务中的经验和教训告知相关人员，要以前瞻性和预见性去感知可能会发土的问题，积极主动地采取措施，将问题处理在

萌芽状态。重大问题一定要：书面函告开发商，方能引起其重视，同时也能规避物业管理责任。开发商能否采纳物业管理公司的建议一般取决丁以下几个方面：

一是会不会增加其成本；

二是难度大不大；

三是对设计风格和外立面的影响：

四是对其房屋销售有无好处。基于各方面的因素考虑，开发商刁工会对物业管理公司的建议全面采纳，但是协调得越好，采纳得越多。同时，物业管理公司前期介入时应注意几点：对开发商的建议一定要专业，否则没人听；分析产生问题的原因、危害和影响，要准确、有依据、以理服人；提出的建议能减少损失，能增加效益，最好是开发商、承包尚和物业管理公司多方受益；不要只提问题，要有建议，要有方案，要有措施，更要有解决问题的办法；讲原则、讲道理、讲利弊、讲方法、讲感情。物业管理公司要减心实意地沟通，全心全意地服务，全面参与配合楼盘的开发建设。

四、前期物业管理的意义

(一)物业前期介入管理是为业主把好验收关

l、我国的房地产开发经过多年的发展，从以生产为龙头的建设阶段，以卖房为龙头的销售阶段，已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上，还要求借助物业管理公司熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势，前期介入管理丌发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好。

2、作为业主的管家从物业前期管理开始为维护业主共同的利益，拟定物业管理公约，清楚界定发展商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务，建立完善的物业管理档案系统，拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序，在入伙前了解各工程及设备情况，参与施工管理和设备调试工作。物业管理公司在接管物业前为维护全体业主(使用人)的利益以及自身的合法权益，并先于业主入住(使用)之前进行，从确保物业的正常使用功能和管理基础出发，代表业主对即将交付使用的

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物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。前期介入管理的合格咀是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。

(二)物业的前期管理是后期管理的基础

1、物业前期管理是后期物业管理的一项基础性工作，“物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中，使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。山于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础。同时，通过前期管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。前期管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。是确保物业的使用质量，为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理工作。

2、作为管理者从物业前期管理开始，为物业管理公司设计合理人事组织架构，制定各部门之间的配合协调程序与备岗位职责，采购管理服务所需家具、文具、通讯工具、工程维修工具及办公设备，为物业管理公司各部门制定具体管理制度与规定，对各部门主要管理人员进行现代物业管理概念与操作手法的培训，就物业项目的设计、物料、能源分布、设备安装等向发展商提出有关建议，以最大限度地降低日后的维修与使用成本。同时为项目管理拟定一切有关日常管理所需的文件与表格，包括员工管理守则、业主手册、装修管理规定、公共区域行为规范、自行车管理规定、停车场管理等，为规范正常期物业管理奠定了基础。

(三)物业前期管理是社区服务持续发展的保证

1、物业管理企业社区实行社会化、专业化和一体化的管理之后，物业管理企业一方面成了多个产权单位、产权人的总管家。另一方面也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。物业管理企业为提高自身的管理服务水平，势必不断满足住、用户闩益增长的文化需求。物业管理以人为本的全方位的服务和邻里相亲为宗旨的社区文化建设相辅相成。是以社区文明氛围的塑造、社会生活服务项目的展开以及社区意识的培养，来实现“让业主拥有一个居住安定放心、环境优美舒心、生活方便称心、文化娱乐欢心”的生活家园。

2、社区服务建设与发展是衡量社会生存质量和整个城市文明程度的管理是一项

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以各类房屋和公建配套设施的使用、维修、养护为核心的—与业铝；理，是以人为中心发展活动，为人的生存、发展、享受提供各种方便。物业前期介入管理尤其是对社区文化项目和社区配套设施建设的专业意见，保障了社区生活服务项目的开展。同时不断完善社区服务功能，物业管理全方位、多层次的管理体系要求我们认真分析不同的消费观，从而言引导出不同的消费趋向，最终使物业服务、管理赢得主动，为社区服务发展开辟广阔的空间。

3、物业前期管理同时也是—件有利于开发商和物业管理的好事情。将前期管理作为物业管理服务的重要项目纳入制度化、规范化、程序化的管理轨道，能够使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业的前期管理工作，从而规范了发展商的开发与销售行为。前期管理的同时，物业各工种交叉，提倡—专多能和发扬团队精神，使物业管理企业的工程技术人员在前期管理过程中得到充分锻炼，有利于技术全面发展，有利于物业管理企业工程技术人员的培养。物业管理公司的前期管理应按照公司的各项管理制度进行严格的内部管理，在此基础上建立一套行之有效的工作制度。

五、结论

综上所述，实践证明由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，造成物业建成后的长期管理服务工作中，出现诸多问题。要解决问题，应从根本上改变人们对物业管理的观念，要认识到物业建设只是短期行为，而物业管理则是长期的过程。让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等工作，有无可替代的重要作用；做好物业管理前期管理工作对于提高物业质量，延长物业的使用寿命，有着重要的作用，在相关物业管理法规中，从法律的高度，把物业管理的前期管理纳入法规，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量将产生极大的促进作用。随着物业管理行业的迅速崛起，物业管理立法的加快，物业管理法律体系的形成，物业管理体制的建立，物业管理模式的确立，物业管理制度的完善，物业竞争机制的形成，物业管理人员素质和管理服务水平的提高，将会促进物业管理前期管理的发展并能促进物业管理行业的发展。

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参考文献

1、陈福才．《物业·用心服务》．山西科学技术出版社，2010年6月

2、千艳青．《物业管理概论与实务》．北京：化学工业出版社，2007年1月

3、李加林、周心怡．《物业管理实务》．北京：中国建筑工业出版社，2006年

4、滕永健、黄忐洁．《物业管理实务》北京：中国建筑工业出版社，2006年

5、张莉祥．《物业管理法规》．北京：中国建筑工业出版社，2004年

6、王秀云、安静.物业管理概论.北京: 化学工业出版社, 2008年3月

第五篇：关于住宅小区前期物业管理的思考

公元物业管理网——关于住宅小区前期物业管理的思考

关于住宅小区前期物业管理的思考

天水在线

一、住宅小区前期物业管理的主要特征。

1、前期物业管理是小区未建成的管理。住宅小区由单幢楼宇、组团组成，一个小区不是一下子就全部建成的，往往要花几年才能建成。当小区第一批房屋建成出售后，随着业主的入住就需要物业管理，否则小区就成为一个无序的聚居地，秩序混乱不堪。

2、前期物业管理是由建设单位指定的公司实施的管理。国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，建设单位可以选聘物管公司实施前期物业管理。事实上，目前新建住宅小区绝大多数是由建设单位选聘的物管公司进行管理，而不是通过公开招投标来选聘物业公司。

3、前期从事物业管理的物管公司未经业主委员会选聘。对新建住宅小区来说，在业主入住前需要提前实施物业管理。物管公司先于业主入伙开展物业管理时，业主很少，没有成立业主委员会，谈不上物管公司由业主委员会选聘。如果到了大多数业主入伙后才实施物业管理，物管公司前期基础工作就无法开展。对于老小区来说，由于没有成立业主委员会，一直是由建设单位指定的物管公司实施管理，是否也叫前期物业管理，则另当别论。

4、细节的管理尤其突出。由于前期物业管理处于小区建设之中，各种配套设施不健全，管理的内容也在逐步扩展，但对管理的细节要求非常高。譬如在装修过程中，物管公司既要口头说，墙上贴，还要现场盯。装修户从地面向楼上吊木材，稍有不慎就会碰坏外墙，甚至毁坏门窗。如果不派人跟踪，一旦发生因业主装修损坏公共部位事件，谁也不会承认，这种现象屡见不鲜。

5、面对的是全体业主。前期物业管理由于没有成立业主委员会，物管公司在实施管理中必须接受所有业主的咨询、质疑，既要及时解答处理属于物业管理的问题，又要收集反馈属于开发商答复处理的问题。工作量和工作的难度尽管比较大，但物管公司必须全力以赴做好工作，确保有比较高的业主满意率。

6、各种资料的收集量大。物业管理的基础在物业的基础资料是否齐全，前期物业管理是各种资料大量形成的时期，物管公司要更好地开展物业管理，必须注意收集、整理、保管好各种资料，例如物业的构成明细、物业公用部位明细、物业公用设施设备明细、各种管线和地下排水系统的图纸资料、业主装饰装修资料、业主反映物业存在问题整改情况资料等，都要及时收集分类建档，以便查考。

二、住宅小区前期物业管理的主要内容。

1、房屋交接验收。房屋交接验收是开发商委托物业公司承办的一项重要工作，是物管公司实施前期物业管理的一项重要内容。由于开发商在交房之前已经请质检部门将房屋质量

进行了检查验收，应该说房屋的质量已经符合居住要求，物管公司只是办理手续，收取有关费用，移交住房钥匙就完事了。事实上物管公司在交房过程中的工作远不止这些。除了办好正常的交接手续外，物管人员必须熟悉小区的规划建设情况，了解不同房屋套型的布局情况，了解小区配套设施的建设情况等等，以便于业主的查询。其次，要派人伴随业主看房，及时发现室内水电、门窗、墙壁、地面出现的瑕疵，解答业主提出的问题，记录好存在的问题，以便整改。三是要当作业主的面再次进行蓄水试验，没有问题请业主签字，以免业主在装修时，因人为造成管根、地面向下渗水而推卸责任。

2、装修管理。装修管理是前期物业管理的另一项重要工作，也是容易引起房屋质量投诉的重要环节，弄不好就发生推诿扯皮。物管公司在业主装修之前要制定周密的管理计划，将业主必须遵守的规则和要求公布上墙，以便业主了解和执行。一些高档住宅小区对装修的材料，如砂子、水泥、木材、板材等可组织统一装卸，以免分散装卸时，碰坏墙壁、楼梯等公用部位和设施。其次要抓好装修方案的审核，对违反房屋装饰装修规定的方案要及时发现纠正，做好说服解释。三是要不断巡查装修施工现场，及时制止违规装修现象。在巡查装修施工过程中，重点是巡查水电安装，敲墙打洞阶段，俗称瓦工、水电工阶段，业主擅自更改装修方案，拆改房屋墙体也就在这一阶段，这一阶段如果没有发生问题，一般情况下这一户的装修就不会发生问题。

3、卫生保洁工作。卫生保洁工作是小区管理最直观最形象的环节，前期物业管理的卫生保洁应根据收费标准来确定保洁的方法和任务。通常情况下，前期物业管理的卫生保洁会出现这种情况，由于装修的户数比较集中，前边扫了后边倒，保洁无法达到应有的效果，小区始终处于一种脏乱的状态。另外装修工人随地大小便，个别业主图方便，从楼上向下抛杂物和垃圾，等等。针对这种实际，前期物业管理的卫生保洁首先必须抓好装修垃圾的集中堆放和及时清运，减少灰尘污染。其次是加强宣传和督查力度，严禁装修施工人员随地大小便和从楼上向下抛杂物的行为。三是抓好生活垃圾袋装化，减少生活垃圾随处放，苍蝇满天飞的现象。四是适当增加保洁力量，增加保洁次数，尽量使业主从一入住小区就感受到温馨整洁的环境。

4、抓好小区秩序维护。前期物业管理的安全防范工作，一是要抓好以防盗窃为主的安全防范，由于进出小区人员比较多且杂，加之小区安全防范的配套设施没有到位，容易给一些偷盗者可乘之机，因此要加强小区的巡查次数，记录好巡查情况，一经发现可疑情况要及时处置，发现失窃事件要及时报案。二是要对进出小区人员进行及时登记，装饰装修人员凭证进出，杜绝闲散人员进入小区。三是要充分利用好已有的安全设施，如防盗门、窗、电子对讲门等，减少失窃案件发生机率。四是抓好小区进出车辆的管制和疏导，特别是各种运送装修材料的车辆，要及时装卸，避免长时间停留，以减少小区交通压力，维护好小区生活秩序。

5、协调各种矛盾。前期物业管理各种矛盾比较集中，譬如房屋质量问题，购房合同规定的内容没有兑现问题、小区配套设施没有到位问题、卫生保洁问题、小区安全秩序问题等，甚至因装饰装修引起的邻里纠纷亦找物管公司协调解决。在这些矛盾当中绝大多数不是物管公司造成的，也不是物管公司能够解决的，但业主认为交了物管费，物管公司就应该负责解决。另外，业主认为既然开发商指定的物管公司，那么开发商与物管公司就是一家，发生问题理所当然找物管公司解决。对此，物管公司既不能将所有矛盾推卸给开发商，认为与己无关，更不能大拍胸口承诺解决。因为开发商既然指定物管公司实施前期物业管理，就希望物

管公司能为开发商分忧解难，替开发商撑一把，如物管公司将业主反映的问题不分青红皂白，直接推到开发商身上，开发商不满意，业主也不满意。同时物管公司决不能将业主反映的问题一概承诺解决，尤其是一些涉及工程质量的问题更不能擅自做主，承诺解决的具体时间。物管公司对业主反映的问题，首先要分清性质，弄清情况，做好解释工作，以使业主了解实情真相和解决处理的程序。同时积极协调，根据存在问题的大小和难易程度，在最短的时间解决业主反映的问题。

三、前期物业管理中应把握的重点环节。

1、签订协议。国务院《物业管理条例》规定：“建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。”在前期物业管理中，无论是开发商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是独立的法人，而且在房地产开发过程中开发公司与物管公司是两个不同的环节，一个是建房，一个是管房。以协议的形式赋予物管企业独立管理运作的权利，可以减少开发商不必要的干扰，更有利于物管企业提高自己的管理能力和服务水平。

2、合理收费。新建住宅小区前期物业管理收费要经当地物价部门批准才能实施，是一项政策性很强的收费项目。因此物管企业要根据小区建设的实际情况，合理确定收费标准，及时报物价部门审核批准后才能服务收费。有的物管企业由于不主动向物价部门申报收费，擅自确定收费标准，引起了业主的不满和投诉，受到物价部门的查处和经济罚款，既影响了物管公司在业主中的形象，又使企业蒙受了经济损失。因此，物管公司人员尤其是物管公司的经理既要懂得管理，更要熟悉有关的法律法规，要有依法经营的意识，切不可盲目蛮干。

3、处理好三者关系。前期物业管理中，存在着开发商、物管公司、业主之间相互关联制约的关系。虽然三者之间表现形式是一种契约关系，但开发商与物管公司是整体与部门的关系，是上下级关系，物管公司要听开发商的指挥。物管公司与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上物管公司是主，业主是从；在服务上，业主是主，物管公司是从。业主与开发商的关系纯粹是一种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，物管公司起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，物管公司既不能得罪开发商，更不能得罪业主，因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为最终目标。

4、安民告示。前期物业管理，是在新建住宅小区中进行的，业主来自五湖四海，个人的职业、品行、生活习惯各不相同，想法各异。物管公司作为小区的管家，要对小区的各项管理规定及早安民告示，可通过通知、公告、告示等形式将具体的规定和要求及时通知业主。规模较大的小区还可印制业主手册，将业主公约、小区建设规划、服务内容及标准、公众应急电话等集于一册，使业主不出门便知物管事，提高物业管理的服务水平