完善物业服务收费定价机制的思考

第一篇：完善物业服务收费定价机制的思考

完善物业服务收费定价机制的思考

来源:发布时间:2009-3-5 11:09:24 访问次数:958次

一、物业服务产品属性决定其价格形成的市场化

物业管理是一种区域性公共产品。对于不同物业管理区域来说，物业管理存在差异，业主需要何种质量的产品，以及愿意为接受这种产品提供何种报酬，从根本上说是一种双方的合同行为。因此，从物业管理的发展方向来说，物业服务应采取市场化的价格形成机制。

国务院《物业管理条例》明确了物业服务收费在物业管理合同中的标准，为物业服务收费的市场化提供了法律保障；国家发展改革委和建设部制定的《物业服务收费管理办法》进一步明确了物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种形式，政府价格主管部门不再核定具体物业的收费标准，为物业服务收费的市场化提供了政策依据，由于物业管理服务的区域性公共产品性质以及市场定价机制的缺失，在过去的较长时间里，国内所有省市都对物业服务收费实行了不同程度的管制，这种管制对保障业主的合法权益、规范物业管理行业发展发挥了重要作用。但是，政府核定具体物业服务收费标准的弊端也是显而易见的：一是剥夺了业主对服务的选择权。政府核定收费标准，往往实际给予物管企业已提供的服务，业主真正需要什么样的服务，政府并不清楚。在此背景下，实际是政府代业主行使了对服务的选择权；二是政府定价机制有其自身的缺陷。由于物管企业与政府、业主与政府之间存在信息的不对称性，加之物业管理成本的软约束，政府制定的收费标准往往难以做到准确真实。因此，物业服务收费实行政府定价，只是在物业管理市场化体制尚未建立或完善前提下对市场行为的一种矫正机制。物业服务收费由业主与物业管理企业协商确定，才是物业服务收费管理体制改革的终极目标。

二、现阶段物业服务收费制度值得商榷的问题

现行政策规定物业服务收费实行市场调节价和政府指导价两种定价形式，住宅物业实行政府指导价，其他类型物业实行市场调节价。该规定至少在两个方面值得商榷。

1.以物业类型划分定价形式，缺乏法律和理论上的支持。

根据《价格法》的精神，产品和服务是由市场竞争形成价格还是实行政府管制，应依据产品和服务的属性。对垄断性、稀缺性、公益性的产品和服务实行政府指导价或政府定价；对竞争性的产品和服务实行市场调节价。而物业管理服务就其属性而言，不管是住宅物业，还是别墅、写字楼、商场、工业区，都是一致的。所不同的是，有的物业具备了市场化定价的机制，有的物业暂时还不具备。

2.住宅物业服务收费标准应该是一种政府指导性价格。

《价格法》意义上的政府指导价，指由政府部门规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。也就是说，在政府规定的基准价及其浮动幅度范围内，经营者可以自主制定具体价格。就物业管理服务而言，其价格水平要么由业主与接受委托的物业管理企业双方协商确定，；要么由政府价格主管部门黑的那个。由物业管理企业制定收费标准，对业主而言是不公平的。在国家政策规定取消政府定价形式的情况下，政府对住宅物业收费标准的指导，应该是规定基准价和浮动幅度，而由业主与物业管理企业双方商定价格。这种指导价格不是《价格法》意义上的政府指导价，而是政府指导性价格，不应具有法律强制性。

三、完善物业服务市场化机制面临的困难

物业服务收费定价的市场化，依赖于市场化的物业管理体制的建立。当前，亟待完善三个机制：

1.业主自治体制。在法律地位上，《物业管理条例》对业主自治原则予以了明确，重点是要唤醒和引导业主的自知意识，明确业主委员会的法律地位，规范业主委员会的运作机制，防止实践中存在的两个极端：一是业主委员会与物管企业串通损害大多数业主的利益；二是少

数业主操纵业主委员会与物管企业恶意对立。

2.市场选择机制。完善物业管理的招投标机制，让物管企业进得来、出得去，让业主真正自主选择满意的物管企业，淘汰服务差的企业，使有实力、服务好的物管企业脱颖而出。

3.监督机制。包括政府对物管企业、业主委员会运作的监督机制，业主对物管企业的监督机制，重点要建立和完善业主对物管企业收费收支的监督机制，让业主的每一分钱交的明白，花的透明，用的满意。

但是，从目前物业管理收费的实践来看，政策的执行还存在一次而问题，突出体现在物业服务收费的市场调节价异化为物业管理企业自主定价，主要原因在于完善物业管理的市场化机制面临以下困难。

1.运用市场化方式选择物业管理企业难。由于物业管理企业属劳动密集型，对资金的要求不高，市场准入门槛低，市场风险小，出现了一大批依附于房地产开发商的物业管理公司。而且进驻管理后，很难让其推出。通过业主大会招标选择物业管理企业的物业单位少之又少。

2.业主大会及业主委员会成立难。按照物业管理法规规定，达到一定条件的物业管理区域应当成立业主大会和业主委员会，但实际情况是多数符合条件的物业单位都没有成立业主大会和业主委员会。原因有二：开发商和物业管理企业没有协助成立业主大会和业主委员会的积极性，不愿受到监管，甚至有时阻挠业主委员会的成立；业主对物业管理这一准公共产品，存在搭便车心理，不愿参与公共事务。

3.业主委员会规范运作难。由于法律上没有明确业主委员会的主体地位，业主委员会议事规则、权利义务关系也缺乏法律上的支持，使业主委员会和业主大会难以规范运作，实践中往往走向两个极端：要么业主委员会被物业管理企业操纵形同虚设，要么业主委员会与物业管理企业恶意对立。

物业管理服务市场化机制的缺失，对市场化的物业服务收费形成机制造成了体制障碍。物业服务收费标准由物业管理企业说了算，业主权益受到侵害时，价格主管部门对业主申诉处理无据，业主往往投诉无门。

四、推进物业服务收费市场化的法律保障

克服物业服务市场化价格形成机制面临的困难，根据依法行政的原则，不可能通过价格政策加以解决，当务之急是要为市场化制定切实可行的法律规范。

1.赋予业主大会、业主委员会法律主体地位，解决市场化价格形成的“可以”问题。物业管理服务是基于业主委托，由物业管理企业开展的管理服务业务。必须解决委托主体的法律地位问题，明确业主大会和业主委员会的诉讼主体资格、对公共事务的管理权限、物业服务费用及维修基金的财产权属、对物业服务支出的监督权利等一系列问题。

2.明确业主大会和业主委员会的议事规则，解决市场化价格形成的“能够”问题。哪类事务应由业主大会决定，哪类事务可由业主委员会决定、业主委员会和业主大会如何议定事务，法律应予明确，以防止议而不决、或者一部分业主侵害另一部分业主利益的情况发生。

3.建立物业管理服务的强制招标制度，解决市场化价格形成的“怎样”问题。明确所有物业管理须经招标选择管理单位、收费标准。前期物业管理可以由房地产开发商组织招标，并确定收费标准，在售房时向物业买受人明示并在购房合同中约定物业管理事项及收费标准；业主大会成立后，由业主大会或授权业主委员会组织招标，确定收费标准。

五、完善物业服务收费管理政策的几点思路

物业管理服务涉及广大市民和工商企业的切身利益，基于物业管理行业当前存在的问题，完善管理政策，规范收费行为非常重要。然而，管理的思路和重心应从管理具体收费标准转变为规范收费行为上来。笔者认为，当前和今后一段时间，价格主管部门可以做好以下几个方面的工作。

1.规范物业管理服务收费项目。当前群众对物业管理反映较多的问题除了对物业服务收费标

准的争议外，主要集中在装修期间的各种收费。价格主管部门亟需制定政策，明确哪些项目可以收费，收费标准如何确定；哪些项目禁止收费。

2.会同行业主管部门和行业协会，制定和发布不具强制力的物业服务收费的指导性价格标准和服务标准，指导业主和物业管理单位商定服务价格标准，服务业主解决信息不对称的问题。

3.加强物业服务收费的监督检查，及时查处各种乱收费的行为。

第二篇：物业服务定价成本

附：

物业服务定价成本监审表

（）

住宅物业项目名称 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 住宅物业项目地址 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物业服务企业名称 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物业服务企业资格等级 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物业服务企业法定代表人 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物业服务企业地址 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮

负

填

电政责表编码 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 人 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 人 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 话 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 传真或邮箱地址 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

物业服务企业盖章年月日—1—

表一：物业服务企业基本情况表

（注：上报数由经营者按实际发生数填报）

表一：物业服务企业基本情况表（续）

表二：物业服务成本支出情况表

（注：上报数由经营者按实际发生数填报）

表三：物业服务人员薪酬明细表

（注：上报数由经营者按实际发生数填报）

表四：物业服务定价成本核定表

主题词：住宅物业成本监审办法通知

青岛市物价局办公室2008年1月4日印发

第三篇：关于广州市普通住宅物业服务收费情况的思考

关于广州市普通住宅物业服务收费情况的思考

广州市的物业管理经历20余年的发展，在社区建设和精神文明建设，以及创建和谐社会方面发挥了必不可少的积极作用。但由于缺乏宣传与沟通，对于物业管理行业，仍有些误解与片面的看法，本文拟从有关的政策环境和市场现状出发，结合广州市物价局2005年对广州市普通住宅物业服务费的调查数据，对广州市物业服务收费的情况作一个浅析。

一、广州市物业管理的基本情况

据不完全统计，广州市现有物业管理企业800多家，从业人员5．5万人，物业管理小区、大厦近4．000个，建筑面积达到1．43亿平方米，享受物业管理服务的人口超过259万人。物业管理覆盖的范围包括了住宅小区、写字楼、工业厂房、医院、学校、寺庙、仓库、机场、体育场馆、酒店、农贸(专业)市场，步行街等多种物业类型在内。

二、广州市普通住宅物业服务收费现状

目前指导广州市物业服务收费的规范性文件是广州市物价局与市国土房管局联合制定的《广州市物业服务收费管理实施细则》(以下简称《实施细则》)、《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》(以下简称《服务等级标准》)和《2005～2006广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》。根据市物价局2005年对广州市普通住宅物业服务费的调查数据，我们抽样选取了54个普通住宅作为样本进行统计，发现大致有以下特点

一是从各项成本、利润指标看，提供二级物业服务的经营状况最佳，基本实现了保本微利的目标，其他两级物业服 务的经营状况堪忧。

二是从各项收入对成本的贡献情况看，物业公司管理服务的收支缺口，只能通过有偿服务和其他的市场拓展收入来加以弥补。但一方面，要开展上述经营活动，势必要企业增加投入；另一方面，开展上述经营活动受多方面的条件限制，并非每个项目都可行，特别是一些条件较差的住宅楼宇及旧城区的物业项目。在这种压力下，部分企业压缩服务含量的行为在所难免，这也是业主、住户发觉这些企业物业服务质量不到位的原因之一。

三、物业管理企业的费用成本构成与发展趋势 从本次调查数据样本总体统计数据来看，物业服务费各项成本的分配比重从大到小依次为：人工成本、设备设施维护清洁保安、办公、绿化、折旧(见表格)。

现就各项费用成本构成及发展趋势进行分析如下：(一)人工成本及相关费用

这是物业管理企业运作的主要成本与支出部分。广州市社会平均工资水平年年调升，最低收入保障线也已一再调升。而且按照有关文件规定，企业须计提14％的福利经费、1．5％的教育经费及2％的工会经费，40．2％的社保企业应缴部分，随税同征也是必不可少的。按上述统计结果，人均年收入水平为15．188元，仅为2005全市职工人均工资水平33．839元的二分之一(市统计局数据，下同)，为全市在岗职工人均工资水平34，337元的45％，仅达广州城市居民人均可支配收入水平18．287元的83％，略高于城市居民年人均消费性支出14，468元的水平。如与其他行业对比，仅比位居全市最低收入次位的农林牧渔业的14，625元略高。即使是在这么低的人均收入水平下，正常管理服务收费仍不足支付规定项目服务成本的开支。

发展趋势：该部分费用所占比重最大，达52％，并呈逐年增加趋势。而广东地区近年来出现的外来务工人员资源短缺现象，也导致物业管理行业在招聘保安、清洁和技工时不得不提高其基本工资水平和福利待遇。

(二)企业办公经费

包括

1、日常办公耗材(印制宣传资料、告示)：

2、水电费与通讯费(16-24小时热线服务)；

3、服装费用(统一着装的要求)，4、业务招待费(与街道、居委、派出所、物价、国土房管、工商、税务、市政建设、交通管理、公安交警等发展趋势：该部分费用所占比例为3％，基本随物价指数的变动而变动，近几年也是呈现只升不降的趋势。

(三)设备设施维修养护费用

包括：

1、设备设施的日常维修；

2、设备设施的日常维护保养(国家明确特种设备必须由生产厂家或其委托，授权的维保单位负责)；

3、设备设施的审验费用等。

发展趋势：该部分费用占管理成本的10％。由于住宅专项维修资金的制度尚未完善，许多应由其支付的项目挤占了日常管理经费。因此，该部分费用所占比例较大。

(四)清洁绿化费用

包括

1、绿化养护；

2、清洁保洁(市环卫协会已经着手制定最低收费标准，目的在于提高收费水平)：

3、化粪池清理(环卫部门要求专业清运．价格受制于市场报价)，4、垃圾清运(涉及处理费征集及缴纳的责任与义务)，5、除“四害”(具体业务由街道及相关行业协会控制，报价居高不下)；

6、相关环卫设施的维护保养等。

发展趋势该部分费用属于物业管理企业主要的分包项目，占10％左右的比例，随着市场价格的不断提升也逐步趋于上升。

(五)保安、消防费用

包括

1、保安雇请费用(物业管理企业的保安队伍性质界定模糊，其市场报价受保安服务公司价格主导)；

2、治安联防费用；

3、治安监控系统安装费用分摊(该项费用往往都摊派到物业管理企业头上)，4、消防监控系统及设施的维保(包括联网费用、清洗检测烟感探头等，除栓体保养外，均属授权委托的专业部门定价)等。

发展趋势从统计结果看，其所占比例为7％。由于目前自建保安队伍的审批由各区公安部门分别组织实施，跨区派驻时需重新申办手续。加之物业保安队伍定位模糊，由保安公司提供的又难以监管到位，导致各企业采取了变换岗位名称等措施，保安队伍质量难以保证。

(六)物业保险费用

从调查的样本发现，仅有24个样本提供该数据，这反映了普通住宅业主、住户的风险防范意识有待加强。而且由于这部分费用易被误认为已经包含在物价部门规定的指导价格中，从而将有关风险单方面转移到了物业管理企业身上。

(七)折旧、税费、酬金或利润等项

该部分费用项目也存在不尽合理的方面。一是折旧。从抽样调查统计的结果来看，固定资产折旧所占成本的比重是最低的(仅占1％)，抽样数据中甚至有17个样本未提供该数 据，说明部分企业的抗风险能力弱，可持续发展后劲不足；二是税费。目前税务部门统一按物业服务费计征税费。但在酬金制下，物业管理服务费应类似于水电费的代收代缴，仅对物业管理企业的所得酬金征税。目前的操作，加大了物业管理企业的负担。

(八)其他几个涉及物业服务费支出的问题

1、代收代交水电费的问题。地税部门认为只需对手续费征收营业税；国税部门则出台政策认为属于转售行为，要交增值税，如该企业获得般纳税人资格认定可以抵扣，否则须全额计征。对于一般物业管理企业来说，获得一般纳税人资格认定困难，由此造成了税负大幅增加。

2、关于举办社区活动的问题。作为一项最能与业主“贴心”的服务，且列入物业管理服务等级标准范围内的服务，对于没有房地产公司作为依靠与支持的企业，又是一笔不小的负担。

3、解决开发商后遗症的问题。矛盾无形中转嫁到物业管理企业身上，令物业公司负荷加重。

4、承担其他社会职能的问题。范围已经涉及计划生育、卫生防疫、国家安全、外来人员租赁房管理等方面。此外，各管理处均被要求办理分支机构工商营业执照(这一规定有别于业主委员会的报备登记程序)，并随办税务登记，街道更视管理处为辖内单位，各项规费及摊派增加，对于管理处较多的企业，负担更趋沉重。

从统计结果看，“其他费用”一项占到了15％左右。费用虽似不少，但面对所要承担的其他职能而言，费用就显得捉襟见肘了。

四、广州市物业服务收费存在的问题

结合上述分析，我们认为，广州市物业服务收费存在的主要问题有以下几个方面：

第一，现行政府指导价虽已略有提高，但相对于社会发展与居民收入水平而言，则增幅明显偏低，导致了物业管理企业利润空间受到严重挤压，发展空间日益缩小。

第二，现行的政府指导价，定性化指标远多于定量化指标，从而使得物业服务收费价格的制定更多地是从市场认知价值——市民接受能力的角度去考虑，而严重偏离了物业管理的实际成本。

第三，就具体的收费行为而言，明显的表现是收费率不高，业主、住户拖欠、拒缴物业服务费为数不少，理由也五花八门，这些都给物业管理企业的正常运作造成了很大的影响。

第四，目前的物业管理法规规章令出多门，且部门间存在着不少管理交叉与分歧之处，定性的模糊，给物业管理企业的运作带来了额外的困难与费用负担。

五、对策及有关建议

从调查数据我们可以获知物业管理企业的人员配臵、管理面积和其他收入的多寡，是影响经营状况的直接因素。结合前述分析可以看出，广州市物业管理企业在规定服务项目上入不敷出、抗风险能力不强、可持续发展能力没有保证，并从另一个角度说明物业管理企业在小区的服务要么逐步趋于垄断，要么在服务与收费问题的恶性循环中矛盾趋于激烈。要摆脱目前行业经营的困境，笔者认为应从以下方面努力 首先，建议物价部门与房管部门在制定物业服务收费有关指导性政策文件时充分考虑行业特点及贴近市场现状。在政府指导价方式下，放开一级物业服务定价，实行优质优价。

其次，建议税务部门与物价部门调整并理顺物业管理有关的税费，使其更加合理地保障与推动行业的发展。

再次，建议公安部门对保安人员培训及流动管理问题加以统筹规范。可借鉴上海的做法，就物业保安队伍统一在较高层次的行政区域内进行管理，以实现既规范该类保安的管理，又减少物业管理企业负担的目的。

最后，建议物业主管部门及其他有关职能部门联合建立物业服务费用的有效协商与运作机制。一是明确业主委员会的法律地位，落实相应的责权利；二是规范物业服务费用的支付责任，建立物业服务费用纠纷的简易及快捷的解决机制；三是对于困难户等物业服务费补贴与减免，由政府设立有关标准并明确支付方式及途径；四是授权相关行业协会(如价格协会、物业管理协会)进行物业服务标准及费用参考价的评估，以此作为政府指导价的物业服务费定价出台之前的参考等。

(作者单位陈昂鹏，广州市物业管理协会；叶亮，广州海运集团物业发展有限公司)关于广州市普通住宅物业服务收费情况的思考

第四篇：物业服务收费管理办法

物业服务收费管理办法

根据《*******省物业服务收费管理办法》第二条之规定，物业管理费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。服务成本或物业服务支出费用包括如下：

1、物业管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费用。

2、物业共用部位，共用设施设备的日常运行，维护费用。

3、物业管理区域清洁卫生费用。

4、物业管理区域绿化养护费用。

5、物业管理区域秩序维护费用。

6、办公费用。

7、物业管理企业固定资产折旧。

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

9、其它杂费。

*******业主委员会

*******物业办公室2010年7月1日

第五篇：物业服务收费方案

通 知尊敬的各位业主/商户：

运城豪德光彩贸易广场至2009年开业以来，开发公司和物业公司投入了大量的人力、物力和财力经过两年多的前期运转和市场启动。现在已经逐步走向繁荣，为了能更好的服务广场业主，维护公共设施设备、环境卫生和公共秩序，有效提升广场的整体经营形象和美誉度，促进广场的持久繁荣和发展，实现业主利益最大化，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》和《物业管理服务收费管理办法》等有关规定，经运城市物价局核准。物业公司将于2011年9月1日起，开始对豪德光彩贸易广场商铺/住宅收取物业服务费用。

一、收费标准（收费面积按房产证面积为准）

1、商铺：每月每平米1元。

2、住宅：每月每平米0.60元

二、交费方式

每月1-10日到物业公司综合部缴纳当月的物业服务费用。

运城豪德物流园区服务有限公司

2011年8月10日

豪德贸易广场物业服务收费管理办法

目的

为维持豪德贸易广场的正常运转，保障业主和物业服务企业的合法权益，结合广场的实际,制定本办法。收费依据

根据《物业管理条例》和《物业管理服务收费管理办法》等有关规定。物业公司为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序维护等服务，向业主收取服务费用，物业服务包括以下内容：

一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；

二、物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；

三、公共绿地、花草树木的养护管理；

四、公共秩序维护和协助公安机关做好管理区域内的安全防范工作；

五、物业的档案资料管理；

六、《豪德贸易广场前期物业管理服务协议》、《豪德贸易广场业主临时公约》和《豪德贸易广场公共契约》中规定的其他公共性服务内容。收费标准

一、商铺：每月每平米1元。

二、住宅：每月每平米0.60元

三、对于大客户或者一次性交纳半年以上物业服务费用的商户/业主，公司将给予一定的优惠政策，具体优惠标准由综合部报公司领导审批后按审批标准收取（此项优惠至2012年底结束）。收费方式

一、有人居住的商铺

由综合部负责对市场内的业主/商户收取物业服务费用，对没有按时交纳费用的商户，综合部负责电话通知，并发放收费通知单，对连续两个月未交纳费用的商户，综合部将欠费商铺房号书面告知物业工程部，并停止售电、供电，直至所欠费用交纳完毕才开始售电和供电服务。

二、无人居住的商铺

由招商部负责电话催缴。收费通知发放

由物业管理员（治安队）向业主/商户发放通知书，并做好解释工作（公司任何部门遇到商户的投诉或咨询都必须做好解释工作），未在市场内经营的商户，物业管理员（治安队）负责将通知粘贴在商铺玻璃门上面，并将商铺房号书面告知综合部，由综合部电话通知商户/业主。

运城豪德物流园区服务有限公司

2011年7月10日

豪德贸易广场物业服务收费细则

一、通知发放（王建负责）

物业管理员（治安队）在2011年8月20日之前将通知发放完毕。

二、电话通知（黄海燕负责）

1）、招商员在2011年8月20日之前必须对自己区域的客服电话通知完毕。2）、对无人居住的商铺负责电话催缴。

三、收费系统的安装和资料的录入（任少华负责）

1）、2011年8月15日之前将收费系统安装完毕，并能熟练操作。2）、2011年8月25日之前将业主资料及商铺面积录入完毕。3）、每月将物业各项收费情况以书面形式报送公司领导审阅。

四、各部门负责对收费疑问做好解释，并出示相关的法规。