无锡市物业服务收费管理办法

第一篇：无锡市物业服务收费管理办法

无锡市物业服务收费管理办法

第一条为进一步提高我市物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主、物业管理企业以及有关各方的合法权益，根据《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和省物价局、省建设厅印发的《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。

第二条本办法适用于市区范围内，符合国家物业管理资质要求的物业管理企业，对受委托物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。

第三条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条政府提倡并引导业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励开展正当的价格竞争，制止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条物业服务收费实行统一领导，分级管理。市物价局会同市房产管理局负责全市物业服务收费的管理工作，指导和监督全市的物业服务收费行为，各市（县）、区物价局根据价格分级管理权限会同辖区房产管理主管部门做好物业服务收费的管理和监督检查工作。

第六条物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、质量相适应的原则。

第七条物业服务收费，包括公共服务费和代收代办费、特约服务费。其中公共服务收费根据物业和物业管理企业提供服务的性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价管理。普通住宅公共服务收费实行政府指导价管理,凡房地产开发建设项目立项为别墅、写字楼、办公楼、工业用房、商业用房，其物业公共服务收费实行市场调节价管理。

为满足部分业主、使用人的需要或接受委托开展的特约服务和代收代办的，其服务收费（小区内车辆停放服务收费除外）实行市场调节价管理。

第八条普通住宅公共服务收费，实行等级收费管理。（等级收费指导价标准见附件）。各等级服务标准按省技术监督局制定的《江苏省住宅物业管理服务标准》DB32/T538-2002执行，或可按市房产管理局制订的相应的物业服务等级标准执行。

对原已实行物业管理但未实施等级服务收费的物业，要逐步实施等级服务收费。

第九条普通住宅物业公共服务收费标准由物业管理企业，在市物价局、市房产管理局公布的物业公共服务等级收费指导价标准及浮动幅度范围内，与业主委员会经业主大会同意后，在物业服务合同中约定。

第十条前期物业管理是指在业主大会选聘物业管理企业管理物业之前，由开发建设单位选聘或招标确定物业管理企业实施的物业管理。

由开发建设单位选聘物业管理企业的，被选聘的物业管理企业应在房屋预销售二十个工作日之前，根据物业特点、服务要求、服务项目，拟定服务等级、收费标准，报送有管理权限的价格主管部门审批，同时提供物业管理资质证书、工商营业执照、委托管理合同、公建配套文件和公共服务费用测算等有关资料。

由开发建设单位通过招投标方式选择物业管理企业的，开发建设单位应参照市场同类物业公共服务标准，在政府指导价的收费标准范围内进行招投标。中标的物业管理企业，应在房屋预销售十个工作日内之前，持物业管理合同等备案文本，将中标价格报价格主管部门备案。

第十一条鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择物业管理企业。价格主管部门和物业管理行政主管部门应加强对公共物业服务招投标过程及之后价格行为的监督和管理。

第十二条在前期物业管理协议或房屋买卖合同中，与物业管理企业或物业买受人预先约定的公共服务收费标准，应在确定的协议价格或中标价格范围内。同时应约定物业管理服务内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之月期间发生的物业服务费用，由建设单位承担。出

售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之月期间发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担。房屋销售合同未约定的，由建设单位按前期物业服务收费标准承担。

第十三条实行市场调节价管理的物业服务收费，未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人（使用人）在物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，由物业管理企业与业主委员会经业主大会同意后在物业服务合同中约定。

第十四条物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式约定。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均有业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十五条公共服务费用构成因素为：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常维护及保养费用；

(三)物业管理区域清洁卫生费用；

(四)物业管理区域绿化养护费用；

(五)物业管理区域秩序维护费用；

(六)物业管理企业办公费用；

（七）物业管理企业固定资产折旧费用；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主大会同意的其他费用；

（十）合理利润；

（十一）法定税费。

其中，合理利润：实行政府指导价管理的物业最高不超过8%；实行市场调节价管理的物业，由当地价格、物业管理行政主管部门或行业协会不定期公布的市场平均价格水平。

第十六条物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法除政府另有规定外，由物业管理企业与业主委员会协商确定。

第十七条业主、使用人自房屋销售合同约定的交付日期的次月起，应按物业服务合同（协议）的约定交纳物业公共服务费。对未入住或未使用连续超过一个月份以上的物业、车位，业主应事前向物业管理企业书面申请，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费、机动车辆停放服务费或车位水电、卫生等管理费。纳入物业管理服务范围的已竣工但未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费由开发建设单位交纳。

物业出租或以其他方式交他人使用的，物业公共服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。物业公共服务费一般按月交纳，也可按合同经双方约定交纳。但前期物业公共服务费可以预收，预收期限最多为六个月。

开发建设单位实施分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染的，环境、配套设施尚未完善的，经相关部门确认后，业主可按规定标准的80%交纳前期物业公共服务费，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。

第十八条物业管理区域内应业主或业主委员会委托实施专人管理的车辆停放服务收费，按价格主管部门制定的收费标准执行。物业管理企业所收取的车辆停放服务费，属业主共有收益，应单独建帐，独立核算，主要用于涉及车辆停放服务中发生的费用，也可用于弥补物业管理服务费的不足或补充物业维修（基）资金。

第十九条物业管理区域内，供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户

收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用时，双方应当签订有偿服务合同，并可向委托单位收取手续费。

物业管理企业向委托人提供的其它特约服务，其服务收费由双方当事人遵循公平、自愿的原则事先以书面形式约定，不得强行服务，强行收费。

物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务转包给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

第二十条物业服务收费应按规定实行明码标价。服务内容、收费项目、收费标准及收费办法等应在经营场所或服务地点醒目位置予以公布。

物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格监督举报电话“12358”和物业服务受理电话等。第二十一条物业管理企业每半年或一年应向业主、使用人公布物业服务费用的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。

实行物业公共服务包干制的，物业管理企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建帐，定期公布财务状况，接受监督。

实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或业主委员会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费用的收支情况进行审计。

第二十二条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，可按双方所签服务合同中的约定依法追缴。

物业发生权属转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。

物业管理企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上的押金、保证金等费用。

第二十三条普通住宅前期物业服务收费备案程序；装饰装修期间的建筑垃圾清运、水电、电梯使用等收费标准；电控防盗门维护收费标准、停车服务收费标准等按有关规定执行。

第二十四条价格主管部门在制定或调整本行政区域内物业公共服务收费标准的总体水平时，应依法举行价格听证会，听取业主、使用人和物业管理企业等多方意见。

第二十五条各级价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

第二十六条 本办法自2007年1月1日起实行，以前各有关文件和本办法不一致的，以本办法为准。

本办法实施前，业主与物业管理企业已签订住宅物业合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。

第二十七条 江阴市、宜兴市可依据本办法并结合具体情况，制定本地区物业服务收费管理办法或者实施意见，报无锡市物价局备案。

第二十八条 本办法由无锡市物价局、无锡市房产管理局在各自的职责范围内负责解释，并可制定具体实施意见。

附件：

无锡市普通住宅物业公共服务等级收费指导价标准

（每月每平方米建筑面积）

一级0.10元二级0.30元三级 0.50元

四级0.70元五级0.90元六级 1.10元

七级1.30元

第二篇：物业服务收费管理办法

物业服务收费管理办法

根据《*******省物业服务收费管理办法》第二条之规定，物业管理费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。服务成本或物业服务支出费用包括如下：

1、物业管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费用。

2、物业共用部位，共用设施设备的日常运行，维护费用。

3、物业管理区域清洁卫生费用。

4、物业管理区域绿化养护费用。

5、物业管理区域秩序维护费用。

6、办公费用。

7、物业管理企业固定资产折旧。

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

9、其它杂费。

*******业主委员会

*******物业办公室2010年7月1日

第三篇：响水县物业服务收费管理办法

响水县物业服务收费管理办法

第一条 为了促进我县物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《民法通则》、《物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于我县行政区域内，符合国家物业管理资质要求的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。

第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

第四条 政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 县价格主管部门会同县物业管理行政主管部门负责全县物业服务收费的监督管理工作，负责制定物业服务收费的政策和原则，监督检查和规范物业服务收费行为。

第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本，法定税费和合理利润确定。

第七条 物业服务收费，根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。

非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。

第八条 实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由县价格主管部门会同物业管理行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本等因素，制定相应的物业公共服务等级收费基准价和分项目收费基准价及浮动幅度，并适时调整和公布。待条件成熟时，逐步向分项目收费基准价过渡。

第九条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，住宅物业的开发建设单位通过招投标竞争方式选聘物业服务企业的物业公共服务费，其物业公共服务费应当符合公布的物业服务等级收费基准价，并签订书面的前期物业服务合同，向县价格主管部门备案，由县价格主管部门对其服务等级收费基准价格进行审核确认。

前期物业管理阶段，住宅物业的开发建设单位采取协议方式选聘物业服务企业的物业公共服务费，应当经县价格主管部门核准。

业主大会尚未成立，住宅物业公共服务费收费标准因成本变化等因素需要调整的，物业服务企业应采取公开方式，征询业主意见，经县价格主管部门核准后执行。

县物业管理行政主管部门应会同县价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。第十条 业主大会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准，可以在县价格主管部门公布的政府指导价范围内,由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定，并报县价格部门备案后执行。

第十一条 实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在物业服务合同中约定执行；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

约定的物业服务收费标准，应当报县价格主管部门备案。

县价格、物业管理行政主管部门，应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。

第十二条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十三条 物业公共服务费用由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养 护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧、经业主同意的其它费用、合理利润以及法定税费组成。

物业服务企业不得以任何借口和理由向业主重复收取已经纳入物业公共服务费的费用。

第十四条 物业的电梯、水泵、中央空调等设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；业主大会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊。

第十五条 物业服务收费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。物业服务企业可按物业服务协议或买卖（租赁）合同约定分期预收，预收时间一般不超过半年。合同另有约定的，从其约定。

业主、使用人应当按照入住通知书（符合竣工验收条件）约定的房屋交付时间，作为交纳物业服务费的起始时间。

第十六条 纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

分期开发建设、分批交付使用的物业，期间的物业服务费由业主按物业服务合同约定规定交纳。因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费按标准的70%收取。

物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终交纳责任。第十七条 物业管理区域内的住宅电梯运行维护收费、二次供水运行维护收费、集中供热运行维护收费等，按业主使用户共同分摊。

物业服务企业对房屋进行内部装饰装修提供服务的，可按以下办法收取相关费用。

房屋装修产生垃圾的，按建筑面积收取装修垃圾清运费（含因搬运材料等原因使楼道需要二次维护的费用），住房不超过2元/平方米。

为保护房屋共用部位、建筑主体承重结构和共用设施设备免受损坏，物业服务企业可以向业主或使用人收取装修保证金，其标准为，住房1000元／户，非住房按建筑面积20元／平方米。装修保证金由物业公司收取，统一缴入县物业管理中心（装饰办）专用账户。

房屋装修完毕，经验收房屋共用部位、建筑主体承重结构和共用设施设备未受损坏，由物业公司出具相关证明，县物业管理中心（装饰办）在六个月内全额退还装修保证金；若共用部位、建筑主体承重结构和共用设施设备受到损坏，应当由业主或使用人承担赔偿和修复责任的，其费用可在装修保证金中抵付，并由县住房和城乡建设局依法对其违规装修行为进行处罚，装修保证金余额在三个月内全部退还。

第十八条 物业管理区域内在公共、或共有、或共用车场（库）特定空间停放汽车的收费，要区别物业类型、专有权益、管理服务成本等因素计收。其中专有车位（库），应交纳停放服务费；用于出租的，出租人与承租人约定由承租人交纳停放服务费的，从其约定，出租人负连带交纳责任。

汽车停放服务费由物业服务企业依物业服务合同收取。停放服务费可以按车位（库）数量计收，也可以按登记的产权面积计收。

物业管理区域内受业主委员会委托，实施专人管理的机动车车位停放服务费，由物业服务企业书面向县价格主管部门提出申请，县价格主管部门按低于社会专营机动车停车场收费标准，本着补偿物业管理费用，并考虑到占用公共设施应予合理补偿的原则制定。

第十九条 物业管理和服务区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿代理合同，由物业服务企业向委托单位收取手续费。

第二十条 县价格主管部门在制定或调整本行政区域内普通住宅物业公共服务收费标准的总体水平时，应以物业公共服务所需社会平均成本为基础测算，充分听取业主、使用人和物业服务企业等社会各界的意见。

第二十一条 物业服务企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。

第二十二条 物业服务企业将部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。第二十三条 物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年(或财务)向业主、使用人公布物业公共服务费收支、利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况，接受业主委员会、业主、使用人、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。

第二十四条 物业服务企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理区域分别核算。

实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建帐，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。

实行物业公共服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况。物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务费预决算和收支情况进行审计，审计费用的承担，应在物业服务合同中约定。

第二十五条 业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当在产权或使用权转移前及时结清物业服务费用。

第二十六条 县价格主管部门和物业管理行政主管部门，应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督，每年对其财务收支及物业服务收费情况进行一次核查。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

第二十七条 县价格主管部门可根据具体情况对本办法进行完善、修订和补充。第二十八条 本办法由县物价局会同县住房和城乡建设局负责解释。第二十九条 本办法自2011年8月1日起执行。

附件一：响水县普通住宅物业管理服务等级标准 附件二：响水县普通住宅物业服务费标准

附件一：

响水县普通住宅物业管理服务等级标准（一档）

序号 项目

服 务 标 准

①不能实施封闭式管理，但设专人24小时巡查小区，全体巡查人员不少于3人，服务基本规范。

②安全护卫人员统一着装，熟悉辖区情况，认真负责，有较强的责任心，当班时佩载标志，尽忠职守。

③能认真处理好业主(使用人)的投诉和求助。④危及人身安全处设有明显标志。⑤紧急事件处理预案(凶杀、火灾、爆炸、地震、电梯突发事件等)基本完整，有关措施落实。①小区生活垃圾袋装化，垃圾日产日清；垃圾房(箱、车)保持基本整洁。

②物业管理企业负责楼梯单元门以外公共区域保洁，共用楼梯道清洁由业主(使用人)自行组织；公共场所每日清扫一次，清扫结束时地面无垃圾、杂物。③公共厕所每天清扫一次，无明显污物便迹外溢。

④小区内部窨井、下水道、化粪池每两年清掏疏通一次，能基本畅通。

①每日清扫1次绿化带、草地上的果皮、石块等垃圾，目视基本无杂物。②草坪生长一般，颜色一般，整块草地基本无明显的草荒和大面积病虫害；无明显堆物堆料、搭棚、侵占等现象。(一)安 全 巡 查

(二)卫 生 保 洁 绿 化 养(三)护 ③每年至少进行1次施肥，树木长势一般，无明显死树，病虫害防治每年不少于2次。④假山、亭、廊、雕塑等园林小品每2年检修、油漆(粉刷)1次。

(四)①每年年底或年初对房屋和共用部位、共用设施设备道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备有完损状况，对完损程度做出评价，巡检要有记录，大修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会，落实维修资金。每2月巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、玻璃、路灯等设施，每年10月份安排置次共用部位门窗检修，使其房屋 保持基本完好。及 ②房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务(具体范围、价格双共用 方约定)，服务态度良好。

设施③共用设施设备良好，运行基本正常，无事故隐患，有设备运行记录，运行人员严格遵守操设备 作规程及保养规范。

维修 ④房屋外观基本完好，无较大缺损；屋面每年检修1次，屋面排水基本畅通。养护 ⑤共用楼道灯无安全隐患、无长明灯。

⑥共用二次供水水箱加盖加锁，每年清洗1次，无二次污染及隐患。

⑦道路、停车场(棚、房)及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好，保持整洁。⑧消防设施设备完好无损，随时可用。⑨井(池)盖板、管道损坏能及时修换。基础 台帐 资料 管理 房屋 装饰 装修 管理 ①业主公约、房屋装饰装修管理规定等各项制度完整。②有一定的房屋档案资料,分类成册,查阅方便。

③经营管理资料（如住户档案、房屋档案、房屋安全普查记录、物业管理资金的交缴与支取纪录、业主委员会对服务标准的考核意见等）逐步建立和完善，各项措施落实。①装修管理制度较完善，物业管理公司与业主(使用人)签订装饰装修服务协议，并已告知业主(使用人)装修管理规定注意事项。

②业主或房屋使用人房屋装修手续齐全，无危及房屋结构的违规装修现象。③外墙或屋面安装的设施设备或构件无重大安全隐患。

④能及时制止违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象，积极向有关部门举报，配合有权部门处理。(五)(六)(七)①小区主出入口设有小区平面示意图，标示准确，房屋楼号、单元号完整，每年检查、修换环境

1次。

秩序

②流动摊点、小商贩，拾(收)荒者进入小区的，能及时制止并驱逐。车 辆 管 理 ①车辆管理制度较完善，措施落实。

②外来机动车辆进出小区记录基本完整，车辆收费符合规定。③非机动车停放有序，无占压绿地现象。

④车位有偿使用和车辆保管职责分明，无重大管理纠纷。(八)(九)①小区订有居民精神文明公约、业主公约，精神文明建设服务制度健全，邻里团结，文明居社区

住，有关心孤寡老人、残疾的具体措施。

文化

②运动场地、文化场馆定时向居民开放。

活动

③能配合街道做好社区精神文明建设相关工作。①小区管理单位与物业委托人或业主委员会责权利关系明确；小区各项管理制度基本完善，综合 有严格的内部管理制度和工作岗位考核标准。

管理 ②管理单位有固定的办公场所，管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明与 显标示，工作规范严谨和蔼，能开展多项便民服务措施。

服务 ③物业管理项目负责人员名单、联系方式、办公地址，应在小区明显集团给予公示。

④建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支情况。(十)

响水县普通住宅物业管理服务等级标准（二档）

序号 项目 服 务 标 准

①有经过培训的专业化安全护卫人员，巡逻及管理制度落实。

②安全护卫人员统一着装，当班时佩戴明显标志，熟悉辖区情况，认真负责。

③不能完全实施封闭式管理，主出入口24小时有人值守，临时出口规定时间开放，开放时间有专人值守。

④24小时巡查小区，服务基本规范，全体巡查人员不少于4人，能主动接受业主(使用人)的投诉和求助，巡查记录基本完整。

⑤危及住户人身安全处，有明显标志和一定的防范措施。(一)安 全 巡 查

卫(二)生 保 洁

绿(三)化 养 护

房屋 及 共用(四)设施 设备 维修 养护

①小区生活垃圾袋装化、垃圾日产日清，垃圾房(箱、车)保持完好整洁。

②公共场所、共用部位每日清扫一次，清扫结束时地面无垃圾、无杂物、无卫生死角，目视基本整洁，公共座椅(凳)保持基本整洁。

③每半月打扫一次各楼层通道和楼梯台阶，每月用抹布擦抹一次楼梯扶手，每半年擦洗一次楼梯道公用门窗，楼梯道目视基本整洁。

④公共厕所每天清扫重次，无明显便迹、污物和异味。⑤窨井、下水道、化粪池每年清掏一次，保持畅通。

①每日清扫重次绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾，目视基本干净。

②草坪生长基本正常，成活率在80％以上，颜色一般，有少量枯黄，无大面积病虫害，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象，能根据草坪生长情况及时浇水、施肥、修剪和病虫害防治。

③树木长势一般，无明显死树，无明显钉栓捆绑现象，绿篱生长及造型基本正常。

④喷泉池、人工湖每旬打捞1次漂浮垃圾，每季清理一次湖底、池壁脏物、垃圾，目视湖(池)水面无杂物；喷泉设备完好。

⑤假山、亭、廊、雕塑等园林小品每年检修、油漆(粉刷)重次。

①每年年底或年初对房屋和公用部位、公用设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；巡检要有记录，大中修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会，落实维修资金。每2月巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、玻璃、路灯等设施，每年安排1次共用部位门窗检修，使其保持基本完好。

②房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务，其具体范围、服务项目价格等，通过物业委托合同约定，其中急修(如自来水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水，电源线路和照明设备故障等项目)服务6小时内到位，72小时修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做合理解释，做出限时承诺。小修一周内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺，服务时限不得以节假日和休息时间顺延(居民预约、雨天筑漏可不受一周限制)，有维修及回访记录。

③共用设施设备良好，运行正常，无事故隐患，设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。

④房屋外观基本完好，无较大缺损；屋面每年检修重次，屋面排水基本畅通。⑤共用楼道灯每月检修1次，损坏及时修换，无安全隐患、无长明灯。⑥共用二次供水水箱加盖加锁，每年清洗1次，无二次污染及隐患。

⑦道路、停车场(棚、房)及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好，保持整洁。⑧消防设施设备完好无损，随时可用。⑨井(池)盖板、管道损坏及时修换。(五)①房屋使用手册、业主公约等各项制度完整。基础

②房屋档案资料较齐全，记录变更及时。台帐

③有房屋总平面图、房屋竣工和接管验收资料、市政设施管网综合规划图、住户档案(一户资料

一档)、维修基金提取和使用记录，业主委员会对服务标准的考核意见等相关资料，分类成管理

册，查阅方便。

①装修管理制度完善，物业管理企业与业主(使用人)签订装修管理服务协议，并已告知业主(使用人)装修管理规定及注意事项。

②业主或房屋使用人房屋装修手续齐全，物业管理人员每周检查1次施工现场，敦促装修人按规定装修并及时办理结构安全验收手续。房屋装修符合规定，无危及房屋结构安全和损害他人利益的装修现象。(六)房屋 装饰 装修 管理

环(七)境 秩 序 车(八)辆 管 理

社区

(九)文化

活动

综合

(十)管理

与

服务

③管理期间房屋外观基本完好，阳台封闭，空调、防盗窗(网)、晒衣架、遮阳蓬安装基本符合要求，无重大安全隐患。

④能及时制止违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象，积极向有关部门举报，配合有权部门处理。

①小区主出人口设有小区平面示意图，标示准确，房屋楼号完整，每年及时检查修换重次。②及时阻止流动摊点、小商贩、拾(收)荒者、社会盲流随便进入小区。

③无违反规定饲养家禽、家畜现象，宠物及信鸽饲养不得影响他人正常生活，无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象，无未经批准乱张贴现象。④小区商业网点管理有序，无明显扰民现象。

⑤重大节日喷泉、小区背景音乐能及时开放，噪音扰民现象能及时得到制止。①车辆管理制度较完善，措施落实。

②外来机动车辆进出小区记录基本完整，车辆收费符合规定。③非机动车停放有序，无占压绿地现象。

④车位有偿使用和车辆保管职责分明，无重大管理纠纷。

①小区订有居民精神文明公约、业主公约，精神文明建设服务制度健全，邻里团结，文明居住，有关心孤寡老人、残疾人的具体措施。②有一定的文化活动场所，每年小区居民联谊活动不少于1次，有活动记录。③运动场地、文化场馆定时向居民开放。①小区管理单位与物业委托人或业主委员会责、权、利关系明确；小区各项管理制度完善，有各项严格的内部管理制度和工作岗位考核标准，建立物业服务回访制度，每年回访不少于1次。②管理单位有固定的办公场所，管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范作风严谨、态度和蔼。能开展多项便民服务措施。③物业管理项目负责人员名单、联系电话、联系方式、办公地址，应在小区明显位置给予公示。

④建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支账目。⑤小区管理单位制定出争创市级优秀管理项目规划和具体的实施方案。响水县普通住宅物业管理服务等级标准（三档）

序号 项目 服 务 标 准

①实施封闭式管理，有经过培训的专业化安全护卫队伍，巡逻及管理制度落实。

②安全护卫人员有统一制服、编号，衣着整洁，熟悉辖区情况，认真负责，能主动接受业主(使用人)投诉和求助。

③主出入口24小时值班，可疑人员或陌生人进出随时查询，大件物品出小区有登记。临时出口规定时间开放，开放时间有专人值守。

④24小时巡查小区，服务规范，全体巡查人员不少于6人，有巡查记录。

⑤小区主出入口设有监控设备，24小时运行，监控记录完整，记录不少于15天。(一)安 全 巡 查

卫(二)生 保 洁

绿(三)化 养 护

房屋 及 共用(四)设施 设备 维修 养护

⑥危及住户安全处有明显标志和相应防范措施，突发事件有应急预案。

①小区生活垃圾袋装化，垃圾日产日清，垃圾房(箱、车)保持完好整洁，定期消毒。

②有专人负责公共场所、共用部位清洁工作，其中道路、广场等公共场所每日清扫2次,目视检查道路、广场无明显垃圾和杂物，无大面积积水，地面垃圾滞留时间不超过2小时，公共座椅（凳）保持整洁。

③每周打扫一次各楼层通道和楼梯台阶，每周用于净的抹布擦抹1次楼梯扶手，每季擦洗一次楼梯道公用门窗，楼梯道保持基本整洁，无垃圾、杂物、水渍及擅自占用现象。④公共厕所每天清扫两次，保持环境整洁、灯光明亮、无明显污物和异味。⑤窖井、下水道、化粪池每年清掏Ⅱ次，保持通畅。蚊蝇孽生时及时消杀。

①每日清理1次绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等杂物，目视基本干净，无明显垃圾、杂物。

②草坪成活率80％以上，生长正常，光秃不明显。整块草地没有明显阔叶杂草或蔬菜，无大面积病虫害，草坪基本整洁，无明显堆物堆料、搭棚、侵占等现象，无较严重人为破坏，对明显人为损坏和违法行为能及时处理，能根据草坪生长情况及时浇水、施肥、修剪和病虫害防治。

③树木长势一般，没有明显枯枝死杈，无钉栓捆绑现象。

④喷泉、人工湖、水池每月清洁1次，打捞漂浮垃圾，每季清理一次湖底、池壁脏物、垃圾，目视湖(池)水基本清澈，水面无杂物，池边无污迹。

⑤假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年检修、油漆(粉刷)1次。

①房屋及共用设施设备维修养护专职人员不少于1人。

②每年年底或年初对房屋和公用部位、公用设施设备道路、绿地等进行全面检查亚次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价，巡检要有记录。大修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会，落实维修资金。每周巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、玻璃、路灯等设施，每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次，换修损坏部位。

③房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务，其具体范围、服务项目价格等，通过物业委托合同约定，其中急修(如自来水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水，电源线路和照明设备故障等项目)服务2小时内到位，24小时修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做合理解释，做出限时承诺。小修4日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺，服务时限不得以节假日和休息时间顺延(居民预约、雨天筑漏可不受4日限制)，有维修及回访记录。

④共用设施设备良好，运行正常，无事故隐患，设备运行有记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。

⑤房屋外观基本完好，无明显缺损；屋面每半年检修1次，破损屋面能及时修复；公用排污、落水管道每年检修1次，排水保持畅通。

⑥共用楼道灯每旬检查一次，损坏及时换修，完好率(包括亮灯率)达95％以上，无长明灯，楼道灯无安全隐患。

⑦共用二次供水水箱加盖加锁，每年清洗1次，无二次污染及隐患。

⑧道路、停车场(棚、房)及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好，保持整洁。⑨消防设施设备完好无损，随时可用。⑩井(池)盖板、管道损坏及时修换。

①档案资料实行数据化管理，房屋使用手册、业主公约等各项制度较完善。基础

②房屋档案资料较齐全，记录变更及时，无因管理不善损坏现象。台帐

③有房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件、房屋竣工和接管验收资料、市政设施管网资料

图，住(户)档案、房屋安全普查记录、物业管理维修基金提存和使用记录、业主委员会对服管理

务标准的考核意见等资料，分类成册，查阅方便。(五)房屋(六)装饰 装修 管理

环(七)境 秩 序

车(八)辆 管 理

社区(九)文化 活动 综合(十)管理 与 服务 ①装修管理制度完善，物业管理企业与业主(使用人)签订装饰装修管理服务协议，并已告知业主(使用人)装修管理规定及注意事项。

②业主或房屋使用人房屋装修手续齐全，物业管理人员每周检查1次施工现场，敦促装修人按规定装修并及时办理结构安全验收手续；房屋装饰装修符合规定，无危及房屋结构安全和损害他人利益的装修现象。

③管理期间阳台封闭、空调、防盗窗(网)、晾晒架、遮阳蓬安装基本统一、无重大安全隐患。房屋外观基本完好，无妨碍市容和观瞻现象，外墙无较大破损。

④能及时制止违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象，并积极向有关部门举报，配合有权部门处理。

①小区主出入口设有小区平面示意图，房屋楼号、单元号标志明显，每季检查一次，损坏及时修换或喷涂。

②禁止拾(收)荒者、小商贩、社会盲流、闲杂车辆等进人小区，影响居民生活。

③无违反规定饲养家禽、家畜现象，宠物及信鸽饲养不得影响他人正常生活，无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象，无未经批准乱张贴现象。

④小区商业网点管理有序，无出店、占道经营现象。

⑤重大节假日喷泉、小区背景音乐能及时开放，噪音扰民现象能及时得到制止。

①有较完善的车辆管理制度，制度落实。

②外来机动车辆进出有登记，较大载重车辆严禁驶入小区，停车场管理有序。

③小区内机动车辆停泊有序，无违章行驶及停泊；收费停车场场地整洁，有专人管护，严格按标准收费。

④非机动车辆停放整齐有序，无占压绿地现象。

⑤车位有偿使用和车辆保管职责分明，无重大车辆管理纠纷。

①小区订有居民精神文明公约、业主公约，精神文明建设服务制度健全，邻里团结，文明居住，有关心孤寡老人、残疾人的具体措施；

②有一定的文化活动场所和文化活动用房，每年小区居民联谊活动不少于2次，有活动记录；

③运动场地、文化场馆定时向居民开放。

①小区管理单位与物业委托人或业主委员会责、权、利关系明确；小区各项管理制度完善，有各项严格的内部管理体制制度和工作岗位考核标准，建立物业服务回访制度，每年回访不少于2次。

②管理单位有固定的办公场所，管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范作风严谨和蔼。能开展多项便民服务措施。

③物业管理项目负责人员名单、联系电话、联系方式、办公地址，应在小区明显位置给予公示。

④建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支情况。⑤小区管理单位制定出争创省或市级优秀管理项目规划和具体的实施方案。响水县普通住宅物业管理服务等级标准（四档）

序号 项目

服 务 标 准

安(一)全 巡 查

卫(二)生 保 洁

绿(三)化 养 护

房屋 及

共用(四)设施 设备 维修 养护

①实施封闭式管理，有经过培训的专业化安全护卫队伍，巡逻及管理制度落实。

②安全护卫人员有统一制服、编号，衣着整洁。熟悉辖区情况，认真负责，文明执勤，主动、热情接受业主(使用人)投诉和求助。

③主出人口24小时值班，对行迹可疑人员及时查问，陌生人进入和大件物品出小区有登记。临时出口规定时间开放，开放时间有专人值守。

④24小时巡查小区，服务规范，全体巡查人员不少于6人，巡查记录完整。’

⑤小区主出入口、主干道设有监控设备，24小时运行，监控室有专人值守，能及时发现警情并迅速报警，监控记录不少于15天。

⑥危及住户安全处有明显标志，突发事件有相应措施。

①小区生活垃圾袋装化，垃圾日产日清，垃圾房(箱、车)保持完好整洁，定期消杀； ②有专人负责小区公共场所、共用部位清洁工作。其中道路，广场等公共场所实施循环保洁，目视检查道路、广场无垃圾、积水。每100m2，烟头、纸屑、痰迹平均不超过8个，地面垃圾滞留时间不超过2小时。公共座椅保持整洁。

③各楼层通道和楼梯台阶每周清扫2次，拖洗1次，擦抹1次楼梯扶手，每15天擦抹1次各层和通道的防火门、电梯门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚等共用部位；每30天楼梯间墙面除尘1次、擦1次楼梯道公用门窗玻璃。地面、楼梯间较干净，无垃圾、杂物、水渍、无乱贴乱划，无擅自占用现象、无乱堆乱放物品；楼梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘，外墙窗玻璃无明显积尘。

④公共厕所每天清扫两次，保持环境整洁，灯光明亮，无明显积垢、污物和异味。

⑤下水道、窨井、雨水井、化粪池一年清掏两次，保持畅通。每年组织一次以上灭蝇、灭蚊、灭鼠工作，蚊蝇滋生及时消杀。

①小区环境较好，绿化整洁，三季有花，重大节日有花卉点缀。

②每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等杂物，目视基本干净，无垃圾；花坛表面基本洁净。

③草坪成活率90％以上，生长正常，整块草地没有明显阔叶杂草或蔬菜，草坪平整、整洁、无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理，能根据草坪生长情况实施浇水、施肥、修剪和病虫害防治。

④树木生长良好，没有死树和枯枝死杈，无钉栓捆等现象，绿篱造型正常，修剪及时，有虫株率在10％以下。

⑤喷泉、水池、人工湖每周清洁1次，打捞漂浮垃圾，每2月清理一次湖底、池壁脏物、垃圾，目视湖(池)水清澈，水面无杂物，池边无污迹。

⑥假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每2年检修、油漆(粉刷)1次。

①小区房屋及共用设施设备维修养护专职人员不少于1人，居民住宅室内维修随叫随到。

②每年年底或年初对房屋共用部位、公用设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；巡检要有记录，大修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会，落实维修资金。每日巡视重次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、玻璃，路灯等设施，每半年对共用部位门窗做专项检修1次，换修损坏部位。

③房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务，其具体范围、服务项目价格等，通过物业委托合同约定，其中急修(如自采水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水，电源线路和照明设备故障等项目)服务40分钟内到位，12小时修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做合理解释，做出限时承诺。小修3日内修复，特殊

基础(五)台帐 资料 管理

房屋(六)装饰 装修 管理

环(七)境 秩 序

车(八)辆 管

情况必须做出说明和限时承诺，服务时限不得以节假日和休息时间顺延。(居民预约、雨天筑漏可不受2日限制)。有维修及回访记录。

④共用设施设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完善；每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。

⑤房屋外观完好，屋面每半年检修1次，破损屋面能及时修复；公用排污、落水管道排水畅通损坏及时修复。

⑥共用楼道灯每周检查1次，损坏及时修换，完好率(包括亮灯率)达95％以上，无长明灯，楼道灯无安全隐患。

⑦共用二次供水水箱加盖加锁，环境整洁，每年清洗两次，无二次污染及隐患。

⑧道路、停车场(棚、库)及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等完好，破损及时修复，保持整洁。

⑨消防设施设备完好无损，随时可用。⑩井(池)盖板、管道损坏及时修换。

①房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项制度完善。

②房屋档案资料实行数据化管理，档案资料无缺损现象，记录变更及时，账实相符。

③房屋及其设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。其中基础资料必须归档的有：房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件、房屋竣工和接管验收资料(包括验收证明、竣工验收单及土建、水暖、电气、人防、设备竣工图纸等等)、公共设施的设计安装图纸和验收合格证明、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图以及居住小区的详细规划说明书和环境影响评价书等房屋产权产籍资料必须归档的有：房屋(含住宅、物管用房等)和共用设施设备位置、产权、数量及管理现状记录等；物业管理经营资料有：住用户档案(一户一档)，房屋数量、种类、用途分类统计表；居住小区情况表；房屋安全普查记录；历年的房屋完好等级评定记录；大、中小修和房屋共用部位检查记录；设施设备运行记录；物业管理维修基金提取和使用记录；物业管理服务费的收缴和使用记录；业主委员会对服务标准的认定意见等。

①装修管理制度完善，物业管理企业与业主(使用人)签订装修管理服务协议，并已告知业主(使用人)装修管理规定及注意事项。

②物业管理专业人员每日巡查装修施工现场，敦促装修人按规定装修并及时办理结构安全验收手续；房屋装饰装修符合规定，无危及房屋结构安全和损害他人利益的装修现象。

③阳台封闭、空调、防盗窗(网)、晾晒架、遮阳蓬安装统一有序、符合规定，无安全隐患。房屋外观整洁，无较大破损及涂料脱落。

④室外招牌、广告霓虹灯手续齐全，整洁统一、美观，无安全隐患和破损现象。

⑤违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象能制止及时，并积极向有关部门举报，配合有权部门予以处理。装修垃圾及时清运。

①小区主出入口设有小区平面示意图，房屋楼号、单元号标志明显，每月检查一次，损坏及时修换，缺失及时喷涂。

②禁止拾(收)荒者、小商贩、社会盲流、闲杂车辆等进入小区影响居民生活。

③无违反规定饲养家禽、家畜和无证宠物现象，无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象，无乱设广告牌、乱贴、乱画、乱牵乱挂现象

④小区商业网点管理有序，无出店、占道经营现象。

⑤节假日喷泉、小区背景音乐等定时开放，无噪音扰民现象。

①有较完善的车辆管理制度，制度落实。

②小区内有必要的交通标志，外来机动车辆进出有登记，无较大载重车辆进入小区，停车场管理有序。理 ③小区内机动车辆停泊有序，无违章行驶及停泊；收费停车场场地整洁，有专人管护，严格按标准收费。

④非机动车辆管理制度落实，管理有序，停放整齐。没有车辆停放在绿地的现象。公共车库(棚)管理良好，车辆存取便捷。

⑤车位有偿使用和车辆保管职责分明，无重大管理纠纷。

(九)①小区订有居民精神文明公约、业主公约，精神文明建设服务制度健全，邻里团结，文明居社区 住，有关心孤寡老人、残疾人的具体措施。

文化 ②有较完善文化活动场所，文化活动设施、用品齐备，每年居民联谊活动不少于3次，有活活动 动记录。

综合(十)管理 与 服务

序号 项目 安(一)全 巡 查

卫(二)生 保 洁

③运动场地、文化场馆定时向居民开放。①小区管理单位与物业委托人或业主委员会责、权、利关系明确；小区各项管理制度完善，有各项严格的内部管理体制制度和工作岗位考核标准，建立物业服务回访制度，每年回访不少于3次。

②管理单位有固定的办公场所，管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范作风严谨和蔼。能开展多项便民服务措施。

③物业管理项目负责人员名单、联系电话、联系方式、办公地址，应在小区明显位置给予公示。

④建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支账目。⑤小区管理单位制定出争创省级优秀管理项目规划和具体的实施方案。

响水县普通住宅物业管理服务等级标准（五档）

服 务 标 准

①实施封闭式管理，有经过培训的专业化安全巡护队伍，巡逻及管理制度落实，实行准军事化管理和训练。

②安全巡护人员有统一制服、编号，熟悉辖区情况，认真负责，文明执勤，主动热情接受业主(使用人)投诉和求助。

③主出入口24小时值班，小区人员凭证(卡)出入，非小区人员出入和大件物品出小区一律登记，经联系若业主不在家，非小区人员不得进入小区。临时出口规定时间开放，开放时间有专人值守。

④24小时巡查小区，服务规范。全体巡查人员不少于9人，每班不少于3人，巡查记录完整。⑤小区有周界巡更系统，主出入口、主干道设有监控设备，24小时运行，监控室有专人值守，突发事件能迅速到达现场，及时采取应变措施，防止事态进一步恶化。⑥危及人身安全处，有明显标志和防范措施。

①小区生活垃圾袋装化，垃圾日产日清，垃圾房(箱、车)保持整洁，定期消毒。

②道路，广场等公共场所实施循环保洁，目视检查道路、人行道无垃圾、无杂物、无积水。每1mm2，烟头、纸屑、痰迹平均不超过5个，地面垃圾滞留时间不超过1小时。③各楼层通道和楼梯台阶每周清扫3次，擦抹1次楼梯扶手，每周擦抹1次各层和通道的防火门、电梯门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚等共用部位；每月楼梯间墙面除尘1次，每周擦1次楼梯道公用门窗玻璃。地面、楼梯间较干净，无垃圾、杂物、水渍、无乱贴乱划，无擅自占用现象、无乱堆

乱放物品；楼梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘，外墙窗玻璃无明显灰尘。

④公共厕所每天清扫两次，保持环境整洁，灯光明亮，无明显积垢、污物和异味。

⑤下水道、窨井、雨水井、化粪池每年清掏1次，保持畅通。每年组织两次以上灭蚊、灭蝇、灭鼠工作，蚊蝇孽生及时灭杀。绿(三)化 养 护

房屋 及 共用(四)设施 设备 维修 养护

基础(五)台帐 资料 管理

①小区环境优美、整洁，三季有花，重大节日有花卉点缀。

②每日清理2次绿化带、草地中垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，地面基本干净，每100平方米，烟头、纸屑平均不超过5个，花坛表面洁净无污渍；

③草坪成活率在95％以上，生长茂盛，整块草地中无明显阔叶杂草或蔬菜，草坪平整、整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理，能根据草坪生长情况能及时浇水、施肥、修剪和病虫害防治；

④树木生长良好，无死树和枯枝死杈，无钉栓、捆绑现象；绿篱上下部枝叶茂密、整形修剪表面平整、造型美观，树木病虫防治及时无明显病、虫害。

⑤喷泉、水池、人工湖每周清洁2次，打捞漂浮垃圾，每2月清理一次湖底、池壁脏物、垃圾、目视湖(池)水清澈，水面无杂物、池底无垃圾，池边无污迹； ⑥假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年检修、油漆(粉刷)1次。

①小区房屋及共用设施设备维修养护专职人员不少于2人，居民室内维修随叫随到。

②每年年底或年初对房屋和公用部位、公用设施设备，道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价，巡检要有记录，大修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会，落实维修资金。每日巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他公用部位的门窗、玻璃、路灯等设施，每半年对共用部位门窗做专项检修1次，换修损坏部位。

③房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务，其具体范围、服务项目、价格等，通过物业管理委托合同约定，其中急修(如自来水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水，电源线路和照明设备故障等项目)服务20分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对

业主(使用人)做合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺，服务时限不得以节假日和休息时间顺延(居民预约、雨天筑漏可不受2日限制)。有维修及回访记录。

④共用设施设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完善；每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。⑤房屋外观完好，屋面每季检修1次，破损屋面能及时修复；公用排污、落水管道排水畅通，损坏及时修复。

⑥共用楼道灯损坏及时修换，完好率(包括亮灯率)达95％以上，无长明灯，楼道灯无安全隐患。⑦共用二次供水水箱加盖加锁，环境整洁，每年清洗两次以上，无二次污染及隐患。

⑧道路、停车场(棚、库)及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等完好，破损及时修复，保持整洁。

⑨消防设施设备完好无损，随时可用。⑩井(池)盖板、管道损坏及时修换。

①房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项制度完善。

②房屋档案资料完整，实行数据化管理。档案资料无缺损现象，记录变更及时，账实相符。③房屋及其设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。其中基础资料必须归档的有：房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件、房屋竣工和接管验收资料(包括验收证明、竣工验收单及土建、水暖、电气、人防、设备竣工图纸等等)、公共设施的设计安装图纸和验收合格证明、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图以及居住小区的详细规划说明书和环境影响评价书等房屋产权产籍资料必须归档的有：房屋(含住宅、物管用房等)和共用设施设备位置、产权、数量及管理现状记录等；物业管理经营资料有：住用户档案(一户一档)，房屋数量、种类、用途分类统计表；居住小区情况表：房屋安全普查记录；历年的房屋完好等级评定记录；大、中、小修和房屋共用部位检修记录；设施设备运行记录；物业管理维修基金提取和使用记录；物业管理服务费的收缴和使用记录；业主委员会对服务标准的认定意见等。

①装修管理制度完善，物业管理企业与业主(使用人)签订装修管理服务协议，并已告知业主(使用人)装修管理规定及注意事项。

②物业管理专业人员每日巡查装修施工现场，敦促装修人按规定装修并及时办理结构安全验收手续；房屋装饰装修符合规定，无危及房屋结构安全和损害他人利益的装修现象。

③阳台封闭、空调、防盗窗(网)、晾晒架、遮阳蓬安装统一有序，符合规定，无安全隐患。房屋外观整洁，无破损和涂料脱落。(六)房屋 装饰 装修 管理

环(七)境 秩 序

车(八)辆 管 理

社区(九)文化 活动 综合(十)管理 与 服务

④室外招牌、广告霓虹灯手续齐全，整洁统一、美观，无安全隐患和破损现象。

⑤违章装修、乱搭乱建、擅自改变房屋用途现象能制止及时，并积极向有关部门举报，配合有权部门予以处理。装修垃圾及时清运。

①主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元门牌编号标志明显，每周检查1次，损坏能及时修换，缺失及时喷涂。

②严禁拾荒者、小商贩、社会盲流、闲杂车辆进入小区，影响居民生活。

③无违反规定饲养家禽、家畜和无证宠物现象，无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象，无乱设广告牌、乱贴、乱画、乱牵乱挂现象。

④小区商业网点管理有序，无出店经营或占道经营现象。⑤喷泉、小区背景音乐能定时开放；

⑥小区内部油烟排放、噪音控制符合居住要求。

①有较完善的车辆管理制度，有专兼职管理人员。

②小区设置明显的交通标志，外来机动车辆进出有登记，较大载重车辆严禁驶入小区。③小区内机动车辆停泊有序，无违章行驶及停泊；收费停车场场地整洁，有专人管护，严格按标准收费。

④非机动车辆管理制度落实，管理有序，停放整齐，没有车辆停放在绿地的现象。公共车库(棚)管理良好，车辆存取便捷。

⑤业主车辆管理已签订相关协议，双方权利义务明确。

①小区订有居民精神文明公约、业主公约，精神文明建设服务制度健全，邻里团结，文明居住，有关心孤寡老人、残疾人的具体措施。

②有较完善文化活动场所，文化活动设施、用品齐全，每年居民联谊活动不少于4次，有活动记录。

③运动场地、文化场馆每天定时向居民开放。①小区管理单位与物业委托人或业主委员会责、权、利关系明确；小区各项管理制度完善，有严格的内部管理制度和工作岗位考核标准，建立物业服务回访制度，每年回访不少于4次。

②管理单位有固定的办公场所，管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范作风严谨态度和蔼。能开展多项便民服务措施。

③物业管理项目负责人员名单、联系电话、联系方式、办公地址，应在小区明显位置给予公示。

④建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支账目。附件二：

响水县普通住宅物业服务费标准

服务档次 收费标准

(元/平方米·月)浮动幅度 一档 0.11 +20%-20%

二档 0.20

三档 0.30

四档 0.40

五档 0.50

说明:

1、现有住宅小区业主大会（业主委员会）未成立并公开选聘物业管理企业实施管理的，仍按原核定等级标准收费。

2、为体现对社会弱势群体的关心和照顾，经民政部门确认的城市居民最低生活保障对象，普通住宅物业服务费减半收取。

第四篇：河南省物业服务收费管理办法

河南省物业服务收费管理办法

为规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，促进物业服务事业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、、和国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》的规定，结合我省实际，制定本办法。

本办法适用于经工商行政管理机关登记注册并经建设行政主管部门核准其资质等级的专（兼）营的物业管理企业，为业主、使用人或单位提供社会化、专业化物业服务收费的管理、监督。本办法所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对居住、办公写字楼、工业、商业等房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、相关场地、生活秩序和环境卫生等项目开展维护、修缮、养护、管理，提供其它与业主（使用人）生活相关的服务所收取的费用。

物业服务收费实行统一政策，分级管理。省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门依据国家有关规定，制定全省物业服务收费的政策，指导全省物业服务收费管理工作。省辖市、县（市）政府价格主管部门会同同级房产主管部门按照价格管理权限负责当地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作。

政府提倡建设单位、业主通过公开、公正、公平的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业收费通过市场竞争形成。

物业管理企业开展物业服务收费应当遵循合理、公开、公正、诚信以及费用与服务水平相适应的原则。

根据物业服务企业所提供服务的项目、性质、内容、特点等不同情况，物业公共性服务、装修服务收费、特约服务收费，分别实行政府指导价和市场调节价管理。住宅区域内的（普通商品房、经济适用房、廉租房、公共租赁房、未成立业主委员会住宅小区）公共性服务、车辆停放服务和装修服务收费，实行政府指导价。非住宅物业服务收费、满足部分业主（使用人）需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费，实行市场调节价，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。

住宅的公共性服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配臵等情况分为：管理综合服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化养护服务，以及 共用部位、公用设施设备的日常运行、保养及维修服务等五项，等级从高到低，一级为最高级。

实行政府指导价的住宅公共性服务收费，由省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门制定物业服务项目、等级标准（详见附件一）。省辖市、县、（市）价格主管部门会同同级房产主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素，制定当地住宅物业服务分项目分等级指导价标准，并向社会公布。根据物价上涨、服务成本等因素，适时调整物业服务标准。一般为3-5年调整一次。

住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，分别选择项目等级组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和。

鼓励建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业服务企业。以招投标方式选择前期物业服务企业的由当地建设（房地产）行政主管部门和价格主管部门审核物业服务等级资质、收费资格。具体招标形式、方法由当地建设（房地产）行政主管部门和价格主管部门确定。建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务 等级，拟定的住宅前期物业服务收费标准，填列《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表》（见附件二）。

建设单位或物业服务企业应在房屋预（销）售前15个工作日内持《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表》，到当地价格主管部门办理收费相关手续。建设单位预（销）售时，应在核定的物业收费指导价范围内，在房屋交易合同中与物业买受人预先约定物业服务内容、服务规范、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。住宅前期物业服务收费未在房屋交易合同中与物业买受人预先明确的，业主有权拒绝付费。

第十二条

业主大会成立前未通过招投标方式确定的住宅前期物业服务收费标准由当地价格主管部门在当地公布的住宅物业服务分项目分等级指导价标准内核定。物业服务企业地价格主管部门办理相关手续，亮证收费。业主大会成立前，通过招投标方式确定的住宅前期物业管理公共性服务收费标准，以及由物业服务企业和业主委员会经业主大会同意选择协商确定的公共性物业服务费合同期内的执行标准，应由物业服务企业填列《公共性物业服务费备案登记表》（见附件三），报当地价格主管部门、建设（房地产）主管部门备案。

第十三条

业主委员会经业主大会依法、依程序决定与物业服务企业签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同自然终止。住宅公共性服务收费具体标准由业主委员会经业主大会同意和物业服务企业在公布的指导价范围内，根据选择的服务项目及等级、小区规模、服务要求、服务质量（获优秀物业管理称号及住户满意度等情况）、服务成本、物价指数、盈利水平、物业新旧程度等因素，协商确定一个合同期内的执行标准。必要时可邀请所属地人民政府及街道社区参与协调。因提供本办法（附件一）未涵盖的服务内容和设施设备而需增加物业服务成本的（如提供备用电源、柴油机发电机组、自备供水加压泵、消防设施等非常用的公共设施等专项服务），可根据其服务方式、时间另行在物业服务合同中约定收费标准。

第十四条

物业管理住宅区，因建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染和交通不便的，由建设单位给予业主相应补偿，并在房屋买卖合同中约定。

第十五条

实行市场调节价的物业服务收费，前期物业管理期间由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。各级价格、房产主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定服务收费及有关事项。

第十六条

业主与物业管理企业可采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务收费。具体定价形式由各地价格主管部门会同同级建设（房地产）行政主管部门确定.第十七条

物业管理公共性服务费用成本构成，应以《物业服务定价成本监审办法(试行)》的规定执行。一般构成：

1、人员费用，包括管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费、根据有关政策规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用等。

2、物业公共部位、共用设施设备的日常运行和维护费用，包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行维护及检测费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。

3、物业管理区域清洁卫生费用，包括所需的购臵工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、公共管道疏通费、清洁用料费、（除垃圾处理费以外的）环卫所需费用等。

4、物业管理区域秩序维护费用，包括维护物业管理区域秩序所需的器材装备费及通讯设备管理费用、秩序维护人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

5、物业管理区域绿化养护费用，包括管理、养护绿化所需的绿化工具购臵费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

6、物业服务企业办公费用和固定资产折旧费用，办公费用是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公费用，固定资产折旧费用是指在物业服务项目内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的固定资产年限分摊费用。

7、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，是指物业服务企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。

8、办公费，是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转，而由各服务项目承担的费用。

9、经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

10、法定税费。第十八条

为供热、中央空调等动力设备发生的能源费用、运行维护费用应分别计入其供应价格中，不得另外向业主（使用人）收取。

第十九条

住宅公共性物业服务费按照法定产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计算。物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。

第二十条

物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳。物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳。物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定。已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照80%交纳。可高层与多层分两个标准（因为现在新建小区空臵率较高，收取50%无法维持小区的日常开支）

第二十一条

前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定政府指导价服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

第二十二条

物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。物业受让人在产权转移时应向物业服务企业了解物业服务合同、管理规约等情况，并督促原业主结清相关物业服务费用，出现费用未结清时，由物业受让人承担连带交纳责任。

第二十三条

住宅区划内的道路、绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。利用道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房以及物业共用设施设备、共用部分进行经营，应当征得相关业主、业主委员会经业主大会或经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除合理成本（人工、维护和税费等）后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布收益所得的实际收入与支出情况，接受业主委员会的质询。

第二十四条

物业管理区域内的车辆停放服务，包括场地（临时）使用服务、停车物业服务及车辆特约保管服务。已购买或租赁场地使用权的，不再收取场地使用费。非规划区的停车场地使用费由业主委员会经业主大会确定。停车物业服务费和规划区的停车场地使用费实行政府指导价，车辆停放服务收费由价格主管部门另行制定。车辆特约保管服务费实行市场调节价；

第二十五条

业主（使用人）对房屋进行装修，装修人在室内装饰装修开工前，应当向物业服务企业申报。并签订物业装饰装修协议，缴纳装修保证金与每平方米2-3元的装修管理费用。其中含工人出入证工本费、装修所产生的垃圾清运、装修过程中物业公司日常管理费用等。根据房屋安全管理规定，装修期间，不得随意、擅自、改动公共部分的设施（公共走廊、墙面等）、设备(电梯、对讲门等)但是，装修期间损坏的共用部分（公共走廊、墙面等）、共用设施设备(电梯、对讲门等)的修复由损坏责任人承担，当责任人拒绝修复时，物业服务企业，应在装饰装修管理服务协议中明确向业主和装饰装修企业收取保证金中扣取进行修复，其余部分应在装饰装修工程完成后退回。上述收费标准由当地价格主管部门会同房产主管部门制定并公布外，物业服务企业不得另行收取诸如电梯使用费、楼道维修费等与装修相关的其它任何费用。

第二十六条

有关单位向物业管理区域内提供水、电、燃气、热、电信、邮政、有线电视等服务，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并直接向业主（使用权人）收费和提供服务。需要委托物业服务企业代收费的，委托单位应当与物业服务企业签订委托代收、代缴合同，不得向业主（使用人）收取服务费。

第二十七条

在签订物业服务合同之前，物业服务企业应查验接管物业管理区域的公共配套服务设施，对公共配套服务设施不全或不能正常使用的，应要求建设单位或业主大会完善，不能完善的，其物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，可参照本办法在服务合同中明确。物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护内容、标准及其要求，物业服务企业应根据有关规定与建设单位或业主大会在服务合同中明确。

第二十八条

物业服务收费实行收费公示制度和服务收费登记制度。物业服务企业应在物业管理区域内的显著位臵，将物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准（含指导价标准、允许浮动幅度、实际收费标准）和代收的水、电、气、热、电信、邮政、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话12358 等进行公示。接受业主的监督和质询。公示的形式可采取公示栏、公示牌、服务收费手册、多媒体终端等。

第二十九条

物业服务企业按规定向业主（使用人）收取物业服务费时，应持合法有效文件自行向业主（使用人）收取。其它任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。未经委托人委托，物业服务企业自行提供其他服务收取费用的，委托人有权拒付。

第三十条

物业服务企业在物业服务中应当遵守法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。对同一物业管理区域内相同的物业，禁止价格歧视，物业服务企业不得区分业主身份实行不同的收费标准。物业服务企业不得向进入物业管理区域为约定业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用，也不得向业主（使用人）收取任何未予标明的费用。

第三十一条

业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其及时足额缴纳物业服务费用；逾期仍不交纳的按《物业服务合同》约定，交纳相应的滞纳金，物业服务企业可以依法追缴。

第三十二条

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会经业主大会同意与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主不得以其并非合同当事人为由拒交物业服务费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受或者无需接受为由拒交物业服务费。

第三十三条

各级价格主管部门应会同房产主管部门，加强对物业服务企业的服务内容、质量、收费项目、收费标准的监督。

第三十四条

物业服务企业凡有下列违反本办法之一者，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》、《物业收费明码标价规定》等法律、法规、规章规定予以处罚。

一、未经物价部门批准，擅自设立收费项目和收费标准的；

二、不按规定实行明码标价和公示收费标准的；

三、提供服务质价不符的；

四、只收费不服务或多收费少服务的；

五、其它违反本办法行为的。

第三十五条

未实施专业化物业服务的公共机构物业及原房改房的收费参照本办法。业主自行组织管理物业的，其物业服务及收费可参照本办法执行，并由业主大会所在属人民政府（街道办事处）的指导 下具体实行。住宅区域内规划建设的学校、幼儿园的物业服务收费参照所在地住宅物业服务收费标准执行，并在物业服务合同中约定。第三十六条

本办法由省发展改革委、省住房城乡建设厅各自负责解释。第三十七条

各地价格主管部门、建设(房地产)行政主管部门可根据本办法制定实施细则，并报省发展改革委、省住房城乡建设厅备案。

第三十八条

本办法公布之前的有关规定与本办法相抵触的，一律以本办法为准。

第五篇：新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法

新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法

新发改法规〔2012〕3088号印发

第一条为加强我区物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主（使用人）和物业服务企业的合法权益，建立物业服务“质价相符、优质优价”模式，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《物业服务定价成本监审办法(试行)》的规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条本办法适用于在自治区境内依法登记、取得住房和建设行政主管部门核发的物业服务企业资质的物业服务企业，按照合同约定，提供物业服务并收取费用的行为，以及政府价格主管部门管理物业服务收费的行政行为。

第三条本办法所称物业，是指已建成交付使用的各类房屋建筑及其配套设施设备、场地等。

本办法所称业主，是指房屋的所有权人。

本办法所称使用人，是指房屋的承租人或房屋的实际使用人。

本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业接受经业主大会选举产生的业主委员会或业主（使用人）委托，按照物业服务合同约定提供物业小区公共区域清洁卫生、冰雪清除服务、公共区域维护秩序（安全、交通、消防等）服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务，按约定或规定向业主（使用人）收取的费用。

第四条政府鼓励和倡导业主（使用人）根据物业服务的内容和质量标准要求，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，自主选择物业服务企业和物业服务等级，确定物业服务收费标准。鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。

第五条物业服务收费实行统一政策，分级管理。各级人民政府价格主管部门是物业服务收费的主管机关，按照价格管理权限，会同同级房地产行政主管部门加强对物业服务收费的监督、管理和指导。

自治区价格主管部门会同住房和城乡建设主管部门负责制定物业服务收费的政策和定价原则，指导全区物业服务收费的管理工作。

各地、州、市价格主管部门根据国家、自治区物业服务收费的有关政策规定，按照物业服务收费的定价原则和定价办法，结合当地实际，调控本地、州、市物业服务收费水平，制定本地、州、市的物业服务收费管理实施办法及普通住宅物业收费指导价。

县（市）价格主管部门根据物业服务收费管理实施办法及普通住宅物业收费指导价管理当地物业服务收费，监督物业服务企业的收费行为。

第六条物业服务收费属经营性收费，应当遵循公开、合理、公平以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本，法定税费和合理利润确定物业服务收费标准。

第七条物业服务收费的价格构成因素为：

（一）人员费用：是指物业服务企业管理、服务人员的工资，按规定计提的工会经费、福利费、职工教育经费，以及按照政府有关规定应当缴纳的社会保险费用（包括养老、医疗、住房公积金、失业、工伤、生育保险等）。

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用：是指保障物业服务区域内共用

部位、共用设施设备（含电梯、消防设施）正常使用和运行、维护保养、检测和公共用电（含楼道照明用电）所需的费用。不包括保修期内由建设单位履行保修责任支出的维修费。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务成本。

物业小区的水、电、暖二次供应费用应计入物业服务成本，不再另收。采用中央空调（地源热泵、太阳能等）供暖（冷），其动力设备发生的能源费用、运行维护费用应计入其供应价格中，不计入物业服务成本。

（三）清洁卫生费：是指物业服务区域内公共场地（所）、公共设施、设备房（间）、环境卫生所需的工具购置费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用、二次供水设施设备的消毒及保洁防疫费用等。

居民城市生活垃圾处理费由业主（使用人）按当地政府有关规定自行缴纳，不计入物业服务成本。

（四）绿化养护费：是指管理、养护绿化所需绿化工具购置费、绿化用水费，花草树木修剪费、补苗费、农药化肥费、防治病虫害等费用。不包括应由房屋建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

（五）秩序维护费：是指维护物业服务区域内秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。不包括应由房屋建设单位支付的共用设施设备的监控设备和器材装备费用。

（六）办公经费：是指物业服务企业为维护物业服务区域内正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、房租费、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其他费用。

（七）固定资产折旧费：是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产是指在物业服务区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：是指物业服务企业购买共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费用为准。

（九）经业主（使用人）同意的其他费用：是指业主或业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

（十）法定税费。

（十一）合理利润。原则上成本利润率不超过5％。

第八条物业服务企业与业主（使用人）应当在物业服务合同中明确物业服务收费标准和收费办法。

物业服务收费按照房屋权属证书记载的建筑面积计算；尚未进行权属登记的，暂按购房合同记载的建筑面积计算。

住宅小区内的物业已完成竣工验收交付使用，但小区内的道路、绿化、部分公共设施未达到设计要求或使用要求的，物业服务费用由房屋建设单位承担。

纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售的、房屋建设单位出租的、因房屋建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由房屋建设单位缴纳。

第九条普通住宅（指除别墅以外的所有住宅）物业服务收费实行政府指导价，由各地、州、市价格主管部门根据物业服务行业成本，在听取企业和业主（使用人）意见的基础上，按物业服务等级分类制定、发布指导性收费标准。

非普通住宅及非住宅物业服务收费由物业服务企业和业主（使用人）或业主委员会按照本办法的有关规定自主协商确定。各地政府价格主管部门不制定指导性收费标准，但应规范其收费行为。物业服务企业和业主（使用人）应当通过物业服务合同约定物业服务内容及物业收

费标准。物业服务企业不得区分业主（使用人），实行不同的收费标准。

第十条住宅小区成立业主大会的，由业主大会或业主委员会与物业服务企业按照《自治区住宅物业服务等级规范标准细则》协商确定物业服务企业提供物业服务的等级，并按照“分等定价、质价相符、优质优价”的原则，在价格主管部门规定的指导价范围内，协商确定物业服务收费标准。

未成立业主委员会，其物业服务企业提供前期物业服务的，其住宅小区物业服务等级由当地房地产行政主管部门确定，物业服务收费标准由当地价格主管部门核定。

第十一条为住宅小区配套建设的非住宅用房（商业用房、幼儿园、诊所等）及改变用途的住宅，其物业服务收费应在统一的住宅物业服务收费标准基础上加价。原则上用于商业的加收不超过100％；用于办公的加收不超过50%，具体加价办法由各地价格主管部门确定。改变住宅用途的，须经有关部门许可。

对业主拥有产权（或使用权）的车库及车库内的车位按照住宅物业收费标准收取物业服务费。第十二条物业服务收费实行备案制度。物业服务企业在收取物业服务费前应到当地价格主管部门提交营业执照、资质证书及物业服务合同等材料，按规定办理备案手续。具体办法由各地价格主管部门制定。

第十三条住宅小区内的车库及车库内车位的产权拥有人委托物业服务企业管理提供机动车辆停放服务的，其机动车停放服务收费标准由各地价格主管部门按照《新疆维吾尔自治区机动车停放服务收费管理办法实施细则》制定，其产权拥有人应当缴纳物业服务费，并按约定向物业服务企业支付酬金。

机动车辆停放占用小区内的公共道路、公共场地的，车主应当缴纳场地占用费。场地占用费由当地价格主管部门制定指导价，业主委员会与物业服务企业可在指导价范围内协商确定场地占用费标准；未成立业主委员会的，由当地价格主管部门确定场地占用费标准。场地占用费应当委托物业服务企业收取，物业服务企业应单独建账、单独核算，其收入原则上按照业主大会的决议分配使用，也可以将收入的30%用于补偿物业服务企业费用支出，70%用于住宅小区内公共区域、公共设施的专项维修、更新改造，并向全体业主（使用人）定期公布实际收入与支出情况，接受业主委员会及业主的质询。

业主（使用人）对车辆或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定看管责任、看管费用等。

第十四条业主（使用人）对房屋进行装修，应当在室内装饰装修工程开工前，向物业服务企业告知。通过约定或以协议的方式确定双方的权利、义务、责任及损坏公共财产的赔偿办法。物业服务企业及其他组织不得向业主（使用人）收取装修管理费等任何名目的费用。房屋装修期间产生的建筑垃圾应由业主（使用人）自行清运，需要委托物业服务企业清运的，由双方协商确定费用。

第十五条物业服务企业不承担收取自身不提供服务的费用的义务。任何单位不得强行委托物业服务企业代其向业主（使用人）收费，供水（排污）、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当向住宅小区内的最终用户按照有关规定收取费用。需要委托物业服务企业代收费（代抄表）的，应征得物业服务企业同意，委托单位应当与物业服务企业签订委托合同，并向物业服务企业支付酬金。

上述收费凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，任何单位不得乱加价、乱收费。

第十六条前期物业服务费按月收取，成立业主大会的，业主委员会可与物业服务企业通过物业服务合同约定提前预收，预收时间不得超过六个月。

第十七条未经价格主管部门批准或未经业主（使用人）同意，物业服务企业不得强行收取各种类型押金、保证金等担保性的费用。物业服务企业不得向进入住宅小区内为业主（使用

人）提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

第十八条物业服务企业按规定向业主（使用人）收取了物业服务费的，其他任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。

第十九条物业服务未达到合同约定的服务质量，业主委员会或业主（使用人）可按照合同约定，要求物业服务企业整改；整改后仍未达到合同约定的，业主委员会或业主（使用人）按照合同约定追究物业服务企业违约责任。双方发生的服务收费纠纷，可协商解决，或者通过仲裁或诉讼程序解决。

第二十条业主（使用人）应当按照物业服务合同约定的交费时间，及时交纳物业服务费。业主（使用人）违反物业服务合同约定逾期未交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳，物业服务企业也可依法追缴。

第二十一条业主（使用人）擅自改变物业用途的，由有关部门依法处理，物业服务收费按照本办法规定收取。

第二十二条物业服务收费实行明码标价，应当在物业服务区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据，代收的水、电、气、热、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据，12358价格举报电话等，接受业主（使用人）的监督，不得向业主（使用人）收取任何未予标明的费用。第二十三条物业服务企业应当定期在物业服务区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。

第二十四条政府价格主管部门应当对物业服务实行定价成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。政府价格主管部门应当根据物业服务成本的变动情况，及时调整物业服务收费指导价。

第二十五条对社会反应强烈，明显不合理的物业服务收费，当地价格主管部门应当及时纠正；当地价格主管部门未及时纠正的，上级政府价格主管部门应当责令其改正，并通报批评。

第二十六条政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚：

（一）超出政府指导价自定收费标准的；

（二）未按约定的服务等级，自行减少服务内容，或降低服务质量变相提高收费标准的；

（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（四）强制服务或变相强制服务并收费的；

（五）违反规定收取保证金、押金，或以保证金、押金等形式变相收费的；

（六）不按规定实行明码标价的；

（七）其他违反价格法律、法规规定的行为。

第二十七条价格主管部门、房地产行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务的，由上级价格主管部门、房地产行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

第二十八条本办法由自治区发展和改革委员会会同住房和城乡建设厅负责解释。

第二十九条本办法自2013年1月1日起执行。《关于印发〈新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法〉的通知》(新计法规〔2004〕531号)同时废止。此前凡与本办法相抵触的规定，一律以本办法为准。