优化物业管理构建和谐社会

第一篇：优化物业管理构建和谐社会

内容提要：实现社会和谐，建设美好社会，始终是人类孜孜以求的一个社会理想。本文从理解和谐社会的涵义入手，阐述了在构建社会主义和谐社会体系中广大物业管理企业和物业管理人承担社会责任的决心，进而全面总结了物业管理行业在和谐社会的建设中应肩负的历史使命。最后从政府导向方面提出几点有益于我国物业管理行业健康发展的建议。

关键词：和谐社会；物业管理；社会责任；历史使命；建议

实现社会和谐，建设美好社会，始终是人类孜孜以求的～个社会理想。我国历史上就产生过不少有关社会和谐的思想。比如，孔子说过“和为贵”；墨子提出了“兼相爱”、“爱无差等”的理想社会方案；太平天国运动的领袖洪秀全提出要建立“务使天下共享”，“有田同耕，有饭同食，有衣同穿，有钱同使，无处不均匀，无人不饱暖”的社会；康有为在<大同书>中提出要建立一个“人人相亲，人人平等，天下为公”的理想社会。这些思想虽然带有不同时代和提出者阶级地位的烙印，但都在一定程度上反映了广大人民群众对美好生活的向往。时至今日，建立和谐社会已不是一个遥远的梦想，而成为我国社会主义建设中不可或缺的一个重要环节。社会和谐是社会各个阶层，各个行业相互和谐的总和。作为与城市生活息息相关的物业管理行业，在我国和谐社会体系的构建中，也应勇担其相应的历史使命。

一、和谐社会赋予物业管理行业的历史使命

福特汽车公司董事长兼首席执行官比尔·福特对企业的社会责任曾有一段著名的论述：“我相信一个好的企业与一个伟大的企业是有区别的：一个好的企业能为顾客提供优秀的产品和服务，而一个伟大的企业不仅能为顾客提供产品和服务，还竭尽全力使这个世界变得更美好。”物业管理作为第三产业无疑已经成为城市管理居民生活中不可缺少的部分了。物业管理不是将计划经济下的行政、福利型管理简单地翻版易名，而是一场深刻的社会变革。随着物业管理的深入发展，一个适应现代化建设的城市管理的新体制将展现在国人面前。所有这些无不说明，物业管理行业将在整个社会的和谐建设中肩负着任重而道远的历史使命。

(一)任重，历史的寄托

1．城市现代化发展的要求

城市现代化主要是指城市服务的现代化。城市的现代化必将对城市的服务功能和服务程度提出更高的要求。物业管理作为第三产业服务部门中一个重要的行业，为城市居民提供全方位服务是其的出发点和归宿。物业管理的快速发展将有利于扩大城市服务范围，完善城市服务功能，提高城市现代化水平。

2．辅助社区管理行政事务的需要

社区是社会的单元结构，社区业主及物业使用人不是独立存在的，它总是受一定的行政区域范围内国家行政机构的管理，如街道办事处、居委会、派出所等，相应地会实行计划生育管理、流动人口和固定人口管理、治安管理等l3J。上述行政事务管理本应是相应行政机构的职能，但在实际工作中，一些行政部门总爱将这些事务摊派给物业管理单位，目前我国物业管理企业的事务已超过<物业管理条例>等有关国家法律法规规定的内容。在社区行政事务管理中，物业管理企业起到了相当的辅助作用，有效协助了有关政府部门开展工作。

3．引导开发高品质生活方式的需要

随着社会科技的进步和人们生活水平提高，过去那种只求住房宽敞，环境舒适的住房观念正在发生变化。人们对居住的要求愈来愈高，物业管理企业要顺应发展的要求，在物业管理中不能仅仅满足于常规性管理，而应当结合不同的物业硬件和业主需求，创设并提倡新型高品质的生活方式，来体现物业管理企业的人文关怀。许多物业管理企业已在此方面起到了良好的社会作用。深圳万科物业管理公司对物业管理实行零干扰服务，中海物业管理公司推行的氛围管理等。通过智能化管理模式推广，不仅突出了物业管理企业形象，显示了管理实力，更引导提倡了业主新的生活方式，这也是物业管理企业的社会道德责任所在。

4．为国家吸纳城乡剩余劳动力的需要

物业管理就其服务性质而言，属于劳动密集型行业。物业管理涉及的范围很广，物业的管理及附属设施的维修、养护本身就需要大量的劳动力，与物业管理相联系的社区建设更为劳动力就业开辟了广阔的天地。根据目前政府公布的数据，全国从事物业管理的人员为230万人，但据业界权威人士保守估计至少应有300万。2000年全国下岗职工再就可以预见，以物业管理为核心，以便民服务为宗旨的服务组织会越来越多，队伍越来越大，成为吸引城乡剩余劳动力，扩大劳动就业的主要部门之一。

5．维护业主权益的需要

我们买电视机，可能不用谁给你发一个证，证明电视机是你的。但是房子必须要国家发证才能证明是你自己的。为什么我们自己的东西要靠别人证明呢?归根到底是我们的法律尚不够健全。

在业主买房的同时，除了房屋本身，他们还买到了什么?这在以往的购房中很难明确说清楚。而当介人物业管理后，物业管理企业为了理顺业主、开发商和自身的关系，提供高品质的服务，必须事先将三者的权益关系明了化，以避免日后的种种矛盾。这对于维护业主权益起了积极的推动作用。

(二)道远，现实的无奈

“路漫漫，其修远兮”，这句话正好概括物业管理行业目前所面临的严峻现实。历史遗留的沉重包袱和眼前无可奈何的事实，使得物业管理行业要想完全实现自己的历史重托，路途之漫长不说，脚步之艰难也是可想而知的。

1．物业管理行业的先天之不足

(1)行业与法规政策层面

物业管理对象包括房屋、配套设施设备和环境，涉及错综复杂的人与物、人与人的关系，矛盾时有发生。由于物业管理在我国真正起步较晚，仍然存在着思想观念陈旧、管理体制落后、物业管理市场还不成熟等诸多方面的问题。长期以来，房地产依法管理力度不大，一些管理措施不到位，物业管理的立法还相对滞后，层次不高，住户房管法律意识淡薄，业主与物业管理人员之间因某些琐事经常发生冲突，甚至有恶性事件发生，使物业管理人员受到身心伤害。

(2)开发商层面

目前房地产开发过程中的管理问题比较严重，诸如承建商在将项目承包到手后，又将其多项分割层层发包，很多施工队伍不具备相应的施工资质条件，他们降低成本，追求利润，再加上假、次、差材料充斥市场等原因，致使建筑工程出现大面积外墙脱落、房屋渗漏、门窗关闭不严、墙面潮湿、卫生间楼板漏水等问题普遍存在，且往往久治不愈，房地产开发项目的规划设计、施工与物业管理的脱节，不仅使建筑物存在着严重的质量问题，同时也影响居民的正常生活，给后期物业管理带来很大的困难。

(3)物业管理企业层面

我国的物业管理公司有很大一部分是由计划经济体制下遗留下的房管所转轨组建而成的，或由大型企事业单位在机构改革中逐步推向社会的后勤科室转变而来的，他们总以以前的房老大自居，思想观念落后，仍沿用过去福利型的封闭式管理模式，惰性极大，管理内容单一，缺少对物业和物业使用人的综合服务精神，缺乏市场竞争意识。另有很大部分物业管理企业是由房地产开发商为解决售后服务而自行组建的，形成包建包管的局面，降低了物业管理专业化、企业化的程度，并使业主丧失了自己选择物业管理公司的权利。

(4)业主层面

由于我国长期的住宅消费模式是福利型的，有些业主们还不大习惯物业管理有偿服务的模式，甚至有些业主根本不清楚什么是物业，认为收取管理费是乱收费，产生抵触情绪，到处告状。如今让他们“花钱住房子”，就容易产生对物业管理的过分要求，憧憬着少收费、多办事。另外，个别业主的道德水平也阻碍物业管理市场的规范发展，乱丢垃圾、乱停车、拒缴费等现象时有发生，而且个别业主对小家庭很看重，家庭装修富丽堂皇，而对社区环境漠不关心。还有个别人经常与物业管理公司理论，上电视、报刊投诉，要更换物业公司等现象时有发生。

2．现实的无奈

(1)缺乏中国物业管理的客观认识

我们不能只看到深圳、上海、北京等物业管理发达的城市，这些城市只是中国庞大版图中的几个点而已。还有更广大的国人还没有享受到像深圳业主一样的文明居住方式，也根本不清楚自己的权利。这既是因为中国经济的发展失衡，缺乏普遍的物业管理消费能力，使不同地域对先进物管方式的接受能力和接受程度大相径庭。

(2)行业发展史上的一些做法遗留的负面影响

大家都知道三句口号，一句是“业主就是上帝”，一句是“物业管理公司是业主的管家”，一句是某著名物业公司的规章制度，叫做对业主要“打不还手骂不还口”。一方面是上帝，一方面是管家，另一方面是打骂都要笑脸相迎。在这种思想引导下，业主自然敢对物业公司破口大骂，骂你怎么样，我就骂你了，你还得对我笑，完全忽视了物业管理人员的心理承受能力。关于这一点，在深圳拍摄的系列情景片《物业管理是怎样炼成的》对此进行了极为精彩的演绎，该片出来后，相信从事过物业管理工作的人都能从中得到强烈的共鸣。

(3)远大抱负的缺失

大部分物业管理企业为社会做贡献的表现目前还仅限于被迫的纳税和被动的员工就业，而没有主动承担对国家对民族的责任意识。例如在倡导文明居住方式提升国人素质方面几乎无所作为。此外，物业管理行业也缺乏举新精神，也不利这一行业的发展与提升。

(三)前行，时代的要求

不积跬步，无以至千里。无论前行的道路多么艰难坎坷，肩上的负累多么沉重不堪，我们唯有用厚实的脚步去一步一步征服它，我们物业管理人以及广大的国民才会更加体味出物业管理这一伟大行业所具有的内在价值。

1．树立宏伟远大的目标

有位哲学家说过，目标等于成功。我们都相信，只要有期待，就会有成功。物业管理行业要将生命融入民族、社会和国家的命运之中，最终实现行业的价值与民族社会价值的完美统一[4]4。我们不仅仅满足于社会效益的奉献，我们应该更多的致力于经济效益的发展，为国家解决社会问题的同时，也为我国的经济建设做出应有的贡献。

2．切实维护业主的权益

物业管理企业要高举维护业主权益的大旗，用切实的行动和举措赢得业主的信赖。物业届应大力借鉴华远地产推行的“工程担保”和“业权分配”制度。物业管理企业维护业主权益的贡献是使物业管理齄个行业更加规范和成熟，能起到物管企业与业主双赢的效果。

工程担保引入保证人作为第三方，对建设工程中一系列合同的履行进行监督并对违约承担责任，是一种促使参与工程建设各方守信履约的风险管理机制。开发商、承包商、保证人三者之间形成保证担保关系。开发商和承包商是合同的主体，在不同的担保品种下，设定一方为被保证人，另一方为权益人(受益人)，在被保证人不履行合同义务给权益人造成损失的情况下，权益人可以要求保证人承担保证责任。

业主购买经过工程担保的房地产，可以尽可能排除今后房屋出现任何意外风险的后顾之忧。这对业主和物业管理公司来说都是一件好事。

业权是物权的一部分，是特指在房地产领域内，权利主体在法律规定的范围内，直接支配一定的物业，并排除他人干涉的民事权利。业权分配简单来说，就是当业主购买某项目单元后，可按份额与其他业主共同享有社区园林、楼顶、地下室、公共车库等公共部分的全部收益，全体业主可以在政策允许前提下，按约定方式共同决定公用部分的使用方式，共享公用部分产生的收益。

以往由于信息严重不对称与部分开发商的蓄意隐瞒，很多业主难以明确知道自己所拥有的特别是对公共区域所拥有的权益，而常常导致这部分权益被侵占。华远提出的“业权分配”正是把这部分权利和收益还给业主j。这一举措也减少了业主欠缴物业费的风险。业主和物业管理企业都能受益，何尝不是一件好事，何必贪小便宜吃大亏呢。

3．加强沟通，增进感情

物业管理公司与业主在物业管理过程中，由于缺乏沟通，一直都是矛盾的双方。因此双方应加强沟通，北京万科物业在这方面做得比较好。万科物业有一月刊《北京万科通讯>，每期的杂志都有万科物业公司与业主之间的沟通状况，而且业主对小区物业的意见也都在上面。权威人士认为，万科物业缴费率高，这是关键因素之一。要想加强沟通，物业管理企业就应该对自己的工作有一个明确的认识。物业管理，管理的是物，服务的是人，通过对物的管理，实现对人的服务。缺少服务意识的管理，业主是不买账的。

4．树立品牌意识，塑造良好企业形象

品牌是高品质服务的持久作用升华而成的一种企业信誉，是品质的象征，是企业形象的一个重要标志，品牌形象能产生良好的经济效益和社会效益。物业管理企业提供的是无形产品，其没有可依附实体，其中产品品质、功能的体现比有形产品更需要借助品牌形象来实现。物业管理企业有塑造优质品牌的得天独厚的优势，她最接近大众，最了解大众的心理及需求，而且其周到的服务能立即为大众所感受，很容易在住户心目中树立起体贴、关爱、和谐的形象。人是有感情的动物，物业管理企业只要随时为住户排忧解难，提供最佳的服务，住户最终会为这种感情投资所“感动”，会给物业管理企业以丰厚的回报。

二、关于物业管理行业健康发展的建议

(一)政府应将小区物业管理作为城市管理工作的重要组成部分来抓加大对物业管理工作的重视和支持，推进其工作的不断深入、规范和完善；如作为主管部门切实履行好管理职责，加大对相关物业管理部门的协调力度，形成物业管理中的统一步调；加大对物业管理的监督力度，促使物业管理企业提供质价相符的服务；加大宣传力度，让广大居民熟悉、理解和支持它。

(二)政府应协助物业管理行业

加强市场竞争机制，推行完善的招投标制度以招投标制度为切入点，用市场经济规则来规范和约束物业管理企业的行为。要引导物业管理走规模经营之路，降低经营成本，创名牌物业管理企业。

(三)政府要建立具有沟通机制、契约机制、行为机制和激励机制在内的社区综合管理的新模式。同时要完善物业管理各细部的立法工作，以法律形式规范其运作。

(四)构建包括物业管理政府主管部门、公安、工商、税务及物价等部门组成的物业管理的政府管理机构，物业管理协会、行业自律管理机构，以及社会性、群众性的监督机构三方面在内的健全完善的物业管理机构。

应该说，我们并不缺少“富而有道”的文化基因。但是，今天我们要建设一个和谐发展的社会，要倡导各行各业在创业过程中更多地承担起社会责任，还有很长一段路要走。物业管理行业所承载的艰巨历史使命，是我们所有物业管理人义不容辞的社会责任。社会要和谐，物业管理行业得做排头兵。

参考文献

[1]卢代富．企业社会责任的经济学与法学分析[M]．北京：法律出版社出版，2O02．

[2]谭善勇．物业管理市场一理论与实务[M]．北京：首都经济贸易大学出版社，2001

[3]任贺春．物业管理单位在社区建设中的作用[J]．住宅与房地产．2OO4，(5)：51．

[4]雷雪梅．谈谈物业管理的经济效益和社会效益[J]．河南科技，2OO4，(3)；19．

[5]华远地产网站：http：／／www．hy—online．c0ln．

【6]徐印州．构建和谐广东之我见[J]．广东商学院学报，2005，(4)．

第二篇：浅谈物业管理与构建和谐社会

浅谈物业管理与构建和谐社会

目录

摘要...............................1一、物业管理与构建和谐社会的关系........................1二、用物业管理构建和谐社会的体现........................11、促进人与自然的和谐 ·····················································································································

12、形成良好的社区风尚 ·····················································································································

23、让居民广泛参与社区事务 ··············································································································

24、尽最大努力完善社区的服务功能 ··································································································

2三、物业管理对构建和谐社会的社会功能.......................21、具有教化和益智的社会功能 ··········································································································

22、具有促进居民身心健康的功能 ······································································································

23、具有社交和繁荣文化的功能 ··········································································································

3四、目前河南省物业管理行业存在的主要问题......................31、企业规模总体偏小 ·························································································································

32、物管投诉多，社会认可程度低 ······································································································

33、相关政策配套法规规定实施细则滞后 ···························································································

34、物管企业自我发展能力不高，后劲不足 ·······················································································

35、融资困难 ········································································································································

36、特色企业文化未形成 ·····················································································································

3五、物业管理构建和谐社会的途径.....................31、不断提高物业管理的覆盖面 ··········································································································

32、拓展物业管理的服务范围 ··············································································································

33、切实规范物业管理各方行为 ··········································································································

4六、结束语.................................4浅谈物业管理与构建和谐社会

摘要：在建设和谐社会的今天，提高人民群众生活质量，消除社会矛盾，加强精神文明建设，可以说是构建和谐社会的重要内容。和谐社会、和谐社区，是一种充满活动和创造力，秩序井然的社会环境和社区环境，有什么样的物业管理，就有什么样的社区环境，也决定了产生什么样的社会环境。搞好物业管理，是构建和谐社会的重要基础。作为城市管理的一部分，物业管理越来越为人们认同，成为了居家生活的重要组成部分，其在和谐社会方面有着不可低估的作用。

关键词：物业 物业管理 和谐社会业委会

社会的和谐，必须要求社会机制的科学合理、社会政治经济的均衡发展以及人们生存环境的不断优化。而作为人们生存环境基本内容的居住环境——社区的和谐，理所当然地占有重要位置。而物业管理企业作为社区管理服务的直接提供者，在这一过程中，当仁不让地承担着重要责任。

物业管理运用现代管理与服务技术，对各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，创造安全方便的居住和上作环境，提高物业的使用价值和经济价值。物业管理不提供具体的实物产品，而是向业主提供劳务商品，为物业拥有者(即业主)提供方便，其经营方式是凭借自己现代化的管理手段向业主提供综合性的劳务项目，创建一个整洁、文明、安全、方便的居住环境和工作环境。物业管理作为社区管理和社区服务的重要力量，在社区建设中正发挥着越来越重要的作用。在具体的实践中，把握社区建设与物业管理的关系，实现两者的良性互动，推动形成良好的社区建设和物业管理秩序，从而形成温馨和谐的家园气氛，是构建和谐社区的根本途径。

一、物业管理与构建和谐社会的关系

社区建设与物业管理两者有着相互依存、相互促进的联系。物业管理是社区建设的重要组成部分，它所从事的保安、保洁、绿化、房屋及设施设备维修养护等下作，正是社区建设中卫生、治安、环境等最基本的职能范畴。同时，物业管理企业在社区文化建设中的作用不可或缺。物业管理企业在社区小组织和参与开展形式多样、健康有益的社区文化活动，不仅有利于丰富居民的精神文化牛活，而且有助于促进邻里和睦，增强业主的认同感和归属感。

同时，社区建设反过来影响物业管理的发展。社区建设得好，社区功能完善，居民素质提高，各主体自觉履行职责，有助于物业管理制度的有效遵守和执行，有助于业主自律机制的建立，有助于矛盾和纠纷的减少，物业管理自然事半功倍。另外，在流动人口的管理、计划生育、劳动就业等方面，虽不属于物业管理服务的范围，但在政府授权和有偿服务的前提下，物业管理企业协助政府有关部门完成辅助性宫缩，客观上也推动了社区建设工作。由此可见，从根本上说，物业管理和社区建设的目标是一致的，都是以人为本，全面提高居民的居住质量，营造社区稳定、安全、舒适、健康的人居环境，促进社会的和谐发展。

通过提高物业管理水平，建设文明社区，可以促进市民整体文明素质的提高。通过文明社区建设，在社区广泛提倡文明、科学的生活方式，使社区成为培养居民正确思维方式、行为准则和健康向上、积极进取的精神园地。文明社区的创建，有利于物业管理工作的正常开展，有利于物业管理目标的顺利实现，有利于展示其管理水平和服务档次。物业管理企业通过多种活动，采取多种形式，使社区成为一个有利于人与入之间沟通、人与自然之间和谐、人与文化融通的健康、开放的工作和生活环境，创造一个具备良好人际关系、社会公德的社会环境，使社区成为安乐祥和、安居乐业的场所。因此，高质量的物业管理，可以提高人的整体素质，从而促进整个社会的和谐发展。

二、用物业管理构建和谐社会的体现

1、促进人与自然的和谐

提倡“尊重自然，爱护环境”的生活观念是和谐社区的第一要素。试想，如果社区的居民在穿过大

街上忙碌的人群，度过了办公室沉闷的氛围之后，当他从踏入规划整齐统一的社区大门开始，被一种舒适而平和的氛围包围时，社区内的一草一木就会变得无比生动。有生气的的绿化、尽职的小区管理人员、有序的停车场、干净的道路和楼道及可爱的小宠物无不让生活在社区的居民立即产生家的感觉。此时，业主会感受到物业管理公司提供的周到服务，认为你了解业主的需求，然后就会在在业主心目中树立起体贴、关爱、和谐的形象。物业管理企业随时为住户排忧解难，提供最佳服务，业主也会被这种感情投资所“感动”，同时也会给物业管理公司以丰厚的回报。

2、形成良好的社区风尚

物业管理可以通过多种方式来丰富社区文化生活，增进邻里关系，缓解人们平日的工作压力，进而营造出一种氛围、一个“圈子”，在社区成员中确立共同的价值目标，让业主对社区产生一种亲切感、认同感和归属感，激发全体社区成员对社会、对集体的高度热情，从而积极参与社区的文化活动、体育活动、公益活动等，发扬互助精神。邻里和谐是和谐社区的主要表现，“增进邻里感情，构建和谐社区”是让社区居民从我做起、从现在做起、从小事做起、从力所能及的事做起，逐步清除彼此之间的隔阂、冷漠、排斥状态，强化社会团结意识，增强居民的归属感、认同感、亲情感、温馨感，努力形成团结互助、扶贫济困、平等友爱、物业管理是建设融洽和谐的社区环境的重要尝试。

3、让居民广泛参与社区事务

参与社区事务可以使居民既可以分享社区内的利益，又能够承担社区内的责任。居民心目中的好社区往往都有着畅通的沟通渠道，因此，物业管理企业和有关服务部门十分重视让居民参与社区社区事务这一块，并且能够主动想方设法与居民沟通。和谐社区要求加强业主与业主、业主与开发商、业主与物业管理部门之间的沟通，讲究诚信，避免信息不对称；建立资源共享的信息平台，优势互补、相得益彰。通过形式多样的交流活动，居民们增加了对管理、服务部门的了解，知道管理、服务部门已经做了什么，正在做什么，有什么困难，准备如何去克服。

居民不仅能够主动地参与管理，而且还可以有效地实施监督。管理、服务部门也因此增加了透明度和亲和力。业主委员会的成立，业主大会和业主代表大会的按期举行，给业主广泛参与社区事务提供了组织保障。

4、尽最大努力完善社区的服务功能

和谐的定义要求每个个体都能实现安居乐业的愿望，只有每一个社区的个体细胞都和谐，才有可能实现整个社区的和谐。和谐的社区必须为业主提供全面基础配套设施(交通、医疗、卫生等)，并能够对这些设备设施进行及时地保养和维护；和谐的社区还应有丰富的教育资源，教育体系完备，为业主提供良好的学习环境；和谐的社区需具备酒店、会所、商场等场所，用以满足业主不同层次的需求。同时建设和谐社区，要高度关注困难群体的利益。这些困难群体往往无工作单位，社会活动的空间狭小，因此社区常常成为他们生活上的最重要依托，他们也会成为社区服务、社区教育、社区卫生和社区志愿服务活动的主要受惠者。

因此，推进社区建设，是形成团结互助、扶贫济困、融洽和谐的社区环境的必然要求。物业管理公司在做好日常服务的同时，可充分利用社区劳动就业中心，收集用工信息，进行职业介绍，协助政府有关部门做好下岗失业人员再就业培训，积极采取社区服务与再就业相结合、发展个体私营经济与再就业相结合、技能培训与再就业相结合的办法，拓宽就业渠道，建立健全的社会保障体系和社区法律援助网络等等。

三、物业管理对构建和谐社会的社会功能

1、具有教化和益智的社会功能

小区的文化与品味、小区的情调、小区的建筑风格，会让住户有一种情感的归属。这样的物业管理，可以增长居民的见识，开阔视野，陶冶情操，在潜移默化中提高居民的素养。

2、具有促进居民身心健康的功能

在衣食无忧的现代都市人群中，追求舒适、个性的生活小区正成为人们更高层次需求的集中表现。生活在高档小区，享受着高档物业管理，能产生“物我两忘”的身心体验。同样，舒适的环境，温馨的服务态度，会让居民感受到心情豁然舒畅，心胸开阔，身心健康。

3、具有社交和繁荣文化的功能

物业管理作为一种消费，与其他消费一样，存在着循序渐进、由低层次向高层次螺旋式上升运动的规律。现代物业管理则能通过建立多种平台或采取多种形式，来促进住户的交流，繁荣社区文化，推动人与人之间的信息和情感交流。因此，物业管理消费促进了居民的社会交流和情感交融，更有益于和谐社会的建立。

四、目前河南省物业管理行业存在的主要问题

1、企业规模总体偏小

由于房地产开发规模普遍较小，开发方大多自行组建物管公司或成立物业管理处等，直接形成了一般物业企业难以快速实现高规格和大规模发展，企业规模总体偏小。

2、物管投诉多，社会认可程度低

物业投诉产生的重要原因，一方面是物管企业提供的服务和住户期望与理解产生了一定差距。另一方面是开发商没有足够重视所建物业后期管理需要的客观条件与运作成本。群众对物业管理消费没有形成正确认识，造成其社会认可度偏低。

3、相关政策配套法规规定实施细则滞后

市场经济需要完备的“游戏规则”才能运行，而物业管理的配套法规出台较少，可操作性较低，这就造成出了问题难以统一思想与认识，并逐步使分歧加大，矛盾加深，个案不能得到很好解决，时间推移则会形成片面性问题。

4、物管企业自我发展能力不高，后劲不足

有研究人员指出，规模化发展并不等同于规模效益。很多物管企业因摊子过大，管理跟不上，人才匮乏而运营不下去，再加上整个行业面临的共性现实困难问题，例如：一些急剧扩大规模的物业公司因其物业管理主业大多出现亏损，而不得不退出部份楼盘的管理。

5、融资困难

一个物业管理公司的资金能否顺利融通，以及能否取得较好的经济效益，要受诸多因素的影响，大致可分为宏观因素（例如物价水平，利率水平）和微观因素（例如公司的经营机制，公司的经营管理水平）两大类。因其宏观因素是根据市场变化而变动，而影响融资的微观因素不是一朝一夕就能形成的，是需要长期积淀的，基于这些动态的因素，对于物业管理公司融资是有一定困难的。

6、特色企业文化未形成物业管理企业文化建设是一个系统工程，必须针对企业 自身特点、市场状况以及企业未来的经营发展目标不断加以充实完善，还要防止企业无形的文化和有形的其他管理制度冲突碰撞，防止物业管理企业文化和社会文化脱节。同时，也应避免文化万能现象，即认为企业文化的问题解决了，企业所有问题都迎刃而解了。实现企业管理有两个基本手段，软的是文化，硬的是制度。然而，目前部分公司的特色的企业文化还有得形成和发展。

五、物业管理构建和谐社会的途径

1、不断提高物业管理的覆盖面

目前，随着房改的深入，按照建设部《城市新建住宅小区管理办法》的规定，绝大部分城镇新建住宅小区实施了物业管理，从根本上改变了过去小区面貌“一年新、两年旧、三年破”的状况，为广大人民群众创造了安全、舒适的生活环境。对原有房屋实施有效的物业管理，大势所趋，势在必行。1997年，推行物业管理计划，得到了广大住户的拥护和支持。近几年来，物业管理，不仅改变着居民的生活方式，还潜移默化地改变着整个城市的文化，成为和谐社会建设的样板。随着物业管理的普及和覆盖面的提高，现存的城市单位型社区即可开始实现向真正意义社会型社区的转变，其对和谐社会的贡献是不言而喻的。

2、拓展物业管理的服务范围

一个和谐的社区首先应该是一个具有高度的认同感和归宿感的社区。物业管理所提供的服务主要有两个方面：一是对配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理提供的保安、保洁、绿化、交通及车辆管理等服务。从一些做得比较好的物业管理范例来看，拓展物业管理的服务范围，在建设具有高度认同感和归宿感的和谐社区中，是大有可为的。2002年1月，武汉市百步亭花园荣获建设部颁发的首届“中国人居环境范例奖”，成为武汉市乃至全国物业管理的品牌。因此，在妥善处理基本的物业需求和特殊需求的关系时，还应做到在效率和公平之间选择平衡点，在提高物业服务的同时又能化解一些社会问题。

3、切实规范物业管理各方行为

社会和谐的主体是“人”的和谐。抓好物业管理不能见“物”不见“人”，必须切实规范物业管理各方的行为。作为政府的物业管理主管部门，要严格按照《物业管理条例》的要求，切实履行职责。理应做到以下几点：

（1）要持续深入开展对《物业管理条例》的宣传，使业主明确自己具有可以选择管理企业和不选择管理企业的权利，具有维护个人和公共的共同利益的责任、遵守公共利益和社会责任、按时交纳物业服务费用等义务。

（2）要切实加强对物业管理市场的监管，依据法律、法规、规章对物业管理企业行为实行监督管理，为他们从事市场活动提供法律和制度上的保障。同时，要加大整顿和规范物业管理市场秩序的力度，严格市场准入和清出制度，加强企业资质管理。要大力开展诚信和职业道德教育，加快建立物业管理企业信用档案，完善投诉举报制度，营造一个良好的物业管理的市场环境。

（3）要引导物业管理企业创省优，创国优，培育物业管理示范项目，提升物业管理的档次和水平，为推进物业管理工作的开展、赢得社会对物业管理工作的认同和支持树立榜样。

（4）要协调好物业管理与社区建设的关系。

六、结束语

物业管理在构建和谐社区中的具体实施，为实现构建和谐社区打下了良好的基础。一个优秀的物业管理企业除了能提供合同约定、可量化的服务之外，其服务范围和服务水准还应达到相当的广度和深度。充分发挥物业管理在社区建设，尤其是在社区服务业的发展中所具有的重要作用和优势，努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制，以物业管理服务推动社区服务发展，共同为构建和谐社区发挥应有的作用，作出应有的贡献。

第三篇：谈物业管理与构建和谐社会（范文模版）

谈物业管理与构建和谐社会

在建设和谐社会的今天，提高人民群众生活质量，消除社会矛盾，加强精神文明建设，可以说是构建和谐社会的重要内容。作为城市管理的一部份，物业管理越来越为人们认同，成为了居家生活的重要组成部分，其在和谐社会方面有着不可低估的作用。

一、物业管理对和谐社会主要有有以下三方面社会功能：

1、它具有教化和益智的社会功能。现代物业管理追求的是一种小区的情调、小区的感觉、小区的文化与品味，使住户有一种情感的归属。这样的物业管理，能增长住户的见识，开阔视野，陶冶情操，在潜移默化中提高居民的素养。

2、具有促进居民身心健康的功能。在衣食无忧的现代都市人群中，追求舒适、个性的生活小区正成为人们更高层次需求的集中表现。生活在高档小区，享受着高档物业管理，能产生“物我两忘”的身心体验。这样人就会心情舒畅，心胸开阔，身心健康，提高生活质量。

3、具有社交和繁荣文化的功能。物业管理作为一种消费与其他消费一样，存在着循序渐进、由低层次向高层次螺旋式上升运动的规律。现代物业管理则能通过建立多种平台或采取多种形式，来促进住户的交流，繁荣社区文化，推动人与人之间的信息和情感交流。因此，物业管理消费促进了居民的社会交流和情感交融。以上三方面主要社会功能，无一不有益于和谐社会的

1建立。

二、物业管理行业存在的主要问题：

1、企业规模总体偏小。由于房地产开发规模普遍较小，开发方大多自行组建物管公司或成立物业管理处等，直接形成了一般物业企业难以快速实现高规格和大规模发展，企业规模总体偏小。

2、物管投诉多，社会认可程度低。物业投诉产生的重要原因，一方面是物管企业提供的服务和住户期望与理解产生了一定差距。另一方面是开发方没有足够重视所建物业后期管理须要的客观条件与运作成本。还有政府未下力气引导群众对物业管理消费形成正确认识，造成其社会认可度偏低。

3、相关政策配套法规规定实施细则滞后，物管企业竞争意识不强，竞争无序。市场经济需要完备的“游戏规则”，配套法规出台少，出台的也不细，大多不具有较强的可操作性，这就造成出了问题难以统一思想与认识，并逐步使分歧加大矛盾加深，个案不能得到很好解决，时间推移则形成面性问题。

4、物管企业自我发展能力不高，后劲不足；有研究人员指出，规模化发展也并不等同于规模效益。很多物管企业因摊子过大，管理跟不上，人才匮乏而运营不下去，再加上整个行业面临的共性现实困难问题，一些急剧扩大规模的物业公司其物业管理主业大多出现亏损，不得不退出部份楼盘的管理。

5、融资困难；

6、特色企业文化未形成。

三、产生以上问题的原因主要有以下三方面：

1、观念落后，认识错误：A、关于物业管理：物业管理是针对物业产权多元化发展状态而产生的，业主自管则不在《物业管理条例》调整范畴，不属于条例规定和承认的物业管理。B、关于物业收费标准：由于各类物业的类型不同，其管理服务的项目有所差异，需要管理服务的内容和管理服务的难度、深度及细度也不尽相同。不同物业的收费标准应根据不同类型的物业，不同管理服务项目，不同物业管理服务标准，按照国家计委、建设部等有关规定，分别测定出不同物业项目管理服务费的收费标准，报当地物价行政主管部门备案后施行，这才是最科学的收费标准。C、关于业主和业主委员会：近年来，一些业主的非理性维权，使物业管理的纠纷随之增多。究其原因，主要是业主不了解物业管理，他们对“物业管理”认识上的误区导致了许多不必要的麻烦。业主委员会不是独立法人单位，不具经营管理物业的营业资格。其做为一个非经济组织同经济实体的物业公司订立委托管理合同在法律上不对等，表现在业委会对其他住户与物业公司造成损失时无赔偿责任和能力。另外业委会的自治组织职能同业主自律应结合，并须在政府的监管下进行，这才能真正提高自治管理能力。

2、配套法规政策规定实施细则严重滞后。由于配套政策规定实施细则严重滞后，使现实中出现的很多问题没法快速裁判。物业管理涉及方方面面，一些纠纷问题的解决上，主管部门因缺少可依据的配套法规与细节难以出据权威意见，造成公说公有理婆说婆有理。

四、解决物业管理现存问题，推动和谐社会的建立。依

据物业管理法律的指导思想，以及物业管理行业的特点和物业管理的现状，当务之急是解决物业管理面临的观念认识错误与法规滞后二大主要问题，推动和谐社会的建立。A、从以下10个方面引导形成正确观念和认识，化解矛盾。

1、业主与物业管理企业是平等关系。在物业管理工作中，物业管理企业受托对物业实施管理，给业主和使用人提供服务，物业管理服务合同一签订，双方就是平等的合同关系，没有主仆这种带有奴性的错误区分。

2、业主委员会与物业管理公司应当目的相同。业主委员会与物业管理公司目的应是一致的，即共同管好小区。

3、物业管理企业不是什么都管。物业管理公司终归是企业，职责是以合同的形式约定的，很多社会问题物业企业根本没有能力解决。

4、住户对物业管理的咨询不等于是对物业管理投诉。有关部门把住户对物业管理的咨询也当作“投诉”，导致物业管理误被列为当前消费投诉的热点之一。经了解，有关物业管理咨询投诉情况，其中认为配套不齐全、规划不到位、质量有问题等所占比例较大，属对物业管理企业不作为的有效投诉并不多。

5、物业管理服务不是“免费的午餐”。不少人习惯于过去住房的福利型政策，对物业管理“谁受益，谁付费”原则不理解，甚至持抵触态度，拒交管理费。其实，业主在享受物业管理提供服务的同时，就有支付物业管理服务费、维护物业完好的义务。

6、物业管理服务费并非越低越好。业主普遍认为物业管理费越便

宜越好，物业管理招标的宗旨也是“价低者赢”，事实上物业管理公司实施物业专业化管理，为业主和使用人提供服务，是需要投入成本的，物有所值是最简单的道理。

7、物业管理治安防范不是看家护院。物业管理公司给住户、使用人提供的是安全防范服务。物业管理公司主要是按照服务承诺落实相应的防范措施，住户、使用人不能认为交了物业管理费用，就可以放松警惕性，应以积极的态度做好个人和家庭的安全措施，防患于未然。

8、物业管理企业不是水电供应商。由于历史的原因，物业管理企业普遍一直为水、电等公用事业部门无偿向业主、使用人代收水、电费用，甚至承担因业主、使用人拖欠、拒交水电费而垫付，物业管理企业“赔了夫人又折兵”。

9、物业管理企业应当依法维权。对于物业公司来说，业主、业委不一定就是弱势群体，实践中住户往往可以任何借口或理由拖欠、少交、拒交管理服务费，而物业企业却没有很好的办法应对解决。另外，一些部门、机构人为导致增加物业管理企业负担。因此，物业企业也应当依法维权。

10、在物业管理区域内不光是物业管理公司说了算。个别物业管理企业因缺乏有效学习而沉醉在理所当然的“管理者”角色里，没有依照相关规定，自己想怎么干就怎么干，成为物业管理行业的害群之马，这些则应由主管部门查处纠正。B、针对配套法规规定与实施细节滞后问题，政府应尽快着手修订、制定。在各项配套法规与细节未出台前，则可以考虑先

由政府行业主管部门，以文件形式指导解决相关问题，避免矛盾的进一步发展与加剧。总之物业管理行业问题的解决，无疑有助于文明和谐社会的建立，但最重要的还是依靠法制，最终使物业企业与住户实现依法依合同办事。

第四篇：构建和谐社会 优化律师执业环境

构建和谐社会 优化律师执业环境

—— 路南区司法局 赵斌

党中央明确指出，社会主义和谐社会应该是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。和谐社会的内涵要比法治社会的内涵广，但法治社会应该是和谐社会的基础。律师作为法治社会中一支不可或缺的力量，如何优化律师执业环境，成为构建和谐社会过程中律师业发展的一个重要问题。自1979年恢复律师制度以来，我国律师业得到迅猛发展。律师在建设中国特色社会主义事业中的作用得到充分展现，为推动我国社会主义民主法制的进程更是功不可没。当前，优化律师执业环境，是律师业健康、持续、快速发展迫切需要解决的一个理论和实践问题。

优化律师执业环境是一个复杂的系统工程，除了优化律师业内环境，重点还要优化律师执业的外环境，主要有法制环境、政策环境、政务环境、司法环境、市场环境和舆论环境。优化律师执业环境是律师业良性发展的前提和基础，而律师业良性发展又可以反过来影响和优化律师执业环境，二者互为因果、互为促进。因此，在优化律师执业环境中，无论是过程或结果，其意义都十分深远。因此，优化律师执业环境价值成为了亟需探讨的课题。下面就优化律师执业环境提出几点思考：

一是保持一定强度的社会道德和舆论的压力。一般说来，社会对行为者普遍的强烈憎恶是预防失范行为的最有效的社会条件之一。对相当一些执业不规范者，他必须面对的是一种孤独、不信任甚至是敌视的社会环境，而这几乎是所有人都难以接受的生活境况。正是基于这样一种心理预期，几乎所有的违法、犯罪行为都是在黑暗中完成的；也正是基于这样的心理预期，除了少数的“破罐子破摔”者，大多数违法犯罪者为了重新进入社会，也都力图通过改造自己来获得社会的承认和接纳。而在一个缺乏明确、统一和强有力的社会舆论和评价的社会中，违法犯罪者就可能基于不同的价值观而认定自己的行为没什么，从而感受不到自己行为的代价，只要有机会，就可能再次违法犯罪。自去年以来，全国各新闻媒体对律师执业中种种不规范行为的披露和曝光，应该说，首先从道德上明确了一个是非标准，在舆论上给予强有力的约束，是规范律师执业行为的社会条件之一，给我们带来了规范律师执业行为的一抹希望。

二是提高律师界的声音。从某种程度上来说，律师偏离本意和执业道德的执业行为是不良执业环境所致。但权利不会从天上掉下来，权力者也不会自动恩赐，只有提高律师界自己的声音，才能改善自己的执业境遇，为自己的合法地位和合法权利争得一席之地。第一，改进自身形象。对律师的查处整顿也不是空穴来风，应该承认，确实有不少律师因个

人的不良行径败坏了整个律师行业的形象。你怎么做，别人就怎么看，形象靠自己的一言一行打造，律师要靠扎实的理论功底、高超的办案技巧、良好的职业道德赢得当事人的信任，赢得司法机关的认可。第二，提高律协的声誉。个人的力量毕竟有限，要改善律师的执业环境，保障律师的执业权利，还要靠整体的力量。第三，重视宪政案件，树立律师界的影响力。一宗宪政案件也许比立一部法律的影响力更为深远。从外国律师影响力来看，他们主要是办刑事案和宪政案，通过宪、刑案来显示律师特别的政治观点和才华，从而影响社会的进程，推动社会的健康发展。值得指出的是，我国律师执业范围过于重视经济、民事案件，而轻宪政案和刑事案，对宪政案似乎比较沉默和不愿意加入，没有表现出律师的政治素养和所特有的社会角色。还应该指出的是，作为社会活动家，作为社会正义的推动者，许多宪政案件的研究和起诉工作必然由律师来承担。所以，律师也要靠宪政案件来树立自己的长久影响力。

三是规范司法行为。客观地说，司法腐败现象也是多种因素相互交织、作用的结果，有来自地方和部门保护主义的行政干预，也有法官政治、业务素质不高的问题，但这些因素都要通过司法权的启动而发挥作用，即司法腐败蕴涵于司法过程之中，司法过程的不公开、不透明度是导致司法腐败最为关键的原因。公开审判是我国法律规定的一项基本诉讼

制度，但从目前公开审判制度的执行状况看，大多数流于形式，缺乏实质性的公开。审判过程的外在形式向当事人、社会公开了，但法官在审判过程中对案件证据的采信、对事实的认定、对是非的评判的公开等等都落实得并不好。由于未能全面贯彻落实公开审判制度，这在制度上容易导致案件审理的暗箱操作，也容易导致司法缺乏应有的监督，最终导致权力滥用、枉法裁判、徇私枉法。因此，要规范律师的执业行为，必须同时规范司法行为。第一，加大对地方和部门保护主义的查处力度，要抓住典型，严肃查处，进一步提高党政领导的法制观念和守法意识，使法院真正从制度上依法独立行使审判权，从而克服地方和部门保护主义。第二，加大惩治腐败的力度，重点查处利用审判权、执行权贪赃枉法的人和事。发现一起，查处一起，进一步纯洁法官队伍。第三也是最重要的，提高司法透明度。一要强化公开审判制度，加大当庭裁判力度：一方面将审判活动向当事人、社会公开；另一方面公开法官对案件证据的采用、事实的认定以及评判的过程，从而促使法官提高执法水平，使当事人服判息讼，从制度上防止司法腐败的产生。二要在办理再审案件、执行案件、减刑假释案件中引入听证程序，加强司法的公开性。三是增强裁判文书的说理性，提高裁判文书质量。

应当说，律师是法律知识与社会经验的最为直接的沟通者，是法律试图回应社会变化而进行可欲发展的一个极为重

要的参照渊源，也是日益发展着的法律所具有的最为重要的一种“活着”的形式，但是，律师在目前社会所显示出的种种劣势，显然表明其作为市民社会构建力量的单薄，表明其对公权力的臣服与屈从，这是法治的悲哀和不幸，是法制建设不可忽视的逆流。虽然行风行纪整顿运动可以促进律师行风行纪一时的好转，但要真正从根本上解决律师的行风行纪问题，还需要从完善社会文化、民主法制建设以及建立和完善科学合理的监督机制、管理机制和自律机制入手，才能从根本上有效遏制律师的不良执业行为。因此，优化律师执业环境是时代和现实提出的必然的、迫切的要求，是一项涉及面广、系统复杂的工程。

第五篇：物业管理服务对构建和谐社会的作用

物业管理服务机构在构建和谐社会中的作用

黑龙江北方工具有限公司吴彦峰

【摘要】在构建和谐社会的今天，提高人民群众生活质量，消除社会矛盾，加强精神文明建设，是构建和谐社会的重要内容。社会的和谐，必须要求社会机制的科学合理，社会政治经济的均衡发展以及人们生存环境的不断优化。作为城市管理的一部份，物业管理服务越来越为人们认同，成为了居家生活的重要组成部分。社区是社会的细胞，是社会的组成部分。构建和谐的社区无疑对推动构建和谐社会具有重大的意义和作用。物业管理服务机构提供的物业管理服务对构建和谐社会主要有教化和影响业主的社会功能；促进业主身心健康的社会功能；促进社交和繁荣文化的功能。

而构建和谐社区，需要物业管理服务机构和业主等各个方面的共同努力，重点要解决社区存在的矛盾和问题；提供规范而又满意的服务；通过宣传和引导，提高业主住房消费意识，不断密切与业主的关系，建立社区内和谐的氛围。做到“政府立法、行业立规、企业立信、百姓立德”。然而，作为物业管理服务的主要角色，物业管理服务机构的作用应得到突出发挥，这就需要物业管理服务人员认清职责，明确目标，在构建和谐社区、构建和谐社会中做出积极不懈的努力，发挥应有的作用。

关键词：构建和谐社会物业管理服务作用

在构建和谐社会的今天，提高人民群众生活质量，消除社会矛盾，加强精神文明建设，是构建和谐社会的重要内容。社会的和谐，必须要求社会机制的科学合理，社会政治经济的均衡发展以及人们生存环境的不断优化。而作为生存环境基本内容的居住环境--社区的和谐，理所当然地占有重要位置。作为城市管理的一部份，物业管理服务越来越为人们认同，成为了居家生活的重要组成部分。社区是社会的细胞，是社会的组成部分。构建和谐的社区无疑对推动构建和谐社会具有重大的意义和作用。

物业管理服务在构建和谐社会中的意义和作用就是物业管理服务机构运用现代管理与服务技术，对各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理服务，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。物业管理服务机构并不提供具体的实物产品，而是向业主提供劳务商品，为业主提供方便。其经营方式是凭借自己现代化的管理服务手段向业主提供综合性的劳务项目。构建整洁、文明、安全、方便的居住环境和工作环境。

作为物业管理服务机构所提供的产品，物业管理服务对构建和谐社会主要有以下三个方面的社会功能：

1.教化和影响业主的社会功能。物业管理服务追求的是一种情调和感觉、文化与品味，使业主有一种认同感归属感，激发业主对集体和社会的热情，发扬互助精神，邻里和谐。潜移默化地对业主产生影响。

2.促进业主身心健康的社会功能。追求舒适、个性的生活正成为人们更高层次需求的集中表现。物业管理服务可以使业主有享受高质量生活的感觉，使业主心情舒畅，身心健康。

3.促进社交和繁荣文化的功能。物业管理服务作为一种消费，存在着循序渐进、由低层次向高层次螺旋式上升运动的规律。物业管理服务能通过建立多种平台或采取多种形式，来促进业主的交流，繁荣社区文化。物业管理服务机构作为社区的管理服务组织，同时也担负着各级政府关于治安、市政保障、绿化城市、卫生防疫等方面一定的职能，对构建和谐社区具有得天独厚的条件和应尽的义务，这是由我国物业管理服务机构的性质、特点和地位决定的。因此，为构建和谐社会，从构建和谐社区的角度出发，物业管理服务机构必须从以下几个方面发挥其应该发挥的作用：

一、构建和谐社区，重点要解决社区存在的矛盾和问题。理清社区的基本矛盾，重点进行解决，是当前构建和谐社区的重要工作。社区利益体现在三个方面，即开发企业、全体业主和物业管理服务机构。从总体上说，三方利益是一致的，但由于在处理各自利益的关系上角度不同，会导致矛盾和问题的出现。从物业管理服务的角度，应注意在不同的阶段采取相应的方法和措施来解决矛盾和问题：

1.前期。前期介入要规范化。物业管理服务机构的前期介入对规范开发企业在房地产前期开发过程中的行为具有积极的意义。物业管理服务机构在前期介入后应积极主动地开展工作，勇于发现问题，努力发挥应有的作用，把问题消灭在萌芽状态。

2.中期。物业管理服务机构和开发企业在业主入住前后应达成共识，提高服务意识和服务水平，完善客服机制，重视业主投诉问题的处理。花力气认真进行解决。

3.后期。完善保修机制。业主入住后，或多或少会发现所谓“质量问题”，这些问题不管大小，作为开发企业，从应该给消费者提供合格的房屋产品这一原则出发都必须认真负责，彻底解决。然而现实中这类问题大量的存在，并且有些不能及时得到很好的解决，这是当前业主最为不满的事实。物业管理服务机构必须发挥职能，全力配合，以达到业主的满意。

4.全程。物业管理服务机构要扮好协调角色，切实通过良好的服务化解业主与开发企业对立的情绪，限时解决问题并及时向业主反馈。要注意工作方法和技巧，注意发现不稳定因素，不要使矛盾激化。

二、提供规范而又满意的服务是物业管理服务机构构建和谐社区的根本使命。1.要强化服务意识和使命感，开展规范性服务。物业管理服务机构作为以服务为主营业务和生存发展条件的实体组织，服务质量是安身立命之本。努力完善各项服务管理制度和质量控制程序，不断改进工作态度、工作方法，提高工作技能，使业主对物业管理服务满意度达到与承诺和业主期望相应的水平。

2.要创新服务，不断提高服务标准和质量。在规范和提高服务质量工作中，应充分发挥员工的自主性和创造性。既要按照多年来物业管理服务不断形成的规范、制度、经验来做，同时，应根据项目的实际情况和不同特点因势利导，引导和激发员工的创新服务意识和服务技能，使服务质量不断提高，以适应和实现业主对物业管理服务机构服务质量不断提高的愿望。

3.要从维护业主长远利益的角度出发，严于律己，规范服务行为。随着城市化建设步伐的加快和房地产业的不断发展，物业管理服务这一涉及千家万户切身利益的工作普遍受到政府和人民的关注，各项规章制度、规范、程序、条例以及政府文件规定等相继出台，而业主大会的建立又为社区物业管理服务工作的规范提供了有力的监督，加上行业协会的约束，客观上为推动规范服务提供了依据和外界推动力。在这种大环境下，物业管理服务机构要从维护业主的长远利益这—根本点出发，以向全体业主负责的态度出发，强化企业的自律意识，不要以追求纯粹的利润为目标，严格按照物业管理服务规范，尤其是设备设施维护的操作规范开展各项服务工作，以全体员工的规范性行动体现为业主服务的宗旨，这必将取得业主的支持。

4.把人性化服务与规范服务有机结合，尽可能向业主提供部分常规服务以外，业主想到的和想不到的但又确实需要的服务，这是人性化服务的要求。坚持作好部分“超常”的服务正是物业管理服务机构“回馈”业主的有效方法，也是会产生事半功倍效果的好事。

三、通过宣传和引导，提高业主住房消费意识，不断密切与业主的关系，建立社区内和谐的氛围。

由于消费意识的滞后，物业管理服务等费用欠缴的问题普遍存在，这严重影响了小区物业管理服务的正常进行，也损害了其他业主的利益。物业管理服务接受全体业主的委托作为小区日常性的管理服务组织，和业主朝夕相处，有责任、有义务也有条件通过宣传来引导业主提高住房消费意识，从而密切与业主的关系，以建立社区内和谐的氛围，实现维护全体业主现实和长远利益的目的。

在宣传和引导工作中，首先，物业管理服务机构要把社区内物业管理服务的三方主体关系向业主讲清楚，让大家明确各自的权利和义务，尤其要明确物业管理服务机构是代表大家的共同利益对社区内的公共设施、设备、公共区域和公共秩序进行管理，提供服务，是涉及全体业主长远利益的大事，需要全体业主共同关心和支持，并主动配合物业管理服务工作的开展。其次，物业管理服务机构还应把政府关于物业管理服务的政策法规及时通过宣传栏和《业主通讯》等形式向业主进行宣传，以提高业主的住房消费意识，使业主积极参与，加强对物业管理服务的关注、支持和监督。更重要的是物业管理服务从业人员要通过自己热情、耐心、周到的服务赢得业主的理解，让业主体谅物业人员是代表他们利益开展管理服务的，从而以良性互动和相互理解与配合促进和谐气氛的形成。第三，物业管理服务机构还可以通过交流、沟通、发资料、办讲座、开研讨会等形式让业主更多地了解物业管理服务工作，欢迎业主监督物业管理服务工作。物业管理服务机构对业主提出的意见、建议，要虚心接受和采纳，不断改进工作。第四，物业管理服务机构还应通过组织各种类型的社区文化活动，丰富业主业余文化生活，密切物业管理服务机构与业主和业主之间的关系，以实际行动促进小区内和谐气氛的形成。结束语：构建和谐社区，需要物业管理服务机构和业主等各个方面的共同努力，做到“政府立法、行业立规、企业立信、百姓立德”。然而，作为物业管理服务的主要角色，物业管理服务机构的作用应得到突出发挥，这就需要物业管理服务人员认清职责，明确目标，在构建和谐社区、构建和谐社会中做出积极不懈的努力，发挥应有的作用。

参考文献

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12.和谐社会与系统范式 乌杰社会科学文献出版社 2006-8-1

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4.物业管理实务 中国物业管理协会培训中心 编著中国建筑工业出版社2007年04月

5.物业管理理论与实务 王秀云 主编清华大学出版社2006年03月

6.物业管理服务与经营 张明媚 主编电子工业出版社 2006年01月

7.公共管理研究 尤建新，朱德米，陈强 编著同济大学出版社2006年02月