第一篇：2012拟物业项目经理专业法题库
2012专业法部分试题
一、单选题
1、一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（C）万元以上。
A．50B．300C．500D．10002、新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（A）日内，向工商注册所在地直辖市，社区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
A．30B．45C．60D．903、物业服务企业应当加强对物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年（D）将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公示。
A、第一季度B、第二季度C、第三季度D、第四季度
4、某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（C）资质条件。
A．一级B．二级C．三级D．三级暂定
5、物业服务合同由（C）与业主大会选聘的物业管理企业签订。
A．各业主分别B．业主大会
C．业主委员会代表业主D．物业建设单位
6、物业管理服务用房属于全体业主共有，由（D）负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。
A、业主B、开发建设单位 C、全体业主D、物业服务企业
7、当物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用的情况时，业主、使用人或者物业服务企业应当及时维修，费用由（B）承担。
A、全体业主B、相关责任人
C、物业服务企业D、开发建设单位
8、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当直接向（D）收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
A、全体业主B、相关责任人
C、开发建设单位D、最终用户
9、我国对从事物业管理工作的专业管理人员实行（D）。
A、资格准入制度B、能力准入制度
C、职称准入住读D、职业准入制度
10、前期物业管理是指从前物业服务合同签订之日起至（D）之日止的物业管理活动。
A．首次业主大会会议召开B．业主大会成立
C．50%业主入住D．物业服务合同生效
二、多选题
1、二级物业管理企业资质证书由（BD）颁发和管理。
A．国务院建设主管部门
B．省、自治区人民政府建设主管部门
C．省、自治区人民政府房地产主管部门
D．直辖市人民政府房地产主管部门
E．设区的市的人民政府房地产主管部门
2、二级资质等级物业服务企业的条件有（BCDE）。
A、注册资本人民币500万元以上
B、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人
C、其中，具有中级以上职称的人员不少于10人
D、工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称
E、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
3、业主大会决定（ABC），应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
A、筹集建筑物及其附属设施的维修资金
B、改建、重建建筑物及其附属设施
C、使用建筑物及其附属设施的维修资金
D、选举业主委员会或者更换业主委员会成员
E有关共有和共同管理权利的其他重大事项、4、前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（ABE）。
A．签订合同的主体不同
B．合同终止条件不同
C．前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要
D．前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同
E．前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同
5、某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有（AC）。
A．立即通知电梯公司解决故障停梯问题
B．电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用
C．建设单位应承担此次事故的全部费用
D．物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用
E．电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支
6、开发建设单位应当按照（ABCE）标准建设物业管理用房：
A、上下水、供电、供暖等设施应当具备正常使用功能
B、房屋内墙面应当涂刷内墙涂料，顶棚应当吊顶或涂刷涂料
C、地面铺设瓷砖，卫生间墙面、地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具；
D、应当在物业管理用房内预留通讯、有线电视、宽带等端口
E、小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能
7、物业服务企业应当协助公安部门做好物业管理区域内（CE）工作。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。
A、卫生B、绿化C、安全防范
D、车辆管理E、公共秩序维护
8、物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（CDE）。
A．车辆维修员B．车辆清洗员C．交通疏导及管理员D．停车场保洁员E．停车收费员
9、住宅专项维修资金可用于（BCD）。
A．弥补物业管理经费的不足
B．公用部位、共用设施设备的大修
C．公用部位、共用设施设备的更新
D．公用部位、共用设施设备的改造
E．公用部位、共用设施设备的日常维修
10、下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有（AD）。
A．由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用
B．管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动
C．物业管理企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计
D．物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担
E．物业服务费用中不包括法定税费
三、判断题
1、《物业管理条例》规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。（√）
2、业主可以委托代理人参加业主大会会议。（√）
3、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（√）
4、一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。（√）
5、物业服务企业接受委托代收供水、供电、供热、通讯、有线电视等费用的，可向业主收取一定的手续费。（×）
6、业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。（√）
7、住宅小区的物业管理用房不得设置在地下。（√）
8、《物权法》、《物业管理条例》全部是2007年10月1日起实行。（√）
9、物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业服务企业。（×）
10、住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。（√）
四、简答题
1、新《条例》完善了原来六项基本制度是什么？答案略。
2、简述新修订的《天津市物业管理条例》中有哪些新制度？答案略。
3、物业服务企业应当向业主公示那些内容？答案略。
五、论述题
(一)某大型住宅小区2009年建成交付使用。由于尚未成立业主大会，物业管理公司聘请了30位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。
2012年，在义务监督员会议上，义务监督员提出如下建议。
(1)本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。
(2)由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。
问题：
1．经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。请问更换铁艺围栏事项应由谁决定?如何决定?费用如何解决?
答：更换铁艺围栏事项应由全体业主决定。经全体业主双2/3以上通过后实施。费用由业主自筹或从住宅专项维修资金中列支。
2．义务监督员提出的建议(2)是否可行?请说明理由。
答;义务监督员提出的建议(2)不可行。
理由：业主代表大会筹备组应由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成，义务监督员是由物业公司聘请，不能代表全体业主行使权利。
3．物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理?请说明理由，并说出应该采取什么样的合理步骤和方法。
答:物业管理公司要求提高物业服务费收费标准合理。
理由：物业服务费收费标准既不能低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。
应该采取的合理步骤和方法：由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素而调整。
(二)某住宅物业项目总建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，公开竞聘物业服务企业。某物业公司目前管理项目中，多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，拟参加投标，其核算的收费项目如下：
（一）人员工工资奖金及福利包括
1．分管此项目的副总经理工资
2．项目经理工资
3．项目员工年终绩效奖金
（二）补充养老金
（二）公共区域维修保养费用
（三）工程保修费用
（四）管理区域保洁材料费用
（五）管理区域装修垃圾清运费用
（六）公共秩序维护费用
（七）项目履约金
（八）公共部位公共设施公众责任保险费用
（九）固定资产折旧费
（十）对社会的爱心捐赠
请回答：
1．该项目可以由何种资质的物业公司承接；
答：根据《物业服务企业资质管理办法》之规定，一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目、二级资质物业服务企业可以承接30万㎡以下的住宅项目和8万㎡以下的非住宅项目、三级资质物业服务企业可以承接20万㎡以下的住宅项目和5万㎡以下的非住宅项目，而该住宅物业项目总建筑面积为29万㎡，所以该项目可以由一级、二级资质的物业服务企业承接。
2．根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级。；
答：根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级为二级资质。《物业服务企业资质管理办法》中二级资质关于面积的规定为：“管理两种以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：①多层住宅100万㎡；②高层住宅50万㎡；③独立式住宅（别墅）8万㎡；④办公楼、工业厂房及其他物业20万㎡”，而本案中该物业服务企业目前管理项目超过两种类型，且管理各类物业的房屋建筑面积分别占相应计算基数的百分比之和为：
多层住宅：20/100=20%；
高层住宅：20/50=40%；
别墅：4/8=50%
20%+40%+50%=110% ＞ 100%，符合条件。
据此判断该公司资质等级为二级资质。
3．以上费用哪些不应计入物业管理成本（10分）；
答：依据《物业服务收费管理办法》有关条款规定，本案例中不应计入物业管理成本的费用有：
1)．奖金（显然也包括项目员工年终绩效奖金）不应计入物业管理成本，而是
应根据物业服务企业经营管理的经济效益，从盈利中提取；
2)．分管此项目的副总经理工资，不属于本项目管理服务人员的工资，因此也
不应计入物业管理成本；
3)．工程保修费用、项目履约金均为房地产开发建设单位向施工单位收取的费
用，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本；
4)．管理区域内装修垃圾清运费用是由装修工程所产生的垃圾的管理和清运费
用，该费用在装修期间向装修人单独收取，也不应计入物业管理成本；
5)．对社会的爱心捐赠系物业服务企业自己的行为，与物业管理服务无关，不
应计入物业管理成本。
4．设营业税及附加的总税率为5.5%，项目平均成本利润率为8%，问：1.利润，2.税金，3.物业服务费总额，4.物业费单价，列出公式并计算。
答：设可收物业服务费用面积用S表示，计划成本用A表示，营业税及附加的总税率用i表示，项目平均成本利润率用I表示，利润用B表示，税金用C表示，物业服务费总额用D表示，物业费单价用d表示，营业额用E表示。则可得：
利润=成本×项目平均成本利润率
B=A×I=542×8%=43.36（万元）
即利润为43.36万元；
税金=营业额×营业税及附加的总税率=（成本+利润）×营业税及
附加的总税率
C=（A＋B）×i=(542+43.36)×5.5%=32.20（万元）
即税金为32.20万元；
物业服务费总额=成本+利润+税金
D= A＋B＋C=542+43.36+32.20= 617.56（万元）
即物业服务费总额为617.56万元；
物业费单价=物业服务费总额/（可收物业服务费用面积·12个月）
d=D/（S·12）=6175600/(260000·12)=1.98（元/平方米·月）
即物业费单价为1.98元/平方米·月。
第二篇：拟物业项目经理专业法题库
专业法部分试题
一、单选题
1、新建物业项目的物业管理区域划分，由市国土房管局在（D）时最终认定。A、业主大会备案
B、物业管理招标备案
C、物业服务合同备案
D、前期物业管理备案
2、规划、设计新建物业项目时，应当统筹规划、合理布局物业管理务的各项设施，并按照开发建设项目规划出售部分总建筑面积的（C）确定物业管理服务用房，用于物业管理服务活动和业主活动。
A、千分之一至千分之二
B、千分之二至千分之三 C、千分之三至千分之四
D、千分之四至千分之五
3、物业服务企业应当加强对物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年（D）将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公示。A、第一季度
B、第二季度
C、第三季度
D、第四季度
4、规划出售部分总建筑面积在5万平方米以上的，应当按照不低于规划出售部分总建筑面积的（C）确定物业管理用房。A、千分之一
B、千分之二
C、千分之三
D、千分之四
5、物业服务企业的资质等级分为（A）。A、一级、二级、三级
B、一级、二级
C、甲级、乙级、丙级、丁级
D、临时资质、一级、二级
6、物业管理服务用房属于全体业主共有，由（D）负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。
A、业主
B、开发建设单位
C、全体业主
D、物业服务企业
7、当物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用的情况时，业主、使用人或者物业服务企业应当及时维修，费用由（B）承担。
A、全体业主
B、相关责任人
C、物业服务企业
D、开发建设单位
8、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当直接向（D）收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
A、全体业主
B、相关责任人
C、开发建设单位
D、最终用户
9、物业服务企业应当加强对物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年（D）将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公示。
A、第一季度
B、第二季度
C、第三季度
D、第四季度
10、二级资质物业服务企业可以承接（B）项目。
A、20万平方米以下的住宅，5万平方米以下的非住宅
B、30万平方米以下的住宅，8万平方米以下的非住宅
C、40万平方米以下的住宅，10万平方米以下的非住宅
D、各种物业项目
二、多选题
1、街道办事处、乡镇人民政府应当（AB），负责本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区管理、社区服务的相互关系。
A、明确部门
B、明确人员 C、明确领导
D、明确组织
E、明确机构
2、二级资质等级物业服务企业的条件有（BCDE）。A、注册资本人民币500万元以上
B、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人 C、其中，具有中级以上职称的人员不少于10人 D、工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称 E、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
3、业主大会决定（ABC），应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。A、筹集建筑物及其附属设施的维修资金
B、改建、重建建筑物及其附属设施
C、使用建筑物及其附属设施的维修资金
D、选举业主委员会或者更换业主委员会成员
E有关共有和共同管理权利的其他重大事项、4、物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同，暂时选聘不到新物业服务企业接管的，应当（ABCE）做好衔接工作。
A、物业服务企业退出项目管理1个月前业主大会未选聘到新物业服务企业的，街道办事处（乡镇人民政府）和区、县房地产管理局指导居民委员会（村民委员会）、物业服务企业和业主委员会就管理方式、服务标准和收费标准等内容对业主进行问卷调查，并在调查结果的基础上确定管理预案。
B、街道办事处（乡镇人民政府）应当将确定的管理预案等有关情况书面报送区、县人民政府，并及时组织召开物业管理联席会议，协调解决物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题。
C、物业服务企业退出项目管理时，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，区、县人民政府应当及时按确定的管理预案组织街道办事处（乡镇人民政府）和区县市容、园林、环卫等部门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等工作。D、所发生的费用由业主交纳，由业主委员会协助居民委员会（村民委员会）收取。
E、原物业服务企业应当在退出之日起10日内，按照有关规定向业主委员会办理移交事宜。
5、履行物业服务合同约定的服务内容情况，主要包括(ABCD).A、综合管理服务
B、清洁卫生服务
C、公共秩序维护服务
D、绿化养护
E、共用设施设备管理
6、开发建设单位应当按照（ABCE）标准建设物业管理用房： A、上下水、供电、供暖等设施应当具备正常使用功能 B、房屋内墙面应当涂刷内墙涂料，顶棚应当吊顶或涂刷涂料 C、地面铺设瓷砖，卫生间墙面、地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具； D、应当在物业管理用房内预留通讯、有线电视、宽带等端口
E、小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能
7、物业服务企业应当协助公安部门做好物业管理区域内（CE）工作。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。A、卫生
B、绿化
C、安全防范
D、车辆管理
E、公共秩序维护
8、业主、使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括（ABCE）等。
A、允许施工的时间
B、装饰装修工程的内容 C、装饰装修工程的期限
D、物业管理服务费和维修费用 E、废弃物的清运与处置及相关费用
9、占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于（ACD）。A、小区道路的维修养护
B、业主大会的相关收益 C、停车设施的维修养护
D、改善共用的设施、设备 E、物业管理服务费用
10、物业服务费用可以采取（BD）等形式。A、收费制
B、包干制
C、佣金制
D、酬金制
E、协商制
三、判断题
1、《物业管理条例》规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。（√）
2、业主可以委托代理人参加业主大会会议。（√）
3、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（√）
4、一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。（√）
5、物业服务企业接受委托代收供水、供电、供热、通讯、有线电视等费用的，可向业主收取一定的手续费。（×）
6、业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。（√）
7、住宅小区的物业管理用房不得设置在地下。（√）
8、《物权法》、《物业管理条例》全部是2007年10月1日起实行。（√）
9、物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业服务企业。（×）
10、住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。（√）
四、简答题
物业服务企业对逾期不交纳物业服务费用的问题如何解决？答案略。
2、新《条例》完善了原来六项基本制度是什么？答案略。
3、简述新修订的《天津市物业管理条例》中有哪些新制度？答案略。
4、物业服务企业应当向业主公示那些内容？答案略。
5、天津市目前对物业管理有那些备案程序？答案略。
6、天津市目前针对物业管理出台了那些示范文本？答案略。
五、论述题
1、试述现行物业管理服务费的收费等级标准，为什么绿化养护中服务等级一级与四级差距3分钱。答: 服务等级一级: 收费标准1.20元/月.建筑平方米。其中：
1、综合管理为0.20元/月.建筑平方米，2、清洁卫生0.22、3、公 共秩序维护0.34，4、绿化养护0.24，5、共用部位养护0.20； 二级：收费标准0.90元/月.建筑平方米。其中：
1、综合管理为0.16元/月.建筑平方米，2、清洁卫生0.19、3、公 共秩序维护0.27，4、绿化养护0.14，5、共用部位养护0.14； 三级：收费标准0.70元/月.建筑平方米。其中：
1、综合管理为0.10元/月.建筑平方米，2、清洁卫生0.18、3、公 共秩序维护0.21，4、绿化养护0.11，5、共用部位养护0.10； 四级：收费标准0.50元/月.建筑平方米。其中：
1、综合管理为0.10元/月.建筑平方米，2、清洁卫生0.11、3、公 共秩序维护0.08，4、绿化养护0.11，5、共用部位养护0.10。为什么绿化养护中服务等级一级与四级差距3分钱。答案略。
2、通过物业管理专业法课程的学习，结合你在物业服务企业的工作，有何收获。答案要点：
1、专业法课程中涉及的物业行政法规、行政规章、指导性文件。
2、你在物业服务企业的工作岗位。
3、学习体会。
六、案例分析
李先生住在某高层住宅的二楼。一天早晨开启自动洗衣机后上班去。因为给水软管脱落，自来水流入电梯井，造成电梯电路板进水。中午经业主报告，物业管理人员紧急采取一系列措施，支付4000元恢复了电梯运行。你认为物业管理人员应采取那些措施。物业服务企业有无责任。答案略。
第三篇：物业项目经理考试题库A卷
知识技能大赛试卷
经理组（A）项目： 姓名：
一、选择题（每题1分，共40分）
1、重大秩序维护人员执勤方案和应急预案须经(C)批准后，方可实施。
A、县（市）级公安机关 B、设区的市级公安机关 C、上级主管部门 D、上级秩序维护人员公司
2、秩序维护人员对执勤区域内发生的不法侵害行为应(A)。
A、及时制止 B、立即报告公安机关
C、立即报告秩序维护人员公司 D、请求周围群众予以协助
3、下列属于门卫工作职责是（A）
A、制止在门卫区发生摆设摊点，保证大门口正常通行秩序 B、负责督促检查内务卫生和环境卫生。
C、负责组织班长的政治学习、业务学习。
4、秩序维护人员班队长应定期检查灭火器，重量减少（C）以上的，应补充气
A、2/10 B、5/10 C、1/10 D、4/10
5、手提灭火器到达火场时，距离燃烧处约（A）米左右停止
A、5-6 B、4-5 C、3-4 D、6-7
6、监控室内外卫生必须保持清洁，每（D）清洗一次显视屏
A、一周 B、三周 C、一个月 D、两周
7、监控设备的电源线路应（A）检查一次
A、每周 B、两周 C、三周
8、火灾蔓延的三种方式是（A）
A、热传导 热对流 热辐射 B、可燃物 火源 助燃物 C、隔离法 窒息法 冷却法
9、防火安全制度中，每位员工都要做到“三懂三会”，其中“三会”是（A）
A、会报警，会使用灭火器，会扑救初起火灾 B、会报警，会预防火灾，会使用灭火器
C、懂火灾的危害性，会使用灭火器，会扑救初起火灾
10、在扑救容器内的可燃液体火灾时，要注意（A），以防增加扑救难度。A、不能直接对着液面喷射 B、能直接对着液面喷射 C、无一定位置
11、检查火灾报警系统的功能，应进行（A）
A、月检 B、季检 C、半年检 D、年检
12、检查所有转换开关应进行（C）
A、月检 B、季检 C、半年检 D、年检
13、扑灭初期火灾的最有利时机是：起火后（A）分钟
A、5-7 B、3-5 C、6-8
14、关于秩序维护人员服务内容，下列说法正确的是（A）。
A、提供人身、财产、信息等安全防范服务 B、提供人身、财产、信息等治安防范服务 C、提供人身、财产、社会治安秩序等安全防范服务 D、提供人身保护、财产保障、信息安全等方面的服务
15、曾经被收容教育、强制隔离戒毒、劳动教养或者（C）次以上行政拘留不得担任秩序维护人员。
A、1 B、2 C、3 D、4
16、关于秩序维护人员履行查验与登记的职责，下列说法错误的是（C）。
A、秩序维护人员可以查验出入人员证件
B、秩序维护人员可以对出入服务区域的车辆进行登记 C、秩序维护人员不能查验本单位人员的证件
D、必要时，秩序维护人员可以登记单位内部车辆的出入情况
17、出入口守卫工作的特点之一是（A）。
A、位置独立 B、位置复杂 C、位置特殊 D、流动服务
18、因施工原因造成的质量问题，应由（B）负责。
A、建设单位 B、施工单位 C、物业管理企业 D、政府主管部门
19、全国城市物业管理示范小区达标考评标准规定，物业服务费用收缴率达（D）以上。A、80％ B、90％ C、95％ D、98％
20、前期物业服务合同由（C）与物业管理企业所签订。
A、物业建设单位或社区委员会
B、业主大会或业主委员会 C、物业建设单位
D、物业建设单位或居委会
21、房屋结构整体化、配套设施系统化、产权结构多元化、物业种类多样化是（A）类型物业的主要特点。
A、住宅小区 B、写字楼 C、医院 D、学校 E、车站、机场、码头
22、物业管理企业在居住小区的装修管理中，应根据建设部的（D）制定本小区的装修管理规定。
A、《城市异产毗连房屋管理规定》 B、《城市新建住宅小区管理办法》 C、《城市房屋修缮管理规定》 D、《住宅室内装饰装修管理办法》
23、物业管理的智能化将促使物业管理由简单维护型、劳动密集型向（D）转变，从而进一步提升物业管理专业化水平。
A、科技维护型
B、知识密集型 C、技能复杂型
D、（A与B）
24、能源保障是（D）物业的管理重点和难点之一。A、住宅小区 B、写字楼 C、商业 D、工业区
25、下列不属于住宅小区物业管理重点和难点的是（C）。
A、前期管理 B、装修管理 C、租赁管理 D、解决收费难问题
26、新建房屋建设工程的保修期，自（D）之日起计算。
A、业主搬入 B、业主入住 C、竣工验收 D、竣工验收合格
27、房屋建设的地基基础工程和主体结构工程的最低保修期为（D）。A、一年 B、三年 C、五年 D、设计文件规定的该工程的合理使用年限
28、屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏的最低保修期为（D）。A、一年 B、二年 C、三年 D、五年
29、电气管线、给排水管道，设备安装和装修工程的最低保修期为（C）。A、半年 B、一年 C、二年 D、三年
30、住宅室内装饰装修活动，未经（D），禁止变动建筑主体和承重结构。
A、建设单位批准 B、物业管理企业批准 C、政府部门批准 D、原设计单位或相应资质等级的设计单位提出设计方案
31、已办理交付手续但未使用的物业，物业管理费按（D）来交纳。A70% B80% C90% D100%，32、住宅水费于每月（）抄表
A 1-5 B 10-13 C 13-15 D 20-25
33、甲是乙公司依法设立的分公司。下列表述中，符合公司法律制度规定的是（D）A、甲应有自已的营业执照，以自已的名义进行营业活动，并独立承担民事责任。B、甲应有独立的法人资格，以自已的名义进行营业活动，并独立承担民事责任。C、甲应有自已的营业执照，可以没有独立的财产，但独立承担民事责任。
D、甲应有自已的营业执照，并以自已的名义进行营业活动，但不独立承担民事责任。分析：分公司没有独立的公司名称、公司章程，没有独立的财产，不具有法人资格，但可领取营业执照，而非企业法人营业执照，以自已的名义进行经营活动，其民事责任由总公司承担。
34、反映企业财务状况的会计要素是（B）A、收入
B、负债
C、成本
D、利润
35、会计核算中产生权责发生制和收付实现制两种记帐基础的前提是（D）A、会计主体
B、持续经营 C、货币计量 D、会计分期
36、登记帐簿的直接依据是（C）
A、经济业务
B、原始凭证 C、记帐凭证 D、会计报表
37、根据劳动合同法律制度的规定，除文艺、体育、特种工艺单位以外，订立劳动合同的劳动者需年满（B）周岁，有劳动权利能力和行为能力。A、14
B、16
C、18
D、20
38、根据劳动合同法律制度的规定，用人单位与劳动者建立劳动关系的起算日期是（A）A、用工之日起
B、劳动合同订立之日起
C、试用期满之日起 D、自用工之日起1个月后
39、根据劳动合同法律制度的规定，用人单位与劳动者建立劳动关系，末同时订立书面劳动合同的，应当自用工之日起（A）内订立书面劳动合同。A、1个月
B、3个月
C、6个月
D、1年
40、票据的出票日期为2011年3月15日，其规范写法是（B）A、贰零壹壹年零叁月壹拾伍日
/B、贰零壹壹年叁月壹拾伍日
C、贰零壹壹年零叁用拾伍日
D、贰零壹壹年叁月拾伍日
分析：
1、月为壹、贰和壹拾的，日为壹至玖和壹拾、贰拾、叁拾的，应在其前加“零”
2、、日为拾壹至拾玖的，应在其前加“壹”
二、多选题（20分，每题2分，注：全部答对，可得分）
1、对白蚁的防治主要有几类方法（B、C、D）。
A、烟熏法 B、药品物灭治法 C、挖巢法 D、诱杀法
2、物业管理综合服务包括公共服务中的环境卫生管理、绿化管理（A、B、C）和专项、特约服务。
A、治安管理 B、消防管理 C、车辆道路管理 D、装修工程管理
3、遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是（A、B、C、D、E）。
A.控制、稳住领头者 B.疏散围观者 C.迅速报告有关部门及公安机关，平息事件
D.协助客户单位处理问题 E.防止事态扩大
4、紧急法律事件包括（A、B、C）。
A.诉讼及仲裁案件 B.知识产权保护 C.重大客户投诉 D.热点投诉
6、设备维护管理主要包括（AB）。
A.故障性维修 B.预见性维护 C.运行经营 D.设备更新
5、安全类突发事件按照性质分类可分为（B、C、D、E）突发事件。
A、刑事类
B、治安类
C、交通类
D、消防类
E、其他类
6、电梯总体结构上由（CD）组成。
A.轿箱结构 B.控制系统 C.机械部分 D.电气部分
7、下面属于常见照明装置故障的是（ACD）。
A.短路 B.接地 C.断路 D.漏电
8、物业的接管验收，不仅包括（A B C）而且还包括道路、场地和环境绿化等。A、主体建筑 B、附属设备 C、配套设施 D、共有部位
A、管理观念是为业主服务 B、管理手段是行政手段 C、管理行为是企业行为 D、管理费用来自财政补贴 E、管理性质是有偿服务
9、物业管理承担（A C D）的修缮责任。
A、房屋建筑共享部位 B、业主自用部位，自用设备 C、共享设施设备 D、物业规划红线内的市政公用设施设备
10、IS09000质量体系结构中的三个规范是（A、B、C）。
A、服务规范 B、服务提供规范 C、质量控制规范 D、行为规范
三、简答题（每题5分，共20分)
1、业主在物业管理中，应履行哪些义务？（至少写5项，每项1分）
答：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
2、住宅小区公共性物业管理费具体由哪几项构成?（至少写5项，每项1分）
答：(1)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费(2)公共设施、设备日常运行、维修和保养费
(3)绿化管理费(4)清洁卫生费(5)保安费(6)办公费(7)物业管理企业固定资产折旧费(8)法定税费(9)保险费
3、物业服务企业处理业主投诉的一般程序？（5分）
解题：分为5小项，答全括号内字样得1分，意思答对了得0.5分 答：处理业主投诉的一般程序为：1、2、3、4、5、4、从物业经理的角度，简述大厦发生火灾的应急程序？
解题：（5分）分为5小项，答全括号内字样得1分，意思答对了得0.5分 答：火灾确认、报火警119、报告相关领导：具体为：
（1、报火警119，讲明火灾单位地点、火情大小、燃烧物质、着火楼层、联系人及电话号码等情况，并做好火警过程相关记录；
（2、指派专人到交通路口设路障，避免其它车辆占用道路，引导消防援救车辆及消防人员进入火灾现场扑救火灾；
（3、消防监控中心立即通知电房关闭相应楼层总电源；（4、发现人应迅速报告相关领导（发现火灾、报火警、报告）
2、组织人员灭火：利用各楼层的消防器材，如干粉、泡沫灭火器或水枪扑灭初期火灾是积极的逃生方法。（自救、救火、扑救、灭火）
3、组织人员疏散：疏散人员时应走消防通道，严禁使用电梯； 记录投诉内容（记录）
判定投诉性质，调查分析投诉原因（分析）确定处理责任人，提出解决投诉方案（处理问题）答复业主、回访（回访业主）
总结评论、并制定相应的工作规程，确保类拟事件不再发生（总结、整改）
（1、当房间内起火，且门已被火封锁，室内人员不能顺利疏散时，可另寻其它通道。（2、当着火层的走廊、搂梯被烟火封锁时，被困人员要尽量靠近当街窗口或阳台等容易被人看到的地方，向救援人员发出求救信号，如呼唤，向楼下抛掷一些小物品，用手电
筒往下照等，以便让救援人员及时发现，采取救援措施。
（3、在充满烟雾的房间和走廊内时，由于烟和热气上升的道理，在离地板近的地方，烟雾相对少一点，呼吸可少吸些烟。逃离时最好弯腰使头部尽量接近地板，必要时应匍匐前进。
（4、如果处于楼层较低（三层以下）的被困位置，当人势危及生命又无其它方法可自救时，可将室内席梦思，被子等软物抛到楼底，人从窗口跳至软物上逃生（疏散）
4、5、组织人员对火灾现场控制，控制无关人员进入现场。（控制、保护现场）
服务中心安排人员协助有关部门查明原因、查明损失并做好安置工作；服务中心主管消防工作的人员做好事故详细记录，并写出书面报告报上级主管部门。（分析、总结）
四、案例题（每题10分，共20分）
案例分析题1
某高楼业主李某深夜回来时，在小区中被不法分子袭击受伤。李某以物业公司未尽职责、安防人员不合格、小区不安全为由，将物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿108605元。物业公司辩称，物业公司保安员的责任只是配合公安机关的安全防范活动，而不负有保证每个业主人身安全的义务。并且物业公司已按合同配置了24个保安。案发时，当岗、巡逻的人员都未脱岗，也未发现陌生人进入大厦，因此不同意李某请求。
问题：
1、业主在小区中遭受不法侵害，物业公司是否必须承担民事责任。
2、物业公司应依据什么来对业主的人身、财产安全承担责任？
3、物业公司是否应进行赔偿？
4、物业公司应从本案中吸取什么教训？
答：
1、业主在小区中遭受不法侵害，不能认定物业公司就一定要承担民事责任，这需要作具体的分析。物业公司虽有安全防范的义务，但物业公司并不能根治和完全杜绝治安案件。假如物业公司已按合同的约定设置了门岗及安全防范人员，同时也实施了24小时安全防范值班，并有证据证明自己在管理上不存在过失，则不应当承担民事责任。
2、物业公司主要依据物业服务合同中的约定来对业主的人身财产安全承担责任。因此在签订合同时，物业公司一定要明确物业公司与业主之间是什么关系，是保安还是保管、保险、保镖关系。如果只是保安关系，那么保安的范围，保安的责任及义务是什么？都必须具体明确，这样才可以避免合同界定不明确的纠纷。
3、按罪责自负原则，业主的损失应由犯罪分子赔偿。假如物业公司有违反合同约定的违约责任，则物业公司应按合同约定承担相应的管理责任赔偿。
4、物业公司应吸取的教训有：
（1）认真仔细的起草签订合同，对保安事项、责任、义务要有明确的约定。（2）严格按照合同约定履行保安职责、义务，尽量避免在保安事务上出现过失。（3）虽然物业公司不能确保公共场所内业主的人身和财产安全，但物业公司还是应提高安全防范意识，加强安全防范管理，尽力避免小区中的治安伤害事故的发生。
2、居住在枫林豪景小区l号楼二层的5户居民在自家窗户上安装了护栏，原因是小区内一层住户窗户均装有护栏，致使3号楼和6号楼二层的三家住户最近发生被盗事件，这5户居民认为应增加必要的安全防范设施。该小区的物业管理公司得知后立刻要求这5户居民自行拆除，理由是枫林豪景小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外貌、设计用途、功能布局等。该5户居民承认安装护栏的事实，但是拒不拆除。请问：面对这种情况，物业管理公司应该怎么办?
答案要点：
物业管理公司应该采取以下措施： ①向这5户居民说明情况，要求居民遵守物业服务合同的条款，说明违反合同应当承担的责任。通过多次反复耐心的说服教育，争取让居民主动拆除护栏。
②可以请业主委员会出面，对这5户居民进行说服教育，劝他们拆除护栏。
③同时，物业管理公司应加强和完善安全管理，选用必要的现代化手段和设施，并加强巡逻的力度，严格出入人员和车辆的检查，避免再次发生盗窃案件。
④如果经过认真耐心的说服教育,5户居民仍不同意拆除护栏,物业管理公司可以向这5户居民发出律师函,指出违反合同的后果,说明物业管理公司即将采取法律手段保证合同的履行。⑤在采取以上措施仍不奏效的情况下，物业管理公司可以依据《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》以及双方签定的物业服务合同向被告所在地的基层法院起诉，要求法院按照《物业服务合同》的约定，判决这5户居民承担违约责任，将护栏拆除，恢复原状。
第四篇：物业项目经理考试题库B卷
知识技能大赛试卷
经理组（A2）项目： 姓名：
一、选择题（每题1分，共40分）
1、业主在装饰装修手续时，物业服务企业应该审核（A）。A、装饰装修方案 B、装饰装修施工合同 C、企业资信证明 D、装修材料供货合同
2、本题分数:1.0分
一般情况下，不属于物业服务企业职能机构的是（A）。A、物业分公司 B、人力资源部 C、财务部 D、经营管理部、员工的解聘包括（A）三种情况。A、员工辞职、辞退和资遣 B、员工辞职、开除和资遣 C、员工辞退、终止合同和派遣 D、员工辞退、旷工和除名
4、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含（B）。A、物业服务合同约定的内容 B、前期物业服务合同约定的内容 C、管理规约的内容 D、临时管理规约的内容
5、某住宅小区突发燃气泄漏事故，该小区物业服务人员采取的下列应急处理措施中，错误的是（A）。
A、立即通知燃气公司 B、疏散现场人员
C、使用电风扇驱散泄漏燃气 D、关闭燃气阀门
6、物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记;②备齐资料;③办理开工手续;④签订管理服务协议;⑤施工;⑥验收。上述内容正确的流程应是(C)。A、④→①→②→③→⑤→⑥ B、①→④→②→③→⑤→⑥ C、②→①→④→③→⑤→⑥ D、②→④→①→③→⑤→⑥
7、机构更迭时，物业承接查验一般包括以下工作内容：（1）新的物业服务企业组织人员进行承接查验;（2）物业移交;（3）对查验中发现的问题进行处理;（4）业主委员会与原物业服务企业解除合同，与新的物业服务签订合同。正确的工作程序是（D）。A、①→②→③→④ B、②→①→③→④ C、④→②→①→③
D、④→①→③→②
8、保修期满后，业主委托物业服务企业管理的物业，业主承担维修责任的是（C）。A、楼盖、屋顶、粱、柱、内外墙体和基础的维修
B、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅、楼内车库的维修 C、物业内自用部位和自用设备的维修
D、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑、构筑物的维修
9、物业服务企业对薪酬结构的确定和调整主要掌握两个基本原则，即给予员工最大激励的原则和（D）原则。A、成本收益 B、均衡分配
C、积累、发展兼顾 D、公平付薪
10、（C）是保证消防设备完好的基本手段。A、日常的维修、养护 B、发现故障并维修调整
C、日常的巡视、检查、实验和测试 D、适时进行电梯设备更新换代
11、重大秩序维护人员执勤方案和应急预案须经(C)批准后，方可实施。
A、县（市）级公安机关 B、设区的市级公安机关 C、上级主管部门 D、上级秩序维护人员公司
12、秩序维护人员对执勤区域内发生的不法侵害行为应(A)。
A、及时制止 B、立即报告公安机关
C、立即报告秩序维护人员公司 D、请求周围群众予以协助
13、下列属于门卫工作职责是（A）
A、制止在门卫区发生摆设摊点，保证大门口正常通行秩序 B、负责督促检查内务卫生和环境卫生。C、负责组织班长的政治学习、业务学习。
14、秩序维护人员班队长应定期检查灭火器，重量减少（C）以上的，应补充气
A、2/10 B、5/10 C、1/10 D、4/10
15、手提灭火器到达火场时，距离燃烧处约（A）米左右停止
A、5-6 B、4-5 C、3-4 D、6-7
16、监控室内外卫生必须保持清洁，每（D）清洗一次显视屏
A、一周 B、三周 C、一个月 D、两周
17、监控设备的电源线路应（A）检查一次
A、每周 B、两周 C、三周
18、火灾蔓延的三种方式是（A）
A、热传导 热对流 热辐射 B、可燃物 火源 助燃物 C、隔离法 窒息法 冷却法
19、防火安全制度中，每位员工都要做到“三懂三会”，其中“三会”是（A）
A、会报警，会使用灭火器，会扑救初起火灾 B、会报警，会预防火灾，会使用灭火器
C、懂火灾的危害性，会使用灭火器，会扑救初起火灾
20、在扑救容器内的可燃液体火灾时，要注意（A），以防增加扑救难度。
A、不能直接对着液面喷射 B、能直接对着液面喷射 C、无一定位置
21、已办理交付手续但未使用的物业，物业管理费按（D）来交纳。A70% B80% C90% D100%，22、住宅水费于每月（）抄表
A 1-5 B 10-13 C 13-15 D 20-25
23、甲是乙公司依法设立的分公司。下列表述中，符合公司法律制度规定的是（D）A、甲应有自已的营业执照，以自已的名义进行营业活动，并独立承担民事责任。B、甲应有独立的法人资格，以自已的名义进行营业活动，并独立承担民事责任。C、甲应有自已的营业执照，可以没有独立的财产，但独立承担民事责任。
D、甲应有自已的营业执照，并以自已的名义进行营业活动，但不独立承担民事责任。分析：分公司没有独立的公司名称、公司章程，没有独立的财产，不具有法人资格，但可领取营业执照，而非企业法人营业执照，以自已的名义进行经营活动，其民事责任由总公司承担。
24、反映企业财务状况的会计要素是（B）A、收入
B、负债
C、成本
D、利润
25、会计核算中产生权责发生制和收付实现制两种记帐基础的前提是（D）A、会计主体
B、持续经营 C、货币计量 D、会计分期
26、登记帐簿的直接依据是（C）
A、经济业务
B、原始凭证 C、记帐凭证 D、会计报表
27、根据劳动合同法律制度的规定，除文艺、体育、特种工艺单位以外，订立劳动合同的劳动者需年满（B）周岁，有劳动权利能力和行为能力。A、14
B、16
C、18
D、20
28、根据劳动合同法律制度的规定，用人单位与劳动者建立劳动关系的起算日期是（A）A、用工之日起
B、劳动合同订立之日起
C、试用期满之日起 D、自用工之日起1个月后
29、根据劳动合同法律制度的规定，用人单位与劳动者建立劳动关系，末同时订立书面劳动合同的，应当自用工之日起（A）内订立书面劳动合同。A、1个月
B、3个月
C、6个月
D、1年
30、票据的出票日期为2011年3月15日，其规范写法是（B）A、贰零壹壹年零叁月壹拾伍日
/B、贰零壹壹年叁月壹拾伍日 C、贰零壹壹年零叁用拾伍日
D、贰零壹壹年叁月拾伍日
分析：
1、月为壹、贰和壹拾的，日为壹至玖和壹拾、贰拾、叁拾的，应在其前加“零”
2、、日为拾壹至拾玖的，应在其前加“壹”
31、房屋结构整体化、配套设施系统化、产权结构多元化、物业种类多样化是（A）类型物业的主要特点。
A、住宅小区 B、写字楼 C、医院 D、学校 E、车站、机场、码头
32、物业管理企业在居住小区的装修管理中，应根据建设部的（D）制定本小区的装修管理规定。A、《城市异产毗连房屋管理规定》 B、《城市新建住宅小区管理办法》
C、《城市房屋修缮管理规定》 D、《住宅室内装饰装修管理办法》
33、物业管理的智能化将促使物业管理由简单维护型、劳动密集型向（D）转变，从而进一步提升物业管理专业化水平。
A、科技维护型
B、知识密集型 C、技能复杂型
D、（A与B）
34、能源保障是（D）物业的管理重点和难点之一。
A、住宅小区 B、写字楼 C、商业 D、工业区
35、下列不属于住宅小区物业管理重点和难点的是（C）。
A、前期管理 B、装修管理 C、租赁管理 D、解决收费难问题
36、新建房屋建设工程的保修期，自（D）之日起计算。
A、业主搬入 B、业主入住 C、竣工验收 D、竣工验收合格
37、房屋建设的地基基础工程和主体结构工程的最低保修期为（D）。
A、一年 B、三年 C、五年 D、设计文件规定的该工程的合理使用年限
38、屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏的最低保修期为（D）。A、一年 B、二年 C、三年 D、五年
39、电气管线、给排水管道，设备安装和装修工程的最低保修期为（C）。A、半年 B、一年 C、二年 D、三年 40、住宅室内装饰装修活动，未经（D），禁止变动建筑主体和承重结构。A、建设单位批准 B、物业管理企业批准 C、政府部门批准
D、原设计单位或相应资质等级的设计单位提出设计方案
二、多选题（20分，每题2分，注：全部答对，可得分）
1、物业管理综合服务包括公共服务中的环境卫生管理、绿化管理（A、B、C）和专项、特约服务。
A、治安管理 B、消防管理 C、车辆道路管理 D、装修工程管理
2、物业管理企业开展各项活动必须（ACD）
A、以服务为宗旨B、以管理为目的C、以经营为手段D、以效益为目的
3、对白蚁的防治主要有几类方法（B、C、D）。
A、烟熏法 B、药品物灭治法 C、挖巢法 D、诱杀法
4、紧急法律事件包括（A、B、C）。
A.诉讼及仲裁案件 B.知识产权保护 C.重大客户投诉 D.热点投诉
5、物业管理人员必须具有现代管理知识是指从事管理工作必须（BCD）A、仪表仪容端庄B、具有科学头脑C、具有科学思想D、运用科学的手段
6、物业管理人员应具备的个人素质包括（ABC）。
A、语言表达能力B、端庄的仪表仪容C、良好的心理素质D、掌握各种设备的维修技能
7、在法律允许的范围内，居民对自己拥有产权的房屋可以（ABCD）A、租 B、出售 C、抵押 D、赠与
8、接管验收的作用有（ABC）。
A、明确双方的责权利 B、确保物业具备正常的使用功能 C、为日后管创造条件 D、检验施工和设计质量
9、物业档案资料的作用有（BC）。
A、制约作用 B、凭证作用 C、参考作用 D、协调作用
10、在制定物业企业规章制度时（ABC）
A、不得随意超越权限 B、不能与上级已有的规章制度相抵触 C、必须符合宪法和法律的规定 D、必须经有关部门批准
三、简答题（每题5分，共20分)1.业主公约的主要内容有哪些？
答：
（一）有关物业的使用、维护和管理。
（二）业主的共同利益。
（三）业主享有的权利与应当履行的义务。
（四）违反业主公约的法律责任。
（五）其他应当约定的有关事项。
2、物业管理企业实行专业化管理有哪些具体的要求?
答：.物业管理企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平。其具体的要求是：有专业的人员配备；
有专门的组织机构；有专门的管理工具设备； 有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。
3、物业服务费是由哪些部分构成的？（5分）
解题：10项以上得5分，7以上4分，5项以上2.5分，5项以下不得分 答：物业服务费构成部分为：
（1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（即人员费用，包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费等）
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（包括；公共建筑（如过道、门厅、楼梯及道路环境）内的各种土建维修费；给排水日常运行、维修及保养费；电气、燃气、消防系统设备维修保养费；公共照明费；易损件更新费等）
3、物业管理区域清洁卫生费用；
（包括：清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化粪清掏、外墙清洗等）
4、物业管理区域绿化养护费用；
（包括：绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费等）
5、物业管理区域秩序维护费用；
（即安全管理人员费用、安全器械装备费等）
6、办公费用；
（包括：交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、办公用房水电费等）
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、法定税费；
（包括营业税、城市建设维护税、教育附加费等）
10、经业主同意的其它费用。
4、业主在物业管理中，应履行哪些义务？
答：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
四、案例题（每题10分，共20分）案例分析题1
1、某业主投诉:我买的房子虽然已入住半年,可我却高兴不起来.因为房子存在质量问题:卫生间渗水,墙面有裂缝,门窗歪斜.找物业公司和开发商后,他们只是把裂缝补了补,渗水和门窗歪斜还存在,这严重影响我的使用.因此,我准备不支付物业公司的物业管理费了,不知这种做法是否合理 请你回答该业主提出的问题并提出你的处理意见.答：按时交纳物业管理费是业主的法定义务.业主不能以房子质量差为理由来逃避自己交纳物业管理费的法定义务.业主只要享受了物业管理服务,就应交纳管理费.从法律上讲,不交纳管理费,不仅损害了物业管理公司的合法权益,而且也严重地损害了全体业主的合法权益.如果某业主自身的合法权益受到了侵害,则物业管理公司可协助业主要求开发商维修房屋或赔偿经济损失,或协助业主直接向人民法院提起诉讼,要求赔偿损失.业主必须意识到维护合法权益必须用合法的方式,合法的手段来维护,法律绝对不能允许用非法的方式,非法的手段来维护合法权益.案例分析题2 某小区建筑面积100万M2，2008年开发商没有进行招、投标，自己成立了物业公司，直接接管该小区。请分析：
1、开发商作法是否合适？
2、根据《物业管理条例》和《前期物业管理招标、投标管理暂行办法》，开发商应受到怎样的处理？
3、什么情况下，可以采用不招聘物业管理公司？
答：
1、开发商作法不合适。理由如下：据《物业管理条例》中，A、国家提倡建设单位按按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；
B、国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理工作企业。
2、据《物业管理条例》中规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政
府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可能并处10万元以下的罚款。
3、据《物业管理条例》，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第五篇：物业法
物业法
中华人民共和国国务院令
第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。
第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
第七条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十四条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十九条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。第二十一条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十二条 各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。
第二十三条 本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。
第二十四条 本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。
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