第一篇：珠海房地产经纪产业分析报告
珠海房地产经纪产业分析报告
房地产经纪是专门为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动，俗称房地产中介。它简化了繁杂的交易程序，极大地促进了房地产业的发展。经过多年的发展，房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经很普遍，中介业在房地产市场所占的比重也越来越大。
自一九九二年，珠海第一家物业管理公司注册成立，正式揭开了珠海房地产中介行业的序幕。直至如今，从业人员已是2000余人，大大小小中介企业近200家，房地产中介行业得到一定的发展。随着我国房地产行业的兴起与不断走向成熟，房地产经纪业亦在不断发展和规范完善中。如今，房地产经纪公司已从早期2~3人的小店，发展成为有规模、有品牌的现代企业，房地产经纪从业人员的规模也已达到了上百万人，从业队伍在不断壮大，人员素质也在不断提高，已从原来的下岗工人上升到大专或本科学生。但总体来说，我国房地产经纪业行业规范、行业法规尚不健全，存在很多违规操作和恶意欺诈行为，如吃差价、不退诚意金、隐瞒房屋权属情况、设置合同陷阱等，使整个行业的社会声誉受到严重影响。尤其是2008年后房地产市场不景气，二手房市场呈观望态势，交易量萎缩，中小中介企业不堪压力纷纷落马，创辉租售轰然倒塌，长河地产、中大恒基大幅缩水，中天置业携款潜逃，中介行业面临着空前的信誉危机，中介行业内在缺陷的消极影响越来越不容忽视。
由于房地产市场的蓬勃发展，为房地产经纪机构的产生与发展提供了良好的机遇，而设立房地产经纪的门槛较低、利润较高，房地产经纪机构如雨后春笋般遍布大街小巷，它们在促进房地产发展中发挥了积极作用，但其存在的问题也是不容忽视的。因而，我们既应看到房地产经纪业如今取得的成就和将来美好的发展前景，亦应注意到房地产经纪业在发展过程中所存在的问题和今后要克服的困难。由此，让我们结合课堂上所学的知识来分析一下珠海房地产经纪业现在和未来的喜与忧。
喜：
一，发展前景
从全国房地产经纪业的总体发展前景来看，在未来10年时间，到2020年，二手房市场有两大拓展动力。一是新增人口的需求，城市人口目前是5.5亿，2020年将增加到8亿，将有2.5亿人口的居住需求，占30%的刚性需求。二是已经在城市内的人，人均住房面积会增加，现在是28平方米，到2020年会增加到40平方米，有将近60%的面积增长。这两大动力足以推动全国房地产市场的发展，1
二手房市场也会相应扩大。
从珠海房地产市场来看，未来几年，随着珠海人居自然环境不断提升、港珠澳大桥开工建设、广珠城轨完工、十字门商务区启动等，珠海作为珠江口西岸核心城市的地位将进一步凸显，珠海楼市也将会迎来一个突飞猛进的发展新时期。珠海作为一个新兴的移民城市，作为一个最适合居住、最有幸福感的城市，楼市的刚性需求依旧旺盛，珠海楼市市场目前仍处于快速发展的阶段，距离成熟期尚有较长的一段路，未来五至十年仍将处于快速发展阶段。可见，房地产经纪业将会随着房地产业的发展而发展，并会在未来的发展中展示出巨大的潜力。二，行业规范化
据悉，自2010年6月1日起，珠海市房地产经纪人需经培训，并获得资格证书的才能上岗。凡未取得国家法律法规规定的或珠海市房地产经纪人行业协会颁发并经市工商局业务主管部门备案确认的经纪资格证书的，不能以经纪执业人员名义在本市从事房地产经纪业务。该规定为提高经纪执业人员的业务素质和职业道德，加强房地产经纪人及经纪执业人员的信用管理，并逐步建立起经纪人及经纪执业人员的资质信用评价体系发挥了重要作用。与此同时，工商部门发布了关于严格落实《经纪人管理办法》，加强房地产经纪人监管的通知，整顿和规范房地产经纪人经营行为。
这些规定，一定程度上可以保障房地产经纪人的专业素质，结束珠海房地产经纪人队伍良莠不齐的尴尬状况，有利于提升珠海房地产经纪人的整体形象与信誉。正如一位房地产经纪人所说的：“大家都把市场规范了，市民心中对中介的感觉会比原来感觉好很多，信心更足了，不像以前谈到中介，像小作坊，小家子气，现在有一些改观。所以对整个行业来说，对消费者来说，也是好事。” 三，人才
一支高素质的房地产经纪人队伍，需要高质素的人才作为支撑。正如前面所提到的房地产经纪从业人员的规模也已达到了上百万人，从业队伍在不断壮大，人员素质也在不断提高，已从原来的下岗工人上升到大专或本科学生。现在的房地产中介市场正趋规范，人才战略对于企业很重要，提高底薪或福利是企业对人才的重视，而且，良好的发展前景亦是房地产经纪业吸引大批人才的主要原因。目前，珠海内拥有多所高校，每年都会向珠海输送出大批高素质的人才，如北师大珠海分校不动产学院每年都为珠海房地产业提供大批优质的人才。能够拥有一批高素质的房地产经纪队伍，对珠海房地产经纪业未来的健康发展将会发挥出至关重要的作用，亦是珠海房地产经纪业相对于周边城市的一个资源优势。四，相对稳定
珠海的房地产市场起点比较低，不想深圳，广州和上海，房地产价格相对比较稳定。目前，由于国家出台了一系列调控房价的政策，全国各大城市视乎又进
入了观望时期，多个来自业界的声音认为深圳楼市的寒冬来来临之时，与之相邻的珠海楼市是否也感受到了一阵“冷空气”？从珠海的房地产中介论坛可以看出，珠海的二手房交易视乎影响并没有深圳大，还是相对稳定的。正如论坛上所说的那样，如果把深圳的二手房交易市场看作是海，那么珠海的二手房交易市场就应看作是湖了。
一个相对稳定的房地产中介市场，是珠海房地产经纪业健康成熟发展的前提条件。
忧：
近年，随着珠海经济社会的发展，房地产经纪业蓬勃兴起，损害当事人合法权益的经纪活动也越来越多，诸如“未经登记注册擅自开展经纪活动”、“对委托人隐瞒交易价格等重要事项赚取差价”、“采取欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通等手段损害当事人利益”、“利用虚假的房地产信息，诱人签订合同”、“对经纪的房地产作引人误解的虚假宣传”等经纪违法行为屡禁不止，对此社会反响也越来越强烈，珠海市、区两级人大代表、政协委员多次提案要求相关职能部门加强对房地产中介机构的监管。
根据目前珠海市房地产经纪业现状中所存在的问题，可以概括为：
1.政策法规不健全，监管不到位；
2.入行门槛偏低，从业人员良莠不齐；
3.中介机构盲目扩张，粗放经营；
4.执业不规范，行业欺诈屡有发生，如吃差价、收费混乱，挪用客户购房款现象普遍、合同陷阱坑害客户；
5.有关部门监管不力。
针对以上所存在的问题，结合堂上所学知识，我们可以作出一下对策以解决或规避上述问题。
一，提高行业准入门槛，贯彻执行保证金制度
提高行业准入门槛，贯彻执行保证金制度将有助于淘汰不法黑中介、小作坊式中介，对取缔非法交易、减少同业恶意竞争、降低客户交易风险、提高行业社会信誉非常关键。
二，实行中介机构资质等级动态升降管理
对中介机构资质等级应实行动态管理，将企业资金情况、规范守法经营情况、自身建设情况、客户投诉情况与等级升降挂钩，促使企业加强自我管理，诚信守法经营。
三，采用规范合同条款，避免合同陷阱
由于大多数消费者缺乏房产交易知识以及合同谈判经验，对合同陷阱缺乏辨别能力，所以政府可以聘请专业人士制定房产交易合同示范文本、房屋买卖(租赁)协议等标准文件，明确双方的责任、权利和义务、收费标准、违约责任、赔偿金额，并将收费条目清晰地列出,避免含混不清。还应规定房产经纪机构必须使用标准文件，并不得附加其他条款，这样可以有效防止中介机构利用合同欺诈消费者。
四，完善经纪行业资金监管制度，加强资金第三方监管，保障交易安全
强制执行经纪行业资金第三方监管制度是防范资金风险的重要手段，凡涉及自然人与自然人之间的房产交易，无论是租金还是购房款，都应引进资金监管，并将监管机构和托管机构分离。监管机构指交易中心，而托管机构指银行。目前政府对行业资金的监管还不完善，应不断完善执行机制，使程序更流畅，同时也要加大宣传，让客户了解第三方资金监管的重要性。
五，完善中介机构和中介人员信用档案系统
目前，我国已建成多个房地产信用档案系统，并与中国住宅和房地产信息网联通，但还存在覆盖面小、信息记录不完整等问题。建立经纪机构从业人员信用档案，对经纪人伪造、涂改、转让执(从)业资格证书、异地挂靠兼职、欺骗胁迫交易、吃差价的恶性行为向社会曝光，将从业人员置于公众的监督之下，从而有利于该行业的信誉度和健康长远发展。
六，建立多层面的监管体系
针对房地产经纪行业的特点，建立多层格局的监管机制。具体的可表现为：全国层面上成立全国房地产经纪管理委员会或相适性质的管理机构，主要作用监管个省市级别的经纪管理部门及行业协会。同时，可对大规模的全国性的房地产经纪机构监管，在个省市设立专门的房地产经纪管理部门，协同相关工商税务部门共同管理。并且成立房地产经纪行业协会，并出政府赋予其一定的责权，由其制定行业协会规则及经纪人管理制度，将经纪机构及经纪人的相关业务及职业道德数据并入同一数据库管理。
七，加强法制管理
为规范房地产经纪活动，促进房地产经纪活动健康发展，应从以下几个方面入手：
1．完善现行规定，尽快制定规范房地产经纪活动的法律法规。第一，在房地产
经纪机构设立上，适当提高准入的资金门槛，并引入房地产经纪保证金制度，将其作为设立房地产经纪机构的一个条件。第二，在房地产经纪人的培训、考核及注册制度上，加强对经纪人的专业知识的培训，增加《合同法》等相关法律知识的培训和职业道德教育，进一步完善申请注册的条件，如增加受破产宣告的企业经营人、受停止执行业务处分尚未完毕或撤销经纪人证书处分的人、不具有完全民事行为能力、被列入诚信黑名单的人在一定的期限内不得申请经纪人注册。
2．政府和行业协会应加强监管，加大处罚力度。①严格审批程序。各管理部门及其工作人员应树立高度的责任意识，严把市场准入关，杜绝“人情”审批和腐败现象。②加强合同管理。其一，应加强监督经纪机构使用政府有关部门统一制定的合同文本，对于不使用规范合同文本，损害当事人的利益的经纪机构给予处罚。其二，建立委托协议的备案制度，为避免信息不透明、暗箱操作、欺诈行为的发生，中介接受委托时必须签定书面委托协议，并及时在管理部门登记备案，以有效的保障当事人的合法权益。③ 加强对房源信息的动态管理，及时消除虚假、过时信息。房地产市场上信息不对称现象非常严重，由于有些中介机构的不透明操作，买卖双方对交易的真实情况无从了解，致使欺诈现象随处可见。因此，房地产管理部门应建立网络系统，对具备中介资质的公司进行统一联网管理，要求开发商、中介机构的房源信息按规定进入网上系统，并及时对信息进行更新，以保证信息的准确可靠。
3.加大处罚力度，增加违法成本。提高经纪机构违法经营的惩罚力度，增加罚款数额。经纪人违法经营，损害当事人利益的，除处以罚款等行政处罚外，还应注销和收缴其经纪人资格证，不得再从事房地产中介服务。管理部门对“无证、无照”的“黑店”，应坚决取缔，并处以罚款。构成犯罪的，应追究其刑事责任。
4.加强诚信教育和法制教育，建立诚信体系房地产经纪协会应加强对中介机构的诚信教育和法制教育，定期对经纪机构进行考评，对不合格的经纪机构进行批评教育，若不及时改正的，建议有关执法部门给予处罚。经纪机构内部也应加强对员工的职业道德教育和法制教育。建立中介机构及从业人员的诚信管理体系，将违法、违规、缺乏诚信的中介机构及从业人员记入诚信档案的黑名单。
第二篇：房地产经纪分析报告
房地产经纪行业30年发展历程
中国房地产经纪行业是一个既古老又新潮的行业，是房地产业的重要组成部分之一。中国房地产经纪活动萌芽于西汉，在唐宋之后得到了较快发展。1949年后，随着国家废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁，房地产经纪也逐渐被取缔。1978年改革开放以来，房地产经纪行业开始复苏并以较快速度发展。目前，我国房地产经纪业总体上还处于发展的初级阶段。
一、房地产经纪30年发展进程
房地产经纪具有提高市场效率、降低交易成本、保障交易安全，维护委托人合法权益等重要作用。房地产交易（包括买卖、租赁、互换、抵押、赠与等）是房地产经纪存在和发展的基础，房地产经纪又是房地产快速、高效、安全交易的保障。房地产经纪和房地产交易相伴而生，相互促进。改革开放30年来，在城镇住房制度改革不断推进、房地产市场持续发展的大背景下，我国房地产经纪大致经历了复苏、初步发展、快速发展、调整发展等阶段。
（一）复苏（1978-1992年）
1.复苏的背景
我国房地产经纪业复苏以城镇住房制度改革和房地产市场兴起为背景，以房地产权属登记为条件，以落实私房政策为契机。1980 年开始，国家推行城镇住房制度改革，陆续出台了土地有偿使用、城市建设综合开发、个人建房、房地产市场培育等一系列发展房地产业的政策。1987年10月，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告明确指出社会主义市场体系包括房地产市场，这宣告了我国房地产市场的诞生。1983年国务院发布了《城市私有房屋管理条例》，规定了房屋产权登记制度，1990年全国基本完成了房屋所有权登记工作，为80%以上的房屋所有权人颁发了房屋权属证书，这为房地产市场及房地产经纪的发展创造了条件。1980年10月30日，国家城市建设总局下发了《关于转发北京市、辽宁省落实私房政策两个文件的通知》（城发房字[80]264号）,开始落实私房政策，使大量房产在短短几年内发生流转，客观上形成了市场供给和需求，激活了房地产市场，也为房地产经纪活动的再现创造了契机。
2.复苏的表现
房地产经纪的复苏主要表现为房地产经纪服务主体的出现和民间房地产市场的形成。
复苏时期的房地产经纪服务主体大致分三类：一类是1985年前后，由各地房地产行政主管部门设立的事业单位性质的换房站、房地产交易所、房地产交易中心或房地产交易市场（1998年名称统一为“房地产交易所”）这类官办官营的机构，承担着市场管理与房产交易服务职能。第二类是经工商行政管理部门核准、登记成立的房地产经纪企业。1988年12月全国首家房地产经纪企业——深圳国际房地产咨询股份有限公司成立。1991年，深圳的房
地产经纪公司发展到11家。90年代前后，上海也出现了少量房地产经纪企业。第三类是社会上隐蔽从事房产经纪活动的闲散人员。这类人员多是熟知房地产信息，熟识房地产相关法律，房地产管理部门的离休、退休、退职、停薪留职人员以及城镇无业人员，他们成分复杂，整体素质不高，多被蔑称为“房纤手”、“房虫子”、“房蚂蚁”、“掮客”等。
（二）初步发展（1992-2001年）
1992年邓小平南巡讲话，推进了我国社会主义市场经济发展的进程。1994年《城市房地产管理法》出台，房地产经纪活动的合法地位得到确立。自此，房地产经纪人成为正当职业，房地产经纪行业走上了市场化发展的道路。
1、初步发展的背景
1992年国务院发布《关于发展房地产业若干问题的通知》（国发[1992]61号），明确要求建立和培育完善的房地产市场体系，建立房地产交易的中介服务代理机构、房地产价格评估机构和对市场纠纷的仲裁机构等。这确立了房地产经纪行业市场化发展的道路。1993年一些沿海地区出现房地产投资过热，1995年国家开始进行宏观调控，房地产市场开始调整。此后出现了商品房销售不畅的局面，这为我国房地产经纪新建商品房销售代理业务发展带来了一次良机。1998 年停止住房实物分配之后，城镇居民长期压抑的住房需求得到释放，再加上住房公积金和商业性住房金融的支持，面向二手房市场的经纪服务兴起。
2、初步发展的表现
房地产经纪机构大量成立，持证从业人员快速增加。房地产经纪业务范围扩大，作用明显，业绩显著。发展初期，我国房地产经纪机构的业务以新建房销售代理为主，20世纪末，规模较大的机构逐渐从单一的营销策划，发展到市场调研、产权调查、价格评估，金融按揭，法律咨询以及代办产权登记、公证、保险、抵押等各种手续全过程经纪服务, 并且一些成立较早的经纪机构开始涉足二手房经纪业务。1996年，据北京107家中介机构的统计，当年完成成交额62亿元，直接或间接通过中介机构或房地产经纪人促成的交易约占全市总成交额的80%。1997年上海市通过房地产经纪完成的买卖面积9.42万平方米，租赁面积37.8万平方米，经纪服务收入5511.69万元。
（三）快速发展（2001—2007年）
2001年之后，房地产需求两旺，二手房市场兴起，商品房价格快速上涨，房地产买卖、租赁市场全面繁荣。房地产经纪行业进入快速发展时期。
1、快速发展的背景
2001年之后，我国商品房销售稳步增加，个人住房消费成为市场主体，存量房市场升温，商品房空置率居高不下。2001年，个人购买面积达到1.825亿平方米，已占到商品住宅总销售面积的91.53%；全国35个大中城市存量住房交易60.35万套，相当于当年增量商品房（885717套）的68.14%。2003年，我国商品房空置面积已突破1亿平方米，空置一年以上商品房面积为4220万平方米，空置率已接近20％。
信息技术在房地产经纪行业得到广泛应用。2001年之后，互联网、局域网逐渐普及，信息技术在改变着每个行业。据2004年《中国通信年鉴》统计，2003年，全国各种类型的互联网用户达到7645万户，比2002年增长30.74%。网站已经成为房地产经纪企业发布房源信息，交易当事人获取经纪机构、经纪人信息最重要的一个途径。
2、快速发展的表现
房地产经纪队伍空前壮大。据国家工商行政管理总局统计，截至2007年，名称中含有“房地产经纪”字样的企业约29954家。房地产经纪从业人员队伍也空前庞大，到2007年底，全国共有31360人取得了中华人民共和国房地产经纪人资格证书，其中的18828人经注册取得了中华人民共和国房地产经纪人注册证书，全国有注册房地产经纪人的房地产经纪机构达到13350家。保守估计，目前房地产经纪从业机构超过3万家，从业人员逾百万。房地产经纪机构采用连锁经营扩展模式，规模不断增大，实力不断增强。快速发展时期，房地产经纪行业内已成长起一批门店过百、人员过千的大型房地产经纪机构。
从业人员的整体素质有所提高。房地产经纪服务从业人员的整体素质和过去几年相比有所提高。
房地产经纪服务向纵深发展，作用不可替代。房地产经纪人员的专业服务已经从低端提供交易信息、居间撮合，发展到顾问咨询、协助签约、交易资金托管、贷款手续和产权手续代办、房屋查验、装修咨询以及新建商品房的前期筹划、营销策划、销售代理等领域。快速发展时期的房地产经纪行业呈现问题与成绩并存的特点。在快速发展的同时，由于缺少经验，盲目追求速度，行业内出现了诸如广告欺诈、非法赚取差价等违法违规行为，甚至发生了房地产经纪机构捐款潜逃等恶性案件。
（四）调整发展（2007年之后）
2007年底以来，受房地产市场固有规律和宏观调控政策的影响，我国房地产市场出现购房者持币观望、买卖成交量持续萎缩、房价徘徊不前甚至小幅回落的变化。房地产市场的这种变化，迫使“以交易量为生”的房地产经纪行业进入调整发展时期。其主要表现是经纪业务量下滑，经纪机构关门，经纪人员流失。例如，2007年底开始，深圳市创辉租售房地产顾问有限公司等机构出现了关闭大量门店，裁减公司员工的情况。
二、房地产经纪行业的发展经验和需解决的问题
1、房地产经纪30年发展的基本经验
我国房地产经纪行业经过30年的发展，已从弱小发展到壮大，总结发展经验主要有两个：一是坚定不移的走市场化发展道路。由于房地产经纪具有服务对象分散、服务方式多样、业务内容众多等特点，必须依靠市场来提供丰富多样的房地产经纪服务，政府性质的房地产交易所被迫转制也印证了这一点。二是始终不渝的加强行业管理。一方面，房地产经纪服务关系民生，影响深远，另一方面，房地产经纪从业人员众多，整体素质不高，经纪机构数量巨大，鱼龙混杂。这就要求时刻不能放松行业管理。加强行业管理，重点是积极发挥行业组织的作用，真正实现行业的自律管理。
2、亟需解决的问题
要实现房地产经纪行业持续健康发展，必须尽快解决好如下几个问题：
首先要解决好行业立法问题。目前我国房地产经纪相关的立法，层次偏低，内容粗略，标准不一。因此，建议尽早、尽快制订《房地产交易条例》，明确房地产经纪中市场主体的基本权利和义务、有关市场准入以及行政处罚等规定，解决房地产经纪监管和查处依据不足的问题。
其次是解决好经纪服务方式提升问题。传统的居间服务方式与血缘宗法社会相适应，现代的代理服务方式与市场经济环境相协调。根据国外经验，代理方式可以明确房地产交易当事人责、权、利，是房地产经纪行业的发展方向。下一步必须通过制度设计，解决好房地产经纪服务由居间说和向代理维权升级的问题。
第三要要解决好行业宣传问题。房地产经纪在有效配置房地产资源、改善人民居住条件等方面具有不可替代的作用，国外的房地产经纪人普遍享有较高的执业荣誉感。但在我国由于历史偏见和认识误区，社会公众对经纪服务认的可度不高。这亟需加强行业的正面宣传，改变社会公众对房地产经纪服务的错误认识。
国外房地产经纪的历史发展经验也表明，只有较好的解决上述问题，房地产经纪行业才能早日成为专业性强、诚信度高、受人尊重、积极作用明显、社会影响大的行业。
第三篇：中国房地产产业分析报告
中国房地产产业分析报告
经济10甲班陆晨轩1090410124 房地产业作为中国的十大产业之一，对于中国经济发展的推动作用是不言而喻的，从改革开放前落后的农村居住格局到实行农村向城镇化转变政策的实行再到实现城市化的落实工作，中国正在一步步地走向全面建设的小康社会，实现了经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实的奋斗目标。回收改革开放30年，中国经济获得的飞速的发展，就算是摆在世界经济发展史上也是具有令人惊讶和敬佩的。我国房地产业从20世纪八十年代起步，一直保持较快的发展速度。房地产作为国民财富的重要组成部分，为整个社会经济、社会活动的开展提供了重要的和基础的构成要素。房地产的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的关联性，几乎所有的经济活动都离不开土地和房屋这些基本的物质要素，这就确定了房地产业的基础性地位。可对于我们90后一代，如今的房价可是高的吓人啊，就算不看中国一线城市如北京、上海等十大城市住宅均价为17023元/平方米，另外，全国住宅价格中位数为6967元/平方米，什么概念呢，像我们大学生毕业出去工作实习打工，乐观的想想也只能在奋斗半辈子才拥有上自己的一方小屋啊。如果不靠家庭的帮助，我想买房的压力足够压垮我们的生活。为什么中国房地产业在经历繁荣发展之后会走向如此极端呢？这值得政府，社会各界深思。
一、中国房地产业的市场结构分析
1.市场集中度
市场集中度的衡量指标主要有产业集中度、洛仑兹曲线、基尼系数、赫芬达尔-赫希曼指数、墒指数等,其中产业集中度使用最为广泛。市场集中度市场集中度指标通常用某行业规模最大的前几位公司的营业额占整个行业的营业额比重来表示，用公式ＣＲｎ＝∑Ｘｉ来表示。其中ＣＲｎ为市场集中度，Ｘｉ为单个公司营业额占全行业营业额的比重。一般以市场集中度的高低来决定行业内企业之间的行为是垄断还是竞争。在2012中国房地产销售额排行100强当中，前四名依次是万科企业股份有限公司、保利房地产(集团)股份有限公司、上海绿地(集团)有限公司、中国海外发展有限公司。随着我国房地产业的发展壮大，我国房地产开发商队伍也迅速壮大。近年来，全国一半以上的房地产开发商分布在广大、上海、辽宁、江苏、浙江等东部地区的12个省市中，东部地区的企业竞争已从资金实力和土地开发权的竞争走向品牌、营销、服务等方面，而西部地区的开发商还远远未达到这一步。部分品牌企业在外地成立分公司，形成跨地区的发展趋势。作为中国房地产市场的大佬，万科企业股份有限公司在2012 年1~12月份，累计实现销售面积1295.6 万平方米，销售金额1412.3 亿元。而2012年全国房地产销售额为64456亿，根据公式，计算可得万科集团的市场集中度约为2.2%；同样的，我计算了排名第四的中国海外发展有限公司的市场集中度，发现中国海外发展有限公司的销售额突破了900亿大关，由此看来市场集中度也是很小很小的。我们知道，ＣＲｎ接近于0意味着最大的n个企业仅供应了市场很小的一部分；相反地，如果ＣＲｎ接近于1就意味着非常高的集中程度，一般情况下,市场集中度越高,厂商的市场支配力越大,市场的可竞争性亦越低。当少数厂商的市场占有率高到足以影响。市场竞争的本质,乃至市场价格形成的方式与企业内部定价的原则,而市场进入门槛又高不可攀时,就形成了垄断。卖方集中度是市场结构要素中最重要的分析对象,对卖方参与者间的竞争程度、竞争态势、竞争的有效性等有着极为重要的影响。那么数据很明显地说明了在中国房地产市场没有出现明显的垄断现象，仍旧是处于激烈的市场竞争局面当中。
2.产品差异
对于房地产业而言，没有永远相同的产品。无论是设施，周边环境，还是地区交通等等
方面，是不可能做到完全相同的。所以对于房地产开发商而言，永远在不断追求的除了地段还是地段，这是房地产业的真谛。另外在地段优势的基础上，发挥自身优势，创造优秀产品是每个企业必须达成的目标。中国经济发展迅速，从早期为外商加工求存的打工仔逐渐发展成具有中国特色的强国企业。近几年“品牌优势”这四个字不断地被提及，被强调，这就是在暗示和善意提醒我国的房地产业开放商，需要做好自己的品牌，不能只图眼前利益，只有做足品牌商标，做好企业文化，才能在尔你我诈的市场竞争中激流勇进，做好自己。
3.进入与退出壁垒
前面在市场集中度中就可以看出，房地产市场竞争非常激烈，中国房地产企业数量多，大多数的企业规模较小，尚处于发展的初级阶段。虽然中国的房地产业每年都在较大幅度的增长，可房地产业市场集中度依然很低，体现出房地产开发商企业小、散、差和住房建设规模化程度低等等问题，这样房地产开发商之间的竞争容易形成一种自杀性、破坏性的竞争格局。使得新的开发商在进入该市场进行自身发展时会受到来自各方的种种打击，一个突出的表现就是以地区单位的排挤和斗争。导致规模经济效益的丧失，不利于我国房地产业的良性发展。
二、中国房地产业的市场行为
所谓经济发展，需要有两只手来推动，来管制，一只是来自政府，即政府干预；另一只是来自市场，即市场的自我调节能力。经济过热或过冷对于国家乃至全世界经济形势都是不利的，极端情况就会出现全世界范围内的经济危机。就像08年美国的次贷危机，美国通过高利润贷款利息来吸引全世界的资金以发展自身经济，美国欠的越多我们就想他好像还能还回来，于是乎在这个恶性循环里面，美国就这么一直玩这个游戏，直到这个游戏崩溃，出现经济崩溃，像多米骨牌一样，倒了一块，全盘洒完。
中国房地产业发展至今，是由多种因素交织在一起所促成的，其中我觉得主要包括的有政府政策的实施，银行所处的地位关系，以及开放商和民间炒房团的煽风点火。接下来我将一一进行简单的分析。
1.价格行为
开发商和炒房团的作用。开发商就不多说了，作为房地产市场的主要发挥角色，自然是追求着自己的最大化利益的。开发商捂盘惜售和价格合盟对房价上涨具有极强的影响作用。现在没有开发商会基于成本因素对待售房屋进行定价，它们都会根据市场需求不断试探消费者的接受能力。而对于民间的炒房团，人们印象最深刻的就是温州炒房团了。他们以自己手中囤积的资金为基础，通过银行借贷的帮助，从本地房产开始做起，之后向外扩张，以大肆进军之势扫荡了中国大部分一线城市。一方面温州炒房团到上海，到杭州，到北京，而另一方面来说，也有大量从事实体经济的企业家、企业主都把闲散资金、积累的利润投到房市上来，就不想工作了。而且是谁最先投入，谁的收益最丰厚，这样的示范效应就逐渐带动全国性的疯狂。如果投资有较高的回报，必然就会投资，而不在乎房价高低；高投入，高回报。所以现行调控政策实施后，购房的很大部分是投资者。这样就形成了一个怪圈，租金越来越高，房价跟着走高；房价越来越高，增加了以收取租金为目的的投资者的投资回报，转移了投资风险。限购令的出台在一定程度上打压了这个疯狂的团体，这可以说还是收到效果的。我们不必去深究和关注属于他们的结局，因为悲喜交欢是人之常情，万物所向。只是房地产市场在经历如此波折之后，似乎像人们现在所看到的的那样，一步步地走向了黑暗的深渊，市场这只看不见的手，貌似已经管不好自己了，这才是可怕之处。
2.非价格行为
政府政策。有人说世界上最充分的市场，不是在美国，不是在香港，而是在中国大陆，没有哪个地区那个国家的市场像中国这么真正要去支配一切的。正如这句话所说的那样，中
国政府在干预经济这点上个人觉得已经做得过于“出色”了。回顾中国房地产业的发展进程，我觉得政府起到的作用是实在是太明显了。这么说吧，政府财政的主要收入来源是税收，作为中国公民，每个人都有依法缴纳属于自己的那份税金。但是常人也明白，单单从税收的角度，是无法完全承担起政府的日常开支的，更何况中国政府是一直在追求着形象工程、面子工程的，那怎么办呢，于是乎在迎来春天的房地产业为契机，卖地就成为了一种很好的选择，相比于税收而言，卖地所到来的收入是既效率又方便。在这里我简单地梳理了一下房地产开发后的获利顺序，那就是：第一，土地提供者；第二，房地产开发商；第三，炒房者；第四，投资者；第五，刚性购房者。所以就催生了政府的“卖地政策”，使得房地产市场以一股异于平常的势头发展起来了，大批大批的开发商以及新兴房产陆续的出现在了中国大陆城市当中。然后各级政府的楼房盖得特别漂亮，买房买车，政府的奖金和工资不停地提高，在尝到甜头之后，政府出台的一系列政策都是为了保护房地产市场以及开发商的利益为前提。直到如今，政府真正意识到中国的房价过高，于是想下调以抑制房地产市场的过热现象，但是开发商的一致反对联盟的压力也是巨大的，于是中国的房价就在这两难的局面下蹒跚着前行，房地产市场的泡沫越吹越大，收拾局面是非常困难的。
3.组织协调行为
房地产企业的并购与融资房地产终究是资金的游戏，尤其是在土地拍卖制度推行开来之后，没有相当经济实力的开发商很难拿到土地。在这里银行的角色是非常重要的。其实人们都能够意识到，中国的房地产开发商能做到今天的地步，银行的“帮助”是巨大的。直白的说，开发商进行开发的流动资金绝大部分是来自于银行的，对于他们自己而言，自己手中属于自己的流动资金是很少的，如何在有限的境地下发展壮大，那就需要贷款，需要银行伸出援手了。而银行在这里所扮演的角色，就是两头前线了，一边给房地产开发商贷款，让他们建造楼盘；另一边给老百姓贷款，看似在分担普通老百姓的买房压力。如此一来，两头收利息，何乐而不为？不过银行的风险也是存在的，一旦房地产市场失控，那它所放出去的资金就会完全丧失，所以它也会千方百计地保护好这个市场，保护好自己手中这颗金蛋。所以也不断地给政府施加压力，保护自己的利益。
三、房地产市场绩效
配置效率
众所周知，房地产市场的油水是非常多的，那些在面对媒体面对老百姓时装出一副可怜样声称自己利润很低的开发商不过就是想隐藏自己的利润已达到逃避税金的目的，即使在房地产市场遭遇低潮时期，开发商也绝对不会接手进行低利润的项目。无论怎样，在我看来房地产市场犹如一个大剧组，所以开发商在这个圈子里面各自演戏，各自交易，不由得外人看清楚他所表演的剧情。你越看不懂，你就越有兴趣去仔细看，这就达到了他所希望的效果了。房价上涨过快，房价收入比过高，这在很大程度上挫伤了消费者的购买能力。从整个经济来看，这种畸形的产业发展不利于社会资源的有效配置，反而可能导致通货膨胀，抑制消费，进而带来一系列不利的连锁反应。
四、结论和建议
其实调控最难的是调心理预期，心理预期不是一朝一夕能够形成的，也不是你一朝一夕能够扭转的。当普通老百姓已经形成了一个房价铁定要上涨的预期的时候，中央政府再泼冷水，没有用，越泼越是火上浇油，房价跑的越快。每当看国外电影的时候，总能看到外国居民居住的房子，这等设施要是摆在中国简直就是豪宅了，那可只能是政府官员才能住得起的呀，但赤裸裸的是在价钱上却不及我国几十平米的小屋，悲怜之心油然而生。在高房价的刺激下，很多本来不搞房地产开发的，比如说雅戈尔西服啊，比如说海尔电器啊，都涌入房地
产行业，就造成供应量激增。因为这个价格虚高，会极度地刺激供应量的上升。然后老百姓是什么感受呢？前段时间我回顾了下国产剧《蜗居》，剧中对于中国房价的发展变化也是一个很好的折射，明显的体会就是房价从八千跑到了一万，从一万跑到一万二，一万二跑到了一万五。当我们在房价处在八千的时候其实是本来不想买，但是到了一万五的时候，我们就是打破头也要挤进去。这是一个什么心理呢？只能说叫追涨杀跌，买涨不买落。笑的是开发商，银行等人，而对于我们老百姓而言，也就只能挤破了头在里面哭而已。所以我希望，政府能够真正落实好针对房地山如今现状的政策，限购、限贷等楼市调控政策要继续实行，好歹在影响房地产市场过热局面还是有一定效果的。从总体上来看，一方面要继续加快住房保障建设；另一方面,尽早开征存量房“房产税”，要按照保持房价基本稳定的原则，在不大动干戈的前提下实现共存，因为只有在稳定的社会条件下才能坐下来谈事情。
总之，我国的房地产市场在经历繁华的阶段后，是时候冷静下来想想该做些什么来改变现状了，不然落得晚节不保就得不偿失了。衣食住行，住是非常重要的一环。而对于我们年轻的一代来说，在这样的买房现状下压力可想而知，不仅是我们，乃至中国经济发展的前景，这都是一个很大的坎。所以政府的干预政策和社会各界以及开发商之间的博弈需要达到一个平衡点，这样我国的房地产市场才有个光明的未来！
第四篇：房地产经纪范文
1、一房二卖：指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。
2、交易日期调整的关键：交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。
3、等额本金和本息的内涵和区别：等额本息法的特点是：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。
等额本金法的特点是：每月的还款额不同，它是将贷款本金按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
4、路线价估价法的内涵：路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出邻接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。它与市场比较法类似，基本原理是替代原理和区位论（可及性）的具体运用。
5、建筑物在估价中的折旧基数：估价时点该建筑物的重置价格或者重建价格。
6、高开低走和低开高走的内涵：在房地产项目综合素质高，而市场状况不好，竞争又较为激烈的情况下，房地产项目往往采取突出房地产项目优秀品质，高报价树立房地产项目形象和知名度，而实际以较低成交价格争客户和市场份额的“高开低走”的策略。
在房地产项目综合素质较高，但初期优势不明显，而市场状况不好或市场发展趋向不明朗的情况下，为取得市场认同，房地产项目应采取低价入市，根据销售工作的开展，视具体情况适时调价的“低开高走”策略，根据销售进展的好坏，决定价格的提升。当然，如果项目的确综合素质较低，市场认同感差，且市场状况不好竞争较为激烈的情况下，房地产项目一般只能采取低报价，低价成交，以价格取胜的“低开低走”策略。
7、房地产置业顾问的职业道德：以公司整体利益为重，不因个人目的而损害公司的利益和形象；遵守公司各项规章制。
8、施工许可证向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。
9、房地产供给曲线的内涵：生产者在特定的时间内，在各种可能的价格下对某种产品愿意并且能够出售的数量，表示房地产的供给量与其价格之间的关系的曲线。
10、房地产贷款信用保险是贷款人以借款人的信用向保险人投保，当借款人不为清偿或不能清偿债务时，由保险人代为补偿。
11财产损失保险：
12、根据刑法···，如何处罚？严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
13、喜封金顶：“喜封金顶”是时下一个热门的说法,在建筑业界庆祝某一建筑总体结构建造完成的仪式上常被人使用。
14、三通一平：指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定要求。
15、七通一平：指通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地。
16、小产权与大产权的内涵和区别：大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权的本质区别在于土地使用权。
17、五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、销售（预售）许可证。两书：是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。
18、建筑密度：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
19、楼间距：两相邻楼的外墙面距离，同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。房屋前后间距：普通小区居住用房可以用：楼高：楼间距=1：1.2比值计算。按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准。间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a)a-各地在冬至日正午时的太阳高度角。房屋左右间距：多层（4-6层及以下）与多层建筑间距为6米，多层与高层（12层及以上）为9米，高层与高层之间为13米。
20、房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。共有产权指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。
21、过户：指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。
22、建筑面积指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。套内使用面积指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。
23、板楼一般指建筑层数不超过12层的“东西长、南北短”的建筑结构的构筑物。优点：南北通透，便于采光通风；均好性强；管理成本不高；住户使用率很高。缺点：建筑密度低，房价高；户型格局不宜改造。
24、房地产价格构成：土地价格或使用费；前期开发工程费；建筑安装工程费；开发管理费；房地产开发企业的利润和税金。影响因素：自身因素；环境因素；人口因素；经济因素；社会因素；行政因素；国际因素；心理因素；其他因素。
25、房地产开发经营资金的特点：
26、区位：区位一方面指该事物的位置，另一方面指该事物与其他事物的空间的联系。
27、房地产住宅项目的开发特点：市场潜力巨大；开发投资风险相对较小；多元化的市场需求；对开发商投资能力要求较低。
28、新房与二手房的交易流程：
29、买新房、买方承担的税费：交易手续费；合同印花税；契税；权证印花税；转移登记费；勘测费及工本费。
30、物业管理的内涵及地位：是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项目进行维护、修缮和整洁。
31、物业代理的作用：(1)通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为、偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。(2)通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。(3)从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。(4)按照置业人士提出的有关要求(位置、价格、面积大小、建筑特点等)，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。(5)帮助买卖双方进行有关融资安排(6)提高市场运行效率。因为很少有集中、固定的房地产市场，房地产又是一种特殊的商品，常常需要代理人的服务来寻找买卖双方，使潜在的买家和卖家均能迅速地完成交易，从而提高了房地产市场运行的效率。
32、房地产开发项目租售方案的基本内容：(1)项目出租、出售，还是租售并举，出租面积和出售面积比例；(2)可出租面积、可出售面积、可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置；
(3)出租和出售的时间进度安排及各时间段内租售面积数量的确定；(4)租金和售价水平的确定。(5)收款计划的确定。
33、案场布置设计需要注意：
34、房地产开发的主要程序：（1）选址：市场条件判断、项目位置选择（2）立项：确定开发方案、编制可行性研究报告（3）取得土地：办理《建设用规划许可证》、领取《国有土地使用证》（4）规划设计：领取《建设工程规划许可证》（5）开工建设：招标：寻找施工单位、领取《建设工程施工许可证》、开工建设（6）竣工验收：领取《商品房销售许可证》 36住宅产业是国民经济的新增长点：
1.建筑业一般都是国家的支柱产业,而住宅建筑又是建筑产业的主干,在国民经济中具有重要的地位和作用.2.住宅作为生活必须品,没有任何家庭可以离开它.一国经济增长有许多拉动因素,住宅业以其使用的广泛性和产品的普及性,从多方面拉动经济增长.3.住宅的质量和新颖性是公民经常追求的目标,而住宅业的发展对水泥钢铁玻璃家具等上百种产品的发展具有决定性的意义。
第五篇：房地产经纪行业分析大纲
房地产经纪行业分析大纲
1、房地产经纪是什么？
经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的中介服务活动。特点：提高效率；降低成本；服务有偿。房地产中介包括：房地产经纪、房地产评估、房地产咨询。房地产经纪是房地产经纪人员和房地产经纪机构为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供居间或代理等专业服务。包括房地产居间和房地产代理。
房地产居间：向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，向委托人收取佣金的行为。是现阶段房地产经纪的主要存在形式。房地产代理是指已委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的行为。
2、房地产经纪行业存在与发展的基础
人们往往简单的认为房地产经纪就是中介，是不成行的行，并不认为这不是一种光明正当的行业，是可有可无的。房地产经纪的必要性：
1、使房地产经济运行的流通环节能以比较经济的方式运行。
2、有效降低房地产交易成本。
3、降低交易决策困难对房地产交易的阻滞效应。房地产商品信息、交易价格、专业信息、交易心理的复杂性对房地产具有明显的阻滞效应。
3、正确认识房地产经纪行业
在发达国家房地产经纪是很受人尊重的行业，他们打官司就找律师，生病了就找家庭医生，自然要买卖房子、租房子或投资房地产就找房地产经纪人，在国外律师和医生的社会地位是很高的，同样房地产经纪人在他们眼里是房地产行业的专家、顾问，在他们眼里房地产经纪人和律师、家庭医生和教师一样，受人尊重。相信不久的将来，房地产经纪人一样会得到社会的认可，受人尊重。
4、北京房地产经纪的发展机遇
房地产行业一直是中国十大最有发展前景的行业。随着城市建设的进一步成熟，可开发的土地越来越少，所谓房地产就是二三级市场，在发达的城市（如：纽约、香港等）一级市场的新楼盘开发量很少，绝大部分是二三级市场，一般能占房地产市场份额的80－90％，这是所有城市的发展趋势。
5、竞争对手分析
中大恒基 千万家 顺驰 我爱我家 链家中原21世纪
6、易安捷公司的优势
经营理念人力资源优势业务模式先进“动态＋创新”的管理模式专业度
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