银行规划调研报告

第一篇：银行规划调研报告

建设银行同业调研报告 目前是建设银行拓展业务的关键时期，建设银行将构建现代商业银行框架，努力把建设银行建设成为具有一定规模和影响力的区域性银行。建设银行将籍此契机，积极推动金融创新，提升业务水平，适时开办金融创新业务，适应利率市场化进程加快等外部经营环境的变化，探索中国有银的新型服务模式。建立持续的资本补充机制的基础上，发挥建设银行现有的优势，稳步向目标推进，实现全面、协调、可持续发展。

一、业务目标

建设银行将严格依照国家相关法律法规的规定，动态考虑资本金与资产规模扩张之间的平衡制约关系，在满足资本充足率要求的前提下，灵活运用新设机构、并购、参股等方式，坚持地缘性发展原则，走稳健扩张之路，致力于将建设银行做强、做优再做大。建设银行将坚持以市场为导向、以客户为中心、以效益为目标，积极发展公司、个人及资金业务，大力推进业务、产品创新，努力开拓中间业务。建设银行个人业务的发展策略是保持并巩固现有的品牌形象，大力发展个人业务，逐步形成“向党”系列个人业务品牌的区域竞争优势。1.存款市场：拓展储蓄业务，提高储蓄存款占比建设银行将继续健全储蓄系列，增加本外币存款业务品种。健全银行卡产品系列，完善银行卡功能。建设银行将积极开展银行卡市场营销，逐步形成 “红山一卡通”等品牌的区域竞争优势。建设银行将根据监管政策的要求，针对个人理财业务向综合理财、个人资产管理、个人财务顾问方向发展的趋势，不断提高产品研发能力，拓展个人理财业务。2.贷款市场：当前状况下，商业银行开拓贷款市场的任务艰巨，大力发展个人信贷业务建设银行将大力拓展有潜力的住房、汽车、教育、旅游、耐用消费品等消费信贷市场，重点发展以个人住房贷款为龙头的个人信贷业务，逐步完善楼宇按揭贷款、个人住房装修贷款、个人房产抵押贷款、汽车消费贷款、个人质押贷款、营运证质押贷款、综合消费贷款、助学贷款等积极开拓个人中间业务建设银行将在巩固现有代理国债、代收代付、代理保险、代理票务等业务的基础上，进一步扩大代收代付业务范围，积极研究和实践以代客理财业务为核心的中间代理业务。然而，中国目前的现状使得商业银行开拓、贷款市场仍然面临许多急需解决的问题。有效解决这些问题，一方面需要国家宏观政策层面的支持和改进，另一方面更需要商业银行自身转变观念，从内部信贷机制和外部信贷业务方面进行改革尝试与不断调整改进。

3.中间业务市场：建设银行将努力开拓中间业务，使中间业务成为建设银行新的利润增长点，逐步提高中间业务收入在总收入中的占比；建设银行将通过加快业务、服务及技术创新，拓展中间业务品种，延伸银行服务；在巩固现有结算类、代理类等中间业务的基础上，重点发展针对中小客户、城市居民的中间业务品种，逐步形成建设银行中间业务经营特色；加快集成化、高附加值的中间业务产品开发进度，积极探索并开展建设银行与政府部门、国内外商业银行及政策性银 行、基金管理公司、证券公司、保险公司、信托投资公司等多种业务合作方式，积极推进投资咨询、财务顾问等中间业务和表外业务的发展。加快金融电子化建设，发挥技术引领作用建设银行将加大金融科技投入，加快金融电子化建设，发挥金融科技引导全行业务发展、提升经营管理水平、提高金融创新能力的作用。建设并完善核心银行系统，对目前的各类业务系统进行功能整合，强化数据集中和业务处理集中。

二、推进措施。

推行客户经理制，提高市场营销能力。建设银行将全面推行客户经理制，完善客户经理等级序列管理；建立客户经理培训体系，对客户经理进行系统化、专业化培训，不断提高客户经理的专业技能和服务水平；推进核心客户发展战略，培育优质客户群体建设银行制定了公司业务核心客户培养计划，对核心客户的定位、确认标准、开发原则、开发流程、开发途径及开发管理等进行了详细规划。建设银行将坚持市场定位，加快核心客户培养，培育一批能支撑建设银行效益的优质中小客户群体，发展一批有潜力、成长性良好的大中型客户；全面推行客户分类管理，在市场细分的基础上，实行差别化营销，组织客户经理制定个性化服务方案并向客户提供全方位服务；为客户提供方便、快捷、优质的金融服务。创立与优质客户联系的“绿色通道”，注重延伸服务、增值服务，以赢得更多的市场和业务；充分发挥城市商业银行对当地经济情况比较熟悉的优势，突出特色服务，使建设银行的服务更加贴近市场、贴近客户。保持并巩固银行间债券市场上的有影响力地位，积极开展业务创新建设银行将扩大国债、政策性金融债、银行次级债等债券承销规模，进一步提升市场份额。

三、纵观银行同业我们值得借鉴是激发全行干部员工聚神凝气，劲往一处使；打造品牌，积极营销，得找准市场定位，形成自身的核心竞争力。市场行情深入人心，坚持走改革与创新的发展之路；准确市场定位，选择业务发展突破口，走商业银行的发展之路，构建商业银行可持续发展的基础平台；积极营造良好的社会环境。总之、银行应根据业务发展需要，成立专门的内部组织机构，对中间业务进行统一的规划治理与协调，加快对中间业务新品种的研究、开发、设计、宣传和推广。对中间业务要切实加大考核奖惩力度，将压力层层传递到每个单位、部门和每一位员工，力争使中间业务实现超常规、跨越式发展。同时建立起科学合理的中间业务综合考核指标体系，对中间业务进行重点考核，并把中间业务带来的直接和间接收益作为考核重点，引入奖惩机制，努力营造一种全员重视和参与中间业务的良好氛围。只有落实政策。拓宽融资，加大扶持。更新观念，促进发展，加快推进产学研人才队伍建设。

（红山路支行 邹小丹）篇二：国内银行核心系统建设情况调研报告

国内银行核心系统建设情况调研报告

二〇〇五年七月

前言

核心业务系统，也称为综合业务系统，是银行信息化建设的核心部分，是银行业务经营的基础。随着世界金融环境的不断向前发展，拥有稳健、灵活、安全、可靠的核心业务系统是体现银行核心竞争力的一个重要方面。国内银行的核心业务系统建设主要经历了三个发展阶段： ? 阶段一（七十年代末期——八十年代中期）：

这一阶段是银行信息化建设的起步阶段，银行的储蓄、对公等业务逐渐以计算机处理代替手工操作，本阶段系统特点主要体现为按照业务网点分散建设、单机操作，只是用计算机取代了算盘和手工帐簿； ? 阶段二（八十年代中期——九十年代末期）：

这一阶段银行开始通过使用计算机网络技术实现银行部分业务的实时联机处理，并逐步实现了银行在一定区域范围内的数据集中及互联互通；区域集中让所辖银行得以共享数据资源，统一了科目设置，改进了业务流程，提高了服务质量（如通存通兑的实现）； ? 阶段三（2000年至今）：

第三阶段即“数据大集中”阶段，全国性的银行数据通信网络框架基本建成，各银行的综合业务处理网络相继建成，一个多功能的、开放的银行信息化体系初步形成；全国性的数据大集中让银行的数据在更大范围内共享，数据的收集和管理更加方便，管理和决策也更加高效便捷。

当前国内银行核心系统的建设正处于第三阶段，大部分全国性银行已经完成了数据大集中的工作，部分银行在采用国内系统实现了“大集中”的基础上开始以国外核心业务系统替代原有综合业务系统。我们将采用国内系统或自行开发系统完成数据大集中的银行称为“第一军团”，将已采用或即将采用国外系统的银行称为“第二军团”。在此背景下，*****金融软件公司解决方案部、企业发展部、国家开发银行事业部特别成立了联合项目小组，共同完成了这份《国内银行核心系统建设情况调研报告》，希望给*****金融软件公司、国内同行及正在从事核心业务系统建设的银行，特别是“第二军团”阵营中的银行提供参考。

目录

第一部分：研究方法......................................错误！未定义书签。第二部分：国内银行核心系统建设情况......................错误！未定义书签。第三部分：部分银行核心系统建设细况......................错误！未定义书签。第四部分：it系统建设关键问题分析.......................错误！未定义书签。

第一部分：研究方法

1、数据来源：

本报告所采用的数据主要来源于以下四方面： a）对国内银行核心系统建设相关负责人的调查； b）对为银行提供服务的it服务商的调查； c）*****内部数据积累； d）互联网搜索；

特别提示：由于数据来源渠道的多样性与复杂性，故本报告所用数据资料仅供参考。

2、分析方法

项目小组通过对国内核心系统建设情况的整体把握，通过对21家样本银行调研数据的深入分析和研究，从宏观与微观两方面揭示了国内银行的核心系统建设情况。

附：样本银行名单 ? 四大国有银行（4家）—中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行； 政策性银行（3家）—国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行 股份制银行（11家）—华夏银行、光大银行、民生银行、中信实业银行、广东发 展银行、深圳发展银行、招商银行、兴业银行、交通银行、浦东发展银行、邮储银行 ? ? ? 城市商业银行（3家）—北京银行、上海银行、青岛商行

第一军团名单：（13家）

中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国进出口银行、中国农业发展银行、光大银行、民生银行、深圳发展银行、招商银行、兴业银行、交通银行、浦东发展银行、邮储银行

第二军团名单：（8家）

中国银行、国家开发银行、中信实业银行、华夏银行、广东发展银行、北京银行、上海银行、青岛商行

第二部分：国内银行核心系统建设情况

项目小组通过对四家国有商业银行、三家政策性银行、十一家股份制银行以及三家城市商业银行相关数据的统计和分析，从核心系统建设状态、核心系统产品情况、核心系统投资规模、核心系统建设周期四方面进行深入分析。

1、国内银行核心系统建设状态

定义：国内银行核心系统建设状态是指国内银行核心系统建设所处的阶段，分为招标选型、建设、上线（试运行或部分上线）推广、完成四种状态。

第二篇：银行组织机构规划调整的调研报告

按照市分行《通知》要求，我们由支行班子成员、各部门正副主任、员工代表等参与，就我行近年来网点撤并中存在的问题、对业务发展带来的影响以及对日后网点规划布局的意见，进行了认真细致的研究讨论。大家一致认为，目前，农业银行在**县金融领域中，正在被边缘化。现就我们的讨论意见，归纳如下：

一、**县金融机构基本情况**县现有各类金融机构网点45个，各项存款总额共计划亿元。按系统划分，其中隶属于信用社管辖的机构网点共计28个，邮政储蓄12个，工行2个，建行1个，农行2个。按类别划分，属于骨干网点5个，综合性网点24个，便利性网点16个。按区域划分，县城内网点共计13个，乡镇网点为32个。其中，工行、建行、农行三家金融机构共计5个网点，均集中在县城，信用社、邮政储蓄的机构网点分布在县城内的8个，在乡镇的32个。就各家金融机构网点的服务手段及硬件设放来看，都十分先进。如，工行、建行、邮政储蓄均有优于我行的服务优势。一方面，该三个系统下设的全部机构网点均配备有ATM自动取款机，其中工行2台，建行1台，邮政储蓄3台。另一方面，邮政储蓄的信用卡结算，异地存取等，在收取手续费方面制定有非常优惠的政策。目前，各家金融机构网点建设均十分稳定。但是，邮政储蓄的机构网点建设及扩张业务的愿望表现得十分迫切，据了解，在今年内，就新设立或迁址网点达到个，对其他各家金融机构的业务发展造成不同程度的影响。

二、对20xx年、20xx年我行撤并网点的情况分析20xx年、20xx年，我行撤并网点1个，即临晋营业所。当时，按照存款余额不足3000万元的标准，对该所予以撤并。当时，该所存款余额为2800万元，人员总数7人。在我行撤并网点区域中，信用社、邮政储蓄设立的机构网点共计3个，各项存款总额为5000万元。此前，于是20xx年，我们还对庙上、楚候、牛杜、三管、北景、七级、东张、角杯闫家庄、城关等九个营业所予以撤并。近年来，在网点不断撤并中，对我行的业务发展至少带来三点消极影响。一是过去我们攻关的财政代发工资业务及烟草、石化等系统大户业务，在这些乡镇全部流失，进而也对我行整体的代收代付业务造成重大影响。二是农村网点不断撤并，当地政府及居民对我行的反映相当强烈。于20xx年撤并网点，七级乡离退休老干部曾联名向临猗县政府写信呼吁，临猗县政府常务副县长王玉民曾向我行做过批示。三是网点撤并后，共计遗留正常、不良贷款1.2亿余元，新形成不良贷款3000万元。由于失去网点，导致不良贷款的清收工作负面影响极大。

三、我行在临猗县网点设置的基本现状20xx年6月，按照上级行存款余额不足5000万元的撤并标准，我们对营业所、卓里分理处等两个乡镇网点，以及地处城区的南郊、西街、北街三个储蓄所予以撤并。以上五个机构在撤并中，共计分流人员35名，向信用社移交存款6000余万元，归并我行营业所、东街分理处存款8000余万元。当前，我行仅在临猗县城设有两个营业网点。一个是支行营业部，另一个是东街分理处。目前，新系统升级以后，我们已经在这两个网点全部推行综合柜员制，但是，客户流量仍然十分拥挤，已直接导致部分客户将存款转入他行，从而形成我行综合竞争力明显呈下降趋势。按照上级行“县域商业金融主渠道作用”的市场定位思路，如果条件允许，我行应至少在乡镇新增四个综合性营业网点，在城区新增两个便利性网点，方能满足当地客户办理业务的基本需求，并较好服务临猗县的经济建设。就此，我行网点规划布局的理想思路为：

1、在主要重镇新增四个综合性网点的布局为：临晋镇、孙吉镇、北辛（或卓里工贸区）镇，庙上镇。

2、城区业务网点在现有两个网点的基础上，应再新增两个便利性网点，六台ATM自动取款机。

四、我行应在乡镇设置营业网点的几个必须性临猗县是一个农业大县和人口大县。全县总人口达54万元，辖8镇5乡3区，375个行政村。我行于20xx年撤并网点时，全县国内生产总值约达30．30亿元，工农业总产值达到42．03亿元，财政收入完成1．51亿元，农民人均纯收入完成3127元，城镇居民人均可支配收入完成6091．7元，固定资产投资完成6．94亿元，社会商品零售总额完成4．14亿元。作为全省最大的小麦、棉花、果疏基地县，我行现有的两个业务网点，显然难以形成“县域商业金融主渠道作用”的市场定位。

下一步，我行乡镇网点规划布局的类型可以概括为以下几个。一是应在地处西半县的第一重镇——临晋镇，设立一个综合性业务网点。

第三篇：居住区规划调研报告

一 ：开封区域分析

二调研工作

调研地点 ： 基地、希尔斯天翼国际、建业熙和府

1、基地 ：、希尔斯天翼国际、建业熙和府

第四篇：旅游规划 调研报告

浅谈旅游规划重心

旅游规划是一套法定的规范程序，是对目的地或景区长期发展的综合平衡、战略指引与保护控制，从而使其实现有序发展的目标。旅游规划方面是为旅游的发展设计的一个框架，所以这个框架必须是长期的、稳定的，必要的。

旅游容量，一个旅游区在提供使旅游者满意的接待、并对资源产生很小影响的前提下所能进行旅游活动的规模一般用容纳的旅游者人数来表示。在做旅游规划设计时要充分考虑社会公众包括旅游者通过心理感觉和知觉感知在头脑和记忆里形成的关于旅游地或景区的各种属性和特征的一种整体性评价。

功能分区和项目设置是开发主题和旅游产品设计的落脚点，是旅游规划的重头戏，有的规划方案中洋洋洒洒几十页的文字。考虑开发商的审阅习惯，是否可以单独抽出，独立形成图文并茂的景区设计任务书，甚至可以根据开发商要求和设计深度进行出图。由于设计图册都是静态的东西，还要再设计一套动态的活动演示方案。做到静态设计很丰富，动态演示很精彩。

1.旅游地形象设计

1.1旅游地形象定位与口号设计——策划的核心

旅游地形象的作用使地方旅游决策部门和公众对地方性有较深的理解使决策者在众多的旅游资源中识别出最核心的部分在此基础上把握未来旅游产品开发和市场开拓的方向使地方公众了解本地开发旅游的潜力和前景增强旅游意识积极参与地方旅游的开发和建设。

开发主题和形象设计是旅游规划中最薄弱的地方，普遍做法就是一个形象定位加上一句宣传口号，只有极少数规划中还增加一个景区logo设计。形象定位和宣传口号最常见的就是比附定位法，相互模仿，没有抓住景区的灵魂和找到景区的独一无二的指纹，缺少策划所讲的唯一性、第一性和专一性，是最被专业策划人看轻的部分。对开发主题设计上建议要针对项目个性进行大区域范围内的概念采购和本地化的项目体现，讲白一点就是把类似项目的成功开发经验应用到本项目开发之中。旅游规划或旅游策划比拼的是规划者或策划者的信息、资源和视野。规划或策划时必须出现一套详细而清晰的项目开发思路流程图。

1.2为旅游者的出游决策提供信息帮助

旅游者在选择出游目的地的时候面对众多不熟悉的旅游地及旅游产品常常会犹豫不决。最近的研究认为影响旅游者决策行为的不一定总是距离、时间、成本等一般因素旅游地的知名度、美誉度、认可度或其它一些因素可能更为重要。旅游地通过形象设计可以增加识别度引起游客注意诱发出行欲望。为旅游企业特别是旅行批发商和旅行零售商提供产品组织及销售方面的技术支持对于旅行社来讲其线路的组织和产品包装与目的地的形象的建立与推广具有千丝万缕的联系。

规划中都涉及到旅游产品设计章节，而且篇幅都很大，旅游产品罗列了很多，有几个大类，数十个小类，似乎不罗列出这么多产品，就无法显示规划方的水平，不能显示资源之丰富和厚重。但要考虑一个问题，规划方设计了这么多旅游产品是否都有市场？是否都具备竞争力？是否是投资方会操作的？选择产品设计上必须结合资源禀赋分析、市场需求和竞争分析、投资方的实力和能力分析，以及投入产出分析进行综合考量，哪些是核心产品，哪些是辅助产品，哪些产品先推，哪些产品后推，哪些产品必须充实提升，哪些产品必须割爱抛弃，这就是策划学讲的要有“加法、减法、乘法和除法”。规划解决的是：景区最合适开发哪些产品，而不是景区能开发哪些产品。对于旅游产品设计上，各方都在讲创意，这是没有错，但核心问题是：如果没有系统的思考、动态的把控，任何的创意就会落成点子，点子是局限的，是不稳妥的，是不能用来拯救景区的。

2.旅游资源与旅游产品的关系

作为原材料旅游资源要制成旅游产品必须根据市场需求加以筛选、加工甚至再创造随着我国经济的迅速发展和人民生活水平的不断提高,可以预见,在土地政策调控落实后日趋紧张的资源供应,开发商对旅游规划的界定,从广义上理解,是与旅游相关的各类土地附着物,包括主题公园、温泉疗养、娱乐设施以及其他功能性建筑等。从狭义上看,则是依托于旅游资源的各类房产物业本身,如度假别墅、酒店、会议中心、商铺等功能指向明确的建筑,实则应称之为旅游房地产。

总体而言,可分为几类：一是旅游景点地产,主要指旅游区内为游客旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质、非住宿型的建筑物及关联空间。旅游商务地产,主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间;旅游度假地产,主要是指为游客或度假者提供的,直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间。旅游住宅地产,主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间；旅游规划开发的形态主要有休闲度假住宅、产权酒店、时权酒店、高尔夫别墅、主题旅游度假社区等；

3.国内旅游规划的现状。

我国旅游规划正处于起步阶段,随着越来越多的购房人开始关注居住环境的品质,旅游和房地产在这种需求下形成良性互动。随着人民生活水平的提高和观念的转变,越来越多的项目开始借助风景名胜区和城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点,包括旅游、休闲、度假、置业等非主流市场进入消费者的视线。

4.旅游规划的选址是其成败的关键。

旅游规划与天然景观资源的储备及区域经济环境的能级都有关联。依托较好的景观资源,可为项目本身增值;良好的地理区位更能为项目带来潜在的客户人群。对于依托一定自然资源的旅游规划项目,必须坚守保护性开发的原则,只能借用、借势资源,是基于现有资源基础、生态系统上的调整和完善,而不能进行掠夺和破坏。

5.旅游规划的要点

5.1旅游规划的内容

作为一个规划单位，应该根据委托方的具体要求确定概念性规划的内容，一般来说应包括以下几个方面的内容：对规划区域的资源和客源市场进行分析和预测；确定规划区的定位、发展方向和发展战略；明确旅游产品的开发方向、特色和主要内容；提出规划区旅游发展的重点项目，强调策划的创新、个性和特色；提出相关要素发展的原则和方法等。从而在宏观层面上对规划区的旅游发展勾勒理想蓝图。要求的图件也应该是具体根据委托方要求确定，因为不同的空间范围的规划区在具体要求上会有差别，但是一般来说应该包括以下图件：规划区综合现状图、旅游客源市场分析图、总体规划图、功能分区图等，如果是空间范围较小的规划区，还可以要求近期的建设规划图或者是效果图。生态旅游作为一种新的旅游观，它对旅游者、旅游开发经营者和旅游活动本身都提出了更高的要求。如对游客而言：生态旅游要求游客出游动机带有明确的生态环境意识和强烈的自我教育意识。带着对生态资源的欣赏、品味和探索的目的出游，要事先主动了解旅游地的天文地理知识、人文生态和自然生态知识；游客在旅游中的行为符合环保规范，积极参加保护自然生态的各种有益活动。同时，旅游者对自身有高度的自我约束，不得有破坏环境的行为，并通过旅游实践，提高道德修养。

5.2旅游规划的目标

对一个规划地而言，定位是基础，是前提，目标是战略，是源动力。对任何事情而言都是先有定位后有目标，没有准确的定位就无法找到切实合理的发展目标，对一个规划地的旅游规划而言，也是这样没有规划目标是建立在规划地准确定位的基础之上的。没有准确可行的定位，即使制订再好的目标也是空中楼阁。有关于旅游产品设计方面的概念性规划主要是一个目标、战略、思路等方向性的规划，内容和深度往往随需要有所不同。在规划的过程中要注意把旅游业置于首位，把发展旅游与环境保护同步，同时融入大区域的产业联动与城镇建设，制定具有弹力及应变性的策略。

5.3旅游区交通规划

在做旅游区规划设计的时候，景区的道路交通规划可以从以下三个方面进行：首先是对外交通，即景区与外界的通道连接，具体包括水上交通、陆地交通和航空交通线路；其次为对内交通，即景区内各片区或各景点之间的道路连接，分为：车行道路、人行道路和水路等。最后为停车场，根据科学的数据分析，计算出合理的停车位与停车面积。包括外部停车场和内部停车场。

6.旅游规划的原则

当实用设计与美学设计冲突的时候遇到冲突时，应着重理解市场问题，包括项目设计的原因、目的，委托方－业主的意图、能力，目标人群和社区人群的素质、需求，社区环境的整体要求等等。在全面掌握各方面条件时，理论上，实用设计和美学设计是能够协调的，因为无论是为功能而设计还是为设计而设计，都应把握人本主义原则。

至于满足不同游客的问题，理论上，没有一个设计是能够同时满足所有人的，只能说，首先认清所针对的是哪类游客，然后尽量满足最大数量游客的需求。当然，如果传承中国本土的、传统的设计精神，满足跨地域的、现代的市场需求，还需要业内外同仁共同探讨。山水旅游资源能不能带动房地产升值的问题，不能一概的回答能与不能，关键看项目的区位、旅游资源的特色、以及所在城市消费习惯等等。一般的山水资源通过合理的开发，同时注重处理好房产开发与旅游开发的关系，是能够带来房产的升值。国内这样的成功的企业很多，但还没有特别标准的模式，关键看当地政策与项目特点，进行有针对性质的打造。

7、开发节奏把控

目前景区开发正呈现投资规模越来越大，建设周期越来越长的趋势。对这种情况下，规划中必须对建设项目进行分期，清晰准确把控开发节奏。规划不仅是提出短期、中期、长期建设项目，还必须更加明确地指出启动项目是哪一个，这个启动项目必须是：一能马上有好的赢利，二能快速形成市场的示范效应，三对后续项目具有明显的带动作用，要有“连环炮”的效果。寻找启动项目就是策划上经常提到的寻找项目引爆点。寻找启动项目是最难的，因为它决定项目的成败。也许景区前景很好，赢利很大，但开发商如何走过最艰苦的开发初期呢，这就必须找好照准启动项目。规划中，阶段性项目的接点与阶段性项目的接点之间如何连接必须提前设计好，否则项目开发延续性容易发生断层。

8、专项规划

专项规划，没有园林及相关专业背景的规划师根本是就做不来的，是规划中相互模仿，相互抄袭最多的章节之一，有些数据根本就没有经过详细计算就得出来。文字和图纸可以融到设计任务书中，但技术数据由来要介绍清楚，图纸要详细准确。如给排水布局图，必须有位置、流向、流量、管道大小、管道长度等内容。

总之,旅游规划开发要从选址策划开始到最后的经营管理全过程,将旅游房地产的开发与景区生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游资源、打造拳头产品相结合,尊重多方利益,重视后期经营,实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。

第五篇：小区规划调研报告

居住小区规划与住宅设计

调研报告

院系名称： 土木建筑学院 专业班级： 建筑学09级01班 学生姓名： 刘鹏 学

号： 200958250108 调研时间： 2013/3/12—2013/3/20 指导教师： 刘建 评定成绩：

一、调研的目的

1.通过调研加深对居住区规划的了解，将理论与实践相结合，切身体会住宅小区的规划模式，积累相关的知识，然后运用到接下来的设计中。

2.调研不同的小区，对比它们的优缺点，找到一个自己喜欢的风格，结合这次设计的基地，设想好模糊的规划设计蓝图。

3.着重观察小区规划与周边环境的关系，学习别人的处理手法，取长补短，为设计阶段做好前期准备工作。

4.通过本次调研,初步了解我国的住房政策、住房制度、居住现状、居住标准以及住宅房地产的相关知识。掌握居住小区规划设计的基本原理和方法，并熟悉城市居住区规划设计等相关规范。

二、调研工作计划

第一步，先仔细了解设计任务，认真阅读设计任务书，然后查阅相关文献，做到心中有数。第二步，接下来就是实地调研，亲临现场，将看到的实物与之前查阅的资料相结合，发现问题并记录。第三部，尽量拍摄有用的照片，从总体到细节，做到不遗漏，有不懂的地方可以请教别人，一些关键的设计可以实地测量，并记录数据。

三、实例调研 1.实例一

正弘蓝堡湾

(1)项目概况

蓝堡湾一期由10栋高层共1147户组成，建筑面积25.39万平方米，绿化率高达51.8%，容积率为3.51。两层地下停车场设计车位1315个。设有幼儿园、会所、1500平方米左右运动场、篮球场（包括儿童游乐场，草坪活动场）等配套设施。蓝堡湾景观由德国著名景观设计机构W&R主设计师魏第希和利第希倾情打造，融汇贯通了中原文化和德国当代园林景观风格特色。60--110米超宽楼距，建筑与绿色景观的和谐共生，灵动天地，以水为尊，将“呼吸港湾”的景观规划理念诠释得淋漓尽致。蓝堡湾的户型面积从110－120平米的两房、140－180平米的三房、200平米左右的四房、到220平米以上的复式等多种户型可供您选择。(2)居住小区的规划结构与形态

小区分为南北两个大的区域，道路与景观形成南北东西两个主轴，树木和植被形成小区的绿轴，并与主轴相较于社区的核心区域即商业中心和会所，构成整个社区的独特焦点空间。同时也是“生活中心”。一期共11个居住单元，均为南北向采光，这种朝向在中原地区最为适宜，每个居住单元各自独立，分布错落有致，楼间距十分富余，这种方式很好的保障了居住区的采光要求，景观与道路也与建筑很好的结合，共同构成良好的开放式交通体系。

（3）居住小区的建筑构成（住宅的类型、公建及配套设施情况）正弘蓝堡湾的住宅类型为高层建筑，分为商业区与生活区，主要建筑共11栋，配套设施包括幼儿园、会所、1500平方米左右运动场、篮球场（包括儿童游乐场，草坪活动场），内设廊亭，水池等建筑小品。

（4）外部空间的尺度和感受

正弘蓝堡湾小区规划最大的特色就是超大的楼间距，形成开合的外部空间，布局宽敞有序，主题轴线清晰明确，大尺度的道路景观能包揽更多的景致，提供居民更多的外部活动空间，这样的设计更好的满足人的心理需求。

（5）道路交通系统 该小区的轴线一目了然，道路也是围绕两条轴线展开，各个住宅楼之间的人行道都是曲折蜿蜒，灵活布置，将整体的大景观划分为一个个小景观。这样的布置方法既能做到有良好的导向性作用，同时也不乏内涵，曲线型道路能让行人很舒适的漫步其中。

（6）环境绿化及景观设计

从总平面可以看出，该小区的绿化率很高，在景观设计方面做足了功夫，分为南北两个大的景观带，又以水池道路等建筑元素联系到一块，水景的布置为该小区景观设计的一大特色。

（7）建筑材料运用与立面设计

住宅小区建筑的表面采用的是 厚重的石块贴面，再结合暖色调的运用彰显出其作为住宅建筑的本质。立面的处理富含变化，从整体的凸凹有致到入口的设计都值得借鉴，建筑的风格与材料及颜色都十分搭调，窗户与阳台的处理也拿捏的恰到好处，既不张扬又不乏味。

（8）存在的问题 1.总体规划过于偏重景观的设计，建筑所占比例偏小，导致土地使用率不高，不够经济。

2.建筑的布局形式单调，缺少变化，建筑的外部空间不够灵活，缺乏一些围合或半围合的空间形式，所有的景观布置一目了然，与园林设计的“通而不过”，“十步一景”的原则相违背。实例

二、郑州曼哈顿广场 1.项目概况

占地面积:800000平方米，总建筑面积:265736平方米，总户数:3087户。郑州曼哈顿广场以金水路为轴线分为南北两个区域，金水路北侧为金融、办公区，金水路南侧为高档住宅、商业配套区。整体规划设计为涵盖高档住宅、公寓、酒店、写字楼、商业等多种形态。

曼哈顿广场的住宅属现代欧式建筑风格，是郑州最大规模的纯板式建筑结构群。它拥有中原首个挑高16m的豪华入户大堂，中原首个最大规模的立体式绿化园林和架空层泛会所；户型多样可以满足不同客户的需求，户型设计方正实用，南北通透，真正户户朝阳；特有270度景观阳台。该项目建筑以31层的高层为主，项目首层与第二层为商业，第三层为空中立体园林，架空层为住宅的泛会所，通过16m高豪华气派的入户大堂，把住宅人流引导到本层，经花园进入每个单元的门厅。

2、规划结构 该小区用地不同于一般小区的特点是建在被城市交通干道穿越的不完整地段，曼哈顿广场以金水路为轴线分为南北两个区域，金水路北侧为金融、办公区，金水路南侧为高档住宅、商业配套区。曼哈顿广场项目分为A、B、C、D、E、F、G、H共8个区，其中，ABE区为商业及住宅部分，CD区为写字楼、公寓部分，F区为公共娱乐及住宅，GH区为纯住宅区。

3、小区建筑特点

为了满足住宅住户及商业购物群体对环境的不同需求，解决住宅人流与商业人流交叉的问题，这里采取了“住宅双地面、商业双首层”的世界超前规划理念。“住宅双地面、商业双首层”就是说，在二层以上的商业屋顶上设架空层，使架空层上面成为建有花园的大平台——即住宅景观地面层，通过地面底层气派的大门厅（内设扶梯，观光电梯），住宅人流可以在优美景观的环境中到达设于架空层的每幢楼的电梯大堂，然后再乘电梯回家。这样，位于三层的景观地面层与地面一层就形成了“住宅双地面”。为了把下面两层的商业氛围营造好，规划设计在商业的各个入口处设立自动扶梯及直上二层的景观大台阶，把人流尽可能向第二层商业引导。同时，在二层形成连贯的步行系统，与底层共同构筑繁荣的商业环境，从而使商业的第二层变得和第一层一样方便、快捷和繁华，也就是“商业双首层”。

建筑外观设计特点

建筑立面采用高级装饰面砖，并辅以凸窗、飘窗及圆弧形全玻璃景观窗、弧形玻璃栏杆阳台，使外观凹凸有致。两层商业则配以高档花岗岩饰面，精雕细琢，尽显王者之风。

住宅设计特点

以三室二厅作为单元式主力房，强调大厅活动空间。内部公私分离、居寝分离、洁污分离。景观方面采用住宅双地面及中原首创16m挑高大堂，住宅可乘自动扶梯直达屋顶花园。

4、道路系统

由于曼哈顿广场属于商、住、办公结合的综合型社区，所以社区内的道路极具开放性，属于“贯通式”道路，有“人车分行”和“人车混行”两类。

5、公建系统及周边配套

40000平方米屋顶花园、2.5m/秒高速三菱电梯、迅达自动扶梯、自动人行坡道、安全监控系统、背景音乐、电子公告牌、家庭安全报警系统、消防联动系统、大型多层停车场及一卡通系统。

周边环境优良，曼哈顿实验幼儿园、省实验小学、47中近在咫尺。E区有沃尔玛大型超市、内街（燕北路）为各式特色餐饮及麦当劳、奥斯卡大影都、星巴克咖啡等娱乐休闲会所。周围有河南中医学院、热舞会所、德亿歌剧院、脸谱KTV、民航大酒店、欧凯龙、郑州商品交易所、东方女子医院、游泳馆等。两公里以内主要省直行政单位,１公里以内分布有兴亚国际、中州假日、索菲特、皇冠等五星级、四星级酒店。公交线路：2、916、58、77、26、106、23、37、209、65、105、87。

6、景观分析

曼哈顿广场的理想境界就是将功能性与艺术性完美结合在一起，一种新古典主义的设计风格诠释建筑与人，人与景观，景观与建筑的和谐共生。

曼哈顿广场的住宅最大特点是“住宅双地面、商业双首层”就是说，在二层以上的商业屋顶上设架空层，使架空层上面成为建有花园的大平台——即住宅景观地面层。居民们既可以享受普通的社区庭院生活，又把商业引入社区内，好处有三：提高社区的商业价值；方便居民购物；功能性与艺术性结合。

四、基地调研 1.基地环境现状

地基位于未来路与中州大道中间，分为四个地块，共计346.3亩，基地目前大部分处于弃置状态，部分建有临时住房或者即将拆迁的住宅等建筑。

2.基地环境分析 基地周围多层或高层建筑，A、B地块与C、D地块被金水河分割开,A地块上是金水花园西区，C地块北边是金水花园东区，周围的建筑也大多建设时间较早，主要的景观就是贯穿基地的水系，所以应该围绕金水河做一些景观设计。

3.建筑功能定位

重点处理建筑与环境的关系，形成富有变化的外部空间，尺度感适合，以人为本，创建一个舒适且现代的高档小区。内部交通也要着重设计，将中国古典园林的精要融入到小区环境设计中。强调可参与性 居住区环境设计，不仅仅是为了营造人的视觉景观效果，其目的最终还是为了居者的使用。居住区环境是人们接触自然、亲近自然的场所，居住的参与使居住区环境成为人与自然交融的确空间。

4.建筑风格的定位 彰显时代感的现代化建筑 5.住宅设计分析

1）住宅要解决的的空间需求之间的关系表达如下

单元式住宅与类型住宅类型基本分为单元式和花园住宅两大类。但愿住在有水平和垂直空间利用不同产生各种不同的单元形式。如在水平上的变化产生了跃层式和错层式，又由于垂直和水平交通组织上的不同处理产生了楼期间、内廊式和集中式等各种类型的住宅，还有形体上做的台阶式住宅等。

2）梯间式户型的设计：

楼体式住宅每层联系的户数一般取在2~4户之间，户数越少，由公共楼梯间多引起的对住房的影响就越小，同时也饿能更好地保证住户的私密性和良好通风采光条件。一般在多层在住宅中采用的较多

6.总结和思考

调研阶段至关重要，是设计阶段前期准备，亲身实地的观察可以更直接的与建筑对话，发现一些问题并在以后的设计中去解决它。居住区景观环境设计，并不仅仅单纯地从美学角度和功能角度对空间环境构成要素进行组合配置，更要从景观要素的组成中贯穿其设计立意和主题。