扬州降解塑料项目实施方案（大全5篇）

第一篇：扬州降解塑料项目实施方案

扬州降解塑料项目

实施方案

MACRO 泓域咨询

摘要

通过比较，可降解塑料因其有更稳定的性能和更低的回收成本，在包装、农膜等使用时间短、难以回收分离的应用领域更具有替代优势；而再生塑料因为有更低的价格和制作成本，在生活用具、建筑材料、电器等使用时间长、易于分类回收的应用场景更具有优势，两者相得益彰。白色污染主要来源于包装领域，可降解塑料的发挥空间更大，随着政策推动和成本降低，未来可降解塑料市场前景广阔。

塑料是指以大分子量合成树脂为主要组分，加入适当添加剂（如增塑剂、稳定剂、抗氧化剂、阻燃剂、润滑剂、着色剂等），经加工成型的塑性（柔韧性）材料或固化交联形成的刚性材料。2017 年，全球塑料产量达到 3.48 亿吨，2011-2017 年 CARG 为 3.8%。中国是全球最大的塑料生产国与消费国，我国塑料的表观消费量约 8000 万吨，塑料制品的表观消费量约6000 万吨。2017 年我国塑料市场的规模约 2.4 万亿元，预计 2023 年将达到 3.3 万亿元，CAGR 为 5.1%。

该可降解塑料项目计划总投资 7317.98 万元，其中：固定资产投资 6130.88 万元，占项目总投资的 83.78%；流动资金 1187.10 万元，占项目总投资的 16.22%。

本期项目达产年营业收入 11420.00 万元，总成本费用 8895.15 万元，税金及附加 132.50 万元，利润总额 2524.85 万元，利税总额

3005.61 万元，税后净利润 1893.64 万元，达产年纳税总额 1111.97 万元；达产年投资利润率 34.50%，投资利税率 41.07%，投资回报率25.88%，全部投资回收期 5.36 年，提供就业职位 226 个。

扬州降解塑料项目实施方案目录

第一章

项目 基本情况

一、项目名称及建设性质

二、项目承办单位

三、战略合作单位

四、项目提出的理由

五、项目选址及用地综述

六、土建工程建设指标

七、设备购置

八、产品规划方案

九、原材料供应

十、项目能耗分析

十一、环境保护

十二、项目建设符合性

十三、项目进度规划

十四、投资估算及经济效益分析

十五、报告说明

十六、项目评价

十七、主要经济指标

第二章

项目建设及必要性

一、项目承办单位背景分析

二、产业政策及发展规划

三、鼓励中小企业发展

四、宏观经济形势分析

五、区域经济发展概况

六、项目必要性分析

第三章

产业研究

第四章

建设规划方案

一、产品规划

二、建设规模

第五章

选址规划

一、项目选址原则

二、项目选址

三、建设条件分析

四、用地控制指标

五、用地总体要求

六、节约用地措施

七、总图布置方案

八、运输组成

九、选址综合评价

第六章

工程设计说明

一、建筑工程设计原则

二、项目工程建设标准规范

三、项目总平面设计要求

四、建筑设计规范和标准

五、土建工程设计年限及安全等级

六、建筑工程设计总体要求

七、土建工程建设指标

第七章

项目工艺说明

一、项目建设期原辅材料供应情况

二、项目运营期原辅材料采购及管理

二、技术管理特点

三、项目工艺技术设计方案

四、设备选型方案

第八章

环境影响说明

一、建设区域环境质量现状

二、建设期环境保护

三、运营期环境保护

四、项目建设对区域经济的影响

五、废弃物处理

六、特殊环境影响分析

七、清洁生产

八、项目建设对区域经济的影响

九、环境保护综合评价

第九章

项目职业安全

一、消防安全

二、防火防爆总图布置措施

三、自然灾害防范措施

四、安全色及安全标志使用要求

五、电气安全保障措施

六、防尘防毒措施

七、防静电、触电防护及防雷措施

八、机械设备安全保障措施

九、劳动安全保障措施

十、劳动安全卫生机构设置及教育制度

十一、劳动安全预期效果评价

第十章

风险评估

一、政策风险分析

二、社会风险分析

三、市场风险分析

四、资金风险分析

五、技术风险分析

六、财务风险分析

七、管理风险分析

八、其它风险分析

九、社会影响评估

第十一章

项目节能方案

一、节能概述

二、节能法规及标准

三、项目所在地能源消费及能源供应条件

四、能源消费种类和数量分析

二、项目预期节能综合评价

三、项目节能设计

四、节能措施

第十二章

项目实施进度计划

一、建设周期

二、建设进度

三、进度安排注意事项

四、人力资源配置

五、员工培训

六、项目实施保障

第十三章

投资估算与资金筹措

一、项目估算说明

二、项目总投资估算

三、资金筹措

第十四章

经济评价分析

一、经济评价综述

二、经济评价财务测算

二、项目盈利能力分析

第十五章

项目招投标方案

一、招标依据和范围

二、招标组织方式

三、招标委员会的组织设立

四、项目招投标要求

五、项目招标方式和招标程序

六、招标费用及信息发布

第十六章

项目评价

附表 1：主要经济指标一览表

附表 2：土建工程投资一览表

附表 3：节能分析一览表

附表 4：项目建设进度一览表

附表 5：人力资源配置一览表

附表 6：固定资产投资估算表

附表 7：流动资金投资估算表

附表 8：总投资构成估算表

附表 9：营业收入税金及附加和增值税估算表

附表 10：折旧及摊销一览表

附表 11：总成本费用估算一览表

附表 12：利润及利润分配表

附表 13：盈利能力分析一览表

第一章

项目基本情况

一、项目名称及建设性质

（一）项目名称

扬州降解塑料项目

（二）项目建设性质

该项目属于新建项目，依托某经济示范中心良好的产业基础和创新氛围，充分发挥区位优势，全力打造以可降解塑料为核心的综合性产业基地，年产值可达 11000.00 万元。

二、项目承办单位

xxx 有限责任公司

三、战略合作单位

xxx 科技发展公司

四、项目提出的理由

白色污染中 59%来自包装和农膜塑料制品，而这类用途的塑料一次性、难回收的特点不适合塑料再生利用，唯有可降解塑料可以根本性解决白色污染问题。生物降解塑料包括 PLA（聚乳酸）、PBAT（聚己二酸/对苯二甲酸丁二酯）和 PHA（聚羟基烷酸酯）等，是可降解塑料重要类别，因其具有普通塑料相近的性能，可降解性好和安全性高的优势，在欧美国家应用范

围最广。在包装、纺织和农膜领域中，PLA 和 PBS 消费量最大；在一些高附加值领域中，PHA 在医用植入材料中使用广泛。据 PEMRG 统计，2018 年全球塑料需求量达到 3.59 亿吨，其中包装塑料需求量达到 1.44 亿吨，可降解塑料的替代市场空间巨大。

目前国内生物降解塑料企业产能利用率基本不到 50%，行业生物降解塑料行业平均产能利用率在 30%左右，按此测算，2018 年中国改性塑料产量约为 13.5 万吨，其中大部分出口至欧洲市场。随欧洲、澳大利亚及韩国等地区生物降解塑料需求大幅增长，国内生物降解塑料出口未来将保持较快增长，产能利用率将快速上升。

五、项目选址及用地综述

（一）项目选址方案

项目选址位于某经济示范中心,地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，建设条件良好。

扬州，江苏省地级市，长江三角洲中心区 27 城之一。是世界遗产城市、世界美食之都、世界运河之都、东亚文化之都、国家历史文化名城和具有传统特色的风景旅游城市，位于江苏省中部、长江与京杭大运河交汇处，有江苏省陆域地理几何中心（扬州高邮市）之称，有淮左名都，竹西佳处之称，又有着中国运河第一城的美誉；被誉为扬一益二、月亮城。扬州，古称广陵、江都、维扬，建城史可上溯至公元前 486 年，首批国家历史文

化名城，中国大运河扬州段入选世界遗产名录；扬州列入中国海上丝绸之路申报世界遗产城市之一。下辖邗江区、广陵区、江都区 3 个市辖区和宝应县 1 个县，代管高邮市、仪征市 2 个县级市。扬州是江苏长江经济带重要组成部分、南京都市圈成员城市和长三角城市群城市；是南水北调东线工程水源地、联合国人居奖获奖城市、全国文明城市、中国温泉名城、国家园林城市、国家森林城市。扬州成功举办 2017 年世界体育赛事与旅游峰会、世界地理标志大会、世界运河城市论坛，2018 年世界运河风情民俗展演活动、江苏省第十九届运动会、第十届江苏省园艺博览会，将举办 2021年扬州世界园艺博览会，2022 年世界半程马拉松锦标赛。2018 年中国百强城市排行榜公布，扬州市位列第 45 位。2018 年 11 月，入选中国城市全面小康指数前 100 名。2019 年 10 月 31 日，扬州入选世界美食之都。

（二）项目用地规模

项目总用地面积 22678.00平方米（折合约 34.00 亩），土地综合利用率 100.00%；项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照可降解塑料行业生产规范和要求进行科学设计、合理布局，符合规划建设要求。

六、土建工程建设指标

项目净用地面积 22678.00平方米，建筑物基底占地面积 11436.52平方米，总建筑面积 26079.70平方米，其中：规划建设主体工程18592.19平方米，项目规划绿化面积 1954.09平方米。

七、设备购置

项目计划购置设备共计 94 台（套），主要包括：xxx 生产线、xx设备、xx 机、xx 机、xxx 仪等，设备购置费 2661.72 万元。

八、产品规划方案

根据项目建设规划，达产年产品规划设计方案为：可降解塑料 xxx单位/年。综合考 xxx 有限责任公司企业发展战略、产品市场定位、资金筹措能力、产能发展需要、技术条件、销售渠道和策略、管理经验以及相应配套设备、人员素质以及项目所在地建设条件与运输条件、xxx 有限责任公司的投资能力和原辅材料的供应保障能力等诸多因素，项目按照规模化、流水线生产方式布局，本着“循序渐进、量入而出”原则提出产能发展目标。

九、原材料供应

项目所需的主要原材料及辅助材料有：xxx、xxx、xx、xxx、xx 等，xxx 有限责任公司所选择的供货单位完全能够稳定供应上述所需原料，供货商可以完全保障项目正常经营所需要的原辅材料供应，同时能够满足 xxx 有限责任公司今后进一步扩大生产规模的预期要求。

十、项目能耗分析

1、项目年用电量 1179074.71 千瓦时，折合 144.91 吨标准煤，满足扬州降解塑料项目项目生产、办公和公用设施等用电需要

2、项目年总用水量 7963.66 立方米，折合 0.68 吨标准煤,主要是生产补给水和办公及生活用水。项目用水由某经济示范中心市政管网供给。

3、扬州降解塑料项目项目年用电量 1179074.71 千瓦时，年总用水量 7963.66 立方米，项目年综合总耗能量（当量值）145.59 吨标准煤/年。达产年综合节能量 36.40 吨标准煤/年，项目总节能率 26.16%，能源利用效果良好。

十一、环境保护

项目符合某经济示范中心发展规划，符合某经济示范中心产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。

项目设计中采用了清洁生产工艺，应用清洁原材料，生产清洁产品，同时采取完善和有效的清洁生产措施，能够切实起到消除和减少污染的作用。项目建成投产后，各项环境指标均符合国家和地方清洁生产的标准要求。

十二、项目建设符合性

（一）产业发展政策符合性

由 xxx 有限责任公司承办的“扬州降解塑料项目”主要从事可降解塑料项目投资经营，其不属于国家发展改革委《产业结构调整指导目录（2011 年本）》（2013 年修正）有关条款限制类及淘汰类项目。

（二）项目选址与用地规划相容性

扬州降解塑料项目选址于某经济示范中心，项目所占用地为规划工业用地，符合用地规划要求，此外，项目建设前后，未改变项目建设区域环境功能区划；在落实该项目提出的各项污染防治措施后，可确保污染物达标排放，满足某经济示范中心环境保护规划要求。因此，建设项目符合项目建设区域用地规划、产业规划、环境保护规划等规划要求。

（三）

“ 三线一单 ” 符合性

1、生态保护红线：扬州降解塑料项目用地性质为建设用地，不在主导生态功能区范围内，且不在当地饮用水水源区、风景区、自然保护区等生态保护区内，符合生态保护红线要求。

2、环境质量底线：该项目建设区域环境质量不低于项目所在地环境功能区划要求，有一定的环境容量，符合环境质量底线要求。

3、资源利用上线：项目营运过程消耗一定的电能、水，资源消耗量相对于区域资源利用总量较少，符合资源利用上线要求。

4、环境准入负面清单：该项目所在地无环境准入负面清单，项目采取环境保护措施后，废气、废水、噪声均可达标排放，固体废物能够得到合理处置，不会产生二次污染。

十三、项目进度规划

本期工程项目建设期限规划 12 个月。选派组织能力强、技术素质高、施工经验丰富、最优秀的工程技术人员和施工队伍投入本项目施工。在技术交流谈判同时，提前进行设计工作。对于制造周期长的设备，提前设计，提前定货。融资计划应比资金投入计划超前，时间及资金数量需有余地。

十四、投资估算及经济效益分析

（一）项目总投资及资金构成

项目预计总投资 7317.98 万元，其中：固定资产投资 6130.88 万元，占项目总投资的 83.78%；流动资金 1187.10 万元，占项目总投资的 16.22%。

（二）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（三）项目预期经济效益规划目标

项目预期达产年营业收入 11420.00 万元，总成本费用 8895.15 万元，税金及附加 132.50 万元，利润总额 2524.85 万元，利税总额3005.61 万元，税后净利润 1893.64 万元，达产年纳税总额 1111.97 万元；达产年投资利润率 34.50%，投资利税率 41.07%，投资回报率25.88%，全部投资回收期 5.36 年，提供就业职位 226 个。

十五、报告说明

提供包括政策指引、产业分析、市场供需分析与预测、行业现有工艺技术水平、项目产品竞争优势、营销方案、原料资源条件评价、原料保障措施、工艺流程、能耗分析、节能方案、财务测算、风险防范等内容。项目报告核心提示：项目投资环境分析，项目背景和发展概况，项目建设的必要性，行业竞争格局分析，行业财务指标分析参

考，行业市场分析与建设规模，项目建设条件与选址方案，项目不确定性及风险分析，行业发展趋势分析

十六、项目评价

1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合某经济示范中心及某经济示范中心可降解塑料行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进某经济示范中心可降解塑料产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx 公司为适应国内外市场需求，拟建“扬州降解塑料项目”，本期工程项目的建设能够有力促进某经济示范中心经济发展，为社会提供就业职位 226 个，达产年纳税总额 1111.97 万元，可以促进某经济示范中心区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率 34.50%，投资利税率 41.07%，全部投资回报率 25.88%，全部投资回收期 5.36 年，固定资产投资回收期5.36 年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

4、引导民营企业建立品牌管理体系，增强以信誉为核心的品牌意识。以民企民资为重点，扶持一批品牌培育和运营专业服务机构，打造产业集群区域品牌和知名品牌示范区。

综上所述，项目的建设和实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。

十七、主要经济指标

主要经济指标一览表

序号 项目 单位 指标 备注 1

占地面积

平方米

22678.00

34.00 亩

1.1

容积率

1.15

1.2

建筑系数

50.43%

1.3

投资强度

万元/亩

180.32

1.4

基底面积

平方米

11436.52

1.5

总建筑面积

平方米

26079.70

1.6

绿化面积

平方米

1954.09

绿化率 7.49%

总投资

万元

7317.98

2.1

固定资产投资

万元

6130.88

2.1.1

土建工程投资

万元

1929.82

2.1.1.1

土建工程投资占比

万元

26.37%

2.1.2

设备投资

万元

2661.72

2.1.2.1

设备投资占比

36.37%

2.1.3

其它投资

万元

1539.34

2.1.3.1

其它投资占比

21.04%

2.1.4

固定资产投资占比

83.78%

2.2

流动资金

万元

1187.10

2.2.1

流动资金占比

16.22%

收入

万元

11420.00

总成本

万元

8895.15

利润总额

万元

2524.85

净利润

万元

1893.64

所得税

万元

1.15

增值税

万元

348.26

税金及附加

万元

132.50

纳税总额

万元

1111.97

利税总额

万元

3005.61

投资利润率

34.50%

投资利税率

41.07%

投资回报率

25.88%

回收期

年

5.36

设备数量

台（套）

年用电量

千瓦时

1179074.71

年用水量

立方米

7963.66

总能耗

吨标准煤

145.59

节能率

26.16%

节能量

吨标准煤

36.40

员工数量

人

226

第二章

项目建设及必要性

一、项目承办单位背景分析

（一）公司概况

顺应经济新常态，需要公司积极转变发展方式，实现内涵式增长。为此，公司要求各级单位通过创新驱动、结构优化、产业升级、提升产品和服务质量、提高效率和效益等路径，努力实现“做实、做强、做大、做好、做长”的发展理念。经过 10 余年的发展，公司拥有雄厚的技术实力，完善的加工制造手段，丰富的生产经营管理经验和可靠的产品质量保证体系，综合实力进一步增强。公司将继续提升供应链构建与管理、新技术新工艺新材料应用研发。集团成立至今，始终坚持以人为本、质量第一、自主创新、持续改进，以技术领先求发展的方针。本公司奉行“客户至上，质量保障”的服务宗旨，树立“一切为客户着想” 的经营理念，以高效、优质、优惠的专业精神服务于新老客户。

公司致力于创新求发展，近年来不断加大研发投入，建立企业技术研发中心，并与国内多所大专院校、科研院所长期合作，产学研相结合，不断提高公司产品的技术水平，同时，为客户提供可靠的技术后盾和保障，在新产品开发能力、生产技术水平方面，已处于国内同

行业领先水平。公司紧跟市场动态，不断提升企业市场竞争力。基于大数据分析考虑用户多样化需求，以此为基础制定相应服务策略的市场及经营体系，并综合考虑用户端消费特征，打造综合服务体系。

产品的研发效率和质量是产品创新的保障，公司将进一步加大研发基础建设。通过研发平台的建设，使产品研发管理更加规范化和信息化；通过产品监测中心的建设，不断完善产品标准，提高专业检测能力，提升产品可靠性。undefined

（二）公司经济效益分析

上一年度，xxx 公司实现营业收入 8369.19 万元，同比增长 15.07%（1095.99 万元）。其中，主营业业务可降解塑料生产及销售收入为7676.36 万元，占营业总收入的 91.72%。

上年度主要经济指标

序号 项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合计 1

营业收入

1757.53

2343.37

2175.99

2092.30

8369.19

主营业务收入

1612.04

2149.38

1995.85

1919.09

7676.36

2.1

可降解塑料(A)

531.97

709.30

658.63

633.30

2533.20

2.2

可降解塑料(B)

370.77

494.36

459.05

441.39

1765.56

2.3

可降解塑料(C)

274.05

365.39

339.30

326.25

1304.98

2.4

可降解塑料(D)

193.44

257.93

239.50

230.29

921.16

2.5

可降解塑料(E)

128.96

171.95

159.67

153.53

614.11

2.6

可降解塑料(F)

80.60

107.47

99.79

95.95

383.82

2.7

可降解塑料(...)

32.24

42.99

39.92

38.38

153.53

其他业务收入

145.49

193.99

180.14

173.21

692.83

根据初步统计测算，公司实现利润总额 1747.21 万元，较去年同期相比增长 180.00 万元，增长率 11.49%；实现净利润 1310.41 万元，较去年同期相比增长 119.67 万元，增长率 10.05%。

上年度主要经济指标

项目 单位 指标 完成营业收入

万元

8369.19

完成主营业务收入

万元

7676.36

主营业务收入占比

91.72%

营业收入增长率（同比）

15.07%

营业收入增长量（同比）

万元

1095.99

利润总额

万元

1747.21

利润总额增长率

11.49%

利润总额增长量

万元

180.00

净利润

万元

1310.41

净利润增长率

10.05%

净利润增长量

万元

119.67

投资利润率

37.95%

投资回报率

28.46%

财务内部收益率

26.55%

企业总资产

万元

11626.63

流动资产总额占比

万元

31.48%

流动资产总额

万元

3660.30

资产负债率

32.32%

二、可降解塑料项目背景分析

塑料是指以大分子量合成树脂为主要组分，加入适当添加剂（如增塑剂、稳定剂、抗氧化剂、阻燃剂、润滑剂、着色剂等），经加工成型的塑性（柔韧性）材料或固化交联形成的刚性材料。2017 年，全球塑料产量达到 3.48 亿吨，2011-2017 年 CARG 为 3.8%。中国是全球最大的塑料生产国与消费国，我国塑料的表观消费量约 8000 万吨，塑料制品的表观消费量约 6000 万吨。2017 年我国塑料市场的规模约 2.4万亿元，预计 2023 年将达到 3.3 万亿元，CAGR 为 5.1%。

塑料在给人们带来方便的同时，也带来极大的环境污染。20 世纪50 年代以来，全球共生产约 83 亿吨塑料，其中 63 亿吨已成为塑料垃圾。目前每年仍有超过 1 亿吨白色垃圾产生。由于塑料制品的原料―高分子树脂具有极强稳定性，在自然环境状态下需几百年才能降解，降解过程不仅占用大量土地资源，也会对水体、空气造成污染，白色垃圾污染问题已经引起各国的高度重视。

塑料按照降解方式可分为不可降解塑料和可降解塑料。可降解塑料是指各项性能可满足使用要求，在保存期内性能不变，而使用后在自然环境条件下能降解成对环境无害物质的塑料，也被称为可环境降

解塑料。不可降解塑料则指无法或者很难通过微生物降解的塑料，它们往往在自然界中经过上百年才能被缓慢降解。

可降解塑料可分为破坏性可降解塑料和完全可降解塑料，前者通过在传统的石油基塑料生产过程中添加一定量的添加剂，使其容易分解，但仅仅是分解成体积更小的石油基塑料，无法完全回归自然，其降解特性逐渐被否定，目前说的可降解塑料主要是完全可降解塑料。完全可降解塑料在特定环境下可以完全降解，其原料可以是 100%生物质资源，也可以是传统化石能源。

生物基可降解塑料，主要来自于粮食和微生物，来源可再生，使用后对环境无污染，符合国家可持续发展战略方针，虽然目前的原料成本、技术、设备成本均较高，但随着工艺水平和生产规模的进一步发展，必定会带动成本下降，发展前景明朗；石化/煤化制可降解塑料路线丰富，并且石化/煤化行业对装置放大的经验成熟，通过装置大型化，提高能源综合利用效率，降本潜力巨大，以石化/煤化动辄十万吨甚至上百万吨的布局规模，是可降解塑料产能增长的重要组成部分。

全球生物降解塑料需求量呈较快增长趋势。2014 年生物降解塑料需求 130 万吨，预计到 2020 年将达到 322 万吨，年均增长率达到

16.7%。其中欧洲需求量最大，占比达 31%，北美和中国占比分别为 28%和 20%。

欧洲生物降解塑料市场快速发展主要得益于欧洲相关法律法规支持。欧盟有机垃圾填埋指令要求成员国在 2016 年减少有机垃圾填埋量到 1995 年的 35%；意大利从 2011 年 1 月 1 日起超市全面禁售非生物降解的塑料袋；法国、西班牙，于 2013 年 1 月 1 日全面禁售 PE 购物袋；德国，生产与销售者生物降解塑料能豁免回收义务及税收；2011 年 5月 24 日，欧盟筹划对全欧洲实施禁塑令，在 2012 年起禁用非生物降解塑料袋，2015 年，英国将对超市每个购物袋开征 5 便士环保税。德国生产与销售生物降解材料能豁免回收义务及税收等等。

我国是全球唯一可以生产所有生物降解塑料产品的国家，近年来产能扩张迅速。2018 年我国生物降解塑料行业规模约 54.4 亿元，同比增长 21.1%。2018 年产量达 65 万吨，同比增长 10.2%，其中完全生物降解塑料产量约 9.5 万吨，破坏性生物降解塑料产量约 55.5 万吨。

目前国内禁塑试点省市仍然较少，导致国内生物降解塑料消费需求市场仍然较小。通过中国生物降解塑料产量及进出口市场进行测算，2018 年，中国生物降解塑料消费需求市场约为 4.2 万吨，同比增长13.5%。

2017 年全国生物降解塑料年产能约为 40 万吨。2018 年 11 月，中科院形成 5 万吨 CO2 共聚物生物塑料产能，在不考虑其他生物降解塑料新增或退出产能，2018 年中国生物降解塑料产能约为 45 万吨。

三、可降解塑料项目建设必要性分析

目前国内生物降解塑料企业产能利用率基本不到 50%，行业生物降解塑料行业平均产能利用率在 30%左右，按此测算，2018 年中国改性塑料产量约为 13.5 万吨，其中大部分出口至欧洲市场。随欧洲、澳大利亚及韩国等地区生物降解塑料需求大幅增长，国内生物降解塑料出口未来将保持较快增长，产能利用率将快速上升。

为进一步规范可降解塑料制品市场，近年来我国不断出台政策对包括生物降解塑料在内的可降解产品进一步规范，一方面严厉打击不法商犯，另一方面加强对生产可降解塑料制品企业的政策支持和财税支持。2004 年，全国人大通过了《可再生能源法（草案）》和《固体废物污染环境防治法（修订）》，鼓励再生生物质能的利用和降解塑料推广应用，2008 年颁发的限塑阶段，但鼓励有条件的地区探索禁塑，自 2014 年来，吉林省、河南南乐县、海南省先后出台禁塑令，禁止生产、销售、使用不可降解的一次性制品。

塑料包装材料除要求能满足市场对包装质量和数量等日益提高的要求外，其发展必须以节省资源，用后易回收利用，易被环境降解为技术开发的出发点。目前全球已经有很多发达国家制定了绿色包装的立法措施，这势必将促进生物降解塑料的使用。

我国是塑料包装生产大国，市场规模超过 2000 亿元，塑料包装在包装产业总产值中的比例已超过 40%，塑料编织袋、复合软包装、塑料薄膜的年产量均列世界第一位。受益于购物网络化的普及，2006-2018年中国的快递业务量从 10 亿件增长至 500 亿件。2018 年全国快递业共消耗快递运单 507.1 亿件、编织袋约为 53 亿条、塑料袋约为 245 亿个、封套 57 亿个、包装箱约为 143 亿个、胶带约为 430 亿米。按每个塑料编织袋 100g、每个包装塑料袋 10g 测算，每年产生塑料垃圾约 80 万吨。国家和企业出台了一系列的电子商务绿色包装相关办法，新《快递封装用品》标准中明确指出倡导使用生物降解材料。

除我国政府和相关省市出台支持生物降解塑料的发展法律法规，一些企业内部也出台了支持发展生物降解塑料的发展措施。2016 年 6月，菜鸟网络宣布：联合 32 家中国及全球合作伙伴启动菜鸟绿色联盟绿动计划。承诺到 2020 年替换 50%的包装材料，填充物为 100%可降解绿色包材；通过使用新能源车辆、可回收材料，重复使用包装。建立

包材回收体系等举措。争取达到行业总体碳排放减少 362 万吨。2017年 6 月，京东携手九大品牌商共同清流计划。预计 2020 年，京东将减少供应链中一次性包装纸盒使用量 100 亿个；从品牌商到供货商，实现 80%的商品包装耗材的可回收，单位商品包装重量减轻 25%；在用户端，50%以上的塑料包装将使用可降解材料、100%物流包装使用可再生或可回收材料、100%物流包装印刷采用环保印刷工艺。

我国外卖订单量近两年呈现井喷式增长，2018 年我国互联网餐饮外卖市场订单量达到 109.6 亿单，同比增长 96.8%。与此同时也带来了一次性餐具使用量的急速增加。一份外卖的塑料包装材料包括塑料袋、塑料碗、塑料汤勺和塑料汤杯，目前基本都使用聚苯乙烯、聚丙烯、聚氯乙烯等石油基高分子塑料。根据测算，单个塑料碗和塑料饭盒的重量基本在 40g-60g，环保组织“自然大学”调研发现，每份外卖平均消耗 3.27 个餐盒，大约产生 160g 塑料，按照 2018 年 110 亿外卖订单量计算，共消耗一次性餐具塑料约 176 万吨，考虑到外卖订单数量的强劲增长，未来外卖产生的一次性塑料餐具数量将十分巨大。

随着一次性餐盒使用量的迅速上升，这一问题受到了人们越来越多的关注，2017 年 6 月，美团外卖、中国烹饪协会、中华环境保护基金会曾与多家餐饮外卖品牌共同发起《绿色外卖行业公约（绿色十

条）》，其中就有“推动使用绿色餐具”的相关内容。2017 年 10 月，国家食品药品监督管理总局发布《网络餐饮服务食品安全监督管理办法》中也特别提到，鼓励网络餐饮服务第三方平台提供者提供可降解的食品容器、餐具和包装材料。上述新办法自 2018 年 1 月 1 日起施行。目前生物降解材料成本较高，需要有政策和企业推动，外卖行业类似快递行业，属于寡头竞争行业，有望充分利用政策和平台的优势对商家进行生物降解塑料的推广。

地膜是农业生产的重要物质资料之一，地膜覆盖可以显著提高土壤温度、防止土壤水分蒸发、提高肥效、保持土壤疏松、防治杂草、提高冠层下的光照均匀程度等，有效改善农作物生长发育的“小气候”，使光、热、水和养分资源得到充分利用，促进种子萌发和作物生长，其覆盖作物种类从经济作物至棉花、玉米、小麦等大田作物。目前我国适宜地膜覆盖的耕地面积在 9 亿亩以上，地膜覆盖面积只有 3亿亩，按每亩地地膜使用量 5 公斤估算，目前地膜需求量在 150 万吨以上，若适宜耕地地膜全覆盖则对应年需求 450 万吨以上。传统农用塑料地膜材料主要以聚乙烯（PE）薄膜为主，但 PE 膜在自然环境条件下难以降解，加之缺乏有效的治理措施，废旧地膜在农田土壤中逐年增多，污染持续加剧。主要危害表现在残膜阻碍土壤水分的渗透，降

低土壤通透性；残膜与根系直接接触，阻碍根系伸展，影响作物生长，引起作物减产。

第三章

产业研究

一、可降解塑料行业分析

通过比较，可降解塑料因其有更稳定的性能和更低的回收成本，在包装、农膜等使用时间短、难以回收分离的应用领域更具有替代优势；而再生塑料因为有更低的价格和制作成本，在生活用具、建筑材料、电器等使用时间长、易于分类回收的应用场景更具有优势，两者相得益彰。白色污染主要来源于包装领域，可降解塑料的发挥空间更大，随着政策推动和成本降低，未来可降解塑料市场前景广阔。

在包装领域，可降解塑料的替代正在实现。塑料的应用领域非常广泛，不同的领域对于塑料的要求也不尽相同。汽车、家电等领域对塑料的要求是经久耐用、容易分离，且单体塑料用量较大，故传统塑料的地位较为稳固。而塑料袋、餐盒、地膜、快递等包装领域，由于塑料的单体用量低，容易污染，难以高效分离，这使得可降解塑料更有机会在这些领域成为传统塑料的替代品。从 2019 年全球可降解塑料需求结构也验证了这一点，可降解塑料的需求主要集中于包装领域，软包装和硬包装占比合计达到 53%。西欧和北美的可降解塑料发展较早，已经初具规模，应用领域集中在包装行业。2017 年，西欧可降解塑料

总消费量中，购物袋和生产用袋占最大份额（29%）；2017 年，北美可降解塑料总消费量中食品包装，餐盒和餐具占最大份额（53%）。

可降解塑料中 PLA、PBAT 的生产较为成熟，且总产能占比居于前列；PHA 的性能优异，随着成本下降，未来有望从医疗高端领域拓展至包装、农膜等更大的市场。这三种可降解塑料或成为替代传统塑料的主力。

2019 年全球可降解塑料产能合计约为 107.7 万吨，以淀粉基塑料为主。2019 年淀粉基塑料产能为 44.94 万吨，占全球可降解塑料产能的 38.4%，PLA、PBAT 分别占 25.0%和 24.1%，位居二、三位。不同地区的可降解塑料的结构也有所不同。在主要的消费地区中，西欧以淀粉基塑料为主；北美和亚洲、大洋洲则以 PLA 为主。西欧是淀粉基塑料用量最大的地区，主要因为其发展可降解塑料较早，起初并未发现淀粉基塑料降解残留和不能完全分子化降解的问题。美国作为紧随其后发展可降解塑料的国家，对淀粉基塑料的用量减少很多。

在欧美国家，可降解塑料已快速发展 18 年，而其市场依旧靠政策驱动，每一次禁塑令的推出都会带来对可降解塑料需求的快速增加。我们认为与限塑令不同，禁塑令对于可降解塑料的市场增量贡献更大，有利于可降解塑料替代率快速上升。2020 年 1 月，我国第一次颁布

“禁塑令”，随后各省市相继制定禁塑政策。我们依据各省市禁塑政策执行时间表和执行力度，以及海外可降解塑料发展历程，预测了我国未来 10 年可降解塑料的需求变化。到 2025 年，预计我国可降解塑料需求量可到 238 万吨，市场规模可达 477 亿元；到 2030 年，预计我国可降解塑料需求量可到 428 万吨，市场规模可达 855 亿元。我国可降解塑料市场空间巨大。

西欧、北美“限塑令”、“禁塑令”等相关法律法规密集出台，推动海外可降解塑料市场快速发展。“限塑令”推出的时间更早，主要采取了对塑料袋征税、有偿使用塑料袋等较温和且可选择的方式执行，本质上是把成本转嫁到消费者，对于减少塑料用量作用有限。“禁塑令”在近几年被各国政府推行，其适用的范围更广、程度更深，通过禁止生产、销售、使用等方式对传统塑料进行禁用，是推动可降解塑料在欧美国家快速发展的根本原因。

早在二十一世纪前十年，爱尔兰、意大利等部分欧洲国家就已经开始出台各种类型的“限塑令”。美国也于 2002 年，推出了“限塑令”，要求各州必须制定生物可降解农用塑料使用计划，并于 2009 年立法推广可降解塑料。而我国也自 2008 年起就开始立法，有偿使用塑料购物袋，在限塑政策上与欧美国家接轨。此后，各国的“限塑令”

逐渐升级为“禁塑令”。以欧盟的政策衍变为例，2016 年，欧盟推出了“限塑令”，要求成员国在当年减少有机垃圾填埋量到 1995 年的35%；2018 年，欧盟大部分国家实施“增加塑料袋价格或税收”的方式控制塑料袋的使用；2019 年，欧盟通过了大范围的“禁塑令”。该法令要求欧盟成员国到 2021 年禁止使用包括一次性塑料餐具、塑料制棉签、塑料吸管、塑料搅拌棒在内一次性塑料制品，并由更环保的材料加以替代；到 2025 年前，各成员国所使用塑料瓶的可再生成分至少要达到 25%；到 2030 年这一比例要扩大到 30%。全球范围内“禁塑令”的实施推动了可降解塑料需求增长。

欧洲的可降解塑料需求量占比最大，达到 55%，而北美和中国的需求占比分别仅为 19%和 12%。从人均角度看，西欧、北美的人均可降解塑料需求量占比分别达到了 70%和 21%，而我国占比仅为 6%。随着我国禁塑令的实施和加强，人均可降解塑料消费量有望向欧美国家靠拢，潜在市场空间可观。

我国“限塑令”推出较早，早在 1999 年，我国国家经贸委发布（99）第 6 号令，规定 2000 年底前全面禁止生产和使用一次性发泡塑料餐饮具的文件，走在了世界前列。2020 年 1 月 19 日，国家发展改革委、生态环境部公布《关于进一步加强塑料污染治理的意见》。此次

“禁塑令”不仅要求禁止、限制使用对环境负担较大的塑料，还加快推广塑料的可替代产品，比如可降解塑料、纸质包装等，有助于可降解塑料对传统塑料的替代进程。这也为替代产品市场快速发展奠定了良好的政策基础。

在农用膜领域，传统地膜多为 PE 制成，自然条件下很难降解，在土壤可以残留长达 100~200 年，耕地土壤中的残膜量不断增加会使土壤环境恶化，土壤含水量下降，板结且肥力下降。生物可降解地膜与普通农用地膜功能一直，而在保温、保湿作用及产量方面的效果要强于普通地膜。我国是世界上最大的覆膜种植国，2014 年国内地膜覆盖面积 3 亿亩，覆盖率达到 36%，消耗农用膜约 258 万吨。今年来，农用塑料薄膜用量维持在 250 万吨左右，到 2018 年，农用塑料薄膜用量略有下降，为 246.5 万吨。近年来，欧洲也同样出现农业塑料薄膜用量下降的情况，主要原因是“禁塑令”推行和可降解塑料的供不应求，随着可降解塑料产能扩张，未来有望继续实现增长。即使只考虑农膜的存量市场，保守估计，若按照年替代 10%的速度考虑，我国每年新增降解塑料用量预计都在 20 万吨以上，加剧可降解塑料供不应求的局面。

基于西欧可降解塑料替代占比增速，可以对 2026 年到 2030 年我国可降解塑料市场进行预测。假设 2025 年后，我国包装和农业领域的可降解塑料占比增速与西欧现阶段占比增速的发展路径发展。2026 年到 2030 年，合理预计我国包装行业可降解塑料占比分别为 4.9%、5.6%、6.3%、7.1%、8.0%、9.0%；而农业领域的可降解塑料占比分别为 0.4%、0.4%、0.5%、0.5%、0.6%、0.7%。因此，我国可降解塑料消费量在2030 年预计可达到 428 万吨，总市场规模达到 855 亿元。我们同时逆向验证了预测的合理性，我国快递和农膜行业增速较快在 10-15%之间，一方面考虑下游需求增速；另一方面考虑替代率的增加，12.4%的总需求量增速较为合理。

在国家和地方政策的支持下，我国可降解塑料市场在十年内有望达到近千亿规模，或催生企业不断投入新产能，继续巩固我国可降解塑料全球市场地位。目前，全球可降解塑料总产能达到 136.2 万吨，生产商数量很多，产品种类具有差异性，市场分散度较高，且普遍产能利用率低。我国可降解塑料产能位居世界第一，产品种类齐全，但规模以上产能的企业不多。2019 年我国可降解塑料的产能达到了 61.7万吨，产能增速达到了 37%，占全球总产能的 45.3%。据我们统计，已有 36 家公司在建或拟建可降解塑料项目，新增产能合计 440.5 万吨。到 2025 年，考虑到可降解塑料产能开工率低，我国产能或需要达到476 万吨才能满足需求，仍有供给缺口。我们认为，未来 5 年可降解塑

料市场是政策拉动的卖方市场，由于市场大且供不应求，可以容下群雄逐鹿。

全球可降解塑料企业数量较多，生产的产品种类也具有很大的差异化，市场分散度较高。目前，全球可降解塑料总产能达到 136.2 万吨，但单家公司的产能都较小，大部分公司的产能都不足 5 万吨。截止 2019 年，全球 PLA 产能最大的 Natureworks 公司的可降解塑料产能为 15 万吨，全球市占率为 11.0%；淀粉基塑料产能最大的 Novamont 公司的可降解塑料产能为 15 万吨，全球市占率为 11.0%；PBAT 产能最大的 BASF 公司的可降解塑料产能为 7.4 万吨，全球市占率为 5.4%；我国产能最大的公司是金发科技，合计产能达 7.1 万吨，全球市占率为5.2%。可降解塑料全球市场集中度 CR5 为 39%，CR10 为 59%，均处于较低水平，市场分散化程度较高。此外，全球可降解塑料市场正处于成长阶段，出现供不应求的局面。随着“禁塑令”的推行，供不应求的局面首先反映在可降解塑料的价格上，如：PLA 的价格就从 2019 年的1.8 万元/吨涨至目前的约 3 万元/吨。

二、可降解塑料市场分析预测

白色污染中 59%来自包装和农膜塑料制品，而这类用途的塑料一次性、难回收的特点不适合塑料再生利用，唯有可降解塑料可以根本性

解决白色污染问题。生物降解塑料包括 PLA（聚乳酸）、PBAT（聚己二酸/对苯二甲酸丁二酯）和 PHA（聚羟基烷酸酯）等，是可降解塑料重要类别，因其具有普通塑料相近的性能，可降解性好和安全性高的优势，在欧美国家应用范围最广。在包装、纺织和农膜领域中，PLA 和PBS 消费量最大；在一些高附加值领域中，PHA 在医用植入材料中使用广泛。据 PEMRG 统计，2018 年全球塑料需求量达到 3.59 亿吨，其中包装塑料需求量达到 1.44 亿吨，可降解塑料的替代市场空间巨大。

在海洋最深处，马里亚纳海沟 11000 米的地方没有任何生命的迹象，但在这里却发现了人类活动的产物——塑料。塑料是现代工业最重要的基础材料之一，据 OurWorldinData 统计，1950 年至 2015 年，人类共生产了 58 亿吨废弃塑料，其中超过 98%被填埋、遗弃或焚烧，仅有不到 2%被回收利用。据 Science 杂志统计，中国由于其全球制造业基地的全球市场角色，废弃塑料量居全球第一，占比达 28%。这些废弃塑料不仅污染环境、危害健康，还占用宝贵的土地资源。因此，我国已开始高度重视白色污染的治理，我们认为相关国家和省市政策的执行力度将较大。

据 IHS 统计，2018 年全球塑料应用领域主要为包装领域，市场占比达到了 40%，而全球塑料污染也主要来源于包装领域，占比高达 59%。

包装塑料不仅是白色污染的主要来源，还具有一次性（如果循环利用，循环次数高）、难回收（使用和遗弃渠道分散）、对性能要求不高和对杂质含量要求高的特点。

可降解塑料和再生塑料是潜在的解决白色污染问题的两种选择。可降解塑料是指其制品的各项性能可满足使用性能要求，在保存期内性能不变，而使用后在自然环境条件下能降解成对环境无害的物质的塑料。

可降解塑料可以通过降解方式或者原料的不同进行分类。按照降解方式分类，可降解塑料可以分为生物降解塑料、光降解塑料、光和生物降解塑料、水降解塑料四大类。目前，光降解塑料、光和生物降解塑料的技术还不成熟，市场上的产品较少，故此后提到的可降解塑料均为生物降解塑料和水降解塑料。按照原材料划分，可降解塑料又可分为生物基可降解塑料和石油基可降解塑料。生物基可降解塑料是以生物质为原料生产的塑料，能够减少对石油等传统能源的消耗，主要包括 PLA（聚乳酸）、PHA（聚羟基烷酸酯）、PGA(聚谷氨酸)等。石油基可降解塑料是以化石能源为原料生产的塑料，主要包括 PBS（聚丁二酸丁二醇酯）、PBAT（聚己二酸/对苯二甲酸丁二酯）、PCL（聚己内酯）等。

可降解塑料在性能、实用性、降解性、安全性上都有其优势。在性能上，可降解塑料可以达到或在某些特定领域超过传统塑料的性能；在实用性上，可降解塑料有与同类传统塑料相近的应用性能和卫生性能；在降解性上，可降解塑料在使用后，可以在自然环境下（特定微生物、温度、湿度）较快完成降解，并成为易被环境利用的碎片或无毒气体，减少对环境的影响；在安全性上，可降解塑料降解过程产生或残留的物质对环境无害，不会影响人类和其他生物的生存。而目前替代传统塑料的最大阻碍，也是可降解塑料的缺点是其生产成本较同类传统塑料或再生塑料高。因此，在包装、农膜等使用时间短、难以回收分离、对性能要求不高、对杂质含量要求高的应用领域，可降解塑料更具替代优势。

再生塑料是指通过预处理、熔融造粒、改性等物理或化学的方法对废旧塑料进行加工处理后重新得到的塑料原料。再生塑料最大的优点是价格比新料和可降解塑料便宜，且可以根据不同的性能需要，只加工塑料的某方面属性，并制造出对应的产品。在循环次数不太多的情况下，再生塑料能保持与传统塑料相似的性能，或者可以通过再生料与新料混合的方式，维持稳定的性能。但在多次循环之后，再生塑料的性能下降很大，或到无法使用的程度。此外，再生塑料在保证经

济性的前提下较难保持良好的卫生性能。因此，再生塑料适用于循环次数不多，且对卫生性能要求不高的领域。

第四章

建设规划方案

一、产品规划

（一）产品放方案

项目产品主要从国家及地方产业发展政策、市场需求状况、资源供应情况、企业资金筹措能力、生产工艺技术水平的先进程度、项目经济效益及投资风险性等方面综合考虑确定。该项目主要产品为可降解塑料，具体品种将根据市场需求状况进行必要的调整，各年生产纲领是根据人员及装备生产能力水平，并参考市场需求预测情况确定，同时，把产量和销量视为一致，本报告将按照初步产品方案进行测算，根据确定的产品方案和建设规模及预测的可降解塑料产品价格根据市场情况，确定年产量为 xxx，预计年产值 11420.00 万元。

（二）营销策略

采取灵活的定价办法，项目承办单位应当依据原辅材料的价格、加工内容、需求对象和市场动态原则，...

第二篇：生物降解塑料项目可行性研究报告

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生物降解塑料项目可行性研究

报告

生物降解塑料是指一类由自然界存在的微生物如细菌、霉菌（真菌）和藻类的作用而引起降解的塑料。理想的生物降解塑料是一种具有优良的使用性能、废弃后可被环境微生物完全分解、最终被无机化而成为自然界中碳素循环的一个组成部分的高分子材料。“纸”是一种典型的生物降解材料，而“合成塑料”则是典型的高分子材料。因此，生物降解塑料是兼有“纸”和“合成塑料”这两种材料性质的高分子材料。

生物降解塑料又可分为完全生物降解塑料和破坏性生物降解塑料两种。

破坏性生物降解塑料当前主要包括淀粉改性（或填充）聚乙烯PE、聚丙烯PP、聚氯乙烯PVC、聚苯乙烯PS等。

完全生物降解塑料主要是由天然高分子（如淀粉、纤维素、甲壳质）或农副产品经微生物发酵或合成具有生物降解性的高分子制得，如热塑性淀粉塑料、脂肪族聚酯、聚乳酸、淀粉/聚乙烯醇等均属这类塑料。

从原材料上分类，生物降解塑料至少有以下几种： 聚己内酯（PCL）

这种塑料具有良好的生物降解性，熔点是62℃。分解它的微生报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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物广泛地分布在喜气或厌气条件下。作为可生物降解材料可把它与淀粉、纤维素类的材料混合在一起，或与乳酸聚合使用。

聚丁二酸丁二醇酯（PBS）及其共聚物

以PBS（熔点为114℃）为基础材料制造各种高分子量聚酯的技术已经达到工业化生产水平。日本三菱化学和昭和高分子公司已经开始工业化生产，规模在千吨左右。

中科院理化研究所也在进行聚丁二酸丁二醇酯共聚酯的合成研究。目前中科院理化研究所已经和山东汇盈公司合作建成了年产25000吨的PBS及其聚合物的生产线、广东金发公司建成了年产1000吨规模的生产线等。清华大学在安庆和兴化工有限公司建成了年产10000吨PBS及其共聚物的生产线。

聚乳酸（PLA）

美国Natureworks公司在完善聚乳酸生产工艺方面做了积极有效的工作，开发了将玉米中的葡萄糖发酵制取聚乳酸，年生产能力已达1.4万吨。日本UNITIKA公司，研发和生产了许多种制品，其中帆布、托盘、餐具等在日本爱知世博会被广泛使用。

我国目前产业化的有浙江海生生物降解塑料股份有限公司（规模5000千吨/年生产线），正在中试的单位有上海同杰良生物材料有限公司、江苏九鼎集团等。

聚羟基烷酸酯(PHA)目前国外实现工业化生产的主要为美国和巴西等国。目前国内生报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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产单位有宁波天安生物材料有限公司（规模2千吨/年），正在中试的单位有江苏南天集团股份有限公司、天津国韵生物科技有限公司等。

利用可再生资源得到的生物降解塑料，把脂肪族聚酯和淀粉混合在一起，生产可降解性塑料的技术也已经研究成功。在欧美国家，淀粉和脂肪族聚酯的共混物被广泛用来生产垃圾袋等产品。国际上规模最大、销售最好的是意大利的Novamont公司，其商品名为Mater-bi，公司的产品在欧洲和美国有较大量的应用。

国内研究和生产的单位很多，其中产业化的单位有武汉华丽科技有限公司（规模4万吨/年）、浙江华发生态科技有限公司（8千吨/年）、浙江天禾生态科技有限公司（5千吨/年）、福建百事达生物材料有限公司（规模2千吨/年）、肇庆华芳降解塑料有限公司（规模5千吨/年）等。

脂肪族芳香族共聚酯

德国BASF公司所制造的脂肪族芳香族无规共聚酯（Ecoflex），其单体为：己二酸、对苯二甲酸、1,4-丁二醇。目前生产能力在14万吨/年。同时开发了以聚酯和淀粉为主的生物降解塑料制品。

聚乙烯醇（PVA）类生物降解塑料

如意大利NOVMANT的MaterBi产品在上世纪90年代主要是在淀粉中加入PVA，它能吹膜，也能加工其它产品。聚乙烯醇类材料，需要经过一定的改性后方具有良好的生物降解性能，北京工商大学轻工业塑料加工应用研究所在这方面取得了一定成果。

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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二氧化碳共聚物

国外，最早研究二氧化碳共聚物的国家主要为日本和美国，但一直没有工业化生产。

国内内蒙古蒙西集团公司采用长春应用化学研究所的技术，已建成年产3000吨二氧化碳/环氧化合物共聚物树脂的装置，产品主要应用在包装和医用材料上。中科院广州化学研究所陈立班博士开发的低分子量二氧化碳共聚物技术已在江苏泰兴开始投产，品种是低相对分子质量二氧化碳/环氧化合物共聚物，用来作为聚氨酯发泡材料的原材料，用于家用电器等的包装。河南天冠集团采用中山大学孟跃中教授的技术，已经建成中试规模的二氧化碳共聚物生产线，预计今年能中试生产。

其它如甲壳素、聚酰胺、聚天冬酸、聚糖、纤维素等均在研发之中。

聚-β-羟基丁酸酯(PHB)从世界范围看，PHB及PHBV是公认的最有希望的生物降解塑料之一，也是正在开发的新产品。技术方的中试生产成本约40元人民币/公斤，工业化投产后产品的成本将会进一步降低，价格优势明显，尤其是技术方的生产工艺简单和设备简易，便 于推广并进行大规模生产。

另：提供国家发改委甲、乙、丙级资质

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www.xiexiebang.com 可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）第一章 研究概述 第一节 研究背景与目标 第二节 研究的内容 第三节 研究方法 第四节 数据来源 第五节 研究结论

一、市场规模

二、竞争态势

三、行业投资的热点

四、行业项目投资的经济性 第二章 生物降解塑料项目总论 第一节 生物降解塑料项目背景

一、生物降解塑料项目名称

二、生物降解塑料项目承办单位

三、生物降解塑料项目主管部门

四、生物降解塑料项目拟建地区、地点

五、承担可行性研究工作的单位和法人代表

六、研究工作依据

七、研究工作概况

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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第二节 可行性研究结论

一、市场预测和项目规模

二、原材料、燃料和动力供应

三、选址

四、生物降解塑料项目工程技术方案

五、环境保护

六、工厂组织及劳动定员

七、生物降解塑料项目建设进度

八、投资估算和资金筹措

九、生物降解塑料项目财务和经济评论

十、生物降解塑料项目综合评价结论 第三节 主要技术经济指标表 第四节 存在问题及建议

第三章 生物降解塑料项目投资环境分析 第一节 社会宏观环境分析

第二节 生物降解塑料项目相关政策分析

一、国家政策

二、生物降解塑料项目行业准入政策

三、生物降解塑料项目行业技术政策 第三节 地方政策

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第四章 生物降解塑料项目背景和发展概况 第一节 生物降解塑料项目提出的背景

一、国家及生物降解塑料项目行业发展规划

二、生物降解塑料项目发起人和发起缘由 第二节 生物降解塑料项目发展概况

一、已进行的调查研究生物降解塑料项目及其成果

二、试验试制工作情况

三、厂址初勘和初步测量工作情况

四、生物降解塑料项目建议书的编制、提出及审批过程 第三节 生物降解塑料项目建设的必要性

一、现状与差距

二、发展趋势

三、生物降解塑料项目建设的必要性

四、生物降解塑料项目建设的可行性 第四节 投资的必要性

第五章 生物降解塑料项目行业竞争格局分析 第一节 国内生产企业现状

一、重点企业信息

二、企业地理分布

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三、企业规模经济效应

四、企业从业人数

第二节 重点区域企业特点分析

一、华北区域

二、东北区域

三、西北区域

四、华东区域

五、华南区域

六、西南区域

七、华中区域

第三节 企业竞争策略分析

一、产品竞争策略

二、价格竞争策略

三、渠道竞争策略

四、销售竞争策略

五、服务竞争策略

六、品牌竞争策略

第六章 生物降解塑料项目行业财务指标分析参考 第一节 生物降解塑料项目行业产销状况分析 第二节 生物降解塑料项目行业资产负债状况分析 第三节 生物降解塑料项目行业资产运营状况分析

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第四节 生物降解塑料项目行业获利能力分析 第五节 生物降解塑料项目行业成本费用分析

第七章 生物降解塑料项目行业市场分析与建设规模 第一节 市场调查

一、拟建 生物降解塑料项目产出物用途调查

二、产品现有生产能力调查

三、产品产量及销售量调查

四、替代产品调查

五、产品价格调查

六、国外市场调查

第二节 生物降解塑料项目行业市场预测

一、国内市场需求预测

二、产品出口或进口替代分析

三、价格预测

第三节 生物降解塑料项目行业市场推销战略

一、推销方式

二、推销措施

三、促销价格制度

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四、产品销售费用预测

第四节 生物降解塑料项目产品方案和建设规模

一、产品方案

二、建设规模

第五节 生物降解塑料项目产品销售收入预测

第八章 生物降解塑料项目建设条件与选址方案 第一节 资源和原材料

一、资源评述

二、原材料及主要辅助材料供应

三、需要作生产试验的原料

第二节 建设地区的选择

一、自然条件

二、基础设施

三、社会经济条件

四、其它应考虑的因素 第三节 厂址选择

一、厂址多方案比较

二、厂址推荐方案

第九章 生物降解塑料项目应用技术方案

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第一节 生物降解塑料项目组成 第二节 生产技术方案

一、产品标准

二、生产方法

三、技术参数和工艺流程

四、主要工艺设备选择

五、主要原材料、燃料、动力消耗指标

六、主要生产车间布置方案 第三节 总平面布置和运输

一、总平面布置原则

二、厂内外运输方案

三、仓储方案

四、占地面积及分析 第四节 土建工程

一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计

二、特殊基础工程的设计

三、建筑材料

四、土建工程造价估算 第五节 其他工程

一、给排水工程

二、动力及公用工程

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三、地震设防

四、生活福利设施

第十章 生物降解塑料项目环境保护与劳动安全 第一节 建设地区的环境现状

一、生物降解塑料项目的地理位置

二、地形、地貌、土壤、地质、水文、气象

三、矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物

四、自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施

五、现有工矿企业分布情况

六、生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况

七、大气、地下水、地面水的环境质量状况

八、交通运输情况

九、其他社会经济活动污染、破坏现状资料

十、环保、消防、职业安全卫生和节能 第二节 生物降解塑料项目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

第三节 生物降解塑料项目拟采用的环境保护标准 第四节 治理环境的方案

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一、生物降解塑料项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响

二、生物降解塑料项目对周围地区自然资源可能产生的影响

三、生物降解塑料项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响

四、各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案

五、绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化 第五节 环境监测制度的建议 第六节 环境保护投资估算 第七节 环境影响评论结论 第八节 劳动保护与安全卫生

一、生产过程中职业危害因素的分析

二、职业安全卫生主要设施

三、劳动安全与职业卫生机构

四、消防措施和设施方案建议

第十一章 企业组织和劳动定员 第一节 企业组织

一、企业组织形式

二、企业工作制度

第二节 劳动定员和人员培训

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一、劳动定员

二、年总工资和职工年平均工资估算

三、人员培训及费用估算

第十二章 生物降解塑料项目实施进度安排 第一节 生物降解塑料项目实施的各阶段

一、建立 生物降解塑料项目实施管理机构

二、资金筹集安排

三、技术获得与转让

四、勘察设计和设备订货

五、施工准备

六、施工和生产准备

七、竣工验收

第二节 生物降解塑料项目实施进度表

一、横道图

二、网络图

第三节 生物降解塑料项目实施费用

一、建设单位管理费

二、生产筹备费

三、生产职工培训费

四、办公和生活家具购置费

五、勘察设计费

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六、其它应支付的费用

第十三章 投资估算与资金筹措 第一节 生物降解塑料项目总投资估算

一、固定资产投资总额

二、流动资金估算 第二节 资金筹措

一、资金来源

二、生物降解塑料项目筹资方案 第三节 投资使用计划

一、投资使用计划

二、借款偿还计划

第十四章 财务与敏感性分析 第一节 生产成本和销售收入估算

一、生产总成本估算

二、单位成本

三、销售收入估算 第二节 财务评价 第三节 国民经济评价 第四节 不确定性分析

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第五节 社会效益和社会影响分析

一、生物降解塑料项目对国家政治和社会稳定的影响

二、生物降解塑料项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性

三、生物降解塑料项目与当地基础设施发展水平的相互适应性

四、生物降解塑料项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性

五、生物降解塑料项目对合理利用自然资源的影响

六、生物降解塑料项目的国防效益或影响

七、对保护环境和生态平衡的影响

第十五章 生物降解塑料项目不确定性及风险分析 第一节 建设和开发风险 第二节 市场和运营风险 第三节 金融风险 第四节 政治风险 第五节 法律风险 第六节 环境风险 第七节 技术风险

第十六章 生物降解塑料项目行业发展趋势分析

第一节 我国生物降解塑料项目行业发展的主要问题及对策研究

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一、我国生物降解塑料项目行业发展的主要问题

二、促进生物降解塑料项目行业发展的对策 第二节 我国生物降解塑料项目行业发展趋势分析 第三节 生物降解塑料项目行业投资机会及发展战略分析

一、生物降解塑料项目行业投资机会分析

二、生物降解塑料项目行业总体发展战略分析 第四节 我国 生物降解塑料项目行业投资风险

一、政策风险

二、环境因素

三、市场风险

四、生物降解塑料项目行业投资风险的规避及对策

第十七章 生物降解塑料项目可行性研究结论与建议 第一节 结论与建议

一、对推荐的拟建方案的结论性意见

二、对主要的对比方案进行说明

三、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

四、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

五、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

六、可行性研究中主要争议问题的结论

第二节 我国生物降解塑料项目行业未来发展及投资可行性结论报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

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及建议

第十八章 财务报表 第一节 资产负债表 第二节 投资受益分析表 第三节 损益表

第十九章 生物降解塑料项目投资可行性报告附件 1、生物降解塑料项目位置图 2、主要工艺技术流程图 3、主办单位近5 年的财务报表、生物降解塑料项目所需成果转让协议及成果鉴定 5、生物降解塑料项目总平面布置图 6、主要土建工程的平面图 7、主要技术经济指标摘要表 8、生物降解塑料项目投资概算表 9、经济评价类基本报表与辅助报表 10、现金流量表 11、现金流量表 12、损益表、资金来源与运用表

报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等

北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com、资产负债表 15、财务外汇平衡表 16、固定资产投资估算表 17、流动资金估算表 18、投资计划与资金筹措表 19、单位产品生产成本估算表 20、固定资产折旧费估算表 21、总成本费用估算表、产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表

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第三篇：扬州某商业地产项目策划方案

扬州某商业地产项目策划方案

目

录

上篇——项目面临的市场状况

一、XX广场所在地商业发展状况„„„„„„„„„„„„„3

二、扬州市商业地产市场状况„„„„„„„„„„„„„„„7

三、XX广场有关情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„12 下篇——营销推广思路

一、核心是信心„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15

二、关键是推广„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18

三、根本是销售„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22

四、支持是物业„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„29 上篇

项目面临的市场状况

认识市场的意义：一切策划的基础是市场，脱离当地市场的策划是 空中楼阁，在房地产策划业摸爬滚打多年的我们深谙此道。为把握扬州市商业地 产的状况，我们数下扬州进行专门调研。

一、XX广场所在地商业发展状况

导读：该部分将就以下问题进行回答

1、XX广场所在地商业竞争态势怎样？

2、XX广场面临的与其直接竞争的商场有哪些？它们的经营状况如何

1、扬州市商业发展的态势

自隋朝开大运河以来，扬州就是江南的重镇之一。自古以来商业一直十分的兴旺发达，尤其是明清时期，扬州的经济有了很大的发展，盐商之富甲于天下，因此可以说扬州是一个有传统商业经营底蕴的城市。扬州商业正在形成 “点、线”明晰的布局形态特征，即“一点”——城市中心区域文昌阁商圈，短期内这一商圈的主体地位还不可能动摇，文昌阁商圈适宜于形成和强化构筑百货、饮食消费和金融中心；东区适宜于形成以阳光城、曲江百货市场、苏宁罗城店、水果蔬菜水产品小商品批发市场等为主体的商贸、物资线状形态供应基地；西区适宜于形成以铁路西站、会展中心、来鹤台、广润发、邗江路等为主体构筑的 “十字”交叉线状客流、会展、本城区配套服务中心；南区适宜于形成以大唐世家、新世纪大酒店、扬州商城、东方银座、九洲大厦、待建106号地块商业项目等为支撑的条线形商贸和专业市场中心，该中心可以江阳路一线实现进一步延伸；北区则宜形成以旅游景点、旅游产品市场、旅游配套服务为优势资源的休闲旅游服务业带状中心。

2、扬州市主要商场情况 A：万家福商场

万家福商场位于汶河北路1号，是扬州地区首家中外合资商业零售企业，营业面积1.8万平方米，年销售额达1.8亿元。内外部装修一般，经营档次中高档。营业楼层包括地上6层、地下1层。经过2002年的大楼扩建工程，商场进一步扩大了经营规模，改善了硬件条件。万家福商场以穿着类商品为主，经营众多优秀品牌。（1）区域功能划分

B1：百货超市、医药

1F：化妆品、女式鞋包、黄金珠宝、钟表 1/2F：工艺礼品

2F：少女服饰、饰品

3F：淑女服装、内衣、针织品

4F：男士服饰、男式皮鞋

5F：运动用品、运动服饰、童装、床上用品

6F：办公用品、小家电、照相器材、灯具、宏图三胞卖场

7F：员工餐厅

8F：仓库、办工区（2）经营特点

中偏高档专业经营，以服饰为主。（3）经营费用

主要是由厂家或品牌代理商入场经营，进场费用3000元（不退，面积不限），一般需要保底经营（规定最低营业额），不收取租金和水电费，采取销售额扣点方式，一般服饰、化妆品和皮具等扣点数为24-25%左右。如果是国际品牌还将给予政策优惠。（4）经营状况

万家福商场已有十余年的经营历史，在扬州有着较高的知名度，经营状况良好。

商城三楼经营的有国内知名品牌的女装专柜，也有一些中低档的女装柜台，此外还有一些男装、针织品等。经营类别较多，布局狭小杂乱，整体档 次不高，但客流量较大。B：金鹰国际商城

金鹰国际商城位于市中心汶河南路120号，是扬州目前最顶级的百货购物中心。前身是扬州市百货商店，后由于经营管理不善被金鹰国际集团收购。

金鹰国际地上楼层共六层，内外部装修气派豪华。经营面积约3.5万㎡，主要经营国内外知名品牌的百货用品。年销售额约2亿，居扬州商业零售行业之首。（1）区域功能划分

1F：北区：化妆品、女鞋、钟表、照相器材

南区： 黄金珠宝、箱包皮具、手机、副食品

2F：女性服饰、饰品、内衣

3F：男性服饰、内衣、羊毛羊绒

4F：运动休闲、运动器材、运动鞋、运动包 办公区

5F：童装、儿童用品、玩具、乐器、电子文化用品 6F：床上用品、家居饰品、小家电、工艺品、保健器材（2）经营特点

力向名品、规模方向发展。以国际知名高档精品百货为主流。（3）经营费用

无进场费，只需收3000元保证金（只收一次），退场后二个月内无任何问题全额退还。无场地租金和水电费，只收取销售额的扣点，扣点标准与万家福相近，商铺为金鹰所有，不对外销售。（4）经营状况 金鹰国际商城开业已有两年多。经过两年多的经营，不断地调整经营品种，已经被公认为扬州市最高档的购物场所，经营状况良好。三楼主要经营运动服饰及用品，布局宽敞整齐，客流量较大。C：百盛商业大厦

扬州百盛商业大厦有限公司系扬州市商贸局与马来西亚金狮集团合资经营的大型综合性百货商场，位于城区繁华地段文昌中路98号，面积2万平方米，经营15个大类5万多种商品。目前新近装修过，硬件设施较好。（1）区域功能划分

B1：超市、家电

1F：皮具、化妆品、珠宝、照相器材、钟表、手机

2F：女装、女休闲装、饰品、美容院

3F：男装、男休闲装

4F：家居床上用品、文化用品、羊毛衫、儿童用品、琴行、健身器材（2）经营特点

以经营中偏高档百货为主，经营范围较广。（3）经营费用

进场费5000元（不退），扣点按经营品种的不同，18-25%左右，有保底销售额，无场地租金和水电费（夏季收100元/月空调费），铺位不对外销售。（4）经营状况 经营状况较好。

三楼主要经营男装和男式休闲服，多是国内和部分国际普通品牌，布局整齐、明亮，客户量尚可。D：东方商品城

位于金鹰国际商城东南面，是一家百货类小商品批发市场。外观陈旧，内部装修条件差，无电梯。（1）区域功能划分

1F：针织品、化妆品、饰品等小百货 2F：面料、服装 3F：童装（2）经营特点

是一家主要经营低档百货类的批发型大市场。（3）经营费用

该商城不出售铺位产权，只出租。

一楼的租金为200-400元/㎡（根据位置好坏），标准摊位面积在3.5㎡； 二楼的租金在170-180元/㎡，一般标准摊位面积在15㎡； 三楼的租金价格在60元/㎡，一般标准摊位面积在20㎡。以上租金价格均含水电费，税费自理。（4）经营状况

由于地势优越，价格低廉，该市场的生意很兴隆。目前从各个楼层来看，几乎没有转让的铺位。

三楼主要经营儿童服饰，目前正处于季节更换之时，因而前来给孩子添置衣服的家长较多，生意也较往日的好，人流量一般，远远不如一楼人挤人的场面。

总的来说，目前XX广场项目在已经建成的同类业态中硬件设施属于一流，相对这些项目来说拥有较大的优势。

二、扬州市商业地产市场状况 导读：该部分将就以下问题进行回答

1、扬州市商业地产市场的总体情况怎样？

2、扬州市商业地产的销售方式怎样？

3、扬州市商业地产消费者的构成？

4、扬州市商业地产日趋火爆的原因？

5、扬州市商业地产的经营方式？

6、哪些人在做扬州的商业地产？

7、扬州市商业地产面临的主要问题有哪些？

8、目前扬州市有哪些商业地产在售，其情况如何？

1、扬州市商业地产发展概述

目前，扬州的建设步伐正在加快，尤其是房地产业的发展强劲。其中商业地产在近年中更有了长足的进展，大量的商业地产项目的涌现，不仅将使扬州更加的繁荣，也将极大地促进扬州本来就发达的第三产业的进一步发展。

2、扬州市商铺销售的总体特征

从目前收集到的资料来看，目前扬州商业地产的销售状况总体良好，此次调查的正在出售产权的商铺，销售情况都比较好，销售情况相对较差的鸿泰花园商业街也已销售了近60%的铺位。

一些商铺销售火爆，如宋城名都一期200多个商铺推出后，在十几天内全部售完。

3、扬州商业地产的销售方式 主要有两种：

A：出售产权，不提供包租。B：出售产权，提供包租。

包租的销售方式是目前扬州在建商业地产销售的主流方式。其包租期内的投资回报率有两种：固定投资回报率（通常为8%）；固定投资回报率加超出分成。

4、扬州商业地产消费者构成 A：投资者是购买商铺的主力。

一个商业项目的购买者中，少则60-70%，多则90%以上，都是投资者。B：外地人员占了相当大的比例。

C：在本地购买商铺者中，政府机关工作人员占有不小的比例，还有就是一些私营业主。

5、扬州市商业地产日趋火爆的原因

首先，扬州市商业地产吸引众多投资者的主要原因是其投资回报高。住宅用房的投资回报率约为6-8%，商铺的投资回报则为8-12%，扬州汶河路、三 元路等路段的商铺投资收益甚至达到20%以上。

另外，随着扬州城市主导发展方向的转变及沿江大开发战略思想的确立，要求扬州的区域功能走上更高层次，商业和旅游业作为两大支撑要素，有着迫切发展的要求，这也是商业地产被看好的“城市意识”，并有可能促使商业地产成为扬州下个阶段房地产发展的新热点。

6、扬州商业地产的经营方式

目前，商业地产大多采取产权与经营权分离，由开发商或开发商委托的专业公司进行统一化经营的方式。

从商铺经营角度来看，目前扬州各类商铺大都采取所有者与经营者分离的经营模式，从根本上将商铺统一化经营，有效地减少了投资风险，实现高额投资回报。商铺统一化经营特征为：

统一开业时间。将商铺整体形象展现于市场，利于吸引顾客； 统一经营方向。将商铺做成专业性市场，避免经营种类的矛盾化，在追求经营统一化的同时，以产品品牌区分市场，形成场内市场竞争； 统一营销推广。实现商铺在市场中树立主题性、专业性的整体形象，从而提升整个商铺的市场竞争力；

统一对外形象。实现商铺对外形象统一化，从根本上立足于市场，形成商铺的品牌化。

7、扬州商业地产已经渐渐与国际潮流接轨

扬州商业地产已从过去的“小农意识”社区商铺、住宅商铺等，已逐步发展到关注城市区域的商业街、SHOPPING MALL、主题式商场、内藏式商铺等。目前商业地产开发逐步走向规模化及特色化。如宋城名都等商业地产项目的初步形成，及运营氛围的日趋汇集，将使扬州的商业服务体系更均衡、服务范围更广泛，将有利于促进扬州商都地位的提升。

8、商业地产发展前景被看好

目前,扬州商铺物业占本市房地产年总量的15%，虽然比例较小，但由于价值较大，发展潜力为投资人所看好。最近，像宋城名都、来鹤台、阳光城、东方银座等商业地产项目，几乎无一例外地出现热销局面，这说明商业地产被开发商看好的同时，也正为越来越多的个体投资者认同。

9、专业营销策划代理公司担任了重要角色

不少商业项目由来自外地的专业营销策划代理公司操作。

10、目前扬州市商业地产的问题

就目前来看，可以坦率地说，扬州的商铺基本都卖得比较好，但是不少商业地产销售后，后续经营却未能及时跟上。很多的开发商在出售产权后，招商、经营工作开展不力，未能迅速进入经营状态。

例如来鹤台广场，一期商铺已基本销售完毕，已基本具备了开业经营的条件，但由于招商工作进展不利，未能迅速进入经营状态。其他如宋城名都、阳光家居广场等，也有类似情况。

11、扬州市在售商铺有关情况 A、宋城名都

位置：文昌中路与泰州路交汇处

建筑面积：总建筑面积约5万平方米，一期面积1.6万平方米，已建成，二期面积近1万平方米。

计划经营产品类型：古玩字画、工艺品等传统特色商品，餐饮、休闲项目。一期售价：

一楼平均售价约7000元/m2；

二楼平均售价约4000元/m2；

三楼平均售价约2300元/m2；

整体均价： 约4500元/m2。得房率：65%。

销售方式：按年回报率6-8%，返租三年。销售状况：一期近二百套商铺，十几天内销售一空。客户来源：扬州及周边地区如苏州、上海等地。B：东方家艺广场

位置：江阳中路新世纪大酒店东南侧。建筑面积：约9000平方米。

计划经营产品类型：家艺时尚精品。售价：

一楼：13000元/平方米 二楼：9500元/平方米 三楼：7300元/平方米 四楼：5700元/平方米 五楼：4700元/平方米 得房率：60%。

销售方式：包租十年，年回报率8%。

销售状况：11月20日开始销售，至当日16：45，共售出59个铺位（总共169个铺位），销售状况良好。

客户来源：扬州地区及外地的经营者和投资人，以投资人居多。C：鸿泰家园商业街 位置：文昌东路北侧。建筑面积：10000多平方米。计划经营产品类型：购物，餐饮，娱乐，休闲。

售价：临街三层商铺：5000-7500元/平方米；

内街两层商铺：5800-6800元/平方米。

销售状况：较好，已售出约60%

客户来源：本地和外地的投资人和经营者。

D：金鼎国际广场裙房临街商铺

位置：邗江大道、邗江交通大厦南侧。

建筑面积：约2000平方米

计划经营产品类型：餐饮、娱乐、沐浴等。

售价：三层商铺:6000元/平方米。

E：跃进农贸市场

采用一次出租40年的方式，实际相当于出售。

位置：运河西路238号。

建筑面积：约4500平方米。

计划经营产品类型：生肉、活禽、蔬菜、豆制品等农产品。

租金（40年）：6-11万元 / 铺位，平均在8-9万元 / 铺位。

出租状况：已租出约70%。F：崇文苑

位置：扬子江中路新闻大楼对面。

临街三层门面房尚未开始销售，预计销售价格在6000-6500元/平方米。

三、XX广场有关情况 导读：该部分将就以下问题进行回答

1、XX广场项目的相关情况。

2、XX广场项目的SWOT分析。

3、XX广场的发展前景。

1、扬州XX广场概况

扬州XX广场（Times Square）地处扬州市最繁华的文昌阁商业中心西南区，为江苏省大型的现代化综合性购物中心（ShoppingMall）。

XX广场为扬州市的商业标志性建筑，占地面积2.3万平方米，建筑面积6.8万平方米，集购物、美食、休闲、文化、娱乐、旅游及停车服务等多功能于一体，是扬州市乃至苏中地区目前唯一的一家提供“一站式”立体服务的现代综合消费场所。

2、区域功能划分

1F：大禾回转寿司、珠宝城、名表城、品牌服饰、巴西烤肉、韩国烧烤、富春大酒店

2F：品牌女装、羊毛羊绒、羽绒服、富春大酒店、巴黎春天咖啡茶餐厅

3F：品牌男装、男鞋、广源国美家电城、欢乐天地游乐中心

4F：世纪电影城、百姓人家家常菜馆、琴行、宝贝城、床上用品

5F：皇朝休闲会所

东楼：世界流行通道

1F：饰品、鞋帽

2F：少女服饰

3F：饰品、服饰

3、经营特点

经营范围大而全，以中高档产品为主；功能齐全，有餐厅、娱乐休闲、茶馆等各种设施。

4、经营状况

XX广场于2002年4月28日首次开业，当时只有1、2层营业。后来，东楼、第三、四、五层也逐渐开始营业。前期，由于种种原因，经营状况一般。后来，聘请了原金鹰国际商城的总经理，调整了经营品种和布局，于2003年9月18日重新开业，经营业绩明显改善。

从目前XX广场总体经营状况来看，在扬州商业圈内属中等，不及万家福和金鹰国际商城。年销售额约在5000万左右。但是，近期有比较明显的改善，呈现出较好的发展势头。

5、项目SWOT分析

A：优势

1）区位条件好。

XX广场位于扬州最繁华、最重要的商圈—文昌阁商圈的核心地段，人流量大，商业繁华。

2）规模大，经营范围广，具有规模优势。

占地面积2.3万平方米，建筑面积6.8万平方米，为扬州第一。

经营范围包括购物、美食、休闲、文化、娱乐等，是扬州市乃至苏中地区目前唯一的一家提供“一站式”立体服务的现代综合消费场所。

3）商场硬件设施条件好。

和扬州市目前比较上档次的商场相比，包括金鹰国际商城、万家福商场、百盛商业大厦，XX广场的硬件设施条件是最好的。B：劣势

1）已有的市场形象需进一步改善。

前期经营由于诸多客观原因不是太理想，导致市场形象受损。目前已有很大改善，并收到了较好的效果，但仍需努力改进。2）产品及经营上存在一些不足。

比如：在调查中，不少被调查者反映了以下一些问题：

经营范围很广，高中低档都有，商场难以形成良好的整体形象； 经营布局仍显得有些零乱；

广告宣传力度不够； 从三层上四层不方便等等。

3）东楼3层经营状况不佳。

由于经营品种和1层和2层基本雷同，东楼3层经营状况不好，一些经营户开始停止营业，转让铺位。这种情况可能会对三层商铺的出售带来不利影响。

4）3层得房率低。

3层得房率仅为43%，明显低于1层的65.79%和2层的53.01%。

C：机会

1）扬州部分市民投资产权商铺的热情仍然高涨。

产权商铺作为一种新型的投资对象，受到扬州市民的青睐。尽管多数已售出产权的商铺迟迟不能进入正常经营状态，一定程度地打击了市民的投资热情，但是，由于这些商铺产权售出后的时间并不算久，还不能算是经营失败，所以，部分投资人的投资热情依然较高。

2）XX广场的经营状况正逐步好转。

引进了新的领导班子后，对XX广场的经营品种和经营布局进行了调整，经营业绩与先前相比有明显的改善。

D：威胁

相当一部分投资者购买产权商铺的热情受挫。

在扬州，多数产权商铺顺利售出后，迟迟不能进入正常经营状态，使投资者对产权商铺的经营前景产生担忧，购买产权商铺的热情受挫。

6、XX广场的发展前景

根据我们的调查，XX广场在扬州商业圈中的知名度，略落后于万家福和金鹰国际商城，但领先于其他商场。就发展潜力而言，由于硬件设施、业态模式、经营规模的优势，我们认为XX广场的发展潜力又略高于目前排名领先的万家福和金鹰国际商城。以长远的眼光来看，XX广场的前途是十分光明的。

下篇

营销推广思路

理清思路的意义：理论决定实践，思路决定行动。只有形成了准确把握市场脉搏的清晰的营销推广思路，才能确保将来的销售成功。从某种意义上说，“思路”最值钱。

一、核心是信心

导读：该部分将就以下问题进行回答 1、XX广场项目的营销战略核心是什么？

2、XX广场项目的营销战术有哪些？

3、采用这种营销战术的目的是什么？

1、战略核心的确定

任何一种投资市场的繁荣，最核心的，就是要树立投资者的信心。根据对XX广场的综合分析，我们认为，实现XX广场项目销售的核心要点，就是要通过一系列的营销策划手段，建立和培养投资者们对XX广场经营预期的信心。作为XX广场这个商业地产项目，它的购买者并不是终级消费者，而是力图从终级消费者手中获得利润的二级消费者，这些二级消费者不管是投资型的还是经营型的，其目的都是通过XX广场项目这一工具，让自己已经拥有的资本实现增值。因此，对XX广场能否赚钱的信心，就成了这些二级消费者进行投资的决定性因素。因此，在准确把握目标消费者的基础上，我们认为，XX广场项目营销推广的战略核心，就是-------增强XX广场项目目标客户（即投资者）的“信心”。

2、营销战术的确定

在对XX广场项目进行综合分析的基础上，我们确定了以信心为核心的营销战略。并围绕这一战略，设计了一个营销战术系统，即“三角支撑系统”。该系统力图通过三个支撑点，进行营销战术的运作，实现建立和提高目标客户对XX广场信心的目的。具体的说明如下： 三角支撑系统示意图：

A角：A角是实现三角支撑战术的基础，我们将它定义为“销售承诺”。从目前的扬州甚至全国的商业地产经营情况来看，很多的商业项目在说与做上并没有实现有机的结合，承诺和现实对不上号。更有甚者，还有圈钱后一跑了之的恶劣行为出现。再加上媒体的对个别事件的推波助澜，让目前的扬州目标客户群对商业地产产生了相对的抗性，使这些目标客户群在投资的决心上摇摆不定，想赚钱又怕失手上当，想获得投资收益又怕风险太大血本无归。XX广场在这种大环境里也受到了一定的影响，尤其是2002年开业以后，在一段时间内美誉度受到了损害。虽然开发商方面做出了十分明智的策略调整，最大限度地挽回了声誉，但从市场调研的情况来看，仍然需要相当长的时间，美誉度才能恢复到当年的水准。基于此，三角支撑战术的A角-----“销售承诺”的目的就是通过适当的营销战术，加快XX广场美誉度的恢复，在兑现XX广场当初销售承诺的基础上，通过新的销售承诺让目标客户群迅速重新对XX广场建立投资信心，增强

XX广场在投资者心中的诚信地位。做到让目标客户群放心投资。

B角：B角的定义是“现有经营状况”。众所周知，一个商业项目值不值得投资就要看它是不是可以赚钱了，看一个商业项目是不是赚钱除了看营业报表外，作为普通投资者，恐怕就要观察这个商业项目的终级消费者了。基于此，三角支撑战术的B角-----“现有经营状况”的目的，就是极力展示目前XX广场的经营状况和商铺销售情况。首先要从经营方面的人流量、营业额、毛利率、年增长、知名度等方面下手进行宣传炒作，将目前XX广场的火爆场面和市场层次定位进一步拉升。同时，从XX广场目前的商铺购买率、升值幅度、二手商铺、现有业态需求上入手，给目标客户群“那么多人都买了，大家都认可”、“那么多投资者看好这个地方，估计错不了”的心理暗示。并通过合理化的引导，让目标客户群针对上述项目进行比较和计算，让更多的人了解XX广场的经营已经步入正轨。B角的战术实施将提高XX广场经营情况的利已方透明度，吸引摇摆不定的持币者。并使其相信XX广场的市场培育已经接近尾声，即将步入上行通道。

C角：C角我们将它定义为“经营管理方案”。它是培养目标客户群对XX广场项目信心的关键一环。通过对XX广场项目的经营方案、经营规划、经营目标、经营团队、物管目标、物管团队等软硬件的远景规划，为目标客户群描绘一幅XX广场的美好前景，有意引导目标客户群关注XX广场的升值潜力，使其相信投资XX广场项目不但是物有所值，而且是物超所值。同时，远景规划也可以给投资者“这个开发商想要在商业经营上大干一场”的印象，使其打消“开发商会不会卖了就跑”的念头。基于此，三角支撑战术的C角-----“经营管理方案”的目的就是通过一系列的宣传推广，降低开发商与投资者之间的信息不对称性，提高开发商经营上的透明度，为广大投资者描绘出投资XX广场的美好前景，促使其尽快下定投资XX广场的决心。

二、关键是推广

导读：该部分将就以下问题进行回答 1、XX广场项目的推广思路是什么？

2、XX广场项目的推广手法有哪些？

3、XX广场项目的推广主题是什么？

4、XX广场项目的广告设计思路怎样？

5、XX广场项目的卖点有哪些？

6、采用什么样的包装，搞什么样的活动可以提高XX广场项目的销售人气？

在确定营销战略战术后，如何有效地实现与消费者的有效交流，就成了项目成功的关键，解决这个关键问题的手段就是推广。房地产项目营销推广策划是对未来将要进行的房地产营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策，是房地产全程营销策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。

1、推广媒体

房地产广告的常用媒体主要有报刊、视听、户外和其他印刷媒体几大类。其中报刊媒体和广播电视覆盖面广，客源层多，宣传效果最佳；除报刊外的其它印刷媒体，不但担当现场介绍的主力军，而且可以定向自由派发，针对性和灵活性都较强；户外媒体位置固定，比较适合于楼盘周围的区域性客源的广告诉求。根据XX广场商业地产的性质，我们将推广媒体主力放在报刊视听媒体和印刷媒体上。具体选择如下： A：报纸广告

硬广告

软广告

新闻性广告 B：电视广告

15-30秒配合广告

有关具体媒体单位的选择，拟在项目具体推广策略制订后再行确定。C：印刷媒体 海报 宣传单 说明手册

2、推广主题

A：广告主题：扬州升“时代”该主题目的是以“升”字来产生广告受众的升值

联想，同时XX广场的名字又被巧妙地写进了广告词。该主题配合平面设计将给目标客户群以XX广场经营升值、物业升值、投资升值等心理暗示，用视觉效果加深受众的印象。

B：推广副主题：稳赚“时代”扬州人喜欢计算，自古以来又有商业经营的传统，因此经营心理和技巧方面是有自负的。对“家有良田千顷不如当街旺铺一间”、“一铺养三代”等古训也是理解到位的。副题力图用“稳”和“赚”字来配合卖点在主题强调升值后又一次给目标客户群以心理刺激，促使其按着我们的推广卖点中的算帐程式去演算自己投资XX广场会获得的预期收益。然后去验证XX广场的“升”、“稳”、“赚”。

3、卖点设定

A：升值类卖点初拟： 1）黄金地段 2）精英管理团队

3）营业额、人流量称出的“旺铺”势态 4）远期规划和目标 5）二手交易的价格

6）随中国总体经济发展的升值 7）XX广场市场的培育和成熟状态 B：稳定类卖点初拟： 1）眼见为实，成熟现铺 2）蒸蒸日上的人气和经营 3）早投资的已经产生了回报 4）开发商的下一轮宏伟目标 C：赚钱类卖点的初拟： 1）返租回报

2）各类投资工具与投资XX广场的比值 3）XX广场商铺二手买卖的高收益

4）扬州零售业的火爆和文昌阁附近的商圈的发展 5）某些XX广场经营者的高收入

4、广告设计思路

A：硬广告：广告主题的展示舞台，在广告中突出升值空间的诉求。尽量采用类比和计算法引导目标客户群展开投资XX广场的收益计算。吸引目标客户的投资关注，使受众见到广告后产生关注并且愿意就其中的收益计算和远景目标与其他的投资意见参与者进行探讨。

B：软广告：作为目前扬州比较先进的商业业态，XX广场的“Shopping

mall模式”在目标客户群的心目中是有认识度的，同时，返租销售这一投资形式也是目标客户群认同的。因此，我们的软广告的目的就是通过第三方站在中立、权威的立场上的不经意的客观评述，将XX广场的推广卖点作为其主题典型来介绍。软文的作者主要定位为成功的投资权威和媒体名人地产权威人士。其主要的软文议题拟做如下设定：）投资的形式与投资收益分析

2）城市中心地段的商业价值与升值潜力

3）成熟的商圈的发展

4）为想进行商铺投资的消费者支招

5）现成的商铺和没盖好的商铺之间的风险差距

6）出色的经营者对商业项目成败的决定性

7）管理水平是决定商业项目成功的关键

8）新型商业业态“Shopping mall”的生命力和潮流性

9）人多好办事，上规模的经营群体的低风险

10）返租的风险在现房和期房上的不同

11）投资者现身说法

12）业主现身说法

13）扬州返租类地产的比较

C：新闻性广告

通过媒体在其经济新闻类板块内报道XX广场的收入增长水平，人流增长，效益提高等等。新闻性宣传主题做如下草拟。

1）XX广场的增长类新闻，如：营业额、利税率、收入增长水平高于同期其他竞争对手。

2）XX广场的改良类新闻，如：XX广场又追加了哪些有利消费者的投资改造、物业管理措施等等。

3）XX广场的知名度类新闻，如：XX广场又吸引了哪些外地商家进驻，哪些知名品牌进驻，跟哪些知名零售企业结盟，接受哪些知名企业的合作性视察之类。

4）XX广场的公益性新闻，如：XX广场又推出那些便民措施了，某某部门对XX广场进行赞扬等等。D：其他广告手段

扬州城市小，幅射速度快，扬州人聪明，有头脑，但同时又容易对大众传播产生信度，因此比较适合口碑传播这一广告形式，而XX广场由于其现房的特点又具备了眼见为实这一特性，因此可以为很多听了传闻以后又来实地考察的投资者提供考察的舞台。因此，在设计推广策略中我们将把口碑传播列为重点，具体的操作方式将配合广告主题推出。

5、商场的售点包装

商场的售点包装是针对投资者的心理设计的。因为作为投资者，尤其是现房的投资者，是必定要到自己的物业现场看看的，而这一看将对其下定投资的决心有很大的决定作用。因此，一定要营造一个热火朝天的销售氛围，包装出一个高品位、高档次、经营人员训练有素的经营中的物业，让到现场的投资者有一种物超所值的感觉。对此可以采用一些商业性的手段例如促销或进行相关的展览展示，进行小型的推荐演出等等手段，并配合下文将要介绍的物业改良措施，来提高XX广场在二级消费者和终级消费者心中的档次定位。

6、活动的推广

XX广场的硬件在扬州是很出色的，而且本身就是一个成熟的正在经营的物业。这就为XX广场举行现场活动进行销售提供了一个良好的基础。从心理学上讲，人类的群体动物性产生了“羊群效应”，购物冲动的大环境可以降低消费中的理性成分，刺激感性成分。针对这一点，结合XX广场项目的自身特点，我们认为在XX广场的开盘效应期间，应该辅以商场的大规模的促销活动，在短时间内提高人流量，为XX广场积聚人气。具体的活动方式拟做如下的设计： 1）大规模的促销活动。

2）名人的现场推荐活动，例如可以通过天际的资源请央视的李勇来XX广场做个现场的“幸运52”之类。3）现买商铺现抽奖，然后直接去商场里搬奖品的活动。4）适当的促销演出活动。

三、根本是销售

导读：该部分将就以下问题进行回答 1、XX广场项目什么时候开始卖最合适？

2、XX广场项目的销售周期怎么设定？

3、XX广场项目采用什么样的销售政策？

4、XX广场项目采用什么样的销售价格？

4、XX广场项目的其它销售通路？

5、XX广场项目的销售管理？

万变不离其宗，销售虽然是最后的环节，但也是最重要的，不管做什么样的推广策划，都是为了最终实现销售而服务的。销售阶段也是检验前几个方面的营销策划工作的重要标尺。

1、销售时机与销售周期划分 A：销售时机的选择：

目前，扬州的商业地产日趋火爆是事实，但是由于某些开发商的原因，也积累了大量的抗性，使很多的投资者产生了观望的念头。同时就XX广场本身的情况来看，如果可以销售得晚一点其利点是很多的。因为众所周知，XX广场目前处在经营上的上行通道内，商场内很多经营业主都有赚到钱的感觉，在这个时候如果可以再等一段时间，其美誉势能将会更加强劲。另外，如果春节后开始启动宣传推广的话，也需要时间蓄势，因此，虽然XX广场的商铺分割已经做好，销售中心也已经基本可以使用，但我们仍然认为在本月和二月份都不适合开盘。具体的开盘时间建议放在三月中旬左右。其思路如下：

1）三月的扬州春光明媚，是最美的时候，不然也不会有千古名句“烟花三月下扬州”流传于世了。在适合进行户外活动的时候开盘，可以增进目标客户群对项目的了解，也有利于进行考察和比较。

2）春节过后，零售业将进入疲软期，是要进行调整的，根据往年的零售业价格指数显示，这一指标往往会在三月份以后开始回升。在这个时候开盘可以相对借商业经营的人气。

3）每年的三月十五日是消费者的节日，在这个节日的前后开盘可以有效地利用“诚信”这一主题。B：销售周期划分与控制

根据XX广场的实际情况，我们不拟按传统的将项目划分为预热期，内部认购期，开盘期，强销期，持续期，尾盘期的销售周期划分方式，因为XX广场已经进行了二次销售而且在扬州已经有了知名度，属于已经被认知的项目了。其主要的销售要点在于不是让投资者知道XX广场可以投资，而是让投资者知道投资XX广场跟投资其他项目的区别和好处。我们将XX广场的销售周期分为传播期、造势期、销售期、封盘期、二次销售期。具体时间表如下： 1）传播期：该阶段在春节前进行，利用口头传播把XX广场三楼的销售内容及办法传播开来，让目标客户群有一个心理准备。同时可以利用春节期间的销售狂潮给投资者以信心，此时销售部人员到位。

2）造势期：该阶段时间是从春节后至开盘。阶段目标是通过密集广告投放，强力诉求刺激，接待来访者，同时在内部进行排号。3）销售期：该阶段不宜太长，有三到五天就可以了，其目的是消化造势期的销售势能，力争多地完成销售面积。

4）封盘期：该阶段时间不确定，从一次开盘后至二次开盘之间的时间都可称之为封盘。其操作目的是通过封盘，并进行提价，让首次开盘没有买到的投资者后悔，但同时对其宣传仍然有机会，使其不会轻易转向别的盘子。同时让第一次开盘购买的投资者感觉到物业的升值，并增强投资者的信心。进入第二次造势期。

5）二次销售期：本次不限时间，把所有的商铺卖光为止。

2、销售政策

A：改革当前的销售政策思路

针对目前扬州的实际情况及XX广场前期销售的成功经验，我们这次仍然沿用返租销售的办法。但在操作上参考实际情况，建议对二年返租，年利8%的销售政策进行改革。其主要原因是：

1）目前扬州几个热销项目的返租期都超过三年。可见目前投资者的投资信心仍然建立在一个“稳”字的基础上。因此，拉长返租年限可以让投资者放心。2）XX广场本身就是所有权与经营权剥离的项目，就经营情况自身来说，拉长对售出商铺的控制时间对XX广场是有利的。B：返租率的设定方案

1）直沿式回报率。即从第一年开始，不管返租期间一直是8%的年回报率。这是目前市场大部分项目所采取的回报率和回报方式。

2）递进式回报率。即回报从第一年开始，按年增长。这个方式目前在扬州应用得不多，好处是可以让消费者看得到一年更比一年赚得多，坏处是可能增加回报成本。

C：返租年限的设计方案

根据开发商的经营战略，不宜设置太短的返租时间，可是设置太长的返租时间，以XX广场目前的上行势头又会让很多的投资者感觉到受损失。因此，我们设计出如下两种方案： 1）5年返租回报的方案。

5年的时间不是太长，消费者一般可以接受。如果适当采用递进法的话更会让很多投资者觉得自己相较十年返租的人占了便宜。2）3年返租+2年委托返租回报方案

就投资者心里而言，XX广场的优势就是已有培育了近两年的市场了，在这种情况下，提供太长的返租会让某些投资者觉得受损失。可是太短他们心里也没有底。在这个心理上，如果向其提供三年返租外加两年可以自由协商的委托经营，相信会对投资者产生比较大的吸引力。因为这样对投资者而言，进可攻退可守，会有更大的主动权。更会有XX广场三年把市场培育起来了，我们可以摘桃子的想法。

3、销售定价

商业地产的定价相对特殊，在考虑定价的时候，大到跟所处地段、交通，小到电梯的位置，通道的远近都会对商业地产的定价产生很大的影响。因此，我们在此只设计XX广场的基本销售均价，等项目启动后，再严格按照商业地产的定价公式进行一铺一价的定价设计。对XX广场项目三楼的均价设定我们利用以下两种办法进行拟定： A：同类项目类比定价法： 扬州在售商铺价格对比表： 项目名称楼 层销售价格

来鹤台广场•白羽廊一 层外侧：15000元/㎡ 内侧：10328元/㎡ 二 层7000元/㎡ 三 层5000元/㎡

来鹤台广场•芝田街一 层9080元/㎡

二 层5500元/㎡

三 层3880元/㎡

宋城名都一 层7000元/㎡

二 层4000元/㎡

三 层2300元/㎡ 东方家艺广场一 层13000元/㎡

二 层9500元/㎡

三 层7300元/㎡ 鸿泰家园商业街内侧二层商铺均价

外侧三层商铺均价内侧：5800—6800元/㎡

外侧：5000—7500元/㎡

金鼎国际广场裙房

临街商铺三层商铺均价6000元/㎡

崇文苑三层商铺均价6000—6500元/㎡

通过上表可以看出，在扬州目前正在销售的商铺中，售价较高的“东方家艺广场”销售价格一层为13000元/㎡，三层为7300元/㎡；西区，与本案物业类型较近的大型商业项目“来鹤台广场”只有少数沿文昌西路的一层商铺售价达到15000元/㎡，内侧售价最高不超过10500元/㎡，三层商铺均价在3880—5000元/㎡左右；东区项目“宋城名都”商铺一层平均售价7000元/㎡，三层均价只有2300元/㎡。通过对比可以得出目前扬州的商业地产中，三楼的价格尚未有突破8000元的情况出现。不过考虑到本案位于已形成规模的文昌商圈，地理位置及商业氛围相对优于上述项目，参照上述项目的销售价格定价，建议项目销售均价7500元-8000元/㎡左右进行探底试验。

B：项目自身租金比例推算定价法

“XX广场”首次开业在2002年4月28日，当时只有1、2层营业。后来，3、4、5层及东楼逐渐开始营业。前期，由于经营格局比较零乱，经营档次杂乱，管理不规范，经营状况较差。后来，聘请了经验丰富的专业人士，调整经营品种和格局，2003年9月18日重新开业，经营业绩明显改善。

目前，XX广场租金整体情况分别为：一层：90元/月/㎡，二层：70元/月/㎡，三层40元/㎡/月。以一层为例：一层售价18000元/㎡，90元/月/㎡的租金已达到6%年回报率（具体计算方式： 90元/月×12个月÷18000元/㎡=0.06），以此类推，三层售价应在 8000元/㎡（具体计算方式：

40元/月×12个月÷0.06=8000元/㎡）。C：心理定价法：

在形形色色的价格策略应用中，利用楼盘本身的条件，结合消费者的心理定价作组合，并根据销售进程的变化巧妙地对价格进行调整，这样的价格策略可称之为“心理定价突破法“，是房地产价格策略组合中比较常用而且杀伤力较强的一种方法。一般情形下，任何消费者在购买一件商品特别是价值较高的商品以前，都会有意无意地通过种种信息渠道得到有关此类商品的一些信息（包括价格、规格、质量等），然后根据这些信息及对于这件商品的直观了解，在心里先衡量这个东西到底值多少钱。这个价格就是我们常说的心理价格。

根据目前的市场调研情况来看，8000元左右的价格是XX广场消费者可以接受的价格。具有相当的可操作性，但是如果配以适当的调整政策，通过有效的远景炒作和提供更高的返租优惠，是可能在此基础上再实现价格向上突破的。

4、其他的营销思路 A：全员营销：

对于XX广场而言，已经入住的1500家商户就是1500个义务的推销员，在对XX广场充满信心的基础上，他们不但会宣传推动亲朋好友购买，而且很有可能自己继续购买。因此针对这类的老业主建议设计适当的优惠措施，比如降一个百分点或赠送相应的物品之类的方式。对于XX广场内的员工也可以采用同样的办法。B：异地营销的可能性

XX广场在前期的销售中，很成功地引进了浙江温州的客商进场，由此也打开了时代广场走异地销售的通路。由此我们建议可以采用适当的异地营销的方式，把XX广场的推广幅射到周边的地区去。

5、销售管理

严格的销售管理是项目最终获得成功的条件，我们针对XX广场的项目将进行如下的销售管理。

A：针对XX广场项目销售人员的要求：

1）销售人员的搭配要求

2）销售人员的基本要求

3）销售人员的专业知识要求

4）销售人员仪表要求

5）销售人员的心理素质要求

6）销售人员的服务规范及要求

7）销售人员的组织纪律要求

8）销售人员的自我提升要求

B：针对XX广场销售团队的管理

1）销售方针的确立

2）销售方针的贯彻

3）拟定销售计划

4）销售计划的实施

5）权限内销售计划的修正

C：销售团队的构成和岗位要求

1）销售部门的构成 2）销售部经理岗位要求

3）销售主管岗位要求

4）销售代表岗位要求

5）销售后勤人员岗位要求

D：销售工作制度

1）销售现场的管理制度

2）销售现场的周会制度

3）销售工作流程

4）销售工作制度

5）销售人员守则 6）销售人员仪表、仪容准则

7）销售人员行为准则

8）销售部内部的礼仪规范

9）销售人员的奖励制度

10）销售人员惩处制度

11）销售人员的提升制度

12）销售人员考核标准

E：销售的基本流程

1）客户进门工作流程

2）介绍产品工作流程

3）购买洽谈工作流程

4）带看现场工作流程

5）暂未成交时应做工作

6）客户资料表填写工作流程

7）客户追踪工作流程

8）成交收定工作流程

F：销售人员的培训设计

1）培训时间

2）培训地点

3）培训参与人员

G：销售人员的培训方法

1）讲授法

2）分组讨论法

3）个别指导法

4）说明法

5）说服法

6）问题解答法

7）辅导法

8）作业挑战

H：基础培训内容

1）项目公司历史培训

2）项目公司经营理念培训

3）企业内部控制机制培训

4）简单市场营销学理论

5）房地产相关专业名词及知识

6）本项目相关知识

I：提高培训

1）推销方法及技巧

2）顾客心理分析

3）相关房地产案例探讨

四、支持是物业

导读：该部分将就以下问题进行回答

1、如何对XX广场进一步的进行形象提升？

2、形象提升对销售和建议品牌的作用？

XX广场作为一个成熟的已经在经营的商业项目，其对比于其他处在期房阶段的商业项目来说，优势不言而喻，尤其是XX广场在进行调整后正呈现出发展的势头。因此，要充分发挥XX广场的现有优势并使之为XX广场的销售服务。同时良好的物业硬件，也是XX广场自身建立品牌所需要的，具体的思路是：

1、在现有的基础上进行广场形象提升工程，XX广场的硬件设施在扬州是最好的，但是也有不尽如人意的地方。

尤其是本应有更大积聚人流作用的外部广场，目前的设施很难让人驻足，更谈不上让人流连忘返。因此建议在不需要太多成本的情况下，增加部分反映扬州古老商业文化的悠久和XX广场现代时尚文化的建筑小品和部分休息椅。让扬州消费者既可以在这里惦怀古老的光荣又能感受到现代的时尚气息，并增加在广场上的驻留时间。

2、对商场的内部环境的改造

对商场内部的环境适当的加以调整，通过调整灯光给消费者更良好的视觉效果，并适当增加例如水车、休息座椅、架桥等景观设计，融购物与观景于一体。同时充分利用共享大厅的优势，可考虑为各种文艺演出及商业宣传在共享大厅内提供了一个暂时的场所。并通过灯光设计使共享大厅拥有动感强烈和层层出新的三维空间景观。同时，适当增加休息椅还可以起到增加驻场时间的

第四篇：项目实施方案

苗木花卉基地项目实施方案

庐江县乐桥镇桂元村苗木花卉基地项目，省财政专项补助资金5万元，项目建设以苗木花卉种植为重点，示范推广优质苗木花卉种植和技术培训。为抓好该项目的实施，按照安徽省选派干部项目资金管理办法和项目申报实施内容，特制定本实施方案：

一、实施范围

项目建设以苗木花卉种植为重点，建设苗木花卉基地120亩，开展生态种植技术培训，聘请技术人员开展技术指导和服务，根据项目建设特点，选择在乐桥镇桂元村吴庄村民组村林场荒山实施本项目。

二、实施时期

自2012年6月开始至2014年6月结束，时间两年。

三、实施内容与资金预算

桂元村委会与承包人双方本着互惠互利的原则，共同投资12.5万元建设苗木花卉基地，桂元村将省财政专项补助资金5万元入股，承包人自筹7.5万元。承包人每年支付林场土地租金3000元和投资分红收入12000元，租期为15年，计划实现收入227570元。

四、保障措施

1、成立组织强化领导。拟成立由村第一书记任组长、村两委其他成员组成的项目实施小组，制定项目实施方案，协调解决项目实施过程中遇到的各类问题。

2、强化项目实施，确保项目质量。一是加强先进农业技术的的 6

推广应用，以县内外技术部门作为技术支持，确保项目的科技应用水平的提高；二是加强对实施过程中的质量监管，严格项目管理，组织农业技术人员和相关专家全程进行检查监督。

3、强化资金管理，确保专款专用。一是设立资金专户，项目扶持资金进入项目专户；二是制定有关资金使用管理制度，明确专款专用，严禁挪作他用；三是明确责任实行一支笔审批，杜绝多头开支；四是实行县级报账制管理，根据建设实施进度，并经相关责任人员审查通过后，划拨专项资金。

4、坚持建管并重，充分发挥项目效益。在项目建设中，将始终坚持两手抓，即抓项目建设、更抓管理。一是健全管护制度，强化项目管理责任；二是探索管理体制，推行项目有效运行模式；三是发挥示范辐射效应，确保项目经济效益和社会效益最大化。

庐江县乐桥镇桂元村委会

2012年8月28日

第五篇：项目实施方案

项目实施方案范文

项目实施方案

项目实施方案文本制作要求

1、文本：按照标准A4纸（210×297）进行纵向左侧装订(专业装订)。

2、字体和字型（1）封面主标题：第一行：“××第×批国家（省）级投资土地开发整理项目”为三号宋体，居中；第二行“×××××项目实施方案”为二号黑体，居中。其他内容为三号楷体，靠下。（2）章、节标题分别采用小二号和三号黑体；（3）正文为四号仿宋体，采用单倍行间距。

3、项目实施方案不必以文件方式进行上报请示，但是，必须在实施方案后，附相关项目所在县级国土资源管理部门和市级国土资源管理部门的审核、审查意见（参见附表）。

4、项目实施方案的送审和提交，须附电子文件。

5、项目实施方案编制单位应为项目承担单位（土地开发整理专门机构）。

6、附件

1、附件2为表格，标题和内容分别采用三号黑体和四号仿宋体。

××第×批国家（省）级投资土地开发整理项目 ××××××项目实施方案

项目申报单位（公章）： 项目承担单位（公章）： 项目承担单位负责人（签字）：编制日期：

****年**月**日 联系电话： 通讯地址： 邮政编码：第一章

项目情况 项目承担单位应对项目区进行实地踏查、复核，界定项目区的范围，对项目实际建设位置、规模、新增耕地面积、项目支出预算、工期等指标和批准的投资计划、设计及预算进行核实。1.1项目总概况通过项目现场踏查、复核，简述项目基本情况，明确提出复核结论，填写《项目实施基本情况表》（表1—1）。

表1—1×××项目实施基本情况表填表说明：请在相应表格内填写“相符”或“不相符”。5表1—2 ×××项目建设任务基本情况表填表说明：

1、经过详细核实后，请在前两行相应处填写数据； 最后一行填写“相符”或“不相符”。

2、项目全部工程内容及设备购置均应填入此表；

3、此表格式限制随意调整，确需调整时应作相应说明，如涉及“养殖水面”等表中没有的工程，可填写在最后一列。

7表1—3×××项目预算执行情况表填表说明：

1、预算分解：指项目承担单位对财政部、国土资源部下达计划文件确定的预算总额按照项目资金构成进行分解的执行预算。

2、申报预算：按照项目预算书中的相应内容填写。第二章 项目组织设置

2.1 项目领导机构叙述项目所在县（市、区）人民政府专门成立土地开发整理项目领导小组和组建项目管理办公室的情况，确定具体的工作职责。2.2 项目监督、管理机构叙述项目监督、管理机构的组建情况，确定具体的工作职责。要明确上级国土资源行政管理部门对项目及工程实行无条件的检查和监督权力。

2.3 技术指导机构根据工作需要，应成立技术指导机构（如各种小组），由项目管理办公室和项目承担单位管理，加强技术指导。

第三章 项目管理制度的建设

3.1 建立项目法人责任制度建立严格的项目法人责任制，明确法人单位、法人代表、法人职责等。项目法人(原则上是项目承担单位)对具体的土地开发整理项目负责承担，并具体组织实施项目，对项目策划、建设实施全过程负责，承担投资风险。

3.2 建立项目公告制度针对项目基本情况公告、权属调整方案公告、项目招标公告、项目监督检查结果公告、项目竣工公告等建立项目公告制度。明确公告的内容、期限、方式和范围等。

3.3 建立项目招投标制度依据有关规定，建立项目招投标制度。确定招标范围（全部招标或部分招标）、招标组织形式（自行招标或委托招标）、招标方式（公开招标或邀请招标）、标段划分、招标估算金额等。明确招标的组织、招标文件、招投、投标、开标、评标和中标一系列具体要求。确定项目领导机构对项目招投标监管职责、监督方式和监管内容。3.4 建立工程建设监理制度工程施工必须由具备相应资质条件的监理单位进行监理。依据监理有关规定，监理单位负责工程进度控制、质量控制和投资控制，建立严格的工程建设监理制度。明确委托监理的方式、监理单位资质要求，确定监理的主要工作内容、合同义务等。

3.5 建立项目合同管理制度按照《合同法》及有关规定，建立严格的合同管理制度。项目承担单位与招标代理机构、施工单位、监理单位等须根据委托事项签订合同，完善合同手续和监督机制，合理划分各方权、责、利。使责任、义务清楚，便于履行、操作和监督检查。在合同中必须有质量条款，明确质量责任及通过控制所需实现的质量目标，不符合合同中的质量要求，工程结算时要扣除一定幅度的价款。合同中要明确按照项目进度分期分批次拨付项目资金。将工程质量责任落实到施工单位（承包者），明确监理单位对项目工程工序质量和隐蔽工程质量的监督控制直接负责。项目承担单位应当在工程施工合同、工程监理合同中明确工序质量、质量目标、质量职责及质量监控措施等。

3.6 建立项目管理工作制度制定明确的项目管理工作制度，包括会议制度、项目管理制度、汇报制度、检查制度和勤政廉洁制度等内容。

5.1.2 土地权属调整实施叙述权属调整的原则、依据、程序和具体实施措施等。5.2 权属调整协议涉及相关权利人之间的权属调整必须签订协议。土地开发整理项目竣工后，要按照经批准的土地权属调整方案，公平、合理地分配土地权益，并确定土地所有权、使用权、承包经营权。第六章

项目监督管理

项目监督包括项目领导机构的监督、承担单位的监督、施工单位的监督、监理单位的监督、社会公众和新闻监督等，简述监督的相应内容及形式。在施工过程中，各有关单位要严格执行项目计划与支出预算和初步设计。

6.1 工程质量监督项目承担单位通过监理合同委托监理单位对施工全过程的质量进行监督和控制，简述工程施工阶段质量监督的内容。

6.2资金使用管理针对项目资金请拨付、财务监督检查、竣工决算编制、稽核等工作内容，提出具体监管方式。6.3 项目检查按照项目实施半年进展情况报告、日常性检查和专项检查三种类型，确定检查组织形成、工作程序、检查内容、检查技术方法、检查结果处理措施等。确定项目管理者对质量实行无条件的检查和监督权力。

6.4 中间验收确定隐蔽工程验收、分部工程验收、单位工程验收、阶段工程验收的程序、验收内容和验收成果，明确验收组织、人员安排、成果（工程）接收条件等。方案中明确“建设工程竣工验收应具有勘测、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，签署是否同意验收意见，加盖法人单位公章”。第七章 项目验收

7.1 项目竣工验收确定项目竣工自验、竣工初验和竣工验收（终验）的程序，提出工程验收方案、财务决算及土地权属调整实施审计方案、权属验收方案、文件资料档案验收、工程后期管护等具体工作安排。

7.2 项目终结明确项目终结应具备的条件。转载请保留出处，http://www.360docs.net/doc/info-88116e83ec3a87c24028c427.html