第一篇：城市综合体的空间设计论文
1消费者宏观空间行为对于综合体类型的影响
城市消费者的宏观选择行为造成了城市人群在宏观空间中分布的现状。过去这种现状很难被感知到，但是在大数据时代的今天已经可以通过模型在趋势上比较准确地预测城市消费人口的分布。这种分布的不同对综合体的功能造成了极大的制约。一般说来，越靠近城市中心则越容易成为零售、高级写字楼、高星级酒店推动的综合体，越偏离城市中心越容易成为家庭零售、折扣零售推动或餐饮娱乐推动的综合体。同时越在城市中心的综合体，占地面积越小，商业的楼层越高；越偏离城市中心的地方，城市综合体占地面积越大，商业的楼层越低。
2消费者的中观空间行为对于综合体建筑形态和形象的影响
2.1消费者在商圈内的空间选择模式
当消费者到达商圈后，其在商圈内部的选择模式首先是一个基于效用的决策模型，其次是一个有着时间限定的马尔科夫转移模型。商圈内部消费者的选择非常复杂，这种复杂性严格限定了购物中心在地址限定下发展的可能性。但其中也有鲜明的行为和选择规律，简单说来分为三点：入口选择决策、连续转移与洄游、空间剧本与购物计划分享与争夺。
2.1.1入口选择的决策任何商圈都有其内在的交通结构，这些结构中有明显的入口，如地铁站、大型停车场等。当消费者带着“购物计划”进入商圈时，会在入口进行方向的选择，从而形成动线。项目的地址和入口的关系，以及和其他竞争项目的关系会影响到项目的选址风险大小。图8中，三山街是这个区域的地铁入口，人流量很大。熙南里和水游城是两个不同的商业项目，彼此距离约300m。由于水游城的诸多选择优势，让消费者在入口处大量选择向东进入水游城方向。造成这一现象的原因是熙南里在规划之初就不理解选址在商圈内的入口决策问题，错误地认为自己离地铁近，且在体量偏小的情况下选择了纯粹的餐饮娱乐购物计划，从而被暴露在巨大的风险中。如果能在运营中考虑到与水游城实现在餐饮类别和体验上的错位，依然存在改善的机会。
2.1.2时间限定下的连续转移与洄游由于受到其他硬性制约的影响，消费行为受到时间制约，同时空间转移距离也受到制约。因此在选址风险判断时，商圈并非是商业密集的区域，而是消费者自入口进入后洄游半径内的区域。受入口决策和洄游限定，商圈内部不同购物计划的人群会形成完全不同的行走动线，如图9为一天中观测新街口的热力图，很容易观测到商圈的洄游边界现象。南京夫子庙和水游城所在的位置长期被看作是一个商圈，但由图10可以看出，两个地方的人群动线完全不交叉。实际上过去夫子庙周边的其他商业一直难以存活，这和人们进入夫子庙后的连续转移与洄游半径有鲜明的关系。而水游城则创造了另外的人群，借助入口位置形成了另外一种动线。
2.1.3改变选址风险的因素——空间剧本与购物计划购物中心的选址风险除了和宏观区位有关系，和其在商圈内部结构及在商圈的位置也有关系。这是很多购物中心在规划中很少考虑的问题。在理解了地址在商圈中的位置信息，诸如购物计划下的人群分类、入口与出口关系、各竞争项目的购物计划类别以及商圈洄游边界的信息后，可以明确选址的中观区域风险，并可以根据这些风险调整购物中心的各方面规划以获得竞争优势。这其中最关键的概念是空间剧本，而空间剧本决定了购物中心的建筑形态与风格。空间剧本概念存在的意义是让消费者在特定阶层和特定角色下实施购物计划时，拥有最恰当的空间感受。空间剧本一方面由建筑物的风格、空间尺度、材质等因素构成，另一方面也和空间中的店铺、店招以及消费人群的行为、购物中心的活动等有着强烈的关系。
2.2中观行为对于城市综合体建筑设计的影响
消费者中观行为对于城市综合体的影响主要体现在对建筑风格与体量的影响上。一方面受到商圈地址和竞争的影响，综合体需要确定合适的人群及其独特的购物计划，并需要为这些人群及计划提供恰当的空间剧本，从而影响建筑风格。另一方面，从消费者空间决策的角度考量，同样的功能下优先考虑选择更多的功能。体量越大，可以承载的功能就越多，就越容易在消费者的效用选择判断中占据优势。再者，由于消费者的时间资源有限，因此在恰当的体量下可以最大化消耗消费者的时间，让消费者将全部的消费释放在综合体内。
3消费者的微观行为对于空间布局与动线设计的影响
3.1消费者的微观时空间行为
消费者依据其在时间、阶层和角色限定下的类别，会有潜在的消费集合及购物计划，其空间中的行为规律和潜在的购物计划及时间限定有着典型的逻辑关系，遵循以下几个原则。
3.1.1目标店和过程店原则消费者进入购物空间，从入口开始，根据其潜在的计划选择目标店（即锚店），并随机选择过程店。目标店之间的轨迹会定型消费者在购物空间中的轨迹，不在轨迹上的过程店很难获得消费者的光顾。
3.1.2时间限制原则受到时间限制，首先消费者在空间中的游走距离会受到限制，在目标店计划完成后会出现快速洄游的现象。其次，基于休息或餐饮的需求，消费者会出现强制转移，客观表现为消费者在任意业态上花费的时间受到强烈限制。在我们的跟踪数据中，在南京虹悦城，H&M、ZARA和优衣库三家会耗费消费者总共约1h的时间。而之后消费者多数选择就餐或休息，失去了选择其他零售店的机会。
3.1.3空间边界原则当消费者进入一个空间时，其意识中只在空间范围内对店铺进行搜索，除非空间内无法满足消费者的需求，否则不会将计划安排在空间边界之外。这也是诸如万达经营得再好，万达金街总是经营不善的原因之一。
3.1.4消费唤醒与购物波及原则消费者能够记住的偏好品牌是有限的，因此时刻需要看见才能唤醒其潜在的选择。这也是购物中心实现多首层、空间打开趋势愈演愈烈的原因。这种消费唤醒对于过程店尤为重要，会影响到消费者的购物波及。所谓购物波及，是指消费者在消费某个目标店时，连带选择其他和需求及品牌形象一致的商家。
3.1.5消费者的轨迹不可更改性消费者在购物中心的空间行为异常明显地遵循着效用原则，即花费最小成本获得最高效用。这个成本主要指消费者的移动距离。实际上消费者的每一步移动都是为了获得效用，而这个效用是指潜在的购物计划。在购物过程中，如果消费者拥有的时间越短，其越会选择最短的路径以求快速达到目标。因此，对于任何一个行为类别的消费者而言，其在空间中的行为轨迹相对而言是固定的，很难因为某个与潜在购物计划关联度较低的促销等信息而改变其行为轨迹。
3.2消费者微观行为对于动线设计和业态布局的影响
消费者的微观行为对于动线设计和业态布局的影响非常明显。首先，由于消费者微观行为的内在逻辑，综合体的动线设计和业态布局应当同步考虑。其次，在动线设计中应当清楚每一条环路都面临哪几种购物计划，在时间上是否能够合理分配，会不会让消费者在不该转移的地方因为时间因素而出现转移。最后，内部空间的可视性使内部空间在消费动线开放，让消费者在行走中看到更多的店，进而唤醒其消费的欲望。
4结语
伴随着互联网尤其是移动互联网应用得愈发广泛，消费者的时空间行为数据正在大量产生。这可以让我们更深入地了解消费者的分布、层级、角色、购物计划分类、消费者的偏好以及偏好的迁移，乃至消费者的行为规律、各种业态的运行数据。这些数据的存在让我们能够应用大数据的方法更准确理解消费者的行为特征。这也意味着，这些数据可以让我们现有的预测模型变得更精准，更智慧。而在此基础上能够获得针对购物中心的大数据预测技术，可以更智慧地判断购物中心的体量、规模、功能、形态，并对不同建筑方案的合理性做出准确判断。
第二篇：城市综合体基本模式
城市综合体基本模式 目前城市综合体的商业模式呈现多样化的趋势?分为几个层次
1.光耀东方集团模式?以城市综合体开发为基础、投资并购重组为重点、商业运营管理为主线，整合城市商业地产链?形成开发、收购、管理的完整体系。
2.万达商业地产模式?构建大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等?集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体?形成独立的大型城市中心商圈。
3.SOHO办公、商业中心、公寓模式
4.一站式Shopping Mall模式?集五星级影院、量贩式KTV、精品零售、生活超市、时尚餐饮、休闲娱乐等为一体。
5.HOPSCA模式?集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心、文化娱乐中心以及公寓为一体的模式。
智慧城市综合体4+1体系架构 1.智能感知
用视觉采集和识别、各类传感器、无线定位系统、RFID、条码识别、视觉标签等顶尖技术，构建智能视觉物联网，对城市综合体的要素进行智能感知、自动数据采集，涵盖城市综合体当中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通、灯光照明、信息通信和显示等方方面面?将采集的数据可视化和规范化?让管理者能进行可视化城市综合体管理。具体来说?就是以打造智慧城市综合体为目标?实施智能交通、智能管理、智能公共安全、智能旅游、建筑节能等系统的综合集成?通过构建城市综合体的智能交通指挥系统、停车诱导系统、智能车库系统，完善智能交通信息平台，实现城市综合体交通信息的智能感知和自动采集，实时交互路况信息以及车辆管理信息，建设基于物联网的泛在交通智能感知和调度系统。同时围绕以提高生活品质、方便百姓生活为目标，推动物联网技术融入日常生活领域，在城市综合体的智能家居、智能社区、智能医疗保健等领域开展综合系统集成?推进智能抄表系统、智能周界安防、特殊人群实时监护?构建智慧城市综合体舒适的人居环境。大型城市综合体的智慧能耗管理至关重要?通过构建智能视觉物联网?推进智能电网、智能物流以及食品安全溯源系统等的综合集成?通过采用射频识别技术、定位技术、自动化技术以及相关的软件信息技术的系统集成?对智慧城市综合体进行智慧能源管理。而围绕生态监测、保护?将无线传感器网络技术、地理信息技术等应用到智能视觉物联网，当中，可构建
生态环境监测系统，对城市综合体的水资源、大气环境、地下管网和林生态安全监测试点进行综合监测。
简而言之?建成之后的智慧城市综合体将融合云计算、互联网、通信网和物联网?无限延伸智能感知能力并在持续演进的云模式统一平台上?构建绿色智慧城市综合体。
2.互联互通
通过中国电信、中国移动、中国联通以及广电网络或城市综合体专网?实现相互商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通、灯光照明、信息通信和显示等系统的相互接驳，互联互通，打通信息孤岛，实现社会各层面纵向与横向之间的互联互通。
具体来说?包括几个层面的互联互通
(1)城市综合体的规划、建设、运营、管理等各方的互联互通?
(2)建设城市综合体市民卡?实现公交、地铁、出租、商场消费、门禁、医疗等系统的一卡通?
(3)实现不同城市综合体之间信息的互联互通?提升百姓生活舒适度。
3.协调共享
智慧城市综合体能实现商业、酒店、公寓、写字楼等建筑的资源协同共享，价值相互提升提升城市综合体的整体商业价值。通过采用智慧城市综合体管理平台系统?建立综合管理、决策、融合协同、共享服务一体化信息平台，全面支持城市综合体各级部门的决策办公，提升办公效率，同时，通过提供各类公共信息服务，方便市民商业、居住、休闲、娱乐等等活动，增强市民的生活便捷性和幸福感。
4.综合体运营
除了构建城市管理、应急指挥调度系统、安防监控系统、环保监测系统、节能控制系统、医疗监控系统等系统之外，在城市综合体建设和运营过程中。开发商关注的核心问题是，如何通过运营使城市综合体的商业利润最大化贝尔信采用独有的智能视觉物联网技术。其核心技术包括；
(1)智能视觉技术
(2)智能视觉中间件技术
(3)城市综合体综合管理平台技术。通过这三大技术构建城市综合体客流统计的完整解决方案?功能包括
客流数据预处理?根据原始数据与采集点(设备)的对照关系,对客流数据进行处理,建立客流数据与楼层,区域,门店的对照关系,计算各个统计指标项目的数值
固定时段客流统计报告?根据系统设置(固定时段长度),统计各个楼层,区域,门店的客流量情况,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图
时段客流统计报告:分别以小时,日,周为单位, ,统计各个楼层,区域,门店的客流量情况,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图
自定义时段客流统计报告?根据用户随机设置时段,统计各个楼层,区域,门店的客流量情况,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图
营业分类客流分析报告,以时段客流统计结果,按各个楼层,区域,门店的营业分类属性汇总分析各个营业分类的客流情况, 输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图
客流情况分布分析报告, 以时段客流统计结果,按照用户随机选定的区域,楼层,门店,营业分类进行横向的数据分析,产生数量对比分析,比例对比分析, 输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图
客流流量排名统计,以时段客流统计结果, 根据系统设置(统计排名位数)提供客流量最大/小的楼层,区域,门店的排名统计;提供客流量最大/小的时段排名统计,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图。
应用远景
在搭建了上述构建智慧商业必需的、基于智能视觉物联网的视频分析系统之后?结合3DGIS可视化管理平台技术，通过对城市综合体不同的楼群、不同的楼层以及不同功能的楼内建筑进行可视化建模，可以构建基于3DGIS可视化管理平台的智慧城市综合体。其应用远景表现在如下方面：
(1)提升城市竞争力
通过现代高科技的手段?配合像大屏幕投影、环绕屏幕等设备?将整个城市综合体项目真实的展示在客户面前，大大提升城市综合体的整体档次和实力?使项目在市场上更具竞争力。另外，项目周边片区的规划也可以通过3DGIS可视化管理平台展示出来，把项目模糊的未来投资潜力真实的展现在客户面前?提升整个城市综合体的潜在附加值。
(2)聚集商圈的人气
可视化打破传统模式的被动性，让购物者能通过链接到3DGIS可视化管理平台的视频终端或手机，可查看综合体各个不同商业楼宇的三维地理信息，在借助于现场安装的各类监控摄像头?通过身临其境的体验?提高购物者的兴趣。
(3)可视化管理
城市综合体集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心、文化娱乐中心以及公寓为一体通过一体机、大屏幕或环幕等?物业管理人员利用3DGIS可视化管理平台能对城市综合体进行在线管理。同时?也可作为领导视察、应急指挥和调度以及险情处置的平台。
(4)综合集成采用VIDC云单元主机技术?可以把停车场管理、停车诱导系统、楼宇自控系统、火灾消防与报警系统、安全防范系统、通信办公系统、机房环境监测系统等综合集成为IBMS系统?与3DGIS可视化管理平台一起?嵌入VIDC主机之中?实现贝尔信的“智能感知、互联互通、协同共享、城市运营”理念?为城市综合体创造安全、环保、节能、舒适、高效的生活休闲和购物天地。
智慧城市的创新型应用分析 智慧城市是指通过各种途径和机制汇聚智慧、发挥智慧为经济社会发展提供强大的支持。目前国内对智慧城市的理解有偏见，认为只是利用现代通讯技术、传感技术和信息技术来促进和提升城市化建设。实际上智慧城市除了前面内容之外，更重要的是怎样汇聚更多的人才，建立更好的意见表达机制，实行更科学的发展规划。那么，“智慧城市”的创新应用主要表现在哪些面？
(1)智慧城市是新一代信息技术在公共服务领域的新探索。面向企业与市民，智慧城市建设的目的是提升公共服务能力与普遍性、平等性，物联网、云计算、移动互联网等技术应用使信息采集、信息处理、信息提供自动化、智能化，引发公共服务模式的变革，将深刻改变城市居民生活方式，提升生活品质。如，北京、上海、吉林等地政府都已经开展了与移动运营商的合作，基于手机开展新兴的便民服务尝试。
(2)智慧城市是新一代信息技术条件下城市管理模式的改变。云计算、物联网等新一代信息技术能够推动城市管理和运行领域的跨部门创新应用，对改善城市运行效率、提升城市承载能力具有关键作用。北京、沈阳、苏州、宁波、武汉等地已经在公共安全、城市交通、生态环境、城市管理等领域开展示范应用工程，建设示范应用基地，重点突破、以点带面、逐步深入的进行智慧城市的建设。
(3)新一代信息技术与其它要素在智慧城市系统中共同发挥作用。信息技术是智慧城市建设中的核心要素，但智慧城市建设是一个复杂的系统工程，需要信息技术与体制机制、资金、人才等资源要素有机结合并共同发生作用。如在智慧城市建设的核心内容信息资源整合共享工作中，部分体制机制相对灵活的城市则进展较顺利。[2]
第三篇：城市综合体专题
城市综合体：地方政府“卖地捞钱”有新招9月5日，作为上海城市中心最后一块城市综合体用地，上海徐家汇地块以高达175.26亿元起拍价，由香港新鸿基旗下一公司以217.71亿元成功拍出，溢价率为24.4%，不仅是上海总价地王，该地块也成为今年全国总价地王。
城市综合体具有带动投资、刺激消费、地标形象等属性，被认为是提升城镇化水平和质量的“金钥匙”，受到国内各大城市政府和投资者的青睐。
值得注意的是，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市“空壳”和“黑洞”，其后果将比住宅市场更严重，会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。因此，专家建议，一方面，应合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险；另一方面，从抓运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”的形成。城市综合体遍地开花
据世联地产统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的四倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。仅未来三年，城市综合体的新增数量就将以50%到100%的增速上升。其中，重庆的增长率为129%，成都为135%。
由于城市综合体包括商业、办公、居住、展览、会议、文娱和交通等城市生活空间，带动周边半径消费，因此，一二线城市或经济实力较强的城市将城市综合体看做是发展商业的重要着力点。
日前，云南省提出，未来五年内，云南将规划建设100个城市综合体。据相关机构统计，现阶段，仅昆明在建或正在报规的城市综合体项目就多达41个。
南京目前规划建设的城市综合体超过50家，总体量达到100万平方米以上的就有七家，各个板块均有综合体项目在建或酝酿建设，以板块来划分，河西板块以17个排在首位，紧随其后的是江宁的11座和江北的九座。
云南省住房和城乡建设厅总规划师刘学指出，城市综合体一方面可以促进土地集约节约使用，增强城市竞争力。另一方面，则是在较集中的区域内，满足人民群众日益增长的物质精神生活的需要。
但值得注意的是，近年来，城市综合体在一二线迅速扩张的同时，悄然向三四线城市、甚至是县城、中心镇蔓延。
《温州市城市商业网点规划（2010-2020）》规划指出，温州将建杨府山港区城市综合体等20个城市综合体。这意味着，如果20个综合体全部建成，个别区域不到两公里就将有两个城市综合体。
事实上，城市综合体建设热潮不仅在温州一地。记者在绍兴、金华、嘉兴等地采访时发现，当地市区都有城市综合体在施工建设，而其下属的县市也纷纷在城区规划建设综合体，当地人将其看成是城市发展、生活便利的象征，其周边的住宅价格也水涨船高。特别是这些城市都有一些经济强镇，在新一轮城镇化的利好下，这些中心镇也大力发展综合体，带动当地商业繁荣。
城市综合体成地方“卖地捞金”重地
城市综合体不仅拉动地方消费，成为城市品位的象征，更为重要的是，综合体往往成为房地产的先导，也成了撬动区域楼市的“卖点”，成为地方政府“卖地捞金”的新方向。
数据显示，2012年全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%，其中，商品住宅同比增长11.4%，办公楼开发同比增长31.6%，商业营业用房开发投资同比增长25.4%，办公楼、商业营业用房增速明显高于全国平均水平。
以杭州市为例，数据显示，2012年一季度，浙江全省房地产开发投资960亿元，同比增长24.5%，其中住宅、办公楼、商业营业用房等三类物业投资分别增长18.5%、12.4%和33.9%，这已经是商业地产投资增速连续三个季度高于整个房地产投资开发增速。
此外，从2011年开始，杭州主城区土地市场上，商业、综合性用地的出让也有明显倾斜。2011年1-12月杭州主城区成交63宗土地，其中商业用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各类土地24宗，其中12宗是商业、综合用地。这些土地中不乏市场关注度高、地段好的所谓“黄金宝地”。
广州宗美房地产顾问公司副总经理张健在接受记者采访时表示，收益方面的一举多得成为政府助推城市综合体的主要原因。城市综合体的开发建设，可以带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值的提升，并拉动就业、提高税收、提升城市形象。
值得注意的是，正是由于城市综合体会带来很多附加值，政府甚至会做出一部分让利。无锡市建设局副局长周瑞良说，城市综合体的出现是与经济社会发展相适应的，是城市功能完善、环境美化的客观需要。为此，无锡市专门为城市综合体发展制定政策，对于建筑规模、功能形态上达到综合标准要求的，政府给予规费减免等优惠。
在住房市场严厉调控的背景下，地方支持、附加值高、优惠多，使在地方对城市综合体重视的同时，更多的开发商也对此产生了浓厚的兴趣。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商均已进入了商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。金地、保利、招商、万科等大型房地产企业也相继分立出专门的商业地产开发运营公司，抢滩商业地产，2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目。
克尔瑞信息集团研究中心报告显示，在2005年至2010年期间，全国18个重点城市的城市综合体面积增加了5355万平方米，较前一个五
年，城市综合体的增量翻了6.4倍。预计到2015年，即将入市的综合体体量将达到16437万平方米。增量非常大的城市以中西部为主，其中成都的增量将达到2757万平方米，而昆明、西安、沈阳、合肥、重庆几个中西部重点城市，增量均在1500万平方米以上。
“未来二至三年内，中国城市综合体供应将进入井喷状态。”克尔瑞信息集团研究中心副总经理林波指出，在住宅调控下，商业地产开发成为新的投资热点。以万达、绿地为代表的开发企业迅速进行战略布局，着眼二三线城市，向全国扩张。另外，除了国内的专注商业地产的开发商以外，保利、龙湖、万科等一线地产商先后公布了商业地产开发计划和目标，而且，娃哈哈、海底捞等主业非房地产的企业也开始涉足商业地产。
警惕形成“城市黑洞”
值得注意的是，就在多地政府强力推动城市综合体发展的同时，一些地方开始出现空置引发的过剩风险“城市综合体一拥而上，盲目追求大体量，高估辐射能力，造成了‘库存高需求低、招商难空置高、经营难回报低’等诸多风险。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，有些城市综合体，主导功能建筑主体都已完工，运营商却还没招到位，这可能建好就成“空城”。
东莞华南Mall就是城市综合体运作失败的典型例子。资料显示，华南Mall建筑面积89万平方米，总投资额为25亿元，开发商宣称建成后将成为亚洲最大规模的Mall，但是实际上建成后却遭遇了人事动荡、人气难聚、商家撤铺、资金链紧张等问题，甚至由于经营情况一直不甚理想，华南Mall的开发商于2007年上半年将20亿元股权转让给了北京北大资源集团。
对此，中原地产广东项目经理黄韬介绍，在东莞，城市综合体的项目有20个之多，华南Mall只是其中之一，2003年开盘，但十年过去，现在的空置率仍接近一半，长期顶着“最大鬼城”的头衔，该企业表示，现在空置的商业面积接近17万平方米。而广州目前最大的单体购物中心之一，天河城的总营业面积才11万平方米。
对此，中国房地产协会副秘书长何琦表示，城市综合体的意义在于，其地处区域中心，服务半径较大。但是，现阶段我国地方城市综合体密集，甚至一个区域中会有多个城市综合体，而消费人口却是固定的“一个消费者只会选择去一个地方，这就意味着，同质性的综合体或会引起恶性竞争，甚至最终两败俱伤。”
据咨询公司纽约高纬环球数据显示，青岛、杭州、成都等地或将在2014年陷入购物中心空置率最高的地步。另外，对于明年在某些相对不太富裕的城市，购物中心空置率将从今年第一季度6.8激增至30%以上。
贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登也认为，当前一些地区在城市综合体项目招商和上马等环节把关不严，没有科学分析新城和综合体辐射的人群数量和结构，导致同一功能的项目辐射区域重叠。
这也进一步造成海量的城市综合体库存难以被市场消化。“以贵阳为例，2012年写字楼成交量不足45万平方米，而2013年贵阳将有300万平方米的写字楼供应。今年新上马的城市综合体项目类似物业也将增加150万平方米，供需环节脱节风险较大。”
“因此，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市‘空壳’和‘黑洞’，其后果将比住宅市场更严重，将会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。”，胡晓登建议，应给地方政府和开发商“降温”，合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险，从抓运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”的形成。（
第四篇：城市综合体英语翻译
城市综合体”的英文翻译
Urban（City）Complex与HOPSCA
(2010-11-4)
关于城市综合体，目前国内有两种翻译，即HOPSCA和Urban（City）Complex。究竟哪一种翻译比较符合实际呢？
在中国现时实践中所理解的―城市综合体‖概念：将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项（有时两项也可以）以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。一、―城市综合体‖应该翻译为HOPSCA？
以下是第一种翻译，即认为城市综合体就是HOPSCA，的相关报道和引文：
1、万达商业地产开发的第三代产品，称为―城市综合体‖，英文名为HOPSCA——Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Parking(停车场)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会议中心)、Apartment(公寓)。本次招商的区域为成都万达广场大型室内商业步行街，采用国际时尚的中空走廊步行街设计，全长355米… …(http://bbs.hrb.soufun.com/)
2、HOPSCA：音译豪布斯卡，简称城市综合体，一般位于配套成熟、交通便利之地… …
3、关于HOPSCA(城市综合体)项目定位…
4、所谓城市综合体（HOPSCA），是将城市中的酒店（Hotel）、办公（Office）… …(郭向东.浅易城市综合体物业管理[J].中国物业管理，2007)HOPSCA起源于上个世纪70年代。许多国家针对城市中心区建设改 1
造进行了深度思考，当时开发功能区完整、建筑统一的原则逐渐流行起来。最早的HOPSCA是法国巴黎西北部的拉德方斯。目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里;建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人;并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心;内有欧洲最大的商业中心，亦是欧洲最大的公交换乘中心。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善;建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。
显然从历史渊源来看，HOPSCA是大型街区建筑集合群的概念。国内也有学者从国外现时出发，在研究城市商业街发展时提及到HOPSCA：城市规划和城市设计领域对于商业街的研究，主要集中在对于商业街规划和设计实践… … 针对这一情况，西方出现了商业区划的HOPSCA（豪布斯卡）原则。HOPSCA原则的核心观念是：城市商业街不仅仅是一个购物场所，而必须是一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间。（张歆梅.城市商业街研究发展综述[J].商业研究,2007;王伟娅.遵循―豪布斯卡‖原则构建现代化城市商业街[J].中国第三产业，2002）
二、―城市综合体‖应该翻译为Urban（City）Complex？
以下是第二种翻译，即认为城市综合体就是Urban Complex，的相关报道和引文：
1、无锡市区新规划30个城市综合体(Wuxi urban planning 30 new urban complex)…
2、项目类别：城市设计(Urban Design)——城市综合体(Urban 2
Complex)…
3、Based on the planning, the area is to be carried out the overall redevelopment.A multifunctional urban complex with an integration of business, finance and public transport collection & distribution center is to be constructed.(http://www.xiexiebang.comKI（中国知网数据库）检索的1341篇文献，几乎都把城市综合体翻译为Urban Complex或City Complex，很少直接等同于 3
HOPSCA。从国外文献看，不存在Urban Complex（这与国外严格的功能分区规划有关，综合体建筑是中国特色的东西）。HOPSCA讲的也是关于大型街区规划的概念，与我们现实中所理解的城市综合体概念出入较大。
图一：青岛典型城市综合体（Urban Complex）图二：大型城市综合体（HOPSCA）
3、根据以上现实和理论的探讨，再结合个人感受和理解，得出以下结论：类似于万邦中心、远雄国际和鹏利南华等（见图一）占地面积中小水平、由一种功能的建筑体（通常是商业）“穿插”起其它功能建筑体的综合性建筑项目，可称为中小型城市综合体，翻译为Urban Complex比较恰当，属中国特色。类似于鲁商中心、中润世纪广场（济南）等（见图二）占地面积水平高、各功能建筑分区规划清晰、不需要由一种功能建筑体“穿插”起其它功能建筑体的综合性建筑项目可以称为大型城市综合体，可以翻译为HOPSCA。
第五篇：城市综合体报告
一、从城市发展的角度
1、城市综合体与城市
城市综合体的发展与城市的发展息息相关,城市发展到什么程度，就会出现什么样的城市综合体与之相匹配，相应的，城市综合体的发展方向也会与城市发展方向保持一致。随着中国集约型城市的提出，城市发展逐渐放弃原有的粗放型发展模式，转向精细化运营发展。随着城市的发展现代城市逐渐显示出以下特点：
1）、功能复合化
城市发展到现阶段,已经不是单一实现居住功能那么简单。全球化浪潮中,城市需要承担更多功能,众多功能集中在同一城市出现,需要城市有最优的功能复合规划和方案,将城市作用发挥到最大效用。
2）、形象鲜明
众所周知，随着现代城市的发展，城市建设的加速，城市同质化现象越来越突出。众多城市一味追求国际化、现代化,完全成为钢筋水泥的堆砌。在盲目过后，反思城市建设进程，早已没有自己的城市特色，同时也失去了城市历史文化的传承。未来城市发展,己经逐步回归理性,城市形象正逐渐鲜明化。地方特色、区域文化、历史沉淀,都成为新一轮城市建设中,建筑形式表现和内在功能软环境所要表现的重要元素。
3）、集约化发展
粗放型的城市资源利用,虽然带来了中国城市的快速发展,但也造成了巨大资源浪费和重度城市负荷。优化资源利用,实现集约型社会,提高资源使用效率是城市发展面临的重大课题,费效比在城市运营方面,被提到非常高的层面,无论是城市建设还是土地使用,资源的优化整合利用,达到最优投入产出比是未来城市发展的重要目标。
4）、城市生态化
可持续发展的城市道路,不是一味追求快速发展的经济指标,以牺牲环境为代价得到的城市发展是暂时的,在物质基础达到一定程度后,文明城市建设的目标是生态发展与经济发展并行。
5）、城市多元化
围绕单一中心“摊大饼”式城市发展的城镇化,在经过多年发展后,城市中心从基础设施、交通路网、商业承载等方面已经不堪重负,组团式发展、多中心建设、带状城市发展等城市多元化发展模式不断出现。众多城市釆取以卫星城、新城等新型城镇现代化的扩张模式,满足现代城市发展需求。
作为城市发展的重要功能载体的城市综合体,伴随城市发展趋势不断发展。城市区域一体化和城市多元化发展,迫切需要城市综合体发挥城市复合功能。而城市功能复合化、形象鲜明化、城市生态化、社会集约化,为城市综合体的发展不断提出新的课题。代表城市形象、符合城市特征的城市综合体建筑形式,加上商务、商业、居住、休闲、娱乐等内在功能复合,优化土地资源利用,是城市综合体与现代城市共荣共生的有机联系。
自从2009年城市综合体进入青岛以来，发展速度迅猛对青岛经济文化等拉动作用明显。青岛延吉路万达建筑设计风格鲜明，已成为青岛一大城市名片。
展望：
城市综合体是点睛一城繁华的精华所在，亦凝结了一座城市的文化和灵魂，更是助推城市经济发展的强力引擎。城市不仅仅是产业的聚集地，它首先是人类愉悦生活、成长的空间。我们应以健康理念统领城市发展的方方面面，以“健康城市”引领包括综合体建设在内的新一轮发展。我们也可以说城市综合体的灵魂是文化与精神。综合体不是城市功能的简单叠加，更不是建设一堆堆绚丽的CBD，其灵魂是深厚的文化与精神。我市打造城市综合体应突出城市品牌效应，使其能保存和传承青岛的历史文化风貌。
我们知道城市综合体的作用不仅仅是经济上的拉动，更应该是城市文化的标志，是城市文化的具体显现。青岛在建设城市综合体的过程中应重视城市综合体的文化工功能，应充分利用综合体是城市名片、城市地标的广告效应，提升该区域的人文价值。为此，综合体必须要为整个区域代言，准确定位其在区域内的核心价值点，塑造区域以综合体为中心的核心价值，精心提炼以综合体为焦点的价值口号，从而达到在发展过程中重塑区域价值，实现以综合体为引领的区域变迁的目标。
青岛城市综合体在未来的发展过程中将会更加重视其文化功能，一个文化功能完善的城市综合体应具备以下特点：
1、城市综合体应具有文化内涵的关联性
城市综合体是城市文化功能的集中体现，兼有文化、传媒、娱乐、休闲等涵盖城市主要文化功能的建筑设计,具有文化的内在关联性。我们以李沧乐客城为例，乐客城建筑设计极具青岛特色，其建筑以崂山北九水为模版进行设计，整个建筑美轮美奂，给人以文化的享受。
2、城市综合体应具有文化魅力的辐射性
柯布西耶在《走向新建筑》里说：建筑应该是时代的镜子。而城市综合体是现代城市文化与灵魂的标签，与城市的文明建设、和谐社会建设具有高度的同一性，凭借深厚的文化内涵和文化魅力具有引领风尚、传承文明、传播知识、繁荣文化、陶冶情操、教化人民、服务社会、推动发展、促进和谐的重要社会辐射功能。
3、城市综合体用具有城市文化消费的聚集性
城市综合体在功能上的多元性，与城市开发中单一业态的商业地产相比有较强的抗风险能力。但城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值的体现就是使资金流量和现金流速达到最佳的状态，并随着城市综合体持续运营的市场培育，不断提升周边人气，改善公共设施及交通环境，促进整体文化消费水平的提高，最终带动城市综合体区域内物业价值大幅度增长。因此，一个成功的城市综合体不仅是一个城市文化与灵魂的标签，是一个城市标志性的建筑，更是一个城市商业价值最大化的具体体现。
城市综合体的发展方向应该是向文化综合体过渡的。我认为城市综合体存在的最大意义并不是经济的拉动作用而是对区域文化的提升作用。一个城市建设的好坏我们完全可以通过其城市综合体建设的好坏来进行评判。城市综合体是否符合该城市的品位、是否能够成为该城市的名片都可以作为评判标准。
在我们观察来看，青岛城市综合体到目前为止更多的是一种单纯的商业建筑综合，附带的起到作为城市名片的作用。试问青岛哪一家综合体敢说自己对于游客来说是一个“必看、必游、必购”旅游景点似的综合体？
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