城市综合体建筑规划设计与后期运营

第一篇：城市综合体建筑规划设计与后期运营

城市综合体建筑规划设计与后期运营——陈倍麟 发布日期：2012-05-18

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大家下午好！我做了三十年的零售商业，实际上一直在做招商跟经营管理，近12年以来，我进入商业地产咨询策划领域，这个题目很大，半小时没办法把它讲清楚，我就某一个点，更大家分享一下我的体会。

今天我要讲的主要是两点，第一个，我通过一些案例，来说明城市综合体规划设计跟后期营运的密切相关性。第二个介绍一下，特别是国外的城市综合体项目的这种建筑设计的优秀案例，因为这几年，有幸每年都出去考察，特别是前两年跟上海电视台参观了中南海很好的项目，让大家看一下。

我的第一个问题，综合体项目的后期营运成功与否从建筑体的设计开始就“种”下了“因子”。

第二个问题，商业综合体项目的建筑设计要超前，经营定位要现实，要逐步提升，这才能为后期的成功营运打下基础。现在很多大项目都是在城市的新城，在一片生地当中来建。除了规模之外，我们要很注重规划建筑设计，因为差异化的竞争首先是从建筑体开始的，城市综合体的建筑设计它的依据是什么？我们可能会说根据开发商的意愿。还要符合政府规划，前几年我就讲了，中国的城市综合体的最大推手是中国政府，因为城市综合体当中涉及到很多商业项目，我们现在的商业是大概念商业，除了零售商业之外，还有酒店、写字楼，包括服务式公寓等等。这些大商业东西，能够带来城市形象的提升，所以往往政府批地以后，催着我们开发商赶快划归，如果这个项目设计不好的话，政府那里通不过，因为我们会认为综合体项目，需要通过政府的报归，所以我们要符合政府的规划。第三种说法，我们拿到地块以后，往往地

块有很多限制指标，有建筑面积、总面积、容积率、建设密度等等，如果不符合这个地块条件的话，我们设想很多东西个，它是达不到的，所以这是又一种说法。还有一种说法，要符合市场的接受度。这大概是在城市综合体建筑设计中会遇到的问题。

以哪个为主呢？我认为这四个方面都会涉及到，不能偏某一点，下面我就用一些案例来证明我的观点。

我认为城市综合体建筑设计的依据有两点，第一个是准确的市场定位；第二个是正确的开发流程。一个商业项目拿到手的话，找代理公司，做市场定位，这个定位会涉及到十个方面内容，由于时间关系，我不一一解说，比较快的带大家过一下。我的第一个观点，城市综合体项目的定性决定开发量。我们做任何东西，这个地方都已经有了，我们自己算一下大概做三个，你看看怎么样。原来我跟他说，南方商务区在“十一五”定性当中定性为社区商业，我跟他谈的第一点，项目首先要定性，你是属于什么样性质的商业项目，在什么性质商圈里面。第二个，我认为地块的指标决定项目的产品组合。我们做商业，不可能层高做的很高，在国外，在美国，一般的购物中心，大概地面做到三层；做商业层次知道，上一个层面，消费者是减半的；另外还有密度问题，由于日照问题，给的密度只有30%，按照万达经验，他的商业密度要达到50%。这个案例是我们给他做了测算以后，建议把建筑密度指数提高。第三个观点是商业项目的开发模式决定了商业项目的产品配制。商业项目产品组合跟开发模式密切相关，如果说开发没世不考虑，就是直接按照地块指标来做的话，最后出来的方案是不温和开发商的要求的，这个项目，从项目功能，从零售购物中心商业，变化到街区式的休闲商业，这种街区式休闲商业可以用产权模式开发它，这就是产品组合定位跟建筑行贷做多栋单体高层和花园式配套商业。第四个观点，商业项目建筑规划使地块利用价值最大化。这是沿着主干道的地块，项目给我们开发的是这里，红颜色的地方，它的产权也是属于这家公司的，但是它已经租出去了，我们认

为商业临街面比较好的话，建议他做方案三，把这块一起归拢进来做。

还有项目的开发模式、功能定位、客群定位跟竞争格局，都决定了商业的建筑形态设计跟风格，看一下价值最高的，他适合做什么产品，我们在为这个项目服务的时候就拿出了这样一个方案，摆出他适合做什么，拿着这个数据做国际化的招标。最后一轮我是作为评选专家，他的老总问我，陈老师，你说怎么办，这四套模式我该怎么做。所有模式结合在一起，因为他还有30万方的酒店跟办公，他的项目带城市高架路旁边，一定要考虑到写字楼跟酒店，而这四套方案出来，这条方案动线做的很好，但是把一个五星级酒店住在后面，后面是多层建筑，旁边是菜场，我想看显然是不行的。最后这四套方案一套都没取，找了上海的现代设计公司，当时我们给他提出，如果把酒店、办公做到商场里面，这是最终的一个定稿，也就是开发商付一点竞标费，真正国内跟国际竞标费达到一倍多，今天讲到综合体建筑项目的规划设计和后期营运，我讲的第一个观点，你从建筑设计开始就种下了因子，所以建筑设计因子跟后期的成功有着密切的关系。

如果违背上述讲的这些商业发展规律，我们盲目的、自行开发商业综合体会是什么后果：？我讲一下成都熊猫城的问题。他的建筑非常气派，招商的品牌也有一些潮流品牌，以及完善的配套，但是他为什么会不好？首先第一个是定位错了，高端的定位和区委是完全不吻合的；另外物业组合不合理，作为城市综合体产品，产品功能越全越好，但是他们的产品非常单调，就是购物中心。第三个是建筑设计缺陷，中国人比较讲究风水，这是他的正门，正门横梁这么大，一楼进去被两部自动电梯全部挡住，台阶有楼梯。以后你们做建筑设计的话，商场绝对不能设置台阶，因为我是使用过物业的人，有台阶和没台阶效果完全不一样。这个设计上的缺陷还有一个问题，一楼东西被践踏，他把一楼做家居，开业半年，里面已经全部撤走了、空荡荡。这个设计上又一个动线，垂直的设计不完善。再来看他这组设计上的缺陷，就是平面

动线的混乱，做购物中心，动线应该是简单的，如果动线是复杂的多动线，它一定死线，因为多动线出现的死角很多、视觉障碍很多。再有一个就是功能缺失。

城市综合体的成功营运，一定要把开发流程做正确，国外是定位前置，招商后行；国内是先招商，再定位。开发商的模式确定了，还有市场需求论证好了，再来做规划建筑设计。

接下来我给大家介绍一下我在国外看到的商业建筑，这是日本的银座，几年之前我在台湾看到过，但是中国没有，也就是说我们的设计师不具备国际视野，所以他不敢设计；你要他具备国际视野的话，就要走出国内。这是建筑外观，新加坡的；这是泰国的展览馆商场，外观非常时尚；这是新加坡的，这都是靠灯光的颜色打出来的，非常漂亮，现在国内游一部分，但是没有这样大量的。我说的一部分就是苏州的圆融时代广场，亚洲最大的天幕，光是框架结构，就花了3.2亿。

第二个观点，城市综合体的城市功能融合。这是国外，包括香港，航站楼进入商场，我自己亲自去体验过，就是如何方便，我要离开香港之前，在国际中心最后一站购物，很放心的把行李托掉，登机牌早就拿好了，乘机场快线直接到达机场，非常快捷，完全突破了零售商业的功能。另外城市道路进入商场，环球100就是从这个楼梯上去的，办公室在这个地方，这是香港国际中心，他的办公楼就做在国际中心的一楼。现在说购物公园，国外真正做到了购物公园，马来西亚国家科技馆，做到了阳光广场里面。这是新加坡的购物中心，把艺术馆做在四楼，图书馆也做在四楼。这是日本维纳斯城堡门口的，这是体育设施进入商场，这是溜冰场进入商场。这是水幕电影进入商场，这是儿童娱乐进入商场；这是香港新城市商场，你想如果你居住在这里，有小孩的话，看到这个地方这么热闹，肯定吵着家长，要到这个地方来玩。这个在屋顶给儿童营造游泳池。

第三个观点，商业建筑体的景观设计。在酒店屋顶做了游泳池，非常有风情，这也是香港，包括新加坡，比较习惯在屋顶上，或者几层楼高的顶上做一个游泳池；这是把人造沙滩变成酒店，这是他的大堂，地面地毯铺的就像沙滩一样，我看到这个项目惊呆了；我看到设计师把人造沙滩做成了下面是商场，九层的地方是游泳池。泰国、马来西亚都是小国，为什么做出来的东西超过我们，我们还没有。我们应该学人家把公园景观放到商场，这不是做建筑设计结构能够做出来的，它是另外一个设计门类，叫商业警官设计公司来设计，如果有这么好的景观末在单体的商业建筑体里面，当你有这种环境出来，我可以保证消费者会被你吸引。

最后一个商场人性化细节。我在美国商场里面，看到很多人都是残疾人，残疾里有这样的电动车，卖鞋的地方有沙发以，有量鞋器。这是人坐下来的地区，旁边放一个垃圾筒。泰国中央商场里面甚至配备VIP贵宾休息室，有电脑、按摩仪、休息的地方。这是马来西亚阳光广场商店，书店里甚至设置了残疾人点滴，非常人性化，这是日本的自行车停车位。日本的洗手间里面全部都配化装台。像新加坡的洗手间，我进去以后，我说我们五星级酒店洗手间，装璜、设计品位档次都不如他。这是放手纸的地方；我们放手纸往往是放在墙上位置，而不是旁边；这是包的挂钩，非常人性化，一切以人为本，人怎么使用方便他怎么设计。这是香港APM香港，全部为年轻人设计的座椅。我拍的是美国，全球最大的开放式休闲中心的休闲座椅。这是地面空调。

我今天要讲的就这些观点，谢谢大家。

第二篇：浅议城市“建筑综合体”

浅议城市“建筑综合体”

来源：万达月刊时间：2008-07-16 作者：佚名

一、建筑综合体概念

建筑综合体是指由多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。

建筑综合体意味着多种功能共存于同一空间，而且具有某种内在的联系，从而作为一个整体而存在。它是多种不同使用功能的综合，建筑内部所包含的多种功能相互提供服务，互为补充，从而形成独立的功能体系。

城市建筑综合体是把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，统一规划设计，统一开发和管理，充分发挥建筑空间的共同作用，满足人们对于现代城市综合、低能耗、高效率的要求，形成一个完整的街区。其功能直接被接纳到城市功能体系中，成为城市整体不可或缺的一个组成部分。浅议城市“建筑综合体”(2)

来源：万达月刊时间：2008-07-16 作者：佚名

二、建筑综合体的产生背景及演进

（一）建筑综合体的产生背景

18世纪的工业革命，为综合体的大量发展创造了前提。工业革命以后，高层建筑在城市中的大量产生，给综合体的发展创造了契机和物质技术条件。工业化推进了城市化；钢材产量的增长，使钢材的使用得到普及；近代结构理论的研究进步为高层建筑的发展扫清了障碍；升降机等设备、装置的出现，解决了高层建筑中的垂直运输问题。工业革命以后，工商业的指挥中心逐渐从商品产地转移到城市（商品消费地），以便于取得最新的市场信息。由于要在城市中建立这种大型的指挥部，使高层建筑在一些具有商品流通枢纽作用的城市里大量出现，而单一功能的高层建筑的大量出现，引发了许多问题的产生，如：影响城市的环境和生态，吞噬了大量城市绿地，导致交通拥堵等。问题的存在促使人们不断改善现状、解决问题，即对城市的土地进行统一、综合的开发，对高层建筑的空间进行有机组织，并合理安排功能布局；工业化进程的加快，促使人们增强了效率观念，因此人们期望城市建筑综合体的出现，以满足短时间内实现多种活动的需求；同时，城市容量的扩大，导致土地供求的紧张，土地成本急速上涨，这就促使业主与建筑师在建筑设计上希望最大程度利用土地及空间，实现功能的综合，达到集约目的；二战以后，在美、欧国家由于汽车的普及，相对缩短了城市与郊区的距离。大批中产阶级，由于厌烦城市恶劣的居住环境，纷纷迁往郊外，形成了大城市市中心的衰退现象。因此，地方政府也开始推行鼓励市区的改建和开发的新政策，以推动市中心的复苏和更新。这样一来，综合多种因素，就促成了城市建筑综合体的出现。

（二）建筑综合体的演进

1、理论演进

工业革命以后，以汽车交通为主的城市交通方式，改变人们的时空观念，从而也改变了城市的格局。工业的迅猛发展给城市生活带来了多方危害，如交通拥挤、环境污梁、社会混乱等。为解决这些城市问题，发展了功能分区的概念及理论。理性主义、功能主义的现代运动，将

复杂的城市生活简单化、抽象化，认为城市是由居住、娱乐、工作和交通加以联系的四大功能区构成。在这种理论指导下，居住、娱乐、办公为了互不干扰被按区严格分割。这种功能分割表现在城市布局上是按市公共中心、亚中心、居住区中心的多层次有序原则组织的；表现在建筑上，则是不同功能复合被认为是混乱的。功能主义的理论方法没有给早期工业城市解决问题，反而带来了新问题—城市中心的衰落。

六十年代，在建筑理论领域，结构主义和人文主义各自从不同的角度对现代城市理论提出修正。结构主义志在建立一种动态的城市整体秩序，形成开放系统，借此来改变城市机体彼此割裂却又混乱的局面；人文主义则着力呼唤一度迷失的人文精神，使“人”重新成为城市环境营造的主体。二种理论均强调城市有机连续、综合互动，从而影响了六十年代后欧美城市复兴和再开发的实践，为综合体建筑的复兴提供了理论依据。

随着城市规划与建筑理论的日渐成熟与60年代后期欧美的城市复兴运动的实践，建筑综合体得以迅速的发展。它的出现修正了以往过细的功能分工，建筑多功能的联接与复合为其使用者带来了很大的方便，成为继“商业街”之后城市复兴的又一重要的建设模式。综合体从最初建筑功能的简单叠加(如居住与商店的叠加)到以功能体系划分的各种主题综合体(如交通枢纽综合体、会展综合体、商业综合体、文化娱乐综合体等)。而在当代，综合体的发展己开始溢出建筑自身的范畴将建筑内部功能与城市职能相结合，形成多类型、多层次的现代城市建筑综合体。

2、建设实践

建筑综合体的雏形：十九世纪早期的法国巴黎“Wa1R-up”住宅，可以说是综合体的最初模式。这种建筑的底层用作商场、餐馆、咖啡厅和剧院，楼上的四或五层是公寓用房。街道的底层有一个连续的拱廊，以保护顾客不致于遭到风雨的浸袭，同时，在视觉上有一个统一的街道立面。后来，这种多功能的商业居住模式得到了进一步发展。如公寓街区水平地汇集成一个长长的、连续的商业街。两边有人行道，上面加玻璃顶，而街道的两端是开敞的。这种封闭的通道或柱廊，使商业街与城市道路网格编织在一起，并很好地与现存的建筑物结合。使那些既窄又深的街道场地得到了综合利用，为居民提供了新的步行街区，更使原来沉寂的街区中央获得了盎然生机。

第一代建筑综合体：上世纪30年代中期，美国纽约建成了洛克菲勒中心(Rockefe-Lluer Center)，它可以说是美国最早的大型多功能综合体之一。其中包括70层的R,C,A无线电大楼(RCARadio Building)。及周围由15幢建筑组成的建筑群。其主要特点是：(1)建筑组合所形成的城市空间，是市民公共生活、文化娱乐的场所。低于街道层的地下步行系统与商场大厅、地下铁道及各种不同用途的综合楼相连接。(2)整个中心占数个街区。(3)R,C,A无线电大楼一端，邻接一个辟作花园的下沉式广场。(4)中心内各大楼的基本格调和标准尺寸与R,C;A,F无线电大楼基本一致。

第二代建筑综合体：上世纪60年代初期，工业化国家城乡之间，生活条件的差异已经开始消失，中产阶级远离城市到郊区居住，强烈要求从各方面提高生活舒适度。在这种形势下，首先促使城市郊区的综合体与步行商业街(Shopping Mall)结合起来。如美国的休斯敦长廊(The Galleria Houston)建于60年代初。长廊内设办公、旅馆、商店等，是一个综合的商业中心。这一时期，综合体的主要特点是:(1)车行、人行完全分开。(2)结合步行商业街，而多有

盖顶。(3)有的将商场放到地下，使其可以在地下穿过好几条地面的马路，互相连成一片。

第三代建筑综合体：出现于60年代末到70年代，主要以中庭为标志。它是根据人们的喜欢和活动要求为目的而进行设计的。不仅具有第一、二代综合体的优点，而且中庭具有空调、阳光和绿化，空间具有趣味性。有代表性的有美国明尼阿波利斯的I,D,S中心(I,D,S Center)。该中心建于1973年，高57层(235米)，是由菲利普·约翰逊和伯吉事务所设计的。该中心的中庭被称为“水晶院”，大体是五边形的空间，上层有回廊。它既是人流交通的广场，又起到吸引顾客的作用。

三、建筑综合体的发展优势

（一）通过不同建筑功能的整合，化解城市问题

建筑综合体将分散的城市功能有机地组织在一起，将商业与居住等多种功能综合布置，扭转了过去主张的工作与居住完全分开的传统观念，它对于城市中的一些问题提出了有效的解决方式，缓解了城市交通、环境与治安等方面的难题。

（二）多种建筑功能的复合提高了城市资源的利用效率

通过多种功能空间的整合集聚，提高土地空间与市政设置等城市资源的利用效率由于建筑综合体常常是将各种功能在垂直方向上重叠布置，这实际也是城市土地在空间上的再次开发利用；例如：街道、广场，在这里不仅仅是人们的交际休闲场所，也是人们的散步、购物、饮食、观赏、游戏以及各种日常生活活动的去处，综合性节约了空间。建筑综合体由于常采用的是统一规划、开发、统一建设、统一管理的方式，这使其内部的多种设施可以得到更合理有效的利用。而对于市政设施的利用，包括多种管网的综合利用，可以做到更综合性的节约。

（三）为“旧城改造”提供了有效解决方案

综合体的建设在改善旧城环境质量提升生活品质的同时，也保证了投资者的经济收益。投资者可以利用商业地产与居住地产的差价的利润差，进行环境建设，包括一些庭院的布置、文娱体育休闲设施的安放、增加城市绿化面积等等，这样，环境会促进该处改造的成功，对于投资方的利益也是一种合理的保护与促动，也方便了市民生活和工作。

（四）有效的自我调节能力

建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。

（五）有利于促进城市功能的完善和良好环境的形成随着社会发展和生活水准的提高，人们对综合环境质量的要求也在不断提高，而商住建筑综合体丰富的功能可以将城市生活的方方面面有机地组织在一起，使它们彼此促进，它通过各

种功能的综合使居民生活极其方便和丰富，同时使环境拥有巨大的聚合力。而且它良好的经济效益、内部多种功能协调平衡及相互激发，使得建筑更加能动的发挥其职能，产生更大的经济效益，形成一个具有良好环境效益的城市街区。

四、建筑综合体的发展趋势

（一）功能与规模的同步扩大化

建筑综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，其建设规模将越来越大，常要用“跨街区、多体块”的组合方式，形成巨型的城市综合体。一般占用整个街区，把购物、办公、居住、停车等活动综合地组织在一个地上、地下相互关联的空间中，并力争与周围其它建筑联接一成体。

（二）强调城市建筑、市政设施的综合化

成功地将城市环境构架体系与基础设施相结合，使建筑向高空、地面、地下三向度空间发展，构成一个流动的、连续的、立体的城市空间体系。

（三）空间、流线组织的立体化

建筑综合体是城市空间交通构架系统整体的一部分，立体化的城市交通为建筑综合体与城市地面、地上、地下立体接口提供了可能。立体化的城市道路系统常常穿越建筑内部，作为室内广场的中庭，既是建筑内部立体交通的组织形式，同时又可能联系地下商业街或地铁出入口，其空间与流线组织呈现立体化的发展趋势。

（四）建筑功能与空间的城市化

建筑内部的中庭、广场等功能区域将成为城市交通与建筑内部一个转换枢纽，内部空间成为城市交通系统的一个环节。建筑内部的公共空间(中庭、广场)不但服务于建筑本身，而且成为整个城市的场所，服务于整个城市。这些都使得建筑综合体建筑室内空间兼有更多的城市职能，城市空间与建筑空间的界限变得模糊，建筑的功能与空间具有更多的城市属性。

第三篇：2009年城市综合体规划设计研讨会

城市综合体规划设计研讨会

新浪乐居商业地产大师沙龙第13期活动——“城市综合体规划设计研讨会”于2009年10月31日(星期六)在中航工业青云院举行。这是商业地产大师沙龙首次推出的设计师沙龙系列活动，商业设计和运营精英围绕城市综合体的规划设计进行了专题研讨。

背 景：城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或SOHO)、大型综合购物中心(SHOPPING MALL)、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。在国外早已发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区。

主办单位：

新浪乐居商业地产频道

豪布斯卡城市综合体研究院

金棕榈俱乐部

Un设计院

时 间：2009年10月31日(周六)14:00—16：30

地 点：中航工业青云院内21A 中联环多功能厅

主持人：海创机构总裁胡冰

主要参会人员：

胡 冰 海创机构执行总裁

张永便 远洋地产(企业专区,旗下楼盘)北京区域事业部副总经理

孙 峥 北京维商联行商业发展有限责任公司总经理

纪宏栋 ZAZ商业环境设计中心总监

程蕾熹 北京科技园建设(集团)股份有限公司经营分公司副总经理

马维国 中新集团(企业专区,旗下楼盘)(控股)有限公司副总裁

旷建庄 华夏江山投资顾问(北京)有限公司总经理

胡飞船 新浪乐居商业地产频道执行主编

黄明磊 中建北京设计院都市设计所所长

陈晓琼 精准沟通传媒运营中心总经理

林 峥 资深建筑师

胡冰：今天很高兴大家来参加我们做的第一期城市综合体规划设计研讨，这里面有四个单位，一个是城市综合体的研究院，还有一个是新浪乐居商业地产频道，还有一个是金棕榈俱乐部，还有一个是UA商业所，就是我们的业主，也是今天的活动所在地的东家。

今天我想有几个话题，把这个事儿先说清楚，第一次活动，先把事儿说清楚了。我们中国商业设计师联盟的主要来源，最早我是作为专家组组长一起做的一个国内一级注册商业建筑师的一个评定的工作，现在这个平台已经建立起来了，已经开始有一定的注册建筑师在里面，所以说当时我们用这个平台，当时我们就跟新浪乐居商业地产频道当时在沟通，希望跟新浪乐居商业地产合作成立一个商业设计师的频道。因为现在我觉得商业地产这个东西对大家还是比较难的，到底商业地产的定义，包括它的设计、包括它的规范、包括它的手法，包括它的理论什么的都不太健全。但是每年的建造量还不小，现在出问题的也很多。2008年年底到2009年年初，当时是因为金融危机，中国的外贸受到巨大的影响，当时国务院说的提高内需，在这种情况下，当时商务部下面的部门，在全国范围内大概做了一个粗的调研，不一定很准，但是结果是值得大家去借鉴的，当时大概统计全国的空置商业物业的总面积大概有5000万平米，直接造成的经济损失有数千亿元人民币。但是当时也是总结了，就是说这么大量的盖好的房子空置，实际上好多做死掉了。

胡冰：造成商用物业大量空置的根源

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪乐居商业地产频道

图为 海创机构执行总裁 胡冰

问题是什么？当初得出的统一结论是两类：

一是分割产权销售。因为物业销售完了，但是前期没想好，销售给卖了，回来再整合就整合不了。

二是规划设计不合理，因为我们看到好多盘，看着楼闲在那儿，商家一看，超市一去谈所有的东西，交通也不符合，动线也不符合，这个实际上就是说我们设计师的，当然和开发商也有关，当时你不了解产品的情况下就很匆忙地把这个楼盖起来了。包括现在比较大的就是当年的华南Mall将近60万平米，基本上除了外体，有40万平米死掉了，但是现在被北大资源收购了之后，可能会有改造。

就是说类似的这种，在全国范围内大概有几千万平米，造成了比较大的损失，所以在这种情况下大家还是认为商业地产市场，包括商业地产的设计市场应该是规范的，所以我们的很多工作是在这个前提的基础之上。包括我们最早的国内注册商业设计师的评定，后来我们跟新浪乐居商业地产频道，希望通过我们的努力，搭成多方的交流平台，设计师只是一方，包括今天来的人我觉得比例基本上差不多，设计师是一方，大业主开发商是一方，还有一个商家是一方，并不是设计师自己闭门造车。所以在这种情况下面我们就想通过跟新浪的合作来推动刚才说的商业建筑、商业地产的市场规范。

但是在这种情况下，后来我们又收到一些反馈信息，光是建筑师加入的话感觉圈子太小了，我是建筑师出身的，我最早是做注册建筑师的监管。建筑师是一个龙头，也应该管，然后再往下走，有一些其他的智力型的行业，包括像室内设计还有一些其他的，像照明，包括园林设计等等，包括现在网站有可能都变成我们商业网络的设计。

所以当时就是说，当时反映我们得到的信息，大家就认为说如果简单地只是一个建筑师的联盟就过于窄了，会屏蔽掉很多为行业奉献智力的这样一些众多的团队。我们考虑要把这个名字放大了，商业设计师。但是之前我们的组织，因为我们的组织是全国注册商业建筑师考试中心，就是考试中心包罗不了了，再加上我们有一些原始的设计师，包括我们还有一些其他的跟商业地产沾边的一些设计师，提出就是说在民间组织一个商业设计师的联盟，由这个联盟作为一个内部的民间的交流组织，然后通过新浪这个平台帮我们去推广，所以这个就是我说的，我们现在第一件事儿，解释一下。

第二件事，就是关于豪布斯卡城市综合体研究院，从我们这几年，包括企业、业内的一些统计，我们得出的结论，大家可以复核一下，现在基本上国内商业地产的95%都是城市综合体类的。为什么这么说？一个纯购物中心、纯商业街基本上找不到，基本上你做街做到1.5就到头了，做购物中心到2.5都够呛，一般的咱们好一点儿的城市用地的，容积率都在4以上，肯定你5层以上得驼东西，就造成它是一个综合体的概念，豪布斯卡就是英文的综合体的缩写，当时这件事儿同时也得到了商务部和建设部有关领导的一些支持，商业部在今年年底、去年年初因为经济危机的问题，商务部尝试性地介入了一些商业地产的一些推动工作，最早商务部对地产这个词很反感，而且之前他是以外贸为主，但是因为08年的经济危机，他就改内需了，内需实际上最大的载体肯定是商业物业，没有商业物业的话没地方买东西。所以到08年年底和09年年初，商务部开始逐渐地和商业地产有一定的指导性的工作。但是后来可能也出了一些问题，就是说确实商业地产这个词太敏感了，在这个情况下当时就提了，不如将对商业地产的研究和指导，不能说作为具体产品的，对产品的指导，没有任何人有政策性或者说舆论性的风险。

刚才因为也提到了，实际上商业地产的95%都是综合体项目，所以那样，当时我们跟商务部的领导交流说，不如不提商业地产，或者是少提，他们就是说对城市综合体的研究或者说指导，或者说规范。所以在这种情况下，首先就认为这个城市综合体应该作为未来的一个研究方向，在这个情况下，当时我们做了一个商业，做了一个关于这方面的研究院，到现在为止将近有几十人的专家团队，现在我们也已经在开始发证了。我们的计划是想在明年左右能做到300人的团队，这个团队主要还是包括商家、使用者、业主，商家就是用了的和业主，就是你提供的物业的人，还有就是咱们现在的服务团队，大概是由这几方面来组成的。

同时这件事儿我们跟建设部的一些领导也沟通过，建设部觉得他们也能介入，因为建设部不懂商业，他们是从新城市规划的角度，现在实际上盖房子、盖住宅谁都会做，盖住宅纯粹是民间活动，根本政府不需要引导了，大家都知道做住宅赚钱，但是反过来说已经出现了大量的问题，大量的区域，包括原来最早的望京，包括现在的亦庄都有类似的问题，住宅发展很迅速，但是配套不健全，造成老百姓生活的不便，也造成板块的不合理，这个是在城市的高层次的规划里是存在问题的。

所以认为新城市发展现在应该是走偏了，逐渐地受利益趋势，新城市发展走偏了，当时建设部考虑到新城市发展的时候他们有一个课题，叫做城乡的发展，他们有这么一个管理职能，建设部当时认为对城市综合体，第一个是对于新城市中心，第二个是对城市中心有巨大的推动作用，所以建设部对于这种产品研究的也是比较感兴趣的，我也比较自豪，我们的活动是现在国内对于城市综合体的研究，唯一能够结合建设部和商务部两个主管部门的力量。包括媒体，你们可以在网上去找，除了我们现在的机构，其他的建设部和商务部的合作，基本上都建立在退休部长的级别，都是说已经下野的人，可能他会出席某些会议或者说发表某些会议，在职的主管部门或者领导，对某件事儿共同地在一起或者表态的比较少。我想城市综合体正好是大家都可以接受的方向，这里面就是说综合体的研究，现在第一个是得到了双方两个主管部委的支持，同时也有一些方面的需求，另外我们从这个专家队伍的组成，已经开始发证了。

关于这个组织我们是那样，因为最早我们想注册研究院嘛，研究院是属于民政系统，我们现在注册的是一个豪布斯卡投资管理中心，基本上组织架构是这么一个架构。

但是我就说这个可能是今天的一个议题，这个只是我们现在把这个架构给它搭起来了，但是到底怎么研究，我想今天各方代表不同的利益，实际上这里面只是研究机构，包括现在的名誉院长，这是指导委员，副院长、院长、主要研究员、研究员，基本上是这么一个状况。但是我还是希望大家对这个组织机构，因为毕竟这是一个民间组织，它不是好比说真的院校，是民间因为某种在职业上的一些实操手形成的，它跟国家的专业的东西还不太一样。所以他需要我们这些人，包括专家，要自觉地做一些东西。或者是我们说的行业互补平台，因为从现在我们的经验来说，地产和商业和建筑和设计，现在完全融合好的都不太多，大家都是缺某项，所以我们作为一个平台来搭建，待会儿大家去表态，我只是说我们现在初步的一个想法。

另外一个就是关于城市综合体的研究，刚才说了城市综合体的研究有两个方面，一个是运营方面，一个是融资模式，今天我们可以先谈到规划设计方面，但是这里面有很多的方面去研究，包括这个东西也是大家的立场，下面可以请个投资的来，做基金的，他们可能想得到的一个结果是，可能开发商比较简单，我只要一个产品模式，但是投资的就是说现在有一些商业银行已经开始了，我最后拿你的租金返算贷款，就是类似的方式，我们到底哪些方面需要研究。

包括成果，我现在得城市综合体的模式究竟是什么样，像现在的沙龙现在算一种模式，还有一些论坛，我们现在在外地开始做一些论坛，我们下个月也邀请新浪乐居商业地产频道参加一些全国性的，对城市综合体，新城市商业模式的一些研究，这个可能是像高峰论坛、沙龙、研讨会，我们可能有什么名师专访、大师沙龙，有很多的方式，但是什么方式比较好，我想听听哪种方式是大家比较能够接受的。

另外一个就是成果，我们最早是原来想，今年年底，因为这件事儿发起都比较晚了，原来想09年做一个城市综合体年鉴，2010年去出，当时我们的想法是有些人能写点儿论文，没想好。包括那天新浪乐居的小胡说我们是不是做一个博客圈什么的，如果还有更好的方式大家都提提，咱们也不能说完了都不动，我们就先寻找几样可行的方式，这是第三个问题。

第四的问题就绕回来了，刚才说了前三项东西有一个结合，首先我认为中国商业设计师，以设计师为主的东西还要绕回设计这件事儿，第二个是我们城市综合体是现在商业地产主要的支柱，所以我们可能第四点就是说对于城市综合体的产品从设计研讨上，因为这里面我们现在在做的人中，我们可能是做建筑规划的，有做室内的，还有其他的有从需求方面，是不是从这方面也提出一些要求。

今天大概就是这么四件事儿。还有一个是中国商业设计师联盟和新浪乐居商业设计师频道，最近要推出来，可能这个商业设计师频道大概是想今年年底或者明年年初上线。下面就请胡飞船说一下商业设计师频道的计划。

商业设计师频道的定位与功能

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪乐居商业地产频道

胡飞船：今天我代表新浪乐居商业地产频道，跟各位交流一下商业设计师频道的定位和功能。刚才胡总也说了，我们是希望打造一个商业设计师领域的一个网上社区，它有别于现在传统的一些网媒的简单功能。这个平台一个很基础的功能，就是展示，在上线之前，我们和胡总这边会进行相关的信息搜集，把现在做商业设计的机构、商业设计师以及他们所做的作品搜集起来，上传到我们的网页，通过对这些信息的收集整合成一个商业设计领域的庞大数据库，基于这个数据库，每一个商业设计机构、设计师，甚至每一个商业设计作品，都会形成一个展示的页面。展示的作用是让更多人了解，比如说某个开发商想要找设计师，他可能通过这个渠道、通过这个展示觉得你做的作品不错，通过这个渠道就能够在线地找到你，这个平台也就实现了更大的价值。

那么线下方面，刚才胡总也提到，我们会做这种沙龙活动，可能会定期或不定期的，每个月都要有一次或者两次的沙龙，是偏向于专业领域方面的研讨。另外还有一个像我们现在商业地产频道也在做的乐商会，是整合所有商业地产行业资源的一个会员制俱乐部的模式，通过这个平台我们可以组织一些比较轻松的活动，比如说我们跟一个马术的俱乐部或者高尔夫的俱乐部合作，到时候邀请大家去参加一些带有个人兴趣的娱乐休闲活动，在这个娱乐过程当中去结交更多业内的朋友，这是线下的活动。如果大家还有更好的想法，也可以向我们提供。

再说回线上，刚刚提到了一个基础的展示功能，这是商业设计师频道的基础。在这个基础上，我们会整合到新浪网现有的很多线上资源，包括网友用户群、技术支持等等。简单来说，包括几个方面：

一是依托新浪网庞大的网友用户群体。现在新浪网日均是11亿次的访问量，而且这个访问群体具有三高的特征：高学历、高收入和高职位。

二是依托新浪乐居在房地产领域的优势地位。一个好的消息就是我们在10月16号，新浪乐居和克而瑞合并的中国房产信息集团在美国纳斯达克成功上市。在此之前的10月初，我们的地产网正式上线，这是一个房地产业内的交流平台，他既有专业的房地产数据研究报告、测评中心和智库系统，也是一个涵盖供应商、开发商、服务机构、建筑设计等房地产产业链的交流和交易平台。另外这个平台还有一个比较大的特色，他是一个社区类型的平台，里面有一个很好的激励机制就是地产币，比如你注册了以后，可以参加网上的一些辩论、答题，或者把资料上传与其他网友共享，这样可以获得地产币，有了地产币，你就能够在这个平台上获得更多的资源，包括一些专业研究资料和报告的下载。

第三就是依托商业地产频道现有的资源优势。商业地产频道虽然说上线的时间不长，但是在不到一年的时间里，这个平台已经成功兴办过商业地产行业内的多次活动，其中最大规模的一次是我们7月30号的商业地产找招会，我们创造了商业地产一个全新的线上与线下相结合的营销平台，当时到会的有一千多人，而且大家对活动的满意度达到100%。商业地产频道到目前为止最强的方面是资源整合，包括我们目前正着力打造的中国乐商会，他是一个俱乐部形式的行业交流平台。

总的来说，商业设计师的频道依托这些资源优势，我们是想建立一个设计师的网上的家园和交流圈子，同行们在这个网站上既可以展示自己的作品，同时也可以通过这个网络去找到合适的朋友，或者说业务上的种种往来。同时我在次也呼吁一下，希望我们的设计师们，你们和你们的朋友，只要是从事商业设计的，可以提供给我们相关的基础资料，到时候频道上线以后我们也会及时地通知大家，希望大家能够在这个平台上面都获得自己想要的东西。谢谢。

胡冰：我对商业设计师频道再补充两句。

一是做专业的搜索引擎。现在搜索大家通过Google、百度你也知道了，但是即便你在他那儿搜也搜索不到什么专业信息，所以我们想变成专业的搜索。举一个例子，你要以后再搜商业建筑的设计机构，设计师也好，包括将来我们的项目上传是分类的，好比你搜商业街，我们未来最多可能能发展到，个人会员能发展到三、五千名我觉得没有问题。我估计最后的项目，就是图片我估计可以有数万张，这样的话开发商就省事儿了，你想看商业街，人家是被设计师选过的图片或者照片，能有上千张，就比你现在搜点儿有用的还不好搜，包括室内的，你Google和百度的图片能用的太少了。所以我说第一个是专业的搜索平台，而且我觉得这个平台是为开发商，包括商家去提供服务的。

第二，他是一个业内的、行业的交流平台。就是说前台、后台大家互相交流和沟通，这两个是我们未来的目标，不管别人的再好再全，我们只求专业。

下面请大家根据我刚才提到的四个方面说说自己的看法，每个人十分钟左右。大家可以随便谈关于城市综合体的话题，也可以对我们的这个平台提出一些好的建议。

旷建庄：商业地产需要四类人才

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪乐居商业地产频道

图为 华夏江山投资顾问（北京）有限公司总经理 旷建庄

旷建庄：我这边是做房地产行业人才猎头的，首先是做个广告。地产行业的人才需求它是跟着这个行业的形势发展变化来的。早一些年我们说开发商，比如说中新集团(企业专区,旗下楼盘)的马总，我们早些年说开发商就是建房子，就是建住宅，但是随着这个形势的变化，开发商开发的产品越来越多样化，一个是像万达这样的公司他们主动地去做商业地产，另外还有一种像富力这样的公司，是被动地做商业地产，为什么分主动和被动，万达、宝龙他们是看准了这个方向，其他的开发商他们是拿了什么地我就做什么产品，这块地它比较有公建、有商业，我就必须做公建、做商业。

在以前大家都知道做住宅是小学生做的，做酒店、写字楼是中学生建的，做酒店是大学生做的，做商业是研究生做的。说明它的这个难度摆在这里，就需要跟优秀的人才合作。所以我们从去年开始特别留意商业地产方面的人才，我是说说我对商业地产的人才的理解，因为我们的客户是开发商，我的理解就通过这几类。

第一类：商业地产的开发人才，包括做规划、做设计、产品定位、拿地到工程，这样一个开发人才，一般就是指商业地产的项目总经理，这是一类。第二类：我们的设计师，这是一类。第三类：商业地产的招商运营人才。第四类：商业地产的物业管理人才。这四类人才他和住宅都完全不一样，它的要求是完全不一样的，所以我们现在就是在搜索这些人才。

胡冰：我们研究院也需要人才，同时给你一个任务，我们豪布斯卡研究院需要专家，现在已经有了几十名的研究员，我们想发展到300名。这件任务交给您了，帮着我们组织一个比较大的，好比是一个月做一次沙龙，把人给聚集起来。

旷建庄：我刚才是给自己做一个广告，请大家原谅，行业人才我一直也在搜集一些，以后可以邀请他们来参加我们的活动，一起来交流。

类似于像新浪做的这个商业设计师频道，是很有意义的。我们去查阅有关信息的时候，就发现有价值的信息太少。小胡刚才已经说了三高，三高就是我们要找的人。

胡冰：我想我们的这种人才建设，给旷总提供，您也帮助一下。

下面请孙总，主要是运营方面。

孙峥：城市综合体的商务生活商业三大

功能

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪乐居商业地产频道

北京维商联行商业发展有限责任公司总经理 孙峥

孙峥：旷总说的第三类就是招商跟运营，我们公司主要做这个，今天胡总叫我们来，可以归到两类，前两个是一个，关于豪布斯卡城市综合体研究院，刚才听完胡总的介绍，我有一个想法，研究院可以有两个方向。

方向一：把现有的一些，做城市综合体的实践提升到一个理论的阶段，这是我们研究院肯定要做的一个工作。

方向二：我想光提炼这些理论，还要服务，所以我想豪布斯卡的研究院可以把第二项，就是服务领域。

我对研究院的想法一个是理论，给我们提供一个帮助；其次研究院还有一些服务工作，服务工作就可以结合到我今天在座的各位，我们都可以从这个角度来说，为一些项目进行服务。因此就是说，第一当然是研究理论，同时还要服务于实践，这是我对前两个问题的一个想法。

后两个问题，因为今天毕竟胡总来还有一个是关于城市综合体的研究，因为我不是做建筑设计这方面的行家，所以我可能没有发言权，那么我从商业运营管理的角度，因为最近也接触了好几个项目发现有一些问题，今天由于时间的关系就讲两点，这两点无论是从我们城市综合体的研究、规划还是从城市综合体的运营管理，我认为都是必须迫切地需要我们大家来关注的，所以今天时间的关系我就讲两点。

第一点：城市综合体当中的商业定位问题。前两天我还在论证一个项目，这个项目由于人家没有对外，所以媒体都没有去，是请了请专家，他就出现这个问题，就是有酒店、有公寓等等的都有，最后商业怎么办？就是他本身提出来一个策划，最后让所有的专家全给否定了，他就是没有注意到整个综合体中的商业和他整个项目的定位，没有注意到这个衔接的关系。

所以我想在这儿提醒什么？就是我们开发城市综合体的业务，包括在这儿做的远洋都是一些开发商，你们开发城市综合体的时候它的作用，这个很关键。因为你涉及到其中商业部分的发展。前面我刚才说的项目就有这个问题，如果你整个的开发战略不是很明确的话，肯定要出现问题，就是你商业的定位要出现问题。

所以从我们接触到的情况来说，现在从一个公司开发一个城市综合体，大致有三类。

一类：商务功能，主要还是以饭店、酒店、写字楼为主，这个商务起到很关键的作用。

二类：居住的功能，我前期做过这个项目，就是以公寓、住宅为主。

三类：商业的功能，就是说我这个综合体主要是突出我这个商业。

所以我提到的这三项功能，应该说大致，不是很科学的，我们目标很多开发商开发城市综合体的几个不同的方向。不同的开发方向就决定了我们下一步你在做的时候，你的商业定位，一定要和你的开发的城市综合体的战略要一致，不要老板拍脑门，我喜欢什么就把综合体的商业做成什么，这个我觉得是不太适合的，往往会出现问题。所以我在这里总结两点，这是从宏观上来讲，你的公司的开发战略决定了你的综合体的发展定位，这是一个很关键的，就是你的公司战略是什么，你要开发什么样的城市综合体。

从微观上来讲，就是你综合体的定位决定了你下属的商业定位，这几点很关键，这几点不能逾越，所以我们接触了很多的案例，最后我们为什么给他否了。他就是说第一你公司的战略没有确定的情况下，盲目地开发了一个综合体，最后再去拿一个不太恰当的商业来定位这个里面的商业，这个是我讲到的问题。这是我想从整个城市综合体的角度，这个商业为什么要做这个商业，这是我们接触了几个项目以后面临的一个很大的问题。由于时间的关系我就不延伸了。

下面我讲一下综合体中的商业风险的问题，城市综合体目前现在来说是开发商的发展趋势，也是城市建设的需要，比如说万达等等，现在各大城市都是市长亲自去邀请，到我们这儿来给很多的优惠政策，城市综合体的开发已经成为一个趋势，所以胡总有这么一个综合体的研究院，也是迎合了我们现在的需求，这是很好的。但是同时又一点，我们要注意到开发城市综合体的商业风险。我讲到的第一个问题，你的商业定位决定了你下一步实践上怎么去操作，否则的话往往会出现问题，目前来说有两种商业在城市综合体中存在。

一，风险自担，比如说万达，我开发了以后商业自己来做，我有自己的百货，我有自己的院线，甚至我再组合几家超市，他自己来做综合体中的商业，这个我管它叫风险自担型，这个应该说现在在全国来说比较少，就是真正地把自己的商业部分自己给做起来，比较少的开发商。

二，我在综合体中，我的商业做一个规划，然后我把风险分担，怎么叫分担？就是我开发这个商业综合体的时候，我对商业自身，我开发商做一个规划，大致我在这个城市中的地位、位置、区域，我适合做什么，我先做一个规划，然后我再分头招商，我自己不做商业。

比如说我上半年做的一个石家庄的项目，这个开发商第一个是不懂商业，第二个是没有商业平台，但是他开发了一个城市综合体将近60万平米，应该说也可以了，他商业怎么做？当初我们帮他做了一个前期的规划、定位我们都帮他做了，然后他百货找一家租出去，超市找一家租出去，家电找一家租出去，精品市场再找一家，最后地下一层又做一个娱乐，又包给了另外一家公司，也就是说他把他综合体中的商业部分，分成了几个部分，同时租给了几个业态，也就是说他本身没有自己的专业的商业人才，他也不准备组织这个团队，那你怎么办？所以他借助于他自身的区域的好的地段、位置他把风险分担了。但是他有一个规划，并不是他乱做，所以他在把这几个业态结合起来了，做完以后每年就收租金就可以了。做一些基础的物业管理。

因此这个就是说从城市综合体当中的商业角度，我谈一下它的这个开发商的风险分担的一些情况。为什么我讲这两个问题？因为从城市综合体来说，我认为现在还是把商业有时候往往处于一个比较辅助的功能上，也就是说他开发这个综合体的目的商业就是配套服务，开发商很明确，但是这个配套服务他又希望什么？尽快地收回成本，投资收回来，所以往往急功近利，或者卖掉，或者赶快找一个公司一定位、一招商，把租金一收就不管了，往往会出现后续的问题。这个因为大家都知道很多商业运营的后期风险问题，这个就不多说了。

我讲的这两个问题，一个是城市综合体当中的商业定位，一个是城市综合体当中的商业风险分担问题，这个涉及到我们今天可能其中之一吧，就是你前期的规划，因为我们现在在做的都是做前期的设计规划，那么我们在设计规划的时候，我想从后期运营的角度一定要充分地跟开发商沟通好他的战略发展方向，甚至我这个城市综合体当中的商业，在这个城市起到一个什么作用，你的功能不同最后设计的出发点不同，做不好的话会遇到一系列的问题，你没法改造，也不可能拆了，所以这个我想提醒我们做前期工程设计的专业的专家，应该要注意它后期商业的定位和运营，这样的话在前期做好了以后，你才能弥补这些最后的缺陷，所以这一点万达因为他现在主推，所以他现在开始前期已经把这个做了。

但是并不是所有的大的这种开发商都能意识到，他都是先建好了再说，所以我最近谈的几个项目都是这种问题，先建好了再说。所以我想借助今天的这个场合，也从我们商业运营的角度提醒这么两点。今后随着我们豪布斯卡研究院的发展，逐步像胡总说的，一点一滴地去做，细化，实际上这样做也是为我们开发商节约了资金，这是很关键的。否则的话真是劳民伤财，费力不讨好，就讲这么多吧。

胡冰：我给你总结两点；

一，关于您说的这个服务问题，我还是说，我觉得我们可以逐渐作为一个交流平台，包括旷总的这个，以后可能要通过我们找猎头，现在有很多，因为我们现在做的项目，最后能不能运营？如果有些项目既使是他不自己组织百货，他也需要有懂商业运营的人，他光组织这些商家也挺费劲的，也没有这么简单，所以像这种类似遇到各种方面的服务问题，我想我们作为一个平台，对整个的市场提过了一个专业化的，而且是有职业操守的一种服务，如果不好咱们就给踢出去了，你的服务确实有问题了。所以我觉得服务商可以跟我们进行这方面的交流。同时我觉得开发商作为需求方，也一样，也可以找我们，我们也是同样给你找到比较好的，某一方面比较专业的人才。

二，关于具体的事儿，我也说一点儿，因为我现在假设说大家谁在北京有这种死盘出问题的盘，但是最好不要是产权类的，你的产权错了谁也弄不了，但是主要是说是市场问题，做死掉的，我就可以根据我的原因帮助解决，这里面包括后期的运营，包括你租还是售，大家可以探讨。主要对于运营者，物业成本不要太高，你不会做在你手里是一个累赘，会做的还是值钱的东西，但是就是类似这样的，运营成本不要太高了，你要是运营成本已经很高了，就没有空间了，没人再做这个事儿了，但是只要有一点儿空间的商业物业，我们可以给它盘活了，可以解决资金的问题、市场的问题。

下面有请张总。

张永便：城市综合体的前瞻性系统性和

便利性

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪乐居商业地产频道

远洋地产(企业专区,旗下楼盘)北京区域事业部副总经理 张永便

张永便：在各位中我是开发商背景(远洋地产)，刚才提到了，大家都知道远洋地产是做住宅为主的，实际上远洋地产做的业态很多，远洋地产发展的历史也是中国房地产的发展历史的一个见证，他做了长安街的远洋大厦、凯晨广场，都是中国顶级的写字楼，还有CBD的光华国际、远洋国际中心等，做的住宅也很多。当然跟老百姓息息相关的是住宅，所以大家对远洋地产做住宅了解更多。房地产产品的进化和发展有一个过程，现在大家都在讨论的城市综合体的发展问题，以前还没有意识到，这实际上是我们经济发展所处的阶段决定。比如说以前规划的方庄、望京没有城市综合体，是一个睡城，你晚上回家居住都是出城，白天上班都是进城，造成了交通拥堵，环保、节能各种问题都出来了，现在经济发展到一定阶段了，问题也暴露的多了，城市综合体的概念也就出来了。我们当时做远洋大厦实际上是单一功能，我们现在所在地点边上的远洋都市网景也是单一功能，我自己作为一个开发商，我从开发商的角度谈谈我对开发城市综合体的感受。

我本人参与了两个城市综合体的建设。

一是天津的海河新天地，项目总面积是45万平米，目前住宅部分已经全部竣工入住，现在在天津都是有代表性的楼盘，市长都去参观。项目中包括高档酒店、百货、餐饮、文化娱乐中心、甲级写字楼、公寓，这就是一个城市综合体。它旁边靠着天津站，30分钟到达北京，同时还是地铁二号线、三号线的交汇点，项目整体就是按照城市综合体的设计做的。二是刚才大家提到了的北京的远洋万和城，项目总面积44.5万平米，也规划有高端住宅、高档公寓、甲级写字楼、文化娱乐中心、餐饮、百货，也是一个较大的城市综合体。

为什么会出现城市综合体？我觉得第一个就是为了解决城市大了以后通过各种功能的集中满足人们生活中的便利性，只有把各种功能集合在一起，人们在生活、工作、娱乐、休闲、购物等各种需求在一个区域都能实现和满足，这样可以实现节省时间、节约资源、节能环保。

现在我从开发商的角度谈谈建设城市综合体的感受，城市整体实际上挺难做的，最难的应是产品功能定位和规划，个人认为在定位上需要从以下三个方面重点考虑：

第一，要有前瞻性。因为一个综合体一建就是几十年、上百年地存在，如果功能定位好的话，可以上半年不落伍。北京除了万达广场，国贸实际上是最早的城市综合体，甚至整个CBD就是一个大的城市综合体。我觉得城市综合体在定位和设计时就要考虑到人口的增长、经济的发展，包括为未来科技的发展和功能升级预留一些空间。比如说我们以前很多的建筑对车库的配置就不足，还有的桥刚建好10年就不行了，受道路重新规划就要拆了重建，再比如我们的市政管线的排水量、口径等等，这些都是需要有前瞻性的。

第二，要有系统性。综合体不是各种单一功能的简单组合，各项功能之间需要有机的联系。如果说没有一个系统性的话，在未来的经营肯定会出现问题，所谓很多的商业经营不好跟功能之间不协调、不合理有关系。

第三，要考虑便利性。这里是指经营管理者、消费者、顾客的体验。这直接影响日常经营管理这个在操作中实际上是不容易把握的，因业态、档次、经营者不同而不同。

在定位工作需要重点关注的从难点上，这三个的话最要注意的难点其实就是定位。你看每个城市的经济发展水平、老百姓的消费者的习惯和偏好都不一样，城市的每个地段的周边环境都不一样。如果定位没有把握好的话，后面的招商、运营都会不好做。定位的成功项目就成功80%以上，后面的开发建设产品实现就比较简单一些了，如果定位不成功后面产品做的再好，功能上也可能难以调整和弥补。

另外就是研究过程中的参与广泛性，需要经营者、物业管理单位、设计人员等在设计过程参与才能避免使用中因考虑不周出现问题。举个例子，比如说卸货区多高、车库通道多宽多高、交通开口多大，这些如果没有管理者或物业部门、商家参与的话，设计出来的产品在使用中会造成不便，需要花大量的资金和时间去改造。我们开发商最难的就是使用者不确定。今天先从个人感受上简单说这些。

胡冰：综合体我认为是国内或者说在行业里面最大的一种环保的产品建筑，因为这个环保建筑不只是说咱们现在说减排、保温，我觉得还不是这个，实际上你想想，原来我们提出问题，冬天12月份、1月份，穿个衬衣在里面半年不出来，现在咱们不是说简单的房子加一个壳子，我做多点儿保温，表面上看你是减少了，像我每天得开两三个小时的车，对空气的污染和能量，绝对比你那点儿房子装的那点儿差得多，所以我觉得城市综合体绝对是一个环保的东西，原来我在院里面上班、在院里住也是老的那个，以前也没有公交车。在那种情况下我就是说，我们的能耗很低。现在如果对于这种能耗的这种节约，对城市综合体是一个定义，就是环保绝对是城市综合体的一个定义。

还有一个是刚才也做了好多的项目，还有一个我给大家的一个建议，大家可以写一写东西，写一写东西的目的就是说，现在暂时我觉得可以通过博客，我们可以最后做一个博客圈，大家先把设计水平很高的放在那里，我去梳理，最后我去分类，实际上是所里，完了最后把我们的这些东西起码在行业内是有影响力的，我们以后可能会出书等等，如果大家能写的话先以网络形式，成本最低、最快。

第三个建议就是说我们的常年的一个活动，像开发商你们如果有项目可以提供一点儿，你们要是有具体项目，我觉得我们一个月一次或者两次活动，大家如果有这个需求，让大家去看看或者什么的，或者是大家在那边方便，也给你提供一些奖励。

张永便：刚才说到节能，在我们远洋万和城和海河新天地项目建成后都能满足了居住、工作、生活、学习等各项需求，有商场、有超市、有电影院、有写字楼、酒店、公寓、住宅，还有教育配套，幼儿园、小学，生活在这里基本上可以不小区，汽车几乎都不需要。如果你要去旅行的话，靠近四环、地铁5号线、13号线和京承高速、机场高速，去机场也很方便。

黄明磊：城市综合体规划设计如何以不

变应万变

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪乐居商业地产频道

中建北京设计院都市设计所所长 黄明磊

黄明磊：我说一下咱们的豪布斯卡城市综合体的研究院，我有两点希望，第一个是提高整个从业人员素质的平台。现在从我们从事建筑设计来讲，因为我们跟万达合作也是很长时间了，也是大品牌的开发商，开发商不管是大小还是需要从业素质的提高，同时建筑师也需要提高，为什么我们说？前一段听到一个项目，刚才孙总说的商业定位的问题，一盖就说一个亚洲最大的商品批发市场，结果我们专门请华贸策划的公司去看了，结果这个东西它达不到那么大的消费能力，最后我们建筑师跟他反复说明以后规模就降下来了，这个也是商业建筑的性质，你定位很重要，如果定位不准的话，那个商业项目后期的风险非常大，这个是商业建筑的性质所决定的。

同时我觉得现在从业的建筑师现在缺乏对商业建筑功能的认可，因为商业建筑是有变化性的，它是不断地在变化中，它在运营过程中有很多的可变性，如果你在设计的初始阶段没有领会到可变性的话，将来会给开发商带来很大的麻烦。比如说我们从事万达设计我们总结了几条，相对来说认为比较合理的一些经验。

经验一：我以不变应万变。我们各个业态，比如说一些设备、管道、交通面积这些是必须要的，但是后期会根据它的业态变化会有很多的改动，我们想以不变应万变，有两点做法。

做法1：常用的做法是8.1米的柱跨，作为商场的柱很合理，所以我们做12.15米停4辆车，很经济，而且大跨我又增加了层高，同时在我们大跨12.15米的话，如果做写字楼，在写字楼的写字间之间不会出现柱子，除了墙以外整个写字间中间是空的，给开发商最大限度地增加了使用面积，这是一个优点。

做法2：把我所有的服务设施、服务管道间固定在我永久的结构基础上，比如说一些管井、烟井都是固定在一些地方，这个东西拆的话拆不到我这儿。以前我们通用的设计在商场中间我要一个配电间，配件间在某一个角一画就完了，结果到时候一改的时候发现有一个配电间，就需要拆改，就有很大的浪费。所以设计师要考虑到将来给开发商降低成本。

我觉得我们这个平台很好，从事这些设计的人，大家多交流、多沟通，提高这些从业人员的素质。

经验二：我觉得这个是一个很好的事儿，希望咱们这个平台做一个整合资源的事儿，这些资源很重要，咱们将来能不能搞一个品牌房地产商，品牌设计师、品牌设计机构的这么一个事儿，想到了这么说的，可能对于大家都很有好处。

胡冰：我想专业化上，专业化是一方面，包括技术标准、技术规范这方面的专业化，另外一个我们这个平台也是需要，我们说在这方面，我刚才比较强调职业操守，这个职业比较热，我们可能未来有其他的一些，好比说注册制度，但是这个注册制度我们可能暂时还是业内的一个非强制性的，逐渐是不是能变成强制性的，这个不好说，我们逐渐由商务部向建设部过渡，因为商务部不可能对建筑强制性，所以说这个我们还会有其他的，包括像孙总，我们现在实际上在做注册商业建筑师，黄所长以后是不是也可以考虑，因为我们最后有一个限制，我们在这个行业里面是3%，好比说北京市有1000家甲级单位，可能我们给30家，都给了的话就没有意义了，可能会准入，准入以后就不让进了，业内我就说别人不可以做。

同样孙总你做的是再后期的，以后你是不是也考虑是不是需要准入，好比说注册了类似的商业管理师，就是说你现在招商也太没含量了，你就跟卖保险的一样都是骗的也不行，忽悠人家进来，后期的时候出现很多的问题，实际上你在招商的过程当中不是说不可以说好话，坏话也可以说，现在有很多人是这么做的，不是说孙总，我们现在也需要准入制度，除了你的专业水平也需要职业操守，你不能把这个东西做没了、做坏了，商业建筑再便宜也得万八千一平米的，北京好的可能得十来万，所以您那个不负责任是损失巨大的，我就说是不是从其他的专业组织，是不是也需要，我们可以做一些准入门槛，行业规范，逐渐地这个东西我估计需要三年、五年，包括人力资源这一块也是，是不是对人评级，三年五年地沉淀，就是你跟商业设计似的，三年前谁知道还有商业设计，现在商业设计是专业，所以说好多事情是需要时间沉淀。

纪宏栋：城市综合体商业不同区域价值

要均匀

http://bj.house.sina.com.cn/biz/ 2009年10月29日13:43 新浪乐居商业地产频道

ZAZ商业环境设计中心总监纪宏栋

纪宏栋：我们公司是专门做大型的百货店和购物中心的内装设计的这样一个单位。今天我觉得胡总讲的城市综合体研究，办一个研究院我觉得这个想法很好。我们跟综合体接触非常多，我们有大型的百货店就是综合体的主力店，做很多项目你必须得跟，那个，我们是没有办法，我们是大多情况下是甲方把鞋做好了，我们的脚进来了，进来了之后我们大姆指很不舒服，经常给削削脚。

刚才大家把能点透的问题都点到了，包括建筑商的一些原则、柱距、层高，实际上是要讲符合商业运营的规律，这个特别重要。因为我们自己现在也看到很多的比较大的这个，都是中心型的这种城市综合体，在市中心规模很大，但是这个规模大了之后会有很多的问题，因为现在我们在业态上能够符合这个城市综合体比较好的业态有大型的购物中心、SHOPPINGMALL，我们现在甚至有一些百货店，超级百货店，我们在国内看到有一些十几万的百货店，就是这个商业的体量越来越大，面临的问题就是招商难，招商难是为什么？实际上我觉得这个综合体难不光是建筑设计难，它是一个资源整合的过程，它要调动大量的社会资源，对这个市场可能我们的开发商很有信心，我们的零售商有没有信心？然后这些品牌商有没有信心？当然对市场有信心就是你的房子盖得合理不合理。

在目前我们国家的情况下，先有脚还是先有鞋这都很难避免，因为我们是超常规的发展，但是有理想，像万达这样尽量先把脚找好做鞋这是比较好的，但是大多数情况下我们不具备这样的条件，我们必须先把鞋放在这儿，然后再筑巢引凤是这样一个观点，开发商前期也有咨询公司、也有大量零售的人过来说建议，这个做得特别好，现在很多人都注意到这个问题。在这个里面从大的来说一个城市综合体追求一个商业价值的最大化，这个我觉得不用说，不用强调。实际上我要再讲一点，这是我们最近在一些项目里面遇到的，就是一个项目他的位置也很好，就是说他的建筑也规划得很好，他会出现一个什么问题？他在招商的过程当中会发现，在一个区域，一个楼的不同的部分它的价值是有差异的，就是怎么样把商业建筑的不同的区域的价值给它做得均匀化，这个很重要。

这个举一个例子，比如说你像星光天地这样的商业，它的一层全要招国际一线的品牌，都是大牌，这个位置很重要，比如说LV在正门口，你的东门的位置可能特别好，你的西门的位置比较差，那就可能说跟LV同一个级别的品牌绝对不会去西门。这样就是说在一个商业建筑的设计中，我们按正常的设计会有一个主入口、两个主入口，会有其他偏的入口。但是在一些高档的购物中心里面就遇到这个问题，必须要把入口均衡，就像我们的桌子一样，做一个圆形，大家坐在这儿没有高低的区别。这一点就是我们在这里面遇到的，在一个商业里面不同区域的价值一定要均匀，让这个价值怎么样做到均匀，这个很重要。

我们现在常常听到说价值最大化，当然从宏观上来讲这个价值可以最大化，但是在具体的操作过程中，为了满足招商的要求就要做到不同的区域的价值，就是说少招商，这个是客观存在的，不光是一层，包括我们在这个商场的设计过程中包括动线的规划，要把这个区域做到哪个商户来都愿意接受，否则的话商场也开不起来。这是从后面运营的规律来讲建筑的规划、设计。所以我就说在考虑里面，可能要从零售的规律去考虑前期的规划与设计，这个是我能想到的，就是我们遇到的一个问题。

回过头来说咱们的研究院，我觉得今天来的这些人才结构是比较合理，从开发商到咨询的，包括我们有设计方，从建筑到内装设计，我建议以后还应该有一个群体的加入，就是零售企业，因为我们以后的建筑做完了，他们是脚，酒店还好一些，因为他是目标性的消费，尤其是零售商，包括一些小的品牌商、超市、百货、专卖店，把这些人都引入到我们这个群体里面，我觉得可能对我们以后的这个研究院会更好，基本上就想这么多，谢谢大家。

胡冰：我觉得一个是可以增加零售商的问题，还有一个是投资的问题。

刚才我转了一圈，发现每个人都挺能砍的，刚才一个是跟张总说的，把你的强调的可以总结一下文字，另外就是说综合体的研究点每个人的感觉都不太一样，大家是不是根据自己的感兴趣点和需求去演绎，下次围绕你擅长的，或者说你的优点跟大家研讨，要不然你可能就是我们逐渐地梳理出来，比如说内装是不是单独成立一个系统，但那就不是你一个人的事儿了，否则就是一家之言了。

还有第二个问题和第三个问题，就是这个模式，别说开一次会下次就没有了，或者说见不着了也不好，咱们的目的是把这件事儿有生命力地去延续下去。

成果来说文章、原件是可以的，另外一个是研讨的主题，我们是会上研究、还是会下研究，我们可以派任务，每个人对很多东西都有想法，按照你的想法去演绎，但是我们可能到了一定的程度我们要汇总再梳理，梳理过了以后，你在哪方面大家公认的，公认纪宏栋是内装的老大，这样我们逐渐地去演绎，这样才有血有肉。我们在座的这些人可能是受益者，这个可能是结果之一，但是参加这个东西也要有一些无私奉献的精神，我们要把自己的一些东西展现出来。可能你做的东西，我帮了你了好多东西，最后跟我是不是有关系，别这么想，还是先做。就跟我现在也是，原来我们把很多商业的东西总结成理论、总结成框架，跟社会去交流，是不是我企业的秘密都泄漏了什么的，我觉得大家还是要有一个奉献的精神。包括以后积累起来，如果大家在网上一看，找什么都能找到，各方面的东西都有依据、都有价值。程蕾熹：商业设计师规划的是未来商业

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北京科技园建设（集团）股份有限公司经营分公司副总经理 程蕾熹

程蕾熹：我们主要做科技园区建设的集团，我就说两点。

第一点也是结合我们的实际，您讲的这个城市综合体有很大的意义，其实这个事情应该说从政府，为什么开发商感兴趣，提升了这个地的价值，第二个是提高了投资回报率。我们这个是中关村西区，现在叫中关村广场，它0.5平米，从1999年我们做的，它是国家重点项目，大概20栋写字楼，五星级酒店、公寓、商场，我们当时的目标是10年建完，当时的土地综合地价是3.1亿，但是当时潘石屹卖的时候卖到7万一平米，我们是代表政府开发，没有挣地价这个钱，后来进来的包括理想大厦这些开发商都挣到钱了，到最后微软拿最后两块地，其实想在这里做独栋楼的大型企业很多很多，已经没有地方了。当这些写字楼开发完了以后，后来酒店式公寓也卖到非常高的价格，因为微软进来以后高档公寓的需求量非常大，包括现在五星级酒店还没有开业，马上要筹备内装开业，这个区刚才讲的商务人群、住宅需要、商场需要，这个是一个链条，一个目标客户群。我们这些写字楼来的公司都是比较有实力的大公司，包括微软。为什么我们现在招商的时候，商户很愿意来这里，说这样一个城市综合体决定了你这个区域在这里面存在的人群的购买力，所以商户当他们听到这里面有五星级写字楼，有20栋写字楼，有两条地铁线，他们就会很感兴趣。决定了这是一个区域型的商业中心，可能做不到全市一级，像王府井、西单那样，但是至少可以做成一个小的社区型的，不管你面积多大，你服务的商圈是有限的，所以说这一块商业的这个都愿意在综合体里存在，当时五年前也是有一个市长论坛，就讲到这个叫经营城市。就是说您这个综合体，我们叫的这个综合体的研究院，未来在中国应该是很有生命力的事情，也是很有价值的实行，这是我们很有体会的。

当我们做完中关村西区以后，每周至少有一次来参观的，国内的还不是说国外的，国内各个城市一般都是市长带着几套班子就来了，为什么这么讲？刚才讲可能万达在全国拿地，每一个城市的政府都要做业绩，它要带动城市的发展，他都来这儿看，请我们过去做，一般他会给你划到一个平方公里，现在北京我们有一个地方是十平方公里，你来做这个区域的分段设计、分段开发、分主题开发，通过这个来带动经济发展，不是说光盖房子就可以卖钱的，它一定是综合在一起才有价值的提升，这个是很有意义的一件事情。他们来参观的时候问的细节很细，很多细节都会问到。

做到今天我们还有一点，因为现在我主要从事我们企业自持的商业地产的经营，对设计师这一块很强烈的一个需求是什么？就是说当咱们做设计的时候，市场的客户可能没有到，但是市场的需求是在你建成之后才变现或者几年之后，是一个很超前的，所以设计师要跟市场，或者说应该跟前期的商业调研机构有很密切的合作，才能满足未来的商业，我们当时做那个项目的时候是三边：边规划、边建设、边招商，就是前期规划的这种我们叫缺陷。

第二点就是说专业设计师要分专业分得很细，你看我们可能有建筑的设计师，我在这几年接触的过程中，我们经营已经快三年半了，筹备已经筹备六年了，筹备中可能大的外立面的设计，细到动线的设计好不好，这个时候作为经营者都是欠缺的，所以我们在经营过程中有很多的外部资源，我们上周也是跟上海的一个设计师做，他本身是做建筑的，但是他跟很多品牌长期有合作关系，所以他就对品牌需求很了解，他做的过程中结合了前面的市场调研和后面的专业设计，他在做的过程当中他会告诉我很多经验，会节约很多的资源。开发商做的过程当中是不懂，我们做的是边干边学，如果说设计师能给很多的指引的话，我们会做得很好。

还有一个就是说我们将来希望这个设计院能够有一些案例来分析和学习，假如说购物中心我们看到国内，因为也是参加一些别的活动，像我们讲的深圳的万象城，北京的永旺，国外我们就不讲了，作为行业内人来讲看得也很舒服，它一定有道理。做商业可能有一些案例，做酒店、写字楼还有一些案例。大家在看的过程当中，我们作为一个综合的房地产开发企业，我们就很需要周围有这么样的专业机构，因为我们的人是很少的，大部分委托是专业机构来做，会比我们做得更好，在我们的这个大平台下可以集合很多的专业机构，大家就很容易成功，所以这一块未来的市场也很大，你可以成立一个市场部去组合一些事情。

包括其实做商场的人我们还可以学国外，永旺那块地是我们公司自己做的，我们04年公司就开始在那儿做了，永旺一直在谈，他就不进，他就讲北京的汽车拥有量已经到了那个数的时候，他就坚决地把这个签下来，他说你就照着我说的建，很省钱，然后各方面的设计都很合理，他就开始跟商户讲，你来吧，前期我都支持你，他知道有一天一定会做起来。

所以这个商业为什么刚才老师讲的是研究生做的，它就是前期的因素太多了，不是说真正的经营团队进了场就能把这个场做好。还有比如说你刚才说的不好的盘为什么有人能给翻盘做好了，你看日本人、香港人、台湾人，做了很多年有很多的经验，所以其实市场真的最需要的还是建筑师和前期的市场研究和策划，才有后期。

胡冰：程总说的您那个话，公寓很值钱，我对城市综合体是这么理解的，现在北京还好点儿，尤其是现在做二三线城市，那个地方做住宅，50年产权能行吗？我说你只要你会做的话肯定会做得好。它一般是商旅和白领，不可能领家过日子，带老头孩子在这么一个热闹的地方，但是总有一个需求，它的这个单价应该是很高的，总价是越来越低的，这是我们现在力挺的，综合体里面可以做公寓，肯定比当地最贵的住宅、小区可能还卖得比较贵，但是很多开发商害怕，它不是住宅指标。

程蕾熹：您讲的城市综合体的区域一定是有产业支撑，有大的东西存在，才能做综合体，比如说我们到一个很偏僻的区域，综合体是商务为主支撑不了。

胡冰：如果做好了，它这个方面的住宅价值是可以实现的，包括办公价值。

还有一个您那儿也不用谦虚，好像在我见到的地下商业用得最好的，就是说也算是不错的，就是地下商业基本上都挺值钱的，具体肯定有毛病，毛病是肯定的，你把地下清空了，最后家乐福下地下

二、地下三了，我觉得这个还是可以参照的，地下三层做超市，这个对很多地方都不可想象，现在有些地方做地下一都怕死，做地下三还能有人要，这个起码是一个案例，大家可以想这件事儿只要你想得到就能做得到。

还有一点就是说您的项目做下来，中关村确实是一个产业园区，它不是商业，实际上它是产业园形成的综合体，是拿产业带的城市综合体的形式。所以我就说成是综合体对很多人来说，它实际上是一个成长功能，市更多的是商业和交流，包括市长你管什么？你不是管农业的，你是要管市，你是对市进行管理的，所以这是市长的工作，它解决产业的问题。

程蕾熹：结合得好人家才能买你的地，才能入驻，结合产业的发展这些城市综合体就起来了。其实市场是一个过程，现在我们这个中关村西区十年才到今天，前三年卖地没有人要，等大家都发现好的时候，微软来了没地了，国家都觉得这块地都只能给微软，当大家看到机会的时候，机会已经没有了，就是这样的。

林峥：综合体的概念可以放大到一个区

域

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资深建筑设计师林峥

林峥：我觉得这个题目非常有意思，就是城市综合体，我们上学的时候就接触过，但是当时理解的综合体是非常狭义的，就是一个建筑，这里面建筑的功能比较多，有办公、有商业、有旅馆，可能还有居住这样的一个功能叫城市综合体，当时我们认为咱们国内比较大的就是国贸那边一大片，当时是这么一个想法。但是现在我觉得刚才从讨论来说，综合体的概念肯定是更大了，这个大到什么，大到刚才说的中关村西区这样一个区域规划的概念，这个概念在大城市里，在北京是这样的一个规模，然后到比如说小城镇，到别处可能又是另外一个概念，所以我们说如果要做这个综合体研究院这样一个研究机构。我希望咱们干脆声音搞得再大一点儿，我们搞一个宣言，就像新都市主义一样，他们一开始是松散的，现在咱们再说新都市主义的时候，一定会想到一开始做宣言的那些人，咱们也别说就在这个小屋里说这些事儿，咱们一定搞活动搞大它。比如说哪天就定为豪布斯卡城市研究院成立的日子，成立以后形成一些文字，比如说今天大家提到的，咱们可能是会上都是比较松散的、比较自由的这么一个发言，但是下来咱们一定要给他列成条、列成块，第一章是什么、第二章是什么、第三章是什么。比如说第一章咱们要说为什么要做这个东西，这个东西的必要性是什么。第二个章就是咱们的目标是什么？咱们要研究什么。第三章就是具体的，就是分成不同的项目，刚才说的可能会有大的区域规划这种综合体研究，还有就是下面再有单体的建筑的研究，还有刚才说的室内这一块，你单块研究，这样的话就能把整个这个形成一个声势，咱们不一定叫宪章，咱们可以叫宣言或者讲话，主要把声音发出去，把影响力扩大，我觉得这个非常有意义，我希望在后续活动也继续能够参加。

胡冰：这个活动我们现在逐渐可能会越来越高，可能会跟一些地方政府举办，因为现在好多地方需求，就跟当时的海淀一样的，弄块地。包括现在我们刚接触一个项目就是亦庄的，亦庄现在规划了一个硅谷，现在据说已经跟联通谈，联通现在有意总部搬过去。那地方政府绝对是受益的。

林峥：咱们这边只要把声音放出去形成据点，让地方政府听到这个声音了，这边有这个机构，他就找过来了。要不然有很多的话是乡镇那种，你像河北比如说最近在谈三年大变样，这个镇长、市长整天不怎么才能大变样，他得找机构，咱们这个声音出去了，人家说了这个豪布斯卡是搞城市研究的，它是城市综合体，刚才我说了，定义一下它的城市综合体的概念，在不同的区域上，这个大城市它城市综合体是什么，在你的镇里面这个城市综合体是什么，我们都有不同的定义，然后你一看，正是我们需要的，就是刚才说的政绩工程可能也是他需要的，可能找到一个事儿来做这件事儿，可能咱们的声音够大、够响亮，还有新浪乐居这边的支撑。

胡冰：这个我觉得真的是，以后可以变成一个全国巡回的，就跟同一首歌一样，每个城市，绝对对他的城市提升还是不一样的，真的是不一样，比如说现在你站在不同的角度得到的，从事的发展的，快速推动的作用还是很大。对各地城市，大城市好一点儿，有程总这样的人都懂了，小城市就没有人知道这个。

程蕾熹：现在商业二三线城市也非常火。

林峥：所以怎么把影响力做大，一定要有几种的声音，我建议是要有宣言和宪章的东西。

胡冰：好，这个问题我们往后可以再深入讨论。马总您来说几句。

马维国：城市综合体规划设计要注重细

节

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中新集团(企业专区,旗下楼盘)（控股）有限公司副总裁 马维国

马维国：轮到我这儿了我就发言两句，我是没有发言权的，因为一直是搞住宅的开发建设，这方面也没涉及到的，但是还是讲两句。

昨天到了西长安街一栋非常有名的写字楼，不能说它不是城市综合体的一个建筑，特别是走到它的大堂，从成本角度来讲上去一感受，真奢侈，一般大堂做到三层，包括五星级酒店，也就是做一个通体，一般一个写字楼做一个大堂，但是到地下二去开车，他所有的车不能一路开进去，他不在乎面积，为什么下面的面积这么在乎？绝对不是施工的问题，肯定是设计的问题。

现在就是说给设计师提一个建议，大的宏观肯定要做好，适当地也需要关注一些很细节的。因为最近一个星期，同样的事情就有，一路得退，然后看墙全是刮痕，这个设计师有点儿搞笑了，完全不关注细节，可能随笔就画了，也不知道转弯半径有多少，或者说他知道可能就很随意了，我这个人比较关注细节。

所以我昨天到那个地方去看一个朋友，一进去非常奢侈，他不在乎面积，写字楼层高5.8米，两个通天的大堂，要我说做到三层，上面得能做多少面积、能卖多少钱，他都不在乎，那么下面为什么那么在乎？

另外就是有一些设计是缺乏生活场所，为什么呢？这个也是我的个经历。因为我这个人就是说，当说美观和功能冲突的时候，我个人选择功能，不会选择美观，因为你建筑物还是满足人的使用需求，这是排第一位的，现在就发现好看不好用的问题，举个例子，把写字楼，你综合体肯定要有公寓的，把写字楼的设计概念放到住宅里面，怎么解释呢？窗打不开，玻璃幕墙，几万块钱一平米的房子平开，这么一推上下那个弧度，可能进风口，也就是五公分，外面看很漂亮，但是我想有个屁用？有什么用？那个写字楼有住宅、有新风什么的，但是我这个是住宅，既使是有新风我也不能不开窗户啊？另外一个就是说里面没有阳台，现在倡导的就是不要阳台，我说那衣服晒在哪儿？所以说这是我个人的看法，关注一些细节。当然前提我说肯定要做得大气，其他的地方关注一些细节，要满足基本的使用要求。如果有兴趣的设计师我可以带你去哪栋楼，在这个地方我就不变说谁开发的，真有钱。一栋写字楼不是很大，两个大堂通顶的。

这不是我的强项，我就谈到这儿。

胡冰：注重细节也是我们专业设计里面的重项。

陈晓琼：做城市综合体不能忽略商圈概

念

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精准沟通传媒运营中心总经理 陈晓琼

陈晓琼：我是做传媒的，对建筑设计这一块不是很懂，但是因为我做传媒主要跟一些奢侈品，包括我是做银行的增值服务，会给他们开发一些很多的商户，包括商家的会有很多的接触，我认为城市综合体的研究，实际上它承载的东西特别多，到底是也了建筑我们再去招商，完了现在地产好多都说我们招商特别难还是怎么着，我认为实际上大家都忽略了一个概念，所谓的商圈概念，经常我们传媒会打造这个商圈、那个商圈，实际上我觉得在你们做建筑设计的本身过程中，包括比如说谈到的定位，我觉得就要考虑到真的商圈的问题，如果说这个商圈我即使设计再合理，旁边已经有LV店了，他不可能在旁边再来一个LV店，我觉得这些东西都是一个综合考虑的问题，我认为所有的东西现在的话，大家老提以人为本，但是实际上我希望设计师真的能做到这一点，能够设身处地地，当然需要考察和学习的东西还有很多。

我就说这么两点。

胡冰：由于时间关系，今天的研讨到此结束。感谢各位的参与，也感谢大家对研究院和商业设计师频道的建言。大家可以在会后把自己的观点沉淀下来，做一个梳理，发布到新浪博客。

第四篇：城市综合体规划设计工作总结（范文）

投资有限公司

工作心得总结

从设计院到咱们开发公司我一直是做纯技术的，对资本运作、人事架构等方面肯定理解的不到位。仅从自己的立场随便说一下自己对项目开发的理解。

一个企业的发展要积累技术、人才、财富。

产品研发与企划：在公司成立之初我就建议公司成立设计部，详细阐述了成立设计部的好处。在高增长总监的倡导下初步组建了一个七人的设计组，主要负责对我们公司的拓展项目的初步意向方案和投资意向书的制作。在后来的工作中也确实收到了不错的效果，当同事获得一宗土地信息的时候我们可以快速的根据公司的产品特点和发展意图做出初步的规划方案，进而确定该项目的产品形态和收益前景供领导参考，决策是否对地块进行运作。如果决定继续进行运作，我们会制作投资意向书，对公司、产品、投资计划、开发计划等综合说明，开发的同事再次到政府谈判的时候政府可以看到公司对项目的综合考虑，有效提高我们拿地的成功率和议价能力。

当时进入地产行业时间有限认识也有很大的局限性，很多思路都是从设计院带过来的。经过本项目的经验积累以及对万达、龙湖公司开发经验的学习站在产品设计的角度上把以上的思路发散推广一下。项目公司应该有综合企划的功能，即对所获得土地的产品详细定位、定价、成本控制、资金使用、开发流程、工程建设、招商管理、销售控制、运营等等各个环节进行综合的评估与协调。万达是由自己的设计院对产品等进行综合评估与设计，到各个项目上主管执行就可以了，没有设计部只有分管执行的工程技术部。龙湖地产是有主管综合企划的部门，做好以后上报集团公司批准然后执行。感觉目前我们公司的产品定位和评估都是总裁办/总经办领导完成的，各个部门只是执行部门。领导做出决定的依据可能是各方面来的，产品定位也会随之发生变化，在整个系统中产品定位是根本，产品定位发生变化接下来的图纸变化，以后的所有环节都随之调整。在以后的开发过程当中或者说在今年冬季到明年开工之前，把能确定的东西都确定下来，也能保证明年四个地块的工程能顺利推进。稍微有一项工作不到位的到时候必定手忙脚乱，哪怕是像空调电梯这样的一个分项工程。

关于产品方案修改方面一方面是领导过分追求完美，一方面是上面所说的对

项目缺少前期预研预判，综合企划。我想说没有完美的规划也没有完美的建筑，各方因素都是顾此失彼的，照顾了电梯间可能客厅不理想，照顾了客厅可能管井不理想，建筑的各大功能或者说规划的各个系统都能获得80分就已经很不错了，对于开发企业来讲就是一个好的产品。在项目的前期定位和产品初步设计充分确定的基础上没有必要做大规模的调整，因为产品的大的决定因素基本都确定下来了，所在城市的规模、GDP及消费水平、产品的造价及销售价格、开发的流程及资金使用情况等。这些从根本上影响产品的收益率的问题都已经确定，据此推导出来的产品应该也不会有太大的差别，以后的开发过程中可以微调来不断的完善，没有必要颠覆产品的定位打乱开发的时序，因为这样带来的损失更大。可能收益率会略有上升但很可能会得不偿失。地产公司开发一个项目收益率是核心问题，建筑风格、建筑体量等没有必要太较真，因为效果图的问题去一遍一遍的修改进而影响施工图的制作。

回望整个城市广场的开发过程，对产品的调整太频繁、调整幅度太大。对我们项目的整个战略性运作都是非常负面的影响。从设计到工程、招商、销售、品牌推广等等没有完整的体系做支撑，没有首先明确产品然后再放入开发计划体系内进行运作。对整个开发战略把握不清是因为公司没有成型的开发计划蓝本可以推行。经常性的对项目定位进行修正，对产品进行调整。因为前期对整个项目的策划和产品研究企划没有做好，宝清项目是开发的第一个城市综合体项目，在工作中我感觉领导低估了本项目的难度，从各个方面看简单了项目的复杂程度。造成有些时候措手不及最终导致了巨大的经济损失。可以借鉴其他公司的开发管理流程制度，之前系统学习过龙湖地产的开发流程，相信如果公司组织大家一起学习、研究，经过一段时间的消化吸收后会形成公司自己的东西。

汇丰商城开业当天我们部门的人一起去逛了一圈，对汇丰商城的产品定位、结构选型、功能划分、水电消防等各方面进行评估。也对业态和运营初步的了解了一下。第一眼看到汇丰商城的感觉就是跟去年在规划局看到的效果图非常接近，只是在局部的小细节上做了简化。这说明他们的产品设计很早就完成了，而且没有大的变化，营业厅的装修没有彻底完成，按正常工期的话应该是还差20多天，总的来说在整个开发过程中计划管理应该也是比较到位的。层高4.8m采用的7.5m柱网中庭是15m*22.5m，商铺为双层回廊布置大概分成了两个防火分

区，再综合消防，空调等各系统的配置情况看。汇丰商城的产品结构应该是与我们项目大商部分是一样的，但是定位品质稍微低端一点。从入住的品牌和管理的模式来看基本上也是贯彻了这样的定位。汇丰商城的业态相对单一，规模不大执行了这样严格的计划管理，达到了目前的经营状况基本也是不错的。我们项目如此庞大，各种业态复杂交错，整个开发团队庞大，更应该执行强有力的计划管理。

人才在于积累：我所说的积累是两个方面：第一个方面是说数量的积累，一个项目开发过程中需要大量的、多方面的人才。公司在长期的运作当中最好是随时收集适合公司的人才，有时候为了等人而拖延工作周期是很不合算的，工作的即时性没有了，甚至会损失很多效益。第二个方面是人才自身的积累，人才都是相对的，有的人对恒大、保利来说是人才，对来说不是人才。每个公司都有自己的经营模式和开发特点，人来了以后可能需要较长时间来适应企业，积累适合该企业发展方向的基础素质与相关知识，尤其对这种产品定位这么前卫的家族企业来说，更应该有适合这种商业地产知识的积累，或者说把企业积累的技术学透彻，毕竟这些知识需要人才去实现。

公司临时抱佛脚到处挖人，短期内挖的人水平良莠不齐。又给那么高的定位，又不断的对公司的人力体系变更。外来的和尚不一定会念经，却造成老员工的情绪，老员工到黑龙江一年多来虽然没有做出什么突出性的创举，但是都各自在各自岗位上认真工作，守住本职工作没有出大的纰漏。在公司高层领导不断变动的情况下基本保证了公司运营的连续性。在到处挖人，绿地、华润也会到处挖人，如果因为一些小的利益造成企业员工的频繁更换，策略或技术断档，给企业造成的损失是巨大而且无形的。一个员工来的时候可能是生手，公司给的定位不高。当他成长起来的时候公司应该对他的定位应该有相应的调整，不然项目开发完了人才带出来了，又流失了。

财富的积累：地产开发企业的快速发展本身就是个积累财富的过程，同样有了财富积累才能更快速的发展。在一个项目的开发过程中核心问题是收益率，当开发几个城市广场以后，形成规模效应了再去做精品，做大品牌。产品的定位、开发、销售、运营都应该围绕多赚钱展开。而不能过于计较建筑风格、开发时间、产品的差异性等。感觉集团对宝清项目赋予的责任太重大了，一个项目是承受不了这么多使命的，万达投资500亿兴建的“楚河汉街”也是验证第四代商业综合体的部分功能。就像一个型号的战斗机一般只验证1-2项新技术，如果从雷达到发动机全身都是新技术，可能造成经费很多，时间很长且失败的风险非常大，最后成功了东西也可能不伦不类。去年春末夏初的时候提出的思路我认为是比较合理的，先做5-10个项目积累一定的资金，打造一定的团队，形成自己的技术积累再开始发展下一步的战略。

上面只是我对项目的一些简单的思路，也不一定有什么可操作性。我想做地产开发这种巨系统的运作应该是缓慢的，没有那么多教科书可以看的。也很难说怎么做对怎么做不对，就在实际工作中多积累经验吧。真心希望明年咱们城市广场项目能够按照计划向前推进，商业体开业、住宅销售成绩优异，对集团公司有个满意的答卷，对自己也有个丰厚的回报。

张士奇

2013.1.14

第五篇：城市综合体规划设计培训课程

城市综合体规划设计培训课程大全

1.余源鹏房地产大讲堂：城市综合体的开发与设计制胜要诀实操班

2.余源鹏房地产大讲堂：综合体的设计建造标准与预算——《万达广场商业综合体的设计建造标准与预算》案例分析

3.余源鹏房地产大讲堂：商业综合体的项目开发与推广招商成功要诀

4.余源鹏房地产大讲堂：商业综合体（购物中心方向）高级研修班

5.余源鹏房地产大讲堂：城市综合体全程操盘及开发模式案例分析

6.余源鹏房地产大讲堂：从投资商投资回报和风险控制的角度出发，解析城市综合体功能物业组合与分区

7.余源鹏房地产大讲堂：从《上海合生广场城市综合体项目的设计任务书》解析城市综合体开发策划设计要诀

8.余源鹏房地产大讲堂：三四线中小城市开发综合体全程解析实操班