城市综合体成本控制路径探讨论文（五篇范例）

第一篇：城市综合体成本控制路径探讨论文

摘要：在秉持可持续发展理论的基础上探究城市综合体建设项目的全寿命周期的成本控制，分阶段对城市综合体的成本控制进行了分析研究，并就各阶段的成本控制提出了具体措施。把可持续发展思想运用于各阶段，全面考虑成本问题，在决策阶段，综合考虑社会效益和经济效益，论证项目的可行性，在设计阶段充分尽量使用新技术使用可再生资源，在实施阶段，控制成本的同时减少对环境的污染，在运营阶段，把循环利用以及节约概念进行充分利用。

关键词：城市综合体；可持续发展；全寿命周期；成本控制

１基于可持续发展理论对城市综合体项目全寿命周期成本控制的重要性

随着社会经济的快速发展和人们的生活水平不断提高，全球正在面临着严重的环境污染和资源短缺的问题。为了解决这一问题，对以低能耗、低污染为基础的和自然环境和谐相处的可持续发展理论越来越被人们所认可和重视。对于城市综合体来说，其本身就是一个巨大的消费者，它的开发建设将会给我们赖以生存的自然环境带来不同程度的负面影响。传统的建设项目在为人民提供基本功能作用的同时，占据、毁坏土地，过度地消耗资源，产生大量对环境造成严重污染的建筑垃圾，而且还不能够自我维持和更新。所以将可持续发展理念运用于对城市综合体的开发对节约资源、保护环境、保障基本功能、促进城市的城市综合项目的转型具有重要意义。对于以营利为目的的开发商来说，可持续发展项目的设计和建造成本增加了但是短期效益不明显，他们不能从长远的角度来看待问题，从而导致很多项目只侧重技术、环境和经济分析，而不能从全面的、系统的角度来考虑，不能够很好的处理项目的可持续发展问题。结果使得许多项目不能长久有效地持续运行从而给社会和环境带来众多遗留问题，给社会、政府或者使用者增加负担。传统的成本控制只关注城市综合体项目的建设阶段的成本，而对其运营阶段的成本控制视而不见，导致其成功率较低、资源浪费严重并且对周围环境造成了巨大的影响，不符合可持续发展要求，导致许多城市综合体项目由于资金链断裂、成本超支、项目亏损等原因而形成了“烂尾楼”，或者在运营阶段由于能耗太大、成本太高等原因而无法运营下去。而基于可持续发展理论的城市综合体建设项目虽然在初期的设计和建造成本可能小幅增加，但是在后期其运营使用成本可能会呈大幅降低趋势［３］。从长期看，将达到较好的经济效益和高投资回报率。所以，基于可持续发展理论对城市综合体的全寿命周期进行成本控制，通过对城市综合体全寿命周期内的各个阶段进行分析并且系统的实施成本控制措施。从全寿命周期来审视城市综合体项目的成本控制工作，综合考虑建设项目的全部成本，将实现城市综合体项目在全寿命周期内资源消耗最低和经济效益最大。

２基于可持续发展的全寿命周期城市综合体的成本控制具体内容基于可持续发展理论的全寿命周期成本控制是从项目的整个寿命周期从可持续发展的角度去考虑项目的成本问题，覆盖了项目的整个寿命周期，考虑的时间更长也更加的合理，考虑的方面也更加周全。其要求人们要全面地考虑项目的建造、运营和维护成本，进行全面地成本控制，保证城市综合体项目的可持续发展。现分阶段讨论城市综合体的具体成本控制措施。

２．１城市综合体在决策阶段的成本控制

２．１．１方案选择

在可持续综合体项目设计之前，对综合体项目进行充分的现场调查后，运用一定的数学工具对拟建综合体项目进行投资估算，为设计单位和设计方案的选择及衡量设计方案的经济合理性和成本控制提供重要依据。在进行方案选择时可以进行多目标比选，对整个综合体项目的全生命周期的经济成本、社会成本和环境成本进行有效的规划。运用定性分析法、运筹学优选法、专家系统优选法等方法，秉着整体完备性原则、客观性原则、科学性原则、可操作性原则、层次性原则、可持续性等原则对方案进行比选。

２．１．２功能定位

对所在地的基地进行调研，分析周边的交通、生态、文化等环境，从中寻找对综合体开发的有利因素，并且分析其将来的发展趋势，结合各方面专家对城市综合体功能定位的分析，对影响其项目功能定位的因素进行系统的、具体的分析。可以采用模糊综合评价方法和层次分析法相结合，通过科学的评价来确定最优的功能定位方案。其次，在确定了其功能定位模式以后需要进一步准确的进行内部子功能分析，确定功能的配比，对城市综合体的功能定位做更为明确的细化。在功能定位的基础上，进一步深化，明确功能业态的详细配比和开发规模。对各种物业的市场状况进行考察，通过科学的计算来确定适宜的开发规模。最后，结合总体功能定位模式和子功能系统规模的分析，对综合体的功能定位进行调整和优化。

２．１．３选址定位

应尊重原来的生态环境对场地的资源和能源进行充分利用，减少各种对环境产生不合理影响的建筑活动，使综合体与环境和谐相处。此外，土地是稀缺的资源和要素，对土地资源合理开发利用是世界上大多数国家的基本国策，而城市综合体的一大特点就是集约性，因而在选址定位中特别需要注意土地的集约利用，合理提高容积率、绿化率，达到持续发展的目标［４］。具体可以采用ＡＨＰ层次分析法、模糊综合评价方法相结合，对其进行定量和定性分析。并且对成本和未来运营进行投资效益的财务分析、敏感性分析来进行功能定位优化。然后，从城市综合体全寿命周期来考虑，考虑后期的运营以及维护等成本因素。选择出最利于城市综合体的开发建设并且满足城市总体可持续发展要求的地理位置和功能定位。

２．２城市综合体在设计阶段的成本控制

设计单位应该要建立综合体项目系统的全寿命周期概念，从全方位、全寿命周期考虑，在考虑城市综合体项目的全寿命周期过程中，要充分考虑与周围环境的相互作用。尽可能降低不可再生资源的消耗，控制可再生资源的利用强度，保护资源再生所需的环境条件。还应该计算综合体项目在全寿命周期内的运行和维护费用，以寻求最佳平衡，达到真正可持续发展的目的。因地制宜，结合当地气候条件，注重对当地可再生能源（如风能、地热能、太阳能）的利用。并且按照城市总体规划的要求，从项目场地的基本条件、地质水文、气候条件、地形地貌等方面分析设计方案的可行性和经济性，对资源、空间、能源进行高效利用，主动利用自己的专业知识，提供对可持续发展有利的设计方案，积极运用新的建造技术、环保材料和环保技术，并且利用价值工程进行各因素的价值分析和论证，提升综合体项目的整体价值，采用经济与技术相结合，并且贯穿于每个阶段，形成多层次、全过程的投资控制，并最终实现综合体项目的可持续发展。

２．３城市综合体在实施阶段的成本控制

实施阶段是投入资金的高峰期，此阶段成本控制的主要目标是把综合体项目的一次性建造费用控制在计划范围之内。虽然就综合体项目的全寿命周期而言，其成本节约的潜力相对较小，但若控制不当，造成的浪费将是最大的［５］。而且城市综合体项目在实施过程中需要使用的建筑材料和机械设备，会产生大量的粉尘、废弃、噪音，对环境会造成极大的破坏，影响项目的可持续发展。施工单位应该采用绿色的环保的施工建造技术、进一步完善施工方法。在此阶段应该通过各种手段来降低成本，增加各种资源的有效利用，并且在建设的同时注重保护场地的生态环境，严格控制施工灰尘、噪声、大气污染等。减少因为施工而对环境产生的不利影响，在施工用水、材料选择、废弃物处理过程中运用节水、节能、节材的思想。

２．４城市综合体在运营维护阶段的成本控制

与传统的全过程造价管理模式不同的是，“工程项目全寿命周期成本控制”把运营阶段并入成本控制内容并且结合前面各个阶段，综合考虑运营阶段成本。在运营维护阶段应该重点加强城市综合体的维护成本管理，但是由于城市综合体的特殊性应该对其运营成本也多加控制。运营维护阶段属于最后一个阶段，城市综合体的价值已经固定，所以，在这个阶段就是要使城市综合体保值甚至增值，这个可以通过有序的管理体制和节能降碳来实现，并且对连环管理、固体废弃物收集和处理、室内环境的管理、环境卫生管理、节水节能管理等进行有效连续的实行；通过对综合体的性能进行全方位的诊断，及时合理的更换建筑材料、设备系统从而提高综合体的寿命和耐久性；通过对综合体及时进行节水节能的改造，合理规划更换、拆卸下来的建材，实现资源的合理化利用，避免对环境产生不利影响。

３结语

可持续发展是既能满足当代人的需求，又不损害后人的发展模式，其提倡集约型生产模式和消费模式。在城市综合体项目全寿命周期内加入可持续发展概念，可以最大限度的节约资源、减少污染和保护环境，并且能够在全寿命周期内节约成本，带来巨大的成本节约空间。在日益重视环境问题的今天，基于可持续发展理论的城市综合体项目能够降低能源消耗、保护不可再生的土地资源、实现最佳功能的同时创造更大的社会效益，开发商也最大限度地兑现社会责任的承诺。随着人们生活水平的提高，城市综合体还在不断增加，能耗也将保持持续增长，城市综合体的节能刻不容缓。对城市综合体的可持续发展研究不仅可以减少建筑能耗、缓解城市能源供给带来的紧张局面，还可以借助城市综合体的广泛影响力，在全社会范围内普及推广可持续发展意识。

参考文献：

［１］刘远．城市综合体的功能定位———以云南Ｎ城市综合体为例［Ｄ］．昆明：云南大学，２０１３．

［２］赵宗厂．工程项目全生命周期成本控制的理论与应用［Ｄ］．成都：西南财经大学，２０１１．

［３］杜文更．面向可持续发展的建筑企业绿色化创新研究［Ｄ］．武汉：武汉理工大学，２０１２．

第二篇：工程施工成本控制论文

道路工程施工成本控制论文

[论文关键词]市政 道路工程 成本控制

[论文摘要]随着建设市场竞争日益激烈，建设项目投资日益紧张，如何在施工过程中做好成本控制，保证工程项目的顺利进行，已成为各施工单位关注的热点。通过对实际工程项目施工全过程进行分析，找出成本偏差的主要原因，提出施工阶段成本控制应采取的措施。

本文通过苏州吴江开发区湖心东路工程，简单分析出在这样的环境中如何有效的控制施工成本。

工程规模：1.5km市政道路（含雨污水管道），1座16m跨径中桥，合同总造价1973.64万元，工期为9个月，由腾飞工业设备安装有限公司中标承建，竣工决算2345.23万元，成本超支18.8%。造成成本偏差的原因主要有以下几点：

一、工程量清单漏项或工程数量含糊不清

投标书中工程量清单中挖淤泥项目暂定数量为1306m3，实际施工中发生工程量为3210m3，工程量清单中措施项目清单中未提及夜间施工增加费，可实际施工时，根据业主要求在国庆前整整加班一个月。

目前工程项目招投标均采用工程量清单计价，招标文件包括了投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。具体涉及到明确的工程实施范围，工程数量，总造价的组成，计费方式及费率，浮动率，工程款的支付方式，工程的变更、签证等规定，工程结算、工期、质量的约定，检测、检验费，索赔、风险责任，保险，甲供材料和设备，分包工程等等。以上各项内容如有不明确或确定不合理，即会对报价有很大影响，因此施工单位在投标时应谨慎。

二、实际施工方案与投标采用施工方案不符

本工程投标时为降低报价，体现合理施工，标书中管道开挖采用打钢板桩垂直开挖方案。但实际施工时，因施工单位施工水平的局限性，采用了施工简单易行的放坡开挖，增加了土方工程量，施工进度延缓，施工成本增加。最优的施工组织设计应该是即方便施工、又能提高进度、而对造价又不会产生太大影响。承包商编制施工组织设计一般是从最科学的角度出发，实际施工时又是从最方便的角度出发，所以如果现场监理工程师和甲方现场工程师责任心不强，不认真审核承包商的施工组织设计，就容易造成造价失控。

三、现场施工管理一味追求施工进度

一般情况下，投资者想当然的会认为加快项目进度，提前竣工移交工程项目投入生产，资金就能早日回收，事实上为提前竣工所增加的施工成本，远远超过早日回收成本，而且对工程质量有影响。如果采用赶工的方法缩短工期，承包商的人工、机械及一些周转材料都会增加，从而加大工程造价。

四、设计变更、现场签证管理混乱

腾飞工业设备安装有限公司本是以安装工程为主业，市政施工项目承包资质刚刚申办成功，对市政项目施工过程中出现的变更是否可以签证和索赔没有正确的认识，凡有变更之处，设法巧立名目，均要求签证。有的还有意扭曲合同的界限含义，以少报多，高估冒算。如遇上业务差或不负责的监理或甲方代表，就容易蒙混过关，造成造价失控。因此现场签证管理混乱与否，直接会造成成本的失控与否。

根据以上几点实例，建议各项目经理在施工过程中应处理好以下几者之间的关系来达到成本有效控制的目的。在项目投资决策阶段的成本控制与管理

首先建立工程项目控制，实行岗位分工控制，授权批准控制。项目决策控制、概预算控制、价款支付控制、竣工决算控制和监督检查。

积极做好项目决策前的准备工作。在投资决策阶段做好基础资料的收集，保证详实、准确，如工程所在地的水电路状况、地质情况主要材料设备的价格资料、大宗材料的采购地以及现有已建类似工程资料等。

认真做好市场研究。通过掌握大量的统计数据和信息资料．进行综合分析和处理，并根据市场需求及发展前景，合理确定工程的规模及建筑标准，编写具有较强的说服性和可行性的立项申请，切实做好项目可行性研究报告。

做好方案优化。在完成市场研究以后，结合项目的实际情况，在满足生产的前提下遵循“效益至上”的原则，进行多方案筛选用各种分析方法进行多方案技术经济比较要在降低工程造价上下功夫。通过方案优化使工艺流程尽量简单，各种配套设施更加合理、实用．能使广大消费者接受，从而节约大量资金。在工程设计阶段的成本控制与管理

优化设计方案，满足建设工程投资的收益要求。初步设计方案完成后，组织有关的专家进行设计优化，从安全、功能、标准和经济等方面全面权衡，确定一个较合理的设计方案，使最终设计方案既科学又经济。

对工程项目实行限额设计。限额设计是以项目可行性研究报告所批复的确定建设规模建设内容、建设标准为依据，在投资估算限额范围内进行工程设计，以提高投资的经济效益。设计过程中要按各专业进行投资分解，分块限额，具体分配到单元和专业，形成横向控制和纵向控制相结合，在设计中以控制工程量为主要内容，抓住控制工程造价的核心，从而达到克服“三超”降低建筑工程成本的目的 审核概预算，提出改进意见。设计阶段概算及施工图预算要求全面准确，力求不漏项不留缺口，并要考虑足够的各种价格浮动因素和政策性调整因素。在工程招投标阶段的成本控制与管理

招标管理建设工程招投标制度是建设单位控制工程造价的有效手段，建设单位要充分利用招投标这一有效竞争手段进行工程造价控制。这就要求招标文件编制的规范和严谨。招标文件要明确工程地址、现场条件、状况、工程概要、工程招标范围、工程承包方式、计价依据、工程预付款进度款支付及结算方式工期质量要求、技术要求、评标细则、截标开标、评标时间、投标报价要求、合同价的确定方式、投标书的符合性要求、主要合同条款施工图纸及图纸会审答疑内容、工程量清单等实质性的内容，另外还要明确投标人统一计价口径、统一计量依据，以标价合理等综合条件选择合适的施工单位，从而提高招标工作质量在坚持“公开、公平、公正”的原则下，选择一个既能降低工程造价成本，又能保证工程按质按时完成的中标单位。

在此阶段，项目经理、造价部门人员应积极参与，要充分熟悉并理解整个招标文件的内容，并以专业的眼光找出业主招标文件的错误、漏洞。该错误的发现，不是为投标提疑用的，而是为工程技巧报价提供依据，为今后工程实施中索赔做好准备。我们还应该对投标工程成本进行预测。通常我们根据施工图算出的工作量或业主提供的工程量按相应定额进行组价，材料价按市场询价，得出施工工程基本直接费，在此基础根据技术部门提出的技术措施，如维护、标化、临设、机械配备等算出工程措施费。同时根据该工程的规模，计算出现场管理、规费、资金成本、上级公司管理费、税金等，得出承接该工程的全部直接支出，得出工程预算成本，以此作为公司投标报价的最低报价。在工程施工阶段的成本控制与管理

（1）要加强“质量成本”控制。“质量成本”是指保证和提高工程质量而发生的一切必要费用，以及因未达到质量标准而蒙受的经济损失。“质量成本”分为内部故障成本、外部故障成本、质量预防费用和质量检验费用等四类。保证质量往往会引起成本的变化，但不能因此把质量与成本对立起来。长期以来，企业未能充分认识质量和成本之间的辩证统一关系，习惯于强调工程质量，而对工程成本关心不够，造成工程质量虽然有了较大提高，但增加了提高工程质量所付出的质量成本，使经济效益不理想，企业资本积累不足；项目经理部却存在片面追求经济效益而忽视质量。虽然就单项工程而言；利润指数可能很高，但是因质量上不去，可能会增加因未达到质量标准而付出的额外质量成本，既增加了成本支出，又对企业信誉造成很坏的不良影响。当然对施工企业而言，产品质量并非越高越好，超过合理水平时，属于质量过剩。无论是质量不足或过剩，都会造成质量成本的增加，都要通过质量成本管理加以调整。质量成本管理的目标是使四类质量成本的综合达到最低值。

（2）要加强“工期成本”控制。“工期成本”是指为实现工期目标或合同工期而采取相应措施所发生的一切费用。工期目标是工程项目管理三大主要目标之一，施工企业能否实现合同工期是取得信誉的重要条件。工程项目都有其特定的工期要求，保证工期往往会引起成本的变化。施工企业对工期成本的重视也不够，特别是项目经理部虽然对工期有明确的要求，但对工期与成本的关系很少进行深入研究，有时会盲目地赶工期要进度，造成工程成本的额外增加。“质量成本”和“工期成本”是对施工成本造成影响的具有一定隐蔽性的因素，容易被忽视，因此应该给予重视并把这种影响明朗化。在工程竣工结算阶段的成本控制与管理

这个阶段是工程造价控制的最后阶段，工程项目经济效益的好坏与最后阶段的工程决算编制完整、正确与否息息相关，特别是完整性。一般来说，由中标价加上各种变更及签证费用（包括索赔）形成最终结算额。在编制决算时不能遗漏每一张联系单。平时要把联系单当成支票、现金那样重点保管，有些分包的决算应与专业分包单位核对后，再纳入总包决算。最终向业主提供决算前，项目部应组织有关人员进行一次成本分析，决算数是否大于财务成本，决算上的材料数量、价格与实际耗用量、采购价是否基本吻合。在项目实施全部过程中人力资源与物资材料的成本控制与管理

关于材料设备成本控制，一是要控制好材料设备的采购价格，成立两个人（有利于互相监督，减少采购中因腐败而造成的成本增加）以上的材料投标小组进行招标，找到合适的材料设备供应商（同等条件下，选取强者，这有利于强强联合），尽可能把服务性的工作如运输服务!材料检测等，交给供应商，减少费用支出，同时要注意供应商的产品质量和服务保

障，这也是成本控制的内容之一；二是对材料进入工地要有计划，一定要结合实际制定全面的材料进场规划和施工工艺，这样利于场地堆放、材料管理、材料使用、资金资源调配，减少浪费。

关于人工成本控制，要改变传统观念，选择协调配合高效的专业队伍，合理配置管理人员，是保证有效管理的关键。项目部的组建，从项目经理、技术负责、施工员、材料员、仓管到后勤、财务等，尤其是后勤，一定要进行合理配置。操作工人基本上都是以专业班组的形式存在的。所以开始项目时，除了组织完善的项目部以外，选择科学、合理的专业班组，也是人工成本控制的关键。传统的建筑施工企业在选择专业施工队伍时，往往以价格为主要考虑因素。然而在今天高质量的施工要求下，选择最便宜的施工队伍，容易导致施工质量无法保证，劳动力组织不到位、工期拖延，从而增加施工成本。毕竟人工费用占工程总额比例不大，最重要的是满足施工质量、施工进度的要求，这样才能创造更大的综合效益。此外，专业队伍的选择应由项目经理、总施工组织选择，交施工员管理。另外，还要合理配置管理部门和现场办公设备，提高工作效率，增强管理能力。

关于机械的成本控制，机械的来源，无非三个途径：已有、新购买、租赁。对于小型项目，小型设备（砂浆机、搅拌机等）尽可能自备，大型设备（塔吊混凝土泵机、高速架、挖掘机等）采用租赁，这样可以减少机械设备资金的投入，而且小型项目工期短，租赁费用少。中型项目最好自备部分大型设备（高速架等），而塔吊、混凝土泵机、挖掘机可以租赁，这样设备部分投入不会对项目资金构成太多的压力，又减少了租赁的费用。大型的施工项目，资金额度大，工期长。如果租赁设备，那么租赁的费用足可以买回大部分设备。因此，应尽可能加大使用频率高的设备投资，减少租赁费用。在施工项目中形成合理的机械配置，才能产生最佳的施工效能。

五、结束语

今后的市场竞争不仅是体现在企业实力的竞争，也是企业成本有效控制能力的竞争，只有企业成本控制纳入有序规范的轨道，企业其他各项才能很好的解决，作为项目管理的重中之重-成本管理，每个施工企业都应根据自身的特点，结合每个工程的具体情况，制定一套详细的成本管理方案，组建强有力的项目管理班子，从而促进和改善经营管理，不断挖掘企业潜力，降低成本，提高效益和企业的社会竞争力。

第三篇：城市综合体基本模式

城市综合体基本模式 目前城市综合体的商业模式呈现多样化的趋势?分为几个层次

1.光耀东方集团模式?以城市综合体开发为基础、投资并购重组为重点、商业运营管理为主线，整合城市商业地产链?形成开发、收购、管理的完整体系。

2.万达商业地产模式?构建大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等?集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体?形成独立的大型城市中心商圈。

3.SOHO办公、商业中心、公寓模式

4.一站式Shopping Mall模式?集五星级影院、量贩式KTV、精品零售、生活超市、时尚餐饮、休闲娱乐等为一体。

5.HOPSCA模式?集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心、文化娱乐中心以及公寓为一体的模式。

智慧城市综合体4+1体系架构 1.智能感知

用视觉采集和识别、各类传感器、无线定位系统、RFID、条码识别、视觉标签等顶尖技术，构建智能视觉物联网，对城市综合体的要素进行智能感知、自动数据采集，涵盖城市综合体当中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通、灯光照明、信息通信和显示等方方面面?将采集的数据可视化和规范化?让管理者能进行可视化城市综合体管理。具体来说?就是以打造智慧城市综合体为目标?实施智能交通、智能管理、智能公共安全、智能旅游、建筑节能等系统的综合集成?通过构建城市综合体的智能交通指挥系统、停车诱导系统、智能车库系统，完善智能交通信息平台，实现城市综合体交通信息的智能感知和自动采集，实时交互路况信息以及车辆管理信息，建设基于物联网的泛在交通智能感知和调度系统。同时围绕以提高生活品质、方便百姓生活为目标，推动物联网技术融入日常生活领域，在城市综合体的智能家居、智能社区、智能医疗保健等领域开展综合系统集成?推进智能抄表系统、智能周界安防、特殊人群实时监护?构建智慧城市综合体舒适的人居环境。大型城市综合体的智慧能耗管理至关重要?通过构建智能视觉物联网?推进智能电网、智能物流以及食品安全溯源系统等的综合集成?通过采用射频识别技术、定位技术、自动化技术以及相关的软件信息技术的系统集成?对智慧城市综合体进行智慧能源管理。而围绕生态监测、保护?将无线传感器网络技术、地理信息技术等应用到智能视觉物联网，当中，可构建

生态环境监测系统，对城市综合体的水资源、大气环境、地下管网和林生态安全监测试点进行综合监测。

简而言之?建成之后的智慧城市综合体将融合云计算、互联网、通信网和物联网?无限延伸智能感知能力并在持续演进的云模式统一平台上?构建绿色智慧城市综合体。

2.互联互通

通过中国电信、中国移动、中国联通以及广电网络或城市综合体专网?实现相互商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通、灯光照明、信息通信和显示等系统的相互接驳，互联互通，打通信息孤岛，实现社会各层面纵向与横向之间的互联互通。

具体来说?包括几个层面的互联互通

(1)城市综合体的规划、建设、运营、管理等各方的互联互通?

(2)建设城市综合体市民卡?实现公交、地铁、出租、商场消费、门禁、医疗等系统的一卡通?

(3)实现不同城市综合体之间信息的互联互通?提升百姓生活舒适度。

3.协调共享

智慧城市综合体能实现商业、酒店、公寓、写字楼等建筑的资源协同共享，价值相互提升提升城市综合体的整体商业价值。通过采用智慧城市综合体管理平台系统?建立综合管理、决策、融合协同、共享服务一体化信息平台，全面支持城市综合体各级部门的决策办公，提升办公效率，同时，通过提供各类公共信息服务，方便市民商业、居住、休闲、娱乐等等活动，增强市民的生活便捷性和幸福感。

4.综合体运营

除了构建城市管理、应急指挥调度系统、安防监控系统、环保监测系统、节能控制系统、医疗监控系统等系统之外，在城市综合体建设和运营过程中。开发商关注的核心问题是，如何通过运营使城市综合体的商业利润最大化贝尔信采用独有的智能视觉物联网技术。其核心技术包括；

(1)智能视觉技术

(2)智能视觉中间件技术

(3)城市综合体综合管理平台技术。通过这三大技术构建城市综合体客流统计的完整解决方案?功能包括

客流数据预处理?根据原始数据与采集点(设备)的对照关系,对客流数据进行处理,建立客流数据与楼层,区域,门店的对照关系,计算各个统计指标项目的数值

固定时段客流统计报告?根据系统设置(固定时段长度),统计各个楼层,区域,门店的客流量情况,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图

时段客流统计报告:分别以小时,日,周为单位, ,统计各个楼层,区域,门店的客流量情况,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图

自定义时段客流统计报告?根据用户随机设置时段,统计各个楼层,区域,门店的客流量情况,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图

营业分类客流分析报告,以时段客流统计结果,按各个楼层,区域,门店的营业分类属性汇总分析各个营业分类的客流情况, 输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图

客流情况分布分析报告, 以时段客流统计结果,按照用户随机选定的区域,楼层,门店,营业分类进行横向的数据分析,产生数量对比分析,比例对比分析, 输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图

客流流量排名统计,以时段客流统计结果, 根据系统设置(统计排名位数)提供客流量最大/小的楼层,区域,门店的排名统计;提供客流量最大/小的时段排名统计,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图。

应用远景

在搭建了上述构建智慧商业必需的、基于智能视觉物联网的视频分析系统之后?结合3DGIS可视化管理平台技术，通过对城市综合体不同的楼群、不同的楼层以及不同功能的楼内建筑进行可视化建模，可以构建基于3DGIS可视化管理平台的智慧城市综合体。其应用远景表现在如下方面：

(1)提升城市竞争力

通过现代高科技的手段?配合像大屏幕投影、环绕屏幕等设备?将整个城市综合体项目真实的展示在客户面前，大大提升城市综合体的整体档次和实力?使项目在市场上更具竞争力。另外，项目周边片区的规划也可以通过3DGIS可视化管理平台展示出来，把项目模糊的未来投资潜力真实的展现在客户面前?提升整个城市综合体的潜在附加值。

(2)聚集商圈的人气

可视化打破传统模式的被动性，让购物者能通过链接到3DGIS可视化管理平台的视频终端或手机，可查看综合体各个不同商业楼宇的三维地理信息，在借助于现场安装的各类监控摄像头?通过身临其境的体验?提高购物者的兴趣。

(3)可视化管理

城市综合体集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心、文化娱乐中心以及公寓为一体通过一体机、大屏幕或环幕等?物业管理人员利用3DGIS可视化管理平台能对城市综合体进行在线管理。同时?也可作为领导视察、应急指挥和调度以及险情处置的平台。

(4)综合集成采用VIDC云单元主机技术?可以把停车场管理、停车诱导系统、楼宇自控系统、火灾消防与报警系统、安全防范系统、通信办公系统、机房环境监测系统等综合集成为IBMS系统?与3DGIS可视化管理平台一起?嵌入VIDC主机之中?实现贝尔信的“智能感知、互联互通、协同共享、城市运营”理念?为城市综合体创造安全、环保、节能、舒适、高效的生活休闲和购物天地。

智慧城市的创新型应用分析 智慧城市是指通过各种途径和机制汇聚智慧、发挥智慧为经济社会发展提供强大的支持。目前国内对智慧城市的理解有偏见，认为只是利用现代通讯技术、传感技术和信息技术来促进和提升城市化建设。实际上智慧城市除了前面内容之外，更重要的是怎样汇聚更多的人才，建立更好的意见表达机制，实行更科学的发展规划。那么，“智慧城市”的创新应用主要表现在哪些面？

(1)智慧城市是新一代信息技术在公共服务领域的新探索。面向企业与市民，智慧城市建设的目的是提升公共服务能力与普遍性、平等性，物联网、云计算、移动互联网等技术应用使信息采集、信息处理、信息提供自动化、智能化，引发公共服务模式的变革，将深刻改变城市居民生活方式，提升生活品质。如，北京、上海、吉林等地政府都已经开展了与移动运营商的合作，基于手机开展新兴的便民服务尝试。

(2)智慧城市是新一代信息技术条件下城市管理模式的改变。云计算、物联网等新一代信息技术能够推动城市管理和运行领域的跨部门创新应用，对改善城市运行效率、提升城市承载能力具有关键作用。北京、沈阳、苏州、宁波、武汉等地已经在公共安全、城市交通、生态环境、城市管理等领域开展示范应用工程，建设示范应用基地，重点突破、以点带面、逐步深入的进行智慧城市的建设。

(3)新一代信息技术与其它要素在智慧城市系统中共同发挥作用。信息技术是智慧城市建设中的核心要素，但智慧城市建设是一个复杂的系统工程，需要信息技术与体制机制、资金、人才等资源要素有机结合并共同发生作用。如在智慧城市建设的核心内容信息资源整合共享工作中，部分体制机制相对灵活的城市则进展较顺利。[2]

第四篇：城市综合体专题

城市综合体：地方政府“卖地捞钱”有新招9月5日，作为上海城市中心最后一块城市综合体用地，上海徐家汇地块以高达175.26亿元起拍价，由香港新鸿基旗下一公司以217.71亿元成功拍出，溢价率为24.4%，不仅是上海总价地王，该地块也成为今年全国总价地王。

城市综合体具有带动投资、刺激消费、地标形象等属性，被认为是提升城镇化水平和质量的“金钥匙”，受到国内各大城市政府和投资者的青睐。

值得注意的是，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市“空壳”和“黑洞”，其后果将比住宅市场更严重，会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。因此，专家建议，一方面，应合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险；另一方面，从抓运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”的形成。城市综合体遍地开花

据世联地产统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的四倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。仅未来三年，城市综合体的新增数量就将以50%到100%的增速上升。其中，重庆的增长率为129%，成都为135%。

由于城市综合体包括商业、办公、居住、展览、会议、文娱和交通等城市生活空间，带动周边半径消费，因此，一二线城市或经济实力较强的城市将城市综合体看做是发展商业的重要着力点。

日前，云南省提出，未来五年内，云南将规划建设100个城市综合体。据相关机构统计，现阶段，仅昆明在建或正在报规的城市综合体项目就多达41个。

南京目前规划建设的城市综合体超过50家，总体量达到100万平方米以上的就有七家，各个板块均有综合体项目在建或酝酿建设，以板块来划分，河西板块以17个排在首位，紧随其后的是江宁的11座和江北的九座。

云南省住房和城乡建设厅总规划师刘学指出，城市综合体一方面可以促进土地集约节约使用，增强城市竞争力。另一方面，则是在较集中的区域内，满足人民群众日益增长的物质精神生活的需要。

但值得注意的是，近年来，城市综合体在一二线迅速扩张的同时，悄然向三四线城市、甚至是县城、中心镇蔓延。

《温州市城市商业网点规划（2010-2020）》规划指出，温州将建杨府山港区城市综合体等20个城市综合体。这意味着，如果20个综合体全部建成，个别区域不到两公里就将有两个城市综合体。

事实上，城市综合体建设热潮不仅在温州一地。记者在绍兴、金华、嘉兴等地采访时发现，当地市区都有城市综合体在施工建设，而其下属的县市也纷纷在城区规划建设综合体，当地人将其看成是城市发展、生活便利的象征，其周边的住宅价格也水涨船高。特别是这些城市都有一些经济强镇，在新一轮城镇化的利好下，这些中心镇也大力发展综合体，带动当地商业繁荣。

城市综合体成地方“卖地捞金”重地

城市综合体不仅拉动地方消费，成为城市品位的象征，更为重要的是，综合体往往成为房地产的先导，也成了撬动区域楼市的“卖点”，成为地方政府“卖地捞金”的新方向。

数据显示，2012年全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%，其中，商品住宅同比增长11.4%，办公楼开发同比增长31.6%，商业营业用房开发投资同比增长25.4%，办公楼、商业营业用房增速明显高于全国平均水平。

以杭州市为例，数据显示，2012年一季度，浙江全省房地产开发投资960亿元，同比增长24.5%，其中住宅、办公楼、商业营业用房等三类物业投资分别增长18.5%、12.4%和33.9%，这已经是商业地产投资增速连续三个季度高于整个房地产投资开发增速。

此外，从2011年开始，杭州主城区土地市场上，商业、综合性用地的出让也有明显倾斜。2011年1-12月杭州主城区成交63宗土地，其中商业用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各类土地24宗，其中12宗是商业、综合用地。这些土地中不乏市场关注度高、地段好的所谓“黄金宝地”。

广州宗美房地产顾问公司副总经理张健在接受记者采访时表示，收益方面的一举多得成为政府助推城市综合体的主要原因。城市综合体的开发建设，可以带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值的提升，并拉动就业、提高税收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市综合体会带来很多附加值，政府甚至会做出一部分让利。无锡市建设局副局长周瑞良说，城市综合体的出现是与经济社会发展相适应的，是城市功能完善、环境美化的客观需要。为此，无锡市专门为城市综合体发展制定政策，对于建筑规模、功能形态上达到综合标准要求的，政府给予规费减免等优惠。

在住房市场严厉调控的背景下，地方支持、附加值高、优惠多，使在地方对城市综合体重视的同时，更多的开发商也对此产生了浓厚的兴趣。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商均已进入了商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。金地、保利、招商、万科等大型房地产企业也相继分立出专门的商业地产开发运营公司，抢滩商业地产，2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目。

克尔瑞信息集团研究中心报告显示，在2005年至2010年期间，全国18个重点城市的城市综合体面积增加了5355万平方米，较前一个五

年，城市综合体的增量翻了6.4倍。预计到2015年，即将入市的综合体体量将达到16437万平方米。增量非常大的城市以中西部为主，其中成都的增量将达到2757万平方米，而昆明、西安、沈阳、合肥、重庆几个中西部重点城市，增量均在1500万平方米以上。

“未来二至三年内，中国城市综合体供应将进入井喷状态。”克尔瑞信息集团研究中心副总经理林波指出，在住宅调控下，商业地产开发成为新的投资热点。以万达、绿地为代表的开发企业迅速进行战略布局，着眼二三线城市，向全国扩张。另外，除了国内的专注商业地产的开发商以外，保利、龙湖、万科等一线地产商先后公布了商业地产开发计划和目标，而且，娃哈哈、海底捞等主业非房地产的企业也开始涉足商业地产。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府强力推动城市综合体发展的同时，一些地方开始出现空置引发的过剩风险“城市综合体一拥而上，盲目追求大体量，高估辐射能力，造成了‘库存高需求低、招商难空置高、经营难回报低’等诸多风险。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，有些城市综合体，主导功能建筑主体都已完工，运营商却还没招到位，这可能建好就成“空城”。

东莞华南Mall就是城市综合体运作失败的典型例子。资料显示，华南Mall建筑面积89万平方米，总投资额为25亿元，开发商宣称建成后将成为亚洲最大规模的Mall，但是实际上建成后却遭遇了人事动荡、人气难聚、商家撤铺、资金链紧张等问题，甚至由于经营情况一直不甚理想，华南Mall的开发商于2007年上半年将20亿元股权转让给了北京北大资源集团。

对此，中原地产广东项目经理黄韬介绍，在东莞，城市综合体的项目有20个之多，华南Mall只是其中之一，2003年开盘，但十年过去，现在的空置率仍接近一半，长期顶着“最大鬼城”的头衔，该企业表示，现在空置的商业面积接近17万平方米。而广州目前最大的单体购物中心之一，天河城的总营业面积才11万平方米。

对此，中国房地产协会副秘书长何琦表示，城市综合体的意义在于，其地处区域中心，服务半径较大。但是，现阶段我国地方城市综合体密集，甚至一个区域中会有多个城市综合体，而消费人口却是固定的“一个消费者只会选择去一个地方，这就意味着，同质性的综合体或会引起恶性竞争，甚至最终两败俱伤。”

据咨询公司纽约高纬环球数据显示，青岛、杭州、成都等地或将在2014年陷入购物中心空置率最高的地步。另外，对于明年在某些相对不太富裕的城市，购物中心空置率将从今年第一季度6.8激增至30%以上。

贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登也认为，当前一些地区在城市综合体项目招商和上马等环节把关不严，没有科学分析新城和综合体辐射的人群数量和结构，导致同一功能的项目辐射区域重叠。

这也进一步造成海量的城市综合体库存难以被市场消化。“以贵阳为例，2012年写字楼成交量不足45万平方米，而2013年贵阳将有300万平方米的写字楼供应。今年新上马的城市综合体项目类似物业也将增加150万平方米，供需环节脱节风险较大。”

“因此，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市‘空壳’和‘黑洞’，其后果将比住宅市场更严重，将会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。”，胡晓登建议，应给地方政府和开发商“降温”，合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险，从抓运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”的形成。（

第五篇：城市综合体英语翻译

城市综合体”的英文翻译

Urban（City）Complex与HOPSCA

(2010-11-4)

关于城市综合体，目前国内有两种翻译，即HOPSCA和Urban（City）Complex。究竟哪一种翻译比较符合实际呢？

在中国现时实践中所理解的―城市综合体‖概念：将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项（有时两项也可以）以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。一、―城市综合体‖应该翻译为HOPSCA？

以下是第一种翻译，即认为城市综合体就是HOPSCA，的相关报道和引文：

1、万达商业地产开发的第三代产品，称为―城市综合体‖，英文名为HOPSCA——Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Parking(停车场)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会议中心)、Apartment(公寓)。本次招商的区域为成都万达广场大型室内商业步行街，采用国际时尚的中空走廊步行街设计，全长355米… …(http://bbs.hrb.soufun.com/)

2、HOPSCA：音译豪布斯卡，简称城市综合体，一般位于配套成熟、交通便利之地… …

3、关于HOPSCA(城市综合体)项目定位…

4、所谓城市综合体（HOPSCA），是将城市中的酒店（Hotel）、办公（Office）… …(郭向东.浅易城市综合体物业管理[J].中国物业管理，2007)HOPSCA起源于上个世纪70年代。许多国家针对城市中心区建设改 1

造进行了深度思考，当时开发功能区完整、建筑统一的原则逐渐流行起来。最早的HOPSCA是法国巴黎西北部的拉德方斯。目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里;建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人;并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心;内有欧洲最大的商业中心，亦是欧洲最大的公交换乘中心。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善;建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。

显然从历史渊源来看，HOPSCA是大型街区建筑集合群的概念。国内也有学者从国外现时出发，在研究城市商业街发展时提及到HOPSCA：城市规划和城市设计领域对于商业街的研究，主要集中在对于商业街规划和设计实践… … 针对这一情况，西方出现了商业区划的HOPSCA（豪布斯卡）原则。HOPSCA原则的核心观念是：城市商业街不仅仅是一个购物场所，而必须是一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间。（张歆梅.城市商业街研究发展综述[J].商业研究,2007;王伟娅.遵循―豪布斯卡‖原则构建现代化城市商业街[J].中国第三产业，2002）

二、―城市综合体‖应该翻译为Urban（City）Complex？

以下是第二种翻译，即认为城市综合体就是Urban Complex，的相关报道和引文：

1、无锡市区新规划30个城市综合体(Wuxi urban planning 30 new urban complex)…

2、项目类别：城市设计(Urban Design)——城市综合体(Urban 2

Complex)…

3、Based on the planning, the area is to be carried out the overall redevelopment.A multifunctional urban complex with an integration of business, finance and public transport collection & distribution center is to be constructed.(http://www.xiexiebang.comKI（中国知网数据库）检索的1341篇文献，几乎都把城市综合体翻译为Urban Complex或City Complex，很少直接等同于 3

HOPSCA。从国外文献看，不存在Urban Complex（这与国外严格的功能分区规划有关，综合体建筑是中国特色的东西）。HOPSCA讲的也是关于大型街区规划的概念，与我们现实中所理解的城市综合体概念出入较大。

图一：青岛典型城市综合体（Urban Complex）图二：大型城市综合体（HOPSCA）

3、根据以上现实和理论的探讨，再结合个人感受和理解，得出以下结论：类似于万邦中心、远雄国际和鹏利南华等（见图一）占地面积中小水平、由一种功能的建筑体（通常是商业）“穿插”起其它功能建筑体的综合性建筑项目，可称为中小型城市综合体，翻译为Urban Complex比较恰当，属中国特色。类似于鲁商中心、中润世纪广场（济南）等（见图二）占地面积水平高、各功能建筑分区规划清晰、不需要由一种功能建筑体“穿插”起其它功能建筑体的综合性建筑项目可以称为大型城市综合体，可以翻译为HOPSCA。