减肥大赛全程策划方案[精选合集]

第一篇：减肥大赛全程策划方案

“####”体验”瘦身减肥大赛 一、活动名称：

“####”体验”瘦身减肥大赛 二、活动主办单位：####

承办单位：“#### ”湖南团队一生系统 三、活动目的：

1、传播形象：传播公司良好的企业形象和大众的熟知度和美誉度 2、走进客户：通过产品服用，让参赛人员一起交流减肥经验和真实的效果，对产品更全面的认识，为后续销售奠定基础，同时帮助全国市场增员。

3、凝聚力量：激励员工能更好的和公司携手并进，再创佳绩 四、参赛资格及报名方式：

1.

希望用健康的方式来管理体重，敢于秀出自己的故事与大家分享。

2.####全球渠道合伙人或报名参赛客户。

3.网红用户为各团队领导人邀请参赛主要报名对象 4.网上报名或者实体店铺报名参赛。

五、参赛方式：

参赛者加入减肥大赛微信群，并在群内发布视频（全身近照和体重测量照）进行报名参加，每天定时分享自己的体重图片和视频，勇于秀出自己的故事互相激励减肥的方式。

六、活动地点：

线上：“####”体验”瘦身减肥大赛微信群

线下湖南长沙市“####”健康体验馆 地址：湖南长沙市雨花区檀香山 109 号门面 七、报名人数：

全国范围控制在 300 人以内； 八、报名及活动时间：

报名时间：

2018 年 11 月 20 日---2018 年 11 月 31 日止

比赛时间：

2018 年 12 月 1 日---2018 年 12 月 31 日止

“####”减肥大比拼活动规则：

第一：参赛选手规则：

重点：需要每位参与者，每天早上录制视频，并发到微信群内或者通过直播发布：

要求 1：站在体重称上，需要拍到人物和称上的体重值，视频+酵素+饼干图片+文字，拍视频时需要拿着“诺特蛋白粉”。

要求 2：在录制视频时，请描述：我是某某某，今天几月几号，“####”减肥大赛的第几天，体重是多少，对比第一天我瘦了多少斤。

要求 3：要求比赛结束时，要穿和比赛第一天时的同一套衣服或着是重量一样的衣服，并且要露出肚腩。

要求 4：比赛第一天和最后一天，需要拍两张照片拼图后发到群里。

要求 5：每天早上空腹称体重，录完视频后@群负责人并文字注明，如：

比赛体重记录格式：

@ @ 管理人员“####”减肥 7 天数据统计 姓名：

原始体重：

现在体重：

要求 6：若不能在规定时间内将视频+图片+文字发到比赛群里视为自动放弃参赛。不配合群管理的请出群。

第二：评比奖项方式：

根据每个人的体重和减肥的重量的百分比，来进行最终评比。以减重为第一评比指标，减重相同时再按减的比例评比。

举例: 第一种情况：按谁减体重多获胜 ①Ａ客户减肥第一天体重是 150 斤，活动进行 30 天截止，第 30 天体重 138 斤，也就是减了 12 斤。

②Ｂ客户减肥第一天体重是 110 斤，活动进行 7 天截止，第 7 天体重１00 斤，也就是减了 10 斤。

<按照举例，则 A 客户获胜> 第二种情况:在体重减的相同情况下再按谁减体重比例多获胜 ①Ａ客户减肥第一天体重是 110 斤，活动进行 7 天截止，第 7 天体重 100 斤，也就是减了 10 斤，10/110 那么Ａ客户的减肥比例就是 9%； ②Ｂ客户减肥第一天体重是 109 斤，活动进行 7 天截止，第 7 天体重 99 斤，也就是减了 10 斤，那么 10/109 那么Ｂ客户的减肥比例就是 9.17%； <按照举例，则 B 客户获胜> 活动评审标准：根据每天微信群内图片或视频反馈进行评审。

第三：比赛开始的准确时间 必须根据所有的报名选手有没有都收到诺特蛋白粉，确认收到后才可开始。

【如：开始时间为：早上 10 点称的体重为标准——1 号早上 10 点称的体重为最后的数据值】

以上要求不达标的参数选手，则视为放弃比赛！

第四、获奖方案：

⑴公司可设立奖项：30 天减重最多的人，将获得奖励，如 10000 元（苹果 8 手机一台）0。

⑵通过每位参赛者，每人出 2000 元购买诺特蛋白粉一个月的使用量，减重最多者将获得奖励，可分为冠、亚、季军三名，具体奖励方案，可根据公司情况设定。

计划奖 100 人参赛奖前 10 名 第一名奖：10000 元（其中现金 5000 元，####健康馆等值产品 5000 元）

第二名奖：5000 万元（其中现金 3000 元，####健康馆等值产品 3000 万元）

第三名奖：3000 元（其中现金 2000 元，####健康馆等值产品 2000 元）

第四名至第十名奖：1000 元（其中现金 500 元，####健康馆等值产品 500 元）

执行团队：

管理员工作 第一，汇总每个瘦身朋友的体重，用标准格式 第二，用电脑把所有的图片视频存下来，作为我们的凭证，第三，提醒参赛选手在规定时间内发群照片视频。

第四，维持秩序 第五，食用产品出现问题要及时指导回复 第六，违规的提醒一次，下次直接踢群！

管理员工作分工 1 号管理员：

负责汇总每个瘦身朋友的体重，用标准电子表格式汇总，不能出错，若比赛选手没有发当天体重和视频、图片或者发错请及时提醒。若不更改请在当天电子表里备注不合格。不合格的不参与最终评奖。号管理员：

负责用电脑把所有的图片视频存下来，作为我们的凭证，提醒参赛选手在规定时间内发群照片视频。

号管理员：

负责在减肥大赛中回复食用产品出现问题要及时指导回复 若人数比较少可一个管理员代理 1、2、3 号管理员工作，分工可根据比赛人员多少来定 以上管理员均有维持比赛群里秩序，同共监督违规的提醒一次，向群主汇报下次直接踢群！

玩转减肥大赛执行三个阶段 第一阶段:赛前准备 1、设定可以参赛购买量：

2、设制比赛奖项和奖金。

3、设定报名时间及比赛时间。

4、安排客服建立报名参赛人名单表。

5、提前两到三天建比赛群。

6、制定群规。

7、减肥大赛宣传图片（主题、目的、参赛资格、参赛方式、参赛规则、比赛时间、评奖规则、奖金、奖品、真实案例等）。

8、每个团队推荐亲友参赛，同时每个领导人建立参赛分群，第一时间转播参赛情况及老师分享内容，（分赛群邀约目标客户为主）

9、有工作室的团队以工作室为中心发布传单和传递信息吸引周边客户参与报名 10、重点邀约网红团队参赛；可以考虑公司出点费用和各网络直播平台合作，公司提供产品，让网红免费试用；同时开直播；网红的签约和谈判我们可以组织团队全

面搞定。只需要公司授权我们可以去和直播公司谈合作。

第二价段:赛中管理运营 1、在比赛前 1-2 天开减肥大赛启动会议，组织各团队领导人讲解此活动重要性，鼓励各团队踊跃报名，达成报名人数目标（公司或团队领导人群内发言，再有负责人讲解比赛规则和减肥的基础知识）。

2、带动大家参与减肥，并提醒参赛人将视频、图片、文字及时发到群里 3、做好参赛人的体重汇总表（建议用电子表格）。

4、做好参赛人的视频和图片的收集（收集在电脑里保存）。

5、按群规维持秩序，违规的提醒一次，下次直接踢群！

6、食用产品后出现问题要及时指导回复。

7、公司配专业营养指导老师全程指导服用方式和方法 8、全国随时微信群转播群内课程讲解和相关内容，每个团队建立自己的亲友团群 9、实体店铺及有运营中心的，可邀约参赛选手到工作室内分享和食用，形成氛围； 10、微信公众号全面支持转播这次活动详情，包括设计报名通道，方案传播； 11、设计部门对每天产生的图片和视频进行二次编辑能得到更优质传播效果。

第三价段：赛后总结 1、开减肥大赛总结大会，肯定减的多的，分享减下来后该怎么吃。鼓励减的少的，分析减的不太理想的人群原因，鼓励他参加下一次比赛。

2、开代理减肥大赛总结大会，引导代理对客户的跟进，让参赛选手介绍身边想减肥的伙伴，教客户拼单买产品更优惠，逐步引导客户转为代理。

3、根据汇总数据评选出获奖名单 4、根据评选无误的名单进行颁奖（建议推后 2-3 天颁奖）

5、宣布下一期减肥大赛时间，鼓励大家踊跃参与。

诺特蛋白粉服用方法：

减肥基础知识 5 种人群：

1、饮食性肥胖 2、中年肥胖 3、产后肥胖 4、药物性肥胖 5、遗传性肥胖种现象：

在减肥过程中，通常会有 3 种现象，第 1 种现象减肥一开始就下降，第 2 种现象一

开始几天没什么动静，第 3 种现象一开始不降反升。减肥过程中一般会出现这 3 种现象它们分别是什么情况呢？ 第一种：是健康的人群。营养比较均衡的人群，一开始吃了诺特蛋白粉后就减。

第二种：是亚健康人群。例如一些饮食不合理、缺乏运动、作息不规律、睡眠不足、精神紧张、心理压力大、长期不良情绪等一些人群，都属于亚健康人群，在吃了诺特蛋白粉后体重开始一段时间可能减了，或者一点都不减，那是因为诺特蛋白粉在进行调理你的亚健康状况，只有调理好了亚健康状况之后，才可以开始减肥。

第三种：是营养不均衡的人群。很多人认为，肥胖是营养过剩，其实只是热量（主要是脂肪和碳水化合物）过剩，而维生素和矿物质等营养素却不够，导至缺乏脂肪代谢的酶，肝脏代谢能力下降。所以像这种人群，吃了诺特蛋白粉后，体重一开始不降反升，那是因为产品在把身体亏空的营养补充好后体重才会开始下降。个时期：

减肥分五个时期：

一.适应期。（让我们身体去适应低热量，低脂肪，低糖份的食物，会有一个适应期）

二.减重期。（适应期过后就开始慢慢减重了，一定要注意不能暴饮暴食）

三.平台期。（进入平台期后，可能减的很慢，或者一点都不掉，这是正常现象，这其实是机体对自身的一个保护措施。减肥过程中，机体要维持基础代谢，避免能量完全耗竭，当体内能量消耗到一定程度时机体便产生保护性抑制，降低自身代谢

水平减少消耗，体重就不再下降，也就进入所谓的减肥平台期了。只要我们让身体完全抵御住大脑的自动防御机制，驯化大脑去接受新的体重调节点，就可以进入第四个时期）

四.减重期。（过了平台期体重会继续减。）

五.巩固期。（减到满意体重之后不要突然不减，体重会有 3-6 个月的记忆期，你维持住了那你将不再轻易胖回来）

最要注意的就是，平台期大家一定要坚持，否则就半途而废了。

整体工作实施计划 “ #### ”工作计划整体推进表

项目

主要内容 备注 时间

月 22日11 月 3 23 日11 月 24日月 25 日月 26 日11 月 27日11 月 28日11 月 29日11 1 月 30日12 月 1 1日12 月 2 2日12 月 3 3日

2018/12/4_12/2812 月 29日12 月 30日12 月 31日

整体 工作

活动方案及计划确定

执行人员分工落实

团队各级建群、拉人

群工作各项准备（含群规等）

活动宣传工具完成、分发

各课程老师敲定落实

课程计划、内容准备

活动物料奖品落实（含体重仪）

活动预热

活动启动及首课开讲

参赛者分享素材搜集、整理

每日内容宣传

课程分享

活动结束及总结、颁奖

晚会筹办及执行

宣传及内容细化工作推进

月 22日11 月 3 23 日11 月 24日月 25 日11 月 26 日11 月 27日11 月 28日11 月 29日11 月 30日12 月 1 1日12 月 2 2日12 月 3 3日

宣传 细化 活动主题及口号确定

建群启动内容准备：群规、执行政策、监督细则等

拉群课程宣传图文、活动海报

9.9 群分享图文

每天发圈图文（微信）

公共课程内容

专业课程内容

互动课程内容

健康课程规划 课程内容 课程主题 老师 时间 减肥第 1 课 减脂大师带你轻松 25 天减重 待定 11 月下旬 减肥第 2 课 大平台金牌老师揭秘减肥的 6 个秘诀 待定 12 月 3 日 减肥第 3 课 健康减肥千万别入这些坑 待定 12 月 8 日 减肥第 4 课 全网首揭科学减肥的黄金密码 如何让减肥更有营养？ 待定 12 月 15 日 减肥第 5 课 减肥效果巩固与健康生活习惯 待定 12 月 20 日

第二篇：徐海学院电子竞技大赛全程策划方案

徐海学院电子竞技大赛全程策划方案 前言：

随着电脑科技水平的日益发展越来越多的电脑游戏被玩家所接受，由电脑技术、网络演变而来的电子竞技成了现在青少年广大电脑爱好者所衷爱的比赛。做为中国第99个体育项目，电子竞技越来越被社会各界所关注，它不仅仅只是一个游戏，它是一种体育运动，它中间所含的巨大的商业价值正在被一个个的企业所挖掘出来。韩国三星电子、西门子、微软、戴尔几大公司对全世界的电子竞技大赛进行大力赞助，从而开发和稳固他们的产品市场。近年来随着电子竞技在中国步入职业化使中国电子竞技整体水平不断提高，使电子竞技在全国各城市风靡发展，接受人群从青少年开始已经发展到中年人士，各年龄层次的人都在关注着电子竞技。

一、活动主题：徐海学院电子竞技大赛

二、主办单位：徐海学院

协办单位：待定

承办单位：待定

参与媒体：徐州电视台新闻频道

三、活动时间：待定

四、活动地点：待定

五、活动目的：

1.引导大学生更好的利用电子竞技

2．提高冠名企业的知名度，有很大的广告效应。

3．通过电子竞技的推广进行，使冠名企业在徐州本地有更高的人气，在同行竞争中占有先机取得有利地位。吸引广大群众消费者参与，特别是喜爱电脑产品的大学生，有利于冠名企业的产品销量和认知度提高冠名企业的产品在徐州地区更好的推广，通过徐海电子竞技大赛推广赞助商家的产品和电子竞技项目。

六、电子竞技大赛活动方案

1、比赛项目：

CF（穿越火线）5（可加2个替补）人组队报名参加 魔兽争霸： 以个人报名参加

2、参赛程序：

海选—复赛—小组赛—8强小组赛—4强赛—半决赛—决赛—总决赛

3、比赛规则（附件）

4、裁判守则（附件）

■报名办法：

1、报名资格：以战队形式报名（或自由组队）

2、报名时间：待定

3、报名地点：个班心理委员

4、报名费用：主办方收取参赛战队每人__10__元报名费 ■ 比赛赛程：

1．报名：

2．开赛： 电子竞技大赛各个地点进行海选

3．预赛：

◇ 所有得到参赛证的战队或个人，过分组分成上半赛区A组，下半赛区B组

◇ 每个小组采取对阵淘汰赛

4．复赛：

◇ 进入复赛的战队或个人，再进行分组

5．八强赛：

6．四强赛：

7．半决赛和三、四名争夺赛：

8．决赛和颁奖：

CF项目：

1、冠军队：5人奖金：300元/队奖品：冠军奖杯一个

2、亚军队：5人奖金：200元/队奖品：亚军证书一本

3、季军队：5人奖金：100元/队奖品：季军证书一本 魔兽项目：

1、冠军奖金：100元/人奖品：冠军奖杯

2、亚军奖金：80元/人奖品：亚军证书

3、季军奖金：50元/人奖品：季军证书

招商方案：

为了发展电子竞技产业，电子竞技与企业的商业合作，借助电子竞技平台宣传，互惠互利，双赢共同发展，拓展电子竞技的发展，同时企业利用这次大赛作为平台，宣传推广自己的产品和品牌效应，达到双赢的目的。

一、活动主题：徐海学院电子竞技大赛

二、活动内容◇ 新闻发布

◇ 开幕式

◇ 赞助单位授奖仪式

三、活动背景及意义

1．背景

做为中国第99个体育项目，电子竞技越来越被社会各界所关

注，它不仅仅只是一个游戏，它是一种体育运动，它中间所含的巨大的商业价值正在被一个个的企业所挖掘出来。韩国三星电子、西门子、微软、戴尔几大公司对全世界的电子竞技大赛进行大力赞助，从而开发和稳固他们的产品市场。近年来随着电子竞技在中国步入职业化使中国电子竞技整体水平不断提高，使电子竞技在全国各城市风靡发展，接受人群从青少年开始已经发展到中年人士，各年龄层次的人都在关注着电子竞技。

2．意义

由于电子竞技近几年的迅速发展，使电子竞技在各个城市风靡展开，各类电子竞技大赛层出不穷，电子竞技大赛已受各界所关注，影响范围广。参与电子竞技这项体育运动的人群中，以电脑爱好者居多，符合企业的潜在客户群，通过这次电子竞技大赛的举办能使赞助企业的品牌和产品在徐州地区占据市场先机。

3．理念：

没有硝烟的战场，却蕴涵着每个人的梦想。

第三篇：房地产全程策划方案

全程策划的建议

建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括：

① 项目投资策划 ② 项目规划设计策划 ③ 项目质量工期策划 ④ 项目形象策划 ⑤ 项目推广策划 ⑥ 项目顾问、销售代理 ⑦ 项目服务策划 ⑧ 项目二次策划

研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发项目的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。

案头工作阶段

第一章

“某项目”投资策划 第一节 项目投资策划的含义

项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。第二节

一、1． 某项目投资策划的具体内容 项目用地周边环境分析 项目土地性质调查

·地理位置

·地质地貌状况 ·土地面积及其红线图

·七通一平现状 2． 项目用地周边环境调查

·地块周边的建筑物

·绿化景观 ·自然景观

·历史人文景观 ·环境污染状况 3． 地块交通条件调查

·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4． 周边市政配套设施调查

·购物场所

·文化教育 ·医疗卫生

·金融服务 ·邮政服务

·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务

·游乐休憩设施 ·周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ·历史人文区位影响

二、区域市场现状及其趋势 1． 2． 3． 4． 5． 6． 宏观经济运行情况

莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规 莱西房地产市场总体供求现状 莱西商品住宅市场板块的化分及其差异 莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现 莱西商品住宅客户构成及购买实态分析

三、土地SWOT分析 1． 2． 3． 4．

四、项目地块的优势 项目地块的劣势 项目地块的机会点 项目地块的威胁及困难点 项目市场地位

1．类比竞争楼盘调研 2．项目定位：

·市场定位（区域定位、主力客户群定位）·功能定位

·建筑风格定位

五、项目价值分析

1．商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 ·商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法 a选择可类比项目

b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重 c分析可类比项目价值实现的要素的对比值

d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 ·类比土地价值决定因素 a类比土地价值：地段资源差异 ※市政交通及直入交通的便利性的差异 ※项目周边环境的差异，包括 ——周边自然和绿化景观的差异 ——教育、人文景观的差异 ——各种污染程度的差异 ——周边社区素质的差异 ※周边市政配套便利性的差异 b项目可提升价值判断

※建筑风格和立面的设计、材质

※单体户型设计 ※建筑空间布局和环艺设计

※小区配套和物业管理 ※形象包装和营销策划

※发展商品牌和实力 c价值实现的经济因素

※经济因素

※政策因素 2．项目可实现价值分析 ·类比楼盘分析与评价 ·项目价值类比分析

a价值提升和实现要素对比分析

b项目类比价值计算

六、项目定价模拟

1． 均价的确定

2． 项目中具体单位的定价模拟

七、项目投入产出分析

1．项目经济技术指标模拟

·项目总体经济技术指标

·首期经济技术指标 2．项目受期成本模拟

·成本模拟表及其说明

3．项目收益部分模拟 ·销售收入模拟 a销售均价假设 b销售收入模拟表 ·利润模拟及说明

a模拟说明

b利润模拟表 ·敏感性分析

a可变成本变动时对利润的影响

b销售价格变动时对利润的影响

八、投资风险分析及其规避方式提示

1．项目风险性评价

·价值提升及其实现的风险性

a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值

b项目形象包装和营销推广是否成功 2．资金运用的风险性

·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本 ·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼 3．经济政策风险

·国际国内宏观经济形势的变化

·国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设

九、开发节奏建议

1．影响项目开发节奏的基本因素

·政策法规因素

·地块状况因素 ·发展商操作水平因素

·自己投放量及资金回收要求

·销售策略、销售政策及价格控制因素 ·市场供求因素 ·上市时间要求

2．项目开发节奏及结果预测 ·项目开发步骤 ·项目投入产出评估 ·结论

第二章

某项目规划设计策划

第一节 项目规划设计策划的含义

（根据万科研发中心经验，开发商引领设计单位完成设计）通过完整科学的投资策划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以某项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。第二节 项目规划设计策划的具体内容

一、总体规划 1． 项目地块概述

·项目所属区域现状

·项目临界四周状况

·项目地貌状况

2． 项目地块情况分析 ·初步规划及设想 ·影响项目总体规划的不可变的经济技术因素 ·土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避 ·市场定位下的主要经济指标参数 3． 建筑空间布局

·总体平面规划及其说明

·功能分区示意及说明 4． 道路系统布局

·地块周边交通环境示意

a地块周边基本路网

b道路建设及未来发展状况 ·项目道路设置及其说明

a主要出入口设置

b主要干道设置 c车辆分流情况说明

d停车场布置 5． 绿化系统布局

·地块周边景观环境示意

a地块周边历史、人文景观综合描述 b市政规划布局及未来发展方向 ·项目环艺规划及说明

a绿化景观系统分析

b主要公共场所的环艺设计 6． 公建与配套系统 ·周边市政配套设施调查 ·配套功能配置及安排 ·公共建筑外立面设计提示

a会所外立面设计提示

b营销中心外立面设计提示

c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示 d其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示 ·公共建筑平面设计提示 ·公共建筑风格设计的特别提示 ·公共建筑外部环境概念设计 7． 分期开发

·分期开发思路

·首期开发思路 8． 分组团开发强度

二、建筑风格定位、色彩计划 1．总体建筑风格及色彩计划

·总体建筑风格的构思

·建筑色彩计划 2．建筑单体外立面设计提示 ·商品住宅房外立面设计提示

a多层、小高层、高层外立面设计提示 b不同户型的别墅外立面设计提示

c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示 d其它特殊设计提示 ·商业建筑风格设计提示

三、主力户型选择

1． 莱西同类楼盘户型比较 2． 业态分析及项目户型配置比例 3． 主力户型设计提示 4． 商业物业户型设计提示

四、室内空间布局装修概念提示

1．室内空间布局提示

2．公共空间主题

3．选择庭院景观提示

五、环境规划及艺术风格提示 1.周边环境调查和分析 2.总体环境规划及艺术风格构想

·地块已有的自然环境利用

·项目人文环境的营造 3.各组团环境概念设计

·组团内绿化及园艺设计

·组团内共享空间设计 ·组团内雕塑小品设计提示

·组团内椅凳造型设计提示 ·组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示 4．公共建筑外部环境概念设计 ·主入口环境概念设计

·营销中心外部环境概念设计

·营销示范中心沿途可营造环境概念设计 ·针对本项目的其它公共环境概念设计

六、公共家具概念设计提示 1． 周边同类楼盘公共家具摆设

·营销中心大堂

·管理办公室 2． 公共家具概念设计提示

七、公共装饰材料选择指导

1． 周边同类楼盘公共装饰材料比较 2． 公共装饰材料选择指导及装修风格构思 3． 营销示范单位装修概念设计 4． 住宅装修标准提示

八、灯光设计及背景音乐指导 1．灯光设计

·公共建筑外立面灯光设计

·公共绿化绿地灯光设计 ·道路系统灯光设计

·室内灯光灯饰设计 2．背景音乐指导

·广场音乐布置

·室内背景音乐布置

九、小区未来生活方式的指导 1． 建筑规划组团评价 2． 营造和引导未来生活方式

·住户特征描述

·社区文化规划与设计

第三章

项目质量工期策划

第一节

质量工期策划的含义

近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常出现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是我们、承建商必须树立的策划观念。

第二节

质量工期策划的具体内容

一、建筑材料选用提示

1． 莱西市场竞争性楼盘建筑材料选用类比 2． 新型建筑装饰材料提示 3． 建筑材料选用提示

二、施工工艺流程指引

１．工程施工规范手册

2．施工工艺特殊流程提示

三、质量控制

１．项目工程招标投标内容提示

２．文明施工质量管理内容提示

四、工期控制

１．开发进度提示

２．施工组织与管理

五、造价控制

１．建筑成本预算提示

２．建筑流动资金安排提示

六、安全管理

１．项目现场管理方案

２．安全施工条例

第四章

项目形象策划

第一节

项目形象策划的含义

项目形象策划包括某项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及项目视觉形象策划等主要内容。

项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目的具有良好识别功能的同意视觉表现。其内容主要包括项目视觉识别系统工程核心部分及延展运用部分。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色及标准字体。

第二节

项目形象策划的具体内容

一、项目视觉识别部分系统核心部分 1．名称

·项目名

·道路名

·建筑名

·组团名 2．标志 3．标准色 4．标准字体

二、延展及运动部分 1．工地环境包装视觉

·建筑物主体

·工地围墙 ·主路网及参观路线

·环境绿化 2．营销中心包装设计

·营销中心室内外展示设计

·营销中心功能分区提示 ·营销中心大门横眉设计

·营销中心形象墙设计 ·台面标牌

·展板设计

·营销中心导视牌

·销售人员服装设计提示 ·销售用品系列设计

·示范单位导视牌 ·示范单位样板房说明牌 3．公司及物业管理系统包装设计

第五章

项目营销推广策划

第一节

项目营销推广策划的含义

对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策是很有必要的。项目营销推广策划提供关于某项目营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以企业发展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对项目强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。同时，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时间，以及采用相应宣传推广策略策划并提出对整个营销推广的效果进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销效果。

项目营销推广策划是房地产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。第二节

项目营销推广策划的具体内容

一、区域市场实态分析

1．莱西房地产市场总体供求现状 2．项目周边竞争性楼盘调查

·项目概况

·市场定位

·售楼价格 ·销售政策措施

·广告推广手法

·主要媒体应用及投入频率 ·公关促销活动

·其他特殊卖点和销售手段 3．结论

二．项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策

1．项目主要卖点荟萃

2．项目强势、弱势分析与对策 三．目标客户群定位分析

1．莱西人口总量及地块分布情况 2．莱西经济发展状况和人口就业情况 3．莱西家庭情况分析

·家庭成员结构

·家庭收入情况

·住房要求、生活习惯

4．项目客户群定位 ·目标市场

a目标市场区域范围界定 b市场调查资料汇总、研究 c目标市场特征描述 ·目标客户

a目标客户细分

b目标客户特征描述

c目标客户资料

四、价格定位及策略

1．项目单方成本

2．项目利润目标 3．可类比项目市场价格 4．价格策略 5．价格分期策略

五、入市时机规划

1． 宏观经济运行状况分析

2． 莱西房地产相关法规和市场情况简明分析 3． 入市时机的确定及安排

六、广告策略

1． 广告总体策略及广告的阶段性划分

·广告总体策略

·广告的阶段性划分 2． 广告主题 3． 广告创意表现

4． 广告效果监控、评估及修正 5． 入市前印刷品的设计、制作

·宣传海报、折页

·认购书 ·正式合同

·交房标准 ·物业管理内容

·物业管理公约

七、媒介策略

１．媒体总策略及媒体选择

２．媒体总策略 ３．媒体选择

４．媒体创新使用 ５．软性新闻主题

６．媒介组合 ７．投放频率及规模

８．费用估算

八、推广费用计划 1．现场包装

2．印刷品 3．媒介投放

4．公关活动

九、公关活动策划及现场包装

十、营销推广效果的监控、评估及修正 1．效果测评形式

·进行性测评

·结论性测评 2．实施效果测评的主要指标

·销售收入

·企业利润

·市场占有率

·品牌形象和企业形象

实施阶段

第六章

项目销售顾问、销售代理

第一节

总论

在经过前面一系列的工作流程后，进入到项目的销售阶段，这个阶段的成果也是检验前面几个方面的策划工作是否到位。第二节

项目销售顾问、销售代理的具体内容

一、销售周期划分即控制 1．销售策略

·营销思想：全面策划

·销售网络 ·销售区域：紧扣目标市场和目标客户 ·销售时段

·政策促销 ·销售活动

·销售承诺 2．销售过程模拟

·销售实施

·销售合同执行监控

二、各销售阶段营销推广执行方案实施

三、各销售阶段广告创意设计及发布实施

四、售前资料准备

1、批文及销售资料

·批文

·楼宇说明书

·价格体系

·合同文本

2、人员组建

·销售辅导

·销售代理

3、制定销售工作进度总表

4、销售控制与销售进度模拟

·销售控制表

·销售收入预算表

5、销售费用预算表

·总费用预算

·分项开支

·边际费用

6、财务策略

·信贷

·付款方式

·按揭

·合伙股东

7、商业合作关系

·双方关系

·三方关系

·多方关系

8、工作协调配合

·甲方主要负责人

·直接合作人

·财务部 ·工程部

·物业管理公司

五、销售培训 1．销售部人员培训 ·详细介绍公司情况 ·物业详情

a项目规模、定位、设施、买卖条件 b物业周边环境、公共设施、交通条件

c该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况

d项目特点

※项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等

※平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等

※项目的优劣分析

※项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标、e竞争对手优劣分析及对策 ·业务基础培训课程

a国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定

b房地产基础术语、建筑常识：房地产、建筑业基础术语的理解

※房地产、建筑业基础术语的理解 ※建筑识图

※计算户型面积 c心理学基础

d银行的按揭知识，涉及房地产交易的费用 e国家、地区的宏观经济政策、当地的房地产走势 f公司制度、架构和财务制度 ·销售技巧

·签订买卖合同的程序 ·物业管理课程 ·销售模拟

·实地参观他人展销现场 2．销售手册

·批文

·楼宇说明书

·价格体系

·合同文本

·客户资料表 3．客户管理系统 4．销售作业指导书

·职业素养准则

·销售基本知识与技巧 ·项目概况

·销售部管理架构

六、销售组织与日常管理 1．组织与激励 ·销售部组织架构 ·销售人员基本要求 ·职责说明 ·考核、激励措施 2．工作流程

·销售工作的内容

·销售工作阶段 ·销售部工作职责（工作流程）

·销售业务流程（个案）3．规章制度概念指示

第七章

项目服务策划

第一节

项目服务策划的含义

目前的房地产市场，特别是发达地区的房地产市场，物业管理已愈来愈受买家的重视和关心，来自市场的信号向发展商提出了物业管理高起点、高标准、高水平的要求，万科开发的物业多年来一直深受市场的追捧，在很大程度上与其手上的王牌——万科开发的物业管理密不可分，它成为万科开辟第二营销渠道和制造回头客的有力保证。

项目服务营销的具体内容

一、项目销售过程所需物业管理资料

1．楼宇质量保证书

2．楼宇实用说明书 3．业主公约

4．用户手册 5．楼宇交收流程

6．入伙通知书 7．入伙手续书

8．收楼书 9．承诺书

10．业主用户联系表 11．遗漏工程实用钥匙授权书 12．遗漏工程和水电表底数记录表 13．装修手册和装修申请表

二、物业管理内容策划

1．工程、设计、管理的提前介入

2．保洁服务 3．绿化养护

4．安全及交通管理 5．三车及场地管理

6．设备养护 7．房屋及公用设备设施养护

8．房屋事务管理 9．档案及数据的管理

10．智能化的服务 11．家政服务

12．多种经营和服务的开展

13．与业主的日常沟通

14．社区文化服务

三、物业管理组织及人员架构

1.物业公司人力资源的管理包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等环节

2.物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构，明确各部门的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道

四、物业管理培训

1．物业交付使用前的培训 2．物业交付使用后的培训

五、物业管理规章制度 1．员工手册

2．岗位职责及工作流程 3．财务制度

4．采购及招标程序 5．员工考核标准

6．业主委员会章程 7．各配套功能管理规定

8．文件管理制度 9．办公设备使用制度

10．值班管理制度 11．消防责任制

12．消防管理规定 13．对外服务工作管理规定

14．装修工程队安全责任书

15．停车场管理规定

16．非机动车辆管理规定 17．出租车及暂住人员管理规定

18．进住（租）协议书 19．商业网点管理规定

六、物业管理操作规程

1．楼宇本体维护保养规程

2．绿化园林养护规程 3．消防设施养护及使用规程

4．供配电设备维护保养规程

5．机电设备维护保养规程

6．动力设备维护保养规程

7．停车场、车库操作规程

8．停车场、车库维护保养规程

9．游泳池及其设备维护保养和操作规程

10．给排水设备维护保养规程

11．公共部位保养保洁操作规程 12．保安设备操作及维护规程

13．照明系统操作及维护规程

14．通风系统操作及维护规程

15．管理处内部运作管理规程

16．租赁管理工作规程

七、物业管理的成本费用

1．管理员工支出

2．维护及保养

3．公共费用

4．行政费用

5．保险费用

6．其它 7．管理者酬金

8．营业税

9．预留项目维护基金

（物业的运营为自负盈亏）

八、物业管理ISO9002提示

1．质量手册

2．程序文件

3．工作规程 4．质量记录表格

5．行政管理制度

6．人力资源管理制度

第八章

项目二次策划（策划总结）

第一节 项目二次策划的含义

品牌战略 可持续发展

在知识经济要求的前提下，科学合理综合高效地考虑住宅建设地环境效益，广泛运用高科技成果，改变传统的施工方式，采用新材料和组织管理方法，不断创造新的科学技术，规划设计出优美的人居环境，营造住宅文化，增强市场竞争力，才能促使开发走上可持续发展的道路。第二节 项目二次策划的具体内容

一、全面策划

1．全过程策划 2．全员策划

·项目策划的实现绝不只是营销部门的事情 ·策划手段的整体性

企业对产品价格、渠道、分销等可控因素进行互相配合，实现最佳组合，以满足顾客的各项需求。·策划主体的整体性

二、品牌战略指示

1、品牌塑造

2、品牌维护

3、品牌提升

三、可持续经营战略指示

1、人力资源科学配置

2、产业化道路策略

·提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业 ·将住宅产业多个外延型发展转为集约型的内涵式发展 ·深化住宅产业化链条的协调性

3、专业化道路策略 ·提高建筑与结构技术体系 ·节能及新能源开发利用 ·住宅管线技术体系

·建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术 ·提高住宅环境及其保障技术体系 ·住宅智能化技术体系(正文结束)

5月7日莱西市已同意认可莱西某项目的规划设计，设计工作已全面开展，在之前的莱西项目协调会上，研发中心曾建议天

一、研发中心、公关部等部门合作完成莱西项目策划报告，分内容、分段各自部门完成，但是文件框架有关部门一直未能提供，因此研发中心建议借鉴此框架整理成文，再次召开一次碰头会，由执委会领导参加，天一公司、公关部、财务预算中心、研发中心、物业公司、莱西公司、天影公司等部门参加会议，研讨并修改此框架意见书，分章节、分内容、分部门去完成（填空），为以后的项目开发提供借鉴依据，将工作提前，尽最大可能提前想到所有问题，并注意解决，将开发程序系统化，节约成本控制造价。

第四篇：房地产全程策划方案

房地产全程策划方案模板

现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出“房地产全程策划营销方案”，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：

◆ 项目投资策划营销

◆ 项目规划设计策划营销

◆ 项目质量工期策划营销

◆ 项目形象策划营销

◆ 项目营销推广策划

◆ 项目顾问、销售、代理的策划营销

◆ 项目服务策划营销

◆ 项目二次策划营销

第一章 项目投资策划营销

项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程**作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。

项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。

一、项目用地周边环境分析

1、项目土地性质调查

.地理位置

.地质地貌状况

.土地面积及红线图

.土地规划使用性质

.七通一平现状

2、项目用地周边环境调查

.地块周边的建筑物

.绿化景观

.自然景观

.历史人文景观

.环境污染状况

3、地块交通条件调查

.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划

.项目的水、路、空交通状况

.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状

4、周边市政配套设施调查

.购物场所

.文化教育

.医疗卫生

.金融服务

.邮政服务

.娱乐、餐饮、运动

.生活服务

.娱乐休息设施

.周边可能存在的对项目不利的干扰因素

.历史人文区位影响

二、区域市场现状及其趋势判断

1、宏观经济运行状况

.国内生产总值：

第一产业数量

第二产业数量

第三产业数量

房地产所占比例及数量

.房地产开发景气指数

.国家宏观金融政策：

货币政策

利率

房地产按揭政策

.固定资产投资总额：

全国及项目所在地

其中房地产开发比重

.社会消费品零售总额：

居民消费价格指数

商品住宅价格指数

.中国城市房地产协作网络信息资源利用

2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

.项目所在地的居民住宅形态及比重

.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规

.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规

.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划

3、项目所在地房地产市场总体供求现状

4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异

5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现

6、商品住宅客户构成及购买实态分析

.各种档次商品住宅客户分析

.商品住宅客户购买行为分析

三 土地SWOT（深层次）分析

1、项目地块的优势

2、项目地块的劣势

3、项目地块的机会点

4、项目地块的威胁及困难点

四 项目市场定位

1、类比竞争楼盘调研

.类比竞争楼盘基本资料

.项目户型结构详析

.项目规划设计及销售资料

.综合评判

2、项目定位

.市场定位：

.区域定位

.主力客户群定位

.功能定位

.建筑风格定位

五 项目价值分析

1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念

.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：

·确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重

·分析可类比项目价值实现的各要素之特征

·对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值

·根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价

·类比可实现价值决定因素：类比土地价值 A 市政交通及直入交通的便利性的差异

B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异

教育和人文景观的差异

各种污染程度的差异

社区素质的差异

C 周边市政配套便利性的差异

项目可提升价值判断

A 建筑风格和立面的设计、材质

B 单体户型设计

C 建筑空间布局和环艺设计

D 小区配套和物业管理

E 形象包装和营销策划

F 发展商品牌和实力

价值实现的经济因素

A 经济因素

B 政策因素

2、项目可实现价值分析

.类比楼盘分析与评价

.项目价值类比分析：

价值提升和实现要素对比分析

项目类比价值计算

六 项目定价模拟

1、均价的确定

.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法

有效需求成本加价法

A 分析有效市场价格范围

B 确保合理利润率，追加有效需求价格

运用以上两种方法综合分析确定均价

2、项目中具体单位的定价模拟

.商品住宅定价法：

差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）

.各种差异性价格系数的确定：

确定基础均价

确定系数

确定幅度

.具体单位定价模拟

七 项目投入产出分析

1、项目经济技术指标模拟

.项目总体经济技术指标

.首期经济技术指标

2、项目首期成本模拟

.成本模拟表及其说明

3、项目收益部分模拟

.销售收入模拟：

销售均价假设 销售收入模拟表

.利润模拟及说明：

模拟说明

利润模拟表

.敏感性分析：

可变成本变动时对利润的影响

销售价格变动时对利润的影响

八 投资风险分析及其规避方式提示

1、项目风险性评价

.价值提升及其实现的风险性：

项目的规划和设计是否足以提升项目同周

边项目的类比价值

项目形象包装和营销推广是否成功

2、资金运作风险性

.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本

.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼

3、经济政策风险

.国际国内宏观经过形势的变化

.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设

九 开发节奏建议

1、影响项目开发节奏的基本因素

.政策法规因素

.地块状况因素

.发展商**作水平因素

.资金投放量及资金回收要求

.销售策略、销售政策及价格控制因素

.市场供求因素

.上市时间要求

2、项目开发节奏及结果预测

.项目开发步骤

.项目投入产出评估

.结论

第二章 项目规划设计策划营销

通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将“以人为本”的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。

项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

一 总体规划

1、项目地块概述

.项目所属区域现状

.项目临界四周状况

.项目地貌状况

2、项目地块情况分析

.发展商的初步规划和设想

.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素

.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避

.项目市场定位下的主要经济指标参数

3、建筑空间布局

.项目总体平面规划及其说明

.项目功能分区示意及其说明

4、道路系统布局

.地块周边交通环境示意：

地块周边基本路网

项目所属区域道路建设及未来发展状况

.项目道路设置及其说明：

项目主要出入口设置

项目主要干道设置

项目车辆分流情况说明

项目停车场布置

5、绿化系统布局

.地块周边景观环境示意：

地块周边历史、人文景观综合描述

项目所属地域市政规划布局及未来发展方向

.项目环艺规划及说明：

项目绿化景观系统分析

项目主要公共场所的环艺设计

6、公建与配套系统

.项目所在地周边市政配套设施调查

.项目配套功能配置及安排

.公共建筑外立面设计提示：

会所外立面设计提示

营销中心外立面设计提示

物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示

其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示

.公共建筑平面设计提示：

公共建筑风格设计的特别提示

项目公共建筑外部环境概念设计

7、分期开发

.分期开发思路

.首期开发思路

8、分组团开发强度

二 建筑风格定位

1、项目总体建筑风格及色彩计划

.项目总体建筑风格的构思

.建筑色彩计划

2、建筑单体外立面设计提示

.商品住宅房外立面设计提示：

多层、小高层、高层外立面设计提示

不同户型的别墅外立面设计提示

针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示

其他特殊设计提示

.商业物业建筑风格设计提示

三 主力户型选择

1、项目所在区域同类楼盘户型比较

2、项目业态分析及项目户型配置比例

3、主力户型设计提示

.一般住宅套房户型设计提示

.跃式、复式、跃复式户型设计提示

.别墅户型设计提示

4、商业物业户型设计提示

.商业群楼平面设计提示

.商场楼层平面设计提示

.写字楼平面设计提示

四 室内空间布局装修概念提示

1、室内空间布局提示

2、公共空间主题选择

3、庭院景观提示

五 环境规划及艺术风格提示

1、项目周边环境调查和分析

2、项目总体环境规划及艺术风格构想.地块已有的自然环境利用

.项目人文环境的营造

3、项目各组团环境概念设计

.组团内绿化及园艺设计

.组团内共享空间设计

.组团内雕塑小品设计提示

.组团内椅凳造型设计提示

.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示

4、项目公共建筑外部环境概念设计

.项目主入口环境概念设计

.项目营销中心外部环境概念设计

.项目会所外部环境概念设计

.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计

.针对本项目的其他公共环境概念设计

六 公共家具概念设计提示

1、项目周边同类楼盘公共家具摆设

.营销中心大堂

.管理办公室

2、本项目公共家具概念设计提示

七 公共装饰材料选择指导

1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较

2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思

3、项目营销示范单位装修概念设计

.客厅装修概念设计

.厨房装修概念设计

.主人房装修概念设计

.儿童房装修概念设计

.客房装修概念设计

.室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示

4、项目营销中心装修风格提示

5、住宅装修标准提示

.多层、小高层、高层装修标准提示

.跃层、复式、跃复式装修标准提示

.别墅装修标准提示

八 灯光设计及背景音乐指导

1、项目灯光设计

.项目公共建筑外立面灯光设计

.项目公共绿化绿地灯光设计

.项目道路系统灯光设计

.项目室内灯光灯饰设计

2、背景音乐指导

.广场音乐布置

.项目室内背景音乐布置

九 小区未来生活方式的指导

1、项目建筑规划组团评价

2、营造和引导未来生活方式

第五篇：房地产全程策划营销方案

房地产全程策划营销方案“，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：

1、项目投资策划营销；

2、项目规划设计策划营销；

3、项目质量工期策划营销；

4、项目形象策划营销；

5、项目营销推广策划；

6、项目顾问、销售、代理的策划营销；

7、项目服务策划营销；

8、项目二次策划营销；

第一章 项目投资策划营销

项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。

项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。

一 项目用地周边环境分析

1、项目土地性质调查

.地理位置

.地质地貌状况

.土地面积及红线图

.土地规划使用性质

.七通一平现状

2、项目用地周边环境调查

.地块周边的建筑物

.绿化景观

.自然景观

.历史人文景观

.环境污染状况

3、地块交通条件调查

.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划

.项目的水、路、空交通状况

.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状

4、周边市政配套设施调查

.购物场所

.文化教育

.医疗卫生

.金融服务

.邮政服务

.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施

.周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响

二 区域市场现状及其趋势判断

1、宏观经济运行状况.国内生产总值： 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量

房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策： 货币政策 利率

房地产按揭政策

.固定资产投资总额： 全国及项目所在地 其中房地产开发比重.社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数

.中国城市房地产协作网络信息资源利用

2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重

.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规

.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划

3、项目所在地房地产市场总体供求现状

4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异

5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现

6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析

三 土地SWOT（深层次）分析

1、项目地块的优势

2、项目地块的劣势

3、项目地块的机会点

4、项目地块的威胁及困难点

四 项目市场定位

1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基本资料.项目户型结构详析

.项目规划设计及销售资料.综合评判

2、项目定位.市场定位： 区域定位

主力客户群定位.功能定位

.建筑风格定位

五 项目价值分析

1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）： 选择可类比项目

确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重 分析可类比项目价值实现的各要素之特征

对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值 A 市政交通及直入交通的便利性的差异

B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异 教育和人文景观的差异 各种污染程度的差异 社区素质的差异

C 周边市政配套便利性的差异 项目可提升价值判断

A 建筑风格和立面的设计、材质 B 单体户型设计

C 建筑空间布局和环艺设计 D 小区配套和物业管理 E 形象包装和营销策划 F 发展商品牌和实力 价值实现的经济因素 A 经济因素 B 政策因素

2、项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评价

.项目价值类比分析：

价值提升和实现要素对比分析

项目类比价值计算

六 项目定价模拟

1、均价的确定

.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法

有效需求成本加价法

A 分析有效市场价格范围

B 确保合理利润率，追加有效需求价格

运用以上两种方法综合分析确定均价

2、项目中具体单位的定价模拟

.商品住宅定价法：

差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）

.各种差异性价格系数的确定：

确定基础均价

确定系数

确定幅度

.具体单位定价模拟

七 项目投入产出分析

1、项目经济技术指标模拟

.项目总体经济技术指标

.首期经济技术指标

2、项目首期成本模拟

.成本模拟表及其说明

3、项目收益部分模拟

.销售收入模拟：

销售均价假设

销售收入模拟表

.利润模拟及说明：

模拟说明

利润模拟表

.敏感性分析：

可变成本变动时对利润的影响

销售价格变动时对利润的影响

八 投资风险分析及其规避方式提示

1、项目风险性评价

.价值提升及其实现的风险性：

项目的规划和设计是否足以提升项目同周

边项目的类比价值

项目形象包装和营销推广是否成功

2、资金运作风险性

.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本

.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼

3、经济政策风险

.国际国内宏观经过形势的变化

.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设

九 开发节奏建议

1、影响项目开发节奏的基本因素

.政策法规因素

.地块状况因素

.发展商操作水平因素

.资金投放量及资金回收要求

.销售策略、销售政策及价格控制因素

.市场供求因素

.上市时间要求

2、项目开发节奏及结果预测

.项目开发步骤

.项目投入产出评估

.结论

第二章 项目规划设计策划营销

通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将”以人为本"的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。

项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

一 总体规划

1、项目地块概述

.项目所属区域现状

.项目临界四周状况

.项目地貌状况

2、项目地块情况分析

.发展商的初步规划和设想

.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避.项目市场定位下的主要经济指标参数

3、建筑空间布局

.项目总体平面规划及其说明.项目功能分区示意及其说明

4、道路系统布局

.地块周边交通环境示意： 地块周边基本路网

项目所属区域道路建设及未来发展状况.项目道路设置及其说明： 项目主要出入口设置 项目主要干道设置 项目车辆分流情况说明 项目停车场布置

5、绿化系统布局

.地块周边景观环境示意：

地块周边历史、人文景观综合描述

项目所属地域市政规划布局及未来发展方向.项目环艺规划及说明： 项目绿化景观系统分析

项目主要公共场所的环艺设计

6、公建与配套系统

.项目所在地周边市政配套设施调查.项目配套功能配置及安排.公共建筑外立面设计提示： 会所外立面设计提示 营销中心外立面设计提示

物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示 其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示.公共建筑平面设计提示： 公共建筑风格设计的特别提示 项目公共建筑外部环境概念设计

7、分期开发.分期开发思路.首期开发思路

8、分组团开发强度

二 建筑风格定位

1、项目总体建筑风格及色彩计划.项目总体建筑风格的构思

.建筑色彩计划

2、建筑单体外立面设计提示.商品住宅房外立面设计提示：

多层、小高层、高层外立面设计提示 不同户型的别墅外立面设计提示

针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示 其他特殊设计提示

.商业物业建筑风格设计提示

三 主力户型选择

1、项目所在区域同类楼盘户型比较

2、项目业态分析及项目户型配置比例

3、主力户型设计提示

.一般住宅套房户型设计提示

.跃式、复式、跃复式户型设计提示.别墅户型设计提示

4、商业物业户型设计提示.商业群楼平面设计提示.商场楼层平面设计提示.写字楼平面设计提示

四 室内空间布局装修概念提示

1、室内空间布局提示

2、公共空间主题选择

3、庭院景观提示

五 环境规划及艺术风格提示

1、项目周边环境调查和分析

2、项目总体环境规划及艺术风格构想.地块已有的自然环境利用.项目人文环境的营造

3、项目各组团环境概念设计.组团内绿化及园艺设计.组团内共享空间设计.组团内雕塑小品设计提示.组团内椅凳造型设计提示

.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示

4、项目公共建筑外部环境概念设计.项目主入口环境概念设计

.项目营销中心外部环境概念设计.项目会所外部环境概念设计

.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计.针对本项目的其他公共环境概念设计

六 公共家具概念设计提示

1、项目周边同类楼盘公共家具摆设.营销中心大堂.管理办公室

2、本项目公共家具概念设计提示

七 公共装饰材料选择指导

1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较

2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思

3、项目营销示范单位装修概念设计.客厅装修概念设计.厨房装修概念设计.主人房装修概念设计.儿童房装修概念设计.客房装修概念设计

.室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示

4、项目营销中心装修风格提示

5、住宅装修标准提示

.多层、小高层、高层装修标准提示.跃层、复式、跃复式装修标准提示.别墅装修标准提示

八 灯光设计及背景音乐指导

1、项目灯光设计

.项目公共建筑外立面灯光设计.项目公共绿化绿地灯光设计.项目道路系统灯光设计.项目室内灯光灯饰设计

2、背景音乐指导.广场音乐布置

.项目室内背景音乐布置

九 小区未来生活方式的指导

1、项目建筑规划组团评价

2、营造和引导未来生活方式.住户特征描述

.社区文化规划与设计

第三章 项目质量工期策划营销

房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。

一 建筑材料选用提示

1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比

2、新型建筑装饰材料提示

3、建筑材料选用提示

二 施工工艺流程指导

1、工程施工规范手册

2、施工工艺特殊流程提示

三 质量控制

1、项目工程招标投标内容提示

2、文明施工质量管理内容提示

四 工期控制

1、项目开发进度提示

2、施工组织与管理

五 造价控制

1、建筑成本预算提示

2、建筑流动资金安排提示

六 安全管理

1、项目现场管理方案

2、安全施工条例

第四章 项目形象策划营销

项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。

房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。

其他形象（略）

一 项目视觉识别系统核心部分

1、名称

.项目名

.道路名

.建筑名

.组团名

2、标志

3、标准色

4、标准字体

二 延展及运用部分

1、工地环境包装视觉

.建筑物主体

.工地围墙

.主路网及参观路线

.环境绿化

2、营销中心包装设计

.营销中心室内外展示设计

.营销中心功能分区提示

.营销中心大门横眉设计

.营销中心形象墙设计

.台面设计

.展板设计

.营销中心导视牌

.销售人员服装设计提示

.销售用品系列设计

.示范单位导视牌

.示范单位样板房说明牌

3、公司及物业管理系统包装设计

.办公功能导视系统设计

.物业管理导视系统设计

第五章 项目营销推广策划

房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。

一 区域市场动态分析

1、项目所在地房地产市场总体供求现状

2、项目周边竞争性楼盘调查

.项目概括

.市场定位

.销售价格

.销售政策措施

.广告推广手法

.主要媒体应用及投入频率

.公关促销活动

.其他特殊卖点和销售手段

3、结论

二 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策

1、项目主卖点荟萃

2、项目强势、弱势分析与对策

三 目标客户群定位分析

1、项目所在地人口总量及地块分布情况

2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况

3、项目所在地家庭情况分析

.家庭成员结构

.家庭收入情况

.住房要求、生活习惯

4、项目客户群定位

.目标市场：目标市场区域范围界定

市场调查资料汇总、研究

目标市场特征描述

.目标客户：目标客户细分

目标客户特征描述

目标客户资料

四 价格定位及策略

5、价格分期策略

.内部认购价格

.入市价格

.价格升幅周期.价格升幅比例.价格技术调整

.价格变化市场反映及控制.项目价格、销售额配比表

五 入市时机规划

1、宏观经济运行状况分析

2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析

3、入市时机的确定及安排

六 广告策略

1、广告总体策略及广告的阶段性划分.广告总体策略.广告的阶段性划分

2、广告主题

3、广告创意表现

4、广告效果监控、评估、修正

5、入市前印刷品的设计、制作.购房须知.详细价格表.销售控制表.楼书

.宣传海报、折页.认购书.正式合同.交房标准.物业管理内容.物业管理公约

七 媒介策略

1、媒体总策略及媒体选择.媒体总策略.媒体选择

.媒体创新使用

2、软性新闻主题

3、媒介组合

4、投放频率及规模

5、费用估算

八 推广费用计划

1、现场包装

2、印刷品

3、媒介投放

4、公关活动

九 公关活动策划和现场包装

十 营销推广效果的监控、评估、修正

1、效果测评形式.进行性测评.结论性测评

2、实施效果测评的主要指标.销售收入.企业利润.市场占有率

.品牌形象和企业形象

第六章 项目顾问、销售、代理的策划营销

销售阶段是检验前几个方面的策划营销工作的重要标尺，同时，他又是自成一体的的严密科学系统。

一 销售周期划分及控制

1、销售策略

.营销思想（全面营销）：

全过程营销 全员营销.销售网络：

专职售楼人员（销售经理、销售代表）销售代理商（销售顾问）兼职售楼员

.销售区域：紧扣目标市场和目标客户.销售阶段： 内部认购期 蓄势调整期 开盘试销期 销售扩张期 强势销售期 扫尾清盘期.政策促销.销售活动.销售承诺

2、销售过程模拟.销售实施：

顾客购买心理分析 楼房情况介绍 签定认购书 客户档案记录 成交情况总汇 正式合同公证 签定正式合同 办理银行按揭 销售合同执行监控 成交情况汇总

.销售合同执行监控： 收款催款过程控制 按期交款的收款控制 延期交工的收款控制 入住环节控制 客户档案

客户回访与亲情培养 与物业管理的交接.销售结束：

销售资料的整理和保管 销售人员的业绩评定

销售工作中的处理个案记录 销售工作总结

二 各销售阶段营销策划推广执行方案实施

三 各销售阶段广告创意设计及发布实施

四 销售前资料准备

1、批文及销售资料

.批文：

公司营业执照

商品房销售许可证

.楼宇说明书：

项目统一说词

户型图与会所平面图

会所内容

交楼标准

选用建筑材料

物管内容

.价格体系：

价目表

付款方式

按揭办理办法

利率表

办理产权证有关程序及费用

入住流程

入住收费明细表

物业管理收费标准（其他标准，如球场、运动场、学校等）

.合同文本：

预定书（内部认购书）

销售合同标准文本

个人住房抵押合同

个人住房公积金借款合同

个人住房商业性借款合同

保险合同

公证书

2、人员组建

.销售辅导：

发展商销售队伍

A 主管销售副总

B 销售部经理

C 销售主管或销售控制

D 销售代表

E 销售/事务型人员 F 销售/市场人员

G 综合处（回款小组、资料员、法律事务主管）.专业销售公司（全国性）辅导发展商销售工作 A 专职销售经理 B 派员实地参与销售

C 项目经理跟踪项目总体策划、销售，提供支持，理顺关系.专业销售公司总部就项目销售管理提供支持.专业销售公司全国销售网络资源调动使用.销售代理：

发展商与专业销售公司配合