Q3北京写字楼、租赁市场简报[共5篇]

第一篇：Q3北京写字楼、租赁市场简报

写字楼

图1：供应，吸纳量和空置率，2015至 Q 3 / 2020.6.4

1.2

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14%

12%

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2% 供应与需求

2020 年第三季度，北京甲级写字楼市场迎来两个新项目入市，即位于东二环的兆泰国际中心 A / B 座（1 2.4 万平方米办公面积），和位于 C B D 核心区的恒大中心（原清华大学光华路项目，11.9万平方米办公面积）。截至第三季度末，全市甲级写字楼存量增至 1,272.6 万平方米（含自用面积）。

随着本地疫情得到有效控制、经济活动逐渐恢复正常，本季度写字楼市场需求有所回暖，全市写字楼市场于季内录得 38,200平方米的净吸纳量，环比上升 12.3 %，但较

分企业搬迁至此，从而以较低的租赁成本完成新租或扩租的要求。

三季度，全市平均租金继续下行。受未来经济形势不确定性等因素的影响，多数租户选择较为保守的租赁策略，对市场持继续观望态度，导致市场活跃度仍未恢复至去年同期水平。大部分业主方继续通过下调租金或给予更多优惠的手段吸引客户、加速去化，这使得全市甲级写字楼平均租金连续第七个季度出现环比下跌，录得每月每平方米人民币 354.8 元，租金指数环比、同比分别下降 1.3 %、3.5 %。

0.0

0%

2015 2 01 601 701 801 9

Q 1-Q3 /2 0 20

去年同期下降 66.2%。其中，丽泽等租金水

来源 第一太平戴维斯研究部平相对经济的商务区需求表现最为活跃，在本季度录得正吸纳，这也反映出租户选址的新趋势。

市场展望

预计 2020 年第四季度，全市仍将有约 59 万平方米的新增供应计划入市，导致全市空置

率持续上升，预计将达到接近20 % 的高位。

租金与空置

新入市项目主要集中于丽泽商务区，或加剧

图2：各商圈空置率，Q 4 / 2015至 Q 3 / 2020

CBD

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来源 第一太平戴维斯研究部

图3：各商圈租金指数，Q 4 / 2015至 Q 3 / 2020

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三季度，持续入市的新增供应继续推高全市甲级写字楼空置率至 15 %，环比、同比分别上升 1.4 个百分点和 5.9 个百分点。

金融街和中关村由于租户稳定，空置率仍处于相对低位，分别为 2.7 % 和 4.1 % ； C B D在本季度空置率环比上升 3.1 个百分点，至 16.9 % 的高位。次核心商务区东二环，由于兆泰国际中心 A / B 座的入市，直接拉动空置率环比大幅上升 18.7 个百分点至 24.9 %。

相较而言，三季度丽泽商务区整体表现较好，空置率持续下降，环比、同比分别下降 4.3 和 24.3 个百分点，至 55.8 %。丽泽以较低的租金和充裕的办公楼选择，吸引了部

表1：主要租赁成交案例，Q 3 / 2020

该区域市场竞争，但同时多元化的租赁选择有利于激活有搬迁升级需求的租户，可以预见丽泽区域在四季度的市场成交将有活跃表现。

9月21 日，国务院正式发布《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》； 9月24 日，中国（北京）自由贸易试验区正式揭牌。根据总体方案，北京自贸区的实施范围达 119.68平方公里，涵盖科技创新片区、国际商务服务片区、高端产业片区三个片区。北京自贸区的成立将极大地利好北京商业地产的长期发展，有望为北京创造出一系列新兴的行业机遇与租赁需求，为写字楼市场的整体发展注入活力。

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来源 第一太平戴维斯研究部

来源 第一太平戴维斯研究部

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C BD

CBD Q 1/ 2 0 00= 1 00

Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2

Q3Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2

Q3租户

行业

国籍

项目

商务区

（承平租方面米积）

北知京识英产权赛代嘉理华

有限责任公司

专业服务

内资

中海广场

CB D

, 40 0

丽泽商务区管委会

公共机构

内资

晋商联合大厦

丽泽

, 20 0

汽车之家

信息技术

内资

中国电子大厦

中关村

, 9 80

清枫科技有限公司

信息技术

内资

诚盈中心

望京

4 0

齐合环保集团

专业服务

内资

佳程广场

燕莎

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助北理京董事

董华事北长区 高中国级区董事

较去年同期下降 13.9 个百分点。

董北事京

久服违务的大式体量公新增寓项目市入市场为服迎务式来公寓一市场个带来新新的增活项力。目 第一太平戴维斯 如请联需了系解更多资讯，市场研究部

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中央管理层

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• 为20全20市年服第务三式季公度寓，完市成场升带级来改了造41后2 套的新国单贸元公。寓重新入市，• 新同期增，单佳元兆。业至铂三季域度行末政，公北寓京持服续务放式量公、寓季市度场内投新增入单18元套合计积4至380,套39，4均套来。自C B D 区域，目前全市服务式公寓存量累

• 服受到务大式公体寓量整新体增入项住目率入环市比的下影降响6，.220个2百0 年分第点三至季74度.7全%市，• 元全，市租服金务指式数公环寓比平、均同租比金分为别人下民降币1每.8平%、方3米.9每%月。251.1 • 元季，度租内金高指端数公环寓比平、均同租比金分为别人下民降币1每.2 %平、方3米.1每%月。166.7 • 指高端数别环比墅平、同均比租分金别为小人幅民下币降每0平.4方%米、0每.9月%1。29.8 元，租金

• 国9 月际3商日，业北客京运市航政班府。决定自起稳步有序恢复直航北京的• 公9 月告2，3 日允，许中持华三人类民有共效和居国留外许交可部外、国国人家入移境民。管理局发布

“ 受新冠疫情爆发和三季度大体量新增项目入市的影响，全市服务式公寓市场在本季度依然承压。但随着疫情在全国范围内均得到有效控制，北京市政府开始对入境政策进行动态调控，符合条件的外籍租户因此能够尽快回京，预计四季度市场将开始回暖。”

李想，第一太平戴维斯研究部 an t ho n y.m c q u ade @ s a v ill s.c o m.c n

住宅租赁部

Ste ll a

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第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于 1855 年创立，具有悠久的历史传承 以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有 600 多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本 报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进 行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。

北京-

2020 年 10 月 住宅租赁 MAR KET IN

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住宅租赁

图1：服务式公寓供应与空置率，Q 4 / 2015至 Q 3 / 2020

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供应和吸纳

第三季度，北京服务式公寓市场迎来久违的大体量新增供应：国贸公寓完成升级改造后重新入市，为市场带来 412 套新增单元；同期佳兆业铂域继续放出 18 套服务式单元，季度内供应量合计达 43 0套新增住宅单元。目前全市服务式公寓的市场存量达 8,394 套。

国贸公寓作为北京市最早一批投入使用的服务式公寓，于 1990 年开业迎客并在2 018 年暂停营业、开始升级改造。在 2020 年 9 月完成装修改造后，重回市场的国贸公寓共有 412套客房，目前该项目已完成部分房间的租赁工作。

随着新冠疫情得到有效控制、各行各业有序复工，在综合考虑境外疫情的情况下，部分政策也适时调整：北京市政府决定自9月 3 日

季度内，服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月 251.1元，租金指数环比、同比分别下降 1.8%、3.9 %。

同期，高端公寓市场的租金水平继续有所下调，平均租金录得人民币每平方米每月 166.7元，租金指数环比、同比分别下降 1.2 %、3.1%。

高端别墅市场受益于其较高的租住品质和周边国际学校的完善配套，更加受到有家庭居住需求的高端租户的青睐，因此在疫情期间受到的影响略低于服务式公寓和高端公寓市场。高端别墅市场在三季度租金录得人民币每平方米每月 129.8 元，租金指数环比、同比

来源 第一太平戴维斯研究部 起稳步有序恢复直航北京的国际商业客运航班并实行每日入境进京人员总量调控。中

分别小幅下降 0.4 %、0.9 %。

市场展望

华人民共和国外交部、国家移民管理局9月

2020

年第四季度，北京服务式公寓市

图2：高端住宅租赁市场租金指数，Q 4 / 201 5至 Q 3 / 2 020

903日发布公告，自 9 月 28 日起允许持有效中国工作类、私人事务类和团聚类居留许可的外国人入境，相关人员无需重新申办签证。

场预计将以消化空置的存量住宅单元为主，而佳兆业铂域行政公寓也计划继续逐步放量，预计市场仍将持续迎来

新政策的调整有利于符合条件的外籍租户

新增供应。

和家人尽快回京，继续履行现有的服务式公寓合约或者寻找新的租约。整体而言，全市服务式公寓市场在第三季度继续处于恢复过程中。

租金与空置

新增供应集中入市导致全市服务式公寓整体

新冠疫情在国内已经得到有效控制，社会经济秩序接近回归常态，恢复部分国家的客运航班政策将有利于外籍租户回京，国贸公寓的重新入市也给租户带来更多元的选择。目前北京服务式公寓市场的运营压力较今年前期有

入住率在三季度继续下滑，环比下降6.2 个百

所减少，但业主方仍面临相对较高的空

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2017 20 18

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来源 第一太平戴维斯研究部 分点至 74.7 %，较去年同期下降 13.9 个百分点。但相较二季度，市场上的看房量有所回升，很多业主也选择提供更加灵活的中短期租房合约以满足当前租户的需求。

置率，加速去化仍是四季度业主方最重要的任务。

图3：各区域服务式公寓租金与入住率，Q 3 / 2020

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（）

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%

%

表1：高端服务式公寓新增供应，Q 4 / 2020

项目名称

区位

套数

入市时间

佳兆业铂域

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待定

2020 年四季度

来源 第一太平戴维斯研究部

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来源 第一太平戴维斯研究部（）

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Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3

助北理京董事

董华事北区长

高中国级区董事

米，环比上升 97.9 %。

高级董事

持平。

38.1 %。的新亮点。

”

本北季京度北投京投资资市市场完场成多整宗数体据中表心的现收平购。稳 第一太平戴维斯 如请联需了系解更多资讯，市场研究部

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• 1209.2905年万第平三方季米度，环，北比京下一降手26散.0售%写；成字交楼面市积场2新2.增92供万应平方

• 交三季金度额，达北人京民土币地51市0.场15表亿现元活，环跃比，共、同成比交分17别宗上地升块8，.总4 %成、7成5交.8 %4 宗。，成商交业地类块用中地，成住交宅1类宗用。地成交 12 宗，工业类用地

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投资部

• 9三8季.1 %度；，成一交手面散积售为商1铺3新.44增万供平应方7米.5，1 万环平比方下米降，37环.8比%上。升

S p r i n g

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华北区

• 合三季计度达，人北民京币大13宗8.投48资亿市元场。完成五宗重要成交，成交金额

• 心收收购案购例、以的及物三业宗类数型据包中括心一的宗收写购字。楼收购、一宗购物中

• 易20，2成0 年交前金三额季累度积，达北人京民投币资3市82场亿完元成，1较4 宗去大年宗同期投下资降交

• 币208220,年60第0 元三，季甲度级，写甲字级楼写的字毛楼收资益本率价为值5为.1每%平，与方上米季人度民 “去年20有20所年减北弱京，投主资要市原场因的是活受跃疫度情较影等响指商标业有地明产显下市滑场，的因租此金投、资入机住构率的更决多地策持过币程观更望加，漫同长时。机而构本投季资度者投 资例，市对场非完传成统多资宗产数的据投中资心成的为收市购场案 李想，第一太平戴维斯研究部

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第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于 1855 年创立，具有悠久的历史传承 以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有 600 多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本 报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进 行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。

投资 MAR K E T IN

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2020 年 10 月

投资

图1：写字楼一手散售成交额,2015至 Q 3 / 2020

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来源 第一太平戴维斯研究部

图2：甲级写字楼资本值与毛收益率，2015至 Q 3 / 2020

（）

写字楼散售市场

2020 年第三季度，北京写字楼散售市场整体表现稳中有升：北京一手散售写字楼市场新增供应 19.95 万平方米，环比下降 26.0%，同比上升 7.5 % ；成交面积 22.92万平方米，环比上升 97.9 %、同比下降 2.8%。

季度内，写字楼散售成交金额为人民币 56.66 亿元，环比上升 47.7 %、同比下降

13.0 % ；平均成交价格为每平方米人民币

24,723 元，环比、同比分别下降 25.4 %、10.6 %。

2020 年第三季度，全市的甲级写字楼资本值及毛收益率基本保持稳定，至三季度 末，甲级写字楼资本值为人民币每平方米 82,600 元，毛收益率为 5.1 %，与上季度持平。

商铺散售市场

2020 年第三季度，一手散售商铺新增供应

交金额合计达人民币 138.48 亿元，收购案例的物业类型包括一宗写字楼收购、一宗购物中心收购、以及三宗数据中心的收 购。重点交易包括：

• 中国通信服务股份有限公司以人民币 33.6亿元的价格收购位于丽泽商务区的长城金融大厦1号楼。

• 新加坡政府投资公司、A E W 与颢腾投资联合体以人民币约 26 亿元的价格收购了位于南二环的商业项目北京悦秀城。

土地市场

2020 年第三季度，北京土地市场表现活跃，共成交 17 宗地块，总成交金额达人 民币 510.15 亿元，环比、同比分别上升 8.4 %、75.8 %。其中，住宅类用地成交1 2宗，工业类用地成交4宗，商业类用地成交1宗。

市场展望

在经历了极为活跃的 2019 年，大宗投资

,0000, 000

60,0 000 ,0 00

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7.51 万平方米，环比上升 98.1 %、同比下

降4 1.1 % ；成交面积为 13.44 万平方米，环比下降 37.8 %、同比上升 14.1 %。

同期，一手散售商铺总成交金额达人民币 36.6 亿元，环比、同比分别下降 24.0 %、19.1 % ；平均成交价格为每平方米人民币

27,234 元，环比、同比分别下降 8.9 %、29.1 %。

整售投资市场

2020 年三季度，北京大宗投资市场整体

市场在 2020 年转向沉寂，主要原因仍是

受新冠疫情的冲击以及全球经济的不确定性所影响。由于大部分商业项目的收益与价值出现向下调整的趋势，这也导致机构投资者更为谨慎，暂时放缓投资节奏、延长决策时间。预计在 2020 年四季度及 2021 年，投资市场仍会相对平静，重大成交较往年会有所减少，投资者也会积极寻找更有收益保障的项目进行收购。

来源 第一太平戴维斯研究部

图3：商铺一手散售成交额，2015至 Q 3 / 2020

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表现平稳，季度内录得五宗重要成交，成表1：主要一手散售写字楼项目，Q 3 / 2020

201516 20 17

201819 2020

来源 第一太平戴维斯研究部 来源 第一太平戴维斯研究部（）

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3

丰台金茂广场 保利佲悦大都汇 海淀绿地中央广场 区位 丰台区 丰台区 海淀区 开发商 中国金茂 保利地产 绿地集团（成平交方面米积）3, 7 90

, 62 0

5, 98 0

（元成/交平均方价米）

39, 0 2 0

56, 000

, 44 0

投资

图4：整售投资成交额，2015至 Q 3 / 2020

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表2：主要一手散售商铺项目，Q 3 / 2020

2015161718

2019

2020

来源 第一太平戴维斯研究部 来源 第一太平戴维斯研究部

图5：按业态整售投资成交额，2015至 Q 3 / 2020

表3：主要整售交易，Q 3 / 2020

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来源 第一太平戴维斯研究部

图6：土地市场成交额，2015至 Q 3 / 2020000

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表4：主要土地成交案例，Q 3 / 2020

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2020

来源 第一太平戴维斯研究部 来源 北京市规划和自然资源委员会;第一太平戴维斯研究部

萬橡华府 国誉府 亦庄金茂府 区位 昌平区 房山区 大兴区 物业类型 住宅底商 住宅底商 住宅底商 开发商 华润置北地京/建首工开股 份/

北京城建 中国金茂（成平交方面米积）

（元成/交平均方价米）7, 7 00

, 8 50

, 39 0

, 0009,5 005 , 70 0

长城金融大厦 1号 楼 北京悦秀城 买方 中国通信服务股份有限公司 新加坡政府投资公司/AEW/颢腾投资 卖方 中国长城资产管理股份有限公司 鹏润控股集团 位置 丽泽 南二环（建地筑面上积）

平方米2 ,0 4 9

2 , 9 83

（人成民交币金亿额元）

33.6

（元成 / 交平单方价米）交易方式 6 3 ,732

资产交易 2 5 , 2 47

境内股权交易 来源 第一太平戴维斯研究部 地块编号

区位

规（划平建方筑米面）积

用地性质

总（成亿交元金）额

竞得方

京[ 2土0整20储] 02挂8(号开)大兴区0 1 , 47 3

住宅

中海地产 京[ 2土02整0储] 02挂9(号开)大兴区

5 , 97 5

商办

69.93

亦庄国投 京[ 2土0整20储] 03挂5(号石)石景山区6 7, 1 69

住宅

69.78

中海地产 京[ 2土0整20储] 02挂7(号丰)丰台区03 , 03 1

住宅

远北洋京地城产建/

京[ 2土02整0储] 02挂5 号(房)房山区2 , 9 3 0

住宅

中海地产

第二篇：2015年北京写字楼租赁市场研究报告

 2015年第三季度北京写字楼租赁市场研究报告

http://news.chineseoffice.com.cn2015/11/3 11:26:00 来源：中粮广场

随着人民币贬值、中国股市的振荡以及国内资本流出速度快速上升，中国房地产市场吸引外商投资愈加艰难。

摘要内容分享到:

引言

2015年前三季度，北京土地市场供应匮乏，加之禁限目录的出台，开发商对核心区地块的争夺更加激烈，同时也开始着眼于核心区周边新兴商圈的土地储备。位于五环周边的石景山CRD商圈和通州核心区商圈成为各家开发商聚焦重点；尚未大规模开发的东坝商圈预计在未来5-10年随着第四使馆区的建设而发展愈加成熟，现在将是前期进行土地储备的最佳时机。

随着人民币贬值、中国股市的振荡以及国内资本流出速度快速上升，中国房地产市场吸引外商投资愈加艰难。为此，中央六部门发文放宽境外机构投资中国房地产的限制，预计将对未来房地产市场带来利好影响。而政府对房地产市场的一系列政策扶持，加之新兴商圈陆续入市高品质散售物业，北京散售市场交易愈加活跃，高品质商办物业量价皆呈持续上升趋势。

以上观点基于本报告，从宏观市场、租赁市场、投资市场和竞品项目研究四个方面对北京写字楼市场进行分析得出，仅代表中粮广场对北京写字楼市场的初步判断。

定义

本报告中写字楼租赁市场数据范围为北京甲级写字楼市场。报告中出现的指标定义：

可出租面积： 可供出租且可立即使用的建筑面积之和。空置率： 可出租面积与总建筑面积之比。存量： 各项目写字楼部分建筑面积总和。

新供应量： 已拿到消防竣工备案表，即可签订出租合同的甲级写字楼物业的建筑面积。（项目仅能签订预租合同的，不计入在内）未来供应： 由两部分组成：

1.正在开发中的项目，即在建或正在按甲级标准全面装修的项目。2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的写字楼。

净吸纳量： 新统计时点与前统计时点出租面积之差，可正可负。如为同面积续租，净吸纳量为0。

吸纳量： 统计时间段内新增出租面积，为正值。如为同面积续租，吸纳量为续租面积。预租售： 竣工前已经租出或售出的开发项目。

市场新签租金： 中粮广场甲级写字楼数据库中的楼宇，在当季度新签可靠租约下，按建筑面积每月每平方米计算的租金。

(特别注意：此处租金不包含管理费、服务费和税费，以标准租约为准，按照建筑面积计算。)市场平均租金： 各项目当季度新签按建筑面积每月每平方米计算的租金，以建筑面积为权重的加权平均值。

投资回报率： 符合中粮广场甲级写字楼标准的楼宇在签订可靠租约下可达到的最低收益率。

(特别注意：此处是毛收益，由净收入除以采购成本得出。)宏观市场

北京地区生产总值 & 增长率

2015年前三季度北京市地区生产总值同比涨幅跌至6.7%，创下自2013年以来的涨幅新低。与全国的大形势一样，今年前三季度北京市GDP指数跌落至今年以来的新低点。今年前三季度北京市实现地区生产总值16,002.4亿元，按可比价格计算，增速比上半年回落0.3个百分点。

前三季度，服务性消费拉动作用突出，服务性消费增长10.8%，快于商品性消费4.3个百分点，对总消费的贡献达到6成以上；除此之外，服务业内部结构持续优化，金融业已取代批发零售业成为服务业中的第一大产业。

北京市固定资产投资 & 房地产开发投资

截至2015年第三季度末，北京市社会固定资产投资同比增长4.7%，达到人民币5,465.7亿元，其中首都功能核心区由于发展成熟、基础设施完备，固定资产投资占比仅为6%，城市发展新区和城市功能拓展区分别占比41%和43%，两者总和占比超过八成。8月政府出台的2015版《新增产业的禁止和限制目录》进一步严控不得新建商办物业的区域，预计未来开发商将投资重心转移至5环周边的商办物业市场。

2015年第三季度，写字楼、商业、非公益用房等物业投资占比超过五成，住宅类投资占比下降为45%。

北京市固定资产投资 & 房地产开发投资 亿元 固定资产投资 房地产开发投资

首都功能核心区：东城区、西城区 城市功能拓展区：朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区 城市发展新区：房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区及北京经济技术开发区 生态涵养发展区：门头沟区、怀柔区、平谷区、密云区、延庆县

数据来源：北京市统计局.中国CPI & 财新PMI

截至2015年9月中国居民消费价格总水平（CPI）为101.6，9月份CPI同比涨幅比上月回落0.4个百分点，主要原因是对比基数较高。去年9月CPI环比上涨0.5%，涨幅相对较高，抬高了今年9月的对比基数，致使同比涨幅有所回落。预计随着物价上升压力下降以及经济下行压力并未完全缓解，货币宽松仍存在加码空间。

2015年9月，财新制造业采购经理人指数（PMI）终值为47.2，目前，制造业运行已连续第七个月出现放缓，而本月放缓程度更是2009年3月以来最显著的一次。9月份，影响PMI值的主要因素是产出进一步大幅收缩，由于月内客户需求的减弱，新接业务总量加速下滑，新出口业务降幅扩大是主要原因之一，数据显示，新接出口订单创下2009年3月以来最大降幅。

政策、规定、基础设施建设动态解读 《北京市新增产业的禁止和限制目录》导读： 《目录》解读：

北京市东、西、北五环和南四环以内，禁止使用地下空间从事商业经营、新建酒店、写字楼等大型公建；

城六区禁止新建建筑面积在1万平方米以上的零售业商业设施。城六区禁止使用地下空间从事商业性经营类餐饮业 《目录》解读：

北京市东、西、北五环和南四环以内，禁止使用地下空间从事商业经营、新建酒店、写字楼等大型公建；

城六区禁止新建建筑面积在1万平方米以上的零售业商业设施。城六区禁止使用地下空间从事商业性经营类餐饮业

从现在开始，北京城六区正式进入写字楼存量房时代，现有项目和在建项目的开发商，在市场供给有限的情况下，可以开始调整租户组合、优化租约结构，但由于《目录》同时影响市场需求，所以如2013年写字楼市场租金大幅上升的现象不会出现。

抢先进入丽泽、亚奥、石景山等区域的开发商，此次《目录》的发布，如上述地区后期不再供应商办用地，现有入住的项目将面临新建完成的写字楼项目，无法形成商业氛围，交通等基础设施，需等市政统一规划，投资回报周期预计将延长。

《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》导读：

取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。

境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。

《外资准入和管理》动态解读：

从房地产的角度来看，本政策的出台是希望刺激房地产投资；而从资本的角度看，则是希望防止外资流出。当前中国房地产市场已经降温，人民币开始贬值，热钱也在退潮。在这种形势下取消限外令是提振经济、防范资本外逃的举措之一。

但这一政策对房地产市场的实质影响非常小，甚至基本无影响，现在房价涨幅变小、人民币贬值、利息降至历史最低。大环境变化了，外资购房意愿降低。

小结

投资：截至2015年第三季度，北京市固定资产投资额达到5,465.7亿元人民币，其中第三产业投资占比超过9成，房地产业投资额达到3432.1亿元，分别占比全市和第三产业的63%和69%，贡献最高。在固定资产投资增速方面，居民服务、修理和其他服务业以及金融业分别同比增长131.5%和104.9%，排名前两位。

需求：2015年9月中国CPI指数稳定在101.6，同比涨幅比上月回落0.4个百分点。财新制造业采购经理人指数（PMI）终值为47.2，连续第七个月出现放缓，而本月放缓程度更是2009年3月以来最显著。预计随着物价上升压力下降以及经济下行压力并未完全缓解，货币宽松仍存在加码空间。

政策：8月2015版《新增产业的禁止和限制目录》的公布意味着开发商将面临核心区无地可拿的局面，在核心区进行楼宇收购将成为抢占核心区稀缺写字楼资源的主要手段之一，预计未来核心区商办物业整售市场将迎来新机遇，自持类存量房加快升级改造，提升楼宇品质。

北京写字楼租赁市场

北京市甲级写字楼市场分布

北京核心商圈甲级写字楼市场概览 —历年新增供应量 & 吸纳量 & 空置率

新增供给：2015年第三季度，北京核心商圈甲级写字楼市场仅有1个甲级写字楼项目，共计5.2万平方米新增供应入市。新入市项目为位于中关村商圈的中航广场，这也是近1年内中关村商圈继融科资讯中心后第二个新入市项目，为中关村商圈带来高品质可租赁面积。截至2015年第三季度，北京甲级写字楼市场存量为851万平方米。

市场需求：2015年第三季度，北京核心商圈甲级写字楼市场需求加速上升，净吸纳量5.7万平方米。成交最为活跃的商圈集中在中央商务区商圈、望京商圈和中关村商圈。

市场新增供应

2015年第三季度，仅有中关村商圈的中航广场项目入市，为北京甲级写字楼市场带来5.2万平方米新增供应，汽车之家在此租赁7,000平方米，西山居承租4,000平方米，大面积需求租户陆续入住，加速中航广场项目的去化，目前项目出租率达到60%。

租赁市场需求

截至2015年第三季度，北京写字楼成交最活跃的商圈为中央商务区商圈，成交量占比达37%，成交类型主要以搬迁和续租为主；望京商圈的诺金中心和望京SOHO等新入市、大体量的项目吸引大面积办公空间需求的客户，前三个季度成交占比14%，排名第二位。新入市项目较为集中的燕莎商圈和中关村商圈，成交占比分别为10%和9%，分列第三、四位。

本季度北京写字楼需求从资金来源上来看，仍以内资占比最高；从行业需求来看，互联网/高科技行业以37%的占比排名首位，金融业、贸易/零售业、专业服务业分别以29%、8%和7%的占比排名二至四位。互联网/高科技和金融业成交占比66%，是北京写字楼市场主要需求来源。

市场新签平均租金

核心商圈：2015年第三季度北京写字楼市场核心商圈平均租金为341元/建筑平方米/月，环比上升1.2%。本季度甲级写字楼租赁市场成交活跃，净吸纳量上升，开发商在空置率下降的同时，开始调高租金报价，各商圈新签成交租金也有不同幅度增长。涨幅最明显的是望京商圈，新签租金环比增长8%，商圈平均新签租金为245元/建筑平方米/月。受到北京市写字楼市场整体供求关系、新入市项目整体品质以及价格等因素的影响，预计2015年第四季度，北京甲级写字楼平均新签租金或将有小幅上涨。

新兴商圈：本季度亚奥商圈空置率处于低位，仅有不足2%空置率，租金小幅提升6%至353元/建筑平方米/月，亦庄商圈租金波动不大，空置面积去化较为缓慢。

市场未来供应—短期（未来6月）

短期供应：未来6个月北京写字楼市场预计将有10个项目，约58万平方米未来供应入市，分别来自中央商务区商圈、东长安街、燕莎商圈、金融街、望京和亚奥商圈，新增供应分布较为广泛。望京诚盈中心和中国建筑大厦已确定有部分面积自用，未来6个月实际可租赁面积为52万平方米。

未来供应的项目中，博瑞大厦二期已成功招租优质大客户入住，目前预租率已达到90%以上；保利国际广场共有3栋写字楼，1栋已经整售给北控水务；业主自持的主塔，继现代汽车金融公司成功签约后，引入优步（Uber）3,000平方米入住，保利国际广场目前完成预租率35%以上，预计2015年第四季度入市使用。

市场未来供应—长期

长期供应：未来3年，预计将有27个项目，共计176万平方米新增供应入市，其中位于CBD商圈的中服Z1b地块由清华校区全部自用，英皇集团广场部分自用，望京商圈诚盈中心、亚奥商圈中国建筑大厦和中外运大厦分别有部分面积自用，截至到2017年，有效写字楼市场供应为159万平方米。

截至2020年，北京甲级写字楼市场新增供应达到415万平方米，其中有效供应为312万平方米，103万平方米为业主自用，中服地块从2018年开始逐步投入使用，预计在2020年集中放量，当年有效供应量达92万平方米。

小结

租金： 2015年第三季度由于市场成交活跃，楼宇空置面积有不同幅度下降，业主在整体市场低空置、自身楼宇无面积的情况下开始调高租金报价，市场新签成交租金在高位基础上继续上升，较上季度环比增长1.2%。核心商圈中望京商圈租金涨幅最高，达到8%，望京商圈近1年内相继入市望京SOHO、浦项中心、诺金中心，加上保利中心、绿地中心等高品质楼宇提前预租，改变了从前商圈仅有利星行和颐堤港2个甲级写字楼的状况，甲级写字楼市场氛围更加成熟，越来越多优质租户的入住，是造成该商圈租金小幅上升的原因之一。预计未来1个季度空置率仍处低位，核心商圈租金也将持续上涨，高科技、金融公司需求平稳，新入市项目品质、价格相对较高，从而也将带动北京整体写字楼租赁市场的价格上浮。

空置：本季度租赁市场表现活跃，加速去化，核心商圈整体空置率环比下降0.8个百分点，仅为4.1%，处于历史低位。随着第四季度部分新增供应的入市，预计未来半年，核心商圈空置率将有小幅上升，非核心商圈由于大规模集中供应且去化率较低，空置率仍处高位。需求： 2015年第三季度，北京写字楼市场核心商圈净吸纳量达5万平方米，成交活跃，主要需求集中于CBD和有新项目入市的望京、中关村商圈，但随着临近年底，部分租户因公司关账而暂缓企业选址计划，预计2015年第四季度写字楼市场需求平稳。

未来供应： 根据各开发商宣传，将有7个项目在第四季度入市，但按照历年市场一般规律，一般会有30%-50%的供应量延迟入市，预计未来一个季度，北京写字楼市场实际入市项目有限，且部分项目已经提前进行预租，实际推出的可利用面积有限。

第三篇：2012年北京甲级写字楼市场报告

2012年北京甲级写字楼市场报告

说明

本研究咨询报告由南丰智库（CORC）领衔，联合中国写字楼行业联盟撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国土资源部、国家发改委、国家信息中心、国家住房和城乡建设部、北京市统计局、中国房地产业协会、房讯网、国内外相关报刊杂志的基础信息，结合深入的市场调查资料，全面分析了北京写字楼行业发展的宏观形势、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告对北京写字楼市场发展状况和消费情况进行深入的研究探讨，并对北京写字楼市场的发展前景、趋势做出推测并提出了可操性投资建议，是写字楼业相关单位准确了解当前我国写字楼行业发展动态，把握企业定位和发展方向的重要决策依据。定义 供应量

指报告期内新竣工量和上期存量的物业总量。在数值上，报告期供应量=上期存量+报告期新竣工量。空臵率

指报告期期末空臵房屋占同期房屋存量的比例。吸纳量

指报告期内销售和出租房屋的数量之和。

概览 宏观经济

北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布2012年北京宏观经济数据：全年实现地区生产总值17801亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%，增幅比上年低0.4个百分点。按常住人口计算，去年全市人均地区生产总值87091元，折合13797美元。

2012年国际经济形势依然严峻复杂，国内经济下行压力较大，在各项稳增长措施的带动下，北京经济增速逐季小幅回升，经济增长内在质量进一步提高。

截至去年9月末，全市法人单位从业人员同比增加近50万人，增长5.6%；城镇登记失业率基本控制在1.5%以内；全年政策性住房施工面积和竣工面积均相当于全市商品房供应总量的三成以上。

投资结构和消费结构优化则成为北京经济增长的重要动力。去年，服务业中的文体娱乐、信息服务业、科技服务业投资增速保持在40%以上；居民用于文化、娱乐、休闲、旅游等领域的新型消费增长较快，显示出消费结构持续升级。尽管去年经济增速处于新世纪以来的较低水平，但北京可持续发展能力不断增强。如高技术制造业增长达到11.3%，比工业整体增速高出4.3个百分点；生产性服务业、文化创意产业增速均高于经济整体增速；研发支出占GDP比重达到5.8%，继续在全国保持领先地位，专利申请量和授权量的增速也都保持在20%左右。

写字楼市场

世界并没有在2012年毁灭，与古代玛雅历法的“末日”预言相反，我们甚至是几乎毫发无损地度过了这一年。房地产调控以来，商业地产特别是写字楼成为了新的投资热点。北京写字楼市场繁荣依旧，租金与售价上涨，供应偏紧，空臵率连续第三年下降。

2012年北京经济仍处于快速增长时期，写字楼需求量不断增长，促使成交量增长，另外住宅市场限购政策，挤压出大量投资性需求，转投向不限购的商业地产，促进写字楼成交量增加。同时全年北京甲级写字楼市场延续2011年以来供应减少，租金上涨的趋势。其主要表现在写字楼销售市场成交快速增长，价格上升明显；写字楼租赁市场空臵率持续下降，写字楼租金创历史新高领涨全国。

北京写字楼市场经历了2011年超过55%的暴涨，2012年租金的增速大大下降，第四季度部分区域甚至出现下降的局面。主要原因是欧洲的次贷危机、国内经济的增速放缓促使部分租户选址和需求的萎缩；迫于成本压力，部分租户选址范围开始向次级商圈转移。

从市场供需来看，今年写字楼市场新增供应达125万平方米，较2011年减少16%。市场需求方面，市场整体吸纳量为148万平方米，较2011年减少13.9%。其中以金融、汽车、IT、传媒、制造业医药和投资公司最为强劲。2012年北京写字楼租金、售价持续上涨，均达到十年历史高位。

从产品结构和分布来看，城区高品质写字楼产品租售两旺。同时，由于核心区写字楼项目可租赁面积有限，租金成本高，租赁需求外迁至非核心商圈和新的商务中心的趋势加强，一些知名跨国公司和国内企业从核心地区向偏远区域的搬迁或扩张明显，带动企业独栋、总部基地、以及产业园区的独栋产品进一步发展。

从商圈分布来看，除CBD、金融街、中关村三大商圈继续保持传统优势外，目前东长安街、燕莎、东二环区域也有不俗表现，同时新兴商圈也迎来写字楼投资建设热潮，西客站、亦庄、空港都在积极拓展新的市场。

根据南丰智库（CORC）的最新统计数据，截止2012年12月，北京写字楼市场平均售价33683元/平方米（建筑面积报价），与2011年相比上涨10.2%；平均租金325元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2011年相比上涨24.0%；平均空臵率9.8%，与2011年相比下降21.6%。

市场供应

供应偏紧持续全年 新兴商圈首次领跑

南丰智库（CORC）调查显示，2012年北京写字楼市场供应量达125万平方米，较2011年减少16%。从供应区域上看，主要集中于非核心商圈，如丰台、顺义、大兴及朝阳、海淀的外延区等，土地供应的外围化也为将来写字楼外围化发展奠定了基础。

东部地区

租务市场供应包括朝阳区博瑞大厦、锐创大厦和东城区万豪酒店写字楼两个甲级写字楼入市，分别为市场提供建筑面积43,000平方米、60,000万平方米和38，000平方米。

销售市场新增供应包括龙湖时代天街、望京SOHO、保利东方中心、融科望京产业中心、北京绿地中心、金融街园中园、金成中心等。顺义区新增供应包括旭辉.空港中心等。

西部地区

金融街区域聚集着银行、电信、证券、保险等国内外大型金融机构，近年来，金融街甲级写字楼基本满租，租金水平也一直居于京城首位。年内新增供应仅有金益大厦、丰铭国际大厦、昌盛大厦提供15万平方米的面积，目前全部预租完毕，意味着已没有面积进入租赁市场。中关村区域年内新增供应仅有北师大〃学创大厦、国海广场，提供60,000平方米、42,000平方米的面积。

中关村区域新增供应包括博雅C-Center、光耀东方峰会、国投财富广场等，目前销售基本售罄。石景山区域新增供应仅有融科创意产业中心在售。南部地区

南部地区包括丰台区、大兴区，丰台区新增供应包括首科大厦，诺德中心，汉威国际广场，大兴区新增供应主要集中在亦庄，包括力宝广场、兴盛国际Ⅱ、天骥智谷、数字工场，以及纯租赁项目朝林广场等，目前力宝广场、天骥智谷销售基本售罄。

另外，根据北京市统计局的报告，2012年北京写字楼在住宅新开工面积出现大幅下滑的同时，写字楼开工面积则为481.5万平方米，增长7.4%。

南丰智库（CORC）调查显示，2013年，北京将有二十二个甲级写字楼项目入市，总建筑面积超过120万平方米。

市场需求

外资机构主动外迁 内资机构主导整售

根据南丰智库（CORC）统计，2012年北京写字楼市场供应量达125万平方米，较2011年减少16%。而市场整体吸纳量为148万平方米，较2011年减少13.9%。

租务市场

经济形势决定写字楼发展前景，同时写字楼租赁具有很强的区域性，北京写字楼核心商圈基本处于满租状态，导致区域内新增加可租面积的业主对租金上涨有强大预期。持续的市场需求及有限的市场供应量推动租金不断攀升，促使北京甲级写字楼空臵率维持在9.8%，创历史最低记录。

同时，国内外经济的不确定性、空臵面积稀缺以及租金不断创新高均造成了2012年净吸纳量下滑。第三季度已经有少数租户提前退租，而目前业主更愿意在租金等条款上让步以吸引高质量租户。

2012年北京写字楼租金的上涨已经停滞，第四季度部分区域甚至出现下降的局面。南丰智库（CORC）认为主要原因有三个，第一是业主年底冲业绩，议价空间松动；第二是欧洲的次贷危机、国内经济的增速放缓促使部分租户选址和需求的萎缩；第三迫于成本压力，部分租户选址范围开始向次级商圈转移。

2012年，东部地区（朝阳区、东城区）写字楼年吸纳量为85万平方米，占全市总吸纳量的57%。主要需求源自服务业，高科技，及金融业，占比达到60%以上。例如霍尼韦尔从位于燕莎区域的鹏润大厦迁至位于望京区域的普天科技园，并将办公面积扩至12,000平方米，凤凰网在望京中轻大厦承租赁了15,000平方米。另外，戴姆勒在位于酒仙桥的颐堤港扩租了9400平方米；而雀巢公司也在颐堤港承租了3000平方米；壳牌石油在国贸中心三期承租赁了9100平方米；罗氏制药租赁了位于CBD的侨福芳草地6100平方米。

同时，西部区域（西城区、海淀区）市场仍处于供不应求的状态中。2012年第四季度金融街和中关村两个商务区市场整体空臵率5%以下，两区域几乎已没有空余面积可供选择。造成上述两区域整体空臵率低的原因主要是新增供应无法满足市场需求，同时迫于租金上涨企业成本压力，部分企业同样出现“外溢现象”。如中瑞岳华会计事务所从位于金融街区域的国企大厦向南二环中海地产广场搬迁及扩张共14,000平方米，搜房网从位于金融街区域的西环广场向位于丰台区的汉威国际广场搬迁及扩张共10,000平方米等。

销售市场

国内各大公司购买写字楼一方面出于业务增长带来的自用需求，另一方面也将其作为自身资产。住宅的限购使得更多投资者将资产保值增值的手段转向租售两旺的写字楼市场。值得注意的是内资2012年再次主导写字楼整售交易，并非通过收购获得商业项目谋求短期的利润增长，而是借此实现长期资产保值和增值。

2012年北京写字楼大单成交十分相对沉闷，整购大宗交易不多，涉及项目所处商圈亦较分散，但内资机构仍为北京写字楼销售市场的需求主体。年内重要大单成交包括新东方集团购买欧美汇大厦25000平方米；阿里巴巴集团购买北京绿地中心55,000平方米，成为2012年北京写字楼最大成交；平安信托购买中国电子大厦44,000平方米；奇虎360购买国际电子总部69,000平方米；吉宝地产收购以太广场100,000平方米；台达电子购买北辰6号院7号楼16,000平方米；中视金桥收购天阶大厦面积约22,187平方米等。

2010年以来，北京写字楼市场仍以开发商自持和大型公司整购为主，适于中小投资者的散售写字楼供应较少，地处五环内核心商圈的散售甲级写字楼则更为稀缺。由于散售写字楼的稀缺性、高回报和低门槛三大优势，2012年散售市场表现也较为乐观，中铁诺德中心、国投财富广场、融科望京产业中心的年内均告售罄，从一个侧面反映写字楼销售市场的温度。

另外，随着轨道交通的发展和核心区外溢效应，郊区化办公呈现了快速发展趋势。在政策支持下的产业转型和升级中，以联东U谷、天骥智谷、博雅C-Center为代表的一批企业独栋、总部基地、以及产业园区的写字楼在2012年都取得了不俗的销售业绩。

市场综述

创新转型开始加速 去中心化日渐明朗

2012年，北京写字楼行业通过创新谋求快速发展初见端倪，例如在中国写字楼发展论坛第九届年会期间，主办方发现和表彰了一批创新企业，尤其是在绿色节能方面走在前面的方兴地产、远洋地产、卓越臵业等等。当然，创新发展需要能力、治理、人才、机制、体制等协同的配套条件，在这些方面，整个行业还面临很多挑战。

南丰智库（CORC）认为在整个房地产行业转型，创新驱动的市场环境下，将逐步形成各具特色的写字楼开发房企。有以综合体取胜的，有以专业见长的，有凭借复合性开发展现深厚功底的，有以超高层地标产品树立信赖的。例如方兴地产、远洋地产、卓越臵业等等，在写字楼开发、运营、管理方面更专业、更专注，更具特色。

总之，2013年，更多的房地产企业将经历由传统模式向创新经营的艰难转变，在市场演变中逐步形成各自特色和市场格局。伴随着中国改革开放和实体经济繁荣而发展起来的北京写字楼，将迎来欣欣向荣的大好局面。

另一方面，2012年北京写字楼市场的“去中心化”趋势日渐明朗。“去中心化”主要是指一些公司从原三大核心区域的甲级写字楼搬迁至相对偏离市中心的写字楼或园区中。这种现象的产生有以下几方面的原因：首先，由于市政配套设施的加速建设，大量的城市人口迁往郊区或城郊结合部，居住区域不断向外延伸，以住宅先行带动写字楼发展的趋势逐渐显现；其次，城市核心区域甲级写字楼的租金水平不断上涨，加上土地的稀缺性使得三大核心区域的新建写字楼数量将逐年减少，因此有预见性的开发商纷纷选择在次中心区域兴建写字楼，以此降低了建造成本，还可以获得政府提供的税收等优惠政策。第三，从需求方来看，由于中心城区大面积的甲级写字楼供应有限，无法满足一些企业因业务增长产生的扩租需求。第四，交通便利度提高，尤其是轨道交通网络覆盖面的扩大缩短了次中心区域和三大核心区域的往来时间，满足了商务集聚对交通的要求。随着北京郊区化的发展和对周边经济辐射能力的增强以及现代服务业日益细致的分工，写字楼的“多中心”格局得到发展。在这一过程中，三大核心区域的客户将会发生选择性地外迁，产生更富有层次性的写字楼区域集群。

2013年，一些知名跨国公司和国内企业从核心地区向次中心商务区域的搬迁或扩张明显，带动相关区域租金上涨迅速。望京、酒仙桥、CBD东扩区等次中心区域高品质、配套设施齐全的写字楼得到越来越多的来自内资企业和外资企业的青睐。

南丰智库（CORC）调查显示，2013年北京将有二十二个甲级写字楼项目入市，总建筑面积超过120万平方米，主要分布在CBD东扩区、望京、亦庄、丽泽和石景山等次中心区域，供应的“去中心化”或将加快客户“去中心化”步伐。展望

综上所述，虽然全球宏观经济形势疲软，但国内经济增长仍保持在较高的速度，2013年北京写字楼市场有望继续维持租售两旺的局面。南丰智库（CORC）预计2013年北京写字楼市场平稳发展是主基调，总体上租金与售价上涨趋势不变，但上涨幅度将进一步缩减至10%左右。

2013年北京写字楼市场预测：第一，非核心区域写字楼项目将是2013年主要供应来源；第二，由于供应不足，预计全年写字楼空臵率依然保持10%以下低位运行；第三，2013年净吸纳量将稍低于2012年水平；第四，随着住宅市场限购政策延续，大量投资性需求有望继续流向写字楼市场。

2012北京甲级写字楼大单成交案例精选

项目名称

位臵 购买方

成交面积

成交价格 欧美汇大厦

中关村

新东方集团

25000平方米

40,000元/平方米 北京绿地中心

望京

阿里巴巴集团

55,000平方米

中国电子大厦

西二环

平安信托

44,000平方米 国际电子总部

酒仙桥

奇虎360

69,000平方米

以太广场

光华路

吉宝地产

100,000平方米

16,8100元/平方米 北辰6号院7号楼

亚奥

台达电子

16,000平方米

25,596元/平方米 天阶大厦

光华路

中视金桥

22,187平方米 普天科技园

望京

霍尼韦尔

12,000平方米 中轻大厦

望京

凤凰网

15,000平方米 颐堤港

酒仙桥

戴姆勒

9400平方米 颐堤港

酒仙桥

雀巢公司

3000平方米 国贸中心三期

CBD 壳牌石油

9100平方米 国贸中心三期

CBD 中旺集团

2000平方米 侨福芳草地

CBD 罗氏制药

6100平方米

中海地产广场

南二环

中瑞岳华会计事务所

14,000平方米 汉威国际广场

总部基地 搜房网

10,000平方米

关于南丰智库

南丰智库（CORC）前身中国写字楼研究中心，是专注于商用房地产各产业链条发展的学术研究机构，由中国写字楼行业联盟联合房讯网（http://www.xiexiebang.com）牵头成立，全国工商联房地产商会、中国房地产业协会提供行业指导，囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位，共同打造中国商用房地产行业发展的智库平台。

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法律声明

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报告首席顾问：

刘凯

中国写字楼TOP100研究课题组 副组长

中国写字楼行业联盟（COIA）秘书长

第四篇：写字楼租赁

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

未未城写字楼出租合同

甲方（出租方）：_______________________ 身份证：

乙方（承租方）：_______________________ 身份证：

甲方和乙方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、诚实、信用原则的基础上，同意就乙方向甲方租用其房屋事项达成如下协议：

1、房屋的座落、面积及装修、设施 1—

1、甲方将其合法拥有的座落在大庆市 出租给乙方使用。

1—

2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共平方米。

2、租赁期限

2—

1、该房屋租赁期三年，自____年____月____日起至____年____月____日止。2—

2、合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。

2—

3、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的1个月向甲方提出书面意向，重新签定租赁合同。

3、租金及支付方式

3—

1、该房屋月租金为人民币667元。（大写：六百六十七元）。全年8000元，（大写：捌仟元整）。

3—

2、该房屋租金支付方式：□年 □半年 □季度 □月度；先付后用；第1期租金签定合同当日支付，以后每期租金提前15日支付。

4、其他费用

4—

1、乙方在租赁期限内，发生的物业管理费、采暖费，由甲方自行承担。4—

2、根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金人民币_________元（大写________元整），待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金。如乙方结清，甲方得全额退还押金。

5、房屋修缮责任

5—

1、在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施。

6、转租的约定

6—

1、除甲、乙双方在本合同补充条款中另有约定外，乙方在租赁期限内，须事先征得甲方的书面同意，方可将承租的房屋部分或全部转租给他人。6—

2、乙方转租该房屋，订立的转租合同应符合以下规定：（1）转租合同的终止日期不得超过本合同规定的终止日期。

（2）转租期间，乙方除可享有并承担转租合同规定的权利和义务外，还应继续履行本合同规定的义务。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

（3）转租期间，本合同发生变更、解除或终止时，转租合同也应随之相应变更、解除或终止。

7、变更和解除本合同的条件

7—

1、在租赁期限内，非下列情况之1的，不得变更或解除本合同。

（1）甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商1致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋的；

（2）因出现非甲方能及的情况，使该房屋设施的正常运行，或水、或电等正常供应中断，且中断期1次超过7天，乙方认为严重影响正常使用房屋的；

（3）因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的105天内，乙方未予以纠正的；（4）因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；（5）在租赁期间，该房屋经市或区（县）政府有关部门批准运迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况。

8、乙方的责任

8—

1、在租赁期内，乙方有下列行为之1的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。

（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租他人使用的；

（2）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正、并修复的；

（3）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋从事违法违章活动的；（4）拖欠租金累计半个月以上的。

9、甲方的责任

9—

1、甲方未按本合同约定的时间，交付该房屋供乙方使用的，每逾期1天，甲方应按月租金的0.3%向乙方偿付违约金。逾期7天，则视甲方不履行本合同。甲方除应按上述规定支付违约金外，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。

9—

2、在租赁期限内，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。9—

3、乙方无论任何原因退租，则甲方将根据乙方实际居住天数计算租金，并将剩余（如有）返还，违约金按本合同相关条款执行。

9—

4、甲方应保证出租之房屋其所有，并无产权及使用权的纠纷，如发生产权及使用权的纠纷，应由甲方承担乙方的全部损失。

10、其他条款

10—

1、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商1致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同不可分割的1部分，与本合同具有同等效力。

10—

2、甲、乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如1方违反合同，另1方有权按本合同规定索赔。

10—

3、甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决。协商不成时，双方可向该房屋所在地区的人民法院起诉。

10—

4、本合同（正本）连同附件1式2份，由甲乙双方各执1份，均具有同等效力。

11、其他补充约定：由于该房屋没有装修完毕，达不到入住标准，甲方必须将房屋装修完毕，达到乙方满意，方可计算租赁起始日期。如甲方在4月1日之前没有对房屋装修完毕，达不到入住标准，乙方有权退回房屋，同时甲方赔偿乙方因租赁房屋所造成的1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

一切损失。

出租方（甲方）： 承租方（乙方）：

电话： 电话：

日期： 日期：

双方身份证复印件：

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

第五篇：青岛香港中路公寓、写字楼市场简报

2010年，岛城办公用房各月份成交大都在150套左右，全年成交2105套，同2009年相比，减少1650套，下降43.94%。

由于酒店式公寓并不是目前主流统计数据中的一种，所以我进行了分项目的统计，结果如下：

华润中心，酒店式公寓88000㎡、写字楼42000㎡；鲁商二期，酒店式公寓30000㎡，写字楼100000㎡；银座中心，一期32层公寓，二期24层公寓，预计85000㎡，一期39层办公，预计128000㎡；世奥大厦写字楼60000㎡。以上公寓总计203000㎡，写字楼总计330000㎡。

在08年入市的竞品中，凯悦中心311套可售公寓累计销售公寓161套，共55513㎡；在09年开盘的竞品中，万丽海景225套可售公寓累计销售122套，共63000㎡；在10年开盘的竞品中，远雄国际广场317套可售公寓累计销售7套，共64000㎡；即将入市的青岛中心371套可售公寓现有效客户100多套，共54845㎡；银座领海公馆140套可售公寓有效意向69套，共61000㎡。以上总计298358㎡。

综上统计，青岛市CBD区域共有1364套高端公寓，已完成销售459套约100248㎡，存量为905套，共约存量率为66.4%。

根据统计局拍卖土地公示的结果，近两年内入市的项目基本局限于我们所熟知的这些，但是青岛市规划局规划中央商务区北迁，具体位置见附件地图，所以将来香港中路沿线可能写字楼用地审批将紧缩。

据以上数据，我推断：青岛公寓市场并不成熟，本地大众甚至不明白公寓与住宅相比的利弊，销售商普遍无法引导本地客户“公寓住宅化”，公寓去化量依靠本地和外地投资支撑，公寓已经被扣上了“投资产品”的帽子。将来两年的市场存量将会达到400000㎡，若按照2010年100000㎡的去化量，公寓市场的前景无疑是严峻的，但是每一个市场都有突破口，毕竟我们34000㎡的体量并不算庞大，找到好的切入点（包括宣传、产品、价格）将是最重要的。远雄失败的案例让我知道一定要挖掘本地市场，并且合理的定价。我们有核心的位置，我们有便利的商业，我们有靓丽的外观，我们有优质的海景，我们有全新的LOFT，我们有合理的价格，基于以上这些，我对泰核广场项目信心百倍。

另一方面对于泰核广场来说，LOFT部分如果不用来做酒店，其接近三百平米的单套面积如果不拿来自己住，租赁客户将很少（从香格里拉、颐中假日的酒店式公寓50%的入住率可以看出），所以我认为，充分发掘本地客户（写字楼客户打包购买公寓可享折扣、看好本地段的住宅客户购买），大力推广LOFT生活理念，通过积累客户合理定价，将是比较实用且紧急的策略。

或者，我们是不是可以考虑公寓的面积做小一些，户型区间做大，因为结合当时在威海考察“广信·百度城”这个LOFT公寓的经验，购买LOFT的客户里35岁以下的客户占55%，他们买来用作SOLO办公、婚房和自住等，（此项目在威海卖到8000元/㎡，跟我们项目在青岛的情况很相似，也是紧挨着佳世客，高层可看海，开盘1年已经销售完毕）这群人可能并不需要套三套四，而且手里资金积累可能并不会太多，小面积、小总价更适合这批客户的心理。

在08年入市的竞品中，凯悦中心311套可售公寓累计销售公寓161套；在09年开盘的竞品中，万丽海景225套可售公寓累计销售122套；在10年开盘的竞品中，远雄国际广场317套可售公寓累计销售7套；即将入市的青岛中心371套可售公寓现有效客户100多套，银座领海公馆140套可售公寓有效意向69套；两年内入市的项目包括世奥大厦、鲁商中心公寓、华润中心等。

综上统计，青岛市CBD区域共有1364套高端公寓，已完成销售459套，存量为905套，存量率为66.4%。而且万丽海景在开盘后三个月内销售量占总销售量的50%，且2011

年一月成交8套；凯悦中心已经销售近两年的时间，仍有50%的公寓在售，且2011年一月成交16套。这充分说明了以下几点：（1）在楼盘项目更新换代速度极快的今天，房地产市场已经渐渐向买方市场转变，开盘前半年为销售黄金期，若开盘半年后仍未充分销售，则日后会被其他新开盘项目湮没；（2）2011年1月的限购令对公寓市场同样有影响，在限购令持续的2011年，可能迎来商业地产的春天，我们的泰核广场恰好是此阶段入市的项目，应该辅以大力度的宣传，用醒目的口号传达我们的价值、时机。（3）大面积的公寓项目市场情况并不乐观，若我们的LOFT对外销售，要着力向客户传达“公寓住宅化”的全新生活方式。

我入职时间短，以下属于童言无忌的观点：如今限购令祭出，可能未来一年将是商业地产难得的崛起时机，此谓“天时”；对于泰核广场项目本身位置就是最好的宣传手段之一，此谓“地利”，如果LOFT部分对外销售，应该抓住客户现在的心理，敲山震虎，诱导其释放压抑的购房欲望，同时也要使我们的产品更加符合住宅的要求，比如改西厨为中厨等；还有至关重要的一点就是入市价格，在中国价格就是最好的卖点，目前市场上公寓产品的价格普遍偏高，竞品均价维持在35000元/㎡左右，我们的LOFT公寓面积在260㎡以上，若单价过高则总价将会形成巨大的门槛，我们应该及早开始积客，在积客的过程中摸索价格，并通过客户的积累在开盘后前三个月充分销售，避免被之后的项目所覆盖。在激烈的市场竞争中走“量”将是明智的选择，但是同时也要避免出现类似中铁青岛中心的纠纷。

游姐，忠言逆耳，今天是2011年2月13日，若按原定计划我们将于5月份开盘，积客的时间过短将使我们失去大量的信息和资源，可能欲速则不达。