房产地推方案

第一篇：房产地推方案

金瑞林城地推方案

通过和售楼员的沟通得知金瑞项目附近的老工厂市场已经饱和，现在所有销售的客户主要是刚需，没有明显的集中群体，很分散南岗 道理 道外，哪都有。根据现有状况公司的劣势店面和经纪人太少曝光率低，因此我们准备借用公众号的推广模式进行推广。共分三个步骤。

1：在透笼批发市场，批发毛巾 垃圾桶 可乐 雪碧等小礼物。成本1元——3元不等。

2：创造出金瑞林城便于发朋友圈的平面软文广告。

3：地点：各区早市两人一组，用小礼物吸引人转发朋友圈，早六点开始一个半小时目标三十人转发朋友圈，分五组一天150人目标。初步估计一天45000人的曝光率。

地推方案的优势有三点：1微信每加一个人都会成为我们的推广员，累积起来将会是一个巨大的推广渠道对未来的任何项目都是最大的助力。2成本低小礼品的成本每天不超过500元，比发传单的成本还低。3还可以定点营销，高端进商场，大型超市。低端早市夜市。可根据不同项目调整。

方案主创人：赵志春 赵毅 吕彦甲

第二篇：房产地销售文员月度工作总结

工作总结与计划 2012已经过去一半，在这半年的时间中我通过努力的工作，也有了一点收获，跨过年中，我感觉有必要对自己的工作做一下总结。目的在于吸取教训，提高自己，以至于把工作做的更好，自己有信心也有决心把下半年的工作做的更好。下面我对上半年及六月份的工作进行简要的总结：

关于上半年及六月份工作我总结有如下几点，首先是对的总结：第一，总体工作业绩不是很理想，年业绩目标五十万现今只完成了46%（近二十三万），离目标还有一定的距离！第二，整自我对工作热诚不够高，重视度不高。第三，对辖区分行团队的管理力度不够，很多任务与相关制度没有落实到位。第四，对公司的向心力不够，很多资源没有充分有效利用。其次下面我六月份的工作进行总结：

1、没有完成自定的业绩目标。

2、完成了辖区联华花园城社区盘源进行了又一次整合细分，租售资源信息清晰。

3、对笋盘与主推盘以及有效盘源重视度不够高，尤其表现在对主推盘的推荐不够积极配合，没有真正做到资源的合理有效利用。

4、对经纪的管理鞭策不到位，让他们对工作产生一定的惰性甚至开小差。

5、没有第一时间把握好业主及客人第一动态，导致有部分资源流失。

6、关于公司的制度没有明确化，执行不到位。

7、对新经纪工作心态与技能缺少相关的培训。

8、个人自己具有一定的惰性，没有做好自己本分的工作。

最后由于自己管理不到位不严厉，听到同行陆陆续续签单了，心里满是压抑的感觉，同时也为他们感到开心，因为证明我们这里是有市场的。但是我会坚持不懈的，我相信通过自己的努力，争取使自己的业务管理水平提到一个更高的高度，把自己的所学到的东西运用到工作当中，并利用这些知识教会战友达到我自己的目标。希望带出一支战无不胜，攻无不胜的圣神之军，与战友们齐心协力，共同完成团队目标。下面是我对下半年乃至七月份的工作计划与安排：首先，第一，严格执行公司的一切规章制度。第二，开发更多更优质房客资源，提高业绩。第三，坚持引进新人才，提高团队力量为公司未来发展培养更多精英强将。第四，严格把控珍惜好任何一个有效客源及盘源，做到无一遗漏错失。第五，组织三堂以上关于房地产经纪的销售技能与心态的培训课，同时加深提高自我工作水平。其次，关于七月份的工作重点我们将放在客源及主推盘攻略，1，自制户外宣传资料外发，重点区域下桥水果市场，1号执行至今已有两位客人闻讯而来，其中已成功签一租了，效果比较明显。2，自己亲自把关带领团队把握跟紧好每一位有效客源，争取七月来个量的突破。3，严格重视执行笋盘主推盘推荐制度，积极配合好各分行工作并要求各经纪无条件履行相关工作。4，维系及开发好现辖区所有在租在售房源，要求大家地毯式清查消化。5，加强对各经纪的工作技能与心态培训。6，重视网络开发利用，达到经纪名下日常利用网络四个以上。2012年新的季度已经来临，新的任务摆在眼前，艰巨而圣神。作为公司分行主管，我深感自己肩负担子有多么重，但是相信我们会把这份压力化作动力，以高昂的斗志，饱满的热情，全心身带领我们的精英团队投入新的工作中去，为实现我们的全工作销售任务不懈努力。最后，预祝2012的销售任务圆满完成。2012-07-04篇二：销售人员月度工作总结 [1] 我们的团队：召之即来，来之能战，战之能胜 [2] 我们的团队：召之即来，来之能战，战之能胜 篇三：文员月度工作总结 年终工作总结

文员月度工作总结 年终工作总结

今年x月份调入****物业管理处以来，我努力适应新的工作环境和工作岗位，虚心学习，埋头工作，履行职责，较好地完成了各项工作任务，下面将八月份个人工作总结如下：

一、自觉加强学习，努力适应工作

我是初次接触物业管理工作，对综合管理员的职责任务不甚了解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已基本胜任本职。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作情况。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。

二、心系本职工作，认真履行职责，做好个人工作总结报告

（一）耐心细致地做好财务工作。自接手****管理处财务工作的半年来，我认真核对上半年的财务账簿，理清财务关系，严格财务制度，做好每一笔账，确保了收支平衡和盈利目标的实现。一是做好每一笔进出账。对于每一笔进出账，我都根据财务的分类规则，分门别类记录在案，登记造册。同时认真核对发票、账单，搞好票据管理。二是搞好每月例行对账。按照财务制度，我细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司的要求及时进行对账，没有出现漏报、错报的情况。三是及时收缴服务费。结合****的实际，在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基础上，我认真搞好区分，按照鸿亚公司、业主和我方协定的服务费，定期予以收缴、催收，20xx年全年的服务费已全额到账。四是合理控制开支。合理控制开支是实现盈利的重要环节，我坚持从公司的利益出发，积极协助管理处主任当家理财。特别在经常性开支方面，严格把好采购关、消耗关和监督关，防止铺张浪费，同时提出了一些合理化建议。

（二）积极主动地搞好文案管理。半年来，我主要从事办公室的工作，****的文案管理上手比较快，主要做好了以下2个方面的工作：一是资料录入和文档编排工作。对管理处涉及的资料文档和有关会议记录，我认真搞好录入和编排打印，根据工作需要，制作表格文档，草拟报表、做好办公室工作总结等。二是档案管理工作。到管理处后，对档案的系统化、规范化的分类管理是我的一项经常性工作，我采取平时维护和定期集中整理相结合的办法，将档案进行分类存档，并做好收发文登记管理。

（三）认真负责地抓好绿化维护。小区绿化工作是xx月份开始交与我负责的，对我来讲，这是一项初次打交道的工作，由于缺乏专业知识和管理经验，当前又缺少绿化工人，正值冬季，小区绿化工作形势比较严峻。我主要做了以下2个方面的工作：一是搞好小区绿化的日常维护。二是认真验收交接。

三、主要经验和收获

在20xx工作半年来，完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：

（一）只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位

（二）只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态

（三）只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履行好财务职责

（四）只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做

好。

四、存在的不足

由于工作实践比较少，缺乏相关工作经验，20xx年的工作存在以下不足：

（一）对物业管理服务费的协议内容了解不够，特别是对以往的一些收费情况了解还不够及时；

（二）食堂伙食开销较大，宏观上把握容易，微观上控制困难；

（三）绿化工作形势严峻，自身在小区绿化管理上还要下更大的功夫

（四）做好下半年工作计划，争取将各项工作开展得更好。篇四：经典的房地产销售员工作总结 房地产销售员年终工作总结 一年的工作已接近尾声，在对前期工作的考核和总结的基础上，我认真对照，逐条检查，客观的评价自己的每一项工作和现实表现，在公司各级领导和同事们的真诚指点和帮助下，正视工作中的缺点和不足，积极发挥工作中的各项成绩，努力做到克服不足，保持成绩，基本能够独立完成本职工作，现将今年的主要工作做以下几方面总结：

一.主要工作任务和业务完成情况 1.完成情况综述（具体情况由你自定）2.未完成情况分析并说明（具体情况由你自定）3.职业精神

刚到房产时，我对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场。作为销售部中的一员，我深深感觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。

看似简单的工作，更需要细心与耐心。在我的整个工作中，提供各类销售资料，平凡单调的工作成为了销售助理的奠基石。通过管理

这些资料，让我从生疏到熟悉，进一步了解公司的房地产项目及相关客户等工作内容。刚开始由于对房地产知识掌握的不熟悉，常常在接听客户电话时，让我措手不及，销售部是对外的形象窗口，我们回答客户的每一个问题，都跟公司的利益息息相关，每说一句话都要为公司负责，为树立良好的公司形象做铺垫。在此方面，我深感经验不足，部门领导和同事都向我伸出了援助之手，给了我很多好的建议和帮助, 及时化解了一个个问题。每接待一次客户后，还要善于总结经验和失误，避免同一类差错的再次出现，确保在下次工作中有新的提高。

随着工作的深入，现已开始接触销售部管理的客户工作，电话拜访、催款是一门语言艺术，这不仅需要好的表达方式，还需有一定的经验。俗话说：“客户是上帝”，招待好来访的客户是我义不容辞的义务，在客户心理树立好公司形象。

就总体的工作感受来说，我觉得这里的工作环境是比较令我满意的。第一是领导的关爱以及工作条件在不断改善给了我工作的动力；第二是同事间的友情关怀以及协作互助给了我工作的舒畅感和踏实感。

二．本期工作的改进情况

房地产市场的起伏动荡，公司于****年与****公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，我积极配合****公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为**月份的销售高潮奠定了基础。最后以****个月

完成合同额****万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，我从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。2***年下旬公司与******公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出**火爆场面。在销售部，我担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，我基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，我立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中我做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，我不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与我和其他销售部成员的努力是分不开的。总之，几个月来，我虽然取得了一点成绩，但离领导的要求尚有一定差距。今后，我将进一步加强学习，扎实工作，充分发挥个人所长，为公司再创佳绩作出应有的贡献。

以上是我今年的工作总结。

总结人：

年 月 日篇五：2014房产公司文员工作总结 2014工作总结

岁末临近，新春将至。从2014年4月14日来到xxx公司这个大家庭至今为止也有将近一年时间了，从刚进公司时的不熟悉到渐渐融入这个大家庭，这些都离不开各部门领导的关心指导和同事们的支持帮助。作为一名办公室文员，我的主要工作是协助办公室主任处理公司一些综合性事务，行政部是公司总经理室直接领导下的综合管理部门，是沟通内外、上传下达的枢纽，有档案管理、文件批转、人事管理、采购管理、会议安排等。这些都是我未曾接触过的工作领域，在不断的学习过程中现在我已经掌握了各项工作的流程，也认真完成了领导交代的各项任务，自身各方面也有所提升，但是任然存在一些不足是需要将来不断学习来弥补这些不足的。现将这一年来的工作情况作出如下总结：

一、办公室的日常主要工作

1、协助办公室主任认真做好公司的内部协调管理工作。认真完成今年公司各类文件、重要资料的收发、登记、传阅、归档工作，将时效性强的来文来电及时送到有关领导批阅、传达；负责办公会议的记录、整理和会议纪要提炼；协助完成公司的营业执照、组织机构代码证的资质年审；完成公司所有的合同、工程资料、协议书的统一整理归档编号，方便各部门查阅和使用；对公司的印章及证件制定了详细的印章证件和资料的管理制度及借用流程；认真做好员工的考勤工作并且定期做出汇总；认真做好员工档案的管理，制订了统一的《员

工登记表》，加强完善了员工档案的管理工作。

2、负责公司办公物品和销售物料的管理。认真做好物料的进出库统计工作，并做好物品领用登记，定期统计办公用品的使用情况以节约降低成本为第一原则。

3、负责图纸的收发工作。对设计院发来的图纸认真及时做好收发记录，并且按照楼栋进行分类整理编号，方便今后及时领用查阅。

4、厨房的日常事务：负责统计每天的员工的用餐情况并且每月进行报表汇总，督促厨房每天的菜品制作，并且监督厨房的卫生情况。

5、协助办公室主任管理办公区保洁的日常事务工作：统一保洁人员工装，着工装上岗。在8：30前，把公共区域和各科室进行常规性卫生打扫，必须保证我们工作环境的整洁。并负责所用保洁用品的购置和领用工作；负责监督办公区保安员的日常工作，在岗情况。

6、负责办公区及售楼处的一切维修、维护工作：空调的日常维修、厨房、用具的维修；所有办公室的复印机、传真机的加墨、维修等。

二、工作中存在的不足

1、企业各项规章制度的贯彻执行力度不够。在日常考勤、奖惩方面做得不是很好，时间一长，易造成人员纪律涣散、工作思想不能集中，造成迟到现象一直不能很好的解决。

2、部门内部有些工作明显滞后。如考勤管理、人事档案管理、日常服务工作等均需加强和提高，部门内安排工作的执行力度、跟进程度已经有些落后。

3、打印机的控制。由于是集体办公，对于打印复印的纸张使用、登记及节约控制存在缺陷。

4、对于来访人员的接待工作欠缺主动性，要时刻留意来访人员，及时做好接待服务工作。

四、2015年工作计划

根据2014工作情况与存在不足，我将从以下几个方面开展2015年工作

1、协助办公室主任把日常事务更加细节化、条理化、规范化。行政工作本身比较繁琐，具有突发性，因此要学会把工作精细化、条理化，把统筹安排的工作做得更细，争取给大家最到位的支持和服务不断提高自己的业务水平。

2、要注重部门内部的作风建设，加强管理，团结一致，勤奋工作，形成良好的部门工作氛围。不断改进办公室对其他部门的支持能力、服务水平。遵守公司内部规章制度，维护公司利益，积极为公司创造更高的价值，力争取得一定的工作成绩。

3、自身要加强学习，拓宽知识面。努力学习房产专业知识和相关法律常识。加强周围环境、同行发展的了解、学习，要对公司的统筹规划、当前情况做到心中有数。

4、各部门都要有加强沟通的意识，加强思想交流，促进工作开展。如相互间常作思想、工作沟通与交流，通过统一思想，达到步调一致，继而推动工作有所进展。

5、在服务的主动性方面还很欠缺，在未来的一年我要把主动服 务作为我日常服务工作中不可或缺的一个重要部分。

其实正所谓“天下难事始于易，天下大事始于细”。

第三篇：房产地二次调控政策整合分析

房产地二次调控政策整合分析一、二次调控政策要求

 行政问责——将调控的压力，强制性传导给地方政府和商业银行。

各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。

严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。

 行政限购——以行政限购的方式，强制性干预房地产交易行为。

房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

 信贷收紧——去除前提条件和模糊空间，进一步收紧信贷。

 首次调控政策（4月17日出台）

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%„„

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

 二次调控政策（9月29日出台）

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

 动用税收手段（包括房产税）遏制投资投机性购房行为

对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税（注：即按2%征收）。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策（注：即非普通住房及非家庭唯一住房的普通住房，均按4%征收契税）。

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对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税（注：税基—以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额；税率—个人转让房产适用个人所得税税率为20%）。

加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

 加大对违法违规市场主体、尤其是违法违规开发企业的惩治力度

依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。

对房地产开发企业土地闲置（因企业原因造成土地闲置一年以上的）、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

二、二次调控政策落实

鉴于中央政府的明确态度（李克强8天内两提房地产调控、中央媒体连续发文力挺房地产调控）、尤其是行政问责制度的引入（监察部、银监会介入），极大地增强了二次调控政策对地方政府和商业银行的威慑力，极大地推进了二次调控政策尤其是限购政策在各地的具体落实。

1、限购令

从9月29日国务院办公厅转发“国家有关部委近日分别出台措施遏制部分城市房价过快上涨”起至10月19日，全国已有14个城市出台限购令。

 深圳（最严厉的限购政策）

对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。

 北京

暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

 上海

暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购

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一套商品住房(含二手存量住房)。

 广州

同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同)只能在本市市辖十区新购买一套商品住房。

购房家庭是指本市户籍居民家庭，或能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。未满18周岁的人士，不得在本市单独购买商品住房。

 厦门

同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

 杭州

暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房(含二手住房)。

 宁波

本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)在本市只能新购1套住房；能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在本市只能新购1套住房。无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房。

 南京

暂时限制购买第三套住房。新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高。

 福州（最严厉的限购政策）

暂停在福州市拥有2套以上(含2套)住房的福州市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非该市户籍居民家庭、无法提供在该市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民在福州市五城区继续购买商品住房。

 三亚

对三亚市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)及非本市户籍居民家庭，实行限购1套商品住房政策，同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。

 天津

天津市及外省市居民家庭在天津市内六区范围内只能新购一套商品住房。

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 温州

暂定本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，只能在本市新购买一套商品住房(含二手存量房，以网上签订合同日期为准)。

 海口

海口及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)只能在海口新购买1套商品住房。对购买第三套及以上住房的，按有关规定暂停发放购房贷款。

 大连

暂定同一购房家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。

影响分析：1）从目前情况来看，已经出台“限购令”的主要是一线城市和部分二线城市，未来省会城市出台“限购令”的可能性比较大；2）从已出台限购令的14个城市来看，大多限定同一家庭新购一套住房，只有深圳、福州、南京比较严厉，即禁购第三套；3）限购令的政策效果，取决于各地的执行力度和执行期限，但其对市场预期的逆转效应将是不容置疑的。

2、房产税

 房产税在国外

 房产税在中国 1）房产税并非新税种

《中华人民共和国房产税暂行条例》（1986年10月1日起施行）： 第一条 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

第三条 房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。房

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产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

第五条 下列房产免征房产税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

二、由财政部门拨付事业经费的单位自用房产；

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

四、个人所有非营业用的房产；

五、经财政部批准免税的其他房产。

2）对多套住房将开征房产税

最新动态——

5月27日，国务院转发发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，明确提出逐步推进房产税改革。

9月29日，国务院转发 “国家有关部委近日分别出台措施遏制部分城市房价过快上涨”，明确提出加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

在10月22日重庆召开的第五届招商证券论坛上，黄奇帆表示：房产税是持有环节的税，谁买了这个房子，就要每年按照国家规定的制度安排交税。今后只要国家批准了，会对高端商品房、别墅用房收房产税。而且，如果是高档商品房，比如比普通商品房价格高很多倍的别墅，那我们税收交易契税、各种所得税等等各个方面都是按照政府规定的税率当中的最高限来征收。

在10月23日举办的第一届西部金融论坛国际资本论坛上，财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产税推出已经是“按月计算”，目前离推出最终时间不会超出一年。试点城市一定会在一线城市中产生，北京、上海、广州都有可能。虽然最后方案尚未确定，但现有信息表明，房地产税不会向“第一套房”征收，投资房将成为房产税调控目标。

征收方案（传言）——

华夏时报10月17日报道，据消息人士透露，房产税征收方案有三种，包括以套数为基准(方案一)，以面积为基准(方案二)，以套数和面积为基准(方案三)。有专家认为，方案一最不合理，如以抑制投机为主要目的，建议采用方案一，如以抑制投机和保证一定税收收入兼顾为目的，建议采用方案三。

“按照重庆市市长黄奇帆的布局和构想，重庆最大的可能是选择方案三。”消息人士分析，以面积和套数为基准确定税率，采用分段累进税率，年税率为

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1.5%-20%。具体来说，超过免税面积落在前两套房的部分，税率为1.5%；超过免税面积落在第三套的部分，税率为3%；超过免税面积落在第四套的部分，税率为5%；超过免税面积落在第五套的部分，税率为10%；超过免税面积落在第六套或以上的部分，税率为20%。

证券时报10月28日报道，据权威人士消息，如果一线城市的房价近期仍没有明显下跌的趋势,房产税就会很快出台,试点工作（一线城市）最快将在年底前进行。房产税的最终方案将比此前市场预测的宽松,不但不会对首套房征收,而且税率也较低,在0.6%左右。

 我们的基本观点 1）2）房产税作为一种持有环节的房地产税，要征收是毫无疑问的； 房产税作为一种涉及面异常广泛的税种，在社会诚信系统、房产产权信息系统、房产价值评估系统建设尚不到位、尤其是各利益方尚未充分博弈的情况下，短期内是无法在全国征收的； 3）作为市场认知上的一种调控核武器，其最佳策略应该是蓄势待发、但又引而不发，唯有如此才能发挥最大的威慑力； 4）即使仓促选择在个别城市试点征收，也必将是一种各利益方相互博弈之后的妥协方案，只要年均税率无法抵消年均房价涨幅（后者往往很大），其对投资投机性购房行为的调控作用将非常有限。

3、预售款监管

10月25日，北京市出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》（以下简称《办法》）,规定商品房预售资金应当全部存入监管专用账户,保证优先用于工程建设,严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。这是继青岛、石家庄、武汉后,又一个出台商品房预售资金监管办法的城市。

按照要求,商品房预售资金应当全部存入监管专用账户,由监管银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管,保证预售资金优先用于工程建设。

办法规定，房企直接收存商品房预售资金、未及时将贷款转入专用账户、未按规定使用资金,以及以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管等现象,将被暂停其在北京市所有项目的预售,并予以公示。

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影响分析：此举或将对部分房地产企业的资金周转构成较大压力，有利于逼迫部分企业下调房价、加速销售、以保障资金链安全。

4、加息

中国人民银行决定，自2010年10月20日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

住房和城乡建设部决定，自2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。

影响分析：时隔三年的首次加息，虽然是着眼于经济全局的一项金融举措，但在楼市调控逐步升级的敏感时刻，其对市场预期的影响将是不容忽视的，同时也进一步提高了开发企业的开发成本和消费者的购房成本。三、二次调控郑州反应

 政策层面：

按揭变化（东方今报 10月14日消息）： 变化一：按揭首套房首付至少三成。

招商银行、浦发银行、工商银行等股份制银行已经开始严格执行房贷新政要求，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。部分股份制银行对已经签署购房协议、但还未获得贷款的购房者，也将执行房贷新政。

变化二：外地人在郑购房贷款限制增多。

原先非本地居民在郑州贷款购房，如不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，可按二套房贷款处理。但此次新政执行后，银行不得向上述非本地居民提供按揭贷款。这一政策的严格执行，令不少项目签单量大为减少。

变化三：暂停按揭购买第三套房。

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包括交通银行、浦发银行等多数银行已经按要求暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。对于第三套房的认定标准，本市银行多是以购房套数为准，而不是以贷款记录为准。同时，银行已经叫停了“曲线贷款买房”（即购房者先在银行申请消费贷款，然后把信贷资金用于买房）。此前，购房者可以向银行申请抵押贷款来购买新房，但是目前银行要求抵押所获款项不得用于买房。

郑州住房公积金管理中心决定：

自10月15日起，一、首次使用住房公积金贷款购房的家庭（家庭成员包括借款人、借款人配偶及未成年子女，所购住房包括普通商品房、经济适用房、限价商品房、拆迁安置房等），住房公积金贷款金额不得高于所购房产总价的70%；所购住房为二手房的，住房公积金贷款金额不得高于所购房产总价的60%。

二、第二次申请住房公积金贷款购房的家庭，须结清上笔住房公积金贷款满一年，且住房公积金贷款金额不得高于所购房产总价的50%；暂不受理第三次使用住房公积金贷款的申请。

三、单笔最高住房公积金贷款限额仍为40万元。

2010-11-02 东方今报消息

目前多家银行总行已经向分支行下发通知，要求自11月1日起，全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。据银行业内人士透露，这次银行房贷利率政策调整是“不分地区、不分银行”，全面覆盖。

从省会郑州多家银行获悉，从11月1日起，商业银行对首套住房执行的房贷最低标准变为：首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍；禁止对第三套及以上住房提供贷款。

从7折到8.5折，利率调整幅度为0.921个百分点，其效果相当于4次加息。这一新规和首套住房首付比例不低于三成两项政策叠加执行后，购房者需要投入的买房成本将进一步提升。以一笔30年期100万元的住房按揭贷款为例，基准利率为6.14%，利率从7折调整至8.5折后，月供增加555.31元，30年要多支出近20万元。

 市场层面

9月29日二次调控政策出台至今，仅仅一个月时间，依然处于各项政策的密集出台期和各市场主体（政府、开发商、购房客户）观望、解读和决策思考期，郑州市是否会出台限购令、开发企业和购房客户如何行动、交易是否回落、房价是否松动（表现为付款方式的多样化和优惠促销的密集化），暂时尚难以定论。

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但是，随着调控的逐步加码和时间的逐步推进，各市场主体对二次调控（决心、力度、目标）的认识或将逐步趋同，郑州市限购令或将出台，郑州市楼市预期或将逆转，观望加重（企业观望减少新推房源、客户观望放缓购买决策）、成交下滑、促销加大乃至价格回落。

在搜房网数据监控中心监控的29个大中城市中，仅有上海、东莞、福州三个城市住宅项目11月计划开盘量较10月有所上涨，海南、昆明两城市11月计划开盘数量与10月持平，郑州楼市11月开盘量环比下降42.9%。

二次调控下郑州近4成购房者开始观望

四、后市走向基本研判

1、短期看，调控的效果取决于中央政府的调控决心、地方政府所承受的来自中央政府的政治压力、以及各项政策的执行力度和期限；

2、有了政治和行政的保障，在加息、限购令、信贷政策、税收政策等政策组合拳的作用下，市场或将进入量价齐跌的阶段；

3、如果此次调控依然不见成效，房价依然快速上扬，将重挫中央政府在房地产调控上的政治威信和社会公信力，将逼迫中央政府继续出击；

4、中央政府再次出击，预计可能的手段包括对房价高涨的城市政府进行行政问责、对违规的商业银行进行惩处、对违法违规的开发企业进行惩处，使各种问责机制落到实处，以起到杀一儆百的示范效应；当然，不排除房产税在个别城市先行试点，以加码调控力度。

通和机构（华中区域）代理事业部

2010-11-02

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第四篇：东太房产地公司调研报告

东太房地产板块2007年调研报告

前 言

2006年，是东太房地产板块有史以来任务最为繁重的一年。这一年里，御风锦江、金码头两个项目均处于主体工程建设阶段。在两个项目的建设中，暴露出工程建设浪费大、成本高、管理不畅、工期拖延等一系列问题，这些问题直接对房地产板块的赢利能力和可持续发展构成威胁。

一位管理界资深人士说：一个企业只有知道自己什么地方不行，才可能获得发展。东太企业作为一个从学步期向发展期过渡的小企业，自省及自省后的自我调整，是再正常不过的事情，也是必须经历的过程。

因此，2007年4月初，董事长安排行政中心对房产公司存在的问题进行一次调研，具体安排如下：

一、调研对象：房产板块所有员工、与房产公司合作的施工单位、监理公司、营销策划公司及其它对公司比较了解的非公司人士；

二、调研方式：直接交谈；

三、组织安排：姜明柱、侯丽华负责内部员工调研，夏军、刘吉云负责外部调研；

三、调研原则：

1、对事不对人；

2、让调研对象畅所欲言，不作引导，不加入调研人的主观意识；

3、为了避免引起不必要的矛盾，调研记录实行保密。

在近十天的调研中，在外部调研方面，共对4位施工单位现场管理人员、3位零星工程承包人员、1位监理人员、1位地勘设计人员、1位营销策划公司人员、1位已离开东太企业的工程人员共11人进行了访谈；在内部调研方面，对5位副总以上高管、10位经理及经理以下人员进行了访谈。

在近2万字的访谈记录的基础上，调研小组召开专题会，对这些记录中反映的现象进行分析，得出了一些基本结论，并针对问题提出了改进建议，最终形成本调研报告。

东太房地产板块存在的失误及原因

一、缺乏运作较大工程的把控能力

金码头、御风锦江都是大工程，项目经理仓促上任，缺乏运作大项目的把控能力。工程应抓哪几个重要环节，具体工程与附属工程如何衔接，工程和营销如何衔接，如何摆正甲、乙方关系等等均心中无数，特别不懂得以财务为核心进行项目管理，导致金码头拆迁未果，御风锦江管理混乱。

原因：没有整个项目的大工序概念，不知道项目各环节之间的关系，因此制定不出项目动运作的甘特图，当然就无所谓计划了。

二、工程建设运行管理失误

1、现场管理人员不敢承担责任

对与签证、费用有关的工作十分敏感，不敢作主，不敢对乙方作出承诺，不敢作出个人的专业判断，以至很多工作相互推诿，一拖再拖。

原因：现场管理的诸多决策权上移，手中无权，也未受到自行作出决策的鼓励，加上部门工程部人员因工作失责被开除事件，使工程部员工心有余悸，故干脆不作主，不承担责任。

2、现场签证迟缓

已方施工完毕后，要求现场签证，现场管理人员往往一拖再拖。原因：怕承担责任。

3、现场管理人员常不在工地现场

现场管理人员常常不上工地，或间隔时间很久。不是在总公司办事，就是外面办事。原因：耽于事务性工作，或处理纠纷和遗留问题，无暇顾及其本职工作——现场管理。

4、分部或配套工程决策非常迟缓、随意性大

以外墙砖为例，决策时间达四月之久，最初为普通砖，后决策改为高档砖，最后董事长一句话，又改为普通砖。其它分部工程，往往是乙方做到一定程度后，甲方提出要求要更改，但迟迟提供不出更改设计，乙方一等再等。

原因：

（1）现场管理人员没有相应的决策权，需要层层上报高层管理人员。高层管理人员不懂工程，在决策上举棋不定，要花大量的时间来论证；

（2）相关责任人怕承担决策风险，将决策一推推到董事长，董事长决策随意性又大；（3）一些分部工程需造预算及变更图纸，预算及变更图纸效率低，迟迟拿不出方案。

5、甲方弱势，乙方强势

东太作为甲方，反而在乙方面前十分被动，部分乙方施工人员甚至不理睬我方现场管理人员的管理，不配合工作，态度蛮横。

原因：

（1）工程实行分包，给乙方带来很多麻烦，乙方有怨气；（2）现场管理人员工作方法不当，能力不足以服人；

（3）现场管理人员怕承担责任，出了问题，为了自己摆脱干系，要么压着乙方，要乙方承担，要么瞒着公司；

（4）现场管理人员常不在现场，甲方不了解工程的很多具体信息，形成信息不对称。若是甲方出现问题，乙方要找甲方；若是乙方出现问题，甲方由于深入现场不够，根本就不知道；

（5）甲方在材料提供、签证及分步工程决策上根不上，乙方也有意见，有理由与甲方叫板。

6、配套工程分包导致管理复杂化，管理成本提高

御风锦江很多幢体实行配套工程全部分包，这些分包的工程队伍在施工中，与施工单位发生很多工程配合上的矛盾，我方现场管理人员需要花费大量时间和精力来处理这些矛看。同时，我方自行分包的部分工程，由于不懂，造价远远高于市场价。

原因：

（1）我方以为配套工程分开承包可节省费用，其实不然；

（2）我方为了照顾一些亲戚朋友，故将配套工程分出来承包给他们。

三、工程技术失误

1、工程设计修改的对接的成本高，效率低下

工程设计需与贵阳设计院对接，对接上常常出现误区。一有工程对接，就要跑贵阳，往返的时间和费用成本高，效率却不高。

原因：不懂工程的人进行对接，没有利用网络进行交流和修改的意识。

2、常常勘测不准，影响规划布局。

原因：勘测人员技术不过硬，责任心不强。

3、已购买的工程预结算软件未发挥作用，预结算依停留在手工操作阶段。原因：目前公司的工程预结算人员，能熟练使用预结算软件的人员几乎没有。

四、营销失误

1、营销思想对接不合拍

项目管理人员对营销不专业，与策划公司的理解有差距。有些提法有道理，但有些提法似乎是在刻意体现自己的重要性。在营销思路上，有时姜总插手，说什么就是什么。

原因：我们对营销不专业，但又想主导营销。

2、营销工作的开展缺乏系统性

策划公司反映：御风锦江做起来很累，原因——大方向、大策略未运作好，或是不坚持，没有一个恒定的、一贯的宣传主题。一会是“非金即御”，会是“千万巨资收旧楼”，扰乱了受众的视听。

同时，由于甲方的干涉，我们作了很多短视的，断点的营销决策。例如，某个时段公司资金紧了，就定一个目标出来，说要完成50套销售。为了完成这50套，就确定搞个什么活动，然后评估这个活动能不能实现50套，实现不了，这个活动就不搞。本来应该是系统化、连续性的营销体系，变成了短期性、功利性的销售形为。

原因：

1、我方对营销的理解不专业，同时对营销策划方的专一不信任，不尊重。常常以非专业的思维，左右专业的营销工作，自己打乱了营销阵脚；

2、也由于我们没有营销方面的专业人员，因此对乙方提供的不合理的营销策划，我方不能作出判断。

3、我方对营销理解的短视和功利心理。

2、过于看重广告的作用，其它方面未展开

御风锦江公司第二次开盘，又只有一招，就是上广告。原因在于，从金码头的广告战中尝到了甜头，以为可以“一招鲜，吃遍天”。市场一直在动态的变化着，金码头的成功，是靠广告，但当时很多房开公司还没有大量用户外广告，也没有东太大道这种资源，因此，广告确实是达到了效果。但现在其它房开公司的广告也出来了。就不能惯性思维。

原因：我们对营销的理解还十分粗浅，运作上较为机械，也未能与策划公司作好配合和思路上的碰撞，想出新的招数。

3、工程进度迟缓打乱营销阵脚

其实去年9、10月份，公司资金比较丰厚，这个时候御风锦江是可以做景观的，只要安排得当，通过努力是可以实现的——最起码外面的大踏步，就可以做出来。有了局部的景观后，在宣传时进行放大描述，文章就好做了。但由于没有做景观，现在无法销售，给公司资金带来莫大压力。

原因：

（1）项目部人员缺乏主人翁意识，没有像做自己的事一样对待。而是像对待领导一样对姜总，有官场意识。

（2）轻重缓急意识不强：关键时候该投入的资源要投入，该花的钱要花，不能省，因 3 为这会影响到全盘计划。

4、东太基本上没有营销方面的专业人才

东太营销部的人员只是办理手续的操作人员，根本不具备营销专业上的素养，高层人员也是不甚专业。因此，可以说，东太根本没有营销上的专业人员，这对一个房地产公司是十分要命的。

原因：

（1）一直以来，营销方面均与策划公司合作，使我们产生了依赖性。没有觉悟到自己也应有相对专业的人员，一是与策划方对接上顺畅，二是很多思路要我们参与思考；（2）人力资源上一直未引起重视。

5、策划团队心力疲惫：

策划团队配合上由原来的积极渐渐变为消积，工作热情也有所下降。

原因：该支付给策划公司的报酬不支付，或是硬扣一些合同规定的款项。加上营销思路常得不到充分的理解和互动，以甲方的短视行为为导向，公司步调配合及资源支持上不力，策划团队有点被搞疲了。

五、预结算失误

1、结算过于刻板，牺牲了效率

成本核算部做事非常认真，原则性强。但太保守和刻板。例如：施工单位报上来的结算，有很多项。有的一项上百万，有的几项加起来还不到一万。我们往往在几百元，千把元的项上与乙方争论不休，乙方不依，结果就拖下来。

原因：没有充分认识到预结算的效率与成本控制同样重要。

2、结算速度过慢

下面上报的方案，在成本核算部审核，往往要压很久才审出来，影响了效率。

3、核算人员闭门造车，与工程现场情况脱节，桎梏了鲜活的现实管理

核算人员很少上工地，也不主动了解工程现场管理动态，但很多决策又在成本核算部，因此，成本核算部成为工程现场管理的牵制。监督功能是达到的，但也桎梏了现场鲜活的工程管理，使之趋于僵化以至无力和无为。

六、与合作方的配合失误

1、工程实行分包，被肢解后，施工单位怨气大，我方现场人员疲于奔命。

施工单位在我方的要求下，又不得不与配套工程的其它施工方（如水、电、铝合金窗、不锈钢栏杆等）配合，各方矛盾重重，仅御风锦江工程，刘玉成面监的乙方，就是二十多家。我方现管理人员为处理这些矛盾疲于奔命，无法顾及其主要工作——现场工程管理、工程进度计划、预算、工程质量检查等。

2、管理层次太多，乙方对我方决策慢大伤脑筋。

在调查中，乙方多反映我方决策程序太过复杂，工程因决策而拖延；报账程序繁琐，十分头痛。

七、管理问题

1、外行管内行

由于项目经理不懂工程，干了很多荒唐事，不懂就向姜总请示，姜总也不太懂，但是要姜总来决策，有时搞得下面哭笑不得。

为什么项目经理什么事都汇报？因为他们不懂，拿捏不准，没有底气，所以就汇报、开会。但由于大家都不懂，汇报、讨论半天也没有结果。

所以，关键问题出在“外行管内行”上面。

项目总经理应该在项目开工前就有数——综合成本有多高？现在是走到哪里黑就在哪里歇。没有一个参照的基数。例如：成本核算部出的核算是10万元，但由于项目总经理不知道行业里的环节和玄机，结果花出12万元。如果是一个内行操作，10万就能做下来。

2、工程管理缺乏全局观，缺乏大工程管理概念

项目经理缺乏项目管理的一般意识，没有按照一个房地产项目的基本操作模式去作好统筹，预算管理、成本管理和投资回报意识差，往往抓住一头，就忘了其它；走到哪里黑就在哪里歇。总是，是缺乏大工程管理的全局观。

3、领导决策随意性大 领导经常插手工程，随意决策，使现场管理专业人员失去了主观能动性，不愿承担责任，畏惧决策风险，不作主，不决策。

东太房开存在问题的分析

哲学说，透过现象看本质。我们对以上的存在的失误进行梳理和分析后，对东太房产存在的问题归纳如下：

一、专业化问题

1、项目总经理的专业化问题 “外行管内行”问题主要是总经理的专业化程度欠缺的问题。这在遵义有可参照的案例。从采访中得知，遵义有一个“外行管内行”的例子：两个项目差不多一起上，一个项目是外行管内行，另一个项目的内行管内行。外行管内行的那个慢得多。

我们认为，一个项目总经理不一定每一个工艺都熟悉，但要能基本掌握，同时说话要负责任，因为项目总经理具有代表性，举足轻重。

项目总经理在有一定的专业知识的情况下，还要知道作为项目总经理岗位的管理边界。什么该管，管理到什么程度？什么不该管，只作关注或督促，都要有一个章法，否则就是费力不讨好，累得要命，还是管不好。

2、项目总经理应尽量配置一个专业化的副总经理

项目总经理更多地是项目管理，大工程的全局管理，在营销、工程上最好有一个副总具体管理，才是省力而有效的管理结构。

3、要有尊重专业之心 要对专业人员充分授权，项目总经理要尊重下属人员的专业判断，鼓励其在本职工作岗位上大胆判断，大胆决策，让他们负起自己的责任，放心地在工作岗位大展身手。

4、营销方面的人才极端缺乏，应引进和加大力度培养自己的营销专业人才

5、拆迁方面的人才也要讲专业化 即便现有条件不能实现专业化，也要对以前的拆迁进行总结，总结出一套可操作的经验，达成知识的提炼与共享。

6、项目人力资源部配置问题：由于平时没有贮备人才，一个新项目上马，往往是临时凑几个非专业的人员，项目变成一伙非专业人员在那里折腾。

二、机制问题

东太房产板块存在大多数问题，如外行管内行、现场管理人员不敢承担责任、成本核算部认真而不认实等问题，都源于责权利不明、工作边界不清、奖惩无标准等根本性问题，这 5 些问题的根本又是机制问题。东太房产板块的机制问题主要体现在以下几个方面：

1、运作机制（1）流程

现有流程未能与现实工程管理的实际情况切合。流程的设计应由总公司设置一个框架，由所涉的具体管理单元来充实，才能既照顾到科学管理，又切合基础管理的实际需要，具有可操作性。

（2）岗位职责

岗位职责基本上是形同虚设：有两个原因，一是岗位职责本身不不清晰；没有明确谁该做什么，应赋予其相关的什么权力；不应该做什么，应该如何限制其权力的扩张。二是权力边界不清晰，导致以主要管理人员为核心，以致主要管理人员唯我独尊，自我膨胀，决策的随意性大，又由于不专业，给项目运营带来障碍和灾难。（3）竞标机制

A、要杜绝人情化的招标观念，为一时之人情，牺牲长远之项目运作；

B、严格执行招标机制和运作规程，大工程三家以上参加竞标，附属小工程两家以上参加：

C、邀标，对于合作好，有实力、有诚信的施工单位，可以不拘一格，采取邀标的形式来争取。

2、激励机制

职责不清导致奖罚不明，相互推诿却无人对损失负责，这些问题归根结集是要靠建立一套可操作的项目目标责任制才能彻底解决。作为御风锦江、金码头这样的大型单项目工程，却没有一个奖罚机制，没有为利益相关者设置得失的边界，自然无法调动其责任心、积极性、主观能动性。大家运作一个聚宝盆式的项目，却是拿着干工资吃饭，心理上无法平衡，故必生乱。

3、竞争机制

从上到下，员工总在一个水平线上徘徊而不思进取。虽然公司也提倡学习上进，但真正学习的没几个。这缘于没有一个内部的岗位竞争机制，这包括岗位竞聘、组阁、项目考核解聘制、淘汰机制等。

4、审计机制

目前项目管理的一个特点是高层直接插手太多，特别是董事长插手，基层员工干脆不作判断，使项目组成为一个奴性运作团体，没有独立思考，没有挑战创新能力，甚至连项目组应具备的基本机能都弱化和减退。

以上的问题，都是源于我们处在一种人的管理的状态，人是变数最大的，不可靠。对项目的运作，公司要更多地放手，但同时在监督上建立一套审计机制。通过机制来管理项目的投资、成本及员工是否清廉等问题。

三、观念问题

各个层级的观念都存在问题，导致一种在理念上貌合神离的状态。

1、董事长观念

（1）过于看重高层管理人员的作用，忽视高层与中下层员工的有效沟通，导致大多数中层和基层员工处于信息、话语权及资源分配的边缘状态，悠哉游哉，不思进取，成长缓慢，基本上是原地踏步，部分员工已经进入“养老”的精神状态；而对高层管理人员的栽培，也趋向于用家族式的情感来维系，而不是以机制、以规则来激励和治理。

（2）忽视基层员工（群众）的作用，长年不与基层员工沟通，以致对公司基本操作层的 6 心理状态和需要不了解。由于只管理几个高层人员，因此在信息上被架空在几个高管人员之上，对企业实际情况的估计与真实情况往往会产生较大的偏差，以致在决策上有所偏离。（3）忽视基层员工的另一个极端，就是对高层过于依赖，甚至有过宠的倾向，却忽视高层在管理能力、组织观念、思想境界、全面意识上的培植，使高层滋生出“一人之下，万人之上”的优越感，近而唯我独尊，违背项目及经营管理自身的规律行事，必然做不好事情。（4）自管意志较强，难以过渡到超脱管理状态。在潜意识中有一种对企业高度掌控的渴望，因此常常不自觉地插手具体管理，但精力、心力和专业化水平又常常无法承受太具体的管理，因此才导致决策的随意性大。同时，自管意志也导致下面人员的依赖性和决策风险上移等心理。

2、老总观念

（1）能力的偏离。由于铜仁地处偏僻，观念落后，加上房地产行业本身的公关特性，长期以来，我们的高层管理人员更多地注重公共关系，注重资源的获得。因此，就导致高层人员在专业和管理能力自我培养上的忽视和偏离。一个房产企业运作到一定程度，拼的还是专业化和管理水平，而这些正是我们所欠缺的。

（3）一人之下，万人之上。由于董事长过宠，加上功劳较大，产生“一人之上，万人之下”的优越感，这种优越感一延伸，就会迷失，以至本位主义太强，唯我独尊，忌讳谈问题。（4）没有从做事的过渡到管理人。没有一个从员工到领导岗位转型的培训和过渡。

3、经理层人员观念

由于权力上移，主观能动性被压制，因此只做本职工作和上级交待的工作，工作没有创造性和延展性，在个人能力的打造上也无规划和计划，还保留有较强的打工者情结，而不是主人翁意识。

4、普通员工观念

处在信息、资源、权力、话语权的边缘，往往看不到自己的机会在哪里？由于晋升机制没有建立起来，董事长高高在上，不了解下面的情况，员工往往有种无法通过自己的努力改变自己的职业和生存状况的无力感，进而怨气颇重。员工无人传帮带，得过且过，无方向感，就导致两种取向：一是事业心弱的员工，看不到希望后，走向得过且过的“养老”精神状态；二是事业心、进取心强的员工，感到压抑和苦闷，但又由于公司其它方面的优势和可能走向辉煌的考虑，留了下来，静观其变。

四、工作方法问题

1、分包：从现有项目肢解配套工作所受到的教训来看，以后的配套工程应尽量交予建筑施工单位一并施工，减小矛盾，提高效率，节约时间和财务成本；

2、成本算核：成本核算部应有一个与工程现场相连结的纽带，不能闭门造车，同时要提高效率；

3、监理公司：挂靠一个监理公司，自己找工程专业人员作为监理公司人员，在现场开展工作。或者甲方的工程现场管理人员，就是监理人员。这种人员只要有现场管理经验就可以了，不一定要求太高的文化水平。

4、设计对接；设计及设计变更在与设计院对接上，还是要由专业人员来对接。最好请一个能改设计的人员，我们收集意见后自行修改，改好后通过网络传给设计院确认即可，无需一趟趟地往贵阳跑。

5、文字依据管理方式：召开专题会，要有会议纪要，参会人员要签字确认，并由专人按纪要督促工作；

6、坚决杜绝为了人情而发包的观念，人情关系也是为了生产，但为了人情而影响的工程进度，得不偿失。

五、问题综述

综上所述，机制不健全、用人导向失误，以及长期以来对专业化的忽视等根本问题，导致了以上问题在各个方面的爆发，这些爆发表现在权力分配失衡、部分人员专权但行为短视、企业普遍性力量未调动起来、民营企业国营化等方面。

对于管理中的一些具体问题，则又往往不是一个原因所致，是多方面的原因交互作用和相互博弈的结果。例如，一个外行管内行问题，起码涉及两个问题：一是专业化问题，项目经理不懂工程专业，也不懂项目管理专业，所以才出现障碍；二是正因为项目经理不懂怎么管理一个项目，才会去管具体的专业上的问题，因为总得有事做，才出现外行管内行的问题。而外行管内行，又引发现场管理人员权力被架空，丧失主观能动性，不愿承担责任等问题，进而形成多米诺骨牌效应。

建 议

一、建立一套项目管理目标责任制，用制度来管项目。这套机制要以工程为中轴（刚性的指标，甘特图上安排时间），以追求投资回报为宗旨，以财务为核心，以营销为龙头。要设置好组织机构的安排、技术支撑、权力边界、能力结构、人力资源等。对现场与设计、现场与预算、工程与营销、工程与财务、工程与投资等关系要理顺。

二、董事长要经历一个凤凰涅盤的过程，以改变宠人、对具体事务操控欲强的潜意识观念，在思想上由感性王国走向理性王国，由家族式管理习惯走向科学管理习惯。

三、着力培养基层及中层人员，淡化对高层管理人员的依赖性，使之不再有“唯我独尊”的错觉。

四、董事长要与中层、基层人员多沟通，人力资源部要建立固定的沟通渠道，使企业更阳光化，明朗化，避免中高层人员歪曲问题，导致管理脱节，产生既得权力或既得利益等影响企业健康的倾向。

五、走专业化道路，在鼓励专业化学习、鼓励传帮带、开展培训、内部经验教训扩大与共享、专业人员实行高薪等方面做功夫，引导人人学专业，人人有专业，人人尊重专业的风气。专业化的范围要拓宽，不仅是工程，还包括营销、拆迁、财务、设计、成本核算等。

第五篇：推普方案

用心培育来自祖国各地的花朵

（或者用“韶华刹那依人意，满树芳华姹紫香”）

——记大毕庄小学教师集体

2014年7月11日下午4点30分，已是2013-2014学年第二学期的最后一个工作日的下班时间了，但在刚刚组建一学期的大毕庄小学的校园里却传来一阵阵庆祝的掌声和开心的笑语，原来就在下班前的几分钟相继传来三个喜人的消息：一是参加‚全国第四届和谐杯中小学‘我的模式我的课’大赛‛的三名教师全部获得比赛特等奖，学校荣获团体金牌；二是参加全区青年教师师德辩论赛的教师代表队取得第三场胜利，一举杀入四强；三是在全区六年级毕业班水平检测中大毕庄小学成绩取得大幅提升。一个个闪光的奖杯和喜人的成绩彰显着大毕庄小学教师队伍团结向上，敢为人先的创业精神。

大毕庄小学地处城市化进程高速发展的金钟走廊，于2014年2月17日投入使用，学校占地面积18200平米，由原大毕庄中学改建而成，在校学生711名，设有20个教学班。学生全部为外来务工随迁子女，教师队伍为原南何庄小学、南孙庄小学教师组合而成。自学校重新组建以来，在学校党政领导的引领下，深入实施‚微管理‛理念，全体教师乐业奉献，开启了大毕庄小学充满希望的新篇章。

加强“微硬件” 管理——基础设施建设得人心

2014年春节刚过，学校的王玉全校长和刘萍书记就接到教育局领导的通知，要在2014年开学前完成原金钟街四所拆迁学校全部外来务工随迁子女学籍登录及原南何、南孙小学教师队伍整编、固定资产整合、教学设施的搬迁等工作。在短短的十天之内，要完成以上工作，难度可想而知。时间紧，任务重，新组建的大毕庄小学行政班子成员面对诸多困难，毫不退缩，迎难而上，发扬五加

二、白加黑的干事创业精神，顺利完成开学前各项准备工作。

刚刚迁入新校区，由于孩子没能进入硬件条件优越的新市镇学校，原大毕庄中学的部分设施老化，家长意见较大。为了给全体学生创建一个优美舒适的学习环境，使家长放心，并让他们感受到教育的公平，学校务实

贯彻‚微管理理念‛，从硬件设施微管理出发，让基础设施建设得人心。学校在教育局领导的大力支持下，积极改善办学条件，对教室内的多媒体教学设施进行了修理维护，保障每个班级都有多媒体教学设施。安装了四组直饮水机，学生可以随时饮用安全洁净的纯净水。投入一百多万元对校区内教学楼内外檐进行了粉刷、清洗，将教学楼大门口更换了崭新的大理石台阶，设立无障碍通道，并更换了不锈钢大门。粉刷美化了校园围墙、栏杆，将学校厕所敞开式便池改造成封闭直冲式便池，在教学楼内增设了卫生间，对学校停车场进行了改造，对校园内所有存在安全隐患的部位进行了硬件提升。学校大力加强绿化美化工作，绿化面积2800平米，为了让来自五湖四海的学生们体验种植收获的快乐，开辟了种植园，种植了十余种蔬菜和果树。‚微管理‛理念的落实，让孩子们徜徉在环境优美，绿意浓浓地校园里感受家一般的温暖，师生脸上每天都洋溢着舒心的笑容。

为了进一步提升学生饮食安全，2014年暑期教育局又对学校食堂进行了内部改造，并增添了食堂炊事设备。学校在改善食堂硬件设施的同时大力加强食堂内部管理，规范各类食品原料的进货渠道，坚持索证制度，制定了各食品加工流程的管理制度，保证各个环节的洁净安全。在加强管理的前提下，学校按照小学生饮食营养标准，制定了科学营养的食谱，学生们每天吃着可口的饭菜经常说的一句话就是：‚学校的饭菜太好吃了！‛。2014年开学初，天津电视台在天津新闻中对大毕庄小学食堂建设情况进行了宣传报道。

看到学校日新月异的变化，家长们纷纷表示：‚把孩子们放在大毕庄小学，我们一百个放心！‛。学校基础设施的不断提升，让外地家长看到了区教育局对外来务工人员随迁子女学校的高度重视，驱散了他们在开学初对学校的种种疑虑，增强了他们对学校的认同感。同时，面面锦旗，封封表扬信，也进一步证实了学校建校初制定的走‚微管理‛之路，树立细节管理理念的正确。

实施“微德育”管理——和谐校园文化暖人心

自新校区投入使用的那一天起，学校就将‚用心学习，用心工作，用心做人‛作为校训，全体教师用实际行动践行着立德树人的教育方针。

每天清晨在大毕庄小学大门口都会有一道靓丽的风景线，那就是学校的全体行政成员会早早地来到学校用一个个会心的微笑和一声声关心的问候迎接师生的到来，让每一名师生每一天都在开心快乐中开始工作和学习，而每一天离开学校最晚的也都是学校的行政领导们。为了学校的发展，校长没有休息过一个完整的假日。学校召开全体会议，每次都将宣布好人好事作为行政领导布置工作前最重要的一项内容，一学期下来弘扬正能量，嫣然成为大毕庄小学教师全体会固定的会议模式。积极开展‚温暖‛工程，党政领导带头帮助解决教师工作和生活中的实际困难，组织全体教师积极为家中出现两个癌症病人的困难教师孙洪鸣捐款一万五千元。

为了激励全体老师以高尚师德去关爱每一名学生，学校在广泛征求师生意见的基础上制定了以‚心中十有‛为内容的《大毕庄小学好教师标准》，施行师德月考核制度，坚决杜绝教师带手机进课堂、乱发负面微信等现象，教育全体教师从着装、发型、佩戴饰物等细节上维护教师形象。以‚师爱无处不在‛为主题推荐选拔学校师德典型，以‚感动在我身边，幸福在我身边‛为主题，广泛开展了师德宣讲会、寻找身边的感人事迹座谈会。推行全体教师首见责任制，倡导教师关爱学生。学校成立了家委会，组建了家长驻校办公室，以‚我们是一家人‛为主题向家长汇报学校发展情况，开学以来先后召开6次家长会，多次收到家长表扬信。学校优化‚绩效考核方案‛，做到奖惩分明，调动全体教师工作热情。注重教师平时工作的常规管理，奖勤罚懒，加大对毕业班、语数包班教师及为学校争得荣誉教师的奖励力度。

动人以言者，其感不深；动人以行者，其应必速。大毕庄小学‚微德育”管理理念,让每个教师成为师者，使者，和谐的校园文化氛围暖人心。

走进大毕庄小学到处都洋溢着老师们敬业乐业的激情，随处都可以看到老师们以校为家，精心设计校园和班级文化，关爱学生，和家长孩子交流畅谈的感人画面。

甘做排头兵，奉献为师生的万家坤主任：从合校的那一天起，便再也没有了节假日。天不亮就到两个老校区安排一天的搬运计划，然后在新校区进行物品的安置，一忙就到晚上十点来钟。他在后勤主任这一平凡的工

作岗位上虽然没有轰轰烈烈的先进事迹，也没有催人泪下的动人故事，但是始终以认真负责的态度对待工作中的每一件事，用积极向上、无私奉献的精神去感染身边的每一个人。

舍小家为‚大家‛的王海静老师：五年来在三尺讲台上一直从事着班主任工作，虽然累但却乐在其中。她始终坚信着‚爱是一切教育的前提‛，所以在她的小宝宝出生后，她毅然放弃了自己的哺乳时间，接下了毕业班语文教学、班主任的重担，用行动践行着自己的信念，她这样说：‚让我的小宝宝与我热爱的孩子们共同成长。‛

不是妈妈胜似妈妈的冯亚丽娟老师：关心呵护着班里的每一个孩子，家长工作做得尤其细致入微，‚家校日记‛让家长和老师之间架起了一座连心桥，她和家长、学生就像亲密的一家人一样，忧郁女孩、问题少年都在她的情感孕育下绽开了笑脸，爱的旋律始终伴随着她左右。

长期坚持在毕业班教学第一线的石春秀、张同娟、马薇薇、孙永艳老师，谱写了‚爱与责任‛的华丽乐章，他们把爱生和奉献当做自己的座右铭，得到了广大师生的认可；肩负起学生体质健康的若菲、何山亮、平志才、娄祥等老师，在体育这方舞台上书写了不凡的篇章：区少年篮球赛冠军、区运会团体第八名的好成绩，足以令我们这个合并刚刚一个学期的学校为之喝彩；年级组长孙少新、裴作慧，德育组长张世爱，优秀班主任孙心、陆萱等都是大毕庄小学教师队伍的优秀代表；青年教师师德辩论赛团队的选手们无论是已经怀有身孕的女教师，还是刚刚入职的男老师都全情投入，为了捍卫学校的荣誉一口气赢下三场比赛，一举杀入四强。在大毕庄小学积极向上，追求卓越的事例举不胜举，正是在全体教师的共同努力下，学校的教育教学成绩明显提高，学生诚信守纪、文明知礼，学校声誉蒸蒸日上。

深化‚微教学‛管理——发挥名师引领慧人心

大毕庄小学虽然地处东丽区的最北端，但却是名师的摇篮，市级劳模、数学特级教师郑明星、小学中学高级教师、区首席语文教师何茂平、天津市千名计划骨干教师、区名班主任石春秀都是大毕庄小学教育教学工作的中坚力量，学校区级学科带头人7人，校级学科带头人7人，265工程骨

干教师12人，骨干研修班学员3人。为更好地发挥骨干教师的辐射作用，以深化教师队伍的业务培训及对青年教师的培养工作，学校成立了语文名师、数学名师、名班主任工作室，明确名师职责，搜集课堂教学和班级管理中普遍存在的问题，及时研究，拿出解决办法，并对教师采取‚订单式‛培训，教师可以根据自己工作的需要，预约名师工作室中的某一位老师，深入课堂解决相关的个性化的问题和困难，在德育、教学领域发挥了非常重要的引领作用。

在发挥名师工作室引领作用的基础上，学校深入实施‚微教学‛管理理念，注重教学细节的处理，在减负高效的前提下向课堂要质量，把教学工作的焦点凝聚在课堂，让新课程理念植入每一个教师的心中，努力探索自主、合作、探究的学习方式，不断完善课堂教学模式，追求课堂教学的务实和高效。学校立足常态课、抓实研究课、推出引领课，设立了‚练兵场‛和‚点将台‛两个展示平台，让青年教师和骨干教师在日常教学中深入探索模式课，在此基础上开展了大毕庄小学的首届‚追梦杯‛课堂教学大赛，意在让课堂成为学生追求个性成长的翅膀，成为教师追求职业梦想的舞台！

在学校全体教师的努力下，学校的教育教学研讨气氛浓厚，每一位教师都能做到研读教材，备好学生，精心设计，灵活上课，勤于思考，课后反思，如今已形成本校独有的教学模式。语文组 ‚五环‛‚三步‛‚一中心‛的教学模式，数学组 ‚创设情境 初步感知→活动体验 感悟新知→体验内化 应用践行‛的探究体验式教学模式，英语组‚精-巧-欢-实‛的教学模式，均让学生在课堂上学习着、感动着、快乐着并收获着。不仅语数外，其他小学科也在不断进行模式课的摸索探究，科科有模，一科多模、一模多样，大毕庄小学的每一个学生都在老师们营造的自主课堂中放飞思想、张扬个性、形成能力，学习着知识、享受着快乐。

2014年7月10日，我校教学模式代表队参加了‚全国第四届和谐杯中小学‘我的模式我的课’大赛‛，这是学校组建以来首次参加国家级教学模式大赛，也是对一学期以来教学管理和名师工作室工作效果的检验。

比赛中王海静老师的语文课《跨越海峡的生命桥》下课的铃声已经敲

响,可是学生们却没有一个想离开座位，孩子们的心还沉浸在海峡两岸那浓浓的血脉亲情之中。一起被感动的还有在座的评委和来自全国各地的语文教师，很多老师都和孩子一样眼中噙满了感动的泪花。在这次强手如林的全国课堂教学模式课大赛中，王海静、李洪沛、张泽华三位老师的语、数、外模式课均获得特等奖，学校因此获得屈指可数的团体金牌奖。‚我们一定要让外来务工人员的孩子和当地孩子一样享受到最好的教育‛。合校伊始，王玉全校长对大家讲的这句话，此时得到了充分的验证。‚微教学‛管理，让新生的大毕庄小学迸发勃勃的生机。

落实“微管理”理念——获得突出成绩喜人心

一学期以来，全校教师在天津市创新论文大赛中8人次获二、三等奖，在十八届年会论文比赛中36人次分获一、二、三等奖，2篇论文分别发表于市区级刊物上，4篇论文收录在区优秀论文集中，31人次指导的学生书画大赛有108名学生获得全国一二等奖，在全国小学生语数外学科竞赛中31人次获一、二、三等奖，3名教师获指导奖，在‚好书伴我成长‛小学生演讲比赛中2人获市级二等奖，1人获区级一等奖，四人获区级二等奖，本学期1名教师被评为市级优秀班主任，2名教师被评为区级优秀班主任，2名体育教师上区级展示课，1名教师获得区科研管理工作先进个人称号，学校被评为区艺术节先进集体，全国书画大赛优秀组织单位，区读书活动先进集体，教科研管理先进单位，被区教师进修学校确定为千名计划和112233工程培训基地。

‚长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。‛奋进中的大毕庄小学，会牢纪育人使命，用心培育来自祖国各地的花朵，让韶华依人意，放芳华满园香。