农村宅基地制度改革传标语[5篇模版]

第一篇：农村宅基地制度改革传标语

农村宅基地制度改革传标语

1、群策群力推进农村宅基地制度改革试点，齐心协力共建秀美乡村!

2、土地制度是国家的基础性制度，事关经济社会发展和国家长治久安。

3、保护土地千秋业，珍惜资源万代兴。

4、严厉打击违法违规建房行为，确保农村宅基地制度改革试点成功!

5、农村宅基地制度改革坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线。

6、土地是最基础的资源，耕地是我国最为宝贵的资源。

7、深入推进农村宅基地管理制度改革。

8、今天不替耕地忧 明天要为粮食愁。

9、农村宅基地制度改革关乎农业现代化进程，关乎国家长治久安。

10、耕地是红线 法律是底线 管理是防线。

11、农村宅基地制度，确权是基础，规划是前提。

12、严禁借改革之名损害农民权益。

13、保护土地千秋业 珍惜资源万代兴。

14、坚持一户一宅 保障户有所居。

15、土地哺育你我他 珍惜善用靠大家。

16、尊重群众首创精神，激发群众推进农村宅基地制度改革积极性和创造力!

17、落实最严格的耕地保护制度，坚决遏制乱占耕地现象。

18、保护耕地就是保护我们的生命线。

19、审慎稳妥推进农村宅基地制度改革，凝聚社会共识、寻求最大公约数。

20、必须坚持最严格的节约用地制度，节约集约利用土地。

21、依法公平取得、节约集约利用、自愿有偿退出农村宅基地!

22、支持群众探索创新，调动群众参与宅基地制度改革!

23、同保一方耕地，共爱一个家园。

24、要像保护大熊猫一样，保护好有限的耕地资源。

25、审慎稳妥推进农村宅基地制度改革试点，维护好、实现好、发展好群众的土地权益。

26、严厉打击违法违规建房行为，确保农村宅基地管理试点成功!

27、一户只能一宅，建新必须拆旧。

28、建房莫把耕地侵，留些粮田给子孙!

29、土地问题始终与江山社稷和人民福祉息息相关。

30、依法管理土地，合理利用土地。

31、今天不替耕地忧，明天要为粮食愁。

32、宅基地不是祖业，是集体资产。

33、农村宅基地制度改革把沉睡的死资产变成流动的活资本。

34、多占宅基地，多交人民币。

35、推进宅基地改革试点 加快历史遗留问题处理。

36、农村土地归集体，建房占用要审批。

37、统筹规划各类土地，支持新农村建设。

第二篇：宅基地制度改革

农村宅基地，这个词的含义似乎一目了然，但其确切的意思却很少有人知道。农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅(包括附属用房和庭院等，下同)的集体所有土地。这里面有三个关键词：农村村民、建造住宅和集体所有。这说明农村宅基地只能为农村村民所拥有，而且其用途只能是建造住宅，无论如何他的权属都是集体所有。

前面提到农村宅基地只能为农村村民所拥有，但是这也是有例外的。具有以下两种特殊情形的，宅基地可以登记给城镇居民1.非农业户口居民(含华侨)原在农村合法取得宅基地建造房屋的；2.城镇居民因继承房屋占用农村宅基地的。第一种的意思是：你曾经是农村户口，用宅基地建了房子，后面户口变成了其他类型，但前面建造的房子和占用的宅基地还是属于你的。第二种的意思是，你从别人那继承了农村的一套房子，由于这套房子是建造在宅基地上的，两者无法分离，因此这块宅基地也是属于你的。

农村宅基地由县土地行政主管部门主管本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。乡(镇)人民政府负责本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。说到这里就不得不提一下我们国家的土地权属制度了，在我国，土地的权属可分为所有权和使用权，其中城镇的土地所有权归国家所有，农村的土地所有权归农村集体所有，也就是说，不论你多有钱，多有权有势，你能得到的只是土地的使用权，没有一块土地是能真正归个人所有。

宅基地使用权的取得具有无偿性、福利性，其存在是为了保障农民能够有自己生活的场所。而正是由于这种无偿性，因此在实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。而其福利性主要体现在:农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积标准(包括附属用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超过125平方米;使用其他土地最高不得超过140平方米;山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。大家可以想象，若是对宅基地的大小不设限制，那可能农村会出现很多大宅、豪宅、甚至一户多宅，很显然这是不利于土地的合理使用的。

并不是所有人都有权利申请获得宅基地的，根据《农村宅基地管理办法》有下列情形之一的，可申请宅基地：

(一)因国家或集体建设、移民、灾毁等需要迁建、重建的;(二)实施城市、村庄和集镇规划或旧村改造，需要调整拆迁的;(三)现有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的;(四)已具备分户条件且原有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的;(五)经县人民政府批准，农村集体经济组织引进或招聘的专业技术人员，确需在农村安家落户的;(六)离休、退休、退职的职工，复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的;(七)法律、法规、规章另有规定的。

虽然可以申请，但是并不是所有申请者都能被批准。农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：（1）年龄未满十八周岁的；（2）原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；（3）出卖或者出租村内住房的。

土地作为重要的生产要素，其市场化改革长期相对滞后，其相关制度也很多都已经落后，因此宅基地制度在现阶段存在很多问题：一是宅基地取得和分配上存在问题，规划和计划落实不够，导致农村宅基地布局散乱，宅基地分配有时得不到保障;二是在宅基地管理上对节约集约用地促进不够，导致粗放利用，存在一户多宅、超标占地的情况;三是在宅基地用益物权上保障不足和权能不足并存。一方面，宅基地被实际赋予的权能还不够，当前只有使用的权利，因此也出现了超越权能的问题，比如乱出租、违章搭盖等。另一方面，在一些征地过程中也存在对农民宅基地用益物权保障不足等;四是在宅基地退出方面存在问题，退出机制还不够健全，因此形成大量空心村、闲置地，导致用地不合理。

为了解决这些问题宅基地制度改革势在必行，宅基地制度改革经全国人大常委会2015年2月27日经表决通过，开始在全国范围内的33个试点地区开始推行，试点期限将于2017年12月31日届满。

农村宅基地制度改革规定，在城乡建设用地扩展边界外的传统农区，继续实行“一户一宅”、面积法定的宅基地分配制度。对人均耕地少，二、三产业比较发达的地区，实行相对集中建房落实“一户一宅”，原则上不再进行单宗分散的宅基地分配；而在城乡建设用地扩展边界内，政府或集体通过集中建设农村公寓、农民住宅小区，将法定面积宅基地等值转换为住宅，落实“一户一宅”。已没有新增宅基地可供分配的，农民集体可利用村庄存量建设用地，在政府支持下集中建设公寓式住宅，落实农村住房建设的宅基地权益。

启动改革以来,我国农村土地制度改革三项试点取得了阶段性成效,在缓解征地矛盾、盘活土地资源、增加农民收益等方面取得了积极进展。通过改革，农村集体经营性建设用地入市机制更成熟。试点地区在入市主体、入市方式和入市收益分配等方面积累了经验。截至今年9月,全国已有577宗集体经营性建设用地入市,总面积1.03万亩,总价款约83亿元。宅基地制度改革还给农民带来更多红利。在试点地区,改革重点集中在宅基地使用权流转、宅基地自愿有偿退出和住房财产权的抵押等方面。各试点地区还积极完善宅基地分配、有偿使用和收益分配等方面的村民自治机制,提高了乡村治理水平。另一方面，在一些地方看来，移民政策不够优惠、易地扶贫搬迁资金杯水车薪、农村危房改造有缺口。每项政策是零星分散的一片肉，但改革把这些分散的利好变成了一盘肉。

宅改推行已经过去了两年多，取得了很多成果，收获了很多经验，也暴露了一些问题。十九届中央全面深化改革领导小组第一次会议为宅基地制度改革划出两条“红线”即：不得以买卖宅基地为出发点，不得以退出宅基地使用权作为农民进城落户的条件。此举主要是因为在前期试点的过程中，一些地方出现操之过急的情形，违背了农村土地制度改革“保障农民利益”这一初衷。现在不少农民实际上“亦工亦农”(在农闲时进城打工，农忙时又回到农村种地)或者“离土不离乡”(虽然不种地，但工作、人际关系等未离开乡村)，对于这部分人群而言，以退出宅基地使用权作为农民进城落户的条件，不利于保护农民利益。以买卖宅基地为出发点更是颠倒了改革的初衷，适当流转盘活宅基地对农民有利，但是一旦农民失去土地，又无法在城市中真正扎根，将会带来严重的后果。

10月31日,全国人大常委会审议关于延长授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定草案,拟将农村土地制度三项改革试点期限延长1年,至2018年12月31日。为何这项重要改革在试点期限即将结束时延长1年?未来改革又将在哪些重点领域发力? 信号一:需要更多时间深化积累推进。国土资源部部长姜大明说,土地制度改革与单纯的行政审批制度等改革不同,从制度设计、工作布置、实践操作到效果反馈周期较长,试点工作仍处于不断探索、逐步完善的阶段,改革的整体性、系统性、协同性和综合效益显化尚需时间。

信号二:已开展的试点经验值得阶段性总结

信号三:完善立法与农村土地系统性改革将成重点。中南财经政法大学中国农村土地法律制度研究中心副主任陆剑认为,完善立法、构建适应实际需求的法律制度框架,将成为延长期内的重点任务之一。姜大明表示,土地管理法修订工作正在推进,延长试点期限,有利于推动试点地区继续深化改革,为土地管理法修订工作创造一个相对平稳的社会氛围。

第三篇：农村宅基地产权制度改革的研究综述

有关我国农村宅基地 产权制度改革的研究综述

国外对产权制度的研究

威廉配第说过：“劳动是财富之父，土地是财富之母”。马克思也指出：“土地„„是人类永远不可缺少的生存条件和生殖条件”，人类与土地构成了不能分离的依存关系。因此，土地的产权问题历来就受到众多经济学者的关注和研究，从古典政治经济学到马克思主义经济学以及当代西方新制度经济学，都把产权及其制度作为其理论的主要内容。

马克思是人类社会经济理论史上第一位有系统产权理论的经济学家。在马克思看来，产权是以法律形式存在的所有权。马克思在《论土地国有化》一文中明确指出：我认为，社会运动将作出决定，“土地只能是国家的财产”，“土地国有化将使劳动和资本之间的关系彻底改变，归根到底将完全消灭工业和农业中的资本主义生产方式”。马克思的土地国有产权制度是具有共产主义土地产权制度性质，与我国现阶段城市土地产权制度和农村的土地集体产权制度是有差别的。

科斯定理是现代西方产权经济学的理论核心。科斯在1960年发表的《社会成本》中引入了交易费用，讨论了不同的制度安排与不同的资源配置效率之间的关系，特别是谈到了不同的产权安排在资源配置中的作用。

Putterman等学者利用哈丁(Hardin)“公有物悲剧”理论和分析方法，研究和分析了我国农村土地所有权制度，指出我国必须将农村集体土地所有权制度改革为土地私人所有权制度。而Ostrom、Stevensin等认为集体土地产权比私有产权拥有更多的益处，如更低的制度成本、规模经济以及降低成本等。

Cater和Rozelle等对我国农村土地制度演变过程进行了计量研究，得出农村土地产权的不稳定和对土地产权交易的限制，对土地产出率具有负面的影响的。

华盛顿大学农村发展研究小组认为：中国的农地制度应在保留土地公有制的同时让土地使用权永远归农户；取消土地调整制度，允许通过土地使用权买卖来实现调整；树立法制观念，完善农村土地制度。

国内学者的相关研究

我国人多地少，土地问题是一个极其敏感而又重要的问题；中国的问题是农民的问题，而农民的问题是土地问题，土地的问题则是产权问题。中国农村的改革从本质上说就是产权制度的改革。自从1949年中华人民共和国成立以来，国内不少学者就已经开始在不断探索农村土地产权制度的创新。但是近几年来，在国家实行最严格的农村耕地保护制度的背景下，我们看到了，一方面我国的土地资源还是越来越紧缺，而一方面我国农村一些地区之间宅基地闲置现象却逐渐严重。因此不少学者致力于农村宅基地产权制度的研究，企图找到更好的路径来解决这一问题。

1、对农村宅基地所有权的相关研究。

赖德华（2006，1）剖析了现行农村宅基地制度存在的四个“短板”，认为改革农村宅基地产权制度是必然的趋势，而且改革的时机也已经成熟，他主张改革的大致思路是：建立宅基地及其房屋的权属登记制度，赋予宅基地使用权充分的可流动性，有条件的地区可以试行宅基地使用权的有偿使用制度。

赵树枫通过分析现行农村宅基地产权制度的缺陷，“宅基地供应上的大锅饭”，宅基地制度与城市化、市场化、城乡一体化的现实与发展趋势相背离的问题。他主张继续实行宅基地集体所有，但把宅基地的物权给农民，同时他极力赞成推进农宅的商品化，如“建设国务院允许北京等大城市郊区对农民住宅商品化先行试点”。

韩康（2008，4）研究了我国宅基地产权制度变迁，认为“在当前城乡市场化改革深入发展的大趋势下，按照十七大关于‘发展和完善各类生产要素市场’的方针，把农村宅基地

纳入生产要素市场的体系之中”。他既不主张推倒现有的宅基地产权制度，也不主张恢复建国初期的农民所有的思路，而是探索建立一种农村宅基地的“复合所有制”，即把宅基地的永久使用权交给农民，集体享有对农村宅基地的规划权和使用监督权。

邱道持、胡蓉、赵亚萍、郑财贵等“确立农民为农村宅基地的所有者，赋予农民拥有完全的宅基地产权”，“创造条件让广大农民拥有更多的财富和财产性收入”。

2、有关宅基地使用权的研究

赵之枫（2001，2）等分析了无偿使用农村宅基地所显露出来的种种问题，他主张应适时尝试建立宅基地有偿使用和出让制度，可以先在有条件的地区试行，再逐渐推广到农村所有宅基地以实现完全的市场化。孟祥仲、辛宝海（2007，3）也认为实行农村宅基地使用权的有偿使用和流转，可以有效的遏制乱占和多占宅基地情况的发生。而有学者认为在“一户一宅”的原则下，规定农民宅基地无偿转让取得，其本质是一种国家国家福利和社会保障，也是国家保护农民生存的法律保障。

刘李峰（2008，4）分析我国以“一宅一户”为基本特征的农村宅基地使用权制度的一些缺陷以及所显现出来的与市场经济的不相适应，指出了一些地方所探索宅基地使用权制度改革的模式：浙江省绍兴县经验——宅基地使用权利股权化，浙江省义乌县经验——宅基地有偿选位与梯次置换，四川成都市经验——农民自愿前提下的货币终结安置等，这些模式都有利于农村的健康发展。

赵亚萍、邱道持、石永明等通过对重庆市壁山县农村宅基地流转的现状分析，同时他还引入了皮尔逊（Pearson）相关系数，得出非农就业率与宅基地交易比率成较强的正相关性，因此建议政府鼓励劳动力在转移时应改变当前“离土不离乡”的就业模式，特别是允许农民空闲出来的宅基地进入市场，从而促进农村宅基地的合理有效的流转。

李谱、韩立达（2008，10）分析了宅基地使用权流转的动因及如何解决流转中出现的问题，主张构建“以乡镇集体经济组织作为宅基地所有权主体，居住功能与经济功能相结合，宅基地股份合作社作为主要流转模式”的窄记得使用权流转制度。

也有学者认为：“在中国四荒地不多而人口却不断增长的条件下，农村宅基地多是从农用土地分割出来的”，中国人多地少，有限的土地应该是用来解决人们的吃饭问题，因此要严格限制农村宅基地使用权的流转，以免导致社会的不稳定。

3、对农村宅基地的收益权和处分权的探讨

四川一些地方在进行宅基地转让的试点时，把应转让而产生的收益主要归使用权人。（周贵友，2004）。

赖德华（2006，1）主张将集体建设用地（农村宅基地）使用权整合为“类国有”建设用地使用权，赋予宅基地使用权充分的可流转性；在严格保护耕地前提下，逐步开放城市规划区外农村宅基地的自由转让；允许农民宅基地及其房屋设置抵押和投资入股，从而改善农民资金短缺的现象。

李瑾（2008）建议完善农村宅基地流转收益的收取、分配、管理及支出等各个环节，确保“取之于地，用之于民”。他主张按照收益的初次分配基于产权的原则，宅基地流转中的收益即绝对地租应归集体土地所有者；收益再次分配即级差地租Ⅱ应归宅基地使用权人；而级差地租Ⅰ归政府，政府主要通过不动产税、土地流转税等税收形式来分享土地的级差地租收益。

李谱、韩立达主张以村为单位，农民筹资组建或农民于企业共同建立宅基地股份合作社，农民可以自愿将自己所拥有的宅基地使用权作为资产进行入股，从而可以凭股权证取得分红。

在市场经济条件下，农村宅基地产权制度的改革要求和时机已经成熟。在笔者看来，对宅基地产权制度的改革，首先是不能改变土地集体所有权性质；可以适当弱化所有权，放活

使用权；赋予农民充分的自主权和合理的处分权；建立有效的收益分配机制。所以接下来我将从这几个方面入手来进行分析。

第四篇：对农村宅基地制度改革创新的调研分析

我国现行的农村宅基地制度，是以农民的生存保障为基础，以社会公平的价值理念为目标，不是以市场交易为目标而设计的。具有供给对象的特定性、保障性，土地提供的无偿性或低价政策性，期限的不确定性，以及地随房走的从属性等诸多特征。农村宅基地既是农民的居住消费场所，又是农户家庭经济的组成部分，承载着农民生产、生活、生态、经济、社会、文化等

多种功能，这是它与城市房基地最根本的区别所在。

一、农村宅基地制度改革的必然性

过去很长的一段时期里，农村宅基地制度虽对农村经济的发展和社会稳定起到了很重要的作用，并且目前在许多农村仍然适用，但随着城市化、工业化、市场化进程的加快，现行的农村宅基地制度已不能适应经济社会快速发展的变化，它的欠缺和弊端也正在逐渐显现：

（一）现行的宅基地制度与节约集约用地的基本国策不相适应。法律规定农村村民符合条件可申请户均120至130平方米地宅基地。农民向集体申请宅基地可以无偿取得，由此造成宅基地供应上的“大锅饭”。由于缺乏约束机制，使广大农民群众产生了“不要白不要”的心理，致使宅基地占地面积不断扩大，大量占用农用地。致使一些经济发达的地区寸土寸金的耕地资源无法承受按规定审批新宅基地，许多地方早在5年前（有的甚至10年前）对城镇规划区内农村居民停止审批新的宅基地了。按现有人口增长率，其它不少地方今后也将同样面临无地可供的窘境。还有，多数地方长期来缺乏村庄布局规划和控制性详规，宅基地建房土地指标少，农村建房基本处于见缝插针，无序发展状态。这期间许多农民家庭孩子长大了，要结婚，人口增加了住房成了大问题，建房没地，买市场价的商品房经济上难以承受。农村住房保障的缺失，将成为农村社会不稳定的一个因素。

（二）现行的宅基地制度与现在农民的生产生活方式已不相适应。传统的农村宅基地制度是适应以农耕为主就业结构的社会形态，经过改革开放30年的发展，农村的经济结构和社会结构正在发生重大变化，其中发达地区农民的就业结构和收入结构已发生了根本性变化。**总体来讲八成以上农村劳动力在已二三产业就业，农民收入85%左右是来自二三产业，近半数的承包农田已流转实行了规模化经营。生产方式决定了生活方式，生产方式的改变直接影响着生活方式的改变。随着农民向二三产业转移就业，在城镇居住成为一种趋势，特别是年青一代，多数人的工作、生活、读书已完全市民化。但虽在城镇居住，又不愿放弃农村宅基地房子，至使农村“老龄化”、“空心化”问题日趋严重。而现行的宅基地制度又在一定程度上制约了农村人口向城镇转移，固化了城乡二元结构，扩大了城乡差别。

（三）农村宅基地市场流转面临体制性障碍。与较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地的管理与立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅，这加大了农村宅基地管理的难度。而事实上目前不少地方宅基地和房屋的流转已十分活跃，形成了自发的宅基地隐形市场。据慈溪市调查通过地产所交易的农村住宅仅占实际交易量的一半。由于缺乏法律法规规范，一方面宅基地私下流转，扰乱了土地市场的正常秩序，加剧了土地权属混乱和产权纠纷；另一方面由于大量外来人口的涌入，房租收入成为近郊农民收入重要来源，近郊农村农户房屋出租普遍，有些村几乎家家户户都有房屋出租，租房客超过了本村人，丰厚的经济利益，反过来助长农村违章搭建，使农村无证经营增加，加重治安、消防隐患。

（四）农村宅基地制度改革滞后影响农民财产性收入增长、农村宅基地制度改革滞后，直接阻碍着了农民住房财产进入市场流通的进程。目前，城市房地产早已实现了“一户两证”，被金融信贷认同，可以进入市场自由买卖。而农村宅基地属集体所有，房屋归农户私有，房屋不能单独作为完整的房地产产权进入市场交易。农民住宅产权的不完整性，使农民家家都有拥有的最大财富不能作为资本来运作，这不仅影响了金融资本进入农村，在被扭曲的市场（尤其是隐型地下市场）交易中，农民住房很难保证交易公平和保值增值。

二、我市农村宅基地制度改革的探索

进入新世纪以来，我市城镇近郊为主的经济发达地区在稳定现有农村宅基地政策的同时，为破解农民住房难，对传统的农村宅基地制度的改革创新作了积极的探索。

（一）涌现了一批以集中居住、多层住宅为主的社区式农民居住区。**农村居民以多层为主集聚式农村居民公寓式住宅小区建设于2003年开始起步。鄞州区以村庄改造新家园工程为载体，至2007年底，有126个村开展农民集中居住小区建设，已拆除农村旧房子368万平方米，已竣工447万平方米，为农户提供了5万余套新居。余姚市已经建成以农民为居住主体的多层公寓住宅小区13个，在建多层公寓住宅小区6个，建筑面积近150万平方米可为农户提供1.5万套新居。江北区也建成了慈湖人家、姚江花园等农民居住小区近100万

平方米。慈溪市开展效益型集中居住小区建设，已规划实施36个农民集聚建房项目。北仑区、奉化市等也相继建成了一批多层为主的农民集中居住小区。

（二）形成了集体农民自筹为主、各方让利、政府支持的建房筹资机制。农民集中居住区建设资金筹集，集体农民自筹为主，主要是指利用村旧宅基地、集体其它闲杂地等土地的级差优势，充分运用市场机制进行

置换，实施拆旧建新。农民一般以自己宅基地和旧房折价置换新房，或以成本价购买。政府则在外部的基础设施配套和规费收取方面给予让利，大大降低了建房成本，使农民以较低的成本价购买农村居民公寓房。

（三）探索了对“新人”和“新房”实行新的宅基地供给模式。各地对符合申请建房条件的“新人”和建“新房”的指标，探索试行不再按传统供地模式批给宅基地，停止单家独院式住宅审批，集中建房指标，统一规划、统一建设。农民建房标准由原来的以户为标准向以人为标准相结合；农民建房审批标准由原单纯以批建筑占地面积为主向建筑占地和建筑面积双控相结合；农民建房供地以集体土地为主向国有（国有行政划拨或国有出让）和集体用地相结合。以国有划拨性质供地的农村居民公寓，在农民补交土地出让金后，取得土地证和房产证可以上市交易。

（四）宅基地使用制度改革创新成效明显。一是盘活了农村的存量建设用地，提高了土地集约利用的水平。原农宅户均一般占地在0.3亩至0.4亩左右，采用新模式安置农户后，比原占地节约20至40％。并且退宅还地后盘活了存量土地，缓解了工业用地紧缺的矛盾，既节省了砂地面积，又增加了农民的财产性收入。二是改善了农村的生活环境，提高了生活质量。近几年新的农村公寓式住宅小区都有是参照城市居住小区标准建设的,基础设施和公共服务配套齐全,大大提高了农民的生活品质。三是培育了农村新社区，促进了社会主义新农村建设。采用新的宅基地置换模式形成了一批新型农民居住社区，在改变了千百年以来农民单家独户、封闭的、以农耕社会为基本特征生活方式同时，大量新增的生活公共设施为农民开展文体活动、享受休闲娱乐提供场所，这为构建农村社区良好和谐的人际关系创造了很好的条件。

面向农村、农民以集中居住为主的宅基地制度，在改革中存在的主要问题是:一是建设资金收支平衡难度大，建造成本与拆迁安置价、以入与住房困难户之间的购置价，存在较大差价；二是农民的传统居住观念影响制约；三是住宅建设用地安排困难；四老房和宅基地退出机制不完善。

二、推进农村宅基地制度创新的思路与对策

农村宅基地制度改革是整个农村土地制度改革的重要组成部分，进行农村宅基地制度创新的探索，着力解决农民住房难和土地资源紧张的矛盾，促进农民由就业型转移向居住型转移，从制度层面推进城乡融合和新农村建设具有积极意义。

（一）加强宅基地规划管理，有计划有步骤有重点地逐步推进农宅集聚化建设。一是按照城乡发展规划一体化的要求，加紧制定并实施县域范围的城镇和村庄空间和农民集中居住区布点规划，以其为基础强化城乡空间联系，优化城乡空间结构，切实有效地解决镇村聚落分散、人口集聚度低的问题。二是以城镇和村庄空间布点规划为依据合理确定政府投资农村公共性基础设施的重点区域，力避低效或无效投资，从基础设施的改善方面把新农村建设与城市化发展融合为一个有机整体。三是发挥村庄规划的控制和引导作用，统筹规划各街道（镇）农民公寓式住宅小区建设的选址及范围、规模。实行分类指导，引导农民居住向新型社区集中，对地处工业规划区、城镇规划区的农村，要加快村庄改造步伐，鼓励建设与城镇建筑风格相融合的多层住宅为主新型农村居住社区。对于地处农业发展区和生态保护区的农户，应控制单家独院式建设，在规划居民点内支持建设公共设施比较完善的户均占地集约型的联户联排式农宅。积极引导分散居住农户、新建翻建农户以及已向非农产业转移的农户向城镇及其周边地区的新社区集中居住，提高城镇人口集聚水平和资源利用效率。

（二）加大政策扶持，加快农村住房制度改革推进力度。一是要加大政策引导力度。市政府已出台了《积极稳妥推进农村住房制度改革试点的实施意见》，目前余姚、慈溪、镇海和鄞州等10余个试点已开始启动。各地应根据市政府意见精神，结合当地实际，进一步制定和细化相应的配套政策和实施细则，增强政策措施的可操作性；同时要做好政策的宣传，引导农民积极参与农村住房制度改革。二是要落实好农民建房的各项规费收取优惠政策，切实降低农村居民公寓建设成本。各县（市、区）要本着让利于民的精神，核定建设项目和优惠标准，原则上除上缴国家、省部分外，市及以下的行政性规费、城建配套费等全额免收。三是落实好用地政策，对农民集中居住区建设优先安排用地指标，对于在旧村落翻建多层公寓中产生的复垦指标，不能原地开发建设的由政府以市场价予以收购，以补充农村公寓式住宅建设的资金平衡问题。

（三）积极开展农村宅基地整理，探索城乡建设用地统筹高效利用。一是调整完善农村宅基地整理政策，通过提高复垦指标收购价、补助复垦经费,提高各地开展农村宅基地整理的积极性；要将土地整理工作的重心由农地整理向宅基地整理转变，**要争取列入城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点。二是通过经济手段调节解决土地占补平衡与建设资金问题，耕地后备资源匮乏的地区，城镇新增建设用地收益挂钩支付用于农村土地综合整治与新农村建设，解决新农村建设和农村建设用地整理的资金渠道。三是改革和完善宅基地审批制度，重点加强对新增宅基地的行政审批，根据农村居民点布局要求，原则上对“新人”采取集中建房，对新建房实行以多层为主的办法。对存量宅基地的原址翻建改建，也应遵循上述原则。农民建房供地方式以集体为主向国有（行政划拨或国有出让）和集体用地相结合转变。对农村宅基地占用农用地计划指标实行单独核定、单独下达，避免城镇建设挤占农村宅基地用地指标。

（四）建立农村宅基地退出和流转机制，探索级差化管理农村宅基地使用的办法。一是建立农村宅基地退出补偿机制，鼓励有条件的农户放弃宅基地进城落户，为农村废弃宅基地复垦整理创造条件。凡已在城镇购置商品房定居或愿意进城镇规划区定居的农民，只要自愿退宅还耕且以后不再申请新宅基地，政府按退出的宅基地面积给予一定的经济奖励；在符合规划的前提下，将原宅基地和房屋有偿调剂给有条件申请宅基地的本村村民，可视作放弃宅基地享受经济奖励。农村宅基地退出补偿资金来源为耕地开垦费、土地出让金、新增建设用地有偿使用费。奖励方式为一次性货币或养老生活补助。农民放弃宅基地后，将不影响其农村集体土地承包权益，不影响其原作为农民身份。农村宅基地退出补偿机制可在农村宅基地占地面积相对较大、经济条件相对较好的区域逐步推行。二是建立农村宅基地有偿使用制度。宅基地有偿使用制度可以打破传统的宅基地使用的行政区域界限，推动农村村民住宅建设逐步向小城镇和中心村集中。考虑到各地农村经济发展和农民承受能力差异性，农村宅基地的有偿使用制度宜循序渐进地推进，可先在发达地区推行，待条件成熟时，再逐步扩大。三是建立农民宅基地使用权流转制度。参照土地承包权的改革方向，调整农村宅基地的产权设置。确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积。允许农村宅基地在试点区域有序流转，探索建立与农村宅基地合法流转相配套的财税体制和集体土地产权制度等。建立集体与农户合理的宅基地流转收益分配机制。

第五篇：农村宅基地制度改革的文章应该怎样做

农村宅基地制度改革的文章应该怎样做

——四评2014年中央一号文件

一、本来，政策部门尤其是中央决议中很少关注农村宅基地。最近几年，社会上希望借农村宅基地来做文章的舆论越来越强烈，最高层也异乎寻常地关注起农村宅基地来。十八届三中全会决议关于农村宅基地的规定中，也有很多新的内容，集中在决议的第21条：保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。相对于十八届三中全会决议，2014年中央一号文件在完善农村宅基地管理制度上面有两点差异，一是作了更具体的部署；二是在继续强调慎重稳妥的前提下面，再进一步明确规定“有关部门要抓紧提出具体试点方案，各地不得自行其是、抢跑越线”。而十八届三中全会决议中“探索农民增加财产性收入渠道”一句没有出现。

那么，什么是“农户宅基地用益物权”？如何理解“农户宅基地用益物权”？为什么要慎重稳妥推进“农民住房财产权抵押、担保、转让”？

二、十八届三中全会前后，无论是学界、政策部门还是媒体和

商界，都对农村土地制度改革尤其是农村建设用地制度改革高度关注，农民宅基地数量极其庞大，按土地管理分类，农民宅基地属于农村建设用地，在之前全国很多地方的实践中，都有通过宅基地整理将农民宅基地转为农村集体建设用地，并用于建设用途的地方案例。“增减挂钩”更是将农村建设用地的减少与城市建设用地的增加相挂钩，而农村建设用地显然多是农民的宅基地。因此，全社会都对农村宅基地制度改革充满期待。

国家对土地实行用途管制，并保持偏紧的城市建设用地供给，城市建设用地指标因稀缺而具有很高价值。城市建设用地动辄数百万元一亩，沿海发达地区和大中城市郊区农民宅基地也往往价值数十万元一块，这些都使整个社会对十八届三中决议中会如何规定农村宅基地政策充满想象。有一种很主流的声音认为，农民宅基地是农民最大一笔财富。

因此，当十八届三中全会决议中写有“慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道”一句，中央决议中首次提出农民“财产性收入”的概念，承认农民住房是“财产权”，允许住房财产权“抵押、担保、转让”时，媒体几乎都选择性地忽视了在这句话前面所加两个限定语：“选择若干试点”，“慎重稳妥推进”，一些地方政府甚至抢在中央决议前面出台地方政策推进农民宅基地流转，媒体铺天盖地到处是解放土地、释放土地价值的报道，本来不合法的小产权房转正的消息也到处都是，小产权房房价一路飙升。似乎只要允许农民宅基地和住房可以自由上市交易，农民就可以致富。

针对社会上对农民宅基地和住房财产权的混乱认识，十八届三中全会决议发表不久，中央各部委即在各种场合为农村宅基地热和农民财产权热降温，2014年中央一号文件因此专门加上一句“有关部门要抓紧提出具体试点方案，各地不得自行其是、抢跑越线”这样的严厉警告。

三、按《土地管理法》，中国农村宅基地是免费获得，无偿使用，实行一户一宅制度，宅基地是为了方便农民农业生产和农村生活而安排，农民住房是他们自建自住自有自享，不得用于非农用途，尤其是不得用于经营性用途。这个意义上讲，农民的宅基地不是财产而是福利。

在国家采取严格土地用途管制并保护偏紧城市建设用地供给的制度背景下面，沿海发达地区和大中城市郊区因为处在发达的区域经济辐射范围内，农村宅基地上所建住房就可以出租获得租金，虽然法律并不允许农民自住以外的出租，但实际上普遍存在农民出租住房的情况，而基本上没有部门管理。一些地区的农民还在宅基地上自建小产权房销售，这虽然也不合法，但当前全国小产权房的面积据说占到城市商

品房总面积的20%。

无论如何，沿海发达地区和大中城市郊区农村（更不用说城中村了）宅基地和农民住房具有相当价值，虽然不一定合法，但偷偷摸摸的、变相的交易一直在进行。对这一部分农村的农民来讲，只要允许农民住房进入市场交易，农民的宅基地和住房就可以变成巨额财产，农民就可以增加财产性收入。

不过，总体来讲，在城市经济辐射范围之内的农村并不大，如果这部分农村宅基地上所建住房可以“抵押、担保、转让”，甚至上市交易的话，这部分农民从宅基地上所获收益巨大，但人数却不可能多。且他们所获收益来自于对城市正规商品房的冲击，从而从根本上是分享了之前由地方政府所独享的土地财政收益。也就是说，允许宅基地和农民自住的住房入市并没有创造出新的社会财富，而是将之前由地方政府主要用于城市基础设施建设的土地财政收入分出一个相当部分来制造出一个城郊暴富群体，形成一群土地食利者而已。绝大多数农村农民的宅基地和住房都在发达区域经济辐射范围之外。总体来讲，在城市经济辐射范围之外的农村，农民大量进城务工经商。不过，进城务工经商的农民工一般不会随便放弃自己在农村的宅基地，原因很简单：就是他们不知道自己进城后能否在城市获得体面安居所需就业与收入条件。在当前中国经济发展阶段，城市不可能提供大量稳

定的高收入就业岗位，从而使大多数进城农民工不可能在城市体面安居，国家也不可能为大多数进城失败的农民提供可靠保障。农民进城失败，他们就要返回家乡。

如果进城农民将自己的宅基地及其上的住房“抵押、担保和转让”出去了，他们进城失败了，就不可能回来再要宅基地，他们因此就无法返乡了。这个意义上可以说，因为进城农民将自己宅基地“抵押、担保、转让”出去了，他们就失去了返乡的权利。他们“抵押、担保、转让”出去的是他们的基本保障，是他们进城失败的保险。而我们知道，基本保障和社会保险是不能转让也不能交易的，是带有强制性的福利。

四、更糟糕的是，在城市经济辐射范围之外的农村，宅基地及其上的住房不值钱，很廉价，真正有能力进城的农民，他们是不会随便将自己宅基地和其上住房转让出去的，而那些进城困难的农民则可能因为比较缺流动资金、老人生病、孩子上学，而将宅基地和住房廉价转让出去。这些进城困难的人更容易进城失败，一旦失败，他们又失去了返乡的保险，他们的处境就会相当艰难。

愿意到农村买农民宅基地和住房的城里人，他们也可能因为消遣而到农村买宅基地和住房，反正不贵。这样一来，本来是农民基本保险的宅基地和住房就可能变成有钱有闲人的消遣，其结果不是增加了农民的财产性收入，而是让他们处境更为恶化。

这个意义上讲，2014年中央一号文件在十八届三中全会强调“慎重稳妥推进”以外，再加上“各地不得自行其是、抢跑越线”，并且不再提取“探索增加农民财产性收入渠道”，显然是中央已经看到了将宅基地和住房当作所谓财产性收入及宅基地转让所蕴存的巨大风险。

在中国产业升级没有完成，城市不能为大多数进城农民工提供可以体面安居的收入与就业条件时，农村宅基地和“住房财产权抵押、担保、转让”，要慎之又慎。