房产营销策划书（5篇可选）

第一篇：房产营销策划书

房产营销策划书

工作在不经意间已经告一段落了，又迎来了一个全新的起点和新的目标，此时需要提前做好策划书了。写策划书需要注意哪些问题呢？下面是小编收集整理的房产营销策划书，仅供参考，希望能够帮助到大家。

房产营销策房产营销策划书划的兴起，应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房产营销策划实践，使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论和思想。最近几年来，内地城市的开发商也开始注重起营销策划来。

房地产策划是伴随着人们的争议成长、发展起来的。多年来，虽然人们普遍认可了房地产策划的经济价值和社会价值，但是，还有不少人否认房地产策划存在的价值，对房地产策划的地位作用存有怀疑

房产市场逐渐由卖方市场过渡到买方市场，企业取得一块地就能制胜的神话已经远去，激烈的竞争需要企业对房产营销策划越来越重视，房产营销策划对促进房产业的健康发展以及增强房产企业的竞争能力具有重要的意义，房产营销策划已成为关系到房产项目开发成功与否的首要环节。由于我国房产市场发展比较落后，房产营销策划的理论和思想至今仍未真正成熟，再加上一些开发商缺少营销策划方面的经验，在实际房产营销策划操作中难免存在一些问题。

1房产营销策划中现存的问题

①目标客户定位不准确。

由于高额的消费支出、购买结果的不确定性，房产消费是一种高关联度的购买行为，其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多，变化的可能性也大得多，所以应该采用专业的消费者行为调研。可是一些房产开发商认为“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”，正是由于房产开发商的这种心态，使之在房产开发过程中营销策划者普遍忽视了对消费者的研究，从而造成了目标客户定位不准的现象。

②缺少规范的可行性分析。

众所周知，房产开发不但受诸多相关经济、法律和政府相关政策及其变化的约束，而且还要受许多不可预测因素的影响，这些约束和影响直接或间接地改变房产开发项目的建设费用乃至决定项目的成败。然而，有一些开发商在前期策划过程中不知投资分析为何物，对未来政策走势缺乏敏锐性的分析和判断，不做规范的项目可行性分析，往往依赖高层领导个人经验和感觉进行投资决策，营销策划也介入过晚，导致投资决策失误，开发产品不对路，以至于到项目销售中期，尽管投入了大量的人力物力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。

③无视差异化竞争。

与普遍忽视消费者研究相反，部分房产开发商过度重视对同行竞争者的研究，常常不惜花上半年的时间动员全公司的力量，发动地毯式的搜索从本区域到跨区域甚至全国的假想敌都无不囊括，从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关注备至。然而这样大量的投入没有什么实质性意义，得出的结论不能指导我们的实际工作。事实上房产与普通消费品不同，即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化，既然不会有同质化，那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争

④“克隆”现象比较普遍。

房产营销策划的兴起，应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房产营销策划实践，使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论和思想。最近几年来，内地城市的开发商也开始注重起营销策划来。这些地方引入策划的途径有：一是派专业人员到沿海城市学习、取经、参加各类策划培训班；二是要请知名策划人前往内地房产开发项目担任总策划或顾问；三是内地举办各种房产营销策划演讲会，并邀请知名策划人参加交流，从中获得沿海地区房产营销策划的最新理念。通过这几种方式，沿海城市先进的房产营销策划理念和优秀的经典案例，开始在内地开花结果。同时，内地策划人在策划理念和手段上不可避免地出现了“克隆”现象，甚至有的地方几个楼盘的营销策划方案几乎相同，这已经引起同行们的关注。

⑤过分依赖广告攻势。

有些房产策划者过分强调“猛烈的广告攻势”“、强大的空中优势”，偏爱采用大发行量的大众媒体进行宣传。这种“用大炮打蚊子”的做法，有效性差成本也居高不下。广告成本的大幅度提高必然会影响最终收益。随着媒体干扰的增大，媒体的边际传播收益也在下滑，房产策划者应该针对具体项目量体裁衣，作出合理的广告费用预算。

2房产营销策划发展趋势

①强化品牌战略。

随着房产逐渐进入品牌竞争时代，房产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，房产开发商更注重对品牌的培养与宣传。因此房产营销策划者应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的品牌

②适应消费者个性化要求。

随着房产消费市场日趋理性和个性化，消费者偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。因此房产营销策划者应该针对不同消费者进行日趋明朗的市场细分，以满足不同类型消费需求的消费群，比如中小型房产企业就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。

③调整营销模式，建立全程营销机制。

房产全程营销策划是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房产行业的运作流程，逐步实施。各开发商核心能力的侧重点不同，房产营销组织形式也可以有其独特性。但是，基本的框架应该大同小异以客户导向型全过程营销理念为指导，营销机构应强化策划和销售部门的客户服务和反馈功能。策划部门应该是楼盘相关信息的收集者和楼盘市场兴奋点创造性思维产生的组织者。通过吸引客户深度的前期参与和策划，可以使项目的市场推广自然而然地变得容易。当然，在整个项目策划过程中，不排除专业人士对客户适当地引导，从而把双方可能的分歧解决在前.目前不少开发公司纷纷成立客户俱乐部，经常性地与客户沟通项目进展、公司状况，组织客户深入项目策划，与客户形成互动的有效联接。一些开发公司专门成立了客户服务中心，设投诉接待和售后服务等职能。

一、调研收集资料

1、项目用地范围红线图、外部条件规划图及项目总平面图。

2、国家有关的建筑设计规范与准则。

3、郑州市(或项目所在城市)房地产息及有关配套文件。

4、同类项目开发的经验和资料。

5、有关房地产行业的经济指标和分析资料。

6、国家建设部发布的《房地产项目经济评价方法》。

7、《河南省建筑工程投资估算指标》。

8、现行房地产行业的税费取值依据及税率。

二、设计目的：

毕业设计是在专业课程已修完的基础上进行的综合教学环节，本设计是在实际类似工程基础上

结合学生能力拟定的课题。通过毕业设计的实践，巩固和加强学生所学知识，通过对项目的背景分析、规划方案、开发方案和营销方案和经济效益评价的编制，掌握各分项编制的原则、方法和步骤，并获得进行项目营销策划分析的基本训练，培养学生独立分析问题、解决问题和实际动手能力。

三、设计任务：

1、在教师指导下结合实际工程拟定项目背景资料

2、查阅、熟悉项目地块及规划图;

3、了解我国房地产业、郑州市(或项目所在城市)的基本状况、有关调控的政策;

4、项目周边楼盘的规划特色、开发周期、销售情况;

5、根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位(不同年龄段、不同消费层次、不同的风格喜好、不同地域文化差异)，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的`产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。

6、根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计)，广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。

7、项目的经济效益分析，主要包括：项目的建筑规模、项目总投资估算、项目的建设周期、项目的盈利预测、项目财务评估、项目不确定分析和规避市场风险策略;

8、项目销售策划(项目销售阶段)，此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。

9、策划结论与建议

10、打印、装订、呈交设计成果。

学生应在教师指导下，独立认真完成要求的各项设计内容;编制要求准确化、规范化、内容完整、计算正确，估算合理;按统一规定，装订成册。

四、设计说明：

1、项目背景研究：从国家宏观调控政策到郑州(或项目所在城市)房地产市场现状，再到本项目所处区域竞争态势分析，从宏观、中观、微观三个方面对本项目进行详实、准确、客观的市场分析、研究。

2、项目定位方面：主要根据项目自身因素通过SWOT分析、结合开发商品牌两个方面进行研究，推演出本项目整体定位，从而演变出项目案名及推广主题。

3、产品定位方面：根据开发商产品开发战略得出项目整体物业发展建议，包括具体的开发方案、整体建筑风格建议、社区景观建议、户型产品建议及附加价值建议;在此基础上，对项目产品价格提出市场化、科学化、合理化的建议。

4、项目的经济效益分析：结合实时市场行情，对项目进行总投资估算，又根据市场去化情况编制销售计划，以及按销售计划确定回款收入;有了这些充分的基础数据，编制项目的现金流量表，最终确定项目可行及收益情况。

5、关于营销策划：房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。

五、设计成果

1.封面(设计名称、设计人、班级学号);

2.设计说明书

3.营销策划书

4.附件(外文翻译、附图、附表等)

前言：营销理由

传统经济学认为，商品的价值决定于凝集在商品中的有效劳动，而商品的价格取决于供求关系。按这一理论，一个物件的价值是个客观、可度量的值。人们只要理智地度量生产某种商品所需要的有效劳动，就可以了解一个商品的内在价值，并以此为交换的依据。在这一理论的框架内，消费者能够客观地掌握一个商品的价值，因而是理智的，因而也就不存在市场营销概念了。

然而，西方经济学则认为，商品的价值取决于商品的Utility，所谓Utility是指商品的服务带给人们的效用，或说好处。而这个效用的评价标准是一个主观的概念：同一商品在不同的消费者看来有不同效用，南方人认为米饭好，北方人认为馒头好，谁也不能把自己的价值取向强加给对方。由于认识到了商品的价值是个很主观的东西，因此产生了西方经济学的市场营销概念。营销的目的就是要影响消费者的价值认同，使之心甘情愿地付出更多的成本购买某一品牌的商品，而不是具有同性质的其他品牌。

现在已经步入了知识经济，“华翠”内部必有一个创新系统来不断审视、破坏现有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地产营销策划书的具体内容。

二房地产营销策划书-促销：点石成金

现在的竞争，已不仅仅是某一个层面上的竞争。一个企业如果仅仅在某一层面占据优势，而在整体上却还存在这样或那样的短板的话，那么，就有可能在新一轮的竞争当中，被更具综合优势的竞争者淘汰，这是新时期的基本市场法则。有远见的人总试图看清原本看不清的东西，一成不变的思维方法是最容易失败的。在房地产市场饱和的现状下，我们必须打破常规、标新立异，充分运用创新思想，设计出多种全新的营销模式。做到多点齐发，连点成面，面面俱到；多线共拉，布线为网，一网打尽。

（一）房地产营销策划书-立异：以租带售

房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲速则不达。尤其是中高档的住宅物业，在买方市场的情况下，要想靠急功近利的方式获取高额的投资回报，更是难上加难。因此，市场上出现了一种带租与销售的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。目前高明住宅的销售市场竞争十分激烈，市场明显供大于求。在此情况下，如果华翠园沉住气，以“不变应万变”（价格方面），倒也可以在高明独树一帜。但我们不能满足于此，必须尽快将部分尾楼处理掉，以加快资金的运转速度。所以，房地产营销应当调整思路，改变策略，在不“变”中求“变”：“千变万化”（营销手段方面），采取“租售结合”的营销策略。

“租售结合”房地产营销策略和方法的基本内容如下：当市场发生变化，供给过度，造成楼房难以销售时，应改变营销策略：先设法将手中的物业租出去；然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。这样，即使房子暂时未售出，我们也可以获得一定的租金，而且，随着高明经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司可以得到双面的回报。何乐而不为呢确实，房地产行业本身就特别注定资金的快速运转，可是，我们可以用出租之房到银行抵押进行贷款，以缓解再开发的资金压力，充分调整资金运转率。这样，我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外，本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查，通过市场调查发现：随着大佛山的启动及招商成绩的显赫，吸引到了大批外来者，出租屋一直出现紧缺，并愈演愈烈。房屋租金也出现很大的上涨。所以，本策略很具可行性，市场空间大，大可一试！

（二）房地产营销策划书-顶楼：困中创“圆”（园）

众所周知，顶楼几乎成了所有开发商的心头病，绝大部分避免不了“滞销”的命运，开发商须费很大力气才能将其出售，有些甚至逃脱不了一直空置的状况。追本嗍原，我们必须找出导致其独特命运的原因：人的消费思想是理性的，同时，他们的消费行为也私利的，在决定高消费品时，他们都会“挑三拣四”“小心翼翼”，特别是左右自己全家命运的物产时，他们更是“铢铢校量”、“顾前怕后”。其实顶楼最要命的就是夏天过热，炙得人闷不过气来。具体问题具体分析，一切从实际出发，针对这种现状，我们可以在顶楼建好可以隔热的“花园”，它虽是隔热层，但它并不同于一般的其它隔热层，相比前者隔热效果更好，其房内正常温度几乎跟其他非顶楼一样；再者，它的材料及铺设形式有异：直接在原有隔热层上铺一定厚度的土层，然后于土层栽花种草，这样，除了可以防热外，还可以起到美化环境及净化空气的作用（土坯本身具有非一般的吸热功能）。

并且，我们投入也不大，100平面大概只需20xx元即可，同时，我们的大量建设又可以产生规模效应，进一步降低“花园”建设成本。至此，顶楼的困境我们就可以“圆”满解决了。（具体操作方法可以到“永安新村”“取经”）

阻碍顶楼销售的难题还有二：过高、容易漏裂。在这里，要解决过高的问题唯一可以做的就是对其进行精细化的市场细分，目标群定位于年轻阶层（如本人）；另外，还必须采取低价、甚至成本价销售，在价格上对其固有的缺点以一定的补偿，以弥补其不足。对于顶楼容易产生漏雨及墙壁裂缝问题，在建造的过程当中如果严把了质量关的话，是不会发生这样的质量问题的，但是既然现在房已建好，我唯一要问的是您们对自己的产品有信心么？（当然我对您们还是有信心的），如果有的话，那在售房时，我们可以大胆对消费者以“三包”的承认，并签订附外质量保证合同。这样，顾客们在够买时就会很放心了。（其实，这样的营销要以高要求的产品质量为基础的，因为营销是“末”，而产品是“本”；营销是“术”，而产品是“道”）

（三）房地产营销策划书-中楼：以旧换新

俗话说：“没有不好的产品，只有不好的定位”，市场如战场，“凡战者，以正合，以奇胜”。市场不同情弱者，在产品同质化严重、营销手段单一的竞争市场中，没有领先的、具有创新推广手段的企业，就没有长久的生命力与市场占有率；而将过去固化、单一的策略手段奉为“尚宝”的企业，必定走不出恶性竞争的阴影，最后也逃离不了失败的厄运。因此，企业只有永远保持创新的头脑，不断将其新思想转化为独特的、适应现实要求的模式，并成功付诸实践。才能稳固并拓展市场，胜出于与己激烈竞争的强手之林。

目前，作为弹丸之地的高明，已有大量建成、在建、筹建的楼盘存在，市场形势更趋严禁。我们必须采取差异化的市场策略，努力创造与对方的差异，以正确的市场定位加上强有力的执行去甩开跟随者，从而获取成功。经过苦苦寻思，本人又“卤莽”献上一计：随着高明低层消费群的成熟及社会普遍存在的“2·8定理”（社会中80%的钱掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制着20%的财富。在这里，本人将这80%的人定为低层消费者），二手房市场异常火暴，有些时日甚至赶超新房成交量。跟随本区农村人口的继续大量转移及外来人口的消费涌动，这种市场结构状况必定还将延续甚至加深。二手楼交易已成为一种发展潮流，不可逆转！有时，机会就出现在市场的变化中，跟随于雷声轰隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市场，而失败者之所以失败就因为他“茫然”于机会。我们必须抓住这大好时机，毫不畏缩地推行楼房“以旧换新”的销售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价，然后由消费者支付这个结果值即可。

关于这个手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市场依据的。毕竟，高明旧楼多分布于市区西面，即荷香路以西，这里，多以散楼布局为主；而新楼绝大部分为花园形式，设有保安及其他物业管理服务人员，安全系数更大。再加上老区环境污染严重及人们的喜新厌旧心理作祟，在有一定经济条件下，市民多有“卖旧买新”的冲动，而我们开展的“以旧换新”策略在多种宣传方法的基础上（后面提到），一次又一次的激发着他们的购买欲，调动着人们的冲动感。在这样的作用下，成交是迟早的事。记住：市场上的成功者的确是那些最能适应现行环境要求的公司──它们向真正需要的“东西”（销售模式）而付出。

（四）房地产营销策划书-绿化：诗意栖居

“诗意栖居”是人类居住的最高梦想！所以古人云“无水则风到气蔽，有水则气止而风无。其中以等水之地为上等，以藏风之地为次等”，有山水怀抱之地才为风水宝地。于是人们诗意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理和生理需要，遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚客中。至今，人们对于物业的绿化要求更高一层。花园者，人文、自然与建筑对话的灵性空间，于其中，人性获得升华。建筑为园林让路，生活回归自然。本人今天考察过贵园，微觉不妥，完美当中有那么一丝丝不足：花园外围绿化带未建立，从外看，给整个花园婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。请尽快将其“整容”一番。至时，必将带给您们更多的“选票”。

满眼的绿色意味着宽阔的视野，洞察市场才能开山立业；氧气如同良好的运营机制，保证置身其间的人力、资金、技术圆满运转；阳光是花园的远景，吸引更多市民“埋单”。

（五）房地产营销策划书-物业：“和谐”民主

现代消费从一般消费转向体验消费，由理性消费发展为感觉消费。以前叫做消费者买的放心、用的称心；现今边为消费者买得开心、用得满心，再加上人都是有感觉的动物，在享受服务时，必须要受到特别的待遇、绝对的尊重，他埋单时才满意，以后也高兴再次光临；在购买商品时，人们需要的是热诚的售后服务。在这方面，海尔集团的品牌建设可算上乘。

海尔产品的核心价值就是“真诚”，品牌口号是“真诚到永远”，其星级服务，产品研发都是对这一理念的注释和延展。因此，海尔的空调、冰箱、洗衣机等产品多次被列为消费者最喜欢的品牌之一。

在这方面，我们都得不耻于问师海尔，并还得把这样的服务延伸、拓展到物业管理服务上。因为物业管理好坏也直接影响到房楼的社会认同度。只有我们的认同度高了，才会受到更多消费者的追棒。具体操作：引进一家富有实力的物业管理公司来接盘，为现有业主提供优质的服务，带来人性化、亲情化的先进服务管理理念，同时，最主要的是在安全管理上受到业主的赞誉。这样，老业主带动新客户，必将提升“华翠园”销量。

第二篇：房产中介营销策划书

房产中介营销策划书

篇一：2手房地产营销策划书 2手房地产营销企划书

目录

摘

要............................................................................................................3 关键词：楼盘 市场营销 策划..............................................................................3 本公司成立于XX年，集合本班精英组成房地产公司，我们公司的主要业务是销售二手房提供让顾客满意的楼盘，也为顾客提供咨询业务以最快的速度为顾客提供楼盘资

料。..................................................................................................................4

（一）市

场

调查...........................................................................................4

（二）预测..................................................................................................5 三、市

场

与

环

境

分析...........................................................................................5

（一）市

场

分析...........................................................................................5（二）

需

求

与

竞

争

分析.................................................................................6

（三）环

境

分析...........................................................................................6 四、STP

战

略

制定...............................................................................................7

（二）定位..................................................................................................8

五、4P

策

略

策划.................................................................................................9

（一）产

品

策略...........................................................................................9

（二）价

格

策略...........................................................................................9（三）

渠

道

（通

路）

策略..............................................................................9

（四）促

销

策略...........................................................................................9 六、方

案的可

行

性

分析........................................................................................9

结

语..........................................................................................................11

参

考

文献..........................................................................................................12

致

谢..........................................................................................................13

法克油中介有限责任公司市场营销企划书

摘 要

法克油公司利用本公司现有的楼盘，本着利用现有的楼盘资源、客户资源、人力资源及当前市场来为公司带来更大利益的想法，经过对本公司自身特点与当前大环境下市场特点的分析，特做出以下营销策划方案。

该方案的特点是着眼大市场，充分利用现有的一切市场机会与特点，利用本公司现有的和将有的各种资源，本着资源充分利用的观点，为公司谋取最大的利益。关键词：楼盘 市场营销 策划

本公司成立于XX年，集合本班精英组成房地产公司，我们公司的主要业务是销售二手房提供让顾客满意的楼盘，也为顾客提供咨询业务以最快的速度为顾客提供楼盘资料。

一、市场营销的意义及制订本计划的目的（一）市场营销的意义

营销战略的决策都需要来自市场准确全面的信息进行参考所以才需要市场营销。

(二)市场营销的目的

为了解决售房困难问题，我们公司准备对消费者的收入、个人价值观、和对房子的看法等多方面因素进行调查，同时也对国家对售房的政策进行分析，而且全面了解竞争对手的售房情况

二、市场调研与预测

（一）市场调查

1、调研方案设计

（1）确认主题：消费者的基本情况、影响售房的因素

（2）确定调研范围和方法：在广州范围内，方法是上调查和抽样调查。

（3）设计问卷：

房地产市场客户需求调查问卷

近期购房计划

01、您目前的购房计划：A无购房计划 B一年内买房 C一年后买房D解楼市，合适购买

02、您认为XX年包头市房价的发展趋势：A基本稳定 B大幅度降价C大幅上涨 D中有升

03、您购房目的：A首次置业满足基本需求B二次置业改善居住条件C为父母购房 D为子女购房E投资 F结婚用房

住宅需求愿望

01、您将选择的户型：A一室一厅 B二室一厅C两室两厅 D三室两厅E四室两厅 F复式

02、您选择户型的面积（㎡）：A50以下B6 0-70C70-80D80-100 E100-140F140-160

03、您能接受的最高单价（元/㎡）：A2500以下 B2500-3000C3000-3500 F4500-5000E5000以上

04、您付款方式：A一次性付款B分期付款C按揭贷款 D公积金贷款

05、您希望购买的住宅装修标准如何？A全毛坯 B提供一般装修标准C厨卫高档装修，其它毛坯

（二）预测

在各大楼盘等地方，发放200份问卷。9成人会选择分期购房，1成人选择卖掉原房在买新房。而9成人中，有百分之40有地域选择，百分之20有空气环境要求，百分之15楼层要求，百分之25有其他要求，所以我们必须选择更符合大众要求的房式，达到利润最大化。

三、市场与环境分析

（一）市场分析

1、市场划分

（1）按地域划分——城市市场

D3500-4000E4000-4500

（2）按顾客购买行为——消费者市场

(3)按竞争程度——垄断竞争市场

（4）按商品属性——消费者市场

篇二：房屋中介公司运作策划书

房屋中介公司运作策划书

房产中介企业商业计划书范文(一)

世界顶级的投资家,世界股王沃伦巴菲特说过一句名言“当企业有形资产预期产生的价值大大超过市场收益率时,企业的价值就远远大于有形资产的价值”.当您看完这本商务计划书,是否可以作这个断言呢!

一,项目概述

90年代以来,随着我国房地产业的迅猛发展,房地产中介服务行也随之日趋繁荣,经历从无到有,从小到大,从不规范到比较规范的发展过程,到上世纪90年代末在中国的大地上房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量,它们为盘活楼市,特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用.近年来,我国的房地 中介服务行业中出现了一些信誉较好的公司,他们机构规模逐步扩大,从业人员专业化水平显著提高,行业理论研究水平也不断提升,他们的出现为加速传播房地产交易信息和加快房地产商品流通起了积极的作用.但在当前房地产经纪行业入行门槛低,法律法规不够完善的环境下,也有一些无牌无照的中介违规经营,特别是只从事二手楼租售业务的中介,就一张桌子,一台电话,一本笔记本也可以开张营业.而现在房地产中介所普遍采用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题,如信息不对称,操作方式不公开等,给一些无良中介有了可乘之机,这严重影响了整个行业的诚信.作为一个刚刚进入发展期的行业,此时谁能出来做个诚信,服务顾客,阳光操作的房地产中介服务商,谁就能真正赢得顾客,赢得市场,DR房地产连锁服务公司之商业计划就是在这种市场环境下孕育而生的.发起人在前期已经大量的调查了全国及广东深圳目前的房地产市场,认真对行业中的二十一世纪不动产,美联物业,顺驰置业,我爱我家及中原地产等中介服务机构的经营模式进行了分析和比较,研究了一套更为完善,让顾客更容易接受和采用的中介服务经营模式.顾客选择这样的置业方式,不尽可以得到了更多的便利,而且能节约更多的时间和金钱.公司从创建伊始就将走信息络化,技术现代化,体系规模化,服务专业化的高端路线.即利用高效率的络应用技术,开发一套完整,实用的楼盘信息档案并拥有全景实拍录相的数据库络系统;通过公司直营,区域加盟,个体加盟的特许加盟经营模式有计划的组建一个遍布深圳,珠江三角洲,全国各个城市的连锁店络体系,在这两合一,优势互补的客户资源络平台上发展一个以房地产业务及各种衍生业务为内容的专业连锁服务机构.二,经营管理体制

发起人介绍:

公司的发起人,CW,男,19921年毕业于HB江西省南昌城市建设学校,读房地产经营管理专业,大本科在读.AD在深圳从事房地产业务工作至今已有近三年时间,曾在深圳创道地产,深圳联合纵横机构,深圳崇基地产等公司服务过,并担任主管或交易经理职务,一直都是参加各公司的业务开发和管理工作,有丰富的实战经验.创业所有权的分配:

公司最初将发行10万股普通股票,发起人将投资5万元,换取9%即9000股.本项目将吸收另6位有专长(有电子商务,营销,培训,财务,企划及法律等方面专长)的人士加盟公司,他们将和发起人一道共同组建一支团结向上,积极有创造力的

管理团队,他们每人将获得1%(共6000股)的股份作为报酬.如果他们决定离开,公司发起人有对他们持有股份的第一优先收购权.同时,公司将吸收一位或多位投资者共出资295万,他们按出资多少共享85%的股份.三,市场分析

根据国家统计局最新测算结果表明:XX年12月份,“国房景气指数”为,房地产业总体景气水平在明显上扬.全年“国房景气指数”明显上扬的数据特征是:

1,全年全国商品房新开工面积突破5亿平方米,达到亿平方米,增长%,增长幅度比上年增加个百分点.2,全国房屋竣工面积达亿平方米,增长%,增长幅度比上年增加个百分点.3,全国房地产到位资金累计为万亿元,增长%,增长幅度比上年增加个百分点,是1995年以来的最高增幅.其中,商品住宅完成投资为6782亿元,增长%;

4,全国完成土地开发面积超过2亿平方米,增长%.完成土地购置面积亿平方米,增长%.5,全国商品房平均销售价格为2379元/平方米,增长%,增幅比上年增加个百分点.6,全国商品房销售面积达到亿平方米,同比增长%,增速超过商品房竣工面积.其中,销售给个人比重达到%.7,全国商品房空置面积为亿平方米,增长%,比上年回落个百分点.其中,空置一年以上的面积为5425万平方米.看似些眼花缭乱的数据,虽然不能直接对房地产中介行业说明什么,但是房地产中介行业作为房地产产业中的一部分,是沟通供需双方的桥梁,并贯穿于房地产开发,流通,消费各个过程之中,在促进房地产经济发展中起举足轻重的作用,全国各地房地产市场的快速发展,势必促进房地产中介服务及相关性行业的发展,它发展的潜力是可以想象的.在深圳,这几年随着各项促进存量市场发展政策的实施,根据市规划与国土资源局上备案预售合同资料显示,XX年深圳市商品房销售面积为万平方米,其中二手楼成交面积已经达到万平方米,二手楼市场日趋活跃,成交面积逐年上升(见下图1).XX年一季度商品房销售面积为万平方米,仅二手房交易面积达到万平方米,已经接近1999年全年的成交量.据估计,二手楼市场中有近80%的成交是通过房地产中介牵线说合促成的,而且这个比例在逐年上升.据上海市工商局有关负责人介绍,XX年上海存量房交易达1790万平方米,呈现大幅增长的态势,其中住宅占75%.上海约50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖是通过房地产经纪实现的.可见,房地产中介的作用日益显现,在整个二手楼市场是一支不可或缺的力量.蓬勃发展的房地产中介服务行业,对房地产业的健康发展具有重要作用.首先传播房地产经济信息,促成买卖双方的交易;其次可以推动房地产二,三级市场的联动,使一些消费者卖旧换新,有利于房地产市场需求的增长;其三,有利于市场的规范完善,促进整个房地产市场的健康,稳定发展,保证房地产经济的平稳运行.不难看出,在市场需求日益增加和相关政策不断完善下,这个行业还将得到新一轮的发展,对我们而言,这是一种难得的机遇!

篇三：房产中介公司营销模式改革方案

房产中介公司营销模式改进方案

1.房地产市场的现状及前景：

现状：房地产市场在中国是相传已久的古老市场，随着改革开放的进行，人们生活水平的提高，房地产市场迎来了她的活跃期，特别是近几年的政策支持，房地产市场行情是前所未有的火爆。欧美等发达国家的房地产呈现一种稳步上升的趋势，虽然之前出现过较大的波动，但是市场规律会调整其向平衡发展。

前景：中国是发展中国家，正处于经济快速增长期，由此可见，虽然房地产市场虽然会发生较大地震，但是远期增长可以遇见。中国的富人现在正将资产外移，是预见到了中国的经济危机即将发生。不可否认，中国在未来必将会发生一次较大的经济危机，任何一个社会都不会是完美的，在长期的发展中会将矛盾积累到一定程度然后爆发，特别是社会快速发展过程中，矛盾产生的速度加快，从历史发展的必然规律看，经济危机不可避免。对于中国这样一个古老又年青的国家，危机之后必将是又一个快速发展期。而且中国的房地产刚性需求大，在经济危机时，只有智慧的人能把握其中的机遇，实现在危机中崛起的奇迹。

2.房地产经纪公司的现状及前景

现状：房地产经纪公司在中国是最近几年才发展起来的，目前在大中城市发展较快，三四线城市发展很落后，这跟人们的观念落后不无关系，但是随着社会的发展，人们的观念可以很快的更新，不远的将来，所有人必将可以接受中介公司和佣金。

现在的房产经纪公司有以下几种：

（1）上海房产置换、我爱我家、二十一世纪不动产等，有大量的门店，可以有效掌握覆盖区内的房源信息，尽量为每一位客户提供让其满意的房源信息。并且，其拥有完善的售中服务和售后服务，解决客户和房东的一切忧虑和难题。其竞争优势是：方便与客户和房东接触，以服务取胜。劣势是：房产经纪人既要负责房源又要负责销售，经历分散，在房源和销售上无法建立其优势，只能依靠大量的门店投资，无疑降低了企业快速发展赖以凭借的财力物力资源。最大的问题是，没有在品牌的建立上有较大的投入，因为门店的扩张占用了太多的资源，属于一种粗放性的扩张。房产经纪不同于一手房项目，良好的企业知名度和美誉度，才能成就一个房产经纪公司。

（2）一些小的中介公司，凭借对某一区域的熟悉，赚取大中介公司边角的利润。虽然有些小中介联合到一起，做到了资源房源共享，但是售后服务的缺失认识致命伤。优点是：公司在区域环境熟悉，房源挖掘深度胜于大公司，反应快。缺点是：覆盖区域小，房源和客源不足，服务差，特别是物业维修方面。

综合以上因素，可以设计出一种对区域熟悉、反应快，服务又好，覆盖广、房源和客源都充足的，还能够有效节约企业的财力和物力进行规模扩张、品牌树立的新营销模式。

3.新的营销模式：

业务细分：区分为房源开发和房产销售。

可以有效的集中员工的工作注意力，提高工作效率。

覆盖范围广度增大、深度加深，同一个员工可以将工作范围有效扩大。减少了门店的密度，节约了公司资源。

部分业务外包：类似与小房产中介联营，寻找小区的家庭主妇、街道店铺或小中介公司（备选），采用络签单的模式，让其寻找本区域内的房源信息或客源信息发布到公司站上，由公司员工实地调查完善资料。公司在业务成交时支付其一定的佣金，但是房源佣金应高于客源佣金，因为成交不易，有限的房源可能无法满足客源的需求，防止跳单。

络办公：将房源或客源信息发布到公司站上，能做到真实有效，实时快捷。避免恶意抢单。业务外包者通过络让客户与公司签订电子委托协议。

门店占领：主要区域仍然要开门店，以切实占领市场。边缘地区可以使用业务外包。

品牌树立：业务外包的区域要免费提供精美大气的广告展板，通过户外广告，电视报纸短信等各种信息传播媒介树立企业品牌，做大做强企业。

业务外包的优点：

（1）及时掌握尽可能多的房源和客源信息，建立资源优势。

（2）降低投资，提高资源有效利用率，加快企业扩张速度，使小企业有做大做强的机会。

（3）增加企业与居民的接触频率，增进关系。

（4）有效集中公司的注意力，把握更多发展机会。

（5）一个房源开发人员可以支持数个销售人员，工作效率提高。

（6）络与现实相连，即提高工作效率又减少感情隔阂。业务外包的危机：

（1）增加了管理的难度，相信可以通过有效的制度解决。例如：不能确定外包人员是否有在岗，尽量选取家庭主妇或小区、街道门店等时间充裕，干净卫生的场所授予业务外包。

（2）业务外包人员的素质无法掌握，经常培训，尽量减少其参与的方面，减少变数。

（3）单笔交易成本增加，可有效增加业务量。

总而言之，走品牌路线才能成就百年企业。但是大商品的重复购买率低，要掌握其特点，仔细规划。挖掘每一笔交易的过程，可以从中发现新闻点借以宣传企业。

第三篇：房产营销策划书（定稿）

一、研展部分

1、项目简介

其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置、周边环境等。

2、市场概况及基本竞争格局

其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。

3、SWOT分析

主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（Strength）、弱点（Weakness）、机会点（Opportunist）、威胁（Threats）。

4、客源分析

包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。

5、产品定位

包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。

二、企划部分

包括：

1、广告总精神。

2、诉求重点。

3、NP稿标题初拟。

4、媒体计划。

三、业务部分

主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。

销售阶段分析一般分为三阶段：

（1）引导期

（2）强销

（3）持续期

业务策略及执行计划也分为三部分：

（1）策略拟定

（2）销售通路

（3）业务执行

完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：（1）纯代理；（2）代理（即包括广告）；（3）包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。

策划工作中应把握以下关键要点：

一、时机（投资开发的时机）投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果；“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。

二、位置（项目开发所在的地理位置）位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值；不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。

三、定位（市场定位、产品定位及规划设计等）你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。

四、成本（项目的总建造成本）若能做到有效的成本控制，产品的价格才能有竞争力，要清楚“价格”是市场竞争中最有力的武器。因此，如何在准确定位的基础上做好成本控制，是发展商努力要做的事，也是发展商难以做到的事。在成本控制方面关键在于如何提高成本效益。

五、策略（价格、渠道、广告、促销等）策略的运用关键是靠创意，策略同时应具有可操作性。如果把前四点称作“正合”，则这一点可称作“奇胜”了。正如孙子兵法上所讲，“以正合，以奇胜”，没有“正合”，就无以“奇胜”，没有“正合”，就想“奇胜”那是异想天开；只求“正合”，只会按部就班操作，不善“用奇”，则策划也略嫌平淡了些。策划若能做到“正合”，则已成功了八成，若能加上“奇胜”，则策划百分之一百成功！遗憾的是我们目前的策划工作在“正合”方面未能有很深入的研究，若我们能在项目的前期分析、可行性分析、投资分析及规划设计等方面有更深入的研究，则我们才能在同行中永远立于不败之地。

策划方案的基本内容结构包括：

1、制定目标

2、SWOT分析与可行性研究

3、获得核心概念

4、核心概念的表现策略

5、策略实施的方法和途径

6、操作步骤、工作执行计划与时间表

策划方案中常用的分析方法有以下几种：

1、目标分析法：根据定制的目标，获得与目标相关的市场元素，逐步进行分析

2、剥离法：收集相关的市场元素，逐步剥离，获得核心概念

3、量化定性法：将相关的市场元素进行量化，根据相关数据进行定性分析

4、综合分析法：将相关数据及资料用图表分析。

策划方案基于什么样的信息及其信息源状况，获得市场信息的途径主要有：

1、针对目标消费者的市场调研

2、同类产品营销手段监测与分析

3、网站、报刊等媒体相关信息

4、策划人员的实战经验 交流方式？

第四篇：房产营销协议书

房产营销协议书 草拟稿)甲方:_海南鼎发实业有限公司(委托方)乙方:一上海华林房地产查询有限公司(受托方)甲方与乙方经友好协商,本着平等、自愿、协商一致的原则,就甲方委托 乙方事宜,达成如下一致,供双方遵守执行 第一章委托事宜、委托销售和招商的物业名称:文昌市文新西路商住小区(暂名)委托销售和招商的物业地址:海南省文昌市文城镇文新西隆 委托销售和招商的项目物业面积:约8.5万平方米(以上海 设计

事务所重新规划设计面积为准),其中,商业物业面积约为5.5万平方

米,佳宅物业面积約为2.5力平方米。项目中宾馆物业暂时不在委托范围 内,若需委托,另行协面订补充协议。

二,在本协议书之有效期内,甲方委托乙方负责该物业的销售策划、据商策 划、厂告策划和构建营销团队并负责该物业的具体销售及招商,本委托为 独家委托,委托期限内,甲方不再委托任何第三方从事与本协议项下与委 托乙方内容一致或相似的内容。第二章委托权限和期限

委托权限:本合同委托的销售和招商(租货)的物业与第一章第一条所述 物业(包括住宅和商业物业)委托期限:自双方正式签订本协议生效目起至本项目销售及相商完成止 第三章销售权限及内容 甲方委托乙方拥有以下权限

1、乙方可以甲方的名义依法开展市场调研、实地勘查。经甲方书面同 意发布新闻稿、刊登售楼广告、进行售楼处包装及印制名片等工作(费用由甲方支付)

2、乙方起草《房屋认购书》及其他相关文件,须经甲方认可及备案后 实施

乙方指导甲方与购房业主签署商品房预自 售、销售合同和招商(租赁

合同,由甲方收取相关款项。乙方不能以任何理由擅自收取任何款 项。

4、销售期限内,乙方可根据该物业的具体情况和随着市场的变化,在 销售过程中,作出针对性

E调整方案经甲方认可备案,以

乙方负责编制该物业的行销企划方案,乙方可在甲方确认的上述范围 供执行

内开展企划推广工作

三、乙方可以甲方的名义依法进行招商推广、招商洽谈等工作。

四、乙方工作内容:(见附件)第四章销售佣金的计算与支付 物业销售均价

双方约定本项目物业销 均价为500 售均价

(1)商业物业销售均价:一楼

售价格不得低于该销售分户底价表

二、销售的佣金计算与支付

本项目物业的锁袋佣金分为二部份计算

1、第一部分佣

开盘前佣金:在本协议签订后至开盘销售前的本项目销

售前期工作,甲方每月支付给乙方2万元作为第一部份佣金,签订本协议起 每月5日前支付。开盘后此项免除支付。

2、第二部分佣金一灌价佣金:;本项目的物业实际销售价超过本合同规定 的均价的部份为溢价,本项目的溢价部分的20%作为乙方第二部份佣金。支 付时间:销售额满500万元后,已销售的房子的应收款项(货款合同签订井 货款金额收齐)全部收齐后甲方即与乙方结算滋价佣金,双方每月30日派 贝结算当月(及之前)的滋价金额,并于结算签字后的第五个工作日之前支 付前一个月乙方应得溢价佣金的70%,余下部份待本项目销售完成95%时, 并将其中的应收款全部收到后双方派员结算至乙方应得溢价佣金的85%。余a4 部份待本项目销售完成98%后,双方派员结算乙方应得的全额溢价佣金,与5 了如本项的物业锁钙完乙方所得的溢价佣金不星300万元,由甲方补足至 300万元:甲方与乙方根据经甲方书面批准的分户底价表进行结算溢价。开 盘后,乙方每月获取溢价佣金未足6万元的,未足部份由甲方先借给乙方, 乙方在后续应获取的每月超出6万元的溢价佣金中扣还,但乙方应得的溢价 佣金达到300万元后,乙方每月获取溢价佣金未足6万元的,未足部份甲方 不再借给乙方 二)招商佣金

对由乙方代理成交的招商对像,甲方按首年应得租金的1个月平均租金作 为乙方招商佣金,甲方在收到承租人支付的首期租金及租赁保证金后次月平方少结算签字后的第三个工作日前支付 售价格不得低于该销售分户底价表

二、销售的佣金计算与支付

本项目物业的锁袋佣金分为二部份计算

1、第一部分佣

开盘前佣金:在本协议签订后至开盘销售前的本项目销

售前期工作,甲方每月支付给乙方2万元作为第一部份佣金,签订本协议起 每月5日前支付。开盘后此项免除支付。

2、第二部分佣金一灌价佣金:;本项目的物业实际销售价超过本合同规定 的均价的部份为溢价,本项目的溢价部分的20%作为乙方第二部份佣金。支 付时间:销售额满500万元后,已销售的房子的应收款项(货款合同签订井 货款金额收齐)全部收齐后甲方即与乙方结算滋价佣金,双方每月30日派 贝结算当月(及之前)的滋价金额,并于结算签字后的第五个工作日之前支 付前一个月乙方应得溢价佣金的70%,余下部份待本项目销售完成95%时, 并将其中的应收款全部收到后双方派员结算至乙方应得溢价佣金的85%。余a4 部份待本项目销售完成98%后,双方派员结算乙方应得的全额溢价佣金,与5 了如本项的物业锁钙完乙方所得的溢价佣金不星300万元,由甲方补足至 300万元:甲方与乙方根据经甲方书面批准的分户底价表进行结算溢价。开 盘后,乙方每月获取溢价佣金未足6万元的,未足部份由甲方先借给乙方, 乙方在后续应获取的每月超出6万元的溢价佣金中扣还,但乙方应得的溢价 佣金达到300万元后,乙方每月获取溢价佣金未足6万元的,未足部份甲方 不再借给乙方 二)招商佣金

对由乙方代理成交的招商对像,甲方按首年应得租金的1个月平均租金作 为乙方招商佣金,甲方在收到承租人支付的首期租金及租赁保证金后次月平方少结算签字后的第三个工作日前支付

三)甲方需要留下不卖的房产,甲方按每平方米(建筑面积)40元作为乙方 应得溢价佣金。甲方照顾关系户的房产,如乙方应得溢价佣金不足40元 的补足40元。第五章其他、乙方的人员(包括)派遺业务管理人员进驻该物业所设的现场销售部,由乙 方派遣的人员工资、津贴、福利、社保、医保、通讯、交通及税务等费用由 乙方自行承担。

甲方负责提供现场销售部的办公设备、办公装修及办公文具,相应的租赁费 用、管理费用、通讯费用(指固定电话)等由甲方承担。乙方负责销售人员的 招聘及培训工作,销售人员的相关费用由甲方承担,销售员的工资及佣金、福 利由甲方负贵

三、全案宣传推广等行销费用(包括户外广告、媒体厂告费及SP费用)由甲方 书面批准认后实施,并由甲方支付费用 第六章其他权利义务

一、乙方将在正式开盘前,向甲方递交下述文本:

1、销售价格推出计划书 2,营销工作计划。

3、广告计划书及预算表。

4、与营销有关的资料

乙方在营销工作过程中,应尽力争取最理想的价格及最优惠的条款和条 件,并向甲方提供不同销售时期的实际销售价格表,经甲方认可并备案后 执行。

为本合同的顺利执行,甲方承诺,本合同项下物业自本合同签订之日起的3 个月内应取得第一批物业不低于5000平方米建筑面积的预售许可证。其后 年内每六个月应取得不低于1万平米建筑面积的预售许可证,接着的一年 每六个月应取得不少于1.5万平方米建筑面积的预售许可证,再接着六个月 内获得全部的预售许可证。如甲方未能按期获得预售许可证,甲方将按2万 元人民币/月向乙方支付延期补偿金。如延期超过3个月,乙方有权提前终 止本合同。甲方应在接乙方书面通知后五日内向乙方结清应付款项(包括延 期补偿金)并按第四章第二款付清相关所有费用。

四、在本协议有效期内,甲方应该按乙方要求向乙方提供该物业之相关详实、正 确资料

五、因本协议行而发生的税费及政府部门收费,由双方按法律法规规定自行承 担(乙方所获取的金额由乙方开正式税务发票给甲方,并由乙方承担相关税 费)

六、合同签订后10天内,乙方人员应进入销售现场做指导和开展销售前期工 作

第七章违约责任

应当按本协议规定支付乙方佣金,若逾期支付的,应按逾期部分每天万分之 三的比例支付滞纳金。如逾期支付的金额超过30万元的,而又又超过30天未 支付的,乙方予以书面要求甲方支付,如甲方接到乙方的书面要求支付函后 10天内尚未能支付的,则视为甲方违约,乙方有权书面要求甲方终止本协 议,甲方应自接到乙方书面通知之日起五日向乙方结清应付款项、支付灌纳 金,并向乙方支付违约金人民币10互元整, 委托期间,甲、乙双方不得来经对方同意而将本合同目约定的权利、义务转让 给第三方,任何一方如违反本协议约定擅自提前解除本协议或使本协议不能 实际按约履行的,须支付另一方违约金人民币19元,如乙方在开盘前擅

自解除本协议书或使本协议不能实际按约履行的,乙方还应退还甲方之前支 付的全部佣金

三、委托期间,非经对方书面确认,本协议任何一方擅自变更委托标的及范围, 擅自改变营销方式,变售为租(甲方留下不卖的房产可以租赁)等。守约方 有权单方面提前解除本协议,违约方须向对方支付违约金人民币10 整

四、委托期间,任何一方不得恶意侵犯对方利益,不得提供虚假销售报表,违约 方须赔偿对方直接损失

五、因甲方提供虚假物业资料或隐瞒该物业已抵押等情况而造成乙方及客户损失 的,甲方承担全部赔偿责任。

六,如乙方人员(含销售人员)由乙方直接领导,如发生私下收取买房人请送或收受 钱物的或以降低应卖价而私下收受钱物的或借以工作之便予以行骗的,乙方承担 由此产生的责任壬,并赔偿甲方的含经济损失利的次夹转速约金互元

七、乙方未经我方同意而擅自调换工作团队成员的或乙方工作团队成员擅自离形的售 现场3天的,视为乙方过约,乙方承担由此产生的责任,并赔偿甲方的冬常经济 损失和每约10五 是小?址

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不可抗力因素致使本协议无法正常履行的,本协议自行终止

二、因甲方违反本协议第七章之约定,乙方有权终止本协议并索赔。

三、因乙方违反本协议第七章之约定,甲方有权终止本协议并索赔。协议经双方签字盖章即发生法律效

二、本协议之来尽事宜,经双方协商一致的可签订补充协议,补充协议与本协议 本

具有同等的法律效力。若有抵触部分,以补充协议为准

三、有关本协议执行过程中的通知应采取书面形式,如函件等。双方确认的函 件送达地址如下

甲方地址:海口市龙舌坡119号鼎发大酒店九楼邮编:570203 乙方地址:(请填

若上述地址发生变更的,变更一方应提前五日书面通知对方,否则对方仍按原 方式进行通知,由此引起的后果均由变更方自行承担。

四、本协议书所涉及的货币均为人民币 五,附件

1、物业销售、招商框架方案(见附件

2、双方营业执照复印件(须加盖公章

3、甲方土地证、建设工程规划许可证相关文件复印件(房产预售许可证甲方 办理后提供复印件给乙方)

4、经甲方书面确认后的销售价格分户底价表。本协议书壹式肆份,甲乙双方各执贰份 本协议甲乙双方一经签字盖章,立即生效 甲方: 乙方 代表 代表 签署曰期 签署日期

第五篇：房产营销方案

房地产分销方案

前言

兵无常势，水无常行，逆市中我们应该认真思考如何因敌变化取胜！

——分销渠道方案

思考

市场形势总处于不断变化的过程中，在充满不确定因素的环境下勇于探索全新的营销方式、尝试有效的营销策略，并配以贯彻合理的营销流程，才是促进项目销售的有效途径。

问题：

逆市下，来人逐渐锐减，如何激发士气打破传统坐销模式？

策略：

☞导入公司员工客户资源，启动全员营销； ☞导入业主客户资源，启动老带新销售渠道； ☞导入数据库资源，启动渠道客户转介； ☞导入三级市场门店代理，启动多元分销；

一、导入公司员工客户资源，启动全员营销

内部员工介绍客户只需满足一下条件，即可认定： *该客户未在案场做过登记的

*公司员工亲自陪同客户到案场完成客户登记，并向销售主管报备的 *该客户由置业顾问做基础介绍，推荐员工辅助介绍完成认购签约的

奖励：

说明：以下内容中涉及到数据仅供参考。

*该客户待案场签约全款到账后，78平米以下两房的，公司给予每套1000元的奖励佣金，78平米~118（含78），公司给予每套1500元的奖励。

*若该客户在签约后退房，则扣除已发放的该套奖励佣金。

二、导入业主客户资源，启动老带新销售渠道 业主推荐回馈

1、推荐认定方式

A、提前给置业顾问打电话或短信发送给销售主管，告知其有朋友要到案场参观； B、亲自带朋友到案场并到销售主管确认。

2、推荐回馈奖励

A、推荐1套，赠送购物卡或现金（价值500元）B、推荐2套，赠送购物卡或现金（价值1000元）C、推荐3套，赠送旅游券或现金（价值1500元）

D、推荐4及以上的，赠送礼品/购物券或现金（2000元）E、除以上奖励外，推荐积分正常享受。

3、另外对老客户带新客户的原则，充分挖掘来客户的积极主动性。未成交的情况下增加来访量，可考虑客户来访进行回馈。

A、推荐一组新客户来访，赠送50元油卡（新客户界定：未在售楼处做过客户登记）

B、联系一场10人以上小众推广活动，奖励800元/场（须经销售主管确认）

三、导入数据库资源，启动渠道客户转介；  提升经纪人提成点数；

 更新项目活动信息，以辅助经纪人积极性；  提升项目推售种类，多元化销售渠道启动；

四、导入三级市场门店代理，启动多元分销；

合作方向：配合项目营销宣传，配合项目营销期间咨询服务，中介公司客户资源的应用，融合中介与现场销售的合作销售战线，协同物业全方位销售配合。

1、配合项目营销宣传

在项目宣传的各个阶段，我们可以利用中介公司全市的门店网络，在门店刊登相应的宣传推广物料，以配合、增强项目推广的整体效果，同时通过中介公司的门店网络宣传能增加门店附近区域客户的关注、咨询，增加项目的客户来源。

方案细则：

 根据前期充分的市场调研数据，选择项目周边区域内中高端住宅产品成交量大、二手存量房成家率大的中介机构合作，寻求合作渠道。

 制作宣传海报 及易拉宝道具，于中介公司的门店中进行展示，扩大户外流动广告牌范围。甚至可以对部分重点区域的门店进行售楼处式包装，以加快项目推广速度。

 尽量联合众多中介公司，开放信息渠道，刻意制造“即时短爆”的销售信息，在项目开盘前，进行集中客户信息推荐。同时以中介市场竞争极其激烈的现状使各中介公司相互牵制，以增加有效客户的来访和成交。

2、配合项目营销期间咨询的服务  客户就近咨询及资料索取服务；  根据项目客户类型、区域的不同，可利用合作中介公司在全市的门店放置项目基本资料及宣传资料，并在门店中专业培训2—3名深入了解项目资料的销售人员，方便客户在阅读项目的广告后能就近在中介公司的门店进行项目咨询；

 客户资料汇总服务；在门店咨询项目的客户及其资料都可定期汇总作为项目的客户资源，在下一阶段的短信、活动营销中使用；

 客户调查服务；在门店咨询项目的客户可了解其信息来源，为项目的广告效果提供更为广泛的一线数据；

3、中介公司客户资源的应用

 中介公司住宅买卖成交客户资源库；  中介公司住宅租赁客户资源库；

 中介公司商铺、写字楼成交客户资料库；  中介公司绵阳住宅成交客户资料库；

 中介公司其他城市外派工作的绵阳地区白领客户类等；

4、融合中介与现场销售的合作销售战线，协同物业全方位销售配合 引入中介公司也是一把双刃剑，中介公司业务人员素质良莠不齐，虽然单兵作战能力强，但缺乏协同合作意识，并且全靠现实利益驱使，因此营销部应制定全面的管理制定、采取规范的合作协议来确保风险控制，对可能出现的不利情况，一一拟定相应对策，落实具体措施。

小结：风险控制、合作要求、接待流程、标准说辞的规范统一；

方案：

 合作协议条款确认，统一规范流程、时效期限、确认表单、双方现场负责人及监督人、佣金点数、奖惩条款、违约责任。

 对于合作中介，定期进行逐一评判，根据现场销售配合度、流程执行力、维护客户有效性、说辞准确性、品牌维护等多方位考评，优胜劣汰并随时终止不理想的公司，确保合作品质。

规范流程：

 中介机构与现场销售在合作时期内目标一致但需分工明确：中介负责接待，在成交业绩方面，现场销售和中介共同挂钩，移除了双方合作的障碍，加大了成交几率，以达到快速去化的目的。

 报价统一，折扣由销售案场负责，营销部负责统一协调，规避销售风险。 协同项目公司、指导物业管理公司、有效监控中介公司来拦截广告客户；  项目周边3公里范围内，不得出现中介巡展地点，维护公司的品牌及项目形象；

 合作期间，客户满意度作为中介合作的考虑指标之一，有销售案场和营销部共同对合作方进行考核。

实施步骤  营销部与合作中介公司达成合作意向，驻场前明确合作模式、佣金比例、分销房源、价格、折扣、案场管理制度、客户界定及工作配合；  签订《销售代理合同》或《推荐服务合约》；

 系统的销售培训支持：标准化接待流程执行、项目销售销讲等；  项目相关物料支持：外场销售道具、宣传资料等；  成交客户确认岗，进行来人渠道确认及客户分配；  完成认购、签约、客户资料归档入工作客户维护。

细则：案场模式

现场销售接待》》客户渠道确认》》门店系统资源》》老业主资源

细则：案场接待确认细则

 由中介销售对客户进行前期楼盘介绍，确定看房意向后以电子邮件及书面文字的方式与销售现场客户确认岗人员确认客户为新客户后，派遣销售人员陪同客户至项目销售现场；  抵达项目现场后，中介销售人员须将客户移交给现场销售人员，移交客户时，中介销售须与现场销售人员签订《客户确认单》；

 《客户确认单》一式两份，一份由销售现场客户确认岗保留，一份由中介销售人员保留；

 客户移交后由现场销售人员继续服务，并直至客户成交，中介销售应配合现场销售服务；

 未成交的客户后续跟踪联系由现场销售人员及中介销售人员共同完成；  成交客户的售后服务工作全部由现场销售人员完成，直至房屋产权证办理完毕；

 项目周边及社区内不得有合作中介工作人员进行揽客，不得与销售现场人员私下飞单；

 中介公司工作人员与销售现场销售人员串通，进行飞单的，应处以总房价款1%的赔偿金或终止合作协议。

细则：客户确认条件

 客户无销售现场接待记录和电话记录且由中介公司首次带领至销售现场。】  《客户确认单》中客户姓名必须有一个（或直系亲属）与最终我方合同中乙方姓名中的一个保持一致。

细则：佣金比例（佣金包括基础佣金及跳佣）基础佣金由合作双反制定例如：  住宅，单套1%  商铺，单套1.2% 跳佣部分根据市场及销售情况进行调整，例如：（一房、两房、三房、）中介公司确认客户认购并完成签约足150套，150套起至200套跳佣至单套1.2%以此激励中介销售人员积极性。

老带新客户购房优惠活动

凡经老客户介绍新客户成功购买本公司住宅或商铺 新客户：可以享受2000元购房优惠

老客户:可以享受2000元现金购物卡或购房优惠

背景

1、适用前提

 拥有大量的老客户资源

 尾盘阶段——房源少，可选面窄，上门成交量低  营销费用有限——广告投入较少