房产营销案例分析

第一篇：房产营销案例分析

房产营销案例分析

一、深圳万科案例

1、万科集团采用了那种目标市场选择的策略? 答：万科集团采用的是产品----市场集中化策略。指的是房地产企业的目标市场无论是从购房者或是从产品角度都集中于一个细分市场。

2、房地产目标市场选择应该按照什么程序进行? 答：目标市场选择的程序是：

1、市场调研及市场细分。

2、细分市场分析与平估。

3、目标市场的选择。

3、谈谈你对万科公司的目标市场选择的看法。答：正是由于万科公司在项目前期阶段经过认真调查研究分析，通过对市场细分后锁定了深圳市及周边地区拥有千万资产的目标市场，认为，虽然这一目标市场十分狭窄，客户群体容量依然十分有限，但由于这部分群体存在着有效需求，所以公司有效把握了他们的需求信息，及时开发出了他们所需求的物业产品----高层豪宅，结果市场反应强烈，取得了项目的成功。

二、人口老龄化案例。

问题：试论述人口老龄化对房地产市场及房地产营销管理的影响。

答：

1、在房地产营销宏观环境中的人口环境是影响房地产营销的重要因素。人口的数量、结构等对房地产市场定位有明显的指导意义。

2、我国目前人口老龄化现象已在我国各大中

城市显现出来，为了使老年人“老有所养，老有所依”，政府及社会各界需要投入大量资金，保证老年人生活需要。不少老年空巢家庭，也需要购买适合养老的房屋。这必然导致对“老年公寓”、“敬老院”、“托老所”“社会福利院”等房地产项目的巨大需求。

3、因此，房地产企业，应根据人口环境老龄化的重要变化，及时调整房地产市场定位，积极主动地开发设有医院、老年人健身娱乐、老年人饮食起居综合服务等适合养老的房地产项目。适应人口老龄化的环境变化，满足老年人的需求。

三、北京红石实业公司，通过市场细分，选择了其中的两个目标市场，该公司集中有限的资源先后为北京的居家办公的目标市场开发了SOHO现代城，为金领人士组成的目标市场在海南开发了高挡海景别墅。

问：（1）房地产公司采用了哪种目标市场选择的策略？

（2）房地产目标市场选择应该按照什么程序进行？

（3）谈谈你对红石公司的目标市场选择策略的看法 答：

1、红石公司采用的是选择性专业化策略。指房地产企业根据市场需求，选择某几个细分市场，为不同需求的顾客提供不同类型的产品。

2、房地产目标市场选择的程序是：第一，市场调研及市场细分。第二，细分市场分析与评估。第三，目标市场选择。

3、红石公司通过市场细分，有效运用了目标市场

选择中的选择性专业化策略，根据市场需求，结合自身的实力，选择了其中两个目标市场，然后集中公司的资源先后为北京的居家办公的目标市场开发了SOHO现代城，为由金领人士组成的目标市场在海南开发了高档的海景房别墅，两种不同类型的产品，取得了成功。

四、某房地产公司在同一小区内开发了四幢楼，分别称之为“牡丹苑”、“兰花苑”、“菊花苑”、“茉莉苑”，这四幢楼只是在外观颜色上根据其起名而分别是红色、蓝色、黄色和白色，实际并没有什么成本上或质量上的区别，房地产公司却对四幢楼制定了不同的价格，分别是每平方米8888元、8788元、8688元、8588元。实际销售说明了该定价较为成功。

问：（1）该房地产公司采用了哪种定价方法？

（2）结合案例，谈谈你对房地产定价方法的看法。答：

1、该开发公司采用的是需求差异定价法。主要是根据房地产产品外观的差异来进行差别定价。需求差异定价法又称为差别定价法，是在特定条件下，根据需求中的某些“差异”而使商品的价格有所差异的一种定价方法。

2、房地产定价既是一门科学又是一门艺术。该开发商通过了解消费者的需求，根据消费者对不同房地产产品的不同需求定价，因此取得了销售成功。

五、某房地产发展商开发的某项目，推出市场后销量不佳，一个月仅成交3套。于是发展商转变策略，委托某

销售代理公司销售。代理商接手后，进行调查后发现主要是原有的设计和营销策略不当。于是，代理商的建设设计研究部参与了其户内面积修改，并建议发展商利用属下各地的房地产项目的庞大客户资源，整合集团其他机构资源，进一步加强项目品牌宣传。通过整改，该项目重新推出市场，销售业绩大幅提高。

1、阅读以上案例，试分析为什么房地产开发商采用直接销售渠道导致了失败，而采用间接销售渠道取得了成功。直接销售渠道与间接销售渠道各有哪些优缺点？

答：

1、房地产直接销售的优点有以下几个方面： 1）、和减少代理费用。2)、可更好地了解目标市场。3)、提供更优质的服务，较好的控制销售渠道。4)、我国目前房地产中介市场仍存在诸多问题。

2、房地产直接销售渠道的缺点有以下几个方面： 1)、产品推销成本较高。2)、易失去部分市场。3）、自营推销人员素质往往较差，推销经验不足。

3、房地产间接销售渠道的主要优点有以下几方面： 1)、可弥补房地产开发商经营能力的不足，使其能集中精力搞好生产。2)、即可使产品具有最大的市场覆盖面，同时还可降低房地产开发商的销售成本。3)、可避免社会资源的浪费，促进房地产商品的快速流通。4)、可提供全过程的营销服务。5)、降低和减少房地产市场的风险。

4、房地产间接销售渠道的缺点有以下几个方面： 1)、难以整合形成核心竞争优势，营销策略容易被竞争

对手模仿。

2)、消费者认可开发商品牌，而对代理商的品牌认识相对薄弱。

3)、大部分代理公司注重营销的短期利益，而对长期利益重视程度不够。

4)、我国房地产中介市场运作尚不成熟，存在很多不规范的操作行为、荣易导致开发商信誉受损。

2、因为，代理商在进行调查后发现主要是原有的设计和营销策略不当。于是，代理商的建设设计研究部参与了其户内面积修改，并建议发展商利用属下各地的房地产项目的庞大客户资源，整合集团其他机构资源，进一步加强项目品牌宣传。所以，通过整改，该项目重新推出市场，销售业绩才得到大幅提高。

六、在商品房开发中，户型创新是提高住宅产品竞争力的重要手段之一。不少案例明，每个开发项目在区位、环境等因素不可改变的情况下，通过不断挖掘创新型户型作为卖点，为产品提高竞争力，已经成为楼盘制胜的关键。商品房的户型设计可谓亮点不断，空中花园、小复式、跃式结构等等，这些舒适性和实用性兼备的产品设计为消费者所追捧，为楼盘销售注入了强有力的兴奋剂。

1、问：户型属于房地产产品整体观念的哪一层次？结合案例，谈谈你对房地产产品整体概念的理解。答：

1、户型属于房地产产品概念中的有形产品。房地产有形产品是房地产和新产品的载体，是消费者可以直接

观察和感觉到的内容。消费者实际是从有形产品考察房地产产品是否满足其对核心产品的需要，是选购房地产产品的直接依据。

2、房地产的产品整体概念包括核心产品、有形产品和

附加产品。有形产品是核心产品的载体，企业必须将产品的名称、外观特色、包装和其他属性合理组合，把核心产品转化成有的东西，准确地把核心利益传送给消费者。案例中的不断创新户型，就是通过各种花样的户型这一有形产品的直观性来吸引消费者的。附加产品是是消费者在购买房地产产品过程中可以得到的各种附加服务和利益的总和，主要包括售前咨询、代办手续、按揭保证、提供贷款、物业服务等。特别是物业管理服务，在日益激烈的市场竞争中，提供优质的物业管理服务也是房地产产品营销的重要手段。

七、广州某楼盘在开盘盛典上发布了“双十保”（十足质量保证，十年免费保修）的承诺。在房地产行业由质量问题而引发的投诉率居高不下的现阶段，敢于作出这样的承诺，这一举动意味深长。据负责人介绍，敢作出这样的承诺是因为“四不”：一是不出风头，把钱花在你看不见的地方，如16厘米厚的无梁楼板、双层中空玻璃；二是不炒概念，注重楼盘内在品质；三是不惜代价，聘请高素质合作伙伴；四是不怕“浪费”600元当300元花，给住户配备高标准装修套餐。

阅读以上案例，根据所学的有关知识，说明你对产品整体概念以及现代房地产市场竞争趋势的理解。答：

1、产品整体概念包括了核心产品、有形产品和附加产品，售后服务与保证是产品的重要组成部分。

2、市场竞争的内容和形式是动态的，现代房地产市场的竞争趋势是在附加产品上来提高产品的吸引力。在日益激烈的市场竞争中，如何提供更完善的附加产品是房地产开发经营者重要的手段。附加产品包括售前咨询、代办手续、按揭保证、提供贷款、物业管理等。特别是物业管理，作为房地产附加产品的重要内容，已成为房地产产品不可分割的部分，也成为了产品营销的重要手段。物业管理公司通过优质的物业管理服务，为业主和使用者提供了良好的环境和便利条件，更充分地体现了房地产产品的使用价值，满足了房地产产品保值增值的要求。

八、新加坡发展银行置地集团开发的上海新加坡园景苑、汇景苑案例。

问：该房地产商运用了何种房地产定价方法?如何理解其内涵。

答：

1、上海新加坡园景苑和汇景苑等两个楼盘采用了需求导向定价法的价值感受定价法。房地产消费者对房地产商品的价值感受不同，就会形成不同的价格限度。价值感受定价法就是根据消费者对房地产商品及其价值的感受来定价的一种方法。

1、2、在房地产营销中，运用价值感受定价法的关

键在于房地产营销者必须对消费者的价值感受有一个正确的判断，不能过高也不能过低。过低房地产营销者获利少或无利可图；如果估计过高消费者不接受，销售量减少，获利也会减少。

九、某房地产开发公司开发的某花苑，座落于某市中心区域，占地面积13265平方米，由一幢30层商住楼和三幢30层住宅楼组成。该楼盘于1995年4月开始预售。当时该市的房地产市场销售状况低迷，为了更好地销售楼盘，开发商经过精心策划，推出了“客户开价”的销售活动。

该活动的具体操作方式是：开发商拿出3-7层共30套房源，在确定其底价为每平方米5900元后，顾客可以高于此价的任何价格报价。如果客户报价在最高的前12名以内，即以此作为该客户的成交价，不另加层次和朝向费用。该活动推出后，立即在社会上引起了一个“客户开价”的热潮，仅半个月时间，参与报价的客户就达6

3名。报价高的前12名客户按报价购买了该花苑的商品房，而其余客户在认识到该花苑的优良品质后，愿意出比客户开价更高的价格购买更好的楼层。活动取得了巨大的经济效益和社会效益。该活动使购房者感受到了买房由自己定价的全新体验，为该市房地产更合理定价提供了一条新思路。

问：该花苑的开发商采用了哪种定价方法？运用这一方法应注意什么？试分析其成功的原因。

答：

2、该开发商采用的是需求导向定价法中的价值感

受定价法。

3、运用价值感受定价法必须对消费者的价值感受

有一个正确的判断。如果估计过低，房地产营销者获利少或无利可图；如果估计过高消费者不接受，销售量减少，获利也会减少。

3、该花苑的开发商通过“客户开价”的销售活动，了解了客户对房屋真实的价值感受，同时也使其余客户认识到该花苑的优良品质，愿意出比客户开价更高的价格购买更好的楼层。因此活动取得了巨大的经济效益和社会效益。使得该房地产销售取得了成功。

十、1994年4月，位于北京广安门附近的恒昌花园首推“100%按揭”概念，最终造就了恒昌花园接近封盘（只剩二十多套尾房）的良好业绩。事实证明，这地处南三环与西二环之间，本不被人看好的项目得以热销，与这一促销高招的实施分不开的。

100%按揭贷款的具体做法是：客户只需付两万元即可入住，银行按揭至少70%的贷款，加上开发商提供的与银行利率限期一样的贷款，住户只需每月归还银行与开发商的贷款即可。对于这种促销招数，其策划者“恒昌”总裁助理并不讳言这是开发商为售房玩出的新花样。他说，这种方法只适用于大多数房子已经售出后，剩下一部分房子可以试行新法，最终的结果是能够达到100%入住，物业管理得以顺利实施。即使有几家还不起贷款的客户，也不会给几近封盘的项目造成太大的损失。

问：（1）恒昌花园采用了促销组合中的哪种促销方式？

（2）谈谈你对本例促销方式的看法。

1、恒昌花园的这一促销招数属于营业推广促销方式。所谓房地产营业推广，是指房地产开发企业运用各种短期诱因鼓励消费者进行购买，以促进房地产产品销售的所有措施。

2、房地产促销是指房地产企业通过一定方式向消费者传递房产产品的信息并与消费者进行有效的信息沟通，以达到影响消费者的购买决策，促进房地长商品流通的营销活动。本案例中100%按揭贷款的做法是开发商根据项目具体情况为售房玩出的新花样，这种方法只适用于大多数房子已经售出后，剩下一部分房子可以试行新法，最终的结果是能够达到100%入住，物业管理得以顺利实施。即使有几家还不起贷款的客户，也不会给几近封盘的项目造成太大的损失。所以此办法不能用于项目刚开始销售时。

十一、最近,我国调整了房地产贷款政策,提高了房贷利率.根据营销环境分析的原理,请你分析这一变化对我国房地产企业营销活动的影响。

答：

1、房贷政策属于宏观营销环境中的政策环境。

2、自09年以来我国房地产市场投资、投机严重，价格飞速上涨，已远远超出百姓的承受能力，已严重影响经济发展和社会稳定，国家适时调整房地产贷款利率将有效遏制房价的上涨势头，打击房产投机，促进房价回归正常。提高利率对房产企业融资成本上升，开发商利息负担沉重，开发成本上升。利率的上涨同时也加大了对投资方融资成本，提高了入市门槛，从而抑制了房地产的需求，达到降低房地产价格的目的。

十二、案例一：北京市天创房地产开发公司精心打造天缘公寓（高层住宅项目）该项目位于北京市宣武区白纸坊和西二环交汇口，项目总建筑面积７万平方米，公寓的户型面积从75平方米到193平方米,涵盖了二室二厅、三室两厅、四室两厅等多种规格，开发商力图通过该物业的开发建设来满足不同目标市场（小康型住宅需求群体、富裕型住宅需求群体、豪华型住宅需求群体）的需求。

案例二：位于南京新街口中央商务区的标志性建筑天安国际大厦，它的目标客户群体定位于在南京CBD办公的白领阶层，该项目的1－8层为大洋百货公司，9—13层为高档写字楼，14—42层是公寓，开发商通过在一个楼盘中开发不同类型的物业，较好地满足了南京新街口CBD区域内的白领人士购物、餐饮娱乐、办公、居住等

各种需求。



问：（1）案例

一、案例二的房地产公司分别采用了哪种目标市场选择的策略？

（2）房地产目标市场选择应该按照什么程序进行？

（3）谈谈你对案例中两个房地产公司的目标市场选择策略的看法。

答：

1、案例一采用的是产品专业化策略，案例二采用的是市场专业化策略。产品专业化策略是指房地产企业向各类购房者同时供应某种房地产，由于面对不同的购房者，需要房地产商品在档次、质量或区位等方面有所不同。市场专业化策略指房地产企业面向同一市场类型，如高收入阶层。

2、房地产目标市场选择程序应按照以下程序进行1）、市场调研及市场细分。2)、细分市场分析与评估。3)、目标市场的选择。

3、目标市场的选择是建立在市场细分的基础上的，因此，广泛的、深入的市场调查与研究是尤其重要的。房地产项目投资巨大、投资周期长、涉及因素复杂、风险大等特点，都要求重视市场研究，真实地把握市场规律。以上案例中开发企业就是对目标消费群体进行了充分的调查、分析、研究的基础上针对目标消费群体对房地产产品属性、特征、功能的需求，塑造产品的特色形象，并把这种形象传递给了消费者，从而吸引顾客、占领了市场。

一、简述房地产直接销售渠道及间接销售渠道的优缺点及其适应条件？

答：

1、房地产直接销售的优点有以下几个方面： 1）、和减少代理费用。2)、可更好地了解目标市场。3)、益重视程度不够。

4)、我国房地产中介市场运作尚不成熟，存在很多不规范的操作行为、荣易导致开发商信誉受损。

5、房地产间接销售渠道的适应范围：

渠道的控制要求、产品组合的状况等。

三、房地产代理商的经营模式主要包括了哪三种?试简述其内容。

答：有以下三种：1)、无店铺经营模式。2)、直营连提供更优质的服务，较好的控制销售渠道。4)、我国目前房地产中介市场仍存在诸多问题。

2、房地产直接销售渠道的缺点有以下几个方面： 1)、产品推销成本较高。2)、易失去部分市场。3）、自营推销人员素质往往较差，推销经验不足。

3、房地产直接销售渠道的适应范围：

1)、大型房地产公司。2)、市场为卖方市场。3)、楼盘素质特别优良。4)、开发商所发展的项目已有比较明确、甚至是固定的销售对象时。

4、房地产间接销售渠道的主要优点有以下几方面： 1)、可弥补房地产开发商经营能力的不足，使其能集中精力搞好生产。2)、即可使产品具有最大的市场覆盖面，同时还可降低房地产开发商的销售成本。3)、可避免社会资源的浪费，促进房地产商品的快速流通。4)、可提供全过程的营销服务。5)、降低和减少房地产市场的风险。

5)、房地产间接销售渠道的缺点有以下几个方面： 1)、难以整合形成核心竞争优势，营销策略容易被竞争对手模仿。

2)、消费者认可开发商品牌，而对代理商的品牌认识相对薄弱。

3)、大部分代理公司注重营销的短期利益，而对长期利

1)、中小型开发公司。2)、市场为买方市场。3)、其他。锁经营模式。3)、特许加盟连锁经营模式。

二、简述影响分销渠道设计的因素主要有哪些方面? 无店铺经营模式：无店铺形式，并非指没有经营场所，答：一般来讲，主要有以下几个方面：

而是指不设立连锁店。除了派往开发商处的销售人员外，所1)、产品因素。2)、市场因素。3)、环境因素。4)、企业有员工在同一办公场所。

因素。

直营连锁经营模式：直营连锁经营是指由同一公司所

产品因素是指产品本身所具有的特性及条件对分有，统一经营管理，具有统一的企业识别系统，实行集中采销渠道的影响。不同的产品具有不同的特性，对分销渠购和销售，有两个或两个以上连锁分店组成的一种形式。

道的设计要求业不同。包括产品价值的大小、产品的变特许加盟连锁经营模式：是指特许者将自己所有的商

异性与时尚性、产品的体积与重量、产品的标准化程度、标、商号、产品、专利、专有技术、和经营模式等以特许经

产品的技术性等。

营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在市场因素是企业选择分销渠道时应考虑的最重要特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相的影响因素之一，影响分销渠道选择的市场条件主要包应费用。

括市场类型、市场规模、目标顾客的集中程度、顾客购

四、房地产企业选择广告媒体的依据有哪些?

买的数量、竞争对手的状况等几个方面。

答：有以下几种：1)、媒体的特性。2)、目标顾客的媒体环境因素：房地产市场的环境因素主要有两层含习惯。3)、成本费用。4)、政策法规的限制。

义：一是房地产市场经营环境。房地产市场经营环境包媒体的特性不同的广告媒体在送达率、影响力、表现括经济环境、竞争环境、人文社会环境、政策法规环境、手法以及目标对象等方面都不尽相同，因而产生的广告效金融环境；二是项目周边环境。项目周边环境包括了项果也就具有明显的差异。因此，企业在选择媒体时，应首目的交通环境、自然环境、生活环境和基础设施条件等。先了解不同媒体自身的特点，以选择最合适的媒体。

它直接影响项目的销售难易程度。

目标顾客的媒体习惯：消费者由于职业、受教育程度企业因素是指企业的自身条件因素，企业自身的因素

以及生活习惯的不同，对广告媒体接触的习惯也有所区别。包括企业的规模、实力和声誉、企业的经营管理能力、分销

房地产开发企业在进行广告媒体选择时，必须充分了解目标顾客接触媒体的习惯，选择他们接触最频繁、最信赖的媒介。

成本费用：不同的广告媒体所耗费的成本相差很大，即使是在同一媒体，因覆盖面大小不同，费用相差也很大。成长战略包括：同心多角化，水平多角化，复合多角化，也称集团多角化

七：企业如何根据不同的市场需求形态制定相应的营销管理任务？

力量和相关因素的集合，它是影响房地产企业生存和发展的各种外部条件。

一：宏观环境要素：1：政策环境2：经济环境3：人口环境4：文化环境5：科技环境6：自然环境因素 企业在选择广告媒体时，应根据不同媒体的广告成本，以有限的广告预算，实现最大的广告效果。

政策法规的限制：世界各国都制定了广告管理的政策和法规，对广告的内容、广告的发布程序、广告媒体的业务范围等方面都有明确的规定。因此，房地产开发企业在为产品选择广告媒体时，应注意是否存在有关的法律限制。

六：企业业务发展战略的主要类型有哪些？

答：

1、密集性成长战略。

2、一体化成长战略。

3、多角化成长展略。1：密集性成长战略

是指企业通过当前产品的市场渗透，市场开发以及产品开发三种策略

方式求得成长发展战略 2：一体化成长战略

指企业通过与其他企业联合以求得自身成长的战略，当企业所在的行业有很好的发展前景，企业在行业价值链体系实行一体化能提高效率，加强控制，扩大销售时，则可运用该战略。一体化又分垂直一体化和水平一体化

3：多角化成长展略

指企业为了尽可能多地利用市场机会，所实行的跨行业，多品种，多规格，多型号的多样化生产，多角化

答：：1：潜在需求---开发性营销

2：下井需求---恢复型营销

3：不规矩需求----协调性营销

4：饱和需要----维持性营销

5：超饱和需求---增长性营销或限制性营销

6：否定需求---改变性营销

7：有害需求---抵制性营销

8：无需求---刺激性营销

八：试简述房地产企业营销管理过程的主要程序？ 答：房地产企业营销管理过程是市场营销管理的内容和程序的体现，是指企业为到自身的目标，辨别，分析，选择，和发展市场营销机会，规划，执行，和控制企业营销活动的全过程包括：1：分析市场计划------从顾客需求出发，重视市场营销调研

2：研究和选择目标市场

3：市场地位

4：制定市场营销组合 5：安排企业营销预算

6：执行和控制营销计划

九：简述房地产地产市场营销环境的主要内容？ 答：是指与房地产企业营销活动有潜在关系的所有外部

二、微观环境：指与企业紧密相连，直接影响其营销能力和各种参与者，这些参与者包括：1)、购房者。2)、竞争者。3)上下游企业。4)、公众。5)、企业内部环境。

7：简述房地产营销微观环境的主要内容？

答：即指与企业精密相连，直接影响其营销能力和各种参与者，这些参与者包括：

1：购房者2：竞争者3：上下游企业4：公众5：企业内部环境

十：简述市场营销环境分析的SWT法？

答：市场营销环境分析常用的方法SWOT法，它是英文Strengh（优势），Weak(劣势)，Opportunity（威胁）的意思，其中，机会和威胁是影响企业的外部因素，优势和劣势是影响企业的内部因素。1：市场机会分析:2：房地产企业环境威胁分析3：房地产企业内部环境分析 十一：简述房地产市场定位的基本原则？ 答：1：事实求是，尊重客观规律的原则

2：循序渐进。逐渐深化的原则 3:虚实结合，以实为主的原则

十二：目标市场的选择可采用的策略有哪些？ 答:目标市场的选择可采用的策略主要有

1、产品—市场集中化。

2、产品专业化。

3、市场专业化。

4、选择性专业化。

5、全面覆盖。

1：产品—市场集中化，指的是房地产企业的目标市场无论是从购房者是从产品角度，都集中于细节市场，较小的房地产企业通常采用这种策略。

2：产品专业化，指的是房地产企业向各类购房者同时供应某种房地产，当然，由于面对不同的购房者，需要房地产商品在档次，质量或区位等方面有所不同。

3：市场专业化，指的是房地产企业面向统一市场类型，如高收入阶层，开发面向他们需要的系列产品，如：别墅，高档公寓，中档住宅等。

4：选择性专业化：指房地产企业根据市场需求，选择某几个细节市场，为不同需求的顾客提供不同类型的产品

5：全面覆盖，亦即房地产企业决定全方位进入各个细节市场，为所有顾客群提供他们所需要的不同系列产品，大的房地产企业通常采用这种策略。十三：简述房地产产品的概念与分类？

答：

1、房地产产品是指可满足使用者居住，生产，经营等需要的一定建筑实体与相应服务的综合体，它是核心产品，有形产品和附加产品所组合的立体复合体。

2、房地产产品的类型有土地和房屋。十四：简述房地产新产品开发的程序？

答：1：:新产品构思 2：构思的筛选3：产品概念的形成与验证4：制定营销策略5：商业分析6：项目开发7：市场试销8：正式投放市场

十五：简述影响房地产定价的主要因素？

答：房地产定价的主要因素分为微观因素，中观因素，宏观因素

1：影响房地产定价的微观因素是指具体影响某宗房地产价格的影响因素，包括房地产自身因素和环境因素 2：中观因素：是指房地产所在的市场和区域，是指房地产所在市场和区域的特性对房地产价格水平的影响因素，包括：商服繁华程度，交通条件，基本设施，和区域环境条件。

3：宏观因素;是指对房地产价格及其走势有着普遍性，一般性，共同性，的影响因素，包括行政因素，经济因素，社会因素，人口因素，心里因素和国际因素 十六：房地产促销的含义是什么？由哪几部分组成？各有什么优缺点？

答：房地产企业通过一定的方式向消费者传递房地产商品的信息并与消费者进行有效的信息沟通，以影响消费者的购买决策，促进房地产商品流通的营销活动，促销的实质是企业与消费者间有效信息的沟通。

由广告，人员销售，公共关系和营业推广等部分组成。

1、广告：优点：传播广泛，传播的信息规范，易控制

缺点：广告费用浪费大，广告效果难以度量，难以与目标接受者沟通

2、人员推销：优点：信息表达灵活，易与销售者沟通，易与消费者建立关系，促销目的明确

缺点：单文接触成本高，对销售人员素质要求较高，难以进行大面积推销

3、营业推广：优点：促销刺激直接：易引起消费者的注意与反应，易迅速产生效果

缺点：易引起竞争，促销效果难以持久

4、公共关系：优点：可信度高，易建立企业和房地产的形象

缺点：针对性较差，企业难以进行控制

十七：房地产促销组合的特点及影响因素？

答：是指为实现房地产企业的促销目的而将广告，人员推销，公共关系促销，营业推广等不同的促销方式进行组合所形成的有机整体 特点如下：

1：房地产催促组合是一个有机整体组合。房地产企业应追求有机的整体效果，使其达到单纯的个体相加所不能达到的优化结果

2：构成促销组合的各种促销方式既有可替代性又有其独立性。

3：促销组合的不同促销方式具有相互推动的作用。4：促销组合是一种多层次组合。

5：促销组合是一种动态组合。一个效果好的促销组合在环境条件变化后会成为一种效果很差的促销组合，因此，企业必须根据环境的变化调整企业的促销组合 影响因素：应考虑的主要因素有：1)、房地产的类型。2)、房地产的开发阶段。3)、促销预算。4)、推式与拉式策略。5)、政治与经济环境 十八：企业定价目标主要有哪些选择? 答：房地产定价目标是指房地产营销者在定价是预先考虑到房地产商品的价格实现后所应达到的目标。房地产营销者的定价目标大致有如下几种：1)、以获取最大利润为定价目标。2)、以获取合理利润为定价目标。3)、以获取合理投资报酬率为定价目标。4)、以保持市场占有率为定价目标。5)、以稳定市场为定价目标。6)、以保障社会福利为定价目标。

十九：简述房地产定价的主要方法和策略。

答：

1、新产品定价策略。常见的新产品定价策略有两种：一是受专利保护的创新产品的定价策略。包括撇脂定价和渗透定价；二是防制新产品定价策略。

2、折扣定价策略。主要有现金折扣、数量折扣、功能折扣、季节折扣和推广折扣。

3、差别定价策略。

4、心理定价策略。主要有声望定价、尾数定价、招徕定价。

二十、影响消费者购买行为的外部因素的主要内容 影响消费者购买行为的外部因素的主要内容包括：

1、社会文化因素：具体从社会阶层、相关群体、家庭状况、和文化状况几方面进行；

2、经济因素：具体通过消费者收入状况、消费者支出模式、消费信贷、居民储蓄等。二

十一、房地产市场调查的主要程序有哪些？ 房地产市场调查的主要程序包括：市场环境研究、市场需求研究、消费者研究、价格

研究、分销渠道研究、市场竞争情况研究等。

二十二、定性预测与定量预测有何区别？

定性预测法是指主要依靠熟悉专业业务知识、具有丰富实践经验和综合分析能力的有关

人员，根据已掌握的历史资料和直观材料，运用个人的经验和分析判断能力，对事物 的未来发展作出趋势或程度上的判断。定量预测法是运用一套严密的预测理论和根据这

些理论所建立的数学模型，对预测对象目标运动质的规律进行描述，拒以未来量的变化 程度。

二十三、房地产市场预测主要包括哪些程序?

答：房地产市场的程序一般如下：

1、确定具体的预测目标。

2、搜集和分析有关的历史和现实数据资料。

3、选

择预测方法和模型进行预测。

4、确定预测结果。

5、写出预测报告。

二十四、简述房地产市场细分的标准和要求。答：

1、标准：房地产市场细分是指房产企业在“目标市场营销”观念的指导下，依据一定的细分变数，将房地产市场总体细分为若干个具有相似需求和欲望的房地产购买群体的过程。而房地产市场细分是依据顾客需求的差异性来决定的，所以，造成顾客差异性的主要变量因素就是市场细分化的标准。有地理细分、人口细分、心里细分、行为细分基本形式。

2、市场细分的要求：有效的市场细分应遵循一下几点

基本原则：1)、可衡量性。2)、可进入性。3)、可盈利性。4)、可行性。

可衡量性是指被大致测定的各个市场的现实或潜在购买力和市场规模的大小。

可进入性是指房地产企业有可能进入所选定的分市场的程度。只有当这些消费者居住区域相对集中并具有一定的规模，公司才应考虑进入这个分市场。

可盈利性是指房地产经营企业所选定分市场的规模足以使本企业有利可图。一个细分市场应该是适合制定独立的市场营销计划的最小单位，并且具有相当的发展潜力。可行性是指房地产经营企业能否对自己所选择的细分市场制定和实施相应有效的市场营销计划。

第二篇：房产典当案例分析

房地产典当案例分析

1993年7月12日，A公司与B典当行签订一份典当合同。双方约定：A公司将其所有的文化宾馆以1500万元人民币的典价典给B典当行，典期为一个月，A公司应于同年8月11日赎典，逾期三天不赎则视为绝卖。合同经公证后，B典当行依约支付了典价款，并收取A公司典价月4％的收益金，同时将该宾馆的房产证收归自己保存。合同逾期后A公司无力还款，双方经多次协商后又于1995年12月12日达成协议，约定A公司于1996年6月25日前交出典产。此前A公司以为宾馆办理保险为由，于1994年3月将其房产证从B典当行取回，据此又与C银行签订了抵押借款合同。C银行持该房产证办理抵押登记手续后贷给A公司40万美元。1996年7月C银行以A公司无力偿还贷款为由诉至法院。审理期间双方达成调解协议，由A公司将文化宾馆90％股份权利转让给C银行。在调解书执行过程中，B典当行提出异议，称典当合同成立在前，并且已有“逾期不赎视为绝卖”的明确约定，所典宾馆所有权早已转归B典当行；A公司以自己已不再享有产权的房产与C银行设定的抵押担保合同是无效的，其后达成的调解协议内容也是违法的。

此案应如何处理，存在几种不同观点。

一种意见认为该典当合同实质上是房屋抵押借款合同，因其设定在先而具有优先受偿权。此案中，B典当行并没有实际占有房屋，并且按月4％收取的收益金显属利息。因此不具有“房不计租钱不计息”的典当关系法律特征，应按抵押借款合同处理。至于A公司与C银行签订的抵押合同也是有效的，如果宾馆的实际价值超过典价，其超出部分可以再设定抵押。但B典当行具有优先受偿权。

另一种意见认为该典当合同合法有效。在法律、政策没有明确规定，并且不损害他人和社会公共利益的情况下，应允许当事人自主作出民事法律行为。典当合同已明确约定，逾期不赎视为绝卖。事后双方也再次达成协议认可了此约定。所以宾馆的所有权已转归B典当行，A公司以他人房产设定的抵押是没有法律效力的。

笔者不同意上述意见。笔者认为该典当合同在当时虽可认定为房屋抵押贷款合同，但其并不具有对抗后一合法设定的抵押借款合同的法律效力。理由如下：

一、该案不是传统民法意义上的典权纠纷

1、典当作为一种质押借贷，是担保物权，是债；而典权则是对不动产的用益物权，非债。这二者不应混淆（参见大百科全书法学卷第713页和辞海第330 页）。虽然它们都有“到期不赎视为绝卖”的惯例，但该案中A公司并没有将宾馆交给B典当行占有、使用和收益，因此也就谈不上对房产进行回赎和“房不计

租、钱不计息”。该案除标的物是不动产外，根本不具有传统民间典权关系的法律特征。该案实质上是一种将房产证作为权利进行质押的借贷。

2、最高法院于1992年3月16日对黑龙江省高院作出的（1991）民他字第15号《关于金德辉诉佳木斯市永恒典当商行房屋典当案件应如何处理问题的函复》也明确了在审判实践中，对因典当行以“典当”形式从事融资借贷的案件应定性为以房地产抵押的借款合同纠纷，并且不得将先行提取的利息计人典金计算复利。

二、典当行并没有取得典当房屋的所有权

1．典当合同约定的“逾期视为绝卖”不能作为宾馆所有权实际转移的依据。所谓“绝卖”就是买断典物的所有权。而该案中．B典当行在逾期后很长时间内。既没有实际取得该宾馆的占有、使用和收益的权利，又没有依法办理房产的变更登记手续，因此，无论在事实上还是在形式上B典当行自始至终均没有取得该宾馆的所有权。

2．即使我们将”逾期视为绝卖”看作是房屋所有权转移的特别约定，但由于事后双方又多次协商达成“1996年6月25日前交出典产”的协议，这就对典当合同条款进行了修改变更，解除了原先约定。这在B典当行同意将房产证交给A公司办理保险的情节中也可以看出：该宾馆所有权事实上并没有发生转移。

3．依据中国人民银行《典当行管理暂行办法》规定，典当行对死当物芬裁挥兴腥ǎ⑶叶缘蔽锇炖肀Ｏ找彩堑涞毙械姆ǘㄒ逦瘛８冒旆挥腥峡纱车摹熬簟倍还娑恕八赖薄薄Ｕ饫锏摹八赖薄庇搿熬簟辈煌赖苯鍪侵傅被Х牌嘶厥耆ǖ牡蔽铮涞毙胁⒉荒苊皇盏蔽铩０旆ü娑ǎ核赖蔽锲饭穆艉笃涫杖朐诳鄢舜畋鞠⒑偷涞奔芭穆舻姆延煤螅Ｓ嗖糠钟ν烁被АＲ簿褪撬担赖蔽锲返乃腥ú⒚挥凶聘涞毙校徊还涞毙卸运赖蔽锲返呐穆艏壑迪碛杏畔仁艹トò樟恕?BR>4．我国担保法明确规定：“出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。”法律之所以要禁止流质约定是为了防止质权人乘出质人急迫借贷之机作出不公平的行为，以保护正常的社会经济秩序。这种法定禁止是一种严格的、无条件的绝对禁止，即使物质的价值与债权的价额相等，这种约定仍归于无效。

5．房产证作为一种权利证书，本身并不能直接体现一定的财产利益。这与我国担保法第七十五条规定的票据、股权、知识产权等财产权利不同。我国法律对用房产设定的担保，并没有在质押上而仅是在抵押上加以规定。虽然法律没有明文禁止房产权利证书的质押，但依据物权法的公示主义原则，任何押物都应

该以登记或占有的方式来体现，否则不得对抗第三人。特别是不动产、车船、企业设备抵押和股票、知识产权质押，我国法律更是明确要求必须以登记作为合同成立的生效条件。所以，不动产权利证书即使可以质押的话也应以进行他项权利登记为必要。该案中B典当行既没有一直保持对房产证书的留置占有，又没有办理该房产的他项权利登记，更没有在逾期后很长时间内协商将典产折价并找补房价与典价之间的差额或者将典产公开拍卖以收回典价款等损失，同时一并办理房屋所有权过户登记手续。所以，B典当行只能自己承受未能及时正确主张和行使权利所带来的不利后果。

三、典当合同不得对抗C银行抵押借款合同

1、A公司与B典当行签订的房屋典当合同，虽然当时我国还没有相关的法律法规加以调整，但也应该遵循我国民事法律所确定的公平、等价有偿、诚实信用、遵守法律和国家政策、维护国家和社会公共利益的基本原则。前已述及，该房产典当合同既不具有典权的占有特征，又不具有典当的质押特征，仅有的质押物――房产证书还被欺骗放弃了质押权！更重要的是典当行没有及时地主张自己的权利。因此也就根本不存在什么优先受偿权。这在我国担保法和典当行管理暂行办法中均有明确的规定。这些法律、规章虽在事后颁布，无溯及力，但根据有关司法解释，在当时没有规定的情况下可以参照其规定进行追溯处理。

2、由于该案件一直延续到我国城市房地产管理法公布施行后，且之前我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市房屋产权产籍管理暂行办法等法规、规章和上海、深圳、天津、福建、广东及珠海等地区性法规、规章均已明确规定对房屋抵押必须实行他项权利登记。并且，参照最高法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第16条规定，对前一个抵押合同未办理抵押登记手续而又与第三人就同一房地产签订抵押合同并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。综上所述，笔者认为：该案中典当合同是一种以房产证质押形式表现的房产抵押借贷合同。由于B典当行没有能够通过合法有效的方式正确行使权利，并且还被A公司恶意欺骗，从而导致C银行在不知情的情况下以合法形式实行了房产抵押。因此，基于后―抵押借款合同由法院主持达成的A公司与C银行之间的调解协议合法有效，应予执行。B典当行提出的异议理由是不能成立的。至于B典当行为此遭受的损失只能另行要求A公司赔偿。

第三篇：营销案例分析

安徽文达信息工程学院-10营销与策划-营销案例分析作业

营销案例分析作业

姓名：黄顺超

班级：10营销与策划

案例：

一、飞利浦在中国的渠道模式

二、厦华如何获美最低终裁

三、选名酒？选名牌？

学号：52

安徽文达信息工程学院-10营销与策划-营销案例分析作业

一、飞利浦在中国的渠道模式

1、飞利浦有几种营销渠道可供选择？

答：飞利浦在中国有一下几种营销渠道可供选择：

1)直接建设、掌控主流渠道，再向终端铺货的渠道模式（自有渠道的建设）2)在国内外实行代理制、自营共存和区域总代理制渠道模式（代理制）3)和TCL进行彩电销售渠道的合作（战略联盟）

2、企业在选择渠道时应该考虑哪些因素？

答：

1)企业在选择渠道的时候应该考虑合作伙伴的以下因素：

① ② ③ ④ ⑤ 资金实力强；

有一定的销售队伍；

有一定的物流和仓储能力； 在当地有一定人脉关系；

渠道负责人，有一定的经营意识。

2)从自身角度出发应考虑以下因素：

① ② ③ ④ ⑤ 1．总体规模。

2．财务能力。

3．产品组合。4．渠道经验。

5．营销政策。

3、飞利浦为何选择与TCL在渠道上形成战略联盟？

答：飞利浦选择与TCL在渠道上形成战略联盟基于以下考虑：

1)

飞利浦属于国际性企业在中国没有很好的营销渠道基础，和TCL合作可以利用其渠道为自己产品销售铺路。

2)立即增加自己市场的渗透力度；TCL在中国有强大的市场及营销渠道，能够给飞利浦的产品增加市场渗透力度 安徽文达信息工程学院-10营销与策划-营销案例分析作业

3)4)5)6)可以提升飞利浦在本地，国内或全球的竞争力；

可以让TCL来共享这个研发的投入，来促进新产品的开发；

通过战略联盟飞利浦可以开发新产品和新服务，创造新的业务机会；

利浦本身是由于缺人、缺钱或者缺渠道，这样一来就可以嫁接TCL的资源，拓展市

场开发；

7)实现产品多元化； 8)降低成本;

4、自建渠道、代理制和渠道上的战略联盟各有什么优势？

答： 各自优势如下： 1)自建渠道： ① 对于用途单

一、技术复杂的产品，可以有针对性地按照顾客的要求安排生产，更好的满足客户的需求；

② 可以加强生产企业与顾客之间的沟通，便于产品信息和顾客信息的及时顺畅传递；

③ 由于没有中间环节，可以减少商品的流通时间及产品损耗，降低流通费

用，使产品价格具有优势；

2)代理制：

① 代理制可以吸引更多的渠道成员加入，拓展市场的速度较快，从而提高销售额，但不利于降低资金风险；

② 代理商反映的市场信息不一定正确； ③ 代理商不易贯彻厂商的政策；

④ 厂商自己投入的人力、财力、物力也不小，风险缺没有有效降低

⑤ 代理商的当地关系够，进入市场初期阶段困难度小，而且可运用关系，避免

出现逾期催收款；

⑥ 大多数代理商日后的成长空间有限。

3)渠道商上战略联盟： ① 创造规模经济。

② 实现企业优势互补，形成综合优势。③ 可以有效地占领新市场。

④ 能够快速有效地实现主导产品的转移。⑤ 有利于处理专业化和多样化的生产关系。安徽文达信息工程学院-10营销与策划-营销案例分析作业

5、生产商在哪些情况下需要改进渠道安排？

答：生产商在出现以下情况下需要进行渠道安排： 1)营销渠道结构与当前市场形态不相符 2)营销渠道特性与现有产品特点不相符 3)营销渠道体系与当前市场竞争形势不相符 4)营销渠道功能与满足用户需求不相符 5)营销渠道规模与渠道管理能力不相符

6、飞利浦的渠道调整受哪些因素影响？

答：

（1）从经营层次上看，同质产品进入同一个销售渠道时，如果无法进行差异化操作，可能难以达到合作调整的预期目标；

（2）从特定市场的规划层次上看，其改变可能涉及到增加或剔除某些特定市场营销渠道；

（3）在企业系统计划阶段，其改变可能涉及到所有市场上进行经营的新方法。安徽文达信息工程学院-10营销与策划-营销案例分析作业

二、厦华如何获美最低终裁

1.什么是倾销？ 根据世界贸易组织定义，该如何认定企业实施倾销？

答：

⑴倾销是指产品以低于正常价值的价格进入另一国的市场。

(2)《条例》第3条规定：“进口产品的出口价格低于其正常价值的，为倾销。”这一规定符合关贸总协定第6条的精神。但是，要准确地把握是否存在倾销，就必须明确“出口价格”和“正常价值”这两个概念。对此，《条例》的规定过于简单，有疏漏之处。什么是反倾销？中国企业如何应对反倾销？ 《条例》第5条规定：“出口价格，按照下列方法确定：(一)进口产品有实际支付价款或应当支付价款的价格的，以该价格为出口价格;(二)进口价格没有实际支付价款或应当支付价款的价格或者其价格不能确定，以该进口产品首次转售给独立购买人的价格或应当以对外贸易经济合作部商海关总署后根据合理基础所推定的价格为出口价格。

关于“正常价值”的规定，依《条例》第4条，进口产品的相同或者类似产品在出口国市场上有可比价格的，以该可比价格为正常价值，在出口国市场上没有可比价格的，以该相同或者类似产品出口到第三国的可比价格或者以该相同或者类似产品的生产成本加合理费用、利润为正常价值。即：存在倾销，、倾销对国内产业造成了实质损害、实质损害威胁或对国内产业的建立产生了实质阻碍，并且，倾销和国内产业遭受的损害存在因果关系。

2.什么是反倾销？中国企业如何应对反倾销？

答：

1)反倾销（Anti-Dumping）指对外国商品在本国市场上的倾销所采取的抵制措施。一般是对倾销的外国商品除征收一般进口税外，再增收附加税，使其不能廉价出售，此种附加税称为“反倾销税”。

2)由于企业是反倾销的主体，在应对反倾销的问题上，关键要看企业的表现。企业应对反倾销，应注意做好以下几个方面工作： ① 提高产品质量，增强品牌意识，改变产品形象 ② 加强合作，做到“以销定产” 安徽文达信息工程学院-10营销与策划-营销案例分析作业

③ ④ ⑤ ⑥

.运用国际标准，健全管理制度，健全商务档案 了解国外反倾销

配合反倾销调查，积极应诉及时抗辩

.按照标准调整企业经营和管理，尽可能争取“市场经济地位”

3.厦华应对美国商务部的反倾销调查有什么值得学习的地方？

答：

1)企业在遭受到反倾销调查通知时应制定应对原则：“不害怕、不回避、不让步，争取独立公正的裁决。”

2)主动应诉以澄清事实，美国的反倾销体系是透明的，法律和条例对反倾销调查做了详细规定，中国企业应积极应对，精心填写问卷，认真准备核查，争取“获得”市场经济地位，取得单独税率，将反倾销调查的影响降到最低。3)主动出击制胜，面对反倾销调查，只有企业勇敢站出来才有可能奏效；因为我国尚未获得市场经济国家地位，只有企业自身才能证明其产品是在市场经济条件下形成的，这样才不会被采用“替代国”的成本等数据来替代。4)细节决定成败，企业能为证明自己的产品是在市场经济条件下形成提供可靠的依据，这是能否胜诉的核心。

5)及时总结教训，中国企业现在必须直面日益增多的反倾销案，并尽快调整反倾销策略。

4.近年来，中国企业遭受反倾销调查日益频繁，相关部门应该采取什么行动？

答：

1)相关部门应该贯彻实施的《中华人民共和国对外贸易法》保护中国对外出口的利益。

2)相关部门应该加紧应对国外反倾销的裁定的法律以及一些不合理要求的申诉及对策的制定。

3)同时还应该加强对国内的出口企业的对外贸易的法律方面的支持以及培训。4)在反倾销法的修订中应该考虑以下几点： ① 提高反倾销法律的“档次”。② 配套法规的完善。我国除了出台专门的反倾销条例，还应该考虑到法规之间6 安徽文达信息工程学院-10营销与策划-营销案例分析作业的相互作用和影响的关系。③ 因果关系及附加条件。

④ 进一步明确和规范反倾销调查程序。⑤ 建立与完善我国反倾销诉讼体制。

三、选名酒？选名牌？

1、简述品牌的识别作用。

答：

1)2)3)4)5)有利于消费者指认商品； 有利于保护企业的利益；

有利于保持老客户，提醒新客户； 有利于企业实行市场细分战略； 有利于树立企业形象产品形象；

2、如何理解品牌生命周期系统的管理。

答：所谓品牌周期管理，首先是指对品牌周期的各个阶段实施的专项管理，其次是对品牌周期与产品周期实施的集成管理。由于在品牌周期的各个阶段，品牌的认知程度和特点是各不一样的，企业制定的策略也是不一样的。对品牌周期实施分阶段的专项管理师企业提升品牌战略的重大事项，这对每一个视品牌为生命的企业来说，是刻不容缓的头等大事。

3、品牌在酒品营销中的重要意义。

1)品牌的首要功能是在于可以方便消费者进行产品选择，缩短消费者的购买决策过程。尽管白酒消费行为多种多样，但从消费心理学角度来说，白酒消费心理只能在意识、前意识和潜意识三个层面影响消费行为的发生。

2)品牌可以超越产品的生命周期是一种无形的资产，不同阶层、不同年龄、不同职业的消费者因为消费心理差异之大，选择白酒品牌往往差异很大，且消费者众口难调，优质及低劣的白酒在市场上会同时存在，而品牌的酒在消费者心目中已经留下深刻印象，无形中只认准这个牌子的酒。3)品牌越强利润空间加大了，由于品牌加强，所以产品的价格就卖上来了。高端酒品牌的打造，“符号－档次对称模型”是一个重要的理论工具，即产品需要特定的外在标识符号以与其价格档次相匹配，从而让消费者看到外在符7 安徽文达信息工程学院-10营销与策划-营销案例分析作业

号，就知道这个酒是什么档次的酒，从而减少其决策成本和决策风险，尽快实现购买。

4)主人办宴请客主要是满足对方或自己的某种心理欲望，而这些诸多心理层面的需求则主要外显于白酒消费层面上。因此，消费者对白酒的品牌、价格、包装、口感等要素的关注程度正在逐渐增强，且变得越来越“挑剔”。白酒品牌的选择不仅能体现主人身份、地位、经济实力，而且还能折射出主人的生活品味及个性性格等特征。

第四篇：营销案例分析

金三元餐饮案例分析

一、背景资料

在中国餐饮界，有一位名叫沈青的传奇人物，退休前是科技工作者，退休后开始在猪头 上作文章，发明了中国首例专利菜肴——“扒猪脸”。这道菜使用现代化的加工设备，对猪头 进行标准化加工，打破了传统中餐做菜要靠专业厨师的概念，在中国餐饮界引起轰动。发明这道专利菜后，沈青在北京三元桥附近开了家名叫“金三元”的酒脸”为主打菜，锁(特许连锁)经他的具有独创理论的知名度的专利菜“扒猪经过长时间实连一锁”的特许2000年底，这套

家，以“扒猪

又开始进行连营，几年之后，性的连锁经营甚至超过了他脸”，这就是他践出来的“五经营理论，特许经营理论被权威部门评定为具有3500万的无形资产。在 “五连一锁”理论的指导下，目前“金三元”的全国加盟连锁店已有300家。

二、发展历程

—1996年将扒猪脸产品申报我国菜肴第一个专利，在我国餐饮历史上被称为具有划时代意义的事情，国内外媒体纷纷报道，香港几家报纸用整版或半版的篇幅用“扒猪脸挑战北京烤鸭”为题热炒，一时使扒猪脸成为“热点话题”。

—1997年----1999年是金三元的连锁发展的摸索阶段，其间走了许多弯路，比如走过单靠特色连锁之路，之后发现不是锁不紧，就是加盟企业发展缓慢。

—经过多年实践，沈青总结出了连锁经营的“五连一锁”理论，认为连锁的关系应该是：连名牌→连标准→连特色→连创新→ 连管理→最后锁上这六个环节。

—1998年2月25日,又从美国捧回了“’98第二届爱迪生世界发明博览会国际餐饮大王”的奖杯,获得了本次大会设立的最高餐饮奖项。

—1999年12月正式被国家专利局通过并获得发明专利，专利名称为：一种将生猪头加工成熟食的方法，专利号为：ZL96103395.9，荣获第八届中国专利博览会金奖

—2000年底，这套特许经营理论被权威部门评定为具有3500万的无形资产。在 “五连一锁”理论的指导下，目前“金三元”的全国加盟连锁店已有300家。

—2002年北京金三元阳光餐饮有限责任公司成立，走多元化道路，集餐饮、连锁、房地产、超市、进出口等多领域业务于一体的大型民营企业集团，金三元餐饮连锁管理公司是在金三元酒家的基础上发展起来的专业餐饮管理公司,公司名誉董事长沈青为了与国际接轨,在实施名牌战略中,率先导入CI理念,注入科技成分,创造了我国第一道专利菜--扒猪脸,并实施了中餐连锁.在短短几年的时间内,迅速发展起来了

北京金三元阳光餐饮有限责任公司成立于2002年，公司注册资金2000万元，是北京市著名企业“金三元集团”旗下全资子公司。“金三元集团”是集餐饮、连锁、房地产、超市、进出口等多领域业务于一体的大型民营企业集团。

北京金三元阳光餐饮有限责任公司是北京市政府早餐工程项目(2002年北京市政府为市

民办的60件实事之一)的五家中标企业之一，在朝阳区政府、区商委领导管理下，负责在朝阳区拓展和经营早餐工程项目。

北京金三元阳光餐饮有限责任公司以净化北京早餐市场、倡导健康消费新时尚、调整市民饮食结构为己任，通过连锁实现规模经营。公司以市场需求为导向，按照工业化、标准化、工序化、集约化、系列化的原则，研制开发大众化的营养均衡的系列产品，为广大市民提供营养、卫生、快捷、实惠的早餐服务。

阳光早餐的产品以“方便快捷，享受健康”为宗旨，在传统中式早餐品种的基础上，结合西式早餐、各种特色小吃、体闲海产品、绿色健康食品、营养套餐等系列产品，确定了八大系列、百余个品种的产品组合。在价格方面坚持面向大众、兼顾中高的原则，在网点建设上坚持商亭、餐车、店面结合的原则，在经营形式上坚持早、中、晚三结合，在店面经营面积上坚持大、中、小结合，形成立体式的餐饮经营服务网络。

公司本着“第一年打基础，第二年大发展，第三年完善提高，三年内基本解决市民吃早餐难的问题”的目标，在3-5年内，将逐步发展建设2000个以上网点。公司还开展各种附加业务，深入拓展潜力巨大的市场，从而进一步提升“金三元”品牌的价值。

北京金三元阳光餐饮有限责任公司立足现在，着眼未来，有计划、有步骤地开展有自己特色的经营服务，使我们的早餐和饮食服务走进千家万户，最终实现服务社会和企业创利的“双赢"。

三、经营理念——五连一锁（成功原因）

1、连品牌

连锁经营中，名牌连锁是第一位的，它在连锁中的比例应占30％以上，它是连锁的基础。扒猪脸是典型的中餐，其标准化的特点却是创新。

品牌特许经营企业盟主要想实现对外扩张，达到迅速发展的目的，首先必须拥有名牌，名牌的知名度越高其影响力就越大。许多世界名牌在我国的连锁发展比较快，就是因为这个原因。连名牌在一定意义上讲就是正视名牌价值，实施名牌经营，我国的名牌发展，从整体上看，目前还处在初级阶段。最大的问题是虽然承认品牌有价值，但还未能进入品牌的交易市场。而发达国家已经历了“创品牌、经营品牌、买卖品牌”发展的三部曲利用名牌效应，带来高额利润，使名牌的价值几倍、几十倍、甚至成百上千倍地增长。因此经营名牌实际上是一种资本运营。国内一些勇于实践的名牌企业经营者，在这方面做了大胆尝试，并取得了明显的经济效益。

1996年将扒猪脸产品申报我国菜肴第一个专利，在我国餐饮历史上被称为具有划时代意义的事情。

在对外战略扩张时把金三元的整体文化、企业形象、商标、商号及其他菜肴的技术、企业CIS战略和企业ISO9000质量保证体系等企业的一切无形资产，整体对外扩张。在加盟连锁过程中，加盟者一切按金三元的模式进行经营，从专利菜扒猪脸和其他各种特色菜、员工培训、商标商号到企业标识、CIS管理到员工手册，全部要求做到与总店相同，实现连产品的同时连名牌。

专利产品“扒猪脸”，获得2000年被北京市质量管理协会授予的“用户满意产品”和“用户满意服务单位” 称号；2000年6月又被北京市授予“全面推进质量管理20年”先进单位和先进个人称号；金三元的楹联文化、企业文化（长期举办的金三元之夜）、电脑健康营养咨询等各类活动在全国餐饮界中都处于领先地位；这些附加值加起来就是无形资产，是名牌经营的关键。

“名人吃”为企业品牌创造口碑，这需要在特色上下功夫，“老人吃”，“孩子吃”，“洋人

吃”是为企业的品牌创立奠定基础，这需要在产品的口味和质量稳定上下功夫；“经常吃”则是对企业品牌的最后确立，要在产品规模上下功夫。

2、连标准

标准化在连锁中也占有相当重要的地位，没有标准就没有一切，标准化在连锁中应占连锁战略30％的比例。

金三元的标准化是长时间经过反复实践逐渐发展起来的。从内到外，由表及里乃至一切方面都要求标准化：选址、消费层分析、贩卖程序与动作程序、商品组合、票据表格、CI 设计、卡通形象、广告内容、店头设计、色彩运用、建材选用、总体格局……从品种到服务，直到价格管理制度都要做到标准化。

“中餐标准化目标就是要让机器代替厨师，这样才能保持菜品口味的统一性。” 目前在国内的任何一个地方吃到的金三元“扒猪脸”都是一个口味，在餐厅厨房也有标准，为了提高效率，稳定产品的规格、质量、有效控制原料的成本和劳动力成本，金三元对厨房操作也制定了标准，如专设一个集中加工处，负责所有经营品种的加工配份、把原料加工成可以直接烹调的半成品，并按产品的规格配成分，然后进行冷藏，随时供厨师烹调时领用。

3、连特色

特色根据实际情况占到连锁中10％左右的比重。

经营特色战略作为现代企业参与市场竞争的战略，它的实质在于差异化和个性化，在消费者心目中建立起独特的个性形象。金三元的特色原则是“不求其全，但求其特”，特色应该是“人无我有，人有我早，人早我好，人好我转。”

金三元的特色主要体现在“产品品种上、服务上、文化上”

产品特色——“扒猪脸”，特就特在从菜品的加工上它是全国首例申请专利，它不是厨师做的，而是由专业化、规模化、产业化加工的。

服务特色——菜品的吃法上不是单一吃，而是用煎饼和其他几种菜卷在一起吃。另外，吃的时候带着帽子吃（扒猪脸纸帽），带上手套吃（一次性手套）。

文化特色——酒家的每个楼层都设有报刊角，有各种当天的报纸，酒家的灯箱专门介绍酒家的特色菜和一些名人在扒猪脸用餐的照片。在金三元还有全国第一个营养健康咨询系统，可根据检测的情况向顾客提供营养配餐建议。

这许多“特”字在消费者心中会产生价值，吃金三元的扒猪脸，有科技、有文化、有服务、有讲解，确实有许多独特之处。这些特色长期保持就能增加顾客回头率。

4、连创新

创新是盟主一定要做的，如果不创新，时间长了加盟店就松散了，在连锁中创新占10 ％左右。产品是有生命周期的，创新可以使企业延续自己的生命。

沈青从产品生命周期理论中总结出三点启示：

一、市场上没有永远畅销的产品，任何一种产品在市场上都有或长或短的生命周期。产品是为了满足消费者的需求而产生的，不同时期的消费者都存在着不同的消费倾向，所以对产品也会提出不同的要求，一个企业要迎合、引导市场的变化，并开发出相应的产品，这样才不会被淘汰。二、一种产品必然会有衰退期到最后退出市场的日子，企业经营者对此应有清醒的认识，绝不能对产品存有怀旧情感，因为对产品价值有决定权的只有市场，而不是企业经营者投入的资金、劳动和精力等。

三、企业的生命是以其产品为载体的，企业产品的消亡，意味着企业以这种产品作为生命载体的可能性消失，如果此时企业还没有开发出新产品来延续自己生命的话，企业就会随之消亡。所以企业想要生存下去，就要不断创新，开发出适应市场的新产品来

产品上——：“扒猪脸”真空包装、开发出十三道名菜，创新出猪首宴、创新黄金计划（玉米开发）、创新出空心肠快餐、鸡系列产品等。

设备上——“扒猪脸”加工生产线，开始时仅仅实现按工序工艺标准化，逐渐在实践中改造成用热电偶数字显示的半自动化。经过一年的使用，最近又将其改造成用国外温度控制器、传感器，用电动调节阀控制的全自动智能控制系统。

管理上——在电脑管理上，金三元在短短的几年时间里经历了几次更新和创新。1996年采用电脑收款机，1997年改造成科利华餐饮软件系统；1998年又在此基础上实现总店与分店，总店与财务、厨房、人员管理、物资管理的联网。

5、连管理

管理应在连锁中占20％的比例。

金三元酒家于1998年采用了CIS战略，并且正在试点ISO9001国际质量认证体系。金三元在餐饮业管理上独具一格的是它在几年中通过对电脑的更新换代，率先全面地采用了 CSC餐饮营业管理系统。从而得到4个效果。

一、电脑的应用增加了服务员的积极性，从而提高了服务质量；

二、调动了厨师开发新菜的积极性；

三、对收银员的要求严了，对顾客的透明度高了；

四、金三元的管理层实行了数据化管理。

金三元每季度、每月都对各层管理人员下达营业指标。如：销售指标、成本指标、物料消耗的比例以及事故率……等等。通过电脑所提供的数据进行考核和奖惩，从而提高了管理的科学性。

6、锁

五连是根本，但光连不锁也是不行的。锁不住随时有松锁的危险。

金三元“扒猪脸”的加工工艺是一项发明专利，它的工艺方法在连锁分店启动经营到一定规模，总店会将这套工艺方法提供给加盟连锁分店。但是秘方是不会交给加盟连锁店的。这个秘方就是金三元的锁，它的秘密分成两部分：

一部分是酱制配方，由这个配方通过总店在指定的药厂加工出配料袋，这种配料袋是 金三元扒猪脸加工的秘密武器。配方锁在保险柜里，只有总经理一个人可以开锁。

另一部分是温度测控系统。这部分系统是对扒猪脸加工的温度、火力、时间实现自动控制，采用智能化管理，其中加工时间的长短、温度的高低、火力的大小，完全不用人去控制，全部实现自动化，从根本上保证了扒猪脸的稳定性和统一性。这套系统中的主要元器件是进口的，质量稳定性得到了保证，控制系统中的设定值是死的，不能任意改动。了解设定值的只有总经理一人。各加盟分店一般有两套设备，一套运行，一套备用，出现故障时，另一套投入使用，维修调试或开锁时必有总经理到场。★特许经营的盟主，必须要有保险的锁，才能完成连锁的全过程，锁松或锁开了，就不能形成对整个连锁体系的控制，而失控的连锁体系，不仅使盟主损失巨大，对于品牌和整个加盟商体系都会是很大的伤害。

四、Swot分析法

S（优势）：－历史悠久：中国首例专利菜肴

－创新（发明了中国首例专利菜肴——“扒猪脸”，“扒猪脸”真空包装、开发出十三道名菜，创新出猪首宴、创新黄金计划（玉米开发）、创新出空心肠快餐、鸡系列产品等。）

－建立品牌，形成连锁经营，且美誉度高，产业化、专利化 －好的公司理念――五连一锁

－口感、质量好（江泽民同志品尝后给予了很高的评价。傅全有上将品后称赞说，“香而不腻，瘦而不柴，紫红透亮，健脑美容”）

－有效的管理方案，采用CSC餐饮营业管理系统，电脑系统更新换代

－多元化发展，扩大市场（“金三元集团”是集餐饮、连锁、房地产、超市、进出口等多领域业务于一体）

－产品标准化，机器替代厨师，全国统一口味 W（劣势）：—多元化发展，不易几面兼顾，不宜做大做强

－顾客群少了主要消费群—--中年人

—区域限制（北京）

O（机会）：－如今餐饮市场的竞争日益激烈，连锁经营有规模效益，竞争力较强，将成为我国餐饮业未来的发展趋势和主导模式。

－政府支持，扶持“老字号”餐饮企业发展。

－争论：中餐是否标准化生产，此争论有利于品牌的宣传 T（威胁）：－餐饮企业的边际利润整体趋小

－西式快餐连锁大势进入中国，成为中式快餐的替代品（肯德基、麦当劳„）

－中餐竞争大，连锁餐饮业增多（比如北京烤鸭店）

－争论：中餐是否标准化生产，很多人持反对意见

五、启示

享誉全球的中餐之所以不能迅速扩张，是因其制作不能“标准化”的缘故。中餐的特点是“一店一味，一人一味”，不同的店、不同的厨师在不同的时间做出来的菜肴味道是不一样的，这就是中餐不能采用“特许经营”迅速发展的关键所在

随着21世纪的到来,中国加人世贸组织(WTO)已经指日可待。对于我国的服务业,特别是餐饮来说是机遇也是挑战。麦当劳、肯德基快餐打人中国以后,使中国餐饮业的经营者开始清醒。面临餐饮业过剩发展、供大于求的局面增强服务业的竞争能力必须依靠加速建立现代企业制度来实现,必须依靠科技进步增强国际竞争能力,从而提高企业经营管理水平,提高人员素质,充分挖掘经营者的智慧,摆脱能人经济的制度,建立新的制度经济。北京金三元酒家在中国企业中算不上龙头老大,但酒家有三千条规章,它在经营管理和制度建设上是值得我国酒店企业借鉴的。金三元酒家在中国餐饮业中第一个获得国家发明专利。专利名称是“将生猪头进行整体加工成熟食的工艺方法”,简称为“扒猪脸”。它的出现将改变中国餐饮业几千年留下来的手工操作传统,结束凭技艺、凭感觉、凭视觉操作的时代,告别模糊走向精确。金三元在此基础上依靠科技进步,实现产业化、专利化,同时在此基础上开发出智能化的专业设备,将“扒猪脸”的加工工艺程序化,从原料到成品只要一按按钮即可让机器按事先设计好的程序进行操作。在传统产业上运用高新技术迈出了新的一步。

1、创品牌

2、连锁经营，规模化发展

3、走产品差异化特色道路

4、要有好的理念，和健全的设备

5、创核心产品

6、善于创新

六、蔬菜连锁营销方案

(1)建立蔬菜生产基地，加快蔬菜标准化建设。从现有比较成功的蔬菜连锁经营的经验来看，有稳定的货源提供高品质产品是其共同点。实力雄厚的企业可以通过建立生产基地，实行标准化生产，既能保证货源，又能保证产品质量。

生产基地为蔬菜标准化提供了基础。应该加快蔬菜标准的制定。对蔬菜的品质、保鲜处理、包装、计量等质量标准做出统一的规定，对主导蔬菜品种标准，产品质量分级，专用标准，生产规程，质量检测体系，农业投入品及其合理使用建立符合中国与国际接轨的蔬菜质量标准体系，推动上市蔬菜质量等级化、重量标准化、包装规格化。

(2)依托蔬菜龙头企业和深加工配套产业，实施品牌化战略。初级产品档次低、价格低廉、市场面狭窄，经过深加工既能提升产品竞争力，尤其是品牌产品更是品质和服务的象征。对于拓宽销售渠道，提高经济效益，带动相关产业发展，促进就业起到重要作要。选择与生产基地和农民联系紧密，有一定规模。具有较强市场开拓能力的企业形成龙头企业，依托龙头企业，对产品进行深加工，为发展连锁经营奠定较好的基础条件。鼓励相同业态或经营内容相近的企业通过兼并、联合等方式，进行资产与业务重组，建立产权清晰的股份制核心企业，以此带动连锁经营实现低成本扩张和跨地区发展。

企业联合为品牌战略的实施提供条件。蔬菜及初加工品其可仿制和复制性非常大，也十分容易形成产品自身个性化和差异化特点，企业自有品牌产品设计和推广有很好的发展空间。实现蔬菜品牌效益。需要企业面向市场、面向消费者制定可行的营销组合策略，充分发挥蔬菜品牌优势。

(3)建立农民合作组织。实现生产和销售对接。农业合作组织是蔬菜供应链上的具有规模经济优势和市场竞争力的经济组织。在农业产业结构调整和蔬菜流通方面发挥着越来越重要的作用。首先，农村合作组织能够将农民的小生产与大市场联接起来，解决农民的“卖难”问题。其次，农村合作组织可以将农民组织起来增强谈判能力，一定程度上改变农民的弱势地位，对蔬菜价格有一定的影响力。

通过建立各种类型的农民合作组织，如专业技术协会、农业合作社、粮农、果农协会等，将生产农类产品的农民组织起来，提高农民组织化的程度。目前我国的农业合作组织有如下几种形式：①农户出资，用产权连接的“专业合作社十农户”模式；②农户不出资，用合同连接的“公司十农户”合作组织；③用会员制连接的农业合作组织，为农户提供产前、产中、产后的各类服务协会。

(4)依托第三方物流，提高蔬菜供应链管理水平。供应链上的各个企业存在着内在的有机联系，各企业相互依存。提高供应链管理水平。一是要求供应链上的企业都要有核心竞争力，从事核心业务的经营，将非核心的业务外包。二是加

强各个企业的联系，培育企业间的信任。企业的自利行为和机会主义行为将极大损害整体利益。

对连锁经营而言，供应链上的企业进行资源整合，生产和销售企业可将产品配送委托第三方物流。第三方物流企业拥有专门的物流管理人才、先进的加工配送设施，具备高度系统化、集成化和信息化的管理体系，能够对物流资源快速整合，具有规模经济的基本特点。依托第三方物流不但可以减轻其自建配送中心的资金压力，减少其物流成本，使企业专注于提高核心竞争力，扩大规模，提高市场占有率。而且提高整个供应链对市场的快速反应能力，提高蔬菜配送的准确性和及时性，保证蔬菜物流供应链畅通无阻。

(5)创新蔬菜连锁形式，提高连锁经营管理水平。我国蔬菜连锁经营还处于探索起步阶段，主要是以蔬菜专卖店、蔬菜超市或者超市专柜为主要零售形式。我国目前蔬菜连锁经营的形式主要有：蔬菜超市+基地，蔬菜超市或连锁专卖店+加工企业+基地，超市+中间企业或配送企业+基地或农业组织(农民合作社、农民专业技术协会、龙头企业等)。将来可以采取不同连锁经营方式。提高连锁店经营规模，加强连锁经营的管理和技术培训，创建连锁企业品牌。连锁经营类型有直营直销式、自愿加盟式、特许加盟式、委托加盟式等不同连锁经营方式。以蔬菜生产基地为依托，以蔬菜龙头企业或连锁企业总店为核心，将蔬菜销售突破地区经营和季节限制。向城市多渠道延伸、渗透。

连锁经营实行集中配送、分散销售，在人、财、物和信息管理等方面对企业都提出了很高的要求，尤其使蔬菜连锁经营，蔬菜品种多、规格多、不易陈列和摆放、季节性强、地域性强、易损易坏、售后服务麻烦等特点将给连锁经营中的货品管理、仓储、运输、陈列、销售、服务等业务环节带来很多挑战，因此必须要对经销商进行必要的技能培训。特别是要有一支懂经营、会管理的中高级管理人才队伍。

第五篇：经典营销案例分析

经典营销案例分析

如果你想创业需要结合自己的技能创立一个品牌，不足的地方在于没有明确责任的重要性，营销需要建立责任感让消费者有安全感，在消费者中拥有信誉。让营销团队更加具有责任感，让个人变得更具责任意识，让系统建立责任文化，是打造健康团队的核心内容。鼓励集团创业，建立起人际关系有能力看清团队的发展情况。而硅谷公司的失败是以自我为中心的体系开始的，虽多数属于执行的问题但重点在于科技。硅谷周围大的企业开始落后于它主要的原因在于竞争以及科技的进步。投资的基本原则是我们的关系网，人际关系是如何成功必不可少的一个因素。都说人以类聚物以群分，从你身边的同事，朋友等等和你接触处事的人可以看出 是一个怎样的人。保持适应能力，针对自己所学到的考虑时刻思考接下来的事情。许多企业都有营销成功的历史，它们依靠这些方法取得丰厚的利润。但是当一个新的市场 出现在面前的时候，环境变了、消费者的心理变了，企业原有的“成功”方法却在这时使企业一败涂地。每个企业都有自己的营销模式，但是当市场发生变化的时候，企业应调整自己的营销策略来适应市场，毕竟市场永远是对的。

企业家的精神

能创造未来并适应未来很重要。企业家的精神要义是如何创造新事物，创造新机构，新产品，新组织。学会适应不可避免的新事物是不可教授的。第一条规则是寻找破坏性的改变，创业时要确定潜力。第二个规则是向高处瞄准的创业精神以最少的力量获得最大的效益，找到独特的地方。第三点：如何建立公司的人际关系网-要使事情更容易成功重要的是建立关系网争取和你利益相投的人

第四点：预测利益和厄运，制定多个计划以保证利益。创业者需要有视野坚持自己的初衷、还要学会倾听消费者 的反馈。

营销启示：1许多人常常抱怨难以开拓新市场，事实是新市场就在你的面前，只不过你怎样发现这个市场而已

2给别人留有余地，更要为自己争取尽可能大的领地。只有这样，才会于不声不响中获胜。销售不仅仅是方法问题，更多的是对消费心理的理解。

一个企业的营销团队有不同才能的人，他们都有为企业奉贤的精神，但是如果企业没有将他们的才能用到一处，使企业的营销力量形成合力，那么，最后埋怨谁都是无济于事的。决策理论认为，决策是从众多的方案中选择最优的方案，但是，事实上在很多情况下是不可能的，于是决策又有一个原则是满意原则，也就是说，只要决策的结果使决策者满意就行了。

在营销决策中同样贯彻这个原则，当我们执著于寻找最优方案的时候，大好的营销机会悄悄溜走了，最终导致一事无成。在营销过程中，优势是相对的，只有凭借客观的营销环境创造优势才能够取胜市场。

总结：创业者应该具备的素质：

1、创业者应具备素质之自信

2、创业者应具备素质之坚韧

3、创业者应具备素质之冒险精神

4、创业者应具备素质之行动能力-实现目标的唯一方法就是积极展开正确且扎实的行动。

5、创业者应具备素质之商业头脑

6、创业者应具备素质之学习能力 品质：

1、强烈的欲望

“欲”，实际就是一种生活目标，一种人生理想。

2、超乎想象的忍耐力

对一般人来说，忍耐是一种美德，对创业者来说，忍耐却是必须具备的品格。

3、开阔的眼界

对于创业者来说，只有真正见多识广。广博的见识，开阔的眼界，才能有效地拉近自己与成功的距离，使创业活动少走弯路

4、善于把握趋势又通人情事理

创业的人，一定要跟对形势，要研究政策。这是大势。在政策方面，国家鼓励发展什么，限制发展什么，对创业之成败更有莫大关系。做对了方向，顺着国家鼓励的层面努力，可能事半功倍；创业者一定要明势，不但要明政事、商事，还要明世事、人事，这应该是一个创业者的基本素质。

5、敏锐的的商业嗅觉即商业敏感性

创业者的敏感，是对外界变化的敏感，尤其是对商业机会的快速反应

6、拓展人脉

创业不是引“无源之水”，栽“无本之木”。每一个人创业，都必然有其凭依的条件，也就是其拥有的资源。一个创业者的素质如何，看一看其建立和拓展资源的能力就可以知道。

7、谋略

商场如战场，一个有勇无谋的人，早晚会成为别人的盘中餐。创业是一个斗体力的活动，更是一个斗心力的活动。创业者的智谋，将在很大程度上决定其创业成败。尤其是在目前产品日益同质化，市场有限，竞争激烈的情况下，创业者不但要能够守正，更要有能力出奇

8、胆量

创业本身就是一项冒险活动。要有胆量，敢下注，想赢也敢输，创业是最需要强大心理承受能力的一项活动。创业者一定要分清冒险与冒进的关系，要区分清楚什么是勇敢，什么是无知。无知的冒进只会使事情变得更糟，你的行为将变得毫无意义。

9、与他人分享的愿望

作为创业者，一定要懂得与他人分享。一个不懂得与他人分享的创业者，不可能将事业做大。10自我反省的能力

在快速变化的世界里，在竞争激烈的市场中，要想不被淘汰出局，只有一个办法：持续不断的提高自己。而提高自己也只有一条路可走：善于学习、勇于实践。年轻创业者需要弄清学什么，不学什么，先学什么，后学什么，重点学什么

反省其实是一种学习能力。创业既然是一个不断摸索的过程，创业者就难免在此过程中不断地犯错误。反省，正是认识错误、改正错误的前提。对创业者来说，反省的过程，就是学习的过程。

有没有自我反省的能力，具不具备自我反省的精神，决定了创业者能不能认识到自己所犯的错误，能不能改正所犯的错误，是否能够不断地学到新东西。

创业者应该改正的缺点：别人成功，一定有他的长板，而我们未成功，要么是因为我们的长板没人长，要么是因为我们的短板比人短。所谓的竞争谋略无非就是：以己之长攻人之短，防人之长攻己之短。所以，我们应当取人之长补己之短，不断成长。一个真正的企业家，不能只靠胆大妄为东奔西撞，也不可能是在大学的课堂里说教出来的。他必须在市场经济的大潮中摸爬滚打，在风雨的锤炼中长大。——王均瑶